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Cómo ComprarPropiedadesen Remates
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Diseño: Mónica Sandoval Seguel
Contenido
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TIPOS DE REMATE Y SU ORIGEN
CÓMO EVALUAR LA OPORTUNIDAD COMERCIAL
PROCEDIMIENTO PARA PRESENTARSE A UN REMATE
VICIOS EN REMATES: CÓMO DETECTARLOS
DÓNDE BUSCAR REMATES EN CHILE
VISITA AL INMUEBLE
REGULACIONES LEGALES DE UNA SUBASTA
TRÁMITES POSTERIORES AL REMATE
CÓMO REVISAR EL EXPEDIENTE LEGAL
COSTOS OCULTOS DEL REMATE
ESTRATEGIAS DE PUJA EN LA SUBASTA
CORREDOR DE REMATES
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TIPOS DE REMATEY SU ORIGEN
Existen 2 tipos de remates: los judiciales y los extrajudiciales.
• Judiciales: Existencia de proceso Judicial - Bienes que no requieren tasación previa: Martillero - Bienes que requieren tasación previa: Tribunal
• Extrajudiciales: Una persona particular quien desea rema-tar, pasando a una casa de remates el derecho para llevarlo a cabo con sus propios martilleros, quienes están certificados e inscritos en la subsecretaría de Economía.
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DÓNDE BUSCARREMATES EN CHILE
Para enterarnos de la existencia de remates en nuestro país, principalmente tenemos dos vías:
• Mediosde comunicación, principalmente en la sección clasifica-dos de los diários.
Ej. Sección económicos de El Mercurio.
• Páginas web de las casas de remate y otras instituciones, por ejemplo: TGR, DCP, etc.
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CÓMO REVISAREL EXPEDIENTE LEGAL
• En línea se pude revisar la web del poder judicial, www.pjud.cl
Ejemplo: Rol C-1973-2016 del 9º Juzgado Civil de Santiago.
• Revisión de Antecedentes de la propiedad, en el Conservador de Bienes Raíces Correspondiente.
Ejemplo: fs. 123, numero 999, año 2001
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• Certificado de avalúo fiscal: SII
• Valor comercial: Web, diarios
• Propiedad en Condominios: Gastos Comunes, recordar que es-tos son de cargo del propietario y podría llegar a rematarse la uni-dad correspondiente por la deuda de gastos comunes.
• Deudas por Servicios Básicos: Electricidad, agua, gas, etc.
CÓMO EVALUARLA OPORTUNIDAD
COMERCIAL
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VISITA AL INMUEBLE
• ¿Puedo visitar el inmueble antes de ofertar en el Remate?
• Solo si la venta es voluntaria existe la posibilidad de una visita a la propiedad.
• Si la venta es forzada, solo podrá visitar el entorno, viviendas de similares características.
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El mínimo para ofertar en la subasta, es el primer valor a cono-cer.
El precio a pagar sin embargo, debe considerar la existencia:
• Otros postores.
• Deudas previas, gastos comunes, cuentas de servicios.
• Gastos legales, escritura, alzamientos, inscripciones.
• Eventuales reparaciones a la propiedad
COSTOS OCULTOSDEL REMATE
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PROCEDIMIENTOPARA PRESENTARSE
A UN REMATE
• Todo postor debe rendir caución suficiente para responder que se llevará a efecto la compra del bien rematado, normalmente equi-valente al 10% de la valoración de dichos bienes.
• Luego comienza el remate por el mínimum señalado en las bases.
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El remate en definitiva corresponde al PAGO que ha de hacerse al acreedor quien en un procedimiento judicial los “realizará”, es de-cir los venderá, los reduce a dinero para poder pagar la deuda.
SENTENCIA DE REMATE
Aquella que ordena la realización (enajenación) de los bienes embargados para que del dinero obtenido de la misma se le pague al acreedor. En caso de deducir recursos en contra de ella, no suspen-derá el procedimiento de apremio, tiene una complejidad en relación a la naturaleza de los bienes a rematar distinguiendo entre:
REGULACIONES LEGALES DE UNA SUBASTA
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• Sin Subasta (venta directa)
Aquellos que puede enajenar el depositario en virtud de la complejidad para su conservación o posible corrupción, también se comprenden en este caso los efectos de comercio, que son vendidos por un corredor de bolsa, los cuales varían diariamente su valor de transacción.
• Con Subasta:
1. Bienes Muebles: Son vendidos al martillo, siguiendo el procedi-miento del remate ordinario
2. Bienes Raíces: Publica subasta.
DILIGENCIAS PREVIAS AL REMATE MISMO
a. La tasación.
b. Fijación de las bases del remate.
c. Fijación de fecha y hora.
d. Citación de los acreedores hipotecarios.
e. Autorización de otros tribunales.
f. Calificación de las garantías o cauciones
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a. LA TASACIÓN
1. Bienes Raíces:
La tasación en principio será la que conste en el certificado de avalúo fiscal, el cual deberá ser acompañado por el ejecutante, para que en caso de existir oposición por parte del ejecutado, éste solicite el nombramiento de un perito. Dicho perito emitirá un informe el cual será puesto en conocimiento de las partes para que éstos lo aprueben o rechacen dentro de tres días, si pasado este plazo las partes nada dicen, se tendrá por ratificada dicha tasación, en caso de existir opo-sición por alguna de las partes, el tribunal conferirá traslado a la otra para que dentro de tres días ésta exprese lo conveniente, transcurri-do ese plazo el tribunal resolverá el incidente, aprobando la tasación o solicitando rectificarla según lo estime, por el mismo perito o por otro, pudiendo incluso fijar el justiprecio que estime conveniente en virtud del art. 487.
Dicha tasación será inapelable.
2.- Bienes Muebles:
• En el caso bienes muebles u otros deberán ser tasados por peritos toda vez que no existe un avalúo previo de los mismos.
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b. BASES DEL REMATE
Consisten en establecer los parámetros dentro de los cuales se efectuará el remate como lo son el mínimo de las posturas, la for-ma de pago del precio, cauciones o garantías, plazos de entrega de los inmuebles, plazos para consignar el saldo del precio, plazo para suscribir la escritura pública, fijar domicilio, etc.
• No podrá fijar como mínimo de las posturas una suma inferior a los dos tercios del monto de la tasación.
• Deberá señalar que toda persona que desee participar en la su-basta deberá rendir previamente una caución no inferior al 10 % del valor de la tasación, la que subsistirá hasta que se otorgue la escritura definitiva de compraventa o se deposite a la orden del tribunal el precio o la parte de él que debe pagarse de contado. Esta caución tiene por objeto asegurar la seriedad de las posturas,
• Señala el art. 494 inc. 2. que si el subastador posteriormente no cumple con sus obligaciones, como pagar el precio, la subasta quedará sin efecto y se hará efectiva la caución. En todo caso, a los postores que no se adjudicaron la especie se les restituye de inmediato la garantía rendida.
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c. FIJACIÓN DÍA Y HORA Y PUBLICIDAD
El remate en el juicio ejecutivo, con señalamiento de día y hora en que debe tener lugar, se anunciará por avisos publicados a lo me-nos por cuatro veces en un diario de la comuna asiento del tribunal o de la capital de la provincia o de la región, los cuales deberán ser redactados por el secretario del tribunal y deberán contener los datos necesarios para identificar los bienes que van a rematarse.
El primero de estos avisos necesariamente debe ser publicado a lo menos con quince días corridos de anticipación a aquél fijado para el remate.
• Si los bienes objeto del remate se encuentran ubicados en otra comuna que aquella en la cual tiene su asiento el tribunal, deberá anunciarse el remate de la misma manera en un diario de esa co-muna o de la capital de provincia o de región, según el caso.
• Estos avisos por excepción a las reglas generales, pueden ser pu-blicados en días inhábiles, lo que tiene precisamente por obje-to permitir la mayor difusión posible de la subasta, considerando que los diarios se venden y leen en mayor cantidad los domingos y festivos.
• En el expediente el secretario deberá certificar el tenor del aviso publicado y las fechas en que lo fue, pegando el aviso certificado previamente por el mismo.
• Si se omite las publicaciones el remate será nulo.
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d. CITACIÓN DE LOS ACREEDORES HIPOTECARIOS
• SALVO QUE DICHOS INMUEBLES SEAN ENAJENADOS FORZOSA-MENTE por resolución judicial, caso en el cual deberán concurrir dichos acreedores a exigir que del producto de la enajenación les sean pagados sus créditos o simplemente que optan por conser-var su derecho sobre el bien siempre que sus créditos no estén devengados.
• En caso de no decir nada dentro del término de emplazamiento se entenderá que optan por ser pagados con el producto del remate.
• Puede también el ejecutante al proponer la bases del remate, que el subastador pague sólo una parte del precio de la finca y se siga haciendo cargo de los créditos hipotecarios que la gravan, caso en el cual no será necesaria la citación a los acreedores debido que sólo habría subrogación de deudores.
• La omisión de la citación de los acreedores hipotecarios, importa-rá la conservación de los derechos sobre la finca de aquel acree-dor no citado, debido a que no se puede alterar el derecho de per-secución que tienen los acreedores.
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e. AUTORIZACIÓN DE OTROS TRIBUNALES
Según el artículo 1464 del Código Civil, existe objeto ilícito en la enajenación de bienes embargados por decreto judicial, mas, ocurre, en el caso de que existan reembargos, por más de un tribunal, sobre bienes que vayan a ser rematados, el tribunal que llevará a cabo el remate deberá solicitar autorización al otro juez para enajenar dichos bienes, en el caso de los bienes raíces todo embargo debe ser inscri-to en el registro conservatorio correspondiente para que sea válido, de lo contrario será inoponible a terceros dicho embargo.
EL REMATE MISMO
• Cumplidos todos los trámites antes indicados, se llevará a cabo el remate, ya sea ante el tribunal que conoce del proceso como de aquel que tenga jurisdicción donde se encuentran los bienes raíces a solicitud de parte y por motivos fundados.
• Los bienes serán rematados al mejor postor entre quienes hayan rendido la caución de seriedad (generalmente del 10%), entre los cuales puede encontrarse el mismo ejecutante, quien no requiere caucionar toda vez que dicha caución está comprendida dentro del crédito del cual es titular.
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EL ACTA DEL REMATE
• El secretario del tribunal, deberá levantar un acta del remate cuan-do se trate de bienes raíces, señalando los pormenores de la su-basta, acta que será suscrita por el juez, el secretario y el subas-tador.
Dicha acta viene a ser en el fondo, el contrato de compraventa mismo, ya que en el se individualiza la cosa y el precio de la misma, sin perjuicio que deberá extenderse la escritura pública propiamen-te tal, en la cual el juez comparecerá por la parte vendedora y el su-bastador como comprador, quien también a su vez pudo comparecer enrepresentación de un tercero, siempre y cuando se haya dejado cons-tancia de ello en el acta y que dicho tercero comparezca ratificando lo obrado por el subastador, de no hacerlo subsiste la responsabilidad del subastador así como también la caución.
• La Escritura Pública:Dentro del plazo fijado en las bases, una vez rematado el bien raíz deberá extenderse escritura pública, para que de esta forma pueda ser inscrito el dominio en el regis-tro conservatorio correspondiente, agregando a dicha escritura los antecedentes propios del juicio como por ejemplo rol de la causa, tribunal rematador, etc.
Será el subastador quien solicitará dicha escritura pública, pudien-do solicitar al tribunal el alzamiento de embargos y la cancelación de hipotecas sobre dicho bien.
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¿Que pasa si no pago del precio de adjudicación del bien rematado?
Como se deja caución por parte de los subastadores, ante la eventualidad de no consignar el precio de adjudicación o la no con-currencia a suscribir la escritura pública el tribunal dejará sin efecto el remate, haciendo efectiva dicha garantía, pagando los gastos del remate y luego se distribuirá en un 50% al crédito mismo y un 50% a la corporación administrativa del poder judicial.
AUSENCIA DE POSTORES AL PRIMER REMATE
• El acreedor puede solicitar se le adjudiquen los bienes por 2/3, del valor de tasación. El tribunal concederá dicha solicitud previa citación a las contrapartes interesadas, imputando el precio al cré-dito del cual es titular.
• Tambien puede solicitar el tribunal que rebaje la tasación de los bienes, con un límite de 1/3 de la tasación original, volviéndose a realizar un nuevo remate pero con las tasaciones disminuidas en el % que el tribunal haya concedido.
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AUSENCIA POSTORES SEGUNDO REMATE
Aquí el acreedor tiene tres opciones:
• Que se le adjudiquen los bienes a los 2/3 del segundo avalúo (el que ya había sido rebajado).
• Que se pongan nuevamente los bienes a remate por el valor míni-mo que estime el tribunal.
• Que se le entreguen los bienes en prenda pretoria, para que se vaya pagando del crédito con los frutos de dichos bienes, pudien-do oponerse el ejecutado, solicitando que se rematen nuevamen-te sin mínimo para las posturas.
Deberán realizarse nuevamente los trámites de publicidad del remate pero reduciendo los plazos a la mitad, salvo que hayan trans-currido tres meses del remate anterior.
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• El postor SIEMPRE debe tener un límite de lo que esta dispuesto a ofertar, según las proyecciones de ganancias que podría obtener en su posterior enajenación.
• En la sala del Tribunal, se encontraran con otros postores, a los que NUNCA deben entregar información.
ESTRATEGIAS DE PUJAEN LA SUBASTA
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VICIOS EN REMATES: CÓMO DETECTARLOS
• La industria del remate no está exenta de vicios, en la venta extra-judicial, entre privados ha de estarse a la seriedad de los martille-ros y tratar de evitar aquellos que no cuentan con tanto prestigio donde habitualmente aparecen los denominados “palos blancos” para elevar artificialmente el precio del remate.
• Los remates judiciales, lamentablemente tampoco se libran de al-gunas dificultades de hecho, como la existencia de la denominada “mafia de compradores”.
• Quienes actuando al margen de la ley intentan influir ilegítima-mente en los otros postores.
• En caso de ser objeto de presiones de parte de otros postores, podrá dirigirse al secretario del Tribunal para denunciar esta si-tuación.
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• Honorarios de abogado, por control y tramitación de la transferen-cia de la propiedad.
• Gastos por copia de inscripción, certificado de hipotecas y gravá-menes.
• Honorarios del notario por la escritura.
• Gastos de receptor judicial por alzamientos de gravámenes.
• Gastos de inscripción en el conservador de Bienes Raíces.
TRÁMITES POSTERIORES AL REMATE
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CORREDOR DE REMATES
• Cualquier persona que participe de un Remate, sea ésta natural o jurídica, podrá actuar en representación de un tercero, para lo cuál deberá obtener el poder respectivo que lo faculta, y deberá indicar que “está comprando para un tercero”.
• Por su intervención podrá cobrar una Comisión (2% sobre el valor de adjudicación), o lo que se haya convenido.
• Además, también podrá gestionar el Corretaje de la propiedad que se acaba de adjudicar para su inversionista.
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ANEXOPRESENTACIÓN
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