club de debates urbanos - frente a la marabunta:...

La intervención de las nuevas plataformasP2P (Airbnb, HomeAway, Niumba, Wimdu,…)en el mercado de reservas de alojamiento deviviendas ha trastocado totalmente el fun-cionamiento de la mayor parte de los desti-nos turísticos. A estas plataformas se las haencuadrado alegremente en la economíacolaborativa, pero en este artículo se argu-menta que los que colaboran gracias a estosnuevos operadores son la propiedad inmobil-iaria y una buena parte de los turistas. Acambio, quedan fuera del negocio turístico eltrabajo y el interés público. Los primeros, lospropietarios y los turistas low cost, se bene-fician de este nuevo canal y responden deforma masificada; mientras los segundos,trabajadores y la gestión pública del interésgeneral, salen claramente perjudicados y semuestran desconcertados, sin respuestas.

El problema es serio porque en estos

Frente a la marabunta: territorioy trabajo, bases del turismo

responsable y sostenible

Juan Requejo eseconomista ygeógrafo, con-sultor de planifi-cación, ejerce suprofesión en AtClave y en Are-nal Grupo Con-sultor. En losmás de treintaaños de expe-riencia acumula-

da como consultor ha asesorado adiversos organismos internacionales adistintos ministerios españoles ygobiernos de otros países, así como agobiernos regionales y otras adminis-traciones públicas. Ha dirigido más decuarenta planes en diversas materiascomo desarrollo territorial, turismo,energía, medio ambiente, desarrollolocal y ordenación del territorio. Esdocente en varios másteres relaciona-dos con el territorio y la energía y esautor de diversas publicaciones sobreesta materia.

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momentos no tenemos muchas opciones degenerar trabajo y éste es vital para sanearnuestra sociedad, para impedir que millonesde personas queden excluidas de lasociedad del bienestar. El turismo es un sec-tor estratégico para nosotros porque no ten-emos muchas oportunidades en otros sec-tores. El problema es serio, porque cuandosale perjudicado el interés público,perdemos todos. Pero además esta cuestiónes grave porque el fenómeno está arrasando,desvitalizando barrios centrales de las ciu-dades turísticas. Las ciudades afectadaspierden identidad, pierden vitalidad y,paradójicamente pierden atractivo turístico.Mueren de éxito. Millones de turistas devo-ran el espacio que consumen y acaban consu razón de ser, con su atractivo.

Cuando un grupo de hormigas, cientosincluso miles, rastrean el territorio y se nutrende él, la naturaleza se enriquece. Sin embar-go cuando millones de hormigas se ponen enmarcha, devorando la vegetación y no dejannada tras de sí, la marabunta arrasa el territo-rio, lo desertiza y se necesitan años pararecuperar su vitalidad. Así está pasando conla marabunta de turistas hospedados enviviendas operadas por Airbnb y por el restode las plataformas P2P.

Según Exceltur1, en 2015, las plataformasP2P manejaban en España más de un millónde plazas, sobre un total de casi tres millones

en viviendas de uso temporal existentes entodo el Estado. Vista la dinámica de crec-imiento, no sería extraño que en el momentopresente se estén aproximando al millón ymedio de plazas. Frente a estas cifras, el con-junto de los hoteles disponen de 1,4 millonesde plazas. Los hoteleros protestan y los veci-nos también; mientras tanto otros sectoressociales y algunos medios aplauden la“democratización” del turismo y la apariciónde la “economía colaborativa”.

Este fenómeno reciente, muy focalizado enlas ciudades, tiene similitudes y antecedentesen la utilización masiva de viviendas desegunda residencia o alquiler en los destinoslitorales vacacionales. Las analogías se apre-cian en relación con la explosividad del fenó-meno y con los efectos letales para el territo-rio y los intereses de la comunidad residente.Son diferentes porque en los destinos vaca-cionales la vivienda de uso turístico está rela-cionada con estancias superiores a una sem-ana, mientras que la explosión del fenómenourbano está asociado a estancias más cortas.

También es de destacar que en amboscasos, en un primer momento, los residentes

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Frente a la marabunta: territorio y trabajo, bases del turismo responsable y sostenible

1 Exceltur, 2015. En esta publicación se analizan condatos estadísticos y otros empíricos obtenidos expre-samente para este fin, los impactos sociales y econó-micos sobre los destinos españoles derivados delexponencial aumento del alquiler de viviendas turísti-cas de corta duración, impulsado por los nuevosmodelos y canales de comercialización P2P.

en las ciudades y territorios afectados cedena la seducción de verse tan atractivos, detener tanta gente inundando calles, bares,terrazas y comercios baratos. Al inicio seperciben efectos positivos: el alquiler deviviendas induce construcción que generaempleo, los pisos vacíos encuentran un usorentable, los comercios y la hostelería tienemás clientes, etc. Sólo más adelante, se tomaconciencia de los efectos del desbordamien-to, de la sobredosis, del empacho de comidabarata. La marabunta ya está aquí y la deser-tización de la que era la parte más “vital” dela ciudad es un hecho constatable.

Datos sobre la importancia delfenómeno

La importancia cuantitativa del fenómeno semanifiesta por el crecimiento experimentadodesde 2011 por el número de turistas extran-jeros alojados en vivienda alquilada. De 4,6millones que se registraron en 2010 pasaron a7,4 millones en 2014. La dimensión física seexpresa en términos de capacidad, para ellohay que comparar los 2,7 millones de plazasen viviendas de alquiler turístico con los 2,5millones de plazas en todas las modalidadesde alojamiento reglado2. Pues bien, de estoscasi tres millones de plazas en viviendas esmuy probable que las plataformas ya gestio-nen más de la mitad, puesto que en diciem-

bre de 2014 gestionaban más de un millón yla subida que han experimentado en estosdos años ha sido espectacular. No sería deextrañar que estén ya gestionando cerca demillón y medio de plazas en viviendas.

La explosión de este fenómeno en algunasciudades como Barcelona ha sido impresion-ante. A día de hoy la oferta en viviendas dealquiler en esta ciudad gestionadas por lasplataformas supera las 35.000 viviendas y las150.000 plazas, duplicando la oferta enplazas regladas. La ciudad de Berlín tambiénha registrado un crecimiento exponencial,provocando una respuesta firme y contun-dente de los residentes y del Ayuntamiento.En Sevilla y Málaga, ciudades donde asimis-mo se ha registrado el fenómeno, tambiénson mayoría las plazas en viviendas P2Prespecto a las plazas regladas y la preocu-pación vecinal y municipal es creciente.

El fenómeno se caracteriza por su grandimensión y capacidad de expansión, esexplosivo, y también por su resistencia a laregulación y a ser integrado en los procesosestablecidos para asegurar la financiaciónpública de los servicios y las garantías deseguridad a los turistas. En Madrid, por ejem-plo, más de 8.000 pisos se alquilan para usoturístico en régimen de clandestinidad. Unagran parte de los ingresos que se generancon esta actividad de alquiler de alta rotaciónpermanecen opacos a la administración tri-

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2 Exceltur, 2015

butaria y las condiciones de alojamiento yservicio distan mucho de las garantías jurídi-cas y mercantiles, de seguridad ante riesgode incendios, de salubridad general, etc.

En Conil, una pequeña localidad en ellitoral de Cádiz, la incidencia de las platafor-mas P2P ha provocado la desvitalización delcasco histórico. Desde hace décadas elmunicipio cuenta con una dotación impor-tante de viviendas de segunda residencia ytambién de alquiler. En el casco histórico con-vivían la residencia permanente, soporte desu atractivo, de su vitalidad sureña, con algode segunda residencia y vivienda de alquiler.Sin embargo a partir del surgimiento de estasplataformas las expectativas de ingresosmensuales de esta modalidad han desplaza-

do a cualquier otra forma de alquiler y hanprovocado que numerosos vecinos dediquensu vivienda en el centro para alquiler enrotación, trasladando su residencia a zonasmás periféricas.

En estos momentos el casco históricotiene un funcionamiento bipolar: dos mesesde actividad frenética de veraneantes y elresto del año desértico, sin habitantes y concomercios cerrados. Se ha perdido uno delos atractivos básicos de Conil, su forma devida, y los conileños han perdido su centro,su lugar de encuentro y su referencia depertenencia. Lo mismo que le ha pasado aBarcelona con Las Ramblas.

El fenómeno está extendido por el mundo.Grandes ciudades de América como NuevaYork y San Francisco, Singapur en Asia, ciu-dades europeas como Berlín, Amsterdam,Roma, París, además de Barcelona y Madrid,han tomado conciencia del riesgo y estánadoptando medidas para hacer frente alproblema.

Antecedentes del uso masivo dela vivienda turística en el litoral

Esto que estamos observando atónitos en lasciudades ya pasó hace algún tiempo con losespacios litorales. La proliferación del alo-jamiento en vivienda (en propiedad o enalquiler) provocó una degradación de los des-

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tinos de costa, de la cual, ahora, resulta difícilescaparse. Las imágenes de ciudades fantas-ma, sin empleo, frenéticas y congestionadasdurante una pequeña parte del año ydespobladas el resto, están ligadas al predo-minio de la opción residencial de los turistas.Las ciudades vacacionales donde reina laedificación residencial de uso temporal care-cen de la singularidad que se presume en undestino turístico. El atractivo se ha simplifica-do, se ha visto banalizado y reducido al buenclima y a la proximidad del mar. Lo cual dejainermes a los destinos ante la competenciaen precio de otros destinos alternativos quegozan de los mismos atractivos.

La sobredosis de viviendas vacacionales(segunda residencia y alquiler) ha dado lugara una degradación del territorio en gran partedel litoral. En todo el Estado español se cen-san tres millones de viviendas no principales,lo que puede representar una capacidad alo-jativa de unos doce o quince millones deplazas, la mayor parte en régimen de segun-da residencia. En la Costa del Sol, por ejem-plo, hay unas 50.000 plazas hoteleras ycualquier cifra por encima de las 450.0003

plazas en viviendas de uso temporal.

En el origen de la masificación edificatoriade los destinos turísticos más emblemáticos

(Costa del Sol, entre ellos) se identificandiversos factores relacionados con laexplosión de la demanda de la emergenteclase media europea, que se suma a lademanda veraneante nacional. En eldespegue tiene también un importante papella conexión aérea, la cual se convierte en var-ios casos en el desencadenante del fenó-meno turístico, primero de base hotelera yluego, años más tarde, la masificación resi-dencial.

En España, los primeros antecedentes deeste fenómeno turístico-inmobiliario hay quesituarlos en el veraneo de los primeros tiem-pos de la prosperidad española; es el tiempodel heroico viaje en utilitario y apartamento enla playa de la naciente clase media. Los bajosprecios de compra de las primeras promo-ciones en los territorios despoblados ani-maron a los veraneantes a preferir lapropiedad de una segunda residencia frente ala opción del hotel o el alquiler. La escala delfenómeno, el mercado, era de predominioestatal.

Este afán alimentó uno de los fenómenosmás característicos de las décadas de pros-peridad española: la urbanización masiva dellitoral mediterráneo y de ciertos tramos dellitoral atlántico. En estos territorios, muchosde ellos pobres y despoblados antes de lacolonización turística mesocrática, ya pudi-mos observar este fenómeno de despilfarro

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3 Requejo, 2007.4 Requejo, 2007.

de las oportunidades turísticas de lugaresatractivos, el aprovechamiento absorbido porlos colectivos de consumidoresdepredadores y promotores inmobiliarios noinvolucrados en el desarrollo maduro del ter-ritorio, y finalmente la degradación y pérdidade identidad.

Los problemas que generan las ciudadesde veraneo a los territorios que las acogenson bien conocidos4: empleo temporal, pre-cario y poco cualificado, bajo nivel de rentagenerado en términos relativos, fuertescostes en redes territoriales, costes de man-tenimiento de las redes de servicios, banal-ización de los destinos, etc. Los beneficiadosson los promotores inmobiliarios y los quealquilan viviendas, y los veraneantes queposeen viviendas o que pueden pagar los

alquileres. Los perjudicados son los traba-jadores del destino que no optimizan lasoportunidades de su territorio, las empresasturísticas que sufren un espacio turísticobipolar (congestión-desierto), el resto de losturistas que sufren la decepción de un desti-no congestionado y las haciendas localesque deben hacer frente a las exigencias deservicios públicos demandados por lapoblación en punta, sin recaudar recursossuficientes. También el medio natural saleperjudicado por estos fenómenos masivos;con frecuencia se superan las capacidadesde carga del metabolismo territorial y se pro-ducen graves impactos ambientales.

A pesar de estos graves perjuicios causa-dos al territorio por el predominio de lamodalidad de turismo residencial, el más

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grave de todos, desde mi punto de vista, es eldeterioro en el atractivo turístico. Un territorioque se banaliza, pierde su identidad, y comoconsecuencia de ello su capacidad de gener-ar empleo y riqueza queda comprometidagravemente. Cuando esto sucede, la opciónmás plausible y la más frecuente es tratar deexplotar el valor residual mediante una com-petencia a la baja en precios y servicios,tratando desesperadamente de conseguirunas cuantas pernoctaciones más, sacandoel máximo partido de unos activos ya amorti-zados y acelerando el proceso dedegradación del destino.

Cuando decayó el interés por adquirirviviendas litorales, los nuevos residentesclimáticos5 tomaron el relevo en la demandade adquisición de viviendas litorales. Los jubi-lados extranjeros y del norte de España acud-ieron en auxilio de la promoción inmobiliariade nuevas viviendas y mantuvieron el valor delas propiedades gracias a sus compras deviviendas de veraneantes.

Años después, con la liquidez del espacioaéreo europeo, el alquiler de viviendas se haconvertido en la opción preferida y ha invadi-do un nuevo espacio: las ciudades con atrac-tivo turístico.

Factores que han provocado el desencadenamiento de la marabunta

En el surgimiento y multiplicación de estefenómeno ha tenido una fuerte influencia elefecto combinado del precio barato del vueloen low cost y el alojamiento en apartamentoturístico o vivienda unifamiliar. En las ciu-dades dotadas de atractivo turístico y bienconectadas mediante líneas low cost, el costede la cama de hotel está a un precio mediodos veces el que se oferta en viviendas turís-ticas en plataformas P2P. Éste es sin duda elfactor de mayor peso, pero además la opciónde alquiler de vivienda ofrece posibilidadesde resolver en el alojamiento las comidas(abaratándolas y permitiendo una convivenciadistinta), ofrece mejores condiciones para losgrupos con niños pequeños y brinda unmayor espacio e intimidad para las horas dedescanso que la habitación de hotel.

Así como las conexiones aéreas en vueloschárter tuvieron un papel decisivo en la masi-ficación de los destinos litorales, la conexióntelemática (miles de viviendas con miles deturistas) y los vuelos low cost están desenca-denando un crecimiento explosivo de la aflu-encia.

El auge de las compañías aéreas de lowcost está unido a la proliferación del viajelúdico, el vacacional, el de fin de semana y los

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5 Definición de residentes-inmigrantes climáticos reco-

gida en el artículo de referencia Requejo, Juan 2007.

cinco o seis viajes al año de los residentesclimáticos de las zonas litorales del sur. En losflujos de afluencia a las ciudades turísticaspredominan los turistas de estancia corta, sinolvidar la importancia del viaje de trabajo enmuchas conexiones entre ciudades.

¿Quién puede ceder a la seducción irre-sistible de un viaje de dos o tres días a unaciudad de gran atractivo europeo por uncoste base de una compañía aérea low cost yuna vivienda de uso turístico de bajo precio?¿250 euros por persona y viaje? Irresistible; siademás somos espabilados y buscamossitios baratos para comer o comemos en elpiso, nos sale el viaje a menos de 300 eurospor persona.

La gran ventaja competitiva en precio de laoferta de alquiler respecto a la opción hotel-era se deriva del poco trabajo aplicado al ser-vicio de arrendamiento y la notable diferenciade costes regulatorios que no le afectan, entanto que en los hoteles están reglados einspeccionados todo un paquete de requisi-tos del inmueble, de las prestaciones y losservicios.

Sin embargo, desde el punto del territoriola preocupación por las consecuencias deesta euforia de los consumidores está plena-mente justificada. Las preguntas relevantesson: ¿Cuántas horas de trabajo estable y decalidad ha generado esta actividad de bajo

precio? ¿Cuántos impuestos ha ingresado lahacienda local? ¿Estamos utilizando biennuestro capital territorial?

Desde este punto de vista es la oferta dealojamiento barato la que estimula el viaje. Elnúmero de alquileres de vivienda de uso turís-tico se ha multiplicado porque disfrutan deuna rentabilidad económica que los haceatractivos como negocio. Miles de propietar-ios de pisos en las ciudades han reorientadosu búsqueda de mayores ingresos en elarrendamiento en rotación a través de lasplataformas P2P. Gracias a las conexionesaéreas con precios bajos se multiplican losflujos y los niveles de ocupación de las vivien-das existentes crecen notablemente, asícomo los ingresos de los propietarios. Otrosimitan el patrón de conducta y se amplía laoferta de viviendas en las plataformas.

En esta reacción en cadena no sólo estánlos propietarios de pisos para alquilar, tam-

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La rentabilidad económica del alquilerde viviendas es lo quehace atractivo al turista

este alojamiento

bién se identifican muchos propi-etarios que han abandonado elpiso en el centro en el queresidían para explotarlo turística-mente y vivir en la periferia.Además, un conjunto importantede inversores han compradopisos en zonas céntricas y losexplotan profesionalmente comonegocio. En las ofertas de las P2Pson visibles y comprobablesestas situaciones multilisting6. Elatractivo de esta actividad paralos inversores viene reforzado porel mantenimiento de los nivelesde actividad del turismo durantela crisis. Lo que está constatadoes que la participación en la ofer-ta de las plataformas de las fór-mulas “colaborativas” entre losocupantes de una vivienda y elturista-viajero es claramente minoritaria. Nomás del 20% de las ofertas corresponden alalquiler de habitación en vivienda ocupadapor un residente. El resto de las ofertas sonsimple y llanamente relaciones mercantiles deservicios de alquiler.

Según los datos de un estudio realizado en

el año 20167, en Barcelona la rentabilidadmedia supone entre 2,35 y 4,07 veces la deun alquiler permanente, dependiendo delnivel de ocupación de la vivienda de usoturístico. Los casos más característicos dealquileres se movían según el estudio munic-ipal de 2015 en torno a 600-700€/mes, entanto que las rentabilidades de viviendas deuso turístico oscilan entre 1.500 y2.500€/mes. Según datos actuales deIdealista (octubre de 2016) la media estaría yaen 750-850€/mes y subiendo.

En el caso de Conil la expectativa de

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6 Propietarios con varias viviendas en la plataforma.

7 Ajuntament de Barcelona, 2016. “Impacte del lloguervacacional en el mercat de lloguer residencial deBarcelona". Estudio realizado en el marco de los traba-jos del Plan Estratégico de Turismo Barcelona 2020.

rentabilidad para el uso turístico oscila entretres y cinco veces la correspondiente a unalquiler permanente. Los arrendamientos aresidentes se sitúan entre 300 y 400€/mes, entanto que las expectativas se sitúan en unmes de temporada media entre 900 y2.500€/mes. La comparación anual sería másdiscutible debido a la marcada estacionalidadde este destino, sin embargo estos propietar-ios parece que toman sus decisiones másguiados por las expectativas que por las ocu-paciones reales.

Mientras los niveles de ocupación se man-tengan en los actuales o algo menores, laoferta de viviendas de uso turístico incorpo-radas a las plataformas P2P seguirá crecien-do, la afluencia aérea mantendrá su ascensoy el proceso explosivo no se detendrá.

El tercer componente que alimenta lamarabunta es la facilidad de acceso por inter-net que pone en relación a los propietarios delas viviendas con el inmenso potencial de laclientela existente en el mercado europeo ymundial. Los nuevos operadores han sabidodar una buena respuesta tecnológica alinterés de conexión directa entre millones dedueños de alojamientos y millones de turistaspotenciales.

Gracias a las facilidades que proporcionanestos portales (con el concurso de las com-pañías aéreas low cost) los consumidores del

viaje de ocio (turistas) se relamen con la visiónde un viaje aéreo barato a cualquier ciudad ocosta que pueda resultarles atractiva dondela estancia tenga un precio asequible, en unavivienda cómoda (eso parece en la fotografíade la web) y bien emplazada en su destinoturístico. La oferta de alojamiento barato nohace más que crecer, los aviones llenos, lareacción en cadena es imparable. Los con-sumidores se convierten finalmente en colec-cionistas de ciudades, como antes lo fueronde camisetas o de artilugios electrónicos deobsolescencia fugaz.

Daños que causa la marabunta

El resultado de todo el proceso desencade-nado podría ser un panorama aparentementepositivo, mayor nivel de utilización del patri-monio de las ciudades, más actividad, los tur-istas contentos con el precio y condicionesde sus vacaciones, los propietarios de baresy supermercados felices con las mayoresventas... ¿Dónde está el problema? Ya hemosinsistido en ello: los dolientes de esta granoleada de satisfacción consumista son el ter-ritorio y el trabajo. Pero repasemos esta valo-ración general porque podemos encontrarnoscon otras víctimas.

Las vacaciones con alojamiento en vivien-da de uso turístico son más baratas por tresrazones: se retribuye en mucha menor medi-da a los factores de regulación privados, a las

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dotaciones y servicios públicos (menor con-tribución al ingreso público) y se utiliza muchamenos cantidad de trabajo.

En el alojamiento, la opción de vivienda deuso turístico retribuye básicamente a lapropiedad inmobiliaria y, en mucha menormedida, al trabajo. El coste medio delhospedaje es de 20,40 euros la vivienda deuso turístico frente a los 40,70 euros mediosen el caso del cliente de oferta reglada8. Elalojamiento en la vivienda incorpora muchosmenos servicios que exigen personal, no sesirven desayunos, no hay limpieza diaria, nohay atención en recepción, etc. También hayque contar con que las casas de alquiler nosoportan los costes de las dotacionesimpuestas por las normativas de seguridad yde garantías jurídicas de calidad. La opciónde alojamiento en vivienda perjudica al poten-cial de generación de empleo que debemosoptimizar en los destinos, eso es obvio, peroademás perjudica al turista y al funcionamien-to global del mercado al desaparecer losmecanismos de generación de confianza yseguridad con respecto a las condiciones devida y servicio prestadas por el destino.

Los viajeros alojados en viviendas de usoturístico no compensan el menor gasto en el

alojamiento con un mayor gasto en la calle.Según las estadísticas oficiales9, el gasto debolsillo en compras, alimentación, activi-dades culturales y de ocio del turista en alo-jamiento reglado es de 48,10€/día frente a los31,40€ del turista de alquiler residencial. Bienes verdad que en estos datos se incluyen losalquileres en costa que presentan un menorgasto medio diario en destino que los dealquiler en ciudad. Este menor gasto en servi-cios de comercio, hostelería y actividadesrepercute asimismo en una menor retribuciónal trabajo por turista en el caso de alojamien-to en vivienda, así como un menor volumende adquisición de alimentos y bienes no pere-cederos.

Los patrones de comportamiento demenor gasto observados repercuten negati-vamente sobre la recaudación tributaria quedebe hacer frente a las exigencias de regu-lación de la actividad y a los servicios públi-cos. El tratamiento fiscal del IVA favorece alas viviendas, eso sin contar con el impor-tante nivel de actividad sumergida existenteen esta modalidad y el menor nivel de gastoen la calle, que repercute en una menorrecaudación diaria por persona. En definitiva,cada día de estancia de un turista alojado envivienda genera menos ingresos públicos queuno que se queda en hotel. Sin embargo, lasexigencias de actuación pública son práctica-mente las mismas. Se han de regular lasactividades y garantizar la seguridad, se han

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8 Exceltur, 2015.

9 Egatur y Famililtur. Instituto de Estudios Turísticos,2015.

de prestar servicios de agua potable, limpiezay transporte, etc. Si el balance de ingresos-costes públicos es deficitario, cuantos másturistas low cost llegan a un destino, máspobre es la administración pública y menoscapacidad tiene de proveer bienestar a susciudadanos.

La acción combinada de estos diferentescomponentes del gasto en destino de uno yotro tipo de turista explica que según elInstituto de Turismo de España el gastomedio diario de los alojados en hoteles en2014 fuera de 144 euros frente a los 90 eurosdel alojado en vivienda de alquiler.

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Fuente: Elaboración propia. Las magnitudes proporcionales del gráfico tienen una base cualitativa. De momentocarecemos de base empírica para sustentar un reparto en el gasto medio diario de cada producto turístico distribuidopor este tipo de componentes. No obstante, las proporciones es muy probable que respondan a esta lógica. En estegráfico se entiende que el trabajo de la hostelería y el comercio está incluido en la categoría Trabajo.

Pero además del menor gasto y de su des-favorable composición, los residentes en unaciudad turística se ven negativamente afecta-dos por la marabunta por otro tipo de efectosperversos.

En primer lugar por el desplazamiento dela población de las zonas centrales de influ-encia turística. En estos lugares se concentrade forma acusada la oferta de viviendas deuso turístico. La proliferación de estos alo-jamientos integrados en las plataformas P2Pen los barrios cercanos a cascos históricos ymonumentales reduce de manera sensible laoferta de pisos para alquilar a residentes.

En Barcelona se ha estimado que más del15% de las viviendas en alquiler en la Dretade l'Eixample están destinadas a uso turísticoy cerca del 10% en la zona central de influen-cia turística. En el casco histórico de Conileste porcentaje sube al 40%, causando juntocon las viviendas de segunda residencia lalarga desertización invernal ya citada.

Este efecto es negativo porque reduce lavitalidad de la zona central y la desnaturaliza,aunque el más letal es el encarecimientogeneral de los alquileres. En el conjunto deBarcelona el incremento entre 2013 y 2016del precio medio de los alquileres perma-nentes ha sido superior al 30%10.

En los distritos de San Martí y Gracia el

incremento se ha situado en torno al 40%.Esta evolución de los alquileres incide tam-bién en el precio medio de compra de lavivienda. Mientras crecen los precios deadquisición y alquiler se produce el aparentecontrasentido de una pérdida de poblaciónregistrada en el padrón de habitantes del dis-trito. El mismo fenómeno ha sido observadoen Madrid y en otras ciudades turísticascomo Málaga, Sevilla o Valencia.

La explicación de esta evolución al alza delcoste de acceso a la vivienda, en paralelo a lareducción de residentes, no puede estar rela-cionada más que con la presión competidoradel uso turístico. Lo cual queda corroboradosi se compara esta evolución con lo registra-do en este mismo período en distritos sininfluencia turística y en otras ciudades sinatractivo turístico, que han experimentado uncrecimiento sensiblemente inferior y, en oca-siones, han visto una reducción de los alquil-eres medios.

El carácter masivo y epidémico que adop-ta este fenómeno va asociado a otro efectode gran relevancia: la banalización del desti-no. La forma que adopta este consumo turís-tico, junto con los efectos congestivos de lasgrandes cantidades de personas que utilizanlos servicios y están presentes en los espa-cios de mayor atractivo turístico, genera una

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10 Ajuntament de Barcelona, 2016.

pérdida crítica y acelerada del interés y valorsingular del espacio turístico. La marabuntadevora las partes blandas de la ciudad turísti-ca y solo quedan las partes duras, los edifi-cios. En algunos casos este hecho es sufi-ciente para el consumo banal, se coleccionala rápida mirada al monumento o al conjuntoedificado, al pintoresquismo de las fachadastradicionales y se pasa sin tardanza a labúsqueda del local de hostelería que mejor seadapte a los gustos del grupo. En otroscasos, la desaparición de la comunidad local,de su modo de vida y su vitalidad callejera,genera frustración en los visitantes y deterio-ra gravemente el atractivo del destino.

En el espacio turístico del destino se pro-duce una saturación de la capacidad de losmonumentos, de las zonas de interés, de losservicios de todo tipo que deben atender alos numerosos visitantes, y esto perjudica alos residentes que pierden el uso cómodo yfluido de su ciudad central, pero también a

los turistas que han optado por alojamientosreglados, los cuales ven frustrada su expec-tativa de disfrute debido a la congestión.

Cuando las ciudades pierden sus barrioscentrales, sus distritos históricos, pierden losámbitos donde reside una parte sustancial desu identidad, de sus referencias simbólicas,de su espacio de encuentro, pierden en defin-itiva una parte importante de su funcionalidadurbana. Un centro histórico no puede sersustituido fácilmente por un nuevo centrofuncional de carácter comercial en formatomoderno. Los centros funcionales sondemasiado parecidos unos a otros, no apor-tan singularidad, no reproducen la biografíade la comunidad asociada a la ciudad y sepierden referencias de pertenencia.

Imaginemos que hacemos las cuentasdespués de haber recibido en una determina-da ciudad un millón de turistas que se hanalojado en viviendas de alquiler. Al final nosencontramos con tres colectivos felices:miles de propietarios de las viviendas enalquiler, unas cuantas compañías aéreas ytres o cuatro operadores web. Otros colec-tivos moderadamente satisfechos: hosteleríagastronómica, actividades recreativas,deportivas y culturales y una pequeña partedel comercio. Por último, encontramos varioscolectivos francamente molestos o defrauda-dos: los trabajadores del destino que vencómo se hace turismo en su ciudad reducien-

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El carácter masivo y epidémico de este

fenómeno va asociado a otro efecto: la

banalización del destino

do muchísimo su participación, el sectorpúblico que debe atender a las necesidadesde un millón de personas sin recibir una con-traprestación suficiente, los residentes quesufren la expulsión de las zonas centrales, elencarecimiento del alquiler de las viviendas yla degeneración congestiva de una parte desu ciudad, y finalmente, el resto de los turis-tas (los de los hoteles y otros alojamientosreglados) que sufren las incomodidades yfrustraciones de los espacios congestionadosy banalizados.

Si un destino logra modular y orientar sudemanda, consiguiendo que venga unnúmero proporcionado de turistas que se alo-jan en hoteles, el resultado va a ser una gen-eración de beneficios económicos y sociales

y menos costes ambientales y sociales quelos que genera una multitud de turistas quese alojan en vivienda de alquiler. Es buenosaberlo para orientar la toma de decisiones.Sin embargo, el problema realmente grave noes que los visitantes sean los que menos con-vienen, es que la segunda opción, la delalquiler, es epidémica y provoca una avalan-cha, una marabunta.

Qué están haciendo las grandesciudades turísticas

Los principales destinos del mundo ya estánrespondiendo a los retos del rápido crec-imiento de la oferta intermediada por platafor-mas P2P. En general, las medidas adoptadaspresuponen un diagnóstico similar al

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expuesto en este artículo. Todas las medidasvan orientadas a controlar el desarrollo expo-nencial y a impedir los efectos relacionadoscon la indeseable alteración que provocan enel funcionamiento de la ciudad.

La mayor parte de los destinos tratan deregular la actividad mediante instrumentosque modulan la intensidad y concentraciónde estas prácticas. En el caso de Nueva Yorkla actividad de alquiler turístico debe apro-barla la comunidad de propietarios, con unaespecificación de estancia mínima y con unaordenación diferenciada por zonas. París yMiami también disponen de una regulaciónpor zonas para autorizar la actividad conobjeto de preservar las funciones básicasresidenciales de la ciudad y la dinámicapropia de la población local. Amsterdam ySingapur limitan el número de personas porvivienda. Roma, Milán o Chicago, por suparte, regulan la existencia de dotacionesmínimas en las viviendas e incluso normativacontraincendios.

Algunas ciudades han suscrito convenioscon los operadores P2P para que colaborenen la recaudación de tasas turísticas asoci-adas a la actividad de las viviendasintegradas en la plataforma. Lo cual nosupone la verificación de legalidad. Los propi-etarios que se lo propongan siguen ingresan-do sin declarar a Hacienda y siguen sincumplir la normativa turística.

Conclusiones

El crecimiento espectacular de esta nuevaforma de hacer turismo y su bajo precio, nodebe confundirnos sobre el carácter “popu-lar” y progresista de su naturaleza. El con-sumismo generalizado que no se apoya en unplanteamiento de turismo responsable ysostenible carece de legitimidad para reivindi-carse como avance democratizador. En esteartículo hemos puesto de manifiesto que losresidentes en las ciudades con atractivo turís-tico, sean trabajadores del sector servicios ono, son los principales perjudicados de estabacanal del consumo de viajes lúdicos debajo precio. Estos viajes generan muchamenor renta, menor empleo y menos ingresospúblicos que los que se alojan en hoteles,demandando, sin embargo, los mismos servi-cios públicos que el otro tipo de turista. Losque se alojan en vivienda priorizan el menorprecio de su viaje frente a otras considera-ciones éticas y a la garantía de sus propiosderechos como consumidor.

Los residentes en estas ciudades no sólo sondesplazados de las zonas centrales, de suslugares de encuentro y pertenencia, sino quesufren una pérdida irreparable de su capitalterritorial, tanto por la degradación del espa-cio urbano turístico, como por las repercu-siones ambientales de la actividad (agua,energía, residuos y emisiones) y por el deteri-oro del atractivo turístico del destino. Este

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último efecto es, para mí, uno de los demayor calado, por su trascendencia estruc-tural, por su repercusión a largo plazo en lareducción del potencial territorial de gen-eración de empleo y por el empobrecimientodifícilmente reversible del capital territorialdisponible.

Hay un incremento de ingresos en los desti-nos, sin duda, pero los gastos que generanson mayores que los ingresos que finalmentelogra captar el interés público. De los efectosprovocados por esta inflamación de la activi-dad hay que destacar el incremento de rentaque obtienen los propietarios de viviendas,tanto por la explotación turística en rotacióncomo por el aumento general de los preciosdel alquiler que se produce en el conjunto delos barrios afectados. Quienes pagan estemayor ingreso son los turistas de bajo precioy los habitantes en régimen de inquilinato.Hay una trasferencia de renta desde los turis-tas de consumo masivo y bajo precio y losinquilinos (muchos de ellos de baja rentafamiliar disponible) hacia los propietarios.Algunos de estos dueños tienen asimismouna situación económica delicada y otorganalgo de legitimidad social al fenómeno.

Realmente esta propuesta de consumo masi-vo de bajo precio que han aportado lasplataformas P2P no es interesante para losterritorios que la soportan. Los usuariospueden pensar que ellos tienen derecho a

consumir barato, pero también las comu-nidades locales ante la constatación de estasvaloraciones tienen derecho a pensar que nomerece la pena y que deben ser adoptadasmedidas para regular y limitar este fenómenodepredador.

La respuesta ante la marabunta es un cock-tail bien dosificado de medidas de gestióndel territorio que limiten el nivel de afluenciay el uso de las viviendas para uso turístico,que aseguren el mantenimiento del atractivoturístico de las ciudades basado en la vitali-dad cotidiana y cultural de las mismas.Medidas que se empeñen en lograr el predo-minio de otras formas de turismo, experien-cias, menos masivas e invasivas y con mayorparticipación de las personas que prestanservicios. Para ello hay que incorporargrandes dosis de una innovación capaz dereforzar y renovar las ofertas de serviciosadaptados e integrados en las especifici-dades del lugar y que ofrezcan solucionesoriginales para tener una experiencia única ybien integrada en el metabolismo social y ter-ritorial de la localidad.

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Fuente documental:

Ajuntament de Barcelona, 2016. Duatis, Jordi;Buhigas, María; Cruz Helena. "Impacte del llogervacacional en el mercat del lloger residencial de

Barcelona". Ajuntament de Barcelona, 2016

Exceltur, 2015. "Alojamiento turístico en viviendasde alquiler: impactos y retos asociados”.

Fernández y Cruz, 2014. Fernández Tabales,Alfonso; Cruz Mazo, Estrella Candelaria: “El sec-tor de la construcción en Andalucía en el contex-

to de la crisis: colapso de un modelo y efectosterritoriales”. Pag. 435-466. En: Geografía de lacrisis económica en España. Publicacions de la

Universitat de València. 2014

Requejo, Juan, 2007. "Turistas: del conceptolegal a la compleja realidad del actual panoramaespañol". Estudios turísticos, ISSN 0423-5037,Nº. 172-173, 2007 (Ejemplar dedicado a: Haciaun nuevo paradigma turismo sostenibilidad en

España), págs. 147-156

Requejo, Juan, 2014. “El regreso a los orígenesde la Costa del Sol. Contexto territorial, ambiental

y social del turismo". En el libro Urbanismo yvivienda en Andalucía: especial referencia a la

Costa del Sol. Edita Universidad de Almería.Editores: Rafael Escudero Rodríguez - Juan Cano

Bueso, pp.101-116

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club de debates urbanos - frente a la marabunta:...

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