clinica jorge piÑeros corpas barrio estoril ak 45 n° …. avalúo … · correo-e...

CLINICA JORGE PIÑEROS CORPAS – BARRIO ESTORIL – AK 45 N° 104A - 33 – BOGOTÁ D.C.

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815

Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598 Correo-e [email protected] Página web. www.evaluartesas.com

Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores: De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del predio ubicado en la Avenida Carrera 45 N° 104A – 13 / 19 y 33, correspondiente a la Clínica Jorge Piñeros Corpas, Barrio Estoril, de la ciudad de Bogotá D.C. Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento. Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios. Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Gerente





AVALÚO COMERCIAL

CLÍNICA JORGE PIÑEROS CORPAS AVENIDA CARRERA 45 N° 104A - 13 / 19 Y 33

ESTORIL BOGOTÁ D.C.

SOLICITADO POR FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

MAYO DE 2016





C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS

VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

XI. METODOLOGÍA VALUATORIA

XII. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

CLINICA JORGE PIÑEROS CORPAS – BARRIO ESTORIL – AK 45 N° 104A - 33 – BOGOTÁ D.C. Página 1




I. INFORMACIÓN BÁSICA 1.1 SOLICITANTE

FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE 1.2.1 UBICACIÓN : Costado occidental de la Avenida Paseo de los

Libertadores (AK 45) y al norte de la Calle 104A. 1.2.2 DIRECCIÓN : Avenida Carrera 45 N° 104A – 13 / 19 y 33. 1.2.3 BARRIO : Estoril. 1.2.4 CIUDAD : Bogotá D.C. 1.2.5 DEPARTAMENTO : Cundinamarca.

1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata del lote de terreno y la construcción levantada sobre éste, que conforman la Clínica Jorge Piñeros Corpas.

1.4 ENCARGO VALUATORIO Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.5 BASES DE LA VALUACIÓN El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN En el capítulo VII del presente informe se hacen una serie de planteamientos, aclaraciones y explicaciones sobre las condiciones en las cuales se basaron los análisis respectivos.

1.7 MAYOR Y MEJOR USO Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.





1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas. En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

Enfoque del Costo. (Cost Approach).

Enfoque del ingreso. (Income Approach). Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula inmobiliaria 50N – 20371233, impreso el 21 de Enero de 2016.

Escritura Pública 378 del 14 de marzo de 2002, protocolizada en la Notaria 39 del círculo notarial de Bogotá D.C.

Licencia de Construcción 01-4-0412 de Mayo 18 de 2001, expedida por la Curaduría Urbana N° 4.

Modificación de la Licencia 01-4-0412 de Mayo 18 de 2001, realizada el 7 de noviembre del mismo año.

Licencia de Construcción 97-2-0186 de 15 de mayo de 1997, expedida por la Curaduría Urbana 2 de Bogotá D.C.

Memoria de cálculo de la Estructura en Concreto Reforzado de la Licencia de Construcción 01-4-0412 de Mayo 18 de 2001, expedida por la Curaduría Urbana N° 4.

Veintisiete (27) Planos arquitectónicos de la Licencia de Construcción 01-4-0412 de Mayo 18 de 2001, expedida por la Curaduría Urbana N° 4.





1.10 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Abril 11 de 2016.

1.11 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN Abril 01 de 2016.

1.12 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS Mayo 06 de 2016.

1.13 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA) De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos

por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico y el la Resolución N° 620 del IGAC de 2008, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Fin de Pagina…





II. ASPECTOS JURÍDICOS 2.1 PROPIETARIO

SALUDCOOP EPS. En Liquidación.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN El inmueble está conformado por tres lotes de terreno, adquirido cada uno así: Lote 1: Escritura Pública 2366 del 14 de Diciembre de 1999, protocolizada en la Notaria 39 de Bogotá D.C. Lote 2: Escritura Pública 2338 del 10 de Diciembre de 1999, protocolizada en la Notaria 39 de Bogotá D.C. Lote 3: Escritura 1734 del 15 de Septiembre de 1999, protocolizada en la Notaria 39 de Bogotá D.C. Nota: El inmueble cuenta con medidas cautelares referentes a: Toma de posesión inmediata de bienes, haberes y negocios de entidad vigilada (agente especial liquidador Luis Martin Leguizamón); Prohibición de inscripción actos que afecten dominio de bienes intervenida salvo lo realizado por el agente especial, ambas mediante Resolución 2414 de Noviembre 24 de 2015 se la Superintendencia Nacional de Salud.

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA 50N – 20371233.

2.4 CHIP

Dirección CHIP

AK 45 N° 104A - 13 AAA0126JRFZ

AK 45 N° 104A - 19 AAA0126JREP

AK 45 N° 104A - 33 AAA0126JRHK

Los predios mostrados en la presente tabla fueron englobados en una sola unidad jurídica, sin embargo este englobe no ha sido incorporado a la información catastral, por ello la nomenclatura e identificación predial esta individualizada.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no corresponde a un estudio formal de los mismos.





III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR CATASTRAL ESTORIL Sector ubicado en el norte de la ciudad de Bogotá, D.C., el cual se encuentra

dentro de los siguientes límites generales: 3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR POR EL NORTE : Calle 111. POR EL SUR : Avenida España (AC 100). POR EL ORIENTE : Avenida Paseo de los Libertadores (AK 45). POR EL OCCIDENTE : Carrera 50. 3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS POR EL NORTE : La Alhambra. POR EL SUR : La Castellana. POR EL ORIENTE : Santa Bibiana y San Patricio. POR EL OCCIDENTE : Pasadena. 3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES Dentro del sector se observan los usos residenciales de estratos medio- alto y

alto y el uso comercial y de servicios.





El uso residencial se presenta en modalidad unifamiliar en su mayoría y en menor medida en modalidad multifamiliar. Las viviendas unifamiliares se encuentran en edificaciones de hasta dos pisos con especificaciones constructivas buenas y desarrolladas en los inicios del sector catastral. Este uso ha venido siendo desplazado por el desarrollo de actividades comerciales.

El uso comercial y de servicios se desarrolla en su mayoría en las edificaciones

unifamiliares originales y modificadas en la actualidad para tal fin. Al interior del sector este uso no se ejerce con espacios abiertos al público, sino de una manera más discreta; sobre el eje de la Avenida Los Libertadores el uso se ejerce en edificaciones modificadas para ello o algunas diseñadas específicamente para tal fin. Las actividades están asociadas a los servicios de salud y complementarios, desarrollados a partir de la influencia de la Clínica Jorge Piñeros Corpas.

3.5 VÍAS DE ACCESO Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a

que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector:

AVENIDA PASEO DE LOS LIBERTADORES (AK 45) Eje vial metropolitano, conformado por cinco (5) calzadas de dos y tres carriles

para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además, cuenta con dos (2) carriles exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Transmilenio.

AVENIDA ESPAÑA (AC 100) Vía arteria metropolitana, la cual cuenta de cuatro (4) calzadas, cada una de dos

carriles, con sentido de circulación oriente – occidente y viceversa, se encuentra pavimentada y en buen estado de conservación.

AVENIDA SUBA (TV 60) Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles para

transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además, cuenta con dos (2) carriles exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Transmilenio.

AVENIDA CALLE 116 Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos (2) calzadas de dos

carriles cada una en sentido de circulación oriente a occidente y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte público y particular.





VÍAS ZONALES Y LOCALES La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de

conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos. 3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA De conformidad con el Decreto 291 del 26 de junio de 2013, el sector se

encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a una clase social alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994. Los otros usos no tienen clasificación de estrato.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto,

alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas. En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público,

vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización. El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo

a cualquier lugar de la ciudad por medio de buses, busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.

La Clínica está localizada a unos metros de la estación de la Calle 106. Así

mismo la ciclo-ruta de la Autopista Norte pasa justo por el frente de la Clínica. 3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA Departamento : Cundinamarca. Ciudad/Municipio : Bogotá D.C. Clase de suelo : Urbano. Localidad : Suba. UPZ : La Alhambra – UPZ 20. Barrio : Estoril. 1. Reglamentación Decreto 190 de 2004: Por medio del cual se compilan las disposiciones

establecidas en los Decreto 619 de 2000 y 469 de 2003 por los cuales se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Capital.

Decreto 397 del 15 de diciembre de 2004, por el cual se reglamentó La UPZ LA

ALHAMBRA N° 20. Decreto 090 de 2013, por el cual se adoptan las normas urbanísticas comunes

para la armonización de la Unidad de Planeamiento Zonal UPZ, con los Planes Maestros de Equipamientos y se dictan otras disposiciones.





Decreto 318 de 2006, Por el cual se adopta el Plan Maestro de Equipamientos de Salud para Bogotá Distrito Capital.

Decreto 553 de 2012, Por medio del cual se modifica y adiciona el Decreto

Distrital 318 de 2006 - Plan Maestro de Equipamientos de Salud para Bogotá Distrito Capital-, y se dictan otras disposiciones.

Decreto 559 de 2015, Por el cual se complementan las fichas reglamentarias

del uso dotacional y se modifica el Decreto Distrital 090 de 2013. Decreto 080 de 2016, Por medio del cual se actualizan y unifican las normas

comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal y se dictan otras disposiciones.

2. UPZ – 20 La Alhambra Sector Normativo : 3. Área de Actividad : Residencial. Tratamiento : Consolidación. Modalidad : Urbanística. Zona : Con zonas delimitadas de comercio y servicios. Edificabilidad : D. Subsector de Usos : II. En el predio objeto de estudio funciona la Clínica Jorge Piñeros Corpas, el cual

según la clasificación del cuadro Anexo No. 2 del Decreto 190 de 2004, corresponde a un Uso dotacional de tipo salud.

Teniendo en cuenta el artículo 344 del Decreto 190 de 2004. “Normas para el

uso dotacional. 1. Permanencia. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, los inmuebles de escala metropolitana, urbana o zonal con uso dotacional existentes, los señalados como institucionales por normas anteriores, los que se destinen en el futuro a este uso, o mediante la destinación del suelo hecha en este Plan, en sus fichas normativas, o sean incluidos mediante Planes de Regularización y Manejo, deben mantener el uso dotacional y quedan comprendidos por las normas del tratamiento de Consolidación para Sectores Urbanos Especiales”, el predio presenta un uso dotacional existente por tal razón queda sujeto a la normatividad urbanística para usos dotacionales.

Los parámetros en cuanto a usos y edificabilidad se encuentran en el Estudio

de Normas Urbanísticas E0352_2016, realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y anexo al presente informe de avalúo.





3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA La dinámica edificadora del sector es media presentándose algunas

construcciones de oficinas y apartamentos, así como remodelaciones y/o adecuaciones de las construcciones antiguas existentes.

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IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN

El predio objeto de avalúo es medianero y se localiza en el costado occidental de la Avenida Paseo de los Libertadores (AK 45) entre las calles 104A y 105 de esta ciudad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO El terreno actual es el resultado del englobe de tres lotes de terreno, con un área total resumida en:

Fuente Área (m2)

Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula inmobiliaria 50N – 20371233, impreso el 21 de Enero de 2016.

1.534,00

Escritura Pública 378 del 14 de marzo de 2002, protocolizada en la Notaria 39 del círculo notarial de Bogotá D.C.

1.534,00

ÁREA ADOPTADA 1.534,00





4.1.3 LINDEROS POR EL NORTE : En 30.68 metros colindante con el predio N° 8 de la

manzana 39 de la urbanización Santa Margarita de nomenclatura Av. 13 N° 104 – 49.

POR EL SUR : En 30.68 metros colindando con el predio N° 14 de la

manzana 39 de la urbanización Santa margarita de nomenclatura Av. 13 N° 104 – 05.

POR EL ORIENTE : En 50.00 metros colindantes con los predios 23, 24,

25, 26 y 27 de la manzana 39 de la urbanización Santa Margarita de nomenclatura Transversal 29 N° 104 – 40, 34, 30, 22 y 16.

POR EL OCCIDENTE : En 50.00 metros colindante con la Autopista Norte. Fuente: Escritura Pública 378 del 14 de marzo de 2002, protocolizada en la Notaria 39 del círculo notarial de Bogotá D.C.

Nota: Los puntos cardinales descritos anteriormente se encuentran invertidos, el norte con el sur y el occidente con el oriente. Por lo cual se recomienda su verificación e incorporación.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA El lote de terreno cuenta con una forma regular con semejanza a un rectángulo. La topografía es plana con pendientes que oscilan entre el 0 y el 3%.

4.2 CONSTRUCCIÓN Corresponde una edificación de seis pisos más área bajo cubierta con dos

sótanos, la cual fue concebida en para usos de dotacional de salud, servicios de salud.

Nota: La edificación principal de la Clínica Jorge Piñeros Corpas, se encuentra

unida físicamente a los siguientes predios Calle 104A N° 45 – 12 (AAA0126JOWF y AAA0126JOXR), Carrera 45A N° 104A – 40 (AAA0126JPEP), Carrera 45A N°104A – 34 (AAA0126JPDE) Carrera 45A N° 104A – 28 (AAA0126JPCN). A pesar de ello, por solicitud directa del peticionario se realiza la valoración de

los predios de forma individual.





4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN Según la información aportada por el solicitante las áreas construidas se encuentran descritas así:

Fuente Área m2

Licencia de Construcción 97-2-0186 de 15 de mayo de 1997, expedida por la

Curaduría Urbana 2 de Bogotá D.C.3.369,20

Licencia de Construcción 01-4-0412 de Mayo 18 de 2001, expedida por la

Curaduría Urbana N° 4 de Bogotá D.C.3.369,20

Modificación de la Licencia 01-4-0412 de Mayo 18 de 2001, realizada el 7 de

noviembre del mismo año 2001.9.861,60

Área según planos aportados 9.861,60

Área según la base de datos de la Unidad Administrativa de Catastro Distrital

para el globo total de la edificación.7.766,40

ÁREA ADOPTADA 9.861,60 Nota 1: Las áreas están sujetas a verificación por parte de la entidad peticionaria. 4.2.2 DISTRIBUCIÓN

Primer Piso: Rayos X, área de triage y recuperación, área de procedimientos menores, salas de espera de urgencia, recepción de urgencias, inyectología, Caja o Facturación, área de recepción, área de atención al usuario, recepción de rayos x, área de cafetería, área de ecografía de rayos X, área de urgencias sur y central de enfermería, halles de circulación mezclada con salas de espera. Dos puntos fijos y dos tres ascensores, dos de pasajeros y uno de carga. Segundo Piso: Cuenta con ocho salas de cirugía o quirófano, una central de enfermería, dos cuarto o estar médicos, área de esterilización, oficina, tres áreas de bodega de equipos, sala de espera, área de recuperación, farmacia, un área de admisión, cuenta con farmacia de cirugía. Dos puntos fijos más escaleras y con tres ascensores, dos de pasajeros y uno de carga. Tercer piso: Cuenta con dos salas de espera, dos centrales de enfermería, treinta y tres habitaciones, cada una con baño privado, además cuenta con departamento de nutrición, lactario, y área de aires acondicionados, estar médico, dos puntos fijos más escaleras y con tres ascensores, dos de pasajeros y uno de carga. Cuarto Piso: Cuenta con dos salas de espera, dos centrales de enfermería, treinta y dos habitaciones, cada una con baño privado, área de oficinas administrativas, dos puntos fijos más escaleras y con tres ascensores, dos de pasajeros y uno de carga.





Quinto Piso: Cuenta con sala de espera, Unidad de Cuidados Intensivos UCI -Pediátrica con central de enfermería y seis cubículos, baños, lockers, oficinas, estar médico, área de gastroenterología y área de cardiología. Unidad de Cuidados Intensivos - UCI Adultos con centrales de enfermería, cuenta con dieciocho cubículos, cuarto de aseo, área de ropa sucia y ropa limpia, Unidad de Cuidados Intensivos - UCI coronaria con tres centrales de enfermería, cuenta con ocho cubículos, cuarto de aseo, área de ropa sucia y ropa limpia. Cuenta con área de descanso médico. Finalmente encontramos un área de lactario. Dos puntos fijos más escaleras y con tres ascensores, dos de pasajeros y uno de carga. Sexto Piso: Cuenta con área de residuos hospitalarios, baños públicos, dos centrales de enfermería, central eléctrica, cuarto de aseo, treinta y tres habitaciones, cada una con baño privado, presenta dos salas de espera norte y sur, área de trabajo sucio y trabajo limpio, más dos punto fijos de escaleras con dos ascensores. Séptimo Piso (Área bajo cubierta): Cuenta con el cuarto de máquinas, incluye los equipos necesarios para el correcto funcionamiento del ascensor, área de calderas, compresor. Se observó dos salas de oncología, dos baños públicos, cuarto de aseo, salón filtro, Área de hemodinámica: cuatro salas de procedimientos, baño, sala de espera, sala de recuperación, área de vestieres médicos con baño privado, dos depósitos, sala de espera de visitas, catorce habitaciones, cada una con baño privado, central de enfermería, área de ropa sucia y ropa limpia, y por último la capilla. Sótano 1: Cuenta con subestación, mantenimiento, tablero de distribución, espacios de parqueos, circulación, depósito cafetería, transición de cadáveres, subestación, planta eléctrica, manifolds, bomba de vacío, bodegas, cuarto de basuras, oficinas de healthfood y área de servicios alimentarios, depósito final de residuos sólidos comunes y biosanitarios. Sótano 2: Cuenta con almacén, dos depósitos, cuarto de ropas, área de serviactiva, rack telefónico, planta de emergencia, plenun de ventilación, deposito final de residuos químicos, deposito final de residuos reciclables, tres tanques de agua, cuarto de bombas, con aproximadamente treinta y tres cupos de parqueo disponibles.

Los parqueos según los planos aportados en la actualidad no están todos los cupos disponibles, ya que algunos se están empleados para otras actividades como almacenaje.





4.2.3 VETUSTEZ (EDAD) Según la licencia de construcción y la modificación sumándole el periodo de

culminación de la obra, la edificación cuenta con una edad aproximada de 13 años.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Concreto. FACHADA : Acabado en estuco y pintura. CUBIERTA : Placa de concreto de concreto impermeabilizada. MAMPOSTERÍA : En bloque o tolete.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES PISOS : De variados materiales, tipos y formatos: se

destaca: porcelanato gran formato, baldosa cerámica, para áreas especializadas y administrativas porcelanato, recubiertas en plomo en área de especiales o con radiación y concreto afinado en área de sótano.

MUROS : En bloque con estuco y esmalte epóxido como

acabado final, con enchapes en tableta cerámica en áreas especializadas y recubiertas en plomo en área de imagenologia y áreas con radiación.

CIELO RASOS : Cielos rasos falso suspendidos en láminas anti

flama, en láminas de panel yeso con acabado final en esmalte y recubiertas en plomo en área de imagenologia y áreas con radiación, la iluminación esta incrustada al cielo raso de diferentes tipos.

BAÑOS : Baños individuales, enchapados en baldosa

cerámica en pisos y área de muros, mesones en mármol, sin divisiones en la zona húmeda, mobiliarios e incrustaciones de línea estándar e institucional.

PUERTAS : Exteriores en vidrios con marcos metálicos,

interiores de madera, perfil metálico y vidrio plano y





recubiertas en plomo en área de imagenología y áreas expuestas a radiación.

VENTANERÍA : Metálica con vidrio plano y plomadas en área de

imagenología y áreas expuestas a radiación. ESCALERAS : En concreto con enchape en tableta cerámica y

porcelanato en general CALIDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN : Usada, buen estado de conservación, se evidencia

falta de mantenimiento y enlucimiento en algunas áreas.

4.2.6 EQUIPOS ESPECIALES

Subestación eléctrica con transformador, totalizadores, condensadores, plantas eléctricas, cableado estructurado, tres ascensores, dos para pacientes de tracción mecánica con chasis y plataforma en acero reforzado con cabina y puertas en acero inoxidable, sistema de aire acondicionado central con unidades condensadoras, manejadoras, polo a tierra en cada sala de cirugía, redes internas de gases medicinales (oxigeno, aire y vació), para cada sala de cirugía y áreas especializadas, red eléctrica e hidrosanitaria especial, alarma detección de humo con sensores, estaciones manuales de incendio, gabinetes contra incendio por piso, central de alarma y sistema general de sonido con bafles y parlantes.

4.2.7 INSTALACIONES ESPECIALES E INFRAESTRUCTURA Área de subestación, transformadores y plantas eléctricas. Extractores de Co2. Torres y schiller de enfriamiento para aire central. Cuarto frio. Tanque de almacenamiento de oxígeno. Planta de aire medicinal. Tanques de almacenamiento de combustible. Tanques subterráneos en concreto para almacenamiento de agua. Ductería interna para aire acondicionado central. Recubrimiento en láminas de plomo en área de imagenología y áreas

expuestas a radiación. Bahías de estacionamiento. Red eléctrica especial para equipos médicos con toma regulada y luminarias. Red hidrosanitaria especial para este tipo de edificaciones. Red de cableado estructurado independiente.

Red de gases medicinales con válvulas de alivio de presión, bola, venteo, seguridad, manómetros de presión, tubería de cobre y cajas de control.





V. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

La localización general del inmueble objeto de avalúo, al Norte de la ciudad, en el barrio denominado comúnmente como Estoril de la Localidad de Suba, delimitado por vías arterias de la ciudad como la Avenida Paseo de los Libertadores, la Avenida España, la Avenida Pepe Sierra, la Avenida Suba, donde el uso residencial ha venido siendo desplazado por el uso comercial y de servicios asociado a los establecimientos de salud.

El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Avenida Paseo los Libertadores se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “Transmilenio” con rutas que conectan con todas las troncales del sistema. Adicional, por las principales Avenidas transita el Sistema Integrado de Transporte Publico – SITP, con rutas que comunican al norte, centro y oriente de la ciudad con frecuencia de transito de 15 a 20 minutos.

El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a una clase social alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

La actividad edificadora en el sector es Media, encontrando proyectos nuevos de apartamentos y oficinas, así como intervenciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes.

El inmueble objeto de estudio cuenta con frente a vía de tipo arterial como lo es la Avenida Paseo de los Libertadores (AK 45).

El inmueble se encuentran reglamentado por el Decreto 397 del 15 de diciembre de 2004, por el cual se reglamentó La UPZ LA ALHAMBRA N° 20, el cual lo clasifica en área de actividad residencial, tratamiento de consolidación urbanística, con zonas delimitadas de comercio y servicios.

Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria superior al lote tipo de la zona, forma regular, topografía plana y uso actual.

La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para las actividades que actualmente se desarrollan, además del buen estado de conservación y los acabados con que cuenta esta.





El hecho que la edificación principal de la Clínica Jorge Piñeros Corpas, se encuentra unida físicamente a los predios identificados de la siguiente forma: Calle 104A N° 45 – 12 (AAA0126JOWF y AAA0126JOXR), Carrera 45A N° 104A – 40 (AAA0126JPEP), Carrera 45A N°104A – 34 (AAA0126JPDE) y Carrera 45A N° 104A – 28 (AAA0126JPCN). A pesar de ello, por solicitud directa del peticionario se realizara la valoración de los predios de forma individual.

Según la clasificación del Decreto 190 de 2004, corresponde a un uso dotacional de tipo salud. Teniendo en cuenta el artículo 344 del mismo decreto, respecto a la permanencia, el inmueble objeto de avalúo queda sujeto a la normatividad urbanística para usos dotacionales.

El valor asignado se entiende como valor presente de cada uno de los inmuebles tal y como se encontraban al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

Fin de página...





VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS Adicionalmente a las consideraciones planteadas y tenidas en cuenta en el capítulo anterior, se han definido puntualmente los siguientes criterios para todas las clínicas analizadas, respecto a los tipos de normatividad a tener en cuenta para el avalúo de este tipo de inmuebles: 6.1 NORMATIVIDAD URBANÍSTICA Corresponde básicamente al estudio de las normas urbanísticas definidas en

los planes o esquemas de ordenamiento territorial de cada municipio y sus decretos reglamentarios. El análisis se centra en el cumplimiento o no, de los usos determinados para la zona en que se ubica el inmueble.

Existe diferencia entre si se trata de predios de entidades públicas o privadas. En las primeras el uso puede ser asignado con anterioridad a la construcción de la edificación y su duración es permanente, en donde en mayoría de los casos y según la escala del dotacional o institucional, busca suplir una necesidad de la comunidad, para cumplir una función social. Mientras en los segundos, el desarrollo se hace porque la norma lo permite generalmente en una zona de usos múltiples, donde se busca suplir la demanda de servicios sociales con algún lucro correspondiente al servicio prestado, pero su destinación dotacional la definió el propietario. Lo que ocurre con el privado, es que existe también la posibilidad que sea declarado como de uso institucional o dotacional después de estar construido y destinado a dichos usos, garantizando así su permanencia.

Lo anterior quiere decir que el uso dotacional puede ser determinado antes o

después de la respectiva construcción, volviéndolo permanente y reduciendo las posibilidades del nicho de mercado. Por esto, el uso permitido suele confundirse con la destinación y generalmente los predios dotacionales tienden a ser “castigados” en el valor del terreno por el tipo de construcción que soporta y su calidad de permanencia.

El otro aspecto a revisar es la volumetría, que generalmente está definida por una licencia de construcción. Pero encontramos casos en los que las condiciones de la licencia cambiaron, p.ej: pudo aumentar el área construida, la altura, el área de ocupación, el índice de construcción o la exigencia de parqueaderos, entre otras.

Se analizaron las áreas construidas y se determinó si correspondían a lo que la norma permite, a lo consignado en la licencia de construcción original, o en posteriores licencias de ampliación y/o modificación, en caso que éstas existan.





Allí las diferencias entre lo reglamentado o aprobado mediante licencias de urbanismo y construcción, son definidas en cada caso y descritas en el cuerpo de cada informe de avalúo. De todas formas hay que aclarar que la normatividad vigente a la fecha de realización de las inspecciones a los inmuebles, pueden ser o no las mismas condiciones originales determinadas en la licencia.

Cuando evidenciamos que la construcción físicamente difería de la licencia aprobada, se determinó lo siguiente:

Área legal: Corresponde al área que por licencia de construcción fue aprobada y soportada con planos arquitectónicos.

Área legalizable: Es el área que excede a la aprobada en la licencia o el documento legal existente, pero que de acuerdo con la norma vigente es susceptible de legalizar. Es claro que estas áreas solo se pueden calcular en los casos en que la normatividad vigente es aplicable, tienen definidos los índices de ocupación y construcción, o condiciones de volumetría. En este caso deberían ser verificadas y corroboradas indispensablemente con la entidad pertinente para evaluar su posibilidad de legalización. Como no es nuestra competencia determinar estos aspectos, no nos hacemos responsables por las áreas indicadas según nuestra medición, pues siempre se ha determinado que estas son aproximadas y deben ser verificadas por el peticionario.

Área por fuera de norma: Es el área que está excediendo las aprobadas por licencia o por legalizar, que no cumple con la reglamentación urbanística vigente y por lo tanto no es objeto de valuación, hasta tanto no se realice el proceso de legalización o se presente algún acto normativo que avale dichas áreas. Por lo anterior, la omisión por parte del peticionario de cualquier documento que certifique la existencia legal de dichas áreas, no responsabiliza al avaluador y no podría argumentarse detrimento por desconocimiento. Es decir, la responsabilidad recae totalmente en el solicitante del avalúo.

En este orden de ideas, todo incumplimiento de las licencias originales o de posteriores modificaciones, ampliaciones o remodelaciones, que no sean susceptibles de legalización de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, no serán tenidas en cuenta en la presente valuación. De todas formas, su valor se presenta por fuera de la liquidación del avalúo total para que la entidad peticionaria analice la conveniencia de incorporarlas o no en la negociación.





6.2 NORMATIVIDAD CONSTRUCTIVA En este aspecto separamos el análisis en dos partes: Lo que tiene que ver con la reglamentación de construcción nacional, determinada en las Normas de Sismo Resistencia (NSR) y de otra parte, con las normas de construcción específicas para entidades prestadoras de servicios de la salud, particularmente hospitales o clínicas. En el primer caso, partimos del supuesto que todas las construcciones avaluadas han tenido que cumplir con las exigencias de la versión de la NSR vigente a la fecha de construcción y que por tal razón, en nuestro caso, no son revisables. En resumen, respecto de esta normatividad, tenemos las construcciones levantadas después del año 2.010 (NSR-10), las que fueron construidas entre los años 1998 y 2.010 (NSR-98) y las anteriores a 1998 que cumplían con el código nacional de construcciones (Decreto 1.400 de 1984), según la fecha de su construcción. Es decir, en este aspecto no entramos a cuestionar ni a hacer planteamientos sobre el cumplimiento de dichas normas constructivas ya que no es el objetivo del avalúo, por lo cual se recomienda que la evaluación y revisión técnica constructiva -con sus debidos parámetros- la realice un experto en el tema ya sea persona natural o jurídica. Adicionalmente, al asumir que en su momento tuvieron que cumplir con las normas de construcción y de sismo resistencia vigentes a la fecha de su construcción, en la asignación del valor, esta condición queda contemplada en el cálculo del costo de reposición, toda vez que el resultado obedece a las características constructivas y arquitectónicas, actuales y específicas de cada una. En cuanto a la segunda parte del análisis, lo que se determinó es que la construcción de nuevas clínicas, está definida en la siguiente reglamentación: Resolución N° 4445 de 1996, por la cual se dictan las normas para el cumplimiento del contenido del Título IV de la ley 09 de 1979, en lo referente a las condiciones sanitarias que deben cumplir los establecimientos hospitalarios y similares. Resolución 4252 de 1997, por la cual se establecen las normas técnicas, científicas y administrativas que contienen los requisitos esenciales para la prestación de los servicios de salud, se fija el procedimiento de registro de la Declaración de Requisitos Esenciales y se dictan otras disposiciones. Resolución 238 de 1999, por la cual se modifican parcialmente las Resoluciones 4252 de 1997 4445 de 1996 y se dictan unas disposiciones complementarias.





En este caso, el planteamiento es el mismo que el determinado en el punto anterior, pues suponemos que la construcción destinada a prestar servicios de salud (clínica, hospital, EPS, IPS, o similares), independientemente del Nivel al que corresponda, fue autorizada, revisada y aprobada al momento de entrar en operación por la entidad competente que tenga la territorialidad de acción. De hecho, se tiene en cuenta que en la actualidad continúan en funcionamiento, independientemente del estado de conservación y mantenimiento que presenta y de si cumple o no con las demás exigencias. Adicionalmente, en esta consideración se tiene en cuenta que la mayoría de las clínicas analizadas, los equipos periféricos se encuentran entre regular y mal estado de conservación y que al pretender llevar a la clínica a su mejor estado posible, estos deberán ser actualizados casi en su totalidad para cumplir con la normatividad vigente.

6.3 NORMATIVIDAD EN NIVELES DE RESPONSABILIDAD Y SERVICIOS Corresponde a la revisión del Nivel de responsabilidad de la atención en salud en el país, asignado por el Ministerio de Salud, el cual fue reglamentado por la resolución 5261 de 1994, por la cual se establece el Manual de Actividades, Intervenciones y Procedimientos del Plan Obligatorio de Salud en el Sistema General de Seguridad Social en Salud, a cada clínica en particular. La información sobre la asignación o determinación del nivel de cada clínica de Saludcoop EPS En Liquidación, no fue entregada por el peticionario, razón por la que en cada caso y de acuerdo con los servicios ofrecidos, realizamos una estimación aproximada del nivel de cada clínica, sin que esto nos genere responsabilidad alguna en tal decisión. De todas formas, aclaramos que no estamos analizando ni el tipo de servicio, ni la calidad de prestación del mismo, sino la trascendencia de este tipo de información que está ligada a la estimación de los presupuestos de costos de construcción acordes a los servicios que presta. Es decir, cada nivel de servicio y de responsabilidad en la atención, generan áreas y condiciones constructivas y arquitectónicas específicas, para cada época en que fueron puestas en funcionamiento. Esta situación es analizada en el cálculo del costo de reposición de la construcción en estudio, pero en las condiciones en las que fue desarrollada, es decir, al momento de su construcción. No se puede estimar el costo de llevar las edificaciones a un estado óptimo de funcionamiento por cuanto eso significaría un replanteamiento total en áreas, distribución, espacios y demás diseños que las normas actuales contemplan.





Sabiendo de antemano que dependiendo del nivel definido por el Ministerio -o la entidad que haga sus veces-, de acuerdo con los servicios a prestar a la comunidad en cada clínica, el costo de construcción actual está dado además por las exigencias de la normatividad urbanística mencionada en los puntos anteriores y que además deben cumplir con las normas de sismo resistencia vigentes. En este aspecto es muy probable que las clínicas analizadas, por una u otra razón, actualmente no cumplan con algunas de estas normas y que por lo tanto no podrían prestar los servicios de salud en toda su extensión y exigencia. Como los niveles definidos hacen referencia más al tipo de servicios a prestar, que se traduce en términos económicos al negocio como tal, aclaramos que el avalúo no contempla ni los aciertos ni las deficiencias del operador o del arrendatario de las clínicas y por lo tanto no repercuten en la aplicación de la metodología utilizada para el cálculo del valor de la construcción. También es necesario aclarar que la presente valuación no contempla equipos médicos como tal, ni la dotación mobiliaria que tienen las clínicas por considerarlas bienes muebles que no son objeto de valuación. En conclusión, el valor asignado a la construcción se calcula de acuerdo con la metodología del costo, establecida en la resolución 620 de 2008 del IGAC, y que será referida en el punto respectivo de cada informe. Al respecto, los costos de reposición de las construcciones fueron estructurados mediante presupuestos establecidos de acuerdo a las especificaciones actuales de la cada clínica analizada y no corresponden a los costos que actualmente tendría una construcción nueva que cumpla con todas las exigencias vigentes. Dentro de la investigación realizada estos costos son superiores a los que comprendería reponer la clínica objeto de avalúo, lo que significaría una sobrevaloración. Como lo que se pretende es estimar el valor de la construcción usada conforme a las condiciones actuales, esto implica calcular un costo de reposición bajo la misma situación. De esta forma, si se quisiera estimar el valor de las edificaciones para que cumplan totalmente con las condiciones y exigencias en que actualmente puedan ser normativamente viables, tanto en construcción como en nivel de servicios, prácticamente, la mayoría no podría funcionar porque sería muy alto el valor de ponerlas en dichas condiciones de operación.





VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS 7.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria Distrital de Planeación en el Sistema de Información de Norma Urbana y Plan de Ordenamiento Territorial (SINU-POT) disponible en la web, los predios objeto de estudio no presentan riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

7.2 LEGALIDAD DE ÁREAS Las áreas construidas valoradas en el presente informe, corresponden a las aprobadas por las respectivas licencias de construcción aportadas.

7.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental aceptable, con un alto tráfico vehicular debido a su localización geográfica, pero contando con arborización y zonas verdes.

7.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES Según los certificados de tradición y libertad suministrados, los inmuebles no cuentan con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

7.5 SEGURIDAD El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

7.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

7.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA Se observa una mínima oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización. Fin de página...





VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.





Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés. De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe. Fin de página...





XI. METODOLOGÍA VALUATORIA Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial: 11.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones. Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias. Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado. Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual). Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse. En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado. Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,





terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

11.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS. Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo

a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Para obtener el valor del terreno se empleó el método de comparación de

mercado, el cual consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares o equivalentes, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones,

a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

11.3 MEMORIA DE CÁLCULOS 11.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido. Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria. Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde, VA = Valor ajustado





VTo = Valor total de la oferta %C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado. Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde, VT = Valor del terreno VC = Valor de la Construcción. Se encontraron nueve (9) ofertas de predios en el sector inmediato al predio objeto de avalúo, estas ofertas cuentan con un valor promedio cercano a los $2’500.000 por metro cuadrado de terreno, en donde el rango de valores es $2’400.000 a $2’660.000 por m2. La diferencia radica principalmente en la ubicación y las características propias del lote y la construcción, dichas ofertas se relacionan a continuación:

N°

LOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERREN

O

M²

ÁREA

CONST.

M²

OFERTAFAC.

COM.

VALOR

AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCIÓN

VR.

CONSTRUCCIÓN

VR M²

TERRENOOBSERVACIONES FOTO AVISO CONTACTO

1 CL 119 51 05 CASA 320,0 285,0 $1.100.000.000 6,4% $1.030.000.000 $3.614.035 $249.375.000 $2.439.453

LA CASA CUENTA CON 4 ALCOBAS, 2

SALA COMEDOR, COCINA INTEGRAL,

ZONA DE ROPAS, CUARTO DE SERVICIO,

BAÑO DE SERVICIO, 4 BAÑOS , UN

GARAJE INTERIOR, 3 GARAJES

EXTERIORES EN EL ANTEJARDÍN.

HOLMAN

RESTREPO

3102043429

3106981726

2 CL 120 49 18 CASA 165,0 237,0 $830.000.000 9,6% $750.000.000 $3.164.557 $310.470.000 $2.663.818

LA CASA CUENTA CON 2 PISOS, EN EL

PISO 1 TIENE 3 GARAJES, SALA

COMEDOR CON CHIMENEA, COCINA

INTEGRAL, PATIO DE ROPAS, CUARTO

DE SERVICIO, BAÑO DE SERVICIO. EN EL

PISO 2 PRESENTA 4 ALCOBAS Y 2

BAÑOS.

3107738338

3002149457

ARMANDO

PINZÓN

3 KR 49 118 87 CASA 165,0 257,0 $770.000.000 5,2% $730.000.000 $2.840.467 $319.965.000 $2.485.061

LA CASA CUENTA CON 4 ALCOBAS, SALA

COMEDOR CON CHIMENEA, ESTAR DE TV,

COCINA INTEGRAL, ZONA DE ROPAS,

CUARTO DE SERVICIO, BAÑO DE

SERVICIO, 54 BAÑOS , DOS GARAJES

INTERIORES, ANTEJARDÍN. CUENTA CON

BAÑOS REMODELADOS RECIENTEMENTE.

3125903461

ANA MIRIAM

4 CL 121 45 A 85 CASA 176,0 234,0 $800.000.000 7,5% $740.000.000 $3.162.393 $274.950.000 $2.642.330


BAÑOS,, PATIO DE ROPAS, SALA

COMEDOR Y COCINA INTEGRAL. EN

GENERAL CUENTA CON BUENOS

ACABADOS.

3142581657

JESSICA

SERRANO

5 CL 121 45 A 91 CASA 176,0 320,0 $800.000.000 2,5% $780.000.000 $2.437.500 $376.000.000 $2.295.455


BAÑOS, TERRAZA, PATIO DE ROPAS,

SALA COMEDOR Y COCINA INTEGRAL.

3134755077

MARÍA GONZALES

6 CL 121 48 32 CASA 180,0 230,0 $790.000.000 6,3% $740.000.000 $3.217.391 $270.250.000 $2.609.722



INTEGRAL, ZONA DE ROPAS, 4 BAÑOS , 2

GARAJES INTERIORES, ANTEJARDÍN.

3044204009

6958726

LUDY

CASTAÑEDA

7 KR 45 A 104 B 44 EDIFICIO 270,0 700,0 $1.800.000.000 5,6% $1.700.000.000 $2.428.571 $1.004.500.000 $2.575.926

EL EDIFICIO CUENTA CON 4 UNIDADES DE

APARTAMENTOS, FUE CONSTRUIDO EN

EL AÑO 1995. CUENTA CON ANTEJARDÍN.

3123512082

RENE SANDOVAL

8 CL 119 50 78 CASA 150,0 234,0 $730.000.000 6,8% $680.000.000 $2.905.983 $291.330.000 $2.591.133


COMEDOR CON CHIMENEA, ESTUDIO,



SERVICIO, 5 BAÑOS , TRES GARAJES



3202892977

2151665 ALFONSO

ORDOÑEZ

9

MÓNACO

KR 47 CL 118 CASA 600,0 550,0 $1.800.000.000 2,8% $1.750.000.000 $3.181.818 $464.750.000 $2.142.083

CUENTA CON UN LOTE DE 20X30 DE

FONDO, , PRESENTA SALA COMEDOR

INDEPENDIENTE, CHIMENEA, SALA TV,

STAR,ESTUDIO COCINA AMPLIA, PATIO

BALDOSÍN, 4 ALCOBAS CON BAÑO,

VESTIER, BAÑO DE 30 M2 CON JACUZZI,

ESCALERA TIPO CARACOL, HALL

INGRESO, 4 GARAJES CUBIERTOS Y 4

DESCUBIERTOS,

HÉCTOR JIMÉNEZ

3016907145

Media $2.493.887

Desviación Estándar $175.606

% Desviación 7,04%

Valor Mínimo $2.142.083

Valor Máximo $2.663.818

Int. Confianza Mínimo $2.318.281

Int. Confianza Máximo $2.669.493

Cof. De Asimetría -1,20

N° Datos 9

ESTUDIO DE MERCADO SECTORES ESTORIL & MÓNACO - LOCALIDAD SUBA - MAYO 2016





Por lo anterior y teniendo en cuenta la investigación realizada, el valor promedio esperado para las ubicaciones al interior del sector es cercano a $2’500.000, por metro cuadrado de terreno. Sin embargo no se debe desconocer que el predio objeto de estudio cuenta con una mejor ubicación ya que tiene frente sobre la Autopista Norte, claro está no fue posible encontrar ofertas actuales sobre este costado de la Autopista Norte y en este punto. Razón por la cual para medir la diferencia en valor pedido por dicha condición de localización interior versus exterior, se realiza el ejercicio establecer dicha relación, donde se comparan los valores pedidos entre ambas localizaciones. Para la búsqueda de mercado se debió ampliar la zona de análisis, así fue necesario establecer datos en oferta en el costado oriental de la Autopista Norte. Dichos datos se muestran a continuación:

N°

LOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERREN

O

M²

ÁREA

CONST.

M²

OFERTAFAC.

COM.

VALOR

AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCIÓN

VR.

CONSTRUCCIÓN

VR M²

TERRENOOBSERVACIONES FOTO AVISO CONTACTO

6 CL 121 48 32 CASA 180,0 230,0 $790.000.000 6,3% $740.000.000 $3.217.391 $270.250.000 $2.609.722



INTEGRAL, ZONA DE ROPAS, 4 BAÑOS , 2

GARAJES INTERIORES, ANTEJARDÍN.

3044204009

6958726

LUDY

CASTAÑEDA

7 KR 45 A 104 B 44 EDIFICIO 270,0 700,0 $1.800.000.000 5,6% $1.700.000.000 $2.428.571 $1.004.500.000 $2.575.926

EL EDIFICIO CUENTA CON 4 UNIDADES DE

APARTAMENTOS, FUE CONSTRUIDO EN

EL AÑO 1995. CUENTA CON ANTEJARDÍN.

3123512082

RENE SANDOVAL

8 CL 119 50 78 CASA 150,0 234,0 $730.000.000 6,8% $680.000.000 $2.905.983 $291.330.000 $2.591.133


COMEDOR CON CHIMENEA, ESTUDIO,



SERVICIO, 5 BAÑOS , TRES GARAJES



3202892977

2151665 ALFONSO

ORDOÑEZ

9

MÓNACO

KR 47 CL 118 CASA 600,0 550,0 $1.800.000.000 2,8% $1.750.000.000 $3.181.818 $464.750.000 $2.142.083

CUENTA CON UN LOTE DE 20X30 DE

FONDO, , PRESENTA SALA COMEDOR

INDEPENDIENTE, CHIMENEA, SALA TV,

STAR,ESTUDIO COCINA AMPLIA, PATIO

BALDOSÍN, 4 ALCOBAS CON BAÑO,

VESTIER, BAÑO DE 30 M2 CON JACUZZI,

ESCALERA TIPO CARACOL, HALL

INGRESO, 4 GARAJES CUBIERTOS Y 4

DESCUBIERTOS,

HÉCTOR JIMÉNEZ

3016907145

Media $2.493.887

Desviación Estándar $175.606

% Desviación 7,04%

Valor Mínimo $2.142.083

Valor Máximo $2.663.818

Int. Confianza Mínimo $2.318.281

Int. Confianza Máximo $2.669.493

Cof. De Asimetría -1,20

N° Datos 9





De estas ofertas se puede realizar el siguiente análisis: Para el caso de las ofertas (1, 3 y 5) con ubicaciones al interior del sector los valores pedidos están cercanos a $5’200.000 por metro cuadrado de terreno, donde este valor se explica principalmente por: ubicación y las posibilidades de desarrollo, las cuales se enfocan principalmente hacia desarrollos de vivienda, además de tener áreas de terreno de menores condiciones. Para la oferta 2, tiene un valor de terreno intermedio, dado que se encuentra al interior del sector, pero su área genera mejores posibilidades de desarrollo, el valor pedido del terreno es cercano a los $6’650.000 por metro cuadrado de terreno. El valor superior del mercado lo aporta la oferta número 4, dada su ubicación sobre la Autopista Norte, donde ya está la mezcla de diferentes usos comerciales y servicios, así como sus posibilidades de desarrollo se orientan o dirigen más a los usos ya descritos, donde el valor pedido por metro cuadrado de terreno es cercano a $7’130.000 Con estos datos de mercado es posible establecer la relación, en términos económicos sobre el valor unitario de pedido de los terrenos con ubicación interior, que resultó ser cercano a los $5’200.000 y el valor del terreno con

N°

LOCALIZACIÓN/

SECTORTIPO

ÁREA

TERRENO

M²

ÁREA

CONST.

M²

OFERTAFAC.

COM.VALOR AJUSTADO

INTEGRAL

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$1.730.722 Desviación Estandar $39.897

28,88% % Desviación 0,77%

MERCADO SECTORES SAN PATRICIO Y SANTA BARBARA - LOCALIDAD USAQUEN - MAYO 2016





ubicación sobre la Autopista Norte es cercano a los $7’100.000. Es decir existe una diferencia entre los del 36.54%, Como valor base para aplicar el porcentaje de la relación calculada, se tomó el promedio arrojado por el mercado para ubicaciones interiores que es de $2.500.000 por m2. A este valor se le incrementa el 36.54%, obteniendo como valor resultante la suma de $3’413.461 por metro cuadrado de terreno, el cual se ajusta a $3’400.000 para facilitar los cálculos.

11.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini: Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530 Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su

estructura ni en sus acabados.





Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además: X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la

vida útil, multiplicado por 100. Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor

nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde: A = Avalúo del bien Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno. Y = Valor porcentual a descontar. Para hallar el valor del M2 de construcciones usadas, el punto de partida es el enfoque o método del Costo. Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, nos basamos en los planteamientos enunciados en el capítulo VI del presente informe, teniendo en cuenta los tipos de construcción existentes. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva como se anotó en el mencionado capítulo VI, a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basados en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento. A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:





De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:

ÍTEM EDADVIDA

ÚTIL

EDAD EN % DE

VIDA

ESTADO DE

CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN

VALOR

REPOSICIÓN

VALOR

DEPRECIADO

VALOR

FINAL

VALOR

ADOPTADO

Construcción Clínica

Piñeros13 100 13,00% 3 24,12% $ 3.000.000 $723.498 $2.276.502 $ 2.275.000

CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI





XII. AVALUO COMERCIAL

CLÍNICA JORGE PIÑEROS CORPAS AVENIDA CARRERA 45 N° 104A - 13 / 19 Y 33

ESTORIL BOGOTÁ D.C.

SON: VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES SETECIENTOS CUARENTA MIL PESOS M/CTE. VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable. Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016. Atentamente, JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ Gerente Director Avalúos Bogotá RNA 1275663251 SIC. RNA 08-119914 SIC.

AREA VR UNITARIO

m2

$/m2

TERRENO 1.534,00 $3.400.000 $5.215.600.000

CONSTRUCCION 9.861,60 $2.275.000 $22.435.140.000

$27.650.740.000

DESCRIPCION VR TOTAL

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

ACCESO PRINCIPAL A LA CLÍNICA Y RECEPCIÓN

AVALÚO COMERCIAL

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

CLÍNICA CLÍNICA JORGE PIÑEROS CORPAS

ABRIL 2016

ENTORNOS SOBRE LA AUTOPISTA NORTE

FACHADA PRINCIPAL

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALA DE ESPERA Y CENTRAL DE ENFERMERÍA ÁREA ADMINISTRATIVA



RECEPCIÓN DE URGENCIAS URGENCIAS

HALL DE CIRCULACIONES TIPO SEGUNDO PISO

ALCOBA TIPO CON BAÑO PRIVADO

PUNTOS FIJOS DE ASCENSORES Y HALL TIPO DE CIRCULACIÓN

SALA DE ESPERA Y CENTRAL DE ENFERMERÍA

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016



BATERÍAS DE BAÑOS

GASTROENTEROLOGÍA UCI ADULTOS



ESTACIÓN DE ENFERMERÍA Y UCI ADULTOS

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016

SALA DE ESPERA Y CENTRALES DE ENFERMERÍA

ORATORIO HABITACIÓN TIPO SEXTO PISO

BAÑO PRIVADO DE HABITACIÓN CUARTO DE ASEO

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016



ABRIL 2016

AVALÚO COMERCIAL

ONCOLOGÍA Y HEMODINÁMICA

BAÑO DE ONCOLOGÍA SALA DE ESPERA PISO SÉPTIMO

CENTRAL DE ENFERMERÍA TOMOGRAFÍAS



CUARTO DE LECTURA DE IMÁGENES CONSULTORIO TIPO

AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016



ÁREAS ADMINISTRATIVAS

SALAS DE ESPERA URGENCIAS

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AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016



ÁREA DE RESIDUOS Y OXÍGENOS EN SÓTANO

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