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PRESCRIPCIN ADQUISITIVA. ASPECTOS INNOVADORES DEL NUEVO

RGIMEN LEGAL

Alicia Puerta de Chacn

En edicin Revista de Derecho Privado y Comunitario

Introito.

La lectura de los artculos que regulan la prescripcin adquisitiva en el Cdigo Civil y

Comercial de la Nacin (CCyC) sancionado por Ley 26.994 se detiene en los aspectos

innovadores. Estos tpicos despiertan el inters de su estudio y las primeras reflexiones de

la autora, en ellos incursiona esta modesta colaboracin.

1. METODO

El CCyC regula a la prescripcin adquisitiva como modo de adquirir los derechos

reales en el Libro Cuarto de Derechos Reales, Ttulo I de Disposiciones generales, Captulo

2 relativo a la adquisicin, transmisin, constitucin y oponibilidad. Este trato

metodolgico supera el del Cdigo de Vlez, en razn de que sistematiza las disposiciones

generales de los diversos modos de adquisicin de los derechos reales (Arts. 1892 a 1905),

entre ellos la prescripcin adquisitiva (Arts. 1897 a1905).

Los aspectos comunes con la prescripcin liberatoria: sujetos, invocacin, renuncia,

modificacin de los plazos por ley posterior, suspensin, interrupcin, dispensa y aspectos

procesales, se regulan conjuntamente para ambos institutos en el Libro Sexto de las

Disposiciones comunes a los derechos personales y reales, Ttulo I Captulo 1 a las que se

remite el Artculo 1904 y estatuyen los Artculos 2532, 2533 y 2565 con carcter

imperativo.

2. CONCEPTO. NUEVO RGIMEN LEGAL.

El Artculo 1897 expresa: Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella,

mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley. El CCyC regula la prescripcin adquisitiva, tambin denominada usucapin, como

modo de adquirir los derechos reales principales mediante la posesin de la cosa durante el

transcurso del tiempo fijado por la ley (Art. 2565).

El rgimen legal instaurado -en acotados artculos- mantiene las dos clases de

prescripcin adquisitiva: la breve que se regula en los Artculos 1898, 1902 y 1903 y la larga en los Artculos 1899 y 1905, con normas comunes relativas a la posesin (Arts. 1900 y 1901).

Respecto de la cosa inmueble conserva el plazo de diez aos para la prescripcin

breve con justo ttulo y buena fe y el plazo de veinte aos para la larga. Con relacin a las cosas muebles introduce dos modificaciones: a) unifica el plazo

de dos aos de la prescripcin adquisitiva breve de la cosa mueble registrable hurtada o perdida inscripta de buena fe y lo aplica a la prescripcin adquisitiva de la cosa mueble no

registrable hurtada o perdida poseda de buena fe; b) incorpora un nuevo supuesto de

prescripcin adquisitiva larga decenal que reclamaban las necesidades del trfico automotor- para las cosas muebles registrables no hurtadas ni perdidas en favor del

poseedor que la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo con los recaudos que

contempla el Artculo 1899 que se analiza ms adelante.

La nueva normativa recepta como modo de adquirir los derechos reales a las

adquisiciones legales que, con fundamento en la apariencia jurdica y en aras de la

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seguridad dinmica, tutelan a los subadquirentes de buena fe y a ttulo oneroso, respecto de

las cosas inmuebles (Arts. 392 y 1894) y de las cosas muebles (Arts. 1894 y 1895

concordantes con los Arts. 392 y 760). En consecuencia la prescripcin breve subsiste

como medio saneatorio de ttulos insuficientes con carcter residual.

El Artculo 2459 incorpora un nuevo supuesto rotulado Prescripcin adquisitiva por el cual se perfecciona el ttulo que proviene de una donacin inoficiosa por la posesin

de la cosa donada durante diez aos. Esta norma seguramente despertar diversos

comentarios a favor y en contra. Desde la ptica de la seguridad jurdica y la trascendencia

de la libertad del trfico de los bienes en este trabajo se le da la bienvenida.

3, FUNDAMENTOS.

Los Fundamentos del Anteproyecto en los aspectos valorativos proclaman que en

materia de bienes patrimoniales el cdigo persigue la seguridad jurdica de las

transacciones comerciales; y la prescripcin adquisitiva precisamente se inscribe en esta

direccin. Varias son las razones que la justifican.

La prescripcin breve cumple primordialmente una funcin perfeccionadora de

ttulos defectuosos, mediante la posesin de la cosa, de buena fe, durante el plazo previsto

por la ley. La prescripcin larga facilita la prueba diablica de la legitimidad de los ttulos

antecedentes en el juicio por reivindicacin y confiere mayor certeza al estudio de ttulos en

los negocios inmobiliarios. An cuando no exista ttulo alguno, confiere fuerza legitimante

a los estados meramente posesorios o de hecho que se proyectan temporalmente creando

una apariencia jurdica material. El transcurso del tiempo y la inaccin del propietario que

abandona la posesin de sus cosas justifican consolidar en derecho la situacin de quienes

las poseen y acrecientan su valor, tanto en su beneficio propio como en el inters general de

la sociedad.

Las dificultades que acarrea la prescripcin adquisitiva, en orden a la certidumbre

de los derechos, se presentan especialmente con las cosas registrables y con relacin a los

terceros que confan en la apariencia registral. En el caso de la prescripcin breve, el justo

ttulo que publicita el registro es atacable por el afectado durante el iter prescriptivo

mediante las acciones judiciales correspondientes. La registracin no convalida las

imperfecciones del ttulo nulo inscripto (Art. 4 Ley 17.801) y los terceros interesados de

buena fe pueden adquirir derechos en base a una realidad registral que es inexacta.

Mayor grado de inexactitud registral provoca la prescripcin larga. El usucapiente

que no cuenta con un justo ttulo inscripto adquiere por la posesin a espaldas del registro.

Es el caso emblemtico de discordancia entre la realidad registral y la extrarregistral y el

conflicto con los terceros interesados de buena fe que se apoyan en las constancias

registrales.

Esta problemtica es una de las cuestiones ms espinosas de los derechos reales y

del derecho registral y dilucidarla importa pronunciarse por el grado de certeza o eficacia

con que opera o debe operar el registro de la propiedad.

Justamente este debate fue antesala de la sancin del CCyC. Los miembros de la

Comisin Redactora del Anteproyecto 2012 exponen en los Fundamentos que propiciaban

sustituir la tradicin posesoria por la registracin constitutiva de los derechos reales

inmobiliarios y abandonar la milenaria teora del ttulo y el modo del sistema romano puro,

siguiendo las soluciones que incorporaban otros proyectos de reforma anteriores, con la

finalidad de conferir mayor certeza a las titularidades que publicita el registro inmobiliario

actualmente de efecto meramente declarativo (Fundamentos del Captulo 2 del Ttulo I del

Libro Cuarto de los Derechos Reales); y que los reclamos de escribanos y registradores en

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sentido contrario a esta propuesta de reforma sustancial del sistema de adquisicin de los

derechos reales fueron determinantes para no alterar el sistema vigente.

Cierto es, que en el mbito notarial gener gran inquietud la reforma del Cdigo

Civil, en especial el protagonismo que confera al registro de la propiedad inmueble la

constitucin del derecho real, pero tambin otras voces manifestaron su preocupacin. Los

profesores de derechos reales que debatieron esta problemtica en las XXIII Jornadas

Nacionales de Derecho Civil1, expusieron acerca de las diferentes realidades jurdicas en

vastas zonas del interior del pas, que cuentan con superposiciones de ttulos y que no

siempre esos ttulos coinciden con los estados posesorios de larga data. En dicho evento se

hizo hincapi en la necesaria armonizacin de la inscripcin registral con el instituto de la

prescripcin adquisitiva, dado que ninguna certeza confiere una inscripcin constitutiva de

la titularidad real inmobiliaria si se prescinde de la posesin.

Indudablemente era necesaria la mirada integral del ordenamiento jurdico, una

reforma tan trascendental en la materia poda comprometer los efectos jurdicos de la

posesin y los diferentes modos de adquisicin de la propiedad inmueble que preservaba el

derecho proyectado2. La decisin cautelosa de mantener en el CCyC la tradicin posesoria

y la registracin declarativa de los ttulos inmobiliarios posibilita al juez, frente a la

casustica de posibles conflictos entre el usucapiente y los terceros, resolverlos

razonablemente, atendiendo a la realidad de los hechos y a las pautas que entroniza el

Ttulo preliminar de este Cdigo, como el principio de buena fe que tiene injerencia

decisiva en la controversia entre la realidad posesoria y la registral (Arts. 3 y 9).

4. MODO DE ADQUISICIN ORIGINARIO.

La prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquirir los derechos reales, se

trate de la prescripcin breve o de la larga. La doctrina ha dudado respecto de que la

prescripcin breve constituya un modo originario de adquisicin en virtud de la existencia

del justo ttulo. La autora de esta colaboracin entiende que es un modo originario porque

no se adquiere el derecho del titular anterior, dado que no se cumplen los requisitos de la

transmisin derivada entre vivos que exige el ttulo suficiente, an cuando haya acontecido

el modo suficiente de la tradicin (Art. 1892). Si tan solo existe un justo ttulo que da causa

a la tradicin (Art. 1902) ser necesario que se cumplan los recaudos de la posesin de

buena fe continua y ostensible durante el transcurso del tiempo establecido por la ley, para

adquirir el derecho real respectivo por la usucapin (Art. 1898). El trato metodolgico que

el Cdigo confiere a ambas clases de prescripcin parece enrolarse en esta posicin.

La circunstancia de que desde la teora se clasifique a la prescripcin como un modo

originario de adquisicin, no importa desconocer que de acuerdo con el rgimen legal se

cumplan algunos efectos propios de una adquisicin derivada, mxime cuando se trata de

cosas registrables y el registro de la propiedad publicita su estado jurdico mientras

transcurre el iter prescriptivo. Por ejemplo, si el registro publicita la existencia de una

hipoteca registralmente vigente, ella le ser oponible a quien se encuentra en vas de

usucapir, tanto si posee de buena fe (por el justo ttulo no la puede ignorar) como si posee

de mala fe.

1 Comisin N 5 de Derechos Reales. Publicidad posesoria y publicidad registral de las XXIII Jornadas

Nacionales de Derecho Civil, San Miguel de Tucumn, 29 de setiembre a 1 de octubre 2011. 2 PUERTA DE CHACN, Alicia "Publicidad posesoria y publicidad registral. Conflicto entre el usucapiente

de inmuebles y los terceros, LL 2012-A , 953

4

Cabe sealar que el efecto que la teora tradicional atribuye a los modos originarios

adquisicin de un nuevo derecho sin las cargas o gravmenes que pesaban sobre el derecho del anterior titular- ha sido desvirtuado por la publicidad registral. Si las

constancias registrales le son oponibles al adquirente en virtud de un ttulo suficiente (Art.

1893), con mayor razn lo sern para aquel que tiene un justo ttulo o carece de ttulo

alguno.

No obstante la cuestin relativa a las oponibilidades registrales exige ingresar en la

gran casuista de los conflictos que se puedan suscitar en orden a la naturaleza de los

derechos o cautelares registradas y a la fecha en que se emplazaron. Esta temtica

corresponde ser analizada al abordar los efectos de la sentencia de prescripcin adquisitiva

que el CCyC regula, a diferencia del rgimen anterior que los omita generando gran

disparidad de opiniones.

4. OBJETO. COSAS.

El objeto de la prescripcin adquisitiva son los derechos reales principales (Art.

2565), pero el objeto de la posesin y de los derechos reales que se ejercen por la posesin

son las cosas muebles e inmuebles determinadas (Arts. 16, 225 a 233, 1890 y 1912).

El CCyC sienta el criterio de que pueden ser objeto de los derechos reales an las

cosas que no estn en el comercio (Art. 234); se pone fin de este modo a las divergencias

interpretativas que suscita el Cdigo de Vlez entre los artculos 2336 a 2338 y la nota del

codificador al artculo 3952.

Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 expresan en lo tocante al objeto, no se requiere que la cosa est en el comercio, pues son asimismo objeto del derecho real, las

cosas que estn fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya

enajenacin estuviese prohibida por una clusula de no enajenar (Captulo I. Principios comunes).

En efecto, estn fuera del comercio los bienes cuya transmisin est expresamente

prohibida (Art. 234), pero ello no implica que carezcan de titular y no puedan ser posedas

por ste; por ejemplo, el donante puede imponer al donatario la clusula de no enajenar la

cosa donada por el plazo de diez aos (Art. 1972); o bien el fiduciante imponer al titular del

dominio fiduciario la clusula de no enajenar la cosa fideicomitida (Art. 1688) y estas

limitaciones no importan desconocer que la cosa es objeto del derecho real de dominio y de

la posesin del propietario.

En cambio no son susceptibles de prescripcin los bienes pblicos del Estado

porque ellos son inenajenables, inembargables e imprescriptibles (Arts. 235 y 237). Si lo

son los bienes que conforman el dominio privado del Estado porque estn sujetos a las

disposiciones de este Cdigo salvo las excepciones que establezcan leyes especiales (Art.

236).

5. DERECHOS PRESCRIPTIBLES

a) Regla general: El Artculo 2565 dispone: Los derechos reales principales se pueden adquirir por la prescripcin en los trminos de los Artculos 1897 y siguientes.

El Artculo 1889 establece la clasificacin de derechos reales principales y

accesorios y dispone que Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crdito en funcin de garanta. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

En cuanto a los derechos principales que se pueden adquirir por prescripcin son los

que recaen sobre cosas susceptibles de posesin (Art. 1897); y el Artculo 1891 dispone:

Ejercicio por la posesin o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en

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este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las

servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su

titular ostente la posesin. De la conjuncin de estas normas resulta que son objeto de prescripcin adquisitiva

los siguientes derechos: dominio, condominio, propiedad horizontal, propiedad horizontal

especial (conjuntos inmobiliarios), derecho de uso peridico y por turnos (tiempo

compartido), derecho de sepultura (cementerio privado), superficie (solo la prescripcin

breve, conforme el art. 2119), usufructo, uso, habitacin y servidumbre activa (Art. 1887).

Los derechos reales de garanta no son prescriptibles an cuando la anticresis y la

prenda se ejerzan por la posesin. La funcin de estos derechos es servir de garanta a un

crdito y a la satisfaccin del mismo si es que el acreedor percibe los frutos del objeto dado

en garanta. En la hiptesis de que los derechos reales de garanta se constituyan por quien

no es su titular, un supuesto de saneamiento de la garanta se produce por la convalidacin

(Art. 1885) si el disponente adquiere ulteriormente la propiedad de la cosa por la

prescripcin adquisitiva.

Respecto de los nuevos derechos reales creados por el CCyC y las modificaciones

que introduce a los derechos reales preexistentes, cabe considerar algunas particularidades

relativas a este modo de adquisicin:

b) Propiedad horizontal. Las dificultades relativas a la prescripcin adquisitiva de

la propiedad horizontal (ley 13.512) se presentan con relacin a la posesin exclusiva de las

partes o cosas comunes del edificio (terraza, patio solar, espacios de cochera, de palier,

etctera) frecuentemente la pretensin se ejerce por uno o algunos de los propietarios de las

unidades funcionales3, aunque tambin puede ser por terceros.

Cierto es que estas situaciones anmalas contraran los usos o destinos previstos en

las disposiciones legales y reglamentarias y el administrador del edificio debe exigir al

infractor el cumplimiento estricto del reglamento. Sin embargo distintos precedentes

ilustran casos en que la inercia del administrador y la tolerancia de los dems propietarios

dan lugar a que, ante el ejercicio de la accin judicial, el infractor oponga la defensa de la

prescripcin liberatoria ante la accin de naturaleza contractual o la de prescripcin

adquisitiva ante la accin de reivindicacin.

La procedencia de la prescripcin adquisitiva en estas situaciones divide a los

autores, mientras alguna postura es flexible4, otras opiniones se pronuncian por la

negativa5.

En principio es necesario distinguir de qu partes comunes del edificio se trata. La

jurisprudencia mayoritaria ha resuelto que las partes o cosas comunes no pueden ser

convertidas a partes o cosas privativas por medio de la usucapin6. Ellas conforman un todo

3 COLQUHOUN, Margarita, Derechos de los consorcistas en el rgimen de la propiedad horizontal. Uso

exclusivo de cosas y sectores comunes, nota a fallo, LA LEY 2001-F-805 y ss.- 4 ALTERINI, Jorge Horacio, en Derecho Civil . Tratado de los Derechos Reales. Hctor Lafaille-Jorge H.

Alterini, T VI, 2da ed., Ed. Ediar., p. 91. 5 RACCIATTI, Hernn, comentario de la Ley 13.512 actualizado por KEMELMAJER DE CARLUCCI,

Ada, Cdigo Civil Comentado, Anotado y Concordado, T 11, Ed. Astrea, Dir. Zannoni-Coord. Kemelmajer

de Carlucci., 2007, p.533. 6 CNCiv., sala B, 28/04/2000, Consorcio Federico Lacroze 3332/34/36 c. De Ferioli, Concepcin E.,

AR/JUR/3551/2000. CNCiv., sala A, 27/10/2006, Glaettli, Irene J. c. Garca, Zulema y otros,

AR/JUR/6732/2006, LA LEY 2007-A, 418, con nota aprobatoria de ETHEL HUMPHREYS Es

prescriptible un sector comn de uso comn en un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal?

CNCiv., sala H, 13/11/2013, Crespo, Elvira y otros c. Cons. Edif. Caribe II Calle Fortunato de la Plaza 1806

s/ acciones del art. 15 de la ley 13-512. LL 2014-B-188.

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no escindible con las unidades funcionales privativas y la mutacin de hecho violentara las

clusulas estatutarias del reglamento cuya modificacin requiere la voluntad unnime de

los propietarios7.

El CCyC disipa las dudas para la solucin de estos casos, en tanto enumera y

califica como necesariamente comunes a las cosas y partes del edificio que son de uso

comn o son indispensables para mantener la seguridad del edificio (Arts. 2040 y 2041)8.

Por tanto respecto de estas partes no puede operar la prescripcin adquisitiva a parte

privativa.

Distinto es el supuesto de las cosas y partes comunes que no son indispensables, que

enumera el Artculo 2042 (piscina, solrium, gimnasio, lavadero, saln de usos mltiples u

otras previstas en el reglamento). Respecto de estas partes se considera que sera factible la

conversin, o en su caso la prescripcin adquisitiva, si la parte comn fuera separable o

escindible del resto de las partes comunes y tuviera independencia funcional como parte

privativa (Art. 2039).

En esta hiptesis el juicio por usucapin exige la integracin de la litis con todos los

propietarios (litis consorcio pasivo necesario), no basta que se demande al consorcio de

propietarios como persona jurdica (Art. 148 inciso h) y Art.2044); se trata de una cosa

comn que le pertenece a todos los propietarios por su parte indivisa e impone

necesariamente la reforma del reglamento y de los ttulos de adquisicin de las unidades

funcionales o privativas.

c) Superficie. El Artculo 2119 relativo a la adquisicin del derecho de superficie

estatuye que se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por

actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapin. La

prescripcin breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo ttulo.

El derecho de superficie no se puede adquirir por la prescripcin larga porque

importa una suspensin temporaria del principio de accesin inmobiliaria (Art. 1945),

nicamente puede ser constituido por los titulares de los derechos reales de dominio,

condominio y propiedad horizontal (Art. 2118). Por esta razn la norma admite la

prescripcin breve a los fines del saneamiento del justo ttulo por quien de buena fe se

comporta como superficiario sin serlo.

7 LAMBOIS, Susana, en Bueres (dir)- Higton (coord..), Cdigo Civil, 5 B, comentario art. 2 de la ley 13.512,

p.355. 8 ARTCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras, incluso las de balcones,

indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin, y los cableados, hasta su ingreso en la

unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles,

externas a la unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.

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d) Dominio fiduciario. Una situacin semejante aunque no idntica a la del derecho

de superficie presenta el dominio fiduciario y la prescripcin adquisitiva. El Art. 1701

consagra la siguiente definicin: Dominio fiduciario es el que se adquiere con razn de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y est sometido a durar solamente

hasta la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda

segn el contrato, el testamento o la ley. El dominio fiduciario es un dominio imperfecto por su temporalidad (Arts. 1946 y

1964), en tanto est sujeto en su duracin al cumplimiento de un plazo o una condicin

resolutoria y limitado a un plazo mximo de treinta aos, excepto el supuesto de la

incapacidad o capacidad restringida del beneficiario (Art. 1668).

Adems la imperfeccin de este dominio se da porque la plenitud depende de los

fines del fideicomiso, es decir que las facultades del fiduciario se enderezan a cumplir la

manda del fideicomiso (Arts. 1688 y 1704).

El fideicomiso es la causa jurdica que da origen al dominio fiduciario (Art. 1666) y

no puede existir sin este ttulo causal. Por tanto solamente cabe admitir la adquisicin del

dominio fiduciario por prescripcin adquisitiva a partir de un justo ttulo de fideicomiso.

A diferencia del derecho de superficie, no existe un precepto que impida la

usucapin larga. El Artculo 1702 relativo a las normas que le son aplicables al dominio

fiduciario dice: Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Ttulos I y III del Libro

Cuarto de este Cdigo. Ello significa que por aplicacin de las disposiciones generales- no se veda la prescripcin adquisitiva como modo de adquisicin de este dominio

imperfecto, sin distincin de la prescripcin breve o larga, pero en ambos casos ser

necesario un justo ttulo de fideicomiso.

e) Tiempo compartido. El denominado derecho real de tiempo compartido es un

derecho que otorga el uso peridico y por turnos de bienes que se afectan a distintos fines

(muebles, inmuebles etc.), como alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u

otros para brindar las prestaciones compatibles con su destino (Art. 2087).

Corresponde distinguir el sistema de afectacin a tiempo compartido del derecho de

tiempo compartido9. La constitucin de ese derecho requiere previamente la afectacin por

el propietario de la cosa y el emprendedor al sistema de tiempo compartido (Art. 2089).

Al derecho real de tiempo compartido se le aplican las disposiciones generales sobre

los derechos reales (Art. 2101). Estas disposiciones establecen que es un derecho real

principal (Art. 1889), que recae sobre cosa total o parcialmente propia (Art. 1888) y se

ejerce por la posesin (Art. 1891). Por tales razones se adquiere por prescripcin

adquisitiva siempre que en la cosa afectada al sistema de tiempo compartido se ejerzan los

actos posesorios de uso o aprovechamiento peridico, en el mismo turno de los aos

calendarios, durante el plazo de la usucapin.

Para este derecho tampoco se ha previsto una norma semejante a la del Artculo

2119 de la superficie, que admite solamente la adquisicin por la prescripcin breve para

sanear el justo ttulo. En virtud de ello rigen las disposiciones generales sobre la

adquisicin y la prdida de los derechos reales y se aplica tanto la prescripcin breve como

la larga.

9 PUERTA DE CHACON, Alicia, Tiempo compartido. un derecho complejo en el cdigo Civil y

Comercial de la Nacin. En edicin en Revista Jurisprudencia Argentina.

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f) Servidumbre. La prescripcin adquisitiva de las servidumbres en el CCyC plantea

varios interrogantes al intrprete.

El rgimen del Cdigo civil contempla la prescripcin adquisitiva de las

servidumbres continuas y aparentes por la prescripcin larga (art. 3017), si existe un ttulo

(art. 4015); en concordancia establece la clasificacin de las servidumbres continuas y

discontinuas (art. 2975) y aparentes o visibles y no aparentes (art. 2976).

El CCyC omite la clasificacin de las servidumbres continuas y discontinuas como

tambin las de aparentes o no aparentes. La nueva normativa tampoco recepta la

adquisicin de las servidumbre por destino del padre de familia prevista por el Cdigo de

Vlez (arts. 2978, 2995 a 2997), ni la de la servidumbre que renace (art. 3057). Los

Fundamentos del Anteproyecto 2012 nada dicen respecto de esta importante supresin que

modifica sustancialmente el rgimen de adquisicin de las servidumbres.

Pero el antecedente del CCyC es el Proyecto de 1998 en cuyos fundamentos se dice

se suprimen las servidumbres constituidas de resultas a una voluntad tcita, por no coincidir la recomendable certeza y publicidad de los derechos reales, con el nebuloso

clandestinismo de las cuestionables constituciones de la servidumbre por destino del padre

de familia y de la servidumbre que revive. La supresin de estos dos modos de adquisicin es justificable porque se fundan en

una mera apariencia material que conspira contra la seguridad jurdica afectando el trfico

de los bienes.

El problema interpretativo se presenta con la prescripcin adquisitiva. En principio

los Artculos 1889 y 2565 reconocen que la servidumbre es un derecho principal

susceptible de adquirir por prescripcin adquisitiva. En cambio el Artculo 1891 excepta a

la servidumbre entre los derechos reales que se ejercen por la posesin y expresa que las

servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su

titular ostente la posesin. Ciertamente sobre el inmueble sirviente el ejercicio de una

servidumbre no es una posesin en sentido estricto y el CCyC descarta a la denominada

cuasiposesin. Por su parte, el Artculo 1897 exige como requisito de la prescripcin

adquisitiva la posesin ostensible y continua de la cosa y no refiere a los actos posesorios

concretos y determinados. En cuanto al Artculo 2181 supone la existencia de un ttulo.

Cabe entonces formular varias preguntas basta la reiteracin de posesorios

concretos y determinados para adquirir una servidumbre positiva por prescripcin

adquisitiva? Corresponde distinguir si los actos posesorios son ostensibles y continuos

para prescribir? Cules son esos actos? Una servidumbre de trnsito es una servidumbre

positiva que en el rgimen del Cdigo de Vlez no se puede adquirir por prescripcin

adquisitiva, porque no reviste el carcter de servidumbre continua aunque tenga la

apariencia de un camino existente. En cuanto al tiempo solo se adquieren por prescripcin

adquisitiva larga o tambin por la breve con justo ttulo y buena fe? Si se adquiere por la

prescripcin larga es necesaria la existencia de un justo ttulo? La seguridad jurdica exiga

en el nuevo ordenamiento una norma clara a fin de despejar todas estas incgnitas.

Voces autorizadas sostienen que la servidumbre positiva es prescriptible si los actos

posesorios son aparentes y ostensibles10

. Asentada en esta afirmacin, cabe inferir que la

servidumbre positiva, con los recaudos sealados, se adquiere por la prescripcin

adquisitiva breve si existe justo ttulo y buena fe; o en su defecto por la prescripcin larga y

queda planteada la duda de la existencia del ttulo. Las normas especiales no exceptan con

10

HIGHTON, Elena I, Principios y disposiciones generales en materia de derechos reales, Revista de

Derecho Privado y Comunitario, 2012-2-p. 629

9

precisin el rgimen general de este modo de adquisicin. Si el fundamento de la supresin

de la servidumbre por destino del padre de familia y la servidumbre que renace es que la mera apariencia material conspira contra la seguridad jurdica afectando el trfico de los

bienes cabe la misma justificacin para impedir la adquisicin por prescripcin larga sin ttulo. La existencia de un ttulo insuficiente o de un justo ttulo admitira la prescripcin.

g) Derecho real de sepultura. El CCyC felizmente incorpora la regulacin jurdica

de los cementerios privados (Arts.2103 y siguientes) y crea el derecho real de sepultura

sobre la parcela al que aplica las normas sobre derechos reales (Art. 2112).

Cabe sealar que el Artculo 1887 inc. f) enumera a este derecho real como

cementerio privado pero corresponde interpretar que el nuevo derecho real es el de

sepultura.

Con relacin a la prescripcin adquisitiva no contiene ninguna norma especial y la

aplicacin de las normas generales lleva a la conclusin de que este derecho es

prescriptible.

Antiguamente la jurisprudencia se pronunci respecto de la prescriptibilidad de los

sepulcros existentes en cementerios pblicos11

, coincidentemente con la opinin autoral

mayoritaria12

.

Los actos posesorios ponderados a los fines de la usucapin han sido: el pago de los

gastos de mantenimiento, de impuestos y tasas, la detentacin del ttulo de la bveda13

.

Otros actos tpicamente posesorios son: la inhumacin de cadveres, la disposicin sobre el

destino ulterior de los restos depositados en el sepulcro, la contratacin de un cuidador para

la limpieza y vigilancia de la sepultura, la atencin personal que se preste a la bveda; etc.-14

La aplicacin de la prescripcin adquisitiva del derecho de sepultura requiere la

previa afectacin del inmueble donde se encuentra a cementerio privado (Art. 2104).

En cuanto a la prescripcin adquisitiva del inmueble afectado a cementerio privado,

se entiende que necesariamente debe mantener la afectacin si se han comercializado los

derechos de sepultura; el CCyC confiere la proteccin especial a los titulares de estos

derechos como consumidores (Art. 211).

6. SUJETOS. CAPACIDAD

a) Capacidad de derecho: el Art. 2534 respecto de los sujetos legitimados para

invocar la prescripcin adquisitiva y contestarla establece que La prescripcin opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposicin legal en contrario...

Esta norma regla la capacidad de derecho y salvo disposicin en contrario, todas las

personas sin distincin alguna estn sujetas a estas disposiciones.

En tal sentido CCyC sigue al Cdigo de Vlez (arts. 3950 y 3951). El estado

nacional, provincial y municipal -respecto de las cosas que son objeto de su dominio

11

Cm. Civ. Cap. Federal, en pleno, 21-08-1942, Viana, Mara Anglica y ot., LL 27-657. 12

FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I., Los sepulcros: su prescriptibilidad, LL 2007-C, 600, nota a

fallo CNCiv. sala M, 2006/11/21, M. C., C. y otros c. M. de E., E. y otros. En contra Marienhoff, Miguel S.

Imprescriptibilidad de los sepulcros existentes en cementerios estatales, LL 1990-D, 973. 13

ANDORNO, Luis O., Los cementerios privados, Rev. Zeus, 24 de noviembre de 1998, pg. 4 y JA 80

Aniversario, 1998, pg. 22 y sig. 14

Conf. Cam. Nac. Civ., sala L, 08-06-2006, Fitte de Zapiola c/ Viale de Romero, Amalia, L.L. del 14 de setiembre de 2006; misma sala, 06-04-2004, Boneo de Fitte, Sylvia c/ Sucesores universales de Romn Otamendi, L.L. 2004-E-34; DAZ DE GUIJARRO, Enrique, Los actos posesorios en la usucapin de los sepulcros, J.A., 67, Seccin Doctrina, pg. 47.

10

privado- puede ser demandado por los particulares que han prescripto derechos reales

sobre ellas, como sucede frecuentemente con las tierras fiscales. Es ms, en muchos casos

en que no existe inters fiscal comprometido, especialmente en zonas inhspitas, y siempre

que el prescribiente acredite fehacientemente el ejercicio de los actos posesorios durante

veinte aos, el estado no se opone al ejercicio de la accin de prescripcin adquisitiva,

justamente para lograr el arraigo de los poseedores y el desarrollo de actividades

econmicas en esos lugares.

Tambin la prescripcin adquisitiva corre a favor y en contra de las iglesias sin

distincin de cultos.

Cabe sealar que las personas jurdicas se encuentran en la imposibilidad de invocar

la prescripcin adquisitiva de los derechos reales de uso y de habitacin, en tanto no puede

ser titulares de los mismos porque estos derechos solo pueden constituirse a favor de

persona humana (Arts.2154 y 2158).

b) Capacidad de hecho. Si bien rigen las normas generales en materia de capacidad

para adquirir los derechos reales (Arts. 23 y siguientes), tambin corresponde considerar a

los efectos del cmputo del plazo de prescripcin la capacidad para adquirir la posesin.

El Artculo Art. 1922 dispone: Adquisicin de poder. Para adquirir una relacin de poder sobre una cosa, sta debe establecerse voluntariamente: a) por sujeto capaz,

excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez aos;..- El precepto es claro respecto de la capacidad para adquirir la posesin, los menores de edad

de 10 aos pueden adquirirla sin distincin alguna si se trata de acto lcito o ilcito. Los

autores debatan esta cuestin al interpretar las normas del Cdigo de Vlez (arts. 2392 y

921).

c) Consorcio de propietarios.

Una situacin interesante plantea la capacidad del consorcio de propietarios para

usucapir. El CCyC reconoce la personalidad jurdica del consorcio de propietarios de la

propiedad horizontal (Arts. 148 inc. h) y 2044) y de la propiedad horizontal especial en los

conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (Art. 2074). Consiguientemente el consorcio

de propietarios tiene patrimonio y aptitud para adquirir bienes, adems el reglamento debe

especificar los bienes que integran su patrimonio (Art. 2056 inc. e).

El avance del nuevo rgimen legal es significativo en este sentido y recepta las

opiniones mayoritarias y los precedentes jurisprudenciales que durante la vigencia de la

Ley 13.512 reconocen la personalidad jurdica del consorcio; y consiguientemente la

aptitud para invocar la prescripcin adquisitiva de unidades privativas en el edificio15

.

En el rgimen de la ley 13.512 no queda claro si la unidad usucapida pertenece al

consorcio como sujeto de derecho o a los consorcistas por su porcentaje indiviso en las

partes comunes. A partir de la vigencia del nuevo Cdigo no habr problema de que integre

el patrimonio del consorcio si as se peticiona.

7. ELEMENTO. POSESIN

Los elementos que componen la prescripcin adquisitiva son la posesin y el

tiempo. El CCyC regula a la posesin conjuntamente con la tenencia en el Ttulo II del

15 CNCiv., sala E, 26/05/2003, Compaa General Inmobiliaria S.A. c. Consorcio de Prop. Av. Santa Fe 1954/74 y otro y Consorcio de Prop. Av. Santa Fe 1954/74 c. Compaa General Inmobiliaria S.A.

Administracin, AR/JUR/3713/2003, LL 2004-B, 339. CNCiv., sala I, 16/09/2004, Enfant Gat S.A. c.

Consorcio de Prop. Corrientes 1628/36, AR/JUR/3683/2004, LL 2005-A, 641. CNCiv., sala E, 22/04/2008,

Alonso, Mara Delia y otro c. Consorcio de Prop. Moreno 2930, AR/JUR/2398/2008, LL 2008-D, 39.

11

Libro Cuarto y las incluye bajo la denominacin genrica de relacin de poder (Art. 1908).

a) Concepto. Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 explican que se ha

incorporado el concepto amplio de relacin de poder que incluye a la posesin y la tenencia; se ha preferido esta terminologa a la de relaciones reales que utiliza el Proyecto de 1998, por ser sta demasiado amplia ya que las relaciones entre una persona y una cosa

son infinitas; y que aparte es equvoca porque en Europa se emplea a veces para hacer

referencia al derecho real, al valerse de los trminos relacin real para significar derecho real, por oposicin a relacin personal en vez de derecho personal.

El nuevo Cdigo se aparta de la terminologa relaciones reales utilizada mayoritariamente por la doctrina nacional y el Proyecto de 1998, siguiendo las enseanzas

de Molinario16

, para identificar los poderes de hecho que el hombre tiene con las cosas y

opta por la expresin novedosa relaciones de poder. Para esta denominacin corresponde aclarar que la posesin es una relacin de poder fctico o de hecho sobre la cosa,

diferencindose del poder jurdico que compete al derecho real; ambos poderes coexisten

solamente en el caso de la posesin legtima.

El Artculo 1909 dispone que: Hay posesin cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un

derecho real, lo sea o no. La posesin es la relacin de poder que exige el ejercicio del poder fctico o

material sobre la cosa por s o por otro (tenedor), con la intencin de tenerla como titular

del derecho real que se pretende prescribir. La fuente de la norma es el artculo 1847 del

Proyecto de 1998 que se aparta del concepto de posesin del Cdigo de Vlez (arts. 2351 y

2373), en tanto no refiere a la intencin de tenerla como propietario (animus dominis), sino

que abarca con amplitud el comportamiento con la cosa como titular del derecho real; se

trate del dominio o de un derecho real sobre cosa ajena que se ejerce por la posesin. En

este sentido el usufructuario es un poseedor y no un cuasiposeedor, conforme interpreta la

doctrina actual de los autores de derechos reales. La cuasiposesin o posesin de derechos

no existe para el CCyC, aunque en ciertos casos deba distinguir ms de una especie de

posesin (Art. 1913).

b) Requisitos. En cuanto a los requisitos de la posesin para la prescripcin, el

Artculo 1900 exige que deba ser ostensible y continua. Esta disposicin se toma del

artculo 1834 del Proyecto de 1998 y ste del Proyecto de 1993 que no dan los conceptos de

posesin ostensible ni de posesin continua.

Cabe preguntar porque el calificativo de ostensible no es lo mismo que pblica? esta expresin en materia posesoria no acarreaba mayores reparos. Alterini

17 sostiene que

posesin ostensible es una posesin manifiesta para todos, dado que la adquisicin por

usucapin se configura no slo contra el anterior propietario, sino contra todos los terceros.

En los textos de los artculos 3999, 4016 y 4016 bis del Proyecto de 1993 se incluy el

concepto de posesin ostensible y en el Informe respectivo donde se fundamentan las

reformas, se lee: "De manera coherente con las implicancias otorgadas a la publicidad

posesoria en los artculos 1189 y 3169, se prev para los distintos supuestos de

16

MOLINARIO, Alberto D., De las Relaciones Reales, ed. Universidad, 1981. 17

ALTERINI, Jorge Horacio, Inconsistencia y esterilidad de la categora de la posesin viciosa Publicado en: Acad. Nac. de Derecho 01/01/2004, 1 . Proyecto de Unificacin de la Legislacin Civil y Comercial de 1993 (Ver Orden del Da N 1322 de la Cmara de Thomson La Ley 6 Diputados de la Nacin, ps. 7743 y

7779)

12

prescripcin adquisitiva que la posesin del usucapiente tiene que ser ostensible, o sea,

que la conozcan o puedan conocerla tanto el dueo de la cosa como los terceros

interesados de buena fe; nocin que no adolece de la limitacin conceptual de la posesin

pblica, como contrapuesta a la viciosa por clandestinidad, que se infiere de los artculos

2369 a 2371 y del artculo 2479"

En cuanto a la posesin continua ha de entenderse la nocin aceptada en comn por la doctrina, que es la posesin que se ejerce sin intermitencias ni lagunas por el

poseedor (o su representante) de acuerdo con las circunstancias y la naturaleza de la cosa.

Si hubo abandono de la posesin y luego se retoma, la posesin anterior no es til para la

prescripcin.

El Artculo 1930 establece la presuncin de continuidad, basta probar el comienzo y

la posesin actual o sea que la discontinuidad de la posesin deber ser probada por quien

la invoque. Se estima que esta norma relativa a la carga de la prueba es de aplicacin para

las acciones posesorias, respecto de la prueba de la posesin en la usucapin rigen criterios

restrictivos a los que se alude ms adelante.

La norma del Artculo 1900 no exige que la posesin sea ininterrumpida. La

supresin de este requisito es acertada porque la interrupcin es un evento propio del

tiempo no de la posesin.

En cuanto a la caracterstica de pacfica ha sido omitida como recaudo de la

posesin. El tratamiento de los vicios en el CCyC es muy escueto y con efectos muy

limitados (Art. 1921, 1936). De todos modos la posesin no debe ser concurrente de

acuerdo con lo que establece el Artculo 1913: No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre s. De este dispositivo se desprende la necesaria pacificidad de la posesin, o sea que la posesin la tiene uno u otro

contendiente pero no ambos a la vez. Distinto es el supuesto de la posesin de sujeto plural

o coposeedor previsto por el Art. 1912. Adems desaparece del CCyC la tutela que el

Cdigo de Vlez confera a la posesin anual calificada, simplificando felizmente el

rgimen de proteccin de las relaciones de poder; por esta razn tampoco puede coexistir

una posesin anual con una posesin actual como lo contempla el Cdigo anterior (art.

2456), si hay usurpacin la posesin se pierde y el usurpado solo detenta la accin despojo

para recuperar la cosa usurpada (Art. 2241).

c) Prueba. Respecto de la prueba de la posesin en el juicio de prescripcin

adquisitiva rigen las reglas del ordenamiento especial de la Ley 14.159 (art. 24) y

decreto.ley 5756/58 que mantienen su vigencia.

La jurisprudencia es muy rigurosa con relacin a la prueba que debe aportar el

prescribiente, en particular en el juicio usucapin veinteaal o ttulo supletorio, en virtud de

que se declara la adquisicin del derecho real del prescribiente y la extincin del derecho

que perteneca al titular registral.

La prueba debe acreditar la realizacin de actos posesorios en forma constante,

insospechable, clara y convincente. No basta con que se demuestre un relativo desinters

por la demandada, sino que es necesario que el actor demuestre cules fueron los actos

posesorios realizados por l y si se mantuvo en la posesin en forma continua durante

veinte aos18

.

La Corte Federal en sus precedentes reafirma este criterio y dice: Cabe revocar la

sentencia que hizo lugar a la accin de prescripcin adquisitiva del dominio deducida por

quien declar adquirido por usucapin un inmueble, pues no existen actos posesorios

18

Citas jurisprudenciales en, Laquis, Manuel, Derecho Reales, T III, ed. Depalma, 1983, p.327 y ss.-

13

realizados a ttulo de dueo durante el lapso de 20 aos para usucapir, prueba que tiene

que ser plena e indubitable, demostrativa y sin ninguna clase de duda, de que estn

cumplidos todos los requisitos de la ley para poder adquirir por prescripcin.-19 El CCyC en el Artculo 1928 sigue al Cdigo de Vlez (art. 2384) y ejemplifica los

actos posesorios: Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepcin de frutos, amojonamiento o impresin de signos materiales, mejora, exclusin

de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga. Adems los complementa la norma del Artculo 1939 que impone al poseedor la

obligacin de cerramiento del inmueble y la de satisfacer el pago total de los impuestos,

tasas y contribuciones que graven la cosa, si bien ste no es un tpico acto posesorio es un

acto jurdico demostrativo del comportamiento de propietario.

Consecuentemente no bastan para usucapir los actos de simple tolerancia o de buena

voluntad que permite el propietario, tales como el trnsito de personas o de animales, el

retiro de frutos o de agua o algn material, especialmente en predios abiertos; si bien en

estos casos el propietario puede ejercer los actos de exclusin que corresponde a su derecho

(Art. 1944), tambin es factible que opte por un comportamiento tolerante, solidario o de

buena convivencia.

Generalmente cuando la prescripcin adquisitiva se opone como defensa de una

accin reivindicatoria, el accionante reconoce la posesin del demandado (Art. 2248). Pero

puede darse el supuesto que al ejercitar esta accin el demandante invoque la calidad de

tenedor del accionado; o bien que con esta argumentacin se oponga a la demanda por

usucapin que entable el poseedor.

Al respecto, el CCyC consagra expresamente la presuncin relativa de posesin en

quien tiene la cosa (Art. 1911), o sea que ante la duda de que se trate de un poseedor o

tenedor se presume la posesin y quien invoca la tenencia tiene a su cargo la prueba de esa

relacin de poder. La jurisprudencia ha aplicado este criterio en base a la interpretacin

armnica de las normas del Cdigo de Vlez (arts. 2363, 2384), adhiriendo a la tesis autoral

mayoritaria que considera probada la posesin si se acreditan indubitablemente los actos

posesorios concurrentes que ilustra el Cdigo (por ejemplo, la existencia de vivienda,

animales, corrales, aguadas, plantaciones en un inmueble rural) y que corresponde a la

contraria que niega la posesin la carga de la prueba de la tenencia20

.

8. ELEMENTO. TIEMPO. El CCyC con respeto de la tradicin jurdica mantiene los plazos de prescripcin

para las cosas inmuebles, la prescripcin breve de diez aos y la larga de veinte aos, sta

ltima tambin la aplica con carcter residual para las cosas muebles. En cuanto a la

prescripcin breve de cosas muebles registrables y no registrables introduce modificaciones

al unificar el plazo prescriptivo de dos aos y incorpora dos nuevos supuestos de

prescripcin adquisitiva decenal, uno para las cosas muebles registrables no robadas ni

hurtadas no inscriptas y otro para la donacin inoficiosa, con los presupuestos legales que

se analizan ms adelante.

Con relacin al curso de la prescripcin que se trata en el Libro Sexto

conjuntamente con la prescripcin liberatoria se introducen importantes modificaciones:

19 CSJN, Malossi, Noem Adriana c/ E.N.A. - O.N.A.B.E. s/ prescripcin adquis., 15/7/2014, Infojus: SUA0076591, (www.csjn.gov.ar) y fallos antecedentes de la cita precedente. 20

Voto de la Dra. KEMELMAJER DE CARLUCCI, Ada en fallo de la SCJMza.Fallo Tecnicagua c/Guie

SCJMza, sala I, 02/02/1993 JA 1993-II-572

14

a) Suspensin de la prescripcin: Los Artculos 2539 a 2546 establecen las

disposiciones comunes relativas a la suspensin de la prescripcin.

Una de las novedades para la prescripcin adquisitiva es la suspensin por

interpelacin fehaciente que el Cdigo anterior contemplaba solamente para la prescripcin

liberatoria (art. 3986 2do. prrafo incorporado por la Ley 17.711). El CCyC en el Artculo

2541 establece: El curso de la prescripcin se suspende, por una sola vez, por la interpelacin fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor.

Esta suspensin slo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la

prescripcin de la accin. El reclamo extrajudicial con efecto suspensivo del curso de la prescripcin es una

medida ventajosa para el propietario y tambin para el poseedor, porque puede dar lugar a

un acuerdo sobre la posesin de la cosa o una parte de ella que evite el pleito judicial; o en

su defecto facilitar los preparativos de la posible demanda. La norma reduce el plazo del

ao del Cdigo civil a seis meses, tiempo suficiente para alcanzar dichos cometidos.

Otra causal de suspensin que se recepta, tambin para evitar la tramitacin de un

litigio, es la que se produce por el pedido de mediacin que dispone el Artculo 2542: El curso de la prescripcin se suspende desde la expedicin por medio fehaciente de la

comunicacin de la fecha de la audiencia de mediacin o desde su celebracin, lo que

ocurra primero.

El plazo de prescripcin se reanuda a partir de los veinte das contados desde el

momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediacin se encuentre a

disposicin de las partes. En cuanto a los casos especiales de suspensin, el nuevo ordenamiento simplifica el

rgimen del Cdigo de Vlez y contempla situaciones ajustadas al rgimen que estatuye

para la persona y las relaciones de familia. En tal sentido el Artculo 2543 dispone: El curso de la prescripcin se suspende:

a) entre cnyuges, durante el matrimonio; b) entre convivientes, durante la unin convivencial; c) entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores

o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;

d) entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus rganos de fiscalizacin, mientras continan en el ejercicio del cargo;

e) a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.

Respecto de los efectos y el alcance subjetivo de la suspensin las nuevas normas

mantienen el sistema vigente (Arts. 2539 y 2540).

b) Interrupcin de la prescripcin. Tambin existen novedades respecto de las

causales:

b. 1. El CCyC elimina la causal de interrupcin natural prevista en el art. 3984 del

Cdigo civil coherentemente con las acciones tpicamente posesorias que tutelan la

posesin anual calificada (arts. 2478 a 2481 y 2487) y el instituto de la purga de los vicios

de la posesin (art. 2473).

En cambio se mantiene el plazo de un ao de la prescripcin liberatoria de las

acciones posesorias (Art. 2564 inc. b) que tienen por finalidad mantener o restituir el objeto

sobre el que se tiene una relacin de poder (Arts. 2238 y siguientes). En virtud de ello el

poseedor que ha sido desapoderado de la cosa deber interponer la accin de despojo dentro

del ao en que este ocurri (Art. 2241). Por ejemplo, si el poseedor en vas de prescribir ha

sido desapoderado por el propietario y lleva 19 aos de posesin, debe interponer la accin

15

antes que se cumpla el ao desde que sufri el ataque. Si as lo hace interrumpe el curso de

la prescripcin liberatoria de dicha accin y si obtiene sentencia favorable el curso de la

prescripcin adquisitiva ser computado porque recuper la posesin (Arts. 2456 y 2457).

Por su parte el propietario tendr suspendida la accin real mientras la instancia posesoria

no haya terminado (Art. 2271). Caso contrario, si el poseedor deja transcurrir ese plazo de

un ao sin deducir la accin de despojo perder definitivamente la posesin y la posibilidad

de usucapir (salvo que medie otra causal de interrupcin, suspensin o dispensa de la

prescripcin con los efectos respectivos).

b.2. En el caso ejemplificado se citaron los Artculos 2456 y 2457 que regulan la

interrupcin por peticin judicial.

El Artculo 2546 establece: El curso de la prescripcin se interrumpe por toda peticin del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intencin de no

abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesin, o el deudor, aunque sea

defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de

gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable. Esta norma soluciona el problema interpretativo del art. 3986 primera parte del

Cdigo civil con respecto al alcance de la expresin demanda, porque refiere con amplitud a toda peticin del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la

intencin de no abandonarlo y en orden a la prescripcin adquisitiva la interrupcin se

produce se dirija la demanda contra el poseedor o contra su representante en la posesin.

Por ejemplo, si se trata del propietario que equivoc la accin contra el poseedor, porque

interpuso la accin por desalojo y no la de despojo o la reivindicacin, dicha accin tiene

efecto interruptivo porque expresa la voluntad de no abandonar su derecho conforme lo ha

reconocido la jurisprudencia21

La norma tambin sienta la doctrina de la Corte Federal que reconoce el efecto

interruptivo de la demanda an cuando se interpone en el plazo de gracia procesal.

En cuanto a la duracin de los efectos de la interrupcin el Artculo 2547 expresa:

Los efectos interruptivos del curso de la prescripcin permanecen hasta que deviene firme la resolucin que pone fin a la cuestin, con autoridad de cosa juzgada formal. La

interrupcin del curso de la prescripcin se tiene por no sucedida si se desiste del proceso

o caduca la instancia. Ese precepto tambin pone fin a una fogosa disputa que se ventil por la doctrina

autoral respecto de la exgesis del art. 3987 del Cd. Civil que dispone: La interrupcin de la prescripcin, causada por la demanda, se tendr por no sucedida, si el demandante

desiste de ella, o si ha tenido lugar la desercin de la instancia, segn las disposiciones del

Cdigo de Procedimientos, o si el demandado es absuelto definitivamente. La fuente de este precepto es el art. 2247 del Cdigo Civil Francs pero la terminologa utilizada es

sustancialmente diferente porque dice "demanda rechazada". Este cambio terminolgico

hace que la interpretacin del precepto tenga alcances distintos al texto francs y la

desacertada lectura de la expresin absuelto definitivamente poda llevar a la confusin con relacin a los efectos de la sentencia adversa

22.

21

SCJ Mza, sala I, 05/07/2006, Fernndez Shelby, Arthur y ots. c. Villafae, Ramn D. LLGran Cuyo 2007 (abril), 276, con nota de Gustavo A. BONO. Esta postura se defendi en la ponencia titulada Remedios posesorios presentada conjuntamente con NEGRONI, Mara Laura, en las XXIII Jornadas de Derecho Civil de 2011, Comisin N 5 de Derechos Reales. 22

Una postura esgrimi: La doctrina nacional ha reiterado el debate al que dio lugar el texto francs. Algunos autores entienden que la absolucin del demandado que borra el efecto interruptivo de la

prescripcin de la demanda es la sentencia que no hace cosa juzgada, aquella que slo vers sobre aspectos

16

De acuerdo con el texto del Artculo 2547 del CCyC queda claro que los efectos

interruptivos del curso de la prescripcin permanecen hasta que deviene firme la resolucin

que pone fin a la cuestin, con autoridad de cosa juzgada formal.

Consecuentemente, si el titular de dominio entabla una accin posesoria o una

accin por desalojo y es vencido por el demandado que ostenta la calidad de poseedor, la

demanda -an cuando ha sido rechazada- conserva el efecto interruptivo de la prescripcin

hasta el dictado de la sentencia en ese juicio. A partir de ste momento, el demandado

comenzar un nuevo curso de prescripcin adquisitiva, aniquilndose el tiempo

transcurrido hasta la interposicin de la accin. El accionante demostr la intencin de

mantener vivo su derecho y an vencido en ese juicio todava ostenta la va petitoria, y es

recin en esa instancia donde la cuestin litigiosa se debatir definitivamente

c) Modificacin de los plazos. El CCyC recepta una norma especfica para determinar

el cmputo de los plazos de la prescripcin adquisitiva que estuvieren corriendo a partir de

la vigencia de la nueva ley, en razn de los plazos que esta ley modifica23

.

El artculo 2537 dice: Los plazos de prescripcin en curso al momento de entrada en vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se

requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que

transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el da de su vigencia,

excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes de que el nuevo plazo contado

a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior24 En materia de prescripcin adquisitiva, la modificacin de los plazos sucede en los

casos de: adquisicin de la posesin de cosa mueble registrable no hurtadas o robadas, no

inscriptas pero adquiridas del titular registral o su cesionario y de cosas muebles hurtadas o

perdidas, adquiridas de buena fe. En ambos supuestos se trata de una reduccin de los

plazos que se encuentran vigentes hasta el 31 de julio de 2015.

La regla que contempla el artculo es la de la aplicacin de la ley vigente al momento en

que comenz a correr el plazo de prescripcin. Si el plazo se encuentra en curso antes del

secundarios, y no sobre el fondo de los derechos en disputa, pues si as fuese, el demandado tirara con el

can mayor, que es el de la cosa juzgada, y no con la prescripcin operada. Conf. LLAMBAS, Jorge J., "Tratado de Derecho civil. Obligaciones", t. II, Bs. As., Ed. A. Perrot, t. II n 2140 a 2142.

Por el contrario, otros afirmaron que "absolucin definitiva" que priva de efectos interruptivos a la demanda

es slo aquella que puso fin al fondo del asunto. Es la posicin que cuenta con mayores adeptos en la doctrina

nacional. Conf. MOISSET DE ESPANS, Luis, "Prescripcin", Crdoba, ed. Advocatus, 2004, p. 245;

TRIGO REPRESAS, Felix A., "Derecho de las obligaciones", 3 ed., La Plata, ed. Platense, 1991, t. 3 pg.

751, n 1850. Se recepta en un antiguo fallo de la Corte Federal, 26/2/1943, LL, 29-696. 23

Cabe aclarar que si el plazo de prescripcin adquisitiva sobre una cosa se agot durante la vigencia del Cdigo Civil de Vlez, nada sucede y ninguna influencia tiene el nuevo Cdigo ya que existe una situacin

jurdica determinada agotada; el derecho se ha adquirido y las nuevas normas no pueden avanzar sobre

derechos amparados por garantas constitucionales. Ello an cuando no se hubiere iniciado el juicio de

prescripcin adquisitiva o, iniciado ste, no se hubiere dictado la sentencia que declara adquirido el derecho

real. 24

Esta disposicin, aunque con distinta redaccin y con un agregado final que disipa algunas dudas, produce

los efectos del art. 4051 del Cdigo Civil. Es por ello que se entiende aplicable la jurisprudencia que se ha

dictado en funcin del artculo de Vlez. C.S.N., 8-IV-1982 Baez, Ambrosio A. c/Pablino M. Bez Fallos

304:794; S.C.J.Mza. 26-V-2008 Bco. de Mendoza SAC c/ Ferrandi Nora Liliana y ot. MJ-JU-M-25923-AR.

En doctrina MOISSET de ESPANS, Luis El derecho transitorio en materia de prescripcin Bol. Fac. de

Der. y C. Sociales de Crdoba, ao XXXIX, 1975, N 1-3, p. 289, y Parte III de libro del mismo autor sobre

Irretroactividad de la ley, p. 135 y siguientes.

17

1 de agosto de 2015, en principio, no corresponde la aplicacin del nuevo Cdigo. Esto es

lo que se denomina ultractividad, efecto prolongado o sobre vida de la ley.

La solucin legislativa se funda en la circunstancia que la ley anterior fue la que cre la

expectativa de que en ese perodo durante el iter prescriptivo- el titular del derecho real pretendido por otro podra entablar la accin correspondiente para la defensa de su derecho.

Por su lado, tambin cre la expectativa que el poseedor adquirira el derecho real en un

lapso determinado.

Pero el artculo 2537 plantea una excepcin: se aplican los plazos de la nueva ley si son

ms breves. En este caso, el cmputo del plazo comienza nuevamente a partir de la entrada

en vigencia de la nueva ley. Pero, si computados de este modo resulta que el perodo

prescriptivo es ms prolongado que el del Cdigo Civil que se deroga, los plazos que estn

corriendo, aunque sean ms largos, se van a regir por la ley vieja.

En definitiva, la regla es que se aplica el plazo de prescripcin que, en el caso concreto,

venza primero y esta interpretacin se funda en la finalidad de la nueva ley que es estabilizar la situacin reglada en un plazo menor al previsto en la ley antigua.25 No se afectan derechos amparados constitucionalmente porque, para el poseedor, no existe

comsumo jurdico, no ha adquirido el derecho real, y para el titular del derecho, le queda el

plazo completo de la nueva ley o el que originalmente le quedaba para solicitar amparo

jurisdiccional.

Para mayor compresin, un ejemplo puede servir. Supongamos el caso de una

adquisicin de un automotor en el que no se ha logrado el emplazamiento registral, pero

hay coincidencia de los nmeros de chasis y motor y se adquiri del titular registral. En este

supuesto, por la aplicacin del Cdigo de Vlez, el adquirente deba poseer durante veinte

aos (art. 4016); en el Cdigo Civil y Comercial el plazo se reduce a la mitad (art. 1899). Si

el adquirente comenz a poseer en cualquier momento anterior al 1 de agosto del 2005, se

le aplicar el Cdigo de Vlez. Si en cambio, adquiri en cualquier momento posterior al 1

de agosto del 2005 y hasta el 31 de julio del 2015, su adquisicin se consolidar el 1 de

agosto del ao 202526

.

9. PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE COSAS MUEBLES

En el sistema del CCyC la adquisicin de derechos reales sobre cosas muebles

puede ser por ttulo y modo suficientes (art. 1892), por imperativo legal (arts. 392, 760,

1894 y 1985) o por la prescripcin adquisitiva.

La prescripcin adquisitiva cumple una funcin residual cuando no existe ttulo

alguno o no se adquiere por causa de la ley. Los supuestos de prescripcin adquisitiva son

los siguientes: cosas muebles hurtadas o perdidas, sea el poseedor de buena o mala fe; cosas

muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de mala fe; cosas muebles registrables no

robadas ni hurtadas pero en las que no se ha efectivizado la inscripcin; cosas muebles no

hurtadas ni perdidas adquiridas de buena fe a ttulo gratuito; cosa mueble adquirida por

donacin inoficiosa.

25

CSJN, 8-VI-1982 Bez, Ambrosio Antonio c/ Pablino Manuel Bez, Fallos 304:794; E.D. T. 100 p. 224. En este precedente se tild de arbitrario un fallo que ante una ley cuyo fin es el acortamiento del plazo de

prescripcin, sostiene que la norma del art. 4051 del Cdigo Civil determina que las situaciones ms antiguas

den lugar a una prescripcin menos extensa y las ms recientes a una mayor, ya que viola la finalidad de la

nueva ley, que es estabilizar la situacin reglada en un plazo menor al previsto en la ley antigua. 26

Conf. NEGRONI, Mara Laura, en colaboracin al comentario al Cdigo Civil y Comercial de la Nacin,

en edicin, ed. Astrea.

18

a) Buena fe: El CCyC da el concepto de buena fe posesoria y fija los presupuestos

especficos para configurar la buena fe y la mala fe del prescribiente de cosas muebles

registrables, en consideracin al carcter constitutivo del registro respectivo (por ejemplo el

de los automotores y de los animales con pedigr), Artculo 1902 dispone: La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la

documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de

verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial. Artculo 1895 refiere a la mala fe: Respecto de las cosas muebles registrables no

existe buena fe sin inscripcin a favor de quien la invoca.

Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el

respectivo rgimen especial prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa

registrable y stos no son coincidentes. El Artculo 1919 consagra la presuncin de buena fe, salvo los casos en que se

presume la mala fe. El CCyC: a) cuando el ttulo es de nulidad manifiesta; b) cuando se

adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de

medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo

fue registrado por otra persona. Respecto de este ltimo caso hubiere sido conveniente

incorporar expresamente a la posesin de ganado no marcado ni sealado.

b) Casustica: se presentan las siguientes situaciones:

a) Cosas muebles hurtadas o perdidas. La buena o mala fe del adquirente es esencial para

determinar el plazo de prescripcin.

a.1 Cosas no registrable. Si se trata de un adquirente de buena fe el plazo de

posesin es de 2 aos (art. 1898). Si, en cambio, el poseedor es de mala fe, cabe

aplicar el plazo genrico contenido en el art. 1899 de veinte aos. Con esta

disposicin se despeja la duda respecto de la prescriptibilidad de cosas muebles

robadas o perdidas cuyo adquirente es de mala fe. En el Cdigo de Vlez se discuta

si este supuesto poda encuadrarse analgicamente en el art. 4016 aplicable a inmuebles- o eran imprescriptibles

27.

a.2 Cosas registrables. Si se trata de cosas registrables, es importante recordar que

las normas del Cdigo complementan los regmenes especiales que legislan sobre

cada cosa en particular.

Si se tratare de una posesin de cosa registrable hurtada o robada adquirida de

buena fe, la adquisicin por la prescripcin opera a los dos aos, contados desde la

registracin (art. 1898 y art. 4 del dec.ley 6582/58). No puede existir buena fe sin

inscripcin a favor de quien la invoca (art. 1895) o si el respectivo rgimen especial

prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y stos no son

coincidentes (art. 1895) o si no se ha dado cumplimiento a los actos de verificacin

establecidos en el respectivo rgimen especial (art. 1902). Especficamente para

automotores, el art. 2254 exige que exista identidad entre el asiento registral y los cdigos de identificacin estampados en chasis y motor del vehculo.

27

AREN, Beatriz, Juicio de usucapin, Buenos Aires, Ed. Hammurabi, Ao 2007, pp. 338-41. KIPER,

Claudio, La prescripcin adquisitiva de cosas muebles y el proyecto de unificacin de la legislacin civil y

comercial, La Ley 1988C, 868. Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil. Derechos reales, Tomo I, N 395, Buenos Aires, Abeledo Perrot, Ao 1992, p. 332. .

19

Si hay mala fe en la adquisicin de la posesin (no se registr la adquisicin, los

nmeros identificatorios no son coincidentes o la registracin se realiz conociendo

o pudiendo conocer la falta de derecho) el plazo para adquirir es de veinte aos (art.

1899)

b) Cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de mala fe. Hay mala fe, cuando el

poseedor conoca o pudo haber conocido la falta de derecho a la cosa, el plazo de

adquisicin por la prescripcin es el de veinte aos. Salvo la hiptesis que se trata en el

acpite siguiente, es indiferente el rgimen al que la cosa est sometida.

c) Cosas registrables no hurtadas o robadas, no inscriptas pero adquiridas del titular

registral o su cesionario se prescriben por la posesin de diez aos (art. 1899). Esta es una

hiptesis no contemplada en el Cdigo de Vlez y la doctrina reclamaba su recepcin en

virtud de la disminucin de su valor de estas cosas en corto plazo. En este supuesto, por

aplicacin de las normas generales, no podra calificarse al adquirente como de buena fe; la

ausencia de inscripcin en el marco de un sistema de inscripcin constitutivo supone un

error de derecho (art. 8) que no admite excusa. Pero la legitimidad de la contratacin, del

ttulo causal de la adquisicin, la existencia de tradicin, la necesidad de sanear situaciones

que se presentan usualmente, los plazos de amortizacin de este tipo de cosas seguramente

han movido al legislador para contemplar este caso especial.

La citada norma exige la concurrencia de dos extremos: 1) el poseedor debe haber

recibido la cosa del titular registral o de su cesionario sucesivo. Al decir la recibe, el artculo 1899 supone que hubo tradicin; 2) los elementos identificatorios previstos por el

rgimen especial deben ser coincidentes.

d) Cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de buena fe a ttulo gratuito En este

ltimo supuesto, como los artculos 1898 y 2254 no exigen que se trate de adquisiciones a

ttulo oneroso para su aplicacin, se entiende que corresponde el plazo de dos aos previsto

en esas normas28

.

e) Cosa mueble adquirida por donacin inoficiosa (se analiza en el punto siguiente).

10. PRESCRIPCIN ADQUISITIVA. DONACIN INOFICIOSA.

El Artculo 2459 expresa: Prescripcin adquisitiva. La accin de reduccin no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han posedo la cosa donada

durante diez aos computados desde la adquisicin de la posesin. Se aplica el artculo

1901. En diversos eventos acadmicos que se trata el nuevo ordenamiento de derecho

privado que est a punto de entrar en vigencia, se escuchan comentarios adversos de este

nuevo caso de prescripcin adquisitiva. Se dice que no es un caso de justo ttulo sino de un

ttulo suficiente; que tampoco es una prescripcin adquisitiva sino la prescripcin

liberatoria de la accin de reduccin; que no protege al legitimario porque el plazo se

computa desde la fecha de la posesin y no desde la de la muerte del donante; que no

distingue la adquisicin del donatario legitimario del donatario que no es legitimario como

surge de la nota del art. 3477 del Cgo. Civil, etctera.

Cierto es que se vierten en esta colaboracin las primeras reflexiones sobre la nueva

normativa y que la autora por su especialidad en la ctedra tiende a enfocar los fenmenos

28

Conf. RRAGA PENIDO, Mario O., Prescripcin adquisitiva de cosa mueble propia, LL 4/03/2015. LL 2015-B.-

20

jurdicos en proyeccin a los terceros29. Tal vez esta ptica la haga ver con buenos ojos el

nuevo supuesto de prescripcin adquisitiva previsto en el Art. 2459 del CCyC.

En la lectura se aprecia un rgimen legal sistemtico para la donacin inoficiosa y la

accin de reduccin. El Artculo 2458 dispone: Accin reipersecutoria. El legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrales. El donatario y el

subadquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo en

dinero el perjuicio a la cuota legtima. Esta norma termina con las desinteligencias interpretativas del art. 3955 del Cdigo

de Vlez y de la nota al art. 3477 que dieran lugar a distintos interrogantes de los autores

respecto de la naturaleza jurdica de la accin de reduccin (si es una accin de

reivindicacin u otra accin real, o es una accin personal, o es una accin real y una

accin personal segn quienes sean demandados y lo que deban restituir). Tambin con los

esfuerzos de la doctrina para aplicar por analoga el art. 1051 reformado del Cdigo civil a

fin de proteger a los subadquirentes30.

Evidentemente, a la hora de enajenar el inmueble o pretender darlo en garanta de

un crdito -desde la teora- no se puede brindar la seguridad que exigen los negocios.

Con claridad el Artculo 2458 del CCyC disciplina que la accin de reduccin es

una accin autnoma de efectos reipersecutorios respecto de terceros (sin distincin de que

sean sucesores de un donatario legitimario o no), a quienes les da la posibilidad de

desinteresar al accionante satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legtima.

Este precepto se integra con los que contemplan a la donacin inoficiosa: el Artculo

1565 que remite a la aplicacin de los preceptos sobre la porcin legtima y el Artculo

2386 que dispone la sujecin a la accin de reduccin.

Con relacin al ttulo que ostentan los terceros que proviene de una donacin

inoficiosa cabe calificarlo como un ttulo imperfecto. Precisamente porque se encuentra sujeto al ejercicio de la accin de reduccin si recae sobre bienes registrables.

Consecuentemente el derecho real de dominio que emana de ese ttulo es un dominio

revocable; el ttulo es observable porque pende de una causal de ineficacia. La interpretacin sistemtica que postula el Artculo 2 del CCyC direcciona a las

normas del dominio revocable. La crtica que se ha formulado al Cdigo de Vlez con

relacin al dominio revocable es que no tiene un plazo mximo de duracin y ello genera

gran incertidumbre al trfico de los bienes. Esta dificultad la supera el Artculo 1965 del

nuevo Cdigo que establece: Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condicin o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueo debe restituir la cosa a quien

se la transmiti.

La condicin o el plazo deben ser impuestos por disposicin voluntaria expresa o

por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas

al trmino de diez aos, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel

plazo o ste sea mayor o incierto.

Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el dominio debe

quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo

constitutivo del dominio imperfecto. Se aprecia que el plazo de caducidad de diez aos del dominio revocable coincide

29

Profesora titular ordinaria de Derechos Reales y Derecho Registral de la Universidad de Mendoza y de la

Universidad Nacional de Cuyo. 30

PEREZ LASALLA, Fernando, Defensa del trfico jurdico inmobiliario, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa

Fe, 2011, p.204

21

con el plazo de la prescripcin adquisitiva del Artculo 2459 y los efectos de la reduccin

respecto de terceros (Art. 2457) con los de la revocacin (Arts. 1967 y 1969

Indudablemente el supuesto del Artculo 2459 pone un lmite a la incertidumbre de

los derechos de los terceros subadquirenes; el ttulo atacable por la accin de reduccin se

bonifica por la posesin de diez aos computados desde la fecha de adquisicin de la

posesin, la ejerza el donatario o el subadquirente. Cabe afirmar entonces que es un nuevo

caso de prescripcin adquisitiva decenal que se incorpora al rgimen legal.

11. PRESCRIPCIN BREVE DE COSA INMUEBLE. REQUISITOS

La regulacin de la prescripcin adquisitiva breve mantiene los requisitos del justo

ttulo y la buena fe con algunas precisiones.

El Artculo 1898 expresa: Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por

la posesin durante diez aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos

aos.

Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la

registracin del justo ttulo".

a) Justo ttulo: El Artculo 1902 lo define: El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce

por la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no

es capaz o no est legitimado al efecto. a. 1. Requisitos: La palabra ttulo comprende el ttulo causal o material (acto

jurdico) y el ttulo formal (instrumento). El justo ttulo tiene los requisitos objetivos del

ttulo suficiente que son: a) el acto jurdico que tiene por fin inmediato la transmisin o

constitucin de un derecho real principal (ver pto. 5). Puede tratarse de un contrato con

finalidad transmisiva (compraventa, permuta, donacin) o de un acto jurdico unilateral con

dicha finalidad (dacin en pago, aporte en sociedad, etc.-).

Tambin debe estar revestido de las formalidades legales que para las cosas

inmuebles es la escritura pblica (Art. 1017 inc. 1). El boleto de compraventa no es justo

ttulo para la prescripcin decenal (sin perjuicio de la oponibilidad que le confieren los

Artculos 1170 y 1171).

El CCyC no contempla el requisito de que sea verdadero como lo prev el art. 4011

del Cdigo de Vlez como tampoco contempla el ttulo putativo para la buena fe. En

realidad la norma da por sobreentendido que el justo ttulo es el que corresponde a la cosa

que se entrega.

El justo ttulo es un ttulo insuficiente que adolece de la falta de los requisitos

subjetivos del ttulo suficiente y que conciernen a los sujetos que intervienen en el acto

jurdico. El defecto puede ser la falta de capacidad de los otorgantes (Arts. 24, 25 y

concordantes) o de la legitimacin para disponer, se otorga quien no es el propietario o por

quien carece de facultades expresas para transmitir el derecho real (Art. 375 inc. e).

El justo ttulo se puede bonificar tambin por otros modos de saneamiento que

pueden ser ms eficaces o pueden operar con anterioridad, tales la conversin (art. 384), la

confirmacin (art. 393 y 395), la ratificacin (art. 369), la caducidad (art. 456 y 522), la

renuncia (art. 944) la convalidacin (art. 1885) y la prescripcin liberatoria (arts. 2562 inc.

a) y 2563 inc. a). Pero la ventaja que presenta la prescripcin adquisitiva es la certidumbre

acerca del momento inicial del cmputo del trmino legal. Esta certidumbre genera

seguridad a los terceros.

En cuanto a las modalidades de los actos jurdicos (condicin, plazo) rigen las

22

normas generales (Arts. 343 y siguientes).

a. 2. Presunciones. El Artculo 1903 consagra la siguiente presuncin: Comienzo de la posesin. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha

del justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva. Esta presuncin es de carcter relativa, el adversario debe probar que la adquisicin de la posesin se efectiviz con

posterioridad a la fecha de ttulo (concordancia con el Art. 1914).

Asimismo rige la presuncin relativa a la extensin del ttulo. Se presume que la

posesin tiene la extensin del inmueble que el ttulo indica (Art. 1914) salvo prueba en

contrario.

b) Buena fe: La buena fe se funda en el justo ttulo. No hay buena fe sin justo ttulo

pero puede existir justo ttulo y faltar buena fe.

b. 1. Configuracin. El Artculo 1902 tambin define la buena fe para la

prescripcin adquisitiva breve: La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en

no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.

Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la

documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de

verificacin pertinente establecidos en el respectivo.

Esta norma se articula con la del Artculo 1918 de las relaciones de poder que

expresa: El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable est

persuadido de su legitimidad. El error debe se de hecho y esencial. Se ha expuesto al tratar las cosas muebles la presuncin de buena y de los casos en

que la mala fe se presume (Artculo 1919); si la nulidad del justo ttulo es manifiesta se

presume la mala fe.

b.2 Unin de posesiones. El Artculo 1901 contempla la unin de posesiones para

la sucesin particular.

Respecto de la sucesin universal consagra la existencia de una sola posesin

porque el heredero contina la posesin de su causante (Art. 2277). El causante debe ser

poseedor de buena fe (Art. 1920).

En cuanto a la unin de posesiones, la norma zanja las diferencias de criterio que

existan en la doctrina relativa a si ambas posesiones deben ser de buena fe y la norma se

pronuncia en tal sentido: En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vnculo jurdico. El vnculo jurdico para esta clase de prescripcin es el justo ttulo.

12. PRESCRIPCIN LARGA.

El Artculo 1899 contempla dos supuestos de prescripcin adquisitiva larga: una

general o residual que es la veinteaal y otra especial que es decenal para cosas muebles

registrables no inscriptas nombre del poseedor:

a) Prescripcin adquisitiva larga veinteaal: se aplica a la adquisicin de los

derechos reales principales que se ejercen por la posesin (salvo el derecho de superficie)

en los casos que no existe justo ttulo o buena fe. La norma establece que no puede

invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe

de su posesin. El plazo de la posesin ostensible y continua debe ser al menos de veinte

aos. Comprende a las cosas inmuebles y a las cosas muebles sean o no registrables.

b) Prescripcin adquisitiva decenal: es la que puede invocar nicamente el

poseedor de una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su

nombre pero la recibe del titular regisral o de su cesionario sucesivo, siempre que los

23

elementos identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean

coincidentes

c) Sucesin universal y particular. De acuerdo con el Artculo 1901 el sucesor

universal contina la posesin de mala fe del causante, independientemente de su buena fe

personal para la precepcin de los frutos.

En cuanto a la sucesin particular, el sucesor puede unir su posesin a la de sus

antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. Esta expresin significa que la

adquisicin debe ser derivada o sea por la tradicin voluntaria y no por acto unilateral. En

consecuencia ninguna de las posesiones que se unen deben ser viciosas (Art. 1921). Por

ejemplo, si existe tradicin de la cosa inmueble en virtud de la cesin de un boleto privado

de compraventa u otro contrato o sin formalidad alguna. En estos casos la prueba de la

tradicin es a cargo del usucapiente.

13. EFECTOS DE LA SENTENCIA DE PRESCRIPCIN

Se ha manifestado que uno de los casos emblemticos de inexactitudes registrales es

el que provoca la prescripcin adquisitiva. Los terceros confan en los asientos registrales y

es posible que exista un justo ttulo inscripto o que un tercero haya usucapido fuera del

registro.

La solucin de estos conflictos es uno de los temas ms espinosos de los derechos

reales y del derecho registral que divide las opiniones de la doctrina civilista y registralista,

dado que importa pronunciarse por el grado de certeza que se confiere a la publicidad

registral.

La problemtica se agudiza con la usucapin larga de veinte aos de cosas

inmuebles ante las debilidades del registro. Ello obedece a que la inscripcin del ttulo en el

registro inmobiliario tiene de efecto declarativo porque el derecho real se constituye fuera

de la rbita del registro (art. 2505 C. Civ. y arts. 2, 20 y 22 LRI). Con razn se dice que es

un registro de ttulos y no de derechos, la realidad posesoria queda fuera de los libros del registro (arts. 2 y 3 LRI). Adems el registro no tiene carcter convalidante (art. 4 LRI),

ergo la inscripcin no bonifica los defectos del ttulo.

Durante el transcurso del plazo prescriptivo de diez o veinte aos es factible que el

titular