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DERECHOS REALES

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PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE DOMINIO: ANLISIS EN LA

DOCTRINA Y EL DERECHO COMPARADO

Julio Santiago Sols Gzar1

El simple decurso del tiempo no basta para

usucapir. Se requiere que alguien invoque la

prescripcin2

Jorge E. Castaeda

1. EXORDIO. 2. LA POSESIN. 3. LA PROPIEDAD. 4. PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE

DOMINIO O USUCAPIN. 4.1. TEORIAS. 4.1.1. TEORA OBJETIVA. 4.1.2 TEORA

SUBJETIVA. 4.2. ALCANCES DE LA USUCAPION. 4.3. PERSONAS QUE PUEDEN

PRESCRIBIR. 4.4. CLASES DE USUCAPION. 4.4.1. POR EL TIEMPO. 4.4.1.1. LA

USUCAPION LARGA O EXTRAORDINARIO. 4.4.1.2. USUCAPION CORTA. 4.4.1.2.1.

BUENA FE. 4.4.1.2.2. EL JUSTO TITULO. 4.4.2. POR EL BIEN. 4.4.2.1. PRESCRIPCIN

INMOBILIARIA. 4.4.2.2. USUCAPION MOBILIARIA. 4.5. INICIACIN, INTERRUPCIN Y

SUSPENSIN DE LA PRESCRIPCIN. 4.5.1. INICIACIN. 4.5.2.. INTERRUPCIN. 4.5. 3.

SUSPENSIN. 4.6. POSESIN COMO PRESUPUESTO PARA LA PRESCRIPCIN. 4.6.1.

POSESION A TITULO DE PROPIETARIO. 4.6.1.1. ANIMUS DOMINI. 4.6. 2. POSESIN

PACFICA. 4.6.3. POSESION CONTINUA CONTINUATIO POSSESSIONIS. 4.6.4.

POSESIN PBLICA. 5. PROBATIO DIABLICA. 6. USUCAPION Y PRESCRIPCION

EXTINTIVA. 7. PRESCRIPCION SECUNDUM TABULAS Y CONTRA TABULAS. 7.1.

PRESCRIPCIN SECUNDUM TABULAS. 7.2. PRESCRIPCIN CONTRA TABULAS.

1.- EXORDIO.

Tomando en cuenta la amplitud del tema y el reto de desarrollar dicha

institucin que tiene su origen en el derecho romano en escasos prrafos, sin perder

su esencia me recuerda que en qumica, las propiedades de la sustancia pueden ser

intensivas o extensivas. En el caso de las primeras, particularmente en sustancias

1 1 Abogado por la Universidad Privada San Juan Bautista. Estudios de maestra en Derecho Civil y Comercial en la Universidad Mayor de San Marcos. Director del centro de investigacin jurdico, humanista y social Philos Iuris. Miembro del centro cultural voces escritas. Docente en Derecho Civil. Correo: [email protected] 2 Jorge E. Castaeda, Los Derechos Reales. Tomo I, 4 Edicin, Lima, 1973, pp. 293

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como el agua o el metano, a cantidades distintas estas propiedades mantienen el

mismo fundamento o valor.

Hace algunos meses en virtud del artculo 400 del Cdigo Procesal Civil, la

Corte Suprema de Justicia ha convocado a un nuevo pleno casatorio, siendo el primero

sobre procedencia de la excepcin de transaccin extrajudicial, ahora la prescripcin

adquisitiva de dominio,

La finalidad de los plenos casatorios es establecer doctrina jurisprudencial, en

el caso particular conseguir la madurez de la usucapin. Es importante mencionar que

el recurso de casacin presentado por la codemandante, fue declarada procedente por

las tres causales establecidas en el artculo 386 del cdigo procesal civil. A raz de este

hecho el presente trabajo que trata de remembrar las caractersticas, naturaleza

jurdica, teoras, importancia, alcances, y dems temas que ayudaran a su elemental

conocimiento.

2. LA POSESIN. 3

Es el mas antiguo de todos los derechos reales y esta contemplada en nuestro

Cdigo Civil en el articulo 896 4 y el Cdigo Civil Francs en el articulo 2228 5. Para la

3 Etimologa. Conviene estudiar el origen del trmino, porque por medio de l podemos

llegar a conocer su primitivo significado, y es a travs de ste, el concepto jurdico que sirvi

de base a las construcciones posteriores del Derecho romano, inspiradoras a su vez del

Derecho y las legislaciones modernas. "La palabra possidere, conforme a la etimologa ms

generalizada, proviene de sedere y de, prefijo de refuerzo; de suerte que, significando aqulla

sentarse o estar sentado ,possidere, tanto quiere decir como establecerse o hallarse

establecido . "Con acepcin idntica pas a los idiomas actuales, siendo de observar que los

de origen germnico emplean el vocablo besitz, que tiene el mismo alcance y etimologa. Por

medio de ello se introdujo en el viejo lxico francs, en que la palabra sosine equivala a la de

posesin . "Las diferentes versiones que nos han llegado de la ley romana, dieron apoyo

desde muy antiguo, a la tesis de que el sentido primario del trmino era el de afirmarse con

los pies . "En poca reciente se abri paso la opinin que la hace derivar de pose (poder),

con lo cual tendramos desde un principio, la manifestacin del seoro. En realidad, tal

temperamento no es inconciliable con los precedentes y armoniza tambin con la nocin

cientfica del instituto. "De todo ello se infiere asimismo, que este concepto inicial surgi para

los inmuebles y que solamente ms tarde, lleg a ser aplicado en el orden mobiliario o para

los bienes inmateriales".(Hctor Lafaille,Derecho Civil, tomo III,"Tratado de los Derechos

Reales",vol.I.Ediar, Buenos Aires.1943,pp.62 -63).


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doctrina la posesin Es el poder de hecho que el hombre ejerce de una manera

efectiva e independiente sobre una cosa, con el fin de utilizarla econmicamente:

dicho poder se protege jurdicamente, con prescindencia de saber si corresponde o no

a la existencia de un derecho6.

En palabras de SACO si la propiedad se basa en la usucapin, entonces esta

debe tener como contenido esencial a la posesin7, por ello es placentero desarrollar a

la posesin como base para la prescripcin adquisitiva de dominio.

La posesin es un hecho, el contacto material del hombre con la cosa, y que

puede convertirse en derecho bajo ciertas circunstancias. Tambin es correcto

afirmar que la posesin genera una presuncin de propiedad, tomando el ejemplo del

Dr. Martin Wolf cuando vemos a un agricultor cultivando un fundo, debemos

presumir que es un arrendatario o un propietario, que tiene un poder o derecho.

Por otro lado la posesin que es un estado de hecho y que genera presuncin

de propiedad no debe ser efmera, menos intrascendente, recuerdan Enneccerus,Kipp

y Wolf que la concepcin popular exige siempre una cierta estabilidad en la relacin,

un contacto con la cosa, que tenga desde el primer momento un carcter fugaz y

pasajero, no es un seoro sobre la cosa. Por esto, el viajero que suplique a su

compaero de viaje la gua de ferrocarriles para consultarla, no se convierte en

poseedor de aqulla; el visitante no posee la silla en que se sienta, ni el cubierto que le

hagamos servir para la comida ofrecida.

Tiene Meridiana importancia ahora, mencionar las principales teoras y con

ellas la presencia de los dos pandectistas alemanes Friedrich Karl Von Savigny con

su teora subjetiva y su influencia en nuestro cdigo civil de 1852 y el gran filosofo

maestro de la dogmtica pandectista Caspar Rudolf von Ihering con la teora objetiva

que fue de influencia a nuestro cdigo civil de 1936 y 1984.

4 Articulo 896: La posesin es el ejercicio de hecho de uno o mas poderes inherentes a la propiedad. 5 Articulo 2228: "La posesin es la tenencia o goce de una cosa o de un derecho que tenemos,

o que ejercemos por nosotros mismos, o por otro que lo tiene y ejerce en nuestro nombre"

6 Alberto. Vzquez Rios, Los derechos reales (los bienes la posesin, Editorial San Marcos, 1

Edicin, Lima , 1996, pp. 130-131

7 Gunther. Gonzles Barrn, Derechos Reales, Jurista Editores, 1 Edicin, Lima, 2005, pp. 664.


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Savigny dijo que la posesin tiene dos elementos el corpus y el animus el

primero es el contacto fsico con la cosa y el segundo el animo de conducirse como

propietario. Ihering por su parte descarto el animus por su difcil probanza ya que es

completamente subjetivo y al corpus le otorgo amplitud en su concepto afirmando

que es poseedor quien se conduce respecto de la cosa como lo hara un propietario.

Adems de las teoras expuestas por Savigny y Ihering, autores de la teora

subjetiva y objetiva de la posesin, respectivamente; que constituyen referentes

bsicos en la evolucin del derecho posesorio contemporneo, la doctrina ha

identificado otras teoras; entre ellas tenemos la denominada teora de los glosadores;

refiere Russomanno que esta teora sostena que para adquirir la posesin era

necesario entablar contacto fsico con la cosa; es decir, tomar con l mano la cosa

mueble o poner los pies en el inmueble8

3. LA PROPIEDAD.

Siendo la usucapin un derecho real y conducto con direccin a la propiedad y

en cuyo trayecto el poseedor debe creer, saber y sentir como propietario con sus dos

grandes aliados sine posessione usu captio contingere non potest y tantum

praescriptio quantum possessum, es interesante saber que es la propiedad, sueo

anhelado de un poseedor.

Recordemos a Savigny para quien la propiedad es una posesin vestida por el

tiempo. En el anlisis econmico del derecho la propiedad privada aparece al cumplir

dos requisitos el del consumo rival y los costos de exclusin9.

De lo que antecede podemos concluir que la propiedad es un derecho real

principal, amplio y completo, que faculta el disponer, usar, disfrutar y reivindicar un

bien siempre con el respeto a la ley y el inters social.

8 Hctor E. Lamas More, La posesin y la posesin precaria en el derecho civil peruano (un

nuevo concepto del precario de su actual regulacin en el derecho civil peruano), Ediciones

Jurdicas Grijley, Lima, 2007, pp. 48.

9 Alfredo. Bullard Gonzles, Derecho y economa (el anlisis econmico de las instituciones

legales), Palestra Editores, 2 Edicin, Lima, 2006, pp. 155- 156


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4. PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO O USUCAPIN.

El termino usucapin o usucapido proviene del latn usus y capere, que es

adquirir por uso, sobre este tema la doctrina opina que la prescripcin para adquirir,

es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble o mueble, adquiere la

propiedad o cualquier otro derecho real por la continuacin de la posesin durante el

tiempo fijado por la ley, se menciona tambin la posesin continua, pacifica, publica y

a titulo de propietario.

Comnmente se puede probar la propiedad mediante el titulo y a falta de este

la ley acertadamente diseo la figura de la prescripcin adquisitiva de dominio, siendo

esta ultima prueba contundente de la propiedad.

Aunque en un momento se discuti sobre este tema hoy se tiene cierto que la

prescripcin adquisitiva de dominio es un modo de adquisicin originaria de la

propiedad despus de la accesin y no un modo derivado10. Es originario por que la

adquisicin del bien se da sin mediar ninguna relacin fctica o jurdica con el

propietario anterior.

En la usucapin nunca se puede dar la figura jurdica de la prestacin y

contraprestacin porque su modo de adquirir es gratuito, otro punto referente a que

la usucapin debe ser entre vivos, siempre el que aspira a la usucapin no debe ser

objeto de derecho.

Es el modo de adquirir el dominio y los derechos reales susceptibles de

posesin por la continuacin de esta durante el plazo de tiempo y los dems requisitos

que exige la ley11

10 la diferencia entre uno y otro modo de adquisicin de la propiedad radica en que en los originarios se adquiere la propiedad sin que haya sido transmitida por el anterior propietario, lo que si ocurre en los modos derivativos, entre los cuales cabe hacer otra distincin; Adquisicin intervivos (por ejemplo mediante contrato de compra venta, permuta o mediante la donacin) y mortis causa, cuando la propiedad se transmite del causante a los causahabientes, sean estos herederos o legatarios. Gustavo, Palacio Pimentel, Manual de Derecho Civil. Tomo I, Editorial Ojeda, Lima, 1985, pp. 365. 11 Jos. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil. Tomo III, Volumen I, Bosch Casa Editorial

S.A, Barcelona, 1978,pp. 360


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Concluimos con dos ideas importantes. La Usucapin es la conversin de la

posesin continuada en propiedad y dicha prescripcin debe ser invocada.

4.1. TEORIAS.

4.1.1. TEORA OBJETIVA.

Las teoras que la doctrina reconoce sobre la usucapin como bien lo desarrolla

el Dr. Juan Carlos Rabanal Aliaga son la subjetiva y objetiva, la primera es la renuncia

al derecho real que tiene el titular no ejercitando ninguna accin o defensa frente a la

posesin de otro. Sin embargo dicho autor dice que esta teora se debe rechazar pues

bastara con demostrar que esa voluntada de renuncia no existe para invalidad la

usucapin.

4.1.2 TEORA SUBJETIVA.

En cuanto a la teora objetiva que es la ms aceptada, seala que el fundamento

es dar certeza y seguridad a las relaciones jurdicas consolidando las titularidades

aparentes, es decir, el statu quo de la posesin.

4.2. ALCANCES DE LA USUCAPION.

No en todos los bienes se presenta el fenmeno de la usucapin, en tal sentido

y por mencionar algunos, no se puede presentar en los bienes del estado y de uso

pblico o los bienes en condominio y copropiedad.

Siguiendo la lgica anterior recordemos lo planteado por los Mazeaud que no

todo los bienes muebles o inmuebles son susceptibles de usucapin, y por ende de

posesin, como los bienes de domino publico y en general todos aquellos que no

puede ser objeto de propiedad privada.


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En cuanto a los bienes inalienables no pueden ser objeto de usucapin si esa

inalienabilidad esta impuesta por la ley, por que de ser por la voluntad del hombre,

cabria ampliamente la institucin de la usucapin.

Por otra parte MAZEAUD, HENRI, LEN Y JEAN recuerdan que la usucapin

lleva a adquirir derechos reales, no existe prescripcin adquisitiva de los derechos

personales, esta postura ser desarrollada mas adelante.

En conclusin, la usucapin extiende su manto a todos los bienes muebles e

inmuebles con la nica condicin de ser posibles, solo res habilis, esto es, a los que se

haya en el comercio. No obstante, esta regla es discutible.

4.3. PERSONAS QUE PUEDEN PRESCRIBIR.

En principio todas las personas sean estas individuales o jurdicas pueden

prescribir con la salvedad que debe existir una capacidad de por medio, una capacidad

plena. Sobre el particular y por lo interesante del derecho existen algunas hiptesis

sobre la posibilidad de que los incapaces tambin puedan usucapir, con la condicin

de una representacin legal.

4.4. CLASES DE USUCAPION.

Lo clasificaremos de la siguiente manera. Por el tiempo en usucapin larga o

extraordinaria y usucapin corta, este ltimo nos invita a detallar a la buena fe y el

justo titulo. Por el bien en usucapin mobiliaria e inmobiliaria. Sin perjuicio de sus

interrelaciones.

4.4.1. POR EL TIEMPO.

Recordemos en primer lugar en cuanto al plazo para adquirir por prescripcin

el Cdigo Civil Peruano de 1852 reconoca 40 aos, con el cdigo del 1936 se debera

probar la posesin por treinta aos, con el actual se habla de un plazo decenal,


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siempre teniendo en cuenta el artculo 2122 del cdigo civil12. Por su parte el Cdigo

Civil Argentino en el articulo 4015 contempla 20 aos, en dicha legislacin hay dos

tipos de prescripcin adquisitiva. Una es la breve o decenal, Art.3999 C. Civil13. Y otra

es la larga o veinteal, descrita por el articulo 401514.

4.4.1.1. LA USUCAPION LARGA O EXTRAORDINARIO.

Autorizada doctrina reconoce que la prescripcin adquisitiva de dominio de

tipo larga o decenal por presentarse a menudo no puede ser considerada como

extraordinaria o excepcional.

Es larga porque la legislacin establece un plazo de diez aos adems de ese

plazo legal se requiere que dicho inmueble deba ser posedo a titulo de dueo y en

forma continua, pacifica y publica, nuevamente podemos identificar en esta usucapin

larga a los elementos posesin y transcurso del tiempo. La usucapin larga concede la

posibilidad de convertir a un sujeto en propietario aun careciendo de titulo y con mala

fe, aunque hubiese tomado posesin en forma violenta esta haya cesado y de inicio a

la usucapin decenal. Tambin es importante porque convalida cualquier defecto que

pueda tener el titulo de un poseedor.

De lo dicho anteriormente podemos concluir que en el caso de la usucapin

extraordinaria o larga no es imprescindible el justo titulo. Segn CASTAEDA la

usucapin larga consagra el triunfo de la mala fe.

12 Artculo 2122.- Reglas de prescripcin y caducidad iniciadas antes de la vigencia del

Cdigo.

La prescripcin iniciada antes de la vigencia de este Cdigo, se rige por las leyes anteriores.

Empero, si desde que entra en vigencia, transcurre el tiempo requerido en l para la

prescripcin, sta surte su efecto, aunque por dichas leyes se necesitare un lapso mayor. La

misma regla se aplica a la caducidad.

13 Art.3999.- El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo prescribe la propiedad

por la posesin continua de diez aos.

14 Art.4015.- Prescrbase tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales

por la posesin continua de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de

ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para

cuya prescripcin se necesita ttulo.


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4.4.1.2. USUCAPION CORTA.

Conocida por la doctrina como abreviada, quinquenal u ordinaria, la diferencia

con la usucapin larga es fundamentalmente por los requisitos, ya que adems de la

posesin y el plazo en la usucapin corta se requiere el justo titulo y la buena fe.

A continuacin desarrollemos brevemente dichos requisitos especiales.

4.4.1.2.1. BUENA FE.

El cdigo argentino define a la buena fe en su artculo 400615, esta buena fe es

en si la conviccin que tiene el poseedor que el inmueble le fue transferido por un

enajenante apto y con las facultades de propietario, convirtindose en un error

porque el derecho de propiedad nunca le perteneci al enajenante. Es importante

resaltar el momento en que debe presentarse la buena fe y es en la adquisicin.

La relacin de la buena fe con el justo titulo es estril teniendo la posesin

actuacin estelar, eso quiere decir que el titulo al ser un elemento objetivo no encaja

en el aspecto de la buena fe por ser este elemento subjetivo y por ello se vincula

directamente con la posesin ms no con el ttulo.

a) la buena fe requiere que el poseedor crea en su legitimidad, b) la buena fe

requiere que el poseedor tenga un justo titulo en la que se funda esa creencia, c) la

buena fe implica que el poseedor acta por ignorancia o por error de hecho o de

derecho.16

4.4.1.2.2. EL JUSTO TITULO.

15 Cdigo Civil Argentino. Art. 4006 La buena fe requerida para la prescripcin, es la

creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor de la cosa. Las disposiciones

contenidas en el Ttulo De la posesin, sobre la posesin de buena fe, son aplicables a este

captulo.

16 Gunther. Gonzles Barrn, Derechos Reales, Jurista Editores, 1 Edicin, Lima, 2005, pp.

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El justo titulo al igual que la buena fe tiene marcada presencia en la usucapin

ordinaria de los inmuebles. El justo titulo debe de omitirse en los bienes muebles ya

que se encuentra reemplazado por la tradicin.

Es considerado justo titulo, entre otros, la compraventa, la permuta, la

donacin, etc, no pueden ser considerados justo titulo aquellos actos jurdicos que no

trasmitan la propiedad. Titulo justo no es el instrumento, sino el acto jurdico que

sirve de causa a la transferencia del dominio, que transmite la propiedad (o el derecho

real que se trate de usucapir).17

El justo titulo puede ser pasible de anulabilidad por ser en esencia imperfecto

porque el que transmite el dominio no es el propietario legtimo, en este tema la

usucapin juega nuevamente un rol fundamental porque salda o convalida la falta que

ostenta el titulo.

Es importante mencionar la presencia del titulo putativo que no es considerado

un justo titulo porque es un abstracto, un espectro ideal, intangible que solo se

encuentra en el imaginario del poseedor, el titulo debe ser verdadero, por lo que el

acto o negocio jurdico debe haber tenido existencia real, y no tratarse de un titulo

simulado o putativo18

4.4.2. POR EL BIEN.

Recordemos que el proyecto del Cdigo Civil elaborado por la comisin

reformadora clasifico los bienes en registrados y no registrados, luego la comisin

revisora modifico la clasificaron de los bienes en muebles e inmuebles. En virtud a ello

podemos clasificar a la usucapin o prescripcin adquisitiva de dominio por el tipo de

bien en prescripcin inmobiliaria y mobiliaria.

17 Eugenio M. Ramrez, Derechos reales y propiedad, Editorial San Marcos, 2 Edicin, Lima,

1994, pp. 204.


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4.4.2.1. PRESCRIPCIN INMOBILIARIA.

Para la usucapin ordinaria de inmuebles se requiere como ya se menciono y

desarrollo de la buena fe, justo titulo y el transcurso de un plazo. En el caso de la

usucapin extraordinaria tan solo el transcurso del plazo19. Como se adelanto el

cogido derogado hablaba de un plazo de 30 aos Estos plazos, a todas luces

resultaban muy extensos por cuanto diez aos son mas que suficientes para que el

propietario se entere de la posesin de un tercero. Los redactores del nuevo cdigo

han reducido acertadamente estos plazos a cinco y diez aos, respectivamente20.

En conclusin los bienes inmuebles necesitan de 10 aos cuando no hay justo

titulo y buena fe y 5 aos si cuneta con ellos.

4.4.2.2. USUCAPION MOBILIARIA.

Tanto la usucapin mobiliaria e inmobiliaria tienen la misma clasificacin, o

sea una usucapin larga que en el caso de la mobiliaria se exige una posesin pacifica,

continua, publica y como propietario, as como el plazo de 4 aos, cumplido este plazo

no cabe la posibilidad de la reivindicacin, y una usucapin corta con un plazo

prescriptorio de dos aos pero acreditndose la buena fe del poseedor sin olvidar la

posesin continua, pacifica, publica y como propietario.

4.5. INICIACIN, INTERRUPCIN Y SUSPENSIN DE LA PRESCRIPCIN.

4.5.1. INICIACIN.

19 Son necesarios dos elementos que son fundamentales e imprescindibles como es la

posesin y el transcurso del tiempo no importando un titulo.


1994, pp. 192.


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Una de las ideas principales de este trabajo es que solo se puede usucapir si se

posee y de ah su inicio.

4.5.2. INTERRUPCIN.

Partamos de la idea que para la usucapin se requiere una posesin durante un

tiempo determinado por la ley y que durante este periodo el verdadero propietario es

caracterizado por su inaccin.

Al producirse la interrupcin, se extingue la posesin y consecuentemente la

posibilidad de usucapir es nula. Entonces, reafirmando la idea la interrupcin es

severa en cuanto al periodo o plazo alcanzado por la posesin, si se produce este

fenmeno simplemente nunca hubo tal periodo o plazo de posesin, hay una extincin

de un periodo pasible de usucapin. Es importante recordar que la interrupcin no

impide un nuevo cmputo para una eventual usucapin.

Esta interrupcin puede ser civil o natural. Es civil cuando la interrupcin es

producto de la accin del verdadero propietario y natural cuando el poseedor a travs

de su voluntad abandona el bien y en consecuencia pierde la posesin o el bien es

sustrado por un tercero.

Dicha interrupcin y sus efectos son inatacables en el periodo de un ao de

producida la perdida del bien, si por sentencia se ordena la restitucin al poseedor o

este recupera el bien. Este plazo de gracias de un ao como interrupcin y que no

afecta la posesin continua es conocida en la doctrina como anualidad interdictal.

Despus de dicho plazo es inminente la nulidad porque la posesin dejo de ser

continua.

4.5.3. SUSPENSIN.

Es una suspensin al curso de la usucapin pero que es benevolente porque si

dicha suspensin se desvaneciese la usucapin no se vera alterada o eliminada,

producindose una sutura entre el nuevo plazo y el anterior.


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4.6. POSESIN COMO PRESUPUESTO PARA LA PRESCRIPCIN.

La posesin como presupuesto para la prescripcin en general son: una

posesin a titulo de propietario, pacifica, contina, publica. El articulo 222921 del

cdigo civil francs se refiere a la posesin que es apta para la prescripcin y que debe

ser: a) continua y no interrumpida, b)pacifica, c) publica, d) no equivoca y e) a titulo

de propietario.

A continuacin desarrollaremos cada variante de la posesin.

4.6.1. POSESION A TITULO DE PROPIETARIO.

Se refiere a la situacin de hecho de aquel que se comporta ante los dems

como propietario, excluyndoles del uso disfrute y disposicin del bien. 22

Por lo tanto la posesin para que pueda ser pasible de prescripcin es

necesario que sea como propietario lo que la doctrina conoce como animus domini,

aun sin existir titulo de propiedad el poseedor debe comportarse como propietario,

por ello la no presencia del titulo no desmotiva al poseedor mucho menos lo perjudica

como veremos mas adelante.

4.6.1.1. ANIMUS DOMINI.

Ese animo de dominio o de propietario no puede existir en poseedores que su

posesion no sea en concepto de dueo por ejemplo por ser arrendatarios, a dems no

21 Artculo 2229: Para poder prescribir es precisa una posesin continua e ininterrumpida,

pacfica, pblica, inequvoca y a ttulo de propietario.


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solo debe estar en el espectro psipoclogico del poseedor, se requiere una

manifestacin conductual que demuestre su animo o intencion de titularidad del bien.

4.6. 2. POSESIN PACFICA.

Esta proscrito el mnimo crispamiento, el uso de la fuerza fsica o moral, la

coaccin

Es importante que este requisito sea cotejado con lo que seala el artculo23

que faculta al poseedor a repeler la fuerza que se emplee contra el para desposeerlo,

cumpliendo dos nicas condiciones: que lo haga sin intervalo de tiempo y se

abstngase las vas de hecho no justificadas por las circunstancias.

Por otro lado El titulo, vale decir, el contrato traslativo de dominio, puede

estar afectado de violencia, sin que la posesin lo este. En este caso, el titulo seria

atacable, pero la posesin estara protegida24

En conclusin diremos que se descarta cualquier tipo de violencia sea fsica o

moral, lo pacifico es dialctico a la violencia, en la legislacin civil peruana hay una

autorizacin expresa de uso de la fuerza y que no altera de modo alguno la condicin

pacifica por operar la presuncin de propiedad que genera la posesin.

4.6.3. POSESION CONTINUA CONTINUATIO POSSESSIONIS.

Para Salvat la posesin continua es la que se ejerce sin intermitencias. La

continuatio possessionis hace referencia a que la posesin puede se ejercida con

interrupciones o sea no es vital que se ejerza permanentemente ni mucho menos

23 Artculo 920.- Defensa posesoria extrajudicial

El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra l y recobrar el bien, sin intervalo

de tiempo, si fuere desposedo, pero en ambos casos debe abstenerse de las vas de hecho no

justificadas por las circunstancias.

24 Julio C. Benedetti, La posesin ( teora y practica de su amparo), Editorial Astrea, Buenos

Aires, 1978, pp.163


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personalmente. Esto estrechamente relacionado con la interrupcin natural o

interrupcin civil que ha sido desarrollado hace un momento. Continuando con la

idea, la doctrina reconoce que la posesin ser continua cuando la interrupcin que

se produzca no sea mayor a un ao que es plazo que el articulo 92125 del cdigo exige

para que el poseedor pueda rechazar los interdictos que se promuevan contra el. La

razn de esto es obvia: quien pierde la posesin por un periodo de un ao pierde al

mismo tiempo el derecho conferido pues potencialmente la ley podra amparar a un

nuevo titular del derecho... As, si recupera la posesin luego del ao empezara a

computar un nuevo periodo distinto del anterior26.

Otro punto importante para el correcto desarrollo de la posesin continua es el

tema de la discontinuidad e interrupcin. Diremos que la primera es responsabilidad

del poseedor que se interesa de la posesin y la interrupcin puede ser producto del

poseedor y en los dems casos producto de un tercero. La doctrina aclara el

panorama, Una posesin no ser continua, si hubiera sido interrumpida, pero, sin

embargo, la posesin puede ser discontinua sin haber sido interrumpida. La diferencia

entre uno y otro supuesto consiste en que la discontinuidad tiene por causa la omisin

del que posee o pretende poseer, mientras que la interrupcin supone un hecho

positivo, ya sea del poseedor por ejemplo, cuando reconoce el derecho del

propietario- o de un tercero, esto ultimo puede acontecer con motivo de una

desposesin o de una citacin en justicia27

Para terminar, en cuanto a la presuncin de continuidad posesoria se debe

entender como la suposicin que se posey el lapso intermedio si se logra probar la

posesin actual y originaria.

4.6.4. POSESIN PBLICA.

25 Artculo 921.- Defensa posesoria judicial

Todo poseedor de muebles inscritos y de inmuebles puede utilizar las acciones posesorias y

los interdictos. Si su posesin es de ms de un ao puede rechazar los interdictos que se

promuevan contra l.

26 Alfredo. Bullard Gonzles, la prescripcin adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble,

Themis Revista de Derecho, Segunda poca, N. 7, Lima, 1987, pp. 77pp. 76

27 Julio C. Benedetti, La posesin (teora y practica de su amparo), Editorial Astrea, Buenos

Aires, 1978, pp. 169


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La razn de ser de la posesin pblica es para que el verdadero propietario

conozca o haya podido conocer, si no es mas descuidado que los dems, de la

existencia de este tercero que ejerce sobre el bien a titulo de propietario, de no ser

posible dicho conocimiento estaramos en el plano de la clandestinidad quien

pretende el reconocimiento del orden jurdico como propietario, no puede esconderse

u ocultarse, no puede tener conductas equivocadas o fundarse en meras tolerancias

del verdadero poseedor, pues la clandestinidad es mirada con repulsa, en cuanto

sustrae a algo del curso natural de las interacciones humanas, a travs de la

negociacin de un valor social fundamental como es la comunicacin 28

Desde un arista mas completo Se fundamenta en que el poseedor debe de

conducir su posesin de forma tal que sea conocida por todos.29

Un ejemplo de lo dicho hasta ahora es el de Photier citado por Julio Benedetti

acerca de aquel que, para agrandar su bodega, ha cavado bajo la casa de su vecino sin

que este lo haya advertido, vendiendo luego la casa con todas sus dependencias.

Aunque el adquirente haya posedo de buena fe la bodega en la parte usurpada, no

habra podido prescribirla, porque su posesin no era pblica, como tampoco estara

protegido a su respecto por las acciones posesorias.30

5. PROBATIO DIABLICA.

La prueba diablica llamada as por ser difcil y hasta imposible, se explica de la

siguiente manera. Cuando uno adquiere de un enajenante el tema esta en saber si

dicha persona tiene las facultades necesarias o mejor aun si tiene el poder, la suerte

del nuevo adquirente depende del poder para transferir del enajenante y as en una

secuencia regresiva hasta el propietario original, el derecho romano dice al respecto

que el hecho de probar la legalidad de todas esas transferencias es una prueba

28 Gunther. Gonzles Barrn, Derechos Reales, Jurista Editores, 1 Edicin, Lima, 2005,

pp.670.


1994, pp.194.

30 Julio C. Benedetti, La posesin (teora y practica de su amparo), Editorial Astrea, Buenos

Aires, 1978, pp.164


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diablica por que es imposible hacerlo o en el mejor de los casos difcil31. La usucapin

juega en este tramo infernal de diablos y pesadillas la consolidacin de la propiedad o

sea prueba fiel de propiedad a favor del adquirente a titulo derivativo.

6. USUCAPION Y PRESCRIPCION EXTINTIVA.

Sobre este tema la doctrina recuerda que el cdigo de 1852 se regulaba como

una misma institucin tanto a la usucapin como la prescripcin extintiva, todo ello en

razn de la influencia que tenamos al cdigo napolenico que hacia lo mismo, en la

actualidad consideramos como un error y compartimos la forma que adopto el cdigo

de 1936 al regular ambas en libros distintos, teniendo lugar la usucapin en el libro de

los derechos reales y la prescripcin extintiva en el libro de las obligaciones. El cdigo

actual cuan marcadas tendencias de la legislacin alemana tampoco las unifica

bifurcndola en ttulos distintos manteniendo la usucapin en el mismo lugar que se

dio en el cdigo derogado o sea en el libro de los derechos reales y la prescripcin

extintiva en su espacio exclusivo y ambientado por el cdigo actual denominado libro

de prescripcin y caducidad.

Para la doctrina la prescripcin consiste en la consolidacin de una situacin

jurdica por efecto del transcurso del tiempo; constituye el modo de adquirir un

derecho o librarse de una obligacin debido al plazo del tiempo que la ley determina.

Entre las tantas diferencias destacamos que es adquisitiva cuando por ella se

adquiere un derecho; es liberatoria cuando extingue el derecho de accin para exigir

el cumplimiento de una obligacin o la imposicin de una punicin32, la prescripcin

extintiva alcanza a los derechos creditorios y los personales, solo referido al crdito y

dems acciones que considere el Cdigo Civil Peruano. por su parte la usucapin

exclusivamente a los derechos reales. La prescripcin adquisitiva es un hacer por

parte del poseedor y la prescripcin extintiva una inaccin por parte del acreedor

31 Nicoliello citado por Gunther. Gonzles Barrn, Derechos Reales, Jurista Editores, 1

Edicin, Lima, 2005, pp. 661.

32 (Vocabulario de uso judicial) vocablos y expresiones de uso frecuente en la practica

judicial. GACETA JURIDICA


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Para terminar y fuera de toda diferencia, tanto la prescripciones extintiva y la

usucapin encuentran en el tiempo su conciliador.

7. PRESCRIPCION SECUNDUM TABULAS Y CONTRA TABULAS.

Ser correcto afirmar que la posesin, derecho real antiqusimo es sumamente

eficiente y poderosa a comparacin de la inscripcin registral, al respecto la doctrina

se manifiesta de la siguiente manera. la posesin implica una inmediacin fsica o

jurdica del bien, que no se da por al simple inscripcin de una transferencia el

registro solo nos cuenta una parte de la historia, pero no nos cuenta lo mas

importante: quien esta poseyendo efectivamente el inmueble. El efecto final es que el

registro puede oponerse a todos menos al poseedor actual que ha sumado treinta

aos de posesin (directamente o por suma de plazos posesorios), o que a partir del

14 de noviembre de 1994 ha sumado diez aos.

Curiosamente la posesin se convierte en nuestro sistema en un signo de

cognocibilidad oponible incluso a la inscripcin registral, a pesar que resulta obvio

que el ltimo es un signo mucho mas perfecto y cierto33.

7.1. PRESCRIPCIN SECUNDUM TABULAS.

Este tipo de prescripcin no presenta mayor problema ya que el poseedor

adems de su posesin declarada, tiene una posesin registral, por ello solo le

dedicaremos estas lneas.

7.2. PRESCRIPCIN CONTRA TABULAS.

Se ha considerado al registro como el argumento de una obra literaria, que

nunca tendr los detalles completos de la obra, solo un sumario esquema de aquella.

33 Alfredo. Bullard Gonzles, Derecho y economa (el anlisis econmico de las instituciones

legales), Palestra Editores, 2 Edicin, Lima, 2006, pp.177-178


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Otro punto es que el sistema registral cuyo poder parece ser incuestionable, por su

juventud y certeza tiene que reconocer y respetar, dejando el camino libre muchas

veces a una institucin histricamente anterior a la propiedad que nunca dejo de

perder vigencia como es la posesin.

La presencia de la contra tabulas es inevitable al existir un conflicto entre

derechos dialcticos, el primero, el de un tercer adquirente confiado en la exactitud

del registro y que sustenta su derecho en la transmisin producida a su favor por el

titular registral, adems para ser protegido este tercero debe contar con un titulo

oneroso y actuar de buena fe El segundo derecho en conflicto es el del usucapiente

que ha cumplido los dos requisitos legales para adquirir por prescripcin, pero que

obviamente no ha inscrito su derecho. En este caso, el usucapiente es un poseedor

cuya posesin, es continua, pacifica, publica, y como propietario por el termino de 10

aos34. El conflicto entonces ser entre dos personas que tiene la calidad de

adquirentes uno registal, cuya arma ser la fe publica del registro y el usucapiente

que es ajeno al registro, denominndosele adquirente extraregistral y teniendo como

aliado su posesin. Pea Bernaldo de Quirs citado por el Dr. Gonzles Barrn, planea

dos hiptesis, con la cual damos por concluido el tema.

Aqu es necesario distinguir varias hiptesis:

Si el conflicto se plantea entre el poseedor y titular registral, prevalece la

usucapin.

Si el conflicto se plantea entre el poseedor y el tercer adquirente, entonces el

respeto por la posesin se modera con la necesidad de amparar la seguridad del

trfico. En este caso hay dos posibilidades: 1) si el usucapiente se enfrenta a un tercer

adquiriente que no rene los requisitos de la fe publica registral (art. 2014 C.C.),

entonces vence el usucapiente; 2) si el usucapiente se enfrenta a un tercer adquirente

que si rene los requisitos de la fe publica registral (art. 2014 C.C.), entonces vence

este ultimo35

La prescripcin contra tabulas pone en aprietos al sistema registral, el tercero

registral se encontrara desamparado por no actuar con buena fe, si se comprueba que


708.

35 Ibidem., pp.707.


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el tenia conocimiento de la existencia del poseedor, que contaba con los elementos de

la usucapin.

137491187 prescripcion adquisitiva de dominio

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