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CASOS PRÁCTICOS (SEMINARIOS)
SEMINARIO 1: EFICACIA “ERGA OMNES” DE LOS DERECHOS REALES.
CASO PRÁCTICO: Juan va a pagar 10.000.- euros a Pedro para obtener el derecho a
salir a la vía pública por la finca propiedad de este último, mediante un vial
perfectamente visible y cuya conservación asumiría Juan. Además Juan quiere que
ese derecho conste por escrito, pero no sabe cómo redactar el contrato ni las
consecuencias que tendría utilizar unos términos u otros; Pedro le ha sugerido que
allí se diga, simplemente, que él queda obligado a permitir a Juan pasar por su finca
a cambio de 10.000.- euros, porque lo bueno, si breve, dos veces bueno, pero Juan
está algo preocupado al saber que Pedro está procediendo a vender la finca por la
cual él (es decir, Juan) tendría derecho a pasar. En relación con este problema, y
previa lectura de las Sentencias del Tribunal Supremo que se acompañan a este
caso, así como de los manuales y textos legales de aplicación, responda las
siguientes:
CUESTIONES:
1ª) De redactarse el contrato como indica Pedro, ¿sería un derecho real el
adquirido por Juan? En caso de que no lo fuera, ¿cómo podría redactarse el
contrato para que el derecho adquirido por Juan tuviera ese carácter de derecho
real?
2ª) Según la redacción sugerida por Pedro, ¿podría exigir Juan al comprador futuro
de la finca de Pedro que le dejara seguir pasando por ella? ¿Exigiría algún
requisito especial esa oponibilidad del derecho de Juan al causahabiente de Pedro?
3ª) ¿Cuál diría usted que fue el argumento fundamental del fallo contenido en la
STS de 4-6-1990?, ¿y el de la STS de 9-11-1965, en cuanto a la naturaleza de la
prohibición de instalar establecimiento destinado a bar, cafetería o cualquier otro
del gremio de hostelería?
4ª) ¿Podría decirse, de la lectura de la Jurisprudencia, que la oponibilidad a
terceros de los derechos reales exige los mismos requisitos que la de los derechos
de crédito, de manera que, como regla general, ambas categorías de derechos son
oponibles a esos terceros?.
5ª) ¿Cómo redactaría usted la cláusula contractual que define el derecho de Juan
para que, como regla de principio, tuviera efectos frente al causahabiente de Pedro
(es decir, frente al adquirente de la propiedad de la finca en cuestión).
SEMINARIO 2: DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES: TRANSMISIÓN DE
PROPIEDAD.
CESIÓN DE SOLAR A CAMBIO DE CONSTRUCCIÓN FUTURA.
CASO PRÁCTICO.
El 2-2-2010, Antonio vende a Juan un terreno de su propiedad, mediante
contrato de compraventa; dicho contrato se elevó a escritura pública el 5-2-2010 y
se inscribió en el Registro de la Propiedad el 12-2-2010 .
Como precio de la venta se fijó la cantidad de 300.000 euros, de los cuales
200.000 euros manifestó el vendedor en la escritura haberlos recibido, y los
100.000 restantes, precio aplazado de la compraventa, se abonarían por el
comprador mediante la entrega de un local comercial a construir sobre el solar
adquirido, obligándose dicho comprador a poner dicho local a disposición del
vendedor antes del 31-1-2011.
En noviembre de 2010 finalizó la construcción, pero la entrega material o
real del reiterado local no llegó a realizarse, porque Juan vendió y entregó las
llaves del mismo a un tercero el 28-12-2010, aunque el propio Juan seguía siendo
propietario del resto del edificio.
Ante esa falta de cumplimiento Antonio, vendedor del solar, reclamó
judicialmente la resolución del contrato de compraventa, dirigiendo su demanda
contra Juan y el tercer adquirente, y formulando en la misma dos pedimentos: uno
principal y otro subsidiario. En virtud del primero se instaba la declaración de que
la finca vendida, así como todo el edificio realizado sobre ella, era propiedad del
vendedor, en virtud de resolución del contrato de compraventa. Subsidiariamente,
y en el caso de no estimarse la resolución del contrato de compraventa
perfeccionado entre Antonio y Juan, se solicitaba la declaración de que el local
comercial de la planta baja era propiedad del demandante, en virtud de lo
estipulado en el citado contrato de compraventa.
CUESTIONES (todas las respuestas habrán de fundamentarse jurídicamente
mediante la cita de las fuentes del derecho o Jurisprudencia que resulten
aplicables).
1ª) En el caso práctico se habla de un contrato de compraventa, pero ¿está bien
calificado dicho contrato? ¿Por qué no se ha calificado como permuta?
2ª) ¿En qué fecha se podría haber producido la transmisión de la propiedad del
terreno de Antonio a Juan, en caso de que se hubiera generado ese efecto?
3ª) ¿Se puede entender transmitida la propiedad del local comercial a favor de
Antonio? ¿Cuál sería el obstáculo para entenderlo así? ¿Podemos afirmar que la
Jurisprudencia existente sobre esta cuestión es clara y terminante?
4ª) En caso de resolverse el contrato perfeccionado entre Antonio y Juan ¿sería
factible que esa resolución afectara al tercero? ¿Cuáles serían los preceptos legales
aplicables para resolver esa cuestión si no hubiera sido inscrita en el Registro la
transmisión del local otorgada por Juan a favor del tercero? ¿Y si hubiera sido
inscrita esa transmisión?
5ª) Si se admitiera la resolución y declaración de propiedad de toda la finca a favor
de Antonio, ¿podría alegar este último alguna indemnización por la edificación
realizada? 5ª) Para finalizar, indique qué cláusula podría haberse pactado en la
escritura de compraventa perfeccionada entre Antonio y Juan para garantizar el
derecho del primero a recibir el local comercial pactado como parte del precio.
SEMINARIO Nº 3. POSESIÓN Y USUCAPIÓN.
1) CASO PRÁCTICO.
Se declaran probados los siguientes hechos:
a) El 25 de mayo de 1988 y mediante escritura pública de compraventa
don Manuel vendió a don Miguel una finca de 200 metros cuadrados de superficie,
dentro de la cual existía un pozo y una instalación de depósitos de agua
actualmente en desuso (siendo éste un hecho probado).
b) Don Benito era propietario de una finca de 2.205 metros cuadrados colindante
con la adquirida por don Miguel; en noviembre de 1988 construyó una nave
industrial de 1.050 metros cuadrados que invadió parcialmente la finca del citado
don Miguel.
c) El 30 de octubre de 2.002 don Benito otorgó escritura de compraventa de la
finca colindante con la de don Miguel a la entidad CORO, S. L; según constaba en
dicha escritura la finca transmitida comprendía “una nave industrial, dentro de la
cual y en su pared del fondo (la que linda con la finca de don Miguel), existe un
pozo antiguo, con unos apoyos a su alrededor para formar una plataforma
sobreelevada, sobre la que se sitúan depósitos de agua, estando esta instalación
actualmente inutilizada (...)".
d) El 2 de octubre de 2012, don Miguel se presenta en su despacho solicitando
dictamen sobre los aspectos que se relacionan en el apartado siguiente.
2) CUESTIONES (Todas las respuestas a estas cuestiones deben indicar los
preceptos legales en que se fundan):
-1ª. ¿Concurren los requisitos legales necesarios para que don Benito hubiese
adquirido la propiedad de la franja de terreno litigiosa (50 metros cuadrados)
mediante usucapión?
En caso afirmativo, señale el tipo de usucapión y sus efectos respecto de la entidad
CORO, S. L.
-2ª. ¿Considera que CORO, S. L. ha adquirido la propiedad de la franja de terreno
litigiosa mediante la escritura pública de compraventa?
Razone jurídicamente su respuesta.
-3ª. ¿Considera que CORO, S. L. ha adquirido la citada franja mediante usucapión?
Responda enumerando cada uno de los requisitos necesarios para tal adquisición y
la concurrencia o no de tales requisitos en este caso.
-4ª. ¿Procedería el planteamiento de una acción judicial de deslinde en este caso?
Razone jurídicamente su respuesta.
-5ª. Señale qué otras acciones podría utilizar don Miguel frente a CORO, S. L., y si
tendría alguna utilidad acudir a un procedimiento previo de conciliación judicial.
SEMINARIO 4: PROPIEDAD HORIZONTAL
HECHOS:
Andrés es propietario del piso 1º A de un edificio en régimen de Propiedad
Horizontal, situado en el número 1 de la calle de Benito Camela, que consta de 10
pisos y dos locales comerciales. A cada piso le corresponde una cuota de
participación en elementos comunes de 9 centésimas, y a cada local de 5
centésimas.
En el tablón de anuncios situado en el portal del inmueble apareció, el día 7 de
agosto de 2012, el siguiente anuncio:
CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL ORDINARIA
Se convoca a los propietarios del inmueble a Junta General Ordinaria que se
celebrará en el piso 4º B, el próximo día 10-8-2012, a las 12 horas en primera
convocatoria y a las 12 horas 15 minutos en segunda convocatoria, con arreglo al
siguiente
ORDEN DEL DÍA
1º) Aprobación de cuentas del año anterior y del presupuesto para el siguiente. El
importe total de los ingresos anuales presupuestados en concepto de cuotas de
comunidad para afrontar los gastos comunes se establece en 7.680 euros,
incrementando en 200 euros el importe del año anterior.
2º) Aprobación de las obras y del presupuesto correspondientes a una rampa que
se construiría en un lateral de la escalera del portal principal para facilitar el
acceso al inmueble del propietario del piso 1º B, afectado por una minusvalía que
le impide caminar. El importe de la obra, según presupuesto, es de 8.000 euros.
3º) Aprobación de las obras y del coste previsto para la instalación de una antena
colectiva parabólica, que permita la recepción de emisiones de televisión vía
satélite.
4º) Establecimiento de la contribución a gastos comunes por partes iguales, sin
diferenciar entre locales y pisos, pero exonerando a los propietarios de los locales
del deber de contribuir a los gastos de contribución y limpieza del portal y la
escalera; de acuerdo con ello a cada piso le corresponderá pagar 55 euros al mes y
a cada local 45 euros al mes, siendo los gastos de limpieza de 1.200 euros al año.
5º) Autorización al Presidente para entablar acción de cesación contra el dueño
del local izquierda por la realización en el mismo de actividades molestas e ilícitas.
Madrid, 5 de agosto de 2012,
Fdo., Sebastián Cont Able,
Administrador colegiado de Fincas
Domicilio: C/ Florido Hermoso 1, 3º D (Madrid).
La Junta se reunió en primera convocatoria y comenzó a las 12 horas presidida por
el Administrador, que ejercía también los cargos de presidente y secretario aunque
sin derecho a voto, porque no era propietario de ningún piso o local en el
inmueble, con la asistencia de 7 propietarios de pisos y de ninguno de los
propietarios de locales comerciales. Todos los puntos del orden del día se
declararon aprobados, arrojando las votaciones realizadas, tras las
correspondientes deliberaciones, el siguiente balance:
Punto 1º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.
Punto 2º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.
Punto 3º: 4 votos a favor, 2 en contra y 1 abstención.
Punto 4º: 7 votos a favor, 0 en contra y 0 abstenciones.
Punto 5º: 2 votos a favor, 0 en contra y 5 abstenciones.
CUESTIONES:
Las cuestiones planteadas son las siguientes:
-Limitándonos a los aspectos relativos a las mayorías exigidas para la
constitución de la junta y la adopción de acuerdos en la misma, y suponiendo que
en los restantes aspectos sobre su convocatoria, dirección y desarrollo, no
existiera defecto legal alguno, responda las siguientes cuestiones:
1ª) ¿Podía celebrarse la junta en primera convocatoria? ¿Por qué sí o por qué no?
2ª) ¿Qué acuerdos habrían obtenido, en la misma junta y sin ulteriores
requisitos o condiciones que no consta se produjeran, la mayoría necesaria
para su eficacia? (indíquelos, comparando la mayoría requerida por la LPH y la
efectivamente obtenida).
3ª) ¿Qué calificación jurídica correspondería a los acuerdos que no hubieran
obtenido esa mayoría en la junta pese a haber sido aprobados por la misma y
sin tener en cuenta la existencia de infracciones legales distintas de las que
se refieren a la inexistencia de las mayorías exigidas por la LPH ?
4ª) En relación con los acuerdos que se referían a obras o instalaciones, y en caso
de que fueran válidos o se convalidaran con arreglo a la Ley ¿estarían obligados a
la financiación de dichas obras quienes votaron en contra? En su caso, indique en
qué supuestos sí y en qué otros no.
-Entrando ya en las cuestiones de legalidad que no se refieran al régimen de
mayorías exigido para la adopción de acuerdos, y por tanto analizando las
restantes contravenciones legales concurrentes en el caso, señale:
5ª) ¿Qué otros motivos podría alegar Andrés, propietario que no estuvo presente
en la Junta en cuestión, para impugnar los acuerdos adoptados en la misma?; ¿cuál
sería el plazo para plantear dicha impugnación?
SEMINARIO 5. LIMITACIONES DEL DOMINIO.
INMISIONES
D. Fernando es propietario de una parcela que compró hace 10 años, situada en
suelo rústico (no urbanizado) y sobre la que hace cinco años edificó una vivienda
unifamiliar, sin solicitar licencia de obras. Hace 15 años que en las instalaciones de
la empresa “La Marmórea”, situadas en un polígono vecino de suelo urbanizado y
de uso industrial, se vienen desarrollando actividades de manipulación, cortado y
preparación de mármol, lo cual provoca un elevado nivel de ruido y la emisión de
partículas de polvo que afectan a la vivienda de D. Fernando, agravando además la
afección asmática que padece un hijo de éste que reside también en la citada
vivienda. Tras conversaciones infructuosas con “La Marmórea”, D. Fernando quiere
exigir judicialmente la cesación de la actividad que viene desarrollando dicha
empresa así como la indemnización de los daños producidos a él y a su familia, y
por ello solicita su dictamen acerca de las siguientes
CUESTIONES:
1ª) Con independencia de que puedan ser estimadas o no en el caso concreto,
señale las diferentes acciones que podría utilizar D. Fernando para hacer que cesen
las inmisiones referidas.
2ª) Precise las distintas partidas que pueden integrar los daños que eventualmente
debieran ser indemnizados.
3ª) Señale el problema planteado por la partida relativa a la disminución del valor
de mercado del inmueble afectado por inmisiones. En especiilla relación entre esta
partida y la eventual condena a la efectiva cesación de las inmisiones o, en caso de
decretarse el mantenimiento de la actividad que las genera pero con
indemnización de los daños futuros derivados de las mismas, con esta otra partida
indemnizatoria por daños morales futuros.
4ª) Antes de la sentencia cuya lectura resulta obligada en este Seminario
¿podríamos decir que, de acuerdo con la Jurisprudencia, la conformidad con la
regulación reglamentaria y la existencia de todas las autorizaciones
administrativas precisas para el desarrollo de la actividad emisora suprimía la
obligación de indemnizar los daños derivados de la misma?
SEMINARIO 6: Defensa del Derecho de Propiedad.
HECHOS:
Juan entrega a Andrés, titular de un taller mecánico, una cara bicicleta de montaña
para que se la repare. El mecánico de Andrés, aprovechando la ausencia de su jefe,
vendió la bicicleta a Pedro, que había entrado en el taller atraído por el espléndido
aspecto de la máquina (parcialmente visible desde el exterior). Posteriormente el
mecánico le dijo a Andrés que la bicicleta de Juan había sido hurtada mientras él
trabajaba en otra. Casualmente Juan descubrió su bicicleta en poder de Pedro,
decidiendo plantear frente a éste la oportuna acción reivindicatoria. Pedro
respondió a la demanda alegando que el negocio de Andrés, donde adquirió la
bicicleta, no era exclusivamente un taller mecánico, sino que se dedicaba también a
la venta de bicicletas de ocasión; afirmó también que la bicicleta no había sido
robada ni hurtada a Juan, sino que éste la dejó voluntariamente en el taller para
que se la reparasen y que, en cualquier caso, él (es decir, Pedro) no había hurtado
ni robado la bicicleta, ni sabía nada de las maniobras del mecánico de Andrés. Por
su parte Juan negaba que el taller se dedicara a otra actividad que no fuera la
reparación de bicicletas, alegando que él (es decir, Juan) había demostrado la
adquisición de la bicicleta, aportando el oportuno contrato de compraventa,
mientras que Pedro no podía haber adquirido la propiedad de la misma porque el
mecánico que se la transmitió no era dueño y nadie puede transmitir a otro un
derecho que no tiene.
CUESTIONES:
Planteados así los hechos, responda a las siguientes cuestiones:
1ª) ¿Tiene algún interés el hecho de que el taller de Andrés se dedicara o no a la
venta de bicicletas de ocasión? ¿Por qué?
2ª) Si fuera manifiesto y notorio que el taller no se dedicaba a la venta de
bicicletas, ¿bastaría la prueba de que Juan adquirió la propiedad y de que Pedro
contrato con quien no era propietario para que triunfara la acción reivindicatoria
dirigida contra Pedro? En caso de contestar afirmativamente, señale por qué; en
caso de contestar negativamente, diga qué habría de probar Juan para que
triunfara la mencionada acción reivindicatoria.
3ª) Siguiendo con el supuesto de que el taller no se dedicara a la venta, ¿podría
tener importancia la alegación de Pedro sobre el hecho de que la bicicleta no fue
hurtada ni robada por el mecánico? ¿Por qué?
4ª) Siempre en el caso de que el negocio fuera exclusivamente taller mecánico, y
si se estimara que la actuación del mecánico fue constitutiva de privación ilegal,
¿tendría alguna importancia que Pedro creyera que el mecánico era propietario de
la bicicleta a efectos de estimarse o no la acción reivindicatoria de Juan?, ¿Y a otros
efectos?
5ª) Si el establecimiento no se dedicaba a la venta, ¿triunfará la reivindicatoria de
Juan, según Jurisprudencia absolutamente uniforme? Y, en caso de que triunfara la
reivindicatoria, ¿habría de restituir Juan a Pedro el precio pagado por éste para
obtener la restitución de la bicicleta?
SEMINARIOS 7-8 (COMPLEMENTO DEL CASO NÚMERO 1)
CASO PRÁCTICO: DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA
PROPIEDADHORIZONTAL Y VENTA DE PISOS EN CONSTRUCCIÓN.
El 1 de septiembre de 2011, D. Ramón perfeccionó un contrato de compraventa
relativo a un piso en construcción con la vendedora “PUFO S.A.”. Al contratar
entregó 100.000.- euros en metálico al apoderado de la promotora y desde
entonces viene abonando 1.500 euros cada mes a través de una cuenta bancaria
abierta a nombre de la mencionada mercantil, todo ello de acuerdo con las
estipulaciones del contrato y debiendo prolongarse esos ingresos hasta el mes de
marzo de 2013, momento en el cual habrá de estar terminada la edificación y
ambas partes comparecerán ante notario para proceder a la entrega de las llaves
del piso y al otorgamiento de la escritura pública de venta, subrogándose D. Ramón
en la parte correspondiente del crédito hipotecario concedido por una entidad
bancaria a la entidad promotora para la construcción del edificio. Hace cinco meses
D. Ramón encargó al apoderado de la promotora que el alicatado de los baños y de
la cocina, así como el solado del piso, fueran de unas calidades superiores a las
pactadas al contratar, y que se derribara una pared interior para aumentar la
superficie del salón a costa de una de las habitaciones. Recientemente D. Ramón ha
verificado que todavía no consta inscrita en el Registro de la Propiedad la
declaración de obra nueva en construcción, constando “PUFO S.A.” como titular de
la finca en que se está desarrollando la construcción.
Además la crisis del sector inmobiliario preocupa a D. Ramón, que teme un
posible embargo a “PUFO S.A.” del solar en que se está construyendo su piso.
También le han llegado rumores de que alguien ha comprado la planta bajo
cubierta del edificio en construcción (que en su contrato constaba como elemento
común del edificio), y de que el promotor está alterando el proyecto que le
enseñaron al contratar y que formaba parte del folleto publicitario para convertir
algunos dúplex del edificio en dos pisos distintos, incrementando así el número
total de viviendas independientes aunque no se vea afectado el número de plantas.
En las descritas circunstancias, solicita su dictamen sobre las siguientes cuestiones.
CUESTIONES ANALIZADAS EN EL PRESENTE CASO:
1.- ¿Podría D. Ramón inscribir en el Registro y a su nombre la propiedad del piso
que compró, aún encontrándose en fase de construcción? En caso de respuesta
afirmativa señale si podría hacerse constar el piso como finca registral
independiente del solar y en caso de respuesta negativa destaque todos los
obstáculos que se opondrían a dicha inscripción.
2.- Aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad de su derecho al piso no
resultara posible, ¿podría interponer alguna acción para la defensa de dicho
derecho en caso de que la finca y la edificación parcialmente realizada fuera
embargada por deudas contraídas por la promotora frente a terceros?
3.- ¿Cuáles son los requisitos necesarios para otorgar la escritura de declaración de
obra nueva y división horizontal por la legislación vigente? ¿Podría otorgar e
inscribir en el Registro de la Propiedad esa escritura “PUFO S.A.”, sin el
consentimiento de D. Ramón?
4.- Como el planeamiento urbanístico aplicable no permite que el edificio en
cuestión tenga mayor número de viviendas del que se indica en el contrato
perfeccionado entre la promotora y D. Ramón, éste considera imposible que dicha
promotora pueda inscribir en el Registro de la Propiedad una configuración del
edificio que convierta la buhardilla en pisos independientes, o que divida los
duplex para transformar cada uno de ellos en dos viviendas, pero ¿es correcto este
planteamiento, o haría bien D. Ramón en preocuparse también por esta cuestión?
5.- ¿Cuáles serían los mecanismos legales para recuperar el importe que ha venido
pagando, en caso de que la promotora no cumpliera su obligación de terminar la
edificación y entregar las llaves antes de que finalice el mes de septiembre de
2012?
CASO SEMINARIO NÚM. 9: REGISTRO DE LA PROPIEDAD (I).
Mediante contrato privado de 4-4-2009 la sociedad mercantil PUFOSA, dueña y
titular registral de una vivienda unifamiliar, la vendió y entregó a Juan, por un
precio de 250.000.- euros, aplazándose el pago de 200.000.- euros durante un
plazo de 10 años y a razón de 20.000.- euros anuales y pactándose que la escritura
se otorgaría por la vendedora al abonarse por el comprador el último de dichos
plazos. El 5-3-2005 se ordenó el embargo de la vivienda vendida a Juan como
consecuencia de un procedimiento de ejecución judicial por una deuda contraída
por PUFOSA con el BANCO MOLOCOS, siendo anotado preventivamente dicho
embargo el 20-3-2005 y finalizando el procedimiento con la adjudicación de la
vivienda en cuestión a Andrés. Cuando Andrés va a tomar posesión de la vivienda
se encuentra con Juan y su familia, de manera que no puede ocupar la vivienda y
solicita de usted que emita dictamen sobre las siguientes:
CUESTIONES:
1ª) ¿Cómo es posible que Juan, como le dijo a Andrés, no hubiera tenido
conocimiento del procedimiento que afectaba a su vivienda?
2ª) ¿Qué actuación puede seguir Andrés para conseguir el lanzamiento de Juan y su
familia de la vivienda que le ha sido adjudicada?
3ª) Si no consiguiera el lanzamiento como consecuencia del procedimiento en el
cual resultó adjudicatario de la vivienda, ¿podría lograr la posesión de la vivienda
mediante el recurso a la acción real registral, contemplada en el artículo 41 de la
LHy en la LECI ? ¿Qué ventajas podría tener el recurso a este procedimiento?
¿Podría enervarlo Juan con alguna alegación?
4ª) Si no pareciera conveniente acudir al procedimiento contemplado en la
pregunta anterior, ¿podría plantear la acción reivindicatoria? ¿Cuál sería la
posición previsible de Juan, ante el ejercicio de dicha acción, y qué posibilidades de
éxito tendría según la Jurisprudencia más reciente?
SEMINARIO 10 (REGISTRO DE LA PROPIEDAD II ).
-Pedro, residente en Argentina, adquirió e inscribió la propiedad de una finca
situada en Madrid el 5-4-77.
- Desde el 15-12-82, Andrés viene poseyendo dicha finca en concepto de dueño y
de manera pública, pacífica e ininterrumpida.
-El día 5-5-2012 Juan compró la reiterada finca a Pedro, siendo inscrita la escritura
de venta en el Registro de la Propiedadel 10-5-2012.
-El día 4-12-2012 Juan donó la finca a Antonio, uno de sus hijos, que inscribió la
escritura de donación en el Registro el 10-12-2012.
El día 8-12-2012 Antonio llega a España y se presenta en la finca encontrándose
con Andrés, y el día 10 se presenta en su despacho solicitando asesoramiento
acerca de las siguientes cuestiones:
1ª) ¿Ha adquirido Andrés la propiedad? ¿Puede llegar a adquirirla? ¿Por qué y, en
su caso, en qué plazo?
2ª) ¿Adquirió la propiedad Juan (el padre de Antonio)?. ¿Qué obstáculo podría
existir para esa adquisición desde la perspectiva de la teoría del título y el
modo, y cuál es el argumento para evitarlo?
3ª) ¿Qué habría podido hacer Juan (padre de Antonio) para arrojar a Andrés de la
finca?
4ª) ¿Puede hacer algo él (es decir Antonio) para arrojar a Andrés de la finca,
habida cuenta de que adquirió por donación y cree que no tiene protección
registral? En caso afirmativo, ¿hasta cuándo puede actuar contra Andrés?
5ª) ¿Cuál sería la vía procesal más segura para intentar las acciones procedentes
contra Andrés, sobre todo considerando las fechas en que estamos?
SEMINARIO 11: DERECHOS REALES LIMITADOS (I).
Juan es propietario de una finca con una vivienda unifamiliar de dos plantas,
cuya tercera parte está gravada con un derecho de usufructo vitalicio a favor de su
madre que se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad ; además Juan y su
madre habían otorgado un documento privado orientado a la constitución de una
servidumbre que permitía al propietario de una finca colindante salir a la vía
pública pasando por la finca de Juan, a través de un vial perfectamente visible y
asfaltado, tanto a pié como utilizando vehículos de motor o tracción animal.
Pedro es un promotor inmobiliario interesado en derribar la edificación existente
y construir un edificio de 20 apartamentos y cuatro plantas de altura. El 3-1-2007,
dicho promotor perfeccionó con Juan un contrato por el cual este último constituye
a favor del primero un derecho de superficie, cuya duración prevista es de 20 años
y para realizar la edificación mencionada anteriormente; además el citado Pedro se
comprometía a realizar esa edificación en un plazo de 5 años, abonando a Juan
1.000.000 de Euros, a razón de 200.000 Euros anuales. Se pactó también que, una
vez extinguido el plazo de duración del derecho de superficie, Pedro retendría la
plena propiedad de 10 apartamentos como parte de la retribución por la
edificación prevista en el contrato; además se incluyó una cláusula según la cual
Pedro no podría destinar la edificación o sus apartamentos a actividades de bar-
restaurante, ni otorgar derechos que permitieran a terceros realizar esas
actividades, todo ello para evitar la competencia con el bar regentado por Juan en
un local próximo a la finca objeto del derecho de superficie. El citado contrato fue
elevado a escritura pública el 12-3-2007, estando aún hoy pendiente su inscripción
registral. En relación con el caso planteado, responda a las siguientes
CUESTIONES:
1ª) ¿Se precisaría el consentimiento de la madre de Juan para constituir el citado
derecho de superficie?
2ª) Superado el obstáculo anterior mediante la extinción convenida del derecho
de la madre de Juan (si es que usted consideró que la ausencia de su
consentimiento era efectivamente un obstáculo), ¿puede considerarse
efectivamente constituido el derecho de superficie con el contrato privado y el
inicio de la edificación o con la escritura pública otorgados por Juan?; ¿tendría
algún efecto dicho derecho, según los términos en que se ha planteado el caso?
3ª) ¿Habrá de respetar Pedro, el promotor, el derecho de paso otorgado por Juan
en documento privado?, ¿alteraría la situación el hecho de que el derecho de
superficie se inscriba en el Registro de la Propiedad ?
4ª) Si Pedro no terminara la edificación en el plazo previsto en el contrato ¿qué
sucedería y cuál sería el tratamiento dispensable a la parte de edificación
realizada? ¿Serían válidos los pactos que las partes hubieran establecido en el
contrato para este supuesto?
5ª) Si el edificio se construyera en el plazo previsto y en los términos pactados:
¿quién sería propietario de los apartamentos del edificio objeto de superficie
durante la duración del derecho?, ¿y tras su extinción por transcurso del plazo?;
¿plantea algún problema el derecho del superficiario a retener como propietario
10 apartamentos, cuando se extinga el usufructo?;
6ª) Si el edificio construido en los términos pactados se destruyera por un
incendio a los 10 años de constituirse el derecho de superficie y Pedro deseara
reconstruirlo: ¿podría hacerlo, de acuerdo con la legislación urbanística vigente
sobre el derecho de superficie?; ¿podría obligarle Juan a que llevara a cabo esa
reedificación, siempre de acuerdo con la citada legislación? ¿Serían válidos los
pactos que pudieran contenerse en el contrato sobre el particular?
7ª) ¿Es una servidumbre la figura jurídica contemplada en la cláusula que impide
destinar los apartamentos a bar-restaurante? ¿Por qué?
SEMINARIO12: DERECHOS REALES LIMITADOS (II). HIPOTECA.
Juan lleva 15 años invirtiendo su dinero en la adquisición de viviendas. Comenzó
comprando un apartamento en la costa con un crédito hipotecario y a los 5 años
vendió dicho apartamento por el doble del precio de adquisición y compró dos
nuevos. Hoy es propietario de cuatro apartamentos, tres de ellos libres de cargas y
otro gravado con una hipoteca a favor del BANCO MOLOCOS en garantía de un
crédito de 600.000.- euros de capital, más 6.000 euros por intereses y 4.000 euros
más para costas y gastos. El interés pactado para dicho crédito era el
correspondiente al Euribor más un 1%, siendo el Euribor vigente al constituirse la
hipoteca del 1.5% y revisándose esos intereses al vencer cada una de las 20
anualidades pactadas para su amortización, y en el contrato se hacía constar como
esencial el dato de que el crédito concedido sería utilizado como cobertura para la
emisión de títulos hipotecarios por la entidad prestamista, con su consiguiente
sometimiento a las normas establecidas por la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario, y demás disposiciones vigentes al
perfeccionarse el contrato.
En la actualidad el principal de dicho crédito hipotecario asciende a 540.000.-
euros, mientras que el valor actual de tasación del apartamento hipotecado, que
inicialmente y según la escritura de constitución de hipoteca era de 750.000.-
euros, se ha visto reducido, por la crisis del sector inmobiliario, a 450.000.- euros.
El BANCO MOLOCOS ha dirigido a Juan un requerimiento para que amplíe la
garantía hipotecaria a otro de sus apartamentos libres de cargas, o reintegre al
banco 180.000.- euros del capital pendiente del préstamo hipotecario en el plazo
de dos meses.
Ante tal requerimiento y considerando que Juan hizo un mal negocio al adquirir el
apartamento hipotecado en el año 2008, confiando en las afirmaciones de las
autoridades acerca de la importancia reducida de la crisis económica, está
pensando seriamente en desatender el requerimiento del banco y entregarle las
llaves para disminuir el perjuicio económico resultante de tener que seguir
pagando un crédito de 540.000.- euros por un apartamento que sólo vale
450.000.- euros. Además él ha oído en los medios audiovisuales y ha leído en la
prensa que los tribunales están asumiendo la posibilidad de que el deudor se libere
de su crédito actuando de este modo, así como que el legislador ya ha promulgado
o piensa promulgar normas que favorezcan dicha actuación, estimando además
que el banco no tiene derecho a plantearle las exigencias mencionadas sobre
ampliación de hipoteca o amortización parcial por una disminución del valor de
mercado de los inmuebles de la cual él no es, en modo alguno, responsable.
Pero por si acaso, y ya que las rentas derivadas del alquiler de los otros
apartamentos de que es propietario se lo permiten, acude a usted para que, como
prestigioso abogado, emita dictamen sobre las siguientes
CUESTIONES:
1ª) Sobre la ampliación de hipoteca o amortización parcial exigida por el BANCO
MOLOCOS, ¿podría ampararse en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria ? ¿Y en el
artículo 1.129 del Código Civil?
2ª) ¿Qué otra norma podría aplicarse para fundamentar el derecho del BANCO
MOLOCOS? ¿Qué podría alegar Juan, en su caso, para enervar la acción que pudiera
emprender la entidad bancaria? ¿Sería correcta la exigencia de 180.000 euros
según la legislación favorable al BANCO MOLOCOS?.
3ª) Con arreglo a la normativa estudiada para resolver las cuestiones anteriores ¿a
cargo de qué parte sitúa el legislador el riesgo de que el valor del bien hipotecado
descienda: del acreedor o del deudor?
4ª) ¿Podría liberarse efectivamente Juan de la íntegra satisfacción del crédito
garantizado mediante la entrega de las llaves del apartamento hipotecado al
BANCO MOLOCOS? ¿Y en el caso de que el banco ejecutara la hipoteca y se
adjudicara el bien en el procedimiento de subasta?
5ª) En el momento de constituirse la hipoteca ¿se cumplieron los límites legales
relativos a la cuantía del préstamo concedido y a la extensión de la hipoteca a los
intereses, costas y gastos?
6ª) En el momento de constituirse la hipoteca, y con arreglo a la legislación
vigente, ¿podría haberse pactado que, en caso de incumplimiento del préstamo
garantizado, el prestamista adquiriría la propiedad del bien hipotecado sin más
trámites y extinguiéndose así toda la responsabilidad del prestatario por el
préstamo concedido? ¿Y la limitación de esa responsabilidad al importe obtenido
en la ejecución de la hipoteca?