casos exito

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| jardines del pedregal | no. 428 | tel. +52 (55) 50 63 88 00 | fax: 50 63 36 77 w w w . s o f t e c . c o m . m x Caso de éxito: Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables - DUIS 2do Taller Internacional: Políticas para la Generación de Suelo Urbano para Vivienda de Interés Social Lima, Perú

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    Caso de xito: Desarrollos Urbanos Integrales

    Sustentables - DUIS

    2do Taller Internacional: Polticas para la Generacin de Suelo

    Urbano para Vivienda de Inters Social Lima, Per

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    Caso de xito: Desarrollos Urbanos Integrales

    Sustentables - DUIS

    Dentro de la complejidad que reviste el desarrollo habitacional en el mercado de inters social en Mxico, la implementacin de proyectos bajo el concepto de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables, se pretende constituya un xito de planeacin, ejecucin, comercializacin y propuesta de valor para las familias mexicanas y las comunidades en donde se desarrolla.

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    Polticas de uso de suelo

    En Mxico, las polticas de uso de suelo dependen de las autoridades municipales, independientemente de los planes estatales y nacionales de desarrollo y vivienda.

    En el caso de las principales zonas conurbadas del pas, la poltica rectora del uso de suelo se apoya importantemente en los Institutos Metropolitanos de Planeacin (IMPLAN) cuyo objetivo es hacer congruente la expansin territorial y las modificaciones del uso del suelo conforme diversos municipios se conurban en una sola ciudad.

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    Polticas de uso de suelo

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    Polticas de uso de suelo

    En el caso de las plazas en las que no existe conurbacin de dos o ms municipios, la poltica rectora del uso de suelo recae en las dependencias municipales o estatales encargadas del desarrollo urbano, obras o desarrollo econmico.

    Sin embargo, hay municipios con grandes carencias que descansan su estructura de planeacin o expansin, en el gobierno estatal o en municipios de mayor tamao y consolidacin.

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    Polticas de uso de suelo

    Mxico cuenta con poco ms de 2,400 municipios cuyos cabildos (autoridades municipales) establecen la normativa de uso de suelo y expansin territorial.

    Mxico contabiliza poco ms de 45 zonas metropolitanas en donde las relaciones demogrficas y econmicas rebasan los lmites y polticas de los municipios en lo individual.

    La zona Metropolitana de la ciudad de Mxico, por ejemplo, comprende las 16 delegaciones del Distrito Federal, poco ms de 60 municipios del Estado de Mxico y 1 municipio del estado de Hidalgo, en un territorio de alrededor de 140 mil hectreas.

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    Polticas de uso de suelo

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    Polticas de uso de suelo

    Las principales zonas metropolitanas en Mxico, han acelerado notablemente su crecimiento durante la ltima dcada de tal forma que la expansin territorial ha rebasado la capacidad de las autoridades para establecer orden y estructura y por lo tanto, planeacin y visin.

    La demanda de vivienda en Mxico se estima en alrededor de 870 mil unidades por ao, de las cuales, 450 mil sern fabricadas por desarrolladores formales de vivienda.

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    Polticas de uso de suelo

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    Polticas de uso de suelo

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    Polticas de uso de suelo

    Debido a que en las zonas de expansin de las principales ciudades las autoridades municipales han contado con pocos elementos para normar, e incluso fomentar el crecimiento, los desarrolladores de vivienda nueva terminada han sido los responsables de darle forma y estructura a la expansin habitacional en donde ha habido congruencia entre la normatividad aplicable al uso de suelo y densidad y la rentabilidad de proyectos.

    Los principales emprendimientos de vivienda han sido posibles gracias a las inversiones de la iniciativa privada, en la figura del desarrollador de vivienda.

    Lo anterior ha derivado en proyectos que no necesariamente estn alineados con una lgica de expansin urbana ordenada o eficiente, toda vez que el equilibrio entre la factibilidad normativa y la factibilidad econmica de los proyectos se complica conforme la disponibilidad de reservas territoriales en las zonas consolidadas se encarece o escasea.

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    Polticas de uso de suelo

    Deteccindenecesidadesdevivienda

    Compradereservasterritoriales

    Ges4ndepermisos,licenciasyfac4bilidades

    Urbanizacinylo4cacin

    Construccin,comercializacin,ges4ndenanciamientohipotecarioypostventa

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    Ciclo del mercado

    BUSQUEDA

    6-8 meses

    El ciclo total de un proyecto inmobiliario va de 42 a 80 meses.

    TRAMITOLOGIA

    12-36 meses

    EJECUCION

    12-24 meses

    POST VENTA

    12 meses

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    Desarrollo del mercado de vivienda de inters social

    Dada la estructura de ingresos familiares en Mxico, poco ms del 70% de la demanda de vivienda se concentra en los productos de vivienda de inters social.

    Analizado desde el punto de vista del valor del mercado, la vivienda de inters social representa slo el 35% del total del valor del mercado formal.

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    Desarrollo del mercado de vivienda de inters social

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    Desarrollo del mercado de vivienda de inters social

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    Desarrollo del mercado de vivienda de inters social

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    Evolucin de los modelos de desarrollo urbano

    Direccionalidad del desarrollo a travs del control de los programas de financiamiento hipotecario

    En el tiempo, el sistema hipotecario Mexicano ha impuesto polticas de otorgamiento de crdito a la compra de vivienda, a fin de promover la fabricacin y venta de tipologas de vivienda especfica

    Los programas de financiamiento segn tamao, ubicacin geogrfica, valor tope de la casa, tipologa de vivienda, atributos de la vivienda, imprimen grandes presiones sobre la produccin de vivienda en Mxico.

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    Estrategia actual de diseo de productos

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    Estrategia adecuada de diseo de productos

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    Evolucin de los modelos de desarrollo urbano

    El programa de financiamiento hipotecario en 2013 se calcula tendr casi la misma estructura que en 2012.

    Sus componentes y lineamientos seguirn manteniendo fuertes presiones sobre el volumen y caractersticas de la vivienda nueva terminada producida.

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    Evolucin de los modelos de desarrollo urbano

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    Evolucin de los modelos de desarrollo urbano

    La industria de la vivienda de inters social se mantiene en cambio constante debido a la introduccin de nuevos lineamientos y polticas que direccionan la produccin de vivienda:

    Programas de subsidios para vivienda barata Hipotecas verdes Diversificacin de las lneas de crdito de inters social Zonificacin de la viabilidad de reservas territoriales para

    acceder a los subsidios Registro y seguimiento de la produccin de vivienda Fomento a la verticalidad Fomento a la produccin de vivienda sustentable en lo

    econmico, en lo social y en lo ecolgico

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    Evolucin de los modelos de desarrollo urbano

    Estas medidas han impactado, generalmente en forma desfavorable, sobre el modelo de desarrollo de la vivienda de inters social y su oferta de valor:

    Proyectos masivos en zonas donde el precio de la tierra es barato, lo que generalmente las ubica en zonas perifricas

    Desvinculacin con los ncleos urbanos de equipamiento y lejana a las zonas de trabajo y actividad de las familias

    Altos costos de transporte y mayores tiempos de traslado Variedad de usos de suelo limitada a la normativa

    municipal Algunos topes de precios y polticas de otorgamiento de

    subsidios han impactado sobre el tamao del rea habitable y la estructura de indivisos (terrenos o lotes)

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    Desarrollo del mercado de vivienda de inters social

    A raz de estos impactos negativos, se aprecian diversos efectos en el desempeo de la produccin formal de vivienda de inters social:

    El nmero de proyectos vigentes no ha crecido desde 2010 El tiempo para desplazar los inventarios casi se ha

    duplicado, aunque el volumen de inventario se mantiene sin crecimiento significativo

    El tiempo de venta de los proyectos tambin ha crecido Algunos mercados presentan vivienda deshabitada, lo que

    afecta a las nuevas etapas en venta

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    Desarrollo del mercado de vivienda de inters social

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    Desarrollo del mercado de vivienda de inters social

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    Desarrollo del mercado de vivienda de inters social

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    Vivienda deshabitada 32

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    Niveles de vivienda deshabitada por municipio 33

    Fuente:InventarioNacionaldeVivienda,2011

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    Polgonos segn factibilidad de obtencin de subsidios 34

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    Creacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

    La iniciativa para la creacin de los DUIS nace como resultado del esfuerzo para dotar de suelo y vivienda con mejores condiciones para las familias.

    A travs de la gestin del desarrollo urbano, es decir, mediante la promocin de la mejora en la calidad y sustentabilidad de las ciudades, estos proyectos contribuyen al ordenamiento territorial de los estados y municipios y tratan de promover un desarrollo urbano ms ordenado, denso, equilibrado y sustentable.

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    Creacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

    Los DUIS tratan de impulsar el desarrollo regional, donde la vivienda, infraestructura, servicios, equipamiento, comercio, educacin, salud, industria, esparcimiento y otros insumos, constituyen el soporte para el desarrollo de proyectos econmicos estratgicos y la expansin congruente de las ciudades.

    Estos proyectos se caracterizan por la participacin de los gobiernos federal, estatal y municipal, desarrolladores y propietarios de tierra, que se integran a los centros urbanos existentes.

    Sin embargo cabe destacar que principalmente es por la iniciativa de los desarrolladores formales de vivienda que se han detonado los procesos de certificacin DUIS

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    Modelo de desarrollo urbano

    Familia Mexicana

    Modelo Urbano

    Infraestructura

    Lotificacin

    Fabricacin

    Amueblado y habilitacin

    Rotacin

    Prom

    oci

    n y

    Regu

    laci

    n

    Fina

    ncia

    mie

    nto

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    Creacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

    Debido a que muchas empresas desarrolladoras ya contaban con un avance importante en la generacin de reservas, cambios de uso de suelo e inversiones en urbanizacin, las primeras DUIS se han certificado en proyectos de la iniciativa privada, sin embargo existen actualmente propuestas y planes por parte de los gobiernos estatales y municipales, a travs de sus Institutos de Vivienda (OREVIS), para evaluar la factibilidad de proponer nuevos proyectos DUIS

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    Creacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

    Diversas entidades pueden desarrollar una DUIS:

    Intermediarios financieros Desarrolladores de

    vivienda

    Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS)

    Organismos Estatales de Vivienda (OREVIS)

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    Creacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

    Los requisitos que se deben cumplir para desarrollar una DUIS son:

    Proponer un desarrollo urbano que forme parte del Plan de Desarrollo Urbano local, y el cual no solo considere el desarrollo de vivienda.

    Contar con el apoyo de la Autoridad Local (Estatal y Municipal).

    Estar ubicado preferentemente dentro de la ciudad (Intraurbano) o en las inmediaciones de la ciudad (periurbano).

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    Creacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

    Los beneficios de un proyecto con certificacin DUIS frente a uno normal son:

    Las viviendas ubicadas en los DUIS ofrecen mejores condiciones de ubicacin, equipamiento y servicios, principales satisfactores de la poblacin

    Estos atributos apoyan la satisfaccin y economa de las familias contribuyendo al pago oportuno de los crditos hipotecarios y reduciendo las carteras vencidas y el abandono de vivienda.

    Las empresas con proyectos certificados pueden acceder a una amplia gama de incentivos.

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    Incentivos a los que acceden los proyectos DUIS

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    Creacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

    Estos beneficios son producto de que el proceso de certificacin de los proyectos que se convertirn en DUIS cubren diversos aspectos:

    Evaluacin Tcnica: los criterios de evaluacin DUIS en su componente tcnico contemplan cuatro mbitos: Regional, Urbano, de Barrio y Arquitectnico considerando

    Evaluacin Financiera: Diseo de productos de Financiamiento de DUIS apoyados por el Gobierno Federal, a travs de la Banca de Desarrollo y CONAVI.

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    Creacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

    La evaluacin tcnica se asegura que los proyectos proporcionen y/o promuevan:

    Empleo de energas alternativas, ecotecnologas, arquitectura bioclimtica, manejo y reutilizacin de agua, manejo y aprovechamiento de residuos slidos.

    Espacios pblicos: Ms y mejores reas verdes, zonas culturales, deportivas, recreativas que promuevan la integracin vecinal

    Conectividad a servicios y fuentes de trabajo mediante trenes ligeros, metro, ciclovas y al sistema de ciudades. Movilidad sustentable a base de ciclovas, tren ligero y andadores peatonales.

    Consolidaciones de Nuevos Polos de Desarrollo con Vocaciones y equipamientos que impulsen fuentes de trabajo, comercio y servicios.

    Fortalecimiento del Tejido Social mediante la mezcla de vivienda social, econmica, media y residencial preponderantemente vertical, cercana a fuentes de empleo y servicios.

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    Creacin de los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables

    Actualmente, son 10 los DUIS que obtuvieron, al menos, una calificacin de 70 puntos en el proceso de evaluacin, con base en los requerimientos y criterios de elegibilidad establecidos por el Grupo de Promocin y Evaluacin de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (GPEDUIS)

    Existen otros cuatro proyectos en proceso de evaluacin, y otros diez en proceso de Pre evaluacin.

    Grupo de Promocin y Evaluacin de Desarrollos

    Urbanos Integrales Sustentables (GPEDUIS)

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    Proyectos certificados DUIS

    1

    2

    3

    4

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    6

    7

    8

    9

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    Proyectos certificados DUIS

    1

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    5

    6

    7

    8

    9

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    Natura

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    Proyectos certificados DUIS Valle de San Pedro

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    Proyectos certificados DUIS Valle de San Pedro

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    Proyectos certificados DUIS El Rehilete

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    Proyectos certificados DUIS El Rehilete

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    Proyectos certificados DUIS El Cielo

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    Proyectos certificados DUIS El Cielo

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    Proyectos certificados DUIS Terralta

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    Retos y oportunidades del modelo DUIS

    Las condiciones demogrficas y econmicas han ido evolucionando de forma propicia para dar cabida a nuevos proyectos inmobiliarios que a su vez brinden espacios productivos para satisfacer la demanda de empleo y de vivienda.

    Las condiciones que fomentarn la competitividad de las ciudades atrayendo a proyectos exitosos para atender demandas de empleo y vivienda requieren de que el estado fomente:

    Creacin de empleos formales Vocaciones inmobiliarias congruentes con el entorno Infraestructura integrada Atraccin de inversiones Movilidad Planeacin de mediano y largo plazo Voluntad poltica

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    Demanda total de vivienda nueva en Mxico

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    Demanda de vivienda nueva fabricada por desarrolladores en

    las principales 90 ciudades

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    Demanda de vivienda nueva de inters social en las principales 90

    ciudades

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    Oportunidades y retos

    Atencin de demanda creciente, que en volumen se concentrar en las zonas urbanas y en los segmentos de inters social

    Desarrollo de proyectos que verdaderamente se integren con el tiempo a las ciudades en las que se desarrollan y contribuyan a la plusvala y movilidad

    Lograr la continuidad del proceso en modelos intraurbanos que den solucin a la subutilizacin de espacios en zonas totalmente servidas

    Alinear las polticas de evaluacin, aprobacin y financiamiento en todos los niveles, con los parmetros de rentabilidad de los proyectos inmobiliarios

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    Muchas Gracias

    Claudia Velzquez Directora de Desarrollo de Nuevos Negocios

    [email protected]