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Poder Judicial de la Nación

CAMARA CIVIL - SALA B

53852/2013

ORDEN MARCELO c/ FIDEICOMISO GRANADEROS 792 Y

OTRO s/FIJACION DE PLAZO

//nos Aires, Capital de la República Argentina, a los 20 días del mes de

Noviembre de dos mil quince, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la

Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “B”, para conocer en

los recursos interpuestos en los autos caratulados: “Orden, Marcelo c/

Fideicomiso Granaderos 792 y otro s/ fijación de plazo” respecto de la sentencia

de fs. 173/177, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en

el siguiente orden Señores Jueces Doctores: CLAUDIO RAMOS FEIJOO -

ROBERTO PARRILLI - MAURICIO LUIS MIZRAHI -

A la cuestión planteada el Dr. Claudio Ramos Feijóo, dijo:

I. La sentencia de fs. 173/177 rechazó la demanda entablada por

Marcelo Orden contra Fideicomiso Granaderos 792 y Antonio Pedro Argentieri,

con costas (ver f. 177).

Contra dicho pronunciamiento apela la parte actora.

II. A fs. 195/204 la actora funda agravios. En primer lugar, centra

su queja sosteniendo que es errónea la interpretación efectuada por la juez a

quo del art. 509 del Código Civil. Interpreta que se ha efectuado una

interpretación arbitraria de la prueba documental y el material probatorio

recolectado en autos.

En ese sentido, asegura que había transcurrido un plazo más que

razonable y prudencial para que la demandada aprobara los planos respectivos

(7 meses), por lo que había decidido intimarla para fijar una fecha cierta de

aprobación de planos a través de la carta documento N° 320506222 del

05/05/2013. Manifiesta que tal misiva constituyó en mora al deudor ya que

contenía una manifestación de voluntad expresa concluyente, inequívoca y

coercitiva, por la cual se reclamó la fijación de una fecha probable de aprobación

de planos y escrituración.

Explica que al no haber recibido la carta documento N°

396872711 del 20/05/2013, tal como surge del informe fs. 127/128, no le quedó

mas remedio que hacer efectivo el apercibimiento contenido en la carta

Fecha de firma: 20/11/2015Firmado por: TRIBUNAL , JUECES DE CÁMARA

documento y requerir judicialmente la fijación de un plazo, que ya se encontraba

cumplida la totalidad de las obligaciones y no ameritaba resolver el contrato en

los términos y con los alcances dispuestos en el art. 1204 del Código Civil.

Solicita en consecuencia se revoque la sentencia recurrida,

haciendo lugar a la demanda por fijación de plazo con ejemplar imposición de

costas.

En segundo término, se agravia de la forma en que la magistrado

de grado valoró la conducta de los demandados. Entiende que ellos han tenido

incontables oportunidades de otorgar la escritura traslativa de dominio del

departamento adquirido pero no lo han hecho, situación que evidencia que los

accionados actuaron de mala fe. De igual modo, denuncia que los requeridos al

contestar la acción pudieron fijar una fecha de escrituración y no lo hicieron.

También pudieron, al tomar conocimiento de la acción, en vez de remitir el

colacionado N° 396872711 requerirle al escribano que lo cite a escriturar, lo que

tampoco hicieron. Destaca que no concurrió a la audiencia prescripta en el art.

360 del Código Procesal y que durante el transcurso de la etapa probatoria no le

solicitaron al escribano que convoque a escriturar.

En tal contexto, proclama que se ha transgredido el principio de

buena fe consagrado en el art. 1198 del Código Civil al incumplirse con la carga

de instar ante el escribano la realización de la escritura traslativa de dominio

cuya inobservancia motivó la promoción de la acción.

En tercera instancia, se queja que la sentenciante no haya

efectuado referencia alguna al gravamen que pesaba sobre el inmueble y a la

imposibilidad de escriturar en virtud de que el mismo carecía de títulos perfectos.

Por último, expresa que a mérito de los agravios destacados

reclama que se adecue la imposición de costas al nuevo pronunciamiento. De

manera subsidiaria apela la regulación de honorarios de los letrados de la

accionada por considerar los mismos excesivamente elevados.

III. A fs. 209/216 la parte demandada contesta agravios solicitando

se rechacen los vertidos por el accionante ya que los sólidos fundamentos

manifestados por la juez a quo no han sido idóneamente rebatidos.

Subsidiariamente, refuta las quejas y solicita que se confirme la sentencia

apelada y se impongan aleccionadoras costas al apelante.

IV. a) Corresponde entrar a resolver la cuestión de fondo.

De las constancias de autos surge que Antonio Pedro Argentieri –

en su carácter de Fiduciario del Fideicomiso Granaderos 792- y Marcelo Orden

han celebrado un boleto de compraventa el día 03/04/2012 respecto del

departamento ubicado en el segundo piso letra “C” y una cochera ubicada en la




planta baja, designada internamente con el número 17, ambas del inmueble con

frente a la calle Granaderos 792 de esta ciudad.

A los efectos de dar un profundo tratamiento a la cuestión aquí

planteada debemos tener en cuenta las cláusulas cuarta, quinta, séptima y

octava de dicho documento.

En la primera de esas cláusulas estipularon que: “la escritura

traslativa de dominio será otorgada ante el escribano designado por LA

VENDEDORA, Don Senillosa Marcelo, titular del Registro Notarial N° 601 de

esta Capital Federal con oficinas en la calle Uruguay N° 775, piso 11° (once),

Oficina N° B, Capital Federal, teléfonos 4371-0942 y 4373-7409,

comprometiéndose LA COMPRADORA a elevar a dicha escribanía toda la

documentación necesaria para tales efectos, diez (10) días corridos anteriores a

lo establecido por la cláusula tercera. ..”.

En la segunda –cláusula quinta-, acordaron que: “la presente

operación se realizará en base a títulos perfectos, sin vicio alguno, libre de

gravámenes, deudas, inhibiciones, embargos y/o restricciones que traben o

puedan trabar la libre y absoluta disponibilidad del bien, comprometiéndose LA

VENDEDORA al pago de los impuestos, tasas, servicios, contribuciones y

expensas ordinarias y extraordinarias hasta el día de entrega de la posesión. LA

COMPRADORA declara conocer y aceptar las características emergentes del

plano general de la obra que se está construyendo y que por este acto adquiere.

Asimismo, LA VENDEDORA se compromete a entregar la propiedad libre de

intrusos y/u ocupantes y sin oposición ni turbación de terceros a dicho acto,

obligándose al saneamiento en caso de evicción.”

En la tercera –cláusula séptima-, convinieron que: “las partes

contratantes dejan expresamente establecido que la presente operación se

pacta en firme, irrevocable e intransferible, y manifiestan que han requerido para

la suscripción del presente el debido asesoramiento Jurídico, Contable,

Financiero y Técnico, por lo que no podrán alegar en el futuro vicios del

consentimiento o cualquier otra acción que pueda disminuir, modificar o enervar

las condiciones pactadas en el presente. Queda debidamente establecida la

mora automática para todas las obligaciones emergentes del presente Boleto de

Compraventa, la que se producirá en todos los casos por el mero vencimiento de

los plazos, siendo los mismos perentorios e improrrogables, sin necesidad de

intimación o gestión judicial o extrajudicial alguna y sin perjuicio de lo estatuido

en el artículo 509 del Código Civil…”

En la última –cláusula octava-, fijaron que: “el inmueble será

puesto a disposición para los actos de escrituración y de posesión para los

primeros 10 días del mes de Junio de 2012. En la fecha se firma el plano de las


Unidades, motivo de la presente (por duplicado), siendo parte accesoria del

contrato de compra venta que se firma en la fecha.

Con posterioridad, el día 17/08/2012 las partes acordaron

modificar el boleto de compraventa al realizar el acta de entrega de la posesión

del inmueble. De tal modo, en la cláusula tercera pactaron que: “las escrituras

traslativas de dominio se otorgarán dentro de los SESENTA DÍAS corridos

contados a partir de hoy ante el escribano oportunamente designado”.

Asimismo, el día 05/10/2012 las partes elevaron a escritura

pública el boleto de compraventa ya celebrado previamente, sujeto a algunas

nuevas condiciones. En el contexto del presente debate nos interesan las

cláusulas cuarta y séptima. Aquélla –cláusula cuarta- establece que: “la escritura

traslativa de dominio se otorgará por ante escribano que designe EL

VENDEDOR por ser primera venta, cuando se encuentren aprobados los planos

respectivos…”. A su vez, ésta -cláusula séptima- confiere poder especial a favor

del comprador: “habiendo cumplimentado las partes todas las obligaciones a su

cargo conforme a las pautas previstas precedentemente y con el objeto de

asegurar el cumplimiento de la forma notarial, Antonio Pedro ARGENTIERI

confiere PODER ESPECIAL IRREVOCABLE, aún en caso de fallecimiento, en

los términos de los artículos 1977, 1980, 1982 y concordantes del Código Civil, a

favor de Marcelo ORDEN, limitada la irrevocabilidad al plazo de dos años

contados desde la fecha, plazo a partir del cual valdrá como poder especial, para

que en su nombre y representación disponga libremente del inmueble descripto.-

AL EFECTO lo faculta para que suscriba la respectiva escritura traslativa de

dominio favor del nombrado comprador, a quien da su aprobación expresa en los

términos del artículo 1918 del Código Civil para contratar consigo mismo, o a

favor de las personas para quienes hubiere realizado la compra, o de sus

sucesores universales o particulares, confirme la carta de pago y la posesión del

inmueble, desista de los derechos de propiedad, posesión y dominio, lo obligue

por evicción y saneamiento, otorgue escrituras ratificatorias, rectificatorias,

aclaratorias o complementarias y cuanto otro instrumento público o privado fuere

menester, abone los gastos que con tal motivo se originen, solicite segunda o

ulteriores copias del presente y en su caso del título de propiedad del inmueble,

efectúe toda clases de gestiones y presentaciones ante las administraciones

públicas y autoridades nacionales o municipales y sus dependencias y

reparticiones en general…”

El 05/05/2013 Marcelo Orden le envió carta documento N°

320506222 a “Fideicomiso Granaderos 792” intimándolo a que se fije fecha

cierta de aprobación de los planos y escrituración y a que se levanten las

medidas judiciales trabadas en el inmueble. Ella fue contestada mediante CD N°




350772337. Sin embargo la misma fue devuelta al domicilio del remitente con

observación “cerrada con aviso”.

Previamente, en el juicio “Fuciños Mónica Beatriz c Fideicomiso

Granaderos 792 y otros s/ medidas precautorias” N° 103.887/2012 el día

22/05/2013 la juez de la primera instancia dispuso, bajo la exclusiva

responsabilidad de la actora y previa caución juratoria la anotación de litis sobre

el inmueble en cuestión. La medida se hizo efectiva en el Registro de la

Propiedad Inmueble el día 06/03/2013. Sin embargo, el día 03/07/2014 este

Tribunal dispuso la limitación de la anotación de la litis a la unidad N°9 del

Consorcio de la calle Granaderos 792/798 de la Capital Federal, la que se

registro el 17/09/2014.

Del informe de fs. 108/115 remitido por el G.C.B.A. se desprende

que el Plano Conforme a Obras perteneciente a la finca sita en la calle

Granaderos 792/798 se encuentra registrado en fecha 22/01/2013 obrante en el

Expediente N° 1509099/2009. A su vez, el Plano de Mensura Particular y

División por el Régimen de Propiedad Horizontal Ley 13.512 fue aprobado el

03/06/2013 bajo la característica MH 173/2013.

Mientras que el Reglamento de Copropiedad y Administración se

instrumentó mediante la Escritura N° 489 el día 24/07/2013, siendo inscripto en

el Registro correspondiente el 30/07/2013 bajo la matrícula FRE 05-12396.

El 08/07/2013, previo a la inscripción del citado reglamento, se

inició el presente juicio.

IV. b) En el contexto de los hechos relatados y probados que

fueran descriptos, se coincide con lo decidido en primera instancia respecto a

que, dentro del esquema concerniente a la determinación de los plazos para el

cumplimiento de una obligación que fuera formulado por la juez, el supuesto de

autos refiere, sobre la obligación de escriturar, a la existencia de un plazo

expreso tácito.

Esto así, porque en el Boleto de Compraventa, celebrado en

escritura pública, se estableció que la escrituración del inmueble en cuestión, se

concretaría una vez que se encuentren aprobados los planos respectivos (conf.

cláusula cuarta).

Así lo ha expresado doctrina muy calificada, señalando como

supuesto de plazo tácito: “por ejemplo, si se establece que la escritura traslativa

de dominio ha de otorgarse cuando se despachen los certificados

correspondientes, u otra forma análoga de definir la oportunidad de la ejecución

(Llambías, Jorge. J., “Código Civil Anotado”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1979,

T° II-A, pág 97).


En tal mérito, resulta ajustado a derecho lo decidido en primera

instancia de haber subsumido la cuestión en el segundo párrafo del art. 509 del

Código Civil que alude al plazo tácito, declarando la improcedencia de la fijación

del plazo que prevé el párrafo tercero de esa norma para la hipótesis de

inexistencia de plazo.

Por otra parte, el acto de escrituración estaba supeditado al

otorgamiento e inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración del

Consorcio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

La satisfacción de tales obligaciones –la de obtener la aprobación

de los planos y la de registración del reglamento- operaban como condiciones

suspensivas del acto escriturario.

Por consiguiente, mientras esas obligaciones no se hallasen

cumplidas el adquirente se encontraba impedido de demandar por escrituración.

Ahora bien, de las constancias de autos resulta que al tiempo de

iniciarse el juicio, el 08/07/2013, los planos estaban aprobados, pero no ocurría

lo mismo con la inscripción del reglamento, lo cual se produjo recién el

30/07/2013 (ver fs. 108/115 y fs. 106 y 121del expediente N° 103.887/2013).

En consecuencia, la pretensión de fijación de plazo para escriturar

no era procedente porque: i) existía un plazo tácito que, en el marco de la

normativa aplicable, imponía prescindir de ello; ii) en todo caso, el vencimiento

de ese plazo tácito no había ocurrido antes de demandar y iii) resultó prematuro

accionar por escrituración cuando aún no se había inscripto el Reglamento.

Por otra parte, cabe advertir que como en el boleto de

compraventa se estableció la mora automática para el cumplimiento de

cualquiera de las obligaciones de las partes, debe concluirse, para el particular

caso examinando, que el cumplimiento de la condición y la exigibilidad de la

prestación se produjeron simultáneamente; y de allí, que el comprador se

hallaría habilitado desde ese mismo instante a reclamar al vendedor que

extienda la escritura o demandarlo judicialmente en caso de negarse a hacerlo.

En tal contexto, ni siquiera habría sido necesario interpelar para la

constitución en mora sino simplemente informar que cumplida la condición la

escrituración se concretaría ante el escribano que debía actuar, en la fecha que

se estableciera.

IV. c) Aun sobre lo considerado, es decir aun cuando se soslayare

lo hasta aquí evaluado, existe otro óbice que en mi parecer resulta dirimente

para discernir la controversia en contra del actor.

El vendedor había otorgado un mandato irrevocable en favor del

adquirente a los efectos de concretar la escrituración.




Esto implicó delegar la obligación de modo que el mandante ha

perdido ese derecho, el que correlativamente queda en cabeza del comprador,

mientras subsista la irrevocabilidad (ver sobre el tema: Borda, Guillermo,

"Tratado de Derecho Civil Argentino -contratos-", Abeledo Perrot, Bs. As., 1974,

T II,pág. 482 y ss., en particular N 1771).

Al respecto se señala que el plazo de irrevocabilidad, establecido

en dos años a contar desde el 05/10/2012, no había expirado al tiempo de

promoverse la demanda ni al momento de inscribirse el Reglamento, razón por

la cual no mediaba inconveniente para que el adquirente, de haberse dado las

condiciones necesarias, otorgase la escrituración en su favor.

No paso inadvertido que al vencimiento de ese plazo caería la

irrevocabilidad, lo cual debe interpretarse en el sentido que renace en cabeza

del vendedor en la obligación/derecho a escriturar, sin embargo, ello no excluye

la subsistencia del mandato especial -previsto para el mismo acto una vez

vencida la irrevocabilidad (ver fs. 150vta.)-, cuya eventual revocación no ha sido

invocada, de lo que se seguiría vigente el derecho de escriturar para el

comprador, no bien se estuviera en condiciones de hacerlo.

V. Por lo hasta aquí expuesto propongo al acuerdo confirmar la

sentencia apelada, con costas de alzada al apelante en su calidad de vencido

(arts. 68, 163 inc. 8 CPCCN). Así lo voto.

Los Dres. Parrilli y Mizrahi, por análogas razones a las aducidas

por el Dr. Ramos Feijóo, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Con lo que terminó el acto: CLAUDIO RAMOS FEIJOO -

ROBERTO PARRILLI - MAURICIO LUIS MIZRAHI -

Es fiel del Acuerdo.-


Buenos Aires, Noviembre de 2015.-

Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el

Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada. Las costas de alzada

se imponen de igual forma que en la instancia de grado, en tanto la parte

demandada resulta vencida.

Teniendo en cuenta como se decide en esta instancia; naturaleza

del proceso – fijación de plazo – ; que, conforme tiene resuelto esta Sala, la

determinación del monto del proceso a los efectos de la regulación de los

honorarios, debe ser apreciada por el tribunal en cada caso particular, según las

circunstancias, procurando preservar la “ratio legis” que orienta la referencia

legal a dicha cuantía, que es la justa retribución de las remuneraciones en orden

a la solvencia patrimonial de quienes deben sufragarlas y al grado de

responsabilidad de los profesionales por los intereses en juego, conjugándose

estas pautas con la complejidad de la cuestión y el mérito de la labor

desempeñada (conf. C.Nac.Civ., Sala C, “Samez c/Calzon”, del 06.11.84, L.L.,

1985-B, 548; id. id., H.nº 53.252/94, del 10.09.03; id. id., H. n°101.983/99 del

30.03.06; id. id., H. n° 51.683/05 del 24.10.07; id. id., H. n° 21.503/06 del

26.11.09; id. id., H. n° 110.980/05 del 04.08.10; id. id., H n° 21.103/08 del

29.12.11; id. id., H n° 8.321/98 del 07.02.12; id. id., H n° 97.611/06 del 31.07.13;

id. id. H n° 59.800/11 del 13.06.14, entre otros); recursos de apelación

interpuestos por bajos a fs. 182/184 y por altos de fs. 179 y lo dispuesto en los

arts. 6, 7, 9, 10, 19, 37, 38, 49 y cctes. de la ley de arancel n° 21.839 con las

modificaciones introducidas por la ley n° 24.432, se modifica la regulación de fs.

177 vta. fijándose en la suma de PESOS CUARENTA Y DOS MIL ($ 42.000) en

conjunto, los honorarios de las letradas patrocinantes y luego apoderadas –

desde fs. 98 – de la parte demandada; confirmándose, en cambio, la regulación

practicada a favor del letrado patrocinante de la parte actora Dr. Franco Gabriel

Ciminelli.

Por su labor en la Alzada, se fijan en PESOS SEIS MIL

OCHOCIENTOS ($ 6.800) los honorarios del letrado del accionante y en PESOS

DIEZ MIL QUINIENTOS ($ 10.500) los de la letrada apoderada de la demandada

(conf. arts. 14, 49 y cctes. del arancel), los que deberán abonarse en el mismo

plazo que el fijado en la instancia de grado.




Regístrese, protocolícese y notifíquese. Oportunamente

publíquese (conf. C.S.J.N. Acordada 24/2013). Fecho, devuélvase.

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