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INFORME PERICIAL DE DAÑOS

c/ San Bernardo, nº 33 (28015) MADRID

AUTOR DEL ENCARGO: COMUNIDAD PROPIETARIOS SAN BERNARDO 33

SITUACIÓN: C/ San Bernardo, nº 33 (28015) Madrid

AUTOR: ANÍBAL FERNÁNDEZ DEL PILAR Arquitecto Técnico Colegiado nº 102.530

FECHA: Diciembre 2016

INFORME PERICIAL - Expediente: 16290

Aníbal Fernández del Pilar - e-mail: [email protected] c/ Las Naves, 12. Local (28005) Madrid

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Se emite el presente informe en base al siguiente índice:

INDICE

1. PREÁMBULO

2. SITUACIÓN DEL INMUEBLE

3. OBJETO DEL INFORME

4. ANTECEDENTES.

5. INSPECCIÓN REALIZADA.

6. CAUSAS. CONCLUSIONES

7. VALORACIÓN

8. ANEXO



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1.- PREÁMBULO Concurriendo, la Comunidad de Propietarios de San Bernardo, nº 33 de Madrid, como contratante

del presente informe y D. Aníbal Fernández del Pilar, Arquitecto Técnico, colegiado con el número

102.530, en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de

Madrid, con D.N.I. nº 50221053, se redacta el siguiente informe pericial efectuado sobre la finca

situada en la calle San Bernardo, nº 33 de Madrid, propiedad de la contratante del presente informe,

para averiguar las causas del siniestro, sus circunstancias, valorar los daños sufridos si procede, y

proponer en su caso, la solución económica correspondiente.

Asimismo, manifiesto expresamente, de acuerdo a lo establecido en el artículo 335.2 de la

Ley de Enjuiciamiento Civil, el perito que suscribe como técnico redactor, manifiesta que

promete decir la verdad, y que ha actuado, y actuará en la redacción de este informe y en

las actuaciones posteriores que del mismo se deriven, con la mayor objetividad posible,

tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de

causar perjuicio a cualquiera de las partes, conociendo las sanciones penales en que podría

incurrir en caso de incumplimiento de su deber como perito.

Igualmente, el perito que suscribe manifiesta:

- No ser cónyuge o pariente por consanguinidad o afinidad, dentro del cuarto grado civil, de

una de las partes o de sus abogados o procuradores.

- No tener interés directo o indirecto en el asunto o en otro semejante.

- No estar o haber estado en situación de dependencia o de comunidad o contraposición de

intereses con algunas de las partes o con sus abogados o procuradores.

- No tener amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus procuradores o

abogados.

- No creer que exista ninguna otra circunstancia que le haga desmerecer en el concepto

profesional, y estar perfectamente facultado como profesional competente para la

redacción del presente informe.



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2.- SITUACIÓN DEL INMUEBLE Situación: c/ San Bernardo, nº 33. (28005) Madrid Propietario: C.P. San Bernardo, nº 33

La finca objeto del presente informe pericial, es propiedad de la comunidad de propietarios de la

calle San Bernardo, nº33, ubicada en el casco Urbano de Madrid, en la dirección referenciada, con

una superficie de ocupación de parcela de 325,75 m2 y su construcción data del año 1988.

Se trata de una finca con planta bajo rasante destinada a garaje, planta baja con acceso a portal y

local comercial, y seis plantas superiores sobre rasantes destinadas a residencial, donde se

distribuyen tres viviendas por planta, a excepción de la última planta 6º que cuenta con dos

viviendas.

Según consta en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, (Anexo 1), y tal y

como podemos constatar en la visita, la finca linda en su frente con la misma calle, a la derecha

entrando con casa 37 del señor Marqués de Vallejo, actual nº 35 de la misma calle, en el fondo o

testero, con casas y patio de la Travesía de las Beatas de Don Manuel Díaz y D. Baltasar Castillo, y

por la izquierda, con casa de D. José Hípola, actual nº 29 de la misma calle.



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3.- OBJETO DEL INFORME

El presente informe se elabora como consecuencia del procedimiento de reclamación JV 930/2016,

en el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Madrid, de la propietaria de la vivienda 5º B, Dña. Susana

Medina Alix, contra el propietario de la vivienda superior 6ºB, D. Damián Navascues Poyo, y la

Comunidad de Propietarios de la finca c/ San Bernado, nº 33, en la reclamación de cantidad y

obligación de hacer con motivo de las humedades aparecidas en estancias de su vivienda.

4.- ANTECEDENTES.

Durante la visita realizada a la finca con fecha 5 de diciembre de 2016, somos atendidos por la mujer

del presidente de la comunidad, Dña. Trinidad Repiso, y por el conserje de la finca, D. Miguel.

Nos informan que aproximadamente en el mes de marzo de 2016, comenzó la aparición de mancha

de humedad en el salón y dormitorio de la vivienda 5º B, como consecuencia de la ocurrencia de

lluvias, por lo que su propietaria comunicó los daños a su aseguradora, Santa Lucía.

En el mes de abril de 2016 acude profesional de la mencionada entidad, determinando su causa en

filtraciones de agua de lluvia a través del suelo de las terrazas de las viviendas superiores 6º A y 6º B,

encontrándose el solado de la terraza 6º B deshecho.



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Terraza6ºA

Calle San Bernardo n º33

Terraza6ºB

c/Sa

n B

ern

ard

o n

º2

9

c/Sa

n B

ern

ard

o n

º3

5

5.- INSPECCIÓN REALIZADA.

Realizamos visita a las viviendas implicadas 5ºB y superior 6ºB, a la cuales no podemos acceder al no

encontrarse respectivamente, ni el inquilino ni el propietario de las mismas.

Accedemos a la terraza de la vivienda contigua 6ºA, desde la que podemos visualizar la terraza de la

vivienda 6ºB.

Se trata de dos terrazas de forma rectangular, separadas mediante mampara de vidrio traslúcido,

lindando en su frente con la propia calle de acceso de la calle San Bernardo, y con acceso en la

terraza izquierda por la vivienda 6ºB y en la derecha por la vivienda 6ºA.

Esquema distribución de terrazas

-LOCALIZACIÓN DE DAÑOS

Según se deja constancia en el informe pericial elaborado por el profesional de la aseguradora de la

vivienda 5ºB, D. Francisco I. Agustín Jiménez, son daños con manchas de humedad localizados en el

techo de salón y dormitorio de la vivienda, coincidiendo la superficie afectada con la línea de

separación de ambas terrazas superiores.

Nos confirma además el conserje, que pudo comprobar que con el vertido de agua en la terraza de

la vivienda 6ºB se ocasionaban filtraciones de agua directa en la vivienda inferior 5ºB.

Apreciamos en la fachada del inmueble, la distribución de carpinterías centrales del inmueble

correspondiendo al salón y dormitorio de la vivienda 5ºB, coincidiendo con la localización de

separación de terrazas superior.



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Terraza 6ºB

Terraza 6ºB Ventana 5ºB

Ventana 5ºB

Esquema distribución viviendas y terrazas implicadas

-ESTADO DE TERRAZAS

Apreciamos una gran diferencia en el estado de acabado que presentan las terrazas superiores,

donde la terraza 6ºB cuenta con un deterioro avanzado en solado, a diferencia de la terraza 6ºA, que

se mantiene en correcto estado sin deterioro superficial.

①ESTADO TERRAZA 6ºB

Constatamos la terraza de la vivienda 6ºB, con abundantes plaquetas de cubrición fracturadas, con

la aparición de vegetación creciente entre las zonas partidas, así como juntas de recibido.

Igualmente se presenta deterioro en el remate perimetral del rodapié con el paramento vertical de

fachada, generando apertura que permite el paso del agua, con su acumulación y consecutivo

deterioro tras paso del tiempo sometido a la exposición de los diferentes agentes meteorológicos en

terraza.

En el sumidero de evacuación de la terraza se localiza punto de vegetación crecida, denotando la

evidente falta de limpieza en la zona con su consecuente eliminación en objeto de evitar posibles

patologías como la que nos ocupa.



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Plaquetas de revestimiento fracturadas, con vegetación creciente

Se aprecia el solado con diferentes zonas con crecimiento de plantación, y por tanto, sus raíces

interiores, con fisuración perimetral en elementos singulares, tales como rodapié o encuentro bajo

puerta de paso.



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Actuación puntual e irregular de relleno de encuentro de rodapié con fachada, remates inferiores

con fisuración, desprendimiento de paramento base, crecimiento de vegetación y florecimiento de

salitre entre juntas de plaquetas.



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Plaquetas de solado fracturadas, con acumulación de vegetación en zona de maceta sin plato de

recogida y por tanto, con incremente de humedad en la base, tratándose también de punto singular

en la zona de encuentro entre paramentos.

Deterioro en zona coincidente con localización de daños inferior



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Detalle de mal estado de pavimento con vegetación crecida en interior de juntas de plaquetas.

②ESTADO TERRAZA 6ºA

Queda manifiesta la gran diferencia con el

solado de acabado de la terraza contigua 6º

A en la que no se presentan ni plaquetas

rotas, ni faltas de relleno de lecha perimetral

ni crecimiento de vegetación entre juntas de

solado o elementos singulares, no

favoreciendo la aparición de puntos de

filtración de agua.



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6.- CAUSAS. CONCLUSIONES

Una vez efectuada la visita, con todo lo anteriormente expuesto, en virtud de mi total

independencia para con el caso en cuestión, dadas las características y localización de los daños,

entendemos el origen de los mismos como consecuencia de filtraciones de agua puntual en zona de

encuentro de las terrazas superiores de 6ºB y 6ºA, con el suelo de acabado de la terraza 6ºB, que se

encuentra en muy mal estado con importantes puntos fracturados.

Dicho suelo presenta falta de conservación y mantenimiento por parte de su propiedad 6ºB,

quedando evidenciado en las zonas con presencia de vegetación crecida en zonas, ya no localizadas

en espacios de difícil acceso, sino tan a la vista como en el sumidero de evacuación.

Estas raíces interactúan con el sistema constructivo inferior, tal como la impermeabilización del

conjunto. Dañan el material de rejuntado del acabado con su disgregación, consecuente

acumulación y estancamiento de agua, formación de hielo por exposición a climatología propia de

una cubierta, y deterioro progresivo del material por cambios de dilatación, favoreciendo cada vez

más la introducción de raíces hacia el interior del conjunto constructivo.

El deterioro generalizado que se constata en la terraza es progresivo a lo largo de los años sin

trabajos básicos como lechada periódica que garanticen el correcto estado de rejuntado, o cuanto

menos de calidad adecuada, en base a los puntos extendidos con falta de material de relleno en

juntas de solado actual, comprendiendo tales trabajos, competen al propietario de la misma y que

contribuyen en la durabilidad de la impermeabilización inferior.

Consultamos las escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal (Anexo 2), constando

en el caso de las viviendas de la planta 6º, la terraza como privativa.

Mientras en el mismo documento se hace mención al carácter de otras terrazas como elemento

común del inmueble dedicado al uso y disfrute de una vivienda concreta, en el caso que nos ocupa,

se incorpora como elemento privativo de cada departamento.

Respecto al punto de aparición de filtraciones inferiormente, encontramos se trata de daños

puntuales bajo zona singular, no siendo un escalón de estructura, sino aparecido por la diferencia de

cota de los espesores del suelo de acabado de las terrazas 6ºA y 6ºB, muy posiblemente en los

trabajos de solado por la propiedad de la terraza 6ºA, bien con material con más recrecido de base,

bien, por solarse directamente sobre el originario.



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Terraza6ºA

Calle San Bernardo n º33

Terraza6ºB

c/Sa

n B

ern

ard

o n

º29

c/Sa

n B

ern

ard

o n

º3

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En cualquier caso, se comprende la impermeabilización base originaria inferior a este resalto,

debiendo de llevarse a cabo el mantenimiento del resalto por la parte accesible a la misma, es decir,

desde la vivienda 6ºB.

Como opción de reparación de causa, comprendemos necesaria la reposición completa del solado

de acabado de la terraza 6ºB según el estado de deterioro que presenta, entendiendo no es preciso

el levantado completo de la impermeabilización en la zona de terraza de la vivienda 6ºA, sino la zona

coincidente con la estancia inferior afectada, necesaria para garantizar la estanqueidad en el resalto

sin impermeabilizar.

Adjuntamos por tanto, valoración de propuesta económica de reparación de causa en base a dicho

criterio de intervención de actuación.

Concluimos la causa de los daños motivados por:

- Filtraciones de agua puntual en zona de encuentro de las terrazas superiores de 6ºB y 6ºA, con el

suelo de acabado de la terraza 6ºB, que se encuentra en muy mal estado con importantes puntos

fracturados.

-Se precisa la sustitución del solado completo de terraza 6ºB con motivo del estado de deterioro

existente causante de puntos de filtración inferior.

-Las terrazas quedan reflejados como elementos privativos de las viviendas de la última planta.

-Se considera viable la reparación de impermeabilización en zona de manifestación de daño en lugar

de reposición completa, previa comprobación mediante prueba de estanqueidad.

Y para que así conste y surta los efectos oportunos, emitimos y firmamos el presente Informe

Pericial, según mi leal saber y entender, en Madrid a siete de diciembre del año dos mil dieciséis.



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7.- VALORACIÓN

▪ VALORACIÓN DE REPARACIÓN DE CAUSA

Presupuesto

Código Ud Resumen CanPres PrPres ImpPres

01 ACTUACIONES PRELIMINARES 1 587,35 587,35

01.01 pa RETIRADA MAMPARA 1,00 127,50 127,50

Retirada de mampara de separación de terrazas, con posterior colocación.

01.02 M2 DEMOLICIÓN PAVIMENTO 19,00 13,15 249,85

Picado y levantado de solado existente en patio interior de actuación, con capa de mortero de agarre, zonas de perímetros con rodapié y levando de lámina impermeabilizante hasta forjado base, con medios manuales y carga manual de escombros a contenedor.

01.03 ud CONTENEDOR DE ESCOMBROS 1,00 210,00 210,00

Transporte de residuos inertes, y restos de producidos en obras de construcción y/o demolición, en contenedor de 6 m³, a vertedero específico, instalación de tratamiento de residuos de construcción y demolición externa a la obra o centro de valorización o eliminación de residuos.

01 1 587,35 587,35

02 IMPERMEABILIZACIÓN 1 1.029,88 1.029,88

02.01 ud IMPERMEABILIZACIÓN DE TERRAZA 19,00 30,75 584,25

Nueva impermeabilización de la zona de pavimento solado, constituida por: 1º.- Imprimación a toda la superficie, para su sellado, con una mano de emulsión asfáltica. 2º.- Suministro y colocación de una PRIMERA lámina asfáltica de betún-elastómero de 4,- Kgs./M2., con armadura de fieltro de fibra de vidrio de 100,Grs./M2., recubierta de plástico por ambas caras, debidamente soldada y solapada. 3º.- Suministro y colocación de una TERCERA lámina asfáltica de betúnelastómero de 5,- Kgs./M2., con armadura de poliéster de 160,- Grs./M2., recubierta de plástico por ambas caras, contrapeada y a matajuntas con la anterior capa, debidamente soldada y solapada. Suministro y colocación de capas separadoras para la independencia de materiales, de fieltro geotextil de poliéster de 160,- Grs./M2., de masa, debidamente solapado. Preparación y extendido de una capa de protección de mortero arena cemento, con la dosificación adecuada para acometer el nuevo solado, con espesor 3-4 cm.

02.03 ml IMPERMEABILIZACIÓN DE ENCUENTROS CON PARAMENTO VERTICAL 22,45 19,85 445,63 Se procederá a la ejecución de encuentro perimetrales de cubierta con paramento

vertical, y chimeneas de extracción, consistente en: 1º.- Imprimación a toda la superficie, para su sellado, con una mano de emulsión asfáltica. 2º.- Suministro y colocación de una PRIMERA lámina asfáltica de betúnelastómero de 4,- Kgs./M2., con armadura de fieltro de fibra de vidrio de 100,Grs./M2., recubierta de plástico por ambas caras. 3º.- Suministro y colocación de una SEGUNDA lámina asfáltica de betúnelastómero de 4,- Kgs./M2., con autoprotección mineral, con armadura de fieltro de poliéster de 160,- Grs./M2., reforzado y estabilizado, recubierta de plástico por su cara interna y terminada en pizarra color natural, contrapeada y a matajuntas con la anterior capa, debidamente soldada y solapada.(Desarrollo 0,33 mtrs.) 4º.- Suministro e instalación de perfil de chapa lacado de color gris, anclado mecánicamente y sellado en su parte superior con caucho de silicona. (Desarrollo 50 m.m.), o bien, recibido posterior con mortero de cemento preparado para recubrimiento.

02 1 1.029,88 1.029,88



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03 ACABADOS 1 978,50 978,50

03.01 M2 SOLADOS PAVIMENTO 19,00 51,50 978,50

Solado con terrazo de hormigón de medidas 40x40 cm, o similar, con mortero especial adhesivo para exteriores, incluso remates en encuentros y de rodapié.

03 1 978,50 978,50

TOTAL PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL 1 2.595,73€ 2.595,73€

CRITERIOS DE VALORACIÓN: - El coste de ejecución de los trabajos de reparación a efectuar, incluyendo mano de obra y materiales, tiene

como fin la terminación del conjunto en perfectas condiciones estéticas y de acabado según el presupuesto

adjunto al presente informe, considerando en la tasación de los daños su valoración según el grado de

afección de los mismos.

- No se contemplan licencias ni permisos municipales para llevar a cabo las reparaciones descritas.

-Se estima el empleo y retirada de cualquier elemento auxiliar necesario para la ejecución de los trabajos, así

como los trabajos de limpieza en las zonas de trabajo, siendo tenido en cuenta a efectos de tasación en cada

uno de los oficios considerados.

-La tasación de daños no se realiza como presupuesto de contrata, sino por valoración acorde a precios de

mercado, teniendo en consideración bases de datos de precios específicos reconocidos en el sector de la

construcción, por lo que cualquier propuesta económica para la reparación de daños, puede variar

ligeramente, en más o en menos, según la situación del mercado en cada momento; pero en todo caso se

considera obligatorio, e imprescindible, contemplar el indicado proceso constructivo de esa reparación y su

correcto acabado, considerando como básico la reposición estética de las zonas dañadas, y siempre con el

criterio de evitar nuevos daños estéticos.

En Madrid, a 7 de diciembre de 2015.

Aníbal Fernández del Pilar Arquitecto Técnico

Colegiado nº 102.530



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8.- ANEXOS

ANEXO 1.- EXTRACTO LINDEROS FINCA DE ESCRITURA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL



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ANEXO 2.- ANEXO 1.- EXTRACTO ESCRITURA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL



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c/ san bernardo, nº 33 (28015) madridinforme pericial - expediente: 16290 aníbal fernández del...

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