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BLOQUE I
INTRODUCCIÓN AL
URBANISMO Y LA ORDENACIÓN DEL
TERRITORIO
CAPÍTULO II
EL URBANISMO MODERNO
DEL SIGLO XX
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II - EL URBANISMO MODERNO DEL
SIGLO XX
• II.1. EL MOVIMIENTO INTERNACIONAL: LOS ORIGENES DE LA CIUDAD MODERNA
• II.2. LA LEY DEL SUELO DE 1956 Y EL DESARROLLISMO FRANQUISTA
• II.3. LA REFORMA DE 1992, EL DESARROLLO COMPETENCIAL Y LA SITUACIÓN EXISTENTE TRAS LA STC 61/97.
• II.4. LA LEY DEL SUELO DE 1998 Y DE 2007
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EL MOVIMIENTO
INTERNACIONAL
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LOS ORIGENES DE LA CIUDAD
MODERNA
LOS ORIGENES
DE LA CIUDAD
MODERNA
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LA LEY DEL SUELO DE 1956
Y EL DESARROLLISMO
FRANQUISTA
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LA LEY DEL SUELO DE 1956
LOS PRECEDENTES • Como normativa de la construcción se habían venido aplicando en Europa
hasta el siglo XX, en las ciudades de cierta importancia, las Ordenanzas Municipales. No obstante, estas no constituían verdadera normativa estatal.
• De entre ellas destacan las de Madrid recopiladas por Torrija en 1661 y Ardemans en 1791, las recomendaciones sobre policía urbana de las Ordenanzas de Intendentes y Corregidores de 1749; y la Novísima Recopilación que recoge preceptos sobre edificación de solares yermos y empedrado de calles. De otro lado estaban las normas de colonización en la America colonial.
• Hay que señalar que los ensanches del siglo XIX y anteriores respondían a iniciativas individuales destinadas a ordenar fundamentalmente sólo el casco urbano, dejando el resto bajo la tutela de las ordenanzas. -
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LA LEGISLACIÓN DE PRIMO DE RIVERA El avance más notable se da con el Estatuto Municipal de 1924, y su
Reglamento de Obras, Servicios y Bienes Municipales de 14 de julio de 1924.
Destaca también la Real Orden del 17 de noviembre de 1925, que aprueba el Reglamento y Nomenclátor de los Establecimientos Incómodos, Insalubres y Peligrosos, determinando las formalidades para la concesión de licencias y normas de clasificación e imposición a dichos establecimientos de las condiciones precisas para autorizar su funcionamiento.
Aunque el Estatuto carece de auténtica originalidad permite
configurar la actividad urbanística como cometido ordinario de los ayuntamientos, muy de acuerdo con el espíritu de afirmación de la autonomía municipal se concreta el papel y la misión del planeamiento dentro de aquella actividad.
Concretamente impone la obligación de redactar un plan de ensanche con objeto de ordenar el extrarradio, la superficie comprendida entre del conjunto formado por el casco urbano y sus ensanches, y el límite del término municipal.
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LAS LEYES DEL SUELO EUROPEAS La primera ley urbanística moderna fue promulgada durante la Segunda
Guerra Mundial el 17 de agosto de 1942 y suscrita por Dino Grandi, presidente de la Cámara del Fascio.
Esta ley contemplaba, en escalón jerárquico superior, los planes
directores territoriales de coordinación que limitaban la libertad de planificación de los municipios, que tenían la obligación de redactar un plan regulador general a desarrollar mediante planes reguladores particularizados de aplicación en los sectores de homogeneidad constructiva. En esta ley Benito Mussolini atribuye a los propietarios del derecho a urbanizar, agrupados a través de un consorcio que los represente. Es el antecedente de las Juntas de Compensación.
En Europa van apareciendo la ley francesa de 15 de junio de 1943, la Ley
sobre Planes de Ordenación de Ciudades, de Bélgica de 23 de octubre de 1946, la Ley de Planeamiento Urbano y Rural de Inglaterra de 6 de junio de 1947 (Town and Country Planning Act, de 1947 ) y la Ley sobre el Planeamiento del Territorio Nacional de Polonia de 3 de enero de 1945.
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LA LEY DEL SUELO DEL 12 DE MAYO DE 1956 DE ESPAÑA La primera Ley del Suelo de España fue promovida por el arquitecto Pedro
Bidagor, alrededor de quien se movió durante tres décadas la política urbanística española y a pesar de que nunca llegó a sintonizar con la Dirección General de Administración Local, tutora de los Ayuntamientos, ni tampoco el Ministro de la Gobernación respaldó su política.
Se trata de una ley avanzada que nace sin los necesarios apoyos políticos.
Bidagor, jefe de una sección en la Dirección General de Arquitectura en el Ministerio de Gobernación, aún contando con el apoyo del Jefe del Estado, fue incapaz de convencer a los municipalistas de la Dirección General de Administración Local.
La Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1956 eleva el planeamiento a
elemento fundamental del nuevo sistema. Se limita profundamente el ius aedificandi, intentando regular el uso del suelo conforme a la función social de la propiedad. Configura las facultades dominicales sobre los terrenos según su clasificación urbanística, constituyendo un estatuto jurídico del suelo, de forma tal que esas limitaciones y deberes que implica definen el contenido normal de la propiedad según su naturaleza y, por tanto, no dan lugar a indemnización.
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El urbanismo pasa, pues, a convertirse en una competencia integral
de la Administración, sin cuya previsión planificadora y autorización ninguna urbanización o construcción es ya posible. Pero al mismo tiempo, reserva todas las plusvalías generadas por la renta urbana a los propietarios sin participación social alguna, consagrando el nivel máximo de capitalismo urbanístico.
Se introduce la clasificación urbanística del suelo cuyos límites físicos
entre unos y otros vendrán determinados por los Planes Generales de Ordenación Municipal:
- Suelo urbano: aquel que está situado en zonas consolidadas por la
edificación, o bien cuenta con una serie de servicios urbanísticos (acceso rodado, abastecimiento de agua y alcantarillado y suministro de electricidad).
- Suelo de reserva urbana: susceptible de urbanización mediante los correspondientes planes parciales.
- Suelo rústico: el resto del territorio municipal, asignándosele un aprovechamiento directo de 1m3 de edificabilidad por cada 5m2 de superficie (0,2m3/m2).
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La ley introduce un régimen de valoración del suelo por razones urbanísticas (en expropiaciones), en correspondencia con la desigualdad en la clasificación de los diversos suelos.
Así, al suelo urbano se le asignó el valor comercial o valor venal,
tasándose según las cotizaciones del mercado; al suelo de reserva urbano, valor urbanístico y valor expectante, que trataban de captar las expectativas de urbanización y edificación, asignándose, por último, al suelo rústico un valor inicial, que sólo tenía en cuenta sus rendimientos agrícolas, sin incluir aprovechamiento urbanístico alguno.
Este sistema, que permite la apropiación desigual de las plusvalías urbanísticas generadas por la colectividad en favor de unos y no otros propietarios, se corregía únicamente en operaciones urbanísticas concretas, a través del principio de justa distribución de beneficios y cargas del planeamiento, mediante la técnica de la reparcelación que permite la unificación de todas las parcelas de un polígono y proceder después a su nueva división compensando a todos los propietarios por igual.
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La confusa redacción de la Ley del Suelo de 1956, originada por la variedad de influencias y técnicas que incorporaba, provocó durante años su rechazo. Pero a medida que se fueron sustituyendo las viejas Ordenanzas Municipales por los nuevos Planes Generales de Ordenación, para cuya elaboración la ley otorgaba a la Administración la más amplia de las discrecionalidades, se abusó ampliamente de ella.
Sin sujeción a estándares urbanísticos de obligado cumplimiento que
sujetaran la ignorancia y desidia de arquitectos, funcionarios y políticos y la presión de los especuladores, se inició la destrucción irreparable de los cascos y ensanches de muchas ciudades españolas, así como de enormes zonas costeras.
En cuanto a los efectos de esta nueva ley, hay que señalar que
supone la primera introducción en el urbanismo como doctrina reglada a nivel nacional, teniendo a su favor la creación de una conciencia sobre el planeamiento urbanístico. El desarrollo edificatorio supera a la norma, pero ello no suponía realmente un fallo de la ley, sino el de su aplicación condicionada a una coyuntura de intenso crecimiento económico y de reforma política (Ley de Centros Turísticos, 1962).
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Fuente: De Teran, 1978
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Fuente: De Teran, 1978
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Fuente: Ayuntamiento de Benirdorm
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Fuente: Marti, 2006
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La Ley de 1956 fue objeto de una primera reforma por ley 19/1975
que dio lugar al Texto Refundido de ambas leyes (RD 1346/1976), dicha norma fue objeto de desarrollo por el Reglamento de Planeamiento (RD 2159/1978), el Reglamento de Gestión Urbanística (RD 3288/1978) y el Reglamento de disciplina urbanística (RD 2187/1978). Siguió vigente el Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares (RD 635/1964).
La reforma afectó al régimen del suelo haciéndose más precisa la
diferencia entre clasificación y calificación del suelo. La clasificación hace ahora referencia a las nuevas clases de suelo que parcialmente se corresponden con las anteriores. Sigue siendo el mismo concepto de suelo urbano, pero el anterior suelo de reserva urbana se desdobla en suelo urbanizable programado (aquel que ha de ser urbanizado inmediatamente) y suelo urbanizable no programado (que se reserva para su desarrollo futuro mediante Programas de Actuación Urbanística).
LA PRIMERA REFORMA.
LA LEY DEL 2 DE MAYO DE 1975.
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La modificación más sustancial reside en el régimen del suelo no urbanizable, en que se elimina el derecho al aprovechamiento mínimo que la anterior ley reconocía.
Dentro de las categorías de suelo urbano y urbanizable, aumentó los
deberes de los propietarios de urbanizar y edificar y amplió las cesiones de suelo para fines públicos.
En suelo urbanizable, impuso la cesión del 10% del
aprovechamiento medio. Se puede decir por ello que se incrementó la participación de la comunidad en las plusvalías urbanas y se intensificó la aplicación del principio de reparto de beneficios y cargas más allá de las operaciones de reparcelación.
El aprovechamiento medio era un valor abstracto expresivo del
valor medio del aprovechamiento lucrativo correspondiente a todo el sector en que se sitúa la parcela. Se determinaba en el Plan General solo para el suelo urbanizable programado, con lo que el suelo urbano quedaba fuera de la distribución de cargas y beneficios.
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No obstante, el art. 78.3 del Reglamento de Gestión habilitaba la reparcelación voluntaria en unidades especialmente discontinuas en el suelo urbano, permitiendo así utilizar para equipamientos terrenos liberados de su aprovechamiento lucrativo por transferencia a otras parcelas en las que el Plan permitía la acumulación.
La Reforma de 1975 supuso también una mayor nivelación en la
valoración de unos y otros suelos que, a partir de entonces, con la desaparición del valor comercial y del expectante, se reducen a dos: el valor urbanístico y el valor inicial.
La nueva ley se desarrolla a través de tres nuevos reglamentos que
introducen importantes estándares urbanísticos. Se reguló la nueva figura de los Planes Directores Territoriales de
Coordinación, para coordinar el planeamiento físico con el socioeconómico. En cuanto a los Planes Generales de Ordenación Municipal se reduce la discrecionalidad planificadora. Se regulan los sistemas de gestión del suelo: la expropiación, la cooperación y la compensación. Destaca también la regulación de la disciplina urbanística.
EL DESARROLLO
COMPETENCIAL
CONSTITUCIONAL, LA
REFORMA DE 1992 Y LA
SITUACIÓN EXISTENTE TRAS
LA STC 61/97.
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La aplicación Constitucional de
1978 - El 6 de Diciembre de 1978 se aprueba en referéndum la
Constitución Española, ordenamiento de cabecera de toda la legislación española, y por tanto ley soberana también en materia de urbanismo y ordenación del territorio.
- La Constitución legisla de manera básica sentando especialmente las bases de las competencias de cada una de las administraciones en las diferentes materias.
- También regula de manera formalmente desiderativa y teórica los derechos y deberes de los ciudadanos en distintas materias (ej. Vivienda).
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La aplicación Constitucional de
1978 DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL EN LA CE1978.
LAS COMPETENCIAS DE LAS CC.AA.
Art. 148: 1. Las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias:
• 3ª) Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.
• 4ª) Las obras públicas de interés de la Comunidad Autónoma en su propio territorio.
• 5ª) Los ferrocarriles y carreteras cuyo itinerario se desarrolle íntegramente en el territorio de la Comunidad Autónoma y, en los mismos términos, el transporte desarrollado por estos medios o por cable.
• 6ª) Los puertos de refugio, los puertos y aeropuertos deportivos y, en general, los que no desarrollen actividades comerciales.
• 9ª) La gestión en materia de protección del medio ambiente.
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La aplicación Constitucional de
1978 DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL EN LA CE1978.
LAS COMPETENCIAS DEL ESTADO
Art. 149: 1. . El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias:
• 18ª) […]; legislación sobre expropiación forzosa; legislación básica sobre contratos y concesiones administrativas y el sistema de responsabilidad de todas las Administraciones públicas.
• 20ª) Marina mercante y abanderamiento de buques; iluminación de costas y señales marítimas; puertos de interés general; aeropuertos de interés general; control del espacio aéreo, tránsito y transporte aéreo, servicio meteorológico y matriculación de aeronaves.
• 23ª) Legislación básica sobre protección del medio ambiente, sin perjuicio de las facultades de las Comunidades Autónomas de establecer normas adicionales de protección. La legislación básica sobre montes, aprovechamientos forestales y vías pecuarias.
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ART. 148:
Las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias: (Art. 148)
ART. 149: El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias:..
• Las materias no atribuidas expresamente al Estado por esta Constitución podrán
corresponder a las Comunidades Autónomas, en virtud de sus respectivos Estatutos.
• La competencia sobre las materias que no se hayan asumido por los Estatutos
de Autonomía corresponderá al Estado, cuyas normas prevalecerán, en caso de conflicto, sobre las de las Comunidades Autónomas en todo lo que no esté atribuido a la exclusiva competencia de éstas.
• El derecho estatal será, en todo caso, supletorio del derecho de las Comunidades Autónomas”.
LA DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL EN LA CE1978.
EL ENCAJE DE LA DISTRIBUCIÓN COMPETENCIAL
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La reforma socialista (1990)
- Ya con el PSOE en el gobierno se aprueba la ley 8/1990,fue promovida por el gobierno de Felipe González, 25 de julio (texto refundido de 1992) de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.
- Debilita la posición jurídica del propietario y potencia las facultades de
la Administración en orden a la intervención tanto en la definición de los aprovechamientos como en el tráfico inmobiliario. Se trata en gran medida de recuperar parte de las competencias del Estado, que éste había ido perdiendo de manera implícita frente a ayuntamientos y especialmente autonomías.
- Condiciona los derechos de los propietarios al cumplimiento de
diversos deberes. Esto se concreta en una adquisición gradual de facultades urbanísticas conforme se avanza en el proceso urbanizador:
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1. Se adquiere el derecho a urbanizar cuando esté aprobado el planeamiento específico. Esta etapa supone la conversión del suelo rústico a suelo urbanizable.
2. Se adquiere el derecho al aprovechamiento urbanístico , determinado
por aplicación del aprovechamiento tipo marcado en el planeamiento municipal, cuando se cumplen los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos fijados. Este paso supone la conversión de suelo urbanizable a suelo urbano.
3. Se adquiere el derecho a realizar las obras de edificación por la
obtención de la licencia y cesa por caducidad de ésta en un expediente abierto al efecto. En esta etapa se materializa la edificación.
4.Se adquiere el derecho al uso de la edificación, que incorpora al
patrimonio la edificación, una vez ejecutada ésta con arreglo a la licencia y ajustada a la ordenación en vigor. Esta etapa culmina el proceso.
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- La Administración tiene potestad para regular los plazos en que los derechos han de ejercitarse bajo sanción de pérdida o reducción.
- Además, en cada fase del proceso, el valor del suelo se determina conforme a las etapas que se hayan completado, de forma que un suelo urbanizable, cuando no se ha iniciado la primera etapa se valora conforme a su valor inicial, mientras que si ese mismo terreno ha cumplido la tercera, se valorará conforme al valor de mercado.
- Este sistema de valoraciones se extiende a cualquier circunstancia, no solo a las valoraciones por razones urbanísticas. La ley sigue inmersa en la desigualdad que comporta la existencia de varias clases de suelo entre los que al urbanizable no programado y al no urbanizable no se reconoce ius aedificandi alguno.
- Sin embargo, en el interior del suelo urbano se trata de alcanzar con las técnicas del la nivelación por zonas aprovechamiento tipo y las transferencias de aprovechamientos urbanísticos (TAU), entre diversas zonas y parcelas.
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- Además, en este suelo, como en el urbanizable programado, se produce la cesión en favor del municipio del 15% del aprovechamiento tipo y otros porcentajes mayores en otros casos, en cuanto los propietarios solo tienen derecho a hacer suyo el 85% del aprovechamiento urbanístico que corresponda a su parcela. - La Administración, por otro lado, ve potenciadas sus posibilidades de intervención en el mercado inmobiliario atribuyéndosele los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones que se produzcan en las áreas que a tal efecto se delimiten. Asimismo se potencian los patrimonios municipales del suelo para los que los Ayuntamientos podrán adquirir suelo no urbanizable, medida esta que sugiere la posibilidad de una inmediata operación de reclasificación de este suelo y su conversión en urbanizable. - Finalmente, las disposiciones de esta ley han de ser complementadas con las normas de las Comunidades Autónomas al amparo de la competencia que en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda les atribuye la Constitución.
Sentencia 61/1997 del
Tribunal Constitucional - El Tribunal Constitucional, en sentencia del 20 de marzo de 1997,
derogaría casi en su totalidad la ley de 1990/TR92, en concreto más de tres cuartas partes, que se destinaban a todo el derecho supletorio generado.
- Los recursos presentados por muchas Comunidades autónomas se
basaban en que la ley invadía sus competencias sobre ordenación del territorio.
- El tribunal entendió que el complejo sistema de etapas y
redistribución de beneficios y cargas entre zonas, prefiguraba un modelo urbanístico que dejaba sin margen de diferenciación a las administraciones autonómicas. Únicamente reconocía competencias al Estado para determinar los derechos y deberes básicos, sin entrar a detallar las técnicas urbanísticas.
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Sentencia 61/1997 del
Tribunal Constitucional
- Por lo tanto el Estado español infringía la Constitución Española ignorando el "Artículo 148.3: Competencias de las Comunidades Autónomas, Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda" de la Constitución Española de 1978, generando un monopolio absoluto sobre el suelo, e impidiendo que el resto de interesados en suelo "futuros compradores" puedan llegar algún día a comprar suelo.
- Impedía a las administraciones publicas generar nuevas instalaciones para
su desarrollo, hospitales, colegios, instituciones, delegaciones de los ayuntamientos.
- Después de la anulación de la legislación anterior el gobierno no tiene mas
remedio que general nuevas leyes para establecer un proceso natural de adquisición de suelo, sin más demora establece nuevas normativas más neutrales.
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Sentencia 61/1997 del
Tribunal Constitucional - El TC deja vigente el TR de la LS de 1976 y sus reglamentos. Sin embargo,
no se originan derechos indemnizatorios por la aplicación de la LS de 1990 y el TRLS de 1992.
- Dejaba por jurídicamente sentado de manera explicita que el Estado había dejado de legislar en materia urbanística y que las CCAA en ejercicio de sus competencias constitucionales habían ejercido su derecho de legislar de manera supletoria. Se parte por tanto de la premisa que a partir de entonces el Estado legislará de manera “básica”, sentando solo la filosofía de la Ley del Suelo, y las CCAA desarrollaran esa filosofía mediante leyes regionales.
- En algunas CCAA como la Comunidad Valencia se mantendrá la ley del suelo ya aprobada (LRAU 1994) como legislación supletoria, en otras como Andalucía se asume el TRLS92 como derecho supletorio de la ley del suelo, pero la mayor parte de Comunidades Autónomas esperan a la elaboración de una nueva ley del suelo estatal por imperativo legal de cara a generar derecho supletorio en sus autonomías mediante leyes regionales del suelo.
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LAS LEYES DEL SUELO DE
1998 Y DE 2007
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- La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones fue
promovida por el gobierno de José María Aznar y aprobada el 13 de abril. Venía
a llenar el vacío legal dejado por la otra sentencia derogatoria y estaría vigente
hasta el 1 de julio de 2007.
- Objetivo básico: flexibilizar el régimen legal para “evitar la escasez de suelo”.
Parte de la hipótesis de que el mercado especulativo que generaba la carestía en
el precio de la vivienda viene dado por la dificultad en poner suelo con capacidad
para ser urbanizado en el mercado. En este sentido la flexibilización de los
procesos implicaría una mayor oferta y por tanto unos precios más bajos.
- Especial cuidado del legislador en no extralimitarse en sus títulos
competenciales. Aun así persiste algún recurso de CCAA, que en 2001, tras
nueva sentencia del TC, obliga a modificar y refundir alguna parte del articulado,
siendo sin embargo ésta minima en esta ocasión.
Ley del Suelo de 1998
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En relación con los principios generales:
- El contenido del derecho de propiedad viene definido, fundamentalmente, por el
planeamiento, en función de la clasificación del suelo y en el marco de lo
establecido por la ley.
- La comunidad tiene derecho a participar en las plusvalías que genere la
acción urbanística de los entes públicos. Para adaptar el contenido de la ley
estatal a la doctrina contenida en la STC 61/1997, según la cual el
establecimiento de un porcentaje fijo afecta a las competencias autonómicas, los
artículos 14 y 18 de la Ley 6/1998 considera que el porcentaje de
aprovechamiento que han de ceder los propietarios de suelo urbano no
consolidado por la urbanización y de suelo urbanizable será como máximo el 10
%, de modo que el aprovechamiento correspondiente a dichos propietarios es un
mínimo del 90 %. Así la legislación autonómica puede actuar sobre esa franja del
0-10 % de cesión o del 90-100 % de atribución al propietario
Ley del Suelo de 1998
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En relación con los principios generales:
-Equidistribución entre los propietarios de los beneficios y cargas derivados
del planeamiento.
-Las leyes garantizaran en todo caso el reparto de los beneficios y cargas
derivados del planeamiento, entre todos los propietarios afectados por cada
actuación urbanística, en proporción a sus aportaciones.
- Derecho a la información y participación pública en la actividad de
planeamiento y de gestión.
Ley del Suelo de 1998
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En relación con la clasificación del suelo:
- Clasificación tripartita del suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable.
-Carácter “residual” del suelo urbanizable: la Ley 6/1998 clasifica como
suelo urbanizable a todo aquél que no resulte incluido en las categorías de
urbano o no urbanizable.
- El carácter “quasi-reglado” del suelo no urbanizable. Supuestos claros.
- Si no hay planeamiento el suelo es no urbanizable.
Ley del Suelo de 1998
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En relación con los derechos y deberes de los propietarios:
- Régimen jurídico asociado a la clasificación y, en algunos supuestos,
sobre todo, a la categorización del suelo.
- El principio de la “lotería” en el s.U.C.U. En el s.U.N.C.U. y en el suelo
urbanizable, mientras no estén ordenados, no caben más que los usos y obras
provisionales, para no condicionar el desarrollo de los mismos.
- Los propietarios tienen el deber de uso, conservación y rehabilitación de
los terrenos y construcciones.
- La transmisión de las fincas no modifica la situación de su titular respecto
de los deberes establecidos por la legislación o el planeamiento en relación
con ellas (subrogación de los nuevos titulares y garantías públicas de dicha
subrogación).
Ley del Suelo de 1998
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En relación con las valoraciones:
- Valoración en función de valores de mercado, prescindiendo de “complejas
fórmulas”.
a) El suelo rústico se valora por la capitalización de sus rendimiento
actual o potencial.
b) El suelo urbanizable se valora por el método residual dinámico, que
consiste en valorarlo deduciéndolo del valor de sus aprovechamiento
actualizado en la zona en la que esta se ubica.
- Deducción de la valoración de los gastos de urbanización pendientes.
Ley del Suelo de 1998
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En relación con la expropiación:
- La aprobación del planeamiento y la delimitación de ámbitos de gestión
para su desarrollo por expropiación implica la declaración de utilidad pública
de las obras y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios.
- Posibilidad de expropiación por incumplimiento de la función social de la
propiedad.
- Derecho de reversión en los supuestos previstos en la ley.
Ley del Suelo de 1998
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Fuente: Mena, 2010
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Fuente: Mena. 2010
Ley del Suelo de 2007
- Con la vuelta del gobierno socialista en 2007, se vuelve a derogar la ley del suelo anterior que venía lastrada por críticas de ámbito fundamentalmente ideológico.
- En concreto, la crítica fundamental residía en el hecho de que la conjunción de la
filosofía de la ley de 1998 de generar una importante bolsa de suelo urbanizable de cara a poner una mayor cantidad de suelo en el mercado junto a los años de crecimiento económico y facilidad de acceso al crédito financiero habían provocado un mercado especulativo del suelo aún mayor que el que se quería evitar.
- En efecto, el objetivo inicial de la ley del 98 de hacer caer el precio de la vivienda y
evitar usos especulativos del suelo urbanizable poniendo en juego una mayor cantidad de suelo no había cumplido su objetivo. El precio de la vivienda, convertida ésta en un activo de inversión venía creciendo cada año muy por encima del IPC.
- De igual manera, la mayor flexibilidad en el ámbito del planeamiento no había
evitado los usos especulativos, produciéndose inclusos casos de corrupción debido al creciente poder de decisión discrecional de la administración local en la clasificación del suelo y sus repercusiones económicas.
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- El Estado, en ejercicio de sus competencias, aprobó la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, la cual entró en vigor el 1 de julio de 2007, y es de aplicación directa a toda España a día de hoy regulando únicamente las competencias básicas sobre las cuales el Estado mantiene la tutela. Hay que recordar que, manteniendo la doctrina que impone el TC desde 1997, esta ley sin embargo sólo sienta la base de la filosofía de actuación, pero son las CCAA quienes desarrollan esta filosofía.
La ley plantea novedades en tres aspectos fundamentales: 1. Derechos de los ciudadanos en relación con el suelo y la Vivienda 2. Régimen del suelo 3. Valoración del suelo a efectos de expropiación Al margen además de otras pequeñas medidas contra la corrupción, modificando la Ley de Bases de Régimen Local.
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I. -DERECHOS DE LOS CIUDADANOS EN RELACIÓN CON EL SUELO Y LA VIVIENDA - El derecho más significativo en relación a esta ley es el de acceso a la vivienda. La LS no se limita a reconocer que los ciudadanos tienen derecho a una vivienda sino que ésta ha de ser digna tal como establece 47 de la Constitución Española. - Además, con el fin de que este derecho pueda ser alcanzado por los ciudadanos, el artículo 10 de la LS prevé que las Administraciones públicas, con competencia en la materia, reserven un 30% de la edificabilidad residencial a un régimen de protección pública. - Otro derecho de especial relevancia es el derecho a la información, que se concreta de forma muy especial en el acceso de los ciudadanos a todos los documentos relacionados con la ordenación urbanística y ambiental. Con el fin de ejercer estos derechos los ciudadanos están facultados para obtener copias y certificaciones de los documentos referidos a estas materias así como a ser informado por escrito por la Administración del régimen urbanístico de las fincas.
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II. – RÉGIMEN DEL SUELO - Una de las novedades más significativas de esta Ley es que fija un nuevo régimen de suelo, a efectos únicamente de aplicación de sus disposiciones. Esta clasificación de suelo es independiente y compatible con la que otorguen al mismo suelo las figuras de ordenación urbanística, en desarrollo de las legislaciones dictadas por las Comunidades Autónomas, en el ejercicio de sus competencias. - Así la LS considera el suelo en dos situaciones básicas. Estas "situaciones básicas" son el suelo rural y el suelo urbanizado. - Es suelo rural aquel que está preservado por el ordenamiento de la transformación en suelo urbanizado todo aquel que está destinado por los instrumentos de ordenación a situación de suelo urbanizado hasta que finalice la correspondiente actuación de urbanización. - Por su parte el suelo urbanizado es el que está integrado de forma real y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
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- El suelo rural se ha de utilizar de conformidad con su naturaleza y se tendrá que destinar al uso agrícola, ganadero, forestal o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales. Los propietarios del suelo rural han de mantener los terrenos y la masa vegetal en condiciones de evitar riesgos. - Con respecto a los propietarios del suelo urbanizado, que tengan atribuida edificabilidad tienen el deber de edificar en los plazos previstos. El incumplimiento del deber de edificación o rehabilitación previstos en la LS habilitará para la expropiación por incumplimiento social de la propiedad o se podrá aplicar el régimen de venta o sustitución forzosa. - Además, la LS reconoce la existencia de un suelo en proceso de transformación en suelo urbanizado. Los propietarios de este suelo tienen derechos y deberes derivados del cumplimiento de las obligaciones que señala la LS que son básicamente la de entregar a la Administración competente los suelos de cesión obligatoria, y costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente.
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III. – VALORACIÓN DEL SUELO A EFECTOS DE EXPROPIACIÓN - La LS fija unos nuevos criterios de valoración del suelo, las instalaciones y las construcciones en función de las circunstancias que motiven su valoración, de su situación como rural o urbanizado y del grado de cumplimiento de los deberes del suelo en transformación. Los criterios mas novedosos son los referidos a la valoración de los suelos objeto de expropiación. - Así el suelo rural que se expropie se valorará mediante la capitalización de la renta anual real o potencial -la que sea superior - de la explotación según su estado en el momento al que se tenga que entender referida la valoración. - Por su parte, el suelo urbanizado se valorará de conformidad con el método residual estático, en función del aprovechamiento de la finca o la media del aprovechamiento de las fincas vecinas en el caso que la finca no tenga atribuida edificabilidad. - Y por lo que se refiere al suelo en transformación se valorará como suelo rural, pero tendrá, además, derecho a determinadas indemnizaciones según el estadio de transformación que haya alcanzado.
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BIBLIOGRAFIA E IMAGENES
V.V.A.A. Historia del urbanismo. Proyectos y recursos compositivos.
Editorial Universidad Politécnica de Valencia. 2006.
Fernando de Terán, “Historia del urbanismo en España III. Siglos XIX y
XX”, Madrid, Cátedra, 1999.
Blasco C., Martínez F., Alonso M. (2008). Urbanística I. Proyectos y
recursos compositivos. Universidad Politécnica de Valencia.
Inés Sánchez de Madariaga, “Introducción al Urbanismo: conceptos y
métodos de la planificación urbana”, Madrid, Alianza Editorial, 1999.