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*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

Twitter: @HRRATINGS

BIM Programa de CEBURS Bancarios de CP

Banco Inmobiliario Mexicano

HR3

Instituciones Financieras

19 de diciembre de 2018

Calificación Programa de CEBURS de CP HR3 Perspectiva Estable Contactos César Argüelles Analista [email protected]

Angel García Subdirector de Instituciones Financieras / ABS [email protected]

Fernando Sandoval Director Ejecutivo de Instituciones Financieras / ABS [email protected]

Definición La calificación de corto plazo (CP) que determinó HR Ratings para el Programa de CEBURS Bancarios de Corto Plazo por un monto de P$500.0m de Banco Inmobiliario Mexicano y a la emisión vigente a su amparo es HR3. La calificación asignada, significa que, el emisor o emisión ofrece moderada capacidad para el pago oportuno de obligaciones de deuda de corto plazo y mantienen mayor riesgo crediticio comparado con instrumentos de mayor calificación crediticia

HR Ratings ratificó la calificación de CP de HR3 para el Programa de CEBURS Bancarios de CP por un monto de P$500.0m de Banco Inmobiliario Mexicano. La ratificación de la calificación del Programa de CEBURS Bancarios de CP1 por un monto de P$500.0 millones (m) se basa en la ratificación de la calificación de contraparte de corto plazo de Banco Inmobiliario Mexicano2, la cual se ratificó en HR3 en la revisión inicial el pasado 19 de diciembre de 2018 y puede ser consultada con mayor detalle en la página web www.hrratings.com. La ratificación de la calificación para BIM y para su Programa de CEBURS de CP, se basa en la moderada posición financiera del Banco durante los últimos doce meses (12m). BIM ha mostrado un crecimiento de cartera año con año, sin embargo, este volumen no ha sido suficiente para poder hacer frente a los gastos administrativos, por lo que se han mantenido los resultados negativos antes de impuestos. A su vez, el cambio en la metodología de calificación de cartera hipotecaria llevó a una mayor generación de reservas durante el 2018, lo que impactó negativamente los resultados netos, presionando la rentabilidad. Asimismo, los accionistas llevaron a cabo una aportación por P$19.0m como conclusión al programa de capitalización, lo que demuestra el compromiso de los accionistas con BIM. Por otra parte, el Banco sigue mejorando la calidad del portafolio gracias a la continua amortización de la cartera hipotecaria, la cual tiene los mayores niveles de morosidad. El Programa de CEBURS Bancarios de CP fue autorizado por un monto de P$500.0m a un plazo de cinco años a partir de la fecha de autorización de la CNBV3 el 23 de junio de 2017 plazo durante el cual se podrán llevar a cabo diversas emisiones sin que el monto total de las emisiones vigentes supere las características autorizadas. Las características del Programa de CEBURS Bancarios de CP se detallan a continuación:

Al 19 de diciembre del 2018, Banco Inmobiliario Mexicano cuenta con una emisión vigente quirografaria de corto plazo por un monto de P$70.0m y una tasa de interés promedio de TIIE a 28 días más una sobretasa de 2.75%. Con ello, el Programa cuenta con un monto disponible de P$430.0m para llevar a cabo nuevas emisiones.

1 Programa de Certificados Bursátiles Bancarios de Corto Plazo por un monto de P$500.0m (el Programa de CEBURS Bancarios

de CP). 2 Banco Inmobiliario Mexicano S.A., Institución de Banca Múltiple (BIM y/o el Banco). 3 Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).

http://www.hrratings.com/

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BIM Programa de CEBURS Bancario de CP


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Perfil de Emisor La historia de Banco Inmobiliario Mexicano data desde 2001, año en que Hipotecaria Casa Mexicana4 se constituyó como respuesta a las políticas gubernamentales de apoyo al sector de vivienda. Posteriormente, en el 2005, BIM recibe la participación de nuevos inversionistas encabezados por AIC5, fondo privado de inversión. En 2007, en cumplimiento a la ley, se convirtió en Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad No Regulada. Con fecha de 10 de diciembre de 2010, Hipotecaria Casa Mexicana firmó

un contrato con Apoyo Integral Inmobiliario6, el cual establece que esta última adquiera

la totalidad de las acciones de Hipotecaria Casa Mexicana. Es por ello que el 27 de septiembre de 2011, en Asambleas Generales Extraordinarias de Accionistas de Apoyo Integral Inmobiliario en conjunto con Hipotecaria Casa Mexicana, se determinó la fusión de ambas sociedades, extinguiéndose la primera mencionada como sociedad fusionada y subsistiendo la última como sociedad fusionante. El 8 de febrero de 2013, de

conformidad con la autorización otorgada por la CNBV7, se aprueba mediante Asamblea

Extraordinaria la transformación de Hipotecaria Casa Mexicana a Banco Inmobiliario Mexicano con la modificación de régimen legal jurídico a Sociedad Anónima, Institución de Banca Múltiple. Es así que el 1 de octubre de 2013 comenzaron las operaciones como institución bancaria. Banco Inmobiliario Mexicano cuenta con 379 empleados, una sucursal bancaria y 19 oficinas distribuidas en 7 divisiones regionales, siendo éstas: noroeste, noreste, occidente, bajío, centro, oriente y sureste del país; asimismo, tiene una sucursal bancaria en la capital del país.

Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:

4 Hipotecaria Casa Mexicana, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R. (Hipotecaria Casa Mexicana). 5 Advent International Corportation (AIC). 6 Apoyo Integral Inmobiliario, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R. (Apoyo Integral Inmobiliario). 7 Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV)

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Moderados indicadores de solvencia al 3T18 con un índice de capitalización de 13.1%, una razón de apalancamiento de 5.4x y una cartera vigente a deuda neta de 1.1x (vs. 13.4%, 5.4x y 1.0x al 3T17). Cabe mencionar que durante 2017 y 2018 se llevaron a cabo aportaciones de capital por P$80.0m y P$19.0m respectivamente para concluir con el programa de capitalizaciones.

Mejoras en la calidad de la cartera al cerrar con un índice de morosidad en niveles de 4.5% y un índice de morosidad ajustado en niveles de 5.4% al cierre del 3T18 (vs. 5.2% y 6.4% al 3T17). Gracias a la continua amortización de la cartera hipotecaria y a los esfuerzos de recuperación de la misma, la cual representa los mayores niveles de morosidad del portafolio vencido, y a la continua colocación de créditos comerciales, el Banco ha logrado mejorar sus niveles de morosidad.

Presiones en los niveles de rentabilidad al ubicar el ROA y ROE Promedio en niveles de 0.1% y 0.5% al cierre del 3T18 (vs. 0.4% y 2.4% al cierre del 3T17). Durante el 9M18, se tuvieron resultados netos negativos de -P$2.0m por el incremento en la generación de estimaciones preventivas por el cambio en la metodología de calificación de cartera hipotecaria.

Adecuada concentración de los principales diez clientes al representar el 9.9% de la cartera total y 0.5x el capital contable (vs. 6.1% y 0.2x al 3T17). El incremento en la concentración fue consecuencia de que al 3T17 la concentración se vio beneficiada por un efecto de prepago de uno de los principales clientes, sin embargo, esta se mantiene en niveles adecuados.

Mejora en la utilización de herramientas de fondeo por parte del Banco, al cerrar con un incremento del 30.2% en la captación tradicional y disminuyendo al saldo de los préstamos bancarios, los cuales mostraban alta dependencia a una sola institución, al cerrar en niveles de P$1,826.9m a septiembre de 2018 (vs. P$2,279.5m a septiembre del 2017). El constante incremento de la captación ha logrado contener el costo de fondeo, logrando mejoras en el spread de tasas.

Situación Financiera Al analizar la evolución de la situación financiera del Banco en los últimos doce meses, así como en los resultados observados y los esperados por HR Ratings bajo un escenario base, se observa que la cartera de crédito total mostró un incremento del 10.0% en comparación con los resultados observados al cierre de septiembre del 2017. De esta forma, se observa que la cartera de crédito total tuvo un incremento del 10.0% en comparación con los resultados observados al cierre de septiembre del 2017, ascendiendo a un monto de P$5,297m (vs. P$4,815m a septiembre del 2017). En este sentido, el crecimiento observado en la cartera de crédito se dio principalmente por el incremento en la colocación de créditos comerciales, representando el 89.0%, mientras que los créditos hipotecarios equivalen a 10.9% y los de consumo a 0.1% siendo una tendencia a la baja (vs. 86.1%, 13.8% y 0.1% al 3T17). En cuanto a la calidad de la cartera, el Banco ha podido seguir disminuyendo el saldo por medio de la estrategia de recuperar el portafolio de vivienda. A su vez, el aumento en la colocación de créditos comerciales ha llevado a disminuir el indicador, al cierre del 3T18, del índice de morosidad y del índice de morosidad ajustado, que se ubican en niveles de 4.5% y 5.4% respectivamente (vs. 5.2% y 6.4% al 3T17). Por su parte, el efecto observado en la disminución del índice de morosidad ajustado se debe principalmente a que el Banco incurrió en un menor monto de castigos en los últimos 12 meses, en donde al cierre de septiembre del 2018, estos ascienden a un monto de P$51.0m, mientras que al cierre de septiembre de observaba un monto de P$60.0m, lo que consideramos un rasgo positivo. Derivado del incremento en las tasas de colocación por el cambio en la mezcla de productos, el margen financiero de la Empresa mostró un incremento de 21.5% contra el análisis anterior, derivado de que el spread de tasas pasó de 3.5% a 3.9% del 3T17 al 3T18. En este sentido, el margen financiero del Banco al cierre de septiembre del 2018 ascendió a un monto de P$209.0m (vs. P$172.0m a septiembre del 2017). Asimismo, el aumento de activos productivos, debido a la mayor colocación de cartera de créditos comerciales, impulsó la generación de ingresos por intereses.

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A raíz de las modificaciones en las disposiciones llevadas a cabo por la CNBV, el Banco adopto el nuevo cálculo de la metodología para la clasificación de cartera de crédito hipotecaria, la cual menciona que se deberá de reservar el 100.0% de las reservas. En este sentido, se observa un incremento importante en la generación de estimaciones preventivas 12m del Banco, las cuales ascienden a un monto de P$87.0m (vs. P$40.0m en septiembre del 2017 y P$44.5m en un escenario base), resultando en un incremento para el índice de cobertura ubicándose en niveles de 0.8x a comparación de los 0.6x observados al 3T17 y esperados en un escenario base. Este incremento impactó directamente en la generación de resultados netos del Banco, las cuales al cierre de septiembre del 2018 se ubicaron en niveles de P$5.0m (vs. P$21.0m a septiembre del 2017 y P$14.9m en un escenario base). De esta forma, el MIN Ajustado se presionó durante los últimos doce meses al ubicarse en niveles de 3.3% al 3T18 (vs. 3.6% al 3T17). Por su parte, los gastos de administración del banco mostraron un incremento importante de 19.5% con respecto al cierre del año anterior. Este efecto se dio principalmente por el crecimiento en las operaciones, así como los cambios estructurales llevados a cabo en los últimos doce meses. En este sentido, los gastos de administración 12m al cierre de septiembre del 2018 se ubicaron en niveles de P$466.0m (vs. P$390.0m a septiembre del 2017 y P$395.0m en un escenario base). A pesar del incremento observado, los indicadores de eficiencia mostraron mejoras por el crecimiento en mayor proporción de los activos productivos y los ingresos por intereses. De esta forma, al cierre del 3T18, el índice de eficiencia e índice de eficiencia operativa se ubicaron en niveles de 84.4% y 7.7% respectivamente (vs. 94.0% y 6.8% al 3T17 y 86.1% y 6.9% en un escenario base). En línea con lo mencionado en el párrafo anterior, los niveles de rentabilidad mostraron presiones importantes al ubicar el ROA Promedio y ROE Promedio en niveles de 0.1% y 0.5% respectivamente al cierre del 3T18 (vs. 0.4% y 2.4% al 3T17 y 0.3% y 1.5% en un escenario base). Este efecto se dio principalmente por las presiones observadas en la generación de resultados netos del Banco las cuales se vieron limitadas por las modificaciones en los cálculos de estimaciones preventivas para riesgos crediticios. En cuanto a la posición de solvencia del Banco, se observa que el índice de capitalización cerró ligeramente por debajo del año pasado, ubicándose en niveles de 13.1% (vs. 13.4% al 3T17 y 14.3% en un escenario base). Este efecto se debió principalmente a la disminución en la generación de resultados netos, así como el acelerado crecimiento de los activos productivos, a pesar de las inyecciones de capital llevadas a cabo en los últimos doce meses por un monto de P$80.0m en 2017 y P$19.0m en 2018, y por el continuo crecimiento de los activos sujetos a riesgo. Por su parte, la razón de apalancamiento se mantuvo en los mismos niveles a los observados y por encima de lo esperado en un escenario base, al ubicarse en niveles de 5.4x. Finalmente, la razón de cartera vigente a deuda neta se mantuvo en niveles similares, al ubicarse en 1.1x al 3T18 (vs. 1.0x al 3T17 y en un escenario base). HR Ratings considera que los niveles de solvencia se mantienen en niveles moderados.

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ANEXOS – Escenario Base

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ANEXOS – Escenario Estrés

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Glosario Brecha Ponderada A/P. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada

periodo / Suma ponderada del monto de pasivos para cada periodo. Brecha Ponderada a Capital. Suma ponderada del diferencial entre activos y pasivos para cada periodo / Capital contable al cierre del periodo evaluado. Cartera Total. Cartera de Crédito Vigente + Cartera de Crédito Vencida. Cartera Vigente a Deuda Neta. Cartera Vigente / (Pasivos con Costo – Inversiones en Valores – Disponibilidades). Flujo Libre de Efectivo. Resultado Neto + Estimaciones Preventivas para Riesgos Crediticios – Castigo + Depreciación y Amortización + Cambio en Cuentas por Cobrar + Cambio en Cuentas por Pagar Índice de Capitalización. Capital Mayoritario / Activos sujetos a Riesgo Totales. Índice de Cobertura. Estimaciones Preventivas para Riesgo Crediticos / Cartera Vencida. Índice de Eficiencia. Gastos de Administración 12m / Ingresos Totales de la Operación 12m. Índice de Eficiencia Operativa. Gastos de Administración 12m / Activos Totales Prom. 12m. Índice de Morosidad. Cartera Vencida / Cartera Total. Índice de Morosidad Ajustado. (Cartera Vencida + Castigos 12m) / (Cartera Total + Castigos 12m). MIN Ajustado. (Margen Financiero Ajustado por Riesgos Crediticios 12m / Activos Productivos Prom. 12m). Pasivos con Costo. Préstamos Bancarios + Préstamos Bursátiles. Razón de Apalancamiento. Pasivo Total Prom. 12m / Capital Contable Prom. 12m. Razón de Apalancamiento Ajustada. (Pasivo Total Prom. 12m – Emisiones Estructuradas Prom. 12m) / Capital Contable Prom. 12m. ROA Promedio. Utilidad Neta Consolidada 12m / Activos Totales Prom. 12m. ROE Promedio. Utilidad Neta Consolidada 12m / Capital Contable Prom. 12m. Spread de Tasas. Tasa Activa – Tasa Pasiva. Tasa Activa. Ingresos por Intereses 12m / Activos Productivos Totales Prom. 12m. Tasa Pasiva. Gastos por Intereses 12m / Pasivos Con Costo Prom. 12m.

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HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845


Finanzas Públicas / Infraestructura Instituciones Financieras / ABS

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546


Roberto Ballinez +52 55 1500 3143

[email protected] Deuda Corporativa / ABS

Metodologías

José Luis Cano +52 55 1500 0763 Alfonso Sales +52 55 1500 3140


Regulación

Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Rafael Colado +52 55 1500 3817


Negocios

Dirección de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

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México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior HR3

Fecha de última acción de calificación 7 de diciembre de 2017

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

4T10 – 3T18

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información financiera trimestral interna y anual dictaminada por KPMG proporcionada por el Banco.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para Bancos (México), Mayo 2009 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx



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