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BOLSA DE COMERCIO DE SAN JUAN S.A. 2017
BOLSA DE COMERCIO D E S A N J U A N S. A.
MEMORIA TECNICA
INMUEBLE CALLE GRAL. ACHA N°351 (S)
DEPARTAMENTO CAPITAL
MEMORIA DE LOCALIZACION ANALISIS FISICO
ANALISIS COMERCIAL CONCLUSIONES Y VALOR
BOLSA DE COMERCIO D E S A N J U A N S.A.
BOLSA DE COMERCIO DE SAN JUAN S.A. 2017
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MEMORIA DE LOCALIZACION
TITULAR DEL INMUEBLE
EDIFICIO ORO
USUARIO DEL INMUEBLE
EDIFICIO ORO
SU UBICACION
La propiedad se ubica sobre Calle Gral. Acha N°351 (s).
Entre Calles Santa Fe y Mitre
Código Postal 5400
Departamento Capital
Provincia San Juan
País Argentina
SU ENTORNO
La propiedad se sitúa en un área definida como microcentro capitalino donde se
concentran la mayor cantidad de comercios (Bancos, Peatonal Provincial, Galerías
y Locales Comerciales) e instituciones (Catedral de San Juan, Edificios
Gubernamentales e Instituciones). • Uso Comercial
• Zonificación Microcentro Capitalino
• Autoridad de Contralor Dirección de Geodesia y Catastro
• FOS 100%
• FOT 2,5
• Servicios Públicos
• Red Agua Si
• Red Cloaca Si
• Red Eléctrica Si
• Red Gas Si
• Red Teléfono Si
• Conectividad Si
• Alumbrado Público Si
• Acera Baldosas
• Calzada Asfalto
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MEDIOS DE COMUNICACION
La propiedad se ubica en un sector denominado microcentro donde todo el
transporte público tiene parada; considerando como trasporte público tanto a las
empresas de colectivos, taxis y remís. Es de considerar que la terminal de
colectivos de corta, mediana y larga distancia se ubica dentro del sector y a 14
cuadras de la propiedad en análisis.
FLUJOS DE CIRCULACION
Los principales flujos de
circulación peatonal se producen
desde y hacia la Plaza 25 de Mayo
y Peatonal Rivadavia.
La Calle Gral. Acha es eje de
comunicación norte – sur
(departamentos de Capital –
Rawson) y es además un vínculo
urbano de gran jerarquía, por lo
que el tránsito vehicular es muy
elevado.
DESIGNACION DEL INMUEBLE
La propiedad está formada por un lote con una superficie según Mensura de
147,79 m2.
NOMENCLATURA CATASTRAL
La propiedad posee una Nomenclatura Catastral:
Circunscripción 01
Sección 52
Manzana 580
Parcela 250
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CLIMATOLOGIA
La cuidad de San Juan se encuentra ubicada al Oeste del territorio argentino,
centrada en la intersección del paralelo 31º latitud sur y el meridiano 69 latitud
oeste. Tiene una superficie de 92789 kilómetros cuadrados. Limita al sur con la
provincia de Mendoza, al noroeste con la provincia de La Rioja, al sureste con la
provincia de San Luis y al oeste con la República de Chile. Las dos terceras partes
de la superficie están ocupadas con cordones montañosos y entre estas cumbres se
encuentran 6 oasis, encontrándose la propiedad en el principal oasis que es el Valle
de Tulúm.
La provincia cuenta con dos caudales de superficie importantes como lo son el Río
San Juan (contenido en el dique de Ullúm) y el Río Jáchal, cuya alimentación
proviene de los deshielos cordilleranos, estos son los principales aportantes para el
sistema de riego, a lo que se suman los acuíferos subterráneos resultantes de las
filtraciones de sus cuencas.
Coordenadas geográficas 31º37’ latitud sur y
68º32’ de longitud oeste a 618,23 metros de
altura sobre el nivel del mar.
Temperatura media anual del aire
17,5º C
Temperatura máxima absoluta del aire
45º C
Suma de horas frío promedio anual
1147 hs.
Fecha media de primera helada 25/05
Fecha media de última helada 01/09
Periodo medio libre de heladas 262 días
Humedad relativa del aire media anual 53%
Heliofania efectiva media anual 8,5 hs.
Horas solares año 3259 hs.
Precipitación media anual 96,3 mm
(documentación extraída de Caracterización Climática del Valle de Tulum, Lic. Sonia Silva – INTA POCITO)
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UBICACIÓN DE LA PROPIEDAD
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CALLE GRAL. ACHA
AV. JOSE I. DE LA ROSA
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ANALISIS FISICO
DESTINO DEL INMUEBLE
El inmueble está formado por una Planta Baja y Subsuelo con: salón comercial,
oficinas, depósitos y dependencias, destinados a la atención del público; un Primer
Piso destinado a oficinas y dependencias (dividido en dos departamentos); un
Segundo Piso destinado a dos departamentos y un Tercer Piso como dependencias
del Segundo Piso (lavadero, etc).
SUPERFICIES
Superficie Terreno 147,79 m2
Superficie Edificada 545,16 m2
Edificación distribuida en 5 niveles a saber:
Subsuelo, Planta Baja, Primer Piso, Segundo
Piso y Tercer Piso.
ANTIGUEDAD
El inmueble con edificaciones desde el 1952, posee sucesivas actualizaciones hasta
la década del 1980, considerando como últimas las realizadas durante el período
del 2005.
ESTADO DE CONSERVACION
La propiedad en análisis posee un estado
general medio, donde sería aconsejable
renovar las instalaciones y las
terminaciones.
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DESCRIPCION DEL INMUEBLE
DESCRIPCION EXTERIOR DEL INMUEBLE
La edificación se desarrolla en 5 niveles, los cuales tienen su impronta sobre la
línea municipal. La propiedad posee su ingreso desde la Calle Gral. Acha.
Desde un punto de vista constructivo las terminaciones exteriores han sido
realizadas con revoques gruesos y finos, con detalles generados a partir de
molduras, pintados al látex y al aceite. Las carpinterías son en general de madera
con paños vidriados.
DESCRIPCION FISICA DEL INMUEBLE
La edificación se desarrolla en 5 niveles, constituida por los siguientes materiales:
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EDIFICACION FORMADA POR
ESTRUCTURA de hormigón armado
TECHOS de hormigón armado
MAMPOSTERIAS de ladrillo, ladrillón, hormigón armado y tabiques tipo durlok
PISOS cerámicos, graníticos, de madera y de cemento alisado
REVESTIMIENTOS cerámicos y de azulejos
REVOQUES a la cal y al yeso
CARPINTERIAS en metal con paños vidriados y de madera
PINTURAS al látex, al aceite y esmaltes sintéticos.
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DETALLE DE VALORES
Superficie de Terreno Valor por m2 Valor Total
147,79 m2
Superficie Edificada Valor por m2 Valor Total
Planta Baja
137,79 m2
Resto de las Plantas
407,37 m2
Valor de Terreno + Valor de Edificio = Valor Total
Valor de Venta
Valor Dólar
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ANALISIS COMERCIAL
La propiedad analizada posee como aspectos relevantes:
ASPECTOS RELEVANTES
• La propiedad se ubica en un sector denominado Microcentro
Capitalino, donde las propiedades alcanzan las mayores
cotizaciones.
• Dentro del sector la propiedad se ubica a 50 metros de la Plaza
25 de Mayo, centro natural de concentración de las instituciones
religiosas, gubernamentales, comercios, etc.
• La población del sector es media alta, con puntos de clase alta.
• La propiedad se ubica dentro de la provincia en un punto
estratégico, que posibilita su acceso desde distintos puntos de la
provincias a través de los principales medios de transporte.
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CONCLUSIONES
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Como conclusión podemos resaltar que el inmueble
analizado gracias a su buena ubicación, su edificación
y su superficie edificada, posee muy buenas
condiciones de venta y alquiler; dejando como
salvedad el hecho de que su superficie edificada limita
la comercialización a una franja reducida de
potenciales clientes.
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VALOR
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La Comercialización del inmueble analizado, ubicado en Calle Gral. Acha N°351(s)
posee un valor validado por los siguientes análisis, a saber:
• Valor de reposición a nuevo
• Depreciación acumulada
• Vida útil remanente
• Estado de conservación
• Grado de obsolescencia
• Mercado asignable
• Obsolescencia funcional
• Validaciones de mercado
De la aplicación de estas formulas y considerando que el inmueble en alquiler se
encuentra actualmente en uso, el precio al que arribamos como valor comercial de
alquiler, se estima, en el orden de:
$9.444.000,00.- (nueve millones cuatrocientos cuarenta y cuatro mil pesos )
SAN JUAN 7 DE ABRIL DEL 2017
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