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.

...........-.......

.":-: "\. ;

-- ------

- .-

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GENÉRICO DEL INDAABlN:SeCVENCIAL..DEL INDAABIN:

A-20144

07-08-3374

Justipreciación de Rentas del Inmueble ubicado en Av.Insurgentes Sur, nClmero 421, Colonia Hipódromo Condesa,Cuauhtemoc, C. P. 06111, MéxIco,D.F.

soucrrANTE: INSTnUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGiAE HISTORIA

Calle:

NOn!ero:

Colonia:

DeIegacI6n:

Código Postal:

Entidad Federativa:

;,

.Av. Insurgentes Sur

421 f"

Hipódromo Con(Iesa

Cuauhtemoc

06111

México,D.f. . .

.. -H {..!;) , ;::.H' T H ~i ¡" ¡H Ii i ,; í 11 1\H1n T! {'\rt)i= ¡di U

ti~fOHltlnn szn VAllifIO¡..)ji IfUl1GM :fARifi

.SECUENCIAL NÚM:

GENÉRICO NUM:07-08-3374

A-20144I

I..

TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES.

\

- ..-..............-..Calle: '. .Número: . .I ..

¡Colonia:

I Delegación:. ) !Código Postal:

. IEntidad Federativa:I . .

¡Fecha de la justipreciaciónde rentas:I

ICONCLUSIÓ.NDE LA JUSTIPRECIACIÓN DE RENTAS:

¡El MONTODE LA RENTA MENSUAl NO INc;LUYE IVA. .i

! --...---..-......I

;

f"'.>.:;:,

(~{Ú~> ,-_._.__-.

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I

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07102

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._~~ ~.: ,._~..+_,__ J" '--: :. ! ~ ; : ._. .~-; ,.,.. ."-- .. "... .......-..

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j

Av. Insurgentes Sur421 .

Hipódromo Condesa

Cuauhtemoc !'l.!'"06111

México. D.F..1

28 de Noviembre de 2008,iI

$2,367,020.00 I~'"

~ Página 1'.:.,..;' f.:: ~'íf) í:-'~k':;h'¡:'h.l' h~.t1otQ Ot:..f(!>it(>o""

.. t.tl;'.",:-;",~!;of.

-- --

It.') <" NfN IEtUI

BDE- "¡nnq

Fecha de clasificación: d:,< " .Ji~ ,NI. n.., <.'J! ,Unidad Admini$lr.Jtiva:

Reservada: . De la'página 1a la 2 Y trabajo valuatorio.periodode reserva: 4 años. . .

Fundamento lEigaI: Artículo 14, fracción VI de la lFTAIPG.

Ampliación del periodo de reseIV3:Confidenclat XXX

FundamentoLegal:,-- '\ XXXRúbrica: .Fecha de

Desclasificó:

SI!C'RE.T"Ii;1l OE c~!i;"l;NCIO~ pÚal.l<:A

'GENt=RICO DEL INDAABIN:NUMERO SECUENCIAL:

07-08-3374A-20144

DICTAMEN VALUATORlOFECHADEEMlaIÓN: México,D.F.a 28 de NoViembrede 2008

SOUCITANTE: INSTITUTONACIONALDEANTRQ~OlOGfA~I-U~TORIA .. . . - . . '. '" 00-:'.. ~;' .'. ". ')':"" ..":-: . " _

<;'."; INMUEBt.6QUE SE JUSTlPRECIA: Edificiode OfiCinas. (Edificio-A- PiSOs1 a!~!>/!=dffi<:io-B-P8 '1~~\,'~ "C';;~.'ry 2, Y.---t+i'\ " . área de bodega Y150 lugares de esIacionamlentoen sótano ~eIconocidoConjuntoAñstoS). . .

," ,'~ "

COMENT~IOS GENERALES, SUPUESTOS Y CONDICIONES L,lMITANTES

USO DEL DICTAMEN: Renta

FECHA DE VALORES: 28 de NoViembrede 2008

. .

De confonnidad cOn los Uneamientos especl'ficos para la aplicación' y seguimiento de las medidas de austeridad 'y disciplinadel gasto de la Administración Pública Federal, publicados en el Diario Oficial de la Federación el 29 de diciembre de 2006,que.cita en su numeral 21: . .

,.'

"la~ d~Pehdenáiis"y~Otida'd~;preVió'~>I~rretebtat:ión 'deIM&n*;p~iii'i~ tbntintiádónt% 100 arrendamientóS 'de~

inm4~1~~~\ofip'~ pú~'j~~~~~eránp~l$r ante ellNDMBIN la ju~fi<:a9ón a que se refiere artículo Décimo Nóve,nddel deCretode AuSteridad; cOnfOrmeal fonnatO'contenido en I~ página deinteri1~t wwW.indé!abin.gob:mx,a fin de que dichInstitutoemitala opinióncom~spondiente"'. ,

. ~.

), IAtendiendo a las disposiciones correspondientes es responsabilidad directa del promovente, celebrar el respectivocontrato de.arrendamiento~eIinmueblecitadoenelpresentedictamen. .

',.

'. - '. , ;

"', , '.,> . .".:. " 8'314'8'

. . oo, . ..

' . '.. ." ',., .,.. .". . ,. ". ." t ".. '.

. '. ~..Mo de la Educación.FfsK:a y el Deporte'!.. -' ,:- .

Av.RevoluciónNo; 642, Col.San'Pedro de losPinos,Deleg;BenitoJuárez,C.P:03800,D.E Página 1

UBICACiÓN Ciudad o Población: México, D.E.

Calle: Av.Insurgentes Sur . CódigoPostal: ()6111Número: 421 Entidad Federativa: MéxicO,D.E

Colónia: HipódromoCondesa SUPERACII:TlSRRENO: 5,202.00 . nf

Deleg. o Municipio: Cuauhtemoc ' ÁREA CONSTRUIDA: 16,077.68. m2

ÁREA RENTABLE: 14,710.92 m2

Al-". BERntA PATRICIA ~ARTí GUTIÉRRUESPECIALISTA En YAIUACIÓA InmOBlUnRIA

..I

I

SECUENCIAL NÚM:GENÉRICO NUM:

ASUNTO: SE EMITETRABAJOVALUATORIO.

__o- " ._~-- -- - ----

. 07-08-3374A-20144

.-

SOLICITANTE:INSTITUTO NACIONAL DE ANTROPOLOGIA EHISTORIA

)/

México, D.F. a 28 de Noviembre de 2008

1.- ANTECEDENTES DE LA SOLICITUD. .. .

j

Mediante~licitud de'serviciode fecha27 de octub~"2008 y oficio número CNRMS/3022108del27 de ~tubre de 2008, recibidos por'el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales eldia 6 de t40viembre de 2008, Lic.'Francisco Javier Dorantes Diaz, Coordinador Nacional, solicita la

justipreciación de rentas del inmueble que se describe a continuación:

/I1TI02 RicQ'do.C 'o no. 71. Col. GuodalupeaftA

C..,.OIOtO D ,acló. ÁlyalO Ob'''9ó.'.m.o"lco. D.r. .

..-Página2

0. IUTIIAPaT.'O'. ...'1 GUfI.nnI'HOIIUITR .. 'awlOJÓn IPII08IUIIUI

rsv.. TERRENO._ .~11UIIOSDEeM.Le,eAW ~úImMFD y0ftUf1.elÓN:PItdo~ 1II.~4IIbNft_callM.Aw. '~1Iw Sur.8C:1e1a~'~b,. _u.

eII'EIIFICIE DEL 1ERREND:

~DECONI.ftUCi&N:IUlI!AIICt[R8nMU:

TQf'QCHW\A1~MUMt!ko DI!PIII!ImS;

CARAC1EIdImcAa PANDRÁ8ICAI;

:J11HO11\conla_~.~.kOO 1\'1\con le C88t<m' di 41Av. ~SlJrTconI88C1181__ 51 ,'S01J1

la CII!88. 'J1III:4M

59.1101ft COfI..Aw.d8"~$2.1$!fI.0I.'ft"*' ftoI1Md8" C81116t~*~ '1canlitlla.1~.18

o. di'Jf&Ut

.ni

~GOjJ ~ l!SIñn.

-=s.p~. ~JiIInOI.

1~1IIIImId:Jp:nI!tcJd8db;o.

Te:mI!m~~ debm8~.0aI..

B lI!IbIra8!á CDIIftIdDpar~ . oIcIne.T ~ IIJIIaJIIII!IIdoI ti! P:B. modIin'IoI de l11idiItIrI CIIIdI4-

'51 HIbt1a,lII(I/i1Plan. 0eean<40~U f'!IIC.Wel I8!rtPO. P. .4Ii'I.o4Om7.

la "-'.~ lMIIrD.Cft06(BD!L~

DEM8lDAD tWlftllt:lOMAL:

II1E:III8MDUI!(:ON:&J~~J!Io_1'fIICCIOIIES:

NORTI

,

-,-

/11 '1-~-IJHII-

o.,. 'IH' 11.......................__.t.

-. -RRQ. BERTJIR PATRICIA mARTí GUTIÉRREI

ESPECIALISTAen YALUAClón InmOBILIARIR

SECUENCIAL NÚM:GENÉRICO NUM:

V.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE.

07-08-3374A-20144

USO ACTUAL: El ConjuntO~Aristos" esta tonnado por 3 Edificios de oficinas localizados alrededor de una plazoletaabierta en Planta Baja; estacionamiento y áreas de bodega en sótano. . .

Va a ser motivo dé la presente justipreciación:

TIPOS DE CONSTRUCCiÓN:

Edificio "A" Pisos .. al 16, Edificio "B" PB Y Piso 1. Edificio HC"Pisos 1 y 2, Y área de bodega y 150lugares de estacionamiento en sótano. ..

En virtud a que las oficinas se entregan sin acabados, se considera un solo tipo de construcción. .

(:~§REA RENTABLE:~'.:..m 14,710.92

--'"---- --- '----------.---CAUPAD y CLASIFICACiÓN:

CLASE DE EDIFICIO:

NÚMERO DE NIVELES:

Oficinas modemas de mediana calidad."A"

Torre P\. PB, 17 niveles de oficinas y azotea.

Torre B: PB, 9 niveles de oficinas.Torre C: PB y 2 niveles de oficinas.

) EDAD APROXIMADA: 30 años. VIDA ÚTILREMANENTE: 50 años con mante!1imientoadecuado

VIDATOTAL: 80 anos.

ESTADO DE CONSERVACiÓN: Bueno. En proceso de remodelación.

CALIDAD DELPROYECTO: Bueno.. En proceso de remodelación.

UNIDADES SUSCEPTIBLESDE RENTARSE:La superficie de oficinas con estacionamientos motivo del avalúo.

Vio..ELEMENTOS DELACONSTRUCCION..

a) OBRANEGRAO GRUESA:

CIMIENTOS: Se supone con pilotes, lo~a corrida de concreto armado con trabes de liga de Concreto armado.

ESTRUCTURA: Mixta, marcos rigidos de concreto annado y en algunas zonas mu~ de carga.

MUROS: De block con refuerzos de concreto annado. En área de elevadores y fachada de concreto aonado.

Losas reticulares de concreto armado en claros grandes, medianos y cortos.

Losas reticulares de concreto annadoen claros grandes, ~ianos y cortos.

Enladrilladas. e impenneabilizadas con pretiles y chaflanes.

. ¡.ó4!iiíbl'**de concreto con aplanado de mezcla.

II

.

07102J Págil}a 5

Rico,do CO/ho Ro. 71. Col. Guodolup.. In.

C... OI no D..I..,o~IÓft ÁlvolO Ob,..,ón.m~Kioo. D.r.

ENTREPISOS: !'Ir'

¡.TECHOS:

.AZOTEAS:h

BARDAS:.1.

-ARO. RERTtIA PATRIOIA mARTí GUTIÉRREZ. .

ESPEOIAlISTAEn VAIUAOlón InmOBiliARIA

SECUENCIAL NÚM:GENÉRICO NUM:

07-48-3374A-20144 ..

b) REVESTlMIENTOSy ACABADOSINTERIORES:

APLANADOS INTERIORES: En zonas de circulación,aplanado de pasta texturizada. De acuerdo a la informaciónproporcionada por el Promovente, en interiores yeso a plomo y regla termihado liso. Ennivel 1 de las torresA, B YC, sin aplanado.

APLANADOS EXTERIORES: Aplanado de mezcla terminadofino en general.

PLAFONES: En.zonas de circulación,aplanado de pasta texturizada. De acuerdo a la informaciónproporcionada por el Promovente, en interiores yeso a regla terminado líso. En nivel 1de las torreSA, B YC, sin aplanado.

LAMBRlNES: Placas de granito 6OX60cm. enbai\os generales.

En zonas de circulaci66n,placas de granito de 60x60 cm. De acuerdo ala informaciónproporcionada por el Promovente, cemento pulidoen. área de oficinas.

--- ---------

ESCALERAS: . . Rampa de concreto armado con escalonesrecubiertos con granito, barandal tubular.

PINTURA: Vinnicaen g.eneral. Esmalte en puertas metálicas.

No tiene.RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERIA:

d) INSTALACIONES HI!>RÁUUCAS ySANITARIAS:

No tiene

Completas y ocultas; ramaleos en cobre, bajadas de P.V.C.

MUEBLES DE BAÑO I COCINA: Placas de concreto. recubiertas con granito, lavabos de ovalin, wc tipo fluxómetro debuena calidad, accesorios de aluminio; canceles de aluminioy acrílico.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

,.,:;,.f) PUERTAS YVENTANERIA:(',',:;,;:'

Ocultas y completas: salidas profusas en áreas de circulación.

De perfilesde aluminiode buena calidad; perfiles tubulares en sótano y azotea.De acuerdo a la informaciónproporcionada por el Promovente, los vestibulos de cadanivelse conformaránde cance.lerfade cristal templado con cinco puertas.

HERReRlA:

g) VlDRIERIA:

h) CERRAJERIA: .''Ir'

De perfiles de aluminiode buena caridad; perfiles tubulares en sótano y azotea.

Cristales transparentes de 6 mm y 9mm,

. Delpais de mediana calidad.

i) FACHADA: En I!neas rectas con placas de cantera y cancelerfa de aluminio.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

¡¡ooldo 0011r0 no. 7 l. Col. G,;odalvp~ IAn

O.P. Ol0!10 D~I~9ooió.. ÁIYolOOb~ÓA.méllJcoo. D.r.

fZo Página 6J

CRITERIOreCNICO:

FUNDAMENTOLEGAL:

~~:O:<:;:'::-

" ,. eeFtNIel6NEs:

.. -ARQ. BERTtIA PATRICIA mARTí GUTIÉRREI

eSpeCIALISTAen YRLUACIÓninmOBiliARIA1

SECUENCIAL NÚM:

G~ÉRlCO NU,:

VII.- CONSIDERACIONES GENERALES.A 81 RTUC

07-08-3374A-20144

Esta justipreciaciÓn se fundamenta en:

ArtIculo 14.3,fracción XIIy 145 de la Ley General de Bienes NacionaleS y 16, del Reglamento delInstitutode Administracióny Avalúosde Bienes Nacionales. .

. Acuerdoporel que se establecenlos lineamientosparaerarrendamientode Inmueblesporpartede lasdependencias de la AdministraciónPública Federal, en su carácter de arrendatarias, publicado en elDiarioOficialde la Federación el3 de febrero de 1997.

Acuerdo publicado en el DiarioOficialde la Federación el dla 27 de diciembre de 2007, que establecelos montos máximos de rentas que las InstitucionesPúblicas Federal podrán pactar durante el ejerciciofiscal 2008, en los contratos de arrendamiento que celebren.

Oficio..Circularnúmero 100.- 80 del 29 de marzo de 1990.

ENFOQUESDEVALUACIÓNAPttCADOS:-'-' -. - - -- .. -. - - - .._-

Con objeto de estiinar el monto de la renta mensual, 'se anarlZandos de los tres enfoques de valuaclóncomúnmente aceptados: el Comparativode Mercado, '1el de Costos.

ENFOQUE COMPARATIVODE MERCADO: Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden .seranalizados cori biftnes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la'investigación de la .

demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler yque, mediante una homologación'de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor demercado. EI.supuesto que justificael empleo de este métO<tose 'basa en que un inversionista no pagarámás por una propiedad que. lo que estaria dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidadcomparable disponibleen el mercado.

. Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FlsICO o VALOR NETO DEREPOSICiÓN.

ENFoQUE DE COSTOS: Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo queconsidera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podria construir o adquirir otra propiedadréplica del original o una. que pueda proporcionar una utilidad equiva.lente. Tratándose de un bieninmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de repioducción o reemplazo de la construcción.y sus accesorios men9S la depreciación total (actimulada), más el valor del terreno, al.que se le agregacomúnmente un estimado de la utilidadempresarial o las ganancias del Clesarrollador.

COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y CONDICIONES UMITANTES DE LA JUSTlPRECIACIÓN DE RENTAS:

07102 - ..

De conformidadcon los Uneamientos especfficos para la aplicación y seguimiento de las medidas deausteridad y disciplinadel gasto de la A<!ministraciónPública Federal, publicadO$en el DiarioOficialde ,la 'Federaciónel 29 de diciembrede 2006, que cita en su numeral 21:

"Las dependencias Yentld~des, previo a la celebración de los contratos para la continuación de losarrendamientos de inmuebles para oficinas públicas, deberán presentar ante el INDAABINlajustificacióna que se refiere el.artfCl.!JoDécImoNoveno del Decreto de Austeridad, conforme al formatocontenido en la página de Internet www.indaabin.gob.mx.afin de que dicho 1nstitutoemita la opinióncorrespondlente-. .

Atendiendo a las disposiciones correspondientes es responsabilidad direqa del prorñovente, celebrar elrespectivo contrato de arrendamiento del Inmueblecitado en el presente dictamen.

El avalúo se realiza tomando' en consideración que las oficinas se arrendarán únicamente con losacabados mencionados en el capitulo VI Elementos de la Construcción, inciso b) revestimientos yacabados interiores.

1)Página 7

Rlca,do Co.tt,o no. 71. 001.. Guadalup.. IAA

C.P. 01 otO D"~""lóft "'va 10Ob,..,OA.m~.lco. D.r.

-ARQ. BUTlIA PATRIOIA ml'RTí GUTlÉRREI

ESPEOIAUJTAEnVAIUAOlóninmOBiliARIA

. SECUENCIAL NOM:GENÉRICO NUM:

ERCADO'DEL TERRENO.

07-08-3374A-20144

I

. ANÁLISISCOMPARATIVODETERRENOSSIMIlARES ENVENTA:NIVEl DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACiÓN DE MERCADO

MUYALTA ( ) MEDIA (x)ALTA ( ) MEDIABAJA ()

BAJA

NULA

Nota: Cuando el Factor de Homologación es menor a la unidaddenota que LAOFERTAes mejor que EL TERRENOVALUADO.

VALOR HOMOLOGADO:

EN N.R. $/~21,464.27

21,4~.ool

Factores Utilizados:Negoclad6n lEs el facIDr ~ a juicio del perito valuador; con base en las 00servaci0nes del

'.. o mercadoenoperac;ionesdecontado,ajustaal predode laoferta.

(yr'::',lcad6n: Este facIDrcarrfica la IocarIZ8Ciónfisica de la oferta vs el Inmueble valuado.

Zona: éar~ e!entornode la ofertavs ellnJ:nUebIevaluado. o

Forma : Es el ~~ de carrficarla irTejJufaridadde'la oferta 'respecto al Inml~ o o

Superfide IEn función de la superficie de LAOFERTA con respecto;ll predio valuado.

Otro: . Especificar el motivo cieI factor. En el caso de que éste sea de aspecto político,

ec:onómico o sodaf, se deberé !XIITI8ntar ampliamente en. el Anexo 1 (:

técnico).)1:

.,

07KY2 Página 8Rlco,do COlho Oo. 71. Col. G dolup" lo.

o C.P. Olon-e"I"9ocloo AloolOOb'''90..1I..k;. D.r.

I

No. ICoIonia I Calle I No I Teléfono I Inte1 Roma Norte Insurgentes Sur 324 5525-3411 Gf!JPOHirImpulsores Inmobiliarios

CARACTERlsnCAS: Teneno plano regular ubicación int«mnedia,con construcciónpara demoler, uso de suelo HM12/40

2 Roma Sur . Monteney . 244 5603-7930 Sipro Bienes RaicesCARAClERISTICAS:

o Terreno plano ubiCaciónintennedia, con construcciÓnpara demoler, uso .suelOHM12/40.

3 IRoma Sur IHuatuSco 123 o I 5664-3535 IPatricia Zaragoza

;?j::.RACTERlSTICAS: ' Terreno plano ubicación intennedia, con construcción para demoler. Uso del suelo HM 12/40."': .:-.

- -- - .

.No. Ofetta ' SuPo o $I Factores de Homologación I $I

$ ] UBIC.II ZONA11FORMA11 sup, I FRel. 1 10,300,000.000 571.00 18,038.53 0.90 1.15 1.00. 1.00 . 1.13 . 1.00 ' 1.17 21,108.09

2 9,907,650.00 688.00 '14,400.65 0.90 .1.15 1.20 1.00 . 1.12 1:00 1.39 20,013.08

3 5,000,000.00 312.00 16,025.64 0.90 1.15 1.20 1.00 1.17 1.00 1. 23,271.63

InRQ. BERTfln PATRICIO mORTi GUTIÉRREI

ESPEclousrn EnVo&unClón InmOBUlARIA ,SECUENCIAL NUM:

. GENÉRICONUM:

X.- RESUMEN.DE LOS VALORES OBTENIDOS.

07-08-1849A-19627-A

IDMERC..AsiGOD

RENTAMENsUAL(DEMERCADO):$ 2,330,223.69

RENTAMENSUAL(CAP.V.RSlCO): $' 2,452,861.04

El MONTO DE LA RENTA MENSUAl NO INCLUYE IVA.

XI.-CONSIDERACIONES PREVIASA LACONCLUSION. .

PARA DETERMINAR EL IMPORTE DE LA RENTA MENSUAL, SE PONDERAN LOS ENFOQUES ESTUDIADOS. 70%MERCADOY30%FlsICO. .

..-- -

DEClARACIONE

XII.- CONCI,.USIONDE LA JUTIPRECIACION DE RENTA.

Los valores estimados en la presente justipreciación de renta, están calculados con cifras al:I

$2,367,cJ20:OóICOOSMILL.ONES-fRESCIEN'fOS SESENTA~Y SIETE MIL VEINTE PESOS00/100 M.N.) '.

El MONTODE LA RENTAMENSUAl NO INCLUYE IVA.

VALUADOR:

)

Arq. BerthaPatricia~rtr Gu)iérrezEspecialidadInmuebles. ·RegistroINDAABIN:0C-675

/C1l1fJ2 Ric;a,do COIItO Oo. 71. Col. Guodalupl> l..

C.". 01 otO Dl>ll>goc;ió. ÁhatO Ob'l>gó..

m.o.ico.D.f.

Página 11-

;,

MONTODE .m2 $1m2 RENTA

14.710.92 160.90 2.367.016.69

ARO. BERTflA PRTRICln mRRTí ~UTIÉRREIESPECIA&.srRen VR&UACIÓnInmOBUIARIA SECUENCJALNOM:

GENÉRICO NUM:07-08-1849A-19627-A

ANEXO 1: SOPORTE TECNICO

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN UT1UZADOS EN EL ENFOQUE COMPARA11VO DE MERCADO DE TERRENOS:

NEGOCIACIÓN: Con base a los comentarios de los vendedores de las zonas donde se encuentran las ofertas, se consideI'afllos siguientes factores de

UBICACIÓN: Este factor carlfica la localización física de la oferta respecto de la ubicación física def.inmueble valuado.. .

ZONA: Este factor califica el tiente a cane mOda o a calle superior a mOda que tienen los"comparables respecto" al inmueble valuado, como se menciona en elcompendio de Rangos y fórmulas de INDMBIN. "

(~~'i;,.

)

FORMA: Califica la irregularidad de la superficie del inmueble en estudio, sin embargo debido a que todos los terrenos son regulares tanto los comparablescomoel valuadose consideraigual a la unidad

,.........

V':\"ERFICIE : Carlfica la diferencia de superficie entre el Inmueble valuado y los comparables, en esteCaso se considero a la raiz doceava, debido a que es la

qlJe"mas se ajustaal comportamiento del mercado. "" .

.

$T

18 -AS

Otro : No aplica.

Ane>GÓ1Rico,do Oo/ho no. 71. 001. Guodolup.. IDA

c.P. 01020 D..I..,o"lóo Á/voro Ob,..,óo.fII~HJ"O. D.r.

1

Factor de NegociaciónOferta Factor Motivo

1 0.00 Neg + cons1rucdones? 0.90 Neg + construcciones3 0.90 Neg + construcCiones

Factorde UbicaciónOferta Factor Motivo

1 1.15 Dos frentes o "accesos2 1.15 Dosfrenteso accesos3 1.00 Dosfrenteso accesos

Factorde Zona

1 1.00 Callesuperior(similar)2 1.20 CallemOda3 1.20 Callemoda

Factor de Forma

1 1.00" Forma regular.

2 1.00. i Forma regular.

3 .1.00 Forma regular."

-----

FactOr de Superficie"

Oferta Obtenido mediante la raíz dieciocho1 1.132 1.123 1.17

-Oferta

1.00'-

11,002

,i.oo3f . J-

-.. -ARQ. BUTDA PATRICIA mORTi GUTlÉRREZ

ESPECIAUSTAEnYAiUACIÓn InmoonlARIA SECUENCIALNOU:GENÉRICO NONi:

07-08-1849A-19627-A.

ANEXO'1: SOPORTE TECNICO

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN U11UZADOS EN EL ENFOQUE COMPARA11VO DE REHJ:'A:

NEGOCIACIÓN:Con base a los comentaños de I~ vendedores de las zonas donde se encuentran las ofertas, se consideran los siguientes factores denegociación.

UBICACIÓN:Este factor califica Ja localización física deJa oferta respecto de la ubicación fislca del inmueble valuado.

('~'.

'"\.-""'"

"'~... .'

- ._----- .-.--

SUPERFICIE: Cardica la ülferencia de superficie entre el inmueble valuado y los comparables, en este caso se considero a la ralz doceava, debido a que es Jaque mas se ajusta al comportamiento del mercado.

~T12 -

. AS

CALIDAD': Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

I:Y:\,'SERVAClÓN : Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y ellnmuele a valuar, relacionado con el estado de conservación del inmueble.

., .

[ESTACIONAMIENTO:Debido a' que el inmueble valuado solo cuenta con dos estacionamientos' y todos los comparables tienen diferentes número de espaci~de estacionamiento, calaJJamos un factor de estacionamiento mediante la sigulentEt tabla (se considera un área de 20m2 por cajón de estacionamiento):)

. '. .. ..

.

Anexo1Rioo,do 001\'0 110.71. 001. Gua"olup.. l..

0.'. OI.otO D~"',aoló.. Á~ro Ob-,ó..1Ié_loo. D.f.

/ . 2

n

Oferta 'Factor Motivo

1 _ 0.90. Margen de Negociación2 0.90 Margende Negociación3 .0.90 Margende NegocIación

Oferta Factor Motivo

1 1.15 Dos frenteso accesos2. 1.15 Dos frenteso acCesos3 1.15 Dos frenteso accesos

FactordeSuperficie Obtenidomediantela ralz doceava

1 0.962 0.983 0.89

Oferta Factor Motivo1 0.80 Menoresacabados2 0.80 . Ménor;esacabados3 0.75 Menoresacabados

Oferta Factor Motivo1 1.05 Mejor coOservación2 . 1.00 Conservaci6rÍSImilar3 1.00 Con<iervaciónsimilar

Superficie enSupo RelaciÓn entre

No. ESTAC Superficie de estacionamientos EstacJSup. En Factorventa Renta oferta y sujeto

1 9,069.00 76 1.520.00 0.17 0.90 1.11

2 11,902.00 120 2;400.00 0.20 0.92 1.s9

'3 3,519.60 70 1,400.00 0.40 0.97 1.03 I

sujeto 5,202.00 150 3,000.00 '0.58

-. -ARO. BERTtlAPATRIC-IA mORTi G.UTIÉRREZ

ESPECIAUSTA En VAtUAClón lR.mOBIUARIA SECUENCIAL NÚM:GENÉRICO NUM:

07-08-1849A-19627-A

ANEXO 1: SOPORTE TEC.NICO

Cálculo de la Tasa Bruta para Enfoque FislcoCONCEPTO

EDAD lallos)

c;aIificac;/6j I

VIDAÚT1LRElWfENTE

calificación

E$TADO DE CONSERV.

caIifiaIci6n

PROYECTO .

~REL SUPo(TERRICONS1)

.7%

()..5

MAS DE 60

NUEVA

MUY BUENO

Const > Terr

MAYOR 3-1

1CASA

UNIF.

caIiIicaci6n

USO DEL INMUEBlE

INMUEBlE

caIiIicaci6n

ClASIF. ZONA

calificación

LUJO

.I

HASTA3-1 HASTA2-1 HASTA 3- MAYOR 3-1

DEPTOICASA

CONDOMINIO

20. ORDEN

1

TASA NETA: I 9.14%

Tasadeproductlvld8d: .

(P/::'.calcu!a tomando la renta mensual por 12 meses menos las deducciones estimadas. entre la venta total. Para este caso se~:'"za el Valor Frsico como el Valor de mercado.menQs un porcentaje de comercialización.

Tp= 0.166127.962,684.24168.337.337.50

TASA DE MERCADQ:I . 16.61%

!'II'"

. Anexo 1Rlca,do OOlho no. 71. 001. Guodolup~ l..

O... 01O!lOD"I~90c1ó. ¡"01O Ob'~90",alco. D.r.

.70..3

SUMACAUF. 1 o 3 3 O O

I CAPITALlZACION 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.57'14 1.7143

I TASASPARCIALES 1.0000 0.0000 3.8571 4.2857 0.0000 0.0000

,.

~ojt:..: :':<:-"0~:___~ ~4

, ..

L~m_..

07102

Mt(~~. i¡i;flTHiI POTltíOIt1 infliHf ¡';'trf!~iUH¡

I H;'\iCWH$'tn E(¡ VnWnCiÓn mmOíHUM<iH

.JI.

SEéuENCIAl NÚM:GENÉRICO NUM:

ANEXQ,2.~REPORTEFÓTOG'RAFlc("j"DEL'iN:MÜE'BLEVÁLuArio~ ...

7 ' -.

07-08-3374A-20144

Ih _ 1

i= ACHADAS

-----

PLAZOLETA CENTRAL

ACABADOS EN OFICINAS

1

- BAÑOS GENIiiIAAM¡Sr~(iljU~Q,AR6A OFICINAS:.),fy (~IC:4'J 1)~h~'9qcjCA ni'ttHQ Üb''''''.!i.H..

m~'Hir.;~. p,r,

1

..