avances y retrocesos en la financiación de vivienda en colombia: 10 años después de la ley 546 de...

Avances y retrocesos en la financiación de vivienda en Colombia: 10 años después de la ley 546 de 1999

Foro de Vivienda Asobancaria

Bogotá, diciembre 3 de 2009

Mauricio CárdenasBrookings Institution

2

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Licencias de Vivienda

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Retos de la política de vivienda

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No. Viviendas Financiadas Nuevas y Usadas(Acumulado Trimestral)

En junio de 2009, se financiaron cerca de 21 mil viviendas. A pesar del incremento registrado en los últimos años, no se alcanzan los niveles registrados en diciembre de 1997.

Fuente: DANE

Área mensual Licenciada para Construcción (m2)(Promedio Móvil 3 Meses)

El área licenciada para vivienda a septiembre de 2009 se ubicó en 0,91 millones de metros cuadrados, 0,35 millones por debajo de la registrada en septiembre de 1994

Fuente: DANE

3Retos de la política de vivienda

Saldo Real de la Cartera Hipotecaria(Miles de Millones)

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9

Fuente: Superfinanciera y TC

A septiembre de 2009 el saldo real de la cartera hipotecaria fue aproximadamente la mitad del nivel registrado en 1998.

10%

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p

En 1998 el saldo de la cartera hipotecaria como proporción del PIB ascendió a 10%, 6 puntos por encima de los niveles proyectados para 2009

Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia, DANE y TCIncluye FNA y Leasing Habitacional

4

Tema 1

Lecciones de los Estados Unidos

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= 100

EE.UU. – Índice histórico precios de vivienda

Fuente: Yale University5

Real Home Price Index 1890-jun 2009

(Base 100 = 1890)

Promedio

6

Federal Housing Finance Agency House Price Index

Una imagen vale más que mil palabras…

7Europa - Precios de vivienda

Índice de Precios de Vivienda España

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Fuente: Instituto Nacional de Estadísticas de España

Fuente: Statistics Norway

Índice de Precios de Vivienda Inglaterra

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Fuente: LLoysd Banking Group

8

Fuente: Bureau of Census, Freddie Mac.

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One-Family Housing Starts (Miles de Unidades)

– Recesión

3er Trimestre de 2005 record: 1.75 millones

de unidades

1er Trimestre 2009:

0.36 millones de Unidades

Datos Anuales

La construcción de viviendas unifamiliares ha caídoa su nivel más bajo desde antes de 1946…..

Disminuyendo el exceso de oferta.

3er Trimestre 2009:

0.52 millones de Unidades

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08

Préstamos prime convencionales de con 90dias de mora o en proceso de ejecución hipotecaria. (porcentaje)

Fuente: National Bureau of Economic Research, Mortgage Bankers Association

Nota: Los préstamos primes incluyen Alt-A, antes de 1988 incluyen todos los préstamos.

La experiencia reciente en mora es diferentea cualquier ciclo económico previo

– Año de Recesión

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09

Recession All Loans Prime & Alt-A

Subprime FHA

Préstamos con mora mayor o igual a 90 días o en proceso de ejecución (porcentaje)

Fuente: Mortgage Bankers Association; “Prime Loans” includes Alt-A

Los préstamos Subprime se están comportando

5 veces peor que los prime

11

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12%

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Saldo de cartera por tipo, 2008Ejecución de Hipotecas por tipo, primer

trimestre de 2009

%

Fuente: Mortgage Banker’s Association National Delinquency Survey.

28%

53 Millones de Préstamos 1.4 Millones de Ejecuciones de Hipoteca

SUBPRIME

FHA & VA

PRIME & Alt-A ARM

PRIME & Alt-A FIXED RATE

conducen las ejecuciones de hipotecas en Estados Unidos

Subprime, Alt-A ARMs, y ARMs opcionales

12

Fuente: Federal Housing Administration, New York Times, 10/9/09

FHA Portfolio of Loans InsuredFor single-family homes 1.5 millionBy year loans were made

’04 ’05 ’06 ’07 ’08 ‘09YEAR LOANS WERE MADE

Portafolio en problemasLa Federal Housing Administration aumentó

el número de hipotecas destinadas para el apoyo del mercado de vivienda. Ahora la

mitad de su portafolio cubre los préstamos realizados desde 2007.

1.0

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0 1 2 3 4

2008 Loans2007 Loans2006 Loans2005 Loans2004 Loans

Estos créditos han mostrado un mal comportamiento dado que han presentado

problemas mucho más rápido que los préstamos de los últimos años.

30%

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YEARS SINCE LOANS WERE MADE

Default Rate (30-Days+)

Estos participan con más del 50% de su portafolio

no están comportándose bien.

Los préstamos recientes de la FHA

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Fuente : Bloomberg©

Record: 463 pb10/10/08

Actual: 22 pb10/16/09

ha regresado a la normalidad

y los bonos del tesoro han regresado a la normalidad

El spread entre el LIBOR a tres meses

14 EE.UU. - Tasas de interés de crédito de vivienda

Fuente: Associates Financial Publishers

Mortgage Interest Rates

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Desembolsos de Vivienda Trimestrales

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EE.UU. - Desembolsos hipotecarios

Fuente: Federal Housing Finance Agency

Nota: Single-Family Mortgage Originations

Decrecimiento Trimestral Promedio 4,5%

15

16EE.UU. - Desembolsos de vivienda subprime

Fuente: www.thestatedtrue.com

En 2005 el monto desembolsado para créditos hipotecarios subprime fue el doble de la suma registrada en 2002. Por el contrario, en el periodo 2005-2008 dicha cifra disminuyó 19 veces. Pasando de representar un 20% a un 2% del total desembolsado.

16

17

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1996 2000 2004Fuente: Bureau of Census Note: El exceso de viviendas sin vender se estimó en base a la tasa media de vacantes del periodo 1996 – I a 2005 – IV (1,7%).

Exceso de Viviendas sin vender a la Venta (Miles)

Datos Anuales Datos Trimestrales

2005 2006 2007

Q1 Q4 Q1 Q4 Q1 Q4 Q1

2008

Q4 Q1

2009

Importante excedente en el mercado…pero este ha caído un tercio desde

el cuarto trimestre de 2008

18 EE.UU. – Prospectos de recuperación

• En los años 80s y 90s, el precio medio de una casa equivalía entre 2,9 y 3,1 veces el ingreso promedio de un hogar. Esta proporción se incrementó a 4,0 en 2004 y 4,6 en 2006

• En 2005 se vendieron 1,3 millones de viviendas unifamiliares, mientras que entre 1990 y 1995 se vendieron en promedio de 609 mil casas por año.

• Entre el segundo trimestre de 2007 y el primer trimestre de 2009, el House Price Index (HPI) perdió 11,5%. El nivel del índice en agosto de 2009 estaba en niveles cercanos a los de febrero de 2005

• Durante 2007, los prestamistas comenzaron a ejecutar hipotecas sobre 1,3 millones de propiedades, un incremento del 79% con respecto a 2006

• Nacionalización de Fannie Mae y Freddy Mac, quienes tenían la mitad de los USD$12 trillones del mercado hipotecario.

• Compra de activos tóxicos por USD$700 billones por parte del Gobierno de EEUU y la FED

• Según el FMI, la reducción en el precio real de la vivienda en todas las economías del mundo llegó a 7% en el primer trimestre de 2009. En promedio una caída de 10% en el precio de la vivienda se traduce en una reducción de 2% real en el PIB, 2,5% en consumo y 15% en la inversión residencial.

19 EE.UU. – Prospectos de recuperación

Evolución a lo largo de 2009:

• El presidente Obama anuncia un programa por USD$73 billones para evitar la ejecución de 9 millones de hipotecas y un complemento por USD$200 billones adicionales para adquirir y refinanciar las hipotecas de Fannie Mae y Freddy Mac

• En Abril y Mayo de 2009 se observa que los precios de la vivienda se estabilizan, mostrando un incremento de 0,6% con respecto marzo.

• Entre septiembre y octubre se observa una recaída en las obras nuevas de vivienda, mostrando una reducción del 10,6% entre estos dos meses (592 mil unidades en septiembre vs 529 mil unidades en octubre). Esta ha sido la cifra mas baja en los últimos seis meses.

• La inversión en viviendas nuevas sigue cayendo. Existe un exceso de oferta y la formación de hogares permanece muy baja por cuenta del desempleo y la crisis.

• El Gobierno de EE.UU. ha intentado aplicar algunas políticas para reactivar el sector:

• Crédito tributario USD$8.000 para los que adquieren un crédito por primera vez para compra de vivienda

• Programa “Hope for Homeowners”: refinanciación de los créditos en mora a tasas fijas

20La titularización hipotecaria en EE.UU.

•Uno de los grandes problemas que afronta la economía de EE.UU. es la restricción del crédito y su efecto negativo sobre la demanda.

•Reactivar la titularización es fundamental para amortiguar la caída del crédito e independizar el sistema financiero de las inyecciones de liquidez del Gobierno y la FED.

•La Reserva Federal reconoce en la titularización los siguientes beneficios:

• Reducción del riesgo sistémico para los bancos. Menor riesgo de descalce de plazos y tasas

• Aumento en la liquidez del sistema

• Reducción en las tasas de interés

• Menores restricciones al crédito

• Mayores recursos disponibles para dinamizar la demanda en los sectores inmobiliario y automotriz, entre otros

21

21

• Propuestas de reforma en el sistema de regulación financiera de EE.UU., haciendo énfasis en el proceso de titularización

1. Sobre el sistema de calificación de las agencias de riesgo:

• Afinar las metodologías de calificación y los datos utilizados para este fin

• Estandarizar los resultados que se presentan entre las diferentes agencias

• Minimizar los incentivos y las ganancias de la compra de calificación

2. Aumentar la transparencia en las operaciones:

• Permitir el acceso a la información no sólo del título, sino también del crédito que lo respalda

• Simplificar el proceso de titularización

• Estandarizar y homogeneizar los productos

3. Crear incentivos para que las agencias emisoras y los originadores de títulos retengan una mayor parte del riesgo:

Reformas a la titularización hipotecaria en EE.UU.

Fuente: Reporte de Estabilidad Financiera FMI

22

• El fortalecimiento actual del sistema financiero colombiano ha estado marcado por la crisis vivida a finales de los años 90.

• La regulación financiera existente en Colombia ha creado un sistema hipotecario con altos estándares de calidad en el otorgamiento de créditos, sin dejar de lado los desarrollos logrados en la promoción de vivienda.

• Los controles a las tasas de interés, los topes al endeudamiento y los sistemas de administración de riesgos que evitan la originación de créditos riesgosos tipo subprime, han creado un panorama totalmente diferente al de EE.UU.

• El fortalecimiento del sector hipotecario en Colombia ha estado protegido a su vez por un mercado de valores que excluye los activos de baja calidad y no permite el contagio sistemático del riesgo.

La titularización hipotecaria en Colombia

23

• Medidas que funcionan actualmente en Colombia y que están en discusión en EE.UU. después de la crisis:

1. Los originadores mantienen parte del riesgo en sus balances

2. Sólo entidades financieras reguladas pueden originar créditos de vivienda

3. Estrictos criterios de selección de créditos a titularizar (mejor calidad de cartera titularizada que la promedio del sistema)

4. No hay procesos de retitularización

5. Tanto los originadores como el emisor conservan títulos subordinados en sus balances (riesgo de primera pérdida)

6. Esquemas transparentes de revelación de información a los inversionistas (comportamiento y riesgo del subyacente) a cargo de una sola entidad de mercado

7. Implementación de estándares de contabilidad para los tenedores de títulos

La titularización hipotecaria en Colombia vs EE.UU.

24

Tema 2

Lecciones de América Latina

25

21,0%

14,3%

9,0%

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25

Cartera hipotecaria/PIB

Cartera Hipotecaria / PIB

(Junio de 2009)

Fuente: Bancos Centrales de cada país, Asociaciones de Bancos, Superintendencias del sector financiero, Institutos Nacionales de Estadísticas.

En términos de profundización hipotecaria, Colombia se encuentra en niveles inferiores a los de Panamá, Chile y México

26

26

21,2%

17,0%

15,5%

12,6% 12,2%11,3%

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14,8%

Chile México Panamá Ecuador Argentina Colombia Perú Venezuela Brasil

Cartera Hipotecaria / Cartera Total

(2008)

Cartera hipotecaria

Fuente: Bancos Centrales de cada país, Asociaciones de Bancos, Superintendencias del sector financiero de cada país, Felaban

27

27

14,4%

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9,8%

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Colombia Chile Perú Panamá México

Tasa de Interés Hipotecaria Rendimiento Bonos del Gobierno

Tasa de Interés Hipotecaria y Rendimiento de Bonos a 10 años del Gobierno

Tasas de interés

Fuente: Bancos Centrales de cada país, Asociaciones de Bancos, Superintendencias del sector financiero de cada país, Bloomberg.

28

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11,4% 11,3%11,0% 10,8% 10,7%

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Déficit Habitacional

(% del total de población)

Déficit habitacional

Fuente: Estimaciones de la CEPAL y FMI

Nota: Censo de 1984 para Costa Rica; 1988 para Honduras; 1990 para Ecuador, México, Panamá y Venezuela; 1991 para Brasil y Argentina; 1992 para Bolivia, Chile, El Salvador y Paraguay; 1993 para Perú y Colombia; 1994 para Guatemala; 1995 para Nicaragua y 1996 para Uruguay. Incluye déficit cualitativo y cuantitativo

29

29

1,1 1,2 1,3 1,5

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Mil

lon

esDéficit Habitacional en Colombia

(Unidades de viviendas)

Déficit habitacional - Colombia

Fuente: Censos 1985, 1993 y 2005 del DANE

Nota: Incluye déficit cuantitativo y cualitativo. La proyección del déficit 2009 se realizó con datos de CAMACOL

30

30

3%

2%

0%

1%

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6%20

03

2004

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2007

2008

México Colombia

PIB Edificaciones / PIB Total

Fuentes: DANE, INEGI y Ministerio de Vivienda de México

* Viviendas financiadas con Créditos Puente

Construcción y vivienda: México vs Colombia

1,1

2,5

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6

2008

I

2008

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2008

III

2008

IV

Colombia Mexico

Número de Vivienda Financiadas*

(Por cada 10 mil habitantes)

En México, en los últimos años la participación de las edificaciones en el PIB se ha mantenido en niveles cercanos al 4,5%, más del doble de lo registrado para Colombia.

En el último trimestre de 2008 se financiaron en México 2,5 viviendas nuevas por cada 10 mil habitantes, más del doble que en Colombia.

31

31

Construcción y vivienda: Chile vs Colombia

Licencias de Construcción de vivienda

(M2 por cada 10 mil habitantes)

0

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Oct

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Dic

-08

Feb

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Abr

-09

Jun-

09

Ago

-09

Chile Colombia

Licencias de Construcción de Vivienda (No. de viviendas por cada 10 mil habitantes)

123

4567

89

10

Feb

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Abr

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Dic

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Feb

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09

Ago

-09

Chile Colombia

Fuente: Cámara Chilena de la Construcción y DANE

Fuente: Cámara Chilena de la Construcción y DANE

Durante los últimos años, Chile otorgó en promedio el doble de metros cuadrados de licencias más que Colombia

Por cada 10 mil habitantes, el número de licencias otorgadas en Chile fue en promedio 3,5 veces superior a las de Colombia

Diferencia promedio= 229 M2

Diferencia

promedio= 5 unidades

32

32

Construcción y vivienda: Panamá vs Colombia

Valor Ventas de Vivienda

4,4%

3,6% 3,7%

2,0% 2,0%

1,5%1,6%

2005

2006

2007

2008

Panamá Colombia

Fuente: Contraloría de Panamá y Galería Inmobiliaria

Además, entre 2008 y 2009 el valor per cápita del las ventas de vivienda de Panamá fue en promedio 5 veces el de Colombia.

El crecimiento entre 2007 y 2008 del valor de las ventas de vivienda alcanzó 95% en Panamá, mientras que en Colombia decreció 18%.

Valor Ventas de Vivienda (variación anual)

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2005-2006 2006-2007 2007-2008

Panamá Colombia

Fuente: Contraloría de Panamá y Galería Inmobiliaria

Nota: Crecimiento nominal

6,1%

En promedio, el valor de las ventas de vivienda en Panamá como proporción del PIB ha triplicado al de Colombia en los últimos 4 años.

33Políticas de vivienda: caso México

• Los objetivos de la política de vivienda en México son

• Incrementar la cobertura de financiamientos de vivienda ofrecidos a la población, particularmente a la de bajos ingresos

• Impulsar un desarrollo habitacional sustentable

• Consolidar el Sistema Nacional de Vivienda, a través de las mejoras a la gestión pública

• Consolidar una política de apoyos del Gobierno Federal que facilite a la población de menores ingresos acceder al financiamiento de vivienda

• Pacto Nacional de Vivienda: Establece una inversión de USD$13,8 billones para la construcción o mejoramiento de 800 mil viviendas durante 2009. A junio, se había cumplido la meta prevista con recursos por más de USD$5,4 billones.

• Según datos del Consejo Nal. De Vivienda (Conavi), en 2008 se entregaron 1,4 millones de financiamientos, completando una inversión por USD$3,6 billones

• Del total de financiamientos, 68% fue para adquisición y el 31,3% restante fue para mejoramientos. Del total de la inversión, el 96% fue para financiar compra de vivienda y el 4% fue para el mejoramiento habitacional.

Fuente: Estado Actual de la Vivienda en México (2009), Ministerio de Vivienda de México et al

34

34

Políticas de vivienda: caso México

• Estructura Institucional muy definida. Alta intervención gubernamental

ONAVIS: Organismos

Nacionales de Vivienda

Créditos hipotecarios en programas nacionales

Infonavit Fovisste

Créditos y garantías a la población

SHF

Subsidios

Fonhapo Conavi

Intermediarios financieros

Bancos Comerciales

SofomesSofoles

Fondeo:

Dinero disponible, préstamos con la banca multilateral y garantías

Presencia en los gobiernos locales


35

35

• En su conjunto, los organismos nacionales de vivienda financiaron el 81,9% del total de créditos y subsidios entregados en 2008, mientras que el 18% a través de las entidades financieras

• Principales programas:

1. Esta es tu casa: Subsidios a personas con ingresos inferiores a 4 SML y un programa de financiamiento para adquisición de la casa, lote o mejoramiento.

• Requisitos: Ahorro previo del 5% del valor de la vivienda. En los casos donde intervengan financiamientos el ahorro debe ser del 10%. La tasa de interés depende del monto.

• Se otorga a través de SHF y Conavi

• En 2008 se entregaron 230 mil subsidios y la meta para 2009 son 190 mil subsidios. A junio de 2009 ya se habían entregado 107 mil



36

36

2. Seguro Hipotecario Mexicano:

• La SHF crea el producto Garantía por incumplimiento (GPI), mecanismo precursor del Seguro de Crédito a la Vivienda Mexicana (SCV).

• Este programa asegura la primera pérdida asociada al incumplimiento

• Cubre desde el 5% al 30% del saldo del crédito al momento del incumplimiento

• Beneficios: Mejora los estándares de otorgamiento de crédito, facilita la bursatilización de cartera, da mayor accesibilidad a hipotecas, protege al acreedor contra el riesgo de incumplimiento.


3. Programas de cofinanciamiento:

•Ayudan a potenciar los recursos y permiten adquirir una vivienda de mayor valor, principalmente a los clientes entre 6 y10 SM.

•El acreditado aporta un ahorro inicial, el cual se complementa con dos créditos por parte del SHF y otro por parte de Infonavit o el Fovisste.


37

37

4. Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda:

• Lo ejecuta el Infonavit

• Tiene como objetivo identificar y promover las buenas prácticas municipales en materia de vivienda:

• Desarrolla un esquema de calificación que evalúa los principales factores del entorno urbano

• Prioriza los recursos estatales para la promoción de vivienda y provee asesoría en los municipios para alcanzar niveles superiores de calidad

• Los principales criterios a evaluar son:

• Habitabilidad: pretende asegurar un entorno habitacional con calidad de vivienda, que esté regulado y sea operativo

• Competitividad: vela por el crecimiento urbano ordenado y planeado que busque atraer inversión

• Gestión y buen gobierno: evalúa la actualización de procesos y la eficiencia de los funcionarios

• Solvencia: incentiva las buenas prácticas financieras y de procesos para que sean vistos con potencial para captar inversión para desarrollo de vivienda


Fuente: Infonavit

38

38

• Una vez se evalúan los criterios, los municipios son clasificados en “grado de sustentabilidad” o “no grado de sustentabilidad”

• En caso de no obtener el grado de sustentabilidad, se establece un plan de acción con actividades específicas que orienten a los municipios a alcanzarlo

• Ofrece incentivos para despertar el interés de los municipios a participar:

• Cobro de predial a través de la hipoteca

• Recursos para la realización de programas de desarrollo social, incentivos para la promoción de vivienda, financiamiento para el desarrollo de reserva e infraestructura

• Prioridad en la asignación de créditos

• Firma de acuerdos con gobierno estatal y federal

• Beneficios del programa:

• Crea una cultura de medición del nivel de sustentabilidad de la vivienda en el municipio; conocimiento de fortalezas y debilidades

• Mejora transparencia en los municipios

• Incrementa la demanda del crédito

• Mejora competitividad de los municipios


Fuente: Infonavit

39

39

Reformas estructurales

•Fortalecimiento del libre mercado

•Rol subsidiario del Estado

•Intermediación financiera

•Liberación de precios y tasas

•Préstamos bancarios de largo plazo (UF)

Política social orientada a reducir déficit habitacional

•Vivienda básica SERVIU

•Subsidio general unificado

•PET

•Vivienda Progresiva

Nuevos instrumentos

•Mutuos hipotecarios endosables

•Leasing de vivienda

•Mutuos con tasas nominales

•Créditos con tasas de interés variable

1980 1990 2000

Giro en el foco de financiamiento

•Programas que no incluyen crédito hipotecario (vivienda social dinámica sin deuda)

•El estado deja de conceder créditos hipotecarios, delegándolo a instituciones financieras

Fin

anci

ero

Po

lític

a S

oci

al

Historia

•1892 Ventajas tributarias a construcciones higiénicas

•1906 Ley de habitaciones obreras

•1925 Creación consejo de bienestar con foco en la construcción de viviendas

•1960 Promulgación DFL2

Políticas de vivienda: caso Chile

Fuente: Banco Estado Chile

40

40

Políticas de vivienda: caso Chile

• La política habitacional en Chile hace énfasis en:

• Incrementar la cantidad y la calidad de viviendas

• Cumplir la meta de entregar 553 mil subsidios habitacionales

• Focalización en sectores vulnerables, sectores medios y mejoramiento del stock deteriorado

• El acceso a la vivienda se basa en un esquema de financiamiento tripartito compuesto por el ahorro de las familias, un subsidio habitacional y el crédito hipotecario de largo plazo

• Principales Programas:

1. Fondo Solidario de Vivienda I y II: Financiación con ahorro+subsidio del estado+aportes adicionales+crédito complementario en II. El monto subsidiado oscila entre 280 y 470 UF (entre USD$ 12 mil y USD$ 20 mil)

2. Subsidio a la localización: Financia hasta 200 UF (USD$ 9 mil) por vivienda según el avalúo. Destina hasta 100 UF (USD$ 4,5 mil) para la habilitación del terreno.

41Políticas de vivienda: caso Chile

3. Subsidio habitacional D.S No. 40: Financia desde 1000 UF (USD$ 45 mil) hasta 2000 UF (USD$ 90 mil) dependiendo de si la vivienda es nueva o usada y la zona donde se ubica.

• Con la llegada de la crisis, Chile ha aplicado una política fiscalmente agresiva de vivienda como mecanismo de reactivación

• Se destinaron alrededor de USD$ 900 millones para el sector

• Aumento en la cobertura de programas habitacionales, entre ellos el SD No. 40: Ampliación en el número de coberturas y en el valor subsidiado; seguro de desempleo hasta por 18 meses para quienes tengan créditos hipotecarios; seguro de remate del 100%

• 28 mil nuevos subsidios a familias vulnerables a través del incremento en los recursos del Fondo Solidario de Vivienda

• Extensión de la exención tributaria a los constructores (IVA de 6,65% en lugar de 19%)

42

42

Políticas de vivienda: caso Panamá

•Principales objetivos de la política de vivienda en Panamá:

•Modernización de la administración y fortalecimiento institucional

•Incentivar la inversión privada en los sectores I y II de la población

•Desarrollar programas para atender el déficit habitacional

El Gobierno Nacional, desarrolla programas de subsidio y premio al ahorro que buscan dar acceso a financiación a los sectores de menores ingresos de la sociedad:

• Fondo de Asistencia Habitacional (FASHABI): Entrega un subsidio habitacional directo a las familias afectadas por desastres, emergencias o pobreza extrema. Entrega una unidad de vivienda de 36 M2 o mejoras por un valor máximo de USD$1.500

A través del Ministerio de Vivienda, el Estado desarrolló un programa para el desarrollo de la vivienda de interés social: PARVIS: Financia la construcción de unidades básicas de 36 m2 a familias con ingresos mensuales inferiores a USD$300 mensuales.

• Programa de Mejoramiento Integral de Barrios (PROMEBA): Su objetivo es la urbanización (obras de infraestructura física) y desarrollo social (capacitaciones sociales y educación sanitaria y ambiental).

43Políticas de vivienda: caso Panamá

• Programa de Mesura y legalización: Tiene como objetivo principal legalizar la tenencia de la tierra y mejorar el desarrollo urbano de los asentamientos. Mide y legaliza los lotes que ocupan las familias en asentamientos informales. Actualmente se encuentran 500 asentamientos en proceso de legalización.

•Panamá cuenta con grandes incentivos para el desarrollo del Mercado hipotecario:

1. Ley de interés preferencial: Subsidio a la tasa de interés, en el que a la tasa de referencia de los bancos se le descuenta un porcentaje dependiendo del valor de la vivienda, así:

•Entre USD$30 mil y USD$65 mil, el descuento es del 4%

•Entre USD$66 mil y USD$80 mil, el descuento es del 2%

•Si el valor de la vivienda es inferior a los USD$30 mil, el descuento sobre la tasa es del 100%

•Quedan excluidos bienes inmuebles con un valor superior a USD$80 mil, los individuos que ya los cobija este régimen y los financiamientos fraccionados

44

44

Políticas de vivienda: caso Panamá

2. Ley de descuento directo: Descuento obligatorio de las cuotas mensuales de los créditos de vivienda.

•Se autoriza al acreedor a descontar de los ingresos mensuales del deudor, la cuota para amortizar el crédito

•Los montos pueden variar, según disponga el acreedor

•Esto implica un seguimiento de la trayectoria laboral del acreedor durante el tiempo del pago del crédito.

3. Incentivos que atraen inversionistas extranjeros:

•Exoneración de impuestos en zonas de turismo: exención de impuestos por 15 años sobre las utilidades generadas por la operación de proyectos turísticos situados en zonas de interés nacional

•Exenciones a jubilados y pensionados extranjeros: Descuento del 1% a la tasa de interés en préstamos hipotecarios; exoneración del pago de la tasa de valorización de su propiedad.

•Estatus de paraíso fiscal

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45

Gasto de vivienda

Inversión en Vivienda / PIB

2,2%

2,3%

2,1%

0,1%0,1% 0,1%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

2007 2008 2009

México Chile Panamá Colombia ArgentinaFuente : Presupuestos aprobados de Inversión de los Ministerios de Vivienda de cada país y FMI.

Los tres casos exitosos en América Latina tienen como elemento común políticas de vivienda sólidas y una alta inversión pública en el sector. El gasto del Gobierno es fundamental para el desarrollo de la vivienda de un país

46

46

Licencias y procesos ejecutivos hipotecarios

Duración Promedio de un Proceso Hipotecario(Número de Meses)

05

101520253035404550

Colombia México Perú Argentina Chile

Tiempo Requerido Promedio para Obtener una Licencia de Construcción

(Número de Meses)

0

24

6

8

1012

14

16

Ven

ezue

la

Arg

entin

a

Per

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Uni

ónE

urop

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OE

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Mex

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Pan

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Col

ombi

a

Número de Procedimientos Requeridos para Obtener una Licencia de Construcción

0

5

10

15

20

25

30

Arg

en

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Pe

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Pa

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Ecu

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Ch

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Un

ión

Eu

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OE

CD

Me

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Co

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bia

Ve

ne

zue

la

Fuente: Doing Business 2010Fuente: Doing Business 2010

Fuente: TC

En términos de número de procedimientos y tiempo requerido para obtener una licencia de construcción, Colombia se ubica por encima de los países de la región. Sin embargo, es el país en el que mayor tiempo se requiere para culminar el proceso hipotecario (42.8 meses).

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47

Fuente: Doing Business 2010

Proceso crediticio

Indice de información al crédito(0-6)

0

1

2

3

4

5

6

Arg

entin

a

Per

ú

Méx

ico

Pan

amá

Ecu

ador

Chi

le

Bra

zil

Col

ombi

a

Ven

ezue

la

OE

CD

Uni

ónE

urop

ea

Indice de derechos legales(0-10)

0123456789

10

Per

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Uni

ónE

urop

ea

OE

CD

Pan

amá

Col

ombi

a

Arg

entin

a

Méx

ico

Chi

le

Ecu

ador

Bra

zil

Ven

ezue

la

Fuente: Doing Business 2010

El índice de información al crédito mide la facilidad de acceso y la calidad de la información del sistema crediticio de los países (0= malo, 6=excelente)

El índice de derechos legales mide el grado de protección que la Ley otorga a los derechos jurídicos de los acreedores, los deudores y los codeudores (0=malo, 10= excelente)

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Tema 3

Lecciones de la experiencia reciente en Colombia

49

49

Políticas de vivienda en Colombia

• El objetivo principal de la política de vivienda en Colombia es disminuir el déficit habitacional del país tanto en sus aspectos cuantitativos como cualitativos, en alianza con actores del sector público, privado y social.

• El esquema de financiación de vivienda consiste en la entrega de subsidios por el lado de la oferta, al prestamista y por el lado de la demanda.

1. Subsidios por el lado de la oferta

• Promoción de oferta de vivienda de interés social• Recursos restantes del Subsidio Familiar de Vivienda de Interés Social• Financia los mejores proyectos de vivienda de interés social a nivel

nacional y departamental.

• Devolución del IVA a los materiales de construcción utilizados en la VIS

50

50

Políticas de vivienda en Colombia

2. Beneficios al prestamista

• Beneficios tributarios

• Rendimientos sobre la colocación de créditos VIS y leasing habitacional libre de impuestos

• Exención tributaria a los rendimientos de bonos hipotecarios y titularización de cartera hipotecaria

• Garantías para el riesgo de crédito• Garantías estatales para crédito VIS

3. Subsidios por el lado de la demanda

• Subsidio Familiar de Vivienda de Interés Social

• Subsidio habitacional directo: Aporte estatal no reembolsable entregado por una sola vez al hogar beneficiario

• Destinado para vivienda nueva, construcción en sitio propio o mejoramiento de vivienda

• Requisito: ahorro previo igual al 10% del valor de la solución de vivienda a la que se le aplicará el subsidio en caso de asignación

51Políticas de vivienda en Colombia

• Subsidios a la tasa de interés

• FRECH

• Topes a la tasa de interés hipotecaria (No VIS:13,9% EA, VIS:11% EA)

• Beneficios Tributarios• Exención de impuesto a la renta a través de las cuentas AFC• Deducción de impuestos por los intereses y corrección monetaria del

crédito y leasing habitacional

52

52

FRECH

Fondo de Reserva para la Estabilización de Cartera Hipotecaria (FRECH)

• Fue creado con el objetivo de impulsar el acceso al crédito de vivienda en Colombia

• Es administrado por el Banco de la República

• Subsidia la tasa de interés de los créditos individuales para adquirir o construir vivienda. También incluye Leasing Habitacional.

• Aplica para los créditos desembolsados entre el 1º de abril de 2009 y el 30 de junio de 2010

• La cobertura otorgada por el FRECH depende del valor de la vivienda a financiar, así:

Fuente: Asobancaria

Valor de la vivienda (SML)

Valor de la vivienda

(millones)

Cobertura en tasa de interés

70 a 135 35 a 67 5%

135 a 235 67 a 117 4%

235 a 335 117 a 167 3%

53

53

Fuente: Asobancaria

* Información al 26 de Noviembre de 2009

El FRECH ha contribuido a la reactivación de la demanda en momentos de crisis. El número de desembolsos acumulados al 26 de noviembre asciende a 27.313.

3.4583.192

2.951

3.704 3.539

4.0903.895

2.484

Ab

ril

Ma

yo

Ju

nio

Ju

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os

to

Se

pti

em

bre

Oc

tub

re

No

vie

mb

re*

Número de desembolsos a Noviembre 2009

FRECH

54

54

Fuente: Asobancaria

* Información al 26 de Noviembre de 2009

El valor acumulado de los desembolsos por coberturas del FRECH ascendió a $1,06 b al 26 de noviembre de 2009

118113 113

142 139

169 165

105

Ab

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Ma

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Ju

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Ju

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re*

Valor de los desembolsos a Noviembre 2009

(Miles de Millones)

FRECH

55

55

FRECH

Fuente: Asobancaria

Cupos del FRECH a Noviembre de 2009

Valor de la vivienda (SML)

Cupos aprobados

Cupos asignados

Cupos por asignar

0 a 70 12.700 6.261 6.439

70 a 135 19.200 11.151 8.049

135 a 235 12.500 5.351 7.149

235 a 335 12.000 4.550 7.450

Total 56.400 27.313 29.087

•El número de cupos aprobados con los recursos del FRECH ($500 mil millones) era inicialmente 47.000

•El Gobierno autorizó cupos adicionales con estos mismos recursos y además destinó $37.000 millones adicionales provenientes del retiro de la garantía de mejoramiento, mediante la Resolución 3177 del 12 de noviembre de 2009. Así, los cupos aumentaron a 56.400

56

56

FRECH

•Recursos adicionales del Presupuesto General:

• $100 mil millones en la Ley de Presupuesto 2010

• $200 mil millones de vigencias futuras

• Total recursos adicionales = $300 mil millones.

•Asobancaria estima que con estos recursos adicionales se pueden adicionar alrededor de 35.000 coberturas

•El total serían alrededor de 91.000 coberturas

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Conclusiones

avances y retrocesos en la financiación de vivienda en colombia: 10 años después de la ley 546 de...

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