2013

Ing. Víctor M. Paredes G.

AVALUOS INMOBILIARIOS Calle 23 con av. 5

Centro Profesional CIRARI, piso 2 Oficina 2-3,

Mérida, Estado Mérida

15/08/2013

Cliente: FLORENCIO RAMÍREZ

Ubicación: EL VALLE, SECTOR EL

PARAMILLO MUNICIPIO LIBERTADOR,

MÉRIDA

Referencia: AP-186-2013

INFORME DE VALORACIÓN TÉCNICA DE INMUEBLE

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO: RESUMEN EJECUTIVO

PROPIETARIO

FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES, CI. 9.169.466

UBICACIÓN

EL VALLE, SECTOR EL PARAMILLO MUNICIPIO

LIBERTADOR, MÉRIDA

ÁREA DEL

INMUEBLE EN

ESTUDIO

El inmueble en estudio posee un área de 1.200,00 m2

de terreno

FECHA DEL

ESTUDIO

15/08/2013

PERSONA

SOLICITANTE

DEL AVALÚO

FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES, CI. 9.169.466

VALOR DEL

INMUEBLE

El inmueble para el 15/08/2013, posee un valor

de UN MILLÓN VEINTE MIL BOLÍVARES. Bs

1.020.000,00.

Mérida, Agosto de 2013

CERTIFICACIÓN

Quien suscribe, Ingeniero VÍCTOR MANUEL PAREDES GONZALEZ titular de la

Cédula de Identidad Nº V-11.134.781, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela,

bajo el número 157.213; inscrito en el Registro de Peritos Avaluadores, Superintendencia

de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN); bajo el Nº P-2.955; inscrito en el

Registro Nacional de Avaluadores Fondo de Garantía de Depósitos y Protección Bancarias

(FOGADE) bajo el Nº 895; inscrito en la Asociación Civil de Avaluadores de Profesionales

Venezolanos (ASAPROVE) bajo el Nº 887 y miembros activo de la Sociedad de Ingeniería

de Tasación de Venezuela (SOITAVE), bajo los números 2.845, certifico:

Que el Avalúo realizado es producto de métodos esencialmente objetivos y admitidos

como “justos”, sin que se haya influido en el informe, ningún factor particular ni personal

que pudiese alterar el resultado obtenido al aplicar los métodos anteriormente explicados.

Que no tengo ningún interés directo ni indirecto con la propiedad avaluada, ni cualquier

posible opción comercial.

Que se realizó la investigación, inspección y estudio de mercado necesario, para obtener el

correspondiente valor actual del inmueble.

Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las

estadísticas necesarias en este estudio es cierta hasta donde alcanza la buena fe del

avaluador y que no se han exagerado ni omitido conscientemente ningún factor

importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.

_________________________

Ing. Víctor M. Paredes G.

1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

Nombres FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES,

CI. 9.169.466

Finalidad de la Tasación: Conocimiento del Valor de Mercado al 15/08/2013. Solicitud de Crédito

Bancario

Descripción de la Tasación: Determinar mediante estudio de mercado (histórico) el valor del LOTE

DE TERRENO identificado como lote, ubicado en el sector EL VALLE, parroquia Gonzalo Picón Febres,

Municipio Libertador del Estado Mérida, para el 15/08/2013.

2. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

Tipo de

Inmueble:

LOTE DE TERRENO URBANO

Estado: Mérida Municipio: Libertador

Parroquia: Gonzalo Picón Febres Sector: El Valle

Dirección: Sector El Paramillo, El Valle, Municipio Libertador del Estado Mérida

Estado

constructivo:

En desarrollo Calidad constructiva --

ÁREA: 1.200,00 m2

Datos Registrales

Registro

Público:

Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del estado Mérida.

Propietario: FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES

DATOS DE REGISTRO

Nº AR MATRICULA FECHA

2012.2806 1 373.12.8.8.180 18/09/2012

OFICINA SUBALTERNA DE REGISTRO PUBLICO DEL MUNICIPIO LIBERTADOR, DEL ESTADO MÉRIDA

Linderos

NORTE: Con terrenos que son de ERNESTO JEREZ (28.11 mts)

SUR: Con terrenos que son de JOSÉ ARAQUE (26.00 mts)

ESTE: Con terrenos propiedad de PASO DE SERVIDUMBRE (44.03 mts)

OESTE: Con terrenos propiedad de ERNESTO JEREZ (44.82 mts)

3. COMPROBACIÓN Y DOCUMENTACIÓN REVISADA

Inspección Ocular Identificación física del inmueble

Comprobación de descripción Verificación de normas urbanísticas

Verificación de servicios básicos Comprobación de estado de conservación

Comprobación de estado de uso y explotación Verificación del entorno

Comprobación de documento de propiedad Comprobación de estado de ocupación

Comprobación de agentes contaminantes Comprobación de calidad ambiental

Comprobación de afectaciones de uso

Documentación Utilizada (recolectada por el tasador)

Documento de propiedad

Documentación Gráfica elaborada por los tasadores y anexa al informe

Croquis de ubicación (1)

Fotografías (6)

4. LOCALIDAD Y ENTORNO

LOCALIDAD

Tipo de núcleo o asentamiento: Capital de Municipio Nº Habitantes: 260.360

ENTORNO:

Definición del

entorno:

Urbano Uso Dominante: Residencial

Nivel edificado: Intermedio Actividad dominante:

Arquitectura: Tradicional Iconos Arquitectónicos cercanos:

Desarrollo: Parcial Antigüedad del sector: 280 años

Puntos de

referencia:

Puesto de GN 2 Km Monumentos naturales:

INFRAESTRUCTURA Y GRADO DE CONSERVACIÓN:

Abastecimiento de Agua: Red general Alcantarillado: --

Suministro eléctrico: Red general Aérea Pavimentación: Pavimento Rígido

Alumbrado Público: En poste metálico Red telefónica: --

Red TV: Red general aérea Internet (WiFi): No

Cámaras de Vigilancia: No Visibilidad: Buena

Grado de

Conservación del

entorno:

El entorno donde se encuentra el inmueble se encuentra en buen estado de

conservación, es una zona residencial, comercial y turística.

NIVEL DE EQUIPAMIENTOS:

Asistencial: Escaso Deportivo: Escaso

Comercial general: Escaso Recreación: Bueno

Educativo: Escaso Religioso: Escaso

Zona verde: Abundante Estacionamiento

público:

Escaso, en la calle

Comercial Víveres: Escaso Farmacias: Escaso

COMUNICACIÓN Y SERVICIOS DE COMUNICACIÓN:

Líneas de transporte: Urbanas e interurbanas, cercanas Distancia a aeropuerto Km: 10

Distancia a terminal terrestre Km: 5

SEGURIDAD:

Organismo de seguridad: No Distancia Km 2

Garita de vigilancia fija: NO Monitoreo: No

CALIDAD DEL SECTOR:

NIVEL SOCIOECONÓMICO: Alto

NIVEL DE DESARROLLO DEL ENTORNO: En desarrollo

5. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR - URBANIZACIÓN

Antigüedad documental: 2012 Edad aparente: --

Vida útil estimada: -- Estado de conservación: Bueno

Nivel de Mantenimiento: Bueno Tipología constructiva: --

Usos:

Uso Restringido:

Recreacional

Agrícola,

recreacional

turístico

Uso Principal: Protector

AREAS PROTEGIDAS (ARU-4) ZONA PROTECTORA DEL RIO MUCUJUM, SEGÚN DECRETO Nº 773

Vulnerabilidad, cercanía a cauces de agua, taludes, entre otros: Vulnerabilidad sísmica de toda la

ciudad de Mérida, por encontrarse en el valle cercano al cauce de la quebrada posee vulnerabilidad

moderada, no presenta otros aspectos que puedan afectar al inmueble.

CALIFICACIÓN DEL SECTOR: Sector con todos los servicios y comodidades requeridas con buen nivel

constructivo, con buenas vías. Se encuentra reglamentado su uso por una ordenanza especial bajo la

tutela del Ministerio del Ambiente.

Imágenes satelitales del inmueble en estudio..

Imagen de satélite del inmueble. Fuente Google Earth

LOTE EL VALLE, MÉRIDA. Fuente Google Earth

6. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

Descripción: Terreno urbano de forma irregular, plano con cerca perimetral en todos costados y

LOTE DE TERRENO

con portón de acceso. Estado de Conservación y mantenimiento Bueno. Arboles,

pastos y semovientes.

Imagenes del terreno.

7. SITUACIÓN URBANÍSTICA

Tipo de plan PDUL (Plan de desarrollo urbano local)

Clasificación del suelo Zonificación ARU-4

Esta la edificación sujeta a alguna protección urbanística Si. Zona protectora del rio

Mucujum

Esta el terreno sujeto a alguna protección legal No

8. PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Propietario FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES Servidumbres No

Interesado FLORENCIO ELÍAS RAMÍREZ ROSALES

Situación y ocupación Cultivado con hortalizas de ciclo corto.

9. ANÁLISIS DEL MERCADO

El inmueble se encuentra dentro del rango de inmuebles comercializados en el mercado para el instante

en el tiempo en que se realiza el presente análisis, el área del inmueble NO se encuentra dentro del

rango comercializado mayoritariamente en la zona (950 – 10000 m2) y la unidad objeto de este estudio

presenta características singulares dada su forma (irregular).

Se toman para el presente estudio 9 datos referenciales del municipio Libertador, los cuales se asumen

como representativos del mercado. Todos los inmuebles tomados comparten condiciones similares. En

la siguiente tabla se indica la muestra de datos originales

DATOS REFERENCIALES DE OPERACIONES DE COMPRA VENTA DE INMUEBLES, EN EL MUNICIPIO LIBERTADOR

N° VENDE COMPRA DIRECCION MUNICIPIO PARROQUIA DESCRIPCIONÁREA

TERRENO

(m2)

PRECIO

VENTA Bs

PRECIO

UNITARIO

(Bs/m2)

Nº Asiento

Registral

Matricula del

IinmuebleFECHA OBSERVACIONES

1 Richard Johan KervelJairo Alfonso Yanez

GilEl Valle Libertador

Gonzalo Picon

FebresLote de terreno 2.250,00 45.000,00 20,00 2.010.104 1 373.12.8.8.2 02/07/2010 lote de terreno

2Adolfo Rivera

Avendaño

José Manuel Leon

Moreno

Montaña de La

Culata sector Bella

Vista carretera via

LibertadorGonzalo Picon

FebresLote de terreno 1.002,49 40.000,00 39,90 2.010.122 1 373.12.8.8.3 08/07/2010 Lote de terreno

3Jorge José Abzueta

Araujo

Jesús Argenis Peña

PeñaAldea La Culata Libertador

Gonzalo Picon

FebresLote de terreno 3.000,00 150.000,00 50,00 2.010.136 1 373.12.8.8.4 09/07/2010

Lote de terreno con

plantaciones de arbustos y

arboles frutales

4TU INMUEBLE .COM

0414-0820243El Valle Libertador

Gonzalo Picon

FebresLote de terreno 1.000,00 1.000.000,00 1.000,00 01/03/2013

5MERCADO LIBRE

0414-0820243El Valle Libertador

Gonzalo Picon

FebresLote de terreno 2.546,00 2.546.000,00 1.000,00 02/06/2013

6ADA SABELIG

04141799244

El Valle Sector Las

CuadrasLibertador

Gonzalo Picon

FebresLote de terreno 10.000,00 2.000.000,00 200,00 13/08/2013

7 4169836881El Valle Prado

Verde Sector Las

Cuadras

LibertadorGonzalo Picon

FebresLote de terreno 8.820,00 2.980.000,00 337,87 08/06/2013

8 4169836881El Valle Prado

Verde Sector Las

Cuadras

LibertadorGonzalo Picon

FebresLote de terreno 1.800,00 790.000,00 438,89 06/08/2013

9 4268209174El Valle Sector El

AradoLibertador

Gonzalo Picon

FebresLote de terreno 950,00 400.000,00 421,05 10/04/2012

10. CÁLCULOS DE VALORES TÉCNICOS

MÉTODO DE VALORACIÓN:

Definición de

Valor

El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable al que

llegarán compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible para

su adquisición. El valor no es un hecho, sino una estimación del precio probable que

se pagará por los bienes y servicios en un tiempo dado conforme a una definición

específica de valor. El concepto económico de valor refleja la visión que se tiene en

un mercado de los beneficios que percibirá el que posee los bienes o recibe los

servicios en la fecha efectiva de tasación. (International Valuation Standards 2000,

publicadopor International Valuation Standards Committee, 12 Great George Street,

London, United Kingdom SW1 PD3AD)

Método del

Mercado

Valor de Mercado: Conforme lo indica la norma 1 IVSC (International

ValuationStandarsCommitte), se define como “El Monto estimado por el cual un

activo debería intercambiarse en la fecha actuando cada una con conocimientos,

prudencia y sin presión de ningún tipo entre un comprador dispuesto y un vendedor

dispuesto en una transacción directa en un mercado en el cual las partes han

actuado cada una, con conocimiento, prudencia y sin presión.”

Para el presente estudio, se realizó la inspección al inmueble en comento y se analizó su entorno de

ubicación y sus alrededores. Dicho estudio se inició con el método del mercado, realizando una revisión

exhaustiva de las operaciones de compra – venta de inmuebles similares, protocolizadas por ante la

Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Estado Mérida correspondiente a los años

2010 a 2012 en estudio; de la revisión realizada se obtuvieron 48 transacciones, debidamente

registradas y representativas del mercado inmobiliario.

ANÁLISIS PRELIMINAR DE LA MUESTRA

Para el análisis estadístico se establecen como variable dependiente el precio unitario (P.U.) en

bolívares por metro cuadrado (Bs/m2), y como variables independientes o explicativas: La fecha

de registro (Fecha), y el área en metros cuadrados (Area). El análisis preliminar indica las tendencias de

los datos, como se observa en los siguientes gráficos:

Los datos se trataron con el software NCSS97, realizando depuración de datos en función de criterios

estadísticos clásicos, descartando en cada corrida aquellos datos que representan outlier, el cual se

observa en los valores del diagnóstico de los residuos (Regression Diagnostics Section Studentized) que

entrega el programa estadístico.

Se procesaron los referenciales y se aplicó la técnica de Regresión Lineal Múltiple, asumiendo como

variable dependiente del precio unitario y como variables independientes: Área y la Fecha de venta; se

realizó el análisis para obtener una regresión, presentada en el cuadro de cálculo, con un resultado de

Coeficiente de determinación de R² ajustado mayor al 89,781%, razón por la cual se puede afirmar que

hay una regresión conjunta que garantiza una buena correlación entre las variables, lo cual indica que

las variaciones en el precio unitario son explicadas en una proporción superior al 89,78% por los

regresores, además que el factor “f” explica la existencia de una regresión continua a las variables

consideradas. Los gráficos para los 7 datos finales son:

Scatter Plot

PU

Fe A

0

200

400

600

800

1000

0

12

34

56

78

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

00/01/1900 02/01/1900 04/01/1900 06/01/1900 08/01/1900 10/01/1900

PRECIO UNITARIO (Bs/m2)

0.00

2,000.00

4,000.00

6,000.00

8,000.00

10,000.00

12,000.00

22/01/2010 10/08/2010 26/02/2011 14/09/2011 01/04/2012 18/10/2012 06/05/2013 22/11/2013

ÁREA TERRENO (m2) Vs FECHA

Una vez realizado el tratamiento de los datos mediante el software NCSS97, y luego de 7 corridas, la

tabla de resultados es la siguiente:

P.U.

(Bs/m2) R cuadrado

R cuadrado

Ajustado F-Ratio T-critical

944,35 0,8977946635 0,846691995 17,568 2,843055

Valor de

Mercado del terreno: 944,35 Bs/m2

Vt (Bs) = Area (m2) x P.U.

(Bs/m2)

1.133.200,00 = 1.200,00 x 944,35

11. CONCLUSIÓN DE VALOR

Valor total del Inmueble: UN MILLÓN CIENTO TREINTA Y TRES MIL

DOSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 céntimos (Bs 1.133.200,00). El

valor del inmueble aplicando lo dispuesto en la resolución Nº 009-197,

articulo 39 del capítulo IV Valoración de las Garantías, es de:

1.019.898,00 Bs. (Descuento del 10%).

El valor del inmueble Redondeado es de: UN MILLÓN VEINTE

MIL BOLÍVARES con 00/100 Céntimos. (Bs 1.020.000,00).

CREDENCIALES ING. VÍCTOR M. PAREDES G.