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AVALÚO COMERCIAL

AV. CARRERA 15 NO. 91 – 25

LOCALES COMERCIALES

BARRIO EL CHICO

LOCALIDAD DE CHAPINERO

NOVIEMBRE DE 2.017

SOLICITANTE:

CONCRETA GESTIÓN URBANA S.A.S.

NOVIEMBRE DEL 2.017

2.017


LOCALES COMERCIALES

BARRIO EL CHICO


NOVIEMBRE DE 2.017

Cra. 11B No. 96 -03 Of. 203 PBX: 691 40 55 Fax: 635 72 77 Bogotá D.C. – Colombia

E-mail: [email protected] – www.avaluosespeciales.com 1

Contenido

1. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................ 2

2. INFORMACIÓN GENERAL ................................................................................................. 3

3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR .............................. 4

4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ........................................ 5

5. INFORMACIÓN DEL SECTOR .......................................................................................... 5

6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE .................................................................................... 10

7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL............................................... 14

8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN.................. 14

9. CONDICIONES RESTRICTIVAS ..................................................................................... 14

10. CONSIDERACIONES ESPECIALES ................................................................................. 15

11. METODOLOGÍA VALUATORIA ..................................................................................... 16

12. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME ............... 29

13. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO........................................................................... 29

14. OTRAS CONSIDERACIONES .......................................................................................... 30

15. AVALÚO COMERCIAL ...................................................................................................... 31

16. ANEXOS ................................................................................................................................. 32


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1. RESUMEN EJECUTIVO

Solicitante Concreta Gestión Urbana S.A.S.

Dirección Av. Carrera 15 No. 91 – 25.

Sector El Chicó.

Ciudad Bogotá D.C.

Departamento Cundinamarca.

Firma Valuadora Borrero Ochoa y Asociados Ltda.

Avaluador Ec. Oscar A. Borrero Ochoa.

Directora de Avalúos Ing. Paola Vásquez.

Avaluadores Ing. Angélica Bolívar.

Ing. Cristian Zambrano.

Fecha de Visita Octubre de 2017.

Fecha de Elaboración Noviembre de 2017.

Tipo de inmueble Locales comerciales en desocupación.


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2. INFORMACIÓN GENERAL

El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos

expedidos por el Organismo Nacional de Normalización ICONTEC y el Registro

Nacional de Avaluadores R.N.A a través de su Unidad Sectorial de Normalización

de la Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos USN AVSA, a partir de las Normas

Técnicas Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, en las cuales se determinan

los parámetros y contenidos mínimos del informe valuatorio así como el código de

conducta del valuador, enmarcados en la adopción y contextualización de las

Normas Internacionales de Valuación IVSC.

NOMBRE DEL SOLICITANTE Concreta Gestión Urbana S.A.S.

IDENTIFICACION NIT. 900.245.104-4.

OBJETO DE LA VALUACIÓN El presente informe de avalúo se realiza a

petición de Concreta Gestión Urbana S.A.S, con

destino comercial.

FECHA DE VISITA Octubre de 2017.

FECHA DE ELABORACIÓN Noviembre de 2017.

RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que

afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el titulo legal de la

misma.

El valuador no revelara la información sobre la valuación a nadie distinto de

la persona natural o jurídica que solicito el encargo valuatorio y solo lo hará

con autorización escrita de ésta, salvo en el caso que el informe sea

solicitado por una autoridad competente.


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3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR

Para la determinación del valor comercial de cada predio, se proponen los

siguientes métodos:

- Método Comparativo de mercado

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a

partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes

semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o

transacciones se deben clasifica, analizar y homogenizar según sea el caso, a

partir de criterios de objetividad.

- Método del Costo

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a

partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien

semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.

Depreciación Acumulada: Es la porción de la vida útil que en

términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso,

por cuanto lo que se valora es la vida remanente del bien. Ecuaciones para

estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo. Estas

fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación

basadas en las tablas de Fitto y Corvini.

De esta manera para el predio objeto de estudio se identificará el costo de

reposición, la vida útil remanente, el costo depreciado para toda la

construcción o mejora.


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4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

Destino Concreta Gestión Urbana S.A.S.

País Colombia.

Departamento Bogotá D.C. (11).

Ciudad Bogotá (11001).

Zona Norte.

Barrio El Chicó

Dirección Avenida Carrera 15 No. 91 – 25.

5. INFORMACIÓN DEL SECTOR

Servicios Públicos

El predio objeto de estudio cuenta con

los siguientes servicios públicos

básicos y complementarios:

acueducto, alcantarillado, energía

eléctrica, telefonía fija, gas natural,

red de internet, alumbrado público.

Usos predominantes y Tipos de Edificación

El predio objeto de este avalúo se encuentra establecido en el norte de la

ciudad de Bogotá, Pertenece a la localidad de Chapinero dentro del barrio

denominado El Chicó, la cual es una importante zona residencial y de

comercio de la ciudad, cuenta con buenas vías de acceso como lo son la

Autopista Norte, la Calle 92, la Avenida Carrera 15 y la Calle 90. Las tipologías

constructivas obedecen a construcciones destinadas al uso comercial y de

oficinas; esto sobre las vías principales aledañas al predio, sin embargo, el

sector es de gran exclusividad y cuenta con edificaciones de propiedad

horizontal destinados a vivienda las cuales representan la mayor cantidad de

predios en la zona.


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Vías de Acceso.

Fuente: Aplicativo de Avalúos Borrero

Ochoa y Asociados (Noviembre 2017)

Vías de Acceso

El sector aledaño al predio objeto del

avalúo cuenta con vías importantes y

apropiadas en tipo y magnitud las

cuales se encuentran pavimentadas y

en general en buen estado, dentro de

las cuales se pueden destacar

principalmente:

Autopista Norte.

Calle 90.

Calle 92.

Carrera 15.

Servicio de Transporte Público

El servicio de transporte público del

sector es atendido por buses, busetas,

taxis, colectivos que transitan por

avenidas aledañas, con una frecuencia

diurna de 10 a 15 minutos

aproximadamente.

Adicionalmente el servicio de

transporte público masivo de la

ciudad (Transmilenio y SITP), también

presta sus servicios para el acceso al

sector, los cuales transitan sobres vías

principales de acceso, como lo son la

Autopista Norte y Carrera 15. Existe

presencia de transporte informal de

Bici taxis, los cuales funcionan para el

transporte de personas desde la

estación de transmilenio. De igual

forma se puede acceder al sistema de

transporte Masivo Transmilenio, en la

estación del Virrey.


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Amoblamiento Urbano

El sector aledaño al predio cuenta con

señalización vial vertical y horizontal,

reductores de velocidad, canecas de

basura en aluminio en plazas y

parques.

NORMATIVIDAD

Tratamiento Consolidación

Area de Actividad Comercio y Servicios

Modalidad Con Cambio de Patron

Zona Zona de comercio cualificado

La unidad de planeamiento zonal (UPZ) número noventa y siete (97), Chicó

Lago, se encuentra reglamentada por el Decreto setenta y cinco (075) del

veinte (20) de Marzo de dos mil tres (2.003) y la cual fue actualizado por el

decreto cincuenta y nueve (059) de febrero catorce (014) de dos mil siete

(2007).

La ciudad de Bogotá cuenta con reglamentación urbanística mediante el

Decreto Distrital 619 del año 2000, Por el cual se adopta el Plan de

Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital. El Decreto

Distrital 469 del año 2003 Por el cual se revisa el Plan de Ordenamiento

Territorial de Bogotá D.C. y el Decreto Distrital 190 del año 2004 Por medio

del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales

619 de 2000 y 469 de 2003.


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Plano de Usos

Plano de Edificabilidad

Fuente: Planos Normativos Decreto 059 Febrero 2007


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Legalidad de la Urbanización

Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/

Topografía Plana.

Edificaciones importantes de la zona Entre las construcciones principales

se destacan el Centro Médico Cafam

Calle 90, el local comercial

Panamericana sobre la Calle 92, el

Centro Médico de Especialistas de

Colpatria, CADE Chicó y ETB.


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6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE

INFORMACIÓN JURÍDICA

Propietario: A.O.D.P. S.A.S.

NIT. 900.356.854-6

Título de Adquisición: Información NO Suministrada.

CHIP: AAA0096OEKC

Matrícula Inmobiliaria: 50C-1082016

Código Catastral 008308-56-01

Nota: Información de propietario relacionada en Certificación Catastral, en

razón a que NO fue suministrado Certificado de Tradición y Libertad del

inmueble para la certificación de la tradición del mismo.

Uso Comercial.

Ubicación

El predio se encuentra contenido en la manzana catastral

número 008308-56, en la cual ocupa un espacio en el

sector oriental de la misma como lote esquinero.

DESCRIPCIÓN DEL VECINDARIO

En el sector en el que se localiza el predio se aprecian construcciones de

altura media, principalmente edificaciones residenciales de cinco (5) a diez

(10) pisos, en los frentes de manzanas ubicados en las vías principales del

sector se puede apreciar comercio en la gran mayoría de los inmuebles. Cabe

destacar que la edificación más importante del sector es el predio objeto de

este trabajo por ser un sitio de interés en la zona gracias al centro de servicios

de la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá y el CADE de El Chicó.


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TERRENO

CABIDA

Fuente: Sinupot.

Acceso: Noviembre/2017.

El área de terreno en donde se establece el predio objeto de estudio es de Mil

doscientos dos punto nueve metros cuadrados (1.202,9 m2).

Fuente: Información registrada en Certificación Catastral emitida por la

Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).


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LINDEROS

Norte: Con la Avenida Calle 92.

Sur: Con la Calle 91.

Oriente: Con la Avenida Carrera 15.

Occidente: Con el Predio No. 02 de la misma Manzana Catastral.

Topografía Plana.

Forma Polígono regular.

Norma urbana aplicada al predio

Tratamiento Consolidación

Area de Actividad Comercio y Servicios

Modalidad Con Cambio de Patron

Zona Zona de comercio cualificado


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CONSTRUCCIÓN

Descripción Correspondiente

Número de pisos 2 pisos.

Numero de sótanos Sin sótanos

Área Terreno 1.202,9 m2

Área Construida 2.189,6 m2

Edad 45 años aproximadamente

Estado de la construcción Usada terminada

Estado de Conservación Malo

Iluminación Buena

Ventilación Buena

Nota: Área y edad según documentación catastral suministrada por el

solicitante.

DEPENDENCIAS

El predio actualmente se observa en desocupación desde fachada, se aprecian

problemas estructurales de conservación y mantenimiento.

ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS

Descripción Correspondiente

Fachada: Muros en pañete y pintura. Vidrio traslucido.

Cubierta. Placa de concreto.

Estructura: Vigas y Columnas.

Muros Cubrimiento en pañete, estuco y pintura.

Servicios públicos:

Acueducto.

Alcantarillado.

Teléfono.

Redes Inteligentes.

Energía Eléctrica.

Recolección de Basuras.

Acabados específicos:

Nota: En razón a que no se permitió el acceso al interior del inmueble para

la toma de registro fotográfico, no se realiza descripción de acabados

internos.


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7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL

No existen bienes muebles o inmuebles a valorar distintos a los antes citados.

8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN

El presente avalúo comercial de terreno y construcción, se realiza a petición

de Concreta Gestión Urbana con fines comerciales.

9. CONDICIONES RESTRICTIVAS

Condición Descripción

Estabilidad de suelo: El predio objeto de análisis NO se encuentra en zona

de amenaza por inundación y NO se encuentra en

una zona de amenaza por remoción en masa

Impacto ambiental: El predio objeto de análisis NO presenta condiciones

que afecten o deterioren el medio ambiente de la

zona a la que pertenece. El predio NO cuenta con

riesgo de inundación.

Servidumbres y Cesiones: No existe servidumbre. El predio objeto de estudio

NO cuenta con afectación por reserva vial.

Seguridad NO presenta problemas de inseguridad.


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10. CONSIDERACIONES ESPECIALES

Descripción

El predio en general se observa en mal estado de conservación y

mantenimiento.

El predio objeto de estudio actualmente se observa en desocupación.

El inmueble presenta excelente localización al contar con todos los

equipamientos necesarios para su correcto funcionamiento.

El inmueble objeto de estudio cuenta con frente y acceso directo por la

Avenida Carrera 15 y la Avenida Calle 92.

El sector cuenta con buena cantidad de vías de acceso, avenidas

importantes como la Autopista Norte, Calle 92 y la Carrera 15.


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11. METODOLOGÍA VALUATORIA

Resumen metodologías empleadas

Método comparativo de mercado, método de sustracción, método de reposición a

nuevo, método residual.

Metodología

Método comparativo de Mercado

En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble

objeto de avalúo en la cual se encontraron trece (13) ofertas de locales

comerciales en renta y dieciocho (18) ofertas de oficinas en venta, localizadas

dentro del sector, a dichas ofertas se les indago sobre su ubicación, características

principales, área construida, número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron

depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica

inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación.

A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:

OFERTAS DEL SECTOR

Locales Comerciales (Rentas)

OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO Piso AC AC P2 VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO

DEPURADO

1 Campo Carrera 15 No. 92-50 2561232 1 38 3.900.000$ 10% 3.510.000$ 92.368,42$

2 Campo Carrera 15 - Calle 93 3115892636 2 150 15.000.000$ 10% 13.500.000$ 90.000,00$

3 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93A 3114747965 1 100 13.000.000$ 10% 11.700.000$ 117.000,00$

4 FincaRaiz Calle 93B - Carrera 14 3156126417 1 260 30.000.000$ 10% 27.000.000$ 103.846,15$

5 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 6008682 1 y 2 378 200 35.000.000$ 10% 31.500.000$ 70.839,58$

6 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 3183418160 1 250 19.000.000$ 10% 17.100.000$ 68.400,00$

7 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3167440428 1 y 2 150 150 19.000.000$ 10% 17.100.000$ 76.000,00$

8 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3165760532 1 y 2 207 206,5 30.000.000$ 10% 27.000.000$ 87.167,07$

9 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 95 3193804239 1 110 8.000.000$ 10% 7.200.000$ 65.454,55$

10 FincaRaiz Calle 94 - Carrera 13 3106199159 1 370 45.000.000$ 10% 40.500.000$ 109.459,46$


12 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93 6367050 1 147 15.500.000$ 10% 13.950.000$ 94.897,96$



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Análisis Estadístico

Promedio $ 87.532,17

Desviación Estándar $ 15.300,55

Coeficiente de Variación 17,48%

Límite Superior $ 102.832,72

Límite Inferior $ 72.231,62

Máximo $ 117.000,00

Mínimo $ 65.454,55

Ahora, al aplicar una tasa de renta a las anteriores ofertas, representativa del

sector y uso comercial, de acuerdo a estudios previos de la zona se tiene una

tasa de renta promedio de 0.7%.

Aplicando la respectiva tasa de rentabilidad, se obtienen los siguientes

resultados:

OF UBICACIÓN VALOR UNITARIO

DEPURADO TASA VALOR M2 VENTA

1 Carrera 15 No. 92-50 92.368,42$ 0,70% 13.195.488,72$

2 Carrera 15 - Calle 93 90.000,00$ 0,70% 12.857.142,86$

3 Carrera 15 - Calle 93A 117.000,00$ 0,70% 16.714.285,71$

4 Calle 93B - Carrera 14 103.846,15$ 0,70% 14.835.164,84$

5 Carrera 15 - Calle 94A 70.839,58$ 0,70% 10.119.940,03$

6 Carrera 15 - Calle 94A 68.400,00$ 0,70% 9.771.428,57$

7 Calle 95 - Carrera 15 76.000,00$ 0,70% 10.857.142,86$

8 Calle 95 - Carrera 15 87.167,07$ 0,70% 12.452.438,60$

9 Carrera 15 - Calle 95 65.454,55$ 0,70% 9.350.649,35$

10 Calle 94 - Carrera 13 109.459,46$ 0,70% 15.637.065,64$

11 Calle 93 - Carrera 15 81.211,09$ 0,70% 11.601.584,42$

12 Carrera 15 - Calle 93 94.897,96$ 0,70% 13.556.851,31$

13 Calle 93 - Carrera 17 81.273,97$ 0,70% 11.610.567,23$


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Promedio $ 12.504.596,16

Desviación Estándar $ 2.185.792,86


Límite Superior $ 14.690.389,02

Límite Inferior $ 10.318.803,31

Máximo $ 16.714.285,71

Mínimo $ 9.350.649,35

Oficinas (Ventas)


Promedio $ 9.019.513,57





Máximo $ 10.988.372,09

Mínimo $ 7.109.174,31

OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO PISO AC VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO

DEPURADO

1 Go Place it Carrera 16 - Calle 93 3144782739 2 218 $ 1.722.000.000 10% 1.549.800.000$ 7.109.174$

4 Go Place it Carrera 16 - Calle 92 3143413256 1 36 $ 310.000.000 10% 279.000.000$ 7.750.000$

5 Go Place it Calle 90 - Carrera 15 3193776967 8 107 $ 1.000.000.000 10% 900.000.000$ 8.415.147$

6 Go Place it Carrera 14 - Calle90 3212109690 2 327 $ 3.599.000.000 10% 3.239.100.000$ 9.905.505$

7 Go Place it Calle 90 - Carrera 14 3156488006 4 80 $ 920.000.000 10% 828.000.000$ 10.350.000$

9 Go Place it Carrera 15 - Calle 93 3214901220 10 55 $ 600.000.000 10% 540.000.000$ 9.818.182$

10 campo Calle 95 - Carrera 16 3182655477 6 120 1176000000 10% 1.058.400.000$ 8.820.000$

11 FincaRaiz Calle 98 - Chico Norte 3143946605 2 168 $ 1.399.000.000 10% 1.259.100.000$ 7.494.643$

12 FincaRaiz Calle 93 No. 19B-67 3166920964 55,23 $ 549.701.429 10% 494.731.286$ 8.957.655$

13 FincaRaiz Av. Carrera 19 - Calle 96 3106199159 182 $ 2.010.531.000 10% 1.809.477.900$ 9.942.186$

14 FincaRaiz Chicó Norte 3153914039 4 172 $ 2.100.000.000 10% 1.890.000.000$ 10.988.372$

15 FincaRaiz Calle 93 - Chicó Norte 3043541736 5 646 $ 7.429.000.000 10% 6.686.100.000$ 10.350.000$

16 FincaRaiz Chicó Norte 3118289258 2 162 $ 1.550.000.000 10% 1.395.000.000$ 8.611.111$

17 FincaRaiz Chicó Norte 3106199159 262,7 $ 2.586.856.000 10% 2.328.170.400$ 8.864.155$

18 FincaRaiz Av. Calle 92 - Carrera 17 3106199159 693,3 $ 6.098.400.000 10% 5.488.560.000$ 7.916.573$


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De tal modo, se encuentra que los análisis estadísticos presentan un

coeficiente de variación de aceptabilidad de información, en razón a que

existe una homogeneidad representativa de los resultados estadísticos para

cada categoría de información, la cual es referente para la aplicación de la

siguiente metodología:

DETERMINACIÓN VALOR DEL SUELO

Potencial de Desarrollo

Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que pagaría

un comprador constructor por un lote urbanizado en función de lo que sobre

él se pueda construir.

El proceso a seguir es el siguiente:

1. Con base en las normas se identifica el área máxima construible, se

determina terreno neto urbanizable (predio tipo de la manzana),

aislamientos, índice de ocupación máximo, índice de ocupación y área

total construida.

2. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de

multiplicar el área útil vendible por el precio por m2 esperado en ventas

según el mercado actual de la zona.

Como soporte sobre el cual se calculan las ventas se realiza un

estudio de mercado en el cual se encuentra un promedio de venta por

metro cuadrado para venta de comercio de $ 12.500.000/m2 y para

oficinas de $ 9.000.000/m2, para el caso de las unidades de parqueo

sencillas se establece un valor de venta por unidad de parqueo de

$ 25.000.000. Es de notar que el valor unitario de venta corresponde

a los valores promedio de cada análisis estadístico.

Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los

parámetros expuestos anteriormente y a la aplicación.

Para el presente avalúo se realiza en modelo según la normatividad Decreto

190 de 2.004 con destino comercial, aplicando la normativa establecida por la

Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) correspondiente.


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EJERCICIO.

El ejercicio de comercio y oficinas se plantea con las áreas útiles

resultantes de la aplicación de la normatividad vigente. Se plantea la

máxima área que pueda edificarse, y posterior a esto se plantean las

unidades que sean más atractivas para el sector, por lo cual se analiza el

panorama de ventas para vivienda, comercio, bodegas y oficinas; pero

dadas las condiciones del sector se determina que las posibilidades

comerciales obedecen a comercio en primer nivel y oficinas en los pisos

restantes.

DESCRIPCIÓN PART. VALOR UNIDADES

ÁREA BRUTA 1.202,90 m2

FRENTE CL 92 30,00 m

FRENTE CR 15 40,00 m

FRENTE CL 91 30,00 m

ÁREA NETA URBANIZABLE 1.202,90 m2

ÁREA ÚTIL PREDIO 1.202,90 m2

ANTEJARDÍN CL 92 5 150,00 m2

ANTEJARDÍN CR 15 3,5 122,50 m2

ANTEJARDÍN CL 91 3 79,50 m2

TOTAL ÁREA ANTEJARDINES 352,00 m2

PATIO INTERNO 30,00 m2

ÁREA OCUPADA PRIMER PISO 820,90 m2

VOLADIZO CL 92 39,75 m2

VOLADIZO CR 15 32,00 m2

VOLADIZO CL 91 26,50 m2

ÁREA OCUPADA PISOS SUPERIORES 919,15 m2

ÍNDICE DE OCUPACIÓN PREDIO 0,68

IC MÁXIMO 2,53

ALTURA PROPUESTA 4,00 Pisos

ÁREA CONSTRUIDA SIN SÓTANO 3.578,35 m2

ÁREA CONSTRUIDA POR PISO 894,59 m2

CIRCULACIONES INTERIORES 15% 536,75 m2

ÁREA CONSTRUIDA SIN CIRCULACIONES 3.041,60 m2

ÁREA VENDIBLE DE COMERCIO 615,68 m2

ÁREA VENDIBLE DE OFICINAS 2.425,92 m2


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No. PARQUEADEROS PRIVADOS 76 Un

No. PARQUEADEROS VISITANTES 60 Un

No. PARQUEADEROS PRIVADOS 76,000 Un

No. PARQUEADEROS VISITANTES 60,000 Un

PARQUEOS TOTALES 136,00 Un

ÁREA DE PARQUEO 2.720,00 m2

ÁREA SÓTANO 1 850,90 m2



VENTAS

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE COMERCIO $ 12.500.000

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE OFICINAS $ 9.000.000

VALOR VENTA CADA UNIDAD VENDIBLE GARAJES $ 25.000.000

VALOR TOTAL VENTA COMERCIO $ 7.695.937.500

VALOR TOTAL VENTA OFICINAS $ 21.833.302.500

VALOR TOTAL VENTA GARAJES $ 1.900.000.000

TOTAL VENTAS $ 31.429.240.000

COSTOS DIRECTOS

VALOR POR M² DE CONSTRUCCIÓN COMERCIO Y OFICINAS $ 2.200.000

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 1 $ 1.300.000

VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 2 Y 3 $ 1.500.000

TOTAL COSTO $ 11.531.240.000

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 11.531.240.000


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COSTOS INDIRECTOS

GENERALES

LICENCIA

1,00% C.D C$ 115.312.400

SEGUROS

0,15% C.D C$ 17.296.860

IMPUESTOS

0,10% C.D C$ 11.531.240

SERVICIOS

0,50% C.D C$ 57.656.200

HONORARIOS

TOPOGRAFÍA

0,00% C.D C$ -

ESTUDIO DE SUELOS

0,25% C.D C$ 28.828.100

DISEÑO

1,00% C.D C$ 115.312.400

DISEÑO ESTRUCTURAS

0,50% C.D C$ 57.656.200

DISEÑO HIDROSANITARIO

0,30% C.D C$ 34.593.720

DISEÑO ELÉCTRICO

0,30% C.D C$ 34.593.720

PRESUPUESTO PROGRAMACIÓN

0,30% C.D C$ 34.593.720

HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA

8,00% C.D C$ 922.499.200

GERENCIA DE OBRA

2,50% VTAS C$ 785.731.000

COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD

5,00% VTAS C$ 1.571.462.000

NOTARIALES

0,50% VTAS C$ 157.146.200

FIDUCIA

0,40% VTAS C$ 125.716.960

FINANCIEROS 5,00% C.D. C$ 576.562.000

TOTAL INDIRECTOS 40,29% C.D. C$ 4.646.491.920

RESULTADOS

TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 11.531.240.000 36,69%

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 4.646.491.920 14,78%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 16.177.731.920 51,47%

UTILIDAD Y LOTE $ 15.251.508.080 48,53%

UTILIDAD $ 7.228.725.200 23,00%

LOTE $ 8.022.782.880 25,53%

VALOR METRO CUADRADO TERRENO BRUTO $ 6.670.000

Nota: El valor unitario calculado se encuentra en aproximación a cifras de 10.000.


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VALOR M2 DE TERRENO

Ejercicio potencial de comercio y oficinas sobre predio individual:

Analizando las condiciones intrínsecas del inmueble se puede concluir que el

valor por m2 bruto para el inmueble están sujetas al máximo potencial de

desarrollo del lote, por tal razón se adopta $ 6.670.000 como el valor por

metro cuadrado.

Cabe resaltar que las construcciones existentes están incluidas dentro del

valor concluido del lote, dado que el valor obtenido por el método residual

representa el mayor y mejor uso para el lote existente, con lo cual las

construcciones actuales deben ser demolidas al momento realizar un nuevo

proyecto constructivo y no harían parte de la potencialidad de desarrollo del

inmueble objeto de avalúo.

Ahora, con el fin de establecer el valor comercial del inmueble a partir del

método comparativo de mercado mediante la determinación de valor de

terreno y construcción de manera independiente, con información de

inmuebles en venta en el sector, se procede a presentar la investigación de

mercado y el respectivo método de sustracción para la determinación del

valor del suelo del sector:

Método Comparativo de Mercado

En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del

inmueble objeto de avalúo en la cual se encontraron cinco (5) ofertas de casas

en venta, localizadas dentro del sector, a dichas ofertas se les indago sobre

su ubicación, características principales, área construida, área de terreno,

número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron depuradas con factor

fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica inmobiliaria la

decisión de compra depende del rango de negociación.

A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:

OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO PISOS EDAD AC AT VALOR NEG VALOR

DEPURADO

VALOR UNITARIO

DEPURADO

1 Go Place it Calle 90 - Carrera 18 3144133116 2 26 350 200 $ 2.500.000.000 15% 2.125.000.000$ 6.071.429$

2 FincaRaiz Calle 87 - Carrera 12 3124554756 2 35 384 200 $ 1.800.000.000 15% 1.530.000.000$ 3.984.375$

3 FincaRaiz Calle 93 - Carrera 18 3102550014 1 35 700 900 $ 8.500.000.000 15% 7.225.000.000$ 10.321.429$

4 FincaRaiz Carrera 19 - Calle 93A 3116352836 2 30 760 664 $ 5.500.000.000 15% 4.675.000.000$ 6.151.316$

5 FincaRaiz Calle 93Bis - Carrera 19 8912030 3 30 892 640 $ 7.000.000.000 15% 5.950.000.000$ 6.670.404$


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Método de sustracción:

Este método consiste en que al valor total del inmueble negociado se descuenta el

posible valor de la construcción (este valor se calcula por método de reposición

como nuevo depreciado y se aplica a cada oferta según las especificaciones

suministradas por el ofertante), para obtener así valores de terreno netos

comparables. Dicho método se aplica a cada una de las ofertas de con información

de área de terreno encontradas en el estudio de mercado del presente documento.

Obteniendo los siguientes resultados:

Obteniendo el siguiente analisis estadistico:

Promedio $ 5.940.203,89



Máximo $ 7.090.000,00

Mínimo $ 4.462.800,00



En las anteriores estadísticas se evidencia un coeficiente de variación de 17.95%,

el cual a pesar de encontrarse elevado es estadísticamente representativo en la

determinación del valor. Por tanto se establece un valor por metro cuadrado de

$ 6.000.000/m2 para el terreno, siendo este una aproximación al valor unitario

del promedio del análisis estadístico, dando análisis a cada muestra de manera

independiente para lo cual se establece que el valor más probable para el

inmueble objeto de estudio por su localización especifica dentro del sector

corresponde al promedio del análisis estadístico.

Of EdadVida

util Clase D

VALOR

ADOPTADO

Valor

depreciadoA C A T

Valor

construccionValor Total Valor terreno

Valor m2

terreno

1 26 80 2 23,51 2.640.000$ 2.020.000$ 350 200 707.000.000$ 2.125.000.000$ 1.418.000.000$ 7.090.000$

2 35 80 2,5 36,95 2.640.000$ 1.660.000$ 384 200 637.440.000$ 1.530.000.000$ 892.560.000$ 4.462.800$

3 35 80 2 33,19 2.640.000$ 1.760.000$ 700 900 1.232.000.000$ 7.225.000.000$ 5.993.000.000$ 6.658.889$

4 30 80 2 27,66 2.640.000$ 1.910.000$ 760 664 1.451.600.000$ 4.675.000.000$ 3.223.400.000$ 4.854.518$

5 30 80 2 27,66 2.640.000$ 1.910.000$ 892 640 1.703.720.000$ 5.950.000.000$ 4.246.280.000$ 6.634.813$


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Ahora, al tener en cuenta que el inmueble objeto de estudio corresponde a un

predio con un mal aprovechamiento en términos de edificabilidad en el cual se

encuentra un índice de construcción inferior al permitido de acuerdo a la

normatividad vigente, se indica una afectación al terreno y por ende un demerito

o desvalorización al valor calculado anteriormente. Es importante mencionar que

dicho factor de demerito se aplica porque la vida económica del inmueble es

activa y no amerita demoler la edificación existente.

El factor de demerito se encuentra representado mediante la siguiente

formulación:

𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝑳𝒐𝒕𝒆 = 𝑇 [1 − (𝐴 − 𝑎

𝐴) (

𝐸 − 𝑒

𝐸)]

En donde,

T = Valor del terreno sin edificar.

A = Índice de construcción máximo.

a = Índice de construcción de la edificación.

E = Vida útil de la edificación.

e = Edad de la edificación.

Obteniendo los siguientes resultados en la aplicación de la fórmula:

𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝑳𝒐𝒕𝒆 = $ 6.000.000 [1 − (3.6 − 1.82

3.6) (

80 − 45

80)]

𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝑳𝒐𝒕𝒆 = $ 𝟒. 𝟕𝟎𝟐. 𝟐𝟕𝟗

Obteniendo los siguientes resultados en la valoración del terreno:

Descripción Área Valor Unitario Valor Total

Terreno 1202,9 $ 4.700.000 $ 5.653.630.000


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Construcción

Método Reposición a Nuevo depreciado

Éste método consiste en tomar los datos suministrados por Camacol y

Construdata, con un valor de referencia que represente las condiciones vistas en

la visita técnica, adoptando un costo directo de $ 1.500.000 por metro cuadrado

para la construcción, teniendo en cuenta los acabados y características actuales

del inmueble, más un 20% de costos indirectos dando como resultado $1.800.000

por metro cuadrado de construcción para la edificación en las condiciones

observadas en la visita técnica si se construyera en la actualidad.

Se deprecian estos valores según el estado de conservación y la edad de la

construcción, que para el presente caso se tendrá en cuenta la edad aparente del

inmueble, teniendo presente que el inmueble ha tenido remodelaciones desde su

construcción, para lo cual se presenta la siguiente metodología valuatoria:

a. Se realiza el cociente entre la edad aproximada de la construcción y la vida

útil de una edificación de estas características. (Edad / Vida Útil)= % de Vida.

b. Se evalúa la edificación asignando un valor dependiendo del estado de

conservación según la clasificación Heidecke, que para este caso es de 2.5, lo que

indica que el inmueble se encuentra bien conservado y necesita reparaciones de

poca importancia, en lo que refiere a pisos y pañetes.

c. Ya teniendo esta información se identifica en la tabla de Fitto y Corvinni el

porcentaje de depreciación. La cual se identifica en el presente estudio con la letra

“d”.

d. Tomando el Coeficiente de depreciación para el presente estudio (literal c) y

conociendo el valor asignado como nuevo, se procede al cálculo del valor por

metro cuadrado depreciado. De la siguiente forma:

Valor Construcción Depreciado = Valor como nuevo (1-d)


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Edad del inmueble 45

Vida útil 80

X 56,25

Clase 2,5

Y 48,4296125

Valor a nuevo $ 1.500.000

% Indirectos 20%

Valor a nuevo adoptado $ 1.800.000

Valor Depreciado l m2 $ 928.267

Valor Adoptado $ 928.000

Obteniendo los siguientes resultados en la valoración de la construcción:


Construcción 2189,6 $ 928.000 $ 2.031.948.800

Es así que se obtienen los siguientes resultados en la valoración del inmueble por

método de mercado de las componentes de terreno y construcción:

Av. Carrera 15 No. 91-25


Terreno 1202,9 $ 4.700.000 $ 5.653.630.000

Construcción 2189,6 $ 928.000 $ 2.031.948.800

Valor Comercial $ 7.685.578.800


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Conclusión Avalúo Comercial

La conclusión del avalúo comercial del inmueble objeto de estudio

corresponde al calculado a partir del método residual, dado que este refleja

las mejores condiciones de comercialización del inmueble.

DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

Predio 01 - Manzana 56 1202,90 $ 6.670.000 $ 8.023.343.000

AVALÚO COMERCIAL $ 8.023.343.000


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12. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME

Se prohíbe la publicación total o parcial del presente informe de avalúo,

cualquier referencia del mismo, las cifras de valuación, nombre, y afiliaciones

profesionales del valuador o la firma Borrero Ochoa y Asociados Ltda, sin

consentimiento escrito de la misma.

13. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

Las descripciones de los hechos presentadas en el informe son correctas

hasta donde el valuador alcanza a conocer.

Los análisis y los resultados solamente se ven restringidos por las

hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente

informe.

El valuador no tiene interés en el bien inmueble objeto de estudio.

La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de

conducta.

El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.

El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes

que se están valorando.

La firma avaluadora a través de personal autorizado ha realizado una visita

personal al bien inmueble objeto de valuación.

Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha

proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.


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14. OTRAS CONSIDERACIONES

El avalúo practicado por BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS LTDA. de Bogotá,

corresponde al “VALOR COMERCIAL” del respectivo inmueble, expresado en

dinero; entendiéndose por valor comercial como el precio que sería recibido

por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción

ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición.

En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de

contratos de arrendamiento o de otro género, BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS

LTDA., desecha evaluar tales criterios en el análisis, asumiendo que el titular

del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que se

derivan de este.

- La inspección se realizó con carácter de observación valuatoria, esto

significa que no es del objeto del avalúo: mediciones, acotaciones,

descripción detallada de espacios, acabados, sistemas constructivos,

análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o

técnico existentes al momento de la inspección.

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000,

expedidos por el Gobierno nacional el presente avalúo comercial tiene una

vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y

cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios

significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de

las condiciones del mercado inmobiliario comparable.


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15. AVALÚO COMERCIAL


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DESCRIPCIÓN ÁREA (M2) VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

Predio 01 - Manzana 56 1202,90 $ 6.670.000 $ 8.023.343.000

AVALÚO COMERCIAL $ 8.023.343.000

SON: OCHO MIL VEINTITRÉS MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES

MIL PESOS M/CTE.

NOTA: EL VALOR CONCLUIDO INCLUYE EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

EXISTENTES.

AVALUADOR

_______________________________

Ec. OSCAR BORRERO OCHOA

R.A.A. AVAL-17153467

MATRICULA REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES: 628 DE BOGOTÁ.

MIEMBRO DE LA CÁMARA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ.

MIEMBRO DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES


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16. ANEXOS

REGISTRO FOTOGRÁFICO


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Nota: No se tiene registro fotográfico de las secciones internas de la

construcción, en razón a que no se permitió el acceso en visita técnica de

inspección.


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