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Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO)

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ACODECO: Protección al consumidor en el mercado inmobiliario (Leyes y Casuística)

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ANTECEDENTES ORP: Decreto de Gabinete No. 60 de

marzo de 1969 CLICAC: Ley 29 de febrero de 1996 ACODECO: Decreto Ley No. 9 del

febrero de 2006 ACODECO: Ley 45 de 31 de octubre

2007 (Vigente) Modificada por Ley 29 de 2008 y Ley

31-2010 Reglamentada por D.E. 46 de 2009

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Competencia de la ACODECO

Investigar y sancionar prácticas monopolísticas

Verificar previa o posteriormente, las concentraciones económicas

Orientar al consumidor Conocer y decidir quejas hasta B./2,500.00 Asesoría legal gratuita Conocer y sancionar infracciones a la Ley 45

de 2007; Ley 6 de 1987; Ley 24 de 2002 (consumidores); Ley 81 de 2009 y demás Reglamentos técnicos

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Dirección Nacional de Libre Competencia

Dirección Nacional de Protección al Consumidor

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Investigación del consumidor Ley 45 de 2009-verificaciones de oficio/denuncias Veracidad Publicidad Reglamentos Técnicos-verificaciones de oficio Ley 6 (descuentos para personas 3ra., 4ta. edad, jubilados y pensionados)

Letrero Trato preferencial y descuentos

Ley 24 Historial de Crédito

Decisión de Quejas Quejas hasta B/.2,500.00 Ley 45 de 2007 Ley 81 de 2009

Conciliación Quejas de B./2,500.01 en adelante Ley 45 de 2007 Ley 81 de 2009

Defensoría de Oficio

Dirección Nacional de Protección al Consumidor

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Proyectos Inmobiliarios

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Garantía en Construcciones Art. 79

E l p r o v e e d o r d e c o n s t r u c c i o n e s residenciales nuevas, de lotes de terrenos servidos o no, urbanos o rurales, así como de bienes inmuebles en general deberá establecer, de manera clara y por escrito, los términos y las condiciones de la garantía de la obra. En caso de que existan diferentes coberturas en la garantía, éstas deberán estar debidamente detalladas.

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Publicidad en los Proyectos Inmobiliario Art. 79

La publicidad de las construcciones residenciales nuevas formará parte integral del contrato de compraventa suscrito entre el proveedor y el consumidor. Los anuncios que se publiciten en volantes, panfletos, libros o cualquier otro medio que el proveedor distribuya, son vinculantes para éste y exigibles por el consumidor.

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Contratos de Promesa de Compraventa. Art. 79

Debe constar la fecha cierta o determinable de entrega.

Los contratos deberán expresar el total de las sumas a pagar, así como los casos en que se podrán adoptar ajustes en el precio. En caso de aumento en los costos de materiales de construcción, la Autoridad e s t a b l e c e r á l o s p a r á m e t r o s y procedimientos técnicos para verificar dichos ajustes.

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Vicios de Construcción (Ruinógenos)C. C. Art. 1343

“ARTÍCULO 1343. El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que “se c o n c l u y ó l a c o n s t r u c c i ó n ; i g u a l responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.”

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Vicios Ocultos Art. 48 “Artículo 48. Vicios Ocultos. Cuando los bienes

presenten defectos o vicios ocultos que hagan imposible el uso para el que son destinados, o que disminuyan de tal modo su calidad o la posibilidad de su uso, y que de haberlos conocido el consumidor no los hubiera adquirido o hubiera dado un menor precio por ellos, el proveedor estará obligado a recibirlos y devolver las sumas pagadas por el consumidor, según lo establece el Código de Comercio. No obstante el consumidor podrá optar por recibir una rebaja en el precio, sin derecho a reclamo posterior”.

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¿ Cuales son las Quejas más Comunes Relacionadas con los

Proyectos Inmobiliarios? Incumplimientos de Contrato y de Garantías. Falta de fecha de entrega de la vivienda. Cláusula de aumento del precio de venta pactado

por incremento del costo de materiales. Cláusula penal del cobro del 1% del saldo

adeudado. Retención de la totalidad de los abonos. Desistimiento de la construcción por parte de la

promotora. Vicios Ocultos o de Construcción (Daños

Estructurales, Vicios Ruinógenos)

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Contratos de Adhesión

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Abusividad en contratos de adhesión

Artículo 74. Nulidad absoluta de cláusulas abusivas en los contratos de adhesión.

1. Restrinjan los derechos del consumidor

2. Limiten o extingan la obligación a cargo del proveedor

3.Favorezcan excesiva o desproporcionadamente la posición contractual del proveedor, e importen renuncia o restricción de los derechos del adherente o consumidor

4. Exoneren o limiten la responsabilidad del proveedor

5. Faculten para rescindir unilateralmente el contrato

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6. Obliguen al consumidor a renunciar anticipadamente

7. Impliquen renuncia del consumidor de las acciones procesales, los términos y las notificaciones personales, establecidos en el Código Judicial o en leyes especiales

8. Sean ilegibles

9. Estén redactadas en idioma distinto del español


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Artículo 75. Nulidad relativa de cláusulas abusivas en los contratos de adhesión

1. Confieran al proveedor plazos desproporcionados o poco

precisos para la aceptación o rechazo de una propuesta

2. Confieran al proveedor un plazo de mora desproporcionado o insuficientemente determinado, para la ejecución de la prestación a su cargo.

3. Establezcan indemnizaciones, cláusulas penales o intereses desproporcionados, con relación a los daños por resarcir a cargo del adherente o consumidor


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Aumento por costos de materiales (Cláusula 7ma. del contrato de promesa de C/V) Falta de fecha probable de entrega Falta de parámetros de comprobación

Cláusulas penales desproporcionadas (Cláusula 8va. del contrato de promesa de C/V)-retención de sumas abonadas

Cobro del 1% del saldo adeudado (Cláusula 9na. del contrato de Promesa de C/V) No es abusivo

Desistimiento de la construcción (Cláusula 12da. del contrato de promesa de C/V)

Arbitraje (Cláusula 17ma. del contrato de promesa de C/V)

Sentencia No.35 del 31 de mayo de 2007, Juzgado 8vo. de Circuito Civil

Cláusulas demandadas en contratos de adhesión

ACODECO -vs- Neto S.A. Acodeco se subrogó los derechos de Nadyi Duque

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Ejemplo de cláusula abusiva:

SÉPTIMA: Declara LA PROMITENTE VENDEDORA que si con posterioridad a la firma del presente Contrato se comprueba que los costos de los materiales y/o mano de obra aumentaron, de forma tal que dichos aumentos incidan en el costo del EL APARTAMENTO objeto de este contrato, bajo esas circunstancias el precio de venta del EL APARTAMENTO podrá ser aumentado proporcionalmente. Sin embargo el referido aumento no podrá ser superior al CINCO POR CIENTO (5%) del precio de venta pactado en la CLÁUSULA SEXTA del presente Contrato. De darse el caso, LA PROMITENTE COMPRADORA será notificada previamente y por escrito a fin de que realice el abono que corresponda con el último pago que deba hacer, de conformidad con los términos de este Contrato, a más tardar al momento de la firma del Contrato de Compraventa de EL APARTAMENTO. El incumplimiento del pago antes referido facultará a LA PROMITENTE VENDEDORA para aplicar la penalidad contemplada en la CLÁUSULA OCTAVA del presente Contrato.


ACODECO -vs- Neto S.A.

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El Tercer Tribunal Superior consideró:

La falta de fecha de entrega cierta o determinada incluyendo la determinación de la prórroga genera de forma indefinida el derecho de aumento

ausencia de parámetros objetivos

Resolución del Tercer Tribunal Superior de Justicia, del 27 de noviembre de 2007


ACODECO -vs- Neto S.A. Ley aplicada No. 29 de 1 de febrero de 1996

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Ejemplo de cláusula abusiva: NOVENA: Independientemente de lo previsto en las Cláusulas

anteriores y sin que lo que siga pueda considerarse como modificación y/o alteración de lo pactado, LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar a LA PROMITENTE VENDEDORA a partir de la expedición del PERMISO DE OCUPACIÓN de EL APARTAMENTO, ocupe o no y/o haga uso o no de EL APARTAMENTO, los siguientes pagos, hasta tanto LA PROMITENTE VENDEDORA reciba en su totalidad el saldo insoluto del precio de venta convenido:

9.1) Una tasa de interés correspondiente al UNO POR CIENTO (1%) mensual sobre el saldo remanente del precio de EL APARTAMENTO, es decir sobre la suma de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA DÓLARES CON 00/100 (US$ 57,000.00)



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9.2) Cualesquiera gastos de contratación e instalación y/o utilización de servicios públicos.

9 .3 ) Cualesquiera gastos de mantenimiento de EL

APARTAMENTO, tales como cuotas de administración de Propiedad Horizontal y cualesquiera otras tasas, impuesto o contribuciones que origine la propiedad de EL APARTAMENTO.

Las sumas a que hace referencia esta Cláusula deberán ser

canceladas por LA PROMITENTE COMPRADORA en su totalidad, al momento de firmarse el Contrato de Compraventa de EL APARTAMENTO. El saldo no se entenderá cancelado hasta tanto LA PROMITENTE VENDEDORA reciba en su totalidad, el saldo insoluto del precio de venta convenido.”



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El Tercer Tribunal Superior consideró: Que no es nula la cláusula del 1% -Se trata de una “auténtica cláusula penal” -Justificada en razón objetiva, por la no

satisfacción del precio de venta -Porque el proveedor ya entregó lo que se

comprometió y puede ser ocupada Que es nulo el cobro del mantenimiento y

gastos de instalación de servicios públicos -Son responsabilidad de la dueña del inmueble -No hay injerencia del proveedor o promotor



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DÉCIMA SEGUNDA: En caso de que después de la firma del presente Contrato, existiera cualquier circunstancia de cualquier naturaleza que impida la realización de EL PROYECTO, en circunstancias y/o condiciones normales, y/o hagan que su realización sea demasiado onerosa para LA PROMITENTE VENDEDORA, ésta se reserva por si sola el derecho de desistir de la construcción y/o edificación del EL PROYECTO y podrá declarar resuelto de pleno derecho el presente Contrato Promesa de Compraventa, lo que LA PROMITENTE COMPRADORA acepta sin reserva alguna.

En este caso LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga a no

reclamar por ningún medio, ni judicial, ni extrajudicial, ni administrativo, ni de ninguna naturaleza, salvo a reclamar la devolución de las sumas entregadas a LA PROMITEMTE VENDEDORA.

Cláusulas demandas en contratos de adhesión

ACODECO –vs- Neto S.A. Ley aplicada No. 29 de 1 de febrero de 1996

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El Tercer Tribunal Superior de Justicia consideró:

Cláusula abusiva (nulidad absoluta) La habitualidad o profesionalismo le

impone conocer las condiciones que podrían impedirle honrar



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Se establece fecha de entrega en “diciembre de 2005” Consumidor dejó de pagar por falta de avance en la obra Proveedor resolvió unilateralmente el contrato Proveedor vendió el inmueble

Sentencia: Violó el derecho que tiene el consumidor de recibir

información clara y veraz, por la demora en la construcción

Ordena cumplir el contrato de promesa de compra venta Entregar un apartamento con las mismas condiciones

Sentencia No.66 del 17 de diciembre de 2009, Juzgado 9no. de Circuito Civil

Incumplimiento de Contrato Fernando E. Avila -vs- Procasa

Actualmente apelado ante el Tercer Tribunal Superior

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Vicios de la construcción (paredes y azulejos rajados, rajadura en la infraestructura, desmoronamiento de tierra)

Defectos que comprometen la estabilidad Vinculado al estado físico de la construcción Puede entrañar la demolición o la reparación

Sentencia: Responsabilidad decenal (Art. 1343 C. Civil) Responsabilidad del promotor y del contratista Ordenó que se le diera alojamiento Indemnización

Sentencia No.12 de 17 de marzo de 2008, del Juzgado 9no. de Circuito. Confirmada por el Tercer Tribunal Superior, Resolución calendada 8 de octubre de 2008.

Vicio de Construcción o Ruinógeno Elba de Picans y Darío Picans -vs- Residencia La Esmeralda e

Inmobiliaria Terrano, S.A.

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Un Consumidor Informado Tiene Poder

www.acodeco.gob.pa

Gracias

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