asamblea 20/04/2014

ASAMBLEA 20/04/2014

1. Organigramas y Conformación de la Junta de Condominio

2. Normativa Electoral3. Administración

4. Pagos no Reconocidos Etapa I

Organigramas y Conformación de la Junta de Condominio

1. Organigramas y Conformación de la Junta de Condominio– No cumple con la ley de Propiedad Horizontal

vigente.– El Reglamento es ambiguo en la Conformación de

la Junta Directiva y Suplentes (Artículo 5).– División de la Administración en Etapas es Ilegal y

Diluye la Responsabilidad Administrativa– Genera caos administrativo.

Presidentede la Junta de Condominio Conjunta

Francisco Alvarado Presidente de la Etapa II

Presidente de la Etapa IDulce Bells

Presidente de la Etapa IIFrancisco Alvarado

PrimerPrincipalEtapa II

Dexy Hernández

SecretariaMirlen Peña

Organigrama Actual Junta Directiva de Condominio Conjunta

Artículo 2 del Reglamento de Condominio y Tradición de las Juntas de Condominio.

Presidente de la Junta de Condominio de la Etapa IDulce Bells

PrimerPrincipal

Roberto Giardinella

SegundoPrincipal

Nancy de Boscán

PrimerSuplente

Delvalle González

Segundo Suplente

Espartaco Peralta

Organigrama Junta de Etapa I

Artículo 2 del Reglamento de Condominio.

Presidente de la Junta de Condominio de la Etapa II

Francisco Alvarado

PrimerPrincipal

Dexy Hernández

SegundoPrincipal

Nancy Delgado

PrimerSuplente

Ivanhoe Acero

Segundo Suplente Juan Pais

Organigrama Junta de Etapa II

Artículo 2 del Reglamento de Condominio y Reglamento de Votación.

Junta de Condominio Etapa IIPresidente de la Junta de Condominio de la Etapa II

Francisco Alvarado

SegundoPrincipal

Dexy Hernández

TercerPrincipal

Nancy Delgado

PrimerSuplente

Jesús Briceño

Segundo Suplente

Ivanhoe Acero

Tercer Suplente Juan Pais

Organigrama Adaptado a LPH 1983Junta de Etapa II Torres II y III

Tradición (Reglamento 1979 Artículo 2): • Presidente elegido con el mayor número de votos de Propietarios.• Un presidente, Tres Principales y Dos Suplentes.• Cinco (5) Miembros en Total

Adecuación a Ley de Propiedad Horizontal (Agosto 1986) Artículo 18: • Presidente elegido en el seno de la Junta por Votación.• Tres Principales y Tres Suplentes. La LPH no especifica pero se asume que el

presidente es el Primer Principal.• Seis (6) Miembros en Total – Quórum para Votación Cuatro (4)


Elegido en el Seno de acuerdo a la LPH

Presidente de la Etapa I

Dulce Bells

Presidente de la Etapa II

Francisco Alvarado

SegundoPrincipalEtapa II

Dexy Hernández

Primer Suplente

Miembro de la Junta de la

Etapa I

Segundo Suplente

Miembro de la Etapa II

Tercer Suplente

Miembro de la Etapa II


Organigrama Junta Directiva de Condominio Conjunta (Propuesta I, Manteniendo Tradición de Etapas I y II)

Adecuación a Ley de Propiedad Horizontal (Agosto 1986) Artículo 18: • Presidente elegido en el seno de la Junta por Votación.• Tres Principales y Tres Suplentes. La LPH no especifica pero se asume que el

presidente es el Primer Principal.• Seis (6) Miembros en Total – Quórum para Votación Cuatro (4) • Se mantiene la proporción aprox. de lo que representan las Etapas en Gastos

comunes. 66,66% - 33,33%


Elegido en el Seno de acuerdo a la LPH

Miembro Principal

Torre I

Miembro Principal

Torre IIMiembroPrincipal Torre III

Segundo Principal

Torre ISegundo Principal Torre II

Primer Suplente

Torre I

Primer Suplente Torre II

Segundo Suplente Torre II

Primer Suplente Torre III


Organigrama Junta Directiva de Condominio Parque Residencial Orituco (Propuesta II, Una sola Junta de Condominio)

Adecuación a Ley de Propiedad Horizontal (Agosto 1986) Artículo 18: • Presidente elegido en el seno de la Junta por Votación.• Tres Principales y Tres Suplentes.• Nueve (9) Miembros en Total – Quórum para Votación Cuatro (4)

Normativa Electoral

• Se limita la reelección.• Debe mantenerse una representación

Proporcional por Torre en Base a Alícuotas.– Torre I 32,34%– Torre II 43,91%– Torre III 23,69% – Equivale a una relación en Junta 3,4,2

• Debe ser igual para ambas etapas.

Gastos Propios de Cada Etapa

Artículo 27 del Reglamento de CondominioCada una de las dos etapas tiene gastos propios como lo son: – los contratos de mantenimiento de ascensores– sueldo del Conserje– gastos de jardinería– reposición de bombillos en los pasillos y áreas comunes de

la etapa– útiles de limpieza– energía eléctrica, etc.

Gastos Propios de Cada Etapa Delimitación de Jardines

Artículo 27 del Reglamento de Condominio• “Los jardines de la Segunda Etapa serán los comprendidos desde el lindero

Sur con el Edifico Fonseca, hasta la línea del asta de la bandera que coincide con la junta de dilatación que separa los Edificio Dos y de Estacionamiento:

• los jardines de la primera Etapa son los que se encuentran desde esta línea y el lindero Norte con la parcela S-142 de la Urbanización San Román. Esto en cuanto a la franja de terreno ubicada en el retiro que separa los edificios del lindero Oeste que dá a la calle A de Santa Rosa de Lima.

• En cuanto a los jardines posteriores, serán mantenidos por la Primera Etapa, aquellos comprendidos desde el lindero Norte citado hasta una línea imaginaria que une el borde de la plaza del quinto nivel donde está ubicada la piscina con la cerca perimetral del lindero Este. De esta línea en adelante el mantenimiento de Jardines corresponde a la Etapa Dos.

Gastos Comunes o Conjuntos

Artículo 27 del reglamento de Condominioa) todo lo referente al cuido, limpieza mantenimiento y conservación de la piscina,

incluyendo sus equipos.b) Todo lo referente a la limpieza de los cuatro niveles de estacionamiento y de las terrazas

del nivel de Sala de fiestas, incluyendo mantenimiento y riego de materas y jardineras, áreas de circulación y maniobra de vehículos, en toda la planta baja del Conjunto, tanto del nivel cero como del nivel Uno de la primera Etapa y segunda Etapa, exceptuando el mantenimiento de jardines y jardineras

c) Las facturas que pase la C.A. Electricidad de Caracas por concepto de suministro de energía eléctrica para el funcionamiento de todas las bombas de agua del Conjunto, tanto los sistemas de presión constante para suministro a los apartamentos, como la del sistema contra incendio, como la de recolección de aguas instaladas en el nivel cero y de la piscina, facturación que viene haciendo la compañía suministradora de energía bajo el Nº 32.548.8155.200 para la fecha de protocolización de este documento. d) Las facturas del Instituto Nacional de Obras Sanitarias por concepto de suministro de agua para el Conjunto. Esto hasta tanto por decisión del INOS o de la comunidad de propietarios se decidiera cancelar el consumo de agua con la medición de cada apartamento.


No se especifican pero se asumen comunes en la Tradición:• Fachadas de las Torres y Tejados• Oficina de Administración en Torre II• Cuarto de Sauna y Gimnasio ubicados en la Torre II• Área de Drenajes de Pantalla Atirantada y Bombas de

Achique


¿Cómo se asumen los Gastos Comunes?– Etapa I (Torre I): 32,34 % – Etapa II (Torres II y III): 67,68%

Según Documento de Condominio 1979 y Reglamento de Condominio.


¿Qué porcentaje Representan los Gastos Comunes en su recibo?– Entre un 60% a 70%– Si se añaden los gastos de personal representan

85% que se tienen separados por etapas pero como se verá más adelante son comunes.

Recibo de Condominio

Cuentas Bancarias

Actualmente Los Pagos de Condominio se hacen en cuentas separadas para cada una de las etapas:

ETAPA I (Torre I):BANESCO CUENTA CORRIENTE Nº: 0134-0384-84-3841008382

ETAPA II (Torre II y III):BANESCO CUENTA CORRIENTE Nº: 0134-0384-83-3841011405

Ambas cuentas están inscritas bajo un solo RIF: J-31095710-0

Otras Cuentas Bancarias10% Fondo de Reserva de Etapa I (Abierta en Enero 2014 Ilegalmente)PROVINCIAL CUENTA CORRIENTE Nº: 0108-0044-73-0100137550

10 % Fondo de Reserva de Etapa II (Existía del Piso IV)PROVINCIAL CUENTA CORRIENTE Nº: 0108-0044-76-0100123010 Saldo Disponible: 50.014,30 BS. al 21/04/2014

Reservas de Prestaciones; Vacacione y Bonificaciones de EmpleadosPROVINCIAL CUENTA CORRIENTE Nº: 0108-0044-76-0100124254 Saldo Disponible: 112.307,30 BS. al 21/04/2014

Empleados FijosEtapa IConserjeríaNombre: CANDIDA MORALES (conocida como sra Rosa)

Etapa IIConserjeríaNombre: RAMIRO ROMERONombre: BETZABÉ JIMÉNEZ

ConjuntoCargo: Secretaria de Administración Nombre: Mirlen Peña

Administracción– La Administración es llevada por la Junta de

Condominio Conjunta bajo un solo RIF J-3195710-0.– La Responsabilidad Administrativa ante organismo

públicos recae ante el dueño del RIF.– Nota personal: No entiendo como el Banco

Provincial permitió una apertura de cuenta en Enero a la Etapa I con el RIF del Conjunto.

– El reglamento en la Sección de Administración debiera incluir normas de apertura de cuentas y firmas.

Caos Administrativo– Situación Actual: Llegamos a un Punto que el Trabajo en la Junta de Condominio

Conjunta se hace inviable en los siguientes aspectos:• Económico• En la Responsabilidad Administrativa y Rendición de Cuentas.• Desconocimiento de la Autoridad de la Junta sobre sus decisiones.

– Hay que reconocer que los problemas Administrativos vienen del pasado por la manera como están constituidas las Juntas y la ambigüedad en secciones del reglamento, unido a la falta de procedimientos.

– Estos problemas se han acentuado por la Actitud Separatista y Autoritaria de la Presidenta de la Etapa I.

– Es el objetivo de esta asamblea tratar de resolver los conflictos administrativos y avanzar en la producción de un Reglamento y Procedimientos claros. (Solicitamos de Ud un Análisis frío y Objetivo).

Análisis Frío– Relájese, esté atento y Piense ante los planteamientos, luego

decida.– Olvídese de las Rencillas Personales si es que las ha tenido con

algún miembro de la Junta de Condominio.– Olvídese de los Rumores y Chismes de Pasillo por un Momento.– Olvídese de manipulaciones como que los de la Etapa X son

más gente que los de la Etapa Y. O que el Edificio Z es el peor de los Edificios.

– Recuerde es por el Bien de Todos.– Nada es gratis en esta vida. No se oponga simplemente por una

razón de costo. Piense que el caos es siempre a la larga más costoso. En todo caso regatee.

Solución Caos Administrativo (Propuesta A)– Dado que el 85% son gastos Comunes – No es viable administrativamente que los depósitos de los

propietarios vayan a cuentas manejadas por Etapas. – La Responsabilidad Común es Superior a la Individual de las

Etapas.– El capricho de no emitir el cheque por parte de alguna de las

Etapas, sabotea decisiones tomadas para gastos conjuntos.– Actualmente los cheques que se emiten son por porcentajes y no

son transparentes a cada una de las partes ya que ha habido negativas a mostrar las cuentas.

– Propuesta A. Todos los depósitos de los pagos de condominio deberán ser depositados en una sola cuenta.

Propuesta A ¿Qué Incluye?– Procedimiento de Control de Pagos en la Cuenta

(ya publicado y aprobado).– Se establecerán fechas de pago quincenal (15 y

30). – Previo a las fechas de corte (quincena) se hará la

revisión de los recibos contra los depósitos en reunión de Junta de Condominio Conjunta y se hará el traspaso a la Etapa Correspondiente (si se decide mantener la división entre Etapas).

Propuesta A ¿Qué Requiere?– Necesidad de Soporte Administrativo Adicional.

Contratación de un empleado temporal para la Auditoría Administrativa y Aplicación de Procedimientos para eliminar vicios administrativos.

– Serán Necesarias las siguientes cuentas bancarias:• Fondo de Reserva (común) (se puede Eliminar)• Cuenta Común (pagos de condominio)• Cuenta de Personal.

– Fondo de Reserva por situación de Inflación– Eliminación de Fondo de Gastos Comunes del 5%

• Se sugiere mantenerlo en un mínimo 300 UT

Conflicto de Autoridad Organigrama (Propuesta B)

B. OrganigramaI. Mantener la división entre las Etapas, tal cual ha sido la tradición del Condominio Parque Residencial Orituco (Organigrama Propuesta I).II. Trabajar en la Conformación de una Sola Junta de Condominio (Organigrama Propuesta II)

Deuda Actual de Gastos Comunes por Etapa 1

– Trabajos de Pintura y Reparaciones en Caseta de Vigilancia

Gastos Comunes no Pagados por Etapa I al 30/03/2014 Item Fecha Descripción Monto Etapa I Etapa II

1 30/01/2014Inicial de Renovación de Póliza de Seguro 30/01/2014 30.501,86 9.864,30 20.637,56 2 28/02/2014Seguro Cuota 1 7.762,97 2.510,54 5.252,43 3 30/03/2014Seguro Cuota 2 7.762,97 2.510,54 5.252,43 4 Pintura de Areas Comunes relacionadas hasta ahora: 38.000,00 12.289,20 25.710,80

4.1 Portón Principal y Portón Estacionamiento Aéreos - - 4.2 Rejas desde el Portón Principal hasta el Edif. Fonseca - - 4.3 Areas Bajas de la Torre II Fachadas y Torre III - - 4.4 Puertas de Tableros Eléctricos - - 4.5 Reparación de Fachada encima de Puesto de Estacionamiento Penthouse Torre II - - 4.6 Reparación de Pared Estacionamiento Planta Baja por Puerta de Acceso a Torre II - -

5 Reparación de Pulidora Electrolux - - 6 Lavado de Estacionamientos 17.000,00 5.497,80 11.502,20 7 Reparación de Portón Secundario Frente a Entrada de Torre II - - 8 Recarga de Extintores - 9 Faros Instalados en Caseta de Vigilancia

101.027,80 32.672,39 68.355,41

Solicitar en Administración la Actualización

Costos de Actualización Reglamento

• Redacción de Asamblea Extraordinaria de condominio, asistencia de apoyo a la asamblea y tramitación de registro y aranceles

• Bs. 42,000

Anarquía Generada por la Etapa I– Por decisión “caprichosa” decide o elige qué gastos

comunes quiere reconocer, de los aprobados legalmente, en Junta de Condominio Conjunta (quórum mayor a cuatro personas).

– El año pasado se dedicó en conjunto con otro miembro de la Junta de la etapa I en varias ocasiones a sabotear reuniones y decisiones tomadas, actuando de manera violenta y con insultos y desplantes.

– Ha fomentado la División entre las Etapas tratando de crear una “Administración Paralela” de la cual no tiene responsabilidad.

– Desde Enero no asisten a ninguna reunión de Condominio.

asamblea 20/04/2014

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