Ifi/lilulo Tecnológico de lo Construcción. A.C.

"PROPUESTA DE MÉTODO DE VALUACIÓN POR COMPARACIÓN DE MERCADO MEDIANTE HOMOLOGACIÓN DE VENTAS EN EL FRACCIONAMIENTO DE INTERÉS SOCIAL "RANCHO DON ANTONIO" DEL MUNICIPIO DE TIZAYUCA, HIDALGO."

T E S I S

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

P R E S E N T A

ARQ. JOSÉ FRANCISCO CRUZ LOZANO

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CONFORME AL ACUERDO No. 2005122, DE FECHA 18 DE MAYO DE 2005.

PACHUCA DE SOTO, HGO. JULIO 2007.

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ÍNDICE. PAG.

DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA Y JUSTIFICACIÓN. 1

OBJETIVO 3

METODOLOGÍA 4

CAPITULO 1 MARCO FILOSÓFICO - ANTROPOLÓGICO. 6

1.1. Valuador Profesional 6

1.2. Deberes y obligaciones primordiales del valuador 6

CAPITULO 2 MARCO TEÓRICO - CONCEPTUAL. 12

2.1 Concepto de Valuación 12

2.2 Concepto de Avalúo 13

2.3 Bases de Valuación 13

2.3.1 Valor de mercado 13

2.3.2 Valor de reposición depreciado 14

2.4 Teoría del Valor 15

2.4.1 Conceptos de Valor 15

17

18

18

18

2.4.1.1

2.4.1.2.

2.4.1.3

2.4.1.4

Valor de mercado

Precio demandado

Precio ofrecido

Precio de venta

2.4.2 Valor utilizado en valuación 19

2.5 Principios económicos de la valuación 20

2.5.1 Principio de cambio 21

2.5.2 Principio de conformidad 21

2.5.3 Principio de mayor y mejor uso 21

2.5.4 Principio de contribución 22

2.5.5 Principio de equilibrio 22

2.5.6 Principio de balance entre terreno y edificaciones 23

2.5.7 Principio de progresión y regresión 23

2.5.8 Principio de sustitución 23

2.6 Procedimientos y Métodos para la Valuación de Inmuebles. 23

2.6.1 Enfoques o métodos de valuación. 24

2.6.2 Enfoque o método de mercado. 24

2.6.3 Enfoque o método físico. 25

2.6.4 Enfoque o método residual. 27

2.6.5 Enfoque o método de capitalización de rentas. 28

CAPITULO 3 DESCRIPCIÓN DE METODOLOGÍA DE MERCADO ACTUAL 32

3.1 Metodología Actual 32

3.1.1 Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares. 34

3.1.2 Consideraciones a los precios de oferta. 37

3.1.3 Homologación por CU.S. 38

3.1.4 Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación

de inmuebles similares. 40

3.1.5 Análisis del enfoque de comparación. 43

3.1.6 Resultados del enfoque de comparación. 44

3.2 Reglas SHF 44

3.3 Ejemplo de aplicación a una casa habitación 46

CAPITULO 4 PROPUESTA DE MÉTODO. 50

4.1 Propuesta 50

4.1.1 Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares. 51

4.1.2 Consideraciones a los precios de oferta. 53

4.1.3 Homologación por C.U.S. 53

4.1.4 Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación

de inmuebles similares. 54

4.1.5 Análisis del enfoque de comparación. 55

4.1.6 Resultados del enfoque de comparación. 55

4.2 Segunda propuesta (Modelo Exponencial Ponderado) 56

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. 64

ANEXOS 68

GLOSARIO DE TÉRMINOS 89

BIBLIOGRAFÍA 92

DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA Y JUSTIFICACIÓN.

El proceso valuatorio independientemente del método elegido, de la clase de

avalúo requerido y del tipo de propiedad que se este valuando, requiere del

seguimiento de una serie de procedimientos y métodos.

El valuador debe conocer la propiedad a valuar: su ubicación, datos legales,

verificar si la propiedad se encuentra libre de gravamen, considerar cual es el

propósito del avalúo, conocer su valor para solicitar un crédito hipotecario

garantizado a la vivienda, para realizar una venta o una compra, etc.. Una vez que

se conoce el propósito del avalúo se podrán seleccionar los métodos o el método

que se practicará. Los valuadores utilizan tres métodos generalmente aceptados,

los cuales deberán analizarse con el fin de comparar los diferentes resultados

obtenidos y llegar a una conclusión respecto al valor de la propiedad valuada. En

algunas ocasiones no será posible la aplicación de todos los métodos, por la

cantidad limitada de información que pudiera existir sobre ciertas propiedades.

Los métodos de valuación generalmente aceptados: valor físico o directo, valor

de mercado y valor de capitalización de rentas, se establecen en un mercado

ideal, transparente y perfecto. Por lo cual, la formulación del problema se

establece con la siguiente pregunta: ¿Cuáles son los puntos fuertes de cada uno

de los métodos de valuación?

En este caso en particular se analizará lo ocurrido en el fraccionamiento

"Rancho Don Antonio" que se ubica en el municipio de Tizayuca, Estado de

Hidalgo. Dicho fraccionamiento se encuentra a orillas de la autopista México-

Pachuca, en medio de un sin fin de terrenos con uso de suelo meramente

agrícola. Lo anterior nos da la pauta para entender que no contamos con

comparables para la realización del método de mercado, así como tampoco es

muy factible realizar el método de capitalización de rentas debido a la misma

circunstancia. Finalmente el método que más se adecúa a las necesidades es el

1

físico o directo, por ello la necesidad de identificar los puntos débiles y fuertes

dentro de cada uno de los métodos para finalmente obtener de manera objetiva el

resultado más veraz posible de las viviendas construidas en el Fraccionamiento en

cuestión. Cabe hacer mención que los avalúos practicados a este tipo de vivienda

es con la finalidad de obtener créditos garantizados a la vivienda, es decir,

hipotecarios.

ESQUEMA DEL PROBLEMA.

DEDUCCIÓN.

Si hay puntos débiles, entonces el resultado no es veraz. Existen puntos débiles

(por lo tanto) el resultado no es veraz.

INDUCCIÓN.

El resultado no es veraz, existen puntos débiles, (por lo tanto), Si existen puntos

débiles entonces el resultado no es veraz.

ABDUCCIÓN.

El resultado no es veraz (hecho a explicar), Si existen puntos débiles entonces el

resultado no es veraz (marco teórico), (por lo tanto) Existen puntos débiles

(hipótesis).

2

OBJETIVO

El objetivo general de este trabajo es diseñar un formato de avalúo por

comparación de mercado que mediante la homologación de ventas de inmuebles

similares o no, de cómo resultado un método de valuación de mercado valido para

aplicarlo en el fraccionamiento "Rancho Don Antonio" con base en los puntos

fuertes de este enfoque.

Como objetivos particulares planteo:

1.- Elaborar un marco teórico sobre el actuar de los Valuadores Profesionales

respecto a los procedimientos y métodos de valuación.

2.- Analizar los resultados obtenidos según el método de valuación a partir de un

mercado ideal, transparente y perfecto.

3.- Analizar los resultados obtenidos según el método de valuación a partir de un

mercado que no es ideal, transparente y perfecto.

4.- Diseñar un instrumento de medición y/o comparación de puntos fuertes con

que cuenta el método de valuación de mercado mediante la homologación de

ventas.

5.- Identificar las acciones emprendidas por los Valuadores Profesionales ante las

dificultades presentadas por los procedimientos y métodos de valuación.

3

METODOLOGÍA

Teniendo como objetivo general el análisis de la veracidad de los resultados

obtenidos en el enfoque de mercado aplicado a las viviendas construidas en el

Fraccionamiento Rancho Don Antonio, es menester darse a la tarea de identificar

los puntos débiles y fuertes del enfoque a partir del marco conceptual con que se

cuenta.

El tipo de investigación entraría en el campo de la Investigación explicativa o

causal, así como estudio de caso, principalmente en este segundo tipo ya que la

primera analiza las causas y efectos de la relación entre variables y los estudios

de caso contemplan un análisis para posteriormente mostrar una descripción y

finalmente un diagnóstico mediante el cual se obtienen las recomendaciones

pertinentes para la mejora en la veracidad de los resultados.

Prácticamente se tendría que analizar el método o enfoque de mercado

empleado para la obtención del valor de las casas de interés social desarrolladas

en el Fraccionamiento Rancho Don Antonio. La vivienda desarrollada dentro de

este fraccionamiento es meramente de interés social, y contempla tres prototipos

diferentes:

1) Clásica, 2) ilusión y 3) ilusión + cocina.

Clásica Ilusión

4

Ilusión + cocina

Difícilmente se pueden determinar las variables, ya que estas irán resultando

conforme se avance en el análisis del método o enfoque de mercado aplicado, no

así cuando posteriormente se realice la descripción, para que como consecuencia

queden plasmadas en el diagnostico y finalmente se les otorgue la importancia y

consideración debida para la emisión de las recomendaciones.

Por todo lo anteriormente expuesto el diseño de Investigación encuadraría

dentro de las de tipo preexperimental.

El mecanismo de comprobación consistirá en realizar un ejercicio sobre el

desarrollo del enfoque o métodos de mercado que se considera como

generalmente aceptado y en la medida en que los valores obtenidos se aproximen

al valor de reposición nuevo o valor neto de reposición según sea el caso, se

podrá establecer si los puntos débiles y/o fuertes fueron bien detectados y si las

medidas recomendadas y/o tomadas fueron las correctas. Lo anterior se podrá ver

reflejado a través de diferentes herramientas estadísticas.

5

CAPITULO 1 MARCO FILOSÓFICO - ANTROPOLÓGICO

1.1 Valuador Profesional

El valuador es un profesional, persona de prestigio intachable, que1

a) Posee amplio conocimiento de los procesos económicos, sociales y

políticos que condicionan y afectan el valor de los bienes;

b) Ha recibido grado de licenciatura idónea con la Valuación, de

universidad o institución educativa de nivel superior debidamente

autorizada;

c) Ha cursado y completado estudios de especialización o maestría en

Valuación, en programa acreditado o debidamente autorizado y

reconocido, que validen su competencia en el área o áreas de valuación

a las que se dedica y,

d) Ha demostrado poseer la experiencia adecuada y ser competente en el

área o áreas de Valuación en que practica.

1.2 Deberes y obligaciones primordiales del valuador

El valuador profesional está obligado a actuar con sujeción a las leyes, a las

Normas Profesionales y al Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio de

la valuación en México.

El valuador profesional deberá desarrollar su labor de una manera competente e

independiente; en el ejercicio de sus funciones; no podrá recibir de las partes

interesadas ningún beneficio personal, obsequios o prebendas, con la excepción

de los honorarios que hayan quedado estipulados. Tales honorarios,

preferentemente, no deberán estar relacionados con o condicionados por el valor

resultante para el bien en estudio. 1 Cfr. H<»wP^iie**iUi<U\ltL*¿¿», México, Asociación Nacional de Institutos Mexicanos devaluación, 1996 (Norma II).

6

El valuador debe describir las fuentes, el tipo y las características de la

información usada para el avalúo. Estas pueden provenir de documentos, tales

como las inscripciones en los registros de la propiedad, de comercio, catastrales,

documentación geodésica, fallos judiciales, fallos o determinaciones de

autoridades administrativas, contratos civiles relacionados con los inmuebles, etc.,

en el caso de los bienes muebles, maquinaria y equipo, los que sean pertinentes y

utilizables de acuerdo al bien que se valúa.2

Deberá realizar personalmente una inspección local y documentarse con base

en la fecha en que se precise el informe de valuación. No se limitará

observaciones, sino que buscará determinar el tipo y características de la

estructura y el grado de depreciación de los edificios, plantas, obras

complementarias en el terreno y el uso que da al inmueble el propietario o el

ocupante. La inspección local que se realice en el predio deberá dar como

resultado por lo menos:

• Descripción detallada

• Formalización de la opinión sobre su uso óptimo.

• Comparación con otros inmuebles.

La información obtenida de otros valuadores, de organismos públicos,

descentralizados o privados, agencias inmobiliarias, etc., puede ser fuente de

información de apoyo para el Valuador. Si éste considera que la información

obtenida debe ser verificada y no le es posible hacerlo, debe incluir una nota clara

en tal sentido.

El establecimiento de un Código de Ética, así como los principios que regulan el

ejercicio de la valuación son con la finalidad de que los usuarios de los servicios

de valuadores profesionales tengan certidumbre con relación a lo que constituye el

ejercicio competente y ético de la valuación.

2 Ibid. (Subcapitulo 3.2).

7

Orienta a los Valuadores profesionales para que sean más competentes en el

ejercicio de la Valuación y se adhieran a los cánones de ética.3

Es obligación del Valuador determinar, describir y definir la expresión de valor

adecuada. Toda vez que existen diferentes expresiones de valor, cada una de las

cuales tiene validez en la conclusión final dependiendo del trabajo de valuación

solicitado, es obligación del Valuador establecer cuál de éstas es la adecuada al

caso particular.

Al cumplir con esta obligación, el Valuador puede considerar las instrucciones de

su cliente o puede buscar asesoría legal ó profesional, pero la selección de la

expresión correcta de valor es responsabilidad única del valuador. Es también su

obligación explicar y describir claramente el significado de la expresión de valor

especifico que él ha determinado con el propósito de obviar un malentendido y así

evitar la aplicación equívoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada ó no

deliberada.

El valuador tiene la obligación de determinar los resultados numéricos

adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el propósito mismo de

la valuación. Debe evitar dar un resultado numérico falso y obviamente evitar

informar una cantidad falsa, todo esto de manera ética.

Los principios que regulan el ejercicio de la valuación se refieren al objeto

primordial de una valuación que es determinar el resultado numérico adecuado al

grado de exactitud que las circunstancias permitan o requieran; mientras que los

principios que se refieren al establecimiento y mantenimiento de la confianza de

los clientes y de terceros que están interesados en la validez del resultado de la

valuación van en sentido opuesto con las prácticas contrarias a la ética e

indicativas de ejercicio no profesional.4

3 Ibid (Subcapitulo 1 3) i Ibid (Subcapitulo2 1)

8

El capítulo VI de las Reglas de carácter general relativas a la autorización como

valuador profesional de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda

emitido por Sociedad Hipotecaria Federal hace mención de las obligaciones y

prohibiciones de los valuadores profesionales y de las unidades de valuación.

Fracción decimoctava. Obligaciones de los valuadores profesionales. Los

valuadores profesionales tendrán las siguientes obligaciones:

/.- Guardar confidencialidad respecto con la información que conozcan y manejen

con motivo de la realización de los avalúos, salvo que la utilicen con fines

estadísticos;

II.- Poner en conocimiento de la sociedad y de la unidad de valuación respectiva,

en un plazo de diez días hábiles bancarios, contados a partir de que tenga

conocimiento de cualquier acto o situación que, en el ejercicio de la función

valuatoría, pudiera traducirse en beneficio, daño o perjuicio para éstas, o para

cualquiera de las personas involucradas en los avalúos que realicen.

III.- Firmarlos avalúos que realicen.

IV.- Observar buena conducta en el desarrollo de las acciones necesarias para la

realización del avalúo, tratando con respeto, diligencia, imparcialidad y rectitud a

las personas con las que tengan relación con motivo de dicho avalúo, y

V. Las demás contenidas en estas Reglas, así como las que al efecto determine la

Sociedad.

Fracción decimonovena. Prohibiciones de los peritos valuadores. Los peritos

valuadores no podrán:

9

/.- Transmitir total o parcialmente, bajo cualquier título, los efectos que deriven de

la autorización;

II.- Ostentarse como tales en tanto no tengan la autorización correspondiente, o

cuando ésta no tenga vigencia o esté suspendida;

III.- Realizar avalúos al amparo de la autorización que les otorgue la Sociedad,

respecto de bienes diferentes a los Inmuebles;

IV.- Realizar avalúos sobre inmuebles respecto de los que la unidad de valuación

que tramitó su autorización, los socios, directivos o empleados de ésta, así como

su cónyuge, sus parientes por consanguinidad dentro del cuarto grado, por

afinidad o civiles, tengan interés que pueda influir en la imparcialidad que debe

imperar en los avalúos;

V.- Realizar avalúos en los que pueda resultar algún beneficio ilícito para ellos, los

socios, directivos o empleados de la unidad de valuación que tramitó su

autorización; o bien cuando estén implicadas personas con las que su cónyuge o

sus parientes consanguíneos hasta el cuarto grado, por afinidad o civiles tengan

enemistad manifiesta;

VI.- Cuando se trate de peritos valuadores que sean socios de alguna unidad de

valuación, no podrán realizar avalúos respecto de inmuebles que sean propiedad

de la misma unidad de valuación, y

VIL- Realizar avalúos de inmuebles, con documentación o información falsa;

VIII.- Realizar avalúos de inmuebles, en el que se determine su valor como

terminado, estando en proyecto o construcción;

10

IX.- Realizar avalúos con el fin de alcanzar un valor predeterminado para, de

forma enunciativa mas no limitativa, ajustar el avalúo a un determinado monto de

crédito o con el fin de que el valor del avalúo incluya el enganche y/u otros gastos

y comisiones relacionados con una operación de crédito determinada.

11

CAPITULO 2 MARCO TEÓRICO - CONCEPTUAL

2.1 Concepto de Valuación

La valuación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de una propiedad

o bien, para lograr este objetivo, se utilizan procedimientos valuatorios con un

propósito determinado, siempre apoyados por técnicas y criterios ejecutados con

un alto grado de ética profesional.

El ejercicio de la valuación es una actividad profesional que se realiza para

cualquiera de los siguientes propósitos:

Determinación del valor de mercado de la propiedad (Investigación,

comparación y ponderación).

Determinación del valor de reposición

a) Producir el valor de un bien, analizando los elementos que la componen.

b) Reposición de un bien existente mediante la compra de un bien

equivalente.

c) Reproducción de un bien existente a través de la compra o creación de

un bien idéntico

Determinar el potencial de productividad de los bienes

Determinar los factores ó características que contribuyen al valor.

(Méritos ó Deméritos)

12

2.2 Concepto de Avalúo

Un avalúo es la estimación del valor de una propiedad o bien a una fecha

determinada, el mérito de cualquier avalúo depende en gran parte de la habilidad,

experiencia y buen juicio de la persona por lo que es necesario conocer y dominar

algunas técnicas o disciplinas que ayudan a la realización de un dictamen técnico.

El avalúo debe incluir una descripción de la propiedad o bien en cuestión, la

opinión del valuador acerca de las condiciones en las que se encuentra,

disponibilidad para un propósito dado, su valor expresado en unidad monetaria en

condiciones de libre mercado y la fecha en que se realizo dicho avalúo.

2.3 Bases de Valuación

Como regla general será "Valor de Mercado Abierto" o "Costo de Reposición". El

valuador debe seleccionar la base de valuación atendiendo a su objeto y a las

exigencias legales y reglamentarias, cuidando de no dejarse influenciar en este

aspecto por el cliente. Si el valuador elige la adopción de una base de valuación

distinta a las recomendadas, deberá sustentar en detalle tal decisión. Si el valor

para el uso existente difiriera notablemente de un valor de uso alterno y si el

cliente tiene interés en el uso alterno, el valuador también deberá determinar el

valor para el uso alterno.

2.3.1. Valor de Mercado

Es el precio más probable que podría obtenerse por un bien en el mercado

suponiendo:

• Una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin

motivación especial.

• Hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos).

13

• Que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el

valor.

• Que las partes actúan sin presión alguna.

• Que transcurren tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el

mercado con publicidad apropiada, como el requerido para negociar la

venta, teniendo en cuenta la naturaleza del bien y las condiciones del

mercado.

2.3.2 Valor de Reposición Depreciado

El costo de reposición depreciado se aplica como base de Valuación de

inmuebles:

• Si se requiere por reglamentación o normatividad especial.

• Para inmuebles especiales que rara vez o nunca, se venden en el

mercado para su uso actual

La valuación de una propiedad sobre la base de costo de reposición depreciado

exige:

• La determinación del valor de la tierra para el uso actual,

• Una estimación del costo de los edificios y de los demás elementos

de la propiedad

• La valoración de la depreciación de los edificios y demás elementos

como resultado de su edad, obsolescencia económica y funcional y

factores ambientales de otro tipo,

• Establecimiento del costo neto de reposición después de que se

deducen del costo bruto de reposición los importes que

corresponden a depreciación.

14

2.4 Teoría del Valor

La riqueza esta integrada por todas aquellas cosas que pueden estar sujetas a la

propiedad del hombre, los cuales pueden ser objetos materiales o ser

representativas de esos objetos como los títulos de propiedad.

Los principios de la utilización de la tierra están fundados en la economía. Por

ser la valuación una estimación de valor de los derechos de uso de la propiedad

raíz, los principios básicos de la economía también rigen a los principios

valuatorios. La comprensión de estos principios es esencial en el entendimiento de

los propósitos, técnicas y procedimientos de valuación.

2.4.1 Conceptos de Valor

Para efectos de definición la palabra valor significará: grado de utilidad de las

cosas, cualidades de las cosas que las hace objeto de aprecio, y a partir de ello se

emplearán las palabras avalúo, valuación y valoración como derivadas de este

concepto.

Valor objetivo, valor subjetivo, valor comercial, valor presente, valor catastral, valor

de mercado, valor de venta, valor de contado, valor potencial, valor económico,

valor intrínseco, valor extrínseco, valor verdadero, valor real, valor justo, valor

estable, valor de renta, valor especulativo, valor anual, valor de reposición, valor

social, valor de recuperación, valor de capital, valor depreciado, valor de seguro,

valor de liquidación, valor de préstamo, valor mejorado, etc.

Hasta la fecha no hay definición única de valor. Sin embargo en el medio de la

valuación existe una idea clara y, generalmente aceptada del concepto de valor.

15

El valor implica aspectos extrínsecos y es el hombre quien crea el valor, pero,

también los bienes tienen ciertas características que determinan su valor y

aumentan su deseabilidad.

• Utilidad: El poder de un bien de dar un servicio o de satisfacer una

necesidad.

• Demanda: La presencia de una necesidad real o artificial y la existencia del

poder para satisfacer esa necesidad.

• Escasez: Característica relativa a oferta y demanda que influyen en el

suministro de un bien y que crea el deseo de demanda.

• Transferibilidad: El concepto legal de poder transferir un bien parcial o

totalmente.

La determinación se ve influida por las siguientes fuerzas:

• Fuerzas sociales, como lo son el comportamiento de la población, sus

actitudes y su distribución.

• Fuerzas económicas, como lo son recursos naturales, tendencias

comerciales, industriales y de empleo, disponibilidad de dinero y créditos,

nivel de ingresos, precios, impuestos, intereses, etc.

• Fuerzas urbanas, como lo son la naturaleza de las colonias y de la ciudad

misma, tendencias de la población y uso del suelo, planes y medidas

económicas del crecimiento de la comunidad.

• Fuerzas políticas, como son el sistema político, el régimen y la política

hacia la propiedad.

• Fuerzas regionales, como pueden ser las condiciones estatales y locales.

• Fuerzas físicas naturales y humanas, que pueden ser el clima y topografía,

recursos naturales, fertilidad de la tierra, factores comunitarios como el

transporte, escuelas, templos, parques y áreas de recreo, etc.

16

El concepto de valor debe ser diferenciado de los de costo y precio, pues por

costo entendemos que se trata de la cuantía monetaria que debe erogar el

productor de un bien y/o servicio para producirlo y ponerlo a disposición en el

mercado; y por precio nos referimos a la cuantía también monetaria que pretende

recibir dicho productor del bien y/o servicio por su venta, es decir, por su

intercambio.

Esto significa que el precio está formado por el costo más una cuantía monetaria

adicional que es referida en términos contables como "utilidad", aunque en

realidad puede ser entendida también como "plusvalía", la cual es originada por la

existencia de ciertos factores que hacen atractivo el adquirir una cosa.

Lo anterior hace entender que las cuantías del valor, del costo y del precio son

¡guales únicamente al momento de llevar a cabo el intercambio del bien y/o

servicio entre el oferente y el demandante del mismo, pues desde el momento en

que una persona paga por adquirirlo, por esa simple acción, queda establecido su

valor en un instante dado; después, por distintas circunstancias (inflación, cambio

en las condiciones de mercado, oferta y demanda, etc.), éste puede cambiar,

aunque el hecho histórico contable se conserva y mantiene el monto del precio y

del costo para el vendedor y el comprador respectivamente.

No obstante, en momentos de recesión económica, el precio puede llegar a ser

igual o menor que el costo, en la inteligencia que se tiene urgencia y premura por

vender el bien, llevando esta situación a su remate.

2.4.1.1 Valor de mercado

El valor de mercado de un bien inmueble es el precio más probable que un

comprador está dispuesto a pagar a un vendedor por un inmueble en una

operación normal de mercado. Obsérvese que el valor de mercado no es el precio

17

más alto posible para una determinada propiedad, sino el precio probable que el

inmueble podrá alcanzar en una transacción libre.

2.4.1.2. Precio demandado

Es lo que el vendedor piensa que será una oferta aceptable por su propiedad. Con

frecuencia, el precio demandado se fija en alguna cifra por arriba del precio que el

vendedor está dispuesto a aceptar, para dar margen a algún tipo de negociación.

Incluso el precio que el vendedor está dispuesto a aceptar no necesariamente

refleja exactamente el valor de mercado del inmueble.

2.4.1.3. Precio ofrecido

Es lo que un comprador ofrece realmente por ella y con frecuencia hará una oferta

inferior al precio máximo que está dispuesto a pagar, para dar un margen a algún

tipo de negociación. También el precio que el comprador está dispuesto a pagar

no necesariamente refleja exactamente el valor de mercado del inmueble.

2.4.1.4 Precio de venta

Es el que acuerdan en último término el vendedor y el comprador, éste debería ser

casi siempre igual al precio de mercado. Desafortunadamente, entran en juego

demasiados factores en una transacción promedio como para que un valuador sea

capaz de hacer una estimación de valor de mercado que concuerde exactamente

con el precio final de venta del inmueble.

Todos estos pueden ser diferentes del valor de mercado del inmueble, según lo

determina un valuador, y ninguno de ellos ser exactamente igual al valor de

mercado estimado.

18

2.4.2 Valor utilizado en valuación

Los bienes inmuebles tienen valor sólo cuando satisfacen los deseos y

necesidades de la humanidad. La deseabilidad colectiva les da valor.

Por tener muchas interpretaciones, es importante comprender la palabra valor,

cuando se utiliza en valuación de bienes inmuebles.

Se ha definido, en términos valuatorios, como la relación entre un objeto

deseado y un comprador en potencia. Lo importante de esta definición es la

relación. Esto significa que el valor de un objeto esta relacionado a algo. Se ha

señalado que además debe existir una necesidad por un objeto para darle valor;

pero además se debe incluir otros factores. La creencia de que únicamente la

necesidad crea el valor, implica que el valor es una característica inherente al

objeto.

Un objeto no tendrá valor, a menos que sea útil; o sea, a menos que posea la

habilidad de despertar el deseo de posesión y tenga el poder de dar satisfacción.

Esta habilidad casi siempre depende de la utilidad del objeto; pero la utilidad

comprende algo más que la utilidad pragmática. Un objeto útil para un individuo,

puede ser inútil para otro.

Aún cuando el valor no pueda existir sin la utilidad, la utilidad no es suficiente

para darle valor a un objeto. La escasez deberá estar presente para que el valor

exista.

El valor de un bien inmueble es medido en parte por su grado de utilidad y por la

escasez de sus beneficios comparables. La tierra que se localiza en sitios remotos

y que está lejana de la actividad humana; no tiene valor.

19

Esa tierra podrá ser fértil, podrá alojar minerales abundantes; podrá estar

beneficiada con un clima agradable y con belleza escénica; pero carecerá de valor

hasta que el hombre pueda utilizarla a un costo razonable; el valor se

incrementará cuando el deseo y la posesión hagan que esta escasee.

Ningún objeto, incluyendo un bien inmueble puede tener valor a menos que

posea en algún grado, los dos factores de utilidad y escasez. La utilidad solamente

no proporciona valor a un objeto. Deberá ser también relativamente escaso. De

manera que utilidad más escasez son dos elementos que crean valor.

Otro factor indispensable para que un objeto tenga valor como lo entiende y

define un valuador es el poder de compra o poder adquisitivo, o la capacidad de

una persona para participar en el mercado de manera que satisfaga su deseo.

Por lo tanto utilidad y escasez unidas no confieren valor, a menos que

despierten deseos de los compradores que cuentan con recursos para comprar.

La característica de permanencia en los bienes inmuebles complica su

estimación de valor, ya que los beneficios de los bienes inmuebles, se obtienen

durante un tiempo muy prolongado. El valor total de los bienes inmuebles es igual

a los presentes y futuros beneficios y utilidad que otorgue la propiedad. Cualquier

estimación del valor debe considerar las tendencias sociales y económicas que

pueden influenciar el valor de los posibles beneficios. El valuador debe

comprender claramente las actuales condiciones y debe estar perceptivo para

reconocer las fuerzas que modifican y cambian esas condiciones.

2.5 Principios económicos de la Valuación

El método comparativo o de mercado, requiere de un análisis cuidadoso de los

factores que inciden en la comparación de bienes similares o más o menos

similares.

20

Asimismo es necesario tener presente el conocimiento y correcta interpretación

de los principios económicos de la valuación. De su aplicación, depende la

congruencia entre el informe y la conclusión de todo avalúo.

El enfoque comparativo o de mercado, toma en cuenta los siguientes principios:

2.5.1 Principio de cambio.

El valor de los bienes raíces cambia constantemente por diversos agentes físicos,

económicos, políticos y sociales.

Los inmuebles se ven afectados en el tiempo, en general, aumentando su valor

(inflación, mejoras en la zona, plusvalía, renovación, etc.) o disminuyéndolo

(deterioro físico, social, económico, sobreoferta o contaminación ambiental).

Disposiciones relativas al cambio de uso del suelo o reglamentos de construcción

también afectan el valor de los bienes raíces.

2.5.2 Principio de conformidad.

Para lograr un valor máximo de un bien raíz se necesita un razonable grado de

homogeneidad social y económica.

En la comercialización de desarrollos inmobiliarios, el máximo valor se observa

cuando los inmuebles habitacionales en un vecindario son relativamente similares

en tamaño, estilo, calidad, uso y/o tipo.

2.5.3 Principio de mayor y mejor uso.

Si un inmueble está en transición de uso, no debe valuarse considerando ambos

para la tierra y las mejoras.

21

Su inadecuada aplicación tiene lugar en aquellos casos en que se pretende

valuar el terreno basado en su mayor y mejor uso (tal vez comercial), mientras las

edificaciones son valuadas con un uso diferente (residencial).

2.5.4 Principio de contribución.

El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor final de un bien

raíz.

La inadecuación o gasto excesivo de obras adicionales, origina que un inmueble

no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más de la

inversión adicional. Análisis económicos previos (costo - beneficio), basados en el

principio de conformidad, conducen a una inversión razonada y a maximizar el

valor del bien para su venta o renta.

2.5.5 Principio de equilibrio

Armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio súbito entre oferta y demanda

afectan el valor de los inmuebles. Las investigaciones del mercado inmobiliario,

serán más confiables en un mercado activo, en el que se observe un equilibrio

entre los bienes ofertados y las operaciones consumadas.

Este principio es fundamental en la selección de comparables. Si los datos del

mercado inmobiliario pertenecen a fechas distantes, en las cuales el

comportamiento de la oferta y la demanda variaron en exceso o disminución de la

primera respecto a la segunda, o viceversa, los datos de partida para la

homologación, conduce a resultados inconsistentes.

22

2.5.6 Principio de Balance entre terreno y edificaciones

También se le puede denominar de conformidad y establece que el valor máximo

de un bien raíz, se logra cuando está presente un balance razonable entre los

valores del terreno y de las edificaciones.

Asimismo, es recomendable tener presente aquellos casos que no atienden este

principio como son:

Desarrollo de una construcción de alto valor en un terreno de precio reducido.

Construcciones inadecuadas o de bajo costo en predios de alto valor.

2.5.7 Principio de progresión y regresión.

Entre inmuebles de calidad semejante, la de inferior valor sacará ventaja de su

asociación con la de mayor valor.

2.5.8 Principio de sustitución

Cuando dos o más inmuebles semejantes están disponibles, la que tiene el menor

precio recibirá probablemente la mayor atención.

Un comprador prudente no podrá justificar razonablemente el pagar más por un

inmueble que el costo de comprar uno semejante.

2,6 Procedimientos y métodos para la valuación de inmuebles.

La valuación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de un bien,

delimitado en un reporte justificativo, para llevarlo a cabo, se utilizan

procedimientos valuatorios generalmente aceptados y con un propósito

23

determinado, siempre apoyados en criterios validos por su razón y lógica, además

de ser ejecutados con un alto grado de ética profesional.

2.6.1 Enfoques o métodos de valuación.

Los enfoques o métodos para la valuación de bienes inmuebles están

fundamentados en estudios exhaustivos de mercado, abarcando además de los

precios comercializados y ofertados, todas las demás características y atributos

que ejercen valor como son: localización, infraestructura urbana, características

constructivas, comercialización, estados de conservación, edad en los edificios,

uso de los mismos, entorno, etc.

La metodología valuatoria se puede dividir en:

Método físico o directo

Método de valor de mercado

Capitalización de rentas

2.6.2 Enfoque o método de mercado

El enfoque de mercado o comparación, donde se considera el valor del inmueble,

en función de los valores de otros con características similares, es el que más se

utiliza en la valuación de bienes inmuebles habitacionales, por que considera

implícitamente todos los deméritos que el bien pueda tener.

Cuando se emplea, se obtiene una estimación de valor de un inmueble,

comparando el bien que se valúa (el inmueble sujeto) con ventas recientes de

inmuebles cercanos, similares, llamados comparables. La teoría detrás de esta

técnica es que el valor del inmueble sujeto está relacionado directamente con los

precios de venta de inmuebles comparables. Por lo que el valuador debe reunir,

clasificar, analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado.

24

El razonamiento detrás de este método es que un comprador bien informado no

pagará por un inmueble más que el precio de un inmueble comparable (principio

de substitución).

Para trabajar con este método, el valuador localiza seis inmuebles que hayan

sido vendidos recientemente y que sean similares al inmueble sujeto. El valuador

encuentra cualquier diferencia en los precios de venta de estos inmuebles y ajusta

cada una de ellas aplicando la fórmula siguiente.

Precio de venta de la propiedad comparable + ó - ajustes= Valor indicado de los

inmuebles sujetos

Los precios de venta que se compararon representan el rango probable del valor

del inmueble sujeto, a partir de este rango, se puede llegar a un estimado del valor

de mercado del inmueble en venta.

Los principales ajustes que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las

características físicas del predio, su ubicación, condiciones de venta y el tiempo en

que se realizará la operación a partir de la fecha de venta.

Un inmueble comparable se ajusta siempre ya sea en + ó en - para hacerlo tan

parecido al inmueble sujeto como sea posible. Esto significa que si un inmueble

tiene mejores características que el inmueble sujeto se debe ajusfar para a bajo y

un inmueble que tiene peores características que el inmueble sujeto se debe

ajusfar para arriba.

2.6.3 Enfoque o método físico.

Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que

significaría reproducir el sujeto a valuar más cualquier otra mejora que se le haya

añadido como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada por

25

la depreciación de la construcción y la depreciación incluye todos los factores que

reducen el valor del sujeto por debajo de su costo actual de reproducción. Por

último, el valuador suma el valor estimado del terreno mismo, que resulta de un

análisis de ventas de lotes baldíos similares.

El razonamiento base de este método es que un comprador bien informado no

pagará más por una casa que el costo que le significaría construir otra casa

parecida, en un lote similar y en condiciones semejantes.

Concluyendo, si al costo de la construcción y las mejoras le restamos la

depreciación de construcción y mejoras, y finalmente le sumamos el valor del

predio obtenemos el valor del inmueble.

La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro es

una pérdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario por

uso, desintegración y exposición de los elementos componentes a lo largo del

tiempo.

La obsolescencia puede ser funcional o externa. La obsolescencia funcional es

una pérdida de valor causada por deficiencia dentro del inmueble, tales como

pasillos mal diseñados, deficiente distribución de habitaciones y presencia de

sistemas y aparatos en malas condiciones. La obsolescencia externa es una

pérdida de valor causada por condiciones negativas fuera del inmueble, tales

como falta de demanda de viviendas en el área, cambios en el uso o el

surgimiento de inconvenientes, peligros y exposición a contaminantes tales como

ruido excesivo, humo y tráfico.

26

2.6.4 Enfoque o método residual

El concepto del residual no es nuevo, y es intuitivo."

Aún el comerciante más sencillo sabe que su ganancia es la diferencia entre lo

que él obtiene por la venta (precio) y lo que le cuesta lo que vende (costos y

gastos), en términos de flujo de efectivo, y visto hacia delante en el tiempo.

Se trata de ver cuanto se le debe de invertir a lo que ya tiene y a como se puede

vender, y la diferencia, o residuo, es lo que realmente vale para uno. De allí el

nombre de residual.

Para un terreno que ya se tiene, no importa como, cuando, ni a que costo se

adquirió, lo que importa es cuanto le tengo que meter de aquí en adelante, y

cuanto le puedo sacar y la diferencia es el valor actual. Un residual es, por lo

tanto, un análisis marginal.

Las normas de valuación (nacionales e internacionales) obligan a que se usen

los tres enfoques de valor, el de costos, el del ingreso y el comparativo de

mercado.

El enfoque del ingreso tiene dos métodos, el de capitalización (que considera

que los flujos netos van a ser iguales cada período y a perpetuidad), y el de flujo

de efectivo descontado (que considera los flujos netos que hay en cada período, y

dentro de un horizonte de tiempo determinado).

Por tanto, podemos decir que el residual es un método de valuación por la vía de

los ingresos, marginal, que en los casos aplicables cubre el requerimiento de las

normas de valuación en cuanto a la aplicación del enfoque del ingreso para

estimar un valor.

• Cfr. www.valuador.org/residual.htm.

27

El método es también llamado "residual", y su premisa fundamental indica que

es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una

unidad económica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de

toda ella, pero reduciéndolo con el costo propio del complemento del conjunto; es

decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un

conjunto entendido como unidad económicamente divisible, éste puede

determinarse a través de la reducción del valor de cambio o de uso asociado con

dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes

restantes de la misma.

2.6.5. Enfoque o método de capitalización de rentas.

Esta técnica se basa en la relación entre el porcentaje del rendimiento que un

inversionista o comprador espera de un inmueble y el ingreso neto que produce el

mismo. Este método se usa principalmente para valuar inmuebles cuyo fin es

producir ingresos, tales como edificios de apartamentos, centros comerciales y

edificios de oficinas, lotes en renta, bodegas, pero también, aunque con ciertas

reservas en la valuación de viviendas.

Cuando se aplica este método, un valuador debe elaborar un informe para el

inmueble que se está valuando. Esto se puede lograr dando cinco pasos básicos.

1 Se obtiene una estimación del ingreso potencial bruto (alquiler más

todos los demás ingresos del inmueble.

2 Se deduce un margen por desocupación y no pago de alquiler (se

acostumbra estimar como porcentaje del ingreso potencial bruto).

3 Se calcula la cantidad de ingreso bruto efectivo (ingreso potencial bruto

menos desocupación y no pago de alquiler).

4 Se hace una estimación de los gastos operativos.

5 Se deducen los gastos de ingreso bruto efectivo, para obtener el ingreso

neto de operación derivado del inmueble sujeto.

28

Una vez que se conoce el ingreso neto operativo de un inmueble, el valuador

debe buscar el porcentaje de rendimiento sobre la inversión que espera el

comprador. Este porcentaje de rendimiento se llama tasa de capitalización, y se

determina comparando la relación entre el ingreso neto de operación y el precio de

venta de inmuebles similares que han sido vendidos en el momento en que se

lleva a cabo el cálculo.

Este valor se puede calcular por medio de esta fórmula.

Ingreso neto de operación / Tasa de capitalización = Valor del inmueble.

Es evidente que esta técnica puede ser el método más técnicamente complejo

de valuación cuando se aplica a los inmuebles que producen grandes utilidades.

Para hacer tales valuaciones, es fundamental entender los flujos de ingreso bruto

y neto, normas impositivas aplicables y mecánicas de capitalización.

Para el avalúo de casas unifamiliares con la técnica del ingreso, se puede usar

un método mucho más sencillo como alternativa. Este método se basa en la

suposición de que el valor está relacionado con el valor de la renta que cabe

esperar del inmueble.

El alquiler de mercado es el ingreso por arrendamiento que el inmueble tendría

más probabilidades de obtener en el mercado abierto, de acuerdo con lo que

indican las rentas que se pagan por espacios comparables. Para encontrar el

alquiler de mercado, se deben conocer los montos que los inquilinos han pagado y

están pagando actualmente por inmuebles comparables. A través de la

comparación entre los rendimientos presentes y pasados de inmuebles similares

al inmueble sujeto, se debe poder determinar el potencial de alquiler del inmueble

sujeto. Por medio del análisis de precios de venta de inmuebles comparables, se

puede determinar el factor, Multiplicador de Alquiler Bruto (MAB) que representa la

relación entre el alquiler de mercado y el valor de mercado. Cuando se aplica el

29

multiplicador de alquiler bruto apropiado al ingreso por arrendamiento que se

espera que produzca el inmueble sujeto, el resultado es una estimación del valor

de mercado. Para el avalúo de viviendas unifamiliares, un multiplicador de alquiler

es una herramienta en este método para estimar el valor.

Los multiplicadores de alquiler bruto son simplemente números que expresan la

relación entre el precio de venta de un inmueble residencial y su alquiler bruto

mensual sin amueblar. Esta relación se puede expresar por medio de esta

fórmula:

Precio de venta / Alquiler bruto = MAB

Para Establecer un MAB razonablemente preciso, se deben obtener datos

recientes de ventas y alquiler provenientes de cinco o más inmuebles similares al

inmueble sujeto, que se hayan vendido en el mismo mercado y que hayan estado

alquiladas en el momento de la venta.

Relación entre los tres métodos.

En general, la técnica de comparación de mercado es de mayor utilidad cuando se

valúan viviendas unifamiliares. La técnica de cálculo de costos se aplica mejor a la

valuación de inmuebles no productoras de ingresos, tales como museos,

bibliotecas, iglesias, escuelas y otros edificios poco ofrecidos, de llegar a haber

alguno. La técnica de capitalización por ingresos resulta más útil cuando se valúan

inmuebles para inversión.

En cualquier dictamen de avalúo, se puede y debe usar los tres métodos

siempre que sea posible. Y esto, aunque sólo sirva para que cada uno corrobore

lo que dicen los otros. No debe olvidarse, sin embargo, que cada técnica se debe

basar en datos de mercado comprobados.

30

Independientemente de la técnica que se use, sin embargo, se debe recordar

que los resultados son solo estimativos. El valor de mercado justo de cualquier

vivienda se ve influido también, en gran medida, por la suma en que el propietario

está dispuesto a venderla y por lo que el comprador decide pagar por ella. Este

precio final acordado es, para todos efectos prácticos, el valor real del inmueble.

31

CAPITULO 3 DESCRIPCIÓN DE METODOLOGÍA DE MERCADO

ACTUAL

3.1 METODOLOGÍA ACTUAL

El método de comparación de mercado o también llamado de Comparación de

ventas, Enfoque de mercado, aplicado a los bienes inmuebles de interés social,

considera de manera importante que solo se deberán utilizar los datos de mercado

de inmuebles con características similares al bien sujeto a determinar su valor

comercial, esto aparte de otras consideraciones que posteriormente se

enunciaran, pero, lo anterior es una limitante, hasta hoy, que presenta la

aplicación de este método de valuación.

El método de comparación directa de ventas, como se describió anteriormente,

es uno de los tres indicadores de valor en el proceso de la valuación. El término

Método de Comparación Directa de ventas indica claramente que este método es

un proceso de comparar inmuebles semejantes vendidos en el mercado libre, o

sea, los precios pagados por inmuebles similares, precios solicitados por

propietarios, u ofertas hechas por compradores prospectos deseosos de comprar.

Este método reconoce que el comprador típico compara los precios que le piden

y trata de encontrar la mejor oferta disponible. El valuador actúa como observador

de las acciones de los compradores. El comprador compara los inmuebles de

cierto tipo y clase en el mercado. Un inmueble puede ser elegido porque tiene la

mejor ubicación, escuela cerca, jardín, mercados u otros servicios urbanos; otro

por tener la mejor distribución, número de recamaras, cochera cubierta, acabados

modernos, etc.; y un tercero será elegido por contar con el más favorable

financiamiento, un buen crédito donde sus mensualidades se acomoden a la

disponibilidad de pago del comprador. La mejor elección a cualquier nivel de

precios, será la del inmueble que posea el mayor número de elementos deseables

que el comprador típico esté buscando en ese tipo de propiedad.

32

Este indicador de valor es, a menudo, el más confiable en la valuación de bienes

inmuebles de interés social. Sin embargo, depende de que se verifique y analice

correctamente la información sobre las ventas y otros datos del mercado.

En este método el valuador está interpretando las acciones de comparadores y

vendedores en un mercado abierto. Esto se explica ampliamente en el Principio de

sustitución que es la base del Enfoque de Mercado. Recordando que este principio

declara que cuando dos o más inmuebles semejantes están disponibles, el que

tiene el menor precio recibirá probablemente la mayor atención. También declara

que un comprador prudente no podría justificar razonablemente el pagar más por

un inmueble que el costo de comprar otro semejante.

La formula que se emplea en este Método es:

Precio de venta de la propiedad comparable + ajustes = Valor indicado para el

inmueble sujeto.

En forma general el enfoque de mercado contemplado por la shf considera los

siguientes pasos en su aplicación:

1.- Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares.

2.- Consideraciones a los precios de oferta.

3.- Homologación por CUS.

4.- Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de

inmuebles similares.

5.- Análisis del Enfoque de comparación.

6.- Resultado del enfoque de comparación.

33

3.1.1 Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares.

El método de mercado considera a través de su desarrollo una investigación de

mercado de ventas de inmuebles ya realizadas o en oferta, con las que genera un

banco de datos estadísticos que sirve como fundamento para que en función a su

"similitud" con algún inmueble que se requiera, determinar su valor comercial. Aquí

es importante señalar que el método de mercado que actualmente se utiliza es

limitada su aplicación por considerar exclusivamente ventas u ofertas de bienes

con cierto grado de "similitud" al bien sujeto de valuar.

Para la formación del banco de datos es necesario recopilar la información de

las diferentes fuentes disponibles, siendo estas: banco de datos del propio

valuador, otros valuadores, instituciones o asociaciones de valuación, registro

público de la propiedad, notarios, inmobiliarias dedicadas a la venta de casas, el

periódico, revistas especializadas en el ramo, Internet y de la entrevista

personalizada, considerando los datos más importantes de los bienes: zona donde

se ubica, características físicas del bien y forma de venta.

Formato para datos del lugar

Formato para datos del inmueble, (sujeto o comparables.)

Formato de homologación.

Lugar: nombre, identificación, localización, límites colindantes, ciclo de vida,

topografía, construcciones dominantes, características de los habitantes, servicios,

equipamiento urbano, distancias a lugares de importancia y vías de acceso.

Datos del inmueble: tipo de inmueble, monto y fecha de venta, áreas de terreno

y construcción, y en general los datos requeridos normalmente de acuerdo con los

formatos autorizados por la SHF con el siguiente orden de datos generales,

características urbanas, terreno y descripción del inmueble.

34

De los ajustes realizados en los bienes comparables y de la confiabilidad de la

información se ponderan cada uno de los valores ajustados totales, con el fin de

obtener un valor mas acertado del sujeto a valuar, así un inmueble con datos más

recientes, con mayor similitud al sujeto y que se encuentre en la misma zona,

tendrá una ponderación mayor, que otro que se haya vendido hace un año, y con

otras características físicas diferentes al sujeto.

"Todo bien inmueble puede ser comparable, haciendo en éste los ajustes

monetarios necesarios para lograr homologarlo al inmueble sujeto de avalúo".

Todos los avalúos de bienes inmuebles se basan en datos que se obtienen del

mercado. El valor probable de un bien inmueble puede verse afectado por

condiciones políticas, sociales, físicas y económicas de un país, incluso conflictos

de índole internacional. El clima, la topografía, el crecimiento demográfico,

políticas fiscales, reglamentos de construcción, tendencias de la economía,

inflación, altas tasas de interés y tipos de créditos disponibles en un momento

dado, son factores que influyen directamente en el valor de un inmueble.

El estudio de la zona en que se localiza el mismo es uno de los elementos más

importantes del avalúo. Todo inmueble es afectado por su entorno y por los usos a

los que se destinan otros inmuebles circundantes. En la estimación final de valor,

el análisis de la zona o barrio es tan importante como las características

especiales del inmueble que se está valuando.

Una problemática que tiene el valuador en este método valuatorio es el reunir los

datos significativos y relevantes acerca de cada propiedad comparable, y

enfrentarlos contra las partidas correspondientes del bien a valuar. Además de ser

un proceso en el cual, el procedimiento sistemático y ordenado es de gran

importancia, entonces, antes de analizar las diversas categorías de datos

35

comparativos, seria bueno considerar la organización del trabajo requerido para la

aplicación de este enfoque.

Finalmente la siguiente información es la contenida en este punto.

Clase de inmueble. Se anotara la clase de inmueble a la que pertenece el

comparativo inmobiliario (popular, interés social, medio, semilujo, residencial o

residencial plus).

Referencia de proximidad. Se anotara la referencia de proximidad urbana según

SHF (periférica, céntrica, intermedia, rural, etc.).

Ubicación. Se anotara la ubicación del inmueble comparado.

Edad. Se anotara la edad cronológica del inmueble comparable, en años.

Metros cuadrados de suelo. Se asentara la superficie vendible del inmueble

comparado, en metros cuadrados de terreno.

Metros cuadrados de construcción. Se asentara la superficie construida del

inmueble comparado, en metros cuadrados.

Coeficiente de utilización de suelo. Se anotará el coeficiente de utilización del

suelo del inmueble comparable, el cual se obtiene mediante la división de los

metros cuadrados de construcción entre los metros cuadrados del terreno del

inmueble.

Precio del comparable. Se asentara el precio de venta de la vivienda

comparable, en base a una investigación de mercado física o documental, en zona

o zonas similares al inmueble valuado.

36

Precio unitario /metro cuadrado. Se anotara en este espacio el precio unitario de

la vivienda comparable, derivado de la operación aritmética: precio total de venta

dividida entre los metros cuadrados construidos del inmueble comparable.

Nombre / teléfono. Se anotara el nombre del informante (persona, publicación,

sitio web) que aporto los datos de la vivienda comparable, así como el teléfono,

dirección, etc. Donde se consulto.

C.U.S. del inmueble sujeto. Se anotará el coeficiente de utilización de suelo del

inmueble sujeto del presente avalúo, derivado de la división de los metros

cuadrados de construcción entre los metros cuadrados de terreno del inmueble.

3.1.2 Consideraciones a los precios de oferta

Mediante estos datos podemos determinar el carácter y la amplitud de los datos

procesados en este enfoque.

Descripción del inmueble comparable. Información física, dimensiones, número

de habitaciones, condición, etc.; deseabilidad de ubicación, precio pagado,

ofrecido o pedido, y los términos: fecha de venta, posturas de vendedor o

propietario y comprador, condiciones económicas generales existentes en el

momento de la operación, cualquier necesidad especial para comprar o vender,

cualquier financiamiento obtenido. El formato contempla a grandes rasgos la

siguiente información contenido en este punto:

Otras consideraciones a los precios de oferta. Se anotaran las características

físicas y de ubicación del terreno donde se ubica el inmueble comparable, (uso de

suelo, configuración, topografía, vialidad primaria, secundaria, terciaria, ubicación

del lote en manzana, etc.).

37

Con frecuencia el valor del inmueble se ve más influido por el entorno que por el

inmueble mismo, por esto resulta importante analizar todo lo anterior.

3.1.3 Homologación por CUS

Después de que se han reunido todos los datos básicos acerca de la zona, el

valuador puede comenzar a hacer uso de la información referente a los inmuebles

que se están utilizando de comparables. Para hacer una estimación del valor de

un bien inmueble, el valuador reúne y analiza datos concernientes a cada uno de

los dos componentes físicos del inmueble comparable: el terreno y la construcción.

De la relación de estos dos elementos surge el COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN

DE SUELO y se realiza una homologación mediante CUS del sujeto y los

comparables.

Esta tabla considera los siguientes puntos:

Metros cuadrados de terreno. Superficie del terreno vendible del inmueble

comparable en metros cuadrados.

Metros cuadrados de construcción. Superficie construida del inmueble

comparable en metros cuadrados.

Precio unitario / metro cuadrado. Precio unitario de la vivienda comparable,

derivado de la operación aritmética: precio total de venta entre los metros

cuadrados construidos del inmueble comparable.

Valor unitario de suelo. Valor por metro cuadrado de terreno de la zona o zonas

similares del comparable.

38

Factor de eficiencia. La homologación por CUS considera las cualidades o

deméritos para el terreno del inmueble, afectando su valor con el coeficiente

numérico determinado según las características del mismo.

Valor unitario del suelo. Valor concluido del terreno del comparable, posterior a

la afectación con el factor de eficiencia determinado.

Superficie de terreno. Superficie de terreno necesaria, derivada de la operación

aritmética: superficie total de terreno del comparable entre el coeficiente de

utilización de suelo del sujeto a valuar.

Excedente o faltante. Superficie excedente o faltante, derivado de la resta de los

metros cuadrados totales del predio menos la superficie de terreno necesaria.

Importe excedente o faltante. Importe del terreno excedente o faltante, tomando

en cuenta la superficie afectada por el CUS multiplicado por el precio unitario de

terreno afectado.

Valor de inmueble homologado. Derivado de la resta del valor de mercado del

inmueble comparable menos ó más el importe del terreno excedente o faltante.

Valor unitario CUS / metro cuadrado. Valor unitario por metro cuadrado de

construcción afectado por CUS, resultado de la división del valor del inmueble

homologado entre los metros cuadrados totales de construcción del inmueble

comparable.

Valor unitario estimado para terreno del inmueble sujeto. Este espacio

contempla el valor promedio de investigación en precios de terrenos similares,

aplicable al valor del inmueble sujeto.

39

Promedio. Valor unitario promedio derivado de la homologación por coeficiente

de utilización de suelo.

3.1.4 Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de

inmuebles similares.

En la metodología actual del enfoque de mercado, es notorio, señalar que solo

contempla la homologación de bienes con características similares al bien sujeto

de avalúo. (6/87) 2

El enfoque de comparación de mercado se basa en los diferentes tipos de valor

aplicables al caso, así como los principios económicos de la valuación.

En la metodología actual de bienes inmuebles a través del enfoque de mercado

no existe la posibilidad que pueda homologarse valores de bienes inmuebles de

ventas ya realizadas u ofertadas, con diferentes características, para con esto

encontrar el valor del bien sujeto del avalúo, pues requiere de contar

principalmente, con dos características de análisis: a) la homogeneidad de los

bienes comparables y b) la presencia de un mercado dinámico, que aporte la

información necesaria y suficiente, esto aunado a que las investigaciones de

mercado que se realizan para el análisis valúa torio, no siempre proveen

información de inmuebles semejantes, sino que conocen las ventas realizadas de

inmuebles que no corresponden a las mismas características del inmueble sujeto

de estudio. Otra cuestión importante, es la falta de bibliografía que trate de este

tema, por lo que, lo que se propondrá servirá para enriquecer el acervo

bibliográfico al respecto. (11/87)

La metodología actual para la homologación o ajuste de bienes inmuebles en el

proceso valúatorio por el enfoque de mercado considera únicamente algunos

conceptos, como son el área de construcción, área de terreno, espacios

arquitectónicos de utilidad funcional solo en inmuebles con características muy

40

similares en cuanto a la zona, tamaño del lote, tipo y calidad de la construcción, en

los que son muy pequeñas las diferencias entre los inmuebles de estudio con un

mismo uso (habitacional, comercial u otro), pero no existe un método que pueda, a

través de los datos de mercado actual en la localidad, homologar bienes

inmuebles con características diferentes, es decir con valores conocidos de ventas

realizadas en fechas recientes de un tipo de inmueble, no necesariamente con

características semejantes (área de terreno, zona, ubicación, edad, área de

construcción, calidad de proyecto, calidad de construcción y con obras

complementarias, accesorios e instalaciones diferentes), para encontrar el valor de

un inmueble sujeto de estudio. (13/87)

Metros cuadrados de terreno. Superficie vendible del inmueble comparable, en

metros cuadrados.

Metros cuadrados de construcción. Superficie construida del inmueble

comparable, en metros cuadrados.

Precio unitario por metro cuadrado. Precio unitario de la vivienda comparable,

derivado de la operación aritmética: precio total de venta entre los metros

cuadrados construidos del inmueble comparable.

Factores de comparación para los inmuebles similares utilizados.

Coeficiente de utilización de suelo. Relación de cada comparable de valor

unitario homologado por coeficiente de utilización de suelo entre el precio unitario

de venta.

Zona. Para estipular este factor se considera un coeficiente de 1.00 para el

sujeto y entonces el factor de homologación del comparable será menor de 1.00

cuando la zona en que se encuentra el sujeto sea de menor calidad y viceversa;

41

superior a la unidad, cuando la zona del sujeto sea de mayor calidad a la muestra

recabada.

Ubicación. Factor de variación del valor de un terreno por su cercanía a la

esquina, salvo casos especiales, la asignación de un valor unitario seleccionado,

es aplicable también para todos los predios intermedios. Cabe mencionar que en

algunos casos, lejos de constituir un beneficio, la presencia de avenidas, vías

preferenciales o calles que delimitan fraccionamientos residenciales de zonas

decadentes comerciales, industriales o de otra especie, pudieran demeritar el valor

del inmueble. Los valores al igual que para la zona serán menores de 1.00 cuando

la ubicación del sujeto sea de menor calidad y mayor de 1.00 cuando la ubicación

del sujeto sea de mejor calidad; considerando lo anterior estos valores pueden ser

de hasta un 15% hacia abajo o arriba. Para terrenos o propiedades comerciales

los valores pueden ir hasta un 25% a la alza o bien a la baja.

Superficie. Factor obtenido mediante el producto de la división de la cantidad de

metros cuadrados de construcción del comparable entre los metros cuadrados de

construcción del sujeto.

Edad. Factor que no necesariamente es aplicable a los inmuebles, sin embargo

dada su sencillez, permite obtener una ¡dea de este concepto. Existen diversas

formas de obtenerlo, entre ellos: método de la línea recta, método de la parábola

de Kuentzle, método de Ross, método de Ross-Heidecke, método de exponencial

del ing. Felipe Ochoa, suma de dígitos, método del fondo de amortización y

finalmente el manual de procedimientos de la tesorería del D.F. establece la

siguiente expresión:

Fed = 0.100 VP + 0.900 (VP - E ) / VP

En donde: Fed = Factor de edad.

VP = Vida probable de la construcción nueva.

42

E = Edad de la construcción.

En la fórmula se advierte que la expresión 0.100 VP, es constante y corresponde

al Valor de Rescate, equivalente al 10% del Valor de Reposición Nuevo.

Otro. Factor de homologación sujeto a juicio del perito valuador, que en caso de

ser utilizado deberá ser justificado.

Factor resultante. Factor final a utilizar para cada comparable, producto de la

multiplicación de todos los factores entre si.

Valor unitario de suelo por metro cuadrado. Se obtiene multiplicando el precio

unitario del inmueble comparable por el factor resultante.

Promedio. Valor unitario de suelo por metro cuadrado promedio del resultado de

los valores de los seis comparables.

3.1.5. Análisis del Enfoque de comparación.

En este apartado se presentan dos cuadros en los cuales se presentan en primer

lugar el resultado natural de la investigación de inmuebles similares en

cuanto a un mínimo, máximo y promedio de los valores por metro cuadrado; en

segundo lugar el resultado del análisis de homologación de inmuebles

comparables de igual manera con un mínimo, máximo y promedio de los valores

por metro cuadrado. El valor promedio por metro cuadrado de este segundo

cuadro es el que se considera posteriormente para obtener el resultado final.

Factor comercial. Utilizado para el margen de negociación es estimado con base

en la información del nicho de vivienda y de zona.

43

Monto unitario aplicable. Se deberá justificar el valor unitario aplicable

coincidiendo con la información presentada para el mercado en el propio avalúo.

Superficie vendible. Se deberá hacer mención de cualquier diferencia

considerada para la variación de la superficie vendible, (señalando la justificación

en su caso); de lo contrario se asienta la cantidad de metros de construcción del

sujeto valuado.

3.1.6. Resultado del enfoque de comparación.

Finalmente en este espacio se asentara el valor final de mercado del inmueble

sujeto, derivado de multiplicar el valor unitario aplicable por la superficie vendible.

3.2 Reglas de SHF

Sociedad Hipotecaria Federal emite las "Reglas de carácter general que

establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos

garantizados a la vivienda." Y establece en el CAPITULO V, fracción

Decimosegunda lo siguiente:

Enfoque de mercado. Para la utilización de este enfoque se deberá disponer de

información suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al

menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el

avalúo, adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se

deberán identificar, en su caso, parámetros necesarios para realizar una

homologación de comparables:

Decimotercera. Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de

mercado. Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:

44

/. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios

actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en

su caso, de ofertas en firme.

II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre

los precios obtenidos, una muestra representativa de los que

correspondan como comparables, a la que se aplicará el

procedimiento de homologación correspondiente.

III. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que

resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.

IV. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de

comercialización, en función de los precios homologados.

En el capítulo Vil, fracción vigésimo séptima se estipula. Estructura del avalúo. El

avalúo deberá contener las siguientes secciones:

El punto III correspondiente a Enfoque de mercado enlista.

1.- Información de mercado. Se deberá identifícar un mínimo de seis comparables

vendidos u ofertados recientemente.

2.- Fuentes de información para obtener valores. Se deberá dejar constancia o

referencia en el avalúo de las fuentes de información, proveedores, catálogos,

manuales, cotizaciones telefónicas o cualquier otra que se haya utilizado, así

como las direcciones de los comparables. Se deberán utilizar fuentes de

información actualizadas que permitan opiniones de valor confiables y soportadas.

3.- Análisis por homologación y ajustes correspondientes. Se deberán emplear

factores que permitan una justificación adecuada para el inmueble de que se trate.

4.- Resultado del análisis de valor comparativo de mercado.

45

3.3 Ejemplo de aplicación de la metodología actual a una casa habitación.

SUJETO A VALUAR

PRIVADA DEL REBOZO No. 152, MZA. XXI, LOTE 93.

FRACC. RANCHO DON ANTONIO 3RA. SECCIÓN.

TIZAYUCA, HGO.

TERRENO: 90 M2 CONSTRUCCIÓN: 51.51 M2

FACHADA PRINCIPAL

SALA-COMEDOR BAÑO

m

COCINA RECAMARA

46

1.- Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares.

III.l. INFORMACIÓN DE MERCADO Ofertas de inmuebles similares en venta en la zona

Clase de inmueble

INTERÉS SOCIAL

Referencia de proximidad Ubicación

PRADERAS DE TIZAYUCA

Edad

0

m !

Suelo

105

m !

71 PERIFÉRICA

CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR. TOPOGRAFÍA PLANA. CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE

INTERÉS SOCIAL

REAL DE SAN JERÓNIMO PERIFÉRICA JbKUNIIWJ o 105 64

CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR. TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE

INTERÉS SOCIAL

FRACC LA CAÑADA

PERIFÉRICA 0 105 53

CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE

C.U.S. ($) P.unit. ($/m')

0 676 350,000 4,933.05

INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA

0 610 320 000 5,000.00

INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA

0 505 285000 5,377.36

INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA

INTERÉS SOCIAL PERIFÉRICA

RESIDENCIAL SAN ÁNGEL 105 70 0663 335,000 4,811.14

CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA

INTERÉS SOCIAL

LOMAS DE TIZAYUCA PERIFÉRICA llíATUOA o 105 71

CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE

PRIVADA PERIFÉRICA DIAMANTE g 1 0 5 6 9

CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PLANA, CONFIGURACIÓN REGULAR, LOTE

Promedios 0.00 105.00 66.34

Conclusiones

INTERÉS SOCIAL

0.676 325,000 4,580.69

INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA

0 662 315000 4,533.68

INTERMEDIO EN VIALIDAD TERCIARIA

0.632 4,872.65

Nombre/teléfono

VAMEZCO S.A. DE C.V

GUILLERMO VEGA GUASCO

RINCONADA ARROYO BUGAMBILIA

015556966352 CASAS KOALA S.A.

DEC V.

015554889990

VAMEZCO S.A. DE CV.

ARO RUIZ QUEBRADO

017717193201

CUS. Inmueble sujeto

| Í | | |

t'í'

S M

~ :

47

2.- Consideraciones a los precios de oferta.

Otras consideraciones a los precios de oferta

1 Venta N°1 _

Venta N° 2

Venta N° 3 _

Venta N° 4

Venta N° 5

Venta N° 6

SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS SOCIAL _ SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS ALCOBA PATIO DE SERVICIO Y COCHERA

JNTERES SOCIAL SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS

SOCIAL SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS ALCOBA PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS SOCIAL SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO DOS RECAMARAS PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS

SOCIAL SALA COMEDOR COCINA UN BAÑO TRES RECAMARAS ALCOBA PATIO DE SERVICIO Y COCHERA INTERÉS SOCIAL

3.- Homologación por CUS.

M* m* Valor unit del Terre constru P unit Valor unit Factor de suelo

no cción ($/m!) del suelo eficiencia comparable necesaria o fallante faltante

105 j 71 4 933 I 650 00 100 650 00 123 97 18 97 12 328

Sup Importe Valor inmueble terreno Excedente excedente o homologado Valor unitario

105 64 S 5 000 650 00

105 53 , 5 377 600 00

105 70 4 811 70000

71 4 581

105 69 4 534 700 00

Valor Unitario estimado para terreno del Inmueble

700 00

650 00

700 00

SS8.33

12 40

CUS C U S ($/m')

362 328 _ 5,106 81

324 435 5,069 30

PROMEDIO

48

4.- Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de

inmuebles similares.

Análisis y Justificación de los factores empleados en la comparación de inmuebles similares _ _ ^

¡ } Factores de comparación para los inmuebles similares utilizados Resultante

M» Terreno m : Construcción P.unit. ($/m!) C.U.S. Zona Ubicación Superficie Edad Otro

105 | 71 4,933 , 1 0 4 0 95 100 Justificación en el caso de utilizar factores de homologaciondiferentes a la unidad

105 _ 64 5 000 1 01 0 90 1 00 Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

105 ' 53 _ 5 377 0 97 0 95 _ 100 Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

105 | 70 4,811 103 0 95 100 Justificación en el casode utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

105 I 7_1_ 4,581 _ 1 04 0 90 100 Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

i 105 | 69 4,534 1 04 0 95 1 00

Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

5.- Análisis del Enfoque de comparación.

6.- Resultado del enfoque de comparación.

1 24

1 35

1 38

1 00 0 90

1 00 0 90

1 00 0 90

1 00 0 90

1 00 0 90

1 35 1 1 00 0 90

Valor unitario suelo ($/m")

122

0 86

1 16

1 20

S 166 K

l l l . : . A \ M 1»Í | * Í |> I1 I.NKKJI 1 DI t ( )MI 'AK\( IOS

Resultado natural de la investigación de inmuebles similares

$/m2 de mínimo 4,534 referencia

$/m2 de promedio 4,873 referencia

$/m2 de máximo 5,377 referencia

Aplicación del enfoque de mercado

— _ _

—

Resultado del análisis de homologación de inmuebles comparables

mínimo 4,607 $/m2 de referencia

promedio 5,367 $/m2 de referencia

máximo 6,014 $/m2 de referencia

| factor comercial monto unitario

aplicable

1.00

5,366.82

superficie ! _, vendible | 51.51

l l l . l KISLI 1 ADO DI I I M O g U DI ( (>\1r ' \ l<\( ION $276,444.84

49

CAPÍTULO 4. PROPUESTA DE MÉTODO, EJEMPLO DE APLICACIÓN.

SUJETO A VALUAR

PRIVADA DEL REBOZO No. 152, MZA. XXI, LOTE 93.

FRACC. RANCHO DON ANTONIO 3RA. SECCIÓN.

TIZAYUCA, HGO.

TERRENO: 90 M2 CONSTRUCCIÓN: 51.51 M2

FACHADA PRINCIPAL

SALA-COMEDOR BAÑO

COCINA RECAMARA

50

1.- Ofertas de inmuebles en venta en la zona o zonas similares.

J1I.1. INFORMACIÓN DE MKRCADO Ofertas do inmuebles similares en venta en la zona

Clase de inmueble

INTERÉS SOCIAL

Referencia de proximidad

INTERMEDIA

Ubicación 2DA D t PIRITA NO

46, MZA XVII, LTE 11, UNIDAD

HABITACIONAL TIZAYUCA, TIZAYUCA,

HGO

Edad

4

m" Suelo

112

m* Const.

72

P.B P.A C.U.S.

0 6429

Precio (í)

335,000

P.unit. ¡ (S/m1)

4,652.78

INTERÉS SOCIAL INTERMEDIA

CIRCUITO DEL REY No 8, MZA ÚNICA, LTE 4, QUINTA DEL

REY, BO. DE ATEMPA, TIZAYUCA, HGO 0 105 68 0 6497 325,000 4,764.00

INTERÉS SOCIAL INTERMEDIA

AZAHAR No 38, MZA 33, LTE. 7, UNIDAD

HAB. TIZAYUCA, TIZAYUCA, HGO 12 93 108 68 40 0 7332 520,000 4,813.03

POPULAR PERIFÉRICA

C 21 DE ABRIL, No 7, LTE 29, BO ATEMPA, FRACC 6 DE MARZO,

TIZAYUCA, HGO 0 114 73 0 6404 350,000 4,794.52

INTERÉS SOCIAL INTERMEDIA

TULIPÁN No 34, LTE 3, MZA 16, FRACC 6 DE MARZO, UNIDAD

HABITACIONAL, TIZAYUCA, HGO 10 93 52 0 5580 255,000 4,924.68

INTERÉS SOCIAL INTERMEDIA

NARDO No 79, LTE. 35, MZA 26, FRACC

NVO TIZAYUCA, TIZAYUCA, HGO 10 93 52 0 5603 250,000 4,807.69

Promedios

Conclusiones

6.00 101.57 70.84 0.63 4,792.78

C.U.S. Inmueble

Nombre/teléfono

LAZCANO MEJIA RAYMUNDO

EN EL LUGAR

CONSTRUMEGA SA DECV

EN EL LUGAR

CORTEZ ESPINDOLA ALEJANDRO

EN EL LUGAR

DURAN JIMENEZ ESPERANZA

EN EL LUGAR

HERNANDEZ ESPINO JOSÉ

CESÁREO ALBERTO

EN EL LUGAR

FUENTES ARRIAGA LETICIA

VIRGINIA

EN EL LUGAR

0.5723

51

Jl COMPARABLE 1

COMPARABLE 2

» » — . « * » « g ^ ^ ^ » ^

^m^A COMPA COMPARABLE 3

;W COMPARABLE 5

I M COMPARABLE 6

52

2.- Consideraciones a los precios de oferta. Otras consideraciones a los precios de oferta

Venta N° 1

Venta N° 2

Venta N° 3

Venta N° 4

Venta N" 5

Venta N° 6

| CASA DE INTERÉS SOCIAL COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO COMPLETO, DOS RECAMARAS, PATIO

DE SERVICIO Y COCHERA, CONSERVADA UNA SOLA PLANTA, 4 AÑOS DE EDAD CASA DE INTERÉS SOCIAL NUEVA, COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO COMPLETO, TRES RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO Y COCHERA, UNA SOLA PLANTA CASA DE INTERÉS SOCIAL MODIFICADA POR USUARIOS, COMPUESTA ACTUALMENTE POR SALA, COMEDOR, COCINA,

TRES RECAMARAS, BAÑO, PATIO DE SERVICIO Y COCHERA 12 AÑOS DE EDAD CASA DE NIVEL MEDIO, AUTOCONSTRUCCIÓN, COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO, DOS RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO Y COCHERA. LE FALTAN ACABADOS CASA DE INTERÉS SOCIAL COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO, DOS RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO

Y COCHERA 10 AÑOS DE EDAD, MODIFICADA POR USUARIOS. CASA DE INTERÉS SOCIAL COMPUESTA POR SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO, DOS RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO

Y COCHERA 10 AÑOS DE EDAD, MODIFICADA POR USUARIOS

3.- Homologación por CUS Hoinologaci on por C.U.S:

m* Terreno

112.00

105 00

92 80

114 00

92 80

92 80

m* constru

72 00

68 22

108 04

73 00

51 78

52.00

Valor Unitario es

P.unit

($ím*)

4652 78

4764 00

4813. 03

4794 52

4924 68

4807. 69

>timad<

Valor unit, del

suelo

800 00

750 00

800.00

750 00

750 00

750 00

3 para ter inmueb

Factor de eficienci

1 00

1 00

1 00

1.00

1 00

1 00

reno del e sujeto

Valor unit, del

comparable

800 00

750 00

800 00

750 00

750.00

750.00

766.67

Sup. terreno

necesaria

125 80

119 20

11881

127 55

90 47

90 86

Excedent

faltante

-13 80

-14 20

-26 01

-13.55

2 33

1 94

Importe excedente o

faltante

-11,041

-10,647

-20,810

-10,161

1,746

1,458

Valor inmueble homologado

CUS

346,041

335,647

540,810

360,161

253,254

248,542

PROMEDIO

Valor unitario

C.U.S. ($/m!)

4,806.12

4,920.07

5,005.64

4,933.71

4,890.96

4,779.66

4.889 36

Superficie de terreno necesaria. Resulta de dividir los M2 de construcción del

comparable entre el CUS del sujeto a valuar.

Excedente o faltante. Resulta de restarle a los M2 del terreno comparable la

superficie de terreno necesaria.

Importe excedente o faltante. Resultado de multiplicar el excedente o faltante

por el valor unitario del suelo del comparable.

Valor inmueble homologado CUS. Resulta de restarle el importe excedente o

faltante al precio del comparable.

53

4.- Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de

inmuebles similares. Análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de inmuebles similares

m1

Terreno

112 00

Construcción

72 00

P.unit. ( í /m' l

4652 78

Factores de comparación para los inmuebles similares utilizados

CU. S.

1 03

F. TERRENO

1 01

SUPERFICIE DE CONST.

1.40

EDAD

1 09

CALIDAD DE

CONST.

1 00

CONSERVACIÓN

1 05

Factor Resultant

1 09

Valor unitario

<$/nV)

5,065 10

Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

105 00 68 22 4764 00 1 03 1 00 1 32 1 00 100 1 00 1 05 5,021 63

Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

92.80 108 04 4813 03 104 1 00 2 10 1 32 1 00 1 11 1 21 5,839 31

Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

114 00 73 00 4794.52 1.03 1 02 142 1.00 1.00 1 00 107 5,121 33

Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

92 80 51 78 4924.68 0.99 1.00 101 1 25 1 00 1 11 1 06 5,200 39

Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

92 80 52 00 4807.69 0 99 1 00 1 01 1 25 1 00 1 05 1 05 5,035 73

Justificación en el caso de utilizar factores de homologación diferentes a la unidad

5,213.92

La comparación se lleva con respecto a las características del lote valuado

Sup. m2

112.00

105.00

92.80

114.00

92.80

92.80

Unit (Slm2) __

800.00

750.00

800.00

750.00

750.00

750.00

Zona

0 95

1 00

0.95

0 95

0 95

0 95

Ubic.

1 00

1.00

1.00

100

1 00

1 00

Frente

1 00

1 00

1.00

1.10

100

1.00

Forma

0 87

0 85

0 91

0 65

0 91

0.91

Superf

1 00

100

100

1.14

1 00

1 00

Topograf.

1 00

1 00

1 00

1 00

1.00

1 00

F. resultante

0 97

0.97

0 98

096

0.98

0 98

Promedio

V. Unit. ($/m2)

774.99

729.96

780.82

718.71

732.02

732.02

"'-' V 748

Factor de eficiencia en inmueble valuado

Zona

Ubicación

Frente

Forma

Superficie

Otro

F Resultante

Banda de valor

0.95

1.00

1.00

0.91

1.00

1.00

0.98

0.98 Lote tipo 90.00 Valor Unitario Aplicado al

Suelo 745 Area de valor 67,027.74

54

5.- Análisis del Enfoque de comparación.

6.- Resultado del enfoque de comparación.

1112. W-M ISIS 1)1-1 I M O g i l DUOMl'AR-UlClN

Resultado natural de la investigación de inmuebles similares

mínimo

promedio

máximo

4,653

4,793

4,925

$/m2 de referencia

$/m2 de referencia

$/m2 de referencia

Resultado del análisis de homologación de inmuebles comparables

mínimo 5,022 $/m2 de referencia promedio 5,214 $/m2 de referencia

máximo 5,839 $/m2 de referencia

Aplicación del enfoque de mercado

factor comercial: 1.00

monto unitario aplicable: 5,213.92

superficie vendible: 51.51

II!.'5. Kl s i 1 I \1H) IJIT I NHK.U I 111 í OMl'AK-\( ION $268,568.81

55

SEGUNDA OPCIÓN.

Modelo Original (EMPÍRICO)

F = F * F * F * F * F * F rT rZ rU rFE rFO rS 2 TO

Modelo Exponencial Ponderado (PROPUESTO)

FT=Fz*Fu*FFE*FFO*Fs*FTO

Donde: F'z =

Fu-

1 FE

p~~ 1 FO

Fs =

p~ 1 TO

: F / '

-FvXl

= F x* 1 FE

- F X* 1 FO

: F / 5

- p x<> 1 TO

Por lo tanto el modelo será:

p~ - p x ' p x* p x> p x* p x* p x<> l T — 1 z 1 u 1 FE 1 F 0 1 s 1 TQ

MODELO 1

Por experiencia se sabe que ¥T debe estar en el intervalo:

0.90 <FT< 1.09

Es posible encontrar los exponentes X, (¿ = 1,2,3,4,5,6) tales que el modelo *

cumpla con el intervalo cerrado [0.9,1.09].

CASA 4

CASA1

CASA 2

CASA 3

CASA 5

CASA 6

0.9 =

0.95 =

0.99 =

1.02 =

1.05 =

1.05 =

Usando los valores de las "F" para las seis casas que se toman como base de

comparación, se tendrá:

0.95* * l J f í * 1.10^3 *0.65Xi * 1.14^5 *lx< - A

0.95Xl * lXl * 1* * 0.87x* * lXi * lx" — B

1*' * i** *i*3 * 0.87*4 * 1* * lx" - C

0 .95* * l*2 * l*3 * 0.91*4 * 1.07*' * l*6 - D

0.95*1 * 1*2 * i*' * 0.91*4 * \Xs * lx" — E

0.95* * lXl * 1* * 0.91*4 * 1* * \x" — F

Tomando logaritmos naturales en cada ecuación del sistema anterior y usando la

propiedad:

Lna" =nLna

Se puede escribir:

Ln(Q.9)-Xl Ln{0.95)+ X3Ln(l.10) + X4Ln(0.65)+X5Ln(\.15)

Ln(0.95) = XlLn(0.95) + X4Ln(0.87)

Ln(0.99)= + X4Ln(0.8l)

Ln(\.02)=Xl Ln(0.95) + X4Ln(0.9l)+X5Ln(l.07)

Ln(l.05) = Xl Ln{0.95) + X4Ln(0.9\)

Ln(l.09) = Xy Ln(0.95) +X4Ln(0.9Í)

Del sistema anterior se puede notar que hay 6 ecuaciones con 4 incógnitas

{XXX3 X4X5). Usando las primeras 4 ecuaciones (pues los demás son

redundantes) se tiene:

Xx= 0.804061

X, = -2.43059

X4= 0.072168

X5= 1.002855

57

Finalmente el modelo queda como:

=r _ T-, 0 804061 _ j - , . j - , -2 43059 ^ ,-, 0 072168 . ,-, 1 002855 . ,-, ,T~tz * bu * FE * Vo * As * *V

PRIMER MODELO

Solve[{Log[0.9]üxl*Log[0.95]+x3*Log[l.l]+x4*Log[1.65]+x5*Log[1.14],

Log[0.95]Dxl*Log[0.95]+x4*Log[0.87] ,

Log[0.99]Dx4*Log[0.87],

Log[1.02]Dxl*Log[0.95]+x4*Log[0.91]+x5*Log[1.07]},{xl,x3,x4,x5}]

{{xl->0. 804 061,x3-»-2.43059,x4->0.0721685,x5->l. 00286}}

xl: =0.8040614085426969 x3:=-2.4305921571461266 x4:=0.07216850967343964 x5:=1.0028554892020598

Casa 1 EA(xl*Log[0.95]+x3*Log[l.l]+x4*Log[1.65]+x5*Log[1.14]) 0.9

Casa 2 EA(xl*Log[0.95]+x4*Log[0.87]) 0.95

Casa 3 EA(x4*Log[0.87]) 0.99

Casa 4 EA(xl*Log[0.95]+x4*Log[0.91]+x5*Log[1.07]) 1.02

Casa 5 EA(xl*Log[0.95]+x4*Log[0.91]) 0.953087

Casa 6 EA(xl*Log[0.95]+x4*Log[0.91]) 0.953087

58

FACTOR FRENTE - FACTOR FORMA (1ER MODELO) ForrtH

0.8 Terreno

1.1 0.1

Frente

FACTOR FRENTE - FACTOR ZONA (1ER MODELO) 0_9 Zcna

FACTOR FORMA - FACTOR ZONA (1ER MODELO)

59

MODELO 2

Por experiencia se sabe YT debe estar en el intervalo:

1.02 <FT< 1.20

Entonces es posible encontrar los exponentes X, (z = 1,2,3,4,5,6) tales que el

modelo * se cumpla con el intervalo cerrado [l .02,1.20].

Tomando en cuenta los valores de los factores "F" para las seis casas que se

toman como base de comparación, se tendrá:

0.99*1 * l*2 * 1.01*3 * 1.25*4 * l*5 * 1.05^6 - A

1.03*' * l*2 * 1.32*3 * l*4 * l*5 * lx" - B

0.99*' * i* i *1.01*3 *1.25*4 * 1 * 5 *1 .11*6 - C

1.03*' * 1.02*2 * 1.42*3 * l*4 * l*5 * l*6 - D

1.03*' * 1.01*2 * 1.40*3 * 1.09*4 * l*5 * 1.05*6 - E

1.04*' * 1 * 2 *2.10*3 *1.32*4 * 1 * 5 *1 .11*6 - F

Tomando logaritmos naturales en cada ecuación del sistema A - F y teniendo en

cuenta la propiedad:

Ln a" = n Ln a

Se puede escribir:

Ln{l.02) = Xl Ln(0.99)+ X3Ln(l.0Í) + XALn(l.25) + X6Ln(l.05)

Ln(l .05) = Xy Ln(l .03) + X3Ln(\ .32) +

Ln(l.\0)=XlLn(0.99)+ X 3Ln(l.OÍ)+ X,Ln(\.25) + X6Ln{\.\\)

Ln(\A3) = Xl Ln(im)+X2 Ln(l.02)+X3Ln(lA2)

Ln{\..\l)=Xx Ln(l.03)+X2 Ln(l.0Í)+X3Ln(l.40) + XiLn{l.09)+ X6Ln(\.05)

Ln(l.20) = XlLn(l.04)+ +X3Ln(2A0) + X4Ln(l.32)+ X6Ln{l.\l)

CASA 6

CASA 2

CASA 5

CASA 4

CASA1

CASA 3

1.02 =

1.05 =

1.10 =

1.13 =

1.17 =

1.20 =

60

Del sistema anterior se puede notar que hay 6 ecuaciones con 5 incógnitas

{XXX2 X3X4 X6). Puesto que la segunda ecuación solo contempla a Xx y X3, es

posible resolver las 5 ecuaciones restantes sin perder generalidad y asi obtener:

^=3 .4897

X2= 2.9565

X3=-0.11259

XA= -0.04615

X6= 1.35878

Finalmente el modelo queda como:

\=Fcur91 *iV29565 *^-°11259 *^°° 4 6 1 5 *FC *F¿

SEGUNDO MODELO

Solvet{Log[1.02]Dxl*Log[0.99]+x3*Log[1.01]+x4*Log[1.25]+x6*Log[1.05], Log[1.10]Dxl*Log[0.99]H-x3*Log[1.01]+x4*Log[1.25]+x6*Log[l.ll], Log[1.13]Gxl*Log[1.03]+x2*Log[1.02]+x3*Log[1.42], Log[1.17]Dxl*Log[1.03]+x2*Log[1.01]+x3*Log[1.40]+x4*Log[1.09]+ x6*Log[1.05],Log[l.2]Dxl*Log[l.04]+x3*Log[2.10]+x4*Log[l.32]+ x6*Log[l.ll]},{xl,x2,x3,x4,x6}]

{{xl->3. 4 8 969, x2-»2. 95652, x3->-0.11259, x4-»-0. 04 61581, x6->l. 35879}}

xl:=3.489693801390148 x2:=2.956523126979972 x3:=-0.1125900132202718 x4:=-0.046158075091481204 x6:=1.3587863011867785

Casa 1 EA(xl*Log[0.99]+x3*Log[1.01]+x4*Log[1.25]+x6*Log[1.05]) 1.02

Casa 2 EA(xl*Log[l.03]+x3*Log[l.32]) 1.07454

Casa 3 E A ( x l * L o g [ 0 . 9 9 ] + x 3 * L o g [ 1 . 0 1 ] + x 4 * L o g [ 1 . 2 5 ] + x 6 * L o g [ l . l l ] ) 1.1

Casa 4 E A ( x l *Log [ 1 . 03 ]+x2*Log [1 . 02 ]+x3*Log [1 . 42 ] ) 1.13

Casa 5 E A ( x l *Log [1 . 03 ]+x2*Log [1 . 01 ]+x3*Log [1 . 40 ]+x4*Log [1 . 09 ]+x6*Log [1 . 05 ] ) 1.17

Casa 6 E A ( x l * L o g [ 1 . 0 4 ] + x 3 * L o g [ 2 . 1 0 ] + x 4 * L o g [ 1 . 3 2 ] + x 6 * L o g [ l . l l ] )

1 .2

62

FACTOR FRENTE - FACTOR FORMA (2DO. MODELO)

FACTOR FRENTE - FACTOR ZONA (2DO. MODELO)

FACTOR FORMA - FACTOR ZONA (2DO. MODELO)

63

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

Un bien inmueble que se conoce su valor de venta u oferta puede homologarse

con otro que se quiere saber su valor y que tiene diferentes características que

pueden ser: forma y fecha de venta, área cubierta, área de terreno, calidad de la

construcción, calidad del proyecto, valor de terreno, ubicación, servicios y

equipamiento urbano, edad, vista panorámica, estado de conservación, mejoras

realizadas en la construcción, accesorios e instalaciones especiales, haciendo los

ajustes correspondientes para cada concepto, con el fin de obtener el valor de

inmueble de estudio.

• Un inmueble con fecha de venta diferente puede homologarse con otro

ajustando su valor través de índices inflacionarios.

• Un inmueble con tipo de venta diferente puede homologarse con otro

ajustando su valor de acuerdo al tipo de venta realizada, crédito, obligado u

oferta.

• Un inmueble con área de construcción diferente puede homologarse con

otro ajustando su valor, en función de la relación de áreas, del sujeto con

los comparables.

• Un inmueble con terreno diferente puede homologarse con otro ajustando

su valor, en función de la relación del terreno, del sujeto con los

comparables, en cuanto a su área, forma, topografía, localización con

respecto a la calle, zona.

• Un inmueble con calidad de construcción diferente puede homologarse con

otro ajustando su valor, en función de la relación de la calidad del sujeto

con los comparables.

• Un inmueble con valor de terreno diferente puede homologarse con otro

ajustando su valor, en función de la relación de los valores de calle, del

sujeto con los comparables.

• Un inmueble con ubicación diferente puede homologarse con otro ajustando

su valor, en función a la zona en que se ubica el inmueble.

64

• Un inmueble con servicios y equipamiento diferente puede homologarse

con otro ajustando su valor, en función del total de servicios y equipamiento

con que cuenta el sujeto y los comparables.

• Un inmueble con edad diferente puede homologarse con otro ajustando su

valor, de acuerdo al criterio de la tesorería del D.F.

• Un inmueble con proyecto diferente puede homologarse con otro ajustando

su valor, de acuerdo a la relación de proyectos entre los inmuebles sujeto y

comparable.

• Un inmueble con vista panorámica diferente puede homologarse con otro

ajustando su valor, aunque en forma subjetiva, por ser una condición no

medible monetariamente.

• Un inmueble con estado de conservación diferente puede homologarse con

otro ajustando su valor, en función al grado de conservación en que se

encuentre el sujeto y los comparables.

• Un inmueble con mejoras extras de la construcción puede homologarse con

otro ajustando su valor monetariamente en función de la mejora entre el

sujeto y los comparables.

• Un inmueble con accesorios diferentes puede homologarse con otro

ajustando su valor, de acuerdo al accesorio que se tenga entre el sujeto y

los comparables.

• Un inmueble con instalaciones especiales puede homologarse con otro

ajustando su valor, de acuerdo a la instalación especial que se tenga entre

el sujeto y los comparables.

"De acuerdo con los Principios Económicos de Valuación todo bien inmueble

puede modificar su valor, con el fin de ser comparable con otro"

Por lo tanto después de realizar las investigaciones de campo necesarias y

habiendo realizado los ajustes necesarios de cada inmueble comparable, en

cuanto al tiempo y forma de venta, áreas de terreno y construcción, edad,

proyecto, ubicación, vista, calidad y estado de conservación de la construcción, y

65

de todas las construcciones, accesorios e instalaciones que éste tenga con

respecto al sujeto, y el haber obtenido, después de estos ajustes, valores

cercanos entre sí, la conclusión a la que nos permite llegar este ultimo es que:

'Todo bien inmueble puede ser comparable, haciendo en éste los ajustes

necesarios para lograr homologarlo al inmueble sujeto del avalúo."

Y recomienda lo siguiente.

• Realizar, inicialmente, una investigación a fondo con las diferentes fuentes

de información disponibles en cada localidad, con el fin de formar un

adecuado banco de datos, de las ventas realizadas u ofertadas, de todos

los tipos de inmuebles, desde terrenos, casas, bodegas, oficinas, locales

comercial, edificios habitacionales, etc. Así también del desarrollo del

vecindario o zona habitacional, a través del tiempo. Esto parecerá tedioso y,

hasta cierto grado, sería de mayor volumen de trabajo que el proceso de la

valuación mismo, pero esto será, en los primeros trabajos a realizar, pues

con la actualización constante del banco de datos minimizará el volumen de

trabajo.

• De esta investigación y con valores de venta realizados encontrar los

valores de los factores de ajuste que pudieran en un momento parecer

"subjetivos", en el caso del Factor de Zona, con la relación que existe de las

ventas en las diferentes zonas de la localidad; para el caso del factor de

tipo de venta u oferta, se puede encontrar la relación que de del monto de

oferta con el monto de venta realizada.

• Mantener los valores de: calle, m2 cubiertos, obras complementarias,

accesorios e instalaciones actualizadas, para que al momento de su

aplicación pueda utilizarse sin reservas.

• El mismo trabajo realizado de obtener el valor del inmueble sujeto,

enriquecerá el banco de datos, logrando una información actualizada para

futuras aplicaciones.

66

• Realizar una serie de pruebas para determinar si este mismo método de

ajustes pudiera ser aprovechada para todo tipo de inmueble, no

necesariamente habitacional, y en la misma forma, su posible aplicación a

rentas de inmuebles.

67

ANEXOS

Formato SHF

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Clava i " i . . | 0

Fecha del avalúo Feefia de caducidad

HFEne-Oü (iO-EneflO

1 GJave del Avalúo Número asignado por la Unidad de Valuación

2 Fecha deí Avalúo En formato DD/MM/AAAA

3 Clave Única (¿Vivienda (CUVI)

4 Número de registro tafónavaí (de ser aplícala

5 Número de registro del coniunto Infcnavit (de ser aplicable)

€ Clave del Controíador que certifico el Avalúo Número asignado por la Sociedad

T Clave del Pento Valuador que realizó el Avaluó Número asignado por la Sociedad

s Intermediar» financiero que otorga el crédito

s- Constructor para ei caso de vivienda nueva

18 Propósito

11 Tipo de Inmueble a valuar

12 Calle y número o su equivalencia.

13 Nombre del coniunto (de ser apScablel

w Cotonía

15 código Postal

16 Delegación o Municipio conforme a catálogo INEGI

17 Entidad Federativa conforme a catálogo INEGI

18 Número de cuenta predial

'3 Reíerenc 3 de proxtmiad urfesna

20 {reestructura disponible en la zona (en porcentaje)

-1 Clase del iTmueíste

22- Vida ira* Remanente en meses

23 .Vio de terminación o renocelactón de la oora en formato AAAA

ZA uratíades rentaísíes generales

~£ Jmdaoes rentaras

3& Superóle de terreno en m1

27 Superície de construida en m3

2? supérele accesoria en m1

29 Stiperiicle asentada inscrita o asértala en escritura puMca an rrr

30 SLperSoe veratete en n?

-1 Valor comparativo de merado

3? Valor flsfco del te*reno

33 valor físico de la construido"'

3* Valor físico de instalaciones y elementos comunes

3S Otros valores estudiados

35 ítioorte deí valor concluido

0

O de enes o de 1900 0 0 0 o o

o o .0 o o o o o 0.00% o o

o o 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0,00 0.00 0.00 _ '0.00

Valuador Clave SHF

CofltroUtdof Clave SHF

Especialidad INMUEBLES

68

Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda i ; „ ; Féetiai«a«íao

,-í •-,. ',:* s FssNadeeadusütKS • . - . ~- «lí

• J a i v zx& -i$\ i-

Unidad de Valuación

Cédula de especialidad

Valuación ^ ¡

Cédula de especialidad SoJicitanfeT ^

f Sa^stfo otorgado por otra iortíWa T

|Rs^^áó7g¿doTp6roÍja bondad™ '""""

Clave única de vivienda JCUVIJ; *««»« «=«*«««« i i ^ u ^ f ^ ^ regstro]

Jtámerode registro de^c^juntOí

arsttfiía por; Clave SHF de VUhfadorf

Emi t idapop^

Clave entidad otorgante del crédito'

PTOJ¡OS3tod*UV3lÚO

Tconstmctor l Promotor {para el caso

| ^ I N F ^ J P a ^ ^ C ^ ^ e ^ p i ^ ^ E ^ - j p M p E S l ^ - -

Tipo de inmueble a valuar

Ubicación de] inmueble a valuar

Calle y número

Cotonía ¡

Cítenla Predial' ^CueMadeAguaJ

Conjunto I Código Posta);

Clave Entidad

I Prop^etorio

N" de Esentura

Dirección Cade y N4

Delegación o Mtiracipto

í"*"""* Régimen "¡M""" ¡ ^jgropiedadL f

de fecha \ Firmada ante Notario

Entidad CocfigojPostal

t ^ 5 M U P ^ I i m ¥?PHi$TiWaAS ' m&i Declaraciones:

Advertencias:

I AspectosGenerales Fagina 3 de #

69

Avalúo de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda htchJ ds aro io

F-ísciía de CÉKíi-'.-til:

tu.gmm&>^. o

ClasifrcaeiOTí efe la

Tipo de construcción predominante J l

Inclice efe saturacEon en fa zona j [ ^ Vías de acceso * n -

Referencia SHFdeproximidad urbana |

Densidad de población

1 infraestructura disponr&ie en %

Electrificación Vialidades f Alumbrado publico -¡Drenaje " Í ^tveJ efe infraestructura % 1

| ^ña f i zMi« fyn^n f f l í c^ ra

¡Nivel de infraestructura

lOÉros

En un iad© c

I AspecíosGenerales Pagina 4 de #

70

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

• • *. S»B»;stfFsfe»»f»li5<»j ! 0 =

/ ^ * Fefifa* *íe3 avalse ' ~v, Fis*aíise8*K*ia<s

ao-Bw-OS 00-Bie-SB

j g J U t i p j B B f i ?

Croquis de focaJJzación

Tramo de caite, caites transversales limítrofes y orientación

| Topografía y coftfiguraeién

Características panorámicas

^Usode suelo , ^ J L

Densidad habrtacionat ^ |

:S Servidumbres yj'o restricciones

I Irregular f -yswM w sss*ff&& K vvfvAX S.VSS.VSSSS&

fptano ] I Semipíano ^ í

\ No. de frentes

Í Pendiente

Coeftcteníe de Utilización del Sudo del inmueble valuado

I Medidas yjcolindancras^según

PJ* de Esentura j

Det terreno

NORTE

SUR

¡ORIENTE

^PONIENTE

Firmada ante Notario

* Privativas (en caso <fe condominios)

Fuente consultada para la obtención del indiviso í

11 Cat-acíerfeticasParticialares Página b de #

71

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda -Fgg&adajgtptáo

•Fecjmdecariasiidací

4*y~;.í *v\ J\ \' > . w . - • :?,%•&''£...-

Uso actual y distribución det inmueble

I Calidad del proyecto

Clase jenera i : del inmueble

v Clasificación de fesjoonstruociones

TTT _ 2. _ T 2

• I " 4 ""-« % de avance de obra Unidades rentables generales

.j

j N° de niveles Estado de oonseivacion '

T ~ f- ~LT % de avance de obra en areas comunes ;

Unidades rentables

Superficie de terreno Superficie construida Superficie accesoria

, Superficie33sníaí)ai9i5í>scflíi*a

Superficie vendible

m3

mr ,<*ss. ...sao.?- "*:t?3t*&f~£fí?.

Cimentación

Muros, trabes y columnas Losas y entrepisos I i-osas y

Escaleras

™*™ ™, Acabados * Espacio arquitectónico

Recibidor I Estancia Comedor

I Patio de servicio

I Estacionamiento

Faenada

¡> r-W^WÍÍE^

II Oiractensticas^titiculares Pagina 7áe#

72

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

C avr- S i i - ( I I ! 3>Pdl¿u| 0

' . : Fecísit.tMssafytó = • E^ámcte^#gpJaí í

mBW-Bm-m **^m&t#m* *MÁ

insÉafacfones Hidráulico-saratanas

Carpintería

II CaracteiisftcasP&rhcutaees Pagina 8 de #

73

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

J ^ & ^ a w J t o T

Aacfetavatsio decadireSdacf

•Q0-SS8-OT i OO-Bn&tt)

I ^WM3Qa&a*#ttmMxstiipa.:\ Oftrtas tfe Inmueble» slmllsro* en vaffl&fifl sazona

CEas»d« Referencia de

»L 1 „i _

Puislt. (íimf

III 11 Ho-íRtsrftrtalsfono

fCtncüAftrxs

ornadlos]^ ^ ^ í c u s innwebit

,auj*to OSraiconslda-raeloneaaios JWACIOS de oferte yeitiaNM

Venta N'2 ívteilaNff3 V6|HaN*4 " " • - - — - - •

¿Venta N*D

i i j ^ IógaíánporCUS 1 _ 1 " *7 iff TBuano' m construction púmt ( f tnrf Valor unit del ' Faster ae

«ílel&irels Valor unit del «reto , Sup iwreso

contpara&l* t necesaria ; Exsefianfe o

rafianíe imperte exsflíísfiís o vaior fóunuetiie

faitartíe tiomologaaoci/s vatoí unitario c u s (Sim ,i

«4

^ ^ Vs^r'unl1sHóe8íl^do{rar8lBWiñó^ílnni1jébJe8uJflto • • " - - ' — --— ~" » ftaiasisis y jtisÜffcflcWt! d* ios tactores emgilasdós «ti üéómparáeífin de inmúteles stisiitaras ÍIS-T«STBIIO ms eortabudáfin P«nit (tfiis") \ " Factore8dteompgrssEftnpsraiosat!riusBEKaíinllaf9s«6llzai¡to8

C'U S " Zona Ubicación Superficie Edad

iL&iflicasssn KI el es» de i^zar factores de rítnaogactcei eiferei^s s ¡a unload

ibstllictfüisn en el casts de t .aar factores de ronotoigacun Ctfererí'es a a unidad

: ... i . J luliilcsc-ín ra e|í | í ! j de L*szar factores de ronoiogaci&i diíejetass a =a inidad

liísutlciossri en eTcascde alazarfactores de henofoijacJÉn aweleíiis: 3 ía unidad

iL4ífflcasSta en e H ^ ^ '

li¡*!tllc^6ri weíisísjsae L'^arfaCtarasde Mnc ogactóa GTsftter&ass ia unidad *

PROWEOfO

Factor Resultante Valor unitario suelo (Í.Wf

IH Enfocfttedelvíercado Pagina 11 de #

74

fecha jfeiwaKiaE TO)-Ewé-OP~

|IEiS,ANigIBffiPELEMK?gEB-DEOQl^RaSAaQl» 22 Resultado natural de la investigación de inmuebles simpares

mínsmo $ím= de referencia promedio Sím* de referencia

máxsmo Vm2 de referencia

Aglicacjón del enfoque de mercado

Resultado del análisis de homologación de inmuebles comparables míninio S/ro1 de ¡referencia

promedio 3/m* de referencia máximo Sftiü2 de referencia

^ factor comercial manto unitario ap&eabie

saperias vendaje

I M& MmmrAW^ym^^om^^^^^^Mmm''

HL EfifoquedeMffcado Pagsíia 12 áe #

75

Avaluó de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

-Clase SHF tíalawífi&l^

•>;• . - F.-f.ha dd1 avalúa '•'•"-',- '•' \ Fpch-ide tjduc.dad

00-Bte-OO 0O»EBe-O»

IV.l. ENFOQUE MSICO

In so'.tifi .uün rin nní nnii tcmpaMUÍeE

.Ubicación Caiacícíjsitcas Precio ($J P unú

Nom&re&eíefono

Considerando el valor del terreno 2 partir de uti procedimiento residual estático f = [VI (1 bj] Prt Tipo de Pagos s Pagos Pagos Valor Unitario

inmueble b [VI (1 bjj {fcm1} Demento (Vm*) totales [Vljl BJ-Pn] $tnO} r 1

Precios de construcción de tipos simulares {con base «n manuales de costos)

P unrt ftíml

La conijiaíacíon se lleva COR respecte ajas características del lote valuado |o.m2 UnitfíJmZl Zsna s Ub« Frente _, Forna Superf ^ Tosograf F mi/teat», V Uíi ittfím2,

J" t f r f

¡Lotetipo _Ter«srio_ __ _ "FiacSáñde terreno T S w i i v í tor

§¥a§MUiiMtaijo Ag rado aiJSueto ¿rea de valor

" I-actores dé éíieiencia

™ZJ

Prmnedio

Factor de eficiencia en inmueble valuado

Zona

ÜHcacíorT 100,

Forma

JOtro |F Ressiátarae

tanda dewtor

JOB

100

10c

1 eo^

roo 100**

i > f Unifano, n i Unrt. zqna Ubic. Frente JFontis (Superficie O t r o _ t FRe_ j Nejo 1

""tutor™" fffcBso | Valor paraat

1

1 * A C

<W terreno

Superficie total terreno CaStrúoioi iés

4,"" 1 J ¡I™"1 ,....%

Valor total del terreno

os de construcción (clave! Uso Nweies Clase Edad Area , VR i Factorde F a c t a r d e ' Otro f FRe

leí maños ra! nuevo J «Jad

«w »• - l-^ -

conservación | je t ¡ *car^

_ _, im L_ Siiferficie total de construcciones

t

VR Neto ¡ Valorparaai (H/re) i coflslrucctortes

— _ _ — Vale* total de tas construcciones _____ Areas e instalaciones comunes {únicamente en condominios) *"~ Caive Qescripom Uradad Calf vTJÍ IScfi " B a d T~ fado fde Fac&de k FRe "~ V R Neteltiiyiso

^ nuevo Remte enanos edad conservación í & n t l Vator parcial

areas comunes

í —l.„ jt „ „ L „,. • - 111 Valor total por areas e instalaciones comunes

IV BifoquesAchcionalesEmpleaclos Pagma 14 de #

76

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

. i ' - - . c*mm¡émmi; ^ M I É P

1 •'-' Fecha del awlflo Fecha de catiycrdad

OB-Bte-W QO-Eae-Ou.

Elementos adicionales * Descripción

esgecralÉSjObrascojmptementajlasyeJemBntos^ccesor¡os)__ _ ___ fUraiaí CañFI VR~T Vida "'" Edad ¡ Factor de ¡Factor** FRe * VR'"Neto f Valor párese * nuevo i Remte > enanos edad Conserv W m 3 )_ Ba"BrÍS5slfc,HS£iJ

Elementos adicionales {Instalaciones especiales y obras complementarias)

[ RE'.ULT\no DEI i \ rnoLí i isrco'' I I | i\.¿. ENTEQUE n i CAVÍ TALT7 Q Ó N DE SEOTAS

Renta de inmuebles similares en la zana

inmueble ' Zona Ubicación P«*,o($) « t a j ^ í . NombreAeléfono

Estirracionde renta* acuerdoaja referencia^mmueb^jsimitoeSj^ j ™™. renta™* ' *' ¡""""¡feñta ¡ i ¡

^ N' w J ynida£rentebje J l ) ^ ™ _ » _ | J S ! i S Superficie mensual total

§ — — - — — — — — — ( —

Calculo por capitalización de rentas.

PMT El-fl+lJ*)

renta mensual bruta j I

Vc=-

Deduc^Ms^erra^ej^ t inmgsl PMT renta neta mensual I

tasa de capitalización Edad en meses n

| KfcSl L f r tUO DfcL EXFOO^Mgoa^AgCTAtaZACIOl i^ ^

Valor Uniterm aplicado ¡

Deducciones anuales estimadas

¡Porcentaje de desocupación (vacíos)! ¡vacíos _ _ _ f||lg|lag5|§|'í_ _ ^ ^ _ ^ ^ _^^ jilfyH¡Mteagua' "* ~""l *"** ™"" &nsemc!onyrMnteniirírento"* _ f _ _ , |3S1s1f8a3if ^ * ~ T ^ ^ lené^píelectriea"* __ ¡ " ™ ElSR.

Suma

I I

IV EnfoquesAdicionalesEmpleados Pagina 15 de #

77

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

m . C'ave^gUwaMa *X".S ^ J i ,

: .' . FseftaoetavsMo • * ' . ' •

Fecha de caducidad «J-BliH» 1

_„ü&£tie-D0

J u S M I c a o ó n d e l a j a s a A j c a p M E a c t ó n ^ ^ _ _ _ _ _ _ _

B-6 5-10 TO-1§ 15-20 20-25

EDAD

CONSERVACIÓN

| USO GENERAL

PROYECTO

| V U R (ANOS)

' UBICACIÓN

SiMAOEPL-WTOS

CAPrALIZACiOK

TASAS PARCIALES

TASA RESULTANTE

36 40 «DE 40

l i l i l í 1 I I I

KVO EXCEL M BUENA BUENA HES DÉFIC MALO MUYütALO SUIIÍOSO

l i l i l í 1 I I I OPTItSO EXCEL MStJEfiO BUEKO ADEC REG BEFIC MAIO SIN USO

l i l i l í 1 I I I OPTKOM BUENO BUEKO ADEC REGUL DEFIC iNADEC MAÍ.O PÉSIMO

l i l i l í 1 I I I + DES0 48^0 4 M 5 36 W 30-35 25-38 20-25 15-20 -DE 15

l i l i l í I I I I M*NZA Cra.OCM ESQCW CA&SES. ESQ EES WSSR.CG ÍNTER. RS ÜÍT-COSS m RS3

l i l i l í I I I I

EXCLUS RESIO M BUENA BUENA MEDIA y SAJA BAJA PROLET SUBURB

l i l i l í I I I I

REDONDEANDO %

IV. EíifoquesAdictonalesEmpleados Pagina 16 sle #

78

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda ,.....± „¿ssasu¡« ' g y - . j :

Revision del valor por parámetros fiscales (Otro valorl

Consideraciones previas a la conclusion

FacaiaJa principal cfel SnKiuefcle

Version 01 010205 V Conclusiones Página 19 de #

79

Avalúo de Inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda

Clase SHF del avalSsI/,¿k,' $,f^'

Stella ííe jvaL» fee •'J le nnrljcdsd ^00-Bis-OQ

PQ-Ene-OÜ

CONOI;SION-

SALS. COMEDOR RECAMARA

BAÑO

Valuador Q Clave SHF 0

Especialidad INMUEBLES

Controlador Clave SHF O

Especialidad INMUEBLES

Versión 01 010205 V. Conclttsiones Página 20 de #

80

Avalúo jgj""Mjffrte objeto de crédito garantizado a la vivienda

Clave SHF del avalúo! <ssra. •*.•$%>

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50-Cne-íi-O •''l-bRe-''i(l

Paginas necesarias para eJ reporte fotográfico óeJ inmueble (extenor, interior y en sy caso ofertas de contra.. ?: Croque del tnmuebie ífidentricar polígonos de terreno y de gas construcciones} Oíros estirólos reatféados (especificar)

CROQUIS DE LOTIFiCACION CROQUIS DE DISTWBUCiQN

Versión 01 010205 V. Conclusiones Página 21 de #

81

FACTORES DE HOMOLOGACIÓN.

Factor de Negociación.- corresponde a la corrección que se realiza por la

diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre

de la misma, sobre la base de una negociación a precio de contado (pago en

efectivo y a corto plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y

comprador actúan libremente y sin presiones.

••-. .••• ' •*' AGISTS. .'J: i 7 J * ; ; ¡ ¡ Comercial 1.00 a 0.80

Habitacional 1.00 a 0.75

Industrial 1.00 a 0.70

Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la posición del terreno en

estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes

y su relación con el mercado inmobiliario respectivo.

Tipo de Predio Terreno Oculto sin frente Terreno Intermedio 1 frente. Terreno en Esquina 2 frentes. Terreno Cabecero 3 frentes. Terreno Manzanero 4 frentes.

Comercial 1.00 a 0.50

1.00 1.00 a 1.30 1.00 a 1.35 1.00 a 1.50

'•;;duusm Habitacional 1.10 a 0.70

1.00 1.00 a 1.15 1.00 a 1.20 1.00 a 1.30

'"-' ií Industrial 1.00 a 0.80

1.00 1.00 a 1.05 1.00 a 1.10 1.00 a 1.20

Factor de Frente (FFr): Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los

frentes de un terreno con relación a los lotes tipo de la manzana.

Tipo de Terreno Frente mayor al terreno tipo o predominante Frente igual al terreno tipo o predominante Frente menor al terreno tipo o predominante

-Í " Í

Comercial 1.00 a 1.50

1.00 1.00 a 0.50

• A W T C ' ! Habitacional

1.00 a 1.30 1.00

1.00 a 0.70

5á¡l^.:-Mv' Industrial 1.00 a 1.20

1.00 1.00 a 0.80

82

Factor de Zona (Fzo): Es el factor que afecta el valor de un predio según su

ubicación dentro de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor

se entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de

tránsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario

urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en

donde se ubique el inmueble.

C A R A C T E R Í S T I C A S

Único frente a la calle tipo o predominante. Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o predominante o a un parque o plaza . Único fférité 0 todos los trentes a callé inténór a la Callé tipo ó predominante.

U AJUSTE

1.00

1.00 a 1.20

1.00 a 0.80

83

Factor por Topografía: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una

topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no

contempla la composición del suelo.

El Perito Valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía,

ya que habrá casos que en lugar de demérito se deberá premiar, como por

ejemplo, cuando se tiene una vista panorámica.

Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente.

m <: 1 m Fm=1-

Fm = 0.50 para m > 1

2m Fm=1

para m < 1

Fm = 0.333 para m > 1

Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00

F m = Factor de la pendiente de la superficie media del terreno. m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal. 1 = Pendiente máxima (45°).

84

Factor promedio aplicable al terreno sujeto: Esta fórmula tiene la función de

ofrecer un factor homologado en la que intervienen tres elementos ( frente,

profundidad y área ) con base en un lote tipo o predominante; parte del principio

de relacionar las tres variables de manera conjunta bajo el sistema de las raíces

cúbicas.

Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se

busque ajusfar (frente, profundidad o área).

Donde:

Fp = (FS FT

• \

(El) PS

( A T ) AS

>

j

Fp FS FT PT PS AT AS

Factor promedio Frente del lote sujeto. Frente del lote tipo. Profundidad del lote tipo. Profundidad del lote sujeto. Área del lote tipo. Área del lote sujeto.

85

Factor de fondo: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre

los lotes con diferentes fondos.

Ffd = PT PS

Donde:

Fpd : Factor de fondo. PT : Fondo del lote tipo. PS : Fondo del lote sujeto.

Factor de área: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre

los lotes con diferentes áreas.

Fa = AT AS

Donde:

Fa : Factor de área. AT : Área del lote tipo. AS : Área del lote sujeto.

86

Factor de forma: Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al

lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso:

Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya poligonal conforme ocho o menos ángulos: (2)

F fo = 2 (RL) Sto

Donde:

F fo Factor de forma

R i Rectángulo inscrito ( m2 )

Sto Superficie total del predio ( m2 )

Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal conforme nueve o mas ángulos:

ESQUEMA NOMBRE EFICIENCIA DEFINICIONES

Porción anterior EPa = 1.00 SPa

ST

EPa = Eficiencia de la porción anterior

del rectángulo inscrito. SPa = Superficie de la porción anterior. ST = Superficie total del predio.

Porción posterior

EPp = i.oo SPE ST

EPp = Eficiencia de la porción anterior

del rectángulo inscrito. SPp = Superficie de la porción anterior. ST = Superficie total del predio.

87

ESQUEMA 1 «•

NOMBRE EFICIENCIA DEFINICIONES

Areas irregulares con frente a

la vía de acceso

EAc = 1.00 SAc ST

EAc = Eficiencia de la porción anterior

del rectángulo inscrito.

SAc • Superficie de la porción anterior.

ST = Superficie total del predio.

Areas irregulares

sin frente a la vía de acceso

EAi = 1.00 SAi ST

EAi = Eficiencia de la porción anterior

del rectángulo inscrito.

SAi = Superficie de la porción anterior.

ST = Superficie total del predio.

I ! I i I

F fo = EPa + EPp + EAc + EAi

88

GLOSARIO DE TÉRMINOS

Avalúo: Reporte justificativo de la estimación concerniente al valor de un bien

inmueble a una fecha determinada.

Bien: Toda aquella posesión que aumenta la riqueza, produciendo bienestar y

utilidad al ser usados por el hombre.

Bien inmueble: Son aquellos bienes que poseen características de tangibilidad,

inmovilidad y utilidad.

Demérito o Depreciación: Perdida de valor ocasionada por la depreciación

acumulada, originada por el deterioro físico así como por obsolescencias

funcionales y/o económicas, según el caso.

Deterioro Físico: Es la perdida de valor de una vivienda como resultado del

desgaste ordinario por uso, desintegración y exposición de elementos a lo largo

del tiempo.

Mayor y mejor uso: Este es el uso a la fecha del avalúo que sea el más

razonable y adecuado con el cual un bien inmueble producirá la mayor utilidad y

rentabilidad del mismo.

Obsolescencia funcional: Demérito o depreciación que se da por condiciones

internas del bien y estas pueden ser: falta de utilidad y eficiencia, cambios de

diseño y tecnología, nuevos materiales, exceso de capacidad, etc. La depreciación

funcional será equivalente al costo de la remodelación.

Precio de Mercado: La cantidad actualmente pagada, o que será pagada por una

propiedad en una transacción tradicional.

89

Precio de Venta: El precio con el cual es vendida una propiedad.

Predio: Es un terreno al que se le suman mejoras que se hacen para prepararlo

para la construcción de una vivienda. Las mejoras del predio pueden incluir el

trabajo de desmonte, nivelación, relleno, compactado, mejoras de tipo estético,

instalación de servicios públicos (agua, gas, electricidad), guarniciones y

banquetas, caminos pavimentados ya existentes.

Terreno: Desde el punto de vista legal, el terreno se refiere tanto a la superficie de

un lugar como a todo lo que esta debajo o encima de él, incluyendo restricciones y

derechos.

Valor de Capitalización: Es el valor presente de las rentas netas futuras que

como negocio nos proporcionará el bien a valuar, en un mercado competitivo, en

un tiempo determinado y tasa de capitalización adecuada.

Valor de Mercado: Es la cantidad de dinero que representa el equilibrio de valor

para dos sujetos diferentes (vendedor y comprador) bien informados del mercado

y en condiciones equitativas sin presión alguna.

Valor de oportunidad: Este valor se determina en función del uso alternativo del

dinero que representa el precio del bien. Es la oportunidad de negocio que el

inmueble puede aportar, y este se mide en términos de rentabilidad.

Valor de Reposición Nuevo: Es el valor de las construcciones considerándolas

como nuevas, este valor considera los costos necesarios para reproducir una

construcción idéntica a la original, considerando las técnicas utilizadas, los gastos

de administración y utilidad para el constructor.

90

Valor Físico o Directo: Es el valor de reposición o reproducción nuevo de un bien

idéntico o similar que aporte utilidad equivalente, menos el valor de depreciación

física del bien que se esta valuando.

Valor Neto de Reposición: Este valor será la diferencia que resulta de restarle al

valor de reposición nuevo, el demérito o la depreciación correspondiente.

Valor presente neto: El valor presente de los fondos invertidos y de los flujos

netos producidos en un periodo dado y una tasa mínima atractiva de retorno.

Valuación: Actividad cuyo objeto es determinar el valor de un bien, utilizando

procedimientos valúatenos apoyados por su razón y lógica.

Valuador: Es la persona que posee conocimientos teóricos y prácticos para

realizar un reporte valuatorio.

91

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92