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“VIVIENDAS UNIPERSONALES”. ALTERNATIVA FRENTE A LAS
RESTRICCIONES URBANÍSTICAS Y ECONÓMICAS.
Autor: DIEGO FERNANDO BUTRON MANTILLA
Universidad de Santander UDES
Facultad de Derecho y Ciencias Políticas
Maestría en Derecho para el Urbanismo y Desarrollo territorial sostenible
Bucaramanga
2017
“VIVIENDAS UNIPERSONALES”. ALTERNATIVA FRENTE A LAS
RESTRICCIONES URBANÍSTICAS Y ECONÓMICAS.
Autor: DIEGO FERNANDO BUTRON MANTILLA
Código: 13842003
Título Aspirado: Magister en Derecho para el Urbanismo y Desarrollo Territorial
Sostenibles
Directora: Aura Yolima Rodríguez Burbano
Título: PhD. En Derecho
Universidad de Santander UDES
Facultad de Derecho y Ciencias Políticas
Maestría en Derecho para el Urbanismo y Desarrollo territorial sostenible
Bucaramanga
2017
Título: “VIVIENDAS UNIPERSONALES”. ALTERNATIVA FRENTE A LAS
RESTRICCIONES URBANÍSTICAS Y ECONÓMICAS.
Autor: Diego Fernando Butrón Mantilla, Arquitecto
Palabras clave: Vivienda unipersonal, plan de ordenamiento territorial, urbanismo, ciudad.
Resumen: Este artículo aborda la incorporación de la vivienda unipersonal como oferta
inmobiliaria, ofreciendo una alternativa de solución a las restricciones urbanísticas y
económicas que presentan los planes de ordenamiento territorial (POT) en Colombia,
específicamente el Acuerdo 011 de 2014 del municipio de Bucaramanga. Analiza el tema de
los hogares unipersonales, partiendo de un análisis cuantitativo en América Latina
suministrado por CEPAL-UNICEF, que explica la aparición de este tipo de hogar, sus
características, y tendencias en los próximos años.
Adicionalmente Estudia los obstáculos urbanísticos del Plan de Ordenamiento vigente y
económicos que han preocupado a los constructores de la región en lo relativo a los márgenes
de ganancia, aprovechamiento de un predio. Ubica los sucesos en la modernidad y la
actualidad de un país en etapa plena de crecimiento demográfico, caracterizado la
disminución en la fecundidad y una estabilización de los niveles de mortalidad, proyectando
así, tasas bajas de crecimiento en la población.
Finalmente, Proporciona estrategias urbanísticas bajo criterios de composición
arquitectónica, para la implantación de este tipo de proyectos individualizados. Y
aduanalmente, soluciones en el ámbito de la Sostenibilidad con el fin de reducir el impacto
sobre el medio ambiente y el consumo de sus recursos, alcanzando a su vez, el mayor número
de créditos para la calificación LEED.
Title: "UNIPERSONAL HOUSING". ALTERNATIVE AS A SOLUTION TO URBAN
AND ECONOMIC RESTRICTIONS.
Author: Diego Fernando Butrón Mantilla, Architect
Keywords— One-person housing, territorial planning, town planning and city
Abstract: This article deals with the incorporation of single-person housing as a real estate
offer, offering an alternative solution to the urban and economic restrictions that territorial
planning plans (POT) present in Colombia, specifically Agreement 011 of 2014 of the
municipality of Bucaramanga. It analyzes the issue of single-person households, based on a
quantitative analysis in Latin America provided by ECLAC-UNICEF, which explains the
appearance of this type of household, its characteristics, and trends in the coming years.
Additionally, it studies the urban planning obstacles in force and economic that have worried
the builders of the region in terms of profit margins, use of a property. It locates the events
in the modernity and the present of a country in full stage of demographic growth,
characterized the decrease in the fecundity and a stabilization of the levels of mortality,
projecting like this, low rates of growth in the population.
Finally, it provides urban strategies under criteria of architectural composition, for the
implementation of this type of individualized projects. In addition, solutions in the field of
Sustainability in order to reduce the impact on the environment and the consumption of its
resources, reaching, in turn, the highest number of credits for the LEED qualification.
“VIVIENDAS UNIPERSONALES”. ALTERNATIVA FRENTE A LAS
RESTRICCIONES URBANÍSTICAS Y ECONÓMICAS
I. INTRODUCCIÓN
Este trabajo de investigación tiene como objetivo presentar una alternativa de solución a las
restricciones urbanísticas de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) de Colombia,
específicamente el POT vigente en el municipio de Bucaramanga, el cual en particular desde
los días previos a su adopción provocó el incremento del licenciamiento el licenciamiento,
llegando a 212 mil M2 para diciembre de 2014, y 413 mil M2 en diciembre de 2015. Pero,
solo hasta enero de 2016 se ve reflejado el cambio en la normativa urbanística, licenciándose
solo 61 mil metros cuadrados. Este hecho, ubicó a la ciudad como una de las más afectadas
según las cifras de CENAC, reportando en su último informe que el área licenciada alcanzó
un mínimo de 32 mil metros cuadrados en julio del presente año 2017. (CENAC, 2016)
En efecto, algunas de las problemáticas que arroja las mencionadas restricciones urbanísticas
del POT se observan en la dificultad al momento de aprovechar un predio, para proporcionar
un negocio rentable a un inversionista del sector de la construcción. Asimismo, el
inconveniente para implantar un proyecto viable y factible en un terreno de estrechas
medidas, que anteriormente permitía una construcción superior a los 10 pisos de altura, pero
que hoy en día su aprovechamiento es menor, y sus exigencias “mayores”. La segunda
problemática recae sobre la oferta inmobiliaria desenfocada en el área urbana de
Bucaramanga, con una población particularmente desatendida, aquella que ha sido la de
mayor aumento en América Latina.
En el marco de estas problemáticas que se acaban de señalar, surgen las siguientes preguntas
¿Después del cambio del POT en Bucaramanga aún es posible en un predio tener un
aprovechamiento urbanístico igual o superior al habitual en los últimos 10 años?, y ¿Existe
alguna alternativa de oferta inmobiliaria que haga frente a la problemática urbanística en
Bucaramanga?
La respuesta a lo anterior nos lleva a recordar que en Colombia, según Maldonado (2014),
demostró en el año 2000 un incremento de 7,2% de hogares unipersonales en comparación
con el año 1990, y un incremento de 12,6% para el año 2010 comparado con el año 2000,
advirtiéndonos que esta estructura familiar es tendencia en los países de América Latina, y
que fácilmente para este año 2017 el porcentaje de viviendas unipersonales presentes en
Colombia pudiera estar oscilando entre el 20 y el 25%. En consecuencia, el objetivo general
de esta investigación es plantar la vivienda unipersonal como solución alternativa a las
restricciones urbanísticas y económicas que indirectamente nacieron con la formulación del
POT de segunda generación, y enfocar la propuesta inmobiliaria hacia el tipo de hogar de
mayor aumento en América Latina.
La metodología de investigación utilizada permite analizar una tendencia en el
comportamiento del consumidor, por su naturaleza cualitativa, la recopilación de cifras de
las fuentes principales arrojó resultados que evidencian una demanda inmobiliaria específica
insatisfecha, la cual puede ser resuelta con la incorporación de la vivienda unipersonal como
oferta inmobiliaria alternativa a las restricciones urbanísticas y económicas del municipio de
Bucaramanga.
Este artículo científico contribuye al área de la construcción inmobiliaria, aportando una
opción de inversión que permite atender una población específica, y obtener ganancias
iguales o superiores a las percibidas antes de la llegada de las nuevas restricciones urbanas
para los urbanizadores, permitiéndoles permanecer ejerciendo su actividad principal en el
municipio.
II. ACTUALIDAD DE LOS HOGARES UNIPERSONALES
En América Latina se presentó un incremento de los hogares unipersonales en el periodo de
1997 a 1999, debido a “los procesos de individualización propios de la Modernidad”. Díaz,
(2010) y esta tendencia continuó en aumento por los siguientes años, hasta nuestros días
(p.58)
En efecto, Isabel Díaz señala que “La sociedad contemporánea ha experimentado
innumerables cambios de índole socioeconómico: la lógica del mercado ha sobrepasado a los
Estados proteccionistas y de bienestar que, a partir del proceso de globalización se llevan a
cabo cambios en los procesos de organización y estructuración en la vida privada, como la
pluralidad de formas familiares y de hogares diferentes a los tradicionales”. (Díaz, 2010, p.
58)
Esto apoya, que el aumento de la esperanza de vida y la reducción de la fecundidad, son para
algunos expertos las razones de peso que han llevado a las personas de uno u otra manera a
vivir solos o solas. Al hacer una lectura a los informes de Heidi (2014), se destacan motivos
adicionales para llevar este estilo de vida, dentro de los cuales se destacan el derecho a la
libre maternidad, jóvenes con problemas en su familia de origen que los llevaron a elegir este
tipo de hogar unipersonal, la simple elección del ser humano de vivir de manera
independiente, y el constante descenso de la tasa de natalidad que dio lugar a familias
reducidas, más íntimas y mutuamente protectoras , estos factores han llevado a que se piense
la estructura familiar nuevamente con cara hacia la modernidad.
Dicho lo anterior, debemos categorizar los hogares en cuatro grupos (nuclear, extensa,
compuesta y no familiar)1, y observar que entre 1990-2010 se evidenció una caída del
porcentaje de hogares nucleares (de 68,0 a 63,6 por ciento) según Maldonado (2014), un
porcentaje de hogares extensos que se mantiene alrededor del 20 por ciento y el aumento del
porcentaje de hogares no familiares de 11,3 a 16,0 por ciento. Estos números proyectan una
creciente presencia de hogares de características no familiares, que como analizaremos, son
sobre todo hogares del tipo unipersonal, que se originaron con el decrecimiento de los
hogares nucleares tradicionales, los compuestos por un núcleo conyugal biparental con hijos.
En lo que respecta a los patrones de estructuras familiares y de hogares, las uniones
consensuales y la soltería cada vez más son opciones legítimas y numerosas en América
Latina e igualmente en un país como Colombia, acompañadas de una legislación que protege
los derechos patrimoniales de los hombres y mujeres que viven en este tipo de unión.
A. Tipología de Hogares Colombianos
1 Siguiendo la clasificación propuesta en Arriagada (2001 pág. 19), los hogares nucleares se componen de un núcleo conyugal con hijos, o bien de un núcleo conyugal incompleto, es decir monoparental, con hijos (padre o madre o ambos, con o sin hijos). Los hogares extensos corresponden a hogares nucleares en los que además conviven uno o más familiares (padre o madre o ambos, con o sin hijos y otros parientes). Los hogares compuestos incluyen hogares nucleares en los que además viven uno o más miembros sin relaciones de parentesco (padre o madre o ambos, con o sin hijos, con o sin otros parientes y otros no parientes). Finalmente, los hogares no familiares están conformados por hogares unipersonales conformados por una persona sola, o bien por personas sin relaciones de parentesco inmediato entre sí, en donde no existe un núcleo conyugal o una relación padre/madre-hijo/hija, aunque puede haber otras relaciones de parentesco.
Con el propósito de comprender las razones por las que se escogió el modelo de hogar
unipersonal en proyectos de infraestructura para la ciudad de Bucaramanga, como una opción
a las restricciones urbanísticas, debemos tener claridad que Colombia es un país ubicado en
una etapa plena de crecimiento demográfico, debido a que evidencia un cambio en sus cifras
de natalidad, mortalidad y fecundidad con respecto a las últimas décadas, y como resultado
de este hecho han existido cambios en la estructura familiar de acuerdo a las nuevas
necesidades que presentan cada hogar e individuo en la actualidad. A continuación, podemos
ver en qué etapa de transición demográfica se encuentra cada país de latino América de
acuerdo a la Comisión Económica para América Latina CEPAL 2013.
TABLA I
AMÉRICA LATINA (20 PAÍSES): RELACIÓN ENTRE ÍNDICE DE DESARROLLO
HUMANO, PIB PER CÁPITA Y ETAPA DE LA TRANSICIÓN DEMOGRÁFICA,
ALREDEDOR DE 2010
País
Índice de
Desarrollo
Humano
PIB per cápita
Etapa de transición
demográfica
Chile 0.819 15372 Muy avanzada
Argentina 0.811 11614 Avanzada
Uruguay 0.792 14703 Muy avanzada
Cuba 0.780 6287 Muy avanzada
Panamá 0.780 9454 Plena
México 0.775 10014 Plena
Costa Rica 0.773 9402 Avanzada
Venezuela 0.748 12733 Plena
Perú 0.741 6811 Plena
Brasil 0.730 11334 Muy avanzada
Ecuador 0.724 5638 Plena
Colombia 0.719 7761 Plena
R. Dominicana 0.702 5794 Plena
El Salvador 0.680 3795 Plena
Bolivia 0.675 2625 Moderada
Paraguay 0.669 3684 Plena
Honduras 0.632 2343 Plena
Nicaragua 0.599 1757 Plena
Guatemala 0.581 3337 Moderada
Haití 0.456 773 Moderada
Fuente: Comisión Económica para America Latina y el Caribe (CEPAL) (2013a), Centro Latinoamericano y Caribeño de Demográfia
(CELADE)-División de Población de la CEPAL(2011) y Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) (2013). PIB per
cápita es expresado en dólares a precios corrientes.
Según Heidi (2014), “La transición demográfica se refiere a la transición de regímenes de
tasas de mortalidad y fecundidad altas a regímenes de tasas de mortalidad y de fecundidad
bajas. Estos cambios han ocurrido en paralelo con el desarrollo económico, la transición entre
sistemas económicos pre-industriales predominantemente rurales a sistemas económicos
industriales y predominantemente urbanos, y diversos cambios socio-culturales. Se considera
que la transición demográfica tiene 5 etapas. En la primera, la etapa incipiente, fecundidad y
mortalidad son elevadas y relativamente estables y el crecimiento de la población es bajo. En
la etapa moderada, la segunda etapa, la mortalidad disminuye pero la fecundidad se mantiene
elevada por lo cual la población crece a un ritmo acelerado. La etapa plena se caracteriza por
disminuciones en la fecundidad y una estabilización de los niveles de mortalidad, y tasas
bajas de crecimiento. Las dos últimas etapas, la avanzada y la muy avanzada, ocurren cuando
se alcanzan niveles bajos en ambas variables y el crecimiento de la población se vuelve muy
bajo o nulo”. (p.25)
De tal manera que, Colombia presenta una etapa de transición demográfica plena, la cual se
caracteriza por una disminución de la fecundidad, esto expone la decisión de las parejas de
postergar o no tener hijos. Y si vemos la siguiente gráfica podemos concluir que en la última
década el país ha tenido un aumento considerable en los hogares unipersonales, llegando a
un 12.6 % de todos los tipos de hogares del país, ubicándose por encima de los hogares sin
núcleo, hogares compuestos y hogares nucleares sin hijos.
TABLA II
AMÉRICA LATINA: EVOLUCIÓN DEL TIPO DE HOGAR EN COLOMBIA, 1990-2010
Colombia
1990 2000 2010
Unipersonal 5.3 7.2 12.6
Nuclear biparental 48.8 42.8 37.4
Nuclear monoparental 9.6 10.9 13.2
Nuclear sin hijos 5.2 6.0 8.0
Extensa 23.0 25.6 20.9
Compuesta 2.7 2.3 2.8
Hogar sin núcleo 5.4 5.2 5.0
Fuente: Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), sobre la base de tabulaciones de las encuestas de Hogares de la
región. Las cifras anteriores se exponen en porcentajes (%).
Esta tendencia va en aumento en América latina, hasta al punto que pudiera convertirse en
una nueva forma de vida para hombres y mujeres. Adicionalmente, las familias de origen
siguen jugando un rol fundamental en el ámbito social, que determinaría la decisión de algún
miembro del grupo familiar a constituir su hogar unipersonal, por lo general sin perder
vínculos de cooperación económica y afectiva hacia los hogares de origen, resaltando que
esta población en su mayoría son jóvenes profesionales solteros que no tienen hijos o hijas a
su cargo, de acuerdo a Uribe (2014).
Con base en la afirmación anterior se detecta una población específica de una comunidad,
aquella que al igual que cualquier otro individuo de otro contexto, tiene necesidades, deberes
y muestras afectivas con relativos o familiares, pero sus preferencia radican en la vida
individualizada. Por consiguiente, se pude afirmar que el hecho de que los estudios ubiquen
a Colombia en una etapa de transición demográfica plena, caracteriza la muestra en las
ciudades principales como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga, municipios
que mostraron una disminución en la tasa de fecundidad para el año 2010, y mismas
tendencia para los próximos años.
En conclusión, Bucaramanga participa dentro de las ciudades que expusieron un crecimiento
en los hogares unipersonales, pero al estudiar el municipio en lo relativo a esta oferta
inmobiliaria se evidencia que este tipo de producto no es frecuente en la región. Por otro
lado, desde el año 2016 el licenciamiento ha disminuido (CAMACOL, 2017), comparándolo
con los periodos favorecidos por el Plan de Ordenamiento anterior (Decreto 078 de 2008).
III. CONTEXTO BUCARAMANGA EN MATERIA DE CONSTRUCCION Y
ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Según el CAMACOL (2017), en noviembre de 2016 el área licenciada en la región de
Santander cayó un 38,5% con respecto al mismo periodo del año 2015.
Esta cifra ofrece una alerta amarilla para al sector de la construcción en el municipio, porque
cuando comparamos la variación en porcentaje con el resto del país, nos encontramos que
para el mes de Agosto de 2017 se licenciaron 16.105.897 metros cuadrados en todo
Colombia, y se ubicó a Santander como el tercer departamento con la variación negativa más
alta del País, con un -37.5%, aportando tan solo 1.041.291 m2, cifra que para el año anterior
era de 2.776.776 m2. (Coordenada Urbana, 2017).
El ingeniero Butrón, Curador urbano No. 2 de Bucaramanga declaró recientemente que “el
plan de ordenamiento (POT) vigente, aprobado en el 2014 es el principal causante de la
disminución del área licenciada” (A. Butrón, comunicación personal, 07 de febrero de 2017).
Actualmente, el 90 % de las edificaciones de uso comercial y residencial que se están
ejecutando, pertenecen a licencias de construcción aprobadas con el plan de ordenamiento
anterior al vigente. Por lo cual, la presencia de proyectos licenciados con el POT actual
(Acuerdo 011 de 2014) se eleva a un pequeño porcentaje del 10% (A. Butrón, comunicación
personal, 07 de febrero de 2017), y este se está ejecutando únicamente por las grandes
constructoras. Es preciso aclarar que bajo el componente normativo del derecho urbano, “un
proyecto puede ser revisado y aprobado con la norma vigente en la época de su radicación,
siempre y cuando al momento de dicha radicación lo haya hecho en legal y debida forma”.
(Decreto 1077,2015) Es decir, que todos los documentos y estudios fueron entregados en la
curaduría a la fecha de la radicación.
¿Pero porque los constructores no quieren edificar con el plan de ordenamiento vigente? Al
formular esta pregunta y estudiar a profundidad el documento de soporte “PLAN DE
ORDENAMIENTO (POT) DE SEGUNDA GENERACIÓN 2014-2017 PARA
BUCARAMANGA” se exponen las siguientes razones con base en esta investigación: 1. Los
índices jugaron en contra del edificador, disminuyendo el porcentajes de ocupación y
construcción, en otras palabras, pasaron de ocupar de un 70% de lote a un 50%-60%, y de
construir 20 veces el área de un lote, a solo 5 veces como máximo. Por otro lado, perdieron
el beneficio de bonificación por parqueaderos, que permitía las construcciones de más de 15
pisos de altura durante los últimos 10 años. 2. Nació la tipología edificatoria como nuevo
concepto, aplicando aislamientos laterales de más de 3.00 metros a los edificios licenciados
que superen los tres (3) pisos (en sectores específicos). 3. Se incorpora un nuevo tributo al
Fondo de Compensación de Espacio Público, debiéndose cancelar previo a la expedición de
la respectiva licencia de construcción, y es considerado incluso más costoso que las expensas
del Curador Urbano. 4. Nuevas exigencias Arquitectónicas, uno de los factores más
preocupantes, debido al incremento de las áreas cedidas no vendibles para la obtención de la
licencia, como ejemplo se menciona el nuevo requisito que exige disponer de parqueaderos
de motos y bicicletas al interior del predio. Pero, ¿cómo se llegaron a adoptarse estos nuevos
lineamientos y por qué?, para responder estos cuestionamientos se debe dar un vistazo a la
práctica del urbanismo en Bucaramanga para los últimos años.
Primeras Normas de Ordenamiento para Bucaramanga
Durante los años comprendidos entre el 2000 y 2014 Bucaramanga presento una curva de
crecimiento en lo concerniente a la construcción, muy por encima de la media del país de
acuerdo a (CAMACOL, 2017). Los edificios de más de 15 pisos comenzaron a gobernar su
paisaje. Todo profesional que contara con un título de arquitecto o ingeniero perseguía el
sueño de ser un constructor, motivados por el histórico de empresarios de este sector que
incrementaban su patrimonio a cuenta de promover y construir proyectos habitacionales y
comerciales en el municipio. Este panorama era similar en el resto de Colombia, con la
pequeña diferencia que la capital de Santander contaba con dos hechos que favorecieron al
constructor privado, Terreno disponible y normativa urbanística a favor.
Así que para entender la actualidad de la construcción de Santander, tenemos que ubicarnos
primero en el año 2000, cuando el alcalde de Bucaramanga de ese momento adopta el plan
de ordenamiento de Bucaramanga Acuerdo 034 de 2000 soportado en las exigencias en
materia de régimen de uso del suelo consagradas en la ley 388 de 1997, haciéndolo sin tener
plena claridad de la responsabilidad que conlleva para una ciudad un POT bien formulado y
estructurado, según la investigación, es en este momento donde se inicia la urbanización en
densidad, justificada por los vacíos jurídicos de este Acuerdo.
En efecto, según la ley de ordenamiento territorial nacional que señalaba que “dentro de los
seis (6) meses siguientes a la entrada en vigencia de la ley 388 de 1997, las autoridades
municipales y distritales deberá ajustar las normas urbanísticas a los principios enunciados
en la mencionada ley.” Todos los municipios de más de 100.000 habitantes tenían que
adoptar un POT (ley 388 de 1997). Así, Bucaramanga debía implementar dichas directrices
de ordenamiento territorial, pero el gran problema radicaba en el recurso humano idóneo en
temas de derecho urbano, ya que para ese entonces lo referente al ordenamiento territorial
era prácticamente algo nuevo con que tratar en todo el país, lo cual se vio reflejado en un
POT pobre y con deficiencias jurídicas.
Como resultado de esta ley mencionada, nace el “Acuerdo 034 de 2000” por el cual se
formula el Plan de ordenamiento de Bucaramanga. Siendo este documento el que permitió la
construcción de edificaciones de más de diez pisos de altura, en predios que contaban con un
mínimo de 10 metros de frente (Decreto 078, 2008, art.431º), también se caracterizaba por
exigir 2 metros de espacio público en sectores como el centro de la ciudad. Pero, por otro
lado el POT vigente fomenta el incremento de espacio público, exigiendo para el mismo
sector un mínimo de 7 metros de espació público. Básicamente, se busca con este nuevo
documento equilibrar las cosas a favor de la ciudad.
Al estudiar a fondo dicho plan, y sus modificaciones como, por ejemplo, el decreto 078 de
2008, se evidencia la ausencia de artículos puntuales y libres de interpretación urbanística.
En este acuerdo de alrededor de 285 páginas, se encuentran estrategias de urbanismo para la
ciudad, clasificación del suelo, el componente urbano, componente rural y componente
general. Los temas se alineaban con el objetivo de lograr: progreso social, económico,
cultural, político y por supuesto de territorio. Sin embargo, al interior del documento no se
tuvieron en cuenta aclaraciones y excepciones a ciertas normas que permitieron la
construcción descontrolada.
Sin importar de que tamaño era el lote, los curadores urbanos aprobaban licencias para
grandes torres, que provocaron inconvenientes en el espacio público, y hoy en día se siguen
presentando a mayor escala, tales como: embotellamiento de vehículos con largas filas de
espera, sensación de inseguridad para los peatones por los andenes reducidos, situación que
hace a los vehículos circular a pocos centímetros de los peatones que transitan través de estas
franjas, y entre otros hechos de desmejoramiento de la calidad espacial urbana.
Como ejemplo a la ausencia de precisión normativa podemos ver la siguiente cita: “Para
aquellas construcciones que prevean estacionamientos adicionales a los exigidos, los cuales
serán de propiedad privada pero de uso público. Se permitirá un incremento en altura de
acuerdo a la correcta aplicación de las exigencias de parqueo.” (Decreto 078, de 2008, art
524º) Partiendo de esta oración los curadores urbanos aprobaron licencias que superaron los
índices de construcción máximos del plan de ordenamiento territorial. Debido a que para los
curadores “la correcta aplicación de las exigencias de parqueo”, podía ser interpretada
fácilmente a favor del constructor.
En otras palabras, la exigencia radicaba en que si querías construir más de lo permitido, tan
solo tenías que mantener la relación de parqueaderos para el sector y estrato del proyecto,
otorgando al constructor un beneficio superlativo, que permitía edificar un predio hasta 30
veces más del área de su lote. Es relevante aclarar que el índice de construcción más alto en
Colombia lo tenía Bucaramanga, siete (7), y se llevó hasta un (34) con el caso ejemplo de
construcciones fénix en su proyecto “Majestic” sin mencionar otros. Al fin y al cabo, el único
damnificado de este ejercicio era el municipio y su espacio público, ya que no podía controlar
la inversión privada. Como muestra de esto vimos que sin importar la altura que fuese el
espacio público o perfil vial en frente de estos proyectos era el mismo “exagerada mente
inferior si lo comparamos con el exigido hoy en día”. Para Jan Gehl, “las ciudades deben
brindar seguridad a los peatones, para que se puedan desplazar con total confianza por las
calles, sin tener la constante preocupación de que serán alcanzados por un auto. Desde esta
perspectiva, el criterio también apunta a educar a los peatones a tener precaución y a
enseñarles que no existen motivos para temerle al tráfico vehicular.” .(Gaete,2013,p.1)
A. La llegada del POT de Segunda Generación y las nuevas restricciones para el
constructor.
El espacio público desempeña un papel primordial en los sectores urbanos, ya que constituye
el lugar de encuentro de esparcimiento, de vínculo con el componente natural y cultural. "Es
un lugar de relación y de identificación, de contacto entre las gentes, de animación urbana, a
veces de expresión comunitaria y configura el ámbito para el despliegue de la imaginación y
de la creatividad”, Salazar (2009). En este sentido, las zonas públicas deben constituir puntos
de referencia en la ciudad, lugares con sentido que propicien el intercambio y la expresión
ciudadana. (p.3)
Con la llegada del POT de segunda generación (en adelante 2G) para Bucaramanga, el
significado de espacio público tomaba valor real para el municipio. Los principios de
ordenamiento del territorio soportados en los estándares de espacio público por habitante
alrededor del mundo se implementaron en este acuerdo. Se quería copiar modelos de
organización de ciudades extranjeras, para este municipio de 521.857 habitantes, y como
primer objetivo ponerle freno a la construcción desmedida que se evidenciaba en la ciudad.
De esta manera, para el 2014, año en que se adoptó el Plan de ordenamiento de 2G, los
constructores habiendo estudiado y debatido las nuevas directrices de ordenamiento, y
entender que los únicos perjudicados con esta norma naturalmente iban a ser ellos mismos,
decidieron radicar en las curadurías urbanas la mayor cantidad de proyectos en legal y debida
forma, que les garantizaría por lo menos de 3 a 5 años de trabajo cobijados por la normativa
anterior.
Al revisar, el acuerdo 011 de 2014 Plan de Ordenamiento de Segunda Generación para el
municipio de Bucaramanga 2014-2027, y sus 350 páginas, más anexos, vemos un documento
que dispone directrices de ordenamiento a favor general en materia de edificabilidad y
espacio público, y que castigan los índices de construcción, con respecto, a lo acostumbrado.
Partiendo de este análisis, se concluye que a pesar de que existen nuevas medidas de
ordenamiento que otorgan mayor espacio público, y por consiguiente una mejoría en la
calidad de vida según David Luna (2010), se afectó directamente al empresario privado,
quien deberá comprender el cambio como una transición a la cual debe enfrentarse, y
encontrar la manera de permanecer vital en su ejercicio, innovando y reestructurando sus
metodologías, si es el caso.
Finalmente, cabe mencionar que la firma del acuerdo 011 marcará el inicio de una nueva
política de espacio público, y sostenibilidad, que se enfoca en aumentar el índice de espacio
público por persona de 4,5 metros a 10 metros. Con estas medidas, se puede esperar un
progreso para la ciudadanía en materia de calidad de vida, y eso deben aprovecharlo los
constructores, ofreciendo nuevos productos inmobiliarios que se compaginen con los
objetivos del POT de segunda generación, un ejemplo de oferta inmobiliaria es la vivienda
unipersonal, que reduce el área construida, el consumo de recursos como agua y energía y si
puede trabajar mediante el presente POT.
IV. LA VIVIENDA UNIPERSONAL COMO OPCION A LAS RESTRICCIONES
URBANISTICAS Y PROPUESTA SOSTENIBLE.
La finca raíz aumenta su valor con el tiempo en la mayor parte del mundo, de acuerdo
con las condiciones económicas del país se puede hablar de un 11% mínimo de rentabilidad
anual sobre este tipo de inversión, cifra que se encuentra por encima de la tasa a la cual renta
un CDT promedio, entre 7% y 8% E.A. Pero, ¿cuál es la oferta o rango de precio más
comercializada en la región y por que?, según las cifras de CAMACOL (2017) en su informe
Colombia en Cifras, tenemos que el producto más ofertado con un 43% de unidades en el
2014 y 2015 está entre 140 y 234 millones, seguido con un 27% los inmuebles superiores a
234 millones, y para el cuarto periodo del 2016 y primero de 2017 la mayor área iniciada en
vivienda se ubicó en el rango superior a los 350 SMLMV (258 millones), y como en
construcción se vende por metros cuadrados, entonces a mayor metros cuadrados el costo del
inmueble es más alto, caso contrario, si los metros ofertados disminuyen el precio final se
ajustará a esa relación. De lo anterior, se puede concluir que la tendencia por parte de los
privados es ofrecer a través los años, viviendas con área elevada, para aspirar a recaudar
mayores ingresos en una sola venta.
Cierto es que frente a lo anterior, se ha olvidado que la estructura familiar ha sufrido cambios
a los cuales hicimos referencia al principio de este artículo, esto es, el surgimiento de familias
cada vez más pequeñas cuyas necesidades de vivienda requieren ser atendidas. Así, aun
cuando la tendencia en Bucaramanga es ofrecer viviendas de elevados costos a razón de sus
metros cuadrados, no se puede negar la realidad inmediata que es el aumento de la
conformación de los hogares conformados por un solo habitante. Ocasionando el surgimiento
de viviendas unipersonales y hogares no familiares, de los cuales vimos su importante
crecimiento en toda América Latina en las últimas dos décadas. Por consiguiente, es una
población a considerar para el gobierno, el gremio de la construcción, sus proyectistas y
afines.
A pesar del auge de la construcción, y la tendencia creciente de hogares unipersonales; las
regulaciones urbanísticas del municipio de Bucaramanga no contemplan directrices puntales
al respecto. El Plan de Ordenamiento Territorial anterior y el vigente desconoce como opción
la vivienda de estas características en su estructura urbanística. Entendiéndose, por este tipo
de vivienda aquella con áreas entre 19 a 40 m2, según las tipologías vistas a escala nacional
e internacional. Ofreciendo por supuesto, las mínimas condiciones de habitabilidad para sus
usuarios o residentes. De esta manera, un hogar con los espacios mínimos para que un ser
humano descanse, cumpla con sus necesidades básicas y le permita un grado de
productividad buena, es el prototipo de un hogar unipersonal. Y así mismo, una opción de
proyecto altamente considerable para un constructor y/o proyectista que sea consciente de
los procesos propios de la modernidad e individualización, y que han divisado la complejidad
de implantar proyectos arquitectónicos en los predios del municipio que cumplan con la
totalidad de las nuevas exigencias, y aún les otorgue el margen acostumbrado de rentabilidad.
En su mayoría, nos encontramos con terrenos en Bucaramanga que por sus dimensiones y
áreas mínimas, no es factible desarrollar un proyecto habitacional típico de unidades
superiores a 50m2, de esta manera, se optaría como una solución alternativa a las
restricciones urbanísticas evidentes, por ejemplo: un proyecto de viviendas unipersonales
cuyo desarrollo arquitectónico requiere un menor grado de exigencias. De hecho, un ejemplo
de restricción es los cupos de parqueo, debido a su relación con respecto del estrato, siendo
1 cupo de parqueo para residentes por vivienda en estrato 4, y 1 cada 6 viviendas para
visitantes en el mismo estrato. (Acuerdo 011,2014), una relación exigente al tratar de
intervenir predio tipo en la ciudad, y a esto hay que sumarle las nuevas exigencias de
parqueadero para motocicletas y bicicletas. Lo que dificultaría la aprobación de una licencia
de construcción, llevando al constructor a tener que adquirir una extensión de terreno mayor,
aumentando la inversión inicial, y elevando el nivel de riesgo, lo que disminuirá el porcentaje
de su tasa interna de retorno (TIR).
TABLA III
CUOTA MINIMA DE PARQUEOS PARA USO VIVIENDA EN BUCARAMANGA
Uso. Categoría
RELACIÓN CUPO MÍINIMO DE PARQUEO
Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6
Residentes 1x7 vi 1x5vi 1x3vi 1x1vi 1.5x1v 2x1viv
Visitantes 1x12vi 1x12vi 1x8vi 1x6viv 1x5vi 1x4viv
Motocicleta 3x7 R 3x5 R 3x3 R 3x3 V 1x5vi 1x5viv
Bicicletas 1x12vi 1x12vi 1x8vi 1x6 vi 1x5vi 1x4viv
Fuente. Acuerdo 011 de 2014, Cuadro N° 74. Cuota mínima de parqueos para el uso de vivienda.
Pero, después de estudiar la vivienda unipersonal, de ver su crecimiento en los últimos años,
y de conocer las cifras de CAMACOL, que exponen un interés por adquirir vivienda por
debajo de los 234 Millones, se videncia que esta propuesta inmobiliaria es una opción a las
restricciones urbanísticas en lo relativo a aprovechamiento de suelo y a las económicas en
materia de rentabilidad por metro cuadrado construido.
Sin embargo, el gran problema que hay es la ausencia de precisión de esta regulación en el
acuerdo municipal de Bucaramanga. Al estudiar algunos modelos arquitectónicos, y
urbanísticos del mundo, principalmente el de Castilla y Leon (España) que a través de la
rehabilitación, renovación, restauración y regeneración, logró transformar la ciudad,
aumentando el espacio público y ofreciendo productos inmobiliarios individualizados, como
los hogares unipersonales. Vemos que este tipo de unidad habitacional las contemplan como
uso mixto o de oficinas en lugar de netamente residencial, debido a que con los nuevos
procesos de la modernidad, las unidades deben ser versátiles y tener la posibilidad de
transformarse de acuerdo a las necesidades de la actualidad a cualquier otro uso. (Company,
2012)
Caracterizando la vivienda unipersonal, podemos decir que es la que contextualiza el día a
día de un solo individuo, quien posiblemente formará un hogar a través de los años, tendrá
hijos y deberá mudarse a una vivienda donde pueda suplir sus futuras necesidades de espacio.
Pero, mientras tanto, esta típica unidad habitacional denominada “Unipersonal”, ofrecerá
solución a ciertas necesidades del momento, específicamente de un individuo, como lo son:
ahorro, productividad, independencia y bajo costo de mantenimiento, así como de
adquisición del inmueble.
Finalmente, después de conocer los hechos urbanísticos en los últimos años en Bucaramanga,
sus cifras de construcción, el tipo de hogar de mayor incremento en América latina, y las
características de la vivienda unipersonal a continuación se presenta a modo de resumen los
aspectos generales para desarrollar un proyecto de viviendas unipersonales en Bucaramanga,
y sobretodo incluyendo estrategias de sostenibilidad que permitan desarrollar esta actividad
de construcción sin perjudicar el bienestar del medio ambiente y contribuyendo a disminuir
el consumo de los recursos por parte de los usuarios, de acuerdo a las directrices de protección
del medio ambiente consagradas en el informe de Brundtland (1987).
Principalmente, como primera estrategia, se debe calcular el edificio completo como uso de
comercio mixto, incluyendo el área útil de todas las viviendas unipersonales, y solo
excluyendo las zonas comunes, cuartos técnicos, lockers y puntos fijos. De esta manera, la
exigencia de parqueaderos será de 1/3 inferior a la tradicional, favoreciendo la disminución
de metros cuadrados no vendibles y definiendo la totalidad de parqueaderos como uso
común. De acuerdo, a esta estrategia urbanística los metros cuadrados vendibles se optimizan
y los márgenes de utilidad del proyecto de construcción mejoran.
Además, en lo relativo a Sostenibilidad, se debe mencionar que a partir de la conferencia
del medio ambiente humano en Estocolmo, en Junio de 1972 se inicia por primera vez una
acción susceptible hacia la protección del medio ambiente mundial, y en Colombia solo hasta
la consagración de la constitución de (1991) se pudieron ver leyes precisas sobre la
protección del medio ambiente, específicamente podemos ver el artículo 88 del capítulo 4
que señala “goce de un ambiente sano, el manejo y aprovechamiento racional de los recursos
naturales para garantizar su desarrollo sostenible, su conservación, restauración o
sustitucion” teniendo como objetivo este documento, la protección del medio ambiente como
derecho colectivo.
Para la incorporación de estrategias sostenibles en un proyecto de Vivienda Unipersonal para
Bucaramanga, y reducir la huella ecológica, se pueden implementar algunos de los siguientes
sistemas y diseños, que a su vez suman créditos para la calificación LEED, de edificios
amables con el medio ambiente, (U.S Green, 2010). Tenemos los siguientes:
1. Servicio de lavandería comunal, disminuyendo el consumo de agua en 3,3 veces y la
energía en 5,5 veces en comparación de las lavadoras domésticas. 2. Debido a que los cupos
de parqueo se calculan por área generadora y no por unidad de vivienda, la exigencia de
espacios para vehículos es menor, logrando disminuir el impacto de contaminación por gases
como óxidos nitrosos (NOx), monóxido de carbono (CO), dióxido de carbono, compuestos
orgánicos y también macropartículas, 3. Al exigir un menor número de parqueos ya no sería
necesario las profundas excavaciones, los metros cúbicos adicionales en concreto, y los
mayores desperdicios de obra, beneficiando el ahorro en materiales de obra, 4. Se fomenta el
uso de transporte público al disponer espacios para parqueo de bicicletas, duchas y vestieres
al interior del edificio, 5. Baja emisión de CO2 por vivienda, entre menos sea el número de
habitantes por vivienda menor va a ser el consumo energético y expulsión de CO2 en el
edificio, de acuerdo a los estudios de SMALL-M (2017), un ser humano emite entre 0.565 y
0,9 kilogramos de C02 al día debido a la respiración humana, y al existir en promedio una
(1) persona por vivienda, el consumo energético por equipos eléctricos es reducido 6. Costos
de mantenimiento inferiores. Entre menos metros cuadrados tenga una vivienda menor será
su mantenimiento en lo relativo al aseo y costos en canon de administración, precisamente
este tipo de proyectos ofrece el servicio de aseo especializado a cada vivienda, por un mínimo
costo, y suministrando la propiedad horizontal los insumos y herramientas de aseo, de esta
manera se evita el consumo de recursos, y compra de químicos por cada unidad inmobiliaria.
Finalmente, como el propósito del proyecto es minimizar los costos mensuales por usuario y
reducir el impacto ambiental, el proyecto puede tener un sistema de recaudo de aguas lluvias
para uso posterior de limpieza comunal, e implementación de paneles fotovoltaicos para
ayudar a reducir el consumo energético del edificio en un 20%
Como consecuencia, el proyecto de viviendas unipersonales logra alinearse al concepto de
sostenibilidad propuesto por Brundtland (1987), en la Comisión Mundial sobre el Medio
Ambiente y Desarrollo, que define el desarrollo sostenible como “un desarrollo que satisface
las necesidades del presente sin comprometer la habilidad de las generaciones futuras para
satisfacer sus propias necesidades”. (Numeral I, Capítulo 2), Como reflexión final sobre los
beneficios de la vivienda unipersonal, debemos mencionar que en los países asiáticos la
principal oferta inmobiliaria es la vivienda para una sola persona, para ellos la vivienda
unipersonal es una solución a diversas necesidades, entre ellas el derecho a ser productivo
sin distracciones, y eficaz ahorro de los recursos económicos. Por otro lado, según estudios
de interiorismo, entre más objetos tengas en tu vivienda mayor serán tus distracciones, de
esta manera podemos decir que la vivienda unipersonal es una oferta inmobiliaria, que deben
ofrecer todos los países sin importar su etapa de transición demográfica o desarrollo urbano,
debido a su característica de ofrecer solución a problemas típicos de cualquier población
Es importante aclarar que esta oferta inmobiliaria, con parqueaderos comunales, zonas de
lavado comunal, unidades de áreas entre 19m2 hasta los 30 m2 son tendencia en todo el
mundo, en este artículo científico no se pretende diseñar y plantear un modelo arquitectónico
nuevo y traerlo a un municipio que no requiere esta incorporación. Por el contrario,
Bucaramanga es una ciudad que según el último informe de CAMACOL, (2017), evidencia
un incremento en los costos de construcción en un 5.2%, aumento en el IPC de
arrendamientos en un 3.9%, y una desaceleración en los precios de la vivienda en 1,8% con
respecto al año 2016. De la anterior se concluye que: a pesar de que los precios para los
constructores han aumentado en los últimos periodos, el precio final de venta de un inmueble
sigue estando elevado para la media poblacional del municipio, lo que ha llevado a tener que
disminuir en un 1.8% los precios de las viviendas para concretar algunas ventas, pero por
otro lado, la población sigue mostrando baja capacidad de pago de cuotas, y se opta como
primera opción por el arrendamiento.
Por tal razón, el proyecto tesis de viviendas unipersonales permitirá, encontrar en el mercado
un producto inmobiliario de bajo costo de adquisición, con todos los espacios y servicios
necesarios para mantener una buena calidad de vida, y a su vez, bajo costo de arrendamiento
debido a su área en metros cuadrados.
V. CONCLUSIONES
Existe una necesidad inmobiliaria de una población especifica por resolver, aquella que ha
sido la que mayor aumenta a tenido en todo América Latina y Colombia, y que se puede
resolver como solución alternativa a las restricciones urbanísticas del presente plan de
ordenamiento, ayudando no solo a evitar que algunos constructores migren a otros
municipios, sino adicionalmente a combatir dilemas sociales que enmarcan las nuevas
estructuras familiares, y el impacto sobre el medio ambiente.
Para la organización de las nuevas ciudades es necesario analizar el contexto y la forma que
en que se desarrolla la sociedad, para así poder plantear innovadoras políticas de gobierno,
que se adaptan a las necesidades cotidianas de la población.
El modelo de vivienda unipersonal, por sus bondades y atributos, es una alternativa para
motivar la construcción sostenible, y así no afectar la capacidad de que las generaciones
futuras satisfagan al igual que nosotros sus necesidades.
También, motivar al constructor a realizar este tipo de proyectos específicos al margen de la
modernidad, y globalización. Y sobre todo, permitiéndoles obtener dividendos excelentes del
ejercicio, contribuir a la incorporación de este tipo de hogar en el municipio y fomentar el
aumento del espacio público mediante el uso del presente plan de ordenamiento.
VI. REFERENCIAS
[1] Acuerdo 011 de 2014, Plan de Ordenamiento de Bucaramanga. Art. 361°. Cuotas de
parqueadero para el uso de vivienda, PP 214.
[2] Brundtland H.(Julio,1987) Nuestro Futuro Común. Informe Brundtland. (WCED) Comisión
Mundial para el Medio Ambiente y el Desarrollo de la ONU. [Online], disponible en:
http://www.un-documents.net/wced-ocf.htm
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Construcción en Cifras,[online] Disponible
en:https://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/Colombia%20Construcción%20Novie
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[4] Centro de Estudios de la Construcción y el desarrollo urbano y regional CENAC.
Boletín Estadístico Contenido Sectorial Bucaramanga-Santander 2016, [online] Disponible
en: http://www.cenac.org.co/apc-aa-files/bfa6177b81c83455250e861305d7a28f/boletin-
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[5] Company .B.A. (Mayo,2012). La Ordenación del Territorio en la Comunidad de
Castilla y León y su Sistema de Planeamiento Territorial. Revista Jurídica de Castilla y
Leon, Nº 27, ISSN: 2254-3805. [Online], Disponible en:
http://www.jcyl.es/web/jcyl/binarios/895/366/rjcyl%2027%2005%20company.pdf?blob
[6] Constitución Política de Colombia (1991), capítulo 4, Art.88. 2da Ed. Legis.
[7] Coordenada Urbana (Noviembre, 2017), Informe de Actividad Edificadora,
Departamento de Estudios Económicos y técnicos. [Online]Disponible en:
https://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/IAE%20NOVIEMBRE%20FACM1.pdf
[8] Decreto 078 de 2008, Por el cual se compilan los Acuerdos 034 de 2000, 018 de 2002,
046 de 2003 y 046 de 2007 que conforman el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Bucaramanga, Art. 524, numeral 2, PP 135
[9] Decreto 1077 de 2015. Artículo 2.2.6.1.1.7 Licencia de construcción y sus modalidades,
Numeral 3.Cerramiento Parágrafo 4, PP 708.
[10] Díaz. P.I. (Agosto,2010), los hogares unipersonales: nueva tendencia en la estructura
familiar1, Universidad de la Salle, Bogotá-Colombia, Tend. Retos N.° 15:57-68. [Online]
Disponible en: https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/4929264.pdf
[11] Gaete. C.M (Abril, 2013). 12 criterios para determinar un buen espacio público.
Plataforma Urbana.[Online], disponible en:
http://www.plataformaurbana.cl/archive/2013/04/22/12-criterios-para-determinar-un-buen-
espacio-publico/
[12] Ley 388 de 1997, por la cual se modifica la Ley 9a de 1989, y la Ley 3a de 1991 y se
dictan otras disposiciones, Capitulo XIV. Disposiciones transitorias, Art. 133, PP 63.
[13] Luna S.D. (Septiembre, 2010). Espacio Público y Calidad de Vida. Congreso Visible-
Universidad Los Andes, Bogotá-Colombia. [Online] Disponible en:
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[14] Salazar S.C (Mayo,2008), La calidad del espacio público en la construcción del paisaje
urbano. En busca de un hábitat equitativo. Revista INVI 23 (62). [Online] Disponible en:
http://www.revistainvi.uchile.cl/index.php/INVI/article/view/349/321
[15] SMALL- M (Agosto 2017) Math! How much CO2 is emitted by human on earth
annually.[online], disponible en: https://micpohling.wordpress.com/2007/03/27/math-how-
much-co2-is-emitted-by-human-on-earth-annually/
[16] Ullmann. H, y Maldonado. C (Abril,2014). La evolución de las estructuras familiares
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CEPAL-UNICEF. (UNI/12/0001) Santiago de Chile. ISSN 1564-4161. LC/L.3819.
[Online] Disponible en: https://www.unicef.org/lac/S2014182_es.pdf
[17] U.S. Green Building Council. (Julio,2010). Washington, DC, USA. Guía de
Conceptos Básicos de Edificios Verdes y LEED. Segunda Edición. ISBN: 978-1-932444-
50-6. [Online], Disponible en:
http://www.spaingbc.org/files/Core%20Concepts%20Guide_ES.pdf
VII. BIOGRAFIA
DIEGO FERNANDO BUTRON MANTILLA. Lugar de nacimiento Bucaramanga,
Arquitecto con estudios de Postgrado en Gerencia e Interventoría de Obras Civiles (UPB),
aspirante al grado de Maestría en Derecho para el Urbanismo y Desarrollo Territorial
Sostenible (UDES), [email protected]