Análisis Socioeconómico

Proyecto 2008 – 2011 Prefactibilidad

Contribución de Valorización

Juan Guillermo Gómez Roldán Líder del Programa de Factorización

Departamento Administrativo de Planeación

Septiembre – Diciembre de 2008

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Índice Pagina Introducción. . . . . . . . . 5 Área de estudio. . . . . . . . 7 Generalidades. . . . . . . . 11 Costado Oriental. . . . . . . 11 Costado Occidental . . . . . . 17 Composición del área de estudio. . . . . 18 Uso del suelo. . . . . . . . 24 Uso residencial. . . . . . . . 25 Usos No residenciales. . . . . . . 40 Análisis de la capacidad de pago . . . . . 48

Cálculo de la capacidad de Pago . . . . 49 Uso residencial. . . . . . 50

Uso no residencial. . . . . . 56 Resumen de capacidad de Pago . . . 62 Antecedentes. . . . . . . . 65 Bibliografía y elementos de consulta. . . . . 67

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Introducción La administración del Doctor Alonso Salazar Ramírez en su Plan de Desarrollo aprobado en el Concejo de la Ciudad mediante el Acuerdo 16 del 16 de junio de 2008, en su Línea 4, Hábitat y Medio Ambiente para la Gente, establece los siguientes indicadores: Línea 4: Hábitat y Medio Ambiente para la Gente 4.3 Componente: Movilidad y Transporte 4.3.2 Programa: Construcción y Mejoramiento de Infr aestructura Vial, Andenes y Señalización 4.3.2.3 Construcción y mantenimiento de la malla vi al El proyecto consiste en generar nuevas vías, ampliación de las existentes, construcción y mejoramiento de puentes viales y peatonales definidos en el Plan de Movilidad de la ciudad de Medellín y sus corregimientos y además según el inventario del Sistema de Administración Vial (SAV) realizar el mantenimiento requerido en la red vial según prioridades de intervención. Indicadores de Producto

Nombre Unidad Línea Base 2007

Cantidad 2011

Meta 2008-2011

Dependencia Líder

Puentes sobre el río construidos o mejorados

Número 11 14 3 Obras Públicas

Vías construidas Km –Carril

2.010 2.080.8 70.8 Obras Públicas

Mantenimiento malla vial Ton 4.850 511.850 507.000 Obras Públicas

Andenes construidos y mejorados

Km 1.725 1.800 75 Obras Públicas

Puentes peatonales construidos

Número 60 64 4 Obras Públicas

Ciclo rutas construidas km 12,30 21,60 9,3 Obras Públicas

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Las fuentes de financiación de este programa se representan en los recursos convencionales y los no convencionales entre los que se encuentra la contribución de valorización, tal y como se observa en el cuadro siguiente: Resumen de Fuentes de Financiación para el Total de Inversión 2008 -2011

(Valores en millones de pesos corrientes) Origen de recursos Total Cuatrienio Recursos Convencionales – Plan Financiero $7.571.123 Excedentes Extraordinarios Empresas $750.000 Contribución de Valorización $182.712 Total Fuentes de Financiación $8.503.836 Se prevé la posibilidad de tener la cofinanciación para la ejecución de las obras de infraestructura del sector sur de la ciudad mediante el sistema de la contribución de valorización.

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Área de estudio Las obras que se pretenden construir son para el servicio de toda la ciudadanía y por lo tanto son obras de interés público, las cuales generan unos beneficios diferenciales para el sector sur de la ciudad, representados en mejoras en su mobilidad, en la calidad de vida y en particular, mejoras patrimoniales para los propietarios y poseedores de los inmuebles de este sector. El área de estudio sobre la cual se prevé que habrá beneficios originados por el proyecto contemplado en el Plan de Desarrollo 2008 – 2011, para ser financiado total o parcialmente con la contribución de valorización envuelve los siguientes sectores de la ciudad:

COMUNA CODIGO NOMBRE AREA (Mts 2) 9 915 Asomadera 2 657,343 9 916 Asomadera 3 170,931 14 1403 Villa Carlota 935,243 14 1404 Castropol 606,176 14 1405 Lalinde 230,065 14 1406 Las Lomas 1 486,145 14 1407 Las Lomas 2 335,772 14 1408 Altos del Poblado 957,251 14 1409 El Tesoro 1,199,928 14 1410 Los Naranjos 998,501 14 1411 Los Balsos 1 1,403,647 14 1412 San Lucas 1,228,002 14 1413 El Diamante 2 666,881 14 1414 El Castillo 722,792 14 1415 Los Balsos 2 486,371 14 1416 Alejandría 432,170 14 1417 La Florida 767,696 14 1418 El Poblado 261,440 14 1419 Manila 274,150 14 1420 Astorga 222,229 14 1421 Patio Bonito 729,076 14 1422 La Aguacatala 622,127 14 1423 Santa Maria de los Ángeles 560,725 15 1507 Campo Amor 1,037,098 15 1509 Cristo Rey 759,550 15 1510 Guayabal 913,409 90 9004 S. E. Vereda las Palmas (Parcial) 30,813 90 9077 S. E. Vereda Las Palmas – El Tesoro 611,991

TOTAL 18,307,521 Los cuales se pueden observar en el siguiente plano:

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El área que inicialmente se contempla para el proyecto corresponde al 16.54% del área urbana y el 4.68% de la Vereda las Palmas, correspondiente al corregimiento de Santa Elena.

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Los Habitantes del área de estudio del proyecto son en total de 126.743, distribuidos en toda el área de estudio de conformidad con el siguiente cuadro:

Área DensidadHá hab/há

915 LA ASOMADERA Nº 2 1.342 65,73 20,18 5 Medio-Alto916 LA ASOMADERA Nº 3 453 17,09 27,43 5 Medio-Alto

1.795 82,83 21,67 5 Medio-AltoTOTAL COMUNA 9 126.338 599,60 210,69 3 Medio-Bajo

1401 BARRIO COLOMBIA 211 39,98 5,28 5 Medio-Alto1402 Inst Simesa - Institucional1403 VILLA CARLOTA 1.186 93,52 12,68 5 Medio1404 CASTROPOL 4.414 60,62 72,82 6 Alto1405 LALINDE 3.011 23,01 130,88 6 Alto1406 LAS LOMAS Nº 1 4.770 48,61 98,12 6 Alto1407 LAS LOMAS Nº 2 3.367 33,58 100,28 6 Alto1408 ALTOS DEL POBLADO 337 95,73 3,52 6 Medio-Alto1409 EL TESORO 6.263 119,99 52,19 6 Alto1410 LOS NARANJOS 4.576 99,85 45,83 6 Alto1411 LOS BALSOS Nº 1 5.155 140,36 36,73 6 Alto1412 SAN LUCAS 6.548 122,80 53,32 6 Alto1413 EL DIAMANTE Nº. 2 8.405 66,69 126,03 6 Alto1414 EL CASTILLO 2.478 72,28 34,28 6 Alto1415 LOS BALSOS Nº 2 3.202 48,64 65,83 6 Alto1416 ALEJANDRIA 6.186 43,22 143,14 6 Alto1417 LA FLORIDA 9.335 76,77 121,60 6 Alto1418 EL POBLADO 2.312 26,14 88,43 4 Medio1419 MANILA 3.020 27,41 110,16 4 Medio1420 ASTORGA 1.952 22,22 87,84 6 Alto1421 PATIO BONITO 8.870 72,91 121,66 6 Alto1422 LA AGUACATALA 3.811 62,21 61,26 6 Alto1423 SANTA MARIA DE LOS ANGELES 6.313 56,07 112,59 6 Alto

95.511 1.413 67,61 6 AltoTOTAL COMUNA 14 95.722 1.452,62 65,90 6 Alto

1507 CAMPO AMOR 8.845 103,71 85,29 4 Medio1509 CRISTO REY 17.127 75,95 225,49 3 Medio-Bajo1510 GUAYABAL 3.094 91,34 33,87 3 Medio-Bajo

29.066 271,01 107,25 3 Medio-BajoTOTAL COMUNA 15 77.175 760,30 101,51 3 Medio-Bajo

9077 Suburbano - Vereda Las Palmas * 371 64,28 5,77 6 Alto9000 SANTA ELENA 11.015 2 Bajo

Total área de estudio 126.743 1.831 69,23 6 Alto

COMUNA 14 - EL POBLADO

COMUNA 15 - GUAYABAL

* Calculo realizado por ponderación de la comuna 14 y el númro de viviendas

Total Estrato Estrato

COMUNA 9 - BUENOS AIRES

Código Barrio

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GENERALIDADES Del área objeto de estudio podemos distinguir dos procesos de crecimiento independiente que con el transcurso de los años se integran conformado el sector sur de la ciudad. Por lo tanto analizaremos las características de lo que corresponde al sector Oriental del Río Medellín, El Poblado, Las Asomadera y la Vereda las Palmas como una extensión de El Poblado. Por otro lado el costado Occidental correspondiente a la Comuna de Guayabal, principalmente los barrios del sur. COSTADO ORIENTAL Situación geográfica: Corresponde a los barrios La Asomadera 2 y 3 de la comuna 9 Buenos Aires, barrios que por sus características se identifican mas con El Poblado, la comuna 14 El Poblado y la zona sur de la Vereda las Palmas del Corregimiento de Santa Elena, clasificado como suburbano e identificado como el Tesoro. Aspectos Históricos: En El Poblado, desde un comienzo fue notorio el apego de los pobladores por la institucionalidad estatal y por la Iglesia, herencia de los españoles, como encargadas de regular la vida social. Desde 1781 la población perteneció a la jurisdicción de El Aguacatal que en 1855 pasó a ser una inspección de policía. En 1865 el caserío pasó a ser corregimiento de Medellín y tomó el nombre de El Poblado. En 1871, la Arquidiócesis de Medellín, a solicitud de los habitantes de El Poblado, quienes argumentaban la lejanía de Medellín para asistir a los oficios religiosos, elevó la capilla a categoría de parroquia con el nombre de San José de El Poblado. En 1872 se creó la primera escuela pública en la casa cural y en 1875 se fundó la Escuela de Señoritas. El apego a la institucionalidad se materializó en la formación de una alcaldía, un cuerpo de policía, un resguardo de aduanas, una junta de ornato y nombramiento de juez, mientras que el apego a la Iglesia tomó forma en el acatamiento estricto a sus directrices, la construcción del templo y su deseo de tener su propia parroquia, lo que se logró el 1 de diciembre de 1876 cuando la Arquidiócesis de Medellín así lo aprobó. Fue a partir de entonces, teniendo a la parroquia como eje, cuando se empezó a dar la configuración urbana al lugar, trazando la plaza y las calles adyacentes. La institucionalidad estatal y la Iglesia moldearon una concepción conservadora a ultranza de sus habitantes, la cual se mantuvo hasta mediados del siglo XX. En El Poblado se comenso a presentar el fenómeno de

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solares para la venta, las tierras de los alrededores estaban las fincas de familias pudientes, las cuales tenían los nombres hoy heredados por los barrios: Provenza, Manila, Patio Bonito, Vizcaya, Castropol y Astorga entre otros. Por esta época se asentaron nuevos pobladores en dos sitios: Las Lomas y los Altos. La mayoría de habitantes de las zonas adyacentes de El Poblado, denominadas Las Lomas, y del área rural, Los Altos, fueron de origen campesino, a diferencia de los habitantes de la zona baja, provenientes de descendientes de españoles y criollos ricos, ligados a la minería y el comercio. Desde finales del siglo XIX, inmigraron fundamentalmente grupos familiares provenientes del oriente antioqueño, incluso de raza negra, particularmente de La Ceja, Rionegro, Abejorral y Sonsón, que originaron algunos nombres de esos lugares. Así, los Parra, en la Loma de Los Parra, y los González y Castaño, en la Loma de Los González. En El Garabato se asentaron las familias Loaiza, Rodríguez, Galeano y Zúñiga. Tanto en la parta alta como en la zona rural las comunes condiciones de vida consolidaron fuertes lazos de vecindad y solidaridad lo que posibilitó los matrimonios frecuentes entre miembros de estos grupos familiares. A finales del Siglo XIX y comienzos del Siglo XX los alrededores de El Poblado estaban conformados por fincas pertenecientes a las familias más poderosas de Medellín y Antioquia, quienes habían amasado sus fortunas por generaciones fruto de las actividades mineras, ganaderas, agrícolas, comerciales y exportadoras, y gracias también a los incipientes procesos de industrialización que se dieron por ese entonces. Estas tierras estaban dedicadas en lo fundamental a la recreación y al descanso, y de manera secundaria a la ganadería extensiva y al cultivo de árboles frutales. Familias como los Ángel, Echavarría, Restrepo, Saldarriaga, Mesa, Molina, Velásquez, Calle, Bernal, Lalinde, Jaramillo, Santamaría, Ospina o Montoya, la mayoría, tradicionales desde la Colonia, residentes en Medellín, tenían propiedades por estos sectores. Dada la integración entre El Poblado y Medellín por diferentes medios de comunicación y por el pleno funcionamiento de los servicios públicos principalmente la energía eléctrica, y como consecuencia del deterioro progresivo que venía sufriendo el centro de Medellín incluyendo los barrios Prado y los alrededores del Parque Bolívar, lugar de residencia de las familias más pudientes, a mediados del siglo pasado varias de ellas decidieron desplazarse a vivir en sus fincas en El Poblado. Se construyeron mansiones de gran boato y arquitectura refinada, en algunas ocasiones copia de la arquitectura en boga. Las relaciones entre estos nuevos habitantes de altos ingresos y los tradicionales lugareños de ingresos inferiores, especialmente los de Las Lomas, trabajadores de sus grandes fincas, eran de cordialidad y las personas podían transitar por las fincas sin mayores dificultades.

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El proceso de urbanización inició con el Plan Habitar por parte del Banco Central Hipotecario, que dio vida a nuevos barrios como el Lleras, Manila y Provenza, aprovechando la infraestructura vial y de servicios públicos que ya existía, satisfaciendo la demanda de vivienda de los profesionales egresados de las universidades de Medellín. El Lleras, fue el primer barrio residencial con características claramente urbanas y se diferenciaba de las construcciones anteriores por incluir el ladrillo y el cemento. Eran barrios abiertos que facilitaban la convivencia y las relaciones de vecindad entre sus habitantes. La llegada de esos nuevos moradores facilitó también el desarrollo de un comercio menor destinado a satisfacer sus necesidades cotidianas. Para finales de los años cincuenta existían, entonces, una clase social de altos ingresos, propietaria y habitante de las grandes fincas ubicadas en la parte baja de El Poblado rodeando su núcleo urbano; una población de nivel medio alto, compuesta por los comerciantes y por los profesionales que habitaban los nuevos barrios, que ocupaban la parte urbana; una población de origen campesino de bajos ingresos, pobladores de las lomas adyacentes y de los altos, pequeños propietarios minifundistas, que vivían del “pan coger” y que a su vez, ellos o sus familiares, eran trabajadores de las grandes fincas, de los comercios o de la construcción. Pero fue en los años setenta cuando se consolidó el nuevo modelo de desarrollo de El Poblado, gracias a que en 1968 y en 1972 se ejecutaron, entre otras las obras 246 y 272 por el sistema de la contribución de valorización que la comunicación como la Avenida El Poblado, Las Vegas y las transversales Inferior y Superior, facilitando la inversión inmobiliaria en el sector a través de las instituciones de fomento para vivienda de la clase media (BCH). En el período del 70 al 74 se incentiva la contracción de vivienda con la aparición de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y el Sistema UPAC. Las firmas profesionales que con pocas excepciones acometían entonces la construcción de viviendas aisladas casa por casa, cliente a cliente, van siendo sustituidas por empresas promotoras que construyen para la venta al principio pequeños conjuntos, alternativamente pequeños edificios de 3 a 5 plantas sujetos a la norma de la época (Decreto 451/82). Los cambios en la normatividad permiten el salto de la finca extensa a la casa campestre, de esta, al loteo de tipo suburbano de carácter semicampestre y de esta a los conjuntos de vivienda unifamiliar (al principio aisladas, luego adosadas y cada vez mas pequeñas). La llegada de las unidades cerradas como modelo de urbanización, transformó la vida y la relación entre los habitantes. Antes la naturaleza estaba estrechamente

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vinculada a su cotidianidad. El modelo de unidad cerrada acabó con el sentido comunitario y con las relaciones abiertas de vecindad. El Narcotráfico. Uno de los fenómenos importantes por considerar en el desarrollo de El Poblado es el narcotráfico. El gran salto adelante del narcotráfico en Colombia aconteció entre inicios y mediados de los años 80 cuando se pasó de cultivar y exportar marihuana a producir y exportar cocaína. El núcleo central de las actividades ilícitas se desplazó de la Costa Atlántica a Antioquia y al Valle del Cauca. Esta clase emergente que amasó inmensas fortunas en corto tiempo, quiso habitar en los mejores y más exclusivos barrios de Medellín, como consecuencia El Poblado. En El Poblado ofrecían hasta dos y tres veces el valor comercial de la propiedad. La consecuencia inmediata de la alta demanda de los narcotraficantes sobre la tierra y las propiedades fue el incremento del precio del suelo y la vivienda. Los dueños de las fincas quisieron “aprovechar la oportunidad de hacer negocio” y en general la tendencia fue la de vender los predios al mayor precio posible. “Católicos para el culto y calvinistas para el negocio”, como lo definió el expresidente Belisario Betancur. Adicionalmente, se dio un auge en la actividad de la construcción en dos sentidos: por un lado la construcción de unidades familiares independientes para vivienda de los narcotraficantes pues el sector se convirtió en refugio seguro para sus familias, y de otro, la construcción de edificios de apartamentos para la venta. Empezaron a construirse edificaciones ostentosas y de arquitectura estrambótica. La avenida El Poblado, en su tramo desde el parque principal hasta el Club Campestre, en el sur, ha sido bautizada como “la milla de oro” por los corredores de propiedad raíz, que consideran que el metro cuadrado en esta zona es uno de los más caros del país. Al finalizar la década de los ochenta los narcotraficantes habían consolidado su presencia en El Poblado, como residentes y como propietarios de grandes extensiones de tierra. Para la década 1985-1995 teníamos la siguiente estructura social: por un lado, habitantes de muy altos ingresos, derivados de actividades ilícitas y de fortunas tradicionales provenientes de actividades económicas legales, que vivían aún en casas campestres; pobladores de altos ingresos, habitantes de las unidades cerradas, generalmente altos funcionarios públicos y privados; grupos de personas de nivel medio alto, residentes de los barrios, dedicados al comercio o profesionales; personas de ingresos bajos, residentes de los barrios populares, generalmente trabajadores de la construcción y del servicio doméstico.

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Hoy se pueden identificar fácilmente tres grupos sociales: El nivel de ingresos bajos, todavía muy minoritario conformado por las personas residentes de los estratos 2 y 3 de los barrios Los Mangos, El Garabato, El Molino, El Chispero, La Chacona, La Y, los González y los Parras. El nivel de ingresos medios está conformado por habitantes residentes en estratos 4 y 5. En esta categoría se ubican los nuevos moradores que han ido llegando de otras comunas, empleados de nivel medio alto tanto del sector público como privado, docentes universitarios, políticos, empresarios medios y microempresarios y algunos finqueros antiguos con propiedades ubicadas en estrato 4. Muchos son propietarios pero también hay un alto porcentaje de arrendatarios, que en muchos casos no pueden resistir el alto costo de la vida en la comuna de El Poblado y terminan por abandonar el sector. El nivel académico alcanzado generalmente es universitario. Pero son poco participativos y muy apáticos de vincularse a procesos comunitarios. En el nivel de altos ingresos están los empresarios, comerciantes y grandes inversionistas que pueden superar la clasificación de estrato 6. El nivel académico predominante es el universitario, en niveles de postrado e incluso estudios en el exterior. Como las personas del nivel medio, son muy poco participativos de la vida comunitaria. Esta división social genera conflictos de intereses. Los residentes tradicionales de alto nivel consideran una molestia la llegada al vecindario de personas de menor nivel sociocultural con otra visión del mundo, otras costumbres y otras formas de comportamiento, diametralmente opuestas a las que imperaban. Piensan que la coexistencia en una misma cuadra o sector de edificios de estrato 4 con otros de estrato 6, desvaloriza sus propiedades y desdibuja la exclusividad de la que hasta ahora se había gozado. Demografía: Los habitantes de la comuna 14 El Poblado tienen en su mayoría mujeres en un porcentaje de 56% de la población para 53.707 mujeres contra 42.015 hombres. La distribución por edades se presenta del siguiente modo:

Grupo de edad Población PorcentajeMenores de 19 años 30.348 31,7%De 20 años a 24 años 7.508 7,8%De 25 años a 59 años 49.487 51,7%Mayores de 59 años 8.377 8,8%TOTAL 95.720 100%

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Característica que nos lleva a esperar que el 51.7% de la población se encuentra en edad productiva, mientras que el 31.7% se presenta en la edad escolar. El nivel educativo de la población se observa en los siguientes parámetros: Servicios a la vivienda: La comuna de El Poblado cuenta con una muy buena prestación de los servicios públicos, con parámetros como que el 98.7 cuenta con los servicios de energía eléctrica, alcantarillado, acueducto y teléfono. Con el servicio de gas domiciliarlo cuentan el 67.8% de las viviendas. Las viviendas del sector tienen un porcentaje muy bajo de utilización en actividades económicas, llegando tan solo al 3.6%. Se presenta un panorama donde sus habitantes tienen muy bien diferenciado el uso residencial de los usos productivos. Del total de residentes de la comuna, el 88.6% llevan residiendo en el municipio de Medellín más de 5 años. Actividades económicas: Las actividades económicas de El Poblado se concentran en los servicios con un 56.2%, seguidos del comercio con un 29.4%. A la fecha de elaboración del censo del año 2005, los establecimientos reportaron haber ocupado en el mes anterior entre 1 y 10 personas, el 84.2% de los establecimientos.

Nivel EducativoPorcentaje El Poblado

Porcentaje Medellín

Secundaría 25,8% 37,3%Tecnología 6,2% 5,8%Profesional 32,6% 9,5%Posgrados 11,0% 1,9%

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COSTADO OCCIDENTAL Situación geográfica: Corresponde a los barrios Campo Amor, Cristo Rey y Guayabal de la comuna 15 Guayabal, barrios con características muy diferentes a las del costado oriental del Río, dada su connotación Industrial. Aspectos Históricos: A comienzos del siglo XX, el sector donde se ubican los barrios del área de estudio eran dedicados a las actividades agropecuarias, dada sus condiciones topográficas e hidráulicas presentándose inundaciones producidas por el Río Medellín y las quebradas la Jabalcona y La Guayabala. Debido a estas condiciones los únicos moradores eran los dueños de dichas tierras. En los años siguientes se inició con la conformación de tejares y ladrilleras ante las necesidades que presentaba la ciudad. Para los años de 1920 el señor Don Arturo Vásquez Lema compro los terrenos al señor Rafael Pajón Londoño. Este inicio a lotear la finca y la fue vendiendo a los moradores que ya se ivan asentando en el sector, con condiciones muy favorables, ya que sus habitantes tenían como oficio desempeñarse en las fincas y en las ladrilleras. Para el año 1928 la familia de Santiago Díez y Doña Julia Montoya de Díez donaron los terrenos para la construcción de la iglesia, y colocándose la primera piedra para su construcción el 28 de Diciembre de 1928 por el Arzobispo Manuel José Caicedo, la cual se conoce hoy como la Iglesia de Cristo Rey. El 15 de Septiembre de 1951 se inauguró el templo. Alrededor del templo se fueron conformando el parque y las vías de lo que hoy conocemos como el barrio de Cristo Rey. El camino a Itagüí, que hoy conocemos como la Avenida Guayabal, era el camino que comunicaba estas comunidades tanto con Itagüí, como con el barrio Antioquia y con Medellín, el cual en sus comienzos era un camino angosto donde transitaban las mulas cargadas. Para los años treinta las carretillas tiradas por bestias eran el medio de transporte. Las primeras viviendas se instalaron en los barrios Cristo Rey y en Guayabal, en las décadas de los años 30y 40 para atender la demanda de vivienda para los nuevos pobladores de la industria naciente, acompañados del desarrollo de infraestructura vial y de servicios. El plan director realizado por los urbanistas Wiener y Sert determinó que en este sector debía localizarse el uso industrial. El Doctor Gonzalo Mejía después de muchas luchas en la cuidad logro convencer a los dirigentes de la ciudad para la construcción del aeropuerto en el sector de

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Guayabal, el cual construyó su primera pista en el año de 1932 y se inauguró el 5 de Julio del mismo año. Posteriormente para el año de 1947 se inauguró la ampliación de la misma. En el año de 1947 se instaló en el sector la empresa Hilanderías Medellín, posteriormente en 1951 comenzó a funcionar Incametal y así sucesivamente se fueron localizando las industrias del sector. En el año de 1960 se instalaron la Fabrica de Galletas y Confites Noel, la Industria Colombiana de Café S.A. Colcafé, para 1965 se localizaron las Industrias Haceb y Coltabaco. De esta época en adelante se han localizado en el sector muchas otras industria entre las que se cuentas Apolo y Papeles Familia Demografía: Los habitantes de la comuna 15 Guayabal tienen en su mayoría mujeres en un porcentaje de 56% de la población para 43.274 mujeres contra 33.901 hombres. La distribución por edades se presenta del siguiente modo: Característica que nos lleva a esperar que el 50.9% de la población se encuentra en edad productiva, mientras que el 32.0% se presenta en la edad escolar. El nivel educativo de la población se observa en los siguientes parámetros:

Grupo de edad Población PorcentajeMenores de 19 años 24.659 32,0%De 20 años a 24 años 6.455 8,4%De 25 años a 59 años 39.259 50,9%Mayores de 59 años 6.802 8,8%TOTAL 77.175 100%

Nivel EducativoPorcentaje El Poblado

Porcentaje Medellín

Secundaría 40,4% 37,3%Tecnología 7,8% 5,8%Profesional 9,4% 9,5%Posgrados 1,4% 1,9%

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Servicios a la vivienda: La comuna de El Poblado cuenta con una muy buena prestación de los servicios públicos, con parámetros como que el 95.6 cuenta con los servicios de energía eléctrica, alcantarillado, acueducto y teléfono. Con el servicio de gas domiciliarlo cuentan el 38.5% de las viviendas. Las viviendas del sector tienen un porcentaje bajo de utilización en actividades económicas, llegando a 8.0%. Se presenta un panorama donde sus habitantes tienen diferenciado el uso residencial de los usos productivos. Del total de residentes de la comuna, el 85.5% llevan residiendo en el municipio de Medellín más de 5 años. Actividades económicas: Las actividades económicas de Guayabal se concentran el comercio con un 41.2%, seguido por la industria y los servicios, cada uno con un 28.3% A la fecha de elaboración del censo del año 2005, los establecimientos reportaron haber ocupado en el mes anterior entre 1 y 10 personas, el 85.5% de los establecimientos.

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COMPOSICIÓN DEL ÁREA DE ESTUDIO La zona de estudio posee un área de 18’307.521 metros cuadrados, distribuidos así:

COMUNA AREA (mts2) PARTICIPACIÓN (%) COMUNA Z. ESTUDIO COMUNA Z. ESTUDIO

09 Buenos Aires 6’053.655 828.275 13.68 4.52 14 El Poblado 14’528.122 14’126.386 97.23 77.16 15 Guayabal 6’854.378 2’710.057 39.54 14.80 90 Vereda Las Palmas 13’723.903 642.804 4.68 3.51 TOTAL 106’769.873 18’307.521 17.15

Area Zona de Estudio

El Poblado77.16%

Guayabal14.80%

Vereda Las Palmas3.51%

Buenos Aires4.52%

La identificación de las áreas privadas para cada uno de los sectores del área de estudio nos entran a determinar el potencial que posee el sector pasra aportar a la financiación del proyecto e igualmente nos determina la dimensión del espacio público, indicando la calidad de vida ciudadana que poseen los diferentes sectores involucrados en el Proyecto. Las áreas privadas de cada uno de los sectores son:

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COMUNA

AREA (mts2) PARTICIPACIÓN (%) Z. ESTUDIO PRIVADA ESPACIO PÚBLICO

09 Buenos Aires 828.275 811.978 1.98% 14 El Poblado 14’126.386 11’693.203 17.22% 15 Guayabal 2’710.057 1’882.533 30.53% 90 Vereda Las Palmas –

Suburbano El Tesoro

642.804

639.558

0.05% TOTAL 18’307.521 15’027.272 17.92% Como podemos observar el área de estudio solo posee el 17,92% del total del área bruta es espacios público, marcando el bajo nivel de urbanismo e infraestructura urbana requerido para la convivencia. Se destacan tanto la comuna de El poblado con un porcentaje de 17.22% de áreas públicas, como los barrios de la comuna de Buenos Aires que se encuentran en la zona de estudio, como son La Asomadera 2 y la Asomadera 3, los cuales se asemejan a las condiciones de la Comuna de El Poblado. Las áreas a aportar inicialmente al proyecto se estiman en 15’027.272 metros cuadrados. El nivel de construcción del área de estudio, de acuerdo con la división política del sector, se presenta con las siguientes características:

COMUNA

AREA (mts2) ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN DE LOTES CONSTRUIDA

09 Buenos Aires 811.978 148.796 0.18 14 El Poblado 11’693.203 10’350.468 0.88 15 Guayabal 1’882.533 1’806.728 0.95 90 Vereda Las Palmas –

Suburbano El Tesoro

639.558

54.496

0.09 TOTAL 15’027.272 12’360.488 0.82 Como un promedio de toda el área de estudio podemos establecer que el nivel de construcción esta por debajo de la unidad con un valor de 0.82, sin desconocer que es una cifra alta. La comuna de guayabal presenta el índice de construcción mas alto con un valor de 0.95, el cual nos habla ya d por lo menos una saturación superficial, con miras a un crecimiento en el volumen de construcción.

22

El área de estudio está integrada por territorios correspondientes a tres (3) comunas, Buenos Aires (9), El poblado (14) y Guayabal (15) y del Corregimiento de Santa Elena (90), la Vereda las Palmas. Involucra 26 Barrios de la ciudad, en los cuales encontramos los siguientes elementos:

Fuente: Catastro Municipal y procesada por el autor del informe De esta información se establece que el número de manzanas que componen el área de estudio es de 547 manzanas, 10.600 lotes o cédulas catastrales, las cuales contienen 122.974 matriculas inmobiliarias. Los Propietarios de la zona de estudio corresponden a 70.443, los cuales tienen 185.912 derechos de propietarios en proindiviso.

9 15 Asomadera 2 4 127 1.289 678 1.985 9 16 Asomadera 3 4 19 223 120 239

14 03 Villa Carlota 24 252 2.133 1.330 2.939 14 04 Castropol 6 275 8.408 4.330 1189314 05 Lalinde 7 129 2.674 1.282 406314 06 Las Lomas 1 16 277 4.644 2.359 685114 07 Las Lomas 2 5 108 1.732 1.036 271714 08 Altos del Poblado 3 138 1.955 1.311 295414 09 El Tesoro 9 413 9.987 5.123 1517014 10 Los Naranjos 16 419 5.727 3.131 837214 11 Los Balsos 1 8 292 6.724 3.597 1038714 12 San Lucas 11 420 6.218 3.409 971714 13 El Diamante 2 23 332 8.501 4.612 1272514 14 El Castillo 6 117 1.770 1.056 283014 15 Los Balsos 2 6 119 6.653 3.170 997514 16 Alejandría 16 354 5.730 2.926 870214 17 La Florida 24 408 12.413 5.697 1891114 18 El Poblado 35 541 1.921 1.489 314814 19 Manila 27 426 2.006 1.562 296714 20 Astorga 19 235 2.521 1.411 397014 21 Patio Bonito 30 246 8.643 4.436 1308114 22 La Aguacatala 29 241 5.662 2.746 801314 23 Santa Maria de los Angeles 22 272 6.967 4.009 1033015 07 Campo Amor 65 1.495 2.583 3.073 4.242 15 09 Cristo Rey 78 1.898 3.992 4.806 665115 10 Guayabal 52 943 1.695 1.467 268290 04 Vereda las Palmas (Parcial) 1 6 6 7 1690 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 1 98 197 270 382

547 10.600 122.974 70.443 185.912 TOTAL

Com

una

Barrio

Cantidad de

ManzanasCédulas

CatastralesMatriculas Propietarios

Derechos de propietario

23

Igualmente podemos destacar que los barrios de la comuna de Guayabal presenta el mayor número de cédulas catastrales, sin embargo, los barrios con mayor número de matriculas inmobiliarias corresponden a la Florida y El Tesoro de la comuna de El Poblado. De estos elementos se logra establecer unos indicadores que nos describen la dimensión de propiedad del área de estudio, como son los derechos de propietario por propietario que llega a 2.64 en promedio para la el área y de 1.75 matriculas inmobiliarias por propietario.

Fuente: Catastro Municipal y procesada por el autor del informe

9 15 Asomadera 2 1,90 10,15 322 31,75 0,53 1,54 2,93 9 16 Asomadera 3 1,86 11,74 56 4,75 0,54 1,07 1,99 14 03 Villa Carlota 1,60 8,46 89 10,50 0,62 1,38 2,21 14 04 Castropol 1,94 30,57 1.401 45,83 0,51 1,41 2,75 14 05 Lalinde 2,09 20,73 382 18,43 0,48 1,52 3,17 14 06 Las Lomas 1 1,97 16,77 290 17,31 0,51 1,48 2,90 14 07 Las Lomas 2 1,67 16,04 346 21,60 0,60 1,57 2,62 14 08 Altos del Poblado 1,49 14,17 652 46,00 0,67 1,51 2,25 14 09 El Tesoro 1,95 24,18 1.110 45,89 0,51 1,52 2,96 14 10 Los Naranjos 1,83 13,67 358 26,19 0,55 1,46 2,67 14 11 Los Balsos 1 1,87 23,03 841 36,50 0,53 1,54 2,89 14 12 San Lucas 1,82 14,80 565 38,18 0,55 1,56 2,85 14 13 El Diamante 2 1,84 25,61 370 14,43 0,54 1,50 2,76 14 14 El Castillo 1,68 15,13 295 19,50 0,60 1,60 2,68 14 15 Los Balsos 2 2,10 55,91 1.109 19,83 0,48 1,50 3,15 14 16 Alejandría 1,96 16,19 358 22,13 0,51 1,52 2,97 14 17 La Florida 2,18 30,42 517 17,00 0,46 1,52 3,32 14 18 El Poblado 1,29 3,55 55 15,46 0,78 1,64 2,11 14 19 Manila 1,28 4,71 74 15,78 0,78 1,48 1,90 14 20 Astorga 1,79 10,73 133 12,37 0,56 1,57 2,81 14 21 Patio Bonito 1,95 35,13 288 8,20 0,51 1,51 2,95 14 22 La Aguacatala 2,06 23,49 195 8,31 0,48 1,42 2,92 14 23 Santa Maria de los Angeles 1,74 25,61 317 12,36 0,58 1,48 2,58 15 07 Campo Amor 0,84 1,73 40 23,00 1,19 1,64 1,38 15 09 Cristo Rey 0,83 2,10 51 24,33 1,20 1,67 1,38 15 10 Guayabal 1,16 1,80 33 18,13 0,87 1,58 1,83 90 04 Vereda las Palmas (Parcial) 0,86 1,00 6 6,00 1,17 2,67 2,29 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 0,73 2,01 197 98,00 1,37 1,94 1,41

1,75 11,60 225 19,38 0,57 1,51 2,64

Der

echo

s de

Pro

piet

ario

po

r pr

opie

tario

Com

una

Barrio

TOTAL

Indicadores

Mat

ricul

as p

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24

USO DEL SUELO El área establecida para la realización de los estudios socioeconómicos del proyecto a financiarse con la contribución de valorización, conformidad con las obras definidas en el Plan de desarrollo 2008 – 2011 se clasifica de acuerdo con la utilización que le da la comunidad, según la información consignada en el Catastro Municipal del Junio de 2008, así:

1 2 3 4 5 6 7

Res

iden

cial

Com

erci

al

Ser

vici

os

Indu

stria

Inst

ituci

onal

Par

quea

dero

s

Otr

os

9 15 Asomadera 2 394 2 9 607 200 9 16 Asomadera 3 14 101 1 1 96

14 3 Villa Carlota 2 392 197 367 147 833 124 14 4 Castropol 1 2.974 38 182 10 3.672 1.400 14 5 Lalinde 833 22 84 1 1.199 494 14 6 Las Lomas 1 1.513 177 45 1 2.217 606 14 7 Las Lomas 2 661 4 6 1 815 205 14 8 Altos del Poblado 1 881 1 2 1 717 253 14 9 El Tesoro 3.442 16 11 2 2 5.221 1.121 14 10 Los Naranjos 1 1.927 309 126 17 4 2.278 920 14 11 Los Balsos 1 2.277 23 86 2 2 3.501 694 14 12 San Lucas 1 2.296 21 12 1 2.747 996 14 13 El Diamante 2 2.981 33 120 3.910 1.356 14 14 El Castillo 625 8 1 909 168 14 15 Los Balsos 2 1.963 14 354 3.501 760 14 16 Alejandría 3 1.617 88 433 2.804 710 14 17 La Florida 2 3.252 139 781 4 1 6.679 1.440 14 18 El Poblado 7 358 521 408 7 498 64 14 19 Manila 5 574 604 254 14 5 450 27 14 20 Astorga 735 128 196 9 1 1.062 356 14 21 Patio Bonito 9 2.506 93 551 1 4.442 965 14 22 La Aguacatala 11 1.433 328 569 2.447 803 14 23 Santa Maria de los Angeles 2.465 34 298 1 3.294 791 15 7 Campo Amor 44 1.929 69 28 308 2 70 39 15 9 Cristo Rey 27 3.320 220 30 104 3 133 78 15 10 Guayabal 4 568 100 93 410 2 378 22 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) 3 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 103 5

132 42.123 3.181 5.059 1.042 23 54.480 14.592 TOTAL

Barrio

Com

una 0

Fuente: Catastro Municipal y procesada por el autor del informe

25

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Lote

s

Agr

opec

uario

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Min

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Cul

tura

Rec

reac

iona

l

Fue

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agua

Sal

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Rel

igio

so

Esp

acio

P

úblic

o

9 15 Asomadera 2 51 1 18 2 5 1.2899 16 Asomadera 3 8 1 1 223

14 3 Villa Carlota 33 19 1 3 15 2.13314 4 Castropol 76 41 1 1 1 11 8.40814 5 Lalinde 18 16 1 2 4 2.67414 6 Las Lomas 1 34 32 3 1 1 2 12 4.64414 7 Las Lomas 2 18 15 7 1.73214 8 Altos del Poblado 52 34 4 9 1.95514 9 El Tesoro 85 47 6 1 33 9.98714 10 Los Naranjos 93 27 2 3 20 5.72714 11 Los Balsos 1 89 27 1 2 19 6.72314 12 San Lucas 72 29 8 2 33 6.21814 13 El Diamante 2 46 35 1 5 14 8.50114 14 El Castillo 17 26 1 3 1 5 6 1.77014 15 Los Balsos 2 33 22 1 5 6.65314 16 Alejandría 49 16 1 1 1 7 5.73014 17 La Florida 46 34 2 6 27 12.41314 18 El Poblado 14 24 1 4 7 8 1.92114 19 Manila 33 19 1 2 18 2.00614 20 Astorga 8 8 2 6 10 2.52114 21 Patio Bonito 19 22 1 7 2 25 8.64314 22 La Aguacatala 23 10 1 5 32 5.66214 23 Santa Maria de los Angeles 30 16 4 2 32 6.96715 7 Campo Amor 25 48 5 16 2.58315 9 Cristo Rey 23 16 1 2 6 29 3.99215 10 Guayabal 60 32 4 22 1.69590 4 Vereda las Palmas (Parcial) 1 2 690 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 18 51 12 3 1 4 197

1.073 53 648 0 4 23 15 36 65 424 122.973TOTAL

Barrio

Com

una

Total

Fuente: Catastro Municipal y procesada por el autor del informe

Podemos concluir que los usos principales del área de estudio corresponde al uso residencial con 42.123 matriculas inmobiliarias, seguido del uso de servicios con 5.059, el comercio con 3.181, los lotes con 1.073 y la industria con 1.042. No se puede desconocer el uso de parqueaderos, el cual representa el mayor numero de matriculas inmobiliarias del área de estudio con 54.480, donde la gran mayoría de ellos corresponden a las viviendas como se observará más adelante. Igualmente el definido como otros el cual contempla los cuartos útiles de las viviendas.

26

USO RESIDENCIAL Corresponde a los inmuebles que son utilizados principalmente como casa de habitación, el cual lleva inherente los usos de parqueaderos y cuartos útiles, usos estos complementarios del primero. En el área de estudio, el uso residencial cuenta con 42.123 matriculas inmobiliarias, 53.925 parqueaderos y 14.589 clasificados como otros, para un gran total del sector residencial de 110.637 matriculas inmobiliarias, correspondientes al 89.97% del total de matriculas del área de estudio. De los grandes totales se puede establecer que en el sector cada inmueble residencial cuenta con 1.28 parqueaderos y que cada 4 unidades residenciales, una cuenta con un inmueble complementario, como son los cuartos útiles. Los inmuebles del uso residencial del área de estudio se encuentran clasificados:

Rural Unifamiliar 33 283.913 12.956 0,05 Rural Conjunto residencial unifamiliar 73 109.054 28.565 0,26 Urbano Unifamiliar 7.091 2.168.518 1.161.972 0,54 Urbano Multifamiliar 13.951 1.149.747 2.472.286 2,15 Urbano Conjunto multifamiliar 17.257 1.406.231 2.953.432 2,10 Urbano Conjunto residencial unifamiliar 3.718 1.738.239 890.261 0,51

Tipología de vivienda MatriculasÁrea de lote

(mts2)

Área Construida

(mts2)

Índice de construcción

El uso residencial ocupa un área de suelo, en el área de estudio, de 737.82 hectáreas, correspondiente al 49.10% del área privada. El área construida corresponde a 864.82 hectáreas, correspondiente al 70% de total de la construcción de la zona. El Índice de construcción promedio del uso residencial se calcula en 1.17, estando éste por encima de la unidad. El Avalúo catastral del sector residencial y sus usos complementarios asciende a la suma de 5.66 Billones de pesos, para una participación del 60% del avalúo total del área de estudio. La distribución de las diferentes tipologías residencial se describen a continuación por barrios, de conformidad con la información de la Subsecretaría de Catastro del Municipio de Medellín, así:

27

Uni

fam

iliar

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junt

o re

side

ncia

l un

ifam

iliar

9 15 Asomadera 2 20 200 106 68 394 9 16 Asomadera 3 5 - 96 101 14 3 Villa Carlota 6 154 232 392 14 4 Castropol 51 521 2.267 135 2.974 14 5 Lalinde 37 709 68 19 833 14 6 Las Lomas 1 103 762 622 26 1.513 14 7 Las Lomas 2 16 306 220 119 661 14 8 Altos del Poblado 21 54 430 376 881 14 9 El Tesoro 138 809 1.935 560 3.442 14 10 Los Naranjos 278 417 936 296 1.927 14 11 Los Balsos 1 79 960 844 394 2.277 14 12 San Lucas 146 1.240 386 524 2.296 14 13 El Diamante 2 104 1.192 1.427 258 2.981 14 14 El Castillo 18 189 302 116 625 14 15 Los Balsos 2 14 478 1.372 99 1.963 14 16 Alejandría 242 926 385 64 1.617 14 17 La Florida 167 1.658 1.296 131 3.252 14 18 El Poblado 208 150 - 358 14 19 Manila 325 217 - 32 574 14 20 Astorga 100 554 81 735 14 21 Patio Bonito 52 566 1.888 2.506 14 22 La Aguacatala 79 423 857 74 1.433 14 23 Santa Maria de los Angeles 102 938 1.425 2.465 15 7 Campo Amor 1.732 197 - 1.929 15 9 Cristo Rey 2.773 314 82 151 3.320 15 10 Guayabal 275 17 - 276 568 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) 3 - - 3 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 30 73 - - 103

33 73 7.091 13.951 17.257 3.718 42.123 Total

Rural Urbano

Com

una

Barrio

MatriculasVivienda

Tot

al

Fuente: Catastro Municipal y procesada por el autor del informe

28

Fuente: Catastro Municipal y procesada por el autor del informe

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Ter

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os

9 15 Asomadera 2 607 198 805 9 16 Asomadera 3 96 96

14 3 Villa Carlota 728 36 68 1 123 956 14 4 Castropol 3.641 30 1.388 12 5.071 14 5 Lalinde 1.193 5 3 483 8 1.692 14 6 Las Lomas 1 2.198 15 605 1 2.819 14 7 Las Lomas 2 735 80 205 1.020 14 8 Altos del Poblado 690 27 253 970 14 9 El Tesoro 5.091 104 22 1 1.119 1 6.338 14 10 Los Naranjos 2.217 31 30 8 909 3 3.198 14 11 Los Balsos 1 3.481 20 1 692 4.194 14 12 San Lucas 2.706 41 1 993 2 3.743 14 13 El Diamante 2 3.785 98 2 1.354 5.239 14 14 El Castillo 819 90 1 167 1.077 14 15 Los Balsos 2 3.369 8 34 760 4.171 14 16 Alejandría 2.646 40 117 6 704 3.513 14 17 La Florida 6.468 8 203 1.440 8.119 14 18 El Poblado 409 2 78 2 54 8 553 14 19 Manila 433 15 4 22 1 475 14 20 Astorga 1.010 1 47 356 1.414 14 21 Patio Bonito 4.168 36 24 1 964 5.193 14 22 La Aguacatala 2.446 803 3.249 14 23 Santa Maria de los Angeles 2.917 190 7 791 3.905 15 7 Campo Amor 37 27 38 1 103 15 9 Cristo Rey 121 6 74 4 205 15 10 Guayabal 179 195 7 15 396 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) - 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro -

52.190 1.015 720 150 14.403 30 3 3 68.514

Matriculas

Sub

Tot

al

Total

Com

una

Parqueaderos Otros

Barrios

29

Fuente: Catastro Municipal y procesada por el autor del informe

Viv

iend

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Otr

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Tot

al

9 15 Asomadera 2 394 607 198 1.199 9 16 Asomadera 3 101 96 - 197

14 3 Villa Carlota 392 832 124 1.348 14 4 Castropol 2.974 3.671 1.400 8.045 14 5 Lalinde 833 1.198 494 2.525 14 6 Las Lomas 1 1.513 2.213 606 4.332 14 7 Las Lomas 2 661 815 205 1.681 14 8 Altos del Poblado 881 717 253 1.851 14 9 El Tesoro 3.442 5.217 1.121 9.780 14 10 Los Naranjos 1.927 2.278 920 5.125 14 11 Los Balsos 1 2.277 3.501 693 6.471 14 12 San Lucas 2.296 2.747 996 6.039 14 13 El Diamante 2 2.981 3.883 1.356 8.220 14 14 El Castillo 625 909 168 1.702 14 15 Los Balsos 2 1.963 3.411 760 6.134 14 16 Alejandría 1.617 2.803 710 5.130 14 17 La Florida 3.252 6.679 1.440 11.371 14 18 El Poblado 358 489 64 911 14 19 Manila 574 448 27 1.049 14 20 Astorga 735 1.058 356 2.149 14 21 Patio Bonito 2.506 4.228 965 7.699 14 22 La Aguacatala 1.433 2.446 803 4.682 14 23 Santa Maria de los Angeles 2.465 3.114 791 6.370 15 7 Campo Amor 1.929 64 39 2.032 15 9 Cristo Rey 3.320 127 78 3.525 15 10 Guayabal 568 374 22 964 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) 3 - - 3 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 103 - - 103

42.123 53.925 14.589 110.637 Total

Matriculas

Barrio

Com

una

30

Fuente: Catastro Municipal y procesada por el autor del informe

Com

una

Áre

a de

lote

s

Áre

acon

stru

ida

Indi

ce d

e co

nstr

ucci

ón

9 15 Asomadera 2 106.106 101.836 0,96 9 16 Asomadera 3 32.524 11.142 0,34

14 3 Villa Carlota 30.020 143.864 4,79 14 4 Castropol 293.602 466.529 1,59 14 5 Lalinde 134.915 178.650 1,32 14 6 Las Lomas 1 243.879 310.562 1,27 14 7 Las Lomas 2 129.654 130.112 1,00 14 8 Altos del Poblado 484.807 199.382 0,41 14 9 El Tesoro 838.206 883.383 1,05 14 10 Los Naranjos 441.552 383.957 0,87 14 11 Los Balsos 1 576.199 618.208 1,07 14 12 San Lucas 756.916 582.016 0,77 14 13 El Diamante 2 470.663 580.349 1,23 14 14 El Castillo 154.094 154.911 1,01 14 15 Los Balsos 2 264.065 451.122 1,71 14 16 Alejandría 260.753 370.266 1,42 14 17 La Florida 469.324 809.191 1,72 14 18 El Poblado 44.309 75.091 1,69 14 19 Manila 59.000 89.775 1,52 14 20 Astorga 103.097 169.588 1,64 14 21 Patio Bonito 241.758 457.412 1,89 14 22 La Aguacatala 141.898 259.866 1,83 14 23 Santa Maria de los Angeles 276.834 453.876 1,64 15 7 Campo Amor 150.511 235.790 1,57 15 9 Cristo Rey 235.866 420.712 1,78 15 10 Guayabal 44.768 69.139 1,54 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) 26.288 758 0,03 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 366.679 40.763 0,11

7.378.287 8.648.251 1,17 Total

Barrio

31

Fuente: Catastro Municipal y procesada por el autor del informe

Com

una Avalúos

catastrales totales

9 15 Asomadera 2 77.895.309.000 9 16 Asomadera 3 8.310.760.000

14 3 Villa Carlota 25.646.558.000 14 4 Castropol 287.046.436.000 14 5 Lalinde 118.918.187.000 14 6 Las Lomas 1 187.314.857.000 14 7 Las Lomas 2 93.948.109.000 14 8 Altos del Poblado 196.010.477.000 14 9 El Tesoro 705.531.343.000 14 10 Los Naranjos 283.972.363.000 14 11 Los Balsos 1 468.253.199.000 14 12 San Lucas 457.963.232.834 14 13 El Diamante 2 389.073.478.000 14 14 El Castillo 111.689.303.000 14 15 Los Balsos 2 331.703.195.000 14 16 Alejandría 235.011.809.000 14 17 La Florida 530.180.523.000 14 18 El Poblado 39.319.317.000 14 19 Manila 40.909.727.000 14 20 Astorga 107.822.155.000 14 21 Patio Bonito 260.904.667.000 14 22 La Aguacatala 167.540.751.000 14 23 Santa Maria de los Angeles 271.012.096.000 15 7 Campo Amor 64.464.180.000 15 9 Cristo Rey 113.919.985.000 15 10 Guayabal 24.876.229.000 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) 382.203.000 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 59.469.945.000

5.659.090.393.834 Total

Barrio

32

Con el fin de obtener una información confiable de las viviendas por estrato socio económico se acude a la información de las instalaciones de energía del uso residencial la cual nos arroja los siguientes resultados:

1 2 3 4 5 609 0915 Asomadera 2 336 3 102 231 09 0916 Asomadera 3 1 1 14 1403 Villa Carlota 379 2 352 25 14 1404 Castropol 3.034 4 6 1.274 1.750 14 1405 Lalinde 719 92 627 14 1406 Las Lomas 1 1.529 4 5 349 1.171 14 1407 Las Lomas 2 1.060 2 50 1.008 14 1408 Altos del Poblado 905 2 9 2 397 495 14 1409 El Tesoro 3.242 2 168 49 49 592 2.382 14 1410 Los Naranjos 2.285 6 153 239 9 269 1.609 14 1411 Los Balsos 1 2.167 1 75 13 5 231 1.842 14 1412 San Lucas 2.617 6 8 106 115 570 1.812 14 1413 El Diamante 2 2.902 3 97 2.802 14 1414 El Castillo 727 2 725 14 1415 Los Balsos 2 1.953 272 1.681 14 1416 Alejandría 1.770 169 88 215 1.298 14 1417 La Florida 2.942 1 54 8 3 400 2.476 14 1418 El Poblado 668 3 15 278 215 157 14 1419 Manila 673 3 20 571 78 1 14 1420 Astorga 664 1 132 107 424 14 1421 Patio Bonito 2.460 3 2 156 2.299 14 1422 La Aguacatala 1.858 537 1.321 14 1423 Santa María de Los Ángeles 2.254 2 1 765 1.486 15 1507 Campo Amor 2.308 1 24 922 1.361 15 1509 Cristo Rey 4.265 14 3.833 418 15 1510 Guayabal 768 2 468 298

44.486 22 687 5.775 3.609 6.795 27.598 0,05% 1,54% 12,98% 8,11% 15,27% 62,04%

14,58% 85,42%Participación

Estrato Diciembre de 2007

Total sin Area Suburbana

Tot

al d

e N

RO

_IN

ST

AL

Nombre

CO

D C

OM

UN

A

Fuente Metroinformación y procesada por el auto del informe De aquí podemos concluir que el 85.42% de las viviendas del área de estudio corresponde a los estratos socioeconómicos 4, 5 y 6, mientras que el resto corresponde a los estratos 1, 2 y 3. Del total de viviendas de estratos 1, 2 y 3 del área de estudio, el 81.18% corresponden a la comuna 15 de Guayabal

33

34

35

Otro elemento para el análisis socioeconómico son los indicadores del Sisbén, el cual es definido por Planeación Nacional como un instrumento que permite el ordenamiento de personas y familias de acuerdo con su estándar de vida, convirtiéndose en un complemento para las herramientas de planificación y de análisis socio-demográfico y socioeconómico. Es importante tener presente que la clasificación del sisben tiene encuenta las siguientes variables: 1. Condiciones de la vivienda 2. Servicios públicos disponibles 3. Nivel de escolaridad de la familia y afiliación a la seguridad social. 4. Características demográficas 5. Ingreso y composición familiar 6. Bienes durables El área de estudio presenta un total de 12.270 personas inscritas en el los diferentes niveles del Sisbén, así:

Fuente de información Metroinformación y procesada por el autor Las cuales habitan en 3.146 viviendas, para un promedio de 3.90 personas por vivienda, localizadas en los siguientes barrios:

0 1 2 3 4 5 6Total

general9 0915 Asomadera 2 23 23 9 0916 Asomadera 3 14 26 14 54

14 1403 Villa Carlota 11 4 15 14 1406 Las Lomas 1 4 4 14 1407 Las Lomas 2 4 3 7 14 1409 El Tesoro 3 464 78 545 14 1410 Los Naranjos 6 478 551 1 1.036 14 1411 Los Balsos 1 1 393 12 406 14 1412 San Lucas 51 38 237 326 14 1415 Los Balsos 2 1 2 3 14 1416 Alejandría 1 548 240 2 791 14 1417 La Florida 7 191 6 2 206 14 1418 El Poblado 4 4 8 14 1419 Manila 4 13 62 79 14 1420 Astorga 1 3 4 14 1421 Patio Bonito 12 12 15 1507 Campo Amor 7 22 73 1.804 83 1.989 15 1509 Cristo Rey 32 22 75 6.387 3 6.519 15 1510 Guayabal 4 12 200 27 243

52 123 2.341 9.566 175 7 6 12.270 Total general

PERSONAS EN SISBÉN

Com

una

BarrioESTRATO

36

Fuente de información Metroinformación y procesada por el autor

0 1 2 3 4 5 6Total

general9 0915 Asomadera 2 4 4 9 0916 Asomadera 3 1 5 4 10

14 1402 Villa Carlota 2 1 3 14 1406 Las Lomas 1 1 1 14 1407 Las Lomas 2 1 1 2 14 1409 El Tesoro 1 120 21 142 14 1410 Los Naranjos 2 120 141 1 264 14 1411 Los Balsos 1 1 109 4 114 14 1412 San Lucas 9 9 67 85 14 1415 Los Balsos 2 1 1 2 14 1416 Alejandría 1 130 66 1 198 14 1417 La Florida 3 49 2 1 55 14 1418 El Poblado 1 1 2 14 1419 Manila 2 5 15 22 14 1420 Astorga 1 1 2 14 1421 Patio Bonito 1 1 15 1507 Campo Amor 4 5 17 447 28 501 15 1509 Cristo Rey 19 5 20 1.635 1 1.680 15 1510 Guayabal 1 7 49 5 62

29 26 595 2.445 49 3 3 3.150

VIVIENDAS CON PERSONAS EN SISBÉN

Total general

Com

una

BarrioESTRATO

1 2 3 4 5 6Total

general9 0915 Asomadera 2 4 4 9 0916 Asomadera 3 1 5 4 10

14 1402 Villa Carlota 2 1 3 14 1406 Las Lomas 1 1 1 14 1407 Las Lomas 2 1 1 2 14 1409 El Tesoro 7 102 33 142 14 1410 Los Naranjos 8 101 154 1 264 14 1411 Los Balsos 1 11 88 15 114 14 1412 San Lucas 8 9 66 2 85 14 1415 Los Balsos 2 1 1 2 14 1416 Alejandría 3 106 88 1 198 14 1417 La Florida 2 39 13 1 55 14 1418 El Poblado 1 1 2 14 1419 Manila 2 5 15 22 14 1420 Astorga 1 1 2 14 1421 Patio Bonito 1 1 15 1507 Campo Amor 5 20 446 30 501 15 1509 Cristo Rey 23 17 1.636 3 1 1.680 15 1510 Guayabal 2 7 49 4 62

73 503 2.513 55 2 4 3.150

VIVIENDAS CON PERSONAS EN SISBÉN

Total general

Com

una

BarrioNIVELES DE SISBÉN

37

El gran volumen de las viviendas donde habitan personas que se encuentran inscritos en el Sisbén se clasifican en el nivel tres (3) con una participación del 79.75% del total de viviendas sisbenizadas. El total de viviendas 6con personas en los niveles del Sisbén 1, 2 y 3 son 3.085 para u n porcentaje del 98.06% La participación de las viviendas donde viven personas inscritas en el Sisbén del área de estudio son 3.146 de un total de 44.486 para una participación del 7.07%. (Aclaración: En las bases de datos suministradas se encuentran 29 registros sin identificar el estrato de la vivienda, si se descuenta estos registros, la participación se reduce a 7.01%). En las viviendas de estrato tres (3) es donde se localizan la mayor cantidad de personas que se encuentran inscritas en el Sisbén, con una participación del 77.59% del total de viviendas sisbenizadas. Del total de viviendas donde habitan personas inscritas en el Sisbén del área de estudio, el 71.17% se localizan principalmente en la comuna 15 de Guayabal con y principalmente en el barrio Cristo Rey con una participación del 51.88%, viviendas pertenecientes al estrato tres (3) y sus habitantes clasificados en el nivel del Sisbén tres (3). El total de viviendas del estrato tres (3) en el barrio de Cristo Rey es de 3.833, lo que nos lleva a determinar que del total de viviendas el 42.66% se encuentran sus habitantes inscritos en el Sísbén. El 98.25% de las personas inscritas en el Sisbén del área de estudio viven en viviendas de los estratos Socioeconómico uno (1), dos (2) y tres (3). Para realizar un análisis más claro sobre la situación se comparara la totalidad de viviendas por estrato y aquellas donde habitan personas inscritas en el Sisbén;

1 2 3 4 5 6

Sisbén 26 595 2.445 49 3 3 3.121 100,00% 86,61% 42,34% 1,36% 0,04% 0,01% 7,02%

Total viviendasÁrea de estudio 22 687 5.775 3.609 6.795 27.598 44.486

Total

47,29% 0,14%

ESTRATO

Del total de viviendas de los estratos uno (1), dos (2) y tres (3) del área de estudio el 47.22% se encuentran inscritos en el Sisbén. Para contar con más elementos para el análisis se colocan a dispocisión la información sobre los ingresos declarados por las personas en las encuestas para la inscripción en el Sisbén, la cual arroja los siguientes resultados:

38

Fuente de información Metroinformación y procesamiento del autor

1 2 3 4 5 6Mínimo - Máximo 381.000 Promedio 51.391 Mínimo - - - Máximo 30.000 381.500 1.300.000 Promedio 2.143 44.673 181.750 Mínimo - 100.000 Máximo 700.000 433.000 Promedio 201.818 316.500 Mínimo - Máximo 120.000 Promedio 30.000 Mínimo - - Máximo 380.000 700.000 Promedio 157.500 233.333 Mínimo - - - Máximo 437.000 700.000 3.500.000 Promedio 66.481 125.273 217.943 Mínimo - - - 400.000 Máximo 408.000 461.500 1.400.000 400.000 Promedio 80.829 106.373 147.261 400.000 Mínimo - - - Máximo 382.000 1.470.000 2.000.000 Promedio 49.689 124.986 228.314 Mínimo - - - - Máximo 433.700 433.700 2.500.000 3.500.000 Promedio 101.988 99.678 189.751 1.318.000 Mínimo 430.000 - Máximo 430.000 461.500 Promedio 430.000 230.750 Mínimo - - - - Máximo 382.500 800.000 1.500.000 433.000 Promedio 55.208 129.983 171.983 216.500 Mínimo - - - - Máximo 408.000 750.000 900.000 400.000 Promedio 129.600 138.870 207.293 200.000 Mínimo - - Máximo 381.500 300.000 Promedio 95.375 75.000 Mínimo - - - Máximo 150.000 700.000 900.000 Promedio 92.500 214.846 132.839 Mínimo 150.000 - Máximo 150.000 408.500 Promedio 150.000 269.500 Mínimo - Máximo 280.000 Promedio 33.333 Mínimo - - - - Máximo 408.000 1.000.000 2.500.000 1.600.000 Promedio 89.818 130.343 165.434 191.102 Mínimo - - - - - Máximo 461.500 461.500 3.000.000 580.000 450.000 Promedio 88.500 120.670 153.609 215.750 150.000 Mínimo - - - - Máximo 800.000 380.000 800.000 600.000 Promedio 176.000 52.941 140.688 168.487

1509 Cristo Rey

14 1421 Patio Bonito

15 1510 Guayabal

15 1507 Campo Amor

15

14 1419 Manila

14 1420 Astorga

14 1417 La Florida

14 1418 El Poblado

14 1415 Los Balsos 2

14 1416 Alejandría

14 1411 Los Balsos 1

14 1412 San Lucas

14 1409 El Tesoro

14 1410 Los Naranjos

14 1406 Las Lomas 1

14 1407 Las Lomas 2

9 0916 Asomadera 3

14 1402 Villa Carlota

INGRESOS DECLARADOS

NIVELES DE SISBÉN

CO

MU

NA

BARRIO

9 0915 Asomadera 2

39

Como se puede observar una gran mayoría de personas declara no tener ingresos sin importar la clasificación en el Sisbén, lo que hace que los promedios de ingresos sean muy inferiores al máximo. Por promedio máximo de ingresos declarados en los diferentes niveles de la encuesta para la clasificación del Sisbén son: Para el Nivel 1 de $176.000 pesos, para el nivel 2 de $201.818 pesos, para el nivel 3 de $316.500 pesos, para el nivel 4 de 41’318.000 pesos, para el nivel 5 de $216.500 pesos y para el nivel 6 de $400.000 pesos. En resumen los resultados de ingresos de Sisbén son: Fuente de información de Metroinformación

1 2 3 4 5 60 178 1.255 5.931 107 2 5 7.478

1 a 500.000 88 769 3.350 64 2 3 4.276 500.001 a 800.000 1 11 301 9 - 1 323

800.001 a 1.000.000 - 1 108 3 - - 112 1.000.001 a 1.500.000 - 1 61 2 - - 64 1.500.001 a 2.000.000 - - 11 1 - - 12 2.000.001 a 3.500.000 - - 4 1 - - 5

Total 267 2.037 9.766 187 4 9 12.270

Nivel SISBÉNIngresos ($) Total

0 1 2 3 4 5 60 22 75 1.445 5.822 107 4 3 7.478

1 a 500.000 30 47 862 3.271 61 2 3 4.276 500.001 a 800.000 - - 22 294 6 1 - 323

800.001 a 1.000.000 - 1 5 105 1 - - 112 1.000.001 a 1.500.000 - - 5 59 - - - 64 1.500.001 a 2.000.000 - - 2 10 - - - 12 2.000.001 a 3.500.000 - - - 5 - - - 5

Total 52 123 2.341 9.566 175 7 6 12.270

EstratoIngresos ($) Total

40

USOS NO RESIDENCIALES Corresponden a esta clasificación los inmuebles dedicados a los usos comerciales, de servicios, industriales, de salud. Igualmente los inmuebles dedicados a los usos institucionales, culturales, recreativos, religiosos y los puestos al servicio de la comunidad. La clasificación de los inmuebles seguira los parámetros establecidos por Catastro Municipal. Del gran total de matriculas inmobiliarias de 122.973 del área de estudio, corresponden a los usos no residenciales un total de 12.336 correspondientes al 10,03% del total. El área correspondiente a los usos no residenciales es de 9.187.254 metros cuadrados que corresponde a 50.18% del área de estudio, los cuales tienen un área construida de 3.712.236 metros cuadrados representando el 30.03% del total del área construida en el área de estudio, correspondiéndole un índice de construcción promedio de los inmuebles no residenciales de 0.40. El Avalúo catastral total de los inmuebles no residenciales asciende a la suma de $3’’779.379’134.200 para una participación del 40.04% del total del área de estudio. En los usos no residenciales se cuenta con unos uso que generan mayores rentas que otros, que están dedicados a la prestación de servicios a la comunidad, como son la educación, la salud y los institucionales. Realizaremos una evaluación por los diferentes usos y se evaluara el impacto en la ocupación del territorio para determinar su capacidad de aporte al programa de recuperación de la malla vial y de espacio público para el sector. Iniciaremos el análisis con el comercio, y se continuará con los demás usos logrando tener una verdadera perspectiva de la realidad. El uso comercial cuanta con 3.181 matriculas inmobiliarias, que ocupan en el territorio un área de 342.261 metros cuadrados, lo que representa en promedio un área por matricula de 107.59 metros cuadrados y representa el 2.06% del área de estudio. El área construida del comercio es de 973.437 metros cuadrados reportando un índice de construcción de 2.84. El avalúo catastral de los inmuebles dedicados al comercio asciende a la suma de $ 697.508’349.000 que corresponde al 7.39% del área de estudio.

41

Com

una

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9 15 Asomadera 2 2 2.315 304 595.217.000 9 16 Asomadera 3 - - - -

14 3 Villa Carlota 197 24.832 370.699 18.658.117.000 14 4 Castropol 38 14.318 18.437 17.419.073.000 14 5 Lalinde 22 3.039 3.242 2.775.511.000 14 6 Las Lomas 1 177 24.048 39.190 26.010.766.000 14 7 Las Lomas 2 4 5.138 2.093 2.587.414.000 14 8 Altos del Poblado 1 668 84 81.729.000 14 9 El Tesoro 16 3.093 1.588 1.512.545.000 14 10 Los Naranjos 309 50.051 118.560 172.667.773.000 14 11 Los Balsos 1 23 2.850 4.359 4.274.144.000 14 12 San Lucas 21 3.541 3.765 3.286.552.000 14 13 El Diamante 2 33 8.066 9.264 9.806.966.000 14 14 El Castillo - - - - 14 15 Los Balsos 2 14 10.246 25.830 18.524.935.000 14 16 Alejandría 88 5.561 18.156 26.153.907.000 14 17 La Florida 139 11.832 43.626 73.435.752.000 14 18 El Poblado 521 46.695 65.011 57.207.753.000 14 19 Manila 604 29.545 76.730 39.666.509.000 14 20 Astorga 128 12.717 13.626 11.556.680.000 14 21 Patio Bonito 93 10.657 14.202 14.591.422.000 14 22 La Aguacatala 328 30.646 85.363 154.264.791.000 14 23 Santa Maria de los Angeles 34 8.820 6.423 8.206.445.000 15 7 Campo Amor 69 6.070 9.039 5.760.924.000 15 9 Cristo Rey 220 13.699 21.958 13.169.997.000 15 10 Guayabal 100 13.812 21.886 15.293.427.000 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) - - - - 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro - - - -

3.181 342.261 973.437 697.508.349.000

Barrio

TOTAL

Comercio

Fuente Catastro Municipal y procesada por el autor El uso de servicios cuenta con un total de 5.059 matriculas inmobiliarias, que ocupan un área 1.909.017 metros cuadrados que representa 11.52% del área de estudio. Las oficinas son el uso en los servicios con la mayor representatividad con un numero de matriculas de 3.825, para un 75.61% del total de los servicios. Seguido

42

de los consultorios con 511 matriculas, y los servicios hoteleros y similares con 402 matriculas.

Fuente Catastro Municipal y procesada por el autor

Com

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9 15 Asomadera 2 1 5 1 0 0 1 0 1 0 0 0 0 0 0

9 16 Asomadera 3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0

14 3 Villa Carlota 0 5 333 0 21 1 0 5 0 1 0 1 0 0

14 4 Castropol 1 4 168 1 2 3 0 1 0 0 0 2 0 0

14 5 Lalinde 56 1 19 3 0 4 0 0 0 1 0 0 0 0

14 6 Las Lomas 1 2 12 25 1 2 1 1 1 0 0 0 0 0 0

14 7 Las Lomas 2 1 0 4 0 0 0 0 1 0 0 0 0 0 0

14 8 Altos del Poblado 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0

14 9 El Tesoro 0 1 6 0 0 3 1 0 0 0 0 0 0 0

14 10 Los Naranjos 0 1 121 1 0 1 0 1 1 0 0 0 0 0

14 11 Los Balsos 1 0 1 79 0 0 4 0 1 0 1 0 0 0 0

14 12 San Lucas 0 1 1 0 1 8 0 0 0 1 0 0 0 0

14 13 El Diamante 2 3 0 111 3 0 1 0 1 0 1 0 0 0 0

14 14 El Castillo 2 0 1 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 0

14 15 Los Balsos 2 122 0 229 0 0 2 0 0 0 1 0 0 0 0

14 16 Alejandría 138 2 283 2 1 5 0 2 0 0 0 0 0 0

14 17 La Florida 2 2 609 0 161 4 0 0 1 0 0 1 1 0

14 18 El Poblado 2 49 307 2 27 2 0 1 1 1 0 15 0 1

14 19 Manila 3 11 195 0 35 2 0 7 1 0 0 0 0 0

14 20 Astorga 0 5 181 5 2 3 0 0 0 0 0 0 0 0

14 21 Patio Bonito 0 2 471 1 67 5 0 2 2 0 0 0 0 1

14 22 La Aguacatala 66 3 305 0 173 20 0 1 0 1 0 0 0 0

14 23

Santa Maria de los

Angeles 1 1 267 0 15 9 0 3 1 0 1 0 0 0

15 7 Campo Amor 2 4 13 1 0 8 0 0 0 0 0 0 0 0

15 9 Cristo Rey 0 4 12 0 4 5 0 2 1 2 0 0 0 0

15 10 Guayabal 0 4 84 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0

90 4

Vereda las Palmas

(Parcial) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

90 77

Vereda Las Palmas –

El Tesoro 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0 0 0 0

402 118 3.825 20 511 104 2 35 8 10 1 20 1 2TOTAL

Servicios

Barrio

43

Los usos de tipo educativo del sector privado cuentan en el área de estudio con 104 inmuebles (matriculas inmobiliarias) que ocupan un área de lote de 751.072 metros cuadrados que representan el 4.53% del total.

Fuente Catastro Municipal y procesada por el autor

Com

una

Are

as

de lo

les

Are

as

Const

ruid

as

Avalú

os

Cata

stra

les

9 15 Asomadera 2 28.794 8.748 15.482.129.000

9 16 Asomadera 3 9.002 1.724 2.598.883.000

14 3 Villa Carlota 119.498 151.294 96.909.930.394

14 4 Castropol 84.743 55.521 61.732.173.000

14 5 Lalinde 44.812 27.573 30.816.581.000

14 6 Las Lomas 1 31.077 24.591 17.995.028.000

14 7 Las Lomas 2 62.180 26.957 37.397.857.000

14 8 Altos del Poblado 41.202 16.667 9.045.302.000

14 9 El Tesoro 83.540 16.518 20.042.025.000

14 10 Los Naranjos 16.559 20.556 23.532.743.000

14 11 Los Balsos 1 264.600 53.416 64.275.595.000

14 12 San Lucas 39.141 12.657 10.042.769.000

14 13 El Diamante 2 20.177 21.510 17.188.543.000

14 14 El Castillo 140.183 27.946 38.774.874.000

14 15 Los Balsos 2 57.045 50.427 69.732.990.000

14 16 Alejandría 54.990 59.166 68.762.944.000

14 17 La Florida 67.973 158.013 164.898.629.000

14 18 El Poblado 60.233 84.176 66.120.171.000

14 19 Manila 63.204 43.859 47.243.878.000

14 20 Astorga 39.961 38.223 31.053.961.000

14 21 Patio Bonito 172.261 144.402 116.974.023.000

14 22 La Aguacatala 198.723 158.310 144.293.242.000

14 23

Santa Maria de los

Angeles69.415 53.315 47.390.898.000

15 7 Campo Amor 25.622 30.611 20.417.980.000

15 9 Cristo Rey 41.514 29.341 23.466.483.000

15 10 Guayabal 41.635 35.386 26.970.150.000

90 4

Vereda las Palmas

(Parcial)- - -

90 77

Vereda Las Palmas –

El Tesoro30.934 4.118 2.776.968.000

1.909.017 1.355.024 1.275.936.749.394 TOTAL

Servicios

Barrio

44

Los avalúos catastrales de los inmuebles dedicados a usos de servicios asciende a $ 1’’275.936’749.394 que corresponden al 13.52% de los avalúos de la zona de estudio.

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mu

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Ta

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De

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bo

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9 15 Asomadera 2 - - - -

9 16 Asomadera 3 - - 1 -

14 3 Villa Carlota 59 11 76 1

14 4 Castropol 1 4 4 1

14 5 Lalinde - - 1 -

14 6 Las Lomas 1 - - - 1

14 7 Las Lomas 2 - - - 1

14 8 Altos del Poblado - - - 1

14 9 El Tesoro - 1 - 1

14 10 Los Naranjos - 2 13 2

14 11 Los Balsos 1 - - 2 -

14 12 San Lucas - - - -

14 13 El Diamante 2 - - - -

14 14 El Castillo - - - 1

14 15 Los Balsos 2 - - - -

14 16 Alejandría - - - -

14 17 La Florida - - 4 -

14 18 El Poblado 3 2 2 -

14 19 Manila 1 3 9 1

14 20 Astorga 3 3 2 1

14 21 Patio Bonito - - - 1

14 22 La Aguacatala - - - -

14 23 Santa Maria de los Angeles - - - 1

15 7 Campo Amor 98 22 188 -

15 9 Cristo Rey 55 14 35 -

15 10 Guayabal 140 31 237 2

90 4 Vereda las Palmas (Parcial) - - - -

90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro - - - -

360 93 574 15

Industrial

Barrio

TOTAL Fuente Catastro Municipal y procesada por el autor Se observa que la industria se concentra principalmente en el barrio Villa Carlota y en la comuna 15 de Guayaba, en los barrios de Campo Amor, Cristo rey y Guayabal.

45

El uso se concentra en las los depósitos y bodegas y en segundo lugar las Industrias propiamente dichas.

Fuente Catastro Municipal y procesada por el autor Los usos industriales tienen un índice de construcción de 0,81 por debajo de la unidad, y ocupan un total de 1’450.030 metros cuadrados, que representan el 7.48% del área de estudio. Los avalúos catastrales de los inmuebles dedicados a usos industriales asciende a $ 706.135’976.896 que corresponden al 13.52% de los avalúos de la zona de estudio.

Com

una

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de lo

les

Are

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Const

ruid

as

Avalú

os

Cata

stra

les

9 15 Asomadera 2 - - -

9 16 Asomadera 3 9.541 336 1.616.863.000

14 3 Villa Carlota 362.189 234.493 177.913.522.896

14 4 Castropol 13.171 8.167 5.579.360.000

14 5 Lalinde 2.608 842 1.008.832.000

14 6 Las Lomas 1 2.064 38 486.233.000

14 7 Las Lomas 2 1.053 209 257.327.000

14 8 Altos del Poblado 4.167 652 909.163.000

14 9 El Tesoro 3.255 121 211.135.000

14 10 Los Naranjos 2.765 646 606.229.000

14 11 Los Balsos 1 8.362 8.665 4.851.120.000

14 12 San Lucas - - -

14 13 El Diamante 2 - - -

14 14 El Castillo 2.219 77 555.703.000

14 15 Los Balsos 2 - - -

14 16 Alejandría - - -

14 17 La Florida 996 1.161 598.494.000

14 18 El Poblado 2.126 3.044 1.654.463.000

14 19 Manila 4.281 4.157 2.345.107.000

14 20 Astorga 8.406 4.063 3.750.314.000

14 21 Patio Bonito 568 162 260.209.000

14 22 La Aguacatala - - -

14 23 Santa Maria de los Angeles 614 160 224.635.000

15 7 Campo Amor 480.202 428.655 241.433.234.000

15 9 Cristo Rey 172.760 119.376 68.337.032.000

15 10 Guayabal 368.685 362.708 193.537.001.000

90 4 Vereda las Palmas (Parcial) - - -

90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro - - -

1.450.030 1.177.732 706.135.976.896 TOTAL

Industrial

Barrio

46

Fuente Catastro Municipal y procesada por el autor Los lotes urbanizables constituyen un sector muy importante en el desarrollo del área de estudio con un total de 2’434.242 metros cuadrados que representan el 14.69% del área, representada en 978 matriculas inmobiliarias.

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No

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No

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9 15 Asomadera 2 49 2 371.513 10.110 58.095.276.000 1.439.300.000

9 16 Asomadera 3 8 0 159.384 - 21.200.988.000 -

14 3 Villa Carlota 32 1 133.057 198 68.061.758.184 20.948.000

14 4 Castropol 75 1 109.068 303 25.155.636.000 83.665.000

14 5 Lalinde 16 2 15.874 7.836 3.822.543.000 1.635.417.000

14 6 Las Lomas 1 31 3 38.130 8.802 9.005.215.000 1.593.784.000

14 7 Las Lomas 2 14 4 15.167 1.790 3.683.696.000 470.281.000

14 8 Altos del Poblado 51 1 240.729 6.181 21.449.844.000 243.250.000

14 9 El Tesoro 76 9 141.205 18.850 19.879.556.000 1.038.369.000

14 10 Los Naranjos 79 14 161.489 61.497 20.968.895.000 6.907.125.000

14 11 Los Balsos 1 84 5 339.281 7.915 46.908.419.000 1.120.108.000

14 12 San Lucas 65 7 161.565 6.657 20.431.881.000 741.052.000

14 13 El Diamante 2 36 10 104.990 15.757 21.736.778.000 2.872.167.000

14 14 El Castillo 16 1 29.514 2.125 7.103.747.000 518.795.000

14 15 Los Balsos 2 26 7 73.685 18.016 18.264.317.000 3.949.943.000

14 16 Alejandría 42 7 27.053 2.368 8.431.371.000 649.435.000

14 17 La Florida 44 2 68.443 5.319 19.976.621.000 1.407.796.000

14 18 El Poblado 11 3 2.496 350 1.016.450.000 109.945.000

14 19 Manila 31 2 10.351 206 2.937.660.000 84.144.000

14 20 Astorga 8 0 17.651 - 5.909.691.000 -

14 21 Patio Bonito 17 2 24.446 1.403 10.622.200.000 437.078.000

14 22 La Aguacatala 21 2 77.787 2.639 19.061.397.000 339.632.000

14

23Santa Maria de los Angeles 27 3 31.074 1.485 9.884.069.000 320.739.000

15 7 Campo Amor 24 1 17.647 272 2.797.608.000 31.922.000

15 9 Cristo Rey 17 6 6.325 1.235 1.338.806.000 182.494.000

15 10 Guayabal 60 0 33.494 - 6.601.478.000 -

90 4Vereda las Palmas (Parcial) 0 0 - - - -

90 77Vereda Las Palmas – El Tesoro 18 0 22.822 - 1.508.810.000 -

978 95 2.434.242 181.314 455.854.710.184 26.197.389.000

Com

una

TOTAL

Lotes

Matriculas Areas lotes Avalúos Catastrales

Barrio

47

Igualmente los lotes urbanizables presentan un avalúo Catastral de $455.854’710.184 que representan el 4.88% de los avalúos del área de estudio. En resumen los inmuebles no residencial se pueden describir en total así:

Co

mu

na

Ma

tric

ula

s

Are

as

de

lo

tes

Are

as

con

stru

ida

s

Av

alú

os

Ca

tast

rale

s

9 15 Asomadera 2 90 538.998 33.758 143.029.821.000

9 16 Asomadera 3 26 188.837 2.060 25.784.729.000

14 3 Villa Carlota 785 811.058 761.226 400.693.793.200

14 4 Castropol 363 266.245 84.811 122.199.938.000

14 5 Lalinde 149 102.142 34.051 47.692.358.000

14 6 Las Lomas 1 312 188.681 67.241 75.663.488.000

14 7 Las Lomas 2 51 101.542 29.259 48.009.337.000

14 8 Altos del Poblado 104 459.244 23.192 45.544.370.000

14 9 El Tesoro 207 375.535 20.177 57.317.345.000

14 10 Los Naranjos 602 359.654 163.728 246.844.025.000

14 11 Los Balsos 1 252 758.977 77.381 144.996.881.000

14 12 San Lucas 179 362.344 21.969 53.930.282.000

14 13 El Diamante 2 281 234.846 35.278 74.867.544.000

14 14 El Castillo 68 585.458 48.847 130.254.034.000

14 15 Los Balsos 2 519 200.972 77.528 122.329.623.000

14 16 Alejandría 600 115.425 78.846 111.952.017.000

14 17 La Florida 1.042 250.733 209.259 284.165.856.000

14 18 El Poblado 1.010 171.849 168.455 148.550.915.000

14 19 Manila 957 160.159 132.768 106.391.501.000

14 20 Astorga 372 101.188 61.551 58.257.175.000

14 21 Patio Bonito 944 329.453 163.666 170.228.696.000

14 22 La Aguacatala 980 481.149 256.092 375.126.116.000

14 23 Santa Maria de los Angeles 597 221.299 67.031 96.398.424.000

15 7 Campo Amor 551 668.942 477.328 289.004.355.000

15 9 Cristo Rey 467 281.235 180.221 114.244.848.000

15 10 Guayabal 731 617.198 423.538 266.714.029.000

90 4 Vereda las Palmas (Parcial) 3 2.533 - 27.566.000

90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 94 251.559 12.975 19.160.068.000

12.336 9.187.254 3.712.236 3.779.379.134.200

Barrio

TOTAL

INMUEBLES NO RESIDENCIALES

48

ANÁLISIS DE LA CAPACIDAD DE PAGO Para evaluar la capacidad de pago de un sector, primero debemos determinar el marco teórico en el cual se desenvuelve el desarrollo del tema y entender alhgunas definiciones que sobre las cuales se realizará el trabajo. Primero entonces determinemos que entenderemos como capacidad de pago. Capacidad de pago: es la cantidad de dinero que puede aportar el propietario o los propietarios de un inmueble, en una unidad de tiempo (un mes), sin ser lesionada sus necesidades fundamentales. Capacidad adquisitiva: Es la capacidad que tiene una persona para adquirir mercancías, productos y cumplir con sus obligaciones, de los ingresos provenientes de su capacidad productiva y otras fuentes (Patrimonio, Subsidios o en especie). Capacidad de ahorro: Es el esfuerzo que realiza una persona, no solo de sus gastos superfluos o de lo que le sobra, sino de la voluntad que tenga para desprenderse de unos bienes, mercancías o productos para adquirir otros que considera de mayor prioridad. Partimos de una realidad y es que a nadie, persona natural o jurídica le sobran recursos económicos, las personas primero buscan subsanar los medios de subsistencia, luego los que le entregan una estabilización física y emocional, y después los que llenan el espíritu y la satisfacción personal. Según la teoría Maslow, las motivaciones de una persona van dirigidas a buscar la satisfacción de diferentes tipos de necesidades, lo que lo empuja a tomar las decisiones de cómo invertir los recursos que obtiene. Asimismo, Maslow plantea que estas necesidades están organizadas en términos de prioridades y por tanto están jerarquizadas. En la escala jerárquica existen los siguientes grupos de necesidades:

1. Necesidades fisiológicas o necesidades básicas como son la supervivencia, la alimentación, la vivienda, los servicios públicos de acueducto, energía.

2. Seguridad y protección como el trabajo, la seguridad social, la salud.

3. Necesidades sociales de pertenencia a un grupo, es decir emocionales de

vida social, amigos, vecinos y de aceptación.

49

4. Necesidades de estima y apreciación, como el status social, prestigio, poder, reputación social, etc..

5. Necesidades de autoestima o autorrealización.

Esta jerarquía de necesidades se rige por un principio como el siguiente: Si una necesidad inferior es satisfecha, entonces aparece otra necesidad de orden superior y esta domina más al individuo que la anterior. La realidad es que la mayor parte de los miembros de una sociedad están al mismo tiempo parcialmente satisfechos e insatisfechos en todas sus necesidades básicas, ya que las necesidades se encuentran interrelacionadas y es prácticamente imposible hacer una separación pura como la plantea Maslow. La capacidad de pago se identifica en gran medida si somos consientes de las necesidades que tenemos y queremos darle solución. Existen también diferentes maneras o modos de darle solución a las necesidades que se nos presentan. Para determinar la capacidad de pago para realizar un aporte a la solución de las diferentes problemáticas que se dan en el territorio y en nuestra sociedad primero tenemos que reconocer que tenemos una necesidad o problemática. En segundo lugar reconocer que somos parte de ella en la medida que sufrimos las consecuencias, ya sea que somos parte de la causa o tenemos parte de la solución o ambas a la vez. En la medida en que reconozcamos que somos parte activa reconoceremos que podremos realizar un aporte para solución de la problemática o satisfacer dicha necesidad y de igual manera reconoceremos los beneficios que puede generar la intervención. CALCULO DE LA CAPACIDAD DE PAGO Para el cálculo de la capacidad de pago analizaremos por separado los inmuebles que se encuentran dedicados a la solución de la problemática de vivienda y sus usos afines o complementarios. Llámanos inmuebles de de vivienda los que dedicamos para el uso residencial, para nuestro disfrute familiar y donde no se desarrollan actividades económicas ni laborales. Los usos complementarios a estos son los garajes, los cuartos útiles y las zonas comunes de las urbanizaciones. Para los inmuebles no residenciales, haremos una diferenciación entre los inmuebles dedicados a la producción de rentas, productos y servicios que

50

persiguen utilidades de los que buscan soluciones a unas necesidades sociales e institucionales o que definitivamente no generan ninguna renta. USO RESIDENCIAL Para el nivel del estudio, de prefactibilidad, clasificaremos a los propietarios de las viviendas de conformidad con el estrato socioeconómico que tiene definido el municipio de Medellín para cada una de las viviendas. Analizará la composición de la canasta familiar para la ciudad de Medellín, con las determinaciones que establece el DANE ¿Cómo se determinan los artículos constitutivos de la canasta familiar? En primer lugar, el término de "canasta familiar" aplica, siempre y cuando se tenga presente que se trata de los bienes y servicios que puede demandar cualquier hogar en el país, esto incluye hogares con ingreso bajo, medio o alto. De igual manera, que no se trata de la canasta que se compra con el salario mínimo de sólo de ingresos bajos, y de la misma manera que no se puede denominar como "canasta básica" o "normativa que técnicamente se denomina con "canasta para seguimiento de precios", pues es su función específica, servir de testigo sobre la evolución de los precios. Esta canasta o listado de bienes y servicios se elige o constituye, aplicando sobre la información de gasto de los hogares, criterios económicos y estadísticos que aseguren la inclusión de los artículos con las siguientes características:

• Los artículos que más pesan en el gasto de consumo de los hogares, esto le brinda un carácter plutocrático al índice.

• Los artículos que demanda la mayoría de hogares del país esto le brinda un

carácter democrático al índice.

• Los artículos cuya participación de gasto en los últimos años presenten una tendencia creciente.

• Los artículos donde la demanda por los mismos puede crecer de manera

importante en mediano y largo plazo, y adquieran una importancia inusitada.

• Los anteriores criterios ofrecen la posibilidad a los artículos de hacer parte

de la canasta para seguimiento de precios en el IPC, pero adicionalmente se consideran otros criterios complementarios:

51

• Que el gasto en los artículos resulte de una transacción de mercado, es decir se paga y se recibe a cambio un bien o servicio.

• Qué los artículos seleccionados tengan especificaciones para

seguimiento de precios, unidades físicas y precio por esa unidad. La canasta familiar para la ciudad de Medellín en el año 2008 es de:

� Para los ingresos bajos de $962.757.61

� Para los ingresos medios de $2’162.340.38 La participación en la canasta familiar de los gastos se enmarcan entre los siguientes rangos

Descripción

Alimentos40,19 41,42 29,39 30,86 13,35 14,70

Vivienda28,31 30,28 29,12 30,02 31,37 32,90

Vestuario y

calzado 7,23 7,82 7,72 7,92 5,35 5,78

Salud4,26 4,65 3,99 4,53 3,21 3,39

Educación2,58 4,28 4,22 6,30 4,95 5,22

Diversión Cultura

y Esparcimiento 1,89 2,55 3,34 4,22 4,28 4,69

Transporte y

Comunicaciones 6,82 7,54 11,14 12,86 23,30 23,67

Otros Gastos5,48 5,98 7,11 7,99 11,46 12,37

Ingresos bajos Ingresos medios Ingresos altos

Participación de los egresos en la canasta familiar

52

Descripción Ingresos bajos Ingresos medios Ingresos altos

Arrendamientos 9,45 4,82 1,59

Ocupacion de la vivienda propia 9,71 17,14 26,36

Combustibles 1,50 0,57 0,18

Servicios publicos 2,51 2,45 2,37

Juego completo 0,17 0,31 0,42

Otros muebles del hogar 0,02 0,01 0,01

Aparatos para labores del hogar 0,25 0,39 0,40

De cocina 0,10 0,13 0,07

De comedor 0,13 0,15 0,07

Otros utensilios domesticos 0,32 0,19 0,15

Alcoba 0,28 0,27 0,14

Sala y bano 0,09 0,07 0,08

Jabones, detergentes y blanqueadores 1,62 0,99 0,47

Limpiadores, insecticidas 0,49 0,47 0,30

Otros utensilios de aseo 0,57 0,44 0,28

Vivienda

Descripción Ingresos bajos Ingresos medios Ingresos altos

Artículos culturales0,26 0,47 0,42

Otros articulos relacionados con cultura y

esparcimiento 0,02 0,14 0,01

Aparatos de video0,48 0,47 0,63

Aparatos de sonido0,15 0,17 0,11

Servicios para la distraccion y el

esparcimiento 0,76 1,79 2,88

Otros gastos relacionados con la

distraccion y esparcimiento 0,06 0,10 0,12

Articulos para aficciones0,17 0,20 0,11

Diversión, cultura y esparcimiento

53

Descripción Ingresos bajos Ingresos medios Ingresos altos

Bebidas alcoholicas 0,16 0,19 0,31

Cigarrillos y tabaco 0,47 0,35 0,18

Productos para el aseo personal 4,05 3,03 2,02

Servicios para el cuidado personal 0,47 0,52 0,91

Articulos de joyeria 0,16 0,22 0,23

Otros articulos personales 0,02 0,13 0,15

Servicios financieros 0,15 3,55 8,58

Otros gastos

Del análisis de los componentes de la canasta familiar podemos concluir que de los gastos que realizan los diferentes grupos de personas, hay unos que son esenciales y otros que sin decir que son importantes, podrían orientarse, en parte hacia otro tipo gasto o de inversión, que podría ser la de mejorar el entorno y el espacio público de la ciudad. Estos gastos los denominaremos remanentes. Estos son los identificados como de diversión, cultura y esparcimiento y otros gastos. Adicionado ´con un porcentaje de la destinado para vivienda, principalmente en los Ingresos medios y altos. La estratificación y los ingresos se relacionan del siguiente modo:

� Ingresos bajos para las viviendas de estratos socioeconómicos 1 y 2

� Ingresos medios para las viviendas de estratos socioeconómicos 3 y 4

� Ingresos altos para las viviendas de estratos socioeconómicos 5 y 6

54

461.500 AÑO 2008

MÍNIMO MÁXIMO MÍNIMO MÁXIMO PROMEDIO1 0,59 1,00 272.285 461.500 366.893 2 1,01 2,00 466.115 923.000 694.558 3 2,51 4,50 1.158.365 2.076.750 1.617.558 4 4,51 7,99 2.081.365 3.687.385 2.884.375 5 8,00 12,99 3.692.000 5.994.885 4.843.443 6 13,00 20,00 5.999.500 9.230.000 7.614.750

MÍNIMO MÁXIMO EXTRA1 7,37% 8,53%2 7,37% 8,53%3 10,45% 12,21% 22,21%4 10,45% 12,21% 22,21%5 15,74% 17,06% 37,06%6 15,74% 17,06% 37,06%

CUOTAS MENSUALES SECTOR RESIDENCIAL

PORCENTAJE REMANENTEESTRATO

ESTRATOINGRESOS FAMILIARESRANGO DE INGRESOS

SALARIO MÍNIMO MENSUAL LEGAL

MÍNIMO MÁXIMO EXTRA1 20.067 23.226 - 2 34.353 39.760 - 3 121.049 141.436 257.273 4 217.503 254.135 462.271 5 581.121 629.855 1.368.255 6 944.321 1.023.515 2.223.415

MÍNIMO MÁXIMO EXTRA MÍNIMO MÁXIMO EXTRA1 2.007 2.323 - 4.013 4.645 - 2 3.435 3.976 - 6.871 7.952 - 3 12.105 14.144 25.727 24.210 28.287 51.455 4 21.750 25.413 46.227 43.501 50.827 92.454 5 58.112 62.986 136.826 116.224 125.971 273.651 6 94.432 102.351 222.341 188.864 204.703 444.683

10% 20%

CUOTA MÍNIMA MENSUAL

Escenario pesimista

CUOTA MÁXIMA MENSUAL

REMANENTE DEL INGRESOESTRATO

ESTRATOPORCENTAJE CUOTA

DE VALORIZACIÓN

55

MÍNIMO MÁXIMO EXTRA1 34.013 39.366 - 2 68.025 78.732 - 3 217.020 253.571 461.246 4 385.332 450.230 818.968 5 943.595 1.022.727 2.221.704 6 1.452.802 1.574.638 3.420.638

MÍNIMO MÁXIMO EXTRA MÍNIMO MÁXIMO EXTRA1 3.401 3.937 - 6.803 7.873 - 2 6.803 7.873 - 13.605 15.746 - 3 21.702 25.357 46.125 43.404 50.714 92.249 4 38.533 45.023 81.897 77.066 90.046 163.794 5 94.359 102.273 222.170 188.719 204.545 444.341 6 145.280 157.464 342.064 290.560 314.928 684.128

10% 20%

REMANENTE DEL INGRESO

CUOTA MÍNIMA MENSUAL CUOTA MÁXIMA MENSUAL

Escenario Optimista

ESTRATO

ESTRATOPORCENTAJE CUOTA

DE VALORIZACIÓN

Escenario Promedio

MÍNIMO MÁXIMO EXTRA1 27.040 31.296 - 2 51.189 59.246 - 3 169.035 197.504 359.260 4 301.417 352.182 640.620 5 762.358 826.291 1.794.980 6 1.198.562 1.299.076 2.822.026

MÍNIMO MÁXIMO EXTRA MÍNIMO MÁXIMO EXTRA1 2.704 3.130 - 5.408 6.259 - 2 5.119 5.925 - 10.238 11.849 - 3 16.903 19.750 35.926 33.807 39.501 71.852 4 30.142 35.218 64.062 60.283 70.436 128.124 5 76.236 82.629 179.498 152.472 165.258 358.996 6 119.856 129.908 282.203 239.712 259.815 564.405

ESTRATO

ESTRATOCUOTA MÁXIMA MENSUALCUOTA MÍNIMA MENSUALPORCENTAJE CUOTA

DE VALORIZACIÓN

10%

REMANENTE DEL INGRESO

20%

Teniendo en cuenta los diferentes escenarios y el número de viviendas de los di referentes estratos socioeconómicos, se calcula el posible aporte del sector vivienda para un mes.

56

Mímino Máximo Mímino Máximo1 22 2.007 4.645 44.148 102.194 2 687 3.435 7.952 2.360.029 5.462.970 3 5.775 12.105 28.287 69.905.880 163.359.003 4 3.609 21.750 50.827 78.496.704 183.434.402 5 6.901 58.112 125.971 401.031.464 869.326.147 6 27.598 94.432 204.703 2.606.137.924 5.649.391.738

Total 44.592 70.819 154.088 3.157.976.148 6.871.076.455 Total sin 1-2-3 38.108 80.972 175.873 3.085.666.091 6.702.152.287

Cuotas CantidadEstratos

Total Viviendas

Escenario Pesimista

Mímino Máximo Mímino Máximo1 22 3.401 7.873 74.828 173.210 2 687 6.803 15.746 4.673.324 10.817.763 3 5.775 21.702 50.714 125.329.267 292.874.707 4 3.609 38.533 90.046 139.066.222 324.975.804 5 6.901 94.359 204.545 651.174.840 1.411.568.331 6 27.598 145.280 314.928 4.009.442.960 8.691.371.905

Total 44.592 110.553 240.666 4.929.761.440 10.731.781.720 Total sin 1-2-3 38.108 125.950 273.641 4.799.684.022 10.427.916.040

Escenario OptimistaCuotas Cantidad

EstratosTotal

Viviendas

El sector residencial está en capacidad de aportar al proyecto desde un escenario pesimista, sin tener en cuenta las viviendas de los estratos socioeconómicos 1, 2 y 3 un valor mensual entre $3.085’666.091 y $6.702’152.287 de pesos, con cuotas mensuales que oscilan en promedio entre $80.972 y $175.873 pesos. Desde un escenario optimista podría aportar el área de estudio un valor entre $4.799’684.022 y $10.427’916.040 de pesos, con cuotas mensuales que oscilan en promedio entre $125.950 y $273.641 pesos. USO NO RESIDENCIAL En los usos no residenciales es muy importante distinguir los inmuebles que generan rentas y cual están simplemente al servicio de la comunidad y que no tienen como objetivo el obtener una rentabilidades. De conformidad con la clasificación de usos del suelo, los usos rentables son los siguientes:

57

� Mayor rentabilidad: • Comercio • Servicios

Hoteles Restaurantes Oficinas Consultorios Teatros Servicios a vehículos Gimnasios Discotecas Bancos Supermercados

• Industria • Parqueaderos • Lotes Urbanizables • Recreacional

Fincas de recreo Clubes y Piscinas

• Salud Clínicas Hospitales Centros Médicos Unidades promotoras de salud

� Menor rentabilidad:

• Servicios Educativos Club social

• Lotes No Urbanizables • Agropecuarios • Salones sociales

� Institucionales:

• Educativos • Atención de la comunidad

Para el cálculo de la capacidad de pago se utilizarán dos metodologías y posteriormente se compararan. Primero calculará la capacidad de pago a los inmuebles catalogados de mayor rentabilidad. Uso de mayor rentabilidad La Primera metodología se basa en asignar a cada inmueble una cuota que se extrae del uso residencial de cada uno de los dos escenarios, así:

58

Escenario Pesimista: Cuota máxima promedio total del escenario pesimista

incrementada en un veinte por ciento (20%) Escenario Optimista: Cuota máxima promedio total del escenario optimista

incrementada en un cincuenta por ciento (50%)

Com

una

Mat

rucu

las

Pes

imis

ta

Opt

imis

ta

184.906 360.999 9 15 Asomadera 2 63 11.649.053 22.742.937 9 16 Asomadera 3 10 1.849.056 3.609.990

14 3 Villa Carlota 744 137.569.766 268.583.256 14 4 Castropol 304 56.211.302 109.743.696 14 5 Lalinde 122 22.558.483 44.041.878 14 6 Las Lomas 1 262 48.445.267 94.581.738 14 7 Las Lomas 2 25 4.622.640 9.024.975 14 8 Altos del Poblado 53 9.799.997 19.132.947 14 9 El Tesoro 106 19.599.994 38.265.894 14 10 Los Naranjos 533 98.554.685 192.412.467 14 11 Los Balsos 1 193 35.686.781 69.672.807 14 12 San Lucas 98 18.120.749 35.377.902 14 13 El Diamante 2 216 39.939.610 77.975.784 14 14 El Castillo 25 4.622.640 9.024.975 14 15 Los Balsos 2 482 89.124.499 174.001.518 14 16 Alejandría 561 103.732.042 202.520.439 14 17 La Florida 966 178.618.810 348.725.034 14 18 El Poblado 958 177.139.565 345.837.042 14 19 Manila 904 167.154.662 326.343.096 14 20 Astorga 344 63.607.526 124.183.656 14 21 Patio Bonito 878 162.347.117 316.957.122 14 22 La Aguacatala 905 167.339.568 326.704.095 14 23 Santa Maria de los Angeles 535 98.924.496 193.134.465 15 7 Campo Amor 428 79.139.597 154.507.572 15 9 Cristo Rey 374 69.154.694 135.013.626 15 10 Guayabal 667 123.332.035 240.786.333 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) - - - 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 21 3.883.018 7.580.979

10.777 1.992.727.651 3.890.486.223 TOTAL

BarrioCuota

Predios de mayor rentabilidad - 1 metodología

59

Para la segunda metodología se calcula con base el avalúo catastral, en la cual se estima que la capacidad de ahorro anual de un propietario de un inmueble dedicado a actividades productivas es del cinco por ciento (5%) del avalúo del inmueble. Por lo tanto, la posible cuota de aporte para inversión en el mismo inmueble se encuentra entre el diez (10%) al veinte (20%) por ciento de dicho ahorro. Con base en estas premisas calcularemos la cuota posible

Com

una

Ava

lúos

C

atas

tral

es

Pes

imis

ta

Opt

imis

ta

9 15 Asomadera 2 128.899.871.000 53.708.280 107.416.559 9 16 Asomadera 3 25.416.734.000 10.590.306 21.180.612

14 3 Villa Carlota 363.212.575.474 151.338.573 302.677.146 14 4 Castropol 109.130.575.000 45.471.073 90.942.146 14 5 Lalinde 37.764.946.000 15.735.394 31.470.788 14 6 Las Lomas 1 56.656.740.000 23.606.975 47.213.950 14 7 Las Lomas 2 43.926.294.000 18.302.623 36.605.245 14 8 Altos del Poblado 22.440.736.000 9.350.307 18.700.613 14 9 El Tesoro 26.208.144.000 10.920.060 21.840.120 14 10 Los Naranjos 232.661.961.000 96.942.484 193.884.968 14 11 Los Balsos 1 120.196.074.000 50.081.698 100.163.395 14 12 San Lucas 38.704.922.000 16.127.051 32.254.102 14 13 El Diamante 2 54.153.515.000 22.563.965 45.127.929 14 14 El Castillo 59.929.488.000 24.970.620 49.941.240 14 15 Los Balsos 2 104.356.812.000 43.482.005 86.964.010 14 16 Alejandría 101.315.444.000 42.214.768 84.429.537 14 17 La Florida 256.676.750.000 106.948.646 213.897.292 14 18 El Poblado 118.363.087.000 49.317.953 98.635.906 14 19 Manila 93.647.907.000 39.019.961 78.039.923 14 20 Astorga 52.108.388.000 21.711.828 43.423.657 14 21 Patio Bonito 108.159.895.000 45.066.623 90.133.246 14 22 La Aguacatala 274.454.138.000 114.355.891 228.711.782 14 23 Santa Maria de los Angeles 64.784.522.000 26.993.551 53.987.102 15 7 Campo Amor 275.327.844.000 114.719.935 229.439.870 15 9 Cristo Rey 105.683.919.000 44.034.966 88.069.933 15 10 Guayabal 244.895.475.000 102.039.781 204.079.563 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) - - - 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 3.370.390.000 1.404.329 2.808.658

3.122.447.146.474 1.301.019.644 2.602.039.289 TOTAL

Barrio

Predios de mayor rentabilidad - 2 Metotodología

Para el resultado final, debemos hacer una integración de las dos metodologías anteriores, seleccionado para cada caso el valor mayor entre la cuota calculada

60

por inmueble y la determinada en función del avalúo catastral, estableciendo realmente una cuota promedio para estos inmuebles, así:

Com

una

Pes

imis

ta

Opt

imis

ta

9 15 Asomadera 2 53.708.280 107.416.559 9 16 Asomadera 3 10.590.306 21.180.612 14 3 Villa Carlota 151.338.573 302.677.146 14 4 Castropol 56.211.302 109.743.696 14 5 Lalinde 22.558.483 44.041.878 14 6 Las Lomas 1 48.445.267 94.581.738 14 7 Las Lomas 2 18.302.623 36.605.245 14 8 Altos del Poblado 9.799.997 19.132.947 14 9 El Tesoro 19.599.994 38.265.894 14 10 Los Naranjos 98.554.685 193.884.968 14 11 Los Balsos 1 50.081.698 100.163.395 14 12 San Lucas 18.120.749 35.377.902 14 13 El Diamante 2 39.939.610 77.975.784 14 14 El Castillo 24.970.620 49.941.240 14 15 Los Balsos 2 89.124.499 174.001.518 14 16 Alejandría 103.732.042 202.520.439 14 17 La Florida 178.618.810 348.725.034 14 18 El Poblado 177.139.565 345.837.042 14 19 Manila 167.154.662 326.343.096 14 20 Astorga 63.607.526 124.183.656 14 21 Patio Bonito 162.347.117 316.957.122 14 22 La Aguacatala 167.339.568 326.704.095 14 23 Santa Maria de los Angeles 98.924.496 193.134.465 15 7 Campo Amor 114.719.935 229.439.870 15 9 Cristo Rey 69.154.694 135.013.626 15 10 Guayabal 123.332.035 240.786.333 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) - - 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 3.883.018 7.580.979

2.141.300.152 4.202.216.279 198.692 389.924

TOTAL

Barrio

Predios de mayor rentabilidad

CUOTA PROMEDIO En promedio la cuota calculada para los inmuebles predeterminados de alta rentabilidad es de:

� En el escenario pesimista de $198.692 pesos, para un aporte total mensual de $2.141’300.152 pesos

61

� En el escenario optimista de $389.924 pesos, para un aporte total mensual de $4.202’216.279 pesos

Uso de menor rentabilidad Se aplicará la metodología basada en el avalúo catastral, en la cual se estima que la capacidad de ahorro anual de un propietario de un inmueble dedicado a actividades productivas es del cinco por ciento (5%) del avalúo del inmueble. Por lo tanto, la posible cuota de aporte para inversión en el mismo inmueble se encuentra entre el cinco (5%) al diez (10%) por ciento de dicho ahorro. Con base en estas premisas calcularemos la cuota posible

Com

una

Mat

rucu

las

Ava

lúos

C

atas

tral

es

Pes

imis

ta

Opt

imis

ta

9 15 Asomadera 2 4 5.162.658.000 1.075.554 2.151.108 9 16 Asomadera 3 - - - -

14 3 Villa Carlota 4 3.051.754.000 635.782 1.271.564 14 4 Castropol 4 2.314.789.000 482.248 964.495 14 5 Lalinde 6 5.011.582.000 1.044.080 2.088.159 14 6 Las Lomas 1 4 1.809.180.000 376.913 753.825 14 7 Las Lomas 2 4 470.281.000 97.975 195.950 14 8 Altos del Poblado 3 9.288.552.000 1.935.115 3.870.230 14 9 El Tesoro 12 16.486.338.000 3.434.654 6.869.308 14 10 Los Naranjos 16 7.581.166.000 1.579.410 3.158.819 14 11 Los Balsos 1 9 14.807.338.000 3.084.862 6.169.724 14 12 San Lucas 15 7.237.719.000 1.507.858 3.015.716 14 13 El Diamante 2 11 3.676.985.000 766.039 1.532.077 14 14 El Castillo 6 37.045.055.000 7.717.720 15.435.440 14 15 Los Balsos 2 9 6.359.453.000 1.324.886 2.649.772 14 16 Alejandría 12 5.042.747.000 1.050.572 2.101.145 14 17 La Florida 8 8.507.455.000 1.772.386 3.544.773 14 18 El Poblado 5 11.308.638.000 2.355.966 4.711.933 14 19 Manila 5 2.490.953.000 518.949 1.037.897 14 20 Astorga 4 1.415.013.000 294.794 589.589 14 21 Patio Bonito 8 40.788.887.000 8.497.685 16.995.370 14 22 La Aguacatala 22 50.304.425.000 10.480.089 20.960.177 14 23 Santa Maria de los Angeles 12 5.455.513.000 1.136.565 2.273.130 15 7 Campo Amor 11 4.141.662.000 862.846 1.725.693 15 9 Cristo Rey 12 2.492.716.000 519.316 1.038.632 15 10 Guayabal - - - - 90 4 Vereda las Palmas (Parcial) 1 3.862.000 805 1.609 90 77 Vereda Las Palmas – El Tesoro 56 14.224.849.000 2.963.510 5.927.020

263 266.479.570.000 55.516.577 111.033.154 211.090 422.179

TOTAL

Barrio

Predios de menor rentabilidad

Cuota promedio mensual

62

La capacidad de pago mensual de los inmuebles de clasificados de menor rentabilidad, que corresponden a 263 matriculas inmobiliarias, está entre $55’516.577 y $ 111’033.154 para cada uno de los escenarios previstos. La Cuota en promedio por matricula oscila entre $211.090 y $422.179 pesos. RESUMEN DE CAPACIDAD DE PAGO Capacidad de pago mensual para el año 2008

Mínimo Máximo Mínimo MáximoResidencial total 3.157.976.148 6.871.076.455 4.929.761.440 10.731.781.720Residencial sin Estratos 1-2-3 3.085.666.091 6.702.152.287 4.799.684.022 10.427.916.040Productivo MenorRentabilidadProductivo Mayor Rentabilidad

Total 5.354.792.877 9.067.893.184 9.243.010.873 15.045.031.153Total sin Estratos 1-2-3 5.282.482.821 8.898.969.016 9.112.933.454 14.741.165.472

Escenario Pesimista Escenario Optimista

55.516.577 111.033.1542.141.300.152 4.202.216.279

Describción

Capacidad de pago teórica: Es la cantidad de dinero que podría aportar todos los propietarios de inmuebles dentro de la zona de estudio durante el tiempo fijado para el recaudo. Dado que a la luz del nuevo estatuto de la contribución de valorización, las viviendas de los estratos socioeconómicos se les dará un tratamiento especial, en el cual el Municipio de Medellín asumirá la contribución a ser asignada a estos propietarios, los cálculos que se realizan a continuación excluirá de los resultados la capacidad de pago de dichos propietarios.

(años) (meses) Mínimo Máximo Mínimo Máximo

1 12 63.389.793.846 106.787.628.197 109.355.201.453 176.893.985.669

2 24 126.779.587.692 213.575.256.395 218.710.402.905 353.787.971.337

3 36 190.169.381.538 320.362.884.592 328.065.604.358 530.681.957.006

4 48 253.559.175.385 427.150.512.790 437.420.805.811 707.575.942.674

5 60 316.948.969.231 533.938.140.987 546.776.007.263 884.469.928.343

6 72 380.338.763.077 640.725.769.185 656.131.208.716 1.061.363.914.011

Escenario Pesimista Escenario OptimistaPlazo de Recaudo

63

Como la realidad del proyecto es que hay personas que pagan una más rápidamente que otras, ya sea por la contribución asignada para algunos es baja o por que tienen la suficiencia económica para acelerar sus pagos, la capacidad de pago se debe corregir siguiendo el comportamiento que han presentado proyecto similares así: El comportamiento de la cartera de la contribución de valorización a presentado la siguiente característica Por lo tanto la capacidad de pago efectiva para la realización de un proyecto para el cual se estima un plazo de recaudo, de los propietarios de predios del área de estudio es de:

(años) (meses) Mínimo Máximo Mínimo Máximo7 84 186.999.891.846 315.023.503.182 322.597.844.285 521.837.257.722 6 72 177.491.422.769 299.005.358.953 306.194.564.067 495.303.159.872 5 60 148.966.015.538 250.950.926.264 256.984.723.414 415.700.866.321 4 48 136.288.056.769 229.593.400.625 235.113.683.123 380.322.069.187

Escenario Pesimista Escenario OptimistaPlazo de

64

En conclusión, desde un escenario pesimista podemos decir que el área de la zona de estudio seleccionada para el proyecto a realizarse en el sector sur de la ciudad se encuentra dentro de los valores de $177.491’422.769 y $299.005’358.953 para un periodo de 6 años.

65

Antecedentes Con la finalidad de analizar la voluntad de pago de los propietarios del área de estudio hacia las obligaciones del estado, se analizó el estado de la cartera de los propietarios, arrojando los siguientes resultados: De la información catastral de los propietarios del área de estudio se identificaron 61.106 propietarios de diferentes inmuebles, sobre los cuales se consultó el estado de la cuenta del predial encontrando los siguientes resultados:

Se puede observar que el 60.23% de los propietarios están al día con sus deudas con el Municipio en lo que respecta al impuesto predial, sin embargo es preocupante que 6.52% tengas cuentas pendientes superiores a un año. Por otro lado, se coloca a disposición de este trabajo la información suministrada por el periódico “Vivir en El Poblado” del día martes 16 de Diciembre de 2008 donde se informa del número de hogares con los servicios públicos básicos suspendidos y desconectados en El poblado, así: “En Agua potable había hasta octubre 117 suspendidos y 153 desconectados; en agua residual 129 suspendidos y 158 desconectados; en energía 208 suspendidos y 128 desconectados, y en gas 31 suspendidos y 35 desconectados” De los 208 suspendidos de energía en la comuna 14, 1 corresponde al estrato 1, 13 al estrato 2, 9 al estrato 3, 19 al estrato 4, 55 al estrato 5, 111 al estrato 6.

Estado Propietarios PorcentajePorcentaje

Acumulado

Al Día 36.804 60,23%

1 trimestre vencido 10.275 16,82% 39,77%

2 trimestre vencido 2.675 4,38% 22,96%

3 trimestre vencido 2.824 4,62% 18,58%

4 trimestre vencido 4.543 7,43% 13,96%

más de 4 trimestres vencidos 3.985 6,52% 6,52%

Total 61.106 100,00%

IMPUESTO PREDIAL

Fuente: Subsecretaría de Tesorería - Estado de cartera diciembre 11 de 2008

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Bibliografía y medios de consulta utilizados www.dane.gov.co www.eumed.net www.vivalaciudadania.org Efecto del incremento del IVA sobre el poder adquisitivo Juan Pablo Radziunas Pulido www.ens.org.co Escuela Nacional Sindical Canasta familiar www.sht.gov.co/pls/portal/url/ITEM/174EA0DE3BD3B9D0E040B40A140251D1 Secretaría de Hacienda Distrital - Bogotá Canasta familiar Subsecretaría de Catastro Municipal – Secretaría de Hacienda – Municipio de Medellín Subdirección de Metroinformación – Departamento Administrativo de Planeación – Municipio de Medellín El comportamiento del consumidor: Aplicación de la escala jerárquica Maslow – Alvensleben al consumo del vino. María Lourdes Delgado Blanco y Pedro Caldentey Albert. Equidad en las tarifas de servicios públicos Alcaldía Mayor de Bogotá – CID – Universidad Nacional - 2005 Vivir en El Poblado – Edición del 16 de Diciembre de 2008 Manual de la Contribución de Valorización Francisco Darío Bustamante Ledesma Formulación del plan de desarrollo participativo en incluyente Comuna 15 Guayabal Departamento Administrativo de Planeación – Universidad Medellín - 2006 Plan Especial de El Poblado Departamento Administrativo de Planeación – Zoraida Gaviria

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Historia de la creación y desarrollo del Barrio Cristo rey Adriana María Betancur Tabares Cristo Rey de ayer Manuel Salvador Herrera Barrera Barrio Cristo Rey Manuel Salvador Herrera Barrera Estudio Socioeconómico para la ampliación de aportes de la comunidad al Plan poblado CPT S.A. 2006