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Análisis del Sector Inmobiliario
PERÚ
1 Breve análisis económico del trimestre más reciente
Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)
El presente boletín analiza la situación del sector inmobiliario en Perú. A partir del análisis de diversos indicadores macroeconómicos se establecen los puntos de impacto que este sector productivo tiene en la economía del país. Mediante comparaciones de su desempeño en los años recientes y su posición respecto a otras industrias, presentamos insights profundos y útiles acerca de las causas y consecuencias en los resultados de este importante sector.
1 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
El primer reporte de 2019 analiza el comportamiento del Producto Bruto Interno (PBI) en los tres primeros trimestres de 2018. La primera tabla de la página anterior muestra los datos del PBI, clasificados por tipo de gasto; mientras que la segunda tabla muestra el porcentaje de variación con respecto al mismo trimestre del año anterior.
En este sentido, podemos apreciar que durante los trimestres analizados en 2018 se evidenció un crecimiento constante en comparación con 2017. Destaca el crecimiento del segundo trimestre con una tasa superior al 5%. En lo que respecta al tercer trimestre, la tasa de crecimiento interanual estuvo sostenida en un incremento anual del consumo privado (2.8%) y en la formación bruta de bienes de capital (1.5%). Sin embargo, en comparación con el segundo trimestre de 2018, el consumo final privado sufrió una contracción (-2.5%).
Por otro lado, hay que resaltar que según cifras a octubre de 2018 y publicadas en diciembre, el PBI tuvo un crecimiento acumulado de 3.7% en comparación con los diez primeros meses de 2017. Este comportamiento estuvo justificado debido al crecimiento de siete sectores de la economía nacional, entre los que destacan la manufactura, la construcción y las telecomunicaciones.
En lo que respecta a la tasa de desempleo, hay que resaltar que este indicador se mantuvo estable durante 2018, a diferencia de otras economías de América Latina donde el 2018 significó un deterioro importante. En complemento, el tipo de cambio también se ha mantenido relativamente estable en 2018. Se espera que el en 2019 se mantenga este comportamiento. Sin embargo, las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China podrían significar una mayordepreciación del dólar.
2 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
2 Análisis de la Balanza Comercial
3 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
Fuente: INEI
El cuadro superior muestra la evolución del flujo de exportaciones en los primeros diez meses de 2018. Como se ilustra, los meses de septiembre y octubre significaron un decremento en este rubro. A pesar de ello, de forma acumulada, se registra un incremento de 10.2% respecto a 2017. Este comportamiento se justifica principalmente por el crecimiento de los volúmenes de oro, zinc, cobre, harina de pescado y derivados de pescado.
Las importaciones crecieron de forma acumulada 10.9% en comparación con 2017. Se aprecia que en de octubre de 2018 se registró el nivel más elevado de importaciones. Destaca la importación de bienes de capital, mismos que representan la maquinaria e infraestructura utilizada por las diversas industrias para su producción.
A continuación, se analiza brevemente el comportamiento de la balanza comercial del Perú con base en las cifras de los primeros diez meses de 2018.
Exportaciones
Fuente: INEI
4 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
Fuente: INEI
Fuente: INEI
La grafica inferior muestra el saldo de la balanza comercial mensual. Como se aprecia, en octubre registró un déficit (-155 millones de dólares).
3 Índice de Producción
5 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
Como tercer elemento de análisis, se muestra la evolución del índice de producción a nivel global para cada uno de los sectores que componen el PBI. De forma general, en octubre de 2018 se muestra el segundo nivel más elevado de ese año, sólo detrás de mayo. En octubre, los sectores de construcción, comercio e impuestos mostraron un repunte importante.
En esta entrega se analiza la coyuntura y las perspectivas del sector inmobiliario:
4 Comportamiento del sector inmobiliario
4.1 Índice de producción
6 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
Fuente: INEI
Primero analizamos el índice de producción a nivel global y detallado. Hay que mencionar que el sector inmobiliario forma parte del sector de la construcción. Las estadísticas que se presentan así lo confirman.
Octubre significó un importante repunte en el sector de la construcción, lo cual, como ya se mencionó, tuvo un impacto positivo a nivel macroeconómico. Asimismo, la construcción de vivienda de concreto, uno de los segmentos más relevantes del sector inmobiliario, ha mostrado una evolución favorable en los últimos tres meses; en particular en el mes de octubre, donde se refleja el nivel de producción más elevado de 2018.
En este apartado se analiza la colocación de créditos para vivienda social a través delfondo MiVivienda:
4.2 Situación crediticia: colocación de créditos para vivienda social
Fuente: Instituto de la Construcción y el Desarrollo (Fondo MiVivienda)
(producción)
Número de créditos colocados en 2018
7 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
Fuente: Instituto de la Construcción y el Desarrollo (Fondo MiVivienda)
La gráfica superior muestra la composición de la colocación de créditos hipotecarios del programa MiVivienda. Se puede constatar que la participación de los bancos privados ha tenido un decremento sostenido. Con cifras a septiembre de 2018, el 44% del total de los desembolsos fueron realizados por instituciones no bancarias.
De este porcentaje, y según cifras acumuladas a septiembre de 2018, 17.9% de los créditos han sido colocados por instituciones financieras; 12.4% por edpymes y 11.8% por cajas municipales. En la actualidad, las cajas rurales tienen una contribución menor a 1% en la colocación de crédito hipotecario para vivienda social.
De acuerdo con las cifras de septiembre 2018, el número de créditos desembolsados tuvo un crecimiento de 24.6% de forma acumulada, respecto al período de enero a septiembre de 2017.
Hay que señalar que la proyección oficial de colocación de créditos en 2018 fue de 9,000 créditos de forma acumulada. De cumplirse el pronóstico realizado según cifras oficiales se espera un crecimiento de 27% respecto a 2017.
El grado de cumplimiento hasta septiembre de 2018 es de 70%. De acuerdo con el comportamiento mostrado tanto en 2017 como en los primeros nueve meses de 2018 se espera que el número de desembolsos totales en 2018 oscile entre 8,431 y 9,546.
4.3 Segmentación de la colocación del programa Mi vivienda
8 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
4.4 Colocación del programa Techo Propio
4.5 Indicadores del Mercado Inmobiliario
En lo referente al programa Techo Propio, en el período comprendido entre el 1o de enero de 2013 y el 30 de septiembre de 2018 se han entregado un total de 297,802 bonos familiares. Desde 2015 se ha visto una importante contracción en la entrega de bonos familiares de forma global.
En cuanto a la modalidad en la entrega de los bonos familiares, 80% en promedio, corresponde a construcción en sitio propio, y 20% corresponde a la modalidad de adquisición de nueva vivienda. Como se aprecia en la gráfica, desde 2015 ha existido una contracción del segmento construcción en sitio propio.
Para 2018 se estimó una entrega total de 25,200 bonos. Realizando una proyección, se espera cerrar el 2018 con 16.296 bonos; es decir, un cumplimiento de apenas el 65%.
A continuación, se presentan cifras del mercado inmobiliario referentes a los precios de venta y renta en la ciudad de Lima.
a) Precios del segmento medio
Fuente: Instituto de la Construcción y el Desarrollo (Fondo MiVivienda)
Fuente: Banco Central de la Reserva de Perú
Bonos familiares por modalidad
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Fuente: Banco Central de la Reserva de Perú
El Banco Central de la Reserva recopila los precios de departamentos en venta de los distritos de La Molina, Miraflores San Isidro, San Borja y Surco, desde 1988. Estos distritos conforman el segmento alto.
Según cifras al segundo trimestre de 2018, los precios constantes en soles por m2 se redujeron 2.7% de forma interanual y de 1 a 3%, comparado con el primer trimestre de 2018. En complemento, los precios en dólares por m2 se contrajeron 1.60% de forma interanual y trimestral.
c) Precio de venta y alquiler anual
Desde el cuarto trimestre de 2017, el Banco Central de la Reserva recopila los precios de departamentos en venta de los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel. Estos distritos pertenecen al segmento medio.
Según cifras al segundo trimestre de 2018, los precios constantes en soles crecieron 1.2% respecto al segundo trimestre de 2017, y 0.1% respecto al primer trimestre de 2018. Los precios reflejados en dólares mostraron un incremento interanual de 2.3%, pero una contracción trimestral (-0.30%).
b) Precios del segmento alto
Fuente: Banco Central de la Reserva de Perú
Precio de venta y alquiler anual (PER)
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El indicador PER (por sus siglas en inglés) muestra el número de años que se tendría que rentar un bien inmueble para recuperar el valor de compra. Como vemos en la página anterior, y según cifras al segundo trimestre de 2018, este indicador tuvo un decremento con respecto al mismo periodo de 2017.
Si analizamos la información en un periodo más amplio, se observa que en Lima el promedio anual del precio de venta comparado con el ingreso por alquiler (PER) ha crecido un 25% de 2010 a 2018. Además, desde 2014 los precios de alquiler han disminuido.
De acuerdo con los resultados de la encuesta de expectativas aplicada por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), el nivel de actividad de noviembre de 2018 en las empresas del sector de la construcción incrementó 3.47%, mientras que en el sector inmobiliario creció un 6.44%, comparado con el mismo mes de 2017. Este crecimiento es menor al esperado, tanto para las empresas de la construcción como para los operadores inmobiliarios.
Hay que destacar que 73% de los operadores inmobiliarios confiaban en que apreciarían un incremento anual y bimestral en la actividad en noviembre de 2018.
4.6 Nivel de actividad y expectativas
Fuente: Cámara Peruana de la Construcción
Evolución del nivel de actividad
11 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
Fuente: Cámara Peruana de la Construcción
En complemento, como se aprecia en la gráfica, todos los segmentos que conforman la industria de la construcción esperan que de forma global la actividad se incremente en 2019. Los promotores inmobiliarios esperan un crecimiento promedio ponderado de 5.16%, superior a la media general (4.69%).
El gráfico superior muestra la relación del total de la cartera hipotecaria con relación al Producto Bruto Interno (PBI). Se realiza una comparativa de las principales economías de América Latina. El promedio de la región es de 7.7%. Como se aprecia, la economía peruana logra un porcentaje de 6.15%, cercano a la media. Precisamente, una de las principales áreas de oportunidad es el lograr mayor y mejor acceso de la población a la vivienda, a través de financiamiento más eficientes.
5 El sector inmobiliario en América Latina
Fuente: BBVA Bancomer, primer trimestre de 2018
12 Economic Analysis No.7 Sector Inmobiliario - Perú
6 Noticia Relevante
Capeco: El crecimiento máximo del sector construcción para el 2019 sería 4,5%
Para el próximo año, la Cámara Peruana de Construcción (Capeco) espera un mejor resultado de crecimiento para la construcción que el previsto al cierre de este 2018 (un 4%, según el gremio). En este escenario pesarán las obras por los Juegos Panamericanos y por la reconstrucción, en lo que respecta a infraestructura. Sin embargo, Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco, señaló que en la “situación institucional” actual, el sector podría crecer, como máximo, un 4,5%. Detalló que crecer sobre ese potencial se daría “a costa de un gasto no responsable o un nivel de endeudamiento fuerte que no es aconsejable” de las empresas del rubro.
Valdivia sostuvo que, en el corto plazo, estas limitaciones institucionales se deben a iniciativas que afectarían la eficiencia de la administración, entre las cuales mencionó un proyecto de ley –aprobado en primera votación en el Congreso– que dispone la reserva del 8% de las unidades inmobiliarias de los proyectos que se desarrollen en ciudades potencialmente afectadas por fenómenos naturales, con el objetivo de atender dicha demanda.
“Si nosotros queremos crecer a 10% o 15%, como antes, necesitamos agua y suelos para producir nuevas viviendas, y que los alcaldes no pongan trabas a la inversión”, agregó, en referencia al sector inmobiliario.
Para el primer semestre del 2019, indicó que por la base estadística de comparación frente al mismo periodo del 2018 y el cambio de autoridades regionales y locales, habrá desafíos para el crecimiento del sector.
De otro lado, Valdivia añadió que para mejorar la productividad del rubro hacia el largo plazo debe garantizarse agua y suelos adecuados en zonas potenciales de construcción de proyectos inmobiliarios, y de alcaldes que no pongan trabas a las inversiones.
Fuente: El Comercio13/12/2018
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7 Conclusiones
1 En el tercer trimestre del 2018, la economía peruana logró un crecimiento anual moderado. Adicionalmente, en octubre de 2018, se consolidó un crecimiento más favorable aún, lo cual podría implicar que, en el cuarto trimestre de 2018, los niveles de crecimiento sean muy favorables, a reserva de lo que muestren los resultados oficiales. Esta coyuntura ha sido el reflejo de la disciplina macroeconómica, con niveles inflacionarios bajos y estabilidad en el tipo de cambio, a pesar del turbulentoentorno político.
2 Una de las principales fortalezas de la economía nacional ha sido el sector externo. A pesar de ello, el mes de octubre de 2018 significó un déficit de la balanza comercial tras varios meses consecutivos de superávit. Por lo expuesto, en el mediano plazo se debe trabajar para diversificar las relaciones comerciales y lograr un mejor impulso en la industria local con el fin de disminuir la dependencia del precio internacional de las materias primas.
3 El sector inmobiliario forma parte del sector de la construcción. Como se analizó, en 2018 el nivel de actividad logró un importante repunte, en particular en el mes de octubre. Sumado a ello, las expectativas de los operadores inmobiliarios para 2019 muestran un incremento productivo. Por lo expuesto, se espera un año 2019 favorable, que dependerá en buena medida de la recuperación de los niveles de inversión tanto pública como privada.
4 Como se analizó, el acceso a financiamiento hipotecario aún es insuficiente. A pesar de los esfuerzos por fortalecer la gestión crediticia, aún se debe trabajar desde el sector público para lograr atender de mejor manera la demanda de créditos ante el aún persistente déficit de vivienda. Existe una marcada tendencia de incremento de participación de los intermediarios financieros no bancarios en la cartera hipotecaria nacional, lo cual podría contribuir a mejorar el acceso al financiamiento, sobre todo en zonas rurales donde estas instituciones tienen presencia.
A la luz del análisis realizado, podemos extraer las siguientes conclusiones:
