anÁlisis comparativo de instrumentos de financiamiento para facultad de … · 2018-02-12 · ......
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ANÁLISIS COMPARATIVO DE INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO PARA
PYMES DESARROLLADORAS INMOBILIARIAS ENTRE ESTADOS UNIDOS Y
PARAGUAY
Facultad de Ingeniería Empresarial
De la Universidad Paraguayo Alemana UPA
TESIS
Para obtener el grado de
Ingeniero Empresarial
Presentado por Federico Morínigo
Supervisado por Daniel Méndez
Asunción - diciembre de 2017
1
Declaración de Autoría
Quien suscribe Federico Morínigo C.I Nº 4.149.674, hace constar que es el autor de
la tesis titulada: Análisis comparativo de instrumentos de financiamiento para pymes
desarrolladoras inmobiliarias entre Estados Unidos y Paraguay, la cual constituye
una elaboración personal realizada únicamente con la dirección del asesor de dicho
trabajo, Sr. Daniel Méndez Peris.
En tal sentido, manifiesto la originalidad de la conceptualización del trabajo,
interpretación de datos y la elaboración de las conclusiones, dejando establecido
que aquellos aportes intelectuales de otros autores se han referenciado debidamente
en el texto de dicho trabajo.
Asunción, 22 de diciembre de 2017
Federico Morínigo
2
Abstract En el Paraguay el rubro de la construcción está registrando un crecimiento
sostenible a lo largo de los últimos años. Una parte fundamental para el desarrollo
de cualquier tipo de proyectos inmobiliarios son los instrumentos de financiamiento.
A través de una serie de entrevistas a profesionales del rubro, investigaciones en
libros y en bases de datos online de estadísticas mundiales (Banco Mundial,
Reserva Federal, etc.), en este trabajo de tesis se hace un análisis comparativo
entre Estados Unidos y Paraguay de los instrumentos financieros con los que
cuentan las entidades financieras para definir las diferentes condiciones de acceso y
de repago de los créditos.
In Paraguay, the construction sector is registering sustainable growth over the
last few years. A fundamental part for the development of any type of real estate
projects are the financing instruments. Through a series of interviews with
professionals of the field, research in books and online databases of global statistics
(World Bank, Federal Reserve, etc.), this thesis is a comparative analysis between
the United States and Paraguay of the financial instruments that financial institutions
rely on to define the different conditions of access and repayment of credits.
3
Índice
Declaración de Autoría 2
Abstract 3
Índice 4
Índica de ilustraciones 6
1. Introducción a la investigación 7
1.1. Planteamiento del problema 8
1.2. Objetivos de la investigación 10
1.2.1. Objetivo general 10
1.2.2. Objetivos específicos 10
1.3. Justificación de la investigación 11
1.4. Alcance de la investigación 12
2. Marco Teórico 13
2.1. Identificación de las pequeñas y medianas empresas 13
2.2. El rubro de los inmuebles. Definiciones y características. 14
2.2.1. Teorías económicas ortodoxas acerca de la ocupación territorial urbana
16
2.2.2. Teorías económicas heterodoxas acerca de la ocupación territorial
urbana 17
2.2.3. Los actores del mercado inmobiliario 18
2.2.4. El mercado inmobiliario urbano 19
3. Marco Metodológico 21
3.1. Descripción del proceso de elaboración de la Tesis 22
4. Análisis de datos 23
4.1. Análisis económico del sector de la construcción. Su evolución y su
situación actual. 23
4
4.2. Importancia relativa del sector de la construcción en el PIB y su evolución.
25
4.3. Proceso de las Pymes para nuevos desarrollos inmobiliarios 26
4.3.1. Decisiones de inversión: Tipos de negocios inmobiliarios. 27
4.3.1.1. Inversión de desarrollo 27
4.3.1.2. Inversión de renta fija 29
4.3.1.3. Inversión especulativa o de revalorización 29
4.3.2. Decisiones de financiación: instrumentos de financiación para desarrollos
inmobiliarios 30
4.3.2.1. Capital propio o equity 30
4.3.2.2. Capital de terceros o endeudamiento 33
4.4. Instrumentos financieros a la hora de otorgar créditos 39
4.4.1. El caso de Estados Unidos 39
4.4.2. El caso de Paraguay 44
4.4.3. Análisis comparativo entre los sistemas de financiamiento 45
5. Conclusiones 46
5.1. Recomendaciones 48
5.1.1. Instrumentos de financiación 48
5.1.2. Participación de las entidades financieras 49
5.1.3. Cultura de inversión 49
6. Anexos 51
6.1. Anexo 1 – Producto interno bruto a precios de comprador por sectores
económicos 51
6.2. Anexo 2 - Producto interno bruto a precios de comprador por sectores
económicos 52
6.3. Anexo 3 – Evolución del producto interno bruto por rama de actividad
económica 53
5
6.4. Anexo 4 – Producto interno bruto a precios de comprador. Estructura
económica (%) 53
6.5. Anexo 5 – Evolución de créditos brutos por Actividad Económica.
Construcción 54
Bibliografía 56
6
Índica de ilustraciones
Ilustración 1 – Gráfico: Los actores del mercado inmobiliario 19
Ilustración 2 – Gráfico: Principales productos inmobiliarios 20
Ilustración 3 – Gráfico: Crecimiento histórico de la construcción en
guaraníes corrientes 23
Ilustración 4 – Gráfico: Crecimiento histórico en guaraníes constantes 24
Ilustración 5 – Gráfico: Crecimiento histórico en porcentajes 24
Ilustración 6 – Gráfico: Relación entre la construcción y el PIB 25
Ilustración 7 – Gráfico: Proceso de las pymes para nuevos desarrollos
inmobiliarios 26
Ilustración 8 – Gráfico: Interrogantes para análisis económico 27
Ilustración 9 – Gráfico: Inversión de desarrollo 28
Ilustración 10 – Gráfico: Inversión de desarrollo con preventa 28
Ilustración 11 – Gráfico: Inversión de renta fija 29
Ilustración 12 – Gráfico: Tipos de garantías utilizadas actualmente para
créditos en Paraguay 35
7
1. Introducción a la investigación El presente trabajo de investigación: “Análisis comparativo de instrumentos de
financiamiento para pymes de desarrollos inmobiliarios entre Paraguay y Estados
Unidos” tiene por objetivo la comparación entre los instrumentos de financiamiento
existentes en el Paraguay y en Estados Unidos que son utilizados por las pymes
desarrolladoras inmobiliarias.
Existe una gran demanda de infraestructura en el país, en consecuencia,
aumentaron los emprendimientos en el sector civil y comercial. Una de las
principales razones para la realización de esta tesis es la de poder ayudar a las
pymes que no tienen los mismos medios de financiación que las grandes empresas,
que cuentan con catálogos de posibilidades muchos más amplios. A través de la
comparación con un sistema financiero mucho más desarrollado que el nuestro,
como lo es el de Estados Unidos, se pretende analizar los instrumentos financieros
utilizados en ambos mercados.
La presente tesis está dividida en 4 capítulos, en donde en primer lugar se
podrá encontrar el planteamiento del problema, los objetivos de la investigación, la
justificación y la delimitación. Luego se desarrolla el marco teórico, esta sección
representa un contraste y análisis de teorías e investigaciones referidas al estudio.
Así como también los modelos a seguir y las definiciones conceptuales.
De igual manera se presenta el marco metodológico, que muestra la
descripción detallada del método que se utilizará para dar solución al problema
planteado. Aquí se incluyen necesariamente dos partes esenciales: aspectos
metodológicos y modelo teórico.
Así mismo se desarrolla el último capítulo, análisis de resultados, dónde se
encontrará que los resultados fueron contrastados y fundamentados sobre las
teorías que se utilizaron durante todo el trabajo.
Finalmente se presentan las conclusiones, recomendaciones y referencias
bibliográficas.
8
1.1. Planteamiento del problema
Actualmente el Paraguay atraviesa un periodo único, donde el rubro de la
construcción está incrementando en porcentajes cada vez más elevados. De
acuerdo con el Informe Estadístico del BCP , el sector de la construcción registró un 1
crecimiento del 18,6% en el año anterior.
Las pequeñas y medianas empresas del rubro de la construcción se están
enfocando principalmente al mercado de primeras viviendas y viviendas de mediana
categoría. Dejando el mercado de grandes emprendimientos y las obras viales a las
grandes empresas de construcción.
Como cualquier proyecto, los de este rubro requieren de un plan de negocios
ajustado a la perfección para lograr la correcta financiación durante todas las etapas
de la obra. El problema para las pymes es que no gozan de las mismas posibilidades
de financiamiento que gozan las grandes constructoras, debido a líneas de créditos
limitadas, altas tasas de interés y cortos plazos para el repago.
De allí nace la necesidad de hacer un análisis comparativo entre un mercado
financiero altamente desarrollado y el nuestro. Más adelante podremos ver cuales
son los instrumentos financieros con los que cuentan las entidades bancarias de
otros países, para poder hacer que los créditos sean más accesibles.
Luego de la realización de un amplio análisis tanto de fuentes bibliográficas
como de fuentes primarias, tales como entrevistas a diferentes profesionales del
sector de la construcción y del sector financiero, siempre en lo que respecta a las
diferentes estrategias utilizadas para financiar los proyectos de desarrollos
inmobiliarios, se abordarán las siguientes interrogantes:
¿Cuál es la situación actual del mercado de los desarrollos inmobiliarios?
¿Cuál es la relación del sector de la construcción con el PIB del Paraguay?
¿Cuál es el proceso de las Pymes para un nuevo desarrollo inmobiliario?
1 Anexo Estadístico del Informe Económico 2017 del Banco Central del Paraguay. (https://www.bcp.gov.py/anexo-estadistico-del-informe-economico-i365)
10
¿Cómo se lleva a cabo el proceso de toma de decisiones inversión y de
financiamiento?
¿Cuáles son los instrumentos de financiamiento para desarrolladoras
inmobiliarias disponibles?
¿Cuáles son los instrumentos financieros con los que cuentan las entidades
bancarias?
¿Para qué sirven los diferentes instrumentos financieros?
¿Cuáles son las diferencias entre los instrumentos financieros utilizados en
Estados Unidos y en Paraguay?
Las respuestas a estas preguntas se irán respondiendo a lo largo del
desarrollo de este trabajo de tesis.
11
1.2. Objetivos de la investigación
1.2.1. Objetivo general
Comparar los instrumentos de financiamiento para pymes desarrolladoras
inmobiliarias entre Estados Unidos y Paraguay
1.2.2. Objetivos específicos
● Analizar la situación actual del mercado de los desarrollos inmobiliarios
● Identificar la relación del sector de la construcción con el PIB del Paraguay
● Indicar el proceso de las pymes para un nuevo desarrollo inmobiliario
● Explicar el proceso de toma de decisiones de inversión y de financiamiento
● Citar los instrumentos de financiamiento disponibles para desarrollos
inmobiliarios
● Identificar los instrumentos financieros utilizados por las entidades bancarias
en Estados Unidos y en Paraguay
● Distinguir la finalidad de los diferentes instrumentos financieros
● Comparar las diferencias existentes entre el modelo financiero utilizado en
Estados Unidos y el de Paraguay
12
1.3. Justificación de la investigación
Dada la situación actual del país, en palabras del politólogo argentino Sergio
Berensztein (Ph.D.), “Paraguay tiene una oportunidad extraordinaria que puede
aprovechar. Es el país con mayor potencial de desarrollo de América Latina en este
momento. Sus recursos naturales, sus recursos humanos, con la población más
joven de la región, su bono demográfico excelente, son fortalezas claves para
trazarse objetivos pretenciosos y realizables en un plazo de 10 a 12 años”. El
catedrático de la universidad Torcuato Di Tella de Buenos Aires – Argentina hace
énfasis en la importancia del desarrollo y mejora de la infraestructura del país. Para
ello se necesitan importantes inversiones en el rubro de la construcción, tanto
privadas como públicas.
De acuerdo con el Banco Central del Paraguay , en la última década el rubro 2
de la construcción fue uno de los motores de la economía del país. El año 2016
registró un aumento del 18,6% y se estima un avance del 10% para el cierre del
2017. Dicho sector es un generador nato de mano de obra directa e indirecta.
El acceso a instrumentos de financiación adecuados es necesario para el
crecimiento y desarrollo de las PYMES.
La situación actual muestra a las pymes en una situación de amplia
desventaja en comparación a las grandes empresas cuando llega el momento de
plantear un proyecto nuevo. Eso es debido al hecho de no contar con grandes
activos para respaldar las solicitudes de créditos y a la fragilidad con que aún se
encuentran los organismos financieros.
La financiación bancaria de proyectos de inversión muchas veces se dificulta
debido a que el análisis de riesgo crediticio se fundamenta en criterios objetivos
relacionados con las garantías y no con la capacidad de pago del proyecto. Por ello,
la obtención de la totalidad de posibilidades de financiamiento así como el
conocimiento profundo de los requerimientos para el acceso a créditos es una tarea
que podría cooperar de manera significativa con el empresario PyME de la
construcción.
2 Anexo Estadístico del Informe Económico 2017 del Banco Central del Paraguay. (https://www.bcp.gov.py/anexo-estadistico-del-informe-economico-i365)
13
De igual manera, la búsqueda de alternativas no tradicionales de
financiamiento es otra herramienta que se propone explotar para intentar
esquematizar métodos asociativos para la obtención de recursos financieros.
1.4. Alcance de la investigación
El móvil de este trabajo radica en el hecho de comprender cuales son todas
las diferentes opciones de financiamiento, ya sea tradicionales o no tradicionales,
con las que se pueden contar a la hora de realizar todo tipo de proyectos del rubro
de la construcción. Esto se limita a las pequeñas y medianas empresas que
conforman el rubro.
Por un lado, el estudio se limitará espacialmente a todo lo que abarca el
territorio del Paraguay, ubicado en el corazón de Sudamérica. Por otro lado, el
estudio tomará información del periodo comprendido entre el 2016 y 2017.
14
2. Marco Teórico Para la realización del marco teórico de este trabajo de investigación, se
vieron implicados diferentes conocimientos previos que han sido utilizados para dar
sustento al enfoque metodológico explicado en el siguiente capítulo.
En palabras de René Villarreal: “Reconocer que las micro, pequeñas y
medianas empresas son un componente fundamental para el crecimiento
económico, la creación de empleos y la reducción de la pobreza hace importante
cualquier trabajo realizado en pro del mejoramiento de la situación que actualmente
enfrentan.” 3
Storey (1993) resume algunos factores que revelan las dificultades de las
pequeñas y medianas empresas: “… la presencia de información asimétrica respecto
de la rentabilidad o riesgo de los proyectos objeto de financiamiento; la oposición de
intereses que caracteriza a deudores y acreedores cuando las garantías son
limitadas; el alto componente fijo de los costos de búsqueda de información; la
variedad de dimensiones crediticias (interés, plazo y otras condiciones) a través de
las cuales compiten los bancos; la gran variedad de habilidades, actitudes y
motivaciones que presentan los empresarios; la alta tasa de fracaso que en general
presentan las pequeñas y medianas empresas.”
De acuerdo al Lic. Álvaro Amadeo Aróstegui (2013) en una investigación
realizada para su trabajo de tesis de masterado, se determinó que una pequeña y
mediana empresa se financia básicamente de la reinversión de utilidades, el crédito
bancario, el financiamiento con proveedores y el aporte de los socios. Dicha
investigación sirve como punto de partida para contemplar que las pymes
desaprovechan, por desconocimiento y otras razones, la amplia gama de ofertas de
financiamiento.
Diversas organizaciones argumentan que las pymes contribuyen de forma
importante al producto interno bruto del país y además a la generación de fuentes de
trabajo, en la competitividad de las empresas y el desarrollo de nuevos sectores.
3 Villarreal René, La competitividad del Sistema Financiero y la pequeña y mediana empresa, (Centro de capital intelectual y competitividad, 2001)
15
2.1. Identificación de las pequeñas y medianas empresas
Cuando se hace referencia a las pequeñas y medianas empresas se habla de
las Pymes. En la actualidad se agregó la categoría de microempresas, extendiendo
así las siglas a Mipymes. Dentro de esta inclusión, se incluye cualquier pequeña y
mediana empresa de cualquier sector económico.
Son consideradas Mipymes las unidades económicas que, según la
dimensión en que organicen el trabajo y el capital, se encuentren dentro de las
categorías establecidas en la Ley correspondiente y se ocupen del trabajo 4
artesanal, industrial, agroindustrial, agropecuario, forestal, comercial o de servicio.
Para diferenciar a las Mipymes en las diferentes categorías, se consideran los
siguientes elementos:
- El número de trabajadores ocupados; y,
- El monto de facturación bruta anual, realizado en el ejercicio
fiscal anterior.
De acuerdo al Artículo 5° de dicha ley, la categorización es como sigue:
Microempresas: es aquella formada por hasta un máximo de diez personas,
en la que el propietario trabaja personalmente él o integrantes de su familia y facture
anualmente hasta el equivalente a Gs. 500.000.000
Pequeña empresa: es considerada como tal unidad económica a la que
facture anualmente hasta Gs. 2.500.000.000 y ocupe hasta treinta trabajadores.
Medianas empresas: aquella que facture hasta Gs. 6.000.000.000 anualmente
y emplee hasta cincuenta trabajadores.
Los parámetros de clasificación expuestos son concurrentes, y en caso de
dudas prima el nivel de facturación anual.
2.2. El rubro de los inmuebles. Definiciones y características.
El Código Civil Paraguayo , en su Artículo 1.874 de la Ley 1.183, establece que: 5
4 Ley N° 4.457 del Congreso de la Nación Paraguaya. Artículo 5to. 5 “Código Civil Paraguayo”, Ley N° 1.183 IV Parte.
16
“son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas
inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su
superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera
orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre”.
Por su parte, el Artículo 1.875, destaca que:
“son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente
inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el
carácter de permanencia”.
De acuerdo con el diccionario de carácter jurídico “Lex Jurídica” se 6
consideran inmuebles todos aquellos bienes que tiene en común la circunstancia de
estar íntimamente ligados al suelo, y no pueden ser desplazados de él sin ocasionar
daño o deterioro a los mismos. Pueden serlo por naturaleza, por incorporación, por
accesión, etc.
Siguiendo esta línea de pensamiento, al hablar del mercado inmobiliario nos
referimos a todo tipo de intercambio económico cuyo fin es la adquisición, la venta o
el disfrute de un bien inmueble. Por lo tanto, existen transacciones de compraventa
y/o arrendamiento.
Examinando el origen y las particularidades del mercado inmobiliario actual,
podemos volver hasta los comienzos de la civilización, prácticamente desde el
surgimiento mismo de la propiedad privada.
El autor Friedrich Engels mencionaba:
“La tierra no empezó a considerarse como propiedad privada de personas hasta
después de la Edad Media. Bajo el sistema feudal, la tierra podía ocuparse pero no
se tenía la propiedad. Esta ocupación implica muchas obligaciones. En el sentido
moderno de propiedad, tan sólo los monarcas y la iglesia poseían la tierra. El
ascenso de la burguesía a finales de la época feudal fue afectando paulatinamente a
la importancia relativa de la propiedad real y personal. Históricamente, la propiedad
personal no tenía importancia en comparación con la propiedad de la tierra. Por ello,
casi no existía una regulación sobre la propiedad, transmisión y herencia de las
6 “Diccionario Lex Jurídica”, edición electrónica: <http://www.lexjuridica.com/diccionario.php> 17
propiedades personales. La creciente clase media que acumulaba riqueza podía
transmitirla fácilmente mediante un testamento. Con la revolución industrial, el
consiguiente abandono de la agricultura la propiedad personal alcanzó la misma
importancia que la propiedad real. La tierra se convirtió en un bien que podía
comprarse y venderse, como cualquier otro bien” 7
El surgimiento de las ciudades es consecuencia de ello. La revolución industrial
implicó un proceso en el cual grandes masas de campesinos migraron desde las zonas
rurales hacia los suburbios para convertirse en asalariados.
Por su parte, Damián Tabakman señala:
“En sociedades simples, en pueblo semirurales o en pequeñas urbanizaciones de la
antigüedad (carentes del desarrollo del sofisticado sistema capitalista) había un
stock de viviendas que se agranda cada vez que se formaba una nueva familia, en la
medida en que no hubiera una vacante como consecuencia del deceso de los
habitantes anteriores o una migración. Sin embargo, esto se hacía algo más
complejo con el crecimiento vegetativo, cuando había que ampliar el tamaño de una
unidad por la llegada de hijos, si en la existente no había espacio disponible. Se
genera naturalmente un recambio de viviendas, es decir, una transacción
inmobiliaria sin que hubiera que edificar nada nuevo: alguien vendía una casa
grande para una familia en crecimiento y estás quizás se mudaban a otra más
grande o bien, si lo quería o lo necesitaba, a otra más pequeña, si sus hijos ya se
habían casado y dejado el hogar” 8
Sin embargo, en un mundo modernizado con sociedades bastante complejas,
teniendo en cuenta que las economías se rigen por las leyes de la oferta y de la demanda,
las cosas ya no son tan simples. De allí nace la necesidad de tomar en cuenta los
múltiples factores que pueden determinar las características de la demanda residencial en
el mercado inmobiliario.
7 Engels, Friedrich. “El origen de la familia, la propiedad privada y el Estado”, Editorial Fundamentos, 13° Edición, Madrid – España, 1996. 8 Tabakman, Damián, “Desarrollos Inmobiliarios Exitosos”, pág. 39, Editorial BRE, Buenos Aires – Argentina, 2006
18
2.2.1. Teorías económicas ortodoxas acerca de la ocupación territorial urbana
“Las teorías neoclásicas u ortodoxas parten desde la justificación de la existencia de
ciudades basadas en la falta de ubicuidad de los recursos y la no existencia de
rendimientos constantes a escala que impiden que cada familia procure producir lo que
necesita para satisfacer sus necesidades” . 9
Otro enfoque es el de ver cómo la ciudad puede resultar como la combinación de
tres razone básicas: los recursos y las ventajas del transporte, la indivisibilidad y las
economías de escala en la producción y el consumo y, finalmente, las externalidades y las
interacciones no mercantes; un cuarto factor, la preferencia por la variedad en el consumo
es considerado como el factor amplificador que explica el tamaño de las ciudades.
Cualquiera de los tres primeros o su combinación pueden dar lugar a una ciudad . 10
El trabajo es considerado como el factor con mayor movilidad espacial y la
ubicación in situ de la ciudad se considera eficiente al proveer ventajas que se
concretarán en las economías de escala en las tecnologías de transporte. Estas teorías
suponen que la ciudad eficiente toma la forma monocéntrica, esto es, que si los costos de
transporte se incrementan más rápidamente que el crecimiento de la población citadina, la
función objetivo urbana es la obtención de las ventajas tecnológicas, que deberían
superar los costos del transporte 11
2.2.2. Teorías económicas heterodoxas acerca de la ocupación territorial urbana
Keynes habla de la importancia que posee la anticipación por parte de los 12
agentes profesionales, quienes obtienen debido a ello rendimientos superiores al
rendimiento promedio. En esta visión, el tiempo económico se incorpora al proceso de
formación de expectativas sobre los rendimientos esperados de la inversión.
Los “precios de anticipación”, según Jaramillo se practican en un ambiente de 13
especulación sobre las modificaciones vigentes que conciernen a la regulación urbana.
9 Richardson, H.W., “Economía regional y urbana”, pág. 208, Editorial Alianza Universal Textos, Madrid, España 1986. 10 Fujita M., “Urban Economic Theory: Land Use and City Size”, pág. 134, Cambridge University Press, 1989. 11 Alfonso, Oscar, “La Ciudad Segmentada: Una revisión de la Síntesis Espacial Neoclásica”, pág. 164, Revista de Economía Institucional, Vol. 7, NC 13, Bogotá, Colombia, 2005. 12 Keynes, John Maynard, “Teoría General de la Ocupación, el Interés y el Dinero”, pág. 141, Cambridge University Press, 1936. 13 Jaramillo, Samuel. “Los fundamentos económicos de la participación en plusvalías”, pág.24, CEDE-Universidad de los Andes, Bogotá, Colombia, 2004.
19
De manera que para los inversionistas profesionales del suelo urbano, esos precios de
anticipación sólo podrán ser realizados una vez que se den esos cambios regulatorios.
Para Abramo la ciudad se segmenta debido a la exclusión que los hogares de 14
mayores recursos ejercen sobre los hogares de menores ingresos en el ámbito de la
competencia mercantil por la localización. Oscar Alfonso hace hincapié en la 15
segmentación que se produce al decidir la distribución del suelo, dejando a los sectores
de menores ingresos en aquellas zonas en las que nadie desea vivir.
2.2.3. Los actores del mercado inmobiliario
Existen diferentes actores que participan con diferentes roles en el mercado
inmobiliario, pero en ciertas ocasiones ocurre que estos roles se concentran en
menos actores, debido al nivel de integración que tienen algunas empresas. Los
actores son los siguientes:
14 Abramo, P., “Mercado e ordem urbana: do caos à teoria da localização residencial”, Ed. Bertrand, Rio de Janeiro, Brasil 2001 15 Alfonso, Oscar, “Aportes a una Teoría de Estructuración Residencial Urbana”, pág. 244, Revista de Economía Institucional, Vol. 9, Nº 17, Bogotá, Colombia, 2007.
20
Ilustración 1 – Gráfico: Los actores del mercado inmobiliario
Fuente: Elaboración propia según datos de Tabakman, Damián, “Desarrollos Inmobiliarios Exitosos”, Editorial BRE, Buenos Aires, Argentina, 2006.
2.2.4. El mercado inmobiliario urbano
En la siguiente imagen se muestran los principales productos inmobiliarios:
21
Ilustración 2 – Gráfico: Principales productos inmobiliarios
Fuente: Elaboración propia según datos de Tabakman, Damián, “Desarrollos Inmobiliarios Exitosos”, Editorial
BRE, Buenos Aires, Argentina, 2006.
2.2.4.1. Los inmuebles residenciales
Desde tiempos antigüos, como producto del aumento de la población y la
nupcialidad, existía la tasa de aumento anual del stock de viviendas existentes de
entre 2 y 3% de unidades . 16
En la actualidad, en el contexto de sociedades más globalizadas, la situación es más
compleja dado que la oferta y demanda de casas y/o departamentos dependen de
un gran número de variables relacionadas con las leyes de oferta y demanda.
16 Franceschini, Juan Carlos, “El Mercado Inmobiliario y la Preparación de Proyectos”, Iconsite, Buenos Aires, Argentina, 2000
22
3. Marco Metodológico A los efectos de responder los objetivos específicos, y en línea con la
problemática planteada, este trabajo de tesis se abordó de la siguiente manera:
Teniendo en cuenta el nivel de conocimientos existentes sobre el problema, el
tipo de investigación fue fundamentalmente descriptivo, detallando a profundidad las
características del problema analizado.
En lo que respecta a la perspectiva temporal y espacial, el estudio se limitó al
territorio del Paraguay y a los dos últimos años. Haciendo énfasis en la información
más actual y reciente.
Considerando la definición de Buonocore (1) sobre las fuentes de información
primaria que las explica como “las que contienen información original no abreviada ni
traducida: tesis, libros, monografías, artículos de revista, manuscritos. Se les llama
también fuentes de información de primera mano…” 229 p., por un lado, se 17
tomaron pequeñas y medianas empresas del rubro de la construcción, y por otro
lado se acudió a opiniones de profesionales referentes del sector, así como también
a profesionales del área financiera.
Con el objetivo de recabar información sobre la gestión financiera de las
pymes de la construcción y además sobre las diferentes experiencias de cada una
en cuanto al acceso a créditos para financiar sus respectivos proyectos, se realizó
un relevamiento de datos, donde se observaron los siguientes puntos:
- La estructura de financiamiento de los proyectos llevados a cabo.
- La posibilidad de acceso a créditos bancarios u otras entidades financieras.
- Las condiciones requeridas a reunir por parte de la empresa y del proyecto
para recibir inyección de capital mediante financiamiento bancario.
- Las formas alternativas de conseguir financiamiento.
- Las principales ventajas y desventajas de la utilización de estas alternativas
de obtención de fondos.
17 Buonocore, D. (1980). Diccionario de Bibliotecología. Buenos Aires, Argentina: Marymar.
23
Estos elementos fueron obtenidos a partir de:
- Entrevistas realizadas a referentes del sector y profesionales en finanzas.
- Las fuentes de datos secundarios fueron:
o Sitios de Internet vinculados con la temática.
o Libros y artículos publicados por profesionales de las temáticas aquí
tratadas.
o Diarios y revistas especializadas.
3.1. Descripción del proceso de elaboración de la Tesis Durante todo el proceso de desarrollo de la tesis estas fueron las actividades
realizadas:
● Análisis de la situación actual: consistió en la búsqueda de información
relevante para determinar la situación actual de las Pymes de la
construcción y los instrumentos de financiamiento a su alcance.
● Revisión de la literatura: en esta etapa se definieron todos los
conceptos relacionados al tema de estudio de este trabajo de tesis.
● Elaboración del primer borrador: desarrollo básico de los principales
capítulos que componen esta tesis.
● Posibilidad de recopilación de nueva información: a partir de las
sugerencias y/o correcciones realizadas por el tutor, nueva información
fue analizada e incorporada al trabajo.
● Corrección y entrega final: luego de más sugerencias y correcciones
del tutor se realizaron las modificaciones necesarias, y se procedió a la
entrega final del trabajo de investigación.
24
4. Análisis de datos
4.1. Análisis económico del sector de la construcción. Su evolución y su situación actual.
Para poder entender la implicancia que tiene el sector de la construcción en
nuestro país, primero tenemos que observar la evolución que se ha registrado los
últimos años.
Cómo explica el autor Leonardo Farias : 18
“Sin lugar a dudas, este sector es de suma importancia para el desarrollo
económico, no sólo por la gran cantidad de empresas constructoras que involucra en
forma directa, si no también, por su efecto dinamizador en una alta gama de insumos
que demanda. En este sentido, la construcción es considerara como el mayor
empleador industrial del mundo debido al efecto multiplicador que ejerce en la
economía. Puede decirse que por cada puesto de trabajo en la construcción, se
generan simultáneamente dos puestos de trabajo adicionales, ya sea en este mismo
rubro o en otras actividades de la economía vinculadas de forma indirecta”.
En las siguientes imágenes podemos observar la evolución del sector de la
construcción que se registrado en las últimas décadas en nuestro país:
18 Farias, Leonardo. Tesis de Masterado “Herramientas de financiamiento para desarrollados inmobiliarios de empresas Pymes en Argentina”. Buenos Aires. 2011
25
Ilustración 3 – Gráfico: Crecimiento histórico de la construcción en guaraníes corrientes
Fuente: Anexo Estadístico del Informe Económico 2017 del Banco Central del Paraguay. Cuadro N° 1.
Teniendo en cuenta que el crecimiento histórico de la construcción exhibido
en guaraníes corrientes no muestra la referencia más precisa, aquí podemos
observar el mismo crecimiento, pero en guaraníes constantes:
Ilustración 4 – Gráfico: Crecimiento histórico en guaraníes constantes
Fuente: Anexo Estadístico del Informe Económico 2017 del Banco Central del Paraguay. Cuadro N° 2.
26
A manera de tener una referencia aún más precisa del mismo crecimiento
histórico, finalmente lo podemos analizar en porcentajes:
Ilustración 5 – Gráfico: Crecimiento histórico en porcentajes
Fuente: Anexo Estadístico del Informe Económico 2017 del Banco Central del Paraguay. Cuadro N° 3.
Cómo se puede observar en el gráfico, desde el año 1992 hasta el 2002 el
país pasó por un periodo casi por completo de cifras negativas para desarrollo de
nuevas infraestructuras y proyectos inmobiliarios. Recién desde el año 2003 se pudo
experimentar un crecimiento importante, récord en ese entonces, en el sector de la
construcción. La línea de crecimiento muestra picos de alto nivel, así como también
algunos años con importantes decrecimientos, pero no obstante, la constante se
mantiene por encima de 0%.
4.2. Importancia relativa del sector de la construcción en el PIB y su
evolución.
El sector de la construcción durante los últimos años registró diferentes
porcentajes de crecimiento, donde algunos años el crecimiento se triplicó en
comparación al anterior. No obstante, el crecimiento se mantiene constante con
relación al Producto Interno Bruto.
En la siguiente imagen podemos observar cómo el sector de la construcción
participó en el PIB y además la línea tendencial:
27
Ilustración 6 – Gráfico: Relación entre la construcción y el PIB
Fuente: Anexo Estadístico del Informe Económico 2017 del Banco Central del Paraguay. Cuadro N° 4.
Si bien en el punto anterior pudimos observar que recién en el año 2003 hubo
un repunte en el crecimiento del sector de la construcción, en esta imagen podemos
observar que el mencionado sector siempre influyó de manera importante en el
Producto Interno Bruto del país. Además, se observa que desde el año 2003 existe
una línea de crecimiento constante, con proyecciones a seguir incrementando.
4.3. Proceso de las Pymes para nuevos desarrollos inmobiliarios
Así como sucede en cualquier otro rubro, los desarrolladores inmobiliarios
deben comenzar todo proyecto sometiéndolo a un análisis de factibilidad, el cual
está conformado por las siguientes etapas:
● Estudio de mercado
● Diseño de producto
● Análisis económico financiero
Siendo el estudio de mercado la primera parte del proceso a llevarse a cabo, de allí nace toda la información necesaria para poder diseñar un producto (la propuesta), que todavía está sujeto a modificaciones, dependiendo del resultado del análisis económico financiero.
28
Ilustración 7 – Gráfico: Proceso de las pymes para nuevos desarrollos inmobiliarios
Fuente: Farias, Leonardo. Tesis de Masterado “Herramientas de financiamiento para desarrollados inmobiliarios de empresas Pymes en Argentina”. Buenos Aires. 2011
Existen dos interrogantes fundamentales que tienen que ser tomadas en
cuenta durante el desarrollo del análisis económico financiero, y son las que sigue:
29
Ilustración 8 – Gráfico: Interrogantes para análisis económico
La decisión de inversión es la más importante a la hora de creación de valor.
La inversión inmobiliaria implica la colocación de fondos en un proyecto de inversión
cuyos beneficios se generarán en el futuro. Estos beneficios futuros no se conocen
con certeza, por lo que todo proyecto implica riesgo. Por consiguiente, deben
valorarse en relación con su rentabilidad esperada y su riesgo.
La decisión de financiación se vincula con los medios que se han de utilizar
para financiar las inversiones.
4.3.1. Decisiones de inversión: Tipos de negocios inmobiliarios.
El primer paso de proceso de análisis de las decisiones de inversión es
identificar los diferentes tipos de inversión inmobiliaria directa que existen.
De acuerdo con Juan Carlos Franceschini , se pueden clasificar en 3 19
categorías dependiendo de lo que se haga con las unidades producidas:
● Inversión de desarrollo
● Inversión de renta fija
● Inversión especulativa o de revalorización
4.3.1.1. Inversión de desarrollo
Es el tipo de inversión en el que se adquiere un terreno, baldío o con una
construcción a reciclar, para poder construir un edificio o una casa y posteriormente
ser comercializado. Este tipo de negocios (los de desarrollo) presenta en principio
exigencias de capital más limitadas y tasas de rentabilidad más elevadas. Para el
caso de los actores ocasionales funciona positivamente, debido a que admite
distintos esquemas de trabajo (el desarrollador es también empresa constructora, el
19 Franceschini, Juan Carlos, “El Mercado Inmobiliario y la Preparación de Proyectos”, Editorial Iconsite, Buenos Aires, 2000
30
estudio de arquitectura es también administrador del proyecto, el arquitecto es
también desarrollador, etc.).
Ilustración 9 – Gráfico: Inversión de desarrollo
Fuente: Farias, Leonardo. Tesis de Masterado “Herramientas de financiamiento para desarrollados inmobiliarios de empresas Pymes en Argentina”. Buenos Aires. 2011
Si existiera preventa de algunas unidades, el flujo de ingresos se adelanta en
el tiempo, pero sin olvidar de eso requiere un sacrificio de una pequeña parte de la
rentabilidad final, para que sea atractiva la compra en pozo para los potenciales
inversores inmobiliarios.
31
Ilustración 10 – Gráfico: Inversión de desarrollo con preventa
Fuente: Farias, Leonardo. Tesis de Masterado “Herramientas de financiamiento para desarrollados inmobiliarios de empresas Pymes en Argentina”. Buenos Aires. 2011
4.3.1.2. Inversión de renta fija
Consiste en generar ingresos corrientes a través del alquiler del inmueble.
Esto resulta en una mayor estabilidad constate en la entrada de fondos, al poseer
flujos de ingresos recurrentes. El flujo de fondos de la inversión de renta fija está
conformado por la renta en sí (que ingresa a lo largo del periodo de tiempo en que el
inmueble se encuentre en cartera), más el valor residual que podemos obtener por
dicho inmueble al momento de desafectarlo.
32
Ilustración 11 – Gráfico: Inversión de renta fija
Fuente: Farias, Leonardo. Tesis de Masterado “Herramientas de financiamiento para desarrollados inmobiliarios de empresas Pymes en Argentina”. Buenos Aires. 2011
4.3.1.3. Inversión especulativa o de revalorización
Como su nombre lo dice, este tipo de inversión consiste en la obtención de
beneficios por la valorización de los inmuebles adquiridos a precios bajos, ya sea por
haberlos adquiridos en etapas desfavorables del mercado o por haber tenido la
visión de comprarlos en zonas no desarrolladas pero con potencial de crecimiento,
para luego venderlos a precios alcistas. Es decir, el negocio de la revalorización
sigue la lógica de toda inversión que procura comprar algo barato para luego
venderlo caro.
El flujo de fondos de este tipo de inversión consiste simplemente en el
desembolso del valor de adquisición, y luego de un tiempo, cuando se desee
enajenar el inmueble, se producen los ingresos.
4.3.2. Decisiones de financiación: instrumentos de financiación para
desarrollos inmobiliarios
Los proyectos inmobiliarios tienen al menos dos características fundamentales
que lo diferencian de otros tipos de negocios:
33
● Mucho tiempo
● Mucho dinero
Por un lado, desde que comienzan hasta que terminan toman una importante
cantidad de tiempo: la construcción de cualquier tipo de construcción puede durar
inclusive lapso de años, dependiendo de muchos variables controlables y no
controlables. Y por el otro lado, la gran cantidad de dinero que demandan.
Existen básicamente dos tipos de financiación de proyectos de inversión:
● Financiarse con capital propio (equity)
● Financiarse con capital de terceros (endeudamiento)
4.3.2.1. Capital propio o equity
Debido a que requiere un capital muy alto, con el que normalmente las Pymes de la
construcción no cuentan, el hecho de procurar soportar el crecimiento de la empresa
y satisfacer los requerimientos para encarar nuevos proyectos hace que el capital
propio tenga sus límites. Es por eso que, buscando diversificar riesgos, se recurre a
la financiación a través del capital de terceros.
De igual manera, debido a las características de nuestro mercado doméstico, los
desarrolladores inmobiliarios recurren en primera instancia a fondos propios. Por lo
tanto, primero profundizaremos en las diferentes fuentes de capital propio:
● Ahorros de los propios desarrollistas
● Capital de riesgo
● Ganancias retenidas
● Mercado de capitales
4.3.2.1.1. Ahorros de los propios desarrollistas
Todo desarrollador inmobiliario recurre siempre en primer lugar a su propio
ahorro. Luego de haber invertido esos ahorros en las primeras incursiones en el
negocio y haber obtenido una rentabilidad suficiente como para querer permanecer
en el rubro, es el momento de realizar desarrollos más importantes.
En todo proceso de crecimiento en los negocios, los desarrolladores tienen la
responsabilidad de saber que tan rápidamente y hasta donde sus empresas pueden
crecer sin necesidad de buscar capital de nuevas fuentes. Es decir, hasta donde la
34
empresa puede financiar su crecimiento solo con ganancias retenidas y mediante los
propios aportes del desarrollador.
4.3.2.1.2. Capital de riesgo
Existen inversores conocidos como “de capital de riesgo” o “venture capital”
en inglés. Básicamente son organizaciones constituidas por un grupo de inversores
que juntan una cantidad de dinero determinada para realizar inversiones de todo
tipo.
La característica fundamental, es que estos fondos participan directamente de
los riesgos y de la promoción del negocio, agregando valor, incluso, a través de la
orientación administrativa y comercial. Al finalizar el ciclo de expansión de la
empresa, el inversor se deshace de su participación en el negocio, vendiéndola a
otros inversores o empresas.
En el Paraguay todavía no existe una organización formal de este tipo de
inversores que convocan al capital emprendedor.
4.3.2.1.2.1. Capital semilla
Funciona para el primer despegue de una empresa y el monto del capital se
relaciona directamente con lo necesario para que ello suceda. No se utiliza para
cancelar deudas ni para comprar acciones de los socios fundadores. Todo el dinero
que se aporta está destinado únicamente al impulso de la empresa.
Fondos de este tipo pueden eventualmente prestar una estructura formal a los
denominados Inversores Ángeles.
“Los inversionistas ángeles son individuos que utilizan su propio capital, y no
sólo entregan dinero en forma pasiva, sino que al mismo tiempo le dan a la empresa
invertida apoyo estratégico, conocimiento del negocio, su red de contactos, etc.
Usualmente disponen de poca cantidad para invertir por negocio y son difíciles de
localizar o identificar pues no publicitan sus inversiones ni pertenecen a grupos
organizados” . 20
20 Castillo Holley, Alicia, Fuentes de financiamiento para empresas – Ángeles y capital de riesgo. Nota publicada en el portal web de emprendedores http://www.emprenautas.net, 11 enero de 2009.
35
En los países desarrollados existen numerosas redes, asociaciones y clubes
de inversores ángeles, que comparten información, conocimientos y proyectos. Aquí
en Paraguay es todavía una tendencia bastante nueva, que empezó con algunas
organizaciones gubernamentales y ahora se está extendiendo a empresas privadas.
Algunos ejemplos son: Itaipú Binacional , Senatics , Ministerio de Industria y 21 22
Comercio , Koga Impact Lab. 23
4.3.2.1.3. Ganancias retenidas
Para muchas empresas las ganancias retenidas pueden ser una fuente de
inversión muy importante. Por lo general se dice que es la base del financiamiento y
la fuente de recursos más importante con que cuenta una organización.
Desde el punto de vista contable, los resultados no asignados es la cuenta 24
de patrimonio neto, componente de resultados acumulados. Su saldo acreedor
indica el total de resultados pendientes de distribución.
4.3.2.1.4. Mercado de capitales
Mejor conocido como cotizar en la bolsa. A pesar de que esta estrategia
contempla una serie de ventajas importantes y es altamente deseable que cada vez
más empresas accedan al mercado de capitales, no es fácil recurrir a este tipo de
fuentes de financiamiento. Son varias las razones y van desde los altos costos de las
emisiones de acciones, el temor por la pérdida de control de la empresa, la
dependencia que sea un momento macroeconómico favorable, entre otras.
Las siguientes ventajas forman parte de la posibilidad de cotizar en la bolsa:
● Los accionistas tienen mayor liquidez, ya que ahora sus acciones
podrán transarse en la bolsa de valores.
21 https://www.itaipu.gov.py/es/sala-de-prensa/noticia/capital-semilla-primer-aporte-para-emprendedores 22 https://www.ip.gov.py/ip/ideas-innovadoras-seran-premiadas-con-capital-semilla/ 23 http://www.mic.gov.py/v1/sites/172.30.9.105/files/RESOLUCION%20646%20-%20programa%20normativo.pdf 24 Godoy, Amanda y Greco Orlando, “Diccionario contable y comercial”, Editorial Valleta, Buenos Aires Argentina, 2006.
36
● Pueden lograr el financiamiento de algunos actores del mercado, por
ejemplo los inversores institucionales, que prefieren invertir en títulos
que cotizan en bolsa.
● Las empresas que cotizan suelen mejorar su reputación ante los
bancos, lo que suele mejorar su calificación crediticia.
4.3.2.2. Capital de terceros o endeudamiento
La alternativa que existe a la financiación con fondos propios es recurrir a los
fondos de terceros o endeudamiento. Este tipo de es de renta fija (es decir, que no
se trata de capitales de riesgo) y se denomina “deuda”. Los principales proveedores
de este tipo de fondeo son las entidades financieras a través de préstamos.
4.3.2.2.1. Financiación bancaria
Uno de los actores más relevantes son los bancos, teniendo en cuenta que se
ellos se obtiene principalmente los préstamos destinados a financiar las
construcciones. Para entender cómo funcionan los préstamos primero tenemos que
entender básicamente cómo funcionan los bancos.
Las instituciones bancarias tienen dos maneras básicas de captar dinero. Por
un lado, está la gente que deposita dinero pensando en el corto plazo: hace
depósitos a plazo fijo, en cuentas corrientes, en cajas de ahorro, etc. Por otro lado,
está el dinero de largo plazo, es decir, el ahorro para la jubilación. Entonces existen
dos flujos distintos, con dos dinámicas distintas.
Con ambas fuentes de recursos los bancos colocan el dinero. En el corto
plazo, los bancos financian actividades que tienen que ver con el desarrollo de
emprendimientos y negocios inmobiliarios. En el largo plazo, financian parte de esta
actividad mediante créditos hipotecarios.
“En su actividad crediticia, los bancos apuntan, por definición, a minimizar su
riesgo y maximizar la tasa de interés. Para ellos, es central el perfil del cliente, sus
antecedentes en la materia que será objeto de crédito, su experiencia previa, su
historial respecto de préstamos anteriores, y también obviamente la estructura de
operación, con sus garantías” . 25
25 Farias, Leonardo. Tesis de Masterado “Herramientas de financiamiento para desarrollados inmobiliarios de empresas Pymes en Argentina”. Buenos Aires. 2011
37
4.3.2.2.2. Garantías
Según los principios básicos de administración, existen tres aspectos
fundamentales a tener en cuenta durante el análisis de riesgos para otorgar un
crédito:
● Los aspectos generales del negocio u operación por financiar, lo que
incluye las cuestiones comerciales, técnicas, económicas y financieras
que hacen a su factibilidad. Se trata de establecer la capacidad
generadora de excedentes financieros que permitan cancelar, a su
término, la obligación asumida, así como el pago de los intereses en
los plazos convenidos.
● Las condiciones propias del tomador de crédito: trayectoria,
experiencia, identidad y, en general, su solvencia moral y material.
● Calidad y monto de las garantías que el tomador de crédito pone a
disposición del banco que lo financia. Esto constituye un espectro de
gran amplitud que va desde la constatación del patrimonio del eventual
deudor y de su estructura, hasta la constitución de privilegios
patrimoniales que permitan recuperar el crédito y sus accesorios ante
eventuales incumplimientos.
La ponderación que se le otorga a estos tres puntos no es homogénea y varia
en la práctica de un banco a otro y según el tipo de crédito.
De igual manera, la entidad financiera asume que no se puede conocer la
realidad de manera total. De allí que toda entidad trata de limitar al máximo este
margen de incertidumbre, a fin de tomar decisiones de la manera más objetiva y
segura posible.
El recurso más viable que hay, utilizado por los bancos para minimizar
riesgos, además de un meticuloso análisis crediticio, es solicitar garantías. Aunque
ninguna buena garantía compensa un crédito mal dado. Las entidades bancarias
tienen claro que su negocio no es ejecutar garantías. Un préstamo que haya sido
recuperado en su totalidad a través de la garantía, sigue siendo un préstamo mal
acordado. Por lo tanto, es un criterio generalmente aceptado que las garantías, si
38
bien disminuyen el factor de riesgo, no deciden en sí mismas la racionalidad de la
concesión de un préstamo.
4.3.2.2.3. Los préstamos bancarios en Paraguay
En el mercado nacional, actualmente los préstamos bancarios suelen ser
productos estandarizados que no cubren la totalidad del costo de la obra ni la
inversión en el terreno.
Existen diferentes tipos de garantías, con diferentes requisitos y condiciones
para cada uno. Las garantías más utilizadas son la hipoteca y el fideicomiso (cómo
se podrá observar en la imagen más abajo), en el cual la entidad financiera tiene
privilegio de cobro. Incluso es habitual que también se pidan avales profesionales de
los accionistas de la empresa. Los bancos procuran no involucrarse en la
rentabilidad del negocio, sino asegurarse que tengan flujo para el repago del
préstamo.
En la siguiente imagen podemos observar la distribución actual de los
diferentes créditos garantizados utilizados por los empresarios del rubro de la
construcción:
Ilustración 12 – Gráfico: Tipos de garantías utilizadas actualmente para créditos en Paraguay
Fuente: Central de Riesgos del Banco Central del Paraguay
39
Los instrumentos de financiamiento existentes son los explicados brevemente
a continuación.
4.3.2.2.4. Créditos hipotecarios
Por el derecho real de hipoteca se grava un inmueble determinado, que
continua en poder del constituyente, en garantía de un crédito ciertos en dinero.
Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se
obligará personalmente, como deudor directo o subsidiario . 26
Es accesorio, término que significa que depende del principal, por tanto
carece de vida propia e independiente, pues no se concibe la hipoteca por la
hipoteca misma, se constituye en garantía de una obligación principal, por lo que
sigue la suerte y condición jurídica del crédito, sea puro y simple, condicional, a
plazo o eventual. Visto estas características, es incesible sin el crédito principal, más
puede serlo respecto de su grado de colocación o rango.
La hipoteca es igualmente indivisible, en el sentido de que el bien o bienes
hipotecados y cada parte de ellos, responden por toda y cada parte de la deuda,
principio que juega tanto en lo que respecta a la cosa, como así en lo concerniente al
crédito.
En lo que concierne al crédito, el pago parcial no extingue la hipoteca; la
indivisibilidad, sin embargo, no es de carácter absoluto, sino relativa, pudiendo las
partes en el acto, o posteriormente, convenir la división y extinción parcial de la
hipoteca. No existe, en efecto, dificultad para tales actos cuando media el acuerdo
de las partes.
4.3.2.2.5. Garantías en fideicomiso
Es un negocio jurídico basado en la confianza, en virtud del cual una persona
llamada FIDEICOMITENTE entrega bienes o derechos a otra llamada FIDUCIARIO,
para que este último cumpla con ellos una finalidad determinada en un contrato, a
favor de quien se designe como Beneficiario.
26 Código Civil Paraguayo. Capítulo 5to, Sección I. Artículo 2356. 40
La normativa fiduciaria en Paraguay consagra a los negocios fiduciarios en
dos grandes géneros:
● Fideicomiso: implica la transferencia de la propiedad del bien.
● Encargo Fiduciario: en este no opera la transferencia de propiedad.
El uso creciente de la figura es debido a la gran capacidad que tiene para
adaptarse a diversos negocios, algunas operaciones pueden ser:
● Operaciones de fiducia de inversión;
● Operaciones de fiducia para el financiamiento de las actividades
públicas, permitido por las leyes y reglamentaciones correspondientes;
● Operaciones de fiducia de garantía y fuente de pago;
● Operaciones de fiducia para la administración inmobiliaria de proyectos
de construcción;
● Operaciones de fiducia para la movilización de activos ilíquidos o
titularización;
● Operaciones de fiducia para la estructuración de programas de
financiamiento de obras de infraestructura pública;
● Operaciones de fiducia para programas de financiamiento, para
financiar proyectos habitacionales, viviendas individuales, micro,
pequeñas y medianas empresas.
Negocios Fiduciarios de la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD)
El continuo crecimiento de la sociedad, los avances tecnológicos y los
procesos de globalización van generando crecientes y sofisticadas necesidades
sociales de bienes y servicios, en las cuales el Estado debe propender la provisión
directa, o bien, generar condiciones adecuadas para que el mercado las
proporcione, impulsando de esa manera a la modernización para el cumplimiento de
los objetivos estratégicos.
En respuesta a la evolución de los servicios que debe proveer el Estado y
tomando los ejemplos realizados en la región para estructurar complejos negocios
con la finalidad de cumplir los planes y programas de desarrollo económico, social,
41
educativo en beneficio de la sociedad, el Estado paraguayo ha iniciado la orientación
de sus prestaciones utilizando como instrumento a los negocios fiduciarios.
La AFD siguiendo sus objetivos estratégicos ha creado la Gerencia de
Fiducias como una unidad especializada en la administración de bienes de terceros
bajo el amparo de su carta orgánica y de la Ley N° 921/96 de “Negocios Fiduciarios”.
4.3.2.2.6. Certificados de depósitos de ahorros a favor de la institución
Es otra medida que se suele utilizar para garantizar los créditos bancarios. Un
particular o una empresa pueden poseer CDAs en alguna institución financiera con
el objetivo de generar ingresos a través de los intereses recibidos en cierto periodo
de tiempo. Siguiendo la línea de pensamiento de una estrategia financiera, a algunas
empresas les resulta interesante la posibilidad de acceder a créditos con bajas tasas
de interés, garantizando el repago con los mencionados certificados de depósitos de
ahorros, pero sin tener que sacrificar esos intereses con los que ya contaban en sus
flujos de ingresos. Normalmente se utiliza este tipo de crédito garantizado cuando se
necesita capital operativo a corto plazo.
4.3.2.2.7. Cash collateral
En español conocidos como acuerdos de colateralización. Son acuerdos que
proveen protección ante el potencial incumplimiento de la contrapartida de alguna de
sus obligaciones en una operación de derivados. Estos acuerdos, mediante un
documento legal, estandarizan el mecanismo de mitigación de riesgo de crédito
(contrapartida), definiendo los activos entregables para garantizar la obligación. A
diferencia de los créditos garantizados por CDAs, estos créditos pueden ser
garantizados por diferentes tipos de activos liquidables.
Algunos factores que se tienen en cuenta para analizar la factibilidad del
repago del crédito garantizado por colaterización son las siguientes variables:
● Predictibilidad de los flujos que entran de dinero.
● Retraso en los pagos y riesgo de incumplimiento y de liquidez.
● Diversificación del riesgo sectorial y geográfica.
● Garantías adicionales asociadas al colateral.
● Legalidad y marco regulatorio de ese activo.
42
● Colateralización cruzada, en caso de colateral de un grupo de activos,
si falla uno, el resto pueden ser utilizados para cubrir ese activo.
4.3.2.2.8. Cartas de créditos Stand By
La carta de crédito Stand-By es un instrumento flexible que se utiliza para
garantizar diferentes clases de obligaciones, en el cual si el solicitante no cumple
con los compromisos adquiridos, el banco garantiza el pago.
Es utilizada mayormente en el comercio internacional. A través de las Cartas
de Crédito Stand-by pueden garantizarse obligaciones tales como:
● Obligaciones de tipo Comercial.
● Obligaciones de tipo Financiero.
● Obligaciones de Servicios.
Las Garantías Contractuales o Bonds, son aquellas operaciones mediante las
cuales las instituciones bancarias garantizan y respaldan la participación de
empresas en concursos o licitaciones públicas internacionales, para la adjudicación
de contratos de venta de mercancías o para la prestación de servicios.
El incumplimiento de cualquiera de las garantías mencionadas, habilita
automáticamente al Beneficiario a ejercerlo o cobrar la garantía al banco emisor del
instrumento.
4.3.2.2.9. Warrants
Son préstamos de dinero a cambio de dejar mercaderías como garantías.
Sólo son realizadas cuando los empresarios cuentan con un gran stock de
mercaderías de las que pueden prescindir por algún tiempo, sin que esto afecte el
normal desempeño de su actividad.
Las empresas dedicadas al depósito de mercaderías son las responsables de
emitir dichos certificados. En el Paraguay dicha función está reglamentada por la Ley
215/70 del Congreso de la Nación, en el capítulo 5to . 27
27 http://www.cej.org.py/games/Leyes_por_Materia_juridica/BANCARIA/LEY%20215.pdf 43
4.3.2.2.10. Prendas sobre activos (maquinarias)
Este tipo de crédito se basa en garantizar el repago de la deuda a través de
prendas sobre activos utilizados para la producción directa de los rubros industriales,
normalmente de valores entre U$D 50.000 y U$D 1.000.000. Pueden ser tractores,
grúas, maquinaria agrícola, etc.
4.4. Instrumentos financieros a la hora de otorgar créditos
4.4.1. El caso de Estados Unidos 28
Cuando un desarrollador inmobiliario quiere acceder a un crédito bancario en
Estados Unidos debe pasar por un riguroso proceso de aprobación, que cuenta con
una amplia lista de instrumentos financieros que ayudan a mitigar los riesgos y
mejorar las condiciones de repago de los créditos.
Además de las garantías explicadas anteriormente (tales como el fideicomiso,
la hipoteca, los CDA a favor de la institución prestataria, etc.), los bancos recurren a
los siguientes instrumentos.
4.4.1.1. Análisis profundo del desarrollo inmobiliario en cuestión
Durante la fase previa al inicio del desarrollo, los bancos se reservan la
potestad de estudiar el concepto y la idea general del proyecto, y le exigen al
promotor que contrate una empresa de estudios de mercado de su confianza para
elaborar un análisis comparativo del producto. Este estudio determinará cuestiones
tales como si el tipo de unidades que se están proyectando será exitoso respecto a
la competencia, o si el mix de departamentos de dos, tres y cuatro ambientes será el
adecuado. Del estudio surgirá el precio de venta o de renta y la tasa proyectada de
absorción a incorporar en el Flujo de fondos proyectado.
Si el proyecto presentado no se ajusta a las recomendaciones del estudio, el
banco le obligará al desarrollador hacer los cambios a condición de no aprobar el
crédito en caso contrario.
28 Tabakman, Damián y Levy Hara Fernando, “El arte de financiar proyectos inmobiliarios: una perspectiva global. EE. UU., España y Argentina”, pág. 23, Editorial BRE, Buenos Aires, Argentina, 2010.
44
Los bancos tienen el derecho de involucrarse hasta en los números internos
del desarrollador. Ya desde la misma solicitud del crédito se debe enviar un análisis
económico financiero fundamentando que habrá un razonable nivel de ganancias.
En esa proforma el desarrollador deberá mostrar cuál será el costo del edificio, el
valor de la tierra, los costos directos (llamados hard costs), y los indirectos (o soft
costs).
La distribución tradicional de los costos en los Estados Unidos es la siguiente:
● Tierra 20%
● Costos Directos (hard costs) 56%
● Costos Indirectos (soft costs) 24%
Los costos indirectos, son mayores en los Estados Unidos respecto de los de
Paraguay por varios motivos:
● Los honorarios profesionales de arquitectos, ingenieros, asesores,
abogados, contadores, etc., son mucho más altos.
● Existe una gran cantidad de seguros que hay que pagar durante la
construcción y después de terminada, para protegerse de la enorme
industria del juicio que afecta al país.
● En Paraguay, al construir en efectivo, no hay pago de los intereses de
los préstamos de construcción.
El precio del lote es más fácil de determinar, debido a que al momento de
iniciar un trámite en el banco, al menos tiene que estar reservado e idealmente
estructurado. El costo directo es un poco más difícil porque en esa primera etapa, en
general, no hay un presupuesto serio de una empresa constructora. Estas están
dispuestas dar un precio definitivo recién cuando reciben el proyecto final con todos
los planos de construcción.
Las empresas constructoras pueden dar presupuestos preliminares, sin
ninguna obligación de cumplirlos hasta no contar con la documentación de obra
definitiva. Sin planos completos, el constructor no emite un precio cierto que
conforme al banco, pero sin ese valor, la entidad no emite un veredicto final acerca
del crédito, que se plasma en la firma de una carta de intención y el comienzo de la
45
redacción del contrato de préstamo. Finalmente, sin todos estos datos resulta
imposible finalizar la proforma crediticia con números concretos, que a la larga sirve
para evitar renegociar el contrato con el banco.
4.4.1.2. Requerimiento de preventas
El banco exigirá que se prevenda una cierta cantidad de unidades (entre el
40% y el 50%), a una lista de precios basada en la proforma que se haya preparado,
y no iniciaran los desembolsos hasta lograrlo. La desventaja de este mecanismo es
que se debe vender una gran cantidad de unidades antes de comenzar la obra, a
precios más bajos que los que se podrían lograr con la construcción avanzada,
naturalmente en la medida en que el mercado este en alza. Pero por otra parte, es
un cable a tierra dado que muchos proyectos que parecen excelentes en el mundo
de las ideas, e incluso en los análisis de mercado, cuando salen a la venta, fracasan.
La exigencia de este grupo de obligaciones que los bancos le imponen a los
desarrolladores en Estados Unidos obedece a varias cuestiones. Entre otras, el
excesivo tiempo que pasa desde que se gesta la idea hasta que se termina su
producción y se cierra el proceso.
La obligación de prevender impide que el desarrollador comience a construir
un proyecto basado en supuestos económicos previos que quizá hayan perdido
vigencia.
Normalmente, los compradores en preventa pagan su 20% de anticipo en
efectivo, y esperan a que se finalice la construcción, y escrituran accediendo a un
préstamo bancario individual de largo plazo. Con el dinero que reciben al escriturar,
los desarrolladores repagan su crédito al banco hasta que logran una cancelación
total. Su ganancia proviene usualmente de la venta de las últimas unidades.
Es importante entender que el banco en los Estados Unidos calcula la
cantidad de preventas exigidas de forma tal que estas cubran la totalidad del dinero
prestado. De esta manera mitigan uno de los mayores riesgos del acreedor: que el
deudor no tenga suficientes fondos líquidos para cancelar su pasivo. La exigencia
del 40% de la lista de precios, generalmente es una cifra muy cercana al 75% del
46
costo de construcción, porque lógicamente el precio de venta incluye los costos
indirectos y la ganancia del inversor.
4.4.1.3. Depósitos en “cuentas custodia”
Los contratos de compraventa de los futuros residentes quedan en poder de
banco y, lo más importante, los depósitos del 20% del anticipo también quedan en
una cuenta especial que el banco abre especialmente para el proyecto, y junto con el
lote, constituyen la garantía. Estas “cuentas custodia” son una pieza clave para la
transparencia y para la seguridad de todo el sistema.
Estas cuentas pueden ser abiertas por profesionales como abogados,
martilleros públicos (inmobiliarias). Es una obligación del que las administra rendir
cuentas mensualmente ante las autoridades, tener los libros contables en orden,
recibir auditorias semestrales, etc. Los depósitos de cada cliente no pueden ser
mezclados con otros, ni esos fondos pueden ser utilizados para ninguna otra cosa.
Esta es una clara percepción de seguridad jurídica, que es una de las razones por
las que tanta gente invierte en los Estados Unidos.
4.4.1.4. Seguros de caución
Para reducir el riesgo durante la etapa de construcción, se desarrolló este
mecanismo por el cual la empresa constructora tiene que ser bendecida por el
banco. Las entidades crediticias quieren estar seguras que en caso de que el
desarrollador no pueda terminar su proyecto y ellos necesiten hacerse cargo, va a
contar con un contratista profesional que les permitirá terminar la obra. Para ello le
exigen al contratista principal, y muchas veces a sus subcontratistas más
importantes, como el de hormigón y el de albañilería, un seguro de caución emitido
por las compañías de seguros especializadas.
El emisor de este seguro se compromete, a cambio de una prima, a pagar
todos los costos que sobrepasen el presupuesto original y también asume la
obligación de afrontar los perjuicios que se generen en caso de que la constructora
quiebre durante la obra. Antes de emitir el seguro, la compañía aseguradora
naturalmente revisa los antecedentes de su cliente, su experiencia profesional, la
escala de las obras anteriores y los estados financieros de las empresas.
47
4.4.1.5. Garantías personales de los desarrolladores
Existen dos tipos de préstamos en el sistema americano: con o sin recurso
contra el deudor. Los sin recurso son los préstamos que sólo tienen como garantía
de repago el bien que se puso como colateral. Los préstamos para la construcción,
por el contrario, son en la mayoría de los casos con recurso. Esto habilita al banco a
ir contra los bienes del deudor si el dinero recuperado por la venta no fuera suficiente
para cubrir el pasivo.
Para eso, al cerrar el contrato original de préstamo, el desarrollador firma
también garantías personales, y tiene que presentar sus estados financieros, activos,
pasivos, etc.
4.4.1.6. Control de avance de obras
Una vez comenzada la edificación, cada mes habrá que preparar un
certificado de avance de obra para cobrar los gastos de ese mes. El banco transfiere
el dinero a la cuenta del contratista principal. Nunca le entrega el dinero al
desarrollador, quien nuevamente, es sólo el director de la orquesta, pero no toca
ningún instrumento. El constructor le paga a cada subcontratista, y la historia se
reinicia el próximo mes. Como se ve, tantos pasos y controles hacen mucho más
seguro al todo el sistema de desembolso. Es muy difícil que el constructor facture de
más una obra, cobre de más o ejecute obras sin permiso o fuera de código. Por
supuesto, la burocracia tiene su lado negativo: todo este proceso lleva más de
quince días, y requiere muchos recursos humanos, muchas energías y altos costos.
Sin embargo, desde la perspectiva de los norteamericanos, el esfuerzo vale la pena.
4.4.2. El caso de Paraguay
Teniendo en cuenta que nuestro país experimenta con un mercado financiero
que en menor desarrollo que el Estados Unidos, son menos los instrumentos
financieros con los que se cuentan a la hora de analizar riesgos para otorgar
créditos; esta situación genera condiciones y modalidades de pago diferentes a las
existentes en EE. UU. A continuación, encontraremos los instrumentos financieros
utilizados para garantizar los créditos para desarrollos inmobiliarios en nuestro país.
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4.4.2.1. Exigencias básicas
Los requisitos más importantes a tener en cuenta por las entidades
financieras a la hora de otorgar créditos para desarrollos inmobiliarios son:
● Poseer “calificación 1” en el sistema financiero, es decir, no poseer
antecedentes crediticios o comerciales negativos.
● Poseer el terreno donde se llevará a cabo el proyecto de desarrollo
inmobiliario
● El desarrollador del proyecto debe poseer como mínimo un año de
experiencia en el rubro
Además de las condiciones principales recientemente expuestas, para otorgar el
crédito a una empresa que se constituya a través de una sociedad anónima se
deberá presentar los siguientes documentos:
● Cédula tributaria
● C.I. de los socios firmantes
● Constancia de RUC
● Balances generales de los tres últimos años
● 3 últimos impuestos a la renta liquidados
● Patente municipal del corriente año
● Contratos de ventas o alquiler si existiesen
● Formularios N° 120 de IVA correspondiente al periodo fiscal del año anterior.
● Aprobación, por parte de la Municipalidad correspondiente, de los planos y
planillas del proyecto a construir.
● Escritura del inmueble donde será edificada la obra.
● Plano manzanero
● Impuestos inmobiliarios al día.
● Declaración de Impacto Ambiental de la SEAM
● Constitución de la sociedad con su última modificación si lo tuviera
● Acta de asamblea donde consta la última elección de autoridades.
● Acta del directorio donde se decide solicitar el préstamo, correctamente
firmado y sellado.
● Informe del síndico.
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● Memoria del directorio.
● Constancia de aporte patronal al día con el Instituto de Previsión Social.
4.4.3. Análisis comparativo entre los sistemas de financiamiento
En los mercados desarrollados, donde existe un sistema financiero maduro y
sofisticado, el verdadero socio del desarrollador es la entidad bancaria, que ejerce
un importante control sobre los desarrollos. En mercados como el paraguayo, los
empresarios del mencionado rubro de la construcción prefieren obtener créditos sin
garantías, que debido al riesgo mayor que corre la entidad financiera, siempre sufre
de intereses más altos y además plazos más cortos.
El empresario de la construcción en Paraguay considera que el crédito sin
garantías es el más conveniente debido a que el proceso de obtención es menos
burocrático, por ende, mucho más rápido. Otro punto en contra es que el límite de
estos créditos por lo general suele ser bajo, siempre dependiendo de “la carpeta” de
cada desarrollador.
Como segunda opción se tiene presente el crédito hipotecario, que goza de
tasas de interés más convenientes y además mejores plazos de repago.
Si se realiza una comparación entre los sistemas de financiamiento de
Paraguay y de los Estados Unidos, inmediatamente se detectan diferencias a nivel
del intervencionismo o control practicado en cada sistema. La participación de los
bancos en las decisiones sobre los proyectos y los elevados niveles de exigencias
con los desarrolladores en los Estados Unidos, en comparación con el sistema
paraguayo, obliga a reflexionar si un mayor control le otorga mayor seguridad al
sistema.
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5. Conclusiones A lo largo del presente trabajo de tesis se buscó realizar un análisis
comparativo entre los diferentes instrumentos de financiamiento utilizados por las
entidades financieras entre Estados Unidos y Paraguay.
Primeramente, se realizó un análisis coyuntural de la situación actual del
mercado de desarrollos inmobiliarios. Se observó que dicho rubro está
experimentando lo que definimos como un crecimiento constante, debido a que su
participación en el PIB muestra números más elevados año tras año. Para ser
exactos, en el año 2013 la participación de la construcción era del 3,4% y para el
año 2017 los números se cierran en 4,2%.
Además, se resume que el proceso de las Pymes para un nuevo desarrollo
inmobiliario consiste básicamente en un estudio de mercado, donde se analiza
cuáles son las condiciones del momento impuestas por la demanda. Luego, el
diseño del producto, donde se define cuál será la oferta. Y por último, el análisis
económico financiero, que además de definir los números futuros, a veces puede
replantear el diseño del producto.
Existen dos procesos de toma de decisiones importantes. Por un lado,
tenemos las decisiones de inversión, donde se define el tipo de negocio inmobiliario
a desarrollar; estos pueden ser: inversión de desarrollo, inversión de renta fija e
inversión de especulación o de revalorización. Las inversiones de desarrollo son
aquellas en las que se adquiere un terreno, se edifica una construcción y
posteriormente se comercializa. Las inversiones de renta fija son las que se
construyen pensando en el alquiler. Y las inversiones de especulación son aquellas
en las que se adquiere un inmueble en condiciones favorables para el comprador, ya
sea por una temporada baja en el mercado o por una situación particular, para luego
vender el mencionado inmueble y obtener beneficios importantes en el proceso.
Analizado todo esto, podemos adentrarnos más en lo que respecta al tema
principal de este trabajo de tesis. Los instrumentos de financiamiento para
desarrolladoras inmobiliarias se pueden dividir en dos tipologías generales. Las de
capital propio (o equity) y las de capital de terceros (o endeudamiento). Los de
51
capital propio son los siguientes: ahorros de los propios desarrollistas, capital de
riesgo, capital semilla, ganancias retenidas y mercado de capital (o cotización en la
bolsa). Los instrumentos financieros de capital de terceros son los garantizados por
hipotecas, fideicomisos, cash collateral, warrants, cartas de créditos stand by y
prendas sobre activos (maquinarias).
Además de las garantías explicadas anteriormente, para otorgar los créditos
los bancos se respaldan en una serie de instrumentos financieros, que son los
siguientes: análisis profundo del desarrollo inmobiliario en cuestión, requerimiento de
preventas, depósitos en “cuentas custodia”, seguros de caución, garantías
personales de los desarrolladores, control de avance de obras.
Los diferentes instrumentos financieros utilizados por las entidades bancarias
a la hora de otorgar créditos cumplen con la finalidad de minimizar los riesgos de no
colectar las deudas en su totalidad. Mientras más garantías puedan ofrecer los
tomadores del crédito, y mientras más instrumentos financieros puedan proveer,
mejores son las condiciones requeridas por las entidades bancarias.
Además, se hizo un análisis comparativo entre los instrumentos financieros
utilizados en Estados Unidos y en Paraguay. Se concluyó que el uso de un mayor
número de instrumentos financieros utilizados por las entidades bancarias de
Estados Unidos es la clave para lograr minimizar los riesgos y mejorar las
condiciones y modalidades de pago. Actualmente en el Paraguay no existen tales
requerimientos a la hora de otorgar créditos, lo que deriva en condiciones menos
favorables para los desarrolladores inmobiliarios.
Luego de haber estudiado el proceso llevado a cabo por las instituciones
financieras en Estados Unidos al otorgar créditos para desarrollos inmobiliarios, se
pudo observar que las propias instituciones financieras se involucran en el proyecto
en un nivel profundo. No solamente se limitan a hacer un seguimiento y control de
que el dinero prestado se esté invirtiendo en la obra estipulada, sino que además se
interesan en que se lo esté invirtiendo correctamente. Esto significa que los mismos
bancos o financieras participan como socios del emprendimiento, y como tales,
52
tienen la potestad de ir moldeando el proyecto a lo largo del desarrollo con el fin de
asegurar los beneficios para todas las partes.
Por otro lado, como se menciona más arriba, la forma de financiamiento más
utilizada en el Paraguay es la del capital propio (equity). En segundo lugar, se
encuentran los créditos no garantizados, que por el grado de riesgo que conllevan,
son los que cuentan con tasas de interés más elevadas y plazos de pagos más
cortos. Por lo tanto, se entiende que la cultura de inversión en nuestro país está
atrasada en cuanto a las tendencias seguidas por los países más desarrollados. No
sólo son los propios empresarios de desarrollos inmobiliarios los que están
acostumbrados a solicitar créditos poco convenientes por la facilidad que implica,
sino también son las entidades financieras las responsables de este
comportamiento.
En definitiva, se observó que la falta de instrumentos financieros suficientes,
el poco interés de las instituciones financieras por los proyectos que están
financiando (durante las ejecuciones) y además una cultura de inversión orientada a
buscar los créditos más fáciles y rápidos de obtener, contribuyen a que los proyectos
de desarrollos inmobiliarios de las Pymes en el Paraguay no puedan gozar de las
mismas ventajas financieras para desarrollar los proyectos que en Estados Unidos,
generando costos más altos de los necesarios y consecuentemente, afectando la
oferta y la demanda de forma negativa.
5.1. Recomendaciones
5.1.1. Instrumentos de financiación
En cuanto al primer problema encontrado, la falta de instrumentos de financiación
que puedan minimizar los riesgos de los créditos a ser tomados, se recomienda que
las instituciones financieras implementen todos o algunos de los siguientes
instrumentos financieros:
● Análisis profundo del desarrollo inmobiliario en cuestión: donde un equipo de
especialistas en negocios inmobiliarios verifica cuidadosamente todos los
números del proyecto y hace un nuevo plan de negocios a modo de
comparación, con el objetivo de prever los peores escenarios.
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● Requerimiento de preventas: se puede exigir una cierta cantidad de unidades
(entre 30% y 50% del total) para asegurar que la obra ya tenga ciertos fondos
propios y sea sostenible. La obligación de prevender impide que el
desarrollador comience a construir un proyecto basado en supuestos
económicos previos que quizá hayan perdido vigencia.
● Depósitos en “cuentas custodia”: el banco administra el 20% de todos los
ingresos obtenidos por los depósitos de anticipos o entregas iniciales. Esos
fondos se destinan de igual manera a la construcción del desarrollo
inmobiliario en cuestión, pero es una obligación de que las administra rendir
cuentas mensualmente. Para ello, se necesitan llevar libros contables en
perfecto orden.
● Seguros de caución: sirven para garantizar que la obra será terminada, a
pesar de que el constructor original quiebre durante la obra o sufra costos
imprevistos que sobrepasen el presupuesto. Sería un doble control, ya que las
mismas aseguradoras también tienen que realizar su propio análisis de
factibilidad y riesgos.
● Control de avance de obras: una vez comenzada la edificación, cada mes
habrá que preparar un certificado de avance de obra para cobrar los gastos
de ese mes. Esto implica cumplir a cabalidad del cronograma establecido.
5.1.2. Participación de las entidades financieras
En relación al nivel de participación que tienen las entidades financieras con
los proyectos de desarrollos inmobiliarios que financian, se recomienda que se siga
el modelo utilizado exitosamente en Estados Unidos: el banco o financiera asigna un
departamento especializado en negocios inmobiliarios que se encarga no solo de
hacer un estricto seguimiento a todo lo que acontece durante el desarrollo en sí, sino
que además tienen el derecho de participar como socios del emprendimiento, y
como tales, pueden plantear correcciones financieras o técnicas, con el objetivo de
que el proyecto sea exitoso. En un escenario ideal el desarrollador inmobiliario
aceptaría positivamente esta situación.
5.1.3. Cultura de inversión
Finalmente, pudimos observar que la cultura de inversión de los empresarios
paraguayos de las Pymes del rubro no es la ideal, debido a que utilizan los créditos
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menos convenientes por cuestiones de facilidad de acceso y rapidez en el
otorgamiento. Todo esto se debe a que las empresas no tienen la estructura
necesaria para soportar todo lo que implica utilizar los instrumentos financieros
planteados más arriba.
Por lo tanto, para que las instituciones financieras puedan otorgar mejores
créditos, se recomienda que: las empresas adapten sus estructuras organizacionales
a modelos donde la auditoría y los controles técnicos no significan problemas. Para
esto se necesita hacer un replanteo de todos los procesos llevados a cabo. Obtener
la certificación ISO 9001 y 14001 (Sistemas y Procesos de Gestión) es una
excelente forma de hacerlo. Las constructoras más grandes del país cuentan con
esta certificación y otras más.
El esfuerzo que se haría por adaptar la estructura y mejorar los procesos
resultaría ampliamente beneficioso para los desarrolladores inmobiliarios no
solamente en cuestión de finanzas, debido a la obtención de créditos más
convenientes, sino que también resultaría en una mejora significativa en la
capacidad productiva de la empresa. Mejorando los procesos se ahorra en costos y
en tiempo, sumando esto a la mayor capacidad productiva, se espera un mayor
volumen de ganancias totales por año.
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6.3. Anexo 3 – Evolución del producto interno bruto por rama de actividad
económica
6.4. Anexo 4 – Producto interno bruto a precios de comprador. Estructura
económica (%)
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