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OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
PROYECTOS
VIVIENDA INTERES SOCIAL
Beneficios Tributarios
OPORTUNIDAD
INVERSION
INMOBILIARIA
EN URUGUAY
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OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
2
NORMATIVA:
Ley 18.795 / 011
Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social
Decreto 355/011
Decreto Reglamentario de la Ley 18.795
MVOTMA – Octubre 2011
Reglamento de Promoción de la Vivienda de Interés Social
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
REGIMENES PROMOCIONALES EN URUGUAY
3
Promoción a la Inversión
Vivienda de Interés Social
(Ley 18.795 de 2011)
Promoción de Inversiones
(Ley 16.906 de 1998)
Aplica a todo tipo de
inversiones, excepto a vivienda.
Aplica a hoteles, condhoteles,
oficinas, locales comerciales,
parkings, entre otros destinos.
Aplica específicamente para
el desarrollo de proyectos
inmobiliarios de vivienda de
interés social.
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
PROMOCION A LA INVERSION
EN VIVIENDA INTERES SOCIAL
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
NECESIDADES ACTUALES
* Fuente: Elaborado por BHU en base a datos del INE
La diminución de la construcción para los sectores medios y
medios bajos determina la necesidad de desarrollar incentivos que
promuevan la participación del sector privado…
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
INSTRUMENTOS PREVISTOS
OFERTA
DEMANDA
Exoneraciones
Tributarias
- Fondo de Garantía al
Desarrollo Inmobiliario
(no operativo aún)
Fondo de Garantía de
Créditos Hipotecarios
- Fondo de Garantía de
Alquiler
- Préstamos con
Subsidio de Cuota
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
OBJETIVOS PROPUESTOS
Facilitar
acceso a la
vivienda
Fomentar
innovación
tecnológica
Mejorar las
condiciones de
financiamiento
y garantía Aumentar
cantidad de
viviendas
disponibles
Aprovechar
servicios de
infraestructura
instalados
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
Técnicas
Localización
Valor
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
ESTIMULOS A INVERSION PRIVADA
Exoneraciones
Tributarias a la
Inversión
Facilidades de Financiamiento
Comisión Asesora de Inversiones en
Vivienda de Interés Social (CAIVIS)
Agencia Nacional de Vivienda (ANV)
Fondo de Garantía para Créditos
Hipotecarios (FGCH)
Se genera una Oportunidad de Inversión en un
Segmento de Mercado donde no la había…
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
PROMOCIÓN DE PROYECTOS
Vivienda de
Interés Social
Sectores
socioeconómicos bajos,
medios bajos y medios
de la población
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
FONDO DE GARANTÍA DE
CRÉDITOS HIPOTECARIOS
(FGCH)
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
FONDO DE GARANTÍA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Busca facilitar la oferta de créditos con destino a vivienda de interés
social, siempre que se trate de la única vivienda del sujeto del crédito
Su objetivo es cubrir el riesgo adicional que resulta de prestar
más del 70% del valor de la vivienda
Operará como un Fondo de Garantía que se crea por ley y cuyo
administrador será la Agencia Nacional de Vivienda
La ley otorga al BCU la regulación de dicho fondo en
cuanto a los requerimientos de capital y reservas
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
FONDO DE GARANTÍA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
CRÉDITO
70%
RIESGO
BANCO
RIESGO
BANCO
RIESGO
FGCH
ESQUEMA
ACTUAL
CRÉDITO
90%
30% AHORRO
10% AHORRO
ESQUEMA
FGCH
* Fuente: PPT MVOTMA – ANV “PROMOCIÓN DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL”
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
TOPES DE PRECIO PARA CREDITOS (FGCH)
* Fuente: PPT MVOTMA – ANV “PROMOCIÓN DE LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL”
Dormitorios Montevideo Maldonado, Colonia,
Costa de OroResto del País
hasta 2 dormitorios 650.000 650.000 583.000
3 y más dormitorios 794.000 794.000 712.000
Valores en UI
Dormitorios Montevideo Maldonado, Colonia,
Costa de OroResto del País
hasta 2 dormitorios 73.088 73.088 65.554
3 y más dormitorios 89.280 89.280 80.060
Equivalente en USD (valores al 31/10)
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
FONDO DE GARANTÍA
DE ALQUILERES
(FGA)
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
FONDO DE GARANTIA DE ALQUILERES
Condiciones y Requisitos del FGA:
- Monto máximo del alquiler de 21 UR ($ 11.310)
- Ingresos líquidos entre 15 UR ($ 8.080) y 100 UR ($ 53.860)
- Garantía de alquiler no puede superar el 30% de los ingresos
- No pueden ser propietarios en la localidad donde se alquilará
- No figurar como deudor en el Clearing
- Otros
El FGA cobrará como contraprestación una comisión del 3% del
alquiler al beneficiario de la garantía y de 3% al arrendador.
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
QUE SE PROMUEVE?
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
SE PROMUEVE
A) Proyectos de construcción, refacción, ampliación o reciclaje de inmuebles ya sea para la enajenación o arrendamiento*
B) La adquisición de viviendas al amparo de la presente normativa para su posterior arrendamiento
• Cada Proyecto deberá comprender un mínimo de 2 viviendas.
• Se establece un máximo de hasta 100 viviendas por padrón
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
RECICLAJE, AMPLIACIÓN Y REFACCIÓN*
Deberá cumplir al menos un requisito de:
Incremento mínimo del 25% de los metros cuadrados construidos por vivienda
Incremento mínimo del 50% del valor de mercado de cada vivienda
Aumento del número de las unidades habitacionales en un mismo padrón
* Proyectos refacción, se exige una inversión mínima de UI 100.000.
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
BENEFICIOS
FISCALES
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
A) PROYECTOS DE OBRA
Exoneración a los ingresos derivados de las actividades de
enajenación, construcción, refacción y reciclaje de viviendas
Crédito por el IVA incluido en la adquisición de bienes y servicios
destinados a la obra civil
Exoneración del IVA de bienes importados a incorporar en la
obra civil
IVA Impuesto al Valor Agregado
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
A) PROYECTOS DE OBRA
Exoneración de las rentas derivadas de la primera enajenación
de los proyectos declarados promovidos
En caso de viviendas destinadas al arrendamiento, exoneración
del 100% de las rentas en caso de zonas determinadas por
MVOTMA o en caso de uso del Fondo de Garantía de Alquileres
(FGA), desde el ejercicio que culmina la obra y por los 9 siguientes.
Resto de los casos de arrendamiento se exonera el 40% de
la renta generada para el mismo período
Deducción íntegra del costo de adquisición de los inmuebles de
proyectos promovidos a los efectos de la determinación de la
renta gravada por el IRAE
IRAE Impuesto a la Renta
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
A) PROYECTOS DE OBRA
Exoneración de los inmuebles declarados promovidos, hasta el
ejercicio que se culminen las obras
Si el destino es el arrendamiento, se exonerarán además los 9
ejercicios siguientes. Siempre que el inmueble haya estado
arrendado al momento del cierre del primer ejercicio y al menos
6 meses en los ejercicios restantes
IP Impuesto al Patrimonio
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
A) PROYECTOS DE OBRA
Exoneración a la parte enajenante, a la adquirente o a ambas,
a la primera trasmisión patrimonial de inmuebles destinados a
la vivienda que hubieran sido declarados promovidos
ITP Impuesto a la Transmisión
Patrimonial
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
B) ADQUISICION PARA ARRENDAR
Exoneración por 10 ejercicios desde la culminación de la obra.
Siempre que el inmueble se encuentre arrendado al cierre del
primer ejercicio y al menos 6 meses en los ejercicios restantes
IP Impuesto al Patrimonio
IRAE, IRPF o IRNR Impuesto a la Renta
Exoneración del 100% de las renta en caso de zonas preferentes
o en caso de uso del Fondo de Garantía de Alquileres (FGA)
desde el ejercicio que culmina la obra y por los 9 siguientes.
Resto de los casos de arrendamiento se exonera el 40%
de la renta generada para el mismo período
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
ZONIFICACION
MONTEVIDEO
INTERIOR
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
ZONIFICACION EN MONTEVIDEO
Zonas definidas con Intendencia de Montevideo:
• Promoción de construcción de obra nueva, reciclaje, ampliación y refacción
• Sin tope de precio para la venta
• 100% de beneficios tributarios sobre el impuesto a la renta para el alquiler
Zona C01
• Promoción de construcción de obra nueva, reciclaje, ampliación y refacción
• Sin tope de precio para la venta
• 100% de beneficios tributarios para el alquiler a través del FGA, y 40% de beneficios tributarios sin FGA para el impuesto a la renta
Zona C02
• Promoción de reciclaje, ampliación y refacción
• Sin tope de precio para la venta
• 100% de beneficios tributarios para el alquiler para el impuesto a la renta
Zona C03
• Promoción de reciclaje, ampliación y refacción
• Con tope de precio para la venta
• 100% de beneficios tributarios del impuesto a la renta para el alquiler a través del FGA
Zona C04
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
ZONIFICACION EN MONTEVIDEO
* Fuente: Anexo “Reglamento de Promoción de la Vivienda de Interés Social“
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
ZONIFICACION EN EL INTERIOR
1. Ciudades del Interior
Tope de precios para obra nueva, refacción, reciclaje y ampliación,
dividido en: i) Madonado, Colonia y Costa de Oro y ii) Resto del País.
2. Zonas balnearias excluidas de la exoneración
1. Ciudades del Interior
- 100% de exoneración del impuesto a la renta con FGA
- 40% de exoneración del impuesto a la renta sin FGA
2. Zonas balnearias excluidas de la exoneración
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
RANGOS PREESTABLECIDOS
TAMAÑO Y PRECIO
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
RANGOS DE TAMAÑO
No se promoverán aquellos proyectos que incluyan, por ejemplo:
• Calefacción central que no utilice energías alternativas
• Otro servicio común a lo establecido para el salón de usos múltiples
• Más de un ascensor cada 20 viviendas
Dormitorios Min. m² Max. m²
1 32 50
2 44 69
3 56 88
4 68 107
Viviendas Definidas por LEY Nº 13728
Vivienda
de Interés
Social
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
RANGOS DE TAMAÑO Y PRECIO
Tope de Precio de Venta por m2:
* Cotización del 31/10/2011 – USD 19,326 y UI 2,2909
Montevideo
Zona C04
Maldonado,
Colonia,
Costa de Oro
Resto del
Interior
Montevideo
Zona C04
Maldonado,
Colonia,
Costa de Oro
Resto del
Interior
Dormitorios USD/m2 USD/m2 USD/m2 UI/m2 UI/m2 UI/m2
1 1.455 1.455 1.305 12.290 12.290 11.024
2 1.400 1.400 1.255 11.818 11.818 10.600
3 1.363 1.363 1.222 11.507 11.507 10.319
4 1.288 1.288 1.155 10.873 10.873 9.752
Viviendas Definidas
por LEY Nº 13728
TOPES DE PRECIOS TOPES DE PRECIOS
Vivienda de
Interés
Social
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
RANGOS DE TAMAÑO Y PRECIO
Tope de Precio de Venta máximo y mínimo según m2
construidos:
Dormitorios Min Tot USD Max Tot USD Min Tot USD Max Tot USD Min Tot USD Max Tot USD
1 46.574 72.771 46.574 72.771 41.776 65.275
2 61.579 96.567 61.579 96.567 55.233 86.615
3 76.311 119.917 76.311 119.917 68.433 107.537
4 87.558 137.775 87.558 137.775 78.531 123.571
Vivienda de
Interés
Social
Viviendas Definidas
por LEY Nº 13728
TOPES DE PRECIOS
Montevideo
Zona C04
Maldonado, Colonia,
Costa de OroResto del País
* Cotización del 31/10/2011 – USD 19,326 y UI 2,2909
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
OTRAS
CONSIDERACIONES
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
Podrán declararse promovidos los proyectos con obras en curso con fecha
de inicio posterior al 01/01/2011
Se prevé excepciones al numero máximo de viviendas por padrón en caso
de reciclaje de plantas industriales o similares
Los beneficios otorgados por este régimen son incompatibles con otros
beneficios tributarios promocionales
En el Reglamento se detallan los requisitos técnicos relativos al terreno,
obras nuevas, reciclajes, refacciones y terminaciones de las obras
Se admitirán proyectos que contemplen locales comerciales (hasta 10%),
mono-ambientes (hasta 20%) y otras viviendas (hasta 10%) sobre los
cuales no se tendrá beneficios
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
OPORTUNIDAD PARA
EL INVERSOR
OPORTUNIDAD INVERSION INMOBILIARIA EN URUGUAY
PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
POSIBLE INCIDENCIA DE BENEFICIOS TRIBUTARIOS
• IVA obra civil
• IVA venta
• ITP venta
• IP inmueble
• IRAE venta
A) Construcción + Venta
B) Construcción + Arrendamiento
Un Proyecto de Inversión en Vivienda de Interés Social podría lograr
una incidencia de las exoneraciones tributarias porcentualmente
significativas en relación a precios e ingresos dependiendo de
múltiples factores en su estructuración.
15 - 20% / Precio
• IVA obra civil
• IP inmueble
• IRAE arrendamiento
30 - 40% / Ingresos*
* primeros 10 años
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
PROMOCION DEL PROYECTO DE INVERSION
Viabilidad
Financiera Anteproyecto
de Arquitectura
Documentación
Formal
Proyecto de
Inversión
Oficina del
Inversor
(ANV)
CAIVIS
Resolución
Proyecto
Promovido
20 días
hábiles
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
NUESTRO ASESORAMIENTO PROFESIONAL
39
Proyecto de Inversión
Estructuración del Negocio
Viabilidad Económico-Finanaciera
Control Financiero
Gestión del Proyecto en
CAIVIS Análisis Beneficios Tributarios
Gestión Financiamiento
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
Gracias
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PROYECTOS DE VIVIENDA SOCIAL
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