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Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM 002257/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 1 de 31 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
P00019036/IM 002379
SOLICITANTE
MASSA FALIDA DE CONSTRUTORA COSENZA LTDA
PROPRIETÁRIO
MASSA FALIDA DE CONSTRUTORA COSENZA LTDA
OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Determinação dos Valores de Mercado e Liquidação Forçada
FINALIDADE DA AVALIAÇÃO
Avaliação
DATA BASE
03/08/2018
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM 002257/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 2 de 31 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
RESUMO DA AVALIAÇÃO
LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Rua Ática, Nº 420 - Apartamentos nºs – 21/22/31/32/34/43/44/51/72/ 84/ 93/103/122 /134/142/154 -
Campo Belo - São Paulo - SP
DOCUMENTAÇÃO
Matrícula Nº 149.879, 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo Datada de 03 de Agosto de 2018
TIPO DE IMÓVEL
Urbano
IMÓVEL
Residencial
ÁREAS
Área Útil: 35,03 m² - Cada Apartamento
RESUMO DE VALORES
Valor de Mercado: R$ 251.724,18 - Cada Apartamento Valor de Liquidação Forçada : R$ 189.523,14 - Cada Apartamento
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RESPONSABILIDADE E LIMITAÇÕES Este Laudo de Avaliação foi produzido com base em informação fornecida pela contratante, incluindo a documentação do imóvel objeto da análise, tais como matrículas, escrituras, memoriais descritivos de construção, documentação técnica de projeto de engenharia, as quais são admitidas como verdadeiras, seguras, atualizadas e confiáveis. Com base nesta consideração, não foi realizada nenhuma investigação sobre a legitimidade da documentação fornecida, bem como investigação sobre a existência de algum litígio ou ônus sobre o imóvel não descrito na documentação recebida. Portanto, os bens avaliados foram considerados livres de hipoteca, arrestos, usufrutos, penhores ou quaisquer outros impedimentos que porventura pudessem afetar seus parâmetros normais de uso e/ou comercialização para a data base deste Laudo de Avaliação. Aspectos ambientais, tais como contaminação do solo, subsolo, da água, supressão de vegetação ou outros tipos de danos causados ao meio ambiente, que necessitem de reparação ambiental não foram investigados pela S4A Avaliações Patrimoniais LTDA. Os impactos desses eventuais danos ou o custo de sua reparação não foram considerados, para qualquer efeito, neste Laudo de Avaliação. A utilização deste Laudo de Avaliação é restrita à finalidade nele descrita, não podendo ser considerado igualmente válido para outros usos ou exibição a terceiros, nos termos do Item 10.3 da NBR 14.653-1:2001. Este Laudo de Avaliação, incluindo suas análises e conclusões, representa o resultado de um estudo técnico realizado de acordo com a norma vigente e não constitui uma recomendação para qualquer tomada de decisão pelo seu contratante. Desta forma, a responsabilidade sobre qualquer decisão tomada será de única e exclusiva responsabilidade do contratante, ficando certo que a S4A Avaliações Patrimoniais LTDA não poderá, em hipótese alguma, ser responsabilizada por eventuais prejuízos ou perdas decorrentes da tomada desta decisão. A S4A Avaliações Patrimoniais LTDA. não mantém vínculo, quer através de seus sócios ou empregados, com os proprietários dos bens avaliados ou com qualquer seguradora ou corretora de seguros, banco ou empresa financeira, financiadora ou credora relacionada à transação cuja tomada de decisão esteja subsidiada pelas informações contidas neste Laudo. Portanto, a S4A Avaliações declara que não possui qualquer interesse pessoal ou financeiro nos bens avaliados ou nos valores a eles atribuídos, o que inclui o fato de que a remuneração pela execução do Laudo não tem qualquer vínculo com o valor atribuído aos bens objeto de análise.
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Laudo Técnico de Avaliação
1 LOCALIZAÇÃO _______________________________________________________________ 5
1.1 CONTEXTO GERAL ________________________________________________________ 5
1.2 MAPAS DE ACESSO _______________________________________________________ 6
1.3 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO _____________________________ 8
1.4 ACESSIBILIDADE / TRANSPORTES ____________________________________________ 8
1.5 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA _________________________________________ 8
1.6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS _______________________________________________ 8
2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL _______________________________________________________ 9
2.1 DETALHAMENTO _________________________________________________________ 9
2.2 ÍNDICES ATRIBUÍDOS AO IMÓVEL AVALIADO ___________________________________ 9
3 ZONEAMENTO E DOCUMENTAÇÃO _____________________________________________ 10
3.1 ZONEAMENTO __________________________________________________________ 10
3.2 DOCUMENTAÇÃO _______________________________________________________ 10
4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ____________________________________________________ 11
5 DIAGNÓSTICO DE MERCADO __________________________________________________ 12
6 METODOLOGIA GERAL DE AVALIAÇÃO __________________________________________ 12
7 CRITÉRIO __________________________________________________________________ 12
8 AVALIAÇÃO ________________________________________________________________ 13
8.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO ________________________________________ 13
8.2 VALOR DO IMÓVEL PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA______________________________ 14
9 ENCERRAMENTO ___________________________________________________________ 17
10 - ANEXO Nº 01 ____________________________________________________________ 18
11 - ANEXO Nº 02 ____________________________________________________________ 23
12 - ANEXO Nº 03 ____________________________________________________________ 26
13 - ANEXO Nº 04 ____________________________________________________________ 31
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1 LOCALIZAÇÃO
1.1 CONTEXTO GERAL
Os imóveis objeto tratam-se das unidades habitacionais Nº 21 / 22 / 31 / 32 / 34 / 43 / 44 / 51 / 72 / 84 /
93/ 103 / 122 / 134 / 142/154 , localizadas no Edifício Saint Marteen, situados à Rua Ática, Nº 420, Campo
Belo - São Paulo/SP
Cabe ressaltar que, não foi possível realizar as vistorias internas nos imóveis, pois segundo o porteiro (Sr.
Marcio) a unidades habitacionais avaliandas encontram-se ocupado por terceiros ou desocupadas sem
acesso.
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1.2 MAPAS DE ACESSO
Logradouro
Mapa da Região
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Localização do Imóvel
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1.3 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO
A Rua Ática atende ao tráfego de âmbito local e é uma via de baixo volume viário.
Desenvolve-se, em traçado reto, sobre perfil plano, sendo dotada de uma pista com pavimentação asfáltica,
bidirecional, apresentando cerca de 7,50 m (sete metros e cinquenta centímetros) de largura.
Destacamos que estas características referem se ao trecho onde está posicionado o imóvel.
1.4 ACESSIBILIDADE / TRANSPORTES
Com referência ao transporte coletivo, constatamos a existência de linhas regulares de ônibus municipal,
trafegando pela Avenida Lino de Moraes Leme, a aproximadamente 300,00 m (trezentos metros) do imóvel
objeto.
1.5 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA
A região possui ocupação homogênea caracterizada por residências horizontais unifamiliares, com alguns
empreendimentos verticais com edificações de nível econômico Médio/Alto.
1.6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região do imóvel dispõe de: Pavimentação, Guias e Sarjetas, Segurança Pública, Rede de Energia Elétrica,
Rede de Gás, Rede de Telefone, Transporte Público, Rede de Água, Rede de Esgoto e Coleta de Lixo.
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2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
2.1 DETALHAMENTO
Os imóveis objeto tratam-se das unidades habitacionais , localizada no Edifício Saint Marteen, situado à Rua
Ática, Nº 420, Campo Belo - São Paulo/SP
Cabe ressaltar que, não foi possível realizar as vistorias interna nos imóveis, pois segundo o porteiro (Sr.
Marcio) as unidades habitacionais avaliandas encontram-se ocupados por terceiros ou desocupados sem
acesso.
2.2 ÍNDICES ATRIBUÍDOS AO IMÓVEL AVALIADO
Concreto ou lajotas cerâmicas
Observação A área citada foi obtida com base nas informações contidas na Matrícula Nº 149.879
Padrão 1,926 0,858
Quadro rígido de laje, pilares e
vigas de concreto
Estacas e blocos de concreto
Depreciação
Fundação
Piso
Estrutura
Pé Direito Teste 3,00 m
Estado da Edificação Regular
Descrição Unidade Habitacional
Nº de Pavimentos 1 35,03 60
c 15Idade Estimada (anos)
Vida Útil (anos)Área Construída (m²)
Forro
Outros
Alumínio, envidraçadas ou madeira
Cobertura Laje
Paredes Alvenaria, argamassadas e pintadas
a latex ou revestidas com azulejos
Caixilhos Alumínio, envidraçados Laje ou gesso
Portas
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3 ZONEAMENTO E DOCUMENTAÇÃO
3.1 ZONEAMENTO
O imóvel está situado em Zona Mista (ZM)
3.2 DOCUMENTAÇÃO
Matrícula Nº 149.879, expedida pelo 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, em 03 de Agosto de
2018.
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4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Via de acesso Via de acesso
Fachada do Edifício Saint Marteen Fachada do Edifício Saint Marteen
Entrada de pedestres e veículos Entrada de pedestres e veículos
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5 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
De acordo com informações colhidas junto a profissionais que atuam no mercado imobiliário da região e
constatações efetuadas através de diligências no local, verificamos que o imóvel avaliando possui boa
localização e acessibilidade.
6 METODOLOGIA GERAL DE AVALIAÇÃO
De acordo com a Norma da ABNT NBR 14653 o terreno será avaliado com base no "Método Comparativo
de Dados de Mercado", através de dados de mercado de imóveis semelhantes ao avaliando, à venda ou
efetivamente transacionados no livre mercado imobiliário da região.
7 CRITÉRIO
Para a presente avaliação estabelecemos os critérios de Valores de Mercado e Liquidação Forçada, definidos
como:
Valor de Mercado “É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.”
Valor de Liquidação Forçada O valor de liquidação forçada, apurado na presente avaliação, é assim definido no artigo técnico de autoria
do Engº Nelson R.P. Alonso e Arqª Mônica D’Amato publicado na edição de agosto/setembro de 1998 do
Jornal do IBAPE:
“Admitindo-se a liquidação forçada de um imóvel, aqui conceituada como a sua condição relativa á hipótese
de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado, nos termos do item
3.30 da NBR 14653-1, deve ser considerado a redução do valor de mercado de forma a compensar as partes
envolvidas na transação, vendedor e comprador, respectivamente o ganho e a perda dos juros e correção
monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo mercado imobiliário regional,
período este expresso pela velocidade de venda de imóveis análogos ao avaliando.”
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8 AVALIAÇÃO
8.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO
Para a determinação do valor unitário básico de mercado, procedemos um levantamento junto ao mercado
imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados,
tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão.
Valor Médio Homogeneizado: R$ 7.185,96 / m²
Área Útil 35,03 m²
Valor Total do Imóvel R$ 251.724,18
(duzentos e cinquenta e um mil, setecentos e vinte e quatro reais e dezoito centavos)
Observação: Vide Anexo Nº 03 para cálculo do Valor Médio Homogeneizado.
N° do Apartamento Área do Apartamento (m²) Valor do Apartamento(R$)
21 35,03 251.724,18
22 35,03 251.724,18
31 35,03 251.724,18
32 35,03 251.724,18
34 35,03 251.724,18
43 35,03 251.724,18
44 35,03 251.724,18
51 35,03 251.724,18
72 35,03 251.724,18
84 35,03 251.724,18
93 35,03 251.724,18
103 35,03 251.724,18
122 35,03 251.724,18
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N° do Apartamento Área do Apartamento (m²) Valor do Apartamento(R$)
134 35,03 251.724,18
142 35,03 251.724,18
154 35,03 251.724,18
8.2 VALOR DO IMÓVEL PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA
Para a determinação do “Valor de Liquidação do Imóvel” foram adotados os preceitos constantes do trabalho
técnico “Valor de Mercado - Velocidade de Venda - Liquidação Forçada” de autoria do Engº Nelson Roberto
Pereira Alonso e Arqª Mônica D’Amato, trabalho esse publicado pelo Jornal do IBAPE/SP.
Esse trabalho considera a liquidação de um imóvel como sendo a sua rápida e imediata alienação. Nesse
sentido, os autores consideram “que deve ser considerada a redução do valor de mercado de forma a
compensar as partes envolvidas na transação, vendedor e comprador, respectivamente o ganho e a perda
dos juros e correção monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo mercado
imobiliário regional, período esse expresso pela velocidade de venda de imóveis análogos ao avaliando”.
Assim, para a obtenção do valor de liquidação é necessário que se determinem os seguintes parâmetros:
Taxa Média de Juros
Para o cálculo da taxa média de juros foi adotada a série composta pelas seguintes linhas de crédito: Desconto
de Cheques, Desconto de Duplicatas, Vendor, Capital de Giro (prazo inferior a 365 dias), Antecipação de
Faturas (cartão de crédito). A taxa mensal média de juros obtida foi igual a 1,91%.
Tempo de Absorção Pelo Mercado
De acordo com pesquisa realizada junto aos corretores do mercado imobiliário da região, é de 15 meses a
velocidade média de venda de imóveis análogos ao avaliando.
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Portanto, para criarmos condições de liquidação em tempo mais curto, será necessário aplicarmos um
deságio sobre o valor de mercado que tenha equivalência ao tempo esperado.
Valor do Imóvel para Liquidação Forçada : Valor Total do Imóvel / Deságio
Onde:
DESÁGIO : (1+i)n
i: taxa de juros mensal = 1,91%
n: número de meses de absorção pelo mercado = 12 meses
Valor do Imóvel para Liquidação Forçada : R$ 251.724,18 * 1/ (1+1,91%)15
Valor do Imóvel para Liquidação Forçada
R$ 189.523,14
(cento e sessenta e cinco mil, seiscentos e oitenta e nove reais e quarenta e sete centavos)
N° do Apartamento Área do Apartamento (m²) Valor do Apartamento(R$)
21 35,03 189.523,14
22 35,03 189.523,14
31 35,03 189.523,14
32 35,03 189.523,14
34 35,03 189.523,14
43 35,03 189.523,14
44 35,03 189.523,14
51 35,03 189.523,14
72 35,03 189.523,14
84 35,03 189.523,14
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N° do Apartamento Área do Apartamento (m²) Valor do Apartamento(R$)
93 35,03 189.523,14
103 35,03 189.523,14
122 35,03 189.523,14
134 35,03 189.523,14
142 35,03 189.523,14
154 35,03 189.523,14
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM 002257/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 17 de 31 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
9 ENCERRAMENTO
Vai o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, atingindo o Grau II de Fundamentação e Grau II de Precisão em
conformidade com a NBR 14653 da ABNT, impresso em 31 folhas, de um só lado, todas timbradas, sendo
esta última datada e assinada, ficando a S4A à disposição para qualquer esclarecimento que se fizer
necessário.
São Paulo, 03 de Agosto de 2018
xz
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10 - ANEXO Nº 01
FICHAS DE PESQUISA
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM 002257/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 19 de 31 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
(11) 99184-4264Telefone Data 43241
Observação
Fonte
Nome Espaço Imóveis - Sra. Verônica
Conservação C Regular
0,9Oferta
Dimensões
78
0,758
Transporte Idade (anos) 20
Padrão 1,692
Depreciação
Preço (R$) 420.000
Valores
58,00Área Útil (m²)
São PauloSP1Item # Estado Cidade
Localização Rua Manuel Cherem, 350 Transação
Características
(11) 4861-0980Telefone Data 43241
Observação
Fonte
Nome Corretor - Sr. Osvaldo
Conservação A Nova
0,9Oferta
Dimensões
105
0,931
Transporte Idade (anos) 5
Padrão 2,406
Depreciação
Preço (R$) 535.000
Valores
65,00Área Útil (m²)
São PauloSP2Item # Estado Cidade
Localização Avenida Doria, 171 Transação
Características
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM 002257/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 20 de 31 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
(11) 5524-1005Telefone Data 43241
Observação
Fonte
Nome Azera Imóveis - Sr. Jomar
Conservação A Nova
0,9Oferta
Dimensões
105
0,931
Transporte Idade (anos) 5
Padrão 2,406
Depreciação
Preço (R$) 520.000
Valores
63,00Área Útil (m²)
São PauloSP3Item # Estado Cidade
Localização Avenida Doria, 171 Transação
Características
(11) 99411-6221Telefone Data 43241
Observação
Fonte
Nome Corretor - Sr. Paulo
Conservação B Entre nova e regular
0,9Oferta
Dimensões
105
0,758
Transporte Idade (anos) 20
Padrão 1,692
Depreciação
Preço (R$) 425.000
Valores
50,00Área Útil (m²)
São PauloSP4Item # Estado Cidade
Localização Avenida Doria, Nº 426 Transação
Características
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM 002257/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 21 de 31 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
(11) 99184-4264Telefone Data 43241
Observação
Fonte
Nome Espaço Imóveis - Sra. Verônica
Conservação A Nova
0,9Oferta
Dimensões
78
0,931
Transporte Idade (anos) 5
Padrão 2,406
Depreciação
Preço (R$) 450.000
Valores
55,00Área Útil (m²)
São PauloSP5Item # Estado Cidade
Localização Rua Manuel Cherem, 300 Transação
Características
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM 002257/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 22 de 31 www.s4aavaliacoes.com.br
Laudo Técnico de Avaliação
TABELA DE COMPOSIÇÃO DE FATORES DE TRANSPORTE POR LOCALIZAÇÃO
Variáveis Objeto 1 2 3 4 5
Melhoramentos Públicos
Trafegabilidade 20 20 20 20 20 20
Pavimentação 17 17 17 17 17 17
Transporte Coletivo 15 15 15 15 15 15
Rede Elétrica 13 13 13 13 13 13
Rede de Água 11 11 11 11 11 11
Iluminação Pública 7 7 7 7 7 7
Largura da Rua 1 3 5 5 5 3
Guias e Sarjetas 5 5 5 5 5 5
Rede de Esgoto 4 4 4 4 4 4
Rede Telefônica 2 2 2 2 2 2
Rede de Gás 1 1 1 1 1 1
Fatores Diversos
Localização 1,000 0,800 1,050 1,050 1,050 0,800
Nível Econômico 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Densidade de Ocupação 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Topografia 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000x
Índice Adotado 96 78 105 105 105 78
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11 - ANEXO Nº 02
FATORES DE TRATAMENTO DAS AMOSTRAS
PESQUISADAS
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TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS
FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos
os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:
V = (PC / S) x Fo x [ (FBFa / FBFc ) x (FGRa / FGRc) x (FSUa / FSUsc) x (FACa / FACc) x
(FMPa / FMPc) x (FOCa / FOCc) x (FTOa / FTOc) - número de fatores + 1]
TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se os elementos discordantes.
VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do
comparativo.
FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a
elasticidade da negociação no fechamento.
TRANSPOSIÇÃO: os valores das ofertas dos elementos comparativos serão transportados para o local do
Imóvel avaliando através dos índices de homogeneização e equivalência, calculados na tabela de
homogeneização e equivalência, estes índices levam em consideração os melhoramentos públicos
existentes, nível de atividade do comércio local e nível sócio econômico de ocupação e padrão dos imóveis,
além de outros eventuais fatores de influência. O índice para o imóvel avaliando é 97,00.
FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos
os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:
V = (PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) x - número de fatores + 1] Onde: V = Valor comparativo Pc = Preço de compra Fo = Fator oferta S = Área do elemento comparativo Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo)
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TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas "Normas"), descartando-se os elementos discordantes.
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12 - ANEXO Nº 03
MEMÓRIA DE CÁLCULO
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ELEMENTOS COLETADOS
Desvio Padrão 437,00
Desvio Padrão 1.849,21
Amostra VO (R$) cat a (m²) VC (R$) e VUB (R$)
1 420.000 t 58 0,90 6.517
2 535.000 t 65 0,90 7.408
3 520.000 t 63 0,90 7.429
4 425.000 t 50 0,90 7.650
5 450.000 t 55 0,90 7.364
Avaliando 96 1,926 0,858 -
Amostra VO (R$) cat a (m²) VC (R$) e VUB (R$) Amostra ITrans FTrans IPC FPC IIdade FIdade FP
1 420.000 t 58 0,90 6.517 1 78 1,22 1,692 1,10 0,76 1,11 1,4268
2 535.000 t 65 0,90 7.408 2 105 0,91 2,406 0,86 0,93 0,94 0,7119
3 520.000 t 63 0,90 7.429 3 105 0,91 2,406 0,86 0,93 0,94 0,7119
4 425.000 t 50 0,90 7.650 4 105 0,91 1,692 1,10 0,76 1,11 1,1166
5 450.000 t 55 0,90 7.364 5 78 1,22 2,406 0,86 0,93 0,94 1,0221
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ANALISE DO EQUILIBRIO ENTRE OS VALORES OBSERVADOS E ESTIMADOS
Amostra VUB (R$) VUH (R$) a (m²) P VE (R$) VO (R$)
1 6.517,24 9.299,06 58 1,43 292.104 420.000
2 7.407,69 5.273,58 65 0,71 656.108 535.000
3 7.428,57 5.288,45 63 0,71 635.920 520.000
4 7.650,00 8.542,26 50 1,12 321.768 425.000
5 7.363,64 7.526,45 55 1,02 386.678 450.000
Média 7.273,43 7.185,96
Desvio Padrão 437,00 1.849,21
+ 30% 9.341,75
- 30% 5.030,17
0k
100k
200k
300k
400k
500k
600k
0k 100k 200k 300k 400k 500k 600k 700k
VA
LO
R O
BSER
VA
DO
(V
O)
VALOR ESTIMADO (VE)
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CÁLCULO DO GRAU DE PRECISÃO
Grau de Precisão Grau II
e = tn – 1,α/2 x (σ/√y) onde:
Vuf = R$7.185,96 / m²
tn – 1,α/2 = 1,533
n = y = 5
α = 0,2
σ = 1.849,21
Substituindo a expressão, teremos:
e = 1,533 x ( 1.849,215/ √5 ) = 1.267,782
Determinação da Amplitude do Intervalo
Amp.= e/Vufx2= 1.267,782 / R$ 7.185,96 / m² x 2 = 0,353 ou 35,3%
Como a amplitude está entre 30% e 50%, a determinação do valor do terreno se enquadra em:
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DETERMINAÇÃO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Grau de Fundamentação Grau II
Parâmetro Valor Pontos
Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma
exploração, conforme em 5.1.2
Completa quanto a todos os fatores analisados III
Visita dos dados de mercado por engenheiro de
avaliações
5 II
Critério adotado para avaliar construções e instalações Apresentação de informações relativas a todas as
características dos dados analisadas, com fotos e
III
Critério adotado para avaliar produções vegetais 0,50 a 2,00 II
Total Grau II II
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13 - ANEXO Nº 04
DOCUMENTAÇÃO
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