josé de jesús orenday carrillo universidad autónoma de aguascalientes colegio de valuadores de...

José de Jesús Orenday CarrilloUniversidad Autónoma de AguascalientesColegio de Valuadores de Aguascalientes A. C.

ANTECEDENTES

General Plutarco Elías Calles

Decreto Presidencial

Realización del primer distrito de riego del país (1926)

Bienes Comunales del poblado San José de Gracia, en

Aguascalientes

Cortina Presa “Plutarco Elías Calles”

AFECTACIÓN

Terrenos Comunales del poblado

Como se observa en la figura anterior, de la imagen satelital, en la actualidad el poblado de San José de Gracia se localiza al Oriente del vaso de la presa “Plutarco Elías Calles”; antes de la construcción de esta obra hidráulica, el poblado, las tierras de cultivo y de agostadero se encontraban en la zona que hoy ocupan las aguas de la mencionada presa.

SUPERFICIE AFECTADA

600-00-00 Has. TIERRA DE RIEGO

655-89-82 Has. TIERRA DE CULTIVO DE TEMPORAL

200-00-00 Has. TIERRA DE AGOSTADERO

OBJETIVO

Dar a conocer la metodología utilizada para establecer el valor de la tierras afectadas a los comuneros del poblado San José de Gracia, Aguascalientes, por la construcción de la presa “Presidente Plutarco Elías Calles”, cuando se creó el primer distrito de riego del país.

MATERIALES Y MÉTODOS

INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL VISITAS DE INSPECCIÓN OCULAR A LA ZONA EN ESTUDIO INVESTIGACIONES DE MERCADO ENTREVISTAS CON INFORMANTES CLAVE

INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL

-Resoluciones Presidenciales de confirmación y titulación de bienes comunales.

-Resolución emitida por el Tribunal Agrario de fecha 18 de Octubre de 2007.

-Planos de los bienes comunales así como de la afectación.

-Dictámenes periciales

-Cuestionario pericial

-Etc.

VISITAS DE INSPECCIÓN OCULAR A LA ZONA EN

ESTUDIO

- Ubicación del inmueble

- Inspecciones oculares

- Toma de fotografías

-Investigación de terrenos para usarlos como comparables que estuvieran en venta o se hubieran comercializado.

-Investigaciones sobre la calidad de las tierras

-Etc.

- INMOBILIARIAS

- PERIÓDICO

- INTERNET

- ENTREVISTAS CON OTROS VALUADORES

- ETC.

OBTENCIÓN DE LA INFORMACIÓN DE MERCADO

CON EL OBJETO DE CONOCER LA SITUACIÓN QUE GUARDABAN LAS TIERRAS EN EL AÑO 1926, ANTES DE LA CONSTRUCCIÓN DE LA OBRA, EN CUANTO A LA CALIDAD, VEGETACIÓN, TOPOGRAFÍA, FUENTES DE APROVECHAMIENTO HIDRÁULICO, OCUPACIÓN DE LA POBLACIÓN, CARACTERÍSTICAS DEL POBLADO, ETC., SE ENTREVISTÓ A VARIAS PERSONAS QUE POR SU EDAD CONOCIERON LA SITUACIÓN REAL DE LAS TIERRAS AFECTADAS Y SU ENTORNO.

FUE IMPORTANTE ESTA INFORMACIÓN EN LA ELABORACIÓN DEL AVALÚO.

EVOLUCIÓN DE LOS VALORES A TRAVÉS DEL

TIEMPO

ÍNDICES NACIONALES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

ÍNDICES DE PRECIOS AL MAYOREO

ARCHIVOS DE LA PRESIDENCIA DE LOS BIENES COMUNALES

DE SAN JOSÉ DE GRACIA

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

EXPERTOS EN VALUACIÓN DE INMUEBLES

AGROPECUARIOS

Elementos históricosControversia legal

Características del terreno

ELEMENTOS HISTÓRICOS

UBICACIÓN

UBICACIÓN

Localizada a 50 Km. aproximadamente al noroeste de la ciudad de Aguascalientes

Población: 8,443 habitantes (INEGI, 2010)

Zona 13, de Mercator

CONTROVERSIA LEGAL

TOTAL DE TIERRAS

1455-89-82 Has

PAGO

VALOR AL DÍA DE HOY

VALOR DE TIERRAS 1926

VALOR DE TIERRAS 2010

Artículo 7° fracción II de la Ley del Impuesto sobre la Renta.

EL TRIBUNAL AGRARIO ORDENÓ ESTABLECER EL VALOR DE LAS TIERRAS, PARA EL AÑO 1926 Y DESPÚES A VALOR PRESENTE

PROBLEMÁTICA PARA ENCONTRAR COMPARABLES PARA EL AÑO 1926

El Tribunal Agrario ordenó determinar el valor de las tierras primeramente para el año 1926, fecha en que se produjo la afectación, y posteriormente transportar ese valor al presente para actualizar el valor, aplicando los Índices Nacionales de Precios al Consumidor

Para llevar a cabo lo anterior, se utilizó el método o enfoque de mercado, y para ello era necesario seleccionar los comparables que se utilizarían para una vez hecha la homologación respectiva, obtener el valor comercial de las tierras afectadas para el año 1926.

PROBLEMÁTICA PARA ENCONTRAR COMPARABLES PARA EL AÑO 1926

Por el tiempo transcurrido tan grande desde el año 1926 a la fecha, no fue posible encontrar información respecto de operaciones de compraventa de terrenos con características semejantes, no obstante haber acudido a Notarías Públicas, Catastro, instituciones de gobierno, etc.

Con relación a lo anterior, considero que aunque se hubieran encontrado datos de operaciones de compraventa, por ejemplo de escritura, esta información normalmente no refleja valores comerciales, por lo tanto el tomar estos datos como válidos, nos llevarían a resultados irreales.

SELECCIÓN DEL MÉTODO UTILIZADO PARA REALIZAR EL AVALÚO DE LAS TIERRAS

Por la problemática encontrada, se optó por seguir la forma tradicional que consiste en buscar comprables de terrenos que en este momento se están comercializando, de los tres tipos de calidad, como son riego, temporal y agostadero, llevar a cabo la homologación respectiva y proceder a transportar el valor hasta el año 1926, año en que se produce la afectación, a través de los Índices Nacionales de Precios al Consumidor.

Como los índices aparecen a partir de 1950, se optó por manejar los Índices Nacionales de Precios al Mayoreo, hasta llegar año 1926, como se ordenó en la Resolución del Tribunal Agrario.

LA PRESENTE FOTOGRAFÍA MUESTRA PARTE DE LOS TERRENOS Y LINDEROS DE LAS TIERRAS; UNA PORCIÓN OCUPADA POR EL AGUA Y DE LA OTRA PORCIÓN SE OBSERVA LA TOPOGRAFÍA DEL TERRENO.

SE OBSERVA PARTE DE LOS TERRENOS AFECTADOS; LA CERCA DE PIEDRA ES UNO DE LOS LINDEROS DE LAS TIERRAS

AFECTADAS.

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

El terreno afectado se compone de tres tipos de calidad: De riegoDe temporal

De agostadero.

Latitud :

N 2´450,114 metros.Longitud :

E 765,993 metros.Altitud :

Z 2,020 m s n m

TERRENOS DE RIEGO

Son aquellos en los que el abastecimiento de agua se da por medios artificiales ya sea por fuentes de agua permanentes o intermitentes; de depósitos, presas o vasos y su aplicación puede ser por gravedad o por bombeo cuando se requiera de fuerza motriz para su movilización, según provenga de fuentes superficiales o profundas. por el sistema de aplicación el riego podrá ser por aspersión, goteo, compuertas, etcétera.

TERRENOS DE TEMPORAL

Son aquellos en los que su fuente de abastecimiento de agua es la precipitación pluvial directa, pudiendo contar con pequeños volúmenes de agua como auxilio; se demeritará su categoría al considerar otras características agrologicas y/o climáticas, como la topografía, pedregosidad, presencia frecuente de heladas, etcétera.

TERRENOS DE AGOSTADERO

Son aquellas áreas que por sus limitantes como la disponibilidad de agua, topografía, pendiente y composición, no son aptas para la agricultura y sus posibilidades de aprovechamiento son limitadas. En algunos casos se dan explotaciones de tipo pecuario con ganado mayor o menor.

Tipo de terreno:Superficie

(Has):Riego: 600-00-00

Temporal: 655-89-82

Agostadero: 200-00-00

Área total del terreno: 1,455-89-82

Área de construcción: 0.0000

La calidad y superficies que comprende el terreno en cuestión, son las que se presentan en la siguiente tabla.

COMPARABLES(HOMOLOGACIÓN)

INVESTIGACIÓN DE MERCADO

No. UBICACIÓNAREA T

(Has)VALOR TOTAL

VALOR UNITARIO

OBSERVACIONES FUENTE TELEFONOS

1San Rafael de Ocampo, Municipio de Asientos,

Ags.156.00 $12,480,000.00 $80,000.00

60 cultivo riego de pozo, resto temporal

Inmobiliaria 449-192-49-62

2Por la carretera a Villa

Hidalgo, Jal.208.00 $25,000,000.00 $120,192.31

Rancho, de riego, buena ubicación.

Accesorios.Inmobiliaria 912-62-16

3Carretera Zacatecas-Saltillo, Villa de Cos.

785.00 $35,717,500.00 $45,500.003 pozos de agua; para

cultivo y ganado

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4 Las Crucitas, Michoacán. 81.00 $8,000,000.00 $98,765.43Todo de cultivo con dos

bombas de agua.

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5San Martín Chalchicuautla,

San Luis Potosí.63.00 $3,151,200.00 $50,019.05 Pasa por río San Pedro.

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6Cercano a Puerta Cochera, Municipio de Jesús María.

222.00 $7,000,000.00 $31,531.53Terreo de cultivo y

agostaderoPropietario 912-73-21

7Camino Aguascalientes a

Tepezalá.100.00 $2,000,000.00 $20,000.00

Terreno de agostadero, plano.

Inmobiliaria 449-118-95-36

8Manuel Doblado,

Guanajuato.210.00 $6,000,000.00 $28,571.43

90% agostadero, susceptible cultivo.

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9En el Estado de Zacatecas,

Zac.950.00 $12,000,000.00 $12,631.58

150 Has. cultivo y 800 agostadero. 2 pozos.

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10Sobre la carretera La

Labor-La Congoja.206.00 $3,350,000.00 $16,262.14 Terreno de agostadero Inmobiliaria 977-04-00

11a 4 Km. del poblado Tapias

Viejas, Jesús María87.00 $3,220,000.00 $37,011.49 Terreno de agostadero Propietario 146-60-52

12Atrás de la Posta

Zootécnica, Jesús María.110.00 $8,800,000.00 $80,000.00

Terreno de agostadero, con poco de cultivo

No dio nombre 994-01-23

13Ejido Asientos, Mpio. mismo nombre, Ags

763.00 $32,099,997.50 $42,070.77Terreno de agostadero

y algo de cerrilComisariado Ejidal 146-60-52

14Camino antiguo Pastora a Muralla, San Luis Potosí.

950.00 $16,000,000.00 $16,842.11Tanque de concreto de

50x20 m.

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15A 10 Km. Al Poniente de

Rincón de Romos.200.00 $2,800,000.00 $14,000.00

Terreno de agostadero-cerril, accidentado.

Inmobiliaria 449-118-95-36

16Rancho El Maíz, San Luis

Potosí.1,162.00 $13,130,600.00 $11,300.00

Rancho maderero, agostadero.

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OFERTA DE TERRENOS EN VENTA

APLICACIÓN DEL ENFOQUE

COMPARATIVO DE MERCADO

NÚMERO

VALOR

UNITARIO

FACTORES APLICADOS PORFACTOR

RESULTANTE

VALOR HOMOLOG.

SUP. ZONA UBICAC. FORMA TOPOGR. CALID. COMERC.

1 $80,000.00 0.76 0.98 1.00 1.00 1.00 0.83 0.96 0.590642372 $47,251.39

2 $120,192.31 0.78 0.89 0.89 0.87 1.00 0.83 0.96 0.430541612 $51,747.79

3 $45,500.00 0.93 1.08 1.00 1.05 1.07 0.90 0.96 0.970460595 $44,155.96

4 $98,765.43 0.70 1.05 1.00 0.97 0.93 0.75 0.96 0.475275831 $46,940.82

5 $50,019.05 0.68 1.14 1.15 1.09 1.08 0.95 0.96 0.950547833 $47,545.50

6 $31,531.53 0.79 0.96 1.12 1.15 1.00 1.05 0.96 0.985258916 $31,066.72

7 $20,000.00 0.72 1.22 1.13 1.18 1.18 1.16 0.96 1.529467084 $30,589.34

8 $28,571.43 0.79 1.12 1.16 1.08 1.00 1.06 0.96 1.120889759 $32,025.42

9 $12,631.58 0.95 1.27 1.05 1.06 1.08 1.72 0.96 2.389716572 $30,185.89

10 $16,262.14 0.78 1.04 1.00 1.00 1.10 1.15 0.96 0.989092991 $16,084.76

11 $37,011.49 0.70 0.95 0.91 0.97 0.98 0.90 0.96 0.499258055 $18,478.29

12 $80,000.00 0.72 0.75 0.75 0.85 0.81 0.80 0.96 0.215362657 $17,229.01

13 $42,070.77 0.92 0.85 0.89 0.87 0.96 0.80 0.96 0.447594591 $18,830.65

14 $16,842.11 0.95 1.00 0.98 1.00 1.00 1.15 0.96 1.025697327 $17,274.90

15 $14,000.00 0.78 1.15 1.04 1.07 1.15 1.14 0.96 1.253377427 $17,547.28

16 $11,300.00 0.97 1.23 1.09 1.15 1.10 1.06 0.96 1.677871213 $18,959.94

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE RIEGO $47,528.29

VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE RIEGO RESTANDO VALOR AGREGADO

POR OBRA $42,775.46

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE TEMPORAL $30,966.84

VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE TEMPORAL RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA $27,870.16

VALOR RESULTANTE HOMOLOGADO TIERRAS DE AGOSTADERO $17,772.12

VALOR UNITARIO A APLICAR PARA TIERRAS DE AGOSTADERO RESTANDO VALOR AGREGADO POR OBRA $15,994.91

Por tanto, si la superficie del terreno valuado es de 1,455.8982 Has.

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: $32,381.55

VALOR DEL INMUEBLE REDONDEADO: $47,144,000.00

APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

FRACC.AREA HAS.

VALOR UNITARIOCOEFICIEN

TEMOTIVO

VALOR UNIT VALOR

A APLICAR PARCIAL

I 600.0000 $42,775.46 1.00 Ninguno $42,775.46 $25,665,277.33

II 655.8982 $27,870.16 1.00 Ninguno $27,870.16 $18,279,988.03

III 200.0000 $15,994.91 1.00 Ninguno $15,994.91 $3,198,981.70

AREA TOTAL 1,455.8982         $47,144,247.07

    VALOR MEDIO DEL TERRENO POR HECTÁREA: $32,381.55

TERRENO:

TIPOAREA

M2

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

FACTOR

VALOR NETO DE REPOSICIÓN

UNITARIO TOTAL UNITARIO TOTAL             

    NO TIENE CONSTRUCCIONES                                0.00   $0.00     $0.00             

VALOR NETO DE REPOS. DE LAS CONSTRUCCIONES POR M2: $0.00

CONSTRUCCIONES:

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS ACCESORIOS:

DESCRIPCIÓN CANTIDAD

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO FACTOR

VALOR NETO DE REPOSICIÓN

UNITARIO TOTAL UNITARIO TOTAL                          

NO TIENE INSTALACIONES

ESPECIALES                                    $0.00     $0.00

RESULTADO DE LA APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS

(VALOR FÍSICO O DIRECTO)$47,144,247.07

TERRENO:

CONSTRUCCIONES:

INSTALACIONES ESPECIALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y ELEMENTOS

ACCESORIOS:

$47'144,000.00 (CUARENTA Y SIETE MILLONES, CIENTO

CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M. N.)

PRECIOS DEL CONSUMIDOR

VALOR EN 2010

$562,920.00 (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL

NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.)

VALOR DE 1926

FÓRMULA PARA CALCULAR EL VALOR DE LAS TIERRAS (1950)

Índice correspondiente a Junio de 1950VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1950 = --------------------------------------------------------------- X VALOR AL AÑO 2010

Índice correspondiente a Junio de 2010

                 0.0098203

VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1950 = ---------------------------------------------------------------- X 47'144,000.00

140.47

VALOR DE LOS TERRENOS REFERIDOS AL AÑO 1950, AUMENTANDO LOS TRES CEROS QUE SE LE QUITARON A LA MONEDA POR DECRETO PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL FEDERACIÓN 22 DE JUNIO DE 1992: $3'295,851.00 (TRES MILLONES, DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA UN PESOS 00/100 M. N.)

FÓRMULA PARA CALCULAR EL VALOR DE LAS TIERRAS (1926)

Índice correspondiente a Junio de 1926

VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1926 = --------------------------------------------------------- X VALOR AL AÑO 1950

Índice correspondiente a Junio de 1950

1.93

VALOR DE LAS TIERRAS AL AÑO 1926 = ----------------------------------------------------------- X 3'295,851.00

11.3

VALOR DE LOS TERRENOS REFERIDOS AL AÑO 1926, COMO SE ORDENA EN LA RESOLUCIÓN DEL TRIBUNAL: $562,920.00 (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.)

A).- Para el año 1926, $562,920.00 (QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS 00/100 M. N.);  B).- Para el año 2010, $47’144,000.00 (CUARENTA Y SIETE MILLONES, CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 M. N.)

CONCLUSIONES

COMENTARIOS FINALES

EL PRESENTE TRABAJO FUE UNA APLICACIÓN IMPORTANTE EN EL RAMO DE LA VALUACIÓN AGROPECUARIA QUE REQUIRIÓ PONER EN PRÁCTICA CONOCIMIENTOS, TÉCNICAS Y EXPERIENCIAS DE DIFERENTES ÁMBITOS QUE VAN MAS HAYÁ DE LOS ASPECTOS COTIDIANOS, PORQUE FUE NECESARIO REALIZAR INVESTIGACIONES DOCUMENTALES, HISTÓRICAS, TRABAJOS DE CAMPO, Y OTROS.

EL TRABAJO EN SÍ, FUE MUY ENRIQUECEDOR, YA QUE SE RECIBIÓ RETROALIMENTACIÓN DE PERSONAS QUE TIENEN RELACIÓN CON LA VALUACIÓN, PERO TAMBIÉN DE HISTORIADORES Y ABOGADOS .

COMENTARIOS FINALES

ATENDIENDO A ASPECTOS TÉCNICOS, EL PRINCIPAL PROBLEMA QUE SE TUVO, FUE NO ENCONTRAR LOS COMPARABLES PARA LA FECHA EN QUE SE PRODUJO LA AFECTACIÓN (1926), Y HACER EL AVALÚO COMO SE ORDENÓ POR PARTE DEL TRIBUNAL AGRARIO.

ESPERANDO QUE EL PRESENTE CASO HAYA SIDO DE INTERÉS PARA USTEDES, LES AGRADEZCO SU ATENCIÓN.

MUCHAS GRACIAS