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INFORME DE VALORACIÓN DE
CULTIVOS E INSTALACIONES DE
PARCELAS INCLUIDAS EN EL SECTOR
S3-a “LES VALLETES”
DEL
PGOU DEL TÉRMINO MUNICIPAL DE
MONTROY
D. Jose Ismael Zanón Corell Ingeniero Agrónomo Colegiado nº 2771
Informe de valoración de cultivos e instalaciones de varias fincas incluidas en el Sector S3a
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ÍNDICE
1.- ANTECEDENTES.
2.- EMPLAZAMIENTO.
3.- SITUACIÓN REGISTRAL.
4.- CARACTERÍSTICAS DE LA FINCA.
4.1.- Características a valorar.
4.2.- Calificación Urbanística.
5.- SITUACIÓN JURÍDICA.
6.- MÉTODO DE VALORACIÓN.
7.- VALORACIÓN.
8.- OBSERVACIONES FINALES.
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1.- ANTECEDENTES.
El presente informe de valoración viene motivado por la presentación del
Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 1 del Sector S3a del
PGOU de Montroy. Como consecuencia de dicho proyecto, se va a proceder a
reparcelar las fincas incluidas en dicho sector y por tanto se debe valorar, los
cultivos, instalaciones, edificaciones, etc, que sean incompatibles con la
ordenación tanto en lo que se refiere a planeamiento como al uso al que están
destinados.
2.- EMPLAZAMIENTO.
Las fincas objeto de peritación, se encuentran ubicadas en el Término
Municipal de Montroy. Todas ellas están incluidas en el polígono número 3 del
actual Catastro de Rústica de Montroy. Así mismo, en parte o en su totalidad,
están afectadas por el Proyecto de Reparcelación Forzosa del Sector S3- a del
PGOU de Montroy.
Las parcelas son las siguientes:
Parcela 74
Parcela 216
Parcela 217
Parcela 223
Parcela 664
Parcela 723 (anteriormente 222)
Parcela 724 (anteriormente parte de la 223)
3.- SITUACIÓN REGISTRAL.
Examinado el expediente, se observa la siguiente información de las
fincas en sus títulos de propiedad:
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PARCELA 74
Descripción registral: “VEINTIUNA HANEGADAS Y CUARENTA Y SIETE
BRAZAS, equivalentes a una hectárea setenta y seis áreas, cuarenta
centiáreas, de tierra secano frutales, antes viña, en término de Montroy, partida
de “Les Valletes”, con lindes: Norte, José García García; Sur, camino, al otro
lado Francisco Escrivá; Este, Juan Vallbona García; y Oeste, camino.
Es la parcela catastral 74 del polígono 3.
Referencias catastrales 46178A00300740000IH
Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad de CARLET número
UNO, al tomo 2.072, libro 120, folio 148, finca número 3.953 inscripciones 6ª y
7ª.
PARCELA 216
Descripción registral: “SESENTA Y NUEVE AREAS DIECINUEVE
CENTIAREAS, que está destinada en su mayor parte a campo y zona de
recreo. Toda ella linda: Norte, Carpio Garrigós; Sur, Francisco Salvador; Este,
Carpio Garrigós; y Oeste, Bernardo Zapatero y Francisco Carpio.
Es la parcela catastral 216 del polígono 3.
Referencias catastrales 46178A00302160000IH
Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad de CARLET número
UNO, al tomo 2.238, libro 131, folio 74, finca número 7.354 e inscripción 2ª.
Parcela 217
Descripción registral: “DOS HANEGADAS Y TRES CUARTONES, igual a
VEINTIDÓS AREAS, OCHENTA Y CUATRO CENTIAREAS, que está
destinada a zona de recreo y arbolado, y toda la parcela linda: Norte, Antonio
Sánchez Delgado; Sur y Este, Miguel Garrigós; y Oeste, camino.
Es parte de la parcela 217 del polígono 3.
Referencia catastral: 46178A003002170000IK
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Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad de CARLET número
UNO, al tomo 1.968, libro 114, folio 187, finca número 9.257 e inscripciones 1ª
y 2ª.
Parcela 223
Descripción registral: “RUSTICA: Indivisible. SEIS HANEGADAS, equivalentes
a cuarenta y nueve áreas, ochenta y seis centiáreas, de tierra secano, viña, en
término de Montroy, partida de “Les Valletes”, con lindes: Norte, Consuelo
Ribes Garrigós, Purificación Salvador Blasco y la finca de igual compradora;
Sur, Elisa Esteve Sebastián; Este, José Sánchez Grau; y Oeste, Jesús Sanz.
Es la parcela catastral 223 a) del polígono 3.
Referencia catastral 46178A003002230000IX.”
Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad de CARLET número
UNO, al tomo 2.039, libro 118, folio 11, finca número 5.078 inscripciones 7ª.
Parcela 664
Descripción registral: “tiene una total superficie de mil doscientos cuarenta y
seis metros cuadrados, de los cuales la superficie no ocupada por las
edificaciones existentes se destina a jardines y zonas de accesos. Linda la total
finca: Norte y Este, Miguel Garrigós; Sur, Sergio Bautista Fresneda; y Oeste,
Camino Devadillo.
Referencia catastral: 46178A003002230000IX”
Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad de CARLET número
UNO, al tomo 2.128, libro 123, folio 107, finca número 9.258 e inscripción 5ª.
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Parcela 723 (anteriormente 222)
Descripción registral: “Tierra secano, viña, sita en la partida “Les Valletes” del
término municipal de Montroy. Tiene una superficie de CUARENTA Y SIETE
AREAS NOVENTA Y NUEVE CENTIAREAS, equivalentes a cinco con setenta
y siete hanegadas. Linda: Norte, parcela doscientos veintitrés, propiedad de
Alejandro Polo Besó y parcela doscientos veinte, propiedad de Vicenta Moreno
Cebriá; al Sur, con la parcela seiscientos veintiocho, propiedad de Isabel
Sacristán García y la parcela cuatrocientos doce; al Este, con la parcela
setenta y cinco, propiedad de Francisco Moreno Blasco; y al Oeste, con la
parcela doscientos veinte, propiedad de Vicenta Moreno Cebriá, parcela
quinientos noventa y ocho, propiedad de León Ramírez Sáez y parcela
doscientos veintiuno, propiedad de Francisco Navarro Espinosa.
Referencia catastral 46178A003007230000IL.”
Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad de CARLET número
UNO, al tomo 1.776, libro 104, folio 158, finca número 8.604 inscripciones 2ª.
Parcela 724 (anteriormente parte de la 223)
Descripción registral: “RUSTICA: Indivisible. Tres hanegadas, un cuartón y
treinta y siete brazas, equivalentes a veintiocho áreas, sesenta centiáreas de
tierra secano, campa, en término de Montroy, partida de Les Valletes, con
lindes: Norte, parcela 213 de Itrae Desarrollos Urbanísticos S.L.; Sur, parcela
223 de Alejandro Polo Besó y 723 de Itrae Desarrollos Urbanísticos S.L.; Este,
parcela 228 de Itrae Desarrollos Urbanísticos S.L.; y Oeste, parcela 215 de
Josefa Cerveró Bosch y 220 de Itrae Desarrollos Urbanísticos S.L.”
Referencia catastral 46178A003007240000IT.”
Inscripción: Inscrita en el Registro de la Propiedad de CARLET número
UNO, al tomo 1.968, libro 114, folio 5, finca número 6.020 inscripción 7ª.
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4.- CARACTERÍSTICAS DE LAS FINCAS.
Las fincas objeto del presente objeto de valoración, tiene las siguientes
características:
4.1.- Características a valorar
Las fincas no se encuentran todavía ocupadas y por tanto se procederá
a la valoración de su estado actual.
Parcela 74.
A valorar 3,5 hg de Naranjos en producción
Parcela 216
A valorar 8 hg de algarrobos
Parcela 217
A valorar, 14 olivos, 10 naranjos, 40 cepas,27 frutales y 10 ornamentales.
Parcela 223
A valorar 6,55 hg de vid
Parcela 664
A valorar 10 frutales
Parcela 723 (anteriormente 222)
A valorar 6,80 hg de vid
Parcela 724 (anteriormente parte de la 223)
A valorar 3 hg de vid
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4.2.- Calificación Urbanística.
Consultado el Plan General de Ordenación Urbana del Municipio de
Montroy, el cual establece el planeamiento del mismo y marca las directrices en
cuanto a calificación y usos del suelo, las fincas cuyos cultivos se van a
proceder a valorar, se encuentran en un suelo clasificado como SUELO
URBANIZABLE.
5.- SITUACIÓN JURÍDICA.
Se hace la presente tasación al margen de cuantas cargas, hipotecas,
etc, pudiera soportar la finca, ya que al efecto al que se pide la tasación es
determinar el valor de los cultivos e instalaciones y edificaciones, a una
determinada fecha.
6.- MÉTODO DE VALORACIÓN.
Cabe hacer hincapié en que el presente informe va a valorar sólo los
cultivos o instalaciones que sean incompatibles con la ordenación tanto en lo
que se refiere a planeamiento como al uso al que están destinados. Por lo tanto,
no se trata de hacer una tasación del suelo ya que el propietario va a recibir su
aprovechamiento urbanístico, simplemente se va a valorar el vuelo de las
mismas a efectos de indemnización. Por lo tanto no seguiremos la Ley del
Suelo vigente ya que no se valora suelo, se valora, como hemos comentado,
cultivos e instalaciones que se encuentran sobre él mismo.
El método a aplicar consiste en proceder a calcular el valor actualizado
neto de los flujos de caja que restan por percibir hasta el final de la vida
productiva del cultivo.
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Donde:
VAN: Valor actualizado neto.
Vt: Flujos de caja del año t
k: Tasa de actualización
t: año
n: año final.
El estudio se realiza por hanegada de cultivo y posteriormente se ajusta
a la superficie realmente afectada. En esta unidad de ejecución no existen
instalaciones a valorar para su indemnización. Este método se aplicará en
aquellas parcelas cuyo fin de la explotación es el de producción agraria y no el
de ornamental o de autoconsumo, empleando en este caso último un precio
unitario por planta o árbol.
7.- VALORACIÓN.
Las parcelas objeto de la valoración, incluyen varios cultivos.
Estos son, naranjo, vid, algarrobo, frutales, olivos y ornamentales. Vamos a
aplicar el método antes citado al cultivo del naranjo, de la vid y del algarrobo,
ya que los demás están destinados para autoconsumo y ornamental.
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Cultivo de naranjo
Producción estimada: 3.350 Kg/hg
Precios de venta actuales: 0’1948 �/Kg
Costes de producción: 383 �/ hg
Así pues el flujo de caja anual estimado será el siguiente:
FC = INGRESOS – GASTOS = 269,67 �/hg
Por lo que el VAN (10 años) con una tasa del 4 %, da un valor de 2.187,30 �/hg
Cultivo de la vid . Tipo 1
Producción estimada: 600 Kg/hg
Precios de venta actuales: 0,3606 �/Kg
Costes de producción: 197,87 �/ hg
Así pues el flujo de caja anual estimado será el siguiente:
FC = INGRESOS – GASTOS = 18,49 �/hg
Por lo que el VAN (10 años) con una tasa del 4 %, da un valor de 150,01 �/hg
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Cultivo de la vid . Tipo 2
Producción estimada: 600 Kg/hg
Precios de venta actuales: 0,3427 �/Kg
Costes de producción: 197,87 �/ hg
Así pues el flujo de caja anual estimado será el siguiente:
FC = INGRESOS – GASTOS = 18,49 �/hg
Por lo que el VAN (10 años) con una tasa del 4 %, da un valor de 71,62 �/hg
Cultivo de la vid . Tipo 3
Producción estimada: 600 Kg/hg
Precios de venta actuales: 0,3488 �/Kg
Costes de producción: 197,87 �/ hg
Así pues el flujo de caja anual estimado será el siguiente:
FC = INGRESOS – GASTOS = 18,49 �/hg
Por lo que el VAN (10 años) con una tasa del 4 %, da un valor de 71,62 �/hg
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Cultivo del algarrobo
Producción estimada: 80 Kg/hg
Precios de venta actuales: 0,15 �/Kg
Costes de producción: 7,39 �/ hg
Así pues el flujo de caja anual estimado será el siguiente:
FC = INGRESOS – GASTOS = 4,62 �/hg
Por lo que el VAN (10 años) con una tasa del 4 %, da un valor de 37,51 �/hg
Precios Unitarios
Olivo medio: 70 �/ un.
Naranjo medio: 70 �/ un.
Frutal medio: 30 �/ un.
Ornamental medio: 30 �/ un.
Cepa de vid media: 1, 50 �/ un.
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Si aplicamos estos valores a las distintas parcelas obtendremos la cantidad a
indemnizar:
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Así pues, el valor total a indemnizar será de: 12.651 �
Según los valores obtenidos anteriormente,
EL VALOR TOTAL DE LAS INDEMNIZACIONES
ASCIENDE A LA CANTIDAD DE DOCE MIL
SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN EUROS
(12.651 �.)
D. Jose Ismael Zanón Corell
Ingeniero Agrónomo
Colegiado 2771
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9.- OBSERVACIONES FINALES.
Este informe de valoración tiene una validez de 6 meses contados a
partir de la fecha de su emisión. Carece de validez sino va acompañado de la
firma de su autor.
El presente informe consta de 18 páginas, redactadas en papel común a
doble cara.
El método utilizado para el cálculo ha sido el obtener el VAN para una
duración del cultivo de 10 años más.
Se han realizado las siguientes comprobaciones:
- Visita al inmueble
- Consulta Plan General de Ordenación Urbana de Montroy
- Estudio del entorno
- Comprobación de Cartografía
Como anexo se acompaña:
- Anexo 1, fotografías de las fincas.
Turís, a dos de noviembre de 2010
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PARCELA 74
PARCELA 216
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PARCELA 217
PARCELA 223
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PARCELA 664
PARCELA 723
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