gestiÓn urbanÍstica
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GESTIÓN URBANÍSTICA
PRINCIPIOS
• CESIÓN
• EQUIDISTRIBUCIÓN
• URBANIZACIÓN
SISTEMAS
• COMPENSACIÓN
• COOPERACION
• EXPROPIACIÓN
• EJECUCIÓN FORZOSA
• (...)
AGENTE URBANIZADOR
PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA
• Definición de la ordenación pormenorizada
• Definición de la modalidad de gestión urbanística
PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA
• SUELOS AFECTADOS– Suelo urbano (no consolidado)
– Suelo urbanizable (delimitado o sectorizado)
• Suelo necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local
– Redes públicas locales
• Suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba
– Redes públicas generales y supramunicipales
• Suelo correspondiente al 10 por 100 del aprovechamiento del sector correspondiente
PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN
• División del suelo equidistribución– Area de reparto
• Técnicas equidistribución:•Aprovechamiento tipo•Aprovechamiento unitario de reparto
• Proyecto de equidistribución •Proyecto de reparcelación
UNIDADES EJECUCIÓN
• Suelos acotados en el interior de sectores (o ámbitos de actuación para SU) para llevar a cabo la actividad de ejecución del planeamiento
• Requisitos terrenos incluidos UE :– Espacio cerrado continuo o discontínuo– Todos los terrenos pertenecerán al mismo sector (o
ámbito de actuación)– Asegurar idoneidad técnica y viabilidad económica
SISTEMAS DE EJECUCIÓN
• Ejecución privada– Compensación– Concierto– Ejecución empresarial– Concurrencia– Concesión de obra urbanizadora
• Ejecución pública– Cooperación– Expropiación– Ejecución forzoza
ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN
• Libertad de elección– Coherencia política urbanística– Adecuada ponderación circunstancias
concurrentes:• Objetivos a alcanzar• Necesidades colectivas a satisfacer• Medios económicos disponibles• Capacidad gestión administración
• Preferencia sistemas privados
MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA• Modelo puro agente urbanizador
– Valencia (Ley 6/1994)– Castilla-La Mancha (ley 2/98)– Extremadura (Ley 15/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo– Concesión de obra urbanizadora– La Rioja (Ley 10/1998)– Aragón (Ley 5/1999)– Cantabria (Ley 2/2001)
• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario– Sistema de concurrencia– Castilla y León (Ley 5/1999)– Murcia (Ley 1/2001)– Galicia (Ley 9/2002)
• Agente urbanizador integrado en compensación– Madrid (Ley 9/2001)– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)– Asturias (Ley 3/2002)– Andalucia (Ley 7/2002)
INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID
• Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución• Suelo urbano no consolidado y suelo
urbanizable sectorizado:– Durante un año desde publicación acuerdo
aprobación definitiva plan general– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona,
aunque no sea propietaria• Suelo urbanizable no sectorizado
– Durante dos años desde publicación acuerdo aprobación definitiva plan general
– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque no sea propietaria
PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN MADRID
• Desestimación iniciativa– Motivación potestad de planeamiento– Determinaciones planeamiento en vigor
• Estimación iniciativa– Aprobación inicial proyecto Plan de sectorización y/o
plan parcial (procedimiento habitual)– Aprobación inicial
• Delimitación de la unidad de ejecución • Estatutos y bases de actuación (o convenio)• Proyecto urbanización presentado• Proyecto reparcelación
– Información pública (mínimo 20 días)– Audiencia propietarios afectados (citación individual)– Aprobación definitiva
• Obligación constitución garantía 10% importe obras de urbanización
GESTIÓN SISTEMA COMPENSACIÓN
• Junta de compensación– Ente corporativo de Derecho público– Personalidad jurídica propia– Plena capacidad de obrar (desde inscripción
administrativa y constitución órganos)– Actuación fiduciaria con pleno poder
dispositivo sobre fincas iniciales• Sociedad mercantil
– Constituida por todos los propietarios de terrenos
– Todos los propietarios aportan terrenos a la sociedad mercantil
• Propietario único– Concierto
CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN
• Ente corporativo de Derecho público• Personalidad jurídica propia• Plena capacidad de obrar (desde inscripción
administrativa y constitución órganos directivos)• Asume frente a municipio responsabilidad directa
ejecución obras urbanización• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo
sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias)
• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio
• Posible incorporación empresa urbanizadora • Gestoras de JC• Comisión Gestora
CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN
• Representante del Ayuntamiento en la Junta de Compensación (órgano de gobierno)
• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución– Plazo máximo incorporación: Plazo posterior a
constitución Junta de Compensación– En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)– Reparcelación forzosa
• Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada)– Ejercicio competencias públicas
• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio• Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación
o reparcelación forzosa
ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG)
• Nombre, domicilio, objeto y fines• Duración• Condiciones y requisitos para incorporarse a
la junta (propietarios o urbanizadores)• Órganos de gobierno y facultades• Requisitos convocatoria y forma adopción
acuerdos• Derechos y obligaciones de sus miembros• Medios económicos y reglas aportaciones
BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG)
• Criterios para valorar fincas aportadas• Criterios de valoración de derechos reales• Criterios de valoración de edificaciones• Procedimiento contratación obras de
urbanización• Criterios valoración fincas resultantes• Reglas adjudicación fincas a los miembros• Reglas distribución beneficios y pérdidas
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