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PRIVADO Y
CONFIDENCIAL
Mayo 2009
REFINANCIACIÓN DE DEUDA
PRIVADO Y
CONFIDENCIAL2
I. Antecedentes y situación actual
II. Refinanciación de deuda
ÍNDICE
PRIVADO Y
CONFIDENCIAL3
Antecedentes y situación actual
Sección I
PRIVADO Y
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8.900
4.000
1.600 1.587 1.500 1.500
598 500 500
Colonial MartinsaFadesa
Urco Urbasa Grupo Habitat Afirma GrupoInmobiliario
Lubasa Tremón RentaCorporación
UrbanizadoraXXI
Principales operaciones de refinanciación en empresas inmobiliario-constructoras (mill.€)
Antecedentes y situación actual
Durante los últimos 12 meses las operaciones de refinanciación de deuda han proliferado entre el tejido empresarial español y más concretamente entre las compañías inmobiliario-constructoras.
Las principales operaciones de refinanciación (por tamaño) estuvieron motivadas fundamentalmente por préstamos de adquisición en operaciones corporativas.
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Antecedentes y situación actual
Elevados niveles de endeudamiento en las economías familiares.
Escenario macroeconómico de desaceleración.
Limitaciones en acceso a la financiación en compra de vivienda .
Valoración de suelos derivado de la Ley de Suelo.
Aumento de situaciones concursales de compañías del sector.
Problemas de liquidez de entidades financieras, derivado de crisis sub-prime.
Causa Efecto
Caída muy importante en la venta de viviendas.
Ajuste en precios de venta para dar salida al producto.
Problemas para la financiación de suelos y nuevas promociones.
Problemas para renovar líneas de crédito y préstamos.
Aumento del coste financiero.
Impacto en gestión
Reducción de ventas.
Estrechamiento de márgenes.
+ Carga financiera por subida de tipos.
+ Necesidades de financiación de stocks y clientes.
Problemas de cash flow en el corto-medio-largo plazo
Contracción de la demanda
Limitaciones en acceso de fuentes de financiación
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CONFIDENCIAL6
Antecedentes y situación actual
Las compañías inmobiliario-constructoras del segmento residencial han concentrado gran parte
de las refinanciaciones de deuda en los últimos 12 meses.
Una parte de estas compañías, previsiblemente, tendrán que volver a plantear un proceso de
refinanciación por el incumplimiento del plan de negocio (se ha comprobado que la realidad ha sido
más dura que las previsiones).
Es posible que algunas compañías en segundas rondas de refinanciación terminen en situación
concursal o en un escenario de liquidación ordenada.
El siguiente segmento de compañías en afrontar el proceso de refinanciar su deuda son los grupos
inmobiliarios diversificados (patrimonio en renta, negocio hotelero, obra civil, energías renovables,
etc.).
Hasta la fecha, la Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio no ha tenido los resultados previstos como
mecanismo para facilitar la viabilidad de compañías en situación de insolvencia.
En el desarrollo de los próximos acontecimientos, jugará un papel protagonista la reforma de la
Ley Concursal tan demandada por empresarios y entidades financieras.
PRIVADO Y
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Refinanciación de deuda
Sección II
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Refinanciación de deuda
Objetivo de la refinanciación de deuda
El objetivo de la refinanciación de deuda es el de dotar a la compañía de una estructura de deuda a
largo plazo de manera que:
Se garantice la viabilidad en el corto, medio y largo plazo.
La estructura esté diseñada en base al plan de negocio y a la generación de caja de los
próximos años.
Todas las entidades del pool bancario estén alineadas bajo un mismo paraguas y bajo
unos objetivos comunes (condiciones, garantías, etc.).
Se eviten decisiones unilaterales por parte de las entidades financieras que dañen la
solvencia de la compañía (no renovación de líneas, reducción del riesgo, etc.).
La compañía dedique sus recursos a la gestión del negocio en lugar de a la renovación
constante de líneas con el riesgo que ello conlleva.
Se consigan los fondos necesarios para mantener el funcionamiento de la compañía.
Es necesario que exista viabilidad del negocio con independencia de la situación con las
entidades financieras. Si no hay viabilidad operativa no tiene sentido la refinanciación.
La alternativa del concurso voluntario debe valorarse en profundidad. La responsabilidad de los
administradores pasa por preservar el patrimonio y garantizar la viabilidad de la compañía.
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Refinanciación de deuda
0
+
-
Falta de innovación
Percepción equivocada de posición competitiva Caída de
ventas, sobre capacidad productiva
PROCESO DE REFINANCIACIÓN
Crisis
estratégica
Crisis
estructural
Crisis de resultados
Crisis de liquidez
Situación
concursal
Mejora de gestión
(resultados, cash flow)
Tipos de crisis
Crecimiento resultados inferior al mercado
Pérdida cuota de mercado
Deterioro de resultados
Problemas de liquidez
Situación de iliquidez
Es fundamental acometer la refinanciación con caja suficiente para financiar el proceso. Muchas entidades financieras cortan el riesgo de las líneas de circulante al inicio del proceso.
Momento de la refinanciación
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Refinanciación de deuda
Planteamiento de la refinanciación
PLANTEAMIENTO DE LA
REFINANCIACIÓN
Valor
La compañía debe tener activos con Valor suficiente para permitir la presentación de un plan de viabilidad realista.
Transparencia
El proceso de refinanciación debe ser transparente y basado en un análisis profundo y realista del plan de viabilidad propuesto.
Momento
Debe plantearse con tiempo y caja suficiente para alcanzar la refinanciación con las mayores garantías de éxito y bajo las mejores condiciones posibles.
Viabilidad
Debe existir un plan de negocio realista y creíble que transmita confianza a los financiadores y permita la viabilidad del proyecto en el corto, medio y largo plazo.
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Refinanciación de deuda
Algunas claves de la refinanciación
Análisis exhaustivo sobre la compañía y su plan de negocio. Decidir si hay que presentar concurso
voluntario de acreedores ó si hay viabilidad fuera de este ámbito.
Adaptar operativamente la compañía a la nueva realidad del mercado: ahorros de costes,
reestructuración de la plantilla, plan de desinversión de activos, etc..
Realizar un ejercicio de transparencia total con las entidades financieras.
Convencer a la entidades financieras de la viabilidad del negocio y lograr el commitment de las
entidades con el business plan de la compañía.
Diseñar una estructura de refinanciación que alineé los intereses de todo el pool (garantías,
condiciones, estructura de la deuda, etc.).
Para nueva financiación se deberán ajustar los fondos a lo estrictamente necesario para mantener
la actividad de la compañía, explicando muy claramente los usos y fuentes de la operación.
Establecer un paquete de garantías suficientes que soporten la propuesta de refinanciación.
Cumplimiento del plan de negocio y de los covenants de la financiación.
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