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Estado Libre Asociado de Puerto Rico
DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR
Oficina Regional de Caguas
Apartado 1031, Caguas, Puerto Rico 00726
Teléfono: 744-9341 / Fax: 744-3414
www.daco.gobierno.pr
QUERELLANTE
Edwin Vega Torres
Loida E. Viera
William Rodríguez Claudio
José M. Collazo Rivera
Nelson J. Avilés Rodríguez
Carlos A. Molina Marrero
QUERELLADO
Levitt Homes Builders Corp.
Newport Bonding & Surety Co.
American International Insurance
Company of Puerto Rico
QUERELLA NUMERO
400002476
400003376
400003453
400003320
400003440
400004203
SOBRE
Defectos de Construcción
RESOLUCIÓN
En los seis (6) casos de epígrafe, se celebraron vistas administrativas donde se escuchó la
prueba de cada uno de los querellantes, así como el testimonio de los técnicos de este
Departamento que inspeccionaron las residencias de cada uno de éstos. Se separó otra fecha para
la evidencia a ser presentada por Levitt Homes, la cual en gran medida constituía testimonio
pericial que podía verse de forma consolidada, sin que tuviera que repetirse para cada una de las
querellas.
Se celebraron vistas administrativas para los mencionados casos, con la comparecencia
de todas las partes citadas, en las fechas que se indican a continuación:
A) La vista correspondiente al caso de Miguel Rondón y Loida Viera,
(querella núm. 400003376), residentes de la SJ-83 de Sanjuanera, se
celebró el 28 de mayo de 2004;
B) Las vistas correspondientes a los casos de José Collazo Rivera (querella
número 400003350), residente de la SJ-84, de William Rodríguez
(querella núm. 4000003453), residente de la SJ-37 y de Edwin Vega
(querella núm. 400002476), residente de la SJ-87, se celebraron el 2 de
agosto de 2004;
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C) La vista correspondiente a Nelson Avilés (querella núm. 400003440),
residente de la SJ-105 se celebró el 19 de agosto de 2004;
D) La vista correspondiente a Carlos Molina Marrero (querella núm.
400004203), residente de la SJ-70, se celebró el 7 de octubre de 2004.
Las querelladas, Levitt Homes Builders Corp. y American International Insurance
Company Of Puerto Rico, comparecieron representadas por el Lcdo. Mario J. Pabón Cátala. La
querellada, Newport Bending Surety Co. no compareció ni excusó su incomparecencia, a pesar
de haber sido debidamente notificada.
La prueba testifical de Levitt comenzó a ofrecerse el día 23 de noviembre de 2004, en
cuya fecha testificaron el Ing. Matteo Luca Simioli y el Sr. Luciano Quirici. El 27 de enero de
2005, testificó el Ing. Rafael A. Torrens, así como el Ing. Carlos A. Ortiz, y comenzó el
testimonio del Sr. Luis López. El testimonio de éste último concluyó el día 10 de febrero de
2005.
Conforme a la prueba presentada en este caso, este Departamento formula las siguientes:
DETERMINACIONES DE HECHOS
1. Los seis (6) querellantes reclaman que los pisos de sus residencias son
defectuosos porque:
a) la lechada en algunas partes de sus pisos son de tonalidades distintas y/o se han
desprendido;
b) las losetas se “manchan y/o ensucian”.
2. Como remedio, los querellantes solicitan que se reemplacen los pisos existentes
con otros pisos nuevos o, en la alternativa, en algunas de ellas el pago de la
cantidad de entre veinticinco mil ($25,000.00) a treinta mil ($30,000.00) dólares
para realizar la remoción y sustitución, además de solicitarse una indemnización
por concepto de daños ascendente a la suma de veinte mil ($20,000.00) dólares,
así como que le sea revocada la licencia a la querellada, Levitt Homes. Uno de los
querellantes, Carlos Molina Marrero, (Querella número 400004203) solicita que
en vez de que Levitt Homes lleve a cabo la reparación, se le pague a éste en
efectivo cualquier tipo de reparación, ya sea de la lechada y/o de las losetas, que
este Departamento ordene se lleve a cabo.
3. En todas las vistas de epígrafe, Levitt Homes reconoció y estipuló que llevará a
cabo cualquier reparación que tenga que ver con la instalación de lechada de
distintas tonalidades o defectuosa.
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4. Los querellantes Miguel Rondón y Loida Viera son los propietarios de la
residencia SJ-83, ubicada en la sección de Sanjuanera de la Urbanización San
José, ubicada en Caguas, Puerto Rico. Adquirieron la propiedad de Levitt Homes
mediante escritura de compraventa otorgada el 22 de septiembre de 2001.
5. El 4 de marzo de 2003, dichos querellantes radicaron la querella ante este
Departamento, número 400003376, en la cual alegan la existencia de las
deficiencias antes mencionadas. Los mencionados querellantes estuvieron
representados por el Lcdo. Nelson Álvarez Aponte.
6. Antes de firmar la escritura de compraventa, la Sra. Loida Viera inspeccionó la
residencia en dos ocasiones separadas. La primera vez ésta se percató que la
lechada instalada entre las losetas tenía tonos distintos, y así lo reportó en el
Informe de Pretítulo que se prepara antes de firmarse la escritura de compraventa.
En ninguna de las dos inspecciones, ésta reportó haber visto manchas en los pisos.
7. La Sra. Viera indicó que no fue hasta luego de empezar a hacer arreglos en su
residencia, que los querellantes se percataron por primera vez de manchas en el
piso. Según las palabras de la querellante, fue después, al ver “con más
detenimiento” el piso, que ésta se pudo percatar de las alegadas manchas.
8. Los querellantes no midieron o cuantificaron, ni pudieron describir la extensión,
las dimensiones y las localizaciones específicas de las alegadas manchas en el
piso.
9. De los documentos ofrecidos en evidencia, surge que en la inspección de pretítulo
que se llevó a cabo el 12 de octubre de 2001, firmada por la querellante Loida
Viera, se hace referencia a lechada de diferentes colores en varias áreas de la
residencia, mas no se mencionan manchas en el piso. En la segunda inspección
realizada por la Sra. Loida Viera el 18 de octubre de 2001, se hace referencia a
que todavía debe de arreglarse la lechada del balcón, pero una vez más, el informe
no hace referencia a manchas. Además, en una certificación suscrita el 19 de
octubre de 2001 por ambos querellantes, no se mencionan manchas en los suelos.
10. El Sr. Luis López, Gerente de Servicio de Levitt Homes, testificó que la lechada
de la residencia de los querellantes se puede reparar a un costo de novecientos
sesenta y siete dólares con setenta y dos centavos ($967.72), lo cual incluye tres
días de labor con un jefe de trabajo y dos obreros. Los querellantes no tienen que
mudarse para que se lleve a cabo la reparación, ya que utilizando “aqua mix”, el
método sugerido por este Departamento, no se genera polvo que requiera una
mudanza. Se marcó como el Exhibit 4 de la parte querellada un estimado de la
reparación de la lechada.
11. Compareció también a la vista administrativa el técnico de este Departamento, el
Ing. Orlando Rodríguez. Este es un ingeniero estructural, graduado de la
Universidad de Mayagüez.
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12. El Ingeniero Rodríguez señaló que realizó entre diez (10) y quince (15)
inspecciones de residencias que habían radicado querellas relacionadas con
manchas en la Urb. Sanjuanera. Indicó que las llamadas manchas parecen ser más
de suciedad en las áreas más transitadas de la casa. También, en algunas de las
residencias, observó algunas manchas blancas, como si se hubiera derramado
algún tipo de material.
13. El Ing. Rodríguez indicó que las alegadas manchas o sombras no surgen por
humedad, ni son causadas por hongo.
14. En algunas de sus inspecciones, el Ing. Rodríguez vio al Sr. Luis López, Gerente
del departamento de servicio de Levitt Homes, sacar la suciedad con facilidad
utilizando el producto de Forto.
15. Cuando el Ing. Rodríguez inspecciona una casa, éste lleva consigo copia de la
querella y se concentra en los defectos que se indican en ésta, preguntándole a los
querellantes dónde los mismos se encuentran. En las inspecciones que éste
realizó, observó que el estado de mantenimiento de las losetas variaba en distintos
grados. En algunas casas, el piso estaba casi completamente limpio por el
mantenimiento que se le daba. En otras casas que se le da mantenimiento menor,
algunas áreas se veían más sucias, manifestándose dicho sucio en la apariencia de
sombras, o áreas más opacas, en las partes más transitadas. En muchos casos, las
alegadas manchas no se podían ver, a menos que se miraran en cierto ángulo y
con cierta iluminación.
16. El Ing. Rodríguez testificó que no conoce un piso que no se manche, que todos los
pisos se ensucian, y que por eso hay que limpiarlos y existen productos para
limpiar los mismos e indicó además que no existe alguna norma, límite o regla en
cuanto al grado en que se espera que un piso se ensucie. Este señaló que “eso es
algo subjetivo, que depende de la persona.” Señaló además que existen
pavimentos no pulidos de naturaleza rústica que se utilizan en residencias, y que
no existe ninguna prohibición para ese tipo de uso. También indicó que hay otros
tipos de pisos que se usan comúnmente para residencias, y que se ensucian tanto o
más que los pisos de los querellantes.
17. Declaró el Ing. Rodríguez que el estimado que hizo para limpiar y sellar el piso,
no es una recomendación de que ello se haga, ya que no entiende que las losetas
están dañadas. Señaló que el tipo de loseta utilizado, gres porcelanato, es un piso
bueno, ya que es más duro y resistente que los pisos de losetas de cerámica
esmaltadas.
18. El Sr. Carlos A. Molina Marrero presentó su querella, número 400004203, el 7 de
noviembre de 2003. Este es el propietario de la SJ-70 en Sanjuanera. Como los
demás querellantes, el Sr. Molina no presentó evidencia pericial en apoyo de su
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reclamación. Este testificó que firmó su escritura de compraventa el día 9 de
noviembre de 2001, pero no habitó la residencia hasta finales de diciembre.
19. Durante las inspecciones de pretítulo, éste no notó manchas en las losetas,
alegando que no fue hasta que hizo una limpieza profunda en diciembre de ese
año que se percató de éstas por primera vez. Este también indicó que su piso era
distinto al de los demás residentes, que no tenían el mismo problema de manchas
que el suyo.
20. El Sr. Molina se comunicó con personal de Levitt, el cual le recomendó que
utilizara un limpiador y un sellador marca FILA. Este no quedó satisfecho con el
resultado que obtuvo al usar dichos productos.
21. Posteriormente, Levitt envió una persona para que hiciera unas pruebas en el
cuarto master con el producto antes mencionado, y luego se pulió el resto del piso
de la casa. El Sr. Molina tampoco quedó satisfecho con el resultado de dicho
trabajo.
22. Levitt Homes también envió unos empleados a raspar y arreglar la lechada de su
piso, la cual tenía distintas tonalidades, pero el querellante indicó que no habían
completado el trabajo satisfactoriamente.
23. El Sr. Molina ofreció en evidencia nueve (9) fotos para mostrar los problemas de
la lechada y de las alegadas manchas. Estas fueron identificadas como los Exhibit
1-A a 1-I. En cuanto a las manchas se refiere, éste las describió como “sombras”
en la tonalidad. Este también se refirió a otro tipo de mancha que apareció en la
fotografía 1-A, donde se ve una leve mancha blancuzca en una porción de tres (3)
losas en el pasillo del segundo piso.
24. Las sombras a las que alude la parte querellante, quien fue la única persona de
todos los querellantes en ofrecer fotografías, son difíciles de percibir en las fotos
ofrecidas. El propio querellante admitió que la alegada situación de las manchas
no es una situación que “inmediatamente se percibe”. Este cambió las ventanas y
construyó una marquesina, y alega que por ende, entra menos luz ahora a su
residencia. Este indicó que para poder apreciar las sombras, es necesario
mirarlas en ángulo, dependiendo de la cantidad de claridad. Expresó, además,
que en el momento en que este Departamento hizo su inspección, las sombras no
se veían.
25. El Sr. Wilson Torres, inspector de este Departamento, no estaba presente en el
momento de la vista de la querella del Sr. Molina. Por ende, las partes estipularon
su informe, conjuntamente con las objeciones que éstas habían hecho al mismo.
26. La inspección del Sr. Torres de la SJ-70 se llevó a cabo el 13 de enero de 2004.
Con relación a manchas en los pisos, el Sr. Wilson Torres expresó:
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1. “2. Existen dos losetas con diferentes tonalidad al predominante en el
piso del pasillo de la segunda planta. Las dimensiones de éste son 3' x 22',
o sea, un 3%.”
2. El querellante reclama que al mirar las losetas en ángulo, a distancia y
al reflejo de la luz se aprecian las losetas de cerámica de piso manchadas.
Esto solamente lo pudimos apreciar en algunas áreas, no en el piso en su
totalidad, como lo señala el querellante. Si miramos las losetas de cerca y
en ángulo, la condición se aprecia. La condición es casi imperceptible...
3. Las losetas del piso de la residencia del querellante se aprecian en
buenas condiciones no así la lechada. ...
4. Existen tres losetas con manchas de color claro en el pasillo de la
segunda planta y seis en el dormitorio principal.”
27. La Sra. Teresa Arroyo es co-dueña de la residencia SJ-87 de Sanjuanera,
conjuntamente con el Sr. Edwin Vega. Estos firmaron la escritura de
compraventa el 11 de septiembre de 2001, y radicaron su querella, número
400002476, en este Departamento el 11 de julio de 2002.
28. Al mudarse, la Sra. Arroyo no se dio cuenta de manchas en el piso. Esta expresó
que luego de mudarse, por más que barría, le salía polvo de las orillas de las
losetas, como producto del desprendimiento de la lechada, lo cual mantenía el
piso sucio.
29. Por varios meses luego de mudarse, la Sra. Arroyo se querelló de otros defectos,
sin mencionar manchas en el piso. Véase Exhibit 1 de la parte querellada.
30. La Sra. Arroyo indicó que en junio del 2002, el Sr. Juan Rohena, entonces gerente
del departamento de servicios de Levitt Homes, visitó su residencia e inspeccionó
cinco (5) losetas en el área de la sala que sonaban huecas. Además, la Sra.
Arroyo le mostró tres (3) losetas en el baño master que estaban rajadas.El Sr.
Rohena ofreció sustituir las losetas del baño, pero en ese momento la Sra. Arroyo
le informó que los querellantes estaban cubriendo el piso de la residencia con
losetas nuevas, y que se le avisaría una vez dicho proceso terminara, para que
Levitt cambiara las tres (3) losetas del baño. La Sra. Arroyo indicó que nunca se
comunicó de vuelta con el Sr. Rohena.
31. Todo el piso de la casa de la SJ-87 se cubrió con losas nuevas, en o alrededor de
junio de 2002. La Sra. Arroyo presentó dos recibos de Home Depot, para
evidenciar algunos de los gastos en que los querellantes habían incurrido para
instalar las losetas nuevas. Sin embargo, uno de los recibos era ilegible, y al
preguntársele qué representaban los materiales que aparecían en el segundo
recibo, la Sra. Arroyo no pudo indicar qué eran.
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32. El técnico de este Departamento, el Sr. Wilson Torres, inspeccionó la residencia
SJ-87 de Sanjuanera, el primero de julio de 2003. Este reportó en su informe que
no podía apreciar la condición a la cual aludían los querellantes, ya que todo el
piso estaba cubierto por losetas nuevas. Este sólo observó, en la escalera, que
quedaban algunas de las losetas originales instaladas por Levitt. En cuanto a
dichas losetas, el Sr. Torres observó lo siguiente:
“Algunas losetas de los espejos de la escalera
presentan manchas. El Sr. Luis López (de Levitt Homes)
realizó una prueba con el producto Forto Ceramic Tile
Cleaner y removió las manchas fácilmente.”
33. El Sr. Torres también expresó que en su experiencia, todos los pisos se ensucian y
se manchan, y que algunos pisos, tales como los de mármol, “quarry tile”, barro y
terrazo, son particularmente susceptibles a ensuciarse. El Sr. Torres indicó que,
como en el caso de gres porcelanato, eso no impide que dichos pisos se utilicen en
residencias.
34. El Sr. Nelson Avilés es el titular de la SJ-105, ubicada en la sección Sanjuanera,
en Hacienda San José. Este radicó su querella, número 400003440, el 31 de
marzo de 2003. Advino titular de su residencia el 12 de abril de 2001.
35. Durante la vista administrativa testificó su esposa, la Sra. Suzette Feshord. Esta
alegó que había manchas oscuras en varias partes del piso de su casa, pero no
ubicó, cuantificó, midió o identificó los lugares en donde dichas manchas se
encontraban. Su queja principal es que el piso es opaco y se ensucia fácilmente.
36. En la inspección de pretítulo que ésta llevó cabo, celebrada antes de la
compraventa, la Sra. Feshord no reportó mancha alguna en los pisos.
Posteriormente, ésta reclamó otros defectos sin mencionar manchas. Indicó que
en cuanto a las manchas, uno “no se percata de un día para otro” de la situación
existente. Se admitió en evidencia una certificación en la cual los querellantes
reconocieron que se habían corregido satisfactoriamente todas las condiciones que
se habían reportado en la inspección de pretítulo, salvo por ciertas puertas del
gabinete de la cocina, la pintura de la parte exterior de la residencia, la grama en
la parte del frente de la residencia, y el arreglo y pintura de la puerta de entrada.
(Véase Exhibit 2 de la parte querellada.)
37. El técnico de este Departamento, el Sr. Wilson Torres, reportó que en la SJ-105,
vio en la primera planta de la residencia diez losetas con algunas manchas, una
loseta rayada en la cocina, ocho losetas manchadas en el dormitorio principal y en
el dormitorio número 2 de la casa, seis losetas con algunas manchas en el
dormitorio número 3 y siete losetas con algunas manchas en el dormitorio número
4. En ninguna de esas áreas, las alegadas manchas excedían un 10% del área del
piso.
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38. El Sr. Torres expresó que al referirse a “manchas”, éste quería decir que el tono
era más oscuro que el de otras losetas. Señaló que los pisos pueden mancharse
independientemente del material que sea. Identificó varios pisos, tales como el
mármol, el “quarry tile” y el terrazo, como pisos susceptibles a ensuciarse y
mancharse. El Sr. Torres indicó que para poder determinar si la loseta era
defectuosa, debía medirse el grado de absorción de la misma.
39. El Sr. José M. Collazo Rivera presentó su querella, número 400003320, el 11 de
marzo de 2003. Este es el propietario de la residencia SJ-84 de Sanjuanera, y
advino titular de la misma el 12 de abril de 2001.
40. El Sr. Collazo se querella mayormente de la lechada. Este indicó que Levitt
Homes había trabajado por dos (2) días, tratando de reparar la lechada, pero que el
trabajo no había resultado satisfactorio. La lechada ahora tiene distintas
tonalidades, y alegadamente ensució el piso.
41. El Sr. Collazo entiende que el piso es de baja calidad para el precio que éste pagó
por su residencia, y exige que se le cambie el piso.
42. El querellante no ofreció evidencia fotográfica, ni cuantificó, midió o ubicó las
manchas que éste alega existen en las losetas del piso de su casa. Tampoco
ofreció evidencia pericial para demostrar que las losetas estaban defectuosas.
43. El Sr. Wilson Torres, técnico de este Departamento, inspeccionó la casa del Sr.
Collazo el 23 de septiembre de 2003. Dicho técnico fue interrogado
extensamente por el representante legal del Sr. Collazo, el Lcdo. Rafael Borrero
Ríos.
44. El Sr. Torres encontró, salvo por la lechada de distintas tonalidades, el piso de la
residencia del Sr. Collazo en buenas condiciones. Este expresó que en cuanto a
manchas se refiere, había observado cuatro losetas en las que aparentemente se le
había derramado un líquido y se habían descolorado o el material se había
incrustado en la superficie. Aparte de ello, los pisos se veían en buenas
condiciones. Estos sólo se veían veteados al mirarse en cierto ángulo, y de cerca,
en el dormitorio número 3.
45. Como en las demás querellas, al ir a una inspección, el Sr. Torres busca
específicamente los defectos que se le indican, y le pide al consumidor que le
enseñe dónde éstos quedan. Indicó que en ausencia de pruebas de laboratorio, es
muy difícil determinar si las losetas son defectuosas y que es importante
determinar el grado de absorción de las mismas. Si absorben más del límite
normal de una loseta, son más susceptibles a mancharse.
46. El Sr. Torres no conoce de un estándar en la industria de la construcción en Puerto
Rico que limite el uso de una loseta a base de cuán susceptible dicha loseta puede
ser a ensuciarse o mancharse.
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47. Este indicó, en su informe de la SJ-84, que existen cuatro (4) losetas desniveladas
y con “dientes” en el pasillo de la primera planta, cerca de la salida de la
marquesina, otra loseta desnivelada y con un “diente” cerca de la puerta corrediza
del family, y una loseta desnivelada y con un “diente” en el piso del comedor.
Levitt Homes indicó que no tiene objeción en reparar dichas losetas.
48. Los señores William Rodríguez Claudio y Sandra Ayala son los titulares de la
residencia SJ-37 de Sanjuanera, en Hacienda San José. Estos firmaron la escritura
de compraventa el 7 de noviembre de 2001, y radicaron su querella, número
400003453, el 13 de febrero de 2003.
49. Las objeciones principales del Sr. Rodríguez son en torno a la lechada, la cual
Levitt, como en los demás casos, se comprometió a corregir. También objeta que
su piso es más difícil de mantener limpio y que no queda a la altura de lo que es
una residencia de Levitt Homes.
50. El Sr. Rodríguez describió las alegadas manchas de su piso “de tamaño variado”,
sin indicar la extensión o ubicación de las mismas.
51. El querellante exige que se le instale un piso que sea menos susceptible a
ensuciarse. Este dijo que el piso tenía ciertas irregularidades en los colores que
“pudiéramos llamar manchas”. No cuantificó, ubicó, o midió dichas alegadas
irregularidades.
52. El técnico de este Departamento, Wilson Torres, llevó a cabo la inspección de la
residencia del Sr. Rodríguez el 13 de enero de 2004. El Sr. Torres testificó que,
como en los otros casos, éste lleva a la inspección la querella en la mano, y se
enfoca en los defectos específicos que se reclaman. Describió las alegadas
manchas como de un tono más oscuro en algunas de las losetas en las áreas de
mayor tránsito.
53. El Sr. Torres indicó que en su experiencia, los pisos típicamente se ensucian por
el uso, y que muchos pisos, tales como el mármol, se ensucian aún con agua o
humedad, pero aún así, se usan.
54. El Sr. Torres indicó que el por ciento de absorción de una loseta es importante, ya
que si ésta absorbe mucho podría ser defectuosa. Este no determinó en su
informe que la condición observada fuera un defecto.
55. El Ing. Matteo Luca Simioli fue cualificado como perito de materiales de
construcción. Este trabajó en el Centro de Cerámica de la Universidad de Boloña,
donde se hacen pruebas para determinar la calidad de los productos de cerámica.
En el 1983, se graduó de dicha universidad con un título de ingeniería,
especializado en ingeniería en cerámica.
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56. En diciembre de 1990, éste fundó y actualmente administra a SassuoloLab, STL,
un laboratorio que se especializa en llevar a cabo pruebas tecnológicas de
materiales de cerámica y de piedra. Se ofreció, como parte de la prueba de Levitt
Homes, un resumé de la experiencia profesional del Ing. Simioli, el cual fue
marcado como la Identificación Número 1.
57. El Ing. Simioli indicó que el “gres porcelanato” es un término comercial para un
producto de cerámica no esmaltado, que absorbe poca agua y que tiene una
resistencia mecánica y química muy alta. Señaló que las normas en la industria
para losetas “gres porcelanato” son las mismas que para los productos de
cerámica. En Europa las normas aplicables están reguladas por la ISO, y en el
sector americano por la ASTM.
58. El Ing. Simioli identificó un informe, fechado 26 de julio de 1999, el cual
contenía los resultados de pruebas de laboratorio de varias losetas de gres
porcelanato que le fueron suministradas por el Sr. Vandelli, presidente de la
compañía Granito Forte, que fue la compañía que produjo las losetas objeto de las
querellas de epígrafe. Dicho documento fue preparado y firmado por el Ing.
Simioli, en SassuoloLab.
59. A tenor con las pruebas que se llevaron a cabo, las losetas de gres porcelanato
pasaron todas las pruebas establecidas en la industria para ese tipo de loseta.
Estas incluían la prueba de absorción, donde el valor promedio de absorción fue
de 0.10% (siendo el límite 7.0%). También se hizo una prueba de resistencia al
congelamiento, a tenor con la norma ASTM C1026, cuya prueba también pasaron
las losetas probadas. Además, se hizo una prueba a la resistencia a sustancias
químicas, dónde se expusieron seis (6) losetas a un ácido clorhídrico con una
solución de un 10%, y a otra solución alcalina también de 10%, sin que se
afectara ninguna de las losetas. Finalmente, se hizo una prueba para determinar la
resistencia de las losetas, surgiendo una resistencia promedio de trescientas
cuarenta (340) libras, cuando la resistencia exigida por los estándares de la
industria es de doscientas cincuenta (250) libras.
60. El Ing. Simioli indicó que no existe en la industria de la construcción una norma
para cuán susceptible a ensuciarse puede ser una loseta. Expresó que conoce de
varias losetas que, como el “gres porcelanato”, no están esmaltadas, como lo son
el mármol, el granito, la piedra natural y la terracota, todas las cuales se usan en
residencias. Como el gres porcelanato, todos esos pisos se ensucian y se manchan
también, y ello es aceptable, normal y esperado en la industria de la construcción.
61. El Ing. Simioli mencionó que el piso esmaltado se deteriora más rápidamente que
el gres porcelanato porque su superficie es más suave. Sus características no
permanecen íntegras por más de dos o tres años. El esmalte de la loseta comienza
a opacarse, particularmente en áreas de más tránsito. El gres porcelanato, por otro
lado, dura mucho más tiempo.
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62. El Ing. Simioli indicó que el término de vida de las losetas de gres porcelanato
puede ser de entre cincuenta (50) a cien (100) años, y aún más. Se ofreció el
informe de SassuoloLab como la Identificación Número 2 de Levitt Homes.
63. El Ing. Simioli indicó que no le había hecho pruebas a todas las losetas que se
habían utilizado en las residencias de los querellantes, ya que la práctica es que se
le haga pruebas a muestras representativas. Este también indicó que no estuvo
presente cuando el señor Vandelli, presidente de Granito Forte, seleccionó las
losetas para ser probadas, pero que la norma en la industria es que el productor de
las losetas es el que toma las muestras que se van a analizar.
64. El Ing. Simioli testificó que las losetas de gres porcelanato se pueden manchar o
ensuciar como todos los materiales de construcción. Expresó que existen distintos
productos para limpiar el gres porcelanato, y que no había visitado la casa de los
querellantes para ver qué tipo de manchas tenían. Dependiendo del tipo de
manchas que fueran, se pueden utilizar distintos productos para removerlas.
65. Se le mostraron unas fotos al Ing. Simioli y se le preguntó qué había provocado
las manchas que alegadamente mostraban dichas fotos. El Ing. Simioli contestó
que honestamente, no veía las manchas. Lo que veía era un reflejo en el piso.
Sólo en una foto, la foto 1A, pudo notar una mancha blancuzca, y éste indicó que
desconocía qué la había provocado, porque no la había analizado. Expresó que
podía haber sido causada por algún tipo de material, como un ácido fuerte, que
puede afectar cualquier clase de loseta de cerámica.
66. También testificó por Levitt Homes el señor Luciano Quirici. Este se dedica a
vender materiales de cerámica desde el año 1975. Es representante en Puerto
Rico de la compañía Granito Forte, entre otras. El señor Quirici identificó el
informe de SassuoloLab, preparado por el Ing. Simioli, certificando la calidad de
las losetas gres porcelanato, que se iba a enviar a Levitt Homes. Indicó que el
original de dicho informe había sido recibido por el Sr. Vandelli, de Granito
Forte.
67. El señor Quirici indicó que, para preparar el informe, se sacaron de veinte (20) a
treinta (30) piezas al azar de las losetas que se le iban a vender a Levitt, y se
llevaron a SassuoloLab. El señor Vandelli, presidente de Granito Forte, envió
copia del informe de SassuoloLab al señor Jans Farensback, presidente de
Designer Marble & Tile (“Designer Marble”), la vendedora de las losetas a Levitt
en Puerto Rico.
68. El Sr. Quirici indicó que entendía que las losetas vendidas se habían instalado en
un proyecto de Levitt, pero que no tenía certeza del proyecto específico en el cual
se instalaron, ya que no participó en la construcción.
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69. El señor Quirici no vio cuando se seleccionaron las losetas que se llevaron a
SassuoloLab, pero indicó que la práctica es que se toman del material que va a ser
vendido. Este sí vio la producción de losetas que se envió a Levitt Homes, y vio
cuando estas fueron puestas en los contenedores que se enviaron a San Juan por
Granito Forte.
70. El Sr. Quirici dijo que las losetas enviadas a San Juan no tenían manchas, y que el
material era de primera calidad. A preguntas de los querellantes, indicó que no
estaba presente cuando Designer Marble le entregó el material a Levitt Homes.
71. Al preguntársele al Sr. Quirici por qué no se habían probado todas las losetas
vendidas, éste contestó que ello era imposible, ya que lo que se toma es una
muestra representativa y las pruebas de dichas muestras representativas cuestan
miles de dólares. Indicó que no ha estado en las casas de los querellantes, por lo
cual no sabe cuál es el problema específico de los que éstos se quejan.
72. Expresó que las losetas vendidas se enviaron de una sola producción, y no se
vendieron otras losetas a otros clientes. Indicó que no se acordaba del número
exacto de las losetas vendidas, por la venta haber ocurrido hacía varios años, pero
que creía que la orden había sido de aproximadamente unos trescientos setenta
mil (370,000) pies cuadrados.
73. También compareció por Levitt Homes el Ing. Rafael A. Torrens, presidente de
dicha corporación. Este identificó el informe del 26 de julio de 1999, preparado
por SassuoloLab, como el que se le había enviado a Levitt Homes por Jan
Farensback, de Designer Marble, certificando la calidad de las losetas.
74. Este identificó además, el recibo de compra de las losas, el cual fue marcado
como el Exhibit 4 de la parte querellada. De dicho recibo surge que se vendieron
a Levitt Homes cuatrocientas dos mil cuatrocientas setenta y cinco (402,475)
losetas de gres porcelanato, cada una de doce (12) pulgadas por doce (12)
pulgadas. También surge de dicho recibo que se vendieron otras ocho mil
ochocientas ochenta y cinco (8,885) losetas pulidas y diez mil setecientas
(10,700) losetas adicionales de gres porcelanato con estrías para las escaleras.
Dichas losetas fueron instaladas en la sección de Sanjuanera, en Hacienda San
José, y las que sobraron se guardaron en el almacén de Levitt Homes.
75. El ingeniero Torrens indicó que en el 2003, como consecuencia de las
reclamaciones en Sanjuanera, solicitó al Ing. Carlos Ortiz, presidente del
Laboratorio Geotec, en Puerto Rico, que realizara pruebas adicionales de las
losetas de gres porcelanato que habían sobrado del cargamento recibido de Italia.
De las losetas que se habían recibido de Designer Marble, guardadas en el
almacén de Levitt, se escogieron al azar un total de diez (10) cajas para que se
realizaran pruebas de laboratorio adicionales.
13
76. El Ingeniero Torréns indicó que la orden de compra final de las losetas se hizo
después que Levitt recibió los resultados de las pruebas de laboratorios que se le
hicieron de losetas representativas de las losetas producidas. Este también
identificó un memorando que éste había escrito y que circuló a los residentes de
Sanjuanera, en el que se recomendaba el uso de los productos marca FILA para el
mantenimiento de los pisos de gres porcelanato. Indicó que hizo la
recomendación de buena fe, luego de consultar con vendedores de losetas,
particularmente los de la compañía El Italiano, motivado por algunas quejas de
algunos residentes.
77. El Ing. Torréns indicó que las losetas de gres porcelanato correspondían a una
sola producción. Expresó que debido a las altas temperaturas con que éstas se
preparan, la tonalidad de éstas puede variar un poco. Indicó que no había hecho
pruebas de laboratorio con las losetas que estaban instaladas en los pisos de los
querellantes, porque ello implicaría romper los pisos, mientras que habían en el
almacén de esas mismas losetas disponibles, sin tener que recurrir a una
alternativa tan drástica y costosa.
78. Finalmente, expresó que en su experiencia profesional desconoce de material
alguno que sea inmune a suciedad o manchas, y que ello no puede esperarse de un
piso.
79. También compareció a testificar el Ing. Carlos Ortiz. Este se graduó de ingeniero
civil en el 1968 del Colegio de Mayagüez, donde obtuvo una Maestría de
Ingeniería Civil en el 1970. Luego de graduarse, trabajó con el Ing. Efraín
Muratti. En el 1999 incorporó a Geotec, un laboratorio que se dedica a la prueba
de materiales de construcción, incluyendo losetas de pisos.
80. El Ing. Ortiz ha realizado cientos de pruebas sobre la calidad de losetas. Este
quedó debidamente cualificado como un perito en el área de hacer pruebas de la
calidad de losetas.
81. El Ing. Ortiz indicó que conocía las losetas que están instaladas en la sección de
Sanjuanera de Hacienda San José, las cuales identificó como losetas de gres
porcelanato, tamaño 12" x 12". Este identificó un informe fechado 13 de febrero
de 2003, en el cual su laboratorio, Geotec, reporta y certifica las pruebas de
laboratorio que se exigen normalmente en Puerto Rico para las losetas que se
instalan en cualquier tipo de construcción. Dicho informe fue preparado y
firmado por el Ing. Ortiz.
82. Las losetas que se analizaron le fueron suministradas a Geotec por el Sr.
Almodóvar, el encargado del almacén de Levitt Homes. Este trajo diez (10) cajas
de losetas Geotec, las cuales escogió al azar.
14
83. Las losetas venían en cajas selladas, que nunca habían sido abiertas. De dichas
cajas, se seleccionaron en Geotec al azar más de veinticinco (25) losetas, para
determinar si éstas cumplían con los estándares exigidos por la HUD, los cuales
están basados en las normas de la ASTM. Dichos estándares, aunque no aplican a
las casas de Levitt porque éstas no usan financiamiento HUD, son los estándares
que se siguen en la industria de la construcción en Puerto Rico para determinar la
calidad de las losetas.
84. Se llevaron a cabo seis (6) pruebas aplicables a las losetas. Estas fueron:
1. de impacto,
2. de compresión,
3. de abrasión “tabber”
4. de resistencia a sustancias químicas,
5. de resistencia al agrietamiento y de absorción.
85. El Ing. Ortiz describió en detalle cada una de las pruebas, muchas de las cuales
requerían que se destruyeran las losetas probadas, o que se cortaran en pedazos
más pequeños, e indicó que las muestras obtenidas del almacén de Levitt Homes
pasaron todas las pruebas que se le realizaron.
86. En cuanto a la absorción se refiere, existen varias categorías en las que se puede
clasificar una loseta. Las losetas que absorben menos de .5% se consideran
“impervias”, o que casi no absorben agua. Entre .5% y 3.00 se consideran
“vitrosas” (“vitreous”), que absorben una cantidad moderada de agua. De 3.0% a
7% se consideran “semi-vitrosas”, y de más de 7% se consideran “no vitrosas.”
87. En el caso de las losetas probadas, todas tuvieron un resultado de entre .16% y
.05%, lo cual las clasifica como “impervias”, la categoría de loseta con el menor
grado de absorción posible. Ello es menor del límite de .5% requerido por la
industria para que cualifiquen como losetas “impervias”.
88. El Ing. Ortiz también expresó que no existe, en la industria de la construcción,
una norma estableciendo un límite en torno a la susceptibilidad de un piso a
mancharse o a ensuciarse. Indicó que en su experiencia, no conoce ninguna clase
de piso que no se manche. Identificó algunos pisos, como el mármol, que son
sumamente caros y buenos, pero a su vez muy susceptibles a mancharse, ya que la
superficie de éstos rápidamente se pone áspera y se degenera. También son pisos
susceptibles a mancharse los pisos de terrazo, las losas de barro y quarry tile, y la
losa “del país”, todas las cuales se manchan con facilidad, pero se siguen
utilizando para pisos de residencias.
89. El Ing. Ortiz indicó que es normal que en las áreas con más tráfico, la “patina” o
superficie del piso varíe con el tiempo de tonalidad, poniéndose de un color o más
claro o más oscuro, debido a la diferencia en el uso.
15
90. Con relación a las losetas de gres porcelanato, el Ing. Ortiz indicó que éstas son
sumamente resistentes al uso, y difíciles de desgastar. Dichas losetas son menos
resbaladizas, por tener la superficie ligeramente áspera, que las losetas
esmaltadas. Estas también tienen la ventaja de que al ser de la naturaleza integral,
eso es, que el espesor completo de la loseta es del mismo material, si reciben un
golpe y se descascaran, el golpe no se nota, ya que la loseta entera es del mismo
color. En losetas esmaltadas, que tienen recubrimientos superficiales, dicho
recubrimiento normalmente es de un color distinto al resto del espesor de la loseta
y se nota la diferencia cuando se descascaran. También, el gres porcelanato es
una loseta, que según demostraron las pruebas de absorción, apenas absorbe el
agua. El sucio no entra en la loseta, sino que se queda en la superficie.
91. El Ing. Ortiz expresó que si fuera a catalogar el grado en que se ensucia un piso de
gres porcelanato, lo colocaría en una categoría intermedia entre un piso más
difícil de mantener limpio, como lo es el de mármol, y un piso más fácil de
mantener, como lo es el piso de cerámica esmaltado. Este enfatizó, sin embargo,
que todos los pisos se manchan, se ensucian y se desgastan, dependiendo del uso
y la intensidad del mantenimiento que se les dé.
92. También compareció a testificar por Levitt Homes el señor Luis López. El Sr.
López es el gerente del departamento de servicio de Levitt Homes. Dicho
departamento atiende las reclamaciones que hacen los querellantes en sus casas.
Este ha trabajado en dicha posición por dos años y medio. Antes de ello, trabajó
en la industria de la construcción por 22 años, haciendo todo tipo de trabajos y
remodelaciones, incluyendo la instalación de losetas.
93. El Sr. López testificó que conoce el tipo de loseta instalada en la sección de
Sanjuanera, gres porcelanato, ya que ha visitado la mayoría de las casas de los
querellantes, y tiene todavía en el almacén de Levitt Homes losetas de las que se
instalaron en la sección de Sanjuanera.
94. Este expresó haber observado algunas manchas o sombras en algunos de los
pisos, pero indicó que la condición alegada no se aprecia fácilmente. Para poder
observar las sombras a las que los querellantes se refieren, en ocasiones se deben
de prender luces, abrir ventanas, y mirar los pisos en ángulo, y aún así, lo que
puede observarse bajo dichas circunstancias apenas se ve y sólo se puede apreciar
en algunas áreas.
95. El Sr. López indicó que, en su experiencia, todos los pisos se ensucian, y que no
existe un sólo producto que pueda limpiar todas las manchas o el sucio de un piso.
Este indicó que el material que mejor resultado le había dado era uno llamado
“Forto Quarry Tile Cleaner”, que se consigue en Home Depot y en otras
ferreterías. Dicho material le costó $8.00 el galón al momento en que éste lo
compró, y éste estima que actualmente se debe de vender aproximadamente por
aproximadamente $8.60. El Sr. López no recomienda el uso diario de dicho
16
producto, sino para aquellos casos en que pueda surgir alguna mancha o sucio
más oscuro.
96. El Sr. López llevó a cabo pruebas limitadas en varias de las casas, aplicando con
un rociador el producto antes indicado y esperando aproximadamente unos treinta
(30) a cuarenta (40) segundos antes de secarlo con un paño, a pesar de que las
instrucciones del producto sugieren que se deje por unos minutos. En la mayoría
de los casos, las sombras desaparecieron. En la SJ-87, éste aplicó al producto
sobre una sombra en la única parte de la casa que no se había cubierto el piso con
losetas nuevas en las escaleras y luego de treinta (30) segundos, la mancha salió
completamente. Ello también consta en el informe del técnico de este
Departamento, Wilson Torres.
97. El Sr. López también ofreció información en cuanto a los modelos y la cantidad
de residencias de cada uno de dichos modelos que se habían construido en la
sección de Sanjuanera. Para el modelo “AX” hay cincuenta y cuatro (54)
residencias; para el modelo “A” hay setenta (70) residencias; para el modelo “B”
hay cuarenta y siete (47) residencias; y para el modelo “C” hay veintiocho (28)
residencias, para un total de ciento noventa y nueve (199) residencias.
98. Este también presentó un estimado de los pies cuadrados en losetas de gres
porcelanato que hay en cada uno de estos modelos, así como copia de los planos
que muestran las áreas de piso correspondientes a cada uno de los modelos.
99. Posteriormente, éste presentó un documento corregido, fechado 10 de febrero de
2005, preparado por él mismo, conjuntamente con el Ingeniero José Santana y el
Sr. José Santiago, del Departamento de Ingeniería de Levitt Homes. Excluyendo
las áreas de los baños, las áreas del “foyer”, las áreas de entrada, y las áreas de las
escaleras, que no tienen pisos de gres porcelanato, surge que el área de piso
cubierta con losetas gres porcelanato para el modelo “AX” es de 1,879.29 pies
cuadrados; para el modelo “A” de 1,826.23 pies cuadrados; para el modelo “B” de
1,668.14 pies cuadrados; y para el modelo “C” de 1,493.63 pies cuadrados. Al
multiplicarse dichas áreas por el número de casas para cada modelo, ello arroja un
total en losetas de gres porcelanato de 349,530.78 pies cuadrados, de las
cuatrocientas dos mil (402,000) losetas que se compraron por Levitt Homes.
100. Ninguno de los querellantes ofreció evidencia pericial para refutar el testimonio
presentado por los peritos de la querellada, Levitt Homes Builders Corp. ni
tampoco presentaron evidencia tendente a probar los alegados daños sufridos.
Analizadas las anteriores Determinaciones de Hechos, este Departamento adopta las
siguientes:
CONCLUSIONES DE DERECHO
17
El Artículo 6, inciso (d) de la Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973, según enmendada (3
L.P.R.A., Sec. 341 et. Seq.), faculta al Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor
para poner en vigor, implantar y vindicar los derechos de los consumidores, tal como están
contenidos en todas las leyes vigentes, a través de una estructura de adjudicación administrativa
con plenos poderes para adjudicar las querellas que se traigan ante su consideración y conceder
los remedios pertinentes conforme a derecho. Esta disposición, por mandato expreso del
legislador, nos sirve para aplicar los principios e instituciones del Código Civil de Puerto Rico y
otras leyes que gobiernen de forma precisa y concreta los hechos de cada caso.
Por otro lado, el Artículo número 11 de la Ley 130 del 13 de junio de 1967, según
enmendada (17 L.P.R.A. § 511), permite, entre otras cosas, al comprador de una vivienda,
radicar ante este Departamento una querella alegando que el urbanizador o constructor de la
misma ha incurrido en una práctica indeseable de construcción o ha violado algunas de las
disposiciones de la citada ley. Dicha ley, según estructurada, le impone una responsabilidad tanto
al urbanizador como al constructor siendo ambos responsables de manera solidaria ante el
consumidor o comprador según definido en el Reglamento sobre Negocio de Construcción de
Viviendas Públicas (Reglamento Número 2268 del 17 de agosto de 1977; 10 D.P.R. §
250.1902[D]).
Con relación a prácticas indeseables, la Ley 130 en su artículo 9 (supra; 17 L.P.R.A. §
509) dispone que:
“Incurrirá en práctica indeseable en el negocio de la
construcción de vivienda todo urbanizador o constructor
que:
(a) …
(e) Deje de corregir un defecto de construcción en una
vivienda según éste sea definido por el reglamento puesto
en vigor por el Oficial de Construcción.”
De conformidad con lo anteriormente expuesto, el Reglamento creado para regular el
negocio de construcción de viviendas privadas (Reglamento del 17 de agosto de 1977,
Expediente Núm. 2268, § 1 et. seq.; 10 Reglamentos de Puerto Rico § 250.1901 et. seq.), dispone
en su sección 10 (10 RPR § 250.1911), lo siguiente:
“Incurre en práctica indeseable en el negocio de la
construcción de vivienda todo urbanizador y/o constructor que:
(A) ...
(J) Deje de corregir cualesquiera de los defectos de
construcción que a continuación se enumeran o cualquier
otra anormalidad que no se encuentre aquí enumerada, pero
que el Secretario determine que es un defecto de
construcción tomando como base los principios técnicos de
ingeniería, tipo, clase y/o método de construcción dentro de
18
un período de tiempo razonable según lo determine el
Secretario. ...
En aquellos defectos de construcción en que no se
especifique un término para notificar al urbanizador y/o
constructor, se aplicará un término de notificación de dos
(2) años.
Las acciones para exigir responsabilidades por vicios o
defectos de construcción, excepto aquellas que cualifiquen
bajo el Artículo 1483 del Código Civil, caducan por el
transcurso de dos años a partir del otorgamiento de las
escrituras de compraventa." Énfasis suplido.
Obsérvese que el citado Artículo hace referencia al concepto jurídico denominado
caducidad. Veamos de manera más detallada el mismo.
En Ortiz Rivera v. Sucn. González, 93 D.P.R. 562 (1966), el Tribunal Supremo de Puerto
Rico, citando a Puig Peña, define el concepto de la caducidad, o también denominado
decadencia, de la siguiente manera:
"...aquel instituto jurídico por virtud del cual, una vez
expirado el plazo, que o bien la ley o bien la voluntad de los
particulares establecen o asignan a la acción, ésta ya no puede ser
ejercitable en modo alguno. En la decadencia el tiempo tiene un
influjo decisivo y extintivo, pero actúa a modo de plazo
únicamente, sin tener en cuenta la negligencia o imposibilidad del
titular del derecho. . . ." Ortiz Rivera v. Sucn. González, supra,
pág. 572.
Este concepto, el de la caducidad, no debe ser confundido con la prescripción. Si bien
ambos comparten una serie de elementos, en ambos, por ejemplo y entre otras cosas, los
derechos son afectados por el transcurso del tiempo (Ortiz Rivera v. Sucn. González, supra, Pág.
574), los mismos se diferencian en sus consecuencias y aplicación:
"(a) Por el origen, la causa de caducidad puede ser
convencional o legal. La prescripción es siempre legal. (b) Por el
ámbito la caducidad se extiende preferentemente a los llamados
derechos potestativos, esto es, a derechos determinados cuyo
ejercicio ha de tener lugar en breve espacio temporal. En cambio,
la prescripción se extiende a los derechos subjetivos, en general.
(c) Por el modo de operar. La caducidad produce la extinción
del derecho automáticamente y de modo directo. En cambio, la
prescripción produce la extinción de los derechos, sólo a través de
una excepción. (d) Por la apreciación, el plazo de caducidad ha
de tomarse en cuenta por el Juez, aunque sólo se desprenda su
transcurso de la exposición del demandante. La prescripción,
19
en cambio, sólo se apreciará cuando la invoque el demandado,
según expone Ennecerus. (e) Por la persistencia. En la caducidad
teniendo en cuenta el modo automático y directo de operar la
extinción, no se dan, normalmente causas de interrupción y
suspensión de la misma; en la prescripción, sí. (f) Por la
finalidad, la caducidad tiene una finalidad de concreción, en
cuanto que tiende a determinar previamente el tiempo en que
puede ejercitarse un derecho (obedece a impulsos de una razón
objetiva). La prescripción teniendo en cuenta el no ejercicio de los
derechos o acciones y su posible abandono por aquel a quien
corresponde dicho ejercicio, desemboca en la extinción de
aquellos (obedece a una razón subjetiva). (g) Por la relación con
el sujeto. Apoyando la diferenciación en esta nota, se ha dicho por
Messineo que la caducidad o decadencia supone la existencia de
un derecho cuya adquisición por el titular no llega a verificarse,
mientras que la prescripción se refiere a un derecho ya adquirido,
pero cuya falta de ejercicio determina su extinción." (Ortiz Rivera
v. Sucn. González, supra, pág. 566-567). Énfasis suplido.
La caducidad opera por el mero transcurso del término concedido, ya sea conforme
acordado entre las partes como por disposición de ley, sin que se haya ejercitado el derecho o la
acción. Obsérvese que un término de caducidad, a diferencia de un término prescriptivo, no
puede ser interrumpido sino por la ejecución en tiempo de tal derecho o acción. Así, mientras
que en un término prescriptivo, la acción puede quedar sujeta a un nuevo término, en la
caducidad el término no puede ser revivido una vez transcurrido el mismo (Ortiz Rivera v. Sucn.
González, supra, Pág. 573).
"No comportan ni suspensión ni interrupción; por
definición misma, son preconstituidos y se cumplen en el día
dicho, aunque sea un día feriado, sin que esta pérdida pueda
ser conjurada o diferida, ni por razón de un caso de fuerza
mayor. ... Los plazos prefijados difieren de la prescripción por su
fin. Difieren también en que no son susceptibles de ser ampliados
ni por una causa de suspensión ni por un acto interruptivo. ... Las
reglas de suspensión y de interrupción de la prescripción no se
aplican a las caducidades . . . ." (Ortiz Rivera v. Sucn. González,
supra, Pág. 575).
En lo que respecta a la firma fiadora, el Reglamento de Construcción emitido por
este Departamento, dispone en su Sección 7 (10 RPR § 250.1908) lo siguiente:
“Todo urbanizador y/o constructor vendrá obligado
al momento de otorgar toda escritura de compraventa de
una vivienda, a prestar una fianza o seguro equivalente al
dos por ciento (2%) del precio de venta de dicha vivienda.”
20
Dicho reglamento igualmente sostiene que:
“Esta fianza o seguro se mantendrá vigente por el
término de dos (2) años a partir de la fecha del otorgamiento
de la escritura de compraventa del comprador original de la
vivienda. Esta fianza o seguro garantizará los gastos de
reparación y corrección de defectos de construcción al
comprador original o compradores subsiguientes que hayan
adquirido dicha vivienda dentro de los dos (2) años
siguientes a la fecha del otorgamiento de la escritura de
compraventa del comprador original de la vivienda, hasta el
monto de la misma en aquellos casos en que el urbanizador
y/o constructor no haya procedido a corregir las mismas
dentro de un período de tiempo razonable, según lo haya así
determinado al Secretario.” (10 RPR § 250.1908[C]).
Como vimos, este Departamento está facultado para determinar la existencia de vicios de
construcción, a tenor con lo especificado en el Reglamento Para Regular las Distintas
Actividades que se Llevan a Cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en
Puerto Rico de este Departamento y la Ley Núm. 130. Sin embargo, los querellantes tienen el
deber afirmativo de demostrar que dichos defectos existen, y dicha demostración se debe hacer
basándose en hechos concretos y específicos que surjan de la totalidad del récord administrativo.
En este caso, salvo por ciertas alegaciones generalizadas, el récord administrativo está totalmente
desprovisto de evidencia específica que pruebe la existencia de vicios tipificados por el
Reglamento de este Departamento.
El testimonio de los querellantes carece de especificidad. En las vistas administrativas,
éstos se limitaron a hacer alegaciones genéricas de que existen manchas o sombras en los pisos
de sus residencias. Sin embargo, éstos no cuantificaron las manchas, ni ofrecieron medidas de
éstas, ni expresaron los por cientos de los pisos que dichas manchas ocupan, ni indicaron dónde
éstas estaban ubicadas.
Los querellantes también alegaron que los pisos son difíciles de limpiar, y que no son de
buena calidad. Sin embargo, la evidencia pericial, incluyendo la de los técnicos de este
Departamento, demostró que:
a) Las losetas son de buena calidad;
b) No existen normas, en la ley o la industria de la construcción, en
cuanto a la susceptibilidad de un piso a ensuciarse;
c) Existen muchas otras clases de losetas que se utilizan en pisos de
residencias y que se ensucian o manchan tanto o más que las
losetas de gres porcelanato.
De los seis (6) querellantes que comparecieron a las vistas, sólo en el caso del Sr. Carlos
Molina, residente de la SJ-10, se ofrecieron en evidencia fotografías de las manchas reclamadas
en las querellas. Aún cuando dichas fotografías se examinen con detenimiento, sólo en una de
21
éstas, la núm. 1-A, se pueden observar unas manchas ligeramente blancuzcas en tres de las
losetas. La mayoría de las variaciones en tonalidad que aparecen en las fotos son en la lechada,
cuyo problema Levitt Homes ha acordado corregir.
El testimonio generalizado que ofrecieron los querellantes en apoyo de sus reclamaciones
fue débil, escueto e insuficiente. La mayoría de los querellantes no se percató del alegado
problema hasta un tiempo después de mudarse a las residencias, y algunos reconocieron que las
manchas eran difíciles de apreciar de primera intención, teniendo que mirarse de ciertos ángulos,
con cierta luz y a cierta distancia, y sólo entonces pueden apreciarse ciertas sombras,
dependiendo de la cantidad de claridad que haya en ese momento.
No se ofreció evidencia documental por ninguno de los querellantes de que las manchas
reclamadas existieran al éstos inspeccionar las casas antes de firmar sus escrituras, a pesar de que
varios de ellos hicieron más de una inspección de los pisos y observaron otros defectos de menor
índole.
En síntesis, se trata de un tipo de reclamación tan subjetiva, que algunos de los propios
querellantes admiten que hay que buscar con detenimiento las manchas para poderlas observar.
Para que se le pueda exigir a Levitt Homes a remover dichos pisos, los defectos alegados deben
probarse con la especificidad requerida por el Reglamento de este Departamento, cosa que no se
hizo.
La sección 10(j)(8) del Reglamento antes aludido, define específicamente aquellos
defectos por los cuales un desarrollador o constructor de residencias será responsable en cuanto a
los pisos se refiere. Dicha sección establece unos periodos de caducidad que, a menos que sean
limitados por el propio Reglamento, se extienden a dos (2) años.
La mencionada sección del Reglamento dispone, en sus incisos pertinentes, que se
considerarán defectos (de naturaleza no arruinante):
a) Falta de pulimiento de pisos...
f) Terrazo con variaciones de color en más de 10% del área de una
habitación de la edificación en general...
g) Terrazo defectuoso o de color completamente distinto al
predominante.
Refiriéndonos al inciso “a” de la sección arriba citada, éste establece que la falta de
pulimiento debe de reclamarse dentro de los 30 días después de firmada la escritura final de
compraventa. Dicho período es uno de caducidad.
En ninguno de los casos de epígrafe se radicó una reclamación en este Departamento
dentro de los treinta (30) días del otorgamiento de la escritura de compraventa para que se
pulieran los pisos. Las querellas se radicaron entre un año o más de haberse firmado las
escrituras de compraventa. El término para reclamar por falta de pulimiento, por ende, caducó.
22
Con relación al inciso “f” de la antedicha sección, los querellantes no ofrecieron
evidencia de que existían “variaciones de color” en las losetas que excedieran de más del 10%
del área, ya fuera de una habitación o de la edificación en general. Los querellantes no midieron
o evidenciaron la extensión de las manchas o sombras que reclaman, no indicaron los sitios
específicos donde éstas estaban, y no evidenciaron en momento alguno que existieran
variaciones en color que excedieran el por ciento antes señalado.
Similarmente, no se ofreció evidencia que demostrara, según requiere el inciso “g” de la
sección 10(j)(8) del Reglamento, que las losetas estuvieran defectuosas o fueran de un color
“completamente distinto” al predominante. A lo sumo, los querellantes hablaron de que algunas
partes del piso se veían más oscuras o más claras que otras, lo cual de por sí no constituye un
defecto bajo el Reglamento de este Departamento.
Por otro lado, la evidencia pericial que se ofreció tampoco demostró la existencia de
alguno de los defectos tipificados por el Reglamento. Por el contrario, toda la evidencia ofrecida
claramente demostró que las alegadas manchas o sombras que reclaman los querellantes, así
como el hecho de que el piso dé más dificultad en mantener, no constituyen un defecto de
construcción, y que es de esperarse que los pisos se manchen y ensucien.
Tanto el Sr. Wilson Torres Claudio como el Ing. Orlando Rodríguez, ambos técnicos de
este Departamento que examinaron las casas de los querellantes, indicaron que una gran parte de
los pisos que habían examinado estaban en buenas condiciones, y otros se veían, en algunas
áreas, con sombras o porciones más oscuras, debido al sucio acumulado por el tráfico más
pesado en esas losetas. En muchas ocasiones, dichos técnicos ni siquiera pudieron ver las
manchas alegadas.
En otras ocasiones, éstos presenciaron como las sombras se removían con facilidad, al
aplicarles productos precisamente diseñados para limpiar pisos, que pueden conseguirse en
cualquier ferretería. Ninguno de los dos técnicos calculó la extensión de las supuestas manchas,
ni el área específica que éstas cubrían, ni dónde éstas estaban específicamente ubicadas.
En todos los informes, ambos técnicos indicaron que en ausencia de pruebas de
laboratorio, éstos no podían determinar que las losetas que se utilizaban fueran defectuosas.
Estos enfatizaron que el factor más importante para determinar si éstas eran defectuosas era el
por ciento de absorción de las mismas.
Ambos técnicos también testificaron que es natural que todos los pisos se ensucien y
manchen con el uso, y que un sinnúmero de otras clases de losetas que también se utilizan en
pisos de residencias, tales como lo son el mármol, el terrazo, las losetas de barro, el quarry tile, y
las losetas del país, se ensucian tanto o más que el gres porcelanato, y ello no impide que se
utilicen. En síntesis, la parte querellante no cumplió con el peso de la prueba de demostrar que
existían defectos en sus pisos que estuvieran cubiertos por nuestro Reglamento.
En Interstate General Corp. v. Soto, 113 D.P.R. 298 (1982), el Tribunal Supremo de
Puerto Rico desestimó una reclamación por filtraciones en el techo debido a la prueba
inadecuada que ofrecieron los querellantes en un procedimiento ante DACO. Los querellantes
23
declararon que con respecto a las goteras alegadas, había “algunas que salen y después dejan de
caer momentáneamente, esporádicamente sale una en un sitio y esa otra vez no sigue cayendo,
por temporada... a veces caen goteras ahí y a veces no...” Además, el técnico de DACO señaló
que éste no pudo determinar si las alegadas filtraciones, las cuales se describían de una forma no
específica y generalizada, constituían un defecto o no.
El Tribunal Supremo desestimó el caso, indicando, entre otras cosas:
“Se habrán advertido las graves deficiencias de esta prueba
para cumplir con el requisito estatutario de que la determinación
administrativa esté respaldada por evidencia sustancial. El
testimonio del propio perito del DACO es extremadamente débil y
aún perjudicial al interés de los consumidores envueltos.” (Énfasis
suplido.)
El Tribunal Supremo también señaló que el consumidor debe de cumplir, entre otras
cosas, con los requisitos que establece el Reglamento actual del Departamento de Asuntos del
Consumidor..
No sólo los querellantes dejaron de probar que existían defectos a tenor con los
parámetros establecidos por el Reglamento, sino que la evidencia pericial que se ofreció
demostró lo contrario. Por parte de Levitt, comparecieron tanto el Ingeniero Matteo Luca
Simioli, Director de SassuoloLab, un laboratorio especializado en realizar pruebas de materiales
de suelo y en losetas de cerámica, así como el Ingeniero Carlos Ortiz, presidente del laboratorio
Geotec. De los informes de las pruebas realizadas por ambos peritos, surge que las losetas
cumplen con las normas que normalmente sigue la industria para determinar la calidad de las
losetas en Puerto Rico, excediendo los parámetros establecidos.
Además de lo anterior, tanto el Ingeniero Simioli como el Ingeniero Ortiz y los dos
técnicos de este Departamento, establecieron que no existe en la industria de la construcción una
norma o requisito que establezca un límite en cuanto a la susceptibilidad de un piso a mancharse
o a ensuciarse. El Ing. Simioli y el Ing. Ortiz confirmaron que existen muchos pisos que se
utilizan en construcciones residenciales, y que son tan o más susceptibles a ensuciarse que el gres
porcelanato que está instalado en la casa de los querellantes. Todos los peritos trajeron a
colación el piso de mármol, el cual el Ing. Ortiz catalogó como uno de los pisos mejores que
existe en el mercado, pero que más fácilmente se ensucia y se desgasta. También se hizo
mención de las losetas de terrazo, las losetas de barro, del quarry tile, el granito y aún del tipo de
loseta que se fabrica domésticamente, todas las cuales los peritos indicaron que eran buenas, pero
que eran más susceptibles a ensuciarse y mancharse que las losetas de gres porcelanato, objeto de
las querellas de epígrafe.
En fin, la evidencia pericial demostró que distintas losetas gozan de distintas cualidades.
Unas son más fáciles de limpiar, otras son más resistentes y duraderas. Ello no impide, sin
embargo, que los distintos tipos de losetas puedan utilizarse en los pisos de las residencias. Los
querellantes no ofrecieron evidencia pericial de índole alguna para contrarrestar la prueba
pericial ofrecida por Levitt Homes.
24
Es norma establecida en el derecho que las decisiones de cualquier agencia administrativa
deben estar fundamentadas en la prueba que surge de la totalidad del récord administrativo.
Véase, Puerto Rico Telephone Company v. Junta Reglamentadora de Telecomunicaciones de
Puerto Rico, 2000 JTS 98; Costa Wood v. Caguas Expressway Motors, 2000 JTS 11; Asociación
de Vecinos Hosp. de San Jorge v. United Medical Corp., 2002 JTS 21.
En este caso, el récord administrativo está desprovisto de prueba específica que
demuestre la existencia de un vicio en los pisos de los querellantes que esté tipificado en el
Reglamento de este Departamento, o que refute la prueba pericial ofrecida, así como también de
evidencia demostrativa de los alegados daños sufridos por los querellantes. Cualquier
reclamación por falta de pulimiento en los pisos, caducó a los treinta (30) días de firmarse las
escrituras. Bajo estas circunstancias, procede la desestimación de las reclamaciones de los
querellantes, salvo por la reparación de la lechada, y algunos defectos específicos, como los
“dientes” reportados en algunas losetas, que Levitt Homes ha manifestado estar dispuesto a
corregir.
Por todo lo cual, este Departamento, a base de las facultades conferidas por la Ley Núm.
5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente:
ORDEN
Dentro del término de veinte (20) días, contados a partir de la fecha de notificación de la
presente resolución, la querellada Levitt Homes Puerto Rico, Inc. corregirá en forma satisfactoria
los problemas de la lechada en las residencias de los querellantes de epígrafe. Además, dentro
del término antes mencionado, Levitt Homes deberá corregir los “dientes” que se mencionan en
la determinación de hechos número cuarenta y siete (47) de esta Resolución.
Transcurrido el plazo concedido sin que la querellada cumpla lo ordenado, pagará a cada
una de las partes querellantes, la suma de novecientos sesenta y siete dólares con setenta y dos
centavos ($967.72), dentro del término de diez (10) días, contados a partir del último día del
primer término concedido.
Las querelladas, American International Insurance Company Of Puerto Rico,
responderán, de incumplir Levitt Homes Of Puerto Rico, hasta el monto de las fianzas prestadas.
Con relación a la reclamación sobre las manchas o defectos en las losetas de las
residencias de los querellantes y de los alegados daños sufridos, se desestima la querella por los
fundamentos antes esbozados.
Se le apercibe a las partes querelladas que de no cumplir con lo ordenado en la presente
resolución, este Departamento podrá imponerle a la parte que así incumpla una multa
administrativa de hasta mil quinientos ($1,500.00) dólares y se tomará la acción legal
correspondiente para el cobro de la misma. El pago de la expresada multa no les relevará de
cumplir con todo lo ordenado en la presente Resolución. Este Departamento solicitará el auxilio
del Tribunal de Primera Instancia para hacer cumplir la misma.
25
La parte querellante notificará a este Departamento por escrito, si la parte querellada
cumple con lo ordenado, para proceder al Cierre y Archivo del caso. Igualmente notificará por
escrito, si no cumple para proceder conforme a derecho.
Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una
Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de
archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir
directamente al Tribunal de Apelaciones en revisión judicial, dentro del término de treinta (30)
días del archivo en autos de la resolución emitida. Ley Núm. 247 del 25 de diciembre de 1995.
Severiano Aponte Correa vs. Policía de Puerto Rico, 96 JTS 157 (1996). Los términos
comprendidos en los presentes apercibimientos se computan basado en días naturales.
Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha
solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra reconsideración como título
y en el sobre de envío. Copia de dicha solicitud deberá ser enviada a la otra parte. De no hacerlo
así, la presente resolución advendrá final y firme.
Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de
reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano por
lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Apelaciones
comenzará a contar a partir de ese momento.
Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el término
para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una
copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo definitivamente la moción
cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos
dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario,
la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para
solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de
noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término
de noventa días, prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días
adicionales.
En Caguas, Puerto Rico, a 31 de agosto de 2005.
Lcdo. Alejandro García Padilla
Secretario
Lcda. Ruth Fonseca Benítez
Directora
_____________________________
Lcdo. Edgardo López Carrasquillo
Juez Administrativo
AGP /RFB /elc
26
REMITIDO POR CORREO HOY _____________________________
CERTIFICO que copia de este documento fue archivado en autos y enviado a las siguientes
personas:
Edwin Vega Torres y
Teresa Reyes Rivera
PO Box 70294
San Juan, PR 00936-8292
William Rodríguez Claudio
PO Box 505
Caguas, PR 00726-0505
José M. Collazo Rivera
PO Box 9301
Carolina, PR 00988
Loida E. Viera y
Miguel Rondón
PO Box 8069
Caguas, PR 00726
Lcdo. Nelson Álvarez Aponte
Condominio Villas Del Mar
Edificio Oeste 7-H
Isla Verde, PR 00979
Newport Bonding & Surety Co.
Calle Isabel Andréu Aguilar 128
Hato Rey, PR 00918
Lcdo. Mario J. Pabón
American International Plaza
250 Muñoz Rivera Ave, Suite 800
San Juan, PR 00918-1813
Nelson J. Avilés Rodríguez
Hacienda San José
San Juanera
Vía Medieval 105
Caguas, PR 00725
Lcdo. Rafael Borrero Ríos
Vía 21 QL-12, Urb. Villa Fontana
Carolina, PR 00983
Carlos A. Molina Marrero
Sanjuanera 70, Vía Miradero
Hacienda San José
Caguas, PR 00725
Levitt Homes Builders Corp.
PO Box 2119
Caparra Heigths Station
San Juan, PR 00922-2119
_____________________
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