abc de la compraventa inmobiliaria - seminario-taller capacidad empresarial

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ABC de la Compra-Venta

Inmobiliaria

Seminario-Taller

El Boom Inmobiliario en LimaHace años•Terrenos vacios a precios bajísimos•Viviendas que estaban en venta por mucho tiempo a pesar de su precio bajo no se vendían•Falta de interés en la construcción•Poca rentabilidad para las constructoras

Hoy•Casi no existen terrenos vacios en Lima centro ni en zonas periféricas•Los precios de las viviendas se han incrementado de manera exponencial•El Boom de la construcción continúa•Las constructoras generan alta rentabilidad•Todos buscan realizar inversiones inmobiliarias•Todos quieren aprovechar el momento y se genera mucha especulación.

Casa Familiar – Un cuarto para cada hijo

Venta-Demolición-Construcción

Donde antes vivía una familia, hoy viven 30

¿Cómo aprovechar este crecimiento?•Comprar departamentos chicos y revenderlos (¿Remodelarlos?)•Comprar departamentos chicos y alquilarlos(¿Por qué chicos?)•Construir sobre un terreno que tenemos y vender o alquilar•Vender nuestro terreno•Vender los aires de nuestra propiedad•Vender propiedades de nuestros familiares, vecinos y amigos por una interesante comisión

¿Por qué hacerlo ahora?El crecimiento sostenido ya lleva varios añosLa historia nos enseña que todo lo que sube, llega a un punto máximo y comienza a bajarEl mercado es demasiado vulnerable y puede colapsar en cualquier momentoPrecios inflados por demanda de inversionistas mas no de usuarios finales

Vean lo que pasó en Españahttp://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8

Riesgos•Falta de conocimiento •Estafas•Compras en planos, inmuebles que nunca se construyen•Compra de inmuebles con cargas y gravámenes•Pago de sobreprecio•Realizar malas inversiones (ejemplo : compra en planos)

¿Qué debo saber antes de COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE?•El precio •Los documentos necesarios y como obtenerlos•Como reconocer si el inmueble esta saneado•Los contratos•Los impuestos a pagar

¿Cuánto vale un inmueble?

Importancia de fijar un buen precio:•Permite vender más rápidamente•Evita especulaciones•Ahorro de tiempo y dinero (tener la propiedad desocupada es perder dinero)

Fuentes de consulta:

Pasos a seguir:1.- Hacer una descripción detallada de nuestra propiedad.•Ubicación (Beneficios cercanos como centros comerciales, etc.)•Metraje exacto•No de habitaciones y estado de conservación•Antigüedad de la construcción•Piso (Altura) y ascensor.•Distribución y amplitud•Fachada•Parámetros (Casa o terreno)•Vista

Sólo como referencia mencionar en nuestra descripción los puntos negativos:•Inseguridad de la zona•Vías muy transitadas•Vecinos problemáticos•Etc.

1. Ubicar inmuebles lo más similar posible dentro de nuestrazona, urbanización que también estén en venta (No es lomismo Surco Chacarilla que Surco Próceres)

2. Llamar para obtener información básica3. Visitar algunas propiedades y verificar documentos

(Metraje, antigüedad)4. Comparar los inmuebles similares y obtener un precio

promedio en función al metro cuadrado.5. Considerar valores de cocheras o depósitos aparte.6. Considerar puntos a favor o en contra que puedan afectar el

valor en función a predios similares7. Manejar la posibilidad de un margen de negociación8. Dejar de lado el ‘valor sentimental del inmueble’

Documentos necesarios y como obtenerlos

1. Certificado Registral Inmobiliario (CRI) REGISTROS PÚBLICOS

2. Hoja de Resumen (HR) MUNICIPALIDAD3. Predio Urbano (PU) MUNICIPALIDAD4. Constancia de no adeudo a la municipalidad5. DNI (reniec)

Otros1. Certificado de salud mental (Psiquiatra, neurólogo)2. VIGENCIA DE PODER (solo en caso la propiedad

esté a nombre de una empresa o de otra personaquien tiene un apoderado o representante legal)

3. Carta de levantamiento de hipoteca: En caso elinmueble haya sido comprado a través de uncrédito hipotecario que aún no se termina depagar.***

4. Copia del testimonio de compra venta (En caso lanotaría lo solicite)

5. Certificado de parámetros y zonificación (Opcionalen caso de venta de una casa o terreno)

Certificado Registral Inmobiliario:¿Qué es? Es un documento con valor legal que contiene toda la información referente a un predio incluyendo historial de propietarios, descripción, transferencias, cargas, cancelaciones y otros registros.¿Cómo se obtiene? Esta información es pública y está al alcance de cualquier persona interesada, se debe acudir a cualquier oficina de Registro Público y llenar un formulario de solicitud de publicidad registral por un derecho de 59 soles.

Antes de hacer una lectura de la partida registral es preferible conocer cuáles son las partes de la misma:1. Antecedente Dominal. Se anotan los datos de

ubicación de la partida registral. De donde viene la partida actual haciendo un seguimiento hacia el pasado

2. Descripción del inmueble. Se anotan las características físicas y descripciones del bien inmueble, la Declaratoria de Fábrica.

3. Títulos de Dominio. Se anotan todas las transferencias que la propiedad haya tenido en el transcurso de los años cualquiera sea la forma de esta (compraventa, herencia, sucesión intestada, donación, etc)

4. Gravámenes y cargas. Se anotan las afectaciones judiciales y extrajudiciales como embargos, anotaciones de demanda, hipotecas legales, etc.

5. Cancelaciones. Se anotan los levantamientos de las afectaciones judiciales y extrajudiciales que pueda tener la propiedad.Registro personal. Se anotan los divorcios, separación de bienes, muerte presunta, etc.

¿Qué hago con esta información?Una vez obtenida la partida registral se deben realizar los siguientes pasos:En la Sección C de la partida registral Títulos de Dominio verificar si el que vende es el verdadero propietario, su nombre deberá aparecer en esta sección como el último dueño.En la Sección B de la partida registral Descripción del Inmueble verificar si tiene Declaratoria de Fábrica del 100% de la construcción de la propiedad que se quiere comprar o vender.En la Sección D de la partida registral Gravámenes y

Cargas revisar si la propiedad tiene alguna afectación como embargo, anotación de demanda, hipoteca legal, arrendamiento, bloqueo registral.En la Sección E de la partida registral Cancelaciones verificar si las afectaciones indicadas en la Sección D que pudo tener el bien inmueble han sido levantadas.En la Sección F de la partida registral Registro Personal verificar si la propiedad no esta incluida en un proceso de separación de bienes, muerte presunta u otros problemas personales.

Municipalidad: HR y PU¿Qué es HR u Hoja de Resumen?Es un documento expedido por la Municipalidad del Distrito; es la Hoja Resumen de las propiedades que tiene una persona en un mismo distrito¿Qué es PU o Predio Urbano?Es un documento expedido por la Municipalidad del Distrito; es la hoja de Predio Urbano, en la que se detallan las características de un inmueble, como: dirección, área de terreno, áreas construidas, tipo de estructuras, instalaciones eléctricas y sanitarias, tipo de acabados, estado de conservación y antigüedad.

Constancia de No adeudoEs un documento expedido por la municipalidad donde se indica que el contribuyente no tiene deudas pedientes de pago del impuesto predial y arbitrios municipales (Para vender un inmueble el impuesto predial debe estar pagado en su totalidad por el año en curso y los arbitrios hasta elmes en que se efectúa la transferencia)

¿En que casos me solicitan otros documentos ?

•Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios•Certificado de salud mental•Vigencia de poder•TestimonioEtc.

¿Cual es proceso de compraventa de un inmueble?

¿Qué contratos intervienen?•Arras•Minuta•Escritura Pública

¿Qué impuestos se deben pagar?¿A quién le corresponde? ¿Tasas?•Impuesto a la Alcabala•Impuesto a la Renta•Impuesto Predial•Arbitrios municipales•Servicios (luz, agua, etc)•Gastos Notariales y registrales

¿Puedo vender una propiedad que aún estoy pagando al banco?¿Cómo?

¿Cómo evito estafas?

Ronda de Preguntas