301 y el combo con las asambleas [modo de ... - cgai.cl · muchas veces los que asisten lo hacen...

Las Asambleas

ANTECEDENTES:

Encuesta 2008:Más del 78% de los que contestaron, que contestaron, viven en régimen de Copropiedad por primera vez.

ANTECEDENTES:

• Esto es coincidente con la falta de con la falta de experiencia en la problemática de vivir en comunidad

Existe un generalizado desconocimiento básico de los derechos y deberes para la deberes para la comunidady sus habitantes.

Este

desconocimiento

provoca en muchas

oportunidades oportunidades

serios problemas …

ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES

•Reuniones o Fiestas Ruidosas.

Ruidos Molestos

ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES

Reparaciones

en

cualquier

ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES

cualquier

horario.

• Uso y abuso de estacionamientos de visitas.

ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES

• Escándalos.

• Peleas Familiares.

• Peleas entre vecinos.

ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES

• Peleas entre vecinos.

• Tenencia Irresponsable de Mascotas.

ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES

• Uso del personal de la comunidad para fines privados

ALGUNOS PROBLEMAS OCASIONADOS POR RESIDENTES DE LAS COMUNIDADES

CONCLUSIÓN:

• FALTA DE

RESPETO MUTUO

• FALTA ESPIRITU

DE COLABORACIÓNDE COLABORACIÓN

• FALTA DE

CONSIDERACIÓN

HACIA LOS VECINOS

FALTA DE CULTURAPARA VIVIR

EN COPROPIEDAD

CONCLUSIÓN:

EN COPROPIEDAD

LAS ASAMBLEAS

La ley 19.537 establece que:

“Todo lo concerniente a la administración del condominio será

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del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea”

Las Asambleas

¿QUIENES ASISTEN?

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ASISTEN?

Las Asambleas de Copropietarios

¿Quiénes asisten?

-Copropietario;

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-Copropietario;

-Apoderado;

- Arrendatario.

Las Asambleas de Copropietarios

¿PARA QUE ASISTEN?

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ASISTEN?

LAS ASAMBLEAS

Muchas veces los que asisten lo hacen para: 1.-Reclamar contra el administrador sobre un caso

particular.2.-Reclamar por un mal servicio de algún trabajador.3.-Reclamar porque el trabajador ya no le sonríe al

saludarlo.saludarlo.4.-Reclamar porque subieron los gastos comunes.5.-Reclamar contra una medida que tomó el

administrador.6.-Reclamar porque el nochero llamo a carabinero por

supuestos ruidos una noche.7.-Reclamar por la multa que le aplicaron=

LAS ASAMBLEAS

Muchas veces los que asisten lo hacen para: 8.- Reclamar por el corte de luz que le aplico el

administrador.9.- Reclamar porque el administrador nunca está

cuando se le necesita.10.-Reclamar porque el administrador no va nunca al10.-Reclamar porque el administrador no va nunca al

edificio.11.-Reclamar porque el administrador no controla a los

trabajadores.12.-Reclamar porque el jardín esta feo.13.-Reclamar por que aseo no se hace bien

14.-Reclamar en contra del comité que nada hace

bien=

LAS ASAMBLEAS

Muchas veces los que asisten lo hacen para: 15.-Reclamar contra la vecina del piso de arriba.

16.-Reclamar contra el vecino que mete bulla.

17.-Reclamar contra los perros del edificio.

18.-Reclamar contra un niño que es muy violento con los otros.18.-Reclamar contra un niño que es muy violento con los otros.

19.-Reclamar contra el vecino que retó a su hijo.

20.-Reclamar porque nunca encuentra un estacionamiento de

visitas desocupado.

21.-Reclamar porque el edificio se está deteriorando.

22.- Reclamar contra la municipalidad que no limpia el exterior del

edificio.

23.- Reclamar porque el administrador no contesta sus emails

Muchas veces los que asisten lo hacen para: 24.- Reclamar porque el administrador no rebajo el abono al G.C.

25.-Reclamar porque el conserje dejo pasar a sus visitas y no le

aviso.

26.-Reclamar porque su citófono no funciona.

LAS ASAMBLEAS

26.-Reclamar porque su citófono no funciona.

27.-Reclamar contra el aseador que no asea bien su piso.

28.-Reclamar contra el nochero que se la pasa durmiendo.

29.-Reclamar contra los que se la pasan reclamando.

30.- Etc.

LAS ASAMBLEAS

C O N C L U S I Ó N:

• Son muy pocos los que asisten a las asambleas.

• Muchos de los asistentes lo

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• Muchos de los asistentes lo hacen por un motivo personal.

• Son pocos los que verdaderamente están interesados en la comunidad.

LAS ASAMBLEAS

ESTADISTICA: 2007

17% Asistencia.

11% Reclamar sobre un caso particular.

2% Se sintió obligado o por

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2% Se sintió obligado o por Curiosidad.

4% Interés en la comunidad.

CONDUCCION DE ASAMBLEAS

EN RESUMEN:

MUCHOS DE LOS ASISTENTES VAN PORQUE TIENEN:

• Molestia

• Enojo

• Ira

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• Ira

• Rabia

• Indignación

LAS ASAMBLEAS

EN RESUMEN:

MUCHOS VAN A:

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RECLAMAR

LAS ASAMBLEAS

RECLAMAR:

• CONTRA UN VECINO,

• CON EL COMITÉ,

• PERO LA MAYORIA CONTRA

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EL ADMINISTRADOR=

LAS ASAMBLEAS

LA MAYORIA CONTRA EL

ADMINISTRADOR

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CONTRA EL ADMINISTRADOR

…

LAS ASAMBLEAS

Algunos influenciados por la conciencia colectiva agresiva propio de las masas o

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colectiva agresiva propio de las masas o muchedumbres, descargan su rabia contra el administrador

LAS ASAMBLEAS

Vista desde afuera la llegada del

administrador al

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administrador al lugar de asamblea

…

CopropietariosCopropietarios

Administrador

LAS ASAMBLEAS

¿COMO PODEMOS SALIR LO MENOS

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MENOS DAÑADOS POSIBLE?

LAS ASAMBLEAS

La única manera de obtener resultados positivos de una asamblea de copropietarios es planificándola muy bien y profesionalmente.

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LAS ASAMBLEAS

Debemos planificarlas Asambleas

con anticipación

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con anticipación

CONDUCCION DE ASAMBLEAS

Las Asambleas de Copropietarios��������

Consideraciones Legales

LAS ASAMBLEAS

La asamblea es el órganorector de toda comunidad enrégimen de copropiedadinmobiliaria.

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LAS ASAMBLEAS

La ley 19.537 establece que:

� “Todo lo concerniente a laadministración del condominio seráresuelto por los copropietarios reunidosen asamblea”

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en asamblea”

� Las asambleas serán ordinarias yextraordinarias, dependiendo de lasmaterias a tratar.

LAS ASAMBLEAS

Esto no significa que la comunidadtenga que reunirse para cualquier cosaen una sesión formal de asamblea.

También están:

• El Comité de Administración

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• El Comité de Administración

• La consulta por escrito

• El Administrador

LAS ASAMBLEAS

El ambiente comunitario es muypropenso a los conflictos:

• Desconocimiento de las normas

• Individualismo de los residentes

• Falta de experiencia de los Comités

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• Falta de experiencia de los Comités

• Poco profesionalismo de algunosAdministradores

• Falta de cultura de vivir en condominio

•Mas agresividad por parte de todos

LAS ASAMBLEAS

Por ello el desempeño del Administrador debe ser especialmente riguroso en la aplicación de las normas legales y en sus formalidades.

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LAS ASAMBLEAS

Realizar una asamblea:

• Significa un gran esfuerzo y tiempo

• Se deben conjugar muchos factores

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factores

• No podemos permitirnos que fracase por no cumplir con las indicaciones legales y formales.

CONDUCCION DE ASAMBLEAS

Toda asamblea tiene tres etapas muy definidas:

A) Citación

B) Desarrollo

C) Toma de acuerdos

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C) Toma de acuerdos

En cada una de ellas se deben seguir una serie de formalidades y su no cumplimiento puede significar la anulación de la misma asamblea.

LOS DIEZ

ERRORES MAS

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MAS

COMUNES DE …

LAS ASAMBLEAS ��������

LAS ASAMBLEAS ��������

LAS ASAMBLEAS ��������

Las Asambleas de Copropietarios

Formalidad tácita de las actas de Asamblea

• Identificación del condominio (Razón social, dirección y Rut de la comunidad).

• Naturaleza de la Asamblea (Ordinaria o Extraordinaria).

• Lugar donde se realiza la reunión (Dirección, recinto y

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• Lugar donde se realiza la reunión (Dirección, recinto y comuna).

• Fecha y hora de inicio de la sesión.

• Citación a que corresponde (Primera o segunda).

• Mención de haber cumplido con la formalidad de la convocatoria y la citación.

• Listado de asistentes titulares y apoderados con poder de copropietarios, señalando los respectivos porcentajes de dominio y el total del dominio representado en la Asamblea.

LAS ASAMBLEAS

Las Asambleas de Copropietarios

Formalidad tácita de las actas de Asamblea

•Nombre de quién preside la sesión.

• Tabla de materias a tratar (de conformidad a la convocatoria)

• Acuerdos adoptados, señalando porcentaje a favor o en contra de ellos.

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de ellos.

• Reflejo de observaciones y constancias expresamente solicitadas por los participantes.

• Persona habilitada para reducir este documento a escritura pública.

• Firmas e identificación de las personas que deben autorizar el acta.

• Hora de término de la reunión.

LAS ASAMBLEAS

Las Actas de Asambleas

Definición

Las actas son una relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en una

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sucedido, tratado o acordado en una sesión de Asamblea, sea ésta de carácter ordinario o extraordinario.

LAS ASAMBLEAS

Recomendaciones Generales

• Revisión de la Ley.• La Citación.• La Cuenta.• La Tabla o Temario.

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• La Tabla o Temario.• Documentación de respaldo.• Lista de chequeos.• Apoyo Técnico=

LAS ASAMBLEAS

Recomendaciones Generales

Y algo muy importante, la relación con los propietarios (tus clientes)

• Conversar con ellos antes de la asamblea.

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asamblea.• Aclarar sus dudas, solucionar

problemas. • Responder los emails.

LAS ASAMBLEAS

Revisión Práctica Ley 19.537• Todo lo concerniente a la comunidad

será resuelto por los copropietarios reunidos en Asamblea.• La asamblea se efectuará a lo menos

una vez al año.

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una vez al año.• Cuenta documentada de la gestión.• Materia a tratar puede obligar a ser

realizada como Asamblea Extraordinaria • También se pueden hacer consultas

escritas.

CONDUCCION DE ASAMBLEAS

Revisión Práctica Ley 19.537• Citación se hace entre 5 y 15 días

calendario de anticipación. • Citación se envía a dirección registrada.• Segunda citación debe ser indicada en la

citación.• Nómina actualizada con listado de

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• Nómina actualizada con listado de propietarios.

• Estar atentos a los quórum requeridos para asamblea ordinaria, extraordinaria y consulta.

• Libro de Actas a disposición.

LAS ASAMBLEAS

Revisión Práctica Ley 19.537LA CITACION:

• Debe decir DONDE

• Debe decir FECHA EMISION

• Debe decir FECHA Y HORA DE LA CITACION

• Debe indicar las CITACIONES 1-2

• Debe decir el NOMBRE DE LA COMUNIDAD

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• Debe decir el NOMBRE DE LA COMUNIDAD

• Debe indicar la TABLA

• Debe decir si es ORDINARIA o EXTRAORDINARIA* (con quórum requerido)

• Debe ser realizada en la Comuna

• Debe ser FIRMADA

CONCLUSION

Los errores se pueden evitar o a lo menos, mitigar sus consecuencias mediante:

CONOCIMIENTO ���� INFORMACION ���� COMUNICACION

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CONOCIMIENTO ���� INFORMACION ���� COMUNICACION

ACCION OPORTUNA ���� RECURSOS

CONCLUSION

En otras palabras, cumpliendo con las 5 funciones de toda ADMINISTRACION:

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ADMINISTRACION:

LA ASAMBLEA

RECUERDE:

“PLANIFICAR BIEN “PLANIFICAR BIEN

SIEMPRE CUESTA

MENOS QUE

REACCIONAR BIEN”

LA ASAMBLEA

RECUERDE:

Cuanto más

nos preparemos nos preparemos

para la

asamblea=

LA ASAMBLEA

Más posibilidades tendremos de tendremos de

no sufrir daños y salir triunfantes.

ADMINISTRADOR

MUCHAS GRACIAS Y ÉXITO

EN LAS ASAMBLEAS

ESTIMADOS COLEGAS