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Cuestiones de Derecho Contractual en
el Código unificado
(Compraventa inmobiliaria – Leasing -
Fianza – Donación – Contratos en moneda extranjera
!or Carlos "# $ern%ndez
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&# ')"D* " )+"L D' L" ,)'*." D'L */)")*0 " L"
L+1 D' + !&/ &!&* &/F*2"D*'
2origeración del principio de eficacia vinculante en
el contexto de la pluralidad de categor3as4 el rol de los
principios de abuso del derecho5 buena fe 6
razonabilidad 6 de los instrumentos revisores# La
expansión del orden p7blico
"juste del principio de relatividad 6 su interacción
con el principio de conexidad
'l fraccionamiento de la categor3a contractual4
contratos paritarios5 por adhesión 6 de consumo
La constitucionalización del Derecho !rivado4
impacto en el Derecho de los ontratos
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8'l "ntepro6ecto presenta una fractura del t ipo general 6
por lo tanto ha6 dos partes generales# 'l sistema funciona
m%s claramente de este modo4
9 i ha6 un contrato discrecional5 ha6 plena autonom3a
privada# e aplica el )3tulo &&5 8de los contratos en gen eral:#
9 i ha6 un contrato celebrado por adhesión5 no ha6
consentimiento sino adhesión# e aplica el )3tulo && 5
ap3tulo ;5 ección <=5 art3culos >?@ 6 siguientes5 dedicados
a esos v3nculos#
9 i ha6 un contrato de consumo5 se aplica el )3tulo &&& # 'n
este caso no interesa si ha6 o no adhesión5 6a Aue el
elemento Aue define la t ipicidad son los elementos
descriptos en el art3culo BC><: (Fundamentos del
"ntepro6ecto de <CB<5 Aue sirviera de fuente directa a las
normas del ódigo ivil 6 omercial
" F" )+" D'L )&!* '/'"L
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8!ara la tipificación de los contratos5 el ódigo unificado
dedica el )3tulo &E 8 ontratos en particular:5 Aue organ iza
en ;C ap3tulos# "lgunos regulan m%s de un contrato (vg#
obra 6 serviciosF contratos bancariosF cesión de derechos5
etc#: (Libre )ercero5 )3tulo uarto del ódigo ivil 6
omercial
G ' ' +' "L 2*D'L* D'L )&!* */)" )+"L
2./&2*
8De el lo resulta la ampliación de la nómina de contratos
tipif icados5 ma6oritariamente comerciales# 'n el %mbito
civil se destaca la regulación de la cesión de herencia5
aunAue en el %mbito sucesorio -como hab3a pensado EHlez
(nota al art# B@?@: (Libre )ercero5 )3tulo uarto del ódigo
ivil 6 omercial
8e simplif ican las regulaciones actuales (vg# la locación
de cosas se regula en @C art 3culos frente a los B<> del
ódigo de EHlez 6 ;C de la le6 <;#C>B: (Libre )ercero5
)3tulo uarto5 ap3tulo &E del ódigo ivil 6 omercial
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8" los contratos de obra 6 servicios se los sustrae de la
lógica de las locaciones 6 se afirma la existencia de dos
tipos contractuales5 aunAue reconociendo los puntos en
com7n Aue presentan5 los cuales se expresan en las
disposiciones generales apl icables a ambas especies:
(Libre )ercero5 )3tulo uarto5 ap3tulo I del ódigo ivil 6
omercial
' E"L' D' )&!* '/J& * K +G)&!*
8Lo mismo puede predicarse de los contratos bancarios5
Aue luego de una interesante regulación general de la
transparencia de las condiciones contractuales 6 de los
contratos de consumo5 tipif ica al ,depósito bancario0 5 a la
,cuenta corriente bancaria0 5 al ,prHstamo 6 descuento
bancario0 5 a la ,apertura de crHdito5 al ,servicio de caja de
seguridad 05 6 a la ,custodia de t3tulos: (Libre )ercero5 )3tulo
uarto del ódigo ivil 6 omercial
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ompraventa inmobiliaria
e regula de modo sistem%tico al boleto decompraventa (Cap# B5 ección ?=5 mediante laincorporación de reglas sobre4
La oponibilidad del boleto de compraventa deinmuebles en el concurso o Auiebra delvendedor ("rt# BBB4 e modifica la solucióndel art# BB?M bis actual5 poniHndosela ensinton3a con el segundo p%rrafo del art# B@I
de la Le6 B>#MMB
La oponibilidad del boleto de compraventa deinmuebles frente a terceros con cautelares asu favor ("rt# BB
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"rt3culo BBC#- Goleto de compraventa de
inmuebles# 'l derecho del comprador de buenafe tiene prioridad sobre el de terceros Aue ha6antrabado cautelares sobre el inmueble vendido si4
a el comprador contrató con el titular registral5 opuede subrogarse en la posición jur3dica deAuien lo hizo mediante un perfectoeslabonamiento con los adAuirentes sucesivos
b el comprador pagó como m3nimo el veinticincopor ciento del precio con anterioridad a la trabade la cautelar
c el boleto tiene fecha cierta
d la adAuisición tiene publicidad suficiente5 searegistral5 sea posesoria#
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ompraventa inmobiliaria
e regula de modo sistem%tico al boleto decompraventa (Cap# B5 ección ?=5 mediante laincorporación de reglas sobre4
La oponibilidad del boleto de compraventa de
inmuebles en el concurso o Auiebra delvendedor ("rt# BBB4 e modifica la solucióndel art# BB?M bis actual5 poniHndosela ensinton3a con el segundo p%rrafo del art# B@Ide la Le6 B>#MMB
La oponibilidad del boleto de compraventa de
inmuebles frente a terceros con cautelares asu favor ("rt# BB
e mantiene el rHgimen de la venta de lotes provenientesde un fraccionamiento 6 a plazos (Le6 B@#M5 pero sereestructura la prehorizontalidad5 derog%ndose la Le6
B>#<@
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")& +L* <CC#- ontratos anteriores a la
constitución de la propiedad horizontal# Los
contratos sobre unidades funcionales celebrados
antes de la constitución de la propiedad horizontal
est%n incluidos en las disposiciones de este ap3tulo#
")&C+L* <B#- eguro obligatorio# !ara poder celebrarcontratos sobre unidades construidas o pro6ectadas bajoel rHgimen de propiedad horizontal5 el titular del dominiodel inmueble debe constituir un seguro a favor deladAuirente5 para el riesgo del fracaso de la operación deacuerdo a lo convenido por cualAuier razón5 6 cu6acobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con m%s un interHs retributivo o5 en su caso5 laliberación de todos los grav%menes Aue el adAuirente noasume en el contrato preliminar#
'l incumplimiento de la obligación impuesta en esteart3culo priva al titular del dominio de todo derechocontra el adAuirente a menos Aue cumpla 3ntegramentecon sus obligaciones5 pero no priva al adAuirente de susderechos contra el enajenante#
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Leasing
e propone incorporar al Código Civil 6 Comercial(Cap3tulo M la le6 de leasing /N <M#<@?4implicancias pr%cticas de esa metodolog3a# Losleasing por adhesión 6 de consumo
e mantiene 6 enriAuece el rHgimen de conexidad(art# B<;<
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")&C+L* B<;<#- esponsabilidades5 acciones 6garant3as en la adAuisición del bien# 'n los casos de
los incisos a5 b 6 c del art3culo B<;B5 el dador cumpleel contrato adAuiriendo los bienes indicados por eltomador# 'l tomador puede reclamar del vendedor5 sinnecesidad de cesión5 todos los derechos Aue emergendel contrato de compraventa# 'l dador puede liberarseconvencionalmente de las responsabilidades deentrega 6 de la obligación de saneamiento
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Leasing
e propone incorporar al Código Civil 6 Comercial(Cap3tulo M la le6 de leasing /N <M#<@?4implicancias pr%cticas de esa metodolog3a# Losleasing por adhesión 6 de consumo
e preserva pese a las cr3ticas el rHgimen deresponsabilidad civil por el riesgo o vicio de la cosa
e mantiene 6 enriAuece el rHgimen de conexidad(art# B<;<
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"rt3culo B<@;#- esponsabilidad
objetiva#
La responsabil idad objetiva
emergente del art 3culo BM recae
exclusivamente sobre el tomador o
guardi%n de las cosas dadas en leasing
:#
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Fianza
e consagra una regulación (Cap3tulo <;5 Auesimplifica 6 mejora la existente
e mantienen las especies de fianzas5atendiendo a sus responsabilidades
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"rt3culo BM?;#- Geneficio de excusión# 'l acreedor sólopuede dirigirse contra el fiador una vez Aue ha6a excutidolos bienes del deudor# i los bienes excutidos sóloalcanzan para un pago parcial5 el acreedor sólo puededemandar al fiador por el saldo:#
"rt3culo BM>C#- Fianza solidaria# La responsabilidad delfiador es solidaria con la del deudor cuando as3 seconvenga expresamente o cuando el fiador renuncia albeneficio de excusión#
"rt3culo BM>B#- !rincipal pagador# Ouien se obliga comoprincipal pagador5 aunAue sea con la denominación defiador5 es considerado deudor solidario 6 su obligación serige por las disposiciones aplicables a las obligacionessolidarias#
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Fianza
e consagra una regulación (Cap3tulo <;5 Auesimplifica 6 mejora la existente
e mantienen las especies de fianzas5atendiendo a sus responsabilidades
e mejora la tipificación de la fianza general
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"rt3culo BM?#- Fianza general# 's v%lida la fianza
general Aue comprenda obligaciones actuales ofuturas5 incluso indeterminadas en todos los casosdebe precisarse el monto m%ximo al cual se obligael fiador# 'sta fianza no se extiende a las nuevasobligaciones contra3das por el afianzado despuHs delos cinco aPos de otorgada#
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Donación
e mejora 6 simplifica la regulación delas donaciones (Cap3tulo <<
e intenta resolver el dif3cil problema delalcance de la acción de reducción en las
donaciones inoficiosas# 'llo ocurre conreenv3o al libro de las transmisiones mortiscausa
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"rt3culo BMIM#- Donaciones inoficiosas# econsidera inoficiosa la donación cu6o valor excedela parte disponible del patrimonio del donante# "este respecto5 se aplican los preceptos de esteCódigo sobre la porción leg3tima#
"rt3culo <@M?#- "cción reipersecutoria# 'llegitimario puede perseguir contra tercerosadAuirentes los bienes registrables# 'l donatario 6el subadAuirente demandado5 en su caso5 puedendesinteresar al legitimario satisfaciendo en dinero
el perjuicio a la cuota leg3tima#
"rt3culo <@M>#- !rescripción adAuisitiva# Laacción de reducción no procede contra el donatarioni contra el subadAuirente Aue han pose3do la cosadonada durante diez aPos computados desde la
adAuisición de la posesión# e aplica el art3culoB>B#
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ontratos en moneda extranjera
egla general4 8La obligación es de dar dinero si el deudordebe cierta cantidad de moneda5 determinada odeterminable5 al momento de constitución de la obligación# (ipor el acto por el Aue se ha constituido la obligación5 seestipuló dar moneda Aue no sea de curso legal en la-ep7blica5 la obligación debe considerarse como de dar
cantidades de cosas 6 el deudor puede liberarse dando eleAuivalente en moneda de curso legal: (art# IM#
'xcepciones4 8$a6 depósito de dinero cuando el depositante transfiere la
propiedad al banco depositario5 Auien tiene la obligación derestituirlo en la moneda de la misma especie5 a simple
reAuerimiento del depositante5 o al vencimiento del tHrmino odel preaviso convencionalmente previsto: (art#B;>#
8$a6 contrato de mutuo cuando el mutuante se comprometea entregar al mutuario en propiedad5 una determinadacantidad de cosas fungibles5 6 Hste se obliga a devolver igualcantidad de cosas de la misma calidad 6 especie: (art# BM<M#
!acto de pago en moneda extranjera como condiciónesencial del acuerdo Q#
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