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ALCANCE DE LA ACTUACIÓN DE LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA EN MATERIA
ARRENDATICIA DE INMUEBLES
DESTINADOS A VIVIENDA
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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
FACULTAD DE DERECHO
CARRERA: DERECHO
INSTITUCIÓN:
Escritorio Jurídico García Díaz & Asociados
AUTOR: Escalante G., Nadia.
C.I. V-Nº 13.708.143
ALCANCE DE LA ACTUACIÓN DE LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA EN MATERIA
ARRENDATICIA DE INMUEBLES
DESTINADOS A VIVIENDA
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SAN DIEGO, AGOSTO 2012
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
FACULTAD DE DERECHO
CARRERA: DERECHO
Nombre, Firma y C.I. Tutor Académico
Abg. Alejandro Vieira C.I. Nº 13.046.391
Nombre, Firma y C.I. Tutor Institucional
Abg. Marianela García C.I. Nº 8.831.138
Nombre, Firma y C.I. Tutor Metodológico
Dr. Ruben Darío Vivas Reyes C.I. Nº 3.061.080
ALCANCE DE LA ACTUACIÓN DE LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA EN MATERIA
ARRENDATICIA DE INMUEBLES
DESTINADOS A VIVIENDA
CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN
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AUTOR: Escalante G., Nadia.
C.I. V-Nº 13.708.143
SAN DIEGO, AGOSTO 2012
AGRADECIMIENTO
Quiero agradecer primero a Dios, por darme salud y derramar sus bendiciones
en ésta y en todas mis metas, Padre bueno maestro de mi destino.
A mi Madre y Hermana, por su gran amor e incondicional apoyo, son ejemplo
de constancia y esfuerzo en todos los aspectos de la vida, es un privilegio tenerlas, las
Amo. A mi Padre y Abuelos por siempre estar presentes, a mis Tíos y Primos por su
cariño, los quiero a todos.
A mi Esposo por estar siempre a mi lado, por sus demostraciones de amor, su
apoyo y su actitud positiva ante la vida; y a mi Hijo, pequeña personita razón de mi
vida, estímulo para superarme y ser cada día mejor ser humano. Son una Bendición
que Dios me dio, los amo.
A mis compañeros de estudio, en especial a Laura Cira y Saúl Sanquiz por su
apoyo y su amistad la cual ha crecido y fortalecido a lo largo de toda la carrera, los
quiero mucho.
Al Profesor Abg. Alejandro Vieira por ser un gran profesional del Derecho e
impartirme sus conocimientos; por aceptar la labor de guiarme en esta tarea.
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A la Universidad José Antonio Páez por servir de instrumento para lograr
superarme profesionalmente y obtener otro Título Universitario.
ÍNDICE GENERAL
Título……………………………………………………………………………… iii
Constancia de Aceptación………………………………………………………… iv
Agradecimiento……………………………………………………………………. v
Índice General......…………………………………………………………………. vi
Resumen Informativo…………………………………………………. …………. viii
Introducción………………………………………………………………………….1
Capítulo I La Institución…………………………………………………………… 3
Nombre de la Institución, ubicación, descripción, organización…………………. . 3
Misión, visión, valores de la Institución…………………………………………… 4
Actividades realizadas durante el período de pasantías……………………………. 5
Capítulo II El Problema..………………………………………………………….. 6
Planteamiento del Problema……………………………………………………….. 6
Formulación del problema………………………………………………………… 10
Objetivo general…………………………………………………………………... 10
Objetivos específicos……………………………………………………………… 10
Justificación y Alcance ..…………………………………………………………. . 10
Limitaciones del estudio………….………………………………………………. 11
Capítulo III Marco Referencial Conceptual..…………………………………… 12
6
Antecedentes………………………………………………………………………..12
Bases teóricas……………………………………………………………………… 16
Bases legales………………………………………………………………………. 25
Definición de términos básicos…………………………………………………… 40
Capítulo IV Fases Metodológicas ………..……………………………………… 41
Tipo de investigación……………………………………………………………… 41
Diseño de la investigación………………………………………………………… 42
Técnicas e Instrumentos de Recolección de datos………………………………… 43
Fases Metodológicas………………………………………………………………. 45
INDICE GENERAL
Capítulo V Resultados, conclusiones y recomendaciones………………………… 47
Resultados …………………………………………………………………………. 47
Conclusiones ………………………………………………………………………. 51
Recomendaciones ………………………………………………………………….. 54
Referencias Bibliográficas………………………………………………………… 56
Anexos…………………………………………………………………………….. 58
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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
FACULTAD DE DERECHO
CARRERA: DERECHO
Tutor Académico: Vieira Alejandro
Autor: Escalante G., Nadia.
C.I. V - Nº 13.708.143
Resumen Informativo
El arrendamiento es una figura contractual que permite que una parte denominada arrendador ceda el
uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra persona denominada arrendatario, a cambio de un
precio por ello. Así, el arrendamiento de viviendas es un tipo de arrendamiento, cuya finalidad es
permitir el acceso a una vivienda a personas que no la poseen en propiedad. Ahora bien, debido la
crisis de vivienda que enfrenta el país, el Ejecutivo Nacional intervino e impulso el estudio de una Ley
especial que tratara solo la materia de arrendamiento de vivienda por ser la vivienda un hecho social
garantizado constitucionalmente. Por consiguiente, en noviembre de 2011 fue publicada en Gaceta
Oficial La Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, el
cual redimensionó toda la materia, creando un órgano rector otorgándole potestades para regular,
controlar y sancionar a los sujetos de la relación arrendaticia. Evidenciándose con ello, que el alcance
de la Administración Pública en esta materia aumentó al ampliar sus facultades, ejercidas de ahora en
adelante a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda como nuevo ente
rector. Luego del análisis de la nueva legislación, sus efectos han sido negativos desde muchos puntos
de vista, comenzando por el excesivo proteccionismo al arrendatario, por vulnerarse con ello el
principio de igualdad ante la Ley, así como la violación al derecho de propiedad garantizado
constitucionalmente al estipular la Ley sanciones como la expropiación. Razón por la cual se
determinó que la actuación de la Administración Pública en materia arrendaticia de viviendas es
desmedida, desproporcionada lo cual repercute negativamente en el mercado de alquileres, ya que los
propietarios se sienten indefensos y amenazados ante la posibilidad de expropiación al incurrir en
faltas que establece la Ley, y por ende no ofertan sus viviendas en arrendamiento perjudicando así a
personas y familias que solo pueden acceder a una vivienda por la vía del arrendamiento.
Descriptores: Administración Pública, arrendamiento, vivienda, derecho de
propiedad, Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
ALCANCE DE LA ACTUACIÓN DE LA
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA EN MATERIA
ARRENDATICIA DE INMUEBLES
DESTINADOS A VIVIENDA
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SAN DIEGO, AGOSTO 2012
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INTRODUCCIÓN
La materia arrendaticia en Venezuela tuvo grandes cambios en virtud de la
aprobación de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de
Vivienda en noviembre de 2011; debido principalmente a la crisis de vivienda y la
situación económica del país. Aunado a ello, la finalidad de la nueva legislación es
el desarrollo de una protección integral a los ciudadanos y el fomento del
arrendamiento socialmente responsable considerando que la vivienda es un derecho
constitucional.
Ahora bien, es claro que el campo arrendaticio en Venezuela es de suma
importancia para la sociedad, puesto que permite a las personas el acceso a una
vivienda a través del arrendamiento, cuando no tienen lo posibilidad de adquirirla. De
tal manera, se considera necesario dar a conocer los cambios en ésta materia
enmarcados en la nueva Ley sobre arrendamientos de vivienda, y específicamente
determinar el actuar de la Administración Pública y su incidencia en la relación
contractual entre propietarios e inquilinos, tomando en cuenta que la misma se
fundamenta en el principio de autonomía de la voluntad de las partes.
Es por ello, que el objeto de este informe es precisar la normativa aplicable en
materia arrendaticia de viviendas; para de allí lograr determinar el alcance de la
actuación de la Administración Pública en éste campo, y finalmente de ésa forma
poder medir el impacto de las normas y el efecto sobre el derecho a la vivienda y el
derecho de propiedad consagrados en la Constitución Nacional en los artículos 82 y
115 respectivamente; constatando si ambas partes de la relación arrendaticia tienen
los mismos deberes y derechos y si hay garantía en igualdad de condiciones para el
ejercicio y goce pleno de tales derechos.
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Por consiguiente, el presente informe está estructurado de cinco (5) capítulos
de forma ordenada y coherente, para orientar al lector a adentrarse en el tema:
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Capítulo I: Trata sobre la Institución, conformado por la descripción del
lugar donde se realizó la pasantía, su ubicación, su misión, visión y valores, así como
también las actividades realizadas durante el período de pasantía.
Capítulo II: Se refiere al planteamiento del problema, su identificación,
formulación, así como el objetivo general y los objetivos específicos, la justificación
y alcance del informe, y sus limitaciones.
Capítulo III: Conformado por el Marco Referencial Conceptual, el cual
contiene los antecedes al presente informe, las bases teóricas así como las bases
legales, y definición de términos básicos.
Capítulo IV: Fases Metodológicas, es donde se explica el tipo de
investigación, diseño de investigación y las fases metodológicas aplicadas en la
elaboración del informe.
Capítulo V: Referido a los resultados y conclusiones sobre la situación
problemática.
Para finalizar con este estudio, encontrarán las referencias bibliográficas y los
anexos que darán un soporte adicional al mismo.
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CAPÍTULO I
LA INSTITUCIÓN
Nombre de la Institución
Escritorio Jurídico García Díaz & Asociados
Ubicación
Calle Independencia cruce con calle Montes de Oca, Torre Araujo, Mezanina,
oficina 1-A, Valencia Estado Carabobo.
Descripción
El Escritorio Jurídico García & Asociados es una organización de servicios y
asesoría jurídica que funciona en la ciudad de Valencia el cual está en capacidad de
asesorar y atender consultas de cualquier clase de procedimientos judiciales y
administrativos que comprende una amplia gama de actividades que abarcan materias
de Derecho Mercantil donde se realizan todos los procesos necesarios para la
constitución de sociedades de comercio por ante el Registro Mercantil, Derecho Civil,
Derecho Inmobiliario e Inquilinario, realizando en éste campo servicios de redacción,
gestión y negociación de contratos de arrendamientos, compra-venta, opciones de
compra, reservas de dominio, hipotecas, y toda actividad conexa con ésta rama del
Derecho.
Organización
El Escritorio Jurídico cuenta con una Abogada encargada de coordinar y
tramitar todos los asuntos que por allí se manejan, con el apoyo de una secretaria para
todo lo relacionado a la organización y funcionamiento administrativo de la oficina.
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Fuente: Escritorio Jurídico García Díaz & Asociados (2012)
Misión
Prestar asesoría y servicio especializado en las diversas ramas del Derecho a
la ciudadanía en general cuando lo requiera.
Defender los derechos y los intereses de sus clientes en la búsqueda de
soluciones jurídicas a través de profesionales del derecho de reconocida
trayectoria.
Asumir un compromiso de responsabilidad y de éxito, ejerciendo todas sus
actuaciones con apego a la ética y justicia.
Visión
Prestación de servicios jurídicos de alta calidad, a través de la interacción con
el cliente, procurando la satisfacción efectiva de sus necesidades e intereses.
Participar de manera significativa en la promoción del respeto a los deberes y
derechos de clientes y ciudadanos en general, contribuyendo así con el desarrollo de
la sociedad a través de un trato amable, oportuno, profesional, lo cual está enmarcado
dentro de una conducta y actuación eficaz y así configurar los cometidos de su
misión.
Valores
Los valores que representan a la Institución son la responsabilidad, justicia,
ética, profesionalismo, seriedad, confianza y honestidad.
Abog. Marianela García
Jefe Escritorio Jurídico García Díaz y Asociados
Secretaria
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Actividades realizadas durante el período de Pasantías
Durante el período de pasantías se realizaron diversas actividades en el
Escritorio Jurídico García Díaz & Asociados, las cuales se describen a continuación:
Elaboración y organización de expedientes: Donde se colaboró en la
realización y organización del archivo de documentos por casos y clientes
atendidos.
Redacción de documentos jurídicos: Se redactaron diferentes clases de
documentos siempre bajo los parámetros y lineamientos de la normativa legal
aplicable así como del escritorio jurídico, tales documentos son: documentos
de compra-venta, arrendamientos, opciones de compra-venta de inmuebles,
mandatos, actas constitutivas de sociedades mercantiles entre otros.
Trámites ante Notarías, Registros y los diferentes Tribunales de Valencia:
Se acudió a cada ente siempre bajo las directrices señaladas por el tutor
institucional a los efectos de realizar trámites como registro y autenticaciones
de documentos, así como la obtención de copias certificadas de expedientes
entre otras actividades.
Asistencia a mesas de trabajo: La finalidad de las reuniones son la discusión
de problemas jurídicos para buscar soluciones estratégicas y lograr la solución
de los mismos.
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CAPÍTULO II
EL PROBLEMA
Planteamiento del Problema
El término arrendamiento, de etimología latina, proviene de ar por ad, acción;
reddere, volver; de re, segunda vez y dere, tema frecuentativo de dar; de allí que
dicho término tiene tres acepciones diferentes: a) acción de arrendar, b) contrato por
el cual se arrienda, y c) precio en el que se arrienda. Partiendo de la acepción de que
es un contrato, el mismo se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la
cosa y el precio del arrendamiento. Los antecedentes más antiguos del arrendamiento
los encontramos en el derecho romano, en las figuras contractuales locatio rei, locatio
operarum y locatio operaris fasciendi.
La locatio se practicó en sus inicios solamente en esclavos y animales y fue en
el siglo II a.C. cuando apareció la renta de tierras. Posteriormente, en época del
Imperio, en Roma fueron construidas grandes edificaciones con fines habitacionales;
de esta manera comenzó el alquiler de viviendas. La locación, se aplica al acto
jurídico por el cual una persona cede a otra el uso o goce de un bien mueble o
inmueble, consiste esencialmente en la concesión temporal del uso o goce de un bien
mueble o inmueble mediante el pago de una renta o precio determinados.
Ahora bien, el arrendamiento en Venezuela data del siglo XX; comenzando su
regulación en el año 1947 con el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas;
luego le siguieron la Ley de Regulación de Alquileres en 1960; en el año 1972 se
dictó el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y en 1987 se dictó la Ley
de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres; posteriormente tal
regulación fue reformada por el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el
año 1999.
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En mayo de 2011 fue promulgado el Decreto Ley Contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas, y recientemente el 12 de noviembre de 2011
fue publicada en Gaceta Oficial la Ley para la Regularización y Control de
Arrendamientos de Vivienda, para luego el 14 de noviembre dictarse el Reglamento
de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Por todas estas regulaciones es que el tema del arrendamiento de viviendas
genera opiniones encontradas y controversia siendo la vivienda un derecho
constitucional consagrado en nuestra carta magna en el artículo 82 que el Estado debe
procurar.
Si bien es cierto que de acuerdo al citado artículo, la satisfacción progresiva
de éste derecho es obligación del Estado y de los ciudadanos, es el Estado quien debe
dar prioridad al tema de la vivienda y garantizar los medios para su concreción. No
es menos cierto que, a medida que la población ha ido creciendo igualmente ha
aumentado la necesidad de vivienda, sin embargo, el desarrollo de soluciones
habitacionales no ha cubierto la demanda que exige la población.
Siendo esta disparidad objeto de críticas considerando que el problema del
arrendamiento es de índole jurídico, cuyo acierto o desacierto legislativo trae
consecuencias, además de las que le son inherentes, de carácter social, económico,
ecológico, de salud pública y político. Es preciso destacar, que la finalidad que
pretende el Estado a través de la Administración es cumplir y desarrollar actividades
para el logro de un fin y/o bienestar general, dicha función está regulada por el
Derecho Administrativo, rama del Derecho Público que se encarga de regular la
relación Estado – Ciudadanos.
Así, considerando que el derecho a la vivienda es de rango constitucional y es
un tema de Estado, el Ejecutivo Nacional intervino para tratar de paliar el problema
mediante la realización de actos tendentes a solventar tal situación, manifestándose
así la función de la Administración Pública a través de facultades exorbitantes, con
fuerza ordenadora y coactiva para lograr los fines del Estado.
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No obstante, en el escenario actual, se refleja un déficit de arrendamientos de
inmuebles destinados a vivienda ya que las personas propietarias de inmuebles no
sienten seguridad jurídica al momento de dar en arrendamiento sus bienes, debido a la
injerencia cada vez más controladora de la Administración Pública en materia
inquilinaria, ya que con la nueva Ley y su reglamento, se suscitó un interesante
redimensionamiento de lo que en materia contractual arrendaticia se trataba.
Los cambios mencionados anteriormente se refieren a que la nueva Ley para
la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento ha
desnaturalizado la autonomía de la voluntad de las partes y la libertad contractual
aspectos característicos del Derecho Privado; en el entendido que la libertad
individual tiene como límite los intereses generales de la comunidad.
Siguiendo este orden de ideas y extrapolando las anteriores consideraciones al
ámbito local, es importante señalar que por ser el Estado Carabobo de la Región
Central del País con una poblaciónde 2.239.222 personas que lo ubica como el tercer
estado más poblado, de acuerdo a cifras que se desprenden del resultado del Censo
realizado en el año 2011; es de los principales afectados del problema de la vivienda.
Es pertinente advertir que, generalmente, las familias que habitan durante
largos periodos una vivienda arrendada, lo hacen frente a la imposibilidad de acceso a
políticas adecuadas para la obtención de una vivienda propia. Y, como en toda
relación pudieran surgir conflictos en la relación arrendaticia cuando alguna de las
partes por ejemplo, ha incumplido una obligación derivada del contrato de
arrendamiento, ante lo cual ahora se debe seguir un procedimiento administrativo
previo a un procedimiento judicial para solucionar el conflicto de intereses que allí se
presenta.
Cabe señalar, que el procedimiento administrativo previo consagrado en el
artículo 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda de 2011; y desarrollado en el Reglamento es una de las grandes
intervenciones de la Administración Pública frente al órgano Jurisdiccional que atenta
contra un procedimiento expedito, contra la propiedad y la tutela judicial efectiva.
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Por consiguiente, producto del advenimiento de la nueva Ley que trata los
arrendamientos de vivienda, y por el déficit habitacional debido en gran parte a la
ineficacia de las políticas públicas diseñadas para dar respuesta a la crisis de vivienda,
el Estado ejerce una marcada incidencia en la estructura normativa arrendaticia al
establecer ésta materia de interés público general, social y colectivo.
De allí que se crea a través de la Ley una Institución novedosa llamada
Superintendencia Nacional de Arrendamientos, la cual tiene amplias atribuciones de
administración, regulación, supervisión, inspección, control y sanción por parte del
Estado; bajo el argumento de proteger el valor social de la vivienda como derecho
humano, motivado a que existe una gran cantidad de familias que dependen de la
disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario a través de la figura del
arrendamiento.
Por todo lo anterior expuesto, y considerando que el arrendamiento es un
asunto álgido en la actualidad, se hace necesario abordar el tema de la actuación de la
Administración Pública en materia arrendaticia de vivienda, particularmente ejercido
mediante las atribuciones conferidas a la Superintendencia Nacional de
Arrendamientos de Vivienda.
Por tal razón, el presente trabajo tiene como finalidad determinar si el Estado
en su afán de proteger un débil jurídico como es el caso del inquilino; por no poseer
vivienda propia, está cercenando los derechos de los propietarios de disponer de sus
bienes ya que en la nueva legislación hay vestigios que van en contra del derecho de
propiedad al establecer entre muchas otras sanciones la expropiación del inmueble
que fue dado en arrendamiento para vivienda.
Es por ello que, es necesario conocer el actuar de la Administración Pública
en el marco de la nueva legislación, ya que por ejemplo; si una persona fuere multi
arrendador (que alquila más de tres viviendas) y no ha cumplido sus deberes, la
Superintendencia puede de oficio iniciar trámites a fin de expropiar los inmuebles;
por lo cual cabe preguntarse ¿Hasta dónde llega la actuación de la Administración
Pública en lo concerniente al arrendamiento de viviendas?.
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Formulación del problema
¿Hasta dónde llega la actuación de la Administración Pública en lo
concerniente al arrendamiento de viviendas?
Objetivo General
Determinar el alcance de la actuación de la Administración Pública en materia
arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda.
Objetivos Específicos
Precisar la normativa aplicable a la actuación de la Administración Pública en
materia de arrendamiento de vivienda.
Establecer el grado de actuación de la Administración Pública atribuida en la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su
Reglamento.
Determinar el impacto que genera en el derecho de propiedad el actuar de la
Administración Pública en lo referente al arrendamiento de viviendas.
Justificación y Alcance
La presente investigación es ventajosa toda vez que, es importante dar a
conocer la actuación de la Administración Pública en materia arrendaticia de
vivienda, y así poder dar un valor agregado de tipo documental primero a la
Institución privada que permitió el desarrollo de la pasantía, segundo a la Universidad
y tercero a nivel personal de quien suscribe la misma.
Este estudio es trascendental porque en la realidad actual es necesario tener
conocimiento del actuar de la Administración Pública y su incidencia dentro de la
relación y los actores que forman parte del contrato de arrendamiento de inmuebles
destinados a vivienda; sobre los nuevos procesos y la norma en materia arrendaticia
de vivienda, todo ello para luego emitir opinión sobre los aspectos positivos y/o
negativos que acarrean éstos cambios.
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Es importante que la sociedad conozca y maneje los nuevos aspectos en
materia arrendaticia de vivienda y sea vocera de los mismos para que esté en
capacidad de entablar relaciones contractuales sanas y a su vez defender sus derechos
exigiendo si es necesario nuevos cambios para el ejercicio y goce pleno de tales
derechos, particularmente en materia de arrendamiento de viviendas
El alcance que se espera tener con éste trabajo es lograr ser un canal
informativo para Docentes, estudiantes de Derecho, Abogados y la sociedad en
general donde propietarios e inquilinos puedan de forma clara y precisa conocer la
actuación de la Administración Pública sobre arrendamientos de viviendas en el
marco de la Ley aprobada en noviembre de 2011, ya que para nadie es un secreto que
en un país de constante labor legislativa muchos no conocen las leyes aplicables y en
ciertos casos les resulta confuso.
Limitaciones del estudio
El presente estudio se enfrentó como primera limitación con el factor tiempo,
ya que el período asignado por la Universidad para realizar el mismo es corto para
una investigación documental de éstas características sobre el tema de vivienda el
cual genera polémica por ser de índole social. Otra limitación fue en lo concerniente
a la doctrina, ya que sobre la función de la Administración Pública en el marco de la
reciente Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no
hay suficiente información publicada al respecto, ni tampoco hay Jurisprudencia que
trate la materia inquilinaria con respecto a la nueva legislación.
Por último y no menos importante, por el contrario una limitante de peso fue
la ausencia de la representación en el Estado Carabobo de la Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Vivienda tal y como lo estipula el Artículo 17 de la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011;
para así verificar el funcionamiento de éste órgano rector en materia arrendaticia de
vivienda y demostrar su eficacia, beneficio o pertinencia.
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CAPÍTULO III
MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL
Antecedentes
En todo trabajo de investigación que se realiza es importante tomar en cuenta
las investigaciones realizadas anteriormente que guarden relación con el tema que se
está tratando, esto con la finalidad de buscar en ellos los aspectos más relevantes que
ayuden a fortalecer la investigación. Ahora bien, debido a que el tema en estudio
pretende conocer la actuación de la Administración Pública en el marco de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011 y su
Reglamento; no hay suficiente doctrina desarrollada y mucho menos Jurisprudencia
que amplíe información al respecto.
Así, sobre el particular se encontraron tres trabajos que hacen referencia al
tema del arrendamiento de vivienda, así como también información publicada en
prensa de diversas opiniones especializadas sobre el impacto de la nueva Ley
concerniente al arrendamiento de viviendas.
Ojeda de Gómez Rosa (2003) realizó un estudio denominado “Procedimiento
Jurisdiccional Inquilinario” como Trabajo de Ascenso en la Universidad de Carabobo
(UC), cuyo objetivo fue analizar todo el proceso judicial en materia inquilinaria
fundamentado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 que refiere la
aplicación del Procedimiento Breve del Código de Procedimiento Civil.
Las conclusiones del estudio consideraron que la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios de 1999 logró llenar un vacío que existía sobre la materia inquilinaria
en el país; no obstante, destaca que la misma no era la mejor aplicación, por lo cual
consideró necesario la propuesta de un procedimiento especial por la implicaciones
socioeconómicas que trata el tema del arrendamiento.
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Ahora bien, este trabajo se relaciona con el presente estudio, al tratarse de un
análisis legal sobre el procedimiento breve aplicado a la materia inquilinaria,
destacando que aunque la Ley de Arrendamientos de 1999 fue un gran aporte al
campo arrendaticio, no obstante, era necesario la propuesta y estudio de un
procedimiento especial, lo cual en la nueva Ley de arrendamiento concerniente a
viviendas (fundamento de este estudio) está establecido en el Título IV.
González, Antonio (2010) realizó un estudio denominado “La Legislación
inquilinaria en el Derecho Venezolano y su tendencia actual” para optar por el Título
de Abogado en la Universidad José Antonio Páez (UJAP); cuyo objeto fue analizar la
legislación inquilinaria vigente – Ley de Arrendamientos Inmobiliarios - y
compararla con el proyecto de reforma a la misma, siendo ésta aprobada en
noviembre de 2011 y la cual es parte del estudio que se realiza en el presente trabajo.
Se adaptó un diseño de investigación documental que indagó toda la variedad de
documentos legales, artículos, entre otros para su desarrollo.
Los resultados arrojaron que luego de la comparación de la Ley vigente para
el momento y el proyecto de reforma, las nuevas propuestas más allá de solucionar o
llenar vacíos, creaun conjunto de situaciones desfavorables para una parte de la
relación arrendaticia (Propietarios en este caso) pudiendo generar falta de interés en
el arrendamiento de inmuebles y contraer así el mercado inquilinario.
Ahora bien, la investigación mencionada está relacionado con el presente
trabajo porque al enfocarse en el análisis comparativo de la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios y el proyecto de reforma, demostró que los grandes cambios que se
planteaban favorecían sólo a una parte de la relación arrendaticia y ello traería como
consecuencia el desinterés de propietarios en arrendar sus inmuebles.
Por otra parte, Gutiérrez, Eilyn (2011) realizó una investigación titulada
“Incidencia del oficio emanado del Tribunal Supremo de Justicia sobre el Derecho de
Propiedad en materia arrendaticia” para optar por el Título de Abogado en la
Universidad José Antonio Páez; siendo su objetivo determinar los efectos jurídicos de
la prohibición de desalojo en el derecho de los arrendadores emanada por el Tribunal
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Supremo de Justicia. Se utilizó el tipo de investigación descriptiva, documental-
bibliográfica que permitió analizar y observar los hechos a través de distintas fuentes
consultadas para así obtener la información necesaria que respaldaría la investigación.
El resultado de ésta investigación al evaluar el oficio de prohibición de
desalojo emanado del TSJ es que vulnera el derecho de propiedad, señalando que el
equilibrio de derechos se ve afectado por la limitación de toda práctica de medida
judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recaiga sobre un inmueble destinado a
vivienda o habitación, trayendo como consecuencia que los propietarios queden
desprotegidos y por consiguiente el mercado de alquileres se irá extinguiendo.
Este trabajo guarda relación con la presente investigación debido a que trató el
impacto de una medida dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, que en principio
cercena el derecho de propiedad garantizado constitucionalmente en el artículo 115 el
cual señala que se garantiza el derecho de propiedad y toda persona tiene derecho al
uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes.
Siguiendo con éste orden de ideas, además de las referencias citadas
anteriormente, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda de 2011 ha generado diversas opiniones sobre su contenido y el nuevo papel
regulador, controlador e incluso sancionador de la Administración Pública en materia
arrendaticia de vivienda. Algunas opiniones en prensa fueron:
Sobre la discusión del proyecto de reforma a la Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios y su inminente aprobación, en nota de prensa de fecha 24 de febrero de
2011 Diario El Aragüeño (Página Web) la Cámara Inmobiliaria de Aragua expresó:
“Reforma de Ley de Arrendamiento mantendrá paralizado el
mercado de alquileres”
“Mientras se siga hablando de controles y regulaciones, el mercado de
alquileres en Venezuela seguirá paralizado, pues nadie va a arrendar
una vivienda sin garantía de que le paguen o que el inmueble sea
cubierto y protegido”. Lo anteriormente fue expresado por el
presidente de la Cámara Inmobiliaria del estado Aragua Héctor
Gómez… Gómez indicó que dicho instrumento legal no está siendo
manejado de una forma equilibrada, pues a través de la misma se le da
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prioridad al inquilino… Gómez indicó que entre 30 por ciento y 40 por
ciento de las personas que planean acceder a un inmueble, lo hace con
intenciones de alquilarlo. De allí la importancia que tiene el mercado
de alquileres para el desarrollo de la economía de una nación… Ahora
el inquilino es la víctima y hemos generado un victimario: El
propietario”, puntualizó.
Sobre los efectos de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda de 2011; la Cámara Inmobiliaria Metropolitana señaló a
Informe21.com lo siguiente en fecha 26 de abril de 2012:
“Ley de Arrendamiento pretendió ayudar pero perjudicó a zonas
populares”
“Si la Ley se mantiene en los términos concebidos continuará
contrayéndose el mercado arrendaticio, como en efecto está
sucediendo, lo que llevará a la desaparición del arrendamiento como
solución habitacional del venezolano”. En un Taller Virtual dictado
por la Cámara Inmobiliaria Metropolitana este jueves en la mañana, las
abogadas Cora Farías y Teresa Borges, aseguraron que la Ley de
Arrendamiento no está llegando a las comunidades populares, donde
los conflictos entre inquilinos y propietarios se resuelven de forma
irregular, muchas veces con violencia.
“Por el desconocimiento de la Ley misma, también porque a pesar de
todos los esfuerzos del Estado de facilitar una defensa apropiada, la
misma no llega y es limitada”, explicó Borges. “Muchos inquilinos,
amparándose en algo que no dice la Ley están dejando de pagar los
cánones, lo que conlleva a que los propietarios, por vía de hecho,
intenten desalojar ilegalmente a los inquilinos”, añadió.
Lo que sucede con la nueva legislación es que a pesar de que se
incluyeron a algunos sectores de la población en su análisis, no fue
suficiente para trascender a todas las comunidades que mantienen una
relación arrendaticia, y fueron afectadas por el desconocimiento de la
Ley, que es de estricto cumplimiento, dijo Cora Farías.
Farías recomendó que se retome la discusión de la Ley en todos los
sectores para procurar nuevas propuestas que logren una reforma en
beneficio tanto de propietarios e inquilinos. “Si la Ley se mantiene en
los términos concebidos continuará contrayéndose el mercado
arrendaticio, como en efecto está sucediendo, lo que llevará a la
desaparición del arrendamiento como solución habitacional del
venezolano”, sentenció.
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Bases Teóricas
Al tratarse la materia inquilinaria de un asunto de índole social debido a la
garantía constitucional de vivienda, la regulación del mercado arrendaticio tiene
especial repercusión en el ámbito urbanístico y económico tanto para propietarios de
inmuebles destinados al mercado de alquileres, como para las personas que requieren
de dicho mercado como única opción de poseer una vivienda.
Todo ello está enmarcado dentro de una estructura que contempla diversos
aspectos como lo son: legislación, políticas públicas destinadas al sector vivienda,
Administración Pública, procedimientos administrativos entre otras actuaciones
orientadas a este sector. Para ello, a continuación se explicará la fundamentación
teórica que engloba el tema que trata el presente estudio.
Administración
Según el Autor Lares Martínez (2008); trata la Administración y
Administración Pública de la siguiente manera:
La palabra administración, empleada en su acepción más amplia,
significa toda actividad, pública o privada, ordenada para alcanzar
fines humanos, sean o no económicos, y también el conjunto de
entidades u órganos que la ejercen.
En derecho público se utiliza la palabra administración en su
significado estricto, exclusivamente en relación con el Estado y
entidades menores de carácter estatal, como los Estados integrantes de
la Unión Federal, los Municipios y los institutos autónomos. (p. 23)
Administración Pública
…el término administración es usado en dos sentidos diferentes: en el
sentido objetivo, como actividad tarea o función del Estado; y en el
sentido subjetivo, esto es, como cuerpo o conjunto de entes u órganos
ordinariamente encargados de ejercer la expresada actividad o función.
Ese cuerpo o conjunto de entes u órganos que tiene a su cargo
principalmente la tarea de hacer cumplir las leyes, constituye la
Administración Pública, o más brevemente, la Administración. (p. 23)
17
La Administración Pública, surge con la revolución Francesa y Americana
dando la necesidad de crear los derechos ciudadanos y las condiciones políticas.
Hasta el siglo XX la administración se desarrollo con una lentitud impresionante, es
en este siglo que ha desarrollado etapas de notable pujanza, debido a las demandas
sociales. A diferencia de lo anterior a finales del siglo pasado la sociedad funcionaba
de manera completamente diferente, hace 80 años las organizaciones eran pocas y
pequeñas, predominaban los pequeños talleres, artesanos independientes, las
pequeñas Escuelas y los profesionales independientes.
La Administración Pública, es una ciencia y técnica donde se tiene que lograr
la eficacia en el entorno que se encuentre, garantizando el éxito del servicio público,
brindando recursos de acuerdo a las necesidades de los ciudadanos con una política
económica, educativa, de salud, social, vivienda, entre otros, basada en la realidad.
De allí que, la administración pública corresponde a la actividad del Poder
Ejecutivo, y se refiere a las actividades de gestión, que el titular de la misma
desempeña sobre los bienes del Estado para suministrarlos de forma inmediata y
permanente, a la satisfacción de las necesidades públicas y lograr con ello el bien
general, dicha atribución tiende a la realización de un servicio público, y se somete al
marco jurídico especializado que norma su ejercicio y se concretiza mediante la
emisión y realización de actos administrativos.
La función de la administración pública se logra a través de un conjunto
ordenado y sistematizado de políticas, normas, técnicas, sistemas y procedimientos a
través de los cuales se racionalizan los recursos para producir bienes y servicios que
demanda la sociedad para alcanzar los fines del Estado.
La administración pública tiene una vital importancia en la sociedad,
representa el motor de la economía y el instrumento esencial de la distribución de
riqueza y satisfacción de necesidades colectivas. Es la administración pública el
elemento primordial de que se vale el Estado para dar respuesta y satisfacción a las
principales demandas y necesidades sociales.
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La administración pública cumple con funciones propias, es decir, distintas a
otras funciones ya que a través de ella se logra el programa político de una nación al
perseguir el interés general. Es por ello que participa en todo el sistema económico,
regulándolo, ordenándolo y controlándolo en muchos sentidos, donde se le reconoce
una potestad sancionadora que tienen los órganos de la administración pública.
Así, se trata entonces de la capacidad de imponer sanciones administrativas a
los particulares en caso de infracción de ciertos deberes jurídicos establecidos en el
ordenamiento jurídico, ésta potestad constituye un instrumento a fin de preservar el
orden jurídico institucional cuya observancia contribuye indudablemente a la
realización de sus cometidos.
Arrendamiento
Es un convenio por medio de la cual una persona denominada arrendatario
confiere el derecho de uso y goce temporal de un inmueble por un período
determinado a otra persona denominada arrendatario, quien se obliga a cancelar un
precio por ello.
El arrendamiento es un contrato, y un contrato según el Artículo 1133 del
Código Civil, es una convención entre dos o más personas, para constituir, reglar,
transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. Para nuestra
legislación, como para la italiana no existe distinción entre el uso del término contrato
y convención; más no así para la legislación francesa donde distinguen el contrato
caracterizado por la posibilidad de constituir, crear o formar una obligación; mientras
que la convención tiene como efecto modificar, regular o extinguir, obligaciones pre-
existentes.
Ahora bien, nuestro Código Civil define lo que es un contrato de
arrendamiento como tal en su Artículo 1579 como: “…un contrato por el cual una de
las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o
inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a
pagar a aquélla”.
19
Por consiguiente, por ser el arrendamiento un contrato tiene elementos
generales a todos los contratos tal y como lo estipula el Artículo 1141 del Código
Civil los cuales son: consentimiento, objeto y causa lícita; y elementos propios como
el precio. Así desde un punto de vista general los elementos del contrato de
arrendamiento son: el goce, que consiste en la obligación por parte del arrendador de
hacer gozar a la otra parte del contrato de la cosa arrendada sea mueble o inmueble; la
duración, este contrato se constituye por cierto período de tiempo; y finalmente el
precio, que se traduce en la obligación del arrendatario de pagar un precio o canon.
Acto Administrativo
La expresión “acto administrativo” surge históricamente como una noción de
cierto modo opuesta al derecho, por cuanto comprende una categoría de actos que en
sus inicios escapa totalmente a la intervención judicial. No obstante, en Francia
donde nace el derecho administrativo a través de la Ley 16-24 de 1790; se consagró el
principio de la separación entre la autoridad judicial y la autoridad administrativa; se
advirtió la necesidad de someter esos actos a algún control del derecho, ejercido
inicialmente por la misma administración activa, y después por tribunales creados en
el seno de la administración.
En sentido amplio, se considera acto administrativo toda declaración emanada
de los órganos del Estado actuando en ejercicio de la función administrativa,
productoras de efectos jurídicos. De esta forma, se consideran actos administrativos
las decisiones adoptadas por los órganos legislativos cuando colaboran con el
Ejecutivo en el ejercicio de la función administrativa o ejercen el control de la
administración pública, y también cuando se traduce en actos de naturaleza
administrativa.
Tales son los acuerdos de la Asamblea Nacional mediante los cuales autoriza
al Poder Ejecutivo para enajenar bienes inmuebles pertenecientes al patrimonio
privado de la Nación, los actos del Asamblea Nacional aprobatorios de contratos de
interés nacional.
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Siguiendo con la interpretación del sentido amplio, se consideran actos
administrativos, las declaraciones o disposiciones de los órganos del Poder Judicial
que carecen de la naturaleza intrínseca de los actos jurisdiccionales, como por
ejemplo, las disposiciones adoptadas en cuanto a la organización y funcionamiento
del tribunal, nombramiento de secretarios y la imposición de sanciones disciplinarias.
Ahora, en sentido restringido u orgánico sólo se consideran actos administrativos las
decisiones emanadas de los órganos de la Administración Pública.
Lares Martínez (2008) señala el concepto de acto administrativo de Zanobini
que cita: “Cualquier declaración de voluntad, de deseo, de conocimiento, de juicio,
cumplida por un sujeto de la Administración Pública en ejercicio de una potestad
administrativa”. (p. 139-140)
A su vez Lares Martínez (2008) reseña igualmente el concepto de acto
administrativo de Allan Brewer Carías:
Toda manifestación de voluntad de carácter sublegal, realizada,
primero por los órganos del Poder Ejecutivo, es decir, por la
Administración Pública, actuando en ejercicio de la función
administrativa, función legislativa y de la función jurisdiccional;
segundo, por los órganos del Poder Legislativo (de carácter sublegal)
actuando en ejercicio de la función administrativa; y tercero, por los
órganos del Poder Judicial, actuando en ejercicio de la función
administrativa y de la función legislativa. (p. 142-143)
Elementos esenciales del Acto Administrativo
El acto administrativo está compuesto de un conjunto de elementos de cuya
regularidad depende su validez; estos elementos que integran el acto administrativo
son: la competencia del órgano, la voluntad, el contenido, los motivos, la finalidad y
las formalidades. Los cinco primeros son los elementos constitutivos de la legalidad
interna del acto, y el último es el elemento de la legalidad externa o formal. Así:
Competencia del órgano; todo acto administrativo emana de un órgano de la
administración pública, y para ello es necesario que tenga facultad (aptitud legal del
órgano) por una norma jurídica para dictarlo.
21
Voluntad; todo acto administrativo comprendido dentro de un comportamiento de un
funcionario, se manifiesta en un hecho voluntario.
Contenido; es lo que con él (acto administrativo) la autoridad ha querido disponer,
ordenar o autorizar.
Motivos; son las circunstancias de hecho y de derecho que en cada caso justifican la
emisión del acto administrativo.
Finalidad; es el fin perseguido por la autoridad al dictar el acto administrativo, que
debe corresponder al interés general y también a intereses a los que específicamente
cada decisión debe estar dirigida.
Formalidades; es el conjunto de trámites, requisitos y modalidades legalmente
necesarios para la elaboración de un acto administrativo.
Principios del Acto Administrativo
Los principios rectores del acto administrativo son los siguientes:
Ejecutividad; es la cualidad del acto administrativo que puede ser ejecutado. La
ejecutividad tiene la misma significación de la eficacia. Así, es la cualidad de
aquellos actos administrativos no sólo perfectos, sino también eficaces, vale decir,
provistos de la fuerza necesaria para producir sus efectos naturales.
Ejecutoriedad; es la cualidad que les es inherente a los actos administrativos en
virtud de la cual las autoridades administrativas hacen efectivas sus decisiones, es
decir, adoptada tal decisión podrá cumplirse por medio de los propios agentes de la
administración sin la intervención de autoridades judiciales.
Debida proporcionalidad; conocida también como teoría de los poderes
discrecionales, se refiere a que en determinadas circunstancias la autoridad
administrativa tiene la libertad de escoger entre varias soluciones posibles, ejerciendo
allí poderes discrecionales, ese poder discrecional debe emanar del propio
ordenamiento jurídico. Así, el Artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos
Administrativos señala que los actos deberán mantener la debida proporcionalidad.
22
Derecho de Propiedad
La propiedad es una de las instituciones jurídicas de mayor trascendencia en la
definición del modelo de sociedad, no sólo por sus particulares características dentro
del mundo normativo, sino por las implicaciones sociales que ha conllevado el
desarrollo de ésta. Es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la que
se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que
las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades
jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.
La evolución del concepto del derecho de propiedad desde la formulación
individualista de la revolución francesa hasta nuestros días, ha sido notable no sólo
por lo acentuado de los cambios, sino principalmente, por las consecuencias que éstos
han tenido al originar nuevas instituciones y nuevos conceptos sociales.
Esa evolución ha estado determinada, en gran parte, por una modificación en
la apreciación ético-social de las relaciones que median entre los seres humanos y las
cosas del mundo. Ha incidido también en ella una nueva concepción sobre las
funciones que tocan al Estado como encargado de la gestión del bien social.
Pues al asumir éste otras funciones que no se hallaban en el elenco de tareas
que le fueron atribuidas, ha provocado restricciones a la idea tradicional de derecho
de propiedad. Se ha señalado que la historia del concepto jurídico del derecho de
propiedad parece ser una lucha entre el absolutismo del derecho de propiedad, del
cual el derecho romano fue la expresión más elevada, y el relativismo que los
desarrollos económicos y las nuevas técnicas científicas han podido infiltrar en la
noción casi sacrosanta de derecho de propiedad.
Es por ello que, ha surgido una nueva noción sobre el derecho de propiedad el
cual trata de un derecho relativo que tiene en cuenta la preponderancia de intereses
sociales y que cede ante ellos. No es el derecho individual absoluto, inviolable y
sagrado, sino una facultad reconocida al particular que no se puede apartar del bien
colectivo. Por lo que, el Estado en su calidad de administrador para el logro del bien
común, puede llegar a fijar el contenido y límites del derecho de propiedad.
23
No obstante, ésta nueva teoría tiene lógicamente sus detractores al considerar
que tales facultades cercenan el derecho de propiedad de las personas, sosteniendo la
tesis de que la única forma que el propietario pueda ser privado o disminuido en sus
derechos, es que el Estado a través de una indemnización enteramente equivalente; es
decir, de una compensación pronta, adecuada y efectiva, garantiza que no se le viole
ningún derecho.
Es preciso acotar que constitucionalmente en el Artículo 115 está garantizado
el derecho de propiedad, el Código Civil en el Artículo 545 señala que “la propiedad
es el derecho de usar, gozar, y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las
restricciones y obligaciones establecidas por la Ley”. A su vez, la Declaración
Universal de los Derechos Humanos señala que toda persona tiene derecho a la
propiedad y nadie será privado arbitrariamente de la misma.
Políticas Públicas
De forma general una política pública es todo lo que los gobiernos deciden
hacer o no hacer. Por otra parte, se señala que una política pública es en suma: a) el
diseño de una acción colectiva intencional, b) el curso que efectivamente toma la
acción como resultado de las muchas decisiones e interacciones que comporta y, en
consecuencia, c) los hechos reales que la acción colectiva produce.
Es por ello que, las políticas públicas son la disciplina de la ciencia política
que tiene por estudio la acción de las autoridades públicas en el seno de la sociedad,
aunque en su diseño e implementación técnica confluyen otras disciplinas como el
Derecho, la economía, la sociología e incluso la ingeniería.
Ahora bien, dentro del marco de la garantía del derecho constitucional a la
vivienda, el Estado desarrolló una protección integral para lograr el uso responsable
de la propiedad de la vivienda con el fin de ponerla al servicio de la sociedad, y de
allí que se prioriza la necesidad de promover el arrendamiento socialmente
responsable como garantía y protección del derecho humano a una vivienda digna y
adecuada para todas las personas y familias.
24
Es por lo anterior expuesto que, el Ejecutivo Nacional intervino y publicó el
Decreto con rango, valor y fuerza de Ley Contrael Desalojo y laDesocupación
Arbitrariade Viviendas de mayo de 2011 y a su vez fue promotor insistente para que
el órgano legislativo estudiara y aprobara un proyecto de reforma a la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios.
Lo cual dio como resultado la publicación en Gaceta Oficial de Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda ennoviembre de 2011 y
su Reglamento para desarrollar lo señalado en la Ley; para buscar solución al
problema de la vivienda y específicamente en la materia arrendaticia, considerando
que en la mayoría de los casos es la primera y única opción de las personas de
acceder a una vivienda.
González Escorche (2012) realizó un ensayo jurídico donde analiza los nuevos
procedimientos establecidos en la nueva norma, señalando según su criterio que con
la nueva protección legal de los arrendatarios se vulnera el principio de autonomía de
la voluntad de las partes, el principio de bilateralidad procesal y el principio de
igualdad procesal, porque la Ley se publicó con tendencia a proteger descaradamente
los abusos e incumplimiento que los arrendatarios cometen durante la vigencia de la
relación arrendaticia.
En la norma señalada, hay vestigios subliminales que atentan contra el
derecho de propiedad privada establecido en el artículo 115 Constitucional, al
establecer, por ejemplo, que si el arrendador fuere un multi arrendador (que alquila
más de tres inmuebles) y reincidiera por tercera vez en la misma sanción u otra, la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de oficio iniciará los
trámites para expropiarle el o los inmuebles según el caso, lo que se considera
violatorio además del principio de la igualdad procesal.
Lo más novedoso y destacado en materia inquilinaria en la nueva Ley
concerniente al arrendamiento de viviendas, son los procedimientos administrativos
inquilinarios y el procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales
inquilinarias en materia de desalojo. Así, tales procedimientos son:
25
Procedimiento para la fijación y revisión del canon de arrendamiento.
Procedimiento para la incorporación en el Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda.
Revisión previa de contratos de arrendamientos de vivienda.
Inspección y fiscalización.
Obligaciones de los Constructores de viviendas.
Procedimiento administrativo previo a las demandas inquilinarias
Procedimiento administrativo inquilinario sancionatorio
Proceso consignatorio inquilinario (adecuación al nuevo sistema)
González Escorche (2012) señala el concepto de procedimiento administrativo
de Gianini que cita como una “serie de actos de autoridad administrativa coligados
entre sí y tendentes a una única finalidad”. (p. 39). A su vez destaca que el
doctrinario Lares Martínez (1998) señala, que el procedimiento administrativo
generalmente abarca un conjunto de actos preparatorios o de trámites que han de
culminar en la decisión de la autoridad administrativa. (p. 39). Finalmente, el
procedimiento administrativo concluye con la emisión del acto administrativo cuya
formalidad exige que tiene que ser notificado al interesado y publicado.
Bases Legales
A continuación se detalla la base legal, comenzando por la Constitución
Nacional, luego continuando con la Ley Orgánica de Procedimientos
Administrativos, y la Ley para la Regularización y Control de arrendamientos de
vivienda y su Reglamento:
Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela (1999)
Artículo 3
El Estado tiene como fines esenciales de defensa y el desarrollo de la
persona y el respeto a su dignidad, el ejercicio democrático de la
voluntad popular, la construcción de una sociedad justa y amante de la
26
paz, la promoción de la prosperidad y bienestar del pueblo y la
garantía del cumplimiento de los principios, derechos y deberes
consagrados en esta Constitución.
La educación y el trabajo son los procesos fundamentales para alcanzar
dichos fines.
Artículo 19
El Estado garantizará a toda persona, conforme al principio de
progresividad y sin discriminación alguna, el goce y ejercicio
irrenunciable, indivisible e interdependiente de los derechos humanos.
Su respeto y garantía son obligatorios para los órganos del Poder
Público de conformidad con la Constitución, los tratos sobre derechos
humanos suscritos y ratificados por la República y las leyes que los
desarrollen.
Artículo 26 Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de
administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses,
incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a
obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea,
transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y
expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones
inútiles.
Artículo 115
Se garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al
uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará
sometida a las condiciones, restricciones y obligaciones que establezca
la ley con fines de utilidad pública o de interés general. Sólo por causa
de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago
oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación
de cualquier clase de bienes.
Artículo 136
El Poder Público se distribuye entre el Poder Municipal, el Poder
Estadal y el Poder Nacional. El Poder Público Nacional se divide en
Legislativo, Ejecutivo, Judicial, Ciudadano y Electoral.
Cada una de las ramas del Poder Público tiene sus funciones propias,
pero los órganos a los que incumbe su ejercicio colaborarán entre sí en
la realización de los fines del Estado.
27
Artículo 137
La Constitución y la ley definirán las atribuciones de los órganos que
ejercen el Poder Público, a las cuales deben sujetarse las actividades
que realicen.
Artículo 141
La Administración Pública está al servicio de los ciudadanos y
ciudadanas y se fundamenta en los principios de honestidad,
participación, celeridad, eficacia, eficiencia, transparencia, rendición
de cuenta y responsabilidad en el ejercicio de la función pública, con
sometimiento pleno a la ley y al derecho.
Artículo 156.23
Es de la competencia del Poder Público Nacional:…
23. Las políticas nacionales y la legislación en materia de sanidad,
vivienda, seguridad alimentaria, ambiente, aguas, turismo, ordenación
del territorio y naviera.
Artículo 226
El Presidente o Presidenta de la República es el Jefe o Jefa del Estado
y del Ejecutivo Nacional, en cuya condición dirige la acción del
Gobierno.
Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (1981)
Artículo 1
La Administración Pública Nacional y la Administración Pública
Descentralizada, integradas en laforma prevista en sus respectivas
leyes orgánicas, ajustarán su actividad a las prescripciones de la
presente Ley.
Las administraciones estatales y municipales, la Contraloría General
de la República y la Fiscalía General de la República, ajustarán
igualmente sus actividades a la presente Ley, en cuanto les sea
aplicable.
Artículo 7
Se entiende por acto administrativo, a los fines de esta Ley, toda
declaración de carácter general oparticular emitida de acuerdo con las
formalidades y requisitos establecidos en la Ley, por los órganos de la
administración pública.
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Artículo 14
Los actos administrativos tienen la siguiente jerarquía: decretos,
resoluciones, órdenes,providencias y otras decisiones dictadas por
órganos y autoridades administrativas.
Artículo 17
Las decisiones de los órganos de la Administración Pública Nacional,
cuando no les corresponda la forma de decreto o resolución, conforme
a los artículos anteriores, tendrán la denominación de orden o
providencia administrativa. También, en su caso, podrán adoptar las
formas de instrucciones o circulares.
Artículo 19
Los actos de la administración serán absolutamente nulos en los
siguientes casos:
1. Cuando así esté expresamente determinado por una norma
constitucional o legal;
2. Cuando resuelvan un caso precedentemente decidido con carácter
definitivo y que haya creado derechos particulares, salvo autorización
expresa de la Ley,
3. Cuando su contenido sea de imposible o ilegal ejecución; y
4. Cuando hubieren sido dictados por autoridades manifiestamente
incompetentes, o con prescindencia total y absoluta del procedimiento
legalmente establecido.
Artículo 47
Los procedimientos administrativos contenidos en leyes especiales se
aplicarán con preferencia al procedimiento ordinario previsto en este
capítulo en las materias que constituyan la especialidad.
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011)
Artículo 1
La presente Ley, tiene por objeto establecer el régimen jurídico
especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos
destinados a vivienda, ya sean arrendados o subarrendados total o
parcialmente; en el marco de la novedosa legislación y Política
Nacional de Vivienda y Hábitat, como un sistema integrado dirigido a
enfrentar la crisis de vivienda que ha afectado a nuestro pueblo como
consecuencia del modelo capitalista explotador y excluyente; con el fin
supremo de proteger el valor social de la vivienda como derecho
humano y la garantía plena de este derecho a toda la población;
29
contrarrestando la mercantilización y la especulación económica con la
vivienda,que la convierte en un medio de explotación y opresión del
ser humano por el serhumano; y promoviendo relaciones arrendaticias
justas conforme a los principios del Estado democrático y social, de
derecho y de justicia, cumpliendo el mandato de refundación de la
República, establecido en la Carta Magna
Artículo 16
Las funciones administrativas en materia de arrendamiento devivienda
son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional.
Se crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
la cual forma parte de la estructura del Ministerio del Poder Popular
con competencia en materia de vivienda y hábitat, correspondiéndole
ejercer la rectoría en la materia objeto de regulación en la presente
Ley.
Artículo 17
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de
vivienda y hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de
Arrendamientode Vivienda, creará un sistema de coordinación
nacional en la materia; con instancias de representación en todas las
entidades federales de la República, con el objeto de garantizar el
cumplimiento de las disposiciones contenidas en la presente Ley;
coordinar la aplicación en los municipios de la política referente a la
materia arrendaticia, con criterios de equidad, justicia y contenidos de
interés social, de conformidad con lo establecido en la Constitución de
la República; así como promover la participación popular en la
planificación, ejecución y control de la gestión pública en esta materia.
Artículo 20
Corresponde a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, ejercer la regulación, administración, supervisión,
inspección, control y sanción por parte del Estado a los arrendadores,
arrendatarios o arrendatarias, en cuanto al cumplimiento de las
obligaciones establecidas en esta Ley. Teniendo las siguientes
atribuciones a su cargo:
1. Velar por el cumplimiento de los deberes, derechos y garantías
contenidos enla presente Ley.
2. Diseñar, implementar y evaluar los mecanismos de aplicación,
control yseguimiento de la presente Ley.
3. Fijar el canon de arrendamiento de los inmuebles regulados por la
presenteLey.
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4. Realizar, a solicitud de parte o de oficio, los procedimientos
administrativos contenidos en la presente Ley.
5. Requerir a las personas y entidades sometidas a la regulación y
control de la Superintendencia, cuando fuere necesario y dentro del
límite de las funciones que le confiere la ley, los datos o documentos
sobre sus cualidades y la relación arrendaticia, así como certificar la
colaboración o no, por parte del sujeto investigado.
6. Realizar la inspección y fiscalización de los inmuebles y personas
sujetas a lapresente Ley, a los fines de la aplicación de la misma.
7. Efectuar los procedimientos para la determinación de ilícitos
sancionados por la presente Ley, así como el incumplimiento de los
deberes y derechos en ella establecidos.
8. Imponer las sanciones y determinar las indemnizaciones a que
hubiere lugar,de conformidad con lo establecido en la presente Ley
9. Proveer, en coordinación con las direcciones correspondientes del
Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda
y hábitat, de refugio o vivienda, transitoria o definitiva, al sujeto
afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste comprobare que no
tiene lugar donde habitar.
10. Diseñar y ejecutar la política de información y formación en
materia de arrendamiento de vivienda, de los servidores públicos y
servidoras públicas, así como de la ciudadanía en general.
11. Proveer al Ejecutivo Nacional de la información y
recomendaciones necesarias en esta materia, para la definición de los
planes nacionales en materia de vivienda y hábitat como un sistema
integrado.
12. Generar, en conjunto con las organizaciones sociales creadas para
la protección de los derechos de los arrendatarios y arrendatarias,
políticas públicas que permitan fomentar el acceso a una vivienda
adecuada, segura, cómoda, con servicios básicos esenciales que
incluya un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y
comunitarias.
13. Crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas,
establecer su normativa, administrarlo y ejercer las funciones de
seguimiento y control sobre éste; partiendo de un Registro Nacional de
Relaciones Arrendaticias, de actualización permanente.
14. Solicitar a los sujetos de la presente Ley, la información que estime
pertinente a los fines del ejercicio de sus competencias y, en especial,
de las atribucionesde control y fiscalización que le han sido otorgadas
por esta Ley.
15. Revisar y controlar los contratos de arrendamiento destinados a
vivienda, estableciendo en el registro nacional una base de datos de
contratos de arrendamiento.
31
16. Realizar inspecciones en las viviendas que estén destinadas al uso
del arrendamiento, a fin de validar su estado de conservación en el
mantenimiento primario y preventivo, además de corroborar el fiel
cumplimiento de lo establecido en la presente Ley.
17. Las demás atribuciones que le sean propias, de conformidad con lo
establecido en esta Ley.
Artículo 21
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, como
órgano de control y revisión, debe verificar que los contratos escritos
cumplan con todos los parámetros establecidos en esta Ley.
Especialmente en lo que se refiere a las condiciones del arrendamiento
y el canon, que debe ser calculado por los métodos contenidos en la
presente Ley.
Artículo 25
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, tendrá
las más amplias facultades de inspección y fiscalización en el ejercicio
de las competencias que le han sido otorgadas mediante la presente
Ley, así como las que le correspondieren de conformidad con el
ordenamiento jurídico vigente.
Artículo 31
El Sistema Nacional para la Defensa en materia Civil y Administrativa
Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda está conformado por:
1. El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de
vivienda y hábitat.
2. La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
3. Los tribunales competentes en la materia
4. El Ministerio Público.
5. La Defensa Pública, como órgano constitucional autónomo, y a
través de los defensores públicos y defensoras públicas con
competencia en materia civil y administrativa especial inquilinaria y
para la defensa del derecho a lavivienda.
6. La Defensoría del Pueblo.
Para el logro de sus objetivos, el Sistema Nacional para la Defensa en
materiaCivil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la
Vivienda cumplirá con sus funciones y objetivos, a través de las
competencias atribuidas a cada uno de sus integrantes.
32
Artículo 39
No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos
calculados según los métodos que esta Ley ofrece, o producto de una
regulación emitida por la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda; los arrendadores que haciendo uso de la
necesidad del arrendatario o arrendataria, no cumplan con el presente
artículo, serán objeto de sanción de conformidad con la presente Ley,
sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario y arrendataria de
iniciar los procedimientos establecidos en esta Ley.
Artículo 48
Todas aquellas personas con necesidad de vivienda, que estén en
capacidad de cancelar un canon de arrendamiento mensual, deben
inscribirse en la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda.
Artículo 52
Las partes, al suscribir el contrato de arrendamiento, deben extender
tres ejemplares en original de un mismo tenor, de los cuales uno será
para el arrendador, uno para el arrendatario o arrendataria, y uno para
la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Artículo 66
Es competencia de la Superintendencia Nacional de Arrendamientode
Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles
reguladospor la presente Ley.
Artículo 73
Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los elementos
científicos que se enuncian en este artículo, así como cualquier otro, en
función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor
y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento
establecidos en estaLey.
1. Valor de reposición.
2. Dimensiones del inmueble.
3. Valor de depreciación.
4. Vulnerabilidad sísmica.
5. Región geográfica.
Artículo 77
La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles
indicados en el artículo 1 de la presente Ley, estará basada en una
33
banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de
rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el
tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de
resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda.
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad
establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de
interés público o social.
Artículo 84
Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la
construcción de viviendas, las empresas constructoras de desarrollos
habitacionales de más de diez inmuebles, deberán destinar un
porcentaje de esas viviendas para el arrendamiento. Ese porcentaje será
fijado mediante resolución del Ministerio del Poder Popular con
competencia en materia de vivienda y hábitat.
Las viviendas indicadas en este artículo, deberán cumplir con las
mismas características y especificaciones técnicas.
Artículo 86
Es potestad del Ministerio del Poder Popular con competencia en
materia de vivienda y hábitat, designar los inmuebles a arrendar en los
desarrollos habitacionales indicados en el artículo 84 de la presente
Ley.
La designación de los inmuebles indicados en el presente artículo,
debe realizarse en el marco de las prioridades sociales establecidas por
el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de
vivienda y hábitat.
Artículo 94
Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un
contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia
ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de
relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así
como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial
cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de
un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador
del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el
procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
34
Artículo 96
Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o
resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones
arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el
establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito
en los artículos 7 al 10.
Artículo 141
Los infractores de la presente Ley serán sancionados por
laSuperintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en los
siguientes casosy de la siguiente forma:
1. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 12 de la presente
Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
2. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 14 de la presente
Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
3. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 15 de la presente
Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
4. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 24 de la presente
Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.).
5. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 36 de la presente
Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
6. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 39 de la presente
Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.)
7. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 41 de la presente
Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
8. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 44 de la presente
Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400 U.T.)
9. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 46 de la presente
Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50 U.T.)
10. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 47 de la
presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
11. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 53 de la
presente Ley, con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50
U.T.).
12. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 54 de la
presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias
(400 U.T.).
13. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 58 de la
presente Ley, con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
35
14. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 91 de la
presente Ley, con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias
(400 U.T.)
15. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 126 de la
presente Ley,con una multa de cincuenta Unidades Tributarias (50
U.T.)
16. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 130 de la
presente Ley,con una multa de cien Unidades Tributarias (100 U.T.).
17. Por el incumplimiento de lo indicado en el artículo 137 de la
presente Ley,con una multa de cuatrocientas Unidades Tributarias (400
U.T.).
A tal efecto, La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de
Vivienda utilizando todos los medios legales a su alcance, investigará
los hechos. El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de
Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador.
Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de Vivienda (2011)
Artículo 5
Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a
vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser
revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, que hayan sido designados para tal fin, a
tal efecto, las partes deberán presentar el contrato de arrendamiento, el
cual deberá contener, entre otros aspectos: (…)
Artículo 8
Cuando el funcionario de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, no encuentre errores u omisiones en el
contrato de arrendamiento o éstas hayan sido subsanadas, procederá a
elaborar una autorización mediante la cual habilita a los suscribientes
para que en un lapso no mayor a cinco (05) días hábiles puedan
protocolizar el referido documento por ante notaría pública o registro
con funciones notariales.
Los días hábiles indicados en el presente Artículo corresponderán a los
días en los cuales las notarías y registros con funciones notariales
presten sus servicios.
Artículo 9
En un lapso no mayor de quince (15) días hábiles a la protocolización
del contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública o Registro
36
con funciones notariales, el arrendador del inmueble deberá consignar
por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
copia certificada del contrato de arrendamiento, a los fines de que el
mismo sea incorporado al Registro Nacional de Arrendamiento de
Vivienda.
El arrendador que no de cumplimiento a lo establecido en el presente
Artículo se le sancionará a tenor de lo indicado en los artículos 22 y 24
de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda.
Artículo 10
Los funcionarios de la Superintendencia Nacionalde Arrendamiento de
Vivienda encargados de la revisión de los contratos de arrendamientos
deberán mantener un registro exhaustivo de los contratos que hayan
sido habilitados para su respectiva protocolización, a los efectos, de
poder llevar un control que permita determinar si los contratos fueron
protocolizados.
En el caso de que los contratos de arrendamientos hayan sido
autenticados y no presentados ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, por el arrendador en el lapso establecido
en Artículo 9 del presente Reglamento, el funcionario encargado de la
revisión deberá notificar al siguiente día hábil de su conocimiento
sobre ésta situación al Superintendente Nacional de Arrendamiento de
Vivienda, a los fines de que se inicie de oficio el procedimiento
administrativo sancionatorio a que hubiere lugar.
Artículo 14
Los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda, habitación,
pensión o vivienda estudiantil durante el lapso indicado en el artículo
9º del presente Reglamento, deberán tramitar por ante la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, su
incorporación al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, a
tal efecto, deberán consignar una carpeta con la siguiente información
(…)
Artículo 17
Cuando el arrendatario solicite su inclusión en el Registro Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, conforme lo dispone el artículo 23 de la
Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y
el artículo 15 del presente Reglamento, deberá la Superintendencia
Nacional de Arrendamiento de vivienda iniciar de oficio el
procedimiento administrativo sancionatorio a que hubiere lugar a tenor
37
de lo establecido en los artículos 22 y 24 de la Ley de Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Durante el procedimiento sancionatorio podrá el arrendador solicitar su
inclusión en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
conforme lo dispone el artículo 23 de la Ley de Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Cancelada la multa correspondiente por el arrendador en los lapsos
establecidos en el presente Reglamento, la Superintendencia Nacional
de Arrendamiento de Vivienda emitirá el respectivo certificado de
incorporación al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Artículo 23
La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles
indicados en el artículo 1° de la ley para la regularización y control de
los arrendamientos de vivienda, estará basada en el siguiente
porcentaje de rentabilidad:
• 3 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble establecido de
acuerdo a la formulación del Artículo anterior para los inmuebles
pertenecientes a un multiarrendador.
• 5 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble establecido de
acuerdo a la formulación del Artículo anterior para los inmuebles
pertenecientes a un pequeño arrendador.
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad
establecidos en este Artículo, cuando así lo determinen razones de
Interés Público o Social.
Artículo 25
Cuando un inmueble destinado a vivienda, habitación, pensión o
viviendas estudiantiles sea objeto de regulación de canon de
conformidad a lo establecido en la Ley de Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda, el Superintendente Nacional de
Arrendamiento de Vivienda ordenará mediante acto administrativo
motivado el inicio del procedimiento administrativo para la fijación del
canon de arrendamiento, en el mismo acto designará al funcionario
instructor.
Artículo 32
La Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por
órgano de la unidad administrativa encargada de la inspección y
fiscalización podrá realizar inspecciones que permitan recabar la
información necesaria para poder obtener los parámetros requeridos
para la fijación del canon de arrendamiento de conformidad a lo
38
establecido en la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda y el presente Reglamento.
Artículo 33
La información que se recogerá en las inspecciones será aquella
relativa a:
1. Ubicación en la región geográfica del inmueble objeto de
regulación.
2. Estado de conservación y condiciones del inmueble objeto de
regulación.
3. Estado de funcionamiento de los servicios públicos y usos conexos.
4. Datos de las personas que ocupan el inmueble, en caso de
encontrarse habitado.
5. Descripción de la tipología de construcción conforme a las
establecidas en el artículo 20 del presente reglamento.
6. Superficie de construcción expresada en metros cuadrados (m2).
7. Descripción de la distribución del inmueble indicando si posee sala,
comedor, cocina, jardines, porches, balcones, el número de
habitaciones, baños y puestos de estacionamiento, si los posee.
8. Número distintivo del inmueble.
9. Linderos del inmueble.
10. Fecha en la cual se construyó el inmueble.
11. Cualquier otro que se considere necesario para la aplicación de los
métodos y fórmulas establecidos en la ley para la regularización y
control de los arrendamientos de vivienda.
Artículo 47
El procedimiento para imponer las sanciones establecidas en el Título
VII de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda, se iniciará a instancia de parte interesada mediante solicitud
escrita, o de oficio.
En el segundo caso, El Superintendente Nacional deArrendamiento de
Vivienda ordenará la apertura del procedimiento administrativo
sancionatorio y notificará a los particulares cuyos derechos subjetivos
o intereses legítimos, personales y directos pudieren resultar afectados,
concediéndoles un plazo de quince días hábiles para que expongan las
pruebas y aleguen sus razones.
Artículo 63
A los efectos de la adecuación del pago por consignación indicado en
la disposición transitoria novena de la ley de regularización y control
de los arrendamientos de vivienda, los arrendatarios que se encuentren
consignando los recursos por concepto de pagos de canon de
39
arrendamiento ante los tribunales competentes, deberán realizar la
adecuación al procedimiento establecido en el presente capítulo en un
lapso no mayor de un año a la entrada en vigencia de la Ley y el
presente reglamento.
Artículo 64
En los casos que los arrendadores no comparezcan o no se encuentren
identificados al vencimiento del año de entrada en vigencia de la Ley
de Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda;
deberá el arrendatario solicitar mediante escrito la suscripción del
acuerdo indicado en el Artículo 43 de la ley, a los efectos de honrar el
pago del canon correspondiente.
Artículo 67
Si el escrito de consignación no presentare errores u omisiones el
funcionario encargado de la verificación deberá autorizar al
consignante para que aperture una cuenta en una de las entidades
bancarias pertenecientes al estado, en la cual se efectuará el pago
correspondiente por concepto de canon.
Si el escrito de consignación presentare errores u omisiones
elfuncionario encargado de la verificación le informará al consignante
de la situación; debiendo este último hacer las correcciones
correspondientes para que se le pueda autorizar aperturar la cuenta
bancaria donde deba efectuar losrespectivos pagos.
Artículo 76
Las organizaciones o movimientos sociales destinados a la protección
de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores, que se
encuentren registrados ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, en el lugar donde se encuentre el
inmueble; podrán coadyuvar en el proceso de conciliación establecido
en el artículo 95 de la Ley de Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda; así como también podrán ejercer la
contraloría social en los procedimientos establecidos en la referida Ley
y el Presente Reglamento.
Artículo 86
La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda podrá
cuando lo considere pertinente por razones de interés colectivo y social
congelar los cánones de arrendamiento.
40
Definición de Términos Básicos
Arrendador: Persona que se obliga a ceder el uso y goce de la cosa (mueble o
inmueble) por un tiempo determinado.
Arrendatario: Persona que adquiere el uso y goce de la cosa y por lo cual se obliga a
pagar un monto determinado.
Contrato de Arrendamiento: Es un convenio mediante el cual el arrendador
transfiere por un tiempo determinado el uso y goce de un inmueble al arrendatario,
quien se obliga a pagar un precio por ello.
Multi arrendador: Persona natural o jurídica que, a título personal o a través de
terceros, se dedica al arrendamiento de tres o más viviendas.
Pequeño arrendador: Persona natural o jurídica dedicada al arrendamiento de una o
dos viviendas.
Preferencia arrendaticia: Derecho que tiene el arrendatario de seguir ocupando el
inmueble en las mismas condiciones, con preferencia a cualquier tercero que pretenda
arrendar el inmueble.
Reintegro por sobrealquileres: Esto comprende la devolución del pago de cánones
de alquiler cancelados por el arrendatario en cantidades superiores a las establecidas
por el arrendador.
Sanciones: Son las consecuencias o efectos de una conducta que constituye
infracción de una norma jurídica.
Superintendencia Nacional de Arrendamientos: Órgano rector quien rige la
materia arrendaticia de vivienda.
Unidad Tributaria: La unidad tributaria es la medida de valor o elemento técnico
que utiliza la legislación para actualizar y corregir anualmente las bases de cálculo de
tributos, multas, sanciones, entre otros.
41
CAPÍTULO IV
FASES METODOLÓGICAS
Es importante tener en cuenta que en todo trabajo de investigación, los hechos
analizados deben guardar relación con el planteamiento del problema y a su vez con
los resultados obtenidos, lo cual debe ir delimitado por un marco metodológico, a
través del cual se intenta darle respuesta a los planteamientos derivados de los
objetivos perseguidos en la investigación.
La investigación es una actividad humana orientada a la obtención de nuevos
conocimientos y, por esa vía, ocasionalmente dar solución a problemas o
interrogantes de carácter científico. Trata de un proceso organizado cuyo propósito
es responder a una pregunta o hipótesis y así aumentar el conocimiento y la
información sobre algo desconocido de allí la importancia de definir el tipo de
investigación de acuerdo al objeto de estudio.
Tipo de Investigación
Aún cuando existe gran variedad de propuestas en cuanto a clasificación de
investigaciones, como por ejemplo: investigaciones de campo, experimentales,
documentales, descriptivas, entre otras; de acuerdo al planteamiento del problema
esta investigación es de tipo documental. Así Ramírez (1999) señala al respecto lo
siguiente:
Investigación documental, definiremos de entrada la investigación
documental como:
… una variante de la investigación científica, cuyo objetivo
fundamental es el análisis de diferentes fenómenos (de orden histórico,
psicológico, etc.) de la realidad a través de la indagación exhaustiva,
sistemática y rigurosa, utilizando técnicas muy precisas; de la
documentación existente, que directa o indirectamente, aporte la
información atinente al fenómeno que estudiamos (Ramírez, Bravo y
Méndez, 1987, 21). (P. 74)
42
Para Arias (2006) “la investigación documental es un proceso basado en la
búsqueda, recuperación, análisis, crítica e interpretación de datos secundarios, es
decir, los obtenidos y registrados por otros investigadores en fuentes documentales:
impresas, audiovisuales o electrónicas” (p. 27). Así, cuando la fuente principal de
información son documentos y cuando el interés del investigador es analizarlos como
hechos en sí mismos (fuentes primarias) o como documentos que nos brindan
información sobre otros hechos (fuentes secundarias), estamos en presencia de una
investigación que podríamos tipificar como documental.
Asimismo, dentro de la investigación documental encontramos subtipos de la
misma como la investigación descriptiva que utiliza el método de análisis para lograr
caracterizar un objeto de estudio o una situación concreta y señalar sus características,
propiedades y efectos. También se encuentra la investigación bibliográfica que se
basa en la consulta de libros lo cual constituye un instrumento valioso para el
investigador, ya que le orientan para ubicarse dentro del tema y ello redundará en una
mejor aportación a su disciplina.
Ahora bien, la investigación documental con cierta frecuencia se lleva a cabo
por los estudiantes y es muy útil para el estudio de distintos fenómenos. Existen
muchas clasificaciones que intentan agrupar los diferentes tipos de documentos
existentes, aquí se dará una clasificación que tratará de abarcar todas las propuestas al
respecto: Escritos: Leyes, libros (fuentes bibliográficas), tesis y trabajos de grado,
trabajos de ascenso, prensa, revistas, folletos. De cifras: Anuarios estadísticos,
memorias estadísticas, informes socioecnómicos. Otros documentos: documentos
iconográficos (basados en imágenes), páginas web, documentos electrónicos(online).
Diseño de la Investigación
El diseño de investigación, es la estrategia que adopta el investigador, para
responder al problema planteado, se refiere a la forma de recopilar la información, así
como a la amplitud de la información recopilada. Así, considerando que la presente
investigación se correspondió con un diseño de carácter documental y bibliográfico,
43
el investigador obtuvo la información necesaria para cubrir el tema de documentos de
carácter legal - leyes, artículos, revistas, publicaciones y boletines a través de páginas
Web, reseñas de prensa y de doctrina relacionada con el estudio.
Tratándose el diseño de la investigación de las estrategias para obtener las
fuentes de consulta, el tipo que aplica a esta investigación es: Diseño
Documental/Bibliográfico: Donde las fuentes no son vivas, o aquella que se basa en
la obtención y análisis de los datos provenientes de materiales impresos u otros tipos
de documentos.
Técnicas e instrumentos de Recolección de Datos
Las técnicas e instrumentos de recolección de datos son los que se van a
utilizar en el estudio, son las distintas formas o maneras de obtener la información.
Ahora bien, es muy frecuente la tendencia a confundir las técnicas de recolección de
datos con los instrumentos de recolección de datos. Una técnica es un procedimiento
o forma de obtener los datos o información, más o menos estandarizado que se ha
utilizado con éxito en el ámbito de la investigación. El instrumento de recolección de
datos es un recurso o dispositivo de sustrato material que sirve para registrar los datos
o información obtenidos a través de las diferentes fuentes.
Una determinada técnica, por lo general, supone la utilización de un
determinado instrumento. Así, la observación de la lista de cotejo, el análisis de
documentos requiere de la ficha de registro, cuaderno de notas, subrayados. Todo
ello es necesario, porque la capacidad de memoria del investigador es limitada y por
ello se recurren a técnicas e instrumentos que contribuyan a compilar de forma amplia
y segura la información.
La clave para decidir sobre las técnicas y el o los tipos de instrumentos de
recolección de datos que se deben utilizar en una investigación, está en la
determinación del tipo de investigación a desarrollar. Esto nos dará elementos
suficientes para decidir sobre la técnica e instrumento más adecuado para recolectar
la información necesaria.
44
En el presente estudio las técnicas utilizadas fueron el análisis y la
observación libre concatenadas con instrumentos como fichas, cuaderno de notas,
subrayado y listas de cotejo. Finalmente, se utilizó como instrumento global para
almacenar toda la información recabada la computadora y su unidad de almacenaje,
es decir, el disco duro. A continuación se explicarán cada uno de ellos:
Análisis; un análisis en sentido amplio, es la identificación y separación de elementos
fundamentales de un todo en partes para poder estudiar su función y estructura. En
esta investigación se utilizó esta técnica porque corresponde por ser tipo documental.
Observación libre; es una técnica de observación en la que los comportamientos que
se van a observar no están determinados de antemano. En el presente estudio se
utilizó esta técnica para observar las diferentes opiniones y reacciones sobre el tema.
Fichas; Tradicionalmente las fichas eran tarjetas de forma rectangular de diversos
tamaños pero se usan otros tipos de fichas como las electrónicas por ejemplo. Las
fichas se utilizan para registrar y resumir los datos extraídos de fuentes bibliográficas
(como libros, revistas y periódicos) o no bibliográficas. En la presente investigación
se utilizaron fichas para almacenar información que luego fue incluida en la misma.
Cuaderno de notas; un cuaderno de notas también llamado libro de notas es un libro
de pequeño o gran tamaño que se usa para tomar notas o añadir apuntes. Las notas de
estos cuadernos facilitan al investigador la obtención de datos puntuales e
importantes. En el presente estudio se utilizó este instrumento para recabar apuntes y
notas que sirvieron de sustento al mismo.
Subrayado; Subrayar consiste en poner una raya debajo de las ideas más importantes
de un texto con el fin de destacarlas del resto, favoreciendo así su atención preferente
por parte del lector, el objetivo del subrayado es destacar las ideas esenciales de un
texto, lo cual fue utilizado en este trabajo para resaltar la información más importante.
Listas de cotejo; denominada también lista de chequeo o control es un instrumento
que sirve para registrar información de comportamientos o fenómenos. En el
presente estudio tales listas se utilizaron a fin de llevar un orden correlativo de las
fuentes documentales consultadas y los datos obtenidos.
45
Fases Metodológicas
Fase I: Análisis y determinación de la legislación vigente aplicable en materia
arrendaticia concerniente a viviendas.
En esta primera fase el propósito fue realizar un análisis sobre cuáles son las
disposiciones aplicables en materia arrendaticia de viviendas, comenzando por lo
establecido en la Constitución Nacional como norma suprema, continuando con lo
señalado en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos teniendo presente
que la Administración Pública emite actos administrativos; y finalmente a lo
estipulado en la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos
de Vivienda de 2011 y su Reglamento.
Aunado a ello, fue necesario concatenar lo establecido en la mencionada Ley,
con la función de la Administración Pública, su actividad, su fundamento legal y la
pertinencia de sus actuaciones en materia de vivienda. Para ello, se utilizaron como
instrumentos el cuaderno de notas y el subrayado para recopilar la información
obtenida luego todo el análisis.
Fase II: Establecimiento del alcance de la actuación de la Administración
Pública atribuida en la Ley para la regularización y control de los
arrendamientos de viviendas y su reglamento.
Para analizar el alcance de la actuación de la Administración Pública en
materia arrendaticia de viviendas, fue preciso estudiar las atribuciones de la misma en
la Ley y el Reglamento referente al arrendamiento de viviendas, y a su vez comparar
con lo señalado por las leyes y la doctrina sobre las potestades de la Administración,
considerando que la vivienda es un derecho de rango constitucional.
La finalidad es poder establecer el grado del actuar de la Administración
Pública, es decir, determinar mediante análisis las atribuciones otorgadas a la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda como ente administrativo
que va a regular, controlar y sancionar lo concerniente al arrendamiento de viviendas.
46
Así, al medir el alcance de sus actuaciones se busca verificar si están ajustadas
a Derecho, es decir, si su objetivo es cónsono con lo señalado en el Artículo 3 de la
Constitución Nacional que señala que los fines esenciales del Estado son la defensa y
el desarrollo de la persona y el respeto de su dignidad; así como la garantía del
cumplimiento de los principios, derechos y deberes consagrados en la propia
Constitución. Para cumplir con esta fase luego del análisis se utilizaron instrumentos
como las fichas y el cuaderno de notas para compilar la información e integrarla al
presente estudio.
Fase III: Determinación de los efectos de la nueva legislación referente al
arrendamiento de viviendas y su incidencia en el derecho de propiedad.
En ésta última fase el objetivo es lograr determinar cuál es el impacto que
genera toda la nueva regulación y control que ejerce la Administración Pública en
cuanto a los arrendamientos de vivienda, sobre el derecho de propiedad de los
arrendadores, verificar si éste derecho es vulnerado por el advenimiento de ésta nueva
legislación que trae consigo actividades reguladoras, controladoras y sancionadoras,
donde se observa un excesivo proteccionismo a un débil jurídico como lo es el
arrendatario, causando con esto que en cierta forma quede desprotegido otra figura
clave de la relación arrendaticia como lo es el propietario.
El fin es poder establecer a través del análisis, si los derechos de ambas partes
de tal relación, son garantizados en igualdad de condiciones y verificar la posible
expropiación de inmuebles destinados a vivienda que establece la nueva legislación,
teniendo presente que el derecho a la vivienda y el derecho de propiedad son de rango
constitucional.
Para ello se procedió al análisis de la disposición sobre expropiación en la
nueva Ley así como la lectura de artículos de prensa donde especialistas en la materia
señalan el efecto negativo de los nuevos cambios que trae entre muchas otras
consecuencias la contracción del mercado inmobiliario de viviendas. Se utilizó como
instrumento el subrayado y la lista de cotejo para recabar los datos.
48
CAPÍTULO V
RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Resultados
Luego de haber indagado el tema planteado, se obtuvieron resultados que
sirven de sustento para conocer la situación actual del arrendamiento de viviendas y
el actuar de la Administración Pública al respecto. Dichos resultados son el análisis
de la normativa legal vigente aplicable al arrendamiento de inmuebles destinados a
vivienda, su impacto en la sociedad; y su incidencia en el mercado inmobiliario.
En este sentido, con el fin de permitir un entendimiento claro y preciso al
lector del presente estudio; se procede a explanar el resultado de cada objetivo
planteado a través de las fases metodológicas señaladas en el capítulo anterior,
enfocándose siempre en el actuar de la Administración Pública en materia
arrendaticia de viviendas.
Así, en un primer orden luego del análisis de la normativa aplicable a la
actuación de la Administración Pública en materia arrendaticia de vivienda, el
fundamento de tal actividad está enmarcada en principio en la Constitución Nacional,
en su Artículo 82 el cual señala que toda persona tiene derecho a una vivienda; así
como también el Artículo 156 numeral 23 que establece que el Poder Público
Nacional es competente en políticas nacionales y legislación en diversas materias
entre ellas destaca la de vivienda.
Ahora bien, se observó que fundamentado en los artículos anteriores fue
aprobada una Ley especialísima que trata todo lo relacionado al arrendamiento de
inmuebles destinados a vivienda, siendo ella la Ley para la Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda del 12 noviembre de 2011; y su Reglamento de
fecha 14 de noviembre de 2011.
48
Asimismo, también son aplicables disposiciones del Decreto-Ley contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de mayo de 2011; el cual es
mencionado en la Ley especial. Es claro que, la nueva legislación de arrendamientos
de vivienda ha ido en ascenso y se ha extendido a diversos textos legales.
Se observa como resultado que la nueva normativa faculta cada vez más a la
Administración Pública ampliando sus potestades en el campo arrendaticio de
inmuebles destinados a vivienda, amparándose para ello en el déficit habitacional que
vive el país consecuencia de fallas en las políticas en materia de vivienda.
Siguiendo el mismo orden de ideas, con relación al establecimiento del grado
de actuación de la Administración Pública atribuida en la nueva legislación en
materia arrendaticia de viviendas, es importante señalar que después del estudio de la
legislación aplicable, arrojó como resultado que las facultades otorgadas a la
Administración son desproporcionadas.
Ello debido a las más amplias atribuciones otorgadas en la ley al órgano rector
en la materia, al punto de convertirse en una legislación injusta y violatoria de
derechos de una de las partes que conforman la relación arrendaticia; es decir, el
arrendador-propietario del inmueble.
Lo anterior tiene como fundamento que; en el marco de la nueva Ley referente
al arrendamiento de viviendas y su reglamento, se observa un excesivo
proteccionismo a la otra parte de la relación arrendaticia; quien es el arrendatario,
considerado por mucho tiempo como el débil jurídico de la relación arrendaticia, ya
que al parecer el único derecho que se le reconoce al arrendador es el de cobrar el
alquiler regulado de la vivienda dada en alquiler.
No obstante, tal derecho no es de goce inmediato, ya que al incurrir el
arrendatario en mora y sin causa justificada con los pagos de los cánones respectivos,
primero se deben seguir procedimientos administrativos y luego judiciales para
materializar el cobro al arrendatario; lo cual hace dilatada la vía para hacer efectiva la
exigibilidad de la suma de dinero acordada como canon a cambio del uso de la
vivienda.
49
Es necesario señalar que Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda del 12 noviembre de 2011 y su Reglamento de fecha 14
de noviembre de 2011; contemplan en conjunto por lo menos ocho (8)
procedimientos que denotan la marcada actuación de la Administración Pública. Para
ello, la Ley crea un órgano rector en materia del arrendamiento de viviendas el cual
es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SNAV).
A este órgano le fueron atribuidas amplias facultades para ejercer la
regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del
Estado. Bajo esta óptica, para evidenciar el resultado de cuáles son los
procedimientos establecidos en la nueva legislación y las facultades otorgadas a la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SNAV) antes
mencionadas, a continuación se explican en un cuadro demostrativo:
Tipo de Procedimiento Facultad de la SNAV
Regulación de Alquileres Regulación del canon (fijación y revisión).
Registro de arrendadores y arrendatarios
Seguimiento y control del registro de las
relaciones arrendaticias.
Revisión previa de contratos de arrendamientos
de vivienda
Verificación de las condiciones del contrato de
arrendamiento para su autorización.
Inspección y fiscalización
Inspeccionar y fiscalizar (de forma amplia)
inmuebles y personas sujetas a la Ley.
Obligaciones de constructores
Potestad de designar los inmuebles a arrendar en
la construcción de desarrollos habitacionales.
Procedimiento previo a las demandas
Decidir a través de un Acto Administrativo
sobre las acciones derivadas de relaciones
arrendaticias.
Procedimiento Sancionatorio
Sancionar a quien incumpla la Ley de acuerdo a
la falta cometida.
Adecuación al proceso consignatorio
Verificación y autorización para apertura de
cuenta para realizar el pago por consignación.
Fuente: Escalante Nadia (2012)
50
Ahora, con respecto a la determinación del impacto que genera en el derecho
de propiedad la nueva legislación y el actuar de la Administración Pública en materia
de arrendamiento de vivienda, se obtuvo como resultado que el efecto ha sido
negativo para los propietarios de los inmuebles destinados al arrendamiento de
viviendas, ya que la Administración Pública ahora tiene una marcada injerencia y
facultades de autorización, seguimiento y control de la relación arrendaticia lo cual
vulnera el principio de la autonomía de la voluntad de las partes de pactar convenios
y/o establecer las cláusulas contractuales.
Este impacto es negativo porque vulnera el derecho de propiedad, ya que una
de las atribuciones de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda
es que puede iniciar trámites a fin de expropiar el inmueble cuando el arrendador;
quien es considerado en la Ley como “infractor”, reincida por tercera vez en una
actuación prohibida en la norma legal y es propietario de más de cinco viviendas,
vuelva a cometerla.
Lo cual resulta exagerado, reiterando además que constituye una abierta
violación al derecho de propiedad, y de no ser cónsono con los motivos y el
procedimiento que se debe seguir en materia de expropiación, el cual tiene una
regulación especial.
Se insiste que, el resultado de la aplicación de la nueva legislación en materia
de arrendamiento de viviendas, es negativo ya que no es protegido ni respetado a
cabalidad el derecho de propiedad. Ello fundamentado en que la actuación de la
Administración Pública a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos
de Vivienda es desmedida al conferírsele excesivas atribuciones que no permiten el
ejercicio y goce pleno de la propiedad; es decir, el uso, goce y disposición de una
cosa, en éste caso del inmueble que ha sido destinado al arrendamiento de vivienda.
En efecto, al remitir la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda al Decreto-Ley contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas, ello implica que no procede la ejecución forzosa sin que el
Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat
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reubique al afectado en un refugio temporal o solución habitacional definitiva, lo que
obviamente, condiciona la ejecución de la sentencia bajo una condición suspensiva,
violando el atributo de la disposición que tiene el derecho de propiedad.
Es por ello, que el propietario aún con una sentencia declarada a su favor no
sabe en qué oportunidad concreta podrá disponer de su inmueble, lo cual a su vez
vulnera el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva y el derecho que tiene de
que dicha sentencia sea ejecutada como lo establece el Artículo 253 Constitucional.
Así pues, se observa que más que restricciones la nueva legislación es
desproporcionada e incluso discriminatoria al proteger en exceso sólo a una parte
(arrendatario) de la relación arrendaticia, y dejar casi desamparada a la otra parte
(arrendador) que en realidad está contribuyendo a través del arrendamiento a que otra
persona tenga acceso a una vivienda, vulnerando también el principio de igualdad
ante la Ley consagrado constitucionalmente en el Artículo 21.
Conclusiones
Para finalizar, luego de la obtención de los resultados del presente estudio a
continuación se explanarán las conclusiones del mismo de forma puntual a fin de
señalar la novísima actuación de la Administración Pública en lo referente al
arrendamiento de viviendas. Así:
En materia de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación,
residencia, entre otros, la normativa legal aplicable es la Ley especial
publicada recientemente que comprende:
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de
Vivienda de noviembre de 2011.
Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda de noviembre de 2011.
Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de
Viviendas de mayo de 2011 (señalada en Ley especial).
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La nueva legislación crea un órgano rector atribuyéndole amplias facultades
para ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y
sanción por parte del Estado en materia de arrendamiento de viviendas, tal
órgano es la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda; la
cual debe tener una representación en cada entidad federal; evidenciándose
que en Carabobo estos asuntos son llevados por la Dirección Ministerial del
Ministerio del Poder Popular para vivienda y hábitat con sede en la oficina de
INAVI.
De lo anterior se observa que no hay representación de la Superintendencia
Nacional de Arrendamientos de Vivienda en Carabobo, ya que aún cuando el
Ministerio del Poder Popular para vivienda y hábitat forma parte de la
estructura del Sistema Nacional de vivienda y hábitat, el órgano rector es la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.
En vista de las anteriores facultades otorgadas al órgano rector, se observa que
la actuación de la Administración Pública en materia de arrendamiento de
viviendas es desmedida, con excesivas potestades de realizar por lo menos
ocho procedimientos administrativos, lo cual se reitera que es
desproporcionado al compararse con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
de 1999 (derogada en relación al alquiler de viviendas) el cual solamente
estipulaba el procedimiento de regulación del canon de arrendamiento y de
imposición de sanciones.
Se considera que la vigente protección legal a una de las partes de la relación
arrendaticia; en este caso el arrendatario, es excesiva lo cual en vez de
equilibrar deberes y derechos para ambas partes de la relación arrendaticia,
generó un nuevo débil jurídico, tal es el caso de los propietarios que incluso
son tratados en la Ley como “infractores”, “reincidentes”; es decir, el lenguaje
no es apropiado, por el contrario es discriminador e incluso estigmatizante.
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El derecho de propiedad no está garantizado ya que se evidencia que la nueva
normativa tiene indicios que atentan contra la propiedad, el cual es un derecho
constitucional consagrado en el Artículo 115. Tales indicios son las
constantes amenazas de sanciones y de no ser cumplidas se procede a realizar
la expropiación de propietarios que posean más de cinco inmuebles, es decir,
castiga a quien ostente mayor cantidad de inmuebles generando inseguridad
jurídica e incógnita sobre cuáles criterios fueron tomados en cuenta para
determinar la magnitud de dicha sanción.
Como consecuencia de la nueva y excesiva regulación y control en materia de
arrendamiento de vivienda, el mercado inmobiliario se ha contraído; es decir,
ya no hay oferta de viviendas para alquiler, porque los propietarios se sienten
amenazados, discriminados y en desigualdad de derechos ante los
arrendatarios quienes eran considerados débiles jurídicos y ahora la situación
se invirtió.
Así, es difícil en la actualidad conseguir una vivienda en alquiler perjudicando
así a muchas familias que tenían como única opción de acceso a una vivienda
el arrendamiento y aumentando así el déficit habitacional.
Es preciso acotar, que con el establecimiento de nuevas normas en materia de
arrendamiento de viviendas, no se garantiza la finalidad de la misma que es
garantizar el derecho a la vivienda. Es iluso pretender que a través de una
legislación –controladora, sancionadora, fiscalizadora- se logre proveer una
vivienda.
Ese no es el papel de servidor público del Estado que debe satisfacer las
necesidades de la población, garantizando a su vez los derechos de todas las
personas, por el contrario es palpable el rechazo y el impacto negativo sobre el
derecho de propiedad, el mercado de alquiler de viviendas y el derecho a la
defensa que ha traído toda ésta nueva legislación. Se insiste en que ninguna
norma puede ser discriminadora ni desconocer principios como la igualdad
ante la Ley y el debido proceso, ambos consagrados constitucionalmente.
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El derecho a la vivienda pasa por distintos caminos entre ellos el
arrendamiento por lo cual dicha figura debe ser clara, con reglas y beneficios
recíprocos para las partes intervinientes, garantizando así el derecho a la
igualdad señalado en el Artículo 21 de la Constitución Nacional.
Es importante destacar que coincidiendo con lo señalado por la Especialista
Irma Lovera de Sosa (2012) la nueva Ley de arrendamientos de vivienda y su
reglamento establecen varios procedimientos, los cuales utilizan un lenguaje
impropio y confuso y que los mismos están viciados debido a que la
Constitución Nacional no le da potestad al Ejecutivo por vía reglamentaria
para pautar procedimientos donde estén comprometidos derechos e intereses
individuales o colectivos.
Recomendaciones
Para finalizar con la presente investigación, se procede a plantear algunas
sugerencias sobre los arrendamientos de vivienda y la actividad de la Administración
Pública en el marco de la nueva legislación.
Es necesario que en un primer orden la Administración Pública a través del
órgano rector en materia de arrendamiento de viviendas, realice mesas de
trabajo con todas las partes involucradas en el sector, a fin de medir los
efectos y el resultado de la nueva legislación con el objeto de que se pueda
verificar si los resultados coinciden con la finalidad inmediata que era
garantizar el derecho a la vivienda.
Asimismo, se sugiere que se realicen charlas informativas a la colectividad a
través de los consejos comunales de forma coordinada por sectores; es decir,
urbanizaciones, conjuntos residenciales, oficinas de condominios,
inmobiliarias entre otros, para dar a conocer de forma concreta y clara los
cambios y la nueva normativa aplicable en materia de arrendamiento de
viviendas.
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Por otra parte, es importante que la Administración Pública ejerza autotutela
para así medir el alcance de las actuaciones de la Superintendencia Nacional
de Arrendamientos de Vivienda, y constatar que las mismas se encuentren
enmarcadas dentro de la debida proporcionalidad que deben mantener los
funcionarios señalada en el Artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos
Administrativos.
Tal disposición establece que cuando una norma legal o reglamentaria deje
alguna medida o providencia a juicio de la autoridad competente, dicha
medida o providencia deberá mantener la debida proporcionalidad, con ello se
busca evitar excesos o arbitrariedades que puedan vulnerar algún derecho.
Por otro lado, es recomendable que antes de formalizar una relación
arrendaticia, arrendatario y sobre todo arrendador conozcan el sentido y
alcance de la nueva legislación aplicable en materia de vivienda, así cada
parte sabrá los derechos y deberes que deben cumplir, así como de las
posibles multas y sanciones por incumplimiento de obligaciones.
Finalmente, con el respeto que se merece el Legislador venezolano se
recomienda al Parlamento Nacional que revise el contenido y alcance de la
Ley y el Reglamento concerniente al arrendamiento de viviendas, ya que es
preciso someter a consideración las atribuciones y facultades otorgadas al
órgano rector en la materia, con el objeto de que el Estado logre sus fines a
través de la Administración Pública garantizando a todos los ciudadanos por
igual los principios, derechos y deberes consagrados en la Constitución
Nacional.
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REFERENCIAS BIBILIOGRÁFICAS
Libros
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EpistemeC.A. Caracas Venezuela
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IV Jornada de Derecho Arrendaticio en homenaje al Dr. Domingo Sosa Brito. I
edición. Publicaciones Universidad Católica Andrés Bello. Caracas Venezuela
Lares Martínez, Eloy (2008) Manual de Derecho Administrativo. XIII edición.
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Leyes
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Superintendencia Nacional de Arrendamientos de vivienda (2012) (On Line)
Disponible en: www.mvh.gob.ve
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ANEXOS