Actos Susceptibles de inscripción en el registro de

predios y prescripción adquisitiva – MÓDULO 4

Adolfo Palao Juanico

CREACION DEL REGISTRO DE PREDIOS

Por Ley N° 27755, expedido el 14 de junio del 2002, se crea el Registrode Predios a cargo de la SUNARP, que comprende el Registro de laPropiedad Inmueble: Registro Predial Urbano y Sección Especial dePredios Rurales. Conforme a lo dispuesto por el artículo 3 de la Leyacotada, el proceso de integración del Registro Predial Urbano alregistro de Predios, se efectuó de manera progresiva.

NATURALEZA DEL REGISTRO DE PREDIOS Y SU REGLAMENTACIÓN

El Registro de Predios, conforme lo dispone su Reglamento, es unregistro de seguridad jurídica integrante del Registro de la PropiedadInmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobrepredios a los que se refiere el artículo 2019° del Código Civil, normasadministrativas y especiales, sean predios rurales o urbanos. Con fecha17.11.2003, se aprobó el Reglamento de Inscripciones del Registro dePredios; mediante Resolución del Superintendente Nacional de losRegistros Públicos N° 540-2003-SUNARP/SN

ACTOS INSCRIBIBLES

Nociones Generales:

• El Registro contiene la historia jurídica de cada predio, con el fin deotorgar a estas situaciones publicidad registral; por ello es necesarioque el sistema jurídico predetermine que actos o negocios jurídicosdeben estar en aptitud de acceder al Registro, y cuales no.

• Los actos inscribibles constituyen entonces un “numerus clausus”,debiendo establecerse como tales en el Código Civil y leyesespeciales.

¿QUÉ ACTOS SON SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PREDIOS?

Podemos agrupar los actos inscribibles en el Registro de Predios en lascategorías siguientes:

1.- Los que provienen de las relaciones entre los particulares, y queestán determinados por la legislación civil, en el artículo 2019 delCódigo Civil, y que serían los siguientes:

a) Actos o negocios jurídicos susceptibles de crear, modificar oextinguir un derecho real, que constituyen la categoría principal deactos inscribibles,

b) Circunstancias o modelizaciones del derecho real inscrito,

c) Contratos de naturaleza obligacional que de manera excepcional ypor expreso mandato legal ingresan al registro.

¿QUÉ ACTOS SON SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE PREDIOS?

2.- Actos referentes a la descripción física del predio.

3.- Actos generados por la adscripción del Predio a un régimen legalespecial.

4.- Actos provenientes de los procesos urbanísticos y de saneamiento,normados por leyes especiales.

5.- Limitaciones al derecho del propietario, establecidas como cargas.

ANOTACIÓN PREVENTIVA

Dan lugar a una anotación preventiva:

① Las anotaciones de demanda, embargos y medidas cautelares.Resoluciones judiciales que aun no son susceptibles de inscripcióndefinitiva, básicamente por no constituir sentencias con calidad de cosajuzgada.

② Títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el derechode donde emana, es decir títulos cuya inscripción no puede efectuarsepor faltar el tracto sucesivo, y que por este medio consiguen gozar deuna publicidad registral temporal. Títulos cuya inscripción no puedehacerse por adolecer de defecto subsanable. En este caso elperfeccionamiento del acto se encuentra en curso.

③ Los títulos que deban anotarse conforme a leyes especiales. Es el casodel Bloqueo, las anotaciones surgidas de los procedimientos notarialessurgidos en el Régimen de la Ley 27157, la pre-declaratoria de fábrica yde reglamento interno, etc.

ACTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE PREDIOS

En la doctrina se discute si se inscriben actos, títulos o derechos.

• Primera Tesis: Se inscriben Títulos.

• Segunda Tesis: Se inscriben Derechos.

• Tercera Tesis: Se inscriben Relaciones Jurídicas Registrales.

• Cuarta Tesis: Se inscriben Estados Registrales.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Nociones Generales:

• Tengamos en cuenta que la prescripción adquisitiva de dominio tienesu origen en la usucapio romana, que es una figura histórica muyantigua. Se trata de un mecanismo, que permite al poseedortransformarse en propietario con el transcurso del tiempo y suposición deviene en inatacable, es decir, una vez adquirida lapropiedad a través de la usucapion, el nuevo propietario no puedeser despojado de su derecho.

• En ese orden de ideas, desde el punto de vista jurídico, el proceso dedeclaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominiopermitirá a las personas tener un título formal que acredite supropiedad, derivado de la ocupación pacífica, continua, pública y atítulo de propietario durante un tiempo determinado (5 años para laprescripción corta, y 10 años para la prescripción larga).

TÍTULO SUPLETORIO DE DOMINIO

El título supletorio de dominio es un instrumento inmatriculador porexcelencia, sustituyendo los defectos formales o estructurales o faltade exhibición de documentos fehacientes que acrediten la propiedad;ergo, será el documento que sirva de sustento para inmatricular unpredio, cumpliéndose, por tanto, con la exigencia prevista en elartículo 2018 del Código Civil, porque precisamente, los juecescalifican el “justo título” que detenta el propietario; sin embargo,queda a discreción del juzgador la antigüedad del título que dará lugaral título supletorio, pero que en lo personal, debe ser el mismo plazode una prescripción adquisitiva de dominio corta.

REQUISITOS LEGALES PARA LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

Según el artículo 950 del Código civil establece que es imprescindibleser posesionario de un bien inmueble por más de 10 años de formapacífica, publica y continua.

LA PROCEDENCIA DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN

El artículo 504 del Código Procesal Civilestablece que, la prescripción adquisitiva dedominio se tramita vía proceso abreviado, elcual es un proceso contencioso de duraciónintermedia entre el proceso de conocimientoy el sumarísimo.

REQUISITOS ESPECIALES A LA TRAMITACIÒN DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN

En el artículo 425, se establece requisitos especiales para la tramitación de la prescripción adquisitiva de dominio, los que a continuación se enumeran:

① Se deberá indicar el tiempo de la posesión del demandante y de sus causantes; la fecha y forma de adquisición, así como, de ser el caso, la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.

② Se deberá describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente; y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que alcancen al bien.

③ Al tratarse la prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles en registros, se deberá acompañar copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.

④ Además, se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO NOTARIAL

• De acuerdo con el artículo 21 de la Ley No 27157: “La prescripciónadquisitiva es declarada notarialmente, a solicitud del interesado ypara ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo504 y siguiente del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable(...).

• Asimismo, procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitivade dominio, cuando el interesado acredita posesión continua,pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años, este o noregistrado el predio. [Inmatriculado o no].

• La Ley No 27157 sostiene que el notario puede conocer delprocedimiento de prescripción adquisitiva independientemente si elpredio se encuentra inscrito o no.