Abog. MARCO ANTONIO CORTEZ ENCINAS

ACCIONES PREVIAS A LA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE

Estudio de Títulos:* Nombre del propietario.* Área del inmueble.* Antecedentes registrales.* Declaratoria de fábrica.* Cargas y gravámenes.

Deudas municipales:* Impuesto predial y arbitrios.* Multas.

Art. 14º Inc. b) del TUO de la Ley de Tributación Municipal

“Los contribuyentes están obligados a presentar declaración jurada, cuando se efectúa cualquier transferencia de dominio de un predio. La declaración jurada debe presentarse hasta el último día hábil del mes siguiente de producidos los hechos”

DOCUMENTO QUE SE DEBE PRESENTAR

Compraventa:Minuta

Donación:Testimonio

Fallecimiento:Partida de defunción, declaratoria de herederos, sentencia, escritura pública que señala la división o partición de los bienes o testamento

DOCUMENTO QUE SE DEBE PRESENTAR

Fusión o Escisión:Escritura pública y asiento registral.

Anticipo de Legítima:Documento con firmas legalizadas, escritura pública o asiento registral.

Poseedor:Constancia de posesión.

Remate:Resolución judicial o acto administrativo.

DOCUMENTO QUE SE DEBE PRESENTAR

Leasing:El contrato de leasing o el documento que acredite el pago de la última cuota y formalización de la acción de compra.

Permuta:Contrato de permuta.

PASOS A SEGUIR EN LA DECLARACIÓN

* Llenar los formularios (HR y PU) cuando es manual.* Consignar datos cuando es mecanizado.* Verificar que los datos que figuran en los formularios corresponden a la realidad.* Firmar los formularios.* Recibir un juego de formularios.

VERIFICACIÓN DE DATOS DE LA DECLARACIÓN JURADA

* Identificación del contribuyente.* Dirección del predio.* Uso del predio.* Condición de la propiedad.* Tipo de propiedad.* Estado de la construcción.* Porcentaje de condómino.* Valor del autoavalúo.

VALOR DEL AUTOAVALÚO

Se deberá utilizar la tabla de valores unitarios oficiales de edificaciones de la región donde se ubique la Municipalidad, la tabla de depreciación de la construcción por antigüedad y estado de conservación y los planos básicos arancelarios de terrenos.

VALOR DEL AUTOAVALÚO

* Piso o nivel.* Material predominante.* Estado de conservación.* Clasificación del predio.* Año de construcción.* Categorías de construcción.* Área construida.* Porcentaje de áreas comunes.

VALOR DEL AUTOAVALÚO

Categorías de construcción:* Muros y columnas.* Techos.* Pisos.* Puertas y Ventanas.* Revestimientos.* Baños.* Instalaciones eléctricas y sanitarias.

DETERMINACIÓN DEL AUTOAVALÚO

a. Valor unitario por metro cuadrado determinado por el cuadro de

valores unitarios oficiales de edificación:

M T P P R B IC C B E F D CSe obtiene un valor unitario “v”.

b. Se aumenta el 5% del valor unitario cuando el nivel de construcción se encuentra a partir del quinto piso.

DETERMINACIÓN DEL AUTOAVALÚO

c. Se obtiene el porcentaje de depreciación mediante la tabla de depreciación para lo cual se debe conocer la clasificación del predio, su antigüedad y el material predominante.

Luego se obtiene el valor unitario depreciado sumando el valor de

“v” con el incremento del 5% de ser el caso y restando el % de depreciación con lo que se obtiene un valor “w”.

DETERMINACIÓN DEL AUTOAVALÚO

d. El valor unitario depreciado se multiplica con el área techada del piso y

se obtiene un valor “x”.

e. Este mecanismo se utilizará por cada uno de los pisos y se obtendrán valores denominados x1, x2, etc.

f. La suma de todos esos valores (“x”) dará el valor de la construcción.

DETERMINACIÓN DEL AUTOAVALÚO

g. Se obtiene el valor de otras instalaciones propias, siguiendo el mismo procedimiento utilizado para hallar el valor de la construcción al que

denominaremos “y”.

h. Se obtiene el valor del terreno, para lo cual se debe multiplicar el área del

terreno por el valor que aparece en los planos básicos arancelarios de terrenos al que denominaremos “z”.

DETERMINACIÓN DEL AUTOAVALÚO

i. La suma de los valores “x”, “y” y “z”, dará como resultado el valor del predio. Si se trata de un propietario será el valor del autoavalúo afecto y si se trata de condóminos será afecto la parte que le corresponde a cada uno.

j. Del valor final del autoavalúo se determinan los montos que se deberá cancelar por concepto de impuesto predial y de arbitrios

ERRORES QUE SE COMETEN

1. Que se consigne calificaciones diferentes a las categorías de las construcciones.

2. Que se declare menor cantidad de área construida.

3. Que se declare de manera errada la determinación del pago por zonas

comunes.

DIFICULTADES ENCONTRADAS

1. Las Municipalidades no entregan mayor información respecto al inmueble que se va a adquirir.

2. El formato de declaración jurada es muy complejo para el entendimiento del contribuyente.

3. No hay una uniformidad municipal en el formato de la declaración jurada.

DIFICULTADES ENCONTRADAS

4. No existe una uniformidad municipal respecto a los documentos exigidos para declarar la transferencia, ni para consignar la fecha cierta del documento.

5. El personal que atiende en la plataforma de atención para recibir las declaraciones juradas, en muchos casos, no está preparado para resolver situaciones que tengan alguna dificultad.

RECOMENDACIONES PARA TODASLAS MUNICIPALIDADES

1. Que se tenga acceso a los datos de inscripción del inmueble que se va a adquirir o declarar, mediante un formato general de información.

2. Que se utilice un formato único de declaración jurada, diseñado

para un fácil entendimiento del contribuyente.

RECOMENDACIONES PARA TODASLAS MUNICIPALIDADES

3. Que se reglamente cuales son los documentos para ser aceptados en

la transferencia de inmuebles y como se debe determinar la fecha cierta.

4. Que se uniformice la forma de declarar el porcentaje de participación en las zonas comunes y la forma de declararlo.

GRACIAS