8º encuentro de gerencia de proyectos proyecto de ley de vivienda segura andrÉs oriÓn alvarez...
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8º ENCUENTRO DE GERENCIA DE PROYECTOS
PROYECTO DE LEY DE VIVIENDA SEGURA
ANDRÉS ORIÓN ALVAREZ PÉREZPresidente
Instituto Colombiano de Responsabilidad Civil y del Estado - IARCE
CONTENIDO
• INTRODUCCIÓN
• AUTORIDADES COMPETENTES
• PÓLIZAS EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
• PROYECTOS DE LEY PRESENTADOS A LA FECHA
• RESPONSABILIDAD CIVIL DE LOS CURADORES
• INVESTIGACIÓN DEL MUNICIPIO DE MEDELLÍN
• MENSAJE FINAL DEL GOBIERNO
AUTORIDADES COMPETENTES
• Juez Civil / Corte Suprema de Justicia
• Juez Administrativo / Consejo de Estado
• Superintendencia de Industria y Comercio
• Superintendencia de Sociedades
• Fiscalía General de la Nación
PÓLIZAS EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
• La Póliza de garantía de estabilidad de la obra • Seguro para las viviendas adquiridas a través de crédito
hipotecario y Leasing (Incendio y terremoto)
• Seguros en edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal - Obligatorio zonas comunes (Ley 675 de 2001)
• Seguro de cumplimiento (Obras públicas)
• Seguro todo riesgo constructor y montaje
• Seguro de responsabilidad civil extracontractual
• Seguro de responsabilidad civil profesional
• Pólizas de hogar (Inmueble y contenidos)
PROYECTOS PRESENTADOS A LA FECHA
• Octubre 23 de 2013Por el cual se establece la constitución de una póliza, para garantizar la calidad y estabilidad de la vivienda nueva.
• Noviembre 13 de 2013Por el cual se establece la obligación de adquirir un seguro para amparar los perjuicios sufridos por los propietarios de edificaciones nuevas, a consecuencia de defectos en la construcción, suelo o materiales.
• Diciembre 16 de 2013Por el cual se establece la obligación de adquirir un seguro para amparar los perjuicios patrimoniales causados en la construcción de edificaciones nuevas, y se establecen medidas para incrementar la seguridad.
PROYECTOS PRESENTADOS A LA FECHA
• Enero 28 de 2014 - FasecoldaPor el cual se establece la obligación de adquirir un seguro por parte de los constructores de vivienda nueva, y se establecen medidas para incrementar la seguridad de las edificaciones
• Septiembre 23 de 2014 - Gobierno y Camacol
Por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los Curadores Urbanos
Enero 28 de 2014 - Fasecolda
Por el cual se establece la obligación de adquirir un seguro por parte de los constructores de vivienda nueva y se
establecen medidas para incrementar la seguridad de las edificaciones
El constructor o enajenador de vivienda nueva, o quien actúe a su nombre o en su interés, estará obligado a adquirir un seguro que cubra a los propietarios y a los terceros que se vean afectados en el evento que la edificación perezca o amenace ruina, como consecuencia de deficiencias de:
• Construcción• Suelo• Materiales • Diseños
Proyecto de Fasecolda
Excepciones: • El constructor o persona que construya la
vivienda para su uso propio• Proyectos de área de construcción inferior
a 2.000 metros cuadrados
Coberturas: • Daños que sufra el inmueble• Perjuicios que sufran los terceros
El Gobierno reglamentará garantías y exclusiones
Valor asegurado y vigencia
• El valor asegurado = valor comercial del inmueble estimado al momento de la expedición de la póliza.
• El valor asegurado se ajustará anualmente de conformidad con el Índice de Valoración Predial* certificado por el DANE.
• El Gobierno Nacional reglamentará el valor
asegurado para la cobertura de los perjuicios que se le causen a terceros.
• Vigencia del seguro. Diez (10) años contados a partir de la expedición de la certificación técnica de ocupación. Propuesta pago de la prima.*
Certificación técnica de ocupación
Concluidas las obras aprobadas en la respectiva licencia de construcción y previamente a la ocupación de nuevas edificaciones, el supervisor técnico independiente expedirá el certificado de ocupación de la respectiva obra, certificando:
• Que la obra contó con la supervisión correspondiente
• Que la edificación se ejecutó de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes y aprobadas en la respectiva licencia.
Nuevos documentos para el protocolo y el registro
• Actas de supervisión técnica independiente del constructor. Se expiden durante el desarrollo de la obra - Interventoría / Inhabilidades. Ley 400/97
• Certificado técnico de ocupación
• Certificado de entrada en vigencia de la póliza
• Recibo de pago de la prima
No es responsabilidad del Notario pronunciarse sobre el clausulado, o contenido de las pólizas.
Organismo de Control Técnico - OCT
Personas naturales o jurídicas especializadas, con las siguientes funciones:
• Realizar las verificaciones del proceso constructivo
• Certificar el cumplimiento y sujeción a lo aprobado en la licencia de construcción;
1. Normas técnicas y urbanísticas vigentes2. Adquisición de la póliza al
momento de firmar el acta de inicio de obras
Septiembre 23 de 2014 - Gobierno y Camacol
Por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda, el incremento de la
seguridad de las edificaciones y el fortalecimiento de la función pública que ejercen los Curadores Urbanos
• Obligación de amparar los perjuicios patrimoniales. En el evento que dentro de los diez (10) años siguientes a la expedición de la Certificación Técnica de Ocupación de una vivienda nueva, esta colapse, perezca o amenace ruina como consecuencia de las deficiencias en el proceso constructivo, del suelo, de los materiales o de los diseños, con los que se construyan tales edificaciones, el constructor o enajenador de vivienda nueva, o quien actúe a su nombre o en su interés, estará obligado a cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados
Fondo Nacional para la Estabilidad y Reconstrucción
de Vivienda Nueva (Fonervin)
• Destinación específica: Medida de amparo para los compradores de vivienda nueva
• No se definen las fuentes, recursos, formas de aportes, requisitos, órganos de administración, etc. Gobierno reglamentará
• Implica cierta corresponsabilidad del Estado
Justificación del Fondo: • Garantizar la prestación del servicio donde existan fallas
de mercado. Debate sobre la obligatoriedad del seguro.
• Evitar la formación de un monopolio
RESPONSABILIDAD DE LOS CURADORES
• Régimen de control disciplinario• Controles en cuanto a la selección y
nombramiento• Concurso de ingreso al cargo de curadores • Régimen de inhabilidades e
incompatibilidades• Se crea en la Superintendencia de
Notariado y Registro la Superintendencia Delegada para Curadurías
Existe póliza de responsabilidad civil de Curadores
INVESTIGACIÓN DEL MUNICIPIO DE MEDELLÍNInforme de Visitas a Curadurías Urbanas
Septiembre 24 de 2013
Función de vigilancia y control sobre las Curadurías
• Ley 388 de 1997• Decreto 1469 de 2010• Ley 810 de 2013
• Procedimientos internos• Actuaciones en los procesos de licenciamiento• Verificación de acatamiento de la normatividad
vigente
Informe de Visitas a Curadurías Urbanas
Datos generales
TECNOLOGÍA
Análisis a los Sistemas de Información de cada una de las Curadurías: Seguridad, automatización, reporte de datos, plataforma, infraestructura, usabilidad, navegación, funcionalidad, control de usuario, lenguaje y contenido, sistemas de ayuda, información del sistema, coherencia, prevención de errores, y claridad arquitectónica.
• En algunas Curadurías, más del 60% de las resoluciones aprobadas o trámites radicados no habían sido reportados a Planeación Municipal
• En ocasiones los datos de la Resolución y el inmueble del trámite no coincidían
• Se encontró en una de las curadurías un sistema vulnerable y manipulable, dado que permite la modificación posterior de las resoluciones generadas incluso luego de estar ejecutoriadas
ASUNTOS TÉCNICOS
• Respecto del Formulario Único Nacional necesario para todo tipo de solicitud, en la mayoría de casos estaba incompleto, sin número de radicado, sin información de vecinos o colindantes, linderos, dimensiones y áreas.
• En varios de los planos presentados, no se sigue con rigurosidad la forma de presentar estos, en especial la falta de cortes y alzados.
• En la mayoría de los casos se efectúan correcciones y ajustes a los proyectos sin haber realizado el acta de observaciones y correcciones, varios juegos de planos con diferentes observaciones.
ASUNTOS LEGALES
• Documentación trasladada a un nuevo radicado, con documentación vencida, por ej. certificado de libertad y certificado de existencia y representación legal.
• Categorización de los proyectos no se aplica con la rigurosidad normativa, se les da el mismo tratamiento a la totalidad de los trámites independiente de su complejidad.
ASUNTOS LEGALES
• En algunos casos no se exige la totalidad de estudios y diseños que contempla la norma; y cuando se hace, no se verifica la coherencia de los mismos con el proyecto presentado para su aprobación.
• En muchas oportunidades los diseños presentados son producto del reciclaje de otros estudios realizados para otro trámite específico, o están denominados como estudios o diseños preliminares.
ASUNTOS LEGALES
• Los actos administrativos ejecutoriados carecen de contenido, no están debidamente motivados.
• No se pormenoriza en qué consiste la solicitud, no se describe claramente el proyecto, no se explican suficientemente las razones por las cuales procede o no una licencia.
• Se observa descuido en la redacción de los actos administrativos, errores en las fechas, nombres de titulares e identificación, y nomenclatura.
• No se especifican las vigencias
MENSAJE FINAL DEL GOBIERNO
Teniendo en cuenta las posibles alternativas evaluadas durante el trámite legislativo y ante la necesidad de amparar y dar una cobertura objetiva a los propietarios de vivienda en su patrimonio por efectos de las deficiencias del proceso constructivo, la iniciativa legislativa se presenta de manera amplia con el fin de realizar el debate dentro del trámite en el Congreso de la República, ya sea sobre la inclusión de éstas alternativas, SEGURO O FONDO - y las demás que puedan ser objeto de propuestas por parte los Honorables Congresistas, para garantizar la finalidad última de éste proyecto, cual es el la obligación de cubrir los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios que se vean afectados.
PROPUESTA DE SEGURO
Modelo Francés: Delito penal dar inicio a las obras sin haber suscrito las pólizas
SEGURO DE DAÑOS: Ampara los daños derivados del incumplimiento de las garantías:• Un año: Acabados y líneas vitales• Diez años: Estabilidad de la obra
SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL: De mediar la culpa, negligencia, o desconocimiento de normas por parte del constructor, el asegurador de la póliza de daños se subrogará en contra de la constructora y/o de su aseguradora.
Coberturas en seguros de daños
ACABADOS Y LÍNEAS VITALES:Infraestructura básica de redesTuberías y/o elementos conectados que permitan la movilización de energía eléctrica, agua y combustibleEquipos adheridos al inmueble, puestos por el constructor, como calentadores de agua, extractor de olores, aires acondicionados, etc.
ESTRUCTURA O ESTABILIDAD DE LA OBRA:Daños en fundaciones, vicios del suelo, defectos de construcción, mala calidad de materiales
GASTOS DE REACOMODO DE LOS PERJUDICADOS
Gracias
ANDRÉS ORIÓN ALVAREZ ABOGADOS
www.andresorionabogados.com