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Proyectos inmobiliarios de viviendaTRANSCRIPT
Presentación de PowerPointMódulo 4
Impactos: Urbano y Ambiental
TEMA 4. ANÁLISIS DE SITIO
Objetivo: Saber tomar decisiones, al adquirir un predio, conociendo y midiendo los riesgos en un proyectos de inversión de desarrollo inmobiliario.
Investigación
LA NEGOCIACIÓN EN LA COMPRA DE UN PREDIO
1.El estudio previo de las alternativas que ofrece el mercado, con la conclusión del porqué conviene un determinado inmueble.
2.Trato con el propietario, a efecto de solicitarle permita realizar el estudio de preinversión que demuestre la viabilidad (técnica, jurídica, mercadológica y financiera) del desarrollo de un proyecto inmobiliario, y hacer de una oferta económica.
3.Presentación y firma de una carta opción donde se ofrece adquirir el predio dentro de un corto plazo (dos a cuatro meses), plazo que nos permitirá hacer un estudio de preinversión, con la exclusividad de que no será ofrecido en este período a terceros.
4.Desarrollo de un estudio de sitio de preinversión, elaborando el diagnóstico, las conclusiones y las recomendaciones.
5.Para el caso de resultado afirmativo del estudio, con la recomendación de adquirir el predio, indicar la oferta existente de predios de compraventa o para asociación con:
Formato de contrato, con los términos y condiciones.
Oferta económica especificando precios y condiciones; en el caso de una asociación y fideicomiso indicar una proforma del negocio con el flujo de pago de acuerdo con los ingresos que genere el proyecto.
¿CONSIDERACIONES DE RIESGO
Riesgo Jurídico: De la tenencia, de afectaciones y gravámenes, impedimentos con autoridades, vecinos y otros, diferencias ante documentación y la calidad.
Riegos Técnicos: De la factibilidad de servicios, de lo que dictamine los estudios de impactos, en costo de cimentaciones, problemas con el suelo, con colindancias; como consecuencia la incertidumbre de costos adicionales que pueden hacer inviable el proyecto.
Riesgo Mercadológico: Que el proyecto que se pretende realizar no se pueda comercializar con éxito.
Riesgo Financiero: Al dejar de ganar o perder, por no considerar costos incidentes técnicos y jurídicos, así como de los aspectos de mercado que pueden incidir en los costos del capital.
Riesgos externos del contexto político social: Momento político de la entidad, problema con vecinos, también deben de considerarse el riesgo cambiario, riesgo comunidad.
Contexto externo
RIESGO: DIFERENCIA CON Y SIN PROYECTO
EN UNA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA DE UN PREDIO
En la decisión de la compra de un terreno, es importante considerar los riesgos de adquisición que se tienen, (estudio o proyecto de preinversión).
Un predio adquirido sin proyecto: Prevalece el valor de un avalúo y estará regido por los precios del mercado.
Un predio con proyecto: Es adquirir el predio conociendo el proyecto que evalua el posible éxito o fracaso.
Con Estudios de Preinversión: se conocerán los riesgos, la complejidad de trámites, los costos que inciden para poder desarrollar el proyecto y las posibles utilidades que le dejará el negocio inmobiliario.
Con Licencias Autorizadas: la autorización de licencias y permisos le proporciona una plusvalía al predio por la seguridad de desarrollo del inmueble que se pretende desarrollar, con la transparencia de saber los costos adicionales que inciden.
Con un Proyecto de Inversión: permitirá conocer la viabilidad y factibilidad del negocio inmobiliario que emprenderá, reduciendo riesgos e incertidumbre.
Con Financiamiento para el Proyecto: le da un valor adicional al precio.
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MODALIDADES DE ADQUISICIÓN DEL PREDIO
Después de haberse tomado la decisión de realizar el proyecto, a continuación se debe dar el paso más importante que es la adquisición del predio, por motivo de que representará el compromiso de la empresa en realizar el proyecto de inversión, por ser la primera erogación significativa en dinero y porque representa una buena parte del éxito o fracaso en esta operación, que dependerá también del tipo del proyecto que se haga y de la administración de los recursos para su ejecución.
Las modalidades de adquisición de un predio, pueden ser:
Compraventa al contado.
· Permite un descuento del precio de mercado incremento en el costo inversión afecta la rentabilidad.
· Operación segura si se formaliza ante notario
Compraventa con facilidades.
· El vendedor del inmueble tendrá un beneficio adicional, intereses o premio.
· Siempre existirá riesgo, preverlos en cláusulas del contrato que se celebre por las partes
El comprador tiene un incremento de inversión.
Asociación (aportación).
· El vendedor tendrá una compensación en la participación del negocio o un premio por asumir riesgos (se recomienda este último por ser más claro para las partes) y disminuyen los costos de capital.
· Procurar que el vendedor quede como asociado, aunque implica asumir los compromisos fiscales. Siempre existirá riesgo de las partes, a causa traslado de dominio.
Fideicomiso.
· El vendedor tendrá una compensación en la participación del negocio o un premio por asumir riesgos (se recomienda este último por ser más claro para las partes) checar si causa traslado de dominio.
Es la forma más segura de operar para las partes, aclarar los términos de aportación como fideicomitentes y de los beneficios como fideicomisarios.
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MODALIDADES DE ADQUISICIÓN DEL PREDIO
Compraventa a cuenta de terceros.
· Cuando el promotor agrupa a un determinado número de beneficiados para un proyecto y los integra para ahorrar (con o sin asociación) con el objeto de adquirir un predio que desarrollará a nombre del grupo, para que logren un bien inmueble (casas, oficinas, consultorios, locales comerciales y otros).
· A) Existe un ahorro para los beneficiados, por ser parte de la promoción.
· B) Existirá bajo riesgo si no se estructura adecuadamente la operación.
C) Requiere cuidado en la conformación legal.
Fondeo en Casa de Bolsa.
Financiamiento.
Sociedades Mercantiles.
Es posible para proyectos de largo plazo tampoco de corto plazo
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ADQUISICIÓN DE PREDIOS EJIDALES
Actualmente es legal la adquisición de predios ejidales en las modalidades de participación y compraventa, sin embargo es necesario hacer el procedimiento de regularización de la propiedad, de la siguiente manera:
1) Negociar con el Comisariado Ejidal y los ejidatarios que tienen la propiedad; ofertar precio y modalidad de pago, y exponer el trámite de regularización.
2) Constatar los registros en Reforma Agraria, Catastro y Registro Público, obtener Asesoría Notarial.
3) Asegurarse de que no existan discordias y que todos lo ejidatarios acepten la operación de compraventa o participación.
4) Efectuar el levantamiento para definir en el plano de conjunto las propiedades que les corresponden a cada ejidatario, y convencer a cada propietario de su tenencia y límites de la misma.
5) Proponer a la fusión de todos los predios individuales.
6) Adquirir la propiedad en Escritura Pública o Fideicomitirla si es el caso.
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IMPORTANCIA DEL ANÁLISIS DE SITIO
El primer y principal insumo de un proyecto es, el terreno; de las condiciones y características de éste dependerá finalmente el producto que se realizará y comercializará, por consecuencia el probable éxito o fracaso de la Empresa.
BENEFICIOS DEL ESTUDIO DE ANÁLISIS DE SITIO
· Definición del tamaño y programa de diseño.
· Determinación del producto.
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Diagnóstico:
Consiste en desarrollar estudios e investigaciones del predio, su zona de influencia y de la comunidad en donde se ubica el predio que se pretende desarrollar.
Definición del Producto.
El producto se determina con las conclusiones y recomendaciones de los análisis de sitio y mercado.
Metodológicamente se debe definir una de las alternativas, determinar el tamaño del producto y sus etapas de implementación y por último desarrollar el Programa de Diseño y estrategias de Comercialización.
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¿QUÉ CONTEMPLA UN ANÁLISIS DE SITIO,
PARA ADQUISICIÓN DE PREDIO?
La etapa de adquisición del predio, es la actividad más importante para la toma de decisiones y para formalizar la compraventa, para ello es necesario:
1. Verificación de: Datos del oferente (personales) y datos del predio: escritura de propiedad, no afectaciones, liberación de gravamen, boleta predial, número catastral y de Registro Público.
2. Estudio del tamaño, accesibilidad, ubicación del predio y características.
3. Conocer el entorno identificando equipamiento, población y otros.
4. Efectuar un levantamiento topográfico, tipo de suelo y subsuelo: Poligonal, altimetría, planimetría, ejes de trazos, estudio de mecánica de suelos.
5. Levantamiento con los servicios y equipamiento existentes en zonas próximas.
6. Análisis del uso propuesto en el Plan Estatal y Municipal de Desarrollo Urbano (obtención del uso del suelo).
7. Afectaciones existentes y sus restricciones (S.A.R.H., C.F.E., PEMEX, Aeropuertos, I.N.A.H., etc.).
8. Análisis de la comunidad, momento político, planes y programas de desarrollo
9. Factibilidad y costos de dotación de servicios de: accesibilidad, Agua potable y sistema sanitario, energía eléctrica, telefonía y otros vialidad y transporte
10. Diversos documentos, inafectabilidad agraria.
11. Verificación del Valor catastral urbanístico y comercial.
12. Dictamen técnico definitivo de peritos en proyectos urbanos.
13. Estudio preliminar de uso y destino del predio.
14. Opinión previa del organismo financiero.
15. Avalúo de perito experto inmobiliario.
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ANÁLISIS DE SITIO
¿Qué se Investiga?
Factibilidades de los servicios
Uso de suelo y factibilidad de servicios.
Zona de influencia: equipamiento, fuentes de trabajo, vialidad, transporte.
Reglamentos de fraccionamientos y de construcción
Tenencia, valores, etc.
Adicionalmente se debe investigar en la comunidad y el Estado
El Programa de Desarrollo Económico para obtener información de industrias, comercios.
Ley de ingresos para el pago de licencias, permisos e impuestos.
ley de condominios.
Programas del Infonavit, Instituto de la Vivienda, Sedesol, etc.
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Se investigan previamente, requisitos para el trámite, tiempo del mismo y su costo.
.No afectabilidad agraria.
·Certificado de gravamen.
·Licencia de conjunto.
·Fusión de predios
·Certificado de zonificación.
·Uso de vía pública.
·Conexiones de servicios, agua, drenaje, electricidad.
·Por ciento de áreas comunes: equipamiento y de donación.
·Estudio de impacto urbano y ambiental.
.Vo Bo vialidad y transporte
·Licencia de fraccionamientos
·Licencia de condominio.
·Licencia de construcción.
PRINCIPALES TEMAS DE TRÁMITES QUE SE DEBEN VERIFICAR EN LA ADQUISICIÓN DE UN PREDIO
·Inscripción en Registro Público de la propiedad.
Otros eventuales:
Autorización de Aeronáutica Civil.
Otros.
Predio
ENTORNO
A
B
C
Predio
CIUDAD
A
B
C
TEORÍA DEL VALOR, DEFINICIONES
PRECIO: Es el valor de una operación de compra venta. Lo que cuesta obtener una ventaja cualquiera (buena o mala). Es la suma de costos e indirectos al producir un bien.
Existe diferencia de precio para un mismo inmueble, precio catastral, precio determinado por un avalúo y el precio de mercado.
VALOR: Grado de utilidad de las cosas, cualidad que la hace objeto de tener un precio para su comercialización.
El valor de un predio se lo da su ubicación, proximidad a los mercados, vista panorámica, tenencia, uso del suelo, escasez, los servicios, la infraestructura y otros.
El valor de un predio es diferente para un campesino, para un desarrollador o para el gobierno que desea expropiar para hacer equipamiento social. Para una persona puede tener un bien de poco precio, sin embargo posee un valor personal y subjetivo incalculable
VALORAR: es determinar el valor de una cosa para ponerle precio.
Generadores del valor Consideraciones del valor
MEDICIÓN
VALOR
CUANTITATIVOS
( factores
VALOR DE USO ( Subjetivo )
Valor de mercado + valor adicional para el propietario o usuario
VALOR DE CAMBIO (objetivo)
VALOR DE MERCADO ( VALOR REAL )
El vendedor y el comprador están libres de prejuicios.
Ambas partes están bien informadas respecto al mercado, de las ventajas y desventajas de la operación de compraventa.
Se toma en cuenta la forma de pago
Factores de
Etc.
“Algo tiene valor por que alguien lo tiene y quiere vender, y alguien lo quiere comprar”.
UTILIDAD: Capacidad de la mercancía para satisfacer una necesidad o deseo (el valor no depende necesariamente de la utilidad).
ESCASEZ: Oferta limitada de una mercancía (algo puede ser útil pero no escaso).
DEMANDA: Productos o servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir. Se relaciona con la escasez pero puede ser independiente ( algo puede ser útil, escaso pero nadie lo quiere).
PODER ADQUISITIVO: Capacidad del adquirente para comprar una mercancia.
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Lo normal es que el valor comercial sea superior al valor físico, (oportunidad de vender).
Cuando se han dado crisis económicas y políticas el valor físico suele ser muy superior al valor comercial (oportunidad de compra).
los valores de venta, se afectan significativamente en las crisis, por motivo de que se reduce la oferta de compra de nuevos productos.
Existe un comportamiento de valores diferentes dentro de una ciudad según uso de suelo, densidades y alturas permitidas, así como por el acceso, servicios y equipamiento existentes.
El valor en la ciudad se diferencia según la zona:
A – Centro de la ciudad, regeneración.
B – Densificación
C – Crecimiento
VALOR
COMERCIAL
COMPORTAMIENTO HISTÓRICO
TEORÍA DEL VALOR
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Los predios pueden tener valor semejante, sin embargo el que conviene se determina según el mercado que se desea atender
Predio a: es conveniente para
Desarrollos de infonavit
Desarrollos fovi (no asalariados).
Predio d: residencial
Nota: tener preferencia a lotes con facilidad de acceso de vialidad y servicios.
Externalidades: ambientales y políticas
Infraestructura y servicios
En la selección de un predio se debe considerar
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ESTUDIOS DE IMPACTO
Es cultura del desarrollo urbano de los programas de centros de población urbano el que se aplique, a los nuevos desarrollos inmobiliarios, los estudios de impacto, ambiental y los urbanos.
La normatividad federal del medio ambiente condiciona que para todo conjunto superior a 60 viviendas se debe hacer un estudio, aplicando alguna de las modalidades autorizadas, según el proyecto se pueda condicionar en cualquier tipo de obra.
Los estudios de impactos urbanos están condicionadas a la normatividad Federal y local, sin embargo es recomendable hacerlo en los casos de que existan dificultades de la introducción al predio la infraestructura o servicios, esto con el objeto de mitigar impactos y poder redistribuir proporcionalmente los costos a los interesados y beneficiados (municipio y vecinos).
Ejemplo: una red de servicio de agua o una vialidad, además del predio a desarrollar beneficia a otros predios colindantes, por lo que la inversión debe redistribuirse entre los favorecidos.
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DICTAMEN DEL ESTUDIO DE IMPACTO URBANO
Requieren de estudio de impacto urbano, quienes pretendan llevar a cabo una obra o proyecto, instalación o aprovechamiento urbano, público o privado, que rebasen en forma significativa las capacidades de la infraestructura y los servicios públicos del área o zona donde se pretenda ejecutar, generen afectaciones, afecten negativamente al espacio urbano, a la imagen urbana y al paisaje natural; Así como a la estructura socioeconómica; y signifique un riesgo para la vida o bienes de la comunidad o al patrimonio cultural, histórico, arqueológico o artístico.
En este orden de ideas, en algunos Estados los proyectos de vivienda que tengan más de 10,000 metros cuadrados de construcción, y los proyectos que incluyan oficinas, comercios industria, servicios o equipamiento, por más de 5,000 metros cuadrados de construcción, requieren de estudio de impacto urbano.
Requisitos:
Solicitud debidamente documentada.
Estudio de impacto urbano, con la responsiva de un perito en desarrollo urbano, que contenga lo siguiente:
A) Descripción detallada de la obra o actividad proyectada.
B) Descripción detallada de los impactos de la obra proyectada y sus repercusiones.
C) Alternativas para evitar o minimizar los impactos.
D) La mención sobre la compatibilidad en otras actividades de la zona.
Permiso, autorización o licencia del INAH o INBA, en su caso.
Estudio de imagen urbana.
Responsiva del perito en desarrollo urbano y director responsable de obra.
Documento oficial con el que se acredite la calidad de PDU y DRO.
Documento con el que se acredite la personalidad del representante legal.
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LOS ESTUDIOS DEBERÁN ANALIZAR LOS SIGUIENTES ASPECTOS:
AGUA POTABLE DRENAJE VIALIDAD OTROS SERVICIOS PÚBLICOS
SERVICIOS DE EMERGENCIA, AMBIENTE NATURAL, RIESGOS, ESTRUCTURA
SOCIOECONÓMICA
VISITA AL PREDIO MOTIVO DEL DESARROLLO.
RECORRIDO EN LA ZONA DE INFLUENCIA.
CONSULTA DIRECTA A LAS DEPENDENCIAS.
CONSULTA A FUENTES, DOCUMENTAL.
Y DE SUS DEMANDAS DE SERVICIOS.
ANTE PROYECTO Y SUS MEMORIAS.
REVISIÓN DE LAS CONDICIONES DE LA
INFRAESTRUCTURA Y LOS SERVICIOS DE ZONA.
INFORMACIÓN OFICIAL, ESTUDIOS DE CAMPO.
DETERMINACIÓN DE CAPACIDAD DE ABSORCIÓN
DE LAS DEMANDAS DEL PROYECTO.
ESTUDIOS ESPECÍFICOS Y ASESORÍAS.
Y PROPUESTA DE MEDIDAS DE MITIGACIÓN
¿CÓMO SE INTEGRA UN EXPEDIENTE?
IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS DURANTE LA OBRA.
IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS DURANTE LA OPERACIÓN.
LOS IMPACTOS NATURALES DEL PROYECTO
LOS QUE SE ASIMILAN POR INFRAESTRUCTURA
Y SUS SERVICIOS
CAPACIDAD ACTUAL
LAS MEDIDAS QUE COMPETEN AL DESARROLLO
LAS QUE COMPETEN A LA AUTORIDAD
RESUMEN EJECUTIVO Y CONCLUSIONES
ANEXOS GRÁFICOS Y ESTUDIOS DE APOYO
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Información del estudio
del estudio, información o documentación del predio
Descripción del proyecto
Análisis del sitio
Influencia del proyecto
Equipamiento, infraestructura y servicios
Los impactos naturales del proyecto
Los que se asimilan por infraestructura y sus servicios
Los que rebasen significativamente la capacidad actual
Propuesta de medidas de mitigación
Las medidas que competen al desarrollo
Las medidas que competen a la autoridad
Resumen ejecutivo y conclusiones
Anexos gráficos y estudios de apoyo
ESTUDIOS DE IMPACTO URBANO
ESTUDIO DE IMPACTO URBANO TRAMITACIÓN
Carpeta del estudio urbano o ambiental.
Documento principal y anexos.
Gráficos y apoyos técnicos.
• Ingreso en la ventanilla.
Probables modificaciones al contenido o resultado del estudio.
• Publicación del resultado positivo en los diarios.
• Extracto de la información del proyecto y del resultado del estudio.
• Seguimiento del proyecto y anotación en bitácora de las modificaciones al proyecto o a sus impactos.
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ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL
Es cultura nacional e internacional el tener conciencia de la importancia del desarrollo sustentable y la preservación y protección del medio ambiente.
En México los proyectos inmobiliarios están sujetos a la legislación, reglamentación y normatividad ambiental.
Modalidades de estudios
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DEFINICIÓN
Impacto Ambiental según el Art. 3° Fracción XIX de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA), "Modificación del ambiente ocasionada por la acción del hombre o de la naturaleza".
En la definición anterior, se entiende como ambiente; al conjunto de elementos naturales y artificiales o inducidos por el hombre que hacen posible la existencia y desarrollo de los seres humanos y demás organismos vivos que interactúan en un espacio y tiempo determinados.
Evaluación del Impacto Ambiental de acuerdo a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA).
ARTICULO 28.- La evaluación del impacto ambiental es el procedimiento a través del cual la Secretaría establece las condiciones a que se sujetará la realización de obras y actividades que puedan causar desequilibrio ecológico o rebasar los límites y condiciones establecidos en las disposiciones aplicables para proteger el ambiente y preservar y restaurar los ecosistemas, a fin de evitar o reducir al mínimo sus efectos negativos sobre el ambiente. Para ello, quienes pretendan llevar a cabo alguna de las siguientes obras o actividades, requerirán previamente la autorización en materia de impacto ambiental de la Secretaría.
Objetivos: Identificar los efectos que puede causar un proyecto sobre el medio ambiente. Estimar la magnitud de los efectos. Prevenir los efectos sobre el medio y evitarlos o minimizarlos.
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De acuerdo con el Capítulo III, Artículo 9° y Artículo 10° de la LGEEPA, los promoventes deberán presentar ante la Secretaría una manifestación de impacto ambiental, en la modalidad que corresponda, para que ésta realice la evaluación del proyecto de la obra o actividad respecto de la que se solicita autorización (Anexo 10B).
La Secretaría proporciona las guías para facilitar la presentación y entrega de la manifestación de impacto ambiental de acuerdo al tipo de obra o actividad que se pretenda llevar a cabo.
Las manifestaciones de impacto ambiental deberán presentarse en las siguientes modalidades:
I. Informe Preventivo,
II. Regional, o
III. Particular.
Las modalidades de presentación se dan a nivel Federal y Estatal. Pueden ser desarrollados a nivel General, Intermedia o Específica.
CONTENIDO DEL ESTUDIO
En cuanto al contenido del estudio de impacto ambiental la Autoridad especifica las guías, donde se fijan los capítulos o aspectos mínimos. En dicho informe suele acompañarse de mapas y diagramas que señalarán las posibles áreas afectadas, indicando los tipos de impacto.
Con la presentación de este informe del estudio se considera concluida por parte del equipo redactor la evaluación de un impacto sobre el medio ambiente o estudio de impacto ambiental. Y una vez ingresado a la secretaría se adjunta junto con el acuse de recibido y el programa de seguimiento de medidas correctoras para llevarlo acabo.
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INSTRUCTIVOS APLICABLES
proyectada
prevenir y controlar las
A. Descripción del medio Natural del predio y su entorno
Identificación de impactos
Medidas de Mitigación
2) MODALIDAD INTERMEDIA
(Dentro o en colindancia con cauces, ríos y arroyos) MIA Gral.
A. Memoria técnica del Proyecto.
B. Características biológicas del predio y su entorno.
C. Ecosistemas paisaje
D. Futuro Descripción
3) ESTUDIO DE
DETERMINACIÓN DE MEDIDAS DE MITIGACIÓN
DE IMPACTOS AMBIENTALES
Prevenir, paliar o corregir el Impacto Ambiental significa introducir medidas preventivas y / o correctoras en la actuación con el fin de:
Explotar en mayor medida las oportunidades que brinda el medio en aras al mejor logro ambiental del proyecto o actividad.
Anular, atenuar, evitar, corregir o compensar los efectos negativos que las acciones derivadas del proyecto producen en el medio ambiente, en el entorno de aquellas.
Incrementar, mejorar y potenciar los efectos positivos que pudieran existir.
Para su identificación de las medidas preventivas, correctoras y compensatorias, se estudian en base a la siguiente tipología:
Medidas protectoras, que eviten la aparición del efecto modificatorio de los elementos definitivos de la actividad (tecnología, diseño, traslado, tamaño, materias primas).
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MEDIDAS DE MITIGACIÓN
Procesos productivos (técnicos…).
Factores del medio como agente transmisor (auspiciar dispersión atmosférica, dilución,..).
Factores del medio como agente receptor (aumento de caudal, aireación de las aguas,..).
Otros parámetros (modificación del efecto hacia otro de manos magnitud o importancia).
Medidas compensatorias de impactos irrecuperables e inevitables, que no evitan la aparición del efecto, ni lo anulan o atenúan, pero contrapesan de alguna manera la alteración del factor (Pago por contaminar, creación de zonas verdes, acciones de efectos positivos,..).
Etapa donde se presentará el impacto
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es el siguiente:
Donde se dictamina el trámite: Delegación Estatal de SEMARNAP (constatar acuerdos con la entidad ambiental del Estado).
Desahogo del trámite:
a) En la ventanilla de recepción de la delegación estatal, se recibe el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) y se revisa si cumple con siguientes requisitos.
b) Se turna el EIA al área de preevaluación donde se determina:
·Si la información contenida en el EIA está completa o requiere ser complementada.
·Si se requiere la solicitud de opinión técnica de otras áreas o de otras dependencias.
·Si se requiere efectuar un reconocimiento físico del área del proyecto.
c) Una vez presentada el EIA y satisfechos los requisitos y requerimientos de información, se publica en la Gaceta Ecológica un aviso respecto a la presentación de la misma, con el objeto de que cualquier interesado pueda consultar el expediente correspondiente, el cual se integra con la información adicional que en su caso se hubiere presentado y la resolución que contenga la evaluación respectiva. La copia para consulta pública contendrá únicamente la información que podrá ser consultada manteniendo en reserva aquella que, de hacerse pública pudiera afectar derechos de propiedad industrial o intereses lícitos mercantiles, en los términos del Artículo 33° de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente.
d) Se realiza la evaluación del EIA y se emite dictamen en materia de Impacto Ambiental.
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Plazo de respuesta.
La resolución del trámite debe emitirse y ponerse a disposición del solicitante dentro de los 20 días hábiles después de la entrega de la solicitud.
Nota: Si al término del plazo de respuesta no se ha puesto resolución a disposición del solicitante se entenderá que fue negada la solicitud.
Sanciones Administrativas.
Multa equivalente de veinte a veinte mil días de salario mínimo vigente en el D. F.
Clausura temporal o definitiva, parcial o total.
Suspensión o revocación de la autorización.
Arresto administrativo. Los montos y particularidades de dichas sanciones las determina la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente, en caso de ejecutarse la obra o actividad sin contar con la autorización en materia de Impacto Ambiental.
Responsable(s) del trámite.
Dirección de Impacto Ambiental.
Vigencia del trámite.
Temporal prorrogable. Dependiendo de la obra o actividad que se pretenda realizar.
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Los efectos de una acción arquitectónica se da en un contexto urbano.
Existen varios aspectos urbanos principales a ser analizados:
-Medio ambiente natural
¿Quiénes participan?
Generación de empleo:
En la construcción.
Impactos: Urbano y Ambiental
TEMA 4. ANÁLISIS DE SITIO
Objetivo: Saber tomar decisiones, al adquirir un predio, conociendo y midiendo los riesgos en un proyectos de inversión de desarrollo inmobiliario.
Investigación
LA NEGOCIACIÓN EN LA COMPRA DE UN PREDIO
1.El estudio previo de las alternativas que ofrece el mercado, con la conclusión del porqué conviene un determinado inmueble.
2.Trato con el propietario, a efecto de solicitarle permita realizar el estudio de preinversión que demuestre la viabilidad (técnica, jurídica, mercadológica y financiera) del desarrollo de un proyecto inmobiliario, y hacer de una oferta económica.
3.Presentación y firma de una carta opción donde se ofrece adquirir el predio dentro de un corto plazo (dos a cuatro meses), plazo que nos permitirá hacer un estudio de preinversión, con la exclusividad de que no será ofrecido en este período a terceros.
4.Desarrollo de un estudio de sitio de preinversión, elaborando el diagnóstico, las conclusiones y las recomendaciones.
5.Para el caso de resultado afirmativo del estudio, con la recomendación de adquirir el predio, indicar la oferta existente de predios de compraventa o para asociación con:
Formato de contrato, con los términos y condiciones.
Oferta económica especificando precios y condiciones; en el caso de una asociación y fideicomiso indicar una proforma del negocio con el flujo de pago de acuerdo con los ingresos que genere el proyecto.
¿CONSIDERACIONES DE RIESGO
Riesgo Jurídico: De la tenencia, de afectaciones y gravámenes, impedimentos con autoridades, vecinos y otros, diferencias ante documentación y la calidad.
Riegos Técnicos: De la factibilidad de servicios, de lo que dictamine los estudios de impactos, en costo de cimentaciones, problemas con el suelo, con colindancias; como consecuencia la incertidumbre de costos adicionales que pueden hacer inviable el proyecto.
Riesgo Mercadológico: Que el proyecto que se pretende realizar no se pueda comercializar con éxito.
Riesgo Financiero: Al dejar de ganar o perder, por no considerar costos incidentes técnicos y jurídicos, así como de los aspectos de mercado que pueden incidir en los costos del capital.
Riesgos externos del contexto político social: Momento político de la entidad, problema con vecinos, también deben de considerarse el riesgo cambiario, riesgo comunidad.
Contexto externo
RIESGO: DIFERENCIA CON Y SIN PROYECTO
EN UNA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA DE UN PREDIO
En la decisión de la compra de un terreno, es importante considerar los riesgos de adquisición que se tienen, (estudio o proyecto de preinversión).
Un predio adquirido sin proyecto: Prevalece el valor de un avalúo y estará regido por los precios del mercado.
Un predio con proyecto: Es adquirir el predio conociendo el proyecto que evalua el posible éxito o fracaso.
Con Estudios de Preinversión: se conocerán los riesgos, la complejidad de trámites, los costos que inciden para poder desarrollar el proyecto y las posibles utilidades que le dejará el negocio inmobiliario.
Con Licencias Autorizadas: la autorización de licencias y permisos le proporciona una plusvalía al predio por la seguridad de desarrollo del inmueble que se pretende desarrollar, con la transparencia de saber los costos adicionales que inciden.
Con un Proyecto de Inversión: permitirá conocer la viabilidad y factibilidad del negocio inmobiliario que emprenderá, reduciendo riesgos e incertidumbre.
Con Financiamiento para el Proyecto: le da un valor adicional al precio.
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Módulo 4
MODALIDADES DE ADQUISICIÓN DEL PREDIO
Después de haberse tomado la decisión de realizar el proyecto, a continuación se debe dar el paso más importante que es la adquisición del predio, por motivo de que representará el compromiso de la empresa en realizar el proyecto de inversión, por ser la primera erogación significativa en dinero y porque representa una buena parte del éxito o fracaso en esta operación, que dependerá también del tipo del proyecto que se haga y de la administración de los recursos para su ejecución.
Las modalidades de adquisición de un predio, pueden ser:
Compraventa al contado.
· Permite un descuento del precio de mercado incremento en el costo inversión afecta la rentabilidad.
· Operación segura si se formaliza ante notario
Compraventa con facilidades.
· El vendedor del inmueble tendrá un beneficio adicional, intereses o premio.
· Siempre existirá riesgo, preverlos en cláusulas del contrato que se celebre por las partes
El comprador tiene un incremento de inversión.
Asociación (aportación).
· El vendedor tendrá una compensación en la participación del negocio o un premio por asumir riesgos (se recomienda este último por ser más claro para las partes) y disminuyen los costos de capital.
· Procurar que el vendedor quede como asociado, aunque implica asumir los compromisos fiscales. Siempre existirá riesgo de las partes, a causa traslado de dominio.
Fideicomiso.
· El vendedor tendrá una compensación en la participación del negocio o un premio por asumir riesgos (se recomienda este último por ser más claro para las partes) checar si causa traslado de dominio.
Es la forma más segura de operar para las partes, aclarar los términos de aportación como fideicomitentes y de los beneficios como fideicomisarios.
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MODALIDADES DE ADQUISICIÓN DEL PREDIO
Compraventa a cuenta de terceros.
· Cuando el promotor agrupa a un determinado número de beneficiados para un proyecto y los integra para ahorrar (con o sin asociación) con el objeto de adquirir un predio que desarrollará a nombre del grupo, para que logren un bien inmueble (casas, oficinas, consultorios, locales comerciales y otros).
· A) Existe un ahorro para los beneficiados, por ser parte de la promoción.
· B) Existirá bajo riesgo si no se estructura adecuadamente la operación.
C) Requiere cuidado en la conformación legal.
Fondeo en Casa de Bolsa.
Financiamiento.
Sociedades Mercantiles.
Es posible para proyectos de largo plazo tampoco de corto plazo
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ADQUISICIÓN DE PREDIOS EJIDALES
Actualmente es legal la adquisición de predios ejidales en las modalidades de participación y compraventa, sin embargo es necesario hacer el procedimiento de regularización de la propiedad, de la siguiente manera:
1) Negociar con el Comisariado Ejidal y los ejidatarios que tienen la propiedad; ofertar precio y modalidad de pago, y exponer el trámite de regularización.
2) Constatar los registros en Reforma Agraria, Catastro y Registro Público, obtener Asesoría Notarial.
3) Asegurarse de que no existan discordias y que todos lo ejidatarios acepten la operación de compraventa o participación.
4) Efectuar el levantamiento para definir en el plano de conjunto las propiedades que les corresponden a cada ejidatario, y convencer a cada propietario de su tenencia y límites de la misma.
5) Proponer a la fusión de todos los predios individuales.
6) Adquirir la propiedad en Escritura Pública o Fideicomitirla si es el caso.
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IMPORTANCIA DEL ANÁLISIS DE SITIO
El primer y principal insumo de un proyecto es, el terreno; de las condiciones y características de éste dependerá finalmente el producto que se realizará y comercializará, por consecuencia el probable éxito o fracaso de la Empresa.
BENEFICIOS DEL ESTUDIO DE ANÁLISIS DE SITIO
· Definición del tamaño y programa de diseño.
· Determinación del producto.
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Diagnóstico:
Consiste en desarrollar estudios e investigaciones del predio, su zona de influencia y de la comunidad en donde se ubica el predio que se pretende desarrollar.
Definición del Producto.
El producto se determina con las conclusiones y recomendaciones de los análisis de sitio y mercado.
Metodológicamente se debe definir una de las alternativas, determinar el tamaño del producto y sus etapas de implementación y por último desarrollar el Programa de Diseño y estrategias de Comercialización.
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¿QUÉ CONTEMPLA UN ANÁLISIS DE SITIO,
PARA ADQUISICIÓN DE PREDIO?
La etapa de adquisición del predio, es la actividad más importante para la toma de decisiones y para formalizar la compraventa, para ello es necesario:
1. Verificación de: Datos del oferente (personales) y datos del predio: escritura de propiedad, no afectaciones, liberación de gravamen, boleta predial, número catastral y de Registro Público.
2. Estudio del tamaño, accesibilidad, ubicación del predio y características.
3. Conocer el entorno identificando equipamiento, población y otros.
4. Efectuar un levantamiento topográfico, tipo de suelo y subsuelo: Poligonal, altimetría, planimetría, ejes de trazos, estudio de mecánica de suelos.
5. Levantamiento con los servicios y equipamiento existentes en zonas próximas.
6. Análisis del uso propuesto en el Plan Estatal y Municipal de Desarrollo Urbano (obtención del uso del suelo).
7. Afectaciones existentes y sus restricciones (S.A.R.H., C.F.E., PEMEX, Aeropuertos, I.N.A.H., etc.).
8. Análisis de la comunidad, momento político, planes y programas de desarrollo
9. Factibilidad y costos de dotación de servicios de: accesibilidad, Agua potable y sistema sanitario, energía eléctrica, telefonía y otros vialidad y transporte
10. Diversos documentos, inafectabilidad agraria.
11. Verificación del Valor catastral urbanístico y comercial.
12. Dictamen técnico definitivo de peritos en proyectos urbanos.
13. Estudio preliminar de uso y destino del predio.
14. Opinión previa del organismo financiero.
15. Avalúo de perito experto inmobiliario.
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ANÁLISIS DE SITIO
¿Qué se Investiga?
Factibilidades de los servicios
Uso de suelo y factibilidad de servicios.
Zona de influencia: equipamiento, fuentes de trabajo, vialidad, transporte.
Reglamentos de fraccionamientos y de construcción
Tenencia, valores, etc.
Adicionalmente se debe investigar en la comunidad y el Estado
El Programa de Desarrollo Económico para obtener información de industrias, comercios.
Ley de ingresos para el pago de licencias, permisos e impuestos.
ley de condominios.
Programas del Infonavit, Instituto de la Vivienda, Sedesol, etc.
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Se investigan previamente, requisitos para el trámite, tiempo del mismo y su costo.
.No afectabilidad agraria.
·Certificado de gravamen.
·Licencia de conjunto.
·Fusión de predios
·Certificado de zonificación.
·Uso de vía pública.
·Conexiones de servicios, agua, drenaje, electricidad.
·Por ciento de áreas comunes: equipamiento y de donación.
·Estudio de impacto urbano y ambiental.
.Vo Bo vialidad y transporte
·Licencia de fraccionamientos
·Licencia de condominio.
·Licencia de construcción.
PRINCIPALES TEMAS DE TRÁMITES QUE SE DEBEN VERIFICAR EN LA ADQUISICIÓN DE UN PREDIO
·Inscripción en Registro Público de la propiedad.
Otros eventuales:
Autorización de Aeronáutica Civil.
Otros.
Predio
ENTORNO
A
B
C
Predio
CIUDAD
A
B
C
TEORÍA DEL VALOR, DEFINICIONES
PRECIO: Es el valor de una operación de compra venta. Lo que cuesta obtener una ventaja cualquiera (buena o mala). Es la suma de costos e indirectos al producir un bien.
Existe diferencia de precio para un mismo inmueble, precio catastral, precio determinado por un avalúo y el precio de mercado.
VALOR: Grado de utilidad de las cosas, cualidad que la hace objeto de tener un precio para su comercialización.
El valor de un predio se lo da su ubicación, proximidad a los mercados, vista panorámica, tenencia, uso del suelo, escasez, los servicios, la infraestructura y otros.
El valor de un predio es diferente para un campesino, para un desarrollador o para el gobierno que desea expropiar para hacer equipamiento social. Para una persona puede tener un bien de poco precio, sin embargo posee un valor personal y subjetivo incalculable
VALORAR: es determinar el valor de una cosa para ponerle precio.
Generadores del valor Consideraciones del valor
MEDICIÓN
VALOR
CUANTITATIVOS
( factores
VALOR DE USO ( Subjetivo )
Valor de mercado + valor adicional para el propietario o usuario
VALOR DE CAMBIO (objetivo)
VALOR DE MERCADO ( VALOR REAL )
El vendedor y el comprador están libres de prejuicios.
Ambas partes están bien informadas respecto al mercado, de las ventajas y desventajas de la operación de compraventa.
Se toma en cuenta la forma de pago
Factores de
Etc.
“Algo tiene valor por que alguien lo tiene y quiere vender, y alguien lo quiere comprar”.
UTILIDAD: Capacidad de la mercancía para satisfacer una necesidad o deseo (el valor no depende necesariamente de la utilidad).
ESCASEZ: Oferta limitada de una mercancía (algo puede ser útil pero no escaso).
DEMANDA: Productos o servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir. Se relaciona con la escasez pero puede ser independiente ( algo puede ser útil, escaso pero nadie lo quiere).
PODER ADQUISITIVO: Capacidad del adquirente para comprar una mercancia.
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Lo normal es que el valor comercial sea superior al valor físico, (oportunidad de vender).
Cuando se han dado crisis económicas y políticas el valor físico suele ser muy superior al valor comercial (oportunidad de compra).
los valores de venta, se afectan significativamente en las crisis, por motivo de que se reduce la oferta de compra de nuevos productos.
Existe un comportamiento de valores diferentes dentro de una ciudad según uso de suelo, densidades y alturas permitidas, así como por el acceso, servicios y equipamiento existentes.
El valor en la ciudad se diferencia según la zona:
A – Centro de la ciudad, regeneración.
B – Densificación
C – Crecimiento
VALOR
COMERCIAL
COMPORTAMIENTO HISTÓRICO
TEORÍA DEL VALOR
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Los predios pueden tener valor semejante, sin embargo el que conviene se determina según el mercado que se desea atender
Predio a: es conveniente para
Desarrollos de infonavit
Desarrollos fovi (no asalariados).
Predio d: residencial
Nota: tener preferencia a lotes con facilidad de acceso de vialidad y servicios.
Externalidades: ambientales y políticas
Infraestructura y servicios
En la selección de un predio se debe considerar
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ESTUDIOS DE IMPACTO
Es cultura del desarrollo urbano de los programas de centros de población urbano el que se aplique, a los nuevos desarrollos inmobiliarios, los estudios de impacto, ambiental y los urbanos.
La normatividad federal del medio ambiente condiciona que para todo conjunto superior a 60 viviendas se debe hacer un estudio, aplicando alguna de las modalidades autorizadas, según el proyecto se pueda condicionar en cualquier tipo de obra.
Los estudios de impactos urbanos están condicionadas a la normatividad Federal y local, sin embargo es recomendable hacerlo en los casos de que existan dificultades de la introducción al predio la infraestructura o servicios, esto con el objeto de mitigar impactos y poder redistribuir proporcionalmente los costos a los interesados y beneficiados (municipio y vecinos).
Ejemplo: una red de servicio de agua o una vialidad, además del predio a desarrollar beneficia a otros predios colindantes, por lo que la inversión debe redistribuirse entre los favorecidos.
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DICTAMEN DEL ESTUDIO DE IMPACTO URBANO
Requieren de estudio de impacto urbano, quienes pretendan llevar a cabo una obra o proyecto, instalación o aprovechamiento urbano, público o privado, que rebasen en forma significativa las capacidades de la infraestructura y los servicios públicos del área o zona donde se pretenda ejecutar, generen afectaciones, afecten negativamente al espacio urbano, a la imagen urbana y al paisaje natural; Así como a la estructura socioeconómica; y signifique un riesgo para la vida o bienes de la comunidad o al patrimonio cultural, histórico, arqueológico o artístico.
En este orden de ideas, en algunos Estados los proyectos de vivienda que tengan más de 10,000 metros cuadrados de construcción, y los proyectos que incluyan oficinas, comercios industria, servicios o equipamiento, por más de 5,000 metros cuadrados de construcción, requieren de estudio de impacto urbano.
Requisitos:
Solicitud debidamente documentada.
Estudio de impacto urbano, con la responsiva de un perito en desarrollo urbano, que contenga lo siguiente:
A) Descripción detallada de la obra o actividad proyectada.
B) Descripción detallada de los impactos de la obra proyectada y sus repercusiones.
C) Alternativas para evitar o minimizar los impactos.
D) La mención sobre la compatibilidad en otras actividades de la zona.
Permiso, autorización o licencia del INAH o INBA, en su caso.
Estudio de imagen urbana.
Responsiva del perito en desarrollo urbano y director responsable de obra.
Documento oficial con el que se acredite la calidad de PDU y DRO.
Documento con el que se acredite la personalidad del representante legal.
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LOS ESTUDIOS DEBERÁN ANALIZAR LOS SIGUIENTES ASPECTOS:
AGUA POTABLE DRENAJE VIALIDAD OTROS SERVICIOS PÚBLICOS
SERVICIOS DE EMERGENCIA, AMBIENTE NATURAL, RIESGOS, ESTRUCTURA
SOCIOECONÓMICA
VISITA AL PREDIO MOTIVO DEL DESARROLLO.
RECORRIDO EN LA ZONA DE INFLUENCIA.
CONSULTA DIRECTA A LAS DEPENDENCIAS.
CONSULTA A FUENTES, DOCUMENTAL.
Y DE SUS DEMANDAS DE SERVICIOS.
ANTE PROYECTO Y SUS MEMORIAS.
REVISIÓN DE LAS CONDICIONES DE LA
INFRAESTRUCTURA Y LOS SERVICIOS DE ZONA.
INFORMACIÓN OFICIAL, ESTUDIOS DE CAMPO.
DETERMINACIÓN DE CAPACIDAD DE ABSORCIÓN
DE LAS DEMANDAS DEL PROYECTO.
ESTUDIOS ESPECÍFICOS Y ASESORÍAS.
Y PROPUESTA DE MEDIDAS DE MITIGACIÓN
¿CÓMO SE INTEGRA UN EXPEDIENTE?
IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS DURANTE LA OBRA.
IDENTIFICACIÓN DE IMPACTOS DURANTE LA OPERACIÓN.
LOS IMPACTOS NATURALES DEL PROYECTO
LOS QUE SE ASIMILAN POR INFRAESTRUCTURA
Y SUS SERVICIOS
CAPACIDAD ACTUAL
LAS MEDIDAS QUE COMPETEN AL DESARROLLO
LAS QUE COMPETEN A LA AUTORIDAD
RESUMEN EJECUTIVO Y CONCLUSIONES
ANEXOS GRÁFICOS Y ESTUDIOS DE APOYO
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Información del estudio
del estudio, información o documentación del predio
Descripción del proyecto
Análisis del sitio
Influencia del proyecto
Equipamiento, infraestructura y servicios
Los impactos naturales del proyecto
Los que se asimilan por infraestructura y sus servicios
Los que rebasen significativamente la capacidad actual
Propuesta de medidas de mitigación
Las medidas que competen al desarrollo
Las medidas que competen a la autoridad
Resumen ejecutivo y conclusiones
Anexos gráficos y estudios de apoyo
ESTUDIOS DE IMPACTO URBANO
ESTUDIO DE IMPACTO URBANO TRAMITACIÓN
Carpeta del estudio urbano o ambiental.
Documento principal y anexos.
Gráficos y apoyos técnicos.
• Ingreso en la ventanilla.
Probables modificaciones al contenido o resultado del estudio.
• Publicación del resultado positivo en los diarios.
• Extracto de la información del proyecto y del resultado del estudio.
• Seguimiento del proyecto y anotación en bitácora de las modificaciones al proyecto o a sus impactos.
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ESTUDIOS DE IMPACTO AMBIENTAL
Es cultura nacional e internacional el tener conciencia de la importancia del desarrollo sustentable y la preservación y protección del medio ambiente.
En México los proyectos inmobiliarios están sujetos a la legislación, reglamentación y normatividad ambiental.
Modalidades de estudios
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DEFINICIÓN
Impacto Ambiental según el Art. 3° Fracción XIX de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA), "Modificación del ambiente ocasionada por la acción del hombre o de la naturaleza".
En la definición anterior, se entiende como ambiente; al conjunto de elementos naturales y artificiales o inducidos por el hombre que hacen posible la existencia y desarrollo de los seres humanos y demás organismos vivos que interactúan en un espacio y tiempo determinados.
Evaluación del Impacto Ambiental de acuerdo a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA).
ARTICULO 28.- La evaluación del impacto ambiental es el procedimiento a través del cual la Secretaría establece las condiciones a que se sujetará la realización de obras y actividades que puedan causar desequilibrio ecológico o rebasar los límites y condiciones establecidos en las disposiciones aplicables para proteger el ambiente y preservar y restaurar los ecosistemas, a fin de evitar o reducir al mínimo sus efectos negativos sobre el ambiente. Para ello, quienes pretendan llevar a cabo alguna de las siguientes obras o actividades, requerirán previamente la autorización en materia de impacto ambiental de la Secretaría.
Objetivos: Identificar los efectos que puede causar un proyecto sobre el medio ambiente. Estimar la magnitud de los efectos. Prevenir los efectos sobre el medio y evitarlos o minimizarlos.
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De acuerdo con el Capítulo III, Artículo 9° y Artículo 10° de la LGEEPA, los promoventes deberán presentar ante la Secretaría una manifestación de impacto ambiental, en la modalidad que corresponda, para que ésta realice la evaluación del proyecto de la obra o actividad respecto de la que se solicita autorización (Anexo 10B).
La Secretaría proporciona las guías para facilitar la presentación y entrega de la manifestación de impacto ambiental de acuerdo al tipo de obra o actividad que se pretenda llevar a cabo.
Las manifestaciones de impacto ambiental deberán presentarse en las siguientes modalidades:
I. Informe Preventivo,
II. Regional, o
III. Particular.
Las modalidades de presentación se dan a nivel Federal y Estatal. Pueden ser desarrollados a nivel General, Intermedia o Específica.
CONTENIDO DEL ESTUDIO
En cuanto al contenido del estudio de impacto ambiental la Autoridad especifica las guías, donde se fijan los capítulos o aspectos mínimos. En dicho informe suele acompañarse de mapas y diagramas que señalarán las posibles áreas afectadas, indicando los tipos de impacto.
Con la presentación de este informe del estudio se considera concluida por parte del equipo redactor la evaluación de un impacto sobre el medio ambiente o estudio de impacto ambiental. Y una vez ingresado a la secretaría se adjunta junto con el acuse de recibido y el programa de seguimiento de medidas correctoras para llevarlo acabo.
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INSTRUCTIVOS APLICABLES
proyectada
prevenir y controlar las
A. Descripción del medio Natural del predio y su entorno
Identificación de impactos
Medidas de Mitigación
2) MODALIDAD INTERMEDIA
(Dentro o en colindancia con cauces, ríos y arroyos) MIA Gral.
A. Memoria técnica del Proyecto.
B. Características biológicas del predio y su entorno.
C. Ecosistemas paisaje
D. Futuro Descripción
3) ESTUDIO DE
DETERMINACIÓN DE MEDIDAS DE MITIGACIÓN
DE IMPACTOS AMBIENTALES
Prevenir, paliar o corregir el Impacto Ambiental significa introducir medidas preventivas y / o correctoras en la actuación con el fin de:
Explotar en mayor medida las oportunidades que brinda el medio en aras al mejor logro ambiental del proyecto o actividad.
Anular, atenuar, evitar, corregir o compensar los efectos negativos que las acciones derivadas del proyecto producen en el medio ambiente, en el entorno de aquellas.
Incrementar, mejorar y potenciar los efectos positivos que pudieran existir.
Para su identificación de las medidas preventivas, correctoras y compensatorias, se estudian en base a la siguiente tipología:
Medidas protectoras, que eviten la aparición del efecto modificatorio de los elementos definitivos de la actividad (tecnología, diseño, traslado, tamaño, materias primas).
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MEDIDAS DE MITIGACIÓN
Procesos productivos (técnicos…).
Factores del medio como agente transmisor (auspiciar dispersión atmosférica, dilución,..).
Factores del medio como agente receptor (aumento de caudal, aireación de las aguas,..).
Otros parámetros (modificación del efecto hacia otro de manos magnitud o importancia).
Medidas compensatorias de impactos irrecuperables e inevitables, que no evitan la aparición del efecto, ni lo anulan o atenúan, pero contrapesan de alguna manera la alteración del factor (Pago por contaminar, creación de zonas verdes, acciones de efectos positivos,..).
Etapa donde se presentará el impacto
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es el siguiente:
Donde se dictamina el trámite: Delegación Estatal de SEMARNAP (constatar acuerdos con la entidad ambiental del Estado).
Desahogo del trámite:
a) En la ventanilla de recepción de la delegación estatal, se recibe el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) y se revisa si cumple con siguientes requisitos.
b) Se turna el EIA al área de preevaluación donde se determina:
·Si la información contenida en el EIA está completa o requiere ser complementada.
·Si se requiere la solicitud de opinión técnica de otras áreas o de otras dependencias.
·Si se requiere efectuar un reconocimiento físico del área del proyecto.
c) Una vez presentada el EIA y satisfechos los requisitos y requerimientos de información, se publica en la Gaceta Ecológica un aviso respecto a la presentación de la misma, con el objeto de que cualquier interesado pueda consultar el expediente correspondiente, el cual se integra con la información adicional que en su caso se hubiere presentado y la resolución que contenga la evaluación respectiva. La copia para consulta pública contendrá únicamente la información que podrá ser consultada manteniendo en reserva aquella que, de hacerse pública pudiera afectar derechos de propiedad industrial o intereses lícitos mercantiles, en los términos del Artículo 33° de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente.
d) Se realiza la evaluación del EIA y se emite dictamen en materia de Impacto Ambiental.
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Plazo de respuesta.
La resolución del trámite debe emitirse y ponerse a disposición del solicitante dentro de los 20 días hábiles después de la entrega de la solicitud.
Nota: Si al término del plazo de respuesta no se ha puesto resolución a disposición del solicitante se entenderá que fue negada la solicitud.
Sanciones Administrativas.
Multa equivalente de veinte a veinte mil días de salario mínimo vigente en el D. F.
Clausura temporal o definitiva, parcial o total.
Suspensión o revocación de la autorización.
Arresto administrativo. Los montos y particularidades de dichas sanciones las determina la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente, en caso de ejecutarse la obra o actividad sin contar con la autorización en materia de Impacto Ambiental.
Responsable(s) del trámite.
Dirección de Impacto Ambiental.
Vigencia del trámite.
Temporal prorrogable. Dependiendo de la obra o actividad que se pretenda realizar.
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Los efectos de una acción arquitectónica se da en un contexto urbano.
Existen varios aspectos urbanos principales a ser analizados:
-Medio ambiente natural
¿Quiénes participan?
Generación de empleo:
En la construcción.