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“INDEPENDIZACIÓN” Y “ACUMULACIÓN” EN EL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

Por: Francisco Avendaño Arana

1.- Introducción.- El Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios1 (en adelante, el Reglamento de las Inscripciones), que entró en vigencia el 19 de enero del año en curso, regula los requisitos para las inscripciones de los diferentes actos o derechos en el Registro de Predios, las características de los documentos que dan mérito a las inscripciones, el contenido de los asientos registrales, reglamentando los procedimientos previstos en otras normas de carácter general. El Reglamento de las Inscripciones tiene tres Secciones y Disposiciones Transitorias, Complementarias y Finales. La Sección I contiene disposiciones generales aplicables a todo el Reglamento de las Inscripciones. La Sección II está dividida en cuatro Títulos, referidos a la forma y contenido de las inscripciones en general, inscripciones sobre descripción del predio (inmatriculación, habilitaciones urbanas, posesiones informales, parcelación de predios rurales, independización, acumulación, reglamento interno, declaratoria de fábrica y de demolición, pre-declaratoria de fábrica, pre-reglamento interno y pre-independizaciones y jurisdicción, nomenclatura y numeración), transferencias de dominio y cargas y gravámenes. La Sección III, por último, trata sobre la prescripción adquisitiva administrativa respecto de predios rurales del Estado o de particulares. En las líneas siguientes haré un comentario general acerca de la “independización” y la “acumulación” en el Reglamento de Inscripciones. 1 El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre los predios a los que se refiere el artículo 2019º del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales. El Registro de Predios fue creado por Ley Nº 27755, sobre la base de la unificación del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Sección Especial de Predios Rurales.

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2.- El Sistema del Folio Real.- El Registro de Predios se rige por el sistema del “folio real”. Esto significa que el Registro se organiza teniendo como eje al predio. Por cada predio se abre una partida registral independiente, en la que se inscriben todos los actos o derechos relativos al bien. Los actos o títulos se ordenan en función del predio sobre el que recaen. El sistema del folio real se opone a los sistemas de folio personal, en los que el centro del registro es la persona. Aquí, los actos o títulos se ordenan en forma cronológica y en función de una persona determinada, y no a un predio. El artículo 4º del Reglamento de las Inscripciones explica el sistema del folio real en los términos siguientes: “por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros asignándoseles una numeración correlativa, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al registro”. El sistema del “folio real” deriva del principio de especialidad en materia registral, consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual dispone que “por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderán la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno”. Un predio ingresa al Registro de Predios, y se le abre su partida registral, a través de lo que se conoce como inmatriculación. La inmatriculación es el acto por el cual ingresa un predio al Registro y se realiza con la primera inscripción de dominio (artículo 14º del Reglamento de las Inscripciones). El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento que busca acreditar el derecho del titular del predio que se inmatricula y que la identificación del bien en el Registro coincida con la realidad2. Ahora bien, durante la vida registral del predio, éste puede sufrir modificaciones en su realidad externa, o el titular puede tener interés simplemente en alterar su situación registral. Esto sucede 2 Los artículos 14 y siguientes del Reglamento de las Inscripciones se refieren a la inmatriculación. Allí están previstos los requisitos para la inmatriculación, el contenido del asiento de inmatriculación, la inmatriculación de predios del Estado, etc.

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cuando una parte de un predio registrado se separa para formar otro predio o cuando dos o más predios registrados se agrupan para formar otro. En estos casos, estamos en presencia de la “independización” o de la “acumulación”. 3.- Independización.- La independización es definida por el artículo 55º del Reglamento de las Inscripciones como “el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común”. La segregación o división de predios se conocía como independización o subdivisión, dependiendo de la naturaleza rústica o urbana del bien3. Así, independización era la división de un predio rústico o ubicado en zona de expansión urbana, mientras que la subdivisión era la partición de terrenos habilitados. Por independización también se entendía la división de las distintas unidades inmobiliarias de una edificación sujeta al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (conocido como Propiedad Horizontal). Ahora, el Reglamento de las Inscripciones no distingue entre independización y subdivisión. Toda desmembración de terrenos, rústicos o urbanos, con o sin obras, así como la división a consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, se denomina independización. El Capítulo V de la Sección II del Reglamento de las Inscripciones contempla cinco casos de independizaciones: de predio urbano, de predio urbano por regularización de edificaciones, de unidades inmobiliarias sujetas al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, de predio rustico y de predio rural. 3.1 Independización de predio urbano: Predio urbano es el que cuenta con los servicios generales propios de la población en que se ubica y que ha sido habilitado como urbano de acuerdo con la legislación vigente (artículo II-II-1 del Reglamento Nacional de Construcciones). 3 En ese sentido pueden verse los artículos II-XXIII-1 y siguientes y II-XIII-1 y siguientes del Reglamento Nacional de Construcciones.

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Para independizar un predio urbano, con edificación o sin ella, se debe acompañar al Registro de Predios una resolución municipal que aprueba la subdivisión y los planos que forman parte de la misma, así como planos y códigos catastrales emitidos por la municipalidad distrital en donde se ubica el predio – de estar la zona catastrada – o constancia negativa de catastro (artículo 57º del Reglamento de las Inscripciones). ¿Por qué se exige resolución municipal de subdivisión?. La propiedad es un derecho sujeto a límites, los cuales se explican por la función social que cumple. Los principales límites al ejercicio del derecho de propiedad están vinculados a la propiedad predial. En tal sentido, el artículo 957º del Código Civil señala que la propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establezcan las disposiciones respectivas. La zonificación es la parte del plan regulador que trata de la organización integral de las ciudades. El plan regulador, a su vez, es el conjunto de normas y disposiciones técnicas, legales y administrativas, mediante las cuales se propone las más adecuada utilización de la tierra. A través de la zonificación –a cargo de las municipalidades provinciales– se condiciona y regula el uso de la propiedad predial. De esta forma, las ciudades se dividen en zonas –residenciales, de comercio, industriales, de otros usos, etc.– y en cada una de ellas se permiten –y prohíben–determinados usos, coeficientes de edificación, áreas mínimas libres, densidades, dimensiones de los lotes, etc. Pues bien, para que las normas relativas a la propiedad predial se cumplan, la subdivisión debe ser autorizada. En este sentido, el artículo II-XIII-2 del Reglamento de Construcciones dispone que la subdivisión es factible cuando la misma está en concordancia con el plan regulador. El artículo 57º del Reglamento de las Inscripciones exceptúa del requisito de la resolución de subdivisión cuando la independización se origina en la desacumulación de predios, siempre que éstos retornen a su descripción primigenia. Es decir, si dos predios se acumulan, luego pueden ser desacumulados (independizados), sin requerirse autorización municipal.

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La norma que vengo comentando (el artículo 57º) ha omitido al menos dos casos en los que no se requiere –o no debería requerirse– autorización municipal de subdivisión. Como he mencionado anteriormente (en la primera nota a pie de página), el Registro de Predios es el resultado de la unificación del Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y Sección Especial de Predios Rurales. Pues bien, el artículo 31º del Reglamento de las Inscripciones del Registro Predial Urbano, aprobado por Decreto Supremo Nº 001-90-VC, señala que las desmembraciones (o sea las independizaciones) de predios no requieren de resolución administrativa que la autorice. Es cierto que las solicitudes de inscripción de predios con partidas abiertas en el Registro Predial Urbano se rigen por el mencionado Reglamento de las Inscripciones del Registro Predial Urbano, pero sólo es por el plazo de dos años, computado a partir de la vigencia de la Ley Nº 27755 que creó el Registro de Predios. ¿Qué sucederá cuando transcurran los dos años?. ¿Se requerirá autorización municipal de subdivisión?. El artículo 57º no dice nada al respecto, pero estimo que debería prevalecer lo dispuesto en el Decreto Supremo Nº 001-90-VC. La razón es muy simple: una norma aprobada por una resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos (por la que se aprueba el Reglamento de las Inscripciones) no puede dejar sin efecto un decreto supremo (el Reglamento de las Inscripciones del Registro Predial Urbano). De otro lado, hay jurisprudencia registral que señala que cuando se independizan áreas construidas de un predio, que cuentan con declaratorias de fábrica autorizadas por la municipalidad respectiva, no se requiere autorización de subdivisión (puede verse, por ejemplo, la Resolución Nº 331-96-ORLC/TR de 23 de setiembre de 1996). Este criterio, que es acertado en mi opinión y debe continuar aplicándose, no está contemplado en el artículo 57º del Reglamento de las Inscripciones. 3.2 Independización de predio urbano por regularización de edificaciones: La Ley Nº 27157 y su Reglamento, aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, regulan tres temas: (i) el trámite de regularización de edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia de construcción (que es la autorización legal para construir) o conformidad de obra (que es la conformidad municipal de lo construido), o que carezcan de declaratoria de fábrica (que es el documento en el que consta el reconocimiento legal de la existencia de una edificación); (ii) el trámite para construir edificaciones a

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partir del 20 de julio de 1999 (procedimiento que se inicia con la licencia de obra y culmina con la inscripción de la declaratoria de fábrica en los Registros Públicos); y, (iii) el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (ex propiedad horizontal). El trámite de regularización de edificaciones está destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten, por lo menos, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana, y se realiza mediante la declaración contenida en un formulario registral (el FOR), suscrito por el propietario, autorizado por un verificador y certificado por un notario. El trámite consiste básicamente en lo siguiente: un verificador responsable (ingeniero o arquitecto acreditado en Registros Públicos) constata la edificación y elabora un informe que presenta a un notario, conjuntamente con el FOR (el cual constituye título registral), acompañado de diversos documentos (copia literal de dominio, certificado de parámetros urbanísticos y planos). El notario examina la documentación y, de encontrarla conforme, declara que reúne las condiciones legales necesarias para dar mérito a la inscripción correspondiente, firmando y sellando el FOR. Declarada la conformidad, el notario presenta el expediente de regularización a los Registros Públicos, a efectos de la inscripción correspondiente. Ahora bien, podría ocurrir que el saneamiento se refiera a una construcción en parte de un predio inscrito. En tal caso, se requeriría en principio que previamente se independizara la fracción del predio donde se realizó el saneamiento, para que luego se proceda a la inscripción. Esto, sin embargo, no es así. Por Ley Nº 27333 se estableció que en el supuesto que en un procedimiento de regularización de edificaciones se requiriera una subdivisión, no era necesario ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier clase (artículo 4º). El Reglamento de las Inscripciones ha recogido lo que dice la Ley Nº 27333, disponiendo en su artículo 58º que las subdivisiones efectuadas en un proceso de regularización de edificaciones no requieren de resolución municipal de subdivisión. En estos casos sólo se presenta el FOR, acompañado de planos y de un Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, que es un certificado que emiten las municipalidades, en el cual se indica, entre otras cosas, la zonificación del predio, los usos permitidos, coeficientes máximos y mínimos de edificación, densidad, las alturas permitidas y retiros.

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3.3 Independización de unidades inmobiliarias sujetas al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común: Como señalaba en el acápite anterior, uno de los temas que regula la Ley Nº 27157 y su Reglamento es el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Se trata de un régimen en el que coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio común. Es el caso de los edificios, quintas, galerías comerciales y demás unidades inmobiliarias con secciones exclusivas y bienes comunes. El titular de cada sección independiente goza de un derecho de propiedad individual, con las características de la propiedad regulada en el Código Civil. La diferencia con la propiedad del Código Civil (la de los predios, en particular) radica principalmente en la extensión del derecho sobre el bien. La propiedad de los predios se extiende al subsuelo y sobresuelo de manera ilimitada, hasta donde es útil al propietario (artículo 954º del Código Civil). En el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, en el caso de edificios, el dominio exclusivo se extiende hasta el límite de las secciones de arriba y de abajo. Hay, si se quiere, una propiedad superpuesta sobre otra. De allí proviene precisamente el antiguo nombre de propiedad horizontal. Sobre los bienes de dominio común existe una comunidad, cuyos titulares son los propietarios de las secciones independientes. Los bienes comunes son aquellos que están destinados al uso y disfrute de todos los propietarios o que son imprescindibles para la existencia de la edificación. Por eso el carácter forzoso de la comunidad (no puede haber partición, como en la copropiedad) y que sea inseparable de cada propiedad individual. La Ley Nº 27157 y el Decreto Supremo Nº 08-2000-MTC establecen que los propietarios de las secciones exclusivas pueden optar entre dos regímenes: el de Independización y Copropiedad o el de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. El Régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias exclusivas susceptibles de ser independizadas y bienes de dominio común, sujetos al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Los propietarios de los bienes de propiedad exclusiva pueden optar por este régimen cuando se trata de quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la

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sección. No se puede optar por este régimen en el caso de edificios de departamentos. El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, por su lado, supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones exclusivas, pertenecientes a diferentes propietarios, bienes comunes y servicios comunes, que cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios. Pues bien, para la independización de las unidades inmobiliarias sujetas a un Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (los departamentos de un edificio, por ejemplo), sólo se requiere que se presente el Reglamento Interno de la edificación, una solicitud del titular en la que conste el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes y planos de independización. Así lo dispone el artículo 60º del Reglamento de las Inscripciones. Ahora bien, ¿qué pasa con las edificaciones en las que se opta Régimen de Independización y Copropiedad?. El Reglamento de las Inscripciones no dice nada al respecto, pero es evidente que deben presentarse similares documentos a los requeridos para el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, con excepción del Reglamento Interno. 3.4 Independización de predio rústico: El artículo 59º del Reglamento de las Inscripciones se refiere a la inscripción de un predio rústico sin cambio de uso y el artículo 61º a la independización de un predio rural. ¿Qué diferencia hay entre un predio rústico y uno rural?. El Reglamento Nacional de Construcciones define “terreno urbano” como aquel “que cuenta con los servicios generales propios de la población en que se ubica, o los establecidos por los Reglamentos correspondientes. En ambos casos, el terreno deberá haber sido habilitado como urbano con sujeción a las respectivas disposiciones legales o reglamentarias”. De otro lado, “terreno urbano” es definido por el Reglamento Nacional de Construcción como todo aquel no comprendido en la definición de “terreno urbano”. De lo anterior resulta que todo terreno que no

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ha sido habilitado, se encuentre o no en zona de expansión urbana, tenga o no una finalidad agrícola, es un terreno rústico (artículo II-II-1). La Ley del Registro de Predios Rurales, Decreto Legislativo Nº 667, por su lado, define “predio rural” como “aquella porción de tierra ubicada en área rural o en área de expansión urbana declarada zona intangible, dedicada a uso agrícola, pecuario o forestal. Se consideran también como predio rural a los terrenos eriazos calificados para fines agrícolas”. Concordando las definiciones de predio rústico y predio rural, podría decir que hay entre ellos una relación de género y especie. Predio rústico es el género y predio rural la especie. Terreno rústico es el no habilitado; terreno rural es el destinado a uso agrícola, pecuario o forestal. Todos los terrenos rurales son rústicos, pero no todos los rústicos son rurales. Pues bien, el artículo 59º del Reglamento de las Inscripciones se refiere a la independización de predio rústico sin cambio de uso. La norma se pone en el supuesto de una independización sin cambio de uso (es decir sin convertirlo en urbano) de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana. Para tal efecto, debe acompañarse resolución municipal de independización, los planos respectivos y el anteproyecto o proyecto de diseño urbano que hubiere sido aprobado. Esto último no significa que el terreno tenga que habilitarse, sino que como quiera que se trata de un predio en zona de expansión urbana cuyo uso será finalmente el propio de una zona urbana, debe existir un proyecto urbanístico. 3.5 Independización de predio rural: Como he dicho en al acápite anterior, por predio rural se entiende el área rural o de expansión urbana declarada zona intangible, dedicada a uso agrícola, pecuario o forestal. Para la independización de predios rurales no se requiere autorización, como ocurre con los terrenos urbanos o rústicos sin cambio de uso en zona de expansión urbana. El Decreto Legislativo Nº 667 estableció en su Sétima Disposición Final que la desmembraciones de predios rústicos no requerían resolución previa. La Ley Nº 26838 modificó varios de los artículos

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del Decreto Legislativo Nº 667. Lo dispuesto en estas normas ha sido recogido en el artículo 61º del Reglamento de las Inscripciones. Existen tres supuestos de independizaciones de predios rurales: cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en zona catastrada, cuando el predio se encuentra en zona no catastrada pero cuenta con plano catastral y cuando el predio se encuentra en zona no catastrada y no cuenta con plano catastral. En los tres casos, aunque se exigen requisitos distintos, la independización se realiza en mérito de formulario registral otorgado por el propietario y un verificador, acompañado de planos. 3.6 Otros casos de independizaciones: El Reglamento de las Inscripciones regula otros casos de independizaciones, aparte de los previstos en Capítulo V de la Sección II de dicho Reglamento. Se trata de independizaciones en casos de (i) habilitaciones urbanas (artículos 30º y siguientes), (ii) posesiones informales (artículo 44º y siguientes), (iii) parcelación del territorio de Comunidad Campesina de la Costa y de Empresas Campesinas Asociativas (artículos 51º y siguientes) y (iv) derecho de superficie (artículo artículos 137º y 138º). Me referiré brevemente a las habilitaciones urbanas y al derecho de superficie. La habilitación es un proceso que consiste básicamente en el cambio de uso de tierras rústicas o eriazas y que requiere la ejecución de servicios públicos. Los procesos de habilitación están regulados en la Ley Nº 26878, Ley General de Habilitaciones Urbanas. Esta ley establece un procedimiento simplificado de habilitación, en dos etapas: Aprobación de la Habilitación y Recepción de Obras. El artículo 4º de la Ley Nº 26878 señala que la inscripción de la Aprobación de la Habilitación en los Registros Públicos, da mérito para la inscripción de los lotes individuales que integran el plano de zonificación. En concordancia con lo anterior, el artículo 34º del Reglamento de las Inscripciones dispone que “al inscribir la aprobación de la habilitación, el Registrador procederá a independizar los lotes que integran el área útil de la habilitación, incluyendo los lotes aportados para servicios públicos complementarios, precisando en el asiento respectivo el destino asignado a los mismos”.

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Con respecto a la superficie, se trata de una excepción al principio de que el dueño del suelo es propietario de lo construido por encima o por debajo del suelo. Cuando lo construido por encima o por debajo del suelo pertenece a un propietario distinto al del suelo, estamos en presencia del derecho de superficie. Hay que distinguir entre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria. El derecho de superficie es la facultad que otorga el dueño del suelo para que un tercero construya sobre o bajo del mismo. La propiedad superficiaria es el derecho que surge en el superficiario respecto de lo edificado. Lo que permite que exista la propiedad superficiaria es precisamente el derecho de superficie. La superficie otorga al superficiario derecho de propiedad sobre las edificaciones que levante. Esta propiedad confiere a su titular todos los atributos del derecho de propiedad. Por lo tanto, el superficiario puede usar, disfrutar y disponer de su edificación, como lo haría cualquier propietario, con la salvedad de que al vencimiento del plazo el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido reembolsando su valor, salvo pacto en contrario. Pues bien, la inscripción del derecho de superficie da lugar a que se abra una partida especial (artículo 137º del Reglamento de las Inscripciones). En realidad, esa partida registral es el resultado de una independización. No se trata de una desmembración de un terreno, pero la propiedad predial (suelo más subsuelo y sobresuelo) se divide. De alguna manera ocurre algo similar a las desmembraciones como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. 3.7 Cargas y gravámenes en partidas de independización: Como mencionaba al comienzo de este artículo, por la independización se abre una partida registral para cada unidad resultante de la desmembración. En estricto se produce una suerte de inmatriculación, porque jurídicamente el predio independizado es uno nuevo que se inscribe por primera vez. Ahora bien, ¿qué ocurre con las cargas y gravámenes del predio matriz?.

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Antes de responder esta interrogante hay que diferenciar previamente las cargas de los gravámenes. La diferencia entre cargas y gravámenes consiste en que las cargas son limitaciones que sufre el predio, que restringen el ejercicio del derecho de propiedad. En las cargas no hay una obligación accesoria de por medio, por lo que no tienen por objeto la venta del bien. Los gravámenes, en cambio, dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien afectado. Una carga es la servidumbre (aunque el Código Civil la denomine gravamen). Un gravamen es la hipoteca o un embargo. Pues bien, según el artículo 62º del Reglamento de las Inscripciones las cargas y gravámenes inscritos en la partida matriz se trasladan a las partidas independizadas, siempre que afecten a estos predios. En el caso de los gravámenes, esto es correcto debido al principio de indivisibilidad, según el cual si el predio se fracciona, cada parte sigue garantizando la integridad del crédito. Este principio está expresamente contemplado para la hipoteca, en el artículo 1103º del Código Civil, que dispone que la hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados, pero no para el embargo. Sin, embargo, el principio se aplica igualmente a los embargos. En el caso de las cargas la situación es distinta. Veamos el caso de la servidumbre. Las servidumbres también son indivisibles y por eso de acuerdo con el artículo 1093º del Código Civil si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste a favor de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio sirviente. De forma tal que si el predio matriz es el dominante, el gravamen se traslada a los predios independizados. Sin embargo, si el predio matriz es el sirviente, y éste se fracciona, la servidumbre desaparece respecto de la parte fraccionada que no sufre la carga (ya que las servidumbres existen en la medida que sean útiles al titular del predio dominante). Por eso, a lo mejor el artículo 62º del Reglamento de las Inscripciones dice que las cargas y gravámenes se trasladan a las partidas de los predios independizados “siempre que afecten a estos predios”. 4.- Acumulación: La acumulación es definida por el artículo 64º del Reglamento de las Inscripciones como “el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria, y se efectuará comprendiendo en una sola, dos o mas partidas independientes relativas a otros tantos

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inmuebles. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados mediante anotación en las que se indique la partida donde quedan acumulados”. Para que proceda la acumulación, los inmuebles que se pretende acumular deben constituir un solo todo sin fin de continuidad, lo cual significa que entre los inmuebles exista al menos un lindero común o parte de él. Asimismo, los inmuebles deben pertenecer al mismo propietario.

La acumulación se practica en una nueva partida

que se abre para el efecto (por eso es también una suerte de inmatriculación). La partidas acumuladas se cierran. La acumulación puede referirse a predios urbanos o rurales. En el primer caso, la acumulación se solicita en documento privado con firmas legalizadas por notario y se acompaña de planos y códigos catastrales o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, según sea el caso. En el caso de acumulaciones de predios rurales, y al igual que con la independización, existen tres supuestos: cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en zona catastrada, cuando los predios objeto de la acumulación se encuentran ubicados en zona no catastrada pero cuentan con plano catastral y cuando los predios se encuentran en zona no catastrada y no cuentan con plano catastral. En los tres casos, aunque se exigen requisitos distintos, la acumulación se realiza en mérito de formulario registral firmado por el propietario y un verificador, acompañado de planos (artículo 65º del Reglamento de las Inscripciones). Un tema que ofrece particular interés en materia de acumulaciones ocurre cuando uno, dos o más terrenos materia de la acumulación se encuentran gravados. Sobre este tema la primera pregunta que cabe hacerse es si cuando dos predios de un mismo propietario se acumulan, ¿los gravámenes de uno de los predios materia de la acumulación se extienden a la nueva unidad inmobiliaria?. El artículo 1101º del Código Civil señala que la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien, a sus accesorios y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo

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pacto distinto. La partes integrantes son los bienes que no pueden ser separadas sin destruir, deteriorar o alterar el bien al cual se integran (artículo 887º del Código Civil). Es el caso de los bienes con los que se construye una casa: arena, cemento, ladrillos, piedras, etc. Los accesorios, por su lado, son bienes que, sin perder su individualidad, están afectados permanentemente a un fin económico u ornamental de otro bien (artículo 888º del Código Civil). La acumulación no está prevista en los supuestos de extensión del artículo 1101º del Código Civil. A pesar de ello, estimo que la hipoteca sí debe extenderse al nuevo inmueble producto de la acumulación. ¿Por qué se extiende la hipoteca a las partes integrantes?. Porque las partes integrantes son el bien en sí mismo. En un terreno, por ejemplo, todo lo que se va construyendo encima de él se va integrando al mismo y termina conformando una nueva edificación, distinta al terreno. El nuevo bien, sumadas las partes integrantes, es el terreno y la edificación, y sobre dicho bien recae la garantía. En el caso de la acumulación ocurre algo similar. Cuando uno acumula a su propiedad un inmueble contiguo, físicamente y jurídicamente hay un nuevo inmueble. Desde el punto de vista físico, qué duda cabe que el inmueble es distinto, y desde el lado registral, también. Entonces, por la misma razón por la que la hipoteca se extienda a las partes integrantes, debe extenderse al inmueble que se “integra”, es decir al que se acumula. En realidad es al nuevo inmueble fruto de la acumulación. Esta solución no siempre ha sido así a nivel registral. Sé de casos en los que, solicitada la acumulación de dos predios, y existiendo una hipoteca sobre uno de ellos, los registradores procedían a la acumulación, pero dejaban constancia en la partida de la nueva unidad inmobiliaria que la garantía afectaba una fracción del nuevo inmueble (en la parte correspondiente al predio que tenía la garantía). Luego, cuando se ejecutaba la hipoteca y el predio (el original con la garantía) se remataba, el predio acumulado debía desacumularse para que el tercero que había adquirido la propiedad pudiera inscribir su derecho a su nombre. Esta solución, influenciada por la legislación y doctrina española, era equivocada. Por un lado asumía que la hipoteca no se extendía al inmueble acumulado y por otro se prestaba a serios inconvenientes. ¿Qué pasaba si el predio acumulado no se podía desacumular, como cuando se construye un edificio sobre los dos predios acumulados? .

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El Reglamento de las Inscripciones ha abordado este tema disponiendo en su artículo 62º que en caso de acumulación, las cargas y gravámenes se trasladan a la nueva unidad inmobiliaria. Ahora bien, lo que vengo comentando supone que uno de los predios por acumularse se encuentre gravado. ¿Qué sucede si dos o más predios materia de la acumulación están gravados?. En este cado la solución no puede ser la misma, porque se puede afectar el derecho de terceros (de los acreedores hipotecarios). Imaginemos que los dos predios por acumularse están hipotecados. Si las hipotecas se extienden al nuevo predio, cómo se regula el rango?. Ambas deberían tener el primer rango, pero ¿respecto de qué porcentajes?. Por eso el Reglamento de las Inscripciones señala acertadamente que cuando dos o más de los predios materia de la acumulación están gravados con alguna hipoteca u otro derecho real de garantía, solo procede la acumulación si los acreedores dan su conformidad con la acumulación (artículo 66º).

febrero de 2004