Arrendamientos Urbanos

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LEY N 18.101 ACTUALIZADA AL 2006

Fecha de Publicacin: 29.01.1982Fecha de Promulgacin: 07.01.1982

Organismo: MINISTERIO DE LA VIVIENDA Y URBANISMO

ltima Modificacin: LEY-19866 11.04.2003

FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

La Junta de Gobierno de la Repblica de Chile ha dado su aprobacin al siguiente Proyecto de ley:

TITULO I (ARTS. 1-2)

mbito de aplicacin de la ley

Artculo 1- El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos, entendindose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regir por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Cdigo Civil.

La misma norma se aplicar a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea.

Artculo 2- Esta ley no ser aplicable a los siguientes bienes races urbanos:

1.- Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin;

2.- Inmuebles fiscales;

3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;

4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y

5.- Estacionamiento de automviles y vehculos.

No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos a que se refieren los Nos. 3 y 5 de este artculo, se sustanciarn con arreglo al procedimiento establecido en el Ttulo III de la presente ley.

6.- Las viviendas regidas por la ley N19.281. (LEY 19866 Art. 1 N 1)

TITULO II (ARTS. 3-6)

Desahucio y Restitucin

Artculo 3- En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y en los de duracin indefinida, el desahucio dado por el arrendador slo podr efectuarse judicialmente o mediante notificacin personal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de dos meses, contado desde su notificacin, y se aumentar en un mes por cada ao completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de seis meses.

El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la restitucin.

Artculo 4- En los contratos de plazo fijo que no exceda de un ao el arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendr derecho a un plazo de dos meses desde la notificacin de la demanda.

En los casos a que se refiere este artculo el arrendatario podr restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitucin y slo estar obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el da en que aqulla se efecte.

Artculo 5- En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte.

Artculo 6- Cuando el arrendamiento termine por la expiracin del tiempo estipulado para su duracin, por la extincin del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuar obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efecte la restitucin del inmueble.

Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, ste podr solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificacin del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantar acta del estado en que se encuentre el bien raz al momento de su entrega al arrendador y remitir copia de ella al tribunal.

TITULO III (ARTS. 7-18)

De la competencia y del procedimiento

Artculo 7- Las normas de que trata este Ttulo se aplicarn a los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles a que se refiere el artculo 1 de esta ley.

Debern aplicarse, en especial, a los juicios siguientes:

1.- Desahucio;

2.- Terminacin del arrendamiento;

3.- Restitucin de la propiedad por expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo;

4.- Restitucin de la propiedad por extincin del derecho del arrendador;

5.- De indemnizacin de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y

6.- Otros que versen sobre las dems cuestiones derivadas de estos contratos.

Artculo 8 Los juicios a que se refiere el artculo anterior se regirn por las reglas siguientes:

1) El procedimiento ser verbal; pero las partes podrn, si quieren, presentar minutas escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se formulen. Deducida la demanda, citar el tribunal a la audiencia del quinto da hbil despus de la ltima notificacin;

2) La notificacin de la demanda se efectuar conforme a la norma del inciso primero del artculo 53 del Cdigo de Procedimiento Civil. Para los efectos de lo dispuesto en el artculo 44 del mismo Cdigo, se presumir de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado;

3) En la demanda debern indicarse los medios de prueba de que pretende valerse la demandante. Slo podrn declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nmina, con la individualizacin de los que el actor se proponga hacer declarar, se presentar en el escrito de demanda. La nmina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del da que preceda al de la audiencia;

4) La audiencia tendr lugar con slo la parte que asista, se iniciar con la relacin verbal de la demanda y continuar con la contestacin verbal del demandado. Acto seguido se proceder obligatoriamente al llamado a conciliacin;

5) En la contestacin el demandado podr reconvenir al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sustentan su pretensin. De la reconvencin se dar traslado a la demandante, la que podr contestar de inmediato o reservar dicha gestin para la audiencia a que se refiere el inciso final del nmero 6) del presente artculo. En ambos casos, la reconvencin ser tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestin principal;

6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecer los puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la recepcin de la prueba ofrecida en la demanda y la contestacin. Si el tribunal no estimare que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban ser acreditados, citar de inmediato a las partes para or sentencia.

Si se hubiere deducido demanda reconvencional, la demandante podr solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 das siguientes, a objeto de proceder a la contestacin de la misma y a la recepcin de la prueba que ofrezca. Las partes se entendern citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se proceder en ella en conformidad a lo establecido en el presente artculo. En este caso, cualquiera de las partes podr solicitar se reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto;

7) La prueba ser apreciada conforme a las reglas de la sana crtica. La prueba testimonial no se podr rendir ante un tribunal diverso de aqul que conoce de la causa. Concluida la recepcin de la prueba, las partes sern citadas a or sentencia;

8) Los incidentes debern promoverse y tramitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestin principal, sin paralizar el curso de sta. La sentencia definitiva se pronunciar sobre la accin deducida y sobre los incidentes, o slo sobre stos cuando sean previos o incompatibles con aqulla;

9) Slo sern apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan trmino al juicio o hagan imposible su continuacin. Todas las apelaciones se concedern en el solo efecto devolutivo; tendrn preferencia para su vista y fallo y durante su tramitacin, no se podr conceder orden de no innovar.

En segunda instancia, podr el tribunal de alzada, a solicitud de parte, pronunciarse por va de apelacin sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para ser falladas en definitiva, aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado, y

10) Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades tributarias mensuales.

Artculo 9- Cuando el demandado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho de retencin que otorga el artculo 1.937 del Cdigo Civil, deber interponer su reclamo en la audiencia a que se refiere el artculo anterior. El tribunal resolver en la sentencia definitiva si ha lugar o no a la retencin solicitada.

Artculo 10.- Cuando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1.977 del Cdigo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda.

Al ejercitarse la accin aludida en el inciso precedente podrn deducirse tambin, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aqulla se funde y las de pago de consumos de luz, energa elctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y de otras prestaciones anlogas que se adeuden.

Demandadas esas prestaciones, se entendern comprendidas en la accin las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitacin del juicio y hasta que la restitucin o el pago se efecte.

Artculo 11.- Para que a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado y la sentencia recada en los juicios de desahucio, de restitucin o de terminacin del arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra el arrendatario, les deber ser notificada la demanda o debern haberse apersonado a la causa.

Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de notificacin personal de la demanda, requerir de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deber dejar constancia escrita de la notificacin a una persona adulta ocupante del inmueble. Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deber hacer el tribunal en la audiencia respectiva de contestacin, si concurriere el demandado y, en caso afirmativo, se suspender sta, se ordenar notificar a los subarrendatarios y se citar a una nueva audiencia, la que tendr lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa.

Artculo 12.- En los juicios de terminacin del arrendamiento por falta de pago de la renta seguida contra un subarrendador, los subarrendatarios podrn pagar al demandante, antes de la dictacin de la sentencia de primera instancia, las rentas adeudadas por el arrendatario. Si as lo hicieren, enervarn de este modo la accin y tendrn derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con ms el inters corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las rentas ms inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan.

Artculo 13.- El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este Ttulo se regir por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicar lo prescrito en el artculo 595 del Cdigo de Procedimiento Civil. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a treinta das.

Artculo 14.- En los juicios a que se refiere este Ttulo en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podr hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energa elctrica o agua potable, y en tal caso el demandado ser el nico responsable de los consumos mientras dure la ocupacin del inmueble por l mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrn excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.

Artculo 15.- El tribunal, de oficio o a peticin de parte, podr decretar los medios probatorios que estime pertinentes.

Artculo 16.- Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitucin, el actor no podr intentar nuevamente tales acciones sino transcurridos seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentacin de la demanda.

Artculo 17.- Los jueces letrados de mayor cuanta sern competentes, conforme a las reglas generales del Cdigo Orgnico de Tribunales, para conocer en nica o en primera instancia de los juicios a que se refiere este Ttulo, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la materia a los jueces de polica local que sean abogados.

Artculo 18.- De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga inters conocern en primera instancia los jueces a que se refiere el artculo 48 del Cdigo Orgnico de Tribunales.

TITULO IV (ARTS. 19-24)

Disposiciones generales

Artculo 19.- Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios.

Artculo 20.- En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario.

Artculo 21.- En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta ley, se efectuarn reajustados en la misma proporcin en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan.

Cuando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada, ms el reajuste de que trata el inciso anterior.

Artculo 22.- Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicar, en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente.

Artculo 23.- En caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignacin establecido en el prrafo 7 del Ttulo XIV del libro IV del Cdigo Civil, podr depositar aqulla en la unidad del Servicio de Tesoreras que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador.

Dicha unidad le otorgar el respectivo recibo y comunicar al arrendador, por carta certificada, la existencia del depsito. Este pago se considerar hecho al arrendador para todos los efectos legales; pero su suficiencia ser calificada en el juicio que corresponda. El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni producir los efectos previstos en el inciso tercero del artculo 1.956 del Cdigo Civil.

Si transcurridos tres aos desde la fecha del ingreso del depsito en el Servicio de Tesoreras, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarn a rentas generales de la Nacin.

Artculo 23 bis.- Para los efectos del artculo 1.942 del Cdigo Civil, a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les ser aplicable lo dispuesto en el artculo 598 del Cdigo de Procedimiento Civil.

Artculo 24.- Sern sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondr el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva:

1) El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos segundo y tercero del artculo 11, incurriere en falsedad en la declaracin, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres;

2) El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencias de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble. Las multas indicadas sern de beneficio fiscal e ingresarn a Rentas Generales de la Nacin, y

3) El arrendador que injustificadamente se negare a otorgar al arrendatario la autorizacin para abandonar el inmueble y retirar sus muebles, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento.

TITULO V (ARTS. 25-27)

Disposiciones varias

Artculo 25.- Dergase el decreto ley N 964, de 1975, sobre arrendamiento de bienes races urbanos, cuyo texto refundido, coordinado y sistematizado fue fijado por el decreto supremo N 357, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 22 de Agosto de 1978.

Artculo 26.- Dergase el artculo nico de la ley N 17.410.

Artculo 27.- Introdcense las siguientes modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuyo texto fue fijado por el decreto supremo N 458, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 13 de Abril de 1976:

a) Sustityese el artculo 145 por el siguiente: "Artculo 145.- Ninguna obra podr ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepcin definitiva parcial o total. Los inmuebles construidos o que se construyan, segn los permisos municipales, para viviendas no podrn ser destinados a otros fines, a menos que la municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y el propietario obtenga la aprobacin de los planos y pague el valor de los permisos correspondientes, cuando procediere. No se considerar alteracin del destino de un inmueble la instalacin en l de pequeos comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinacin subsiste como habitacional. Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artculo 20, la infraccin a lo dispuesto en el inciso primero de este artculo podr sancionarse, adems, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepcin, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pblica, que decretar el Alcalde, a peticin del Director de Obras Municipales.", y

b) Reemplzase el artculo 162, por el siguiente:

"Artculo 162.- Son "viviendas econmicas" las que tienen una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y renen los requisitos, caractersticas y condiciones que se determinan en el decreto con fuerza de ley N 2, de 1959, en la presente ley y en el Reglamento Especial de Viviendas Econmicas.

Las viviendas econmicas gozarn del rgimen de beneficios, franquicias y exenciones del decreto con fuerza de ley N 2, de 1959. Las viviendas ya construidas por las ex Corporaciones de la Vivienda, de Servicios Habitacionales y de Mejoramiento Urbano y las que en el futuro construyan los Servicios de Vivienda y Urbanizacin se considerarn viviendas econmicas para todos los efectos legales, siempre que no excedan la superficie mxima permitida.

En las viviendas econmicas podr consultarse el funcionamiento de pequeos talleres artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destino subsiste como habitacional.

Slo podr autorizarse el cambio de destinacin respecto de viviendas que, por su construccin, hayan gozado, gocen o sigan gozando de cualquier franquicia o exencin tributaria o de otra naturaleza, sea en forma directa o indirecta, cuando hayan transcurrido a lo menos cinco aos desde la fecha del certificado de recepcin definitiva.

El cambio de destinacin en estos casos har caducar de pleno derecho las franquicias, beneficios o exenciones que se encuentren subsistentes.".

DISPOSICIONES TRANSITORIAS (ARTS. 1-2)

Artculo 1- Los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley continuarn regidos por las disposiciones del decreto ley N 964, de 1975, el que se entender subsistente en todas sus partes para tal fin.

Los juicios actualmente pendientes y los que se promuevan en el futuro, relativos a los contratos celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley, se sustanciarn y fallarn con arreglo a las disposiciones del decreto ley N 964, de 1975.

Artculo 2- Los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos que se celebren durante los cuatro aos siguientes a la fecha de publicacin de la presente ley se regirn, adems, por las siguientes normas relativas a renta y garanta:

1) La renta anual mxima no podr exceder del 11% del avalo vigente para el pago del impuesto territorial.

Si se modificaren los avalos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta mxima de arrendamiento se ajustar automticamente en la misma proporcin en que se hubieren modificado los avalos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convencin modificatoria especial. El Servicio de Impuestos Internos establecer de oficio en el rol general de avalo y en los recibos de contribuciones la renta anual mxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.

2) La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias se determinar separadamente por cada una de ellas y no podr exceder, en conjunto, de la renta mxima total de todo el inmueble. Cualquiera de las partes podr solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijacin de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble.

3) El subarrendador slo podr cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta mxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada hasta en un 10%.

No obstante, si se subarrendara todo el inmueble, se estar a lo dispuesto en el nmero anterior.

4) Si el arrendamiento o el subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos ltimos se fijar separadamente del inmueble y no podr exceder del 30% de la renta mxima. Sin embargo, si la renta mxima no excediere de una unidad de fomento, no podr cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles.

5) El arrendador no podr, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con ste, ni percibir una renta superior a la mxima legal, ni el pago anticipado de ms de un mes de dicha renta.

6) Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez o peridicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se considerar como tal.

7) El arrendador podr exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garanta que deber ser en dinero y, en tal caso, sta no podr exceder de un mes de renta.

Cuando procediere la devolucin de la garanta, el arrendador deber restituirla reajustada en la misma proporcin a la variacin que haya experimentado el ndice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadsticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente al de su devolucin.

8) Las convenciones y los pagos que contravengan lo dispuesto en los nmeros anteriores adolecern de nulidad absoluta y las sumas que el arrendador hubiese percibido con infraccin a lo establecido en dichos preceptos las devolver al arrendatario con ms el inters corriente, desde la fecha de su respectiva percepcin.

9) La renta no comprende los gastos por los servicios de calefaccin, agua potable, agua caliente, gas, energa elctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyndose en ellos los correspondientes a la administracin de los bienes comunes.

El precio de estos servicios y gastos deber determinarse independientemente de la renta, no podr significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por ste, deber expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento.

Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este nmero, devolver el exceso al arrendatario, con ms el inters corriente desde la fecha de su percepcin y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Indice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadsticas.

10) El propietario que haya adquirido un bien raz por intermedio del sistema nacional de ahorro y prstamo o a travs de cualquier institucin o entidad que financie la compra de bienes races mediante la concesin de mutuos hipotecarios reembolsables peridicamente, que no posea otro dentro del mismo departamento, tendr derecho a percibir por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la respectiva asociacin u organismo y los gastos sealados en el nmero 9) que procedan.

Sern tambin de cargo del arrendatario los dems gastos en que incurra el comprador con motivo del servicio de su prstamo durante el perodo correspondiente y hasta la restitucin del inmueble.

11) No regir lo dispuesto en los nmeros 1) al 10) respecto de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de los siguientes bienes races:

a) Las edificaciones cuyo certificado de recepcin final se haya otorgado por la municipalidad respectiva con posterioridad al 12 de Abril de 1975.

b) Los construidos conforme al decreto con fuerza de ley N 2, de 1959, o a la ley N 9.135.

c) Todas las viviendas cuyos avalos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento.

d) Los destinados a locales comerciales o industriales; oficinas; teatros y cines, y, en general,

a actividades lucrativas.

JOSE T. MERINO CASTRO, Almirante, Comandante en Jefe de la Armada, Miembro de la Junta de Gobierno.- FERNANDO MATTHEI AUBEL, General del Aire, Comandante en Jefe de la Fuerza Area, Miembro de la Junta de Gobierno.- CESAR MENDOZA DURAN, General Director de Carabineros, Miembro de la Junta de Gobierno.- CESAR RAUL BENAVIDES ESCOBAR, Teniente General de Ejrcito, Miembro de la Junta de Gobierno.

Por cuanto he tenido a bien aprobar la precedente ley, la sanciono y la firmo en seal de promulgacin.

Llvese a efecto como ley de la Repblica.

Regstrese en la Contralora General de la Repblica, publquese en el Diario Oficial e insrtese en la Recopilacin Oficial de dicha Contralora.

Santiago, siete de Enero de mil novecientos ochenta y dos.-

Augusto Pinochet Ugarte, Presidente de la Reoblica..

DECRETO LEY N 993

Ministerio de Agricultura

DISPOSICIONES ESPECIALES SOBRE

ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS, MEDIERIAS O APARCERIAS Y OTRAS FORMAS DE EXPLOTACION POR TERCEROS

(Publicado en el Diario Oficial Nmero 29.136, de 24.04.75)

Nmero 993.- Santiago, 21 de abril de 1975. Vistos: lo dispuesto en los Decretos Leyes Nos. 1 y 128, de 1973; y 527, de 1974, y considerando:

Que, dadas las caractersticas propias de los predios rsticos resulta necesaria que las normas sobre arrendamiento, medieras y otras formas de explotacin por terceros sean suficientemente flexibles, de manera que permitan un flujo tanto de capitales como de capacidad empresarial hacia el sector agropecuario.

Que lo anterior es una condicin necesaria para que la agricultura se transforme en una actividad que pueda contribuir eficientemente al desarrollo econmico y social del pas.

Que la legislacin vigente sobre la materia es excesivamente restrictiva y, por tanto, inconveniente.

La Junta de Gobierno de la Repblica de Chile ha acordado dictar el siguiente

DECRETO LEY:

Ttulo I

DISPOSICIONES GENERALES

Art. 1.El contrato de arrendamiento de predios rsticos y cualquiera otra convencin que tenga por objeto su explotacin por terceros, as como las medieras o aparceras, se sometern a las disposiciones del presente decreto ley.

Para estos efectos, se entender por predio rstico el definido como tal por la Ley Nmero 16.640. No obstante lo anterior, el arrendamiento de predios rsticos que estn ubicados en reas urbanas y que tengan una cabida inferior a media hectrea fsica se regular por la legislacin general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos.

Las disposiciones del presente decreto ley no sern aplicables al arrendamiento de terrenos fiscales, como tampoco a los contratos de arrendamiento, mediera o aparcera a que se refiere el artculo 8de la Ley Nmero 17.729.

Art. 2.Las cuestiones o conflictos que surjan entre las partes con motivo de los contratos a que se refiere el presente decreto ley, sern sometidos al conocimiento y resolucin del Juez de letras del departamento donde estuviere ubicado el inmueble o del de cualquiera de los departamentos si el inmueble estuviere ubicado en ms de uno, conforme al procedimiento establecido para el juicio sumario en el Ttulo XI del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil.

No obstante lo anterior, las partes siempre podrn someter a un rbitro el conocimiento de los conflictos o cuestiones que puedan surgir con motivo de los contratos antes referidos, el que para tal objeto se ceir al procedimiento que sealen las partes en el respectivo contrato o, en su defecto, al que corresponde a los rbitros arbitradores.

Art. 3.En las zonas fronterizas, no podrn celebrarse los contratos a que se refiere el presente decreto ley, con personas naturales o jurdicas extranjeras.

Art. 4.En los contratos establecidos en este decreto ley tendr siempre aplicacin el derecho legal de retencin en favor de las partes en los trminos que lo reglan los artculos 1937 y 1942 del Cdigo Civil. Si el asunto se ventila ante un rbitro, se tramitar por el procedimiento que fijen las partes y en subsidio por el que determine el rbitro. Ante la justicia ordinaria el derecho legal de retencin se sustanciar, en su caso, de acuerdo a lo establecido en los artculos 597, 598 y 600 del Cdigo de Procedimiento Civil.

Ttulo II

DE LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS RUSTICOS

Art. 5.El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rstico, slo podr pactarse por escritura pblica o privada, siendo necesario en este ltimo caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho aos, quienes individualizados, lo suscribirn en dicho carcter.

El arrendador deber declarar en la misma escritura, sea pblica o privada, si est afecto al impuesto de primera categora sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al rgimen de renta presunta para efectos tributarios.

La falta de esta declaracin impide que el Diario Oficial documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendr mrito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaracin referida.

Art. 6. Artculo derogado.

Art. 7.Queda prohibido al arrendatario subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio sin autorizacin previa y por escrito del propietario.

Art. 8.El arrendatario estar siempre obligado a dar cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales, con respecto a los existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotacin.

Art. 9.Los arrendadores podrn solicitar la terminacin anticipada de los contratos cuando el arrendatario infringiere alguna de las disposiciones contenidas en los artculos 7 u 8. Si se demanda la terminacin del contrato por infraccin del artculo 8, deber acompaarse a la demanda un informe tcnico en que la funde. El informe deber ser elaborado por un profesional debidamente inscrito en el Colegio respectivo.

Art.10. Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el nuevo propietario estar obligado a mantener los trminos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de ste con el arrendatario.

Art.11. En todo lo no previsto en este Ttulo, se aplicarn las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el Ttulo XXVI, Libro IV, del Cdigo civil. No obstante, la mora en el pago de la renta dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien, a lo menos, treinta das para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificar el pago dentro de un plazo razonable que no bajar de treinta das.

Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la accin aludida en el inciso recedente, la segunda de las reconvenciones se practicar en la audiencia de la contestacin de la demanda, la que se celebrar el 31 da hbil siguiente a la ltima notificacin.

Demandado el pago de las rentas, se entendern siempre comprendidas en la accin, las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitacin del juicio, hasta que la restitucin o pago se efecten. En lo dems, el procedimiento se seguir en conformidad con lo dispuesto en el artculo 611 del Cdigo de Procedimiento Civil.

Ttulo III

DE LAS MEDIERIAS Y APARCERIAS

Art.12. Se entender por contrato de mediera o aparcera aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terreno y la otra el trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten, obligndose, ambas partes, adems, a aportar los elementos necesarios para la adecuada explotacin de los terrenos, a concurrir a los gastos de produccin, a realizar en forma conjunta la direccin de la explotacin y a participar en los riesgos de la misma.

Llmese cedente la persona que se obliga a aportar el uso de la tierra y mediero el que se obliga a trabajarla.

Art.13. Si el contrato de mediera se celebrare por escrito, deber contener a lo menos las siguientes estipulaciones:

a)Individualizacin de las partes;

b)Descripcin, ubicacin y superficie de los terrenos que se aportan en mediera, los dems aportes que se estipulen y la forma como se harn por las partes;

c)Siembras, plantaciones y cultivos que se realizarn;

d)Forma y porcentaje en que ser distribuido entre las partes el producto y utilidades que se obtengan de la explotacin, as como la manera en que sern repartidas las prdidas, si las hubiere;

e)Fecha de entrega y de restitucin de los terrenos, y

f) Clusula arbitral, pudiendo las partes, si lo desean, designar tambin la persona que intervendr como rbitro arbitrador.

Art.14. En caso que no se pactare por escrito se presumir que el cedente est obligado a aportar: los terrenos y el agua correspondiente, si aquellos fueren de riego; la mitad de las semillas o plantas, fertilizantes y pesticidas, sea en especies o su valor equivalente en dinero, y los dos tercios de los fertilizantes de efectos duraderos utilizados en el ltimo ao de la mediera.

Asimismo, se presumir que el mediero deber aportar el trabajo y el saldo de las prestaciones complementarias de las que corresponden al cedente.

Se presumir, igualmente, que el producto que se obtenga, deber ser distribuido por partes iguales.

El plazo de duracin de este contrato se entender que es de un ao, salvo prueba en contrario.

Art.15.No podrn cederse los derechos resultantes del contrato de mediera ni podr el mediero celebrar contratos que tuvieren por efecto establecer submedieras sin autorizacin previa y por escrito del propietario.

Art.16.Los medieros estarn obligados a imponer en el Servicio de Seguro Social, en las mismas condiciones y con iguales derechos que los trabajadores agrcolas, salvo que acrediten estar afiliados a otros organismos previsionales o que gocen del beneficio de la jubilacin. El pago de las obligaciones previsionales ser de cargo exclusivo del mediero o aparcero, como asimismo el cumplimiento de las leyes sociales respecto de los obreros que ste contrate y de los aportes a que se refiere la Ley sobre Sindicacin Campesina.

Art.17.Los medieros estarn obligados a dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales.

Art.18.El contrato de mediera se extinguir por las causales de terminacin de los contratos en general y en especial por las siguientes: 1.Por infracciones a las disposiciones contenidas en los artculos 15 17.Si se solicitare judicialmente la terminacin del contrato por infraccin a lo dispuesto en el artculo 17, el demandante deber acompaar a su solicitud un informe tcnico sobre los hechos que sirven de fundamento a su accin. Dicho informe deber ser elaborado por un profesional inscrito en el Colegio respectivo, y

2.Por fallecimiento o imposibilidad fsica del mediero. En estos casos, la sucesin o el mediero, segn corresponda, deber ser indemnizado por el cedente en un monto no inferior al valor de los aportes efectuados por el mediero.

El fallecimiento del cedente no ser causal de trmino anticipado del contrato de mediera.

Ttulo IV

DE LAS OTRAS FORMAS DE EXPLOTACION POR TERCEROS

Art.19.Todo acto o contrato por el cual una persona cede a otra el uso y goce de un predio rstico mediante el pago de un precio o renta, corriendo la explotacin por cuenta y riesgo de esta ltima persona y no se tratare de un arrendamiento o de una mediera, se regir en todo por las disposiciones contenidas en el Ttulo II del presente decreto ley, sean cuales fueren las clusulas pactadas.

Ttulo V

DEROGACION DE DISPOSICIONES LEGALES

Art.20.Derganse, a contar de la fecha de publicacin de este decreto ley, los artculos 7 y 196 de la Ley Nmero 16.640, y el DFL Nmero 9, de 26 de enero de 1968, expedido a travs del Ministerio de Agricultura, y sus modificaciones posteriores, as como cualquiera otra disposicin contraria a las contenidas en el presente decreto ley.

ARTICULO TRANSITORIO

Artculo nico.Los contratos de arrendamiento, de mediera o de cualquiera otra forma de explotacin por terceros vigentes a la fecha de publicacin del presente decreto ley continuarn rigindose por las disposiciones del DFL Nmero 9, de 26 de enero de 1968, o por las disposiciones anteriores al mismo, segn el caso, salvo en lo que dice relacin con los derechos eventuales de prrroga del contrato y de compra preferencial del predio por parte del arrendatario, los que se entendern extinguidos.

Regstrese en la Contralora General de la Repblica, publquese en el Diario Oficial e insrtese en la Recopilacin Oficial de dicha Contralora.-

AUGUSTO PINOCHET UGARTE, General de Ejrcito, Presidente de la Repblica.-

JOSE TORIBIO MERINO CASTRO, Almirante, Comandante en Jefe de la Armada.-

GUSTAVO LEIGH GUZMAN, General del Aire, Comandante en Jefe de la Fuerza Area.-

CESAR MENDOZA DURAN, General, Director General de Carabineros.-

Tucapel Vallejos Reginato, General de Carabineros, Ministro de Agricultura.

LEY N 19.281

ESTABLECE NORMAS SOBRE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA

Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobacin al siguiente

PROYECTO DE LEY

TITULOS I AL V LEY Y REGLAMENTO

TITULOS VI Y VII LEY

Titulo I DE LAS CUENTAS DE AHORRO PARA EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA

Art. 1.Autorizase a los bancos, sociedades financieras y cajas de compensacin de asignacin familiar, en adelante, "las instituciones", para abrir y mantener cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, de acuerdo con las normas de esta ley, con objeto de recibir en ellas el ahorro metdico y el ahorro voluntario que efecten sus titulares, a fin de pagar las rentas de arrendamientos y acumular fondos suficientes para financiar la compra de las viviendas arrendadas en el plazo convenido entre las partes. Los titulares de estas cuentas slo podrn ser personas naturales. Las Cajas de Compensacin de Asignacin Familiar podrn abrir y mantener las cuentas a que se refiere el inciso primero, para sus propios afiliados y para otras personas que se lo soliciten. Estas cuentas se denominarn Cuentas de Ahorro para Arrendamiento de Viviendas con Promesa de Compraventa, en adelante "las cuentas", y los recursos depositados en ellas constituirn un fondo, independiente y separado del patrimonio de las instituciones.

Art. 2.El interesado en ingresar a este sistema abrir y mantendr las cuentas que desee en cualquiera de las instituciones mencionadas en el artculo anterior, pudiendo cambiarse libremente dos veces en el ao, con previo aviso de 30 das. El reglamento establecer las condiciones y la periodicidad con que las instituciones debern informar a los titulares los movimientos registrados en sus respectivas cuentas.

Art. 3.Con cargo a los recursos aportados mensualmente en la cuenta, las instituciones pagarn la renta de arrendamiento al arrendador promitente vendedor y descontarn la comisin a que se refiere el artculo 5sect;. El saldo de dicho aporte constituir el fondo disponible para el pago del precio de la compraventa prometida celebrar. Con dichos recursos, las instituciones constituirn uno o ms Fondos, que se denominarn "Fondo para la Vivienda", los cuales debern ser administrados e invertidos en conformidad con lo establecido en el Ttulo VI de esta ley.

Las instituciones debern encargar la administracin del Fondo para la Vivienda a una sociedad de las regidas por el Ttulo antes mencionado, para lo cual celebrarn con ella el correspondiente contrato de administracin. Encomendado el Fondo a una de estas sociedades para su administracin, la fiscalizacin del mismo corresponder exclusivamente a la Superintendencia de Valores y Seguros.

Las instituciones debern llevar un registro en el cual se indicar el nmero de cuotas de participacin en el Fondo para la Vivienda que le corresponde a cada uno de los titulares de las cuentas, en los trminos que disponga el reglamento de esta ley.

En caso de disolucin de la institucin que mantenga las cuentas, sea por revocacin de su autorizacin de existencia o por cualquier otra causa, el liquidador deber traspasar las cuentas a otra institucin de las mencionadas en el artculo 1sect;. El traspaso comprender el Fondo, los contratos de ahorro metdico y el correspondiente contrato de administracin suscrito con la Administradora de Fondos para la Vivienda.

Art. 4.El contrato de ahorro metdico se celebrar entre el interesado y la institucin elegida por ste, de entre las mencionadas en el inciso primero del artculo 1 y con una de las sociedades a que se refiere el artculo 16 de esta ley, al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa de una vivienda. Las condiciones especficas del contrato de ahorro metdico quedarn establecidas en el reglamento. Para los efectos de esta ley, se entendern por "aporte" los depsitos metdicos en dinero que se hagan en la cuenta, de acuerdo con los trminos del contrato de ahorro metdico, con el fin de pagar la renta de arrendamiento y acumular fondos suficientes para el pago del precio de la compraventa de la vivienda.

El contrato de ahorro metdico obligar al interesado a efectuar aportes peridicos por el equivalente a un porcentaje del precio de compraventa de la vivienda, expresado este ltimo en unidades de fomento. Con todo, el aporte del arrendatario-promitente comprador, en el caso de operaciones con subsidio habitacional a que se refiere el Ttulo V de la presente ley, no podr exceder del veinticinco por ciento de la renta lquida mensual que acredite tener al momento de celebrar el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, incluida la renta de cualquier persona que se constituyere en fiador y codeudor solidario de aqul. La renta lquida corresponder al ingreso mensual del interesado y de sus fiadores, deducidas las respectivas cotizaciones previsionales e impuestos correspondientes, si los tuvieren.

El aporte del arrendatario promitente comprador se expresar tambin en unidades de fomento y su monto ser fijo durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, salvo acuerdo en contrario entre las partes.

Art. 5.Las instituciones podrn obtener una retribucin establecida sobre la base de comisiones de cargo de los titulares de las cuentas, las que sern deducidas de los saldos acumulados en stas.

La comisin comprender, entre otros gastos, la remuneracin de la sociedad administradora del Fondo para la Vivienda y ser establecida libremente por cada institucin, con carcter de uniforme para todos los titulares de cuentas de un mismo Fondo. Estas comisiones estarn exentas del Impuesto al Valor Agregado y debern ser informadas al pblico y al organismo fiscalizador que tenga la institucin, en la forma que seale el reglamento. Las modificaciones de esta comisin podrn efectuarse dos veces en el ao y regirn noventa das despus de comunicadas al respectivo organismo fiscalizador, plazo dentro del cual el titular de la cuenta podr cambiarse de institucin o de Fondo, cambio que no se computar para los efectos de lo dispuesto en el artculo 2sect; Las instituciones no podrn cobrar comisiones por la transferencia de fondos a otra institucin ni por el pago del precio de venta prometido a la sociedad inmobiliaria.

Art. 6.Para abrir la cuenta a que se refiere este Ttulo, no ser necesario que los interesados hayan suscrito el contrato de arrendamiento de la vivienda con promesa de compraventa a que se refiere el Ttulo III.

Art. 7.Sin perjuicio de lo sealado en los artculos precedentes, el aporte tambin podr enterarse directamente en la sociedad inmobiliaria, caso en el cual la parte del aporte que exceda de la renta de arrendamiento se abonar al precio de la compraventa prometida, en la forma pactada en el respectivo contrato. Los recursos as enterados debern ser considerados para el clculo del lmite de endeudamiento a que se refiere el artculo 22 de esta ley. Los beneficiarios del subsidio habitacional que regula el Ttulo V de esta ley tambin podrn operar en la forma descrita en este artculo. En tal caso, el saldo de la cuenta ser traspasado por la institucin tenedora de la cuenta a la sociedad inmobiliaria.

Art. 8.Los titulares de las cuentas podrn, en cualquier tiempo, efectuar depsitos voluntarios.

Tratndose de trabajadores dependientes podrn hacerlo, regularmente, mediante descuentos por planilla que efecten sus empleadores.

Art. 9.Si el arrendatario promitente comprador fuere un trabajador dependiente, a requerimiento escrito de ste, el aporte y los depsitos voluntarios regulares sern descontados por planilla por el empleador, de acuerdo con las normas que seala el artculo 19 del decreto ley Nmero 3.500, de 1980. Estos descuentos no podrn exceder del 30% de la remuneracin total del trabajador y se entender que revisten el carcter de dividendos hipotecarios por adquisicin de viviendas, para los efectos de lo dispuesto en el artculo 58 del Cdigo del Trabajo. Las obligaciones que se imponen y las facultades que se confieren a las Administradoras de Fondos de Pensiones se entendern impuestas y conferidas a las instituciones a que se refiere el artculo 1 sect;, y a las sociedades inmobiliarias a que se refiere el Ttulo II, en el caso previsto en el artculo 7 sect;.

Si el empleador no efectuare el descuento correspondiente, habiendo sido requerido para ello, deber pagar al respectivo trabajador, a ttulo de indemnizacin de perjuicios, una suma equivalente a media unidad de fomento por cada mes en que no efecte el descuento, la que se depositar en la cuenta a que se refiere el artculo 1 sect; e integrar el fondo disponible a que alude el inciso primero del artculo 3 sect;, o se abonar al precio de la compraventa prometida en el caso a que se refiere el artculo 7 sect; de esta ley.

Si el empleador hiciere las retenciones y no enterare los fondos correspondientes en la cuenta por dos meses consecutivos o tres meses en total en cualquier poca, la institucin que mantenga dicha cuenta o la sociedad inmobiliaria, en su caso, deber notificar este hecho al arrendatario promitente comprador y a la sociedad inmobiliaria propietaria de la vivienda arrendada, a fin de que aqul haga los futuros aportes en forma directa a la entidad correspondiente y ordene a su empleador la suspensin de las retenciones.

Las instituciones debern aceptar el procedimiento de pago directo, hasta que el arrendatario promitente comprador requiera nuevamente a su empleador el descuento correspondiente. Sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos precedentes, las instituciones a que se refiere el artculo 1 sect; y las sociedades inmobiliarias, segn corresponda, debern perseguir del empleador el pago de las retenciones que no hubiere enterado en la cuenta o en la sociedad inmobiliaria, conforme a las mismas normas legales de pago y de cobro que las cotizaciones previsionales, gozando de igual preferencia que stas.

Agotadas las gestiones judiciales de cobranza a que se refiere el inciso anterior, sin que se haya obtenido el pago ntegro, se entender ampliado el plazo del contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa en un nmero de meses iguales al nmero de cuotas impagas, hasta un mximo de doce meses, debiendo pagarse stas, en dicho plazo, por el promitente comprador, sin ningn recargo adicional.

Art.10.Los fondos existentes en las cuentas o enterados en la sociedad inmobiliaria, segn el caso, sern inembargables y no sern susceptibles de medida precautoria alguna.

Cesar la inembargabilidad una vez que se ponga trmino al contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, por cualquiera de las causales sealadas en el Ttulo III, salvo el caso de que dicho trmino d origen a otro contrato similar.

En el caso de que no opere el seguro de desgravamen, o cuando ste no se hubiere contratado, los herederos podrn continuar con el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, en los mismos trminos pactados por el causante, sin que el arrendador promitente vendedor pueda hacer valer la defuncin como causal de trmino del contrato. Todo pacto en contravencin de esta norma se tendr por no escrito.Para que el contrato se entienda vigente despus de la muerte del arrendatario-promitente comprador, los herederos, si los hubiere, debern continuar depositando los aportes convenidos por el causante y presentar, en un plazo no superior a dos aos, contado desde el fallecimiento, una copia autorizada de la resolucin que hubiere concedido la posesin efectiva de la herencia y del inventario de los bienes del difunto, protocolizado por orden del juez que hubiere concedido la posesin efectiva.

Art.10. bis.Estas cuentas podrn acogerse al mecanismo establecido en la letra B) del artculo 57 bis del decreto ley Nmero 824, de 1974, y para los efectos de lo dispuesto en dicho precepto las instituciones mencionadas en el artculo 1 sect; de esta ley sern consideradas como instituciones receptoras.

Para los efectos sealados en el inciso anterior, no se considerar giro o retiro la aplicacin de los fondos existentes en la cuenta al pago del precio de la compraventa prometida ni la transferencia de estos fondos en caso de cesin, por el arrendatario promitente comprador, del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, siempre que en este ltimo caso el arrendatario promitente comprador celebre un nuevo contrato de arrendamiento con promesa de compraventa o bien adquiera una vivienda, destinando a este objeto el precio que obtuvo por la cesin del contrato, dentro del plazo de noventa das, contados desde la fecha de la cesin.

Titulo IIDE LAS SOCIEDADES INMOBILIARIAS PROPIETARIAS DE LAS VIVIENDAS QUE PODRN DARSE EN ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE COMPRAVENTA

Art.11.Para los efectos de esta ley, son sociedades inmobiliarias todas aquellas que tengan como objeto la adquisicin o construccin de viviendas para darlas en arrendamiento con promesa de compraventa.

Estas sociedades debern constituirse como sociedades annimas, se regirn por las normas aplicables a las sociedades annimas abiertas en lo que no fuere incompatible con las disposiciones de la presente ley, y quedarn sometidas a la fiscalizacin de la Superintendencia de Valores y Seguros, en adelante "la Superintendencia", la que tendr, para estos fines, las atribuciones y facultades que le confiere su ley orgnica.

Art.12.Autorizase a las sociedades a que se refiere la letra j) del artculo 98 del decreto ley Nmero 3.500, de 1980, para constituir y formar parte de las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Ttulo.

Las cooperativas abiertas de vivienda reguladas por el decreto ley Nmero 1.320, de 1976, que tengan un patrimonio no inferior a cincuenta mil unidades de fomento podrn constituir y formar parte de las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Ttulo.

Art.13.Los bancos y las sociedades financieras podrn constituir filiales como sociedades inmobiliarias, las que, en su constitucin y operacin, se sujetarn a las normas aplicables a las sociedades filiales a que se refiere el artculo 83 nmero 11 bis letra b) de la ley General de Bancos.

La Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras podrn tambin autorizar a las filiales bancarias y a las filiales de las instituciones financieras, cuyo objeto sea desarrollar habitualmente el negocio de dar en arrendamiento bienes con promesa u opcin de compra, para incluir dentro de su giro las actividades que regula este ttulo.

No obstante lo dispuesto en el artculo 16, las filiales a que se refiere este artculo no podrn hacer referencia en su nombre al trmino "sociedades inmobiliarias".

Las facultades que esta ley otorga a la Superintendencia de Valores y Seguros, respecto de las sociedades inmobiliarias de que trata este Ttulo, sern aplicadas por la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras cuando se trate de las sociedades sealadas en este artculo.

Art.14.Autorizase a los agentes administradores de mutuos hipotecarios a que se refiere el artculo 21 bis del decreto con fuerza de ley Nmero 251, de 1931, para constituir y formar parte de las sociedades a que se refiere este Ttulo.

Art.15.Las cajas de compensacin de asignacin familiar podrn constituir y formar parte de las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Ttulo. Para los efectos indicados en el inciso anterior, autorizase a las cajas de compensacin de asignacin familiar para efectuar los correspondientes aportes de capital con cargo al Fondo Social contemplado en los artculos 29, 30 y 31 de la ley Nmero 18.833.

Art.16.Para los efectos de esta Ley, se entiende que son sociedades inmobiliarias todas las sociedades mencionadas en los artculos anteriores del presente Ttulo.

Autorizase a las cajas de compensacin de asignacin familiar, a los bancos, a las sociedades financieras y a las cooperativas abiertas de vivienda, para prestar servicios de administracin en relacin con los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa que se celebren conforme a esta ley.

Art.17.Las sociedades inmobiliarias a que se refiere este Ttulo podrn emitir bonos, de acuerdo con las normas del Ttulo XVI de la ley Nmero 18.045, cuyos montos y pocas de amortizacin sean concordantes con los plazos y flujos de ingresos contenidos en los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa que suscriban y que formen parte de su activo.

Estas sociedades podrn enajenar viviendas arrendadas con promesa de compraventa, siempre que cedan conjuntamente el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, a sociedades securitizadoras del Ttulo XVIII de la ley Nmero 18.045, las que quedan autorizadas para adquirirlos con el fin de que emitan ttulos de deuda con respaldo de estos activos, de acuerdo a las disposiciones de ese Ttulo y de la presente ley. Dicha enajenacin deber efectuarse de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 30 de esta ley.

Las viviendas, dadas en arrendamiento con promesa de compraventa de acuerdo con lo establecido en el artculo 7 sect; de esta ley, no podrn enajenarse para los efectos previstos en el inciso anterior.

Art.18.Los agentes administradores de mutuos hipotecarios sealados en el artculo 14 y las sociedades inmobiliarias de que trata este Ttulo, salvo las mencionadas en el artculo 13, podrn constituir y formar parte de sociedades securitizadoras del Ttulo XVIII de la ley Nmero 18.045.

Tratndose de las cajas de compensacin de asignacin familiar, las cooperativas abiertas de viviendas sealadas en el artculo 12, y las sociedades a que se refiere la letra j) del artculo 98 del decreto ley Nmero 3.500, de 1980, podrn constituir y formar parte, directa o indirectamente, de dichas sociedades securitizadoras siempre que stas tengan por objeto exclusivo la emisin de los ttulos de deuda a que se refiere el inciso segundo del artculo anterior.

Para los efectos indicados en el inciso precedente, se autoriza a las cajas de compensacin de asignacin familiar para efectuar los correspondientes aportes de capital con cargo al Fondo Social contemplado en los artculos 29, 30 y 31 de la ley Nmero 18.833.

Las sociedades securitizadoras filiales de las entidades referidas en la letra j) del artculo 98 del decreto ley Nmero 3.500, de 1980, debern sujetarse a los lmites de endeudamiento establecidos en el artculo 130 del citado decreto, si stos fueren inferiores a los dispuestos en el Ttulo XVIII de la ley Nmero 18.045.

Art.19.Artculo derogado.

Art.20.Las sociedades securitizadoras que emitan los ttulos de deuda a que se refiere el inciso segundo del artculo 17 de esta ley, podrn enajenar los bienes que conforman el respectivo patrimonio separado, para el solo efecto de dar cumplimiento al contrato de compraventa prometido o cuando exista consentimiento del representante de los tenedores de los respectivos Ttulos de deuda.

Para el efecto de lo dispuesto en el inciso tercero del artculo 137 de la ley Nmero 18.045, no ser necesario certificar la custodia de los bienes que conforman el activo del patrimonio separado.

Art.21.En caso de disolucin, por cualquier causa, de las sociedades a que se refiere este Ttulo y que, a la fecha de dicha disolucin, an mantuvieren viviendas arrendadas con promesa de compraventa, la liquidacin de la sociedad ser practicada por la Superintendencia, con todas las facultades que la ley le otorga para la liquidacin de las compaas de seguros.

La liquidacin puede ser delegada por el Superintendente en uno o ms funcionarios de la Superintendencia o en otras personas, siempre que no les afecten las inhabilidades contempladas en los artculos 35 y 36 de la ley Nmero 18.046.

Los gastos de la liquidacin de la sociedad sern de cargo de la misma.

A partir del momento en que la sociedad deje de tener viviendas arrendadas con promesa de compraventa, la liquidacin continuar a su cargo, con arreglo a las reglas generales. En todo caso, la Superintendencia podr autorizar a la sociedad para que practique su propia liquidacin.

En caso de disolucin o quiebra de una sociedad inmobiliaria que mantuviere viviendas con contratos de arrendamiento con promesa de compraventa, el adquirente a cualquier ttulo de estos activos estar obligado a cumplir los respectivos contratos en la forma pactada. Los liquidadores o sndicos, segn corresponda, en la enajenacin de dichos activos debern sujetarse a lo dispuesto en el artculo 30 de esta ley, en lo que fuere pertinente.

Art.22.El patrimonio de las sociedades inmobiliarias, durante su vigencia, no podr ser inferior a 10.000 unidades de fomento, ni podr el cincuenta por ciento de este mnimo estar afecto a gravmenes, prohibiciones o embargo.

Asimismo, dichas sociedades no podrn mantener un endeudamiento que exceda el que establezca la Superintendencia, en relacin a sus niveles de patrimonio y tipo de operaciones. Con todo, la Superintendencia no podr establecer una relacin mxima de endeudamiento inferior a 8 ni superior a 15 veces el patrimonio de la sociedad.

Tratndose de sociedades inmobiliarias filiales de las entidades a que se refiere la letra j) del artculo 98 del decreto ley Nmero 3.500, de 1980, debern sujetarse al lmite de endeudamiento establecido en el artculo 130 del citado decreto ley, si ste fuere inferior. Si no se cumpliere con las obligaciones o prohibiciones antes indicadas, o con una de ellas, la sociedad tendr un plazo de 120 das para regularizar dicha situacin. Durante el perodo en que se mantenga dicho incumplimiento, la sociedad no podr celebrar nuevos contratos de arrendamiento con promesa de compraventa.

Lo dispuesto en este inciso no obsta a las sanciones administrativas que la Superintendencia pueda aplicar, en conformidad a su ley orgnica. Si la sociedad, en forma reiterada, infringe lo dispuesto en el inciso primero y segundo de este artculo, o no regulariza su situacin en el plazo establecido en el inciso anterior, la Superintendencia podr prohibirle la celebracin de nuevos contratos de arrendamiento con promesa de compraventa, hasta por un plazo de dos aos, sancin que se podr renovar de mantenerse el incumplimiento a la fecha de su respectivo vencimiento. Para los efectos de este artculo, se entender que hay reiteracin cuando se cometan dos o ms de estas infracciones, dentro de un perodo de doce meses.

Art.23.La emisin de bonos a que se refiere el inciso primero del artculo 17 de esta ley, y la emisin de ttulos de deuda por parte de sociedades securitizadoras dispuesta en el inciso segundo del mismo artculo, estarn exentas del impuesto establecido en el Nmero 3 del artculo 1 sect; del decreto ley Nmero 3.475, de 1980, sobre Impuesto de Timbres y Estampillas.".

Art.24.Derogado

Titulo IIIDEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA

Art.25.Los titulares de las cuentas a que se refiere el Ttulo I podrn celebrar contratos de arrendamientos de viviendas con promesas de compraventa con las sociedades inmobiliarias a que alude el Ttulo II. Estos contratos podrn tener por objeto viviendas terminadas, nuevas, usadas o en construccin.

Podrn tambin celebrar este tipo de contratos los titulares de cuentas, sobre viviendas de las cuales sean propietarios y que sean vendidas a una sociedad inmobiliaria, celebrando un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa por la o las respectivas viviendas.

Para el titular de la cuenta que postula al subsidio habitacional, las viviendas objeto del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa debern ser viviendas econmicas acogidas al decreto con fuerza de ley Nmero 2, de 1959, o viviendas sociales a que se refiere el artculo 3 sect; del decreto ley Nmero 2.552, de 1979, o viviendas construidas con anterioridad a la vigencia del decreto con fuerza de ley Nmero 2, de 1959, que cumplan con los requisitos del artculo 6.1.13,del Captulo 1 del Ttulo 6 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, aprobada por decreto supremo Nmero 47, de Vivienda y Urbanismo, de 1992.

En el caso de las viviendas en construccin, se podr celebrar, previamente, un contrato de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa, siempre que cuenten con el respectivo permiso de construccin, que el terreno en que estuvieren emplazadas est debidamente urbanizado o su urbanizacin haya sido garantizada en la forma exigida por el artculo 129 del decreto con fuerza de ley Nmero 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Las sociedades inmobiliarias no podrn formular cobro alguno a los promitentes arrendatarios y en caso de quiebra de la sociedad inmobiliaria, se resolvern estos contratos por el solo ministerio de la ley y sin cargo alguno para los promitentes arrendatarios. Sin embargo, las sociedades inmobiliarias podrn solicitar garantas para el cumplimiento de los contratos prometidos, las que expirarn por el solo ministerio de la ley una vez suscritos los contratos prometidos.

Art.26.Los contratos de arrendamientos de viviendas con promesa de compraventa debern celebrarse por escritura pblica e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravmenes del Conservador de Bienes Races respectivos.

Los correspondientes inmuebles no podrn estar hipotecados ni gravados con censos, usufructos, derechos de uso o habilitacin o fideicomisos, ni sujetos a interdicciones o prohibiciones de enajenar.

En el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, con subsidio habitacional, deber fijarse un plazo no superior a veinte aos para la celebracin del contrato de compraventa prometido, que se contar desde la fecha del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

El arrendatario promitente comprador y la sociedad inmobiliaria podrn convenir la sustitucin de la vivienda arrendada por otra, debiendo en los contratos con subsidio habitacional, mantenerse invariable la fecha convenida para la celebracin del contrato de compraventa prometido.

Art. 26 bis.En el caso previsto en el artculo 7 sect;, el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa deber contener, como parte integrante del mismo, una tabla de desarrollo, que establezca, para cada perodo de pago del aporte, la parte de ste destinada al pago de la renta de arrendamiento y la parte destinada al pago parcial del precio prometido, y el saldo insoluto del precio, resultante despus del pago del aporte en el respectivo perodo.

El reglamento establecer las condiciones y la periodicidad con que la sociedad inmobiliaria deber informar a los arrendatarios promitentes compradores que hubieren celebrado contratos en la forma referida en el inciso anterior, con objeto de que stos conozcan, durante toda la vigencia del contrato, el monto de la renta de arrendamiento, los abonos parciales destinados al pago del precio de la compraventa prometida, el monto acumulado de stos y el saldo insoluto del precio.

En los contratos con pago directo del aporte a la sociedad inmobiliaria, a que se refieren los incisos anteriores, deber incluirse tambin la opcin del arrendatario promitente comprador de prepagar en cualquier poca, total o parcialmente, el saldo insoluto del precio de la compraventa prometida. El reglamento establecer las condiciones del prepago, total o parcial.

En el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa se debe incluir la opcin del arrendatario promitente comprador de prepagar en cualquier poca, total o parcialmente, el precio de la compraventa prometida. El reglamento establecer las condiciones del prepago, total o parcial.

Art.27.El contrato de compraventa prometido deber celebrarse una vez cumplidas cualesquiera de las siguientes circunstancias:

a) Cuando el saldo de la cuenta en la institucin, o el total de los abonos al precio de la compraventa prometida a que se refiere el artculo 7sect;, sea igual al precio de venta estipulado en el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

b) Cuando se cumpla el plazo convenido para la celebracin del contrato prometido y se entere el precio de compraventa. Si, al cumplirse el plazo convenido, por cualquier causa, no se hubiere completado y pagado el precio estipulado, el contrato se prorrogar en el plazo que no exceda al que sea necesario para completar la parte del precio no enterada, en tantas cuotas de un monto igual a las estipuladas en el contrato superior a doce meses, dentro del cual el arrendatario promitente comprador promitente comprador deber completar el precio bajo sancin de resolucin de la promesa en caso de incumplimiento.

c) Cuando opere el seguro de desgravamen por fallecimiento del arrendatario promitente comprador.

La escritura de compraventa deber suscribirse por las partes en un plazo no superior a noventa das hbiles, contado desde la ocurrencia de cualquiera de las circunstancias sealadas en las letras anteriores de este artculo.

Por cada mes de atraso imputable a la sociedad inmobiliaria o al arrendatario promitente comprador, sta o ste, segn sea el caso, deber pagar una multa a beneficio del otro de acuerdo con una tabla que confeccionar el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Art.28.Sern de cargo del arrendatario promitente comprador todos los gastos, derechos e impuestos que graven directamente el inmueble objeto del respectivo contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, a partir de la fecha del mismo.

Art.29.Celebrado el contrato de promesa de arrendamiento con promesa de compraventa o el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, el titular de la cuenta no podr girar los fondos existentes en ella ni constituirlos en ningn tipo de caucin. Celebrado el contrato de compraventa y pagado el precio, cesar esta prohibicin por el solo ministerio de la ley.

El promitente comprador podr ceder los derechos derivados de su contrato, previa notificacin a la sociedad inmobiliaria, la que no podr denegarse sin causa justificada, cesin que deber incluir el saldo de su cuenta y sus capitalizaciones, o el total de los abonos efectuados al precio de la compraventa prometida en el caso previsto en el artculo 7sect;. El reglamento fijar la forma en que deber efectuarse esta notificacin, y el procedimiento mediante el cual la sociedad inmobiliaria deber dar cumplimiento a esta disposicin.

Art.30.La sociedad inmobiliaria slo podr enajenar la vivienda arrendada con promesa de compraventa, siempre que ceda conjuntamente el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, a otra sociedad del mismo tipo, a un fondo de inversin inmobiliaria, a un fondo de inversin de crditos securitizados reglamentados por la ley Nmero 18.815, a una sociedad securitizadora del Ttulo XVIII de la ley Nmero 18.045, o a las personas que la Superintendencia de Valores y Seguros haya declarado por norma de carcter general que pueden adquirirlos. El adquirente a cualquier ttulo de la vivienda, como cesionario del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, tendr iguales obligaciones, derechos y facultades que el cedente y estar obligado a cumplir el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa en la forma pactada. Las partes podrn convenir que la administracin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa la mantenga el cedente.

Los fondos de inversin inmobiliaria, fondos de inversin de crditos securitizados y las sociedades securitizadoras, para los efectos de lo previsto en el inciso segundo del artculo 17 de esta ley, estarn facultados para adquirir los activos a que se refiere este artculo. La Superintendencia de Valores y Seguros reglamentar, mediante circulares, las condiciones que debern cumplirse en estas ventas y cesiones.

La cesin de los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa, por parte del arrendador promitente vendedor, como, asimismo, la cesin, por el arrendatario promitente comprador, de sus derechos derivados del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, se efectuar mediante endoso. Este se colocar a continuacin, al margen o al dorso del ttulo, con indicacin del nombre del cedente y del cesionario, debiendo las firmas de las partes estar autorizadas por notario y anotarse la respectiva cesin al margen de la inscripcin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

Art.31.En caso de incumplimiento por parte del arrendador promitente vendedor de las obligaciones que le impone el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, el arrendatario promitente comprador podr pedir el cumplimiento forzado del contrato o la resolucin del mismo, con indemnizacin de perjuicios, de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 1553 del Cdigo Civil, gozando de la preferencia establecida en el Nmero 4 del artculo 2472 del mismo Cdigo, en contra de la sociedad.

Art.32.Para los efectos de lo dispuesto el artculo 1.889 del Cdigo Civil, se entender que el justo precio se refiere al tiempo de la celebracin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa de que trata esta ley.

Art.33.El arrendatario promitente comprador podr convenir con el arrendador promitente vendedor condiciones especiales para las reparaciones, mejoras o ampliaciones de la vivienda objeto del contrato. Si se pactare que dichas mejoras o ampliaciones sern de cargo de la sociedad inmobiliaria, se sealarn en ese mismo instrumento las especificaciones de las obras, la oportunidad u oportunidades en que ellas debern efectuarse y su incidencia en la modificacin del aporte mensual y del precio de compraventa.

Sin embargo, el arrendatario promitente comprador podr efectuar mejoras, reparaciones y ampliaciones, de su propio cargo, con autorizacin escrita de la sociedad inmobiliaria.

Art.34.Si la extincin del derecho del arrendador promitente vendedor se produce por sentencia judicial no imputable al arrendatario promitente comprador, la vivienda arrendada deber ser reemplazada por otra similar, de comn acuerdo entre las partes.

En estos casos el arrendatario promitente comprador podr ejercer las acciones civiles ordinarias establecidas en el artculo 1.489 del Cdigo Civil, en conformidad a las reglas generales establecidas en dicho cuerpo legal.

Art.35.El contrato de arrendamiento de la vivienda y la correspondiente promesa de compraventa a que se refiere esta ley, terminarn anticipadamente y se resolvern, respectivamente, por las siguientes causales:

1.Por el no pago de los aportes que se mencionan en el artculo 37.

2.Por daos graves causados a la vivienda por hecho o culpa de arrendatario o de las personas por las que responda civilmente.

3.Por cambio de destino de la vivienda arrendada, por acto del arrendatario promitente comprador.

4.Por incumplimiento de las obligaciones indicadas en el artculo 10 por parte de los herederos del arrendatario promitente comprador.

5.Por quiebra del arrendatario promitente comprador, caso en el cual el juez a que se refiere el artculo 40 de esta ley fijar la fecha de restitucin de la vivienda, la que se notificar al sndico para su cumplimiento, y la indemnizacin de perjuicios, la que se pagar con cargo al saldo de la cuenta, o con cargo a los abonos efectuados al pago del precio de la compraventa prometida a que se refiere el artculo 7sect;, con la preferencia establecida en el Nmero 4 del artculo 2472 del Cdigo Civil. Si los saldos de la cuenta o los abonos enterados en la sociedad inmobiliaria en el caso a que se refiere el artculo 7sect;, fueren insuficientes para el pago de la indemnizacin referida, el remanente tendr el carcter de crdito avalista.

6.Por incumplimiento de las obligaciones del arrendador-promitente vendedor.

Art.36.Si la vivienda sufriere daos durante la vigencia del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, que provengan de vicios ocultos, sern reparados por el arrendador promitente vendedor. Para estos efectos, se entender por vicios ocultos los que renan las caractersticas siguientes:

a)Que tengan una causa anterior a la celebracin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa;

b)Que impidan su uso normal, en todo o en parte, de manera que, conocindolos, el arrendatario promitente comprador no habra celebrado el contrato o lo hubiere celebrado en otras condiciones, y

c)No haberlos manifestado el arrendador promitente vendedor y que el arrendatario promitente comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o que no haya podido fcilmente conocerlos, en razn de su profesin u oficio.

Si los daos provienen de otras causas diferentes de las sealadas en el inciso anterior, su reparacin ser de cargo del arrendatario promitente comprador, sin perjuicio de las indemnizaciones que corresponda pagar al asegurador de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 42 de esta ley.

Lo dispuesto en este artculo se entender sin perjuicio de las acciones ordinarias de indemnizacin de perjuicios que pudiere ejercer el arrendatario promitente comprador en conformidad a las normas legales vigentes.

Art.37.El arrendatario promitente comprador podr, voluntariamente, imputar a los fondos existentes en su cuenta de ahorro el pago de los aportes, las rentas de arrendamiento, las primas del seguro de desgravamen o las comisiones cuando, por razones personales, lo requiera, una vez que haya hecho aportes al menos por cinco aos. Lo anterior podr hacerlo hasta por cuatro veces durante la vigencia del contrato y por plazos no superiores a tres meses en cada ocasin. El arrendatario promitente comprador convendr con la sociedad inmobiliaria la manera de reponer los fondos as imputados.

El no pago de tres aportes sucesivos o la acumulacin de cuatro aportes que se mantengan sin pagar aun cuando estos ltimos no fueren sucesivos, dar derecho a la sociedad inmobiliaria para pedir la resolucin judicial del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.

Sin perjuicio de lo anterior, la institucin donde el arrendatario promitente comprador mantuviere la cuenta proceder a pagar a la sociedad inmobiliaria, a requerimiento de sta, las rentas de arrendamiento y dems sumas adeudadas por el arrendatario promitente comprador, con cargo a los fondos de arrendamiento adeudadas, con cargo a los fondos existentes en la cuenta, hasta que quede ejecutoriada la resolucin judicial del contrato y la sociedad inmobiliaria obtenga la restitucin de la vivienda.

Si el contrato se hubiere celebrado de acuerdo a lo dispuesto en el artculo 7deg;, las rentas de arrendamiento y dems sumas adeudadas se pagarn con cargo a los fondos mencionados en el precepto antes citado, en la forma que seale el reglamento.

Art.38.Los derechos establecidos en la ley, en favor del arrendatario promitente comprador, son irrenunciables. Las partes podrn convenir en los contratos clusulas penales de evaluacin anticipada de perjuicios por incumplimiento de las obligaciones establecidas en los mismos, las que se harn efectivas con cargo al saldo de la cuenta o a los abonos al precio efectuados en la sociedad inmobiliaria, si el incumplimiento fuere imputable al arrendatario promitente comprador. Si el incumplimiento fuere imputable al arrendador promitente vendedor, el crdito del arrendatario promitente comprador gozar de la preferencia establecida en el Nmero 4 del artculo 2472 del Cdigo Civil.

Art.39.El arrendatario promitente comprador no podr cambiar el destino habitacional de la vivienda arrendada. En todo caso, podr establecer en ella una oficina profesional, un pequeo comercio o un taller artesanal, siempre que su principal destino subsista como habitacional y cuente con la autorizacin previa de la sociedad inmobiliaria y de la Direccin de Obras Municipales respectiva.

Art.40.Ser juez competente para conocer de cualquier controversia que se produzca entre las partes, incluidas las relativas al cumplimiento, la resolucin, la terminacin anticipada del contrato, la indemnizacin de perjuicios, la fijacin de la fecha en que deber restituirse la vivienda, las prestaciones mutuas y las cuestiones de interpretacin del contrato, un juez rbitro de derecho que, en cuanto al procedimiento, tendr las facultades de arbitrador a que se refiere el artculo 223 del Cdigo Orgnico de Tribunales. El rbitro ser designado por el juez letrado de turno, de entre los inscritos en el Registro a que se refiere el inciso cuarto de este artculo.En contra de la sentencia arbitral se podrn interponer los recursos de apelacin y casacin en la forma, los que sern conocidos y fallados por un juez rbitro de segunda instancia, que tendr el mismo carcter que el juez rbitro de primera instancia y para cuya designacin se observarn las normas del inciso primero de este artculo. El recurso de apelacin se conceder en el solo efecto devolutivo.

En contra de la sentencia del rbitro de segunda instancia no proceder recurso alguno salvo el de casacin en la forma por ultra petita e incompetencia, y el de queja para ante la Corte Suprema.

El Ministerio de Vivienda y Urbanismo crear y mantendr un registro de jueces rbitros, que operar en cada regin a travs de la respectiva Secretara Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, en el cual podrn inscribirse los abogados habilitados para el ejercicio de la profesin, que renan los requisitos exigidos para cada categora de rbitros.

En la categora de rbitros de primera instancia, podrn inscribirse abogados que tengan a lo menos cinco aos de ejercicio de la profesin.

En la categora de rbitros de segunda instancia, podrn inscribirse abogados que tengan a lo menos quince aos de ejercicio de la profesin.".

Art.41.Cuando el arrendador promitente vendedor obtenga la restitucin de una vivienda, el rbitro levantar un acta de su estado de conservacin, con la concurrencia de un perito, que sea profesional de aquellos sealados en el artculo 17 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, designado por el rbitro con citacin de las partes. Dicho perito emitir un informe sobre el estado general de conservacin de la vivienda, sealando y valorizando las mejoras, daos o deterioros que presentare sta.

Con dicho informe y las observaciones que hagan las partes en el plazo que seale el rbitro, ste fijar el monto de la indemnizacin que eventualmente se adeuden las partes. Si la liquidacin arrojare un saldo a favor del arrendatario promitente comprador, dicho saldo gozar de la preferencia establecida en el Nmero 4 del artculo 2472 del Cdigo Civil. Si arrojare un saldo a favor del arrendador promitente vendedor, ste se pagar con cargo a los fondos existentes en la cuenta, o con cargo a los abonos efectuados al precio del contrato de compraventa prometido en el caso a que se refiere el artculo 7deg;. Si los fondos existentes en la cuenta, o los abonos efectuados al precio de la compraventa prometida a que se refiere el artculo 7sect;, fueren insuficientes para cubrir el monto de las sumas adeudadas, el arrendador promitente vendedor podr demandar al arrendatario promitente comprador el pago de las diferencias, ante el mismo rbitro que conoci del juicio o del incidente, conforme con lo previsto en este artculo y en el artculo anterior.

Art. 41 bis.Tratndose de contratos de arrendamiento con promesa de compraventa con aplicacin del subsidio habitacional, en que el precio de la compraventa prometida no exceda de 900 Unidades de Fomento, y siempre que los fondos existentes en la cuenta o los abonos efectuados al pago del precio de la compraventa prometida a que se refiere el artculo 7sect;, alcanzaren a lo menos al 25% de dicho precio, el arrendador promitente vendedor podr solicitar al rbitro que conoce del juicio de terminacin del contrato por no pago de los aportes a que se refiere el artculo 37, que ordene la venta de la vivienda en pblica subasta.

Dicha resolucin deber notificarse al Serviu con una anticipacin mnima de 10 das a la fecha del remate.

Con el producto del remate, al cual deben adicionarse los fondos que el arrendatario promitente comprador tenga depositados en la cuenta de ahorro o abonados al arrendador promitente vendedor si se ha operado de acuerdo al artculo 7sect;, sin deduccin de monto alguno por concepto de otros pagos que correspondan con cargo a dichos fondos, el rbitro ordenar que se pague al arrendador promitente vendedor el precio de la compraventa prometida ms las rentas de arrendamiento devengadas y no pagadas y las costas del juicio.

Si quedare un saldo a favor, dar cumplimiento a lo dispuesto en el inciso tercero del artculo 49 y, si restaren recursos, a las dems obligaciones que procedan conforme a esta ley. El remanente, si lo hubiere, ceder en beneficio del arrendatario promitente comprador. Si resultare un saldo en contra, el Serviu respectivo enterar al arrendador promitente vendedor hasta el 75% de ese saldo insoluto, con un lmite mximo de 200 Unidades de Fomento por operacin. El reglamento establecer los procedimientos, condiciones y modalidades necesarios para que proceda la responsabilidad del Serviu en el pago de las cantidades sealadas el que se efectuar con cargo a los recursos que se incluirn anualmente en su presupuesto.

Titulo IV

DE LOS SEGUROS Y DEL FONDO DE GARANTA

Art.42.En los contratos de arrendamiento con promesa de compraventa que se celebren de acuerdo con las normas de esta ley, deber establecerse la obligacin para el arrendatario promitente comprador de contratar seguro de incendio y seguro de desgravamen y la obligacin del arrendador promitente vendedor de ofrecer alternativas de primas al arrendatario promitente comprador. Las primas de estos seguros sern de cargo del arrendatario promitente comprador. Si el arrendatario promitente comprador no contratare estos seguros, la sociedad inmobiliaria podr contratarlos por cuenta y cargo de aqul.

En caso de cesin del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, deber contratarse un nuevo seguro de desgravamen por el cesionario, aplicndose lo dispuesto en el inciso anterior.

No ser obligatorio el seguro de desgravamen tratndose de arrendatarios promitentes compradores mayores de 65 aos de edad.

Art.43.La sociedad inmobiliaria deber ofrecer al arrendatario promitente comprador una alternativa de seguro de desempleo o de prdida de la fuente de ingreso de ste, que cubra el riesgo del no pago del aporte convenido y podr contratarlo a peticin del arrendatario promitente comprador, por cuenta y cargo de ste.

Art.44.En los contratos que celebre la sociedad inmobiliaria con los arrendatarios promitentes compradores que no tengan la calidad de trabajadores dependientes, se podr estipular la formacin de un fondo de garanta para responder en caso de incumplimiento en el pago oportuno del aporte. Si se pactare la formacin de este fondo en parcialidades, stas no se considerarn para el clculo del porcentaje a que se refiere el inciso tercero del artculo 4& sect; y su monto deber desglosarse en el aviso de cobro respectivo. Lo dispuesto en este inciso podr aplicarse tambin a los trabajadores dependientes, a requerimiento expreso de stos.

Los recursos de este fondo se depositarn en la cuenta a que se refiere el artculo 1, e integrarn el fondo disponible a que alude el inciso primero del artculo 3.

Art. 44 bis.Si los pagos por concepto de gastos, derechos e impuestos a que se refiere el artculo 28, y por primas de seguros de incendio y desgravamen a que alude el artculo 42, fueren efectuados por el arrendador promitente vendedor y su cobro al arrendatario promitente comprador se efectuare en cuotas peridicas, stos debern desglosarse en el aviso de cobro correspondiente.

Titulo V DEL SUBSIDIO HABITACIONAL PARA EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS CON PROMESA DE COMPRAVENTA

Art.45.El titular de la cuenta a que se refiere el Ttulo I, que no posea otra vivienda y que cumpla con los requisitos exigidos en el reglamento, podr postular al subsidio habitacional que, para estos efectos, otorgar el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuyo objeto ser complementar el aporte y el ahorro voluntario acumulados por dicho titular para contribuir a pagar la renta de arrendamiento y el precio de compraventa de la vivienda. Sin embargo, no podr aplicar el subsidio a la situacin prevista en el inciso segundo del artculo 25.

Este subsidio, expresado en unidades de fomento, se pagar fraccionado en cuotas peridicas, iguales y sucesivas, con un mximo de hasta 240 cuotas, o en una modalidad diferente, la que, en todo caso, quedar establecida en el correspondiente llamado a postulacin. El Servicio de Vivienda y Urbanizacin respectivo depositar el valor correspondiente en la cuenta del beneficiario, o en la inmobiliaria en el caso previsto en el artculo 7sect;.

El valor de la cuota peridica se establecer en el respectivo llamado a postulacin, de tal forma que el Valor Actual Neto (VAN) del total de las cuotas peridicas no exceda los lmites mnimos y mximos sealados en el reglamento.

El reglamento podr establecer valores diferenciados de subsidio, respecto del arrendamiento con promesa de compraventa de viviendas ubicadas en zonas de renovacin urbana o emplazada en diferentes regiones del pas o para viviendas de distinto precio. Tambin podr establecer valores diferenciados para casas o departamentos.

El reglamento determinar la forma de calcular el Valor Actual Neto (VAN) y la frmula para calcular la tasa de inters que se utilizar para ello. Asimismo, el reglamento establecer la forma como se determinarn las zonas de renovacin urbana.

El reglamento podr tambin establecer la congelacin temporal de los fondos existentes en la cuenta para los efectos de la postulacin al subsidio.

Si debiere celebrarse el contrato de compraventa prometido de acuerdo a lo previsto en las letras a) y c) del artculo 27, y an existieren cuotas pendientes de pago del subsidio, el Servicio de Vivienda y Urbanizacin respectivo pondr trmino al pago de dichas cuotas pendientes a esa fecha.

Art.4