01.- determinantes hedonicas del precio de mercado

8/18/2019 01.- Determinantes Hedonicas Del Precio de Mercado

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Cuadernos de Economia, Ado 29, N2 86, pp.99-113 (Abril 1992)

DEE!"#NANE$ DE% &!EC#' DE "E!CAD'

DE %'$ E!!EN'$ EN E% A!EA !ANA DE $AN#A*'+

E(*EN#' ,#*(E!'A ).++

*E'!*E %E-E! D.++

ABSTRACT

This article analyses different attributes as determinants of the market price of urban plots in Santiago. These attributes compose a "bundle" of characteristics that are transfered together with the transaction of the property rights of land plots. Hedonic prices are used an empirical techni!ue

deeloped in urban economics from the works of Ridlcer and Henning #$%&'(and Rosen #$%')(. Among the anali*ed attributes are those inherent to the plot

#area aptitute( geographic location #east area other areas( *oning

#industrial *one high construction density *one( and neighborhood

characteristics #socioeconomic demographic density(. The paper estimatesthe relatie effect of each attribute in determining the market alue of urbanland plots. +n addition areas offurther research are identified which might

build on this paper which seems to be the first in this area in Chile.

#N!'D(CC#'N

!ider / 0ennin (196) inrodu4eron el uso de la ecnica de precios

5edonicos para esudiar economaricamene los deerminanes del alor de

mercado de los bienes raices. Ellos anali7aron el e8ec3o sobre el precio

de mercado de las 6i6iendas uniamiliares en $. %ouis, Esados nidos,

de la poluci'n aerea, as como de oras caracerisicas propias de las iiendas

/ de su ecindario.

!ider / 0ennin dieron asi orien a oda una eriene de iraba4os ue

uili7an precios 5edonicos / ue anali7an el eeco de disinos aribuos o

caracerisicas ue an


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raba4o de #nesiacion para ser publicado en Cuademos de Economia, &oniicia niersidad

Caalica de C5ile. ersion reisada de acuerdo a inorme de arbiros.++

Deparameno de Economia, niersidad de C5ile. %os auores aradecen a los

paricipanes del aller de #nesiaci'n del Deparameno de Economia de la niersidad

de C5ile, a :.". $anc5e7 /

C. '/ar7o, asi como a un arbiro an'nimo de esa reisa por sus comenarios a una

ersion anerior. %os errores son de e;clusia responsabilidad de los auores.


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1


4/31

'ros de los raba4os en la linea de !osen son los de

Nelson (198), 0arrison / !ubineld (198, a, b), ender et al.

(198


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1sombra>. De ese modo, se deermina el precio inal ue el

mercado asina a cada bien rai7 especiicol.


6/31

&ara esudiar mercados ue presenan las caracersicas

descrias, primero se debe deinir la unidad sica a la ue se 5a

5ec5o reerencia. En el caso de un bien rai7 esa unidad isica

ransada esa consiuida por un componene permanene (el

erreno) / oro mas ransiorio (ediicaciones). En illima

insancia, es posible considerar come la anica unidad basica al

erreno, dado ue cualuier ediicaci'n puede ser ransormada,

ampliada o eliminada, sein los reuerimienos del mercado2.

El presene raba4o modela la deerminacian del precio de

mercado del suelo urban en la ciudad de $aniao. Alrededor

del alor de mercado de un erreno ienen luar procesos de

inersion, especulacion / arbira4e en bienes raes, inducidos por

la dinamica

1 er !osen (19?).

2 Bie (19@) indica ue la proporcion del siio en el alor de las iiendas en EE..

aumen6 de un

11 por cieno en 19@


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1


8/31

cosos de las e;emalidades ue el e;ceso de desarrollo impone

sobre los propiearios /a e;isenes, como los cosos en

conesi'n, por e4emplo. En ese case, se 5ace eidene la

necesidad de reular. $in embaro, una reulacion ue serea,

e;clu/e / limia los usos del suelo, como las poliicas de

*oning, nunca alcan7aria un resulado socialmene apimo.

Ello, porue en deiniia el *oning alera / deermina laasinacion de recursos en el mercado de la ierra urbana,

eliminando renas >naurales> y creando oras >ariiciales>,

como per e4emplo, la realori7acion de secores en los ue se

permien aciidades pro5ibidas en oros. %os re-cursos ue se

disraen de oros secores de la economia con el ob4eo de

capurar las renas creadas por el *oning conrarresan, al

menos pare, de los beneicios asociados a la reulacian,

eiando la consecucion del 'pimo socia1?.

&or ora pare, en alunos mercados en ue no e;isen

aciidades de arbira4e lo suicienernene desarrolladas suelen

obserarse imporanes procesos de especulacian en ome al suelo

urbano. Esos procesos especulaios no sdlo ienen su orien en

las

3

?En C5ile ese ipo de pricicas se reali7a a raes de

los planes reuladores. "ills (1989).


9/31

DEE> DE% &!EC#' DE "E!C

1Densidad de la Consruccian>, (DEC'N),

obserandose un coeiciene para esa ariable de 1,1. Esoimplica ue, cuando un erreno se encuenra denro de una 7ona

en ue la reulacion permie consruir en alura (ala densidad de

consruccidn), / ademas se obsera en la realidad una endencia a

consruir en alura (e;isen ediicaciones medias / alias en la

ecindad del erreno), el precio del mero cuadrado de erreno

aumena en alrededor de 2


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ue ba4o las condiciones descrias es ma;ima, al permiir la

consrucci'n de un alo rnimero de unidades 5abiacionales

uniamiliares per mero cuadrado de erreno. Esa es la

consaacion ormal del marcado aumeno del alor de los errenos

en las areas de ediicios de deparameno ue se 5an desarrollado

denro de cieras 7onas de $aniao durane los ilimos aios.

$imilar endencia se 5a obserado en la consrucci'n de ediicios

de alura para oicinas /, a una escala menor, para locales

comerciales, debido a ue esas aciidades derian beneicios

de la alomeraci'n espacia1. &odria pensarse en una direccidn

inersa de la causalidad enre ala densidad (consrucci'n en alura)

/ alo precio por mero cuadrado de erreno, en el senido ue no se

consruiria en alura si el erreno es barao. $in embaro, aunue

ello es edricamene posible, empiricamene podria ser

@

6

&ara una discusion eorica respeco de las dierenes ormas uncionales

posibles de uili7ar, er &almuis (198?).

er Ane;o 2.&eiser (196) encuenra eidencia empirica de ue el secor de oicinas es el

ue mas se beneicia de la alomeracion en la ciudad de Dallas, EE..


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1


12/31

El secor indusrial ambien deria beneicios de la

alomeracion en areas indusriales, ue le permie desarrollar

inraesrucura apropiada a su aciidad / ue le acilia el acceso

a sus uenes de abasecimieno o despac5o de producos. %a

ariable >$ecor #ndusrial>, ($#ND), capa ese eeco, / su

coeiciene esimado de inreso promedio>,

(L), iene un coeiciene esimado en la ecuacion 1 de


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DE + 11# DE% &!EC#' DE "E!CAD'

1%oarirao de la $upericie> (%$&) presena un

coeiciene esimado de -8.1, rele4ando ue el precio del

mero cuadrado de erreno cae en apro;imadamene 13 or

cieno al doblarse su supericie oal. Ese resulado iene

irnporanes implicancias sobre la esimaci'n del amaile ue

ma;imi7a el precio de un mero cuadrado de un bien rai7 /

esaria seialando la coneniencia de comerciali7ar, si uera

posible, loes de an s'lo 1 mero cuadrado para obener un precio ma;im. $in embaro, eso no es posible por las

ineracciones enre los disinos aribuos de los bienes

ransados, las ue suieren la coneniencia de enconrar la

combinacion de aribuos ue ma;irnice el precio de mercado

del erreno. Esa opimi7acion iene caracerisicas

>aresanales> en las economas menos desarrolladas, en las

ue la >inuici'n> de los aenes inolucrados reempla7a a la

ealuacion ob4eia / mas proesional del mercado, per ala de

la inormacion reuerida. Elle, aunue obiamene no conduce a

resulados >euiocados>, reduce la eiciencia del mercado de la

iienda en esas economas, en el senido ue una me4or

inormaci'n perrniiria a los oerenes >sinoni7ar> me4or laoera de caracerisicas de las iiendas con la demanda de

mercado, / a los demandanes acculer enonces a ma/ores nieles de

saisaccion ceteris paribus%$i se acepa ue las uer7as de oera / demanda asinan

correcamene los precios en promedio, debe aceparse ambi5 ue

las decisiones indiiduales pueden ser err'neos. Eso ilimo se

rele4aria en la elocidad de /ena, ue puede llear a ser

ineicienemene ba4a (mu/ lena), cuando un oerene

sobreesima el precio de un bien rai7 ue comerciali7a. Ese

error es eidenciado per la lena ra/ecoria descendene del

precio 5asa su niel de comerciali7acion inall.

%a brec5a enre el precio de oera / demanda de un bien rai7

(erreno) normalmene se debe a ue su propieario inena

apropiarse de los poenciales benelcios uures ue puede

enerar un pro/eco de inersion en su propiedad. &er su pare,

el inersionisa basa la renabilidad de su pro/eco en la

compra del bien rai7 a su alor acual de comerciali7aci'n, sin

incorporarle el alor economic ue le arean sus posibilidacles

uuras. %a ransacci'n ocurre cuando el endedor inemali7a su


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incapacidad para acaparar odas las renas, /a ue de ese modo

5aria desaparecer el incenie de la conrapare mienras ue el

comprador a4usa su renabilidad esperada, incorporando las

preensiones del propieario de paricipar del >neocio>. n

mercado eiciene asina por ese mecanismo un >precio 4uso>,

minimi7ando los cosos de ransacci'n. $i el mercado esa peco

desarrollado, come en C5ile, al menos uno de los aenes puede persisir en su percepci6n oriinal de lo ue seria un

precio 4uso. Ese se eria or7ado a ransar solo cuando los

cosos de ineiciencia superan el sobreprecio oriinal. Esos

cosos esan consiuidos por las renas olidadas (arriendos,

inereses, ec.). Desde el pun de isa del mercado, el cos

esa represenado por la mala asinaci'n del recurso ue no se

ransa. Ese aspec, a pesar de ser crucial en el mercado de los

bienes raices, 5a side escasamene discuido en la lieraura.

%a ideniicaci'n de precios / dernandas implicias per los

aribuos indiiduales ue se ransan en un >pauee> se /e

eneralmene diiculada per la presencia de

9 Eso limo iene implicio el supueso de ue los cosos de producir esa me4orinormacion de

mercado son oalmene absorbidos per los oerenes (consrucoras, inmobiliarias, ec.),

1< De no ser asi, 5abil un period() e;cesiamene laro sin ue el mercado asine uncomprador. Ese

proceso de a4use en los precios es esudiado per $5illin el al.

(198), $mi5 (19?) De %eeu / Eanem (191) Euban / $irrnans

(199) %or/ (1981) Capo77a (196) !osen / $mi5 (1983) / %eer

/ iueroa (1989).


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1$ecor

#ndusrial> ($#ND) / >$ecor 'riene> ($'!#), dada ue laseunda es e;clu/ene de la primera caeora, / enre la ariable

>$ecor 'riene> / las ariables >Iona Comercial "i;a>

(C'"#K), >Densidad de la Consrucci'n> (DEC'N) e >#nres

&romedio> (L). &ara solucionar esos problemas de correlacion

enre reresores se uili76 el meodo de residuali7aci'n de

ariables propueso por !ider / 0ennin (196)11. %as ormas

uncionales especiicas de residuali7aci'n para cada ariable se

indican al pie del Cuadro 1. Eso dio orien a las esimaciones de

las ecuaciones 2, 3 / ? ue se muesran en el mismo Cuadro 1. $e

lor6 as un ma/or niel de inerpreaci6n, al aumenar el

numero de ariables con poder e;plicaio, porue no se

aleraron siniicaiamene los coeicienes esimados delres de las ariables, ni ueron aecados por los nieles de

deerminaci'n con4una. El miner oal de ariables

siniicaias es oc5o, / solo la ariable >%'E'> debi6

eliminarse por su ba4o desemperio, causado casi con cere7a

par la ba4a proporci'n de errenos loeados en la muesra oal

(12M). $in embaro, debera esperarse ue el loeo de un

erreno aece siniicaiamene su precio, /a ue eoricamene

la decision de loear un area se omara solo cuando el cambia

(aumeno) esperado en el precio del erreno mas ue compense los

coses de loear (urbani7ar). Ese es un ema ue uedaabiero para uuras inesiaciones ue 5abran de

considerar ariables como el acceso a redes dealcanarillado, lu7, aua poable e incluso as.

En la ecuaci'n esimada 2 del Cuadro 1 se obsera ue la

ariable >$ecor 'riene> ($'!) presena un coeiciene esimado

de apro;imadamene


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esas areas se coniere en un ob4eio de perenencia social.

Dada ue en $aniao esos cenros se encuenran

preerenemene en su Iona 'riene, la esimacion para la

ariable $'!# seriala ue el precio de un erreno ubicado en esa

7ona es 81 par cieno mas alo ue el precio promedio del mismo

erreno ubicado en cualuier ora 7ona denro de $aniao urbano.

Ese resulado reerido a la locali7aci'n / perenenciade un inmueble suele obserarse en la escasa inormaci'n ue

ocasionalmene esa disponible en el mercado c5ileno de bienes

races. $in embaro, dic5a inormacion se obiene en orma

mu/ elemenal, simpliicando / resriniendo el analisis del

mercado al problema de >locali7acion>, lo ue puede ser

inconeniene para cieros proposios, coma por e4emplo,

11 %a residuali7acion de una ariable consise en reresar por "C' dic5a

ariable en las ariables colineares con ella, / uili7ar los residuos de esa

reresion au;iliar como la ariable residuali7ada. El procedirnieno aribu/e

a las ariables colineales incluidas en la reresi'n au;iliar cualuier

coarian7a enre ellas / la ariable en cuesidn. %a residuali7ac5in e;ploa

dos propiedades de los "C'H primero, ue sus errores esimados son

oroonales a los reresores incluidos en la reresion /, seundo, ue la

inclusion de un reresor ue es oroonal con los reresores preiamene

incluidos en una reresion, no sesa los coeicienes esimados de esos

i5imos.


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1Densidad &oblacional>

(DE&'), medida a raes de un indice discreo de 1 a , ue asinalos alores mas ba4os a los secores con menos 5abianes por

5ecuirea, / los alores mas alos a los secores mas

densamene poblados (7onas residenciales consolidadas). %a

esimacien obenida implica ue el alimen en un puno del

indice de densidad poblacional acarrea un aumeno del 6 po cieno

en el precio de un erreno13.

Como se indico mas aniba, la ariable >Iona Comercial

"i;a> (C'"#K) capa el eeco ue sobre el alor de los errenos

urbanos iene la reersi'n del uso residencial de un area 5acia

ocupaciones no residenciales, debido a la inasion de esa por el

comercio. En el Cuadro 1, la ecuacion esimada ? muesra un

coeiciene esimado de -


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En ese raba4o se demuesra empiricamene, / al parecer

por primera e7 para $aniao, la releancia / siniicacion

indiidual de los aribuos in5erenes al suelo urban, de

auellos asociados a su locali7aci'n eoraica o reeridos a su

ubicacion denro de las disinas 7onas deerminadas por la

reulaci'n urbana, asi como de las caracerisicas de su

ecindario, en la deerminaci'n del alor de mercado de loserrenos urbanos. %os resulados obenidos muesran el eeco

especiico ue cada aribuo iene sobre el precio de un erreno,

/a ue los a4uses por mulicolinealidad eliminan las

inerdependencias enre aribuos.

El aribuo ue ma/or impaco muesra es el de la

densidad de consruedF en el area donde se ubica el erreno,

deerminando aumenos de apro;imadamene 2


19/31

1


20/31

economia en plena moderni7aci'n como la c5ilena, es mu/

imporane me4orar la eiciencia de sus mercados de bienes raices /

raba4os como los seialados 5arian un apore siniicaio

para cumplir con esa me4oria.


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DEE!"#NANE$ DE% "EC' DE "E!CAD'

1


22/31

!2


23/31

PPPP

1 1 < C(ADE!N'$ DE

EC'N'"EA N 86

ANEK' 1

%A$ A!#A%E$ DE% ANA%#$#$ E"!#C

ariable DependieneH

&re7io de oera por mero cuadrado de erreno (%&E),

e;presado en unidades de omen. #nena medir el alor

de mercado del mero de suelo urban. %a posible

presencia de un seso de oera en esa ariable no inalidasu releancia, dado ue no se preende deerminar el

precio e;aco del bien rai7, sino ideniicar la naurale7a

e imporancia relaia de los deenninanes de ese.

ariables #ndependienesH

#. Caracerisicas in5erenes al erreno (#)

$upericie en meros cuadrados del siio (%$&)H Capa la incidencia de

aumenos

del ame sobre su alor por mero cuadrado.

##. E;ernalidades

#%A. Anibuos del ecin o ()

#nres() &romedio amiliarH !ele4a caracerisicas

socioecon'micas de los 5abianes del ecindario. $e

consiu/e en una irual ariable de submercado dada la

5omoeneidad de inresos al inerior de un area

eoraica, ideniicando cenros de poder deriados de alos

inresos.

Densidad &oblacionalH Es7i dada por el nimero de

5abianes por secor eoraico. "uesra la

inensidad del uso residencial del suelo el rado de

conesi'n / 5acinamieno de 5abianes, e ideniica

las 7onas de e;pansion urbana.


24/31

##.. ariables de ubicacionH

%oeo (microubicacion)H #ndica si la propiedad es pare

de la subdiisi'n de un erreno ma/or, < $i consiu/e

una unidad independiene. %a presencia de ese

comporamieno en el oerene esa e;plicada en los

enomenos de ransaccion (a4usar supericies seinreuerimienos de mercado) / de precios (en eneral,

supericies ma/ores son ascciadas a menores precios por

mero cuadrado).

$ecor 'riene ($'!#), (macroubicacion)H Esa ariable

ue seleccionada por su imporancia relaia denro de la

muesra / por la naurale7a del mercado, en el ue se

obsera ue acceder a ese secor consiu/e un ob4eio de

perenencia social.


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1 1 1

!eulacion / e;pecaias de desarrollo

oning/ $e consideraron las resricciones a usocomercial, residencial e indusrial, aiadiendose,adernas, combinaciones de ellas, como la ariable >se

"i;o> ($"#K), en ue se permie la coe;isencia de

aciidades residenciales / comerciales. %a ariable IonaComercial "i;a (C'"#K) capa el eeco de la inasion

por el comercio de una 7ona ue era residencial.

Aciidad indusrialH !elacionada al *oning

describe la inluencia de la consolidaci'n de areas

indusriales, las ue inducen a econornias de escala deriadas

de la alomeracion de la aciidad.

Densidad de consruccianH En ese case operan

enomenos de *oning / de endencia o

comporamieno. En primer luar, se reuiere ue se

permia la consrucci'n en densidad media / ala en el

secor /, lueo, debe obserarse endencia a la

ediicacion de ese ipo de consrucciones en el secor. Es

decir, se presume ue el suelo sera udli7ado en consruccionen alura.

ANEK' 2

ENE$ DE %'$ DA'$

&recio de 'eraH ariable coninua e;presada en unidades

de omeno por mero cuadrado, e;raida de lainormaci'n sobre propiedades del diario 0l 1ercurio(cuerpo 1), del domino 31 de diciembre de 1989.

$upericieH ariable coninua e;presada en meros

cuadrados, e;raida del diario 0l 1ercurio op.cit.

bicacian (loeo / 7ona orienal)H Ambas son ariables

dummy ue oman el alor 1 $i cumple con la


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caracerisica, / < $i no la curnplen. $e eniende como

Iona 'riene al area comprendida por los barrios de Nuioa, %a !eina, &roidencia, iacura, %a De5esa,%o arnec5ea, el Arra/an, %as Condes, %o Curro, $ana

"ara de "anue5ue, El *ol, %os Dominicos, / $an

Damian. ueron ornadas del diario 0l 1ercurio op.ci.

#nreso &romedio amiliarH $c coneccion' un #ndice

discreo enre los alores 1 / 12, uili7ando la descripci'n

de rupos socioeconornicos del #NE, resumida en el inorme

>Descripcion de Esraos $ociales> de #CC'", 19891?.

Densidad media / ala de consruccionH ariable dummy

ue oma el alor 1 si la reulaci'n iene permie la

consruccion en alura / si se obsera endencia de

ediicacion de esa naurale7a. ue omada de los

respecios pianos reuladores

1? El indie esi a la disposici'n de posibles ineresados por soliciud direca a los auores.


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112 CADE!N'$ DE

EC'N'"#A NQ286

inercomunales / de los permisos deediicacion oorados por las "unicipalidades.

so comercial, residencial, indusrial / mi;oH ariablesdummy ue oman el alor 1 cuando se curnple lacaracerisica eseada. ueron ornados de los pianos

reuladores de cada comuna.

Densidad poblacionalH ariable discrea medida a Rra/s de

un #ndice con alores del 1 al 6, asinados de acuerdo al

mimero de 5abianes por 5ecareas del secor. El #ndiceue elaborado sein daos e;raldos del &lano de

subsecori7aci'n en areas de e;pansi'n urbana del D$ ?2ndeeloped %and &rices Durin rbani7aionH A "icroempirical

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01.- determinantes hedonicas del precio de mercado

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