PROYECTO DE LEY

Artículo 1°. - Modifícase el artículo 22 de la Ley Tarifaria Nro. 6280/2019, Anexo I (Dto. 492/2019), y sus complementarias y modificatorias, el que quedará redactado de la siguiente manera:

"Artículo 22.- Fíjase en pesos veintiocho mil ($28.000,00) mensuales el importe a que se refiere el inciso 9 del Artículo 180 del Código Fiscal, para cada inmueble".

Artículo 2°.- Comuníquese, etc.

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FUNDAMENTOS

Señor Presidente:

El presente proyecto de ley tiene por objeto actualizar el valor exento del impuesto a los Ingresos Brutos para aquellas personas físicas que se encuentren alcanzadas por el tributo en virtud de percibir rentas locativas por el alquiler de inmuebles propios, hasta dos unidades de vivienda.

Siendo de público conocimiento la espiral inflacionaria de nuestro país, y observando el valor fijado por la Ley Tarifaria vigente, consideramos que el mismo se encuentra absolutamente desfasado y a todas luces distante de la realidad comercial y de mercado, toda vez que los montos perceptibles por relaciones locativas superan ampliamente el valor de referencia consignado en la norma en vigor.

A continuación, podrá observarse una evolución comparativa del valor del metro cuadrado para unidades funcionales promedio y en relación a la cantidad de ambientes, resultando obsoleto el monto fijado por el Código Fiscal vigente ($6.700).

Índice de precio promedio del m2 de departamentos en alquiler usados y a estrenar por cantidad de ambientes. Base marzo 2010/febrero 2011=100. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2010/octubre 2019

Período 1 a 5 ambientes

1 ambiente

2 ambientes

3 ambientes

2010 Marzo 93,1 91,8 93,7 93,6

Abril 92,2 93,1 94,6 93,0

Mayo 95,1 96,4 95,6 94,7

Junio 95,6 97,9 94,9 96,2

Julio 97,4 97,7 96,5 96,9

Agosto 98,5 97,0 98,7 100,1

Septiembre

100,7 100,1 100,8 98,3

Octubre 103,4 102,9 103,5 103,8

Noviembre 105,4 104,9 104,7 103,9

Diciembre 102,8 102,5 104,9 105,9

2011 Enero 107,3 105,9 105,8 106,7

Febrero 108,6 109,8 106,4 106,8

Marzo 113,6 110,6 109,1 116,5

Abril 115,2 109,8 114,1 115,2

Mayo 116,7 111,5 116,7 117,7

Junio 119,3 114,2 118,5 120,8

Julio 119,7 113,7 118,1 120,2

Agosto 120,0 115,3 118,2 120,8

Septiembre

128,8 121,9 120,8 128,1

Octubre 117,4 113,4 115,8 118,6

Noviembre 123,9 115,7 119,8 129,6

Diciembre 116,2 121,4 119,4 120,1

2012 Enero 120,4 121,6 123,7 123,3

Febrero 110,6 123,8 117,2 106,0

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Marzo 123,1 127,5 127,1 124,4

Abril 117,5 129,8 118,7 114,8

Mayo 111,8 122,8 120,8 107,6

Junio 125,7 135,7 132,4 119,9

Julio 129,3 132,4 132,1 128,2

Agosto 123,8 132,7 130,6 127,8

Septiembre

127,4 137,4 133,5 129,3

Octubre 131,2 139,6 136,7 130,2

Noviembre 129,7 139,0 133,9 127,3

Diciembre 134,4 142,9 140,4 132,7

2013 Enero 133,6 141,0 140,1 128,2

Febrero 133,9 148,9 142,5 132,7

Marzo 136,7 144,0 146,5 135,3

Abril 144,6 152,5 150,3 147,6

Mayo 142,2 155,8 150,4 141,6

Junio 143,5 156,1 152,5 143,1

Julio 147,2 161,2 158,8 148,3

Agosto 148,6 160,8 157,1 145,5

Septiembre

152,9 165,5 160,9 149,3

Octubre 153,7 165,9 161,0 155,0

Noviembre 158,2 165,8 165,7 159,6

Diciembre 156,2 169,2 168,4 154,1

2014 Enero 157,0 175,7 168,0 150,4

Febrero 167,6 179,8 176,4 163,6

Marzo 172,9 188,1 182,4 170,5

Abril 181,0 189,2 188,4 180,6

Mayo 178,0 191,9 187,4 172,7

Junio 189,2 201,6 200,8 185,6

Julio 191,5 207,8 199,4 187,0

Agosto 193,0 208,7 202,3 186,8

Septiembre

197,2 212,9 208,5 191,3

Octubre 202,2 213,2 208,1 204,1

Noviembre 203,7 219,7 211,1 203,0

Diciembre 212,1 223,4 218,7 217,2

2015 Enero 213,5 222,6 217,7 219,5

Febrero 214,2 231,8 223,0 215,9

Marzo 222,7 238,0 230,3 224,2

Abril 227,7 241,4 237,1 227,5

Mayo 247,6 250,6 262,2 255,1

Junio 250,4 254,0 270,4 258,8

Julio 257,0 264,5 276,2 263,0

Agosto 258,3 255,4 278,1 268,7

Septiembre

274,7 281,1 287,4 279,0

Octubre 267,6 269,2 278,0 269,6

Noviembre 280,7 286,6 303,1 269,8

Diciembre 296,0 303,0 300,8 301,0

2016 Enero 301,8 320,4 316,2 308,1

Febrero 310,8 322,9 323,6 315,8

Marzo 324,4 324,3 331,7 326,0

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Abril 325,1 330,4 332,4 342,4

Mayo 342,9 352,8 358,3 337,3

Junio 355,5 353,1 360,6 365,9

Julio 350,4 358,7 374,4 356,0

Agosto 364,5 370,6 390,7 361,0

Septiembre

379,1 393,8 394,2 386,3

Octubre 379,6 390,1 397,3 388,0

Noviembre 384,0 390,3 402,3 399,4

Diciembre 392,2 398,6 406,6 407,3

2017 Enero 386,9 413,5 412,9 383,0

Febrero 414,5 428,3 425,6 435,6

Marzo 420,5 444,2 437,6 431,9

Abril 428,5 453,6 447,6 437,4

Mayo 443,8 460,5 461,9 456,5

Junio 452,0 473,7 473,6 453,9

Julio 449,5 472,9 478,5 459,0

Agosto 472,2 491,8 493,7 487,0

Septiembre

491,5 509,3 517,9 508,9

Octubre 505,7 531,9 535,8 514,0

Noviembre 503,1 535,4 525,9 509,1

Diciembre 514,4 539,5 537,0 520,2

2018 Enero 532,9 573,3 560,1 546,6

Febrero 544,8 566,4 569,8 561,4

Marzo 553,3 597,4 580,4 563,5

Abril 569,0 620,7 602,4 570,2

Mayo 571,2 616,0 611,6 572,5

Junio 583,4 640,2 633,2 572,9

Julio 600,3 639,7 651,0 599,5

Agosto 606,2 666,6 660,1 605,1

Septiembre

625,5 691,5 682,3 611,4

Octubre 635,7 713,2 685,2 619,3

Noviembre*

647,3 726,7 694,8 635,0

Diciembre* 655,6 721,2 697,4 663,7

2019 Enero* 681,6 755,7 724,3 686,2

Febrero* 693,8 773,6 757,9 676,1

Marzo* 710,2 792,5 776,0 696,2

Abril* 719,2 816,3 781,2 699,6

Mayo* 734,7 830,2 793,1 734,2

Junio* 762,1 857,0 826,3 754,0

Julio* 773,9 871,7 840,3 759,8

Agosto* 800,2 901,3 880,9 780,2

Septiembre*

821,6 917,2 887,6 814,2

Octubre* 832,9 949,9 905,9 809,2

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En el primer trimestre (solamente) del año 2019, los precios de alquileres en Capital Federal subieron, en promedio, un 7%. Lo hicieron casi al mismo ritmo que la inflación acumulada entre enero y marzo, que fue del 6,7%.1 Los precios de los alquileres subieron en promedio 25% en 2019, poco menos de la mitad que la inflación acumulada del año (53,8%), según el Índice de Precios de Alquileres que elaboran el sitio de búsqueda de inmuebles Properati y la consultora económica Oikos Buenos Aires.2

1 Índice de precio promedio del m2 de departamentos en alquiler usados y a estrenar por cantidad de ambientes. Base marzo 2010/febrero 2011=100. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2010/octubre 2019, conforme surge de la Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Economía y Finanzas GCBA) sobre la base de datos del sistema Buscainmueble (hasta septiembre 2011), Adinco (desde octubre 2011 hasta junio 2015) y Argenprop (a partir de julio 2015).

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Según los índices de la plataforma de propiedades Zonaprop, en 2018, los alquileres porteños crecieron un 35%, mientras que la inflación fue de 47,6%. En 2019, aumentaron 33% y el IPC fue de 54,5 por ciento.

En este sentido, el último informe del Relevamiento de Expectativas del Mercado (REM), a cargo del BCRA, se prevé una inflación anual del 42 % para el 2020.

Los valores se mantuvieron por debajo de la variación del dólar y del IPC, tendencia que se observa, en el caso del índice de precios, desde el último trimestre de 2018. El aumento del dólar, por su parte, explica en gran medida la caída de la rentabilidad, ya que los salarios en pesos limitan los aumentos de los alquileres, también en moneda nacional, mientras que la compraventa de inmuebles se encuentra en moneda extranjera.

El incremento se dio en casi todos los barrios. Algunas alzas llegaron al 16%, mientras que en algunas zonas los valores cayeron hasta un 6%. Los datos surgen a partir del último relevamiento realizado por Mercado Libre Inmuebles en 31 barrios porteños.

Los precios de departamentos para alquilar varían en cada barrio y las diferencias pueden superar los $ 20.000 en valores brutos. En términos generales –tomando en cuenta los valores promedios para unidades de uno, dos y tres ambientes- la zona de Puerto Madero es la más cara de la Ciudad de Buenos Aires. Alquilar allí sale, en promedio, $ 40.938.

El segundo barrio más caro para alquilar, con una diferencia muy importante, es Palermo con un valor de $ 22.717, luego de la suba del 8% en los primeros tres meses del año. Al podio de los más costosos se suma Núñez, con un precio promedio de $ 22.071; seguido, finalmente, por Colegiales ($ 21.161) y Belgrano ($ 20.391). Este último barrio tuvo un alza acumulada interanual del 26.5%.

Las zonas donde los precios de alquileres en Capital Federal son más económicos son Floresta ($ 12.225), Nueva Pompeya ($ 12.375), Villa Lugano ($ 12.800) y La Boca ($ 13.107).

Al comparar la evolución de los precios de departamentos para alquilar entre enero de 2019 y enero de 2020, el barrio de Villa Crespo tuvo un incremento del 52%. La segunda alza más grande la tuvo Villa Devoto, con un 16% y la tercera el barrio de Boedo, con un salto de un 15%. En contraposición, en las Cañitas los precios de alquileres bajaron un 6% y junto con Villa Pueyrredón (que tuvo una caída de un 1%), fueron los dos barrios donde cayeron los precios.

De forma inversamente proporcional al aumento de los valores de alquileres detallados en el párrafo anterior, un reporte del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires del tercer trimestre de 2019, da cuenta que la rentabilidad de los alquileres cayó un 30% con respecto a idéntico período de 2018, y un 54% con respecto al mismo trimestre de 2017.3

2 https://www.infobae.com/economia/2020/01/22/los-alquileres-subieron-25-en-2019-la-mitad-que-la-inflacion-cuanto-aumentaron-en-cada-barrio/#:~:text=Los%20precios%20de%20los%20alquileres,consultora%20econ%C3%B3mica%20Oikos%20Buenos%20Aires.3 https://www.cronista.com/finanzasmercados/Cayo-a-la-mitad-la-renta-inmobiliaria-y-es-la-mas-baja-de-la-historia-20190924-0047.html

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Asimismo, y de acuerdo con un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario de fecha junio 2020, la renta bruta para un dueño que alquila un departamento usado de dos ambientes (unos 45 metros cuadrados) una vivienda es de un 2,42% anual, en promedio.4

4 https://www.infobae.com/economia/2020/02/22/para-los-propietarios-la-rentabilidad-de-alquilar-un-inmueble-ya-esta-en-su-nivel-historico-mas-bajo/

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El Índice de Precios de Alquileres que elaboran el sitio de búsqueda de inmuebles Properati y la consultora económica Oikos Buenos Aires, cerró 2019 con un alza del 25%, mientras que la inflación medida por el INDEC alcanzó 53,8%. Los precios de los alquileres se mantuvieron por debajo de la variación del dólar y del IPC. En el caso de la relación con IPC esta tendencia se observa desde el último trimestre de 2018. El aumento del dólar, por su parte, explica en gran medida la caída de la rentabilidad ya que los salarios en pesos limitan los aumentos de los alquileres, también en moneda nacional, mientras que la compraventa de inmuebles se encuentra en moneda extranjera. Por lo tanto, con cada devaluación la opción de comprar un departamento para alquilarlo resulta una opción menos atractiva.5

No debemos dejar de tener en cuenta los principios constitucionales aplicables a la materia tributaria de Capacidad Contributiva y Razonabilidad, como esencia de los tributos y cómo límite a la potestad tributaria del Estado. En ningún caso el tributo o conjunto de tributos que recaiga sobre un contribuyente puede exceder la razonable capacidad contributiva de las personas, ya que de lo contrario se está atentando contra la propiedad, confiscándola ilegalmente.

Es conveniente analizar nuestra jurisprudencia tanto a nivel distrital como nacional, y en este caso puntual ha dicho la Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires que “el criterio de interpretación debe ser restrictivo tanto para determinar una exención, como en su momento debe haber sido para gravar una actividad o bien. Deberá ponderarse que los impuestos resultan la forma genuina de financiamiento del Estado provincial y de sus actividades irrenunciables”6. Ello así en referencia a la potestad irrenunciable del Estado de velar, en conjunto con su poder recaudador, por la protección del patrimonio y derechos adquiridos del contribuyente; el cual se encuentra víctima de una lesión patrimonial evidente ante el desfasaje entre el valor exento del impuesto en cuestión, y los valores comerciales de mercado, objeto de la norma bajo análisis.

Asimismo, y en el mismo fallo, el máximo tribunal provincial sostuvo que “se destacó en el antecedente que la interpretación acuñada por la Corte Nacional se ha venido orientando, como regla general, en el sentido de justificar que las leyes tributarias contemplen medios coercitivos para lograr la satisfacción oportuna de las deudas fiscales, cuya existencia afecta de manera directa el interés de la comunidad, porque gravitan en la percepción de la renta pública; de ahí que, con ese propósito, haya considerado válida la aplicación de tasas de interés más elevadas, cuyo pago -según interpretación del superior tribunal- no puede ser exonerado en ausencia de toda norma que así lo establezca (Fallos: 316:42). Ello, a excepción de que pueda acreditarse, fundamentadamente, un supuesto de confiscatoriedad (…)”7. De este razonamiento se desprende que el Estado tendrá potestad coercitiva en el cobro de un impuesto a menos que se acredite un supuesto de confiscatoriedad, el cual se configuraría en este caso, toda vez que (y como se dijo antes), el valor fijado por la norma fiscal holgadamente es superado por los valores actuales de mercado.

En dicha línea se ha pronunciado la autoridad judicial suprema de la Ciudad de Buenos Aires, señalando que “toda exención implica la decisión política de excluir de los efectos de un determinado tributo a un sujeto o situación que, objetivamente, hubiesen quedado encuadrados dentro del presupuesto fáctico-jurídico del hecho imponible de no ser por esta decisión normada. De esta forma, para que exista exención 5 https://blog.properati.com.ar/los-alquileres-aumentaron-25-en-2019-la-mitad-que-el-la-inflacion/6 (S.C.B.A. causa B. 64.954 “Fiscal de Estado c/ Pcia. de Bs. As.”, sent. del 21-III-2.012).7 Ibídem, párrafo siguiente.

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tributaria siempre debe haber una norma que la consagre expresamente y, en consecuencia, excluya con respecto a determinados hechos imponibles el deber de ingresar el tributo a las arcas del fisco”.8 Lo que define, sin duda alguna, a la misión teleológica del código Fiscal, atendiendo situaciones en las que se justifique la exclusión específica del pago de impuestos a determinados contribuyentes que no se encuentren comprendidos como sujetos de retención.

Cabe realizar también una comparación interdistrital, en la que merece la pena señalar que el Código Fiscal de Provincia de Buenos Aires del año 2020, (Art. 184 inc. c) ap. 1. y la Ley Impositiva (PBA) 15.170 Art. 37) establece la aplicación del gravamen a aquellas personas que alquilan más de una propiedad y si el monto de facturación supera los $ 296.400 anuales o $ 24.700 mensuales - lo que se concluye que en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires el valor exento previsto para el año 2020 sigue estando un 268,65 % por debajo al normado en el año 2020 en la Provincia de Buenos Aires.

Finalmente, cabe destacar que en fecha 30 de junio de 2020, el Poder Ejecutivo Nacional promulgó, mediante la publicación del Decreto 580/2020, la ley 27551 (“Ley de Alquileres”), que reforma el Código Civil y Comercial de la Nación. Esta norma, en su artículo 16°, establece la obligatoriedad de inscripción de los contratos de alquiler ante el fisco nacional, la Administración Nacional de Ingresos Públicos (A.F.I.P.), lo que implica un correlato de inscripción ante el fisco local, es decir la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (A.G.I.P.). La no actualización de los valores exentos en esta materia imponible trae aparejado un perjuicio hacia los contribuyentes de la Ciudad que perciben rentas por el alquiler de hasta dos unidades de vivienda por importes superiores, por unidad, a $6.700 pesos, valor a las claras superado por cualquier alquiler de vivienda en la ciudad, como se ha puesto de manifiesto en los presentes fundamentos.

Por todo lo expuesto, solicito a mis pares el inmediato tratamiento y aprobación del presente proyecto de ley.

8 Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, “G.C.B.A. s/ queja por recursode inconstitucionalidad denegado en: Sociedad Italiana de Beneficencia de Buenos Aires c/ DGR”,sentencia del 26/03/2002.

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