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  • VALUACIN FISCAL HOMOGNEA (VFH)

    Metodologa de Clculo

    Administracin Gubernamental de Ingresos Pblicos

    Julio 2014

  • ndice

    I) INTRODUCCIN

    II) METODOLOGA DE CLCULO DEL VFH de un inmueble (Anexo I)

    a) Determinacin del Valor Unitario por cuadra VUC-VFH b) Determinacin del Valor Real de Edificacin VRE-VFH

    b.1) Construcciones no sujetas al rgimen de Propiedad Horizontal (o sin subdivisin horizontal). b.2) Construcciones sujetas al rgimen de Propiedad Horizontal (o con subdivisin horizontal).

    c) Sntesis de alternativas o casos

    d) Otros casos particulares

    III) CATEGORIZACIN DE INMUEBLES

    a) Introduccin y Tablas de Valor Real de Edificacin unitario (VRE-VFH) segn Destino Constructivo

    b) Puntuacin y categorizacin de inmuebles

    c) Topes

    d) Tablas de Depreciacin (Anexo II)

    d.1) Todos los destinos menos Hoteles (10), Hospitales (16), Sanatorios (16) y Consultorios externos (17). d.2) Hoteles (10), Hospitales (16), Sanatorios (16) y Consultorios externos (17).

    e) Tablas de Valor Unitario de Cuadra (VUC-VFH) (Anexos III y IV)

  • I) INTRODUCCIN

    Para realizar el clculo de la Valuacin Fiscal Homognea (VFH) de los inmuebles de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires se considera la siguiente informacin:

    Datos de empadronamiento del inmueble Antigedad, Categora1, Destino Constructivo, Estado, Superficie y en los casos de propiedad horizontal, el porcentual fiscal individual de la unidad, etc.

    Datos catastrales del terreno Superficie, Ubicacin, FOT, Incidencia del Terreno, etc. En funcin de dichos datos se elaboraron tablas con los siguientes valores:

    VRE-VFH: Valor Real de Edificacin, llevado a VFH. Ver punto III.a CD: Coeficiente de Depreciacin por antigedad. Ver punto III.d. VUC-VFH: Valor Unitario de Cuadra correspondiente a la ubicacin del terreno,

    llevado a VFH. Ver punto III.e (publicados por Resolucin 16-AGIP-2014 (BO 4320 fecha 17-01-2014) y cuya actualizacin se propone.

    II) METODOLOGA DE CLCULO DEL VFH de un inmueble -Anexo I

    La Valuacin Fiscal Homognea (VFH) de un inmueble se calcula segn la frmula establecida en el Art. 267 del Cdigo Fiscal (T.O. 2014), la misma no podr exceder del 20% del Valor de Mercado de las propiedades, tal como se contempla en el ltimo prrafo del Art. 266 del Cdigo Fiscal (T.O. 2014).

    Esto es, en smbolos:

    (1) 0,20 x n)Depreciaci de eCoeficient x VRE x Construida Total Superficie

    Terreno) del Superficie x Distrito del FOT x terrenodel a(Incidenci +=VFH

    Donde:

    Incidencia del terreno: Es el costo promedio de cada metro cuadrado del terreno segn la edificabilidad de la zona.

    FOT del Distrito: Es el factor de ocupacin total, es decir, es el nmero que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie edificable.

    VRE: Es el Valor Real de Edificacin, que surge de considerar el costo real de construccin para cada destino constructivo y categora.

    Coeficiente de Depreciacin: Es el factor que disminuye el VRE en funcin de la antigedad y estado general de conservacin del edificio.

    1 Para determinar la Categora del Inmueble se realiza el anlisis de sus detalles de edificacin,

    destino constructivo, equipamiento, distribucin en planta, terminaciones, ao de construccin, localizacin, estado, etc.

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    A continuacin se analizar la determinacin del la Valuacin Fiscal Homognea considerando cada una de las variables de la expresin (1)

    a) Determinacin del VUC-VFH

    La ciudad de Buenos Aires esta dividida en barrios y muchos de estos incluyen subzonas que a su vez, pueden pertenecer a distintos Distritos de Zonificacin, de acuerdo al Cdigo de Planeamiento Urbano. Dicho Cdigo establece el FOT de cada Distrito en cada subzona o cada Barrio.

    Con el fin de determinar la incidencia del valor del terreno por metro cuadrado construble en cada distrito de cada barrio, oportunamente se han efectuado relevamientos de terrenos, departamentos, casas, depsitos, galpones, cocheras, etc., a fin de verificar el valor comercial de los mismos en los diferentes distritos de cada una de las subzonas barriales.

    En un mismo barrio se han verificado distintos valores segn la capacidad constructiva del terreno (FOT del Distrito) y segn la ubicacin en determinadas subzonas. Existen algunas de estas con mayor desarrollo urbanstico donde se valorizan (o aprecian) las edificaciones y otras con localizaciones que influyen negativamente en la valuacin del entorno y por ende se deprecian.

    En base a dicho relevamiento se han elaborado tablas con valores de VUC-VFH (por Barrio, Seccin y Manzana), siguiendo la frmula expresada a continuacin:

    (a) 0,20 x Distrito del FOT x terrenodel Incidencia=VFHVUC

    Expresin que constituye el primer sumando de la frmula (1)

    b) Determinacin del Valor Real de Edificacin VRE-VFH

    El Valor Real de Edificacin (VRE) se encuentra establecido en la Tabla de Valores de Construcciones ($/m2 o $/m3), segmentado por Categora y Destino Constructivo, detallados en el punto III.a de la presente metodologa.

    b.1) Construcciones no sujetas al rgimen de Propiedad Horizontal (o sin subdivisin horizontal).

    Como base de clculo para el Destino Constructivo 02 (vivienda multifamiliar), se realiz oportunamente el cmputo y presupuesto del metro cuadrado de construccin de un departamento base, estndar, correspondiente a la categora D, es decir, se calcul un VRE para el tipo de edificio descripto, con un margen comercial adecuado. Esta metodologa de clculo fue corroborada con los resultados de los datos relevados ya mencionados. De manera similar se estudiaron los restantes Destinos Constructivos, atendiendo a las particularidades de cada uno de ellos.

    La expresin Superficie Total Construida x VRE x Coeficiente de Depreciacin, establecida en la frmula del punto (1) es genrica y vlida para una partida matriz solamente.

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    La metodologa para la Valuacin Real de Edificacin consiste en calcular la sumatoria de todas las valuaciones reales parciales de las diferentes categoras y destinos constructivos que pueda tener la edificacin total (sumatoria de la valuacin de las superficies de cada uno los distintos tems que componen la edificacin).

    En base a dicha metodologa se ha elaborado la tabla con los valores de VRE-VFH, siguiendo la frmula expresada a continuacin:

    (b) 20,0}][)]([{1

    xExCDexSuperficiCDCVREVRE ii

    n

    i

    ii

    VFH

    =

    =

    Donde

    )]([1

    =

    n

    i

    ii CDCVRE : Es la sumatoria de todas valuaciones reales parciales de

    las diferentes categoras y destinos constructivos que tenga la edificacin total.

    Superficiei : Es la superficie involucrada en cada tem que compone la edificacin

    CD (E)i: Es el Coeficiente de Depreciacin del Edificio de cada tem, acorde a su antigedad y estado de conservacin (E). (ver tablas en el punto III.d).

    Ello significa que se puede valuar una edificacin con superficies de diferente categora que impliquen diferentes valuaciones parciales, pero que sumadas constituyen el Valor Real de la Edificacin. Esto ocurre con mayor frecuencia en aquellos edificios de propiedad horizontal que tienen ms de un Destino Constructivo o mucha superficie de uso comn o amenidades.

    En consecuencia, si en la expresin (1) se reemplaza por las expresiones (a) y (b), queda determinada la Valuacin Fiscal Homognea (VFH) total de la edificacin o del inmueble de la siguiente manera:

    (2) 20,0}][)]1

    ([{Terreno) del Sup. x 0,20 x FOT x reno(Incid.TerVFH xiExCDiexSuperficin

    iiCiDCVRE

    =

    +=

    b.2) Construcciones sujetas al rgimen de Propiedad Horizontal (o con subdivisin horizontal).

    De tratarse de una propiedad bajo el Rgimen de Propiedad horizontal segn Ley N13.512, el VFH total (2) precitado se ver afectado no slo por el Porcentaje Fiscal Individual de la Unidad ( PIU), sino tambin por los adicionales de uso exclusivo que pueda tener la unidad obtenindose el VFH de la unidad (VFHu), tal como lo determina el Cdigo Fiscal vigente.

    Esto es:

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    (3) sAdicionale Piu) x Inmueble del totalVVFHu += FH

    An cuando se trate de una propiedad no dividida, igual se puede aplicar la

    expresin (3) dndole al PIU un valor del 100% (por ejemplo una casa), donde todas las ampliaciones o adicionales le pertenecen en su totalidad a la misma unidad.

    Notas adicionales

    - Adicionales por mayor o menor superficie

    En el supuesto caso de tener una propiedad sometida al Rgimen de Propiedad Horizontal segn Ley N 13.512 (una unidad funcional o complementaria) que posea un porcentual fiscal que representa por ejemplo el 4% del valor total del inmueble y habindose realizado en el mismo alteraciones con respecto a la situacin graficada en el Plano de Mensura Horizontal, como una ampliacin de la superficie cubierta en una terraza (agregando ms metros cuadrados cubiertos a su unidad), esos metros cuadrados se computarn (valorizados con el VRE-VFH correspondiente) agregados como adicional afectando solamente a la unidad que realiz la modificacin y al VFH correspondiente a esa unidad (del 4%).

    - En el caso de superficies precarias no computables graficadas en el Plano de Mensura Horizontal (Plano MH) pero no consideradas para el clculo del porcentual fiscal, tambin se aplicar la figura de la valuacin adicional.

    Lo expuesto en los prrafos precedentes se efectuar en concordancia con los parmetros establecidos en el Artculo 277 del Cdigo Fiscal TO 2014.

    c) Sntesis de alternativas o casos

    En