valuación: pasado, presente y futuro - fecoval.org · juicios civiles de los juzgados de distrito,...

of 25/25
1 L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN IRAPUATO, GTO. 2014, MÉXICO Valuación: pasado, presente y futuroLOS VALUADORES PROFESIONALES COMO INSTRUMENTO PARA UNA MEJOR IMPARTICIÓN DE JUSTICIAJosé de Jesús Orenday Carrillo UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE AGUASCALIENTES COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES A. C. Irapuato, Guanajuato, del 29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014.

Post on 23-Sep-2018

218 views

Category:

Documents

1 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • 1

    L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIN IRAPUATO, GTO. 2014, MXICO

    Valuacin: pasado, presente y futuro

    LOS VALUADORES PROFESIONALES COMO INSTRUMENTO PARA UNA MEJOR IMPARTICIN DE JUSTICIA

    Jos de Jess Orenday Carrillo

    UNIVERSIDAD AUTNOMA DE AGUASCALIENTES COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES A. C.

    Irapuato, Guanajuato, del 29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014.

  • 2

    ABSTRACT

    En los Tribunales del mbito Estatal y Federal frecuentemente se tramitan juicios que involucran inmuebles y muebles en los que es necesario realizar valuaciones de esos bienes, asimismo se requiere de opiniones de peritos valuadores para participar en pruebas periciales que involucran valor. Para llevar a cabo lo anterior, es necesario contar con profesionales en la Valuacin que emitan dictmenes justos sobre los bienes en controversia.

    En este marco se hace la propuesta de la ponencia que tiene como propsito dar a conocer la metodologa para llevar a cabo dictmenes de valor, presentando algunos de los casos prcticos acumulados en ms de 29 aos en el ejercicio de la actividad judicial, lo que permitir a los asistentes conocer el campo profesional del valuador en el mbito judicial.

    Cabe destacar que el enfoque de la ponencia no es jurdico, ms bien es el producto de la experiencia tcnica en este tipo de asuntos, en la que el valuador es nombrado por las partes en el juicio, o por el juez, como perito tercero en discordia, en asuntos del fuero comn y federal.

    La relevancia de esta ponencia radica en dar a conocer una opcin laboral ms, que el valuador puede desarrollar en el ejercicio de su profesin.

  • 3

    PALABRAS CLAVE Inmuebles, Valuacin, Juzgados, Prueba Pericial, Cuestionario Pericial.

    INTRODUCCIN:

    Es comn que en los trmites judiciales donde intervienen inmuebles, la autoridad judicial necesita contar con la opinin de expertos en la materia que proporcionen informacin tcnica de esos bienes, sobre medidas, superficies, traslapes de terrenos, deslindes, daos y defectos de construccin, valuacin, rentabilidad, entre otros.

    Estas opiniones tcnicas, denominadas dictmenes periciales, estn perfectamente establecidas dentro de los procedimientos judiciales de los juicios civiles, mercantiles, penales, etc., a travs de los ordenamientos legales como son los Cdigos de Procedimientos Civiles de los Estados, El Cdigo de Comercio de orden Federal, los Procedimientos para Juicios Civiles de los juzgados de Distrito, etc.

    Los dictmenes tcnicos cuyos temas ms comunes ya hemos hecho referencia, tienen que ser sustentados y justificados por trabajos que deben ser llevados a cabo de forma correcta, apoyndose las mas de las veces en documentos tales como escrituras, ttulos, contratos, planos y trabajos de campo; posteriormente se lleva a cabo el anlisis y procesamiento de la informacin, elaboracin de planos, replanteo de puntos en campo, clculo de superficies, clculo del valor, y por supuesto la rendicin de un dictamen pericial.

    Dentro de las pruebas periciales, existe una que tiene relacin directa con los profesionales de la valuacin, siendo la pericial de avalo, la cual consiste prcticamente en determinar el valor comercial de bienes inmuebles y muebles a valor presente y en ocasiones si el asunto lo amerita a valor referido, casi siempre es a una fecha pasada; en ocasiones es necesario contestar una serie de cuestionarios periciales, que aparte de establecer el valor de un bien, el perito responder las preguntas del interrogatorio pericial, que involucra cuestiones de valor.

    El interrogatorio pericial, tambin llamado cuestionario pericial, comprende una serie de preguntas tcnicas que el perito debe contestar y es propuesto por una de las partes en un juicio o por ambas, segn lo que a su derecho convenga.

    Por lo anterior, tomando en cuenta que muchas veces los valuadores profesionales no estamos involucrados con estos trabajos, se consider pertinente participar en este congreso con esta ponencia, la cual tiene como propsito que los valuadores profesionales conozcan en qu consiste la prueba pericial en valuacin dentro de los asuntos judiciales, quin la puede realizar, el proceso que hay que seguir hasta concluir con el dictamen pericial, para cerrar con la presentacin de dos casos prcticos donde el suscrito particip.

    Es importante mencionar que el enfoque de la ponencia no es jurdico, ya que este campo corresponde directamente a los profesionales del derecho; el enfoque ser desde el punto de vista tcnico; es el producto de la experiencia acumulada por ms de veintinueve aos de participar como perito en asuntos judiciales del fuero comn y federal, nombrado por las partes del juicio o por los Juzgados como perito valuador tercero en discordia, procurando siempre aportar informacin cualitativa y cuantitativa sobre los bienes inmuebles que se involucran en algn asunto, que permita al juzgador la toma de decisiones a la hora de dictar

  • 4

    sentencia, ya que finalmente este es el papel principal de los peritos en materia judicial: proporcionar opiniones tcnicas sobre ciertos aspectos que el juzgador no est en posibilidad de conocer y por eso se recurre a los expertos en la materia.

    OBJETIVO:

    Dar a conocer la metodologa para llevar a cabo dictmenes de valor, relacionados con inmuebles y muebles sujetos a procesos judiciales, presentando dos casos prcticos que permitan a los asistentes familiarizarse con estos asuntos.

    PARTE I: METODOLOGA PARA RENDIR AVALOS JUDICIALES

    1. LA PRUEBA PERICIAL

    En los asuntos judiciales que involucran inmuebles, una de las pruebas ms importantes y que en muchos casos es determinante en un juicio, es la prueba pericial; tiene como objetivo que la parte que la ofrece pueda probar lo que a su inters convenga, acerca de situaciones especficas referentes a inmuebles y muebles, especialmente sobre valor presente y en ocasiones referido, sobre la rentabilidad de los bienes, respecto de mejoras realizadas, etc.; la prueba pericial tiene relacin con la persona que la realiza, o sea el perito, que es el profesionista que aplica la pericia, para establecer situaciones referentes a un bien especfico.

    El perito, es una persona especializada en alguna ciencia, arte u oficio, que con sus conocimientos y experiencia, puede emitir su opinin tcnica ante quien lo solicite; como en este caso nos estamos refiriendo especficamente a valuacin de inmuebles (terrenos urbanos, rsticos y construcciones de todo tipo), normalmente los peritos que participan en estas pruebas son Ingenieros Civiles, Arquitectos, Ingenieros Municipales y otras reas afines, contando en la actualidad con especializacin Maestra en Valuacin.

    2. REQUISITOS PARA DESEMPEARSE COMO PERITO

    Cada legislacin estatal o federal, segn a donde corresponda el juicio, establece con claridad estos requisitos, sin embargo como mnimo se requiere ser mayor de edad, gozar de buena reputacin, conocer la ciencia, arte u oficio de que se trate el peritaje y acreditar sus conocimientos y experiencia con ttulo y cdula profesional en el campo en que vaya a participar, en este caso sobre Valuacin.

    3. JUICIOS EN LOS QUE SE PUEDE ACTUAR COMO PERITO

    Los avalos se realizan, tanto para juicios del fuero comn como en el federal bsicamente, cuando por la naturaleza del juicio se requiere conocer el valor comercial de algn bien.

  • 5

    4. TIPOS DE JUICIOS:

    Abarca los juicios familiares, penales (en delitos que no son del fuero federal), la mayora de los juicios civiles y laborales (en asuntos que no son de competencia federal). En materia penal, la legislacin estatal prev ciertos delitos, que en ese caso serian del fuero comn, como por ejemplo robo, violacin, lesiones, etc. En materia administrativa, los juicios del fuero comn son cuando interviene alguna autoridad estatal o municipal, y son del fuero federal cuando interviene alguna autoridad de la federacin. Las autoridades jurisdiccionales para el fuero comn es el Tribunal de lo Contencioso y Administrativo del estado y para el fuero federal, el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa. La materia mercantil es de competencia concurrente. Es decir, el actor puede decidir si demanda ante una autoridad federal o una estatal, pero las leyes mercantiles son siempre federales. Es decir, en materia mercantil, un juez del fuero comn puede aplicar leyes federales. El fuero federal abarca lo que son juicios penales tratndose de delitos de esa ndole, laborales cuando se trata de empresas dedicadas a ciertas ramas establecida por la Ley Federal del Trabajo (como la rama automotriz, alimentaria, entre otras), algunos civiles y los juicios de amparo.

    5. PARA QUE SE REALIZAN AVALOS EN ESTOS JUICIOS

    a).- Del fuero comn En el fuero comn, la mayor parte de los avalos se realizan para conocer el valor de algn bien para ser sacado a remate, lo cual se da posterior a un embargo y es en virtud de un incumplimiento de pago del demandado. La mayora de las veces se trata de juicios ejecutivos mercantiles iniciados en virtud de un pagar, pero tambin se dan por cheques sin fondos, sin embargo, existen otros juicios en los cuales se requiere avalo para remate, como podra ser algn juicio nico civil en el cual se demande el pago de cualquier cantidad por cualquier concepto. Existen otros juicios en el fuero comn en los que se requiere un avalo, aun que no sea para realizar un remate; ejemplos de ello serian los juicios sucesorios, en los cuales la ley obliga a presentar un avalo de los bienes que conforman la masa hereditaria; tambin se requieren avalos, por ejemplo, al demandar el pago de pensiones rentsticas para saber a cunto ascienden tales pensiones. En los juicios penales tambin son necesarios los avalos, aunque en esos casos se realizan por medio de servicios periciales de la Procuradura General de Justicia, sobre todo tratndose de delitos patrimoniales, pues por ejemplo para el robo, la legislacin penal prev diferentes sanciones de acuerdo al valor de los bienes robados.

  • 6

    b).- Del fuero federal En el fuero federal se pueden requerir avalos en juicios de amparo indirecto, por ejemplo, para saber el monto a que debe ascender alguna indemnizacin por algn acto administrativo; ejemplo de ello serian actos administrativos en virtud de los cuales la autoridad ocupa inmuebles de propiedad privada sin existir expropiacin, que por el destino que se le dio a dichos bienes no pueden ser devueltos al particular, y en cumplimiento sustituto, el juez de amparo ordena se pague una indemnizacin, correspondiente al valor comercial del bien. En materia administrativa, tanto del fuero comn como del federal, son necesarios los avalos por ejemplo, tratndose de responsabilidad patrimonial del estado, es decir, cuando un particular sufre un menoscabo patrimonial derivado de la actividad administrativa irregular del Estado, es decir, que se le causa un dao o perjuicio sin tener obligacin de soportarlo, para lo cual es necesario un avalo para cuantificar el monto de la indemnizacin correspondiente. Otro procedimiento en el cual se requiere forzosamente un avalo es la expropiacin, pues se debe conocer el valor comercial del bien a expropiar para conocer el monto a que debe ascender la indemnizacin correspondiente.

    Tambin en el procedimiento administrativo de ejecucin (por sus siglas PAE) se requiere un avalo, pues dicho procedimiento tiene por objeto rematar bienes por parte de la autoridad para cobrar contribuciones no pagadas. Ahora bien, en juicios contenciosos administrativos, ya sean del fuero comn (ventilados ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado) o del fuero federal (ventilados ante el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa), se requieren avalos, sobre todo, para conocer el monto a que deben ascender las indemnizaciones a que tengan derecho los particulares con motivo de algn acto administrativo. En realidad, los casos en los que se puede requerir un avalo en este tipo de juicios son prcticamente los mismos que tratndose de amparos. En materia agraria no es tan comn que sea necesario emitir un avalo, ya que lo que ms se utiliza en este tipo de asuntos son periciales topogrficas, pero dependiendo de la naturaleza de cada juicio, puede ser necesario emitir un avalo de tierras ejidales, cuando se requiera conocer el valor de las mismas. 6. QU ES LO QUE SE VALA PARA ESTOS JUICIOS

    Durante la prctica profesional sobre avalos judiciales sean del fuero comn o federal, se puede intervenir en los siguientes tipos de avalos:

    a). Bienes muebles

    Muebles y equipos de oficina de todo tipo

    Automviles, camionetas, camiones, equipo agrcola, etc.

  • 7

    Maquinaria pesada de todo tipo

    Aeronaves y embarcaciones

    b).- Bienes inmuebles

    Casas, terrenos urbanos, edificios, naves industriales, etc.

    Predios rsticos y en transicin.

    Centros comerciales.

    Centros deportivos con instalaciones especiales.

    Para concluir con esta primera parte sobre la Metodologa a seguir para este tipo de asuntos, es necesario tener en cuenta que para actuar como perito en materia judicial, en primer lugar se debe contar con la cdula profesional como especialista o maestro en valuacin, cada legislacin establece con toda precisin este requisito; tambin es necesario que el perito valuador propuesto conozca al menos un poco sobre el proceso y los trminos legales que le

  • 8

    otorga el tribunal para rendir su dictamen, esto tambin depende del tipo de juicio; sobre la aceptacin del cargo, el trmino que se le concede para emitir su avalo, sobre los casos en que se le revoca del cargo, en los casos en que es citado por una de las partes o por el juez para ser interrogado sobre su dictamen emitido, sobre el pago de honorarios, etc. Un aspecto importante es que el perito valuador que participe por las partes o directamente nombrado por el tribunal, sea una persona con una probada tica profesional y capacidad tcnica, para que acte con imparcialidad y profesionalismo al realizar su avalo, principalmente cuando el tribunal lo nombra, ya que muchas ocasiones de su actuacin depende el patrimonio de las personas que estn interviniendo en el juicio de que se trate.

    PARTE II: PRESENTACIN DE DOS CASOS PRCTICOS SOBRE PERITAJES JUDICIALES

    CASO I:

    SE PRESENTA UN CASO CONSISTENTE EN UNA PRUEBA PERICIAL EN VALUACIN TRAMITADA ANTE UN JUZGADO FEDERAL, EN CONTRA DE UN AVALO QUE SIRVIVIRA DE BASE PARA EL PAGO DE IMPUESTOS ANTE LA SECRETARA DE HACIENDA Y CRDITO PBLICO.

    Este nombramiento fue muy enriquecedor ya que permiti confirmar que los avalos que realizan los peritos valuadores profesionales deben ser elaborados de forma pulcra, ordenada, con buena tcnica y bajo un esquema de coherencia en todo el cuerpo de avalo.

    En el caso que nos ocupa un ciudadano particular se inconform contra un avalo que servira de base para establecer la base para el pago de impuestos. El despacho de abogados del inconforme contrat los servicios profesionales del suscrito para que actuara como perito en materia de Valuacin, y propuso una prueba pericial de avalo, anexando un cuestionario que vers sobre la metodologa que el perito valuador utiliz para realizar el trabajo. Con esta prueba se pretendi poner en evidencia varios errores e inconsistencias en la realizacin del avalo, con la intencin de que el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa no tomara en cuenta el avalo, ya que de esta manera beneficiara la causa legal del inconforme.

    A continuacin se presenta el cuestionario pericial sobre metodologa y tcnica de valuacin, el cual comprende las preguntas y respuestas del perito.

  • 9

    CUESTIONARIO PERICIAL SOBRE METODOLOGA Y TCNICA DE VALUACIN

    1.- Que diga el perito su profesin, ocupacin y aos de experiencia.

    RESPUESTA.- El suscrito curs la licenciatura en Ingeniera, y cuenta con el grado de Maestro en Valuacin por la Universidad Autnoma de Aguascalientes, contando con correspondiente cdula profesional de Maestra en Valuacin con nmero 3214157. Desde hace 29 aos vengo ejerciendo la valuacin inmobiliaria de predios urbanos y rsticos; con injerencia en asuntos judiciales, bancarios y particulares. Tambin participo como perito topgrafo y valuador ante los Juzgados del fuero comn en la Entidad.

    2.- Que seale el perito cuales son las principales tcnicas y metodologas utilizadas en la prctica de avalos comerciales referidos a fecha cierta

    RESPUESTA.- En la prctica de avalos profesionales de inmuebles (urbanos rsticos, construcciones con diferentes caractersticas, etc.); el valor del bien se establece a la fecha actual; es decir, a la que corresponda a la visita fsica del inmueble y posteriormente se traslada a una fecha determinada hacia el pasado, si as fuera el caso. Para obtener el valor a fecha actual, se aplican tres mtodos o enfoques que deben utilizarse en la valuacin; siendo los siguientes:

    1.- Enfoque comparativo de mercado.

    2.- Enfoque de costos.

    3.- Enfoque de ingresos.

    Con el primer mtodo se obtiene el valor del inmueble sujeto a avalo, en base a un grupo de inmuebles que tienen caractersticas semejantes al inmueble valuado, llamados comparables llevando a cabo la homologacin respectiva.

    El segundo mtodo consiste en calcular el valor en funcin de tres elementos: 1. valor del terreno, 2. valor de las construcciones, y 3. valor de las instalaciones especiales y obras complementarias.

    El tercer mtodo parte de la productividad que es capaz de generar un inmueble; esto es que el valor del bien se determina directamente relacionado con la rentabilidad que genera; por tanto, a mayor rentabilidad, mayor ser el valor que del inmueble; y a menor rentabilidad, menor ser el valor del inmueble.

    Finalmente, para obtener el valor referido de un bien a fecha cierta, debe partirse del valor que le corresponde a fecha actual y trasladar este valor al pasado aplicando lo establecido en el artculo 7 de Ley del Impuesto sobre la Renta, que considera los ndices Nacionales de Precios al Consumidor que emite el Banco de Mxico, de los cuales se obtiene la inflacin producida por el periodo a que se deba referir la valuacin, y que debe aplicarse para obtener el valor referido pretendido.

  • 10

    3.- Que diga el perito si alguna de las tcnicas y metodologas que seal en su respuesta anterior permite la estimacin de valores sin soportarla en informacin o documentos, que adems deba relacionar en el dictamen.

    RESPUESTA.- No; cualquiera que sea el mtodo utilizado, para emitir un avalo apropiadamente y que las conclusiones del anlisis y estudio practicado sean certeras y en todo caso correctas deben soportarse debidamente; as en todo avalo debe capturarse informacin bsica del bien mismo, tales como el nombre del propietario, la superficie del inmueble, sus medidas y colindancias, el tipo de construccin, entre muchos otros. Tambin existe un apartado importante dentro del avalo donde se establecen valores numricos de la superficie del terreno, de la construccin, y lo relativo a las instalaciones especiales y obras complementarias, que se refiere a construcciones especiales que no estn incluidas dentro de la superficie de construccin. Pues bien, toda la informacin, tanto la bsica para identificar al inmueble, as como la numrica y que se maneja en metros cuadrados, metros lineales, metros cbicos, nmero de piezas, lote, etc., deben ser datos obtenidos de algn documento oficial o directamente del estudio de campo a travs de mediciones y observaciones, pero siempre el avalo debe referir a la fuente de informacin ya sea documental o de cualquier otro tipo, que soporte la informacin o los valores contenidos en el avalo.

    4.- Que diga el perito si el mtodo de investigacin de mercado de inmuebles resulta la metodologa adecuada para obtener el valor de mejoras realizadas a un inmueble referidas a fecha cierta.

    RESPUESTA.- No, el mtodo de investigacin de mercado se utiliza cuando lo que se vala es un bien inmueble, que puede ser urbano rstico, una casa habitacin, un edificio, una nave industrial; entre otros. Ms, si se trata de estimar el valor de las mejoras aplicadas a un cierto bien; lo debido es aplicar o utilizar el mtodo o enfoque de costos; es decir, que primeramente se debe conocer cules o de qu tipo son las mejoras aplicadas y luego presupuestar su costo directo a fecha actual, tomando en cuenta los materiales utilizados, la maquinaria utilizada y la mano de obra; as, una vez obtenido el valor de las mejoras a fecha actual, se podr referir a fecha cierta, aplicando los ndices Nacionales de Precios al Consumidor.

    5.- Que diga el perito la definicin de concepto de valor comercial actual

    RESPUESTA.- En los tratados de valuacin se define valor comercial como el valor justo de mercado que le corresponde a un bien, el cual est siendo comercializado entre un comprador y un vendedor debidamente orientados sin que exista presin de ninguna de las partes.

    6.- Que diga el perito si para obtener el valor comercial actual de un inmueble, debe tenerse en consideracin el valor de las construcciones edificadas en l, al momento de que se emite el dictamen.

    RESPUESTA.- Si; para el caso de que el inmueble que se est valuando tenga construcciones, entonces para obtener su valor comercial actual se deber incluir el valor de las mismas, para lo cual los formatos de avalos consideran un apartado para incluir la superficie de construccin, valor de reposicin nuevo, demrito por edad y conservacin,

  • 11

    etctera; por el contrario, si el inmueble tiene construcciones y stas no son tomadas en cuenta para obtener su valor comercial actual, tal conclusin se apartar de la realidad de mercado pues el valor dado no puede en ningn caso ser el que efectivamente tiene el inmueble.

    7.- Que diga el perito si para conocer el valor comercial referido a fecha cierta, es requisito previo e indispensable que se obtenga el valor comercial actual al momento de emisin del avalo.

    RESPUESTA.- En efecto, para establecer un valor referido a fecha cierta es indispensable establecer primeramente el valor de ese bien a fecha actual y despus trasladarlo al pasado; es decir, a la fecha en que se pretenda referir el valor, lo que se obtiene al tomar en cuenta la inflacin del periodo considerado al aplicar los ndices Nacionales de Precios al Consumidor.

    8.- Que diga el perito si el valor comercial referido a fecha cierta, se puede obtener correctamente siendo que el valor comercial actual a la fecha de emisin del dictamen se obtuvo sin considerar el valor de las construcciones edificadas en el inmueble en ese momento.

    RESPUESTA.- No es posible obtener un valor comercial referido correcto si el valor comercial actual del que parte es incorrecto; esto es que cuando un inmueble consta de construcciones, instalaciones especiales y obras complementarias, adems claro est del terreno; es necesario considerar en el avalo todos estos conceptos siempre y cuando existan en la realidad para poder calcular el valor comercial a fecha actual del que luego se obtiene el valor comercial referido del mismo inmueble; de este modo si el valor comercial actual no consider el todo que constituye al inmueble, el resultado en el que se concluya se alejar de la realidad y por consecuencia el valor comercial referido que se obtenga tambin ser incorrecto.

    9.- Que diga el perito si un avalo cuyo objeto y propsito sea conocer el valor comercial actual de un inmueble y referido ese valor a fecha cierta, debe concluir en el valor de las mejoras realizadas al propio inmueble.

    RESPUESTA.- No; desde su inicio un avalo debe explicar con toda claridad su objeto, entonces si especifica que ste es conocer el valor comercial actual del inmueble, por tanto los alcances del trabajo sern precisamente en torno al valor comercial actual del objeto a valuacin; concepto que no engloba el estudio de las mejoras practicadas al mismo, por lo que tales conclusiones escapan del marco o encuadre que el propio valuador determin dar a su trabajo. Por tanto, si mediante el avalo se pretenden conocer las mejoras practicadas a cierto inmueble referidas a cierta fecha, entonces habr que especificar con toda claridad desde la hoja de ANTECEDENTES, que el objeto del avalo es conocer las mejoras realizadas.

    10.- Que diga el perito si aplicando el mtodo de investigacin de mercado de inmuebles, al realizar la investigacin de mercado; se pueden tomar como inmuebles comparables, unos que disten en ms del 100% en su valor unitario por metro cuadrado una vez aplicados los factores de homologacin.

  • 12

    RESPUESTA.- No se pueden tener como comparables bienes que disten en ms del 100% en su valor unitario, pues tal circunstancia pone en evidencia que NO son similares o comparables entre s; esto es que una vez seleccionados ciertos bienes para que sirvan de comparables respecto del objeto de valuacin y homologados sus valores, si estos resultan en una diferencia considerable ya no se diga en ms del 100% entre s, se tiene pues que tales bienes an homologados no resultan similares en cuanto a su valor, y por tanto no puede determinarse el valor del objeto de avalo con referencia a stos. La realidad es que los resultados obtenidos despus de la homologacin deben ser muy similares, pues el fin de llevar a cabo la homologacin mediante factores es llegar a resultados homogneos; muy parecidos, pues de lo contrario o los comprables no fueron seleccionados correctamente o la homologacin no se hizo adecuadamente.

    11.- Que diga el perito si son comparables dos inmuebles entre si, si su valor unitario por metro cuadrado es distinto en ms del 100%

    RESPUESTA.- No son comparables. Cuando se seleccionan los comparables para un avalo, se debe tener cuidado que stos tengan caractersticas parecidas al objeto de avalo; tales como la superficie de terreno, de construccin, la zona, su ubicacin, la edad, el estado de conservacin, nmero de niveles, etc.

    Desde luego los comparables no tienen porqu ser iguales, pero por lo menos s muy similares, an ms si sus valores ya fueron pretendidamente homologados. Esto es que si el valor del metro cuadrado en un comparable es 100% mayor al de otro comparable, no existe entre estos dos elementos grado de comparacin alguno en cuanto a su valor, lo que deriva lgicamente que sus caractersticas deben ser tambin distintas, circunstancias por las que su valor es desde luego muy distinto entre ambos. Lo anterior quiere decir que los comparables no estn bien seleccionados y no pueden servir al profesionista valuador para con base en ellos arrojar el valor unitario por metro cuadrado de su objeto a valuar.

    12.- Que diga el perito si el valor unitario por metro cuadrado obtenido de promediar los valores unitarios de los comparables aplicados, debe ser igual que el VALOR UNITARIO DE REPOSICIN NUEVO.

    RESPUESTA.- Si con Valor Unitario de Reposicin Nuevo se refiere al Valor Unitario que le corresponde al terreno, entonces el promedio de los valores unitarios de los comprables ya homologados s debe ser igual al Valor Unitario del terreno.

    13.- Que diga el perito si para valuar las mejoras realizadas a un inmueble, es necesario allegarse de informacin sobre los volmenes de obra, calidad de las mismas, y dems informacin anloga, con el objeto de obtener fuentes de informacin que den soporte a los valores en los que se concluya.

    RESPUESTA.- Para valuar las mejoras que se le hicieron a un inmueble, lgicamente lo primero es conocer cules fueron stas, despus se tendr que constituir el perito en el inmueble para conocer esas mejoras, para saber sobre la edad, los materiales utilizados, la maquinaria que se utiliz, los acabados, etctera; posteriormente se deben conocer los volmenes de obra, que podrn calcularse en m2, metros lineales, m3, piezas, lote, etctera y segn corresponda; esta informacin se podr obtener directamente de campo, es decir

  • 13

    llevando a cabo mediciones directas o bien obtenerlas de forma indirecta de informacin proporcionada por un tercero, o algn documento que sea confiable. Cualquiera que sea la informacin de la que se haga el perito, sta debe ser referida y relacionada en el avalo de tal forma que sustenten los valores que se manejen y acrediten la certeza en las conclusiones que se arrojen.

    14.- Que diga el perito si es correcto que un valor obtenido por determinado concepto en un avalo, pueda ser utilizado con un valor distinto, cuando se trata del mismo concepto, dentro del mismo avalo.

    RESPUESTA.- No. Es incorrecto que el valor obtenido por determinado concepto en un avalo sea utilizado con una cantidad distinta en otra parte del mismo documento. En todo caso, si un valor se maneja de forma diferente en otra parte del avalo, se deber indicar porqu se cambia ese valor, es decir, se deber justificar el nuevo valor.

    15.- Que diga el perito bajo que casos y supuestos especficos utilizando el mtodo de investigacin de mercado de inmuebles es posible estimar valores sin soporte informativo o documental.

    RESPUESTA.- En ningn caso sea cual fuere el mtodo empleado por el valuador, pueden estimarse arbitrariamente valores; esto es que siempre el profesionista que practique el avalo debe incluir como parte del mismo la cita o referencia de la informacin o los documentos de los que parte para emitir su estudio. No obstante lo anterior, la informacin y documentacin, an cuando sea referida en el trabajo debe ser la adecuada segn sus caractersticas particulares y contenido para obtener los datos que se requieran a efecto de valuar el objeto a avalo; esto es que la informacin y documentacin obtenida sea la idnea para aplicarse a tal o cual concepto necesario para producir el anlisis.

    16.- Que diga el perito si la informacin o documentos utilizados en la prctica de avalos comerciales referidos a fecha cierta, en los que se utilice el mtodo de investigacin de mercado de inmuebles, deba ser relacionada en cuanto a su contenido y fuente en el dictamen.

    RESPUESTA.- S. Naturalmente la informacin y documentacin utilizada en la prctica del avalo debe ser relacionada en cuanto a su fuente y contenido, ello con el objeto de dar soporte y sustento a las conclusiones que se arrojen mediante el dictamen.

    17.- Que diga el perito, con base en sus respuestas anteriores, si el avalo de fecha 29 de mayo del 2010, practicado por el perito valuador NNN a solicitud de la Administracin Local de Auditora Fiscal de Aguascalientes, que fue anexado como prueba documental en el presente juicio de nulidad, emplea la metodologa o tcnica correcta para la obtencin del valor de la mejoras realizadas al predio y referidas a fecha cierta.

    RESPUESTA.- El avalo hace alusin expresa a la utilizacin exclusiva del mtodo o enfoque comparativo de mercado; ste mtodo no es adecuado para obtener el valor referido de las mejoras practicadas al inmueble, sino que lo es en todo caso el mtodo o enfoque de costos; y aunque ste ltimo s fue utilizado para obtener las conclusiones relativas a las mejoras, es inconsistente que en todo el documento en el que consta el avalo no se indique

  • 14

    la aplicacin de este mtodo. Entonces, si el avalo utiliza, -segn el propio profesionista que lo practicara-, exclusivamente el mtodo comparativo de mercado, se tiene que este enfoque no es correcto para obtener conclusiones respecto de las mejoras practicadas al inmueble.

    18.- Que diga el perito, con base en sus respuestas anteriores, si el avalo de fecha 29 de mayo del 2010, practicado por el perito valuador NNN a solicitud de la Administracin Local de Auditora Fiscal de Aguascalientes, que fue anexado como prueba documental en el presente juicio de nulidad, rene los requisitos y elementos tcnicos y metodolgicos acordes al mtodo de investigacin de mercado de inmuebles, por ser el mtodo que dice emplear para obtener el valor de las mejoras realizadas al predio referidas a enero de 2006.

    RESPUESTA.- En cuanto al objeto y propsito que dice buscar el avalo, el mtodo empleado es correcto; sin embargo, en cuanto a la obtencin del valor de las mejoras realizadas al inmueble, ste mtodo no es adecuado ni puede arrojar conclusiones correctas. As, an cuando el profesionista aplicara el mtodo o enfoque de costos para obtener conclusiones respecto de las mejoras realizadas al inmueble, su trabajo en cuanto a este concepto no encuadra en relacin al mtodo que dijo textual y exclusivamente utilizar, por lo que es inconsistente.

    Estas fueron las respuestas que dio el perito a las preguntas de la pericial.

    Es necesario mencionar que habiendo presentado este dictamen ante el juzgado federal, se comprob que el avalo que sirvi de base para el pago de impuestos ante el SAT, no cumpli con las formalidades tcnicas y metodolgicas requeridas, por lo tanto la resolucin del Tribunal fue en el sentido de desechar el avalo elaborado, modificando radicalmente la direccin del juicio, ponindose en evidencia la poca pulcritud de quin lo elabor.

    CASO II

    SE PRESENTA EL DICTAMEN PERICIAL QUE UN TRIBUNAL LE SOLICIT AL SUSCRITO COMO PERITO TERCERO EN DISCORDIA, REFERENTE A DETERMINAR EL VALOR DE UNAS OBRAS QUE NO FUERON REALIZADAS EN UN FRACCIONAMIENTO DE LA CIUDAD DE AGUASCALIENTES.

    Para ilustrar este caso, se presenta el formato utilizado para elaborar el dictamen pericial y presentarlo ante el Juez, describiendo las etapas y metodologas que se utilizaron con el objeto de cumplir con el objetivo propuesto para esta ponencia.

  • 15

    EXP. NO. 0000/2009 JUAN CARLOS LPEZ LUVANO VS. CONSTRUCTORA AMADOMA S.A.

    C. JUEZ CUARTO DE LO MERCANTIL PALACIO DE JUSTICIA. C I U D A D.

    ING. JOSE DE JESS ORENDAY CARRILLO, Mexicano, mayor de edad, casado, con domicilio para or notificaciones en la Calle Condell No. 141, interior 104, Zona Centro, de esta ciudad de Aguascalientes, ante usted, con el debido respeto, comparezco y expongo:

    En virtud de haber sido designado por ese Juzgado perito tercero en discordia, en el presente asunto, cargo que ya acept y protest desempear fiel y legalmente y por este conducto me permito emitir el dictamen que me corresponde, en relacin con las preguntas de la PRUEBA PERICIAL EN VALUACIN DE CONSTRUCCIONES, cuestionario que se contesta en los siguientes trminos:

    PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

    SITUACIN A RESOLVER

    El objeto principal de la pericial consiste en determinar el costo actual de varias obras e instalaciones constructivas que en su momento dejaron de construirse en el fraccionamiento La Alborada, ubicado sobre la avenida Cielo Azl, al norte de la ciudad de Aguascalientes, consistentes en lo siguiente:

    1.- Caseta de acceso conocida como Zona Norte del fraccionamiento La Alborada

    2.- Parque sur ubicado en el mismo condominio.

    3.- Pavimentos, guarniciones y banquetas que deberan haberse construido en la avenida Cielo Azul en el tramo que va de la parte poniente de la glorieta de esa avenida, hasta la barda perimetral poniente de ese fraccionamiento.

    4.- La barda del Sillar, del parque poniente.

  • 16

    METODOLOGA

    COMO SE ELABOR

    Para llevar a cabo el trabajo solicitado, el suscrito recab la documentacin que tiene relacin con el caso que nos ocupa, como planos varios, cuestionario pericial, dictmenes periciales, etc., posteriormente se constituy personalmente con personal tcnico, en el inmueble sujeto a la pericial, ubicado en el fraccionamiento La Alborada, al Norte de esta ciudad de Aguascalientes, con el objeto de llevar a cabo una inspeccin ocular y reconocimiento del inmueble, lo que permiti conocer la ubicacin fsica donde se llevaran a cabo las construcciones que ms adelante se detallarn y establecer su costo fsico, dictamen que presento a continuacin.

    LOCALIZACIN DEL FRACCIONAMIENTO; MICROLOCALIZACIN Y MACROLOCALIZACIN

    GEOREFERENCIACIN

  • 17

    CONSIDERACIONES PREVIAS

    IDENTIFICACION DE LOS ELEMENTOS A PESUPUESTAR

    En las imgenes anteriores se muestra, del lado izquierdo la fotografa area del condominio en su estado actual, sombreada en amarillo el rea total del fraccionamiento con un cuadro verde que ubica la imagen del lado derecho, que muestra el proyecto de lo que debi haberse construido.

    Actualmente cuenta con una caseta de acceso (1), un parque de uso comn para los condminos (2).

    El proyecto original contemplaba una segunda caseta (A) y un "parque sur" (B) de las mismas caractersticas que el parque norte existente.

    Tambin se inclua la continuacin de la avenida Cielo Azul, hasta la barda poniente (C) y una barda para cerrar el acceso desde la misma avenida a la parte norte del fraccionamiento (D).

  • 18

    CONSIDERACIONES PREVIAS

    PROYECTO

    Para la elaboracin de este peritaje se cont con los siguientes planos:

    1. AQ-01 que contiene la planta de conjunto del Desarrollo Habitacional La Alborada, en el cual se indican claramente la ubicacin y distribucin de los elementos de los cuales se determinar la cantidad de dinero que costara construir las obras (en adelante "El Presupuesto").

    2. Lmina Glorieta, contiene el diseo arquitectnico de la Caseta Norte (A), parte del Parque Sur (B), los pavimentos, guarniciones y banquetas de la parte que no se construy de la avenida Cielo Azul (C) y la barda del sillar del parque norte (D).

    3. Lmina Parque Sur, contiene el diseo arquitectnico del parque sur en la que se distinguen los siguientes elementos que debern ser presupuestados: rea de mesas con dos baos y plataforma de asadores, cancha de basquetbol, rea de juegos infantiles, bao perros, fuente, tres plataformas de concreto oxidado, un andador de concreto liso y jardines.

    INFORMACIN FALTANTE

    NO SE CONT con el proyecto ejecutivo completo, detalles constructivos, planos estructurales, de acabados ni planos de instalaciones, tampoco memorias de clculo, especificaciones de construccin ni informacin adicional alguna.

    El presupuesto se elabor en base a la informacin contenida en estos planos, y se supondr que los elementos que no se construyeron mantienen las mismas caractersticas de diseo, materiales y acabados que las obras que si se construyeron y fueron inspeccionadas.

    En el aspecto estructural, las cimentaciones, estructuras no visibles como cadenas y castillos, sus refuerzos con varillas, resistencia de los concretos y todos aquellos criterios de diseo que se desconocen y no se pueden deducir a simple vista, sern tomados en consideracin de acuerdo con los conocimientos en ingeniera de este perito, suponindose prediseos en base a obras similares y especificaciones de construccin comunes en la regin.

    DESCRIPCION DE LOS CONCEPTOS DE OBRA A PRESUPUESTAR

    Debido a que no se cuenta con la informacin completa y que se harn suposiciones en cuanto a las especificaciones completas de los elementos por construir, en este presupuesto se emplearn descripciones cortas de los conceptos de obra. Por ejemplo, se acostumbra en

  • 19

    los presupuestos de obra hacer descripciones como las que emple el perito de la parte actora en el concepto No.01 de su presupuesto:

    TRAZO Y NIVELACION A CIELO ABIERTO CON APARATO TOPOGRAFICO, LAS VECES QUE SEA NECESARIO, EL CONCEPTO INCUYE: MADERA DE PINO DE 2DA, PARA REFERENCIAS, PUENTES Y NIVELETAS, PINTURA DE ESMALTE, CLAVOS, CALHIDRA E HILO DE PLASTICO.

    En este presupuesto utilizaremos descripciones cortas, asumiendo que cualquier constructor conoce los alcances del concepto y sin entrar a la descripcin de resistencias de los concretos, armados, o hasta de los hilos que se deben considerar, por no ser necesario o porque estaremos suponiendo estas caractersticas, aunque los precios si toman en consideracin todo los costos necesarios. Para el mismo concepto simplemente asentaremos:

    TRAZO Y NIVELACION

    CONSIDERACIONES PREVIAS

    ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS

    Los anlisis de precios unitarios son parte de la propuesta econmica en una licitacin de obra pblica normada por la Ley de Obras Pblicas y Servicios Relacionados con las Mismas, y su reglamento, as como su similar Ley de Obras Pblicas para el Estado de Aguascalientes.

    En este caso, por tratarse de un contrato privado, las partes no estn obligadas a cumplir con todo lo que estas leyes exigen.

    Para la elaboracin de este presupuesto omitiremos todos los anlisis innecesarios exigidos por la Ley: Anlisis del Factor de Salario Real, Anlisis de Costos Horarios de Maquinaria, Anlisis de Auxiliares o Bsicos, Anlisis de Indirectos de Oficinas Centrales, Anlisis de Indirectos de Obra, Anlisis del costo por financiamiento, utilidad y cargos adicionales.

    Los precios que plasmamos en el presupuesto son el resultado redondeado del conjunto de todos estos anlisis en presupuestos de obra pblica que hemos elaborado durante muchos aos y nos dan el conocimiento del mercado de la construccin y los precios que se estn ofertando en obras similares.

    En este presupuesto estamos considerando indirectos de obra del 10.00%, indirectos de oficina central del 6.00%, un costo financiero del 1.00%, utilidad del 3.00% y 0.00% de cargos adicionales. Asimismo, el 3.00% de herramienta menor y 10.00% por mandos intermedios. Todos estos porcentajes corresponden a los parmetros que los constructores en Aguascalientes estn empleando en este tipo de obras.

  • 20

    CONSIDERACIONES PREVIAS

    PRECISIN

    En nuestra experiencia, los desarrolladores y clientes privados no optan por elegir las propuestas ms bajas, pues representan riesgos de incumplimiento y mala calidad de los trabajos.

    Nuestro presupuesto corresponde a precios competitivos, pero razonables, de los que ofertan las compaas serias y reconocidas en Aguascalientes.

    Bajo estos supuestos, este perito considera que la variacin mxima de este presupuesto contra lo que pudiera cotizar un constructor serio y reconocido de Aguascalientes, andar en un rango de +/- 5%.

    El hecho de que no se cuente con el proyecto ejecutivo y la informacin completa no pone en riesgo la precisin de este trabajo, pues de la inspeccin que se hizo al sitio, se observan elementos de construccin comunes.

    Se esperaran variaciones en mas y en menos dependiendo de los criterios de los proyectistas y los constructores, que tienden a compensarse.

    CONSIDERACIONES PREVIAS

    VIGENCIA

    Este presupuesto est calculado con precios del 27 de Agosto de 2013, fecha en la que se verificaron los precios de los materiales ms representativos con los proveedores locales.

    La vigencia de los mismos, de acuerdo con las condiciones actuales de la construccin, es de dos meses.

    PRUEBA PERICIAL

    DESCRIPCIN

    A).- La ciencia, arte, tcnica, oficio o industria sobre la que deba practicarse la prueba, es la PERICIAL DE CONSTRUCCIN DE OBRAS, respecto de las obras que omiti construir el demandado, en relacin al contrato de obra base de la accin del juicio principal y que fueron determinadas en la sentencia de segunda instancia dictada con fecha 13 de noviembre de 2012.

  • 21

    B).- Los puntos sobre los que versar la prueba y las cuestiones que se deben resolver con la pericial son las siguientes:

    1.- Los peritos debern tener a la vista el contrato de obra de urbanizacin celebrado entre las partes de este juicio, con fecha 30 de enero del 2004, y dems documentos que obran en autos.

    RESPUESTA.- Tan pronto como fui nombrado perito tercero en discordia por ese H. Juzgado, me present en ese tribunal con el objeto de allegarme del mencionado contrato, pero adems de los planos que tienen relacin con el asunto que nos ocupa, como el plano de proyecto del condominio que aparece como anexo No. 1, de obra de urbanizacin celebrado entre las partes de este juicio, con fecha 30 de enero del 2004, adems de otros planos y dems documentos que obran en autos y que tienen relacin con el asunto que nos ocupa. En los planos de referencia se aprecian los espacios fsicos en los cules se construiran las mencionas obras faltantes.

    2).- Los peritos debern constituirse fsicamente en el fraccionamiento denominado La Alborada y ubicar dentro del mismo, los espacios que deberan ocupar las obras que se omitieron construir, de las establecidas en el contrato de obra de urbanizacin celebrado por las partes y que son las siguientes:

    a).- Caseta de acceso conocida como zona norte, del condominio La Alborada.

    b).- El Parque Sur del mismo Condominio.

    c).- Los pavimentos, guarniciones y banquetas que deberan construirse en la avenida Cielo Azul, en el tramo que va de la parte poniente de la glorieta de esa avenida, hasta la barda perimetral poniente del fraccionamiento.

    d).- La barda del Sillar del parque norte.

    RESPUESTA.- El suscrito y su equipo de trabajo se constituy hasta en dos ocasiones en el fraccionamiento, previo permiso que me fue otorgado por la administradora del lugar, con el objeto de llevar a cabo una inspeccin ocular, verificacin de espacios de acuerdo a los planos correspondientes, conocimiento de las diversas obras existentes que tienen relacin con el asunto que nos ocupa, calidad de los materiales utilizados en las construcciones existentes y toma de fotografas; todo lo anterior con el objeto de establecer el lugar donde se deberan construir las obras faltantes, conociendo el lugar fsico donde iran los mismos.

    3.- Los peritos debern determinar la cantidad de dinero que costara construir las obras antes mencionadas, conforme a los planos y especificaciones con que fueron contratadas.

    RESPUESTA.- Con los datos, documentos, planos e inspeccin ocular practicada, el suscrito se avoc a llevar a cabo el clculo del dinero que costara construir las obras mencionadas, para lo cual informo que no obstante no se cuenta con los planos arquitectnicos, especificaciones tcnicas respecto de los materiales y acabados, o en algunos casos con superficies, el criterio que el suscrito utiliz para llevar a cabo el trabajo fue tomar como base

  • 22

    los propios materiales y acabados con que estn construas las otras obras existentes en el condominio, ya que si se requiere establecer el costo de la obra de una caseta de vigilancia, entonces se utiliz como comparable la caseta misma existente en la parte sur del condominio, o bien si se va a establecer el costo para construir el parque sur, se tom como base las caractersticas particulares del parque norte, y as sucesivamente.

    Considero en lo personal que si bien no se llega con exactamente al valor buscado, este mtodo de comparacin, nos permite llegar a resultados satisfactorios.

    Por lo anterior, el costo total actual de dichas obras es de $1514,168.65 (UN MILLON, QUINIENTOS CATORCE MIL CIENTO SESENTA Y OCHO PESOS 65/100 M.N.)

    Adjunto al presente el presupuesto que se realiz por partidas de obra.

    4).- Los peritos debern establecer los estudios que hayan realizado y los conocimientos prcticos que tengan en relacin a las materias objeto de la prueba.

    RESPUESTA.- El suscrito cuenta con ttulo y cdula profesional en la rama de la Ingeniera, con ttulo y cdula profesional de Maestra en Valuacin, desde hace 29 aos se viene desempeando como perito de inmueble y muebles, facultado por el Supremo Tribunal de Justicia del estado de Aguascalientes para actuar como perito tercero en discordia.

    Por lo anterior A USTED C. JUEZ, atentamente pido:

    PRIMERO.- Se me tenga emitiendo en tiempo y forma el presente dictamen pericial, en mi calidad de perito tercero en discordia.

    SEGUNDO.- Se me tenga contestando las preguntas planteadas en el cuestionario pericial de la parte actora, en los trminos expuestos anteriormente, fundamentando lo expuesto por la lectura y anlisis de la documentacin respectiva, as como por los trabajos tcnicos, clculos realizados e inspeccin ocular.

    PROTESTO LO NECESARIO

    Aguascalientes, Ags., a 12 de Septiembre de 2013

    EL PERITO TERCERO EN DISCORDIA

    ING. JOS DE JESS ORENDAY CARRILLO

    PRESUPUESTO.- VER ARCHIVO ADJUNTO

  • 23

    CONCLUSIONES

    Como se estableci en el cuerpo de este trabajo, el objetivo principal de esta ponencia es dar a conocer la metodologa para llevar a cabo dictmenes de valor, relacionados con inmuebles y muebles sujetos a procesos judiciales, presentando dos casos prcticos que permitan a los asistentes a este importante congreso familiarizarse con estos asuntos. Lo anterior obedece a que muchos valuadores profesionales no estn enterados y por consiguiente no se dedican a este tipo de asuntos que tiene relacin con juicios del fuero comn y federal, exponiendo los aspectos ms sobresalientes y presentando dos asuntos que al suscrito le toc resolver: el primero como perito valuador nombrado por la parte actora; el segundo como perito valuador tercero en discordia. En el caso especfico de los asuntos judiciales, durante muchos aos la valuacin que se realizaba en los Tribunales de Justicia no siempre se haca por profesionales en la materia, ya que en algunos cdigos de Procedimientos Civiles, no se especificaba que fuera un profesional en la valuacin, sin embargo, a raz de la aparicin de especialidades y maestras en valuacin la actividad de ha profesionalizado, por lo que ahora en su gran mayora los peritos terceros en discordia cuentan con estudios de valuacin, lo que ha redundado en una mejor calidad del servicio valuatorio. Como se desprende del contenido del caso 1, es necesario llevar a cabo trabajos que sean pertinentes, confiables y ticos, ya que de lo contrario nuestros dictmenes podrn ser cuestionados y en ocasiones dejados sin validez, en perjuicio de asuntos importantes y seguramente tambin en el nuestro, toda vez que las instancias o personas que nos confan esos avalos pueden llamarnos a cuentas ante alguna autoridad por la mala prctica de algn servicio de avalo. El segundo caso se present porque es un asunto que puede ser cotidiano en la industria de la construccin y su principal objetivo es dar a conocer la metodologa sugerida para desarrollar estos dictmenes periciales, para que los asistentes al congreso que no hayan participado en estos asuntos cuenten con informacin para que puedan incorporarse a estos trabajos si lo consideran conveniente. Finalmente, como se coment en la propia ponencia, este trabajo no tiene como objetivo resaltar los aspectos jurdicos, ya que solamente se abordaron para contextualizar el tema, sino que lo importante de este tema es tratar de motivar a los asistentes sobre otras opciones de trabajo para desarrollarse en su trabajo profesional fuera de los avalos convencionales

  • 24

    REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS

    1.- Cdigo de Procedimientos Civiles de Aguascalientes. http://www.aguascalientes.gob.mx/gobierno/leyes/leyes_PDF/31102007_100354.pdf 2.- Cdigo de Comercio. http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/3_130614.pdf 3.- Antuano Iturbide, A. (2008) El avalo de los bienes races, Editorial Limusa, Mxico. 4.- Banco de Mxico. ndices Nacionales de Precios al Consumidor (Base 2Q junio de 2002 INPC 1950 a 2010) [http://www.sat.gob.mx/sitio_internet/asistencia_contribuyente/informacion_frecuente/inpc/: 30 de agosto de 2011] 4.- Barba Contreras, J. (2001). Taller de Valuacin de Predios Agropecuarios, No publicado. Mxico. 5.- Gallegos Juregui, B. (1986) Tcnicas de Avalo de Bienes Agropecuarios y Agroindustriales. Instituto Interamericano de cooperacin para la Agricultura. El Salvador. 6.- INEGI (2010). 17.Precios, Estadsticas Histricas de Mxico 2009. [http://www.inegi.gob.mx/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/integracion/pais/historicas10/Tema17_Precios.pdf] Mxico. 7.- Legislacin Agraria. (1994) Editorial SISTA, S. A. de C. V. Mxico. 8.- Orenday Carrillo, J. (2010) Apuntes de Topografa II, No publicado. Mxico. 9.- Instituto de valuadores de Aguascalientes (1998) Apuntes de Introduccin a la Valuacin. Mxico. 10.- Apuntes de Avalos Periciales para Juzgados (2001). Curso de Educacin Continua, Universidad Autnoma de Aguascalientes, Mxico. 11.- Apuntes Valuacin Inmobiliaria (1995), Capacitacin, Sociedad de Arquitectos Valuadores de Aguascalientes, Mxico. 12.- Orenday Carrillo J. (2011) Determinacin del Valor de las Tierras Afectadas por la Construccin de la Presa Plutarco Elas Calles, Congreso Nacional de Valuacin, Morelia, Mich. 2011, Mxico.

    http://www.aguascalientes.gob.mx/gobierno/leyes/leyes_PDF/31102007_100354.pdfhttp://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/3_130614.pdfftp://ftp2.sat.gob.mx/asistencia_servicio_ftp/publicaciones/legislacion10/INPC_2Q_junio2002_1969-2010.dochttp://www.sat.gob.mx/sitio_internet/asistencia_contribuyente/informacion_frecuente/inpc/http://www.inegi.gob.mx/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/integracion/pais/historicas10/Tema17_Precios.pdfhttp://www.inegi.gob.mx/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/integracion/pais/historicas10/Tema17_Precios.pdfhttp://www.inegi.gob.mx/prod_serv/contenidos/espanol/bvinegi/productos/integracion/pais/historicas10/Tema17_Precios.pdf

  • 25

    NDICE

    ABSTRACT ...............................................................................................................................................................2

    INTRODUCCIN: ....................................................................................................................................................3

    OBJETIVO: ...............................................................................................................................................................4

    PARTE I: METODOLOGA PARA RENDIR AVALOS JUDICIALES ............................................................4

    1. LA PRUEBA PERICIAL ..................................................................................................................................4

    2. REQUISITOS PARA DESEMPEARSE COMO PERITO .......................................................................4

    3. JUICIOS EN LOS QUE SE PUEDE ACTUAR COMO PERITO ..............................................................4

    4. TIPOS DE JUICIOS: .......................................................................................................................................5

    5. PARA QUE SE REALIZAN AVALOS EN ESTOS JUICIOS ..................................................................5

    6. QU ES LO QUE SE VALA PARA ESTOS JUICIOS ............................................................................6

    PARTE II: PRESENTACIN DE DOS CASOS PRCTICOS SOBRE PERITAJES JUDICIALES ............8

    CASO I: .................................................................................................................................................................8

    CUESTIONARIO PERICIAL SOBRE METODOLOGA Y TCNICA DE VALUACIN .........................9

    CASO II ............................................................................................................................................................ 144

    INFORMACIN FALTANTE ........................................................................................................................... 18

    DESCRIPCION DE LOS CONCEPTOS DE OBRA A PRESUPUESTAR ............................................... 18

    CONCLUSIONES ............................................................................................................................................... 233

    REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................................................................................. 24