valuacion de terrenos

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    TECNICAS DE TASACION DE INMUEBLES

    VALUACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES DE PREDIOS URBANOS

    UNIDAD I

    INTRODUCCION, CONCEPTOS GENERALES DE LA VALUACION YNORMATIVIDAD VIGENTE

    CRITERIOS GENERALES DE VALUACION

    Valuacin es el procedimiento mediante el cual se determina el valor que tiene un bien,en una fecha especfica, para un fin determinado.

    Existen tres principios fundamentales a considerar en una valuacin:

    Principio de sustitucin: El valor de un bien es equivalente al de otros de

    similares caractersticas y que puedan sustituir a este bien.

    Principio de temporalidad: El valor de un bien est en funcin de la fecha de la

    valuacin y puede variar a lo largo del tiempo.

    Principio de finalidad: La finalidad de la valuacin condiciona el enfoque, el

    mtodo y las tcnicas por seguir.

    Al estimar valores econmicos, el valor obtenido deber estar basado en un estudio de

    todos los aspectos relevantes que incidan en dicho valor.

    En el informe de valuacin se incluir toda la informacin que sea esencial para su

    adecuada comprensin, sin omitir ningn elemento de importancia. El valor que se

    informe deber ser prudente, tendiendo a evitar los riesgos que podran emanar de

    una incorrecta interpretacin de la informacin que se comunica.

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    En el informe de valuacin se precisar el propsito de la misma, el uso que se intenta

    darle, y toda otra informacin que permita identificar los usos para los que el valuador

    considera que son vlidas las conclusiones del informe.

    En todos los casos se deber evaluar cuales son los bienes que pueden ser

    valuados individualmente y cuales son aquellos que pueden ser correctamente

    valuados slo al ser considerados como parte de un conjunto.

    Cuando se tase un bien o un conjunto, como suma del valor de sus distintos

    componentes, el criterio de valor que se utilice para valuar cada uno de stos deber

    ser compatible con el criterio con el que se tasen los dems componentes.

    REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

    El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por finalidad establecer los criterios,

    conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la

    valuacin de bienes inmuebles y muebles. (Artculo I.01)

    Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito

    tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en

    determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien

    de acuerdo a las normas del presente reglamento. (Artculo I.02)

    El Reglamento Nacional de Tasaciones, fue aprobado por R.M. 098-2006-VIVIENDA del

    21 de Abril del 2006.

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    PERITO VALUADOR

    Se denomina perito tasador al profesional colegiado que en razn de sus

    estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la

    valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es

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    aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.

    (Artculo I.08)

    Algunos de las condiciones que se deber cumplir para lograr ser un valuador,

    encargado de formular o supervisar valuaciones reglamentarias y/o comerciales, son

    los siguientes:

    Poseer titulo profesional o de postgrado, otorgado por una entidad educativa

    superior, reconocida por la Nacin, de ser el caso.

    Tener suficiente conocimiento y experiencia en materia a fin al bien que se

    pretende valorizar.

    Cumplir con los requisitos legales, reglamentarios y ticos en relacin con el

    cometido de la valuacin.

    Mantener e incrementar sus conocimientos profesionales, adquiridos por

    experiencia y preparacin, por medio de programas de formacin continua.

    UNIDAD II

    VALUACION DE PREDIOS URBANOS

    La valuacin de predios urbanos es el procedimiento mediante el cual se determina elvalor de los predios que se encuentren en zona urbana; valindose para ello de

    metodologas y tcnicas apropiadas.

    Para la valuacin de predios en zona urbana es necesario considerar los siguientes

    factores:

    Factores externos:

    Ubicacin: el valor del bien esta ligado en sentido directo a la ubicacin del mismo.Considerando para ello en primer lugar la ciudad donde se encuentra y el equipamiento

    de la misma; luego la ubicacin dentro del ciudad.

    Zonificacin y uso: el valor del bien vara dependiendo del uso del terreno y la

    zonificacin considerada dentro de los planes de desarrollo urbano.

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    Servicios pblicos: dependiendo de la cantidad y calidad de servicios pblicos con los

    que cuente el bien, variar el valor del mismo.

    Contaminacin ambiental: factor importante que se acenta debido a la

    contaminacin de los centros urbanos.

    Factores internos:

    Medidas y proporciones: en funcin de la medida se determina el valor del bien; son

    tambin importantes las proporciones para el desarrollo y comodidad de proyectos

    arquitectnicos.

    Nivel respecto a la vereda: se debe tomar en cuenta el nivel respecto a la va

    pblica y determinar los beneficios o inconvenientes que pudiera ocasionar la

    ubicacin en determinado nivel, influyendo este dentro del valor del bien.

    Materiales: la calidad de los materiales y de los acabados utilizados en la construccin

    deber ser evaluada, para la determinacin del valor del inmueble.

    Servicios del bien: se consideran los servicios con los que cuenta el bien (ascensor,

    estacionamiento, intercomunicador, etc.)

    MARCO NORMATIVO:

    Ley de Tributacin Municipal, Decreto Legislativo N 952, que modifica al Decreto

    Legislativo N 776

    Reglamento Nacional de Tasaciones del Per R.M. 098-2006-VIVIENDA del 21 de

    Abril del 2006

    Reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, D.S. N 027-

    2003-VIVIENDA del 06/10/2003

    Reglamento Nacional de construccin

    Ley de habilitaciones urbanas, Ley N 26878 del 20/11/97

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    Cdigo Civil Peruano, Decreto Legislativo N 295, del 24/07/84

    Cdigo procesal civil, Decreto Legislativo N 768, del 29/02/92

    Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria

    de fabrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de

    propiedad comn, Ley N 27157, del 27/07/99

    Reglamento de la ley N 27157, D.S. N 008-2000-MTC del 17/02/2000

    DEFINICIONES

    VALUACION DEL PREDIO: La valuacin del predio urbano consiste en ladeterminacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno,

    edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos

    valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les

    aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de

    conservacin que estn determinados en el presente reglamento. (Artculo II.A.06).

    PREDIO URBANO: Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones

    instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no

    pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edificacin. (Artculo

    II.A.01).

    TERRENO URBANO: Considrese terreno urbano al que esta situado en centro

    poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los

    terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del

    centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitacin

    urbana, estn o no habilitadas legalmente. (Artculo II.A.02).

    EDIFICACION: Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en

    general. (Artculo II.A.03).

    OBRAS COMPLEMENTARIAS: Son obras complementarias e instalaciones fijas y

    permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la

    construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el

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    valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos,

    instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores

    elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire

    acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua

    o desage, pavimentos y pisos. Exteriores, zonas de estacionamiento, zonas derecreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.

    (Artculo II.A.04)

    INTANGIBLES: Es el valor de aquella parte de la propiedad que no tiene existencia

    fsica.

    VALOR REGLAMENTARIO: El valor reglamentario es determinado por el CONATA y

    aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Su vigencia es de un ao.

    El CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de

    terrenos urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de edificacin) y

    determina la metodologa para la valuacin reglamentaria de obras complementarias e

    instalaciones fijas y permanentes.

    VALOR COMERCIAL: El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la

    oferta y la demanda, en funcin del mercado.

    METODOS DE VALUACION DE PREDIOS URBANOS

    Mtodo Directo: Consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes,

    en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias y eventuales valores

    intangibles. Los componentes fsicos se depreciarn por antigedad y estado de

    conservacin.

    Mtodo indirecto: Est vinculado a la renta anual lquida que el inmueble produzca opueda producir, al estar deshabitado o habitado. La capitalizacin se calcula al tipo de

    inters que un banco otorgue en el sistema financiero.

    Mtodo emprico: Resulta de la apreciacin objetiva del valor, segn la experiencia

    obtenida en el mercado inmobiliario, as como de las observaciones intrnsecas y

    extrnsecas que ofrece el bien y una investigacin estadstica de valores de mercado.

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    INFORME TECNICO DE VALUACION: El documento que contiene la valuacin de un

    bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el

    profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria

    Descriptiva, Valuacin y Anexos. (Artculo I.09).

    El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros

    Memoria descriptiva.

    Valuacin.

    Valuacin del terreno.

    Valuacin de las edificaciones

    Valuacin de las obras complementarias.

    Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.

    Valores intangibles si los tiene.

    Cuadro resumen general de las valuaciones.

    Anexos.

    Fotografas, si se requieren.

    Otros.

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    El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance paraefectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoriade fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casosde unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as comootros documentos que sean pertinentes. (Artculo II.B.19).

    MEMORIA DESCRIPTIVA:La memoria descriptiva comprende:

    Nombre del propietario.

    Nombre de la persona que solicita la tasacin.

    Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada.

    Fecha a la cual est referida la tasacin.

    Ubicacin.

    Linderos y permetro

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    rea del terreno.

    Zonificacin y uso actual del predio.

    Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio.

    Descripcin de la distribucin de las plantas.

    Descripcin de la edificacin.

    Estado de conservacin.

    Servidumbres.

    Antigedad de la construccin.

    Inscripcin en los registros pblicos en los casos de requerirse.

    Observaciones.

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    UBICACIN: Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la

    provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin,

    cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las

    vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores;

    la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes.

    (Artculo II.B.10).

    LINDEROS Y PERIMETRO: La descripcin de un terreno deber precisar su forma

    geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir

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    de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y

    finalizando por el fondo. (Artculo II.B.11).

    AREA: El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en

    sistema mtrico decimal. (Artculo II.B. 12).

    DESCRIPCION DE LAS PLANTAS: Se describir la forma de ocupacin existente en

    el predio a travs de la siguiente informacin mnima:

    Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas;

    Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles;

    reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de

    reas techadas y libres). (Artculo II.B. 13).

    DESCRIPCION DE LA EDIFICACION: En la descripcin de las reas edificadas se

    indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en

    la construccin de las partidas principales, tales como:

    Cimentacin

    Elementos estructurales.

    Muros y columnas.

    Techos y coberturas.

    Pisos y contrapisos.

    Contrazcalos y revestimientos.

    Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, mueblesfijos, etc.

    Vidrios

    Pinturas

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    Cerrajera

    Instalaciones sanitarias.

    Instalaciones mecnicas y elctricas.

    Instalaciones telefnicas.

    Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese.

    como: ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo

    de agua y tanques cisterna, etc.

    Instalaciones inteligentes

    Obras complementarias.

    Otros. (Artculo II.B. 14)

    ESTADO DE CONSERVACION: El estado de conservacin de la edificacin ser

    calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la

    evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.16 y que sedefinen de la siguiente forma:

    Muy bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no

    presentan deterioro alguno.

    Bueno: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen

    ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.

    Regular: Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructurano tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los

    acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

    Malo: Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura

    acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los

    acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.

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    Muy malo: Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que

    hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.

    (Artculo II.B. 15)

    ANTIGUEDAD: Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de

    construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr

    obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:

    Declaratoria de fbrica.

    Certificado de conformidad de obra

    Licencia de construccin mas plazo de ejecucin; y

    El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la

    construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los

    documentos sealados precedentemente.

    A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los

    factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.

    (Artculo II.B. 17).

    Unidad III

    VALUACION REGLAMENTARIA

    VALUACION REGLAMENTARIA

    Se llama valuacin reglamentaria a aquella que utiliza como informacin de precios los

    llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y valores oficiales de laconstruccin en el caso de precios de la edificacin.

    Se considera adems, que la valuacin reglamentaria de obras complementarias e instalacionesfijas y permanentes, est definida en el Anexo N 1 del Cuadro de Valores Oficiales deEdificacin, aprobado por R.M. N 266-2005-VIVIENDA del 28 de octubre de 2005.

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    VALOR REGLAMENTARIO

    El valor reglamentario es determinado por el CONATA y aprobados por los dispositivos legalescorrespondientes. Su vigencia es de un ao.

    El CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de terrenos

    urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de edificacin) y determina la metodologapara la valuacin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

    LEY DE TRIBUTACION MUNICIPAL:

    DECRETO LEGISLATIVO N 952 (Decreto Legislativo que modifica el DecretoLegislativo N 776 Ley de Tributacin municipal).

    Articulo 11.- La base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valortotal de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital.

    A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicar los valores arancelarios deterrenos y valores unitarios oficiales de edificacin vigentes al 31 de octubre del ao anterior ylas tablas de depreciacin por antigedad y estado de conservacin, que formula el ConsejoNacional de Tasaciones CONATA y aprueba anualmente el Ministerio de Vivienda, Construcciny Saneamiento mediante Resolucin Ministerial.

    Las instalaciones fijas y permanentes sern valorizadas por el contribuyente de acuerdo a lametodologa aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y de acuerdo a lo queestablezca el reglamento, y considerando una depreciacin de acuerdo a su antigedad y

    estado de conservacin. Dicha valorizacin esta sujeta a fiscalizacin posterior por parte dela Municipalidad respectiva.

    En el caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos bsicos arancelariosoficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad Distrital respectiva oen defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el valor arancelario msprximo a un terreno de iguales caractersticas.

    El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos bsicos arancelarios(residencial, comercio e industria), as como en listados para centros poblados menores detoda la repblica, se determinan mediante la aplicacin de la denominada Norma para

    determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos que fuera aprobada medianteResolucin Ministerial N 605-2001-MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruanoel 27 de Diciembre del 2001.

    DECRETO SUPREMO N 035-86-VC del 24/12/1986

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    Articulo nico.- Las Municipalidades de Lima Metropolitana, del Callao y de provinciasde todo el territorio nacional, a partir de la vigencia del presente Decreto supremo remitirnanualmente al Consejo Nacional de Tasaciones los planos bsicos de su jurisdiccin,incluyendo las nuevas reas urbanas de la ciudad.

    VALORES OFICIALES:

    CASO 1: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO

    Terreno Rstico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario,

    forestal, de proteccin y eriazos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn

    comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana. Valor Oficial: Listado de

    Valores oficiales de terrenos rsticos (S/. / Ha.).

    Terreno en zona de expansin urbana: Terrenos que manteniendo su condicin

    legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio del uso de

    la tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo oficiales.

    Valor Oficial: Reglamento Nacional de Tasaciones (S/. / m2).

    Terreno urbano: Terrenos que se encuentran situados en centro poblado y se destine

    a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar

    siempre que cuenten con los servicios propios del centro poblado. Valor Oficial:

    Planos bsicos arancelarios que contienen valores oficiales de terrenos urbanos (s/. /

    m2)

    CASO 2: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO EN CENTRO POBLADO

    MENOR

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    Terreno Rstico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario,

    forestal, de proteccin y eriazos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn

    comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana. Valor Oficial: Listado de

    valores oficiales de terrenos rsticos (s/. / ha.)

    Terreno Urbano en Centro Poblado Menor: Terrenos que se sitan en localidades

    con poblacin menor a los 5000 habitantes, que cuentan con viviendas agrupadas y

    que denota un esquema de ordenamiento urbano y de equipamiento bsico. Valor

    Oficial: Listado de valores oficiales de terreno urbanos en centros poblados menores

    (s/. / m2).

    DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE

    TERRENOS

    Terreno Urbano: El valor oficial de

    terreno urbano (Vou), contenido en los

    planos bsicos arancelarios(residencial, comercio e industria), as

    como en listados para centros poblados

    menores de toda la repblica, se

    determinan mediante la aplicacin de la

    denominada Norma para determinar

    los valores unitarios oficiales de

    terrenos urbanos que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 605-2001-

    MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001.

    Terreno Rstico en Zona de

    Expansin Urbana: El valor oficial de

    terrenos rsticos en zona de expansin

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    urbana e islas rsticas, se determina mediante la aplicacin de lo establecido en el

    Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, en su Ttulo III, captulo J; que fuera

    aprobada mediante R.M. 098-2006-VIVIENDA, publicada en el diario oficial El Peruano

    el 21 de Abril del 2006.

    Terreno Rstico: El valor oficial de

    terreno rstico (Vor), contenido en

    listados, se determina mediante la

    aplicacin de la denominada Norma

    para determinar los aranceles de

    terrenos rsticos que fuera aprobada

    mediante Resolucin Ministerial N569-95-MTC/15.VC, publicada en el

    diario oficial El Peruano el 28 de Diciembre de 1995.

    UNIDAD IV

    PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOSURBANOSNorma para la determinacin de valores oficiales de terrenos

    urbanos

    El valor oficial urbano (Vou) para un sector determinado con frente a una va pblica, se

    obtiene interrelacionando el valor del terreno habilitado con diversos factores de influencia

    significativa de la zona en estudio, de conformidad con la siguiente expresin:

    Vou = VTH x K x M x Z x DU

    VTH: Valor de Terreno Habilitado. Es el valor por metro cuadrado actualizado de rea

    til vendible, que corresponde al de una habilitacin urbana para uso residencial con

    lotes de 160m2, calzada con carpeta asfltica y ancho de va de 14m, veredas de

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    concreto simple con un ancho de 1,20 a 2,40 m y con redes de agua potable,

    alcantarillado y elctricas subterrneas, con sus respectivas conexiones domiciliarias.

    K: Es la suma de los puntajes correspondientes a las obras de infraestructura (Cuadro

    N 02).

    M: Factor correspondiente a los materiales de construccin predominantes (Cuadro

    N 05).

    Z: Factor correspondiente a zonificacin (Cuadro N 06y 07).

    DU: Dinmica de desarrollo, se obtiene interrelacionando los factores de desarrollo

    urbano D y el equipamiento E.

    DU = D x E

    D = CAU x ESE x OF

    D: Factor de desarrollo urbano.

    CAU:Factor de calidad. Ambiental Urbana (N 10)

    ESE:Factor de estrato socio econmico (N 11)

    OF:Otros factores (pendiente, influencia negativa, ruidos, etc Cuadro N 12)

    E: Factor de equipamiento urbano (Cdro. N 08)

    APLICACIN DE LA NORMA PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE

    TERRENOS URBANOS

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    Para determinar los valores oficiales de terrenos urbanos de una localidad, se debe aplicar

    el siguiente procedimiento:

    Recopilacin de informacin. Inspeccin ocular como labor bsica del trabajo de reas urbanas.

    Estudio de la informacin obtenida, de la documentacin tcnica en la inspeccin

    ocular y la determinacin de los factores de influencia para el sector homogneo de

    avalo.

    Procesamiento y clculo de los valores oficiales.

    Debe recopilarse de preferencia la informacin tcnica siguiente:

    Planos bsicos conteniendo los valores oficiales.

    Plano catastral.

    Plano perimtrico de urbanizaciones.

    Plano bsico actualizado de la localidad.

    Planos de instalaciones sanitarias y elctricas.

    Plano de zonificacin.

    Plano topogrfico.

    Fotografas areas recientes. Valor del terreno habilitado (VTH).

    CASO 1: TERRENO URBANO EN ZONA COMERCIAL

    Vista correspondiente al ao 1995.

    Se observa que la va esta

    completamente consolidada, el uso

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    CASO 2: TERRENO URBANO EN ZONA RESIDENCIAL

    Vista correspondiente al ao 1998

    Se observa que la va esta parcialmente

    consolidada, tiene uso residencial.

    Las calzadas son de tierra compactada y no

    tiene veredas.

    Cuenta con instalaciones elctricas y

    sanitarias correspondientes a la

    habilitacin urbana se encuentran en buen estado.

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    Se presentan factores de contaminacin ambiental espordicos.

    El estrato socioeconmico es medio.

    Presenta peligro de inundacin

    Valor oficial de terreno para 1998 es S/. 16 / m2, aprobado por RM 674-97-MTC/15.04 del

    26/12/97

    Vista correspondiente al ao 2004.

    Se observa que la va se encuentra

    consolidada, tiene uso residencial.

    Las calzadas son de concreto y las

    veredas de concreto simple en buen

    estado de conservacin.

    Cuenta con instalaciones elctricas y

    sanitarias correspondientes a la

    habilitacin urbana se encuentran en buen estado.

    Se presentan factores de contaminacin ambiental espordicos.

    El estrato socioeconmico es medio.

    Presenta peligro de inundacin

    Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 40 / m2, aprobado por RM 269-2004-VIVIENDA

    del 25/10/2004

    Se observa un incremento respecto a 1998 de 150%.

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    PLANO BASICO ACTUALIZADO

    PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO

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    LECTURA E INTERPRETACION DE LOS PLANOS BASICOS ARANCELARIOS CASON 1

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    CASO N 2

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    APLICACIN DEL USO DEL CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION

    Para el presente ejemplo se consideran diferentes tipos de edificaciones, en las que varia los

    materiales estructurales, los acabados, instalaciones, etc. Se categoriza a estas edificaciones

    de acuerdo a la estructura del cuadro de valores oficiales de edificacin y luego se procede

    a realizar la sumatoria de cada una de los valores correspondientes a las categoras

    seleccionadas, para obtener el valor unitario oficial de edificacin. Luego procedemos a

    evaluar el material predominante, la antigedad y el estado de conservacin, para

    determinar el factor de depreciacin.

    Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios oficiales, son las

    siguientes:

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    PROCEDIMIENTO PARA LA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE LASINSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

    ANEXO 01

    Para la determinacin de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, para elclculo del impuesto predial, se tomar como metodologa lo sealado en el Reglamento

    Nacional de Tasaciones del Per en su Ttulo II, Captulo D y Artculo II.D.32.

    Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las

    instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de

    acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de

    conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida

    til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor deoficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07.

    Se deber tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes, estas

    deben constituirse como partes integrantes del predio, que no puedan ser separadas sin

    alterar, deteriorar o destruir la edificacin.

    Asimismo para la determinacin del valor de las construcciones especiales, cuyas

    caractersticas constructivas presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parablicos,semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento estructural la madera y/o

    metlicos, se aplicar la metodologa establecida en el presente anexo, siempre y cuando

    posean la condicin de una instalacin fija y permanente, en las citadas valorizaciones

    deber contener los parmetros constructivos que la conforman tales como; Cimentacin,

    columnas, vigas, tabiquera, cobertura, pisos, puertas y ventanas, baos, instalaciones

    elctricas y sanitarias

    Metodologa.-

    Para la determinacin del valor de las edificaciones con caractersticas especiales, las obras

    complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se deber efectuar los

    correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la

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    instalacin, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos

    generales, utilidad e impuestos.

    Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de octubre del ao anterior,

    La resultante del valor obtenido se multiplicar por el FACTOR DE OFICIALIZACION:

    Fo = 0,65.

    Ver PPT:

    VALUACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES DE PREDIOSURBANOS

    UNIDAD V

    VALUACION REGLAMENTARIA DE TERRENOS

    Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial del terreno, tomandocomo base los valores oficiales de terrenos formulados por CONATA.

    La valuacin de terrenos, puede ser clasificada de la siguiente manera:

    1.- Valuacin de terrenos urbanos

    2.- Valuacin de terrenos en zona de expansin urbana

    3.- Valuacin de terrenos eriazos

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    4.- Valuacin de terrenos rsticos

    Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 ao y son formulados al 31 de

    octubre del ao anterior. Pueden ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales:

    Planos bsicos de valores oficiales de terrenos urbanos. Listados de valores oficiales de terrenos para centros poblados menores.

    Listados de valores oficiales de terrenos rsticos.

    Articulo 11 de la Ley de Tributacin Municipal

    De existir diferencias para la determinacin de dichos valores, CONATAse presenta

    como el ente rector para la resolucin de estas diferencias.

    Para la valuacin de terrenos urbanos se consideran los siguientes casos:

    Terrenos con un frente a va pblica.

    Terrenos con ms de un frente a va pblica.

    Terrenos con frente a un pasadizo comn.

    Procedimiento: De acuerdo al captulo C del Reglamento Nacional de Tasaciones, el

    procedimiento a seguir es el siguiente:

    ARTICULO II.C.22

    El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente

    manera:

    a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el

    valor de terreno (VT)

    b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.

    c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.28, II.C.29 II.C.30 del presentereglamento.

    ARTICULO II.C.23

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    El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la

    siguiente forma:

    a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y

    se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22sumndose luego los resultados parciales.

    b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el

    terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22.

    c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y

    b)

    ARTICULO II.C.24

    La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de

    dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio

    exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente

    procedimiento:

    a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del

    artculo

    II.C.24 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como

    sigue:

    a

    SVU = VT x ( 1.00 - 0.01 d)

    3.00

    En la que:

    SVU= Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.

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    VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio

    privado.

    a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida

    en el lindero de sta con la va pblica.

    Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la

    misma.

    d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de

    valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad

    colindantes con la va de dominio privado.

    Si el supuesto valor urbano (SVU) resultara menor de 0.5 VT se desechar ste,considerndose como mnimo 0.5 VT.

    b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento

    sealado en el artculo II.C.24 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea

    o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.

    Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada

    una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor queresulte mayor.

    ARTICULO II.C.25

    La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en

    condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre

    de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente

    reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El

    resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

    ARTICULO II.C.26

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    La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de

    terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y

    0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

    ARTICULO II.C.27

    La valuacin de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mnimo (6

    metros), ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente:

    Fr=frente/6

    ARTICULO II.C.28

    La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio inferior aquince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente

    siguiente: Fo= fondo/15

    EJEMPLO:

    VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO CON UN FRENTE A VAPBLICA

    Descripcin:

    Lote de terreno urbano de uso residencial con

    un frente a va pblica, zonificado como R3

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    Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes

    servicios: agua potable, desage, red de energa elctrica y telefnica.

    Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo

    correspondiente a su zonificacin.

    Metodologa:

    Se trata de la valuacin de un terreno con

    un slo frente a va a pblica. El

    procedimiento a seguir es el indicado en el

    Artculo II.C.22, Artculo II.C.27 y Artculo

    II.C.28 del Reglamento Nacional de

    Tasaciones.

    Caractersticas:

    rea lote (A): 220 m2

    Frente lote (fr): 8.00 m

    Fondo lote (fo): 27.50 m

    Zonificacin: R3

    Valor unitario oficial urbano (VUO): S/.48.00/m2

    Clculo: Verificacin del triple cuadrado del frente:

    3*fr2= 3*(8.00)2= 192.00

    3*fr2= 192.00 < A = 220.00

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    Se observa que el triple cuadrado del frente es menor que el rea y se efecta el clculo delvalor de acuerdo al Artculo II.C.24 del RNT

    Valuacin del terreno: VT = (3*fr2)*VUO + (A 3*fr2)*0.5*(VUO)

    VT = 192 * 48 + (220192 ) * 0.5*(48)

    VT = S/. 9 888.00

    Donde:

    VT : Valor oficial del terreno

    3*fr2 : Triple cuadrado del frente

    A : rea del terreno

    VUO : Valor unitario oficial de terreno

    Finalmente se observa que el frente y el fondo del terreno evaluado son mayores que las

    mnimas medidas determinadas en los Artculos II.C.27 y II.C.28 del RNT, por lo que no es

    necesario aplicar los factores para frente y fondo menores a los normativos.

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    EJEMPLO:

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    VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO CON DOS FRENTES A VA

    PBLICA

    Descripcin:

    Lote de terreno urbano de uso

    residencial con dos frentes a va

    pblica, zonificado como R2.

    Se encuentra ubicado en zona

    completamente consolidada, cuenta con

    los siguientes servicios: agua potable,

    desage, red de energa elctrica y

    telefnica.

    Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo

    correspondiente a su zonificacin.

    Metodologa:

    Se trata de la valuacin de un terreno con dos frentes a va a pblica. El procedimiento

    a seguir es el indicado en el Artculo II.C.23, Artculo II.C.27 y Artculo II.C.28 del

    Reglamento Nacional de Tasaciones.

    Caractersticas:

    rea lote (A): 121 m2

    Frente lote (fr): 5.50 m

    Fondo lote (fo): 22.00 m

    Zonificacin: R2

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    Valor unit. oficial urbano (VUO1) calle 1: S/. 40.00 / m2

    Valor unit. oficial urbano (VUO2) calle 2: S/. 35.00 / m2

    Clculo:

    1) Frente calle N 1:

    Verificacin del triple cuadrado del frente:

    3*fr2= 3*(5.50)2= 90.75 < A = 121

    Se verifica el frente y el fondo y se observa

    fr1 = 5.5 < 6

    Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92

    VT1 = [ (3*fr2)*VUO1 + (A3*fr2)*0.5*(VUO1) ]* Ffr1

    VT1 = [ 90.75*40 + (12190.75 )*0.5*(40) ]* 0.92

    VT1 = S/. 3 896.20

    2) Frente calle N 2:

    Verificacin del triple cuadrado del frente:

    3*fr2= 3*(22)2= 1 452 > A = 121

    Se verifica el frente y el fondo y se observa

    fo2 = 5.5 < 15

    Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37

    VT2 = [ A * VUO2 ]* Ffo2

    VT2 = [ 121 * 35 ]* 0.37

    VT2 = S/. 1 566.95

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    Donde:

    VT : Valor oficial del terreno para c/frente

    3*fr2 : Triple cuadrado del frente

    A : rea del terreno

    VUO : Valor unitario oficial de terreno para c/frente

    Ffr : Factor de frente menor al normativo

    Ffo : Factor de fondo menor al normativo

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    3) Partes proporcionales:

    A1 = A * fr1 / (fr1 + fr2)

    A1 = 121 * 5.5 / (5.5 + 22) = 24.20 m2

    A2 = A * fr2 / (fr1 + fr2)

    A2 = 121 * 22 / (5.5 + 22) = 96.80 m2

    Se efecta el clculo para cada una de las reas

    rea 1:

    3*fr2= 3*(5.50)2= 90.75 > A1 = 24.20

    Se verifica el frente y el fondo y se observafr1 = 5.5 < 6

    Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92

    VTp1 = A1* VUO1*Ffr1

    VTp1 = 24.20 * 40 * 0.92 = S/. 890.56

    rea 2:

    3*fr2= 3*(22)2= 1 452 > A1 = 96.80

    Se verifica el frente y el fondo y se observa

    fo2 = 5.5 < 15

    Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37

    VTp2 = A2* VUO2*Ffo2

    VTp2 = 96.80 * 35 * 0.37 = S/. 1 253.56

    Se efecta la sumatoria:

    VTp = Vp1 + Vp2 = 890.56 + 1 253.56

    VTp = S/. 2 144.12

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    Donde:

    VTp: Valor proporcional del terreno para c/frente

    3*fr2: Triple cuadrado del frente

    A : rea del terreno

    VUO: Valor unitario oficial de terreno para c/frente

    Ffr : Factor de frente menor al normativo

    Ffo : Factor de fondo menor al normativo

    Los valores obtenidos son los siguientes:

    VT1 = S/. 3 896.20

    VT2 = S/. 1 566.95

    VTp = S/. 2 144.12

    Finalmente el Valor oficial del terreno ser el que resulte mayor de la comparacinde los tres casos

    VT = S/. 3 896.20

    UNIDAD VI

    VALUACION DE TERRENOS EN ZONA DE EXPANSION URBANA

    Para la valuacin de terrenos en zona de expansin urbana se consideranlos siguientes casos:

    Terreno que da frente a una va con algunas obras de infraestructura urbana.

    Terreno que NO da frente a una va urbana.

    Terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

    Procedimiento: De acuerdo al captulo J del Reglamento Nacional de Tasaciones, el

    procedimiento a seguir es el siguiente:

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    ARTICULO III.J.59

    En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas

    adyacentes.

    ARTICULO III.J.60

    El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica zona urbana no

    habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente:

    1) Estableciendo zonas de influencia del terreno.

    2) Aplicando la frmula para determinar su valuacin arancelaria.

    ARTICULO III.J.61

    Mtodo de las zonas de influencia.-

    Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y

    cuarta zona.

    La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente yotra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los

    planos de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30m. para terrenos que en caso

    de ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500m2, y 50m de

    profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500m2.

    La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100m. de profundidad cada una, y la

    cuarta zona por la profundidad restante.

    ARTICULO III.J.62

    Frmula para determinar la valuacin arancelaria.-La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y

    de las islas rsticas se obtienen sumando las valuaciones parciales, que se determinan

    multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente

    frmula: n

    VD = (VB)J x AJ

    j =1

    En donde: VD = Valuacin definitiva

    VB = Valor bsico

    A = rea

    ARTICULO III.J.63

    En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos:

    1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de

    infraestructura urbana.

    2do. Caso Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.

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    3er. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

    ARTCULO III.J.64

    1er. Caso.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de

    infraestructura urbana.

    En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un

    puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (aplicar la Tabla N 10)

    Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de

    infraestructura, o por el contrario el terreno puede dar frente a vas con diferente puntaje de

    infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la primera zona;

    pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el

    mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes.

    Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta

    zona.

    ARTCULO III.J.65

    Clculo del Valor Bsico (VB) para la primera zona.-

    Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura

    urbana que le son inherentes, el "Valor Bsico", para la primera zona se calcula por la

    aplicacin de la siguiente frmula:

    VB = CAV (Vp - VOH)

    Donde: VB = Valor bsico

    CAV = Coeficiente de rea vendible

    Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.

    VOH = Valor de las obras pblicas de habilitacin urbana.

    ARTCULO III.J.66

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    El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40%

    del valor bsico de la primera zona, respectivamente.

    La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del

    terreno.

    ARTCULO III.J.67

    El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea

    vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana.

    Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del

    tipo de habilitacin a realizarse y/o solicitada, segn proyecto propuesto por el profesional

    a la entidad respectiva, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la

    autoridad respectiva.

    ARTCULO III.J.68

    El Valor Promedio (VP) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio,

    se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno

    materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200m del terreno a valuarse. En

    caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100m en 100m.

    Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en

    cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.

    ARTCULO III.J.69

    Valor de las Obras de Habilitacin Urbana (VOH)

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    Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el "Valor Bsico", se

    calcula sobre la base de los siguientes criterios:

    a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la

    correspondiente al lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para el rea generada

    por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor

    urbano correspondiente al lote a ampliarse.

    b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al

    80% del valor fijado en el tem anterior.

    c) Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor

    arancelario, el valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el

    1er. caso.

    ARTCULO III.J.72

    Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del Valor Bsico.-

    En la determinacin del Valor Bsico por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en

    cuenta los siguientes criterios:

    a) Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los terrenos rsticos de primera

    categora del Distrito donde est ubicado, si por aplicacin de los criterios sealados

    anteriormente, el valor obtenido fuere menor que stos.

    Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como

    referencia son las siguientes:

    Para la Costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por

    gravedad.

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    Para la Sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondientes a la altitud en que se

    ubica la ciudad.

    Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o

    carretera.

    b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del

    terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales

    adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico

    incluyendo el factor "T".

    FACTOR T

    TOPOGRAFIA (T)

    a. Pendientes:

    Menor de 5% 1,00

    De 5 a 10% 0,90

    De 11 a 20% 0,80

    De 21 a 30% 0,70

    Mayor de 30% 0,60

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    NATURALEZA DEL TERRENO

    b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones:

    Arenosos o arcillosos 0.70

    Con afloramiento rocoso 0,65

    Con napa fretica superficial 0,60

    Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza

    del terreno, el factor "T" se determinar multiplicando los factores correspondientes.

    EJEMPLO:

    VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO QUE DA FRENTE A UNA VACON ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA

    Descripcin:

    Terreno en zona de expansin urbana en lacosta, zonificado como zona residencial R1 ycon uso actual de terreno agrcola.

    El terreno da frente a una carreterainterdistrital con calzada de asfalto. Cuentacon el servicio de red de energa elctrica

    Metodologa:

    Se trata del 1er. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. Elprocedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.59 al Artculo III.J.69 delReglamento Nacional de Tasaciones.

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    Zona1 A1 = 16 272.50 m2

    Zona2 A2 = 33 343.91 m2

    Zona3 A3 = 34 409.12 m2

    Zona4 A4 = 83 728.52 m2

    Total A = 167 754.05 m2

    Determinamos el valor bsico para la 1era. Zona

    Valor promedio de terrenos urbanos adyacentes, se obtiene del planobsico de valores oficiales de terrenos urbanos (Artculo III.J.68) :

    Vp = (18 + 17+ 22) / 3 = S/. 19.00 / m2

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    Valor de obras pblicas de habilitacin urbana

    VOH = VTH *(1- k) Vtr

    VOH = 97.26 * (1-0.46)2.13 = S/. 50.39 / m2

    Coeficiente de rea vendible es 0.60, determinado por el proyectista, en funcin al uso de lahabilitacin urbana para fines residenciales y la zonificacin del terreno.

    Valor Bsico de la primera zona:

    VB = CAV * (VpVOH)

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    VB = 0.60 * (1950.39) = S/. -18.83 / m2

    Donde:

    VB : Valor bsico para la 1era. zona

    CAV : Coeficiente de rea vendible

    Vp : Valor promedio terreno urbanos adyacentes

    VOH : Valor de obras pblicas de habilitacin urbana

    Se observa que el valor resultante es negativo, por lo que se procede de acuerdo alArtculo III.J.72, que dice: Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de losterrenos rsticos de primera categora del Distrito donde est ubicado, si por

    aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor questos.

    VB = 3 * Vtr

    VB = 3 * 2.13 = S/. 6.39 / m2

    Determinamos los valores bsicos para las zonas restantes (Artculo III.J.66)

    VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 6.39 = S/. 5.11 / m2

    VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 6.39 = S/. 3.83 / m2

    VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 6.39 = S/. 2.56 / m2

    Procedemos a calcular la Valuacin Definitiva para el terreno en zona de expansinurbana (Artculo III.J.62)

    VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4

    VD = 6.39 * 16 272.50 + 5.11 * 33 343.91 +

    3.83 * 34 409.12 + 2.56 * 83 728.52

    VD = S/. 620 500.6

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    EJEMPLO:

    VALUACIN REGLAMENTARIA DE TERRENO QUE AMPLA UN LOTE DETERRENO HABILITADO.

    Descripcin:

    Terreno que ampla un lote habilitado conuso de recreacin, se encuentra en una

    zona de expansin urbana, zonificadacomo ZHR para los siguientes usospermitidos: Habilitaciones recreacionales,restaurantes, huertas, granjas, y usosespeciales.

    El terreno se encuentra sobre la ladera de uncerro de pendiente pronunciada y tiene usoactual de forestacin.

    Metodologa:

    Se trata del 3er. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. Elprocedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.71 y Artculo III.J.72 delReglamento Nacional de Tasaciones.

    Caractersticas:

    rea lote a ampliarse: 22 176 m2

    Frente lote a ampliarse: 410.60 m

    rea lote de ampliacin: 60 100 m2

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    Frente lote de ampliacin: 501.10 m

    Zonificacin: ZHR

    rea Lote Normativo: 10 000 m2

    Valor oficial urbano lote a ampliarse: S/. 26.00 / m2

    Valor de terreno Habilitado Vth : S/. 97.26 / m2

    Valor terreno rstico (1 catg) : S/. 2.19 / m2

    Clculo:

    De la geometra del terreno:

    Plp = (98 +7) / 2

    Plp = 52.5 ml

    Pln = An / Fr

    Pln = 10000 / 410

    Pln = 24.39 ml

    Plp = 52.5 ml > Pln = 24.39 ml

    Donde:

    Plp : Profundidad promedio del lote a ampliarse

    Pln : Profundidad del lote normativo

    An : rea del lote normativo

    Fr : Frente del lote a ampliarse

    De la Tabla N09 se obtiene los siguientes factores:

    fT = 0.60 (topografa: pendiente mayor a 30%)

    fNT = 0.65 (naturaleza del terr: afloramiento rocoso)

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    Por lo tanto el valor bsico para el lote de ampliacin, ser el 80% del valor urbanocorrespondiente al lote a ampliarse, con sus respectivos factores de topografa ynaturaleza del terreno. (Artculo III.J.71)

    Vb = 0.80 x Vu x fT x fNT

    Vb = 0.80 x 26.00 x 0.60 x 0.65

    Vb = S/. 8.11 / m2

    Donde:

    Vb : Valor bsico para el lote de ampliacin

    Vu : Valor urbano del lote materia de ampliacin.

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    UNIDAD VII

    VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES

    Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial de las edificaciones,

    tomando como base los valores unitarios oficiales de edificacin formulados por

    CONATA.

    Con la aplicacin de los cuadros de valores oficiales se determina el Valor similar Nuevo

    (VSN) y luego se deduce la respectiva depreciacin obtenida mediante factores

    consignados en las tablas N 01, 02, 03 y 04 del RNT. Para obtener la depreciacin se

    evalan parmetros como: antigedad, estado de conservacin y material de construccin

    predominante.

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    Los cuadros de valores oficiales de edificacin tienen vigencia de 01 ao y son formulados

    al 31 de octubre del ao anterior. Existen cuadros para las tres regiones naturales del pas:

    Costa Sierra

    Selva

    Debe considerarse el criterio de material predominante para clasificar la edificacin de

    acuerdo a cada una de las categoras del cuadro de valores unitarios oficiales de

    edificacin.

    VALUACION DE EDIFICACIONES

    Para la valuacin reglamentaria de edificaciones es necesario el uso de los cuadros de

    valores unitarios oficiales de edificacin, formulados por CONATA y aprobados por

    resolucin ministerial, con vigencia de 01 ao.

    Los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin son para las tres regiones

    naturales del pas: Costa, Sierra y Selva.

    Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el

    procedimiento a seguir es el siguiente:

    ARTCULO II.D.31

    En la valuacin de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones

    bsicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta los

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    siguientes factores: rea techada (AT);valores unitarios de edificacin (VUE)que segn

    los casos, sern los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y

    que estn vigentes a la fecha de la valuacin, o los que obtenga el perito a travs de su

    propio anlisis.

    Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de

    construccin predominante.

    El valor de la edificacin (VE)se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar

    nuevo (VSN):

    VE = VSN - D

    El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario

    de edificaciones (VUE).

    VSN = AT x VUE

    La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje

    (%) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de

    construccin predominante.

    D = % x AT x VUE

    100

    El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

    VE = AT x VUE (1 - %)

    100

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    Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas NE 1,

    2, 3 y 4, segn se trate de casas habitacin, tiendas, depsitos, etc. El perito deber estimar

    y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados; y en el caso

    calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho

    porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.

    ARTCULO II.D.33

    Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que

    fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin

    para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de maneraalguna.

    Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes

    construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al

    rea total de la obra si el avance es uniforme.

    ARTCULO II. D.34

    La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que

    se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con

    sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de

    depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

    EJEMPLO:

    VALUACIN REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR.

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    Descripcin:

    El inmueble est constituidopor una edificacin destinadaa vivienda; consta de 03niveles terminados.

    Es una estructura dealbailera confinada conmuros portantes, columnas yvigas de amarre.

    Con la finalidad decomprender el orden losdiferentes ambientes de laedificacin, esta se subdividir para propsitos de lavaluacin en los siguientescomponentes:

    Edificacin 1er. Nivel

    Edificacin 2do.Nivel

    Edificacin 3er. Nivel

    La zona donde se encuentra el inmueble materia de tasacin es un sector consolidado conpotencial de uso residencial, con acceso directo desde la va pblica.

    Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Lima.

    Metodologa:

    Se trata de la valuacin reglamentaria de una vivienda unifamiliar de tres niveles, decaractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los Cuadros de valoresunitarios oficiales de edificacin, de acuerdo al Artculo II.D.31, Artculo II.D.32 yArtculo II.D.33 del Reglamento Nacional de Tasaciones.

    Valuacin Edificacin 1er. Nivel

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    Muros y columnas :albailera confinada con columnasy vigas de amarre.

    Techos: losa de concretoaligerado horizontal.

    Pisos: parquet Guayacanveteado de 1era.

    Puertas y ventanas:maderacedro.

    Revestimientos: tarrajeofrotachado con pintura lavable.

    Baos:completos con maylica, cermico y paratos de color.

    Inst. Sanit. y Elect.: instalaciones de agua fra y caliente empotradas y redtelefnica,

    Antigedad : segn ficha registral 22 aos

    Estado de conservacin:Bueno

    Depreciacin (D1) :20% (tabla N 01 RNT)

    rea (A1) : 85.30 m2

    Cat. Valor

    Muros ycolumnas C 143.44

    Techos C 105.81

    o PisosD 60.32

    Puertas y

    ventanas C 59.76 Revestimientos F 39.

    54 Baos C 33

    .65 Inst. Sanit. y

    Elect. C 83.08

    VUE1 (S/. / m2) 525.60

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    VE1 = VUE * A1 * D1

    VE1 = 525.60 * 85.30 * (10.20) = S/. 35 866.94

    Valuacin Edificacin 2do. Nivel

    Muros y columnas : albaileraconfinada con columnas y vigas deamarre

    Techos : losa de concreto

    aligerado horizontal

    Pisos : parquet Guayacanveteado de 1era.

    Puertas y ventanas : maderacedro

    Revestimientos : tarrajeofrotachado con pintura lavable

    Baos :completos con maylica, cermico y aparatos de color

    Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra y caliente empotradas y redtelefnica

    Antigedad: segn ficha registral 06aos

    Estado de conservacin:BuenoDepreciacin (D2) : 11% (tabla N 01RNT)

    rea (A2) :83.16 m2

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    Cat. Valor

    Muros y columnas C 143.44 Techos C 105.81 Pisos D 60.32 Puertasy ventanas C 59.76 Revestimientos F 39.54 Baos C 33.65 Inst. Sanit.y Elect.C 83.08

    VUE2 (S/. / m2) 525.60

    VE2 = VUE2 * A2 * D2

    VE2 = 525.60 * 83.16 * (10.11) = S/. 38 900.92

    Valuacin Edificacin 3er. Nivel

    Muros y columnas: albailera confinada con columnas y vigas de amarre.

    Techos : losa de concreto aligerado horizontal

    Pisos : cemento pulido.

    Puertas y ventanas : maderacontraplacadas

    Revestimientos : tarrajeofrotachado con pintura lavable

    Baos : sin aparatos yacabados

    Inst. Sanit. y Elect. :instalaciones de agua fraempotradas y red elctrica

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    Antigedad: segn ficha registral 2 aos

    Estado de conservacin: Bueno

    Depreciacin (D3) : 8% (tabla N 01 RNT)

    rea (A3) : 42.30 m2

    Cat. Valor

    Muros y columnas C 143.44 Techos C 105.81 Pisos H 15.52 Puertas y ventanas F 33.62 Revestimientos F 39.54 Baos Inst. Sanit. y Elect. F 21.02

    VUE3 (S/. / m2) 358.95

    VE3 = VUE3 * A3 * D3

    VE3 = 358.95 * 42.30 * (10.08) = S/. 13 968.90

    El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria

    VE = VE1 + VE2 + VE3

    VE = 35 866.94 + 38 900.92 + 13 968.90

    VE = S/. 88 736.76

    EJEMPLO:

    VALUACIN REGLAMENTARIA DE EDIFICIO DE OFICINAS.

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    Descripcin:

    El inmueble est constituido por una edificacin destinada a oficinas; tiene 15 niveles ystano, todos terminados.

    Es una estructura aporticada con zapatas, columnas, vigas y losas de concreto aligerado. Latabiquera es de albailera.

    La zona donde se encuentra la edificacin materia de tasacin es un sector consolidado conuso comercial, con acceso directo desde la va pblica.

    Para efectos de valuacin se divide la edificacin en los siguientes componentes:

    Stano

    Edificacin 1er. Nivel

    Edificacin 2do. - 4to. Nivel

    Edificacin 5to. - 14vo. Nivel

    Edificacin 15avo. Nivel

    De acuerdo a los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, el valor seincrementa en 5% a partir del 5to. Nivel

    Metodologa:

    Se trata de la valuacin reglamentaria de un edificio de caractersticas estndar y pueden servaluadas con la aplicacin de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, deacuerdo al Artculo II.D.31, Artculo II.D.32 y Artculo II.D.33 del Reglamento Nacionalde Tasaciones.

    Valuacin Stano:

    Muros y columnas : columnas, vigas yplacas de concreto armado.

    Techos: losa de concreto aligeradohorizontal.

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    Pisos: cemento pulido.

    Puertas y ventanas: puertas metlicas.

    Revestimientos: concreto caravista

    Baos: Baos con maylica y aparatos de color blanco

    Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fra sistema de bombeo, aireacondicionado, red elctrica y ascensor.

    Antigedad: segn ficha registral 42 aos

    Estado de conservacin: Bueno

    Depreciacin (D1) : 29% (tabla N 03 RNT)

    rea (A1) : 726.62 m2

    Valor Cat.

    Muros y columnas B 201.70 Techos C 105.81 Pisos H 15.52 Puertas y ventanas F 33.62 Revestimientos H 13.21 Baos D 17.95

    Inst. Sanit. y Elect. A 178.20VUE1 (S/. / m2) 566.01

    VE1 = VUE1 * A1 * D1

    VE1 = 566.01 * 726.62 * (10.29) = S/. 292 004.67

    Valuacin 1er. Nivel:

    Muros y columnas: columnas, vigas yplacas de concreto armado.

    Techos: losa de concreto aligeradohorizontal.

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    Pisos: loseta vinilica.

    Puertas y ventanas: puertas de aluminio y metlicas.

    Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable.

    Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco.

    Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctrica yascensor

    Antigedad: segn ficha registral 42 aos

    Estado de conservacin: Bueno

    Depreciacin (D2) : 29% (tabla N 03 RNT)

    rea (A2): 545.61 m2

    Cat. Valor

    Muros y columnas B 201.70 Techos C 105.81

    Pisos G 24.80 Puertas y ventanas D 52.34 Revestimientos F 39.54 Baos D 17.95 Inst. Sanit. y Elect. B 129.23

    VUE2 (S/. / m2) 571.37

    VE2 = VUE2 * A2 * D2

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    VE2 = 571.37 * 545.61 * (10.29) = S/. 221 339.08

    Valuacin Edificacin 2do. - 4to. Nivel

    Muros y columnas: columnas, vigasy placas de concreto armado,

    Techos: losa de concreto aligeradohorizontal,

    Pisos: parquet de 1era.

    Puertas y ventanas: puertas yventanas de aluminio.

    Revestimientos: tarrajeo con pinturalavable.

    Baos: Baos con maylica yaparatos de color blanco

    Inst. Sanit. y Elect:instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctricay ascensor

    Antigedad : segn ficha registral 42

    aosEstado de conservacin : Bueno

    Depreciacin (D3) : 29% (tabla N 03 RNT)

    rea (A3) : 545.61 m2

    Cant. Valor

    Muros y columnas B 201.70

    Techos C 105.81

    Pisos D 60.32

    Puertas y ventanas D 52.34Revestimientos F 39.54

    Baos D 17.95

    Inst, Sanit y Elect. B 129.23

    VUE3 (S/ / m2) 606.89

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

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    VE3 = VUE3 * A3 * D3

    VE3 = 606.89 * 545.61 * (10.29) = S/. 235 098.93

    Valuacin Edificacin 5to. - 14vo.Nivel

    Muros y columnas : columnas, vigasy placas de concreto armado

    Techos : losa de concreto aligeradohorizontal

    Pisos: parquet de 1era.

    Puertas y ventanas : puertas yventanas de aluminio

    Revestimientos: tarrajeo conpintura lavable.

    Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco

    Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctrica yascensor

    Antigedad: segn ficha registral 42 aosEstado de conservacin : BuenoDepreciacin (D4): 29% (tabla N 03 RNT)rea (A4) : 545.61 m2

    Valor Cat.

    Muros y columnas B 201.70 Techos C 105.81 Pisos D 60.32 Puertas y ventanas D 52.34 Revestimientos F 39.54 Baos D 17.95 Inst. Sanit. y Elect. B 129.23

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    82/148

    VUE4 (S/. / m2) 606.89 * 1.05

    VUE4 (S/. / m2) 637.23

    VE4 = VUE4 * A4 * D4

    VE4 = 637.23 * 545.61 * (10.29) = S/. 246 852.13

    El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel.

    Valuacin Edificacin 15vo. Nivel

    Muros y columnas: columnas, vigas

    y placas de concreto armado.

    Techos: losa de concreto aligeradohorizontal.

    Pisos: cermico nacional.

    Puertas y ventanas: puertas yventanas de aluminio.

    Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable.

    Baos: Baos con maylica y aparatos de color blanco.

    Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctrica yascensor.

    Antigedad: segn ficha registral 42 aos.

    Estado de conservacin: Bueno.Depreciacin (D5) : 29% (tabla N 03 RNT)

    rea (A5): 545.61 m2

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    83/148

    Cat. Valor

    Muros y columnas B 201.70 Techos C 105.81 Pisos D 60.32 Puertas y ventanas D 52.34

    Revestimientos F 39.54 Baos D 17.95 Inst. Sanit. y Elect. B 129.23

    VUE5 (S/. / m2) 606.89 * 1.05

    VUE5 (S/. / m2) 637.23

    VE5 = VUE5 * A5 * D5

    VE5 = 637.23 * 545.61 * (10.29) = S/. 246 852.13

    El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel

    El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria

    VE = VE1 + VE2 + VE3 * 3 + VE4 * 10 + VE5

    VE = 292 004.67 + 221 339.08 + 235 098.93 *3 + 246 852.13 *10 + 246 852.13

    VE = S/. 3 934 013.97VER PPT:

    VALUACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES DE PREDIOSURBANOS

    UNIDAD VII

    VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

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    Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial de las edificaciones,

    tomando como base los valores unitarios oficiales de edificacin formulados por

    CONATA.

    Con la aplicacin de los cuadros de valores oficiales se determina el Valor similar Nuevo(VSN) y luego se deduce la respectiva depreciacin obtenida mediante factores

    consignados en las tablas N 01, 02, 03 y 04 del RNT. Para obtener la depreciacin se

    evalan parmetros como: antigedad, estado de conservacin y material de construccin

    predominante.

    Los cuadros de valores oficiales de edificacin tienen vigencia de 01 ao y son formuladosal 31 de octubre del ao anterior. Existen cuadros para las tres regiones naturales del pas:

    Costa

    Sierra

    Selva

    Debe considerarse el criterio de material predominante para clasificar la edificacin de

    acuerdo a cada una de las categoras del cuadro de valores unitarios oficiales de

    edificacin.

    VALUACION DE EDIFICACIONES

    Para la valuacin reglamentaria de edificaciones es necesario el uso de los cuadros de

    valores unitarios oficiales de edificacin, formulados por CONATA y aprobados por

    resolucin ministerial, con vigencia de 01 ao.

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

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    Los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin son para las tres regiones

    naturales del pas: Costa, Sierra y Selva.

    Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el

    procedimiento a seguir es el siguiente:

    ARTCULO II.D.31

    En la valuacin de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones

    bsicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta lossiguientes factores: rea techada (AT);valores unitarios de edificacin (VUE)que segn

    los casos, sern los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y

    que estn vigentes a la fecha de la valuacin, o los que obtenga el perito a travs de su

    propio anlisis.

    Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de

    construccin predominante.

    El valor de la edificacin (VE)se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar

    nuevo (VSN):

    VE = VSN - D

    El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario

    de edificaciones (VUE).

    VSN = AT x VUE

    La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje

    (%) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de

    construccin predominante.

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

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    D = % x AT x VUE

    100

    El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:

    VE = AT x VUE (1 - %)

    100

    Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas NE 1,

    2, 3 y 4, segn se trate de casas habitacin, tiendas, depsitos, etc. El perito deber estimar

    y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados; y en el caso

    calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho

    porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.

    ARTCULO II.D.33

    Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que

    fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin

    para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera

    alguna.

    Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes

    construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al

    rea total de la obra si el avance es uniforme.

    ARTCULO II. D.34

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    La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que

    se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con

    sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de

    depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

    EJEMPLO:

    VALUACIN REGLAMENTARIA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR.

    Descripcin:

    El inmueble est constituidopor una edificacin destinadaa vivienda; consta de 03niveles terminados.

    Es una estructura dealbailera confinada conmuros portantes, columnas yvigas de amarre.

    Con la finalidad decomprender el orden losdiferentes ambientes de laedificacin, esta se subdividir para propsitos de lavaluacin en los siguientescomponentes:

    Edificacin 1er. Nivel

    Edificacin 2do.Nivel

    Edificacin 3er. Nivel

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    Baos :completos con maylica, cermico y aparatos de color

    Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra y caliente empotradas y redtelefnica

    Antigedad: segn ficha registral 06aos

    Estado de conservacin:Bueno

    Depreciacin (D2) : 11% (tabla N 01RNT)

    rea (A2) :83.16 m2

    Cat. Valor

    Muros y columnas C 143.44

    Techos C 105.81 Pisos D 60.32 Puertasy ventanas C 59.76 Revestimientos F 39.54 Baos C 33.65 Inst. Sanit.y Elect.C 83.08

    VUE2 (S/. / m2) 525.60

    VE2 = VUE2 * A2 * D2

    VE2 = 525.60 * 83.16 * (10.11) = S/. 38 900.92

    Valuacin Edificacin 3er. Nivel

    Muros y columnas: albailera confinada con columnas y vigas de amarre.

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

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    Techos : losa de concreto aligerado horizontal

    Pisos : cemento pulido.

    Puertas y ventanas : madera contraplacadas

    Revestimientos : tarrajeofrotachado con pintura lavable

    Baos : sin aparatos yacabados

    Inst. Sanit. y Elect. :instalaciones de agua fraempotradas y red elctrica

    Antigedad: segn ficha registral 2aos

    Estado de conservacin: Bueno

    Depreciacin (D3) : 8% (tabla N 01RNT)

    rea (A3) : 42.30 m2

    Cat. Valor

    Muros y columnas C 143.44 Techos C 105.81 Pisos H 15.52 Puertas y ventanas F 33.62

    Revestimientos F 39.54 Baos Inst. Sanit. y Elect. F 21.02

    VUE3 (S/. / m2) 358.95

    VE3 = VUE3 * A3 * D3

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

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    VE3 = 358.95 * 42.30 * (10.08) = S/. 13 968.90

    El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria

    VE = VE1 + VE2 + VE3

    VE = 35 866.94 + 38 900.92 + 13 968.90

    VE = S/. 88 736.76

    EJEMPLO:

    VALUACIN REGLAMENTARIA DE EDIFICIO DE OFICINAS.

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

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    Descripcin:

    El inmueble est constituido por una edificacin destinada a oficinas; tiene 15 niveles ystano, todos terminados.

    Es una estructura aporticada con zapatas, columnas, vigas y losas de concreto aligerado. Latabiquera es de albailera.

    La zona donde se encuentra la edificacin materia de tasacin es un sector consolidado conuso comercial, con acceso directo desde la va pblica.

    Para efectos de valuacin se divide la edificacin en los siguientes componentes:

    Stano

    Edificacin 1er. Nivel

    Edificacin 2do. - 4to. Nivel

    Edificacin 5to. - 14vo. Nivel

    Edificacin 15avo. Nivel

    De acuerdo a los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, el valor seincrementa en 5% a partir del 5to. Nivel

    Metodologa:

    Se trata de la valuacin reglamentaria de un edificio de caractersticas estndar y pueden servaluadas con la aplicacin de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, deacuerdo al Artculo II.D.31, Artculo II.D.32 y Artculo II.D.33 del Reglamento Nacionalde Tasaciones.

    Valuacin Stano:

    Muros y columnas : columnas, vigas yplacas de concreto armado.

    Techos: losa de concreto aligeradohorizontal.

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    95/148

    Pisos: cemento pulido.

    Puertas y ventanas: puertas metlicas.

    Revestimientos: concreto caravista

    Baos: Baos con maylica y aparatos de color blanco

    Inst. Sanit. y Elect: instalaciones de agua fra sistema de bombeo, aireacondicionado, red elctrica y ascensor.

    Antigedad: segn ficha registral 42 aos

    Estado de conservacin: Bueno

    Depreciacin (D1) : 29% (tabla N 03 RNT)

    rea (A1) : 726.62 m2

    Valor Cat.

    Muros y columnas B 201.70 Techos C 105.81 Pisos H 15.52 Puertas y ventanas F 33.62 Revestimientos H 13.21 Baos D 17.95

    Inst. Sanit. y Elect. A 178.20VUE1 (S/. / m2) 566.01

    VE1 = VUE1 * A1 * D1

    VE1 = 566.01 * 726.62 * (10.29) = S/. 292 004.67

    Valuacin 1er. Nivel:

    Muros y columnas: columnas, vigas yplacas de concreto armado.

    Techos: losa de concreto aligeradohorizontal.

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    96/148

    Pisos: loseta vinilica.

    Puertas y ventanas: puertas de aluminio y metlicas.

    Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable.

    Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco.

    Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctrica yascensor

    Antigedad: segn ficha registral 42 aos

    Estado de conservacin: Bueno

    Depreciacin (D2) : 29% (tabla N 03 RNT)

    rea (A2): 545.61 m2

    Cat. Valor

    Muros y columnas B 201.70 Techos C 105.81

    Pisos G 24.80 Puertas y ventanas D 52.34 Revestimientos F 39.54 Baos D 17.95 Inst. Sanit. y Elect. B 129.23

    VUE2 (S/. / m2) 571.37

    VE2 = VUE2 * A2 * D2

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    97/148

    VE2 = 571.37 * 545.61 * (10.29) = S/. 221 339.08

    Valuacin Edificacin 2do. - 4to. Nivel

    Muros y columnas: columnas, vigasy placas de concreto armado,

    Techos: losa de concreto aligeradohorizontal,

    Pisos: parquet de 1era.

    Puertas y ventanas: puertas yventanas de aluminio.

    Revestimientos: tarrajeo con pinturalavable.

    Baos: Baos con maylica yaparatos de color blanco

    Inst. Sanit. y Elect:instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctricay ascensor

    Antigedad : segn ficha registral 42

    aosEstado de conservacin : Bueno

    Depreciacin (D3) : 29% (tabla N 03 RNT)

    rea (A3) : 545.61 m2

    Cant. Valor

    Muros y columnas B 201.70

    Techos C 105.81

    Pisos D 60.32

    Puertas y ventanas D 52.34Revestimientos F 39.54

    Baos D 17.95

    Inst, Sanit y Elect. B 129.23

    VUE3 (S/ / m2) 606.89

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    98/148

    VE3 = VUE3 * A3 * D3

    VE3 = 606.89 * 545.61 * (10.29) = S/. 235 098.93

    Valuacin Edificacin 5to. - 14vo.Nivel

    Muros y columnas : columnas, vigasy placas de concreto armado

    Techos : losa de concreto aligeradohorizontal

    Pisos: parquet de 1era.

    Puertas y ventanas : puertas yventanas de aluminio

    Revestimientos: tarrajeo conpintura lavable.

    Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco

    Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctrica yascensor

    Antigedad: segn ficha registral 42 aosEstado de conservacin : BuenoDepreciacin (D4): 29% (tabla N 03 RNT)rea (A4) : 545.61 m2

    Valor Cat.

    Muros y columnas B 201.70 Techos C 105.81 Pisos D 60.32 Puertas y ventanas D 52.34 Revestimientos F 39.54 Baos D 17.95 Inst. Sanit. y Elect. B 129.23

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    99/148

    VUE4 (S/. / m2) 606.89 * 1.05

    VUE4 (S/. / m2) 637.23

    VE4 = VUE4 * A4 * D4

    VE4 = 637.23 * 545.61 * (10.29) = S/. 246 852.13

    El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel.

    Valuacin Edificacin 15vo. Nivel

    Muros y columnas: columnas, vigas

    y placas de concreto armado.

    Techos: losa de concreto aligeradohorizontal.

    Pisos: cermico nacional.

    Puertas y ventanas: puertas yventanas de aluminio.

    Revestimientos: tarrajeo con pintura lavable.

    Baos: Baos con maylica y aparatos de color blanco.

    Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fra sistema de bombeo, red elctrica yascensor.

    Antigedad: segn ficha registral 42 aos.

    Estado de conservacin: Bueno.Depreciacin (D5) : 29% (tabla N 03 RNT)

    rea (A5): 545.61 m2

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    100/148

    Cat. Valor

    Muros y columnas B 201.70 Techos C 105.81 Pisos D 60.32 Puertas y ventanas D 52.34

    Revestimientos F 39.54 Baos D 17.95 Inst. Sanit. y Elect. B 129.23

    VUE5 (S/. / m2) 606.89 * 1.05

    VUE5 (S/. / m2) 637.23

    VE5 = VUE5 * A5 * D5

    VE5 = 637.23 * 545.61 * (10.29) = S/. 246 852.13

    El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. Nivel

    El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria

    VE = VE1 + VE2 + VE3 * 3 + VE4 * 10 + VE5

    VE = 292 004.67 + 221 339.08 + 235 098.93 *3 + 246 852.13 *10 + 246 852.13

    VE = S/. 3 934 013.97VER PPT:

    VALUACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES DE PREDIOSURBANOS

    UNIDAD IX

    VALUACION COMERCIAL Y

    VALUACION COMERCIAL DE TERRENOS

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    101/148

    Se llama valuacin comercial a aquella que utiliza valores de mercado que son producto deun anlisis y estudio de las caractersticas del bien a valorizar, comparndolo con otros

    bienes cuyos valores son conocidos y efectuando una evaluacin de los elementos que losconforman considerando los factores que pudieran influenciar a este bien.

    VALOR COMERCIAL

    El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en funcin

    del mercado.

    VALOR de MERCADO

    El valor de mercado es el precio ms alto estimado en trminos de dinero que una

    propiedad que es expuesta para la venta, en un tiempo razonable, pueda producir al haber

    encontrado un comprador y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de

    todos los usos a los cuales pueda ser destinado la propiedad.

    CONCEPTOS GENERALES DE VALOR

    EL VALOR:

    Se define como el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o

    proporcionar bienestar o deleite.

    En economa se define como el resultante de una apreciacin comparativa entre dos o ms

    bienes, establecindose dos conceptos bsicos: El valor de uso: subjetivo e individual, es el valor que el hombre confiere a las

    cosas de acuerdo con lo que para el significan.

    El valor de cambio: social y objetivo, es la relacin que existe entre dos bienes

    susceptibles de ser cambiados

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    102/148

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    103/148

    El estudio de mercado se realiza en la zona adyacente al inmueble materia de valuacin y

    de similares caractersticas.

    Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor

    comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en laasignacin del valor.

    Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del

    perito, las misma que ser consultada para futuras valuaciones de ser el caso.

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    104/148

    PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES COMERCIALES DEEDIFICACIONES

    Para la determinacin de los valores comerciales de edificaciones es necesario valorizar los

    elementos que la componen, realizando un estudio de mercado de los materiales, mano de

    obra y equipo necesarios para la ejecucin de la edificacin a valorizar; y desarrollando el

    metrado y los respectivos anlisis de costos unitarios; para luego procesar el presupuesto de

    obra.

    Es posible sistematizar es proceso mediante el uso de cuadros de valores comerciales de

    edificacin, que pueden ser desarrollados por el perito en base una gama de presupuestos y

    valuaciones desarrolladas por el mismo. Las partidas de cada uno de los presupuestos sern

    agrupadas en categoras definidas previamente teniendo como criterio la secuencia del

    proceso constructivo. Los valores de las partidas sern acumuladas y luego promediadas

    para obtener un valor para cada categora.

    Se pueden mencionar como herramientas adicionales para la valorizacin de edificaciones

    algunas publicaciones especializadas que proporcionan cuadros para obtener valores

    unitarios de edificacin.

  • 8/9/2019 Valuacion de Terrenos

    105