valuación de inmuebles urbanos

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Ejercicio 1 Calcular el CUS y el COS para una construcción que tiene las siguientes ca perficie de desplante = 400 icie total del predio = 1200 Número de niveles = 3 COS = 0.33 COS = 0.33 CUS = 1.00 CUS = 1.00 Ejercicio 2 icie total del predio = 500 COS = 0.4 CUS = 2 perficie de desplante = 200 1000 ero máximo de niveles = 5 Ejercicio 3 Alternativas 1 2 3 1000 1000 1000 CUS 1 1 1 COS 0.1 0.2 0.5 100 100 100 10 10 10 Número de pisos 10 5 2 900 800 500 100 200 500 m 2 m 2 Calcular la superficie de desplante maxima, la superficie de construcción y el número maximo de niveles para un terreno de 500 m 2 m 2 m 2 Superficie total de la construcción = m 2 Lote (m 2 ) Sup. Viviendas (m 2 ) Número de viviendas Área libre (m 2 ) Área de desplante (m 2 ) comercialización pero si se construye un edificio para departamentos lo más costoso seria ahí el proceso constructivo que corresponde a la

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Page 1: Valuación de Inmuebles Urbanos

Ejercicio 1

Calcular el CUS y el COS para una construcción que tiene las siguientes caracteristicas:

Superficie de desplante = 400Superficie total del predio = 1200

Número de niveles = 3

COS = 0.33COS = 0.33CUS = 1.00CUS = 1.00

Ejercicio 2

Superficie total del predio = 500COS = 0.4CUS = 2

Superficie de desplante = 200

1000

Número máximo de niveles = 5

Ejercicio 3

Alternativas1 2 3

1000 1000 1000CUS 1 1 1COS 0.1 0.2 0.5

100 100 100

10 10 10

Número de pisos 10 5 2900 800 500

100 200 500

m2

m2

Calcular la superficie de desplante maxima, la superficie de construcción y el número maximo de niveles para un terreno de 500 m2

m2

m2

Superficie total de la construcción =

m2

Lote (m2)

Sup. Viviendas (m2)

Número de viviendas

Área libre (m2)

Área de desplante (m2)

La primera alternativa es la más recomendable por tener la facilidad de comercialización pero si se construye un edificio para departamentos lo más costoso seria ahí el proceso constructivo que corresponde a la cimentación

Page 2: Valuación de Inmuebles Urbanos

La primera alternativa es la más recomendable por tener la facilidad de comercialización pero si se construye un edificio para departamentos lo más costoso seria ahí el proceso constructivo que corresponde a la cimentación

La segunda alternativa se ve un poco más atractiva ya que seria más viable vender 5 departamentos con un área de desplante de 200 m2 y en lo que respecta a la cimentación no saldria tan costoso

La tercera alternativa estaria bien pero para venderla como bodegas ya que por el espacio disponible para el área de desplante es bastante seria mejor comercializar de esa manera y así no saldria muy costosa su cimentación

Page 3: Valuación de Inmuebles Urbanos

Método de Ross Heideck para el factor de depreciación

0.9110 Calificación Factor ( C ) Estado de conservación10 1.000 Nuevo

Edad = 10 9 0.990 BuenoVida útil total = 70 8 0.975 Regular

Calificación = 8 7 0.920 Regular - MedioEdo. Conserv. = Regular 6 0.820 Reparaciones sencillas

C = 0.975 5 0.550 Reparaciones medias4 0.470 Reparaciones importantes3 0.250 Reparaciones complejas2 0.135 En desecho

Factor de depreciación =

Page 4: Valuación de Inmuebles Urbanos

Estado de conservación

Regular - MedioReparaciones sencillasReparaciones mediasReparaciones importantesReparaciones complejas

Page 5: Valuación de Inmuebles Urbanos

Método parametrico

Tipo: Casa habitaciónUbicación: Chilpancigo

Calidad: MediaNúmero de pisos = 2

Altura de entrepiso = 2.4 m

Capacidad de suelo = 5.7Estado de conservación = Normal (Regular)

Área construida = 130Périmetro real = 33 m

Área de desplante = 65Edad de construcción = 10 años

Obtener el Valor Neto de Reposición (VNR)

Solución:

1.- Factor de número de pisos (FNP)

FPN = 1.00

2.- Factor de entrepisos (FAE)

a) Para apartamentos y hoteles b) Para oficinas c) Para casasEntrepiso (m) FAE Entrepiso (m) FAE Entrepiso (m) FAE

2.4 0.96 3.0 0.96 2.4 1.002.7 0.98 3.3 0.98 2.7 1.023.0 1.00 3.6 1.00 3.0 1.043.3 1.02 3.9 1.02 3.3 1.063.6 1.04 4.2 1.043.9 1.06 4.5 1.06

FAE = 1.00

3.- Factor de perimetro a superficie (FPS)

FCPE36 0.15 1000

PR = 33 150 0.12 5000PE = 32.249030993 250 0.10 10000

500 0.08IRPE = 1.0233

ton/m2

m2

m2

Tamaño tipico del modelo: Según catalogo de Costos Parametricos del Instituto Mexicano de Ingenieria de Cosotos del Ing. Raúl Gonzáles Meléndez que se ubica en la pagina # 60

AD (m2) AD (m2)

F32
Base
B34
Base
D34
Base
A45
Perímetro real del edificio que se analiza
A46
Perímetro estándar o equivalente a un cuadrado
A48
Incremento Relativo de Perímetro
Page 6: Valuación de Inmuebles Urbanos

FCPEFCPE = 0.1424 36 0.15

150 0.12

FPS = 1.0033

4.- Factor de zona sismica (FZS)

Zona Sísmica FZSIII Sísmica (Zona exlacustre D.F.) 1.00

II. Baja sismicidad 0.99I. Asísmica (Yucatán) 0.97

La Ciudad de Chilpancingo de los Bravo se conoce que es una zona sísmica por lo que:

FZS = 1.00

5.- Factor de capacidad de suelo (FCS)

FCS≥ 60 (roca) 0.99630 (grava) 1.000

≤ 15 (arcilla) 1.004

FCS = 1.004

6.- Factor de economía de escala (FEE)

Área de la construcción propuesta es: 206

El área de tamaño tipico es: 130

Tamaño = 0.631

Entramos en el grafico con el valor de 0.631 y tenemos que:

FEE = 1.125

7.- Factor de interciudad (FIC)

Estado: GuerreroCiudad: CHILPANCINGO ACAPULCO

FIC = 0.894

VURN = $ 6,679.91

AD (m2)

El sismo incide en el uso de mayores coeficientes de seguridad y por ende en robustez de los elementos estructurales: Columnas, trabes y losas.

Capacidad del Suelo (Ton/m2)

m2

m2

A96
Valor Unitario de Reposición Nuevo
Page 7: Valuación de Inmuebles Urbanos

FR = 1.0131

VNR Ajustado = $ 6,767.55

0.9110

VUNR = $ 6,165.55

VNR = $ 801,522.04

FD =

A98
Factor Resultante
A100
Valor Neto de Reposición Ajustado
A102
Factor de depreciación
A104
Valor Unitario Neto de Reposición
A106
Valor Neto de Reposición
Page 8: Valuación de Inmuebles Urbanos

FCPE 36 1500.06 0 FALSE0.04 0 FALSE0.03 0 FALSE

0 FALSE0 FALSE

Tamaño tipico del modelo: Según catalogo de Costos Parametricos del Instituto Mexicano de Ingenieria de

Page 9: Valuación de Inmuebles Urbanos

El sismo incide en el uso de mayores coeficientes de seguridad y por ende en robustez de los elementos

Page 10: Valuación de Inmuebles Urbanos

No. Estados1 Aguascalientes2 Baja California3 Baja California Sur4 Campeche5 Chiapas6 Chihuahua7 Coahuila8 Colima9 Distrito Federal

10 Durango11 Guanajuato12 Guerrero13 Hidalgo14 Jalisco15 México16 Michoacán17 Morelos18 Nayarit19 Nuevo León20 Oaxaca21 Puebla22 Querétaro23 Quintana Roo24 San Luis Potosi25 Sinaloa26 Sonora27 Tabasco28 Tamaulipas29 Tlaxcala30 Veracruz31 Yucatán32 Zacatecas

Page 11: Valuación de Inmuebles Urbanos

No. Ciudad Estado Indice1 AGUASCALIENTES Aguascalientes 0.9642 ENSENADA Baja California 1.1383 MEXICALI Baja California 1.1354 TECATE Baja California 1.0245 TIJUANA Baja California 1.1756 LA PAZ Baja California Sur 1.1777 SAN JOSE DEL CABO Baja California Sur 1.3548 CAMPECHE Campeche 0.9879 ESCARCEGA Campeche 0.94

10 ARRIAGA Chiapas 0.87311 COMITAN DE DOMINGUEZ Chiapas 0.8912 PALENQUE Chiapas 0.9113 SAN CRISTOBAL DE LAS CASAS Chiapas 0.89614 TAPACHULA Chiapas 0.93515 TUXTLA GUTIERREZ Chiapas 0.92616 VILLA DE LAS FLORES Chiapas 0.90517 CHIHUAHUA Chihuahua 0.99218 CIUDAD JUAREZ Chihuahua 1.04819 CUAUHTEMOC Chihuahua 0.98320 DELICIAS Chihuahua 0.73721 PARRAL Chihuahua 0.9722 CIUDAD ACUÑA Coahuila 0.98223 MONCLOVA Coahuila 0.92424 MUZQUIZ Coahuila 1.01725 NUEVA ROSITA Coahuila 1.01226 PIEDRAS NEGRAS Coahuila 1.01227 SABINAS Coahuila 0.98628 SALTILLO Coahuila 0.91629 SAN PEDRO Coahuila 0.95430 TORREON Coahuila 0.90231 ZARAGOZA Coahuila 1.03532 COLIMA Colima 0.99433 MANZANILLO Colima 0.89834 TECOMAN Colima 0.89735 MÉXICO Distrito Federal 136 DURANGO Durango 0.9437 GOMEZ PALACIO Durango 0.92838 ALLENDE Guanajuato 0.95939 CELAYA Guanajuato 0.93640 DOLORES HIDALGO Guanajuato 0.90641 IRAPUATO Guanajuato 0.88542 LEON Guanajuato 1.04543 MOROLEON Guanajuato 0.96844 SAHUAYO Guanajuato 0.86645 SALAMANCA Guanajuato 0.88846 SAN MIGUEL ALLENDE Guanajuato 0.85847 SILAO Guanajuato 0.97

Page 12: Valuación de Inmuebles Urbanos

48 ACAPULCO Guerrero 1.03649 ATOYAC DE ALVAREZ Guerrero 0.93350 CHILPANCINGO Guerrero 0.89451 CIUDAD ALTAMIRANO Guerrero 0.93152 IGUALA Guerrero 0.93553 IXTAPA Guerrero 0.97354 OMETEPEC Guerrero 0.92455 TAXCO Guerrero 0.85156 TEAPA Guerrero 0.86157 TLAPA Guerrero 0.85258 PACHUCA Hidalgo 0.91259 SABINAS Hidalgo 0.89660 TEPEJI DEL RIO Hidalgo 0.9361 TIZAYUCA Hidalgo 1.07362 TULA Hidalgo 0.90563 TULANCINGO Hidalgo 0.88164 CIUDAD GUZMAN Jalisco 0.82865 GUADALAJARA Jalisco 0.98466 LAGOS DE MORENO Jalisco 0.9467 OCOTLAN Jalisco 0.93968 PUERTO VALLARTA Jalisco 0.97269 TEPATITLAN Jalisco 0.9670 AMECA México 0.91371 COACALCO México 0.97472 CUAUTITLAN IZCALLI México 0.9573 CUAUTITLAN México 0.96974 JILOTEPEC México 0.92475 LERMA México 0.87776 TEPOTZOTLAN México 0.88577 TEXCOCO México 0.91178 TOLUCA México 0.9679 JIQUILPAN Michoacán 0.91680 LAZARO CARDENAS Michoacán 0.89281 MORELIA Michoacán 0.91382 PATZCUARO Michoacán 0.87283 URUAPAN Michoacán 0.95784 ZAMORA Michoacán 0.93685 CUAUTLA Morelos 0.90786 CUERNAVACA Morelos 0.99387 JIUTEPEC Morelos 0.9688 YAUTEPEC Morelos 0.88789 COMPOSTELA Nayarit 0.90490 TEPIC Nayarit 0.86191 CHINA Nuevo León 0.99492 LINARES Nuevo León 0.93893 MONTEMORELOS Nuevo León 0.95594 MONTERREY Nuevo León 1.05495 HUAJUAPAN DE LEON Oaxaca 0.846

Page 13: Valuación de Inmuebles Urbanos

96 HUATULCO Oaxaca 1.05397 OAXACA Oaxaca 0.9298 TEHUANTEPEC Oaxaca 0.83499 TUXTEPEC Oaxaca 0.908

100 CHOLULA Puebla 0.855

101 PUEBLA Puebla 0.982102 SAN MARTIN Puebla 0.846103 TEHUACAN Puebla 0.835104 QUERETARO Querétaro 0.982105 SAN JUAN DEL RIO Querétaro 0.896106 CANCUN Quintana Roo 1.112107 COZUMEL Quintana Roo 1.24108 CIUDAD VALLE San Luis Potosi 0.918109 MATEHUALA San Luis Potosi 0.959110 SAN LUIS POTOSI San Luis Potosi 0.938111 CULIACAN Sinaloa 1.074112 ESCUINAPA Sinaloa 0.961113 GUAMUCHIL Sinaloa 0.967114 GUASAVE Sinaloa 0.97115 LOS MOCHIS Sinaloa 0.961116 MAZATLAN Sinaloa 1.056117 AGUA PRIETA Sonora 1.059118 CIUDAD OBREGON Sonora 0.918119 EMPALME Sonora 0.959120 GUAYMAS Sonora 1.046121 HERMOSILLO Sonora 1.01122 NAVOJOA Sonora 1.014123 NOGALES Sonora 1.116124 SAN LUIS RIO COLORADO Sonora 1.144125 CARDENAS Tabasco 0.923126 FRONTERA Tabasco 1.024127 VILLEHERMOSA Tabasco 1.004128 ALTAMIRA Tamaulipas 0.99129 CIUDAD MADERO Tamaulipas 1.031130 CIUDAD MIGUEL ALEMAN Tamaulipas 1.071131 MANTE Tamaulipas 1.003132 MATAMOROS Tamaulipas 1.075133 NUEVO LAREDO Tamaulipas 1.118134 REYNOSA Tamaulipas 1.187135 RIO BRAVO Tamaulipas 1.088136 TAMPICO Tamaulipas 1.107137 VICTORIA Tamaulipas 0.988138 APIZACO Tlaxcala 0.864139 CHIAUTEMPAN Tlaxcala 0.914140 HUAMANTLA Tlaxcala 0.879141 TLAXCALA Tlaxcala 0.897142 COATEPEC Veracruz 0.917143 COATZACOALCOS Veracruz 1.047

Page 14: Valuación de Inmuebles Urbanos

144 CORDOBA Veracruz 0.864145 FORTIN Veracruz 0.917146 JALAPA Veracruz 0.843147 MENDOZA Veracruz 0.896148 MINATITLAN Veracruz 0.945149 ORIZABA Veracruz 0.896150 PAPANTLA Veracruz 0.908151 POZA RICA Veracruz 0.941152 VERACRUZ Veracruz 0.939153 MERIDA Yucatán 1.009154 VALLADOLID Yucatán 0.897155 FRESNILLO Zacatecas 0.935156 JEREZ Zacatecas 0.872157 ZACATECAS Zacatecas 0.954