valuacion de bienes inmuebles

AV. JUAN DE DIOS BATIZ S/N EDIFICIOS 10,11 Y 12 UNIDAD PROFESIONAL “ADOLFO LÓPEZ MATEOS” ZACATENCO MÉXICO, D.F.

INSTITUTO POLITÉCNICO NACIONAL

ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÍA Y ARQUITECTURA

UNIDAD ZACATENCO

INGENIERÍA CIVIL

SEMINARIO DE TITULACIÓN:

VALUACIÓN DE INMUEBLES

QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE INGENIERO CIVIL E INGENIERO

ARQUITECTO PRESENTAN:

CASTILLO MUÑOZ JESÚS

CASTORENA OLGUÍN DANIEL

CONTRERAS CASAS MARÍA LUISA

CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA

CRUZ CALZADA ISAEL

CUAPIO CHAVARRIA PEDRO

DE LA CRUZ DE LA CRUZ JOSÉ

ESCOBAR ARCE MARÍA GUADALUPE

FIGUEROA RAMÍREZ ISRAEL

FLORES FLORES BRENDA VICTORIA

FLORES VIDAL LAURA

HERNÁNDEZ GONZÁLEZ FABIOLA

JIMÉNEZ LÓPEZ EDGAR FERNANDO

JIMÉNEZ ZAVALA REY ARMANDO

MARES JIMÉNEZ DONOVAN MARIO

PÉREZ SOLTERO ESTEBAN JAVIER

RAYA AGUILAR ALEJANDRO

RIVERA LÓPEZ ENNIA YUKSABELLY

RODRÍGUEZ FLORES CÉSAR EDUARDO

RUÍZ CEBALLOS EDUARDO

RUÍZ MARTÍNEZ LUIS ERASTO

SALMERÓN CAMPOS ARACELI

SAN JUAN HERNÁNDEZ MARTÍN

SÁNCHEZ HERNÁNDEZ MANUEL ALEJANDRO

SÁNCHEZ MORALES ARELI JOCABED

SAUCEDO VÁZQUEZ ISAO ENRIQUE

SILVA TADEO MANUEL

VALDIVIA SALGADO SERGIO ADOLFO

VÁZQUEZ VARGAS NANCY

COORDINADOR DEL SEMINARIO:

E. EN V. ING. ARQ. MANUEL EFRÉN SÁNCHEZ VÁZQUEZ

EXPOSITOR:

ING. ARQ. EMANUEL CONTRERAS MONROY

REGISTRO DE SEMINARIO:

DES/ESIA-ZAC/4682004/08/09

AGOSTO DE 2009.


AGRADECIMIENTO.

Los participantes de éste seminario de titulación

agradecemos a las personas que física y moralmente estuvieron

con nosotros, y a la memoria de todos nuestros seres queridos

que desde donde se encuentren están compartiendo esta inmensa

alegría; por iluminar nuestro camino, nuestro corazón y nuestra

mente pero sobre todo por orientarnos en este destino en el cual

después de agradables vivencias, esfuerzos, éxitos y fracasos

culminamos una meta mas en la vida, por que a pesar de todo nos

ayudaron a vencer obstáculos, crecer y madurar; nos brindaron

su apoyo, comprensión y paciencia pero sobre todo creyeron en

nosotros indudablemente.

Ahora que concluimos este sueño sabemos que ya no lo es,

pues es hoy una realidad, es por ello que valoramos cada

experiencia y persona que influyeron en nosotros para llegar a

este momento y hacemos extenso este logro para todos ustedes.

ALUMNOS DEL SEMINARIO.

AGOSTO DE 2009.

III


ÍNDICE.

Oficio de autorización del seminario ………………………………………………………

Agradecimiento………………………………………………………………………………………….

Introducción……………………………………………………………………………………………..

Presentaciones………………………………………………………………………………………….

Equipo No. 1 Ética y Moral……………………………………………………………………...

Equipo No. 2 Modificación al Artículo 27…………………………………………….

Equipo No. 3 Ley de Propiedad en Condominio………………………………………

Equipo No. 4 Cetes…………………………………………………………………………………..

Equipo No. 5 Régimen de Propiedad……………………………………………………….

Equipo No. 6 Experiencia y Pericia…………………………………………………………

Avalúos……………………………………………………………………………………………………….

II

III

V

IX

1

24

43

75

96

109

X

IV


INTRODUCCIÓN.

INICIOS DE LA BUSQUEDA DEL VALOR

La historia del pensamiento económico nos ubica el inicio de la economía como

ciencia, con el advenimiento de los clásicos: Adam Smith, David Ricardo y Carlos

Marx. Fue una necesidad de encontrar una medida invariable del valor, la cual

les permitiera resolver los principales problemas que se planteaba la nueva

ciencia que fue la Economía. Esta inquietud se ha mantenido latente a través de

los tiempos con la idea de encontrar el valor único de los bienes.

Así en el ámbito de la valuación el objeto de está es asociar los bienes con el

valor económico.

BREVE HISTORIA DE LA VALUACION EN MÉXICO

En el último cuarto del siglo XIX, una vez consolidada la república sobre el

imperio de Maximiliano, se inició una lenta recuperación económica del país hasta

afianzarse durante los 30 años del gobierno del General Porfirio Díaz.

En aquellos tiempos, la actividad económica era reducida, estando enfocada en

la agricultura, minería, ferrocarriles y comercio y en menor escala a la

industria. Los avalúos comerciales en aquel tiempo casi no eran practicados

para efecto del otorgamiento de créditos por parte de los bancos, sino que

dicho otorgamiento se basaba en la confianza y la honorabilidad de los

acreditados con una garantía hipotecaria o prendaria de por medio. El conceder

o no algún préstamo hipotecario se decidía con una apreciación de la propiedad

hipotecaria, hecha por un ingeniero o por un arquitecto.

Los pocos avalúos practicados eran de carácter judicial; no se ajustaban a

normas preestablecidas sino que cada perito tenía su propia percepción y

metodología de valuación según si experiencia.

Los trabajos de valuación inmobiliaria en nuestro país se iniciaron a fines del

siglo pasado, con fines tributarios del impuesto predial, estableciéndose así las

bases para el Catastro de la Cd. De México. Posteriormente, se realizaron

estudios de métodos catastrales usados en otros países y al compararlos se

adoptó el usado en Italia, redactándose el Proyecto del Reglamento de

Catastro (1899) y de inmediato se fijaron las normas para la formulación de

avalúos catastrales. Que desde entonces hasta la fecha, son de carácter

físico.

Con el tiempo se empezaron a establecer formatos para unificar los

procedimientos de avalúo, hasta llegar a implementar un formato general

aprobado por la Comisión Nacional Bancaria.

Se dio a conocer el 13 de julio de 1950, a las instituciones hipotecarias el

machote de avalúo, así como el instructivo para llenarlo.

V


LA VALUACIÓN HOY EN DIA

Hoy en día el avalúo es la estimación del valor comercial o físico de un inmueble

o artículo reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico

imparcial, a través de sus características físicas, de uso, de investigación y el

análisis de mercado, tomando en cuenta las condiciones físicas y urbanas del

inmueble.

Beneficios de realizar un avalúo:

* Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes

muebles e inmuebles.

* Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del

propietario.

* Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor determinado.

* Son realizados por personas profesionales en el ramo.

* Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras.

Tipos de avalúos que se realizan

* Comerciales

* Para notarias (fiscales)

* Catastrales (Tesorería)

* Bancarios (Garantía Hipotecaria)

EL PROCESO DE VALUACION

Técnica de avaluó por comparación de mercado

Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una

propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas

recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría

detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto esta relacionado

directamente con los precios de venta de propiedades comparables. Su objetivo

es estimar el valor de mercado de la propiedad. El valuador debe reunir,

clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el mercado;

su razonamiento es que un comprador bien informado no pagara más que el

precio de una propiedad comparable (principio de sustitución). Los ajustes al

precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de

características presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad

comparable, y restando el valor de características presentas en la propiedad

comparable, con las que no cuenta el sujeto.

VI


Los precios de venta que se compararon representan el rango más probable del

valor de la propiedad sujeto. A partir de este rango, se puede llegar a un

estimado del valor demercado de la propiedad en venta. Los principales ajustes

que se llevan a cabo incluyen los relacionados con las características físicas

del predio en el terreno, su ubicación fuera del terreno, condiciones de venta

(motivación de comprador/ vendedor y condiciones financieras) y el tiempo que

tomara la operación a partir de la fecha de venta

Técnica del Calculo de Costos

Con este método, el valuador hace una estimación del costo actual que

significaría reproducir la casa, mas cualquier otra mejora que se le haya

añadido, como si fuera nueva. Resta luego cualquier pérdida de valor causada

por la depreciación de las mejoras. La depreciación incluye todos los factores

que reducen el valor de la casa sujeta por debajo de su costo actual de

reproducción. Por ultimo, el valuador suma el valor estimado del terreno

mismo, que resulta de un análisis de ventas de lotes baldíos similares. El

razonamiento detrás de método es que el comprador bien informado no pagara

mas por una casa que el costo que le significaría construir otra casa parecida,

en un lote similar y condiciones semejantes. La formula para representar este

método es:

Costo de mejoras nuevas – Depreciación de mejoras + Valor del Predio= Valor

de la propiedad

La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolescencia. El deterioro

es una perdida del valor de una vivienda como resultado del desgaste ordinario

por uso, desintegración y exposición a los elementos a lo largo del tiempo. La

obsolescencia puede ser funcional o externa

Técnica de Capitalización por Ingresos

Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que un inversionista o

comprador espera o requiere de una propiedad y el ingreso neto que produce la

misma. Este método se usa principalmente para valuar propiedades que producen

dividendos tales como edificios de departamentos, oficinas y centros

comerciales. Cuando se aplica este método el valuador debe de elaborar un

informe para la propiedad que se esta valuando. El valor se puede calcular son

la siguiente formula:

Ingreso Neto de Operación = Valor de la propiedad

Porcentaje de Capitalización

Es evidente que la técnica de ingreso puede ser el método técnicamente mas

complejo de valuación cuando se aplica a propiedades que producen grandes

utilidades.

VII


Relación entre las técnicas

Las tres técnicas para determinar el valor de propiedades se orientan al

mercado, y deben de reflejar datos de mercado y comportamiento dentro de los

compradores y constructores en el caso del método de cálculo de costos.

Todos los elementos que influyen en un costo son fenómenos de mercado, al

igual que todos los tipos de depreciación. El deterioro físico se mide por el

costo de la mano de obra y los materiales necesarios para efectuar la

reparación. La obsolescencia funcional y la externa se miden por el

comportamiento de compradores típicos, ya que proporcionan datos confiables

sobre la magnitud de la perdida en que se ha incurrido

BIBLIOGRAFIA

www.biblioteca.uson.mx/digital/.../docs%5C9135%5CCapitulo1.pdf

www.avaluosinmobiliarios.com.mx/AvalúosInmobiliarios/Quéesunavalúo.aspx

www.alipso.com/...Valuacion_de_Inmuebles/index.php

VIII

http://www.biblioteca.uson.mx/digital/.../docs%5C9135%5CCapitulo1.pdf

http://www.avaluosinmobiliarios.com.mx/Aval�osInmobiliarios/Qu�esunaval�o.aspx

http://www.alipso.com/...Valuacion_de_Inmuebles/index.php


PRESENTACIONES

IX

Instituto Politécnico Nacional

Seminario de titulaciónSeminario de titulación

“ Valuación de Inmuebles”“ Valuación de Inmuebles”

Fuente: (http://www.banxico.org.mx).

ESIAU-Z

despeinados.com

1





ESIAU-Z

TEMA:

CÓDIGO DE ÉTICA Y MORAL

PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA

VALUACIÓN EN

MÉXICO:

INTEGRANTES:

CRUZ CALZADA ISAEL.

HERNÁNDEZ GONZÁLEZ FABIOLA.

RAYA AGUILAR ALEJANDRO.

SALMERÓN CAMPOS ARACELI.

SÁNCHEZ MORALES ARELI JOCABED.

2





ESIAU-Z• II.- CÓDIGO DE ÉTICA.

• MORAL:

• Es aplicado en el aspecto practico

y concreto, las normas

establecidas o propuestas por los

hombres, o por una sociedad y

época histórica determinadas.

• Conjunto de valoraciones

generales de los seres humanos

que viven en sociedad

FUENTE: http://www.conaii.org.mx

2.1.- DEBERES Y OBLIGACIONES

PRIMORDIALES DEL VALUADOR.

Conducirse con justicia, honradez,

honestidad, diligencia, lealtad, respecto,

formalidad, discreción, honorabilidad,

responsabilidad, sinceridad, probidad,

dignidad, buena fe, y en estricta

observancia a las normas legales y éticas

de su profesión.

elcatolicismo.com.co

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3

http://www.conaii.org.mx/





ESIAU-Z

2.1.1.2.1.1.-- OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE DETERMINAR Y DESCRIBIR EL VALOR DETERMINAR Y DESCRIBIR EL VALOR

ADECUADO.ADECUADO.

• 3.- Su propósito de obviar un mal

entendido y así evitar la aplicación

equivoca, incorrecta o mala, ya

sea en forma deliberada o no

deliberada.

1.-Determinar, describir y definir la

expresión de valor adecuado, las

cuales tienen validez en la conclusión

final, es obligación del valuado elegir

cual es la adecuada particular.

FUENTE:

http://www.conaii.org.mx

2.- El valuador puede considerar las

instrucciones de su cliente o puede

buscar asesoría legal o profesional.

2.1.2.- OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE DETERMINAR RESULTADOS NUMÉRICOS

ADECUADOS Y APLICABLES CON EL GRADO DE EXACTITUD QUE EXIGE EL PROPÓSITO

MISMO DE LA VALUACIÓN.

estilod.comfilosofia.laguia2000.com

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azoresejecutivo.mex.tl


4






ESIAU-Z

2.1.3.- ES OBLIGACIÓN DEL VALUADOR EVITAR DAR RESULTADOS NUMÉRICOS FALSOS.

2.1.4.- OBLIGACIÓN DEL VALUADOR DE LOGRAR COMPETENCIA Y PRACTICAR ÉTICAMENTE.


2.1.5.2.1.5.-- CARÁCTER PROFESIONAL DEL EJERCICIO DE LA VALUACIÓNCARÁCTER PROFESIONAL DEL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN..

El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado, deposita toda su

confianza en el valuador para que aplique sus conocimientos y habilidades

profesionales, para lograr los objetivos del trabajo.

SEMINARIO: VALUACIÓN DE INMUEBLES.

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ESIAU-Z

2.1.6.- RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR PARA CON TERCERAS PERSONAS.

Frecuentemente el avalúo pasa de manos del cliente a terceras personas

para su uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al Valuador, pero

independientemente de ello tienen tanto derecho a confiar en la validez y

objetividad de las conclusiones como lo tiene el cliente

FUENTE:


2.1.7.2.1.7.-- RELACIÓN DEL VALUADOR CON LA SOCIEDAD.RELACIÓN DEL VALUADOR CON LA SOCIEDAD.

Debido a que el bienestar del publico en

general frecuentemente se involucra en la

ejecución de asignaciones de valuación

El valuador tiene la obligación y

responsabilidad hacia el publico en

general, que invalida y sobre su obligación

hacia su cliente.

El valuador tiene la obligación y

responsabilidad hacia el publico en

general, que invalida y sobre su

obligación hacia su cliente.

mirefilosofia1b.wordpress.com


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ESIAU-Z

2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE

2.2.2. Carácter confidencial de una Valuación.

El hecho de que un Valuador sea contratado para

hacer una valuación es asunto confidencial. En

algunos casos, el simple hecho de que un Valuador

sea contratado, puede constituir información que el

cliente, sea un ciudadano particular ó una

Institución de crédito prefiere, por razones válidas,

mantener en secreto.FUENTE:


2.2.1 Obligación del Valuador hacia su

cliente.

La principal obligación del Valuador hacia su

cliente es entregar un trabajo completo, sin error

y oportunamente, con resultados independientes

de los deseos ó anhelos del cliente, de otras

personas, organismos ó instituciones públicas ó

privadas.

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ESIAU-Z

2.2.4. Obligación del Valuador relativa

a rendir testimonio.

Cuando un Valuador es contratado por

una de las partes en un litigio, se

considera práctica contraria a la ética

que el Valuador, en su avalúo, suprima u

oculte cualquier hecho, dato u opinión

que sea adverso a la causa de su

cliente; o que destaque o haga resaltar

cualesquiera hechos, datos u opiniones.

2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE


2.2.3. Obligación del Valuador de

ofrecer servicio competentes

Es incorrecto que un Valuador

acepte un trabajo que

involucre la valuación de un

bien para cuya valuación no

esta calificado; a menos que

se asocie ó consulte con otro

Valuador debiendo informar al

cliente con antelación

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ESIAU-Z

2.2.6. Acuerdos y Contratos para servicios de Valuación.

Es buena práctica llegar a uncontrato escrito ó al menos unacuerdo verbal claro, entre elvaluador y el cliente, especificandolos objetivos y el propósito deltrabajo, tiempo en que se entregaráel informe y el monto de loshonorarios.

2.2- OBLIGACIONES DEL VALUADOR HACIA SU CLIENTE2.2.5. Obligación del Valuador

relativa a prestar servicio a

más de un cliente en el mismo

asunto

Cuando dos ó más clientes

potenciales buscan los servicios

de un Valuador con respecto a la

misma propiedad ó con respecto

a la misma causa legal, el

Valuador no puede servir

apropiadamente a más de uno,

excepto en el caso en que todas

las partes estén enteradas y de

acuerdo

FUENTE: http://www.conaii.org.mxtaringa.net

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ESIAU-Z

2.3. OBLIGACIONES DEL VALUADOR PARA CON OTROSVALUADORES Y HACIA SU I.M.V.

2.3.2. Competencia

Contraria a la ética

La Asociación declara que

se considera conducta

contraria a la ética el que

un Valuador disminuya

los honorarios que ha

cotizado a un cliente, para

un servicio especifico de

valuación, con el

propósito de desplazar a

otro valuador, cuando él

se ha enterado de la

cotización del mismo.


2.3.1. Protección de la reputación

profesional de otros Valuadores

El Valuador tiene la obligación de

proteger la reputación profesional

de todos los Valuadores, (sean

éstos miembros de un I.M.V. ó no),

que trabajen conforme a los

“Principios que regulan el ejercicio

de la Valuación”. La Asociación

declara que es contrario a la ética el

que un Valuador perjudique ó trate

de perjudicar a través de

declaraciones falsas ó tendenciosas

ó por insinuaciones, la reputación

profesional de cualquier Valuador.

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ESIAU-Z

OBLIGACIONES DEL VALUADOR OBLIGACIONES DEL VALUADOR

Si se tiene conocimiento de un acto, que en suopinión constituye una violación de losprincipios éticos

Se reporta, la violación, a la comisión de Honory de Justicia del Instituto.

Cooperar con el I.M.V., con la investigación,censura, disciplina o la expulsión de los quehaya violado los “Principios que Regulan elejercicio de la valuación y el Código de Éticade la Asociación”

Cumplir y hacer cumplir los Estatuto de

la Asociación y el particular de su Instituto

Mexicano de Valuación al que esta afiliado.

Relación a las acciones

disciplinarias del I.M.V.

Respecto a cumplir y respetar el

Estatuto de la Asociación y

el particular de su Instituto.

Área Geográfica

Limites del área geográfica

asignada al Instituto.

Podrá asociarse con Valuadores

de otros Instituto para la

realización de trabajos.


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ESIAU-Z

Practica contraria a la ética y ejercicio no Practica contraria a la ética y ejercicio no

profesional de la valuación.profesional de la valuación.

Establecimiento de la confianza de los clientes y tercerosinteresados en la validez del resultado de la valuación.

Se declaran ciertas practicas contrarias a la ética.

a) Honorarios Condicionados o

Dependientes

Monto de sus honorarios dependiera del

total del reparto en un convenio inmobiliario o

en una causa judicial.

Dependa de la cantidad de reducción de

impuestos obtenida por un cliente.

Se sujete a la consumación de venta.

El financiamiento de una operación

inmobiliaria.

Contratar por o aceptar ese tipo de

honorarios condicionados o dependientes

de un resultado es contrario a la ética.

1) Altere los resultados numéricos de untrabajo de valuación.

2)Page o acepte conceder, a fin de obtener untrabajo valuatorio, cualquier tipo de comisión,reembolso, división de comisión de corretaje ocualquiera que se les asimile.

3)Compita o concurse por un trabajo ocomisión de avaluó sobre la base de postura ensubasta cuando el monto de los honorariossea la única base para que contratación; sinembargo esta ultima restricción no debeinterpretarse como impedimento para la entregade propuestas para la presentación de servicios.


seccionfemenina.com

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ESIAU-Z

Responsabilidad respecto a las Firmas en los Responsabilidad respecto a las Firmas en los

Informes de Valuación.Informes de Valuación.

Responsable de las conclusiones, por queejecuto personalmente el trabajo o porquedicho trabajo fue hecho bajo supervisión.

Dos o mas valuadores son contratadosson colectiva e individualmenteresponsable en la validez de todas lasconclusiones.

Dos o mas valuadores son contratadospara valuar individualmente tiene derechoa esperar recibir opiniones independientesy a usarlas como forma de cotejo entre losdiversos informes.

Constituye comportamiento contrario a la ética:

a)Engañar en cuanto a quien realizo la valuación,añadiendo la firma de cualquier persona que,ni hizo el trabajo personalmente, ni tuvo a sucargo la supervisión del mismo.

b)En caso de informes colectivos, omitircualesquiera firmas u opiniones disidentes.

c)En caso de que dos o mas valuadores hanhayan intervenido conjuntamente en el trabajovaluatorio, el que alguno o algunos de ellos,emitan informes valuatorios separados .

d)En el caso de que dos o mas valuadores hansido contratados por un mismo cliente para haceravalúos independientes del mismo bien, el quecolaboren ente si o el que usen el producto yla información de las pesquisas o losresultados numéricos de él o los otros.



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ESIAU-ZOpiniones No ponderadas e Opiniones No ponderadas e

Informes Preliminares.Informes Preliminares.

Si prepara un informe preliminar, sin

señalarlo como tal y estipula que las

cifras podrán estar sujetas a

modificación, la impresión de un

grado de exactitud y confiabilidad

que estas no poseen.

Los resultados de esta confianza

errónea pueden ser negativos para

valuadores.

Para eliminar la posibilidad, la

Asociación declara que omitir una

declaración limitante apropiada y

calificadora en un informe

preliminar es practica no

profesional en la

valuación.

Publicidad y procuración del

servicio profesional

Lo anuncios auto laudatorios

mediante el uso de pretensiones o

promesas falsas, inexactas o

desorientadoras, son practicas

totalmente negativas al

establecimiento y mantenimiento de la

confianza publica en los resultados de

los trabajos de valuación.


comportamiento08.blogspot

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ESIAU-Z

III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓNIII.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN

3.1. Objetivos en un trabajo de Valuación3.1. Objetivos en un trabajo de Valuación

3.1.1. Objetivo de un trabajo de

valuación.

Una valuación se realiza para

uno ó más propósitos: para

determinar el valor de un bien;

para estimar el costo de

producir, adquirir, modificar ó

terminar un bien; para estimar

el importe de los daños a un

bien: y para pronosticar las

rentas potenciales que puede

generar un bien.


3.1.2. Carácter objetivo de los

resultados de una valuación.

El objetivo primordial de una

valuación en términos de dinero es

un resultado numérico. Este

resultado numérico es objetivo y

no está relacionado con los deseos,

anhelos ó necesidades del cliente que

contrata al Valuador para hacer el

trabajo.

web.educastur.princast.es

educared.org.ar

emprendimientos.info

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ESIAU-Z

III.PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACIÓN

3.2 Métodos y prácticas de Valuación

3.2.1. Varios tipos de Valor

La Asociación reconoce que las

diferentes clases de bienes

pueden tener diferentes tipos

de valor. La buena práctica

profesional requiere que el

Valuador describa con

suficiente detalle en cada

caso la naturaleza y

significado del valor especifico

que se le ha pedido determinar.


3.2.2 Selección del Método

de Valuación.El procedimiento y método

para determinar el valor

requerido, es una elección que

el Valuador mismo debe

realizar. No se le puede

hacer responsable del resultado

a menos que tenga la libertad

de seleccionar el proceso a

través del cual se obtendrá

ese resultado. No obstante,

el método seleccionado debe

ser el adecuado e incluir los

factores que influyen en el

valor y que sea presentado en

forma clara y lógica.isftic.mepsyd.es

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ESIAU-Z



3.2.3. Valuaciones Parciales.

Ciertas clases de bienes pueden ser consideradas como compuestas porpartes (por ejemplo: en el caso de empresas; terreno, edificios, planta,maquinaria y equipo, etc.) Si se considera un elemento como parte de unbien, su valor en general es diferente del valor del mismo elemento si seconsidera como una fracción separada del bien o de la propiedad.


3.2.4. Condiciones Contingentes y Limitantes que Afectan una

Valuación.En muchas ocasiones, la validez de las conclusiones del Valuador sobre el

valor de un bien o de una propiedad dependen de la validez de las

declaraciones, información y/o los datos en que el Valuador se ha basado,

hayan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u

obtenidos por él de fuentes oficiales.

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ESIAU-Z



3.2.5 Valuaciones en que el

Acceso a los Datos Necesarios

es Negado

Muchas veces, el valuador se

encuentra en situaciones en que

los datos que considera

pertinentes y necesarios para una

valuación no le son suministrados

y el acceso le es negado, sea por

el cliente mismo ó por cualquier

otra de las partes involucradas, en

tal caso el valuador puede negarse

a prestar sus servicios y cuando

considere insuficientes los datos

para llevar a cabo su trabajo, no

debe realizarlo.


3.2.6. Rangos de Valor o

Costos Estimados y

Estimaciones de

ConfiabilidadAlgunos trabajos de valuación

requieren la determinación de

rangos probables del valor o de

costo estimado con o sin una

declaración colateral de la cifra

mas probable dentro de ese

rango. Se considera

completamente dentro del

ámbito del correcto ejercicio

profesional de la valuación

determinar tal rango de valor o

de estimación de costo.

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ESIAU-Z

3.2.7. Valores Bajo Diferentes Hipótesis.

El objetivo de realizar una valuación puede ser la determinación de valores

basados en hipótesis diferentes, considerando siempre su mejor uso (avalúos

residuales).considera dentro de los cánones del correcto ejercicio de la valuación

producir e informar de dichos resultados diferentes, siempre que el Valuador se

guíe por los principios establecidos en este Código.

3.2.8 Inspección, Investigación, Análisis y Descripción del Bien a

Valuar.

La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien, sea

tangible ó intangible, cubra adecuadamente.

a) Identificación del bien

b) Derechos y restricciones legales incluidos en el título o documentos que

acrediten la propiedad

c) Las características del bien que incrementan ó disminuyen su valor.


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19






ESIAU-Z

3.2.9. Colaboración entre

Valuadores y Utilización de los

Servicios de Miembros de Otras

Profesiones.

La colaboración entre Valuadores es

deseable en algunas situaciones para

facilitar la realización del trabajo y en otros

casos, para obtener los beneficios de

juicio y datos combinados.

Tal colaboración es apropiada siempre y

cuando todos los colaboradores firmen el

informe ó, si existen opiniones disidentes,

estas se incluyan como parte del informe.


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20






ESIAU-Z

3.3- INFORMES DE VALUACIÓN

3.3.1. Descripción del Bien Sujeto a Valuación.

Se requiere que el bien sujeto a valuación, sea tangible ó intangible, real ó

personal, se describa detalladamente en el informe. Los elementos de tal

descripción son:

a) identificación,

b)derechos legales y servidumbres y restricciones consignadas en los documentos

de propiedad, cuando estas no sean obvias,

c)características de valor

d)condición física cuando sea aplicable.


3.3.2 Declaración de los Objetivos del Trabajo de Valuación

Se requiere que un informe de valuación incluya una

declaración de los objetivos para los cuales se llevó a cabo el

estudio: determinar un valor, para estimar un costo ó para

pronosticar el potencial de ingresos, etc.

Se requiere que el significado dado por el Valuador a cualquier

clase especifica de valor ó costo estimado que sea el propósito

del trabajo de valuación, se describa y explique en el informe.

umsoi.com

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21






ESIAU-Z3.3.3 Declaración de las

Condiciones Contingentes y

limitantes a las Cuales las

conclusiones de la Valuación

estén Sujetas.

Se requiere que las declaraciones,

información y datos que fueron

obtenidos por el Valuador de

miembros de otras profesiones o de

fuentes oficiales ó presumiblemente

confiables, cuya validez afecte las

conclusiones de la valuación, puedan

ser verificadas en caso requerido.


3.3.4. Declaración de Desinterés

Se requiere que el Valuador incluya una

declaración o certificación en el informe de

valuación de que no tiene interés actual o

futuro en el bien sujeto a valuación u otro

interés cualquiera que pudiera evitar el que

haga una valuación justa, imparcial y sin

prejuicio o, si tuviere tal interés, que

estipule completa y claramente la

naturaleza y alcance del mismo.

taringa.net


22






ESIAU-Z


FUENTE BIBLIOGRAFICA:

El Colegio Nacional de Ingenieros Industriales (CONAII), es una

asociación civil, constituida el 24 de febrero de 1978 dentro de las

disposiciones que emanan de los artículos 4º y 5º Constitucionales.

Los fines del Colegio son los de promover entre los Ingenieros

Industriales su actualización y mejoramiento profesional así como

proyectar a la profesión a través de la participación en diferentes

eventos académicos y en la elaboración de propuestas y

recomendaciones que mejoren su formación.

CODIGO DE ETICA PROFESIONAL

(REG. DGP. NO. DGP/356/01-1375)

Este Código de Ética Profesional se elabora integrando el esfuerzo

y aportaciones de otros colegios tomando como base un Prototipo

del mismo que nos presentó la Dirección General de Profesiones de

la SEP, y el cual consideramos valioso para tal fin, por que servirá

como un documento rector para los integrantes del Colegio.

El Código de Ética Profesional tiene como función sensibilizar al

profesionista para que el ejercicio profesional se desenvuelva en un

ámbito de honestidad, legitimidad y moralidad, en beneficio de la

sociedad.

23





ESIAU-Z

Preservación de: recursos naturales, la

tenencia de la tierra, reparto agrario de la

misma.

INTRODUCCIÓNINTRODUCCIÓNINTRODUCCIÓNINTRODUCCIÓN

La Reforma hecha al artículo 27

constitucional en el año de 1992, cuyo

efecto principal fue diversificar los

mecanismos de incorporación de suelo de

propiedad social al mercado inmobiliario

urbano y provocar un auge del mercado

libre.

Contenidos en el artículo 27

Constitucional, las constantes

modificaciones que ha sufrido la

propiedad de la tierra, desde la

Colonia, pasando por la

Independencia, la Reforma, así como

por el período de la Revolución

Mexicana hasta nuestros días.

www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg

http://segundo.informe.fox.presidencia.gob.mx/fotosbig/

http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/1.pdf CONSTITUCION POLIITICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS

24

http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/1.pdf




ESIAU-Z

33

Las tierras ejidalespodían incorporarseal desarrollo urbanomediante el mercadoilegal de suelo.

La Ley Agraria quereglamenta lo relativo a latenencia del suelo ejidalprohibía su enajenación ysu conversión a usosurbanos a pesar de loinminente de suurbanización.

Las autoridades municipalesurbanas, carecían de todaposibilidad de acción paraprocurar la incorporaciónordenada del suelo ejidal alcrecimiento urbano. Ello derivóen una doble ilegalidad, la de laventa del ejido y de los terrenoscomunales, y la conformación decolonias populares(principalmente) que incumplíanla normatividad exigida por lasautoridades .

www.cmq.edu.mx/docinvest/document/DI121407.pdf

http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pd

25





ESIAU-Z

ANTECEDENTESANTECEDENTES

La propiedad de la tierra ha sido, a través delos inicios de la humanidad, motivo deconflictos y en la República Mexicana no es laexcepción, tradicionalmente se haconsiderado a la tierra como el bien máspreciado; la riqueza va casi siempre enrelación directa a la cantidad que se posea.

Todas las reformas al artículo 27constitucional, que se han hecho en México,considerando también a la época colonial,se caracterizaron por tratar de separar odesplazar al productor ya sea indígena,comunero, campesino o ejidatario de suúnico instrumento de producción, que es latierra, en favor de un proceso dereconcentración de la misma en manosprivadas así como de su incorporación a laeconomía de mercado.


26




ESIAU-ZEPOCASEPOCAS QUEQUE DESTACANDESTACAN PORPOR LALA TENENCIATENENCIA DEDE LALA TIERRATIERRAEPOCASEPOCAS QUEQUE DESTACANDESTACAN PORPOR LALA TENENCIATENENCIA DEDE LALA TIERRATIERRA

PREHISPÁNICAPREHISPÁNICA

(EL CALPULLI)(EL CALPULLI)

representarepresenta unauna propiedadpropiedad concon valorvalor dede usouso yy nono podíapodía vendersevenderse..

sese pierdepierde loslos derechosderechos alal usufructo,usufructo, sisi sese dejabadejaba dede cultivarcultivar porpor dosdos ciclosciclos

agrícolasagrícolas consecutivosconsecutivos..

COLONIALCOLONIAL

SurgeSurge alal rrespectoespecto dede laslas tierrastierras dede loslos pueblos,pueblos, concon laslas normasnormas yy lala dotacióndotación

dede tierrastierras otorgadasotorgadas aa loslos conquistadoresconquistadores dede lala NuevaNueva España,España, porpor elel reyrey dede

EspañaEspaña..

INDEPENDENCIINDEPENDENCI

AA

aparecenaparecen loslos latifundioslatifundios formadosformados porpor laslas haciendashaciendas queque crecieroncrecieron aa

expensasexpensas dede laslas tierrastierras yy dede lala libertadlibertad dede loslos pueblospueblos..

POS POS

REVOLUCIOREVOLUCIO

NARIA NARIA

LosLos campesinoscampesinos seríanserían dotadosdotados dede tierrastierras dede cultivocultivo parapara gozargozar deldel usufructousufructo

dede ésta,ésta, másmás nono parapara venderla,venderla, peropero esoeso sí,sí, trabajarlatrabajarla parapara producirproducir..

AdemásAdemás podíanpodían nombrarnombrar unun sucesorsucesor parapara queque lala siguierasiguiera trabajandotrabajando yy gozargozar

dede dichodicho usufructousufructo..

SeSe reconocereconoce elel régimenrégimen dede tenenciatenencia dede lala tierratierra enen trestres partespartes:: lala comunal,comunal, lala

ejidalejidal yy lala pequeñapequeña propiedadpropiedad..

ACTUALACTUAL

elel régimenrégimen dede tenenciatenencia dede lala tierratierra señaladoseñalado enen lala cartacarta magnamagna enen elel artículoartículo 2727

yy modificadomodificado enen 19921992,, reconocereconoce queque laslas tierrastierras dede loslos ejidatariosejidatarios sonson

propiedadpropiedad dede loslos mismosmismos..


27




ESIAU-Z

• Las reformas de este articulo constitucional, las políticas de gobierno que se

manejaban en cada una de ellas, que transforma dicho texto desde su creación hasta la

actualidad, da pie para que sociedades mercantiles incursionen en el campo, por

mencionar solo alguno de los cambios realizados en el campo mexicano.

EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA EL ARTICULO 27 Y SU REFORMA

La propiedad de las tierra y aguas

comprendidas dentro de los límites del

territorio nacional, corresponden a la

Nación, la cual ha tenido y tiene el

derecho de transmitir el dominio de

ellas a los particulares; constituyendo

la propiedad privada.

La Nación tiene en todo momento el

derecho de regular y lograr el desarrollo

equilibrado del país así como el

mejoramiento de las condiciones de

vida rural y urbana.

http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

www.soyamigo.com/distribuidores/mexico.jpg

www.imagenes.reuniones.jpg

28




ESIAU-Z

Las leyes de la Federación y de los

Estados determinarán los casos en

que sea de utilidad pública la

ocupación de la propiedad.

En los Estados Unidos Mexicanos

quedan prohibidos los latifundios

por lo que se declaran revisables

todos los contratos y concesiones

hechas por los gobiernos

anteriores desde 1876.

Se reconoce la personalidad

jurídica de los núcleos de

población ejidal y comunal.

La ley, establecerá un órgano

dotado de autonomía y plena

jurisdicción para la procuración de

justicia agraria.http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-194-33.htm

www.gifmania.com/

www.gifanimados.com/

29

http://www.gifmania.com/






ESIAU-Z

REFORMA REFORMA AL AL

ARTICULO ARTICULO 27 27

Permite por primera vez laventa del suelo ejidal ycomunal, lo quepaulatinamente permitirásu incorporación ordenadaal desarrollo urbano.

Induce la modernizacióndel campo e incide en unamayor inversión privadacon el objeto de hacerlomas productivo.

Permite que los núcleos depoblación se beneficien con laurbanización de sus tierras,sujetándose a las leyes,reglamentos y planes vigentesen materia de asentamientoshumanos.

Rompe con el tabú delejido como instituciónintocable y se le retira sucarácter de inalienableimprescriptible einembargable.


30




ESIAU-Z

Argumentos que motivaron la reforma al articulo 27:

I. El sistema ejidal es una limitante para el desarrollo económico del

país debido a la falta de incentivo.

Falta de propiedad de los campesinos.

El ejido actúa y opera contrario a los principios de vialidad de

crecimiento.

Se presume que la industrialización es la base del crecimiento

económico.

II. No establece Capital Individual

El campesino no es dueño de su parcela por lo que no tiene

motivo alguno para cuidar de ella.

El campesino no puede usar ese capital para obtener algún

beneficio.

No es posible la superación económica individual usando el

sistema ejidal.


31




ESIAU-Z

El conjunto de medidas políticas,económicas, sociales y legislativas cuyofin es definir la estructura de la tenencia yproducción de la tierra se plasman en estaley, cuyo decreto es de observancia paratoda la República Mexicana

En casos de manifiesta utilidad para los núcleosde población ejidal, se tendrá todo el derechopor ley; de transmitir el dominio, de vender,enajenar, rentar, hipotecar y explotar enasociación con terceros las tierras de usocomún, en caso de terrenos baldíos con carácterde nacionales; la SRA esta facultada paraenajenarlos a titulo oneroso a particulares, deacuerdo al valor que fije el comité técnico deVALUACION o bien la Comisión de Avalúos deBienes Nacionales.

En el caso de terrenos turísticos, urbanos,industriales y cuya índole no seaagropecuaria, la SRA esta facultada paraenajenarlos de a cuerdo al VALORCOMERCIAL que determine la Comisión deAvalúos de Bienes Nacionales.

El sustento legal de las acciones mencionadascon anterioridad, se encuentra en losartículos: 46, 51, 75 fracción IV, 86, 94 y 161 dela llamada Ley Agraria.

LEY AGRARIALEY AGRARIA

http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/13.pdf. LEY AGRARIA. Nueva Ley publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992

32





ESIAU-ZFORMAS DE INCORPORACION DEL SUELOFORMAS DE INCORPORACION DEL SUELO

• Disposición mas relevante por sus implicaciones tanto para elsector agrario como urbano es el Programa de Certificación deDerechos Ejidales y Titulación de Solares.

• Disposición mas relevante por sus implicaciones tanto para elsector agrario como urbano es el Programa de Certificación deDerechos Ejidales y Titulación de Solares.

PROCEDEPROCEDE

• Programa del Gobierno Federal obviamente de carácter Nacional,Gratuito y Voluntario; producto de la decisión soberana de laAsamblea ejidal, cuyo objetivo es dar seguridad legal a loscampesinos entregándoles certificados parcelarios y de derechossobre la tierra de uso común.

• Programa del Gobierno Federal obviamente de carácter Nacional,Gratuito y Voluntario; producto de la decisión soberana de laAsamblea ejidal, cuyo objetivo es dar seguridad legal a loscampesinos entregándoles certificados parcelarios y de derechossobre la tierra de uso común.

¿Qué es el ¿Qué es el PROCEDE?PROCEDE?

• Otorgar certeza jurídica y seguridad en la tenencia de la tierra através de certificados parcelarios.

• Fomenta respeto a la autonomía y voluntad de los núcleosagrarios.

• Protege y consolida los derechos sociales de los campesinos ysus familias.

• Resuelve conflictos surgidos por la tenencia de la tierra

• Propicia la inversión privada, el acceso a créditos y mayoresapoyos institucionales.

• Fomenta el desarrollo económico y combate la pobreza en losejidos.

• Otorgar certeza jurídica y seguridad en la tenencia de la tierra através de certificados parcelarios.

• Fomenta respeto a la autonomía y voluntad de los núcleosagrarios.

• Protege y consolida los derechos sociales de los campesinos ysus familias.

• Resuelve conflictos surgidos por la tenencia de la tierra

• Propicia la inversión privada, el acceso a créditos y mayoresapoyos institucionales.

• Fomenta el desarrollo económico y combate la pobreza en losejidos.

OBJETIVOS Y OBJETIVOS Y PROPOSITOSPROPOSITOS

http://www.maderasdelpueblo.org.mx/procede/folletoprocede.pdf

33




ESIAU-Z

PROGRAMA DE INCORPORACIÓN DE SUELO SOCIAL (PISO)PROGRAMA DE INCORPORACIÓN DE SUELO SOCIAL (PISO)PROGRAMA DE INCORPORACIÓN DE SUELO SOCIAL (PISO)PROGRAMA DE INCORPORACIÓN DE SUELO SOCIAL (PISO)

PISO

Creado en 1996

Instrumento del Gobierno Federal

Promueve la incorporación de suelo apto de origen ejidal y comunal al desarrollo urbano e inmobiliario,

aplica procedimientos previstos en las legislaciones vigentes tanto en materia agraria como en materia de asentamientos humanos.

Coordina entre los tres órdenes de gobierno y de concertación con la sociedad civil

facilita la incorporación ágil y legal de suelo , mediante este programa

Pone en oferta legal suelo al servicio de las instituciones públicas, privadas y sociales de la vivienda y desarrollo inmobiliario, de organizaciones sociales y personas físicas y morales en general, para la construcción, promoción, venta y utilización de vivienda, equipamiento urbano y desarrollo regional.

http://www.pa.gob.mx/publica/revista7/piso.pdf

34




ESIAU-Z

En este programa los núcleos agrarios, estarán en condiciones de poner en

oferta legal suelo al servicio de:

I. Instituciones

• privadas

• publicas

• sociales de la vivienda

• desarrollo inmobiliario

• organizaciones sociales

II. Personas físicas y morales en general


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35







ESIAU-Z

OBJETIVO:

Contar con disponibilidad legal y suficiente suelo en cada ciudad para

satisfacer ordenada y anticipadamente, a costos razonables, las necesidades

de vivienda equipamiento urbano y desarrollo regional.

Que deseen

acceder a la tierra

para su:

♦ Construcción

♦ Promoción

♦ Venta

♦ Utilización de vivienda

♦ Equipamiento urbano y

desarrollo regional.


www.gifmania.com/


36







ESIAU-Z

I

N

S

T

I

T

U

C

I

O

N

E

S

ESTANCIAS

NORMATIVAS

Secretaria de la Reforma Agraria (SRA)

Secretaria de Desarrollo Social (SEDESOL)

COORDINADORA

NACIONAL

Comisión para la Regularización de la

Tenencia de la Tierra (Corett)

OTRAS

Procuraduría Agraria (PA)

Registro Agrario Nacional (RAN).

Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento

Ejidal (Fifonafe)

Instituto Nacional de Desarrollo Agrario

(INDA)

Instituciones que estén relacionadas con

la vivienda, el suelo, el medio ambiente y

el desarrollo urbano.


37




ESIAU-Z¿ QUE ES LA CORETT ?¿ QUE ES LA CORETT ?¿ QUE ES LA CORETT ?¿ QUE ES LA CORETT ?

La Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, (Corett), es

un organismo público descentralizado del Poder Ejecutivo Federal, de

carácter técnico y social, con personalidad jurídica y patrimonio propios,

cuyos objetos principales son:

I. Regularizar la tenencia de la tierra en donde existan asentamientos

humanos irregulares ubicados en predios de origen social (ejidal y

comunal) y de propiedad federal, y

II. Promover la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales

para el desarrollo urbano y la vivienda.

La Comisión, a partir de 1999, está integrada al Sector Social del Gobierno

Federal coordinado por la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), en

el marco de la planeación nacional de las políticas de combate a la

pobreza y de la ordenación de los asentamientos humanos en los centros

de población.

http://www.corett.gob.mx/corett.html

38




ESIAU-ZDIAGRAMA DE OPERACIÓNDIAGRAMA DE OPERACIÓNDIAGRAMA DE OPERACIÓNDIAGRAMA DE OPERACIÓN

SELECCIONSOLICITUD DE

REGULARIZACIÓN

INTEGRACION DE EXPEDIENTE TECNICO

APROBADA NO APROBADA

http://www.corett.gob.mx/corett.html

39




ESIAU-Z

EFECTOS DE LA REFORMA AL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONALEFECTOS DE LA REFORMA AL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONALEFECTOS DE LA REFORMA AL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONALEFECTOS DE LA REFORMA AL ARTÍCULO 27 CONSTITUCIONAL

▼ Afecta el carácter y las características de las relaciones sociales como económicas en el

medio rural y urbano.

▼ Pretende consolidar un sistema de mercado en la esfera de la producción como en el

mercado inmobiliario.

▼ Afecta los procesos de urbanización, en la distribución territorial de los negocios, nuevos

patrones en la migración y la distribución territorial de la población, deterioro del medio

ambiente, principalmente.

▼ La falta de visión en el reparto agrario de los años 20 a los 40, causó la proliferación de

asentamientos irregulares en el crecimiento urbano y metropolitano.

▼ Es causa de que la enajenación de la pequeña propiedad y ejidos en calidad enajenable

sea uno de los móviles que explican el crecimiento de las ciudades medias, la extinción de

localidades de 99 o menos habitantes, y sobre todo el cambio de patrones en la migración

y la distribución territorial de la población.

▼ El ejido deja de ser un instrumento de control político y lo deja a la sociedad civil y a

las fuerzas del mercado.

http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf

40




ESIAU-Z

▼ Implicó desde su concepción nuevas fórmulas de control político, cambios en el

ordenamiento territorial y en la organización del territorio, así como de la planeación

urbana (Nava, 1992; 15 –23).

▼ Los conflictos en la transición rural – urbano que se viven en el país, así como en la

configuración urbano – metropolitano, a razón de dicha reforma constitucional, expresa

nuevos conflictos.

▼ La desaparición del ejido se presenta como una estrategia más del desmantelamiento

del aparato corporativo del estado social-demócrata, para poder ir configurando la nueva

fórmula de control estatal basada en la democracia cristiana.

▼ La reforma resta apoyo a los pequeños agricultores quienes, al no contar con el respaldo

del Estado ( sin subestimar el apoyo de procampo), y evidente incapacidad de producir

con precios competitivos en el mercado, causan la inminente enajenación y renta de

esta nueva pequeña propiedad surgida de la extinción del ejido.

▼ Los antiguos ejidatarios, ahora pequeños propietarios pronto se ven obligados a bien,

rentar sus parcelas, o bien venderlas y emigrar a las zonas urbanas. Lo que explica el

reciente crecimiento de las ciudades medias y el sustancial aumento de la migración.

http://www.cddhcu.gob.mx/bibliot/publica/inveyana/polint/pdf/DPI-ISS-07-05.pdf

41




ESIAU-Z

Principios que siguen sin haberse modificado son los siguientes:

1. Propiedad originaria y propiedad privada:

2. Expropiación

3. Recursos naturales

4. Propiedad de la nación sobre aguas

5. Concesionabilidad

6. Exclusividad del Estado en el aprovechamiento y la explotación de

energía eléctrica y nuclear.

7. Zona económica exclusiva.

8. Zona prohibida para extranjeros.

9. Limitaciones a instituciones de crédito para adquirir inmuebles.

10. Sólo a los que sean indispensables para el cumplimiento de su

objeto.

11. Justicia agraria.

12. Desarrollo rural integral.

CONCLUSIONESCONCLUSIONESCONCLUSIONESCONCLUSIONES

42




ESIAU-Z

La Reforma Agraria fue volviéndose

cada vez más completa hasta que

en el sexenio 1958-64 del licenciado

Adolfo López Mateos.

La Reforma Agraria parte desde

1915 y 1917 cubrió el reparto

agrario.

La etapa de 1915 a 1934; se fijo el

Código Agrario.

El gran reparto agrario con Lázaro

Cárdenas, se extendió en cifras de

magna consideración hasta finales

del sexenio del licenciado Gustavo

Díaz Ordaz, en 1970.

www.gifmania.com/


www.gifmania.com/


43










ESIAU-Z

I. El reparto de las tierras legalmente afectables.

II. El apoyo a la producción mediante una infraestructura económico-

productiva y una infraestructura de bienestar social rural; y

III. El apoyo al desarrollo integral, desde:

1.- La organización productiva de los campesinos y de los productos;

2.- La comercialización, el transporte y el almacenamiento; hasta

3.- La distribución y el abasto popular nacional;

4.- La comercialización internacional de los productos agropecuarios y

forestales”.

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44







ESIAU-ZFRASEFRASEFRASEFRASE

•• ELEL ARBOLARBOL DEDE LEYESLEYES HAHA DEDE PODARSEPODARSE CONTINUAMENTECONTINUAMENTE..

JACQUES ANATOLE


45





ESIAU-Z

LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIOTEMA

CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA

CONTRERAS CASAS MARIA LUISA

ESCOBAR ARCE MARIA GUADALUPE

FIGUEROA RAMÍREZ ISRAEL

RUÍZ CEBALLOS EDUARDO

INTEGRANTES

46





ESIAU-Z

REGULAR LA CONSTITUCIÓN, MODIFICACIÓN,

ORGANIZACIÓN, ADMINISTRACIÓN, TERMINACIÓN Y

REGULACIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO.

ESTABLECE LOS DERECHOS Y

LAS LIMITACIONES PARA

MANEJAR LA PROPIEDAD

PRIVATIVA Y LA COMÚN.

LEY DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL DISTRITO FEDERAL

PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999

1. OBJETO

47





ESIAU-Z

2. LA CONSTITUCIÓN DE RÉGIMEN DE

PROPIEDAD EN CONDOMINIO

SE HACE ANTE NOTARIO PÚBLICO, EN EL QUE

SE OBTIENE UN DERECHO PRIVATIVO, Y SI

UTILIZAN Y COMPARTEN ÁREAS O ESPACIOS DE

USO COMÚN OBTENDRÁN PROPIEDAD COMÚN

3. LA LEY CLASIFICA LOS CONDOMINIOS SEGÚN SU ESTRUCTURA Y SU USO:

1.- ESTRUCTURA (CONDOMINIO VERTICAL,

HORIZONTAL, MIXTO)

2.- USO (HABITACIONAL, COMERCIAL

Y SERVICIOS, INDUSTRIAL,

MIXTO)


PUBLICADO EN LA GACETA OFICIAL DEL DISTRITO FEDERAL EL 7 DE ENERO DE 1999 48





ESIAU-Z

I. - POR SU ESTRUCTURA:

a) CONDOMINIO VERTICAL,

II.- POR SU USO:

A) HABITACIONAL

COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN, EL CUAL

QUEDARÁ INTEGRADO POR:

I. - UN ADMINISTRADOR,

II. .- UN SECRETARIO,

III. .- UN TESORERO,

EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC 49





ESIAU-Z

4. LA LEY ESTABLECE LO NECESARIO PARA CONSTITUIR UN RÉGIMEN

DE PROPIEDAD:

1. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN.

2. UBICACIÓN, DIMENSIONES, MEDIDAS Y COLINDANCIAS.

3. DESCRIPCIÓN DE CADA UNA DE LAS PROPIEDADES PRIVATIVAS.

4. CARACTERÍSTICAS DEL CONDOMINIO.

5. DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN.

6. LA OBLIGACIÓN DE LOS CONDOMINIOS DE CONTRATAR PÓLIZA

DE SEGURO CONTRA TERREMOTO, INUNDACIÓN, EXPLOSIVOS,

INCENDIO Y COBERTURA DE DAÑOS A TERCEROS.

7. DE LA ESCRITURA SE AGREGARAN DEBIDAMENTE CERTIFICADOS

EL PLANO GENERAL, MEMORIA TÉCNICA, INSTALACIONES

HIDRÁULICAS, ELÉCTRICAS, ESTRUCTURALES Y AÉREAS

COMUNES.







ESIAU-Z

SOLICITUD DE ENTRADA DE

TRAMITE CERTIFICADO DE

GRAVAMENES

LICENCIA DE CONSTRUCCIONCERTIFICADO DE EXISTENCIA O

NO DE GRAVAMENES






ESIAU-Z






ESIAU-Z

LA LEY PROHÍBE HACER

CAMBIOS A FACHADAS O A LA

ESTRCUTURA DEL EDIFICIO

EL TERRENO, SOTANOS,

ELEVADORES, ESCALERAS, PUERTA

PRINCIPAL FACHADAS, CISTERNAS,

DRENAJE, ETC.; SON DE

PROPIEDAD COMÚN

LA ASAMBLEA ASIGNAR UN ADMINISTRADOR,RESULVER PROBLEMAS ENTRE LOS CONDOMINOS,EN CASO DE QUE NO LOS PUEDA RESOLVERINFORMARAN A LA PROCURADURIA SOCIAL



5. ¿QUE ESTABLECE LA LEY DE CONDOMINIO?

54





ESIAU-Z

AREAS DE COMUN

USO ASIGNADO

AREA DE USO

EXCLUSIVOAREA COMUN

EJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN

COLONIA MIXCOAC






ESIAU-Z

ART. 10

FRACCION VI

ART 31

ART 33

ART 47






ESIAU-Z






ESIAU-Z6. REGLAMENTO DEL CONDOMINIO

LA ELABORACIÓN SERÁ POR QUIENES

OTORGUEN LA ESCRITURA CONSTITUTIVA DEL

CONDOMINIO. CUALQUIER MODIFICACIÓN SE

ACORDARÁ EN ASAMBLEA GENERAL, LAS

RESOLUCIONES REQUERIRÁN DE UN MÍNIMO

DE VOTOS QUE REPRESENTE EL 51% DEL

VALOR DEL INDIVISO DEL CONDOMINIO.

EL CONDOMINO ESTA OBLIGADO A CUMPLIR

CON SUS CUOTAS PARA EL PAGO DEL

MANTENIMIENTO, VIGILANCIA Y ALGUN

DESPERFECTO EN AREAS COMUNES







ESIAU-Z

LOS CONDOMINOS PODRAN PEDIR A LA

SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y

VIENDA RECURSOS PARA EL MEJORAMIENTO

Y REPARACIONES DE LAS AREAS COMUNES.

PROHÍBE HACER UN ACTO QUE AFECTE

LA TRANQUILIDAD, SALUD, SEGURIDAD

O DIFICULTE EL USO DE LAS ÁREAS

COMUNES.







ESIAU-ZEJEMPLO OBTENIDO DEL CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO DA VINCI 87 EN

COLONIA MIXCOAC






ESIAU-Z

BIBLIOGRAFIA



EJEMPLO OBTENIDO DEL REGIMEN DE CONDOMINIO HABITACIONAL LEONARDO

DA VINCI 87 EN COLONIA MIXCOAC

62





ESIAU-Z

Equipo 4

•De la Cruz De la Cruz José.

•Pérez Soltero Esteban Javier.

•Flores Flores Brenda Victoria.

Logotipo Secretaria de Hacienda y Crédito Publico

Fuente: http://www.banxico.org.mx

Logotipo de los Certificados de la Tesorería de la Federación


Logotipo del Banco de México


63





ESIAU-Z

Í N D I C E

1.- INTRODUCCIÓN

2. DESCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS

2.1 Nombre

2.2 Valor Nominal

2.3 Plazo

2.4 Pago de Intereses

2.6 Mercado Secundario

2.5 Colocación Primaria

2.7 Identificación de los Títulos

ANEXO 1

VALUACIÓN DE LOS CETES

METODOLOGÍA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES

ANEXO 2

EJEMPLO PRÁCTICO

64





ESIAU-Z

DESCRIPCIÓN TECNICA DE LOS CERTIFICADOS

DE LA TESORERÍA DE LA FEDERACIÓN

Los Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES) son el

instrumento de deuda bursátil más antiguo emitido por el Gobierno

Federal. Se emitieron por primera vez en enero de 1978 y desde

entonces constituyen un pilar fundamental en el desarrollo del

mercado de dinero en México. Estos títulos pertenecen a la familia de

los bonos cupón cero, esto es, se comercializan a descuento (por

debajo de su valor nominal), no devengan intereses en el transcurso

de su vida y liquidan su valor nominal en la fecha de vencimiento. A

continuación se presenta una descripción detallada de los mismos.

1. INTRODUCCIÓN

65





ESIAU-Z

2. DESCRIPCIÓN DE LOS TÍTULOS

2.1 Nombre

Certificados de la Tesorería de la Federación (CETES).

2.2 Valor Nominal

10 pesos (diez pesos). Esto es el Gobierno Federal se compromete a

pagar $10.00 por cada CETE a la fecha de su vencimiento.

2.2.2 Características:

• Son Títulos de deuda del Gobierno Federal.

• Su compra y venta es únicamente a través de las Casas de Bolsa e

Instituciones de Crédito.

• Está garantizado por el Gobierno Federal, por lo que su seguridad es

prácticamente total.

• Es una inversión de gran liquidez ya que los CETES se pueden comprar

y vender en cualquier día hábil en lo que se llama el mercado secundario.

66





ESIAU-Z

2.3 Plazo

Se pueden emitir a cualquier plazo siempre y cuando su fecha de

vencimiento coincida con un jueves o la fecha que sustituya a este

en caso de que fuera inhábil. De hecho, estos títulos se han llegado

a emitir a plazos mínimos de 7 días y a plazos máximos de 728 días.

En la actualidad los CETES se emiten y colocan a plazos de 28 y 91

días, y a plazos cercanos a los seis meses y un año1.

1 Con el fin de incrementar la bursatilidad de estos títulos, el Gobierno Federal a buscado reducir el

número de emisiones vigentes en el mercado e incrementar el valor de las mismas. Para ello, en los

últimos años la SHCP ha colocado una misma emisión de CETES a plazo cercano a seis meses y a

plazo cercano a un año en varias ocasiones. Por lo anterior, en las subastas semanales se emiten y

colocan CETES de entre 335 y 364 días para el caso de los de un año y de entre 153 y 182 días para el

caso de los de seis meses.

67





ESIAU-Z

2.4 Pago de Intereses

Estos títulos no devengan intereses debido a que son bonos cupón

cero. Sin embargo, la tasa de interés del título está implícita en la

relación que existe entre su precio de adquisición, el valor nominal

del título y su plazo a vencimiento.

2.5 Colocación Primaria

La colocación primaria de estos títulos se realiza mediante subastas,

en la cual los participantes presentan posturas por el monto que

desean adquirir y la tasa de descuento que están dispuestos a

pagar. Las reglas para participar en dichas subastas se encuentran

descritas en el Anexo 6 de la Circular 2019/95 emitida por el Banco

de México y dirigida a las Instituciones de Crédito.

(http://www.banxico.org.mx/tipo/disposiciones/Circular2019/anexo06.html#TopOfPage ).

68





ESIAU-Z

2.6 Mercado Secundario

Existe un mercado secundario amplio para estos títulos. En la

actualidad se pueden realizar operaciones de compra-venta en

directo, así como operaciones de préstamo de valores.

Las compra-ventas en directo de estos títulos se pueden realizar ya

sea cotizando su precio, su tasa de descuento o su tasa de

rendimiento. Sin embargo, la convención actual del mercado es

cotizarlos a través de su tasa de rendimiento. El anexo 1 describe la

metodología que se utiliza como convención para calcular el precio

de los CETES y para convertir una tasa de rendimiento a una tasa

de descuento y viceversa. El anexo 2 presenta un ejemplo práctico

de dichos cálculos.

69





ESIAU-Z

2.7 Identificación de los Títulos

La clave de identificación de la emisión de los CETES está diseñada

para que los instrumentos sean fungibles entre sí. Esto es, CETES

emitidos con anterioridad y CETES emitidos recientemente pueden tener

la misma clave de identificación siempre y cuando venzan en la misma

fecha. Para ello, la referida clave está compuesta por ocho caracteres, el

primero para identificar el título (“B”), el segundo es un espacio en

blanco, y los seis restantes para indicar su fecha de vencimiento (año,

mes, día). Como se puede observar, lo relevante para identificar un

CETE es su fecha de vencimiento, esto significa que dos CETES

emitidos en fechas distintas pero que vencen el mismo día cuentan con

la misma clave de identificación, por lo que son indistinguibles entre sí.

Ejemplo de clave de identificación de CETES que se emiten el 24 de

agosto del 2000 a plazo de 28 días y que vencen el 21 de septiembre

del 2000: B 000921.

70





ESIAU-Z

ANEXO 1

VALUACIÓN DE LOS CETES

El objetivo de este anexo es mostrar una metodología que permita

valuar el precio de los CETES de forma general y, adicionalmente,

presentar un ejemplo de acuerdo a las prácticas de mercado.

METODOLOGÍA GENERAL PARA VALUAR LOS CETES

El precio de un CETE se puede calcular a partir de su tasa de

rendimiento o de su tasa de descuento, el precio final puede variar

ligeramente en función del número de cifras decimales que se

ocupen.

71





ESIAU-Z

Fuente: http://www.bancomer.com/mercado/pdf/1.4CETES.PDF

72





ESIAU-Z

“Compra en directo”

Una empresa desea invertir el sobrante de tesorería en un instrumento de renta fija y

conservarlo a vencimiento. Por tanto, compra Cetes a 28 días cuya tasa de descuento

es del 6% anual. El precio de los Cetes es de $9.9533 pesos por título, es decir,

Dentro de 28 días la empresa recibirá $10.00 pesos por título, por lo que el rendimiento

nominal de la inversión es del 6.0281% anual, o sea,


ANEXO 2

EJEMPLO PRÁCTICO

Formula para determinar precio de los Cetes


Formula para determinar La Tasa de Rendimiento Nominal


73





ESIAU-Z

“Venta Anticipada”

Un inversionista adquiere Cetes a 91 días cuya tasa de rendimiento es del 7% anual, a

un precio de$9.8261 pesos por título, lo que equivale al valor presente del nominal, es

decir,

Transcurridos 28 días, el inversionista requiere de liquidez, por lo que decide vender su

posición en Cetes con 63 días por vencer. Las condiciones del mercado le favorecen al

inversionista ya que se encuentran demandados los Cetes, por tanto, logra vender la

posición al 6.50% anual a 63 días, lo que implica un precio de $9.8875 pesos por título.






74





ESIAU-Z

Por lo tanto, el rendimiento generado es del 8.0339% anual en 28 días, siendo éste

superior al inicialmente planteado y en un plazo de inversión menor, es decir,

Cabe señalar, que el rendimiento generado del ejemplo anterior, depende

fundamentalmente de las condiciones del mercado en ese momento; ganando un

mayor rendimiento si las tasas de interés disminuyen o un menor rendimiento si

éstas suben.


En algunos criterios de la Valuación se utilizan las tasas de

rendimiento de los CETES.

Formula para determinar El Rendimiento generado


75





ESIAU-Z

REGIMEN DE PROPIEDAD


76





ESIAU-Z

CONTENIDO

• INTRODUCCION

• PROPIEDAD PRIVADA

• PROPIEDAD PUBLICA

• PROPIEDAD SOCIAL

• PROPIEDAD RURAL

77





ESIAU-ZINTRODUCCION

El articulo 27 constitucional establece las bases constitucionales referidas

al alcance de los derechos de particulares sobre los llamados ELEMENTOS

NATURALES SUCEPTIBLES DE APROPIACIÓN.

La Constitución permite que estos elementos naturales susceptibles de

apropiación sean aprovechados por sus propietarios. Sin embargo, la

propia

Constitución definió un régimen regulatorio que el Estado puede

establecer

con el propósito de asegurar la conservación, la distribución equitativa de

tales elementos, el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las

condiciones de vida de la población tanto rural como urbana.

Cabe aclarar que la Constitución determina que el

aprovechamiento de los mencionados elementos naturales susceptibles de

apropiación pueden ser regulados únicamente por el Congreso de la

Unión.http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html


78

http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf









ESIAU-Z

• La propiedad privada sufrio un gran cambio para laConstitución de 1917, en lugar de ser considerada como underecho natural que debía permanecer intocado e inalteradopor el estado, pasó a ser un derecho relativo, derivado de underecho superior, y sujeto en razón de ello a la posibilidadde regulación “fuerte” por parte del propio Estado, por mediode la imposición de las “modalidades” que dicte el interéspúblico.

• Dichas modalidades han implicado el establecimiento deciertos límites al ejercicio del derecho de propiedad privada.Dichos límites podrían resumirse de la siguiente forma:

PROPIEDAD PRIVADA


79








ESIAU-Z

• No todos los bienes pueden ser objeto de apExisten límitesen cuanto a la capacidad legal de los extranjeros para serpropietarios de bienes raíces dentro del territorio nacional.

• También hay límites en cuanto a la capacidad de algunaspersonas para tener en propiedad ciertos bienes.

• Apropiación privada.

• La propiedad privada agraria, en el ámbito rural, tiene límitesprecisos en cuanto a su extensión, establecidos en el propioartículo 27 Constitucional fracciones IV y XV.


80








ESIAU-Z

• El uso de la propiedad privada por parte de lospropietarios puede ser límitada por diversas leyes decarácter administrativo.

• La propiedad privada puede ser expropiada u ocupada,por causas de utilidad pública y mediante indemnización.


81








ESIAU-ZComo puede apreciarse, la Constitución de 1917 estableció un

régimen de propiedad que tiene como trasfondo el modelo de

un Estado intervencionista y regulador, que chocó con la

concepción de la propiedad imperante anteriormente, que

correspondía a un modelo de Estado liberal no interventor y

garantista. Ambos modelos conviven actualmente en el texto

de la Constitución, y la tarea de conciliarlos no siempre es

tarea sencilla para los operadores jurídicos.

El artículo 14 constitucional establece el requisito del la

“previa audiencia” y el “debido proceso legal” para que una

persona pueda ser privada de sus propiedades; y el artículo 16

constitucional requiere mandamiento escrito de autoridad

competente, que funde y motive la causa legal del

procedimiento, para que una autoridad pueda ejercer “actos de

molestia” sobre una persona, su familia, domicilio papeles o

posesiones.


82








ESIAU-ZPROPIEDAD PUBLICA

• La constitución señala en su art 27 hay cierto tipo de

bienes que corresponden al dominio directo de la nación y

son susceptibles de ser apropiados por los particulares.

además dispone que el dominio sobre estos bienes. es

decir no se pueden enajenar a otras personas con la

pretensión de que salgan del patrimonio de la nación.


http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20legislativas.htm#III

83




http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases legislativas.htm





ESIAU-Z• Corresponde a la nación el dominio directo de todos los

recursos naturales de la plataforma continental y loszócalos submarinos de las islas; de todos los mineraleso substancias que en vetas, mantos, masas oyacimientos, constituyan depósitos cuya naturaleza seadistinta de los componentes de los terrenos, tales comolos minerales de los que se extraigan metales ymetaloides utilizados en la industria; los yacimientos depiedras preciosas, de sal de gema y las salinas formadasdirectamente por las aguas marinas; los productosderivados de la descomposición de las rocas, cuando suexplotación necesite trabajos subterráneos; losyacimientos minerales u orgánicos de materiassusceptibles de ser utilizadas como fertilizantes; loscombustibles minerales sólidos; el petróleo y todos loscarburos de hidrogeno sólidos, líquidos o gaseosos; y elespacio situado sobre el territorio nacional, en laextensión y términos que fije el derecho internacional.

http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do_pdf=1&id=66

84






ESIAU-Z

• la nación es propietaria directa para ejercer actos ydominio sobre ellos

• el art. 27 admite que la explotación, uso y

aprovechamiento de estos bienes (con excepción los

hidrocarburos y minerales radioactivos) puede ser

transferida a particulares o sociedades conforme a las

leyes mexicanas mediante concesiones otorgadas por el

ejecutivo federal de acuerdo a leyes respectivas

• La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y

aguas de la nación, se regirá por las siguientes

prescripciones:http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf


85









ESIAU-Z

• La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de lanación, se regirá por las siguientes prescripciones:

• I. solo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y lassociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio delas tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones deexplotación de minas o aguas. el estado podrá conceder el mismoderecho a los extranjeros, siempre que convengan ante lasecretaria de relaciones en considerarse como nacionalesrespecto de dichos bienes y en no invocar, por lo mismo, laprotección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquellos; bajola pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de lanación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo. enuna faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y decincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjerosadquirir el dominio directo sobre tierras y aguas.



86









ESIAU-Z• II. las asociaciones religiosas que se constituyan en los términos

del articulo 130 y su ley reglamentaria tendrán capacidad para

adquirir, poseer o administrar, exclusivamente, los bienes que

sean indispensables para su objeto, con los requisitos y

limitaciones que establezca la ley reglamentaria;

• III. las instituciones de beneficencia, publica o privada, que

tengan por objeto el auxilio de los necesitados, la investigación

científica, la difusión de la enseñanza, la ayuda reciproca de los

asociados, o cualquier otro objeto licito, no podrán adquirir mas

bienes raíces que los indispensables para su objeto, inmediata o

directamente destinados a el, con sujeción a lo que determine la

ley reglamentaria;

• IV. las sociedades mercantiles por acciones podrán ser

propietarias de terrenos rústicos pero únicamente en la extensión

que sea necesaria para el cumplimiento de su objeto.

•http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf


87









ESIAU-Z

• V. los bancos debidamente autorizados, conforme a las leyes de

instituciones de crédito, podrán tener capitales impuestos sobre

propiedades urbanas y rusticas de acuerdo con las prescripciones

de dichas leyes, pero no podrán tener en propiedad o en

administración mas bienes raíces que los enteramente necesarios

para su objeto directo



88









ESIAU-Z

PROPIEDAD SOCIAL

http://www.ccemx.org/procomun/?p=42



89










ESIAU-Z

PROPIEDAD SOCIAL• La propiedad social es Aquella que tiene un impacto

directo en el entorno social o en la sociedad en su

conjunto.

• Reforma Agraria: Estuvo regida hasta el año de 1992

por el Artículo 27 constitucional.

Como principal objetivo tuvo que fraccionar los grandes

latifundios existentes.




90










ESIAU-Z

ACCIONES REFORMA AGRARIA

ACCIÓN DE RESTITUCIÓN

AQUELLOS RECLAMANTES

DE TIERRA

ACCIÓN DE DOTACIÓN

AQUELLOS SIN NINGUN TIPO

DE TITULO

REFORMA AGRARIA

ESTAS ACCIONES MEDIANTE LAS CUALES OPERO DICHO PROGRAMA DE

REFORMA, LA ACCION DE RESTITUCION, PARA AQUELLOS RECLAMANTES

DE TIERRA (PUEBLOS, RANCHERIAS, CONGREGACIONES, TRIBUS) QUE

CONTARAN CON TITULO SOBRE TIERRA DE LA CUAL HABIAN SIDO

DESPOJADOS; LA ACCION DE DOTACION, PARA AQULLOS GRUPOS DE

CAMPESINOS SIN NINGUN TIPO DE TITULO SOBRE TIERRA ALGUNA.http://www.ccemx.org/procomun/?p=42



91










ESIAU-Z

PROPIEDAD SOCIAL

EL EJERCICIO DE ESTOS DOS TIPOS DE ACCION Y EL CONSIGUIENTE

REPARTO DE TIERRAS DIO LUGAR A DOS TIPOS DE PROPIEDAD RURAL:

LA COMUNAL Y LA EJIDAL CUYOS TITULARES NO SON LOS INDIVIDUOS,

SINO EL NUCLEO DE POBLACION CONFORMADO POR GRUPOS

DECAMPESINOS. LA CANTIDAD DE LA TIERRA SUJETA A ESTE4 TIPO DE

PROPIEDAD EQUIVALE ALREDEDOR DEL 50% DE LA SUPERFICIE DEL

TERRITORIO MEXICANO. EL REGIMEN DE ESTOS DOS TIPOS DE

PROPIEDAD RURAL FUE BASICAMENTE EL MISMO.




92










ESIAU-Z

• Limitaciones al derecho de disposición.

• Prohibición de cambio de régimen.

• Prohibición de asociación.

• En 1992 se dio por concluido el reparto agrario.

• Las razones fueron capitalizar el campo y brindar

certidumbre a la tenencia de la tierra.

PROPIEDAD RURAL




93










ESIAU-Z

La máxima autoridad es el comisariado ejidal

Un consejo de vigilancia

Ejidatarios que poseen los títulos de propiedad

Los posesionarios

ORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD SOCIAL




94










ESIAU-Z

• http://www.fd.uach.mx/joomla/index2.php?option=com_content&do

_pdf=1&id=66

• http://www.indaabin.gob.mx/leyinfo/marco/Compilacion/bases%20l

egislativas.htm#III

• http://www.ccemx.org/procomun/?p=42

• http://info.juridicas.unam.mx/sisjur/dercompa/pdf/2-112s.pdf

• http://www.ine.gob.mx/publicaciones/libros/43/tres.html

BIBLIOGRAFIA

95














ESIAU-Z

• CASTORENA OLGUIN DANIEL

• RODRÍGUEZ FLORES CÉSAR EDUARDO

• SAN JUAN HERNÁNDEZ MARTÍN

• MARES JIMÉNEZ DONOVAN MARIO

• JIMÉNEZ ZAVALA REY ARMANDO

PRESENTÓ:

96





ESIAU-Z


97

• INTEGRANTES:

RIVERA LOPEZ ENNIA YUKSABELLY

SAUCEDO VAZQUEZ ISAO ENRIQUE

SANCHEZ HERNANDEZ MANUEL ALEJANDRO

JIMENEZ LOPEZ EDGAR FERNANDO

SEMINARIO DE VALUACION DE

INMUEBLES

“EXPERIENCIA Y PERICIA”





ESIAU-Z


98

• Experiencia (del Lat. experiri = comprobar) es una forma de conocimiento o

habilidad derivados de la observación, de la vivencia de un evento o

proveniente de las cosas que suceden en la vida.

POR MEDIO DE LA

OBSERVACION PODEMOS

ADQUIRIR LA EXPERIENCIA

http://www.masternewmedia.org/images/eye-water_id620886_size1.jpg





ESIAU-Z


99

• El concepto de experiencia generalmente se refiere al conocimiento

procedimental (cómo hacer algo), en lugar del conocimiento factual (qué son

las cosas). Los filósofos tratan el conocimiento basado en la experiencia

como "conocimiento empírico" o "un conocimiento a posteriori".

PRIMERO

HAY QUE

APRENDER

COMO

HACER LAS

COSAS

PARA

DESARRO-

LLARLAS

MAS

FACILMENTE

http://2.bp.blogspot.com/_JN4k50IR3OM/Rjw2kfeqLw

I/AAAAAAAABak/qotHkBAdyJg/s320/experiencia.jpg

http://justoserna.files.wordpress.com/200

9/03/viejovs.jpg





ESIAU-Z


100

• La experiencia contribuye sensiblemente a la sabiduría. Aunque se puede

obtener cierto grado de sabiduría al sufrir castigo u observar a otros recibirlo,

una mejor manera de adquirir sabiduría, y que además ahorra tiempo, es

beneficiarse y aprender de la experiencia de los que ya son sabios.

http://www.cubaencuentro.com/var/cubaencuentro.com/storage/images/galeri

as/omar-santana/experiencia/462282-1-esl-ES/experiencia_popup.jpg

PODEMOS OBTENER

EXPERIENCIA DE

OTRAS PERSONAS





ESIAU-Z


101

• Es el conocimiento de algo o habilidad para ello que se adquiere al haberlo

realizado, sentido o vivido una o más veces.

CUANDO SE

TRABAJA EN ALGO

POR MUCHO

TIEMPO, TAMBIEN

SE OBTIENE

EXPERIENCIA

http://img.pymesyautonomos.com/2009/04/experiencia-laboral.jpg





ESIAU-Z


102

• TANTO EL SER HUMANO COMO TAMBIEN MUCHOS ANIMALES

PUEDEN OBTENER ESTA FORMA DE CONOCIMIENTO

LLAMADA EXPERIENCIA A LO LARGO DE SUS VIDAS.

• EL ESTUDIO ACERDA DE CÓMO ADQUIRIR EXPERIENCIA SE

RELACIONA CON LA NEUROPSICOLOGIA, LA PSICOLOGIA

EDUCACIONAL, LA PEDAGOGIA Y LA ACTITUD PERSONAL DE

CADA SER HUMANO.





ESIAU-Z


103

PERICIA

• Aptitudes o habilidades adquiridas a través del estudio o la experiencia en

una disciplina.

PARA OBTENER PERICIA

HAY QUE TENER

DISCIPLINA

http://www.pilotosretiradoslan.cl/gajes/pericia_clip_image002_0000.jpg





ESIAU-Z


104

• HABILIDAD PARA RESOLVER CON ACIERTO, FACILIDAD Y RAPIDEZ

UNA COSA DE CIERTA DIFICULTAD COMO POR EJEMPLO TRAS

REVENTAR UN NEUMÁTICO EN UNA AUTOPISTA, SOLO LA PERICIA

DEL CONDUCTOR EVITA LA TRAGEDIA.

http://jpnascar.com/images/pericia%20de%20montoya.jpg

PERICIA AL MANEJAR





ESIAU-Z


105

PERITO:

• Se define como sabio, práctico, experto, hábil, versado en una ciencia, arte

u oficio. El diccionario Larousse indica que es la persona autorizada

legalmente para dar su opinión acerca de una materia.

http://www.laregioninternacional.com/resize.php?pic=imagene

s/elementos/938_ense.jpg&tipo=350http://www.belt.es/noticias/2005/mayo/19/mar.jpg

CON LA

EXPERIENCIA Y

DEDICACION SE

PUEDE LLEGAR

A SER UN

PERITO





ESIAU-Z


106

• CONCEPTO DE PERITAJE.

• ES EL EXAMEN Y ESTUDIO QUE REALIZA EL PERITO SOBRE EL

PROBLEMA ENCOMENDADO PARA LUEGO ENTREGAR SU

INFORME O DICTAMEN PERICIAL CON SUJECIÓN A LO

DISPUESTO POR LA LEY.





ESIAU-Z


107

• LA PRUEBA PERICIAL.

• ES LA QUE SURGE DEL DICTAMEN DE LOS PERITOS, QUE SON

PERSONAS LLAMADAS A INFORMAR ANTE EL JUEZ O

TRIBUNAL, POR RAZÓN DE SUS CONOCIMIENTOS ESPECIALES

Y SIEMPRE QUE SEA NECESARIO TAL DICTAMEN CIENTÍFICO,

TÉCNICO O PRÁCTICO SOBRE HECHOS LITIGIOSOS.





ESIAU-Z


108

• CONCLUSION

• LA EXPERIENCIA SE VA ADQUIRIENDO A TRAVES DE LOS CONTINUOS

ACONTECIMIENTOS SUCITADOS EN LA VIDA DIARIA ASI COMO

TAMBIEN SE GENERA DEL CONTINUO REPETIR DE LAS ACTIVIDADES.

PERO DEPENDE DE LA ACTITUD Y LA MADUREZ CON QUE SE

DESARROLLEN ESTOS.

• LA PERICIA SE OBTIENE A TRAVES DE LA REALIZACION CONSTANTE

DE DIVERSAS ACTIVIDADES POR ELLO LA EXPERIENCIA Y LA PERICIA

VAN DE LA MANO.





ESIAU-Z


109

BIBLIOGRAFÍA

http://www.inacipe.gob.mx/

http://www.pgr.gob.mx/

EL AVALÚO DE LOS BIENES RAÍCES

ANTONIO ANTUÑANO ITURBIDE

ED. LIMUSA

http://www.inacipe.gob.mx/

http://www.pgr.gob.mx/


AVALÚOS

X

AVALÚO No. A-DPTO-08-09

AVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

AISA

Calle: OnceNúmero: 35,101-AColonia:Delegación:Código Postal: 15010Entidad Federativa: Distrito Federal

Fecha del avalúo:

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $452.374,32

Valentín Gómez FaríasVenustiano Carranza

1



PERITO VALUADOR:ESPECIALIDAD En InmueblesREGISTRO DE LA : 94310444

INMUEBLE QUE SE VALÚA:

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: En CondominioPROPIETARIO DEL INMUEBLE:

USO DEL AVALÚO:PROPÓSITO DEL AVALÚO:

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: OnceNúmero: 35,101-AColonia: Valentín Gómez FaríasDelegación: Venustiano CarranzaCódigo Postal: 15010Entidad Federativa: Distrito Federal

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 02208804001-3NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 27-42-569-414-01-001-0

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HabitacionalTIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas Habitación de dos niveles, Tipo medio y de Buena calidad

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Alta, Provocada por el ruido de las Aeronaves y el trafico deVehículos Automotores

USO DEL SUELO: HC 3/20/Z

Boulevard Puerto Aereo,Calzada Gral. Ignacio Zaragoza y Av.8(Gral. Francisco Morazán)

SERVICIOS PÚBLICOS: Completos

EQUIPAMIENTO URBANO: Estación del Metro Boulevard Puerto Aereo,Escuelas,Centroscomerciales y Zona de Bancos

AISAViaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col. Velódromo Olimpico;Deleg. Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

III.- CARACTERÍSTICAS URBANAS.

II.- DATOS GENERALES.

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DELAS MISMAS:

Determinar su Valor Comercial

Un Departamento en Condominio

C. Rodolfo Muñoz Herrera

Para su Posible Venta

Jesús Castillo Muñoz

2



TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:Al Norte Av.4Al Sur Av.6Al Oriente Av.11Al Poniente Av.9LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura Publica Numero Trescientos Sesenta y Siete P.A.E. Asentada en el Tomo Uno, Volumen Cuarto

La primera

ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIAS

Al Norte 0.95 m y 5.85 m Con Área ComúnAl Sur 6.80 m Con Propiedad Particular

Al Oriente 8.20 m Con Calle 11

IV.- TERRENO.

Ante Notario Publico Lic. Francisco Daniel Sánchez Dominguez,Titular de la Notaria 117 del D.F.

AISA Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

Al Oriente 8.20 m Con Calle 11

Al Poniente 2.35 m y 5.85 m Con Área Común y con Vivienda B-101,Por Muro Medianero Respectivamente y Arriba con Vivienda 201-A

SUPERFICIE DEL TERRENO: 155,00 m2

La segunda

SUPERFICIE DEL TERRENO: 155.OO m2

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 155,00 m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 41,18 m2

INDIVISO: 19,010 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:NÚMERO DE FRENTES: UnoCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: UrbanasDENSIDAD HABITACIONAL: 184 Hab/HaINTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: Coef.Ocup.Suelo=12.76 m2 (Área libre neta), y Coef.Utilizac.Suelo= 9.0 ViviendasSERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno que Afecte

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

Terreno Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular

NORTE

3



USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: Tipo Clasificación Superficie Edad T-1 5 155.00 m2 24 años

NÚMERO DE NIVELES: 3EDAD APROXIMADA: 24VIDA ÚTIL REMANENTE: 66 AñosVIDA TOTAL: 90 AñosESTADO DE CONSERVACIÓN: BuenoCALIDAD DEL PROYECTO: Regular

a) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS: Se supone: Cimentación de Mampostería con Refuerzos Horizontales y Verticales

ESTRUCTURA: Se Supone: Muros de Carga y Marcos Rígidos

MUROS: De Block

ENTREPISOS: Se Supone: Losa de Concreto Armado

TECHOS: Planos

AZOTEAS: Impermeabilizado

BARDAS: De Block

VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN.

V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, La Casa Habitación

Se trata de un Terreno de Forma Regular, Donde se Construyo un Edificio de Tres Niveles y en el cualse Encuentra Ubicado dicho Departamento; Situado en la Planta Baja, con uso Habitacional y con lasiguiente distribucion:Dos recamaras, Sala-Comedor-Cocina, Un Baño y Una Zote huela

AISA Viaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

4



b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS INTERIORES: Tirol Planchado

APLANADOS EXTERIORES: Junteado de Cemento Arena

PLAFONES: Tirol Rustico

LAMBRINES: En Baño

PISOS: De Loseta Cerámica

ESCALERAS: Estructura Metálica, Huellas con Recubrimiento de Loseta Cerámica

PINTURA: Vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguno

c) CARPINTERÍA: Puertas de Intercomunicación y Closet de Madera

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Ramaleo de Cobre, Tubería de PVC y Albañal

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: W.C. y Lavabo de Color

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta con Salidas Normales

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puerta de Acceso: Metálica con VidrioPuerta de Patio de Servicio: Metálica con Vidrio Ventanas de Aluminio Anodizado

HERRERÍA: Protecciones en Ventanas y Portón de Acceso al Edificio

g) VIDRIERÍA: Traslucidos y Normales (Delgados)

h) CERRAJERÍA: Chapa de Acceso y de Intercomunicación Normales (Nacionales)

i) FACHADA: Color Verde Esmeralda, con Lambrin de Azulejo a una altura de 1.00 metros, Jambas deColor Blanco en las Ventanas, Protecciones a base de Cuadrado, Angulo y Solera

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específica.)

AISAViaducto Rio de la Piedad Num.7266,Col.Velodromo Olimpico;Deleg.Iztacalco Tel.5726-5646,Cel.55 5896-2376

5

AVALÚO No.


DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación deinformación pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando laoferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio másprobable de venta para los bienes que se están valuando.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DEMERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un biensimilar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denominaCOSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectarápor los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETODE REPOSICIÓN.ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficiosfuturos, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalizaciónde un nivel específico de ingresos.Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DERENTAS.

VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderaciónde los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúoentre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sinintermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan conconocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

La Escritura de Propiedad no cuenta con la Superficie total del Terreno, dicho dato se tomo de la pagina http://www.seduvi.df.gob.mx

El Croquis de Localización se tomo de la pagina http://www.guiaroji.com.mx El Reporte Fotográfico y los datos que se utilizaron para los tres Analisis:Comparativo de Mercado, Físico y de Capitalización de Rentas se tomaron de la pagina http://www.metroscubicos.com

AISA

VII.- DEFINICIONES.


A-DPTO-08-09

6

A-DPTO-08-09

No. No.1 S/N

2 S/N 5523-2099 Century 21 Covarrubias

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Jardín Balbuena

Grupo Aitex S.A. de C.V.Teléfono Informante

Jamaica JamaicaDos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Un Año, Ubicado en el Cuarto Nivel, Cerca de Estación del Metro

Colonia Calle5591-1013

Una Recamara, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Siete Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos con LosetaAv. Morelos

AISAAVALUOS INMOBILIARIOS S.A.

AVALÚO No.


3 S/N

4 30

5 4

Factores de Homologación

NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO. CONS. OTRO FRe

1 502.100,00 43,00 11.676,74 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 0,73 8.512,352 620.000,00 42,00 14.761,90 0,90 0,95 1,00 0,95 1,00 1,10 0,89 13.189,393 630.000,00 42,02 14.992,86 0,90 0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 0,77 11.537,014 450.000,00 42,00 10.714,29 0,90 1,05 1,00 0,90 1,00 0,90 0,77 8.201,255 616.758,00 44,79 13.769,99 0,90 1,00 0,95 0,85 1,00 0,90 0,65 9.006,61

VALOR HOMOLOGADO: 10.089,32EN N.R. $/m² 11.244,34

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 41,18SUBTOTAL: $ 463.041,75

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 463.041,75

Magdalena Mixhuca Av. Morelos 5523-2099

Una Recamara, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Siete Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos con Loseta

$/m²Oferta

6 de Marzo

FederalDos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Cero Años, Ubicado en la Planta Baja, Pisos con Loseta

Sup. $/m²No.

Universidad Nacional

Revolución

Century 21 Covarrubias

Rosario Zamora

Dos Recamaras, Un Baño, Edad Ocho Años, Ubicado en el Primer Nivel, Pisos Laminados

Dos Recamaras, Un Baño, Edad Seis Meses, Ubicado en el Quinto Nivel, Acabados de Buena Calidad, Cerca de Estación del Metro

5658-3000

5673-6448 Alter House Inmobiliaria,S.C.

0,100,90

Factores utilizados:Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso delColonia

Edad

Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertasConsidera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

En función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuado

Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado.

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.

7

A-DPTO-08-09

TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

No. No.1 S/N

2 S/N

5687-2654 Umbral Bienes RaícesAeropuerto Internacional de C.M. ChimalhuacánCalleColonia Teléfono Informante

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO.

Forma Irregular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HM/05/30,a un costado del Hotel Camino Real

Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo H3/20/60,Techado y con Sanitarios29 5563-1314 Juan ContrerasIgnacio Zaragoza



AVALÚO No.

3 446

4 S/N

5 S/N

Factores de HomologaciónNEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe

1 3.500.000,00 419,00 8.353,22 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 7.517,902 1.500.000,00 190,00 7.894,74 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 7.105,263 1.900.000,00 207,00 9.178,74 0,90 0,90 1,10 0,90 1,00 1,00 0,80 7.360,434 6.049.400,00 1.043,00 5.800,00 0,90 1,00 1,10 1,00 0,90 1,00 0,89 5.167,805 1.890.000,00 300,00 6.300,00 0,90 0,90 1,10 0,90 1,00 1,00 0,80 5.051,97

VALOR HOMOLOGADO: 6.440,67EN N.R. $/m² 6.441,00

Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes

Grupo HIR Impulsores Inmobiliarios

Padilla y Alcalá Asociados

$/m²

Apicultura

No. Oferta Sup.

5398-0665Veinte de Noviembre

Valle Gómez

Moctezuma 1ra Sección Oriente 174 2455-1166 Century 21 Amici-Premier

ProañoForma Regular, Terreno Plano, Ubicado a Media Calle, Un Frente, Uso de Suelo HC/03/20,

$/m²

Forma Regular, Terreno Plano, Ubicado en Esquina, Dos Frentes, Uso de Suelo H4

5525-3411

Factores Utilizados:Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuadoEn función de la superficie de la OFERTA con respecto al predio valuadoConsidera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuadoCalifica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

8

A-DPTO-08-09

INMUEBLES SIMILARES EN RENTA:

No. No.1 321

2 S/N

3 S/N

4 75

5 S/N

Factores de HomologaciónNEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe

1 5.000,00 52,50 95,24 0,90 1,05 0,90 1,00 1,00 1,00 0,85 81,002 3.000,00 50,00 60,00 0,90 1,10 0,90 1,00 1,00 1,00 0,89 53,463 5.000,00 54,00 92,59 0,90 1,00 0,90 0,95 0,95 1,00 0,73 67,694 3.400,00 47,00 72,34 0,90 1,10 1,00 0,95 0,95 1,00 0,89 64,635 4.200,00 50,00 84,00 0,90 1,10 0,90 0,95 0,95 1,00 0,80 67,55

VALOR HOMOLOGADO: 66,87EN N.R. $/m² 67,00

0,100,90

FACTORES UTILIZADOS:Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de sueloColonia

Edad

Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado

Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertasConsidera las diferencias del uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado


Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

No. Oferta Sup. $/m²

Una Recamara, Un Baño, Edad Cinco Años, Ubicado en el Primer Nivel, A Cinco minutos de la Terminal dos del Aeropuerto

Dos Recamaras, Un Baño, Edad Dos Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Pisos(laminados-alfombra),Cerca del Deportivo VenustianoCarranza

Dos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Un Año, Ubicado en el Quinto Nivel, Elevador, Cerca de Congreso de la Unión

Lorenzo Boturini Ixnahualtongo

Nicolás Bravo Boleo 5603-7181 Rent A House Inmobiliaries

Century 21 Cedros

$/m²

5786-0625

5277-1888

Colonia Calle Teléfono Informante

ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA.

Nicolás Bravo Boleo 1054-6554 Century 21 Prestigio

Dos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Cero Años, Ubicado en el Segundo Nivel, Elevador

Erika BoenekerDos Recamaras, Un Baño, Un Espacio para Auto, Edad Treinta Años, Ubicado en el Primer Nivel

Cuatro Arboles Seguro Social



AVALÚO No.


VBW Bienes Raíces S.A. de C.V.

Álvaro Obregón Av. del Taller 5574-2959

9

A-DPTO-08-09

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR

(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIALNinguna

SUMA

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR

(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIALEA10 Equipo de Bombeo Pza. 1 24 $6.000,00 0,9 0,9 1,0 0,77 $4.590,00 $4.590,00

AVALÚO No.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:



SUMA $4.590,00

p/c C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR

(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIALOC01 Bardas M 19,65 24 $2.373,43 0,90 0,85 1,00 0,77 $1.815,67 $35.677,99OC10 Cisterna Pza. 1,00 24 $35.000,00 0,90 0,85 1,00 0,77 $26.775,00 $26.775,00OC17 Portón de Acceso al Edificio Pza. 1,00 24 $2.624,92 0,90 0,85 1,00 0,77 $2.008,06 $2.008,06OC03 Patios y Andadores M2 48,82 24 $559,95 0,90 0,85 1,00 0,77 $428,36 $20.912,62

CONSTANTE 0,10

CONSTANTE 0,90 SUMA: $ 85.373,68VIDA UTIL 80,00

EDAD 24,00 0,73

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ 472.025,02

SUBTOTAL COMUNES: $ 89.963,68

INDIVISO % 19,01

TOTAL: $ 89.982,69

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad EDAD

10

A-DPTO-08-09

a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 6.441,00 $/m²TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR

m² $/m² PARCIAL: $

Única 155,00 6.441,00 1,00 6.441,00 998.355,00

TOTAL: 155,00 SUMA (a): $ 998.355,00

INDIVISO 19,01%189.787,29

VALOR UNITARIORESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

Ninguno



AVALÚO No.

IX.- ENFOQUE DE COSTOS.

SUBTOTAL $ 189.787,29

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR

m² (unitario) DEMÉRITO (unitario) PARCIAL: $

1 41,18 5.187,39 0,90 4.668,65 192.255,05

TOTAL 41,18 m² SUBTOTAL (b): $ 192.255,05

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 89.982,69

DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 472.025,02Terr. 998.355,00 Const. 192.255,05 Inst. 89.982,69

LAS CONSTRUCCIONES

Departamento

SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

78%

15%7%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

11462,4823

78%

11

A-DPTO-08-09

a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3,00% DEDUCC. FISCALES (ISR)

IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3,00% I.S.R

SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2,00% OTROS

CONS/ MANT 8%

TOTAL DEDUCCIONES : 23,00%b).- CALCULO DE TASA:

CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1

VIDA ÚTIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA

calificación 1

ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO

calificación 1

PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO



AVALÚO No.

X.- ENFOQUE DE INGRESOS.


calificación 1

REL. SUP. (TERR/CONST) Const. > Terr Const. > Terr Const. > Terr Terr = Const. Terr > Const. Terr > Const.

MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1

calificación 1

USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/

INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA

calificación 1

CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC.

calificación 1

SUMA CALIF. 2 1 3 1

CAPITALIZACIÓN 1,0000 1,1429 1,2857 1,4286 1,5714 1,7143

TASAS PARCIALES 2,0000 1,1429 3,8571 1,4286

TASA RESULTANTE: 8,43%

TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.T-1 41,18 67,00 2.759,06

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 2.759,06

TOTAL DEDUCCIONES: 23,00% 634,58RENTA NETA MENSUAL: 2.124,48RENTA NETA ANUAL: 25.493,71CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8,43%TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 302.467,80

P.U. $/M2. #¡DIV/0!

Departamento

DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:DESTINO:

12

A-DPTO-08-09

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 463.000 53% $463.041,75FÍSICO 472.000 56% 472.025,02

INGRESOS 302.000 100% 302.467,80

$463.041,75 30,00% $138.912,52

$472.025,02 60,00% $283.215,01

$302.467,80 10,00% $30.246,78

100,00% $452.374,32


VALOR COMERCIAL

AISA AVALÚO No.

Valor Comparativo de mercado

PONDERADO

Valor de Capitalización de Rentas


Valor Físico o C.R.N.

XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS.

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al:

$452.374,32

VALUADOR:

XIII.- CONCLUSIÓN DEL AVALÚO.

(CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA YCUATRO PESOS 32/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:

XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN.

De Capitalización: 10%

C.Jesús Castillo Muñoz

De Mercado: 30%El Valor Comercial es el Resultado de la Ponderación de los Tres Análisis:

Físico: 60%

13

DEPARTAMENTOS EN VENTA

Oferta 1




Oferta 2

Oferta 3


Oferta 4

A-DPTO-08-09AISAAVALUOS INMOBILIARIOS S.A.


AVALÚO No.

Oferta 5

TERRENOS EN VENTA

Oferta 1




Oferta 2

Oferta 3

TERRENOS EN VENTA

Oferta 4




Oferta 5

DEPARTAMENTOS EN RENTA

Oferta 1




Oferta 2

Oferta 3


Oferta 4




Oferta 5

REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE QUE SE ESTA VALUANDO




Sala: Piso de Loseta Ceramica,Tirol Planchado y Pintura Vinilica en Muros

Recamaras con Closet de Madera

Baño con Lambrin de Azulejo





Baño con Muebles sanitarios de Color

Lavabo con Pedestal de Color





Fachada Principal con Vista a la Av.8 (Gral. Francisco Morazán)

Fachada Principal con Vista a la Calzada Gral. Ignacio Zaragoza

Fachada Principal

AVALÚO No. 001/HGV

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: 7

Número: MZ. 64 LT. 13A

Colonia: VALLE DE LOS REYES

Delegación: LA PAZ

Código Postal: 56430

Entidad Federativa:

Fecha del avalúo: ago-09

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $1,522,064.00

ESTADO DE MÉXICO

SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

AVALÚO No. 001/HGV

PERITO VALUADOR: Daniel Castorena Olguín

ESPECIALIDAD Inmuebles

REGISTRO DE LA : ESIA 2004310556

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitación

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Maria Elena Olguín Cerón

USO DEL AVALÚO: Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Estimar Valor comercial

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: 7

Número: Mz 64 Lt 13A

Colonia: Valle de los Reyes

Delegación: La Paz


Entidad Federativa: Estado de Mexico

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 21630

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 351321

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 1 nivel

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90%

DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Baja, principalmente por vehiculos, zona libre de industrias

USO DEL SUELO: HB1

Calzada Ignacio Zaragoza, Carretera Mexico - Texcoco,

Distribuidor vial "La Concordia"


EQUIPAMIENTO URBANO: Bancos, Escuelas, Iglesias, Centros Comerciales, Mercados,

Gasolineras, Jardines, Parques, Gimnasios, Señalización y

Nomenclatura de Calles, Deportivos, Panteones, Centros

Nocturnos.



VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE

LAS MISMAS:


AVALÚO No. 001/HGV

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN:

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:

La primera


Al Norte 20.000 Predio

Al Sur 20.000 Calle 7

Al Este 10.000 Predio

Al Oeste 10.000 Predio

SUPERFICIE DEL TERRENO: 200.00 m2

La segunda


SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO 200.00 m2

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 207.00 m2

INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Terreno plano y con forma rectangular

NÚMERO DE FRENTES: Uno

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL: 101 Habitantes / Hectarea Aproximadamente

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 1.4

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:

IV.- TERRENO.

Se trata de dos fracciónes de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies

Ninguno que afecte

Al norte se encuentra la calle 8, al sur la calle 6, al este la calle Ixtapan y al oeste la calle Acambay.


NORTE



AVALÚO No. 001/HGV

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN:

Casa Habitacion Mediano Moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: 5

NÚMERO DE NIVELES: Uno

EDAD APROXIMADA: 30

VIDA ÚTIL REMANENTE: 60

VIDA TOTAL: 90

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno

CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno


CIMIENTOS: Se supone cimientos de mampostería

ESTRUCTURA: Marcos rigiddos de concreto

MUROS: Tabique rojo recocido mortero cemento arena.

ENTREPISOS: Losa de concreto armada con varilla de 1/2 @20 en claros medianos.

TECHOS: Planos con yeso

AZOTEAS: Impermeabilizada en algunas partes, transitable

BARDAS: De tabique, con castillos y cerramientos de concreto



UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una

Casa Habitación con un frente Habitacional, para acceder ala casa habitación encontramos un portón

de herrería, por el cual podemos acceder al patio que tiene espacio para tres automoviles, al fondo del

patio se encuentra la entrada que comunica a la cocina,sala, comedor y al fondo un baño, en el

comedor hay unas escaleras, al llegar al primer nivel vamos a encontrar dos habitaciones, una

sencilla y una mas grande con un baño, contamos con 2 lavaderos, tanque estacionario, calentadores

de agua, tinacos. En la planta baja hay 3 habitaciones a las que solo se les tiene acceso por la parte

del patio, en este patio hay un medio baño y a un costado una escalera que conduce a dos recamaras

en obra negra, los cuales no cuentan con losa de concreto.


AVALÚO No. 001/HGV


APLANADOS INTERIORES: Aplanados con yeso, pasta y mortero

APLANADOS EXTERIORES: Aplanado fino con mortero y pintura

PLAFONES: yeso

LAMBRINES: azulejo en cocina

PISOS: Terrazo, colocado en el mes de mayo del año 2009

ESCALERAS: De rampa de Concreto armado con escalones forjado y recubrimiento de terrazo

PINTURA: Pintura de aceite en fachada y muros exteriores

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: no

c) CARPINTERÍA: 2 Habitaciones con closet de madera

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y

SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de Baño de calidad media ; Cocina Integral consta de alacena, estufa, tarja y

barra

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta, Salida spot normales.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Hechas en herreria

HERRERÍA: Zahuan de fachada, puerta de acceso, escalera de azotea, cancel de cocina, cancel de

recamara

g) VIDRIERÍA: Cristales Claros Normales, Filtra sol y Traslucidos

h) CERRAJERÍA: Normales

i) FACHADA: Aplanada y pintada, incluye herreria en zahuan y parte superior



AVALÚO No. 001/HGV


ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de

información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la

oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más

probable de venta para los bienes que se están valuando.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE

MERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien

similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina

COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará

por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO

DE REPOSICIÓN.

ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios

futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización

de un nivel específico de ingresos.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE

RENTAS.

VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación

de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.

Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo

entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin

intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con

conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

NOTAS:

La vigencia de este avalúo esta determinada por por su proposito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca

en su caso la instituciòn emisora

VII.- DEFINICIONES.

A pesar de que el inmueble se encuentra en el estado de Mexico se ha tomado el criterio para avaluos del D.F.

Las superficies consideradas se obtuvieron de planos proporcionados por el cliente

En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad

El domicilio valuado no cuenta con escrituras


001/HGV

No. No.

1 126

2 S/N

3 S/N

4 S/N

5 S/N


NEG. UBIC. SUP. CALID.EDO.

CONS. OTRO FRe

1 1,500,000.00 200.00 7,500.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.15 1.04 7,762.50

2 1,200,000.00 180.00 6,666.67 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.20 0.96 6,415.20

3 1,250,000.00 128.00 9,765.63 0.90 1.00 1.20 1.10 0.95 0.80 0.90 8,817.19

4 1,000,000.00 140.00 7,142.86 0.90 1.00 1.15 1.10 1.00 1.10 1.25 8,945.36

5 1,600,000.00 296.00 5,405.41 0.90 1.00 0.90 1.00 1.10 0.90 0.80 4,334.59

VALOR HOMOLOGADO: 7,254.97

EN N.R. $/m² 7,255.00

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: m2 207.00

SUBTOTAL: $ 7,255.00

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $ 25,000.00

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 1,526,785.00

0.90

Factores utilizados:

Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.


Se considera un valor adicional de $25,000.00 por tener 32m2 de construcción en obra negra.

No. Oferta Sup. $/m² $/m²

AVALÚO No.

Considera las diferencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Loma Bonita 41974975

Casa Sola, con 201 m² y 296 m² de Construcción cuenta con 5 recamaras y 4 baños. Con un a edad de 25 años con 2 Niveles

Construidos y estado de conservación: Bueno

Igancio Zaragoza


Casa Sola, con 120 m² y 200 m² de Construcción cuenta con 4 recamaras y un baño. Con un a edad de 40 años con 2 Niveles

Construidos y estado de conservación: Bueno

Los Reyes Acaquilpan

Loma Bonita 55198478 Eduardo Chavez Nuñez

Casa Sola, con 200 m² y 140 m² de Construcción cuenta con 3 recamaras y 3 baños. con 2 Niveles Construidos y estado de

conservación: Bueno

Colonia Calle Teléfono

Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

Josefa Ortiz de Dominguez

Privada de Puebla

Casa Sola, con 94 m² y 180 m² de Construcción cuenta con 3 recamaras y 2 baños. Con un a edad de 2 años con 2 Niveles Construidos y

estado de conservación: Excelente

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.

24553641 VAC Inmobiliaria

Ixtapaluca Centro Cerrada 2 de Abril 56706298 Grec Grupo Inmobiliario

INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:

Informante

28846461 Jose Carlos Peréz VazquezOriente 251 BAgicola Oriental


Es el facto que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.


Bandin Haro

Casa Sola, con 362.24 m² y 128 m² de Construcción cuenta con 3 recamaras y un baño. Con un a edad de 10 años con 2 Niveles

Construidos y estado de conservación: n/d


001/HGV


No. No.

1 13

2 s/n

3 s/n

4 24

5 s/n


NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe

1 2,700,000.00 490.00 5,510.20 0.90 0.90 1.00 1.00 0.80 0.80 0.52 2,856.49

2 280,000.00 200.00 1,400.00 0.90 1.20 1.20 1.00 1.00 1.20 1.56 2,177.28

3 1,050,000.00 215.00 4,883.72 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 3,955.81

4 2,548,000.00 260.00 9,800.00 0.90 0.80 0.80 0.90 0.80 0.85 0.35 3,454.62

5 1,485,000.00 209.00 7,105.26 0.90 0.80 0.80 1.00 1.00 0.85 0.49 3,478.74


EN N.R. $/m² 3,185.00

Factores Utilizados:

Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo



Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas



Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

AVALÚO No.

Terreno plano en zona mixta, piso de concreto, muro perimetral de tabicon y una tuchumbre de 60m2, 215m2 de superficie, 10m de frente y 21.5

de fondo

Agustin Rodriguez

Proyecsa Inmobiliaria

Teléfono Informante

Terreno excelente ubicación, centro de los reyes, a 4 cuadras del tren suburbano, uso de suelo mixto, 490m2, 24.5m de frente y 20m de fondo.

Lugar en expansión, cuenta con cimentación de 2 mts, agua luz y telefono

Carretera al ajusco (55)58100813

Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado

56640505

Century 21

445540711242

Vicente Villada 53431555

$/m²

Joaquin Romo

a 100m de la estación del metrobus ayuntamiento, a espaldas de la Ecaroz de Insurgentes sur, 260m2

Lindavista

$/m²

Cerca del metro CU, tiene una construcción de un nivel, uso de suielo HC3.30, CUS 0.36, 209m2, 10m de frente y 20m de fondo

Pedregal de santo domingo

Rey Lucky Real EstateSanto Tomas Ajusco


52778366 Coldwell Banker AcroLos Reyes 9

CalleColonia

Tosnene

La Fama

Sup.No. Oferta


001/HGV


No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n


NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTRO FRe

1 9,500.00 180.00 52.78 0.90 0.90 1.05 1.15 1.15 1.10 1.24 65.30

2 11,000.00 200.00 55.00 0.90 0.95 1.00 1.20 1.10 1.10 1.24 68.28

3 8,000.00 160.00 50.00 0.90 0.90 1.20 0.90 1.00 1.00 0.87 43.74

4 5,500.00 140.00 39.29 0.90 1.10 1.20 1.10 1.10 1.20 1.72 67.77

5 10,000.00 220.00 45.45 0.90 1.15 0.90 0.90 0.90 0.80 0.60 27.44

VALOR HOMOLOGADO: 54.50

EN N.R. $/m² 55.00

0.10

0.90

FACTORES UTILIZADOS:

Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad


Teléfono InformanteColonia Calle

3 Recamaras, 1.5 baños, 160m2 de terreno, 160m2 de construcción

Xinantecatl Jorullo

AVALÚO No.


Miriam Figueroa

Lomas Estrella

Cacama Sur 83 56978325

Mary Hernandez

7222197964 Noé H. Silva

Maricela Camarillo

Cuenta con una pequeña bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños

3 Recamaras, 1.5 Baños, 268m2 de terreno, 140m2 de construcción

Mauritania 56597777

2771000

Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños

250m2 de Terreno, 220m2 de construcción, 4 recamaras, 3.5 baños

Valle Dorado 5370 54872054 Rafael Martinez

San Mateo Otzacatipan Nicolas Tolentino

$/m²No. Oferta Sup. $/m²

Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas




Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.




001/HGV

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR

(unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL

SUMA



EA1 GAS ESTACIONARIO PZA 1 10 $3,646.00 1.0 0.4 1.0 0.40 $1,458.40 $1,458.40

EA2 TINACO Y BOMBA PZA 1 5 $5,350.00 1.0 0.6 1.0 0.60 $3,210.00 $3,210.00

SUMA $4,668.40

p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


OC MARQUESINA PZA 1.00 15 $12,000.00 1.00 0.51 1.00 0.51 $6,120.00 $6,120.00

OC1 PATIO PZA 1.00 20 $30,000.00 1.00 0.51 1.00 0.51 $15,300.00 $15,300.00

CONSTANTE 0.10

CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 21,420.00

VIDA UTIL 90.00

EDAD 30.00 0.70


SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

SUBTOTAL COMUNES: $ 26,088.40

INDIVISO % 100

TOTAL: $ 26,188.40

AVALÚO No.




001/HGV

a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,185.00 $/m²

TERRENO

ESTIMACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIÓN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR


200.00 3,185.00 1.00 3,185.00 637,000.00

TOTAL: 200.00 SUMA (a): $ 637,000.00

INDIVISO 100.00%

637,000.00



TIPO: ÁREA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR


1 207.00 4,859.32 0.90 4,373.39 905,291.32

TOTAL 207.00 m² SUBTOTAL (b): $ 905,291.32

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS

ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 26,188.40

DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,568,479.72

Terr. 637,000.00

Const. 905,291.32

Inst. 26,188.40

7577.196696

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

40%

58%

2%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.


001/HGV

a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)

IMP. PREDIAL ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R

SERV. DE AGUA 3% SEGUROS 2.00% OTROS

CONS/ MANT 8%

TOTAL DEDUCCIONES : 23.00%

b).- CALCULO DE TASA:

CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1

REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const


calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 1 3 2

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 3.8571 2.8571

TASA RESULTANTE: 8.86%

TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.

H1 207.00 55.00 11,385.00

TOTAL: 207.00

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 11,385.00

TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 2,618.55

RENTA NETA MENSUAL: 8,766.45

RENTA NETA ANUAL: 105,197.40

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.86%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,187,712.58

P.U. $/M2. $5,737.74

HABITACIONAL

AVALÚO No.




001/HGV

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,527,000 29% 1,526,785.00FÍSICO 1,568,000 32% 1,568,479.72

INGRESOS 1,188,000 100% 1,187,712.58

$1,522,064.06

$1,522,064.00

DANIEL CASTORENA OLGUÍN

A MI LEAL SABER Y ENTENDER.

Para poder dar una conclusión del valor comercial se hizo una ponderación considerando un 70% del valor fisico, un 20% del valor comparativo de

mercado y un 10% del valor de capitalización de rentas.


AVALÚO No.

VALUADOR:


(UN MILLÓN QUINIENTOS VEINTIDOS MIL SESENTA Y CUATRO PESOS

00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:





MERC.

FÍSICO

INGRESOS


SUJETO SERVICIOS DE AVALUOS CASTORENA S.A.

OFERTA DE CASAS EN VENTA


OFERTA DE TERRENOS


OFERTA DE RENTAS


AVALÚO No. INM-HAB-001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Av. 613

Número: 35

Colonia: San Juan de Aragon

Delegación: Gustavo A. Madero


Entidad Federativa: Distrito Federal

Fecha del avalúo: 19-ago-09

$1,627,930.00 VALOR COMERCIAL: $1,627,929.94CONCLUSIÓN DEL

AVALÚO:

María Luisa Contreras Casas

AGOSTO 2009 1


FACHADA PRINCIPAL PATIO DELANTERO

RECAMARA PLANTAALTA

RECAMARA PLANTABAJA

COCINA BAÑOESTANCIA PLANTA

ALTA

PATIOTRASERO

PATIOTRASERO

AGOSTO 2009 2


PERITO VALUADOR: María Luisa Contreras Casas


REGISTRO : 2004310170

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitacion


PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Aurora Calderon


PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar el Valor Comercial

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Av. 613

Número: 35

Colonia: San Juan de Aragon




NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 066-477-41-000-6

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 30-45-556-926-01-000-2

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Predomina la habitacional, con una calle comercial

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacional de dos niveles, tipo medio



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: No

USO DEL SUELO: Habitacional

Metro bosque de aragon a 1.78 km, metro deportivo

oceania 4 km y Av. 602


EQUIPAMIENTO URBANO: Escuelas, mercados, metros, tienda de abarrotes, iglesias,

señalizacion en calles, parques y sitio de taxi



VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS:


AGOSTO 2009 3

AVALÚO No.INM-HAB-001


Al norte c. 1a 603

Al sur Av. 602 al oriente

Al oriente c. 615

Al poniente Av. 613

LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura 10430 de fecha 09 de noviembre de 1974 ante la fé del notaio 129 Ingnacio Soto borja

La primera


Al norte 21.850 con el lote seis

Al sur 21.850 con el lote ocho

Al oriente 8.000 con el lote cuarenta y uno

Al poniente 8.000 con la av. Seiscientos trece




INDIVISO: 100.00 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: A nivel de banqueta de forma regular



DENSIDAD HABITACIONAL: 203 hab /ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: HC2/20

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte

IV.- TERRENO.


AGOSTO 2009 5

AVALÚO No.INM-HAB-001



AGOSTO 2009 5


USO ACTUAL:


Tipo Clasificacion Superficie Edad Vida totalVida util

remanente

T-1 4 90.69 35 80 45

T-2 4 6.75 25 80 55

T-3 3 32.07 20 70 50

NÚMERO DE NIVELES: 2

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Muy bueno

CALIDAD DEL PROYECTO: Regular

1



CIMIENTOS: Se supone de maposteria de junteada con mamposteria cemento mortero arena

ESTRUCTURA: Muros de carga

MUROS: Se supone de concreto armado

ENTREPISOS: Losa nervada de concreto armado

TECHOS: Planos

AZOTEAS: Impermeabilizada

BARDAS: Si, tabicon asentado con mortero cemento arena


UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

Casa habitacional de dos plantas sobre un terreno regular en

Av. principal, con la siguiente distribucion: en planta baja un

baño completo, cocina, comedor, sala y tres recamaras una

con un baño completo; y en planta alta un vestibulo y una

recamara. Con patio delantero bastante amplio para cuatr

automoviles y patio trasero con escalera de servicio para la

azotea de la planta baja, con un pasillo de servicio que

comunica el patio principal con patio de servicio y con dos

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:


AGOSTO 2009 6



APLANADOS INTERIORES: Aplanados de yeso en muros y tirol planchado en techos

APLANADOS EXTERIORES: Aplano fino de cemento arena

PLAFONES: No

LAMBRINES: No

PISOS: Loseta de granito

ESCALERAS: Escalera de concreto armado forrada de granito

PINTURA: Pintura vinilica en interiores y exteriores

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Loseta ceramica en baños y cocina

c) CARPINTERÍA: Mubles de cocina integral


SANITARIAS:

Instalacion hidraulica tuberia de cobre e instalacion sanitaria tuberias de pvc

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: W.c, regadera, lavabo y en cocina tarja

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Tubera de poliducto y cableado de cobre

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: De herreria

HERRERÍA: puertas y ventanas

g) VIDRIERÍA: Vidrios de 3mm transparentes

h) CERRAJERÍA: Cerraduras de seguridad en puertas principales de acceso

i) FACHADA: Muro de tabique rojo con aplanado fino y pintura vinilica con porton de herreria y

marquesina


1.- Cocina integral movil 5.- Antena satelital

2.- Gas estacionario 6.- Marquesinas

3.- Equipo de bombeo 7.- Cisterna

4.- Bardas 8.- Patios y andadores


AGOSTO 2009 7


DEFINICIONES:

Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información

pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder

llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se están

valuando.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al

analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN

NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de depreciación y

obsolescencia aplicables, según sea el caso.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE

REPOSICIÓN.

ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,

derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de

ingresos.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los

enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.

Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un

comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un

plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes,

con prudencia y sin compulsión.

VII.- DEFINICIONES.


AGOSTO 2009 9

CONCIDERACIONES PREVIAS

2.- El presente avaluo no podra ser utilizado para otro fin que no sea el que esta

establecido en este documento.

3.- La vigencia del presente avaluo dependera de la temporalidad que establesca en su

caso la institucion emisora o autoridad competente

4.- Los metodos de valuacion empleados son el metodo físico, de mercado y comercial

5.- Las medidas de colindancias no son las de escritura por lo que

ESCRITURA ACTUALES

LOTE 6 LOTE 37

LOTE 8 LOTE 33

Las otras colindancias siguen igual a la escritura

6.- El numero de la boleta predial establecido en la escritura es f-4-3-66-477-41 por lo

que no concide con el actual numero de boleta predial que es 066-477-41-00-6

7.- En la inspeccion oculta del bien motivo del presente avaluo no es posible detectar

todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad los considerados son los

resultados de la observacion o por informe del propietario

8.- El cliente a presentado la escritura de la propiedad , la boleta predial y plano de

construcción

9.- Debido a que no se encontraron terrenos baldios por la zona donde se encuentra

el inmueble que se va a evaluar, se toma el estudio de mercado en venta para obtener

el valor del terreno mediante el costo de reposicion nuevo de la construccion

actualizado al mes de agosto del 2009 obtenido del libro Bimsa edicion abril 2009 y se

le restara el valor de la construccion al de terreno.

10.- En el mercado de rentas se olimina la oferta No. 2 y No. 5 debido a que no es

representativo

1.- Quienes intervenimos en el avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que

no guardamos ningun tipo de relación o nexo de parentesco con el propietario del

inmuebl.e


AGOSTO 2009 9


No. No.

1 s/n

2 14

3 s/n

4 S/N

5 S/N


NEG. UBIC. SUP. CALID.

EDO.

CONS. OTRO FRe

1 780,000.00 45.00 17,333.33 0.90 1.00 1.20 0.95 1.05 1.00 1.08 18,673.20

2 1,000,000.00 90.00 11,111.11 0.90 1.00 1.20 0.95 1.05 1.00 1.08 11,970.00

3 2,700,000.00 207.42 13,017.07 0.90 1.05 0.90 0.95 1.10 1.00 0.89 11,569.21

4 3,990,000.00 266.00 15,000.00 0.90 0.85 0.85 0.80 0.95 1.00 0.49 7,412.85

5 2,300,000.00 144.00 15,972.22 0.90 0.85 1.10 0.95 1.05 1.00 0.84 13,407.02


EN N.R. $/m² 12,606.00


SUBTOTAL: $ 12,606.00

MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $



Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del suelo

Colonia

Edad

(55) 1054 6554 Alejandro MendozaAv. 606 Agrupamiento "a" 66Naeciso Bassol

$/m²No. Oferta Sup.

Poniete (Wilfrido Massieu)

647

Calle Teléfono


3537 9210 Gustavo Martinez Garcia

San Juan de Aragon 6ta seccion 412-402 2451 5555 century 21 Soluciones




Informante




Mariana estarada

Excelente ubicación

Excelente ubicación con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista

Colonia

Lindavista 5257 0099 Century 21 Trueba de torres


Guadalupe tepeyac


$/m²




5379 2458

Excelente ubicación, muy amplia, capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano

Guadalupe Tepeyac

Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento

comintario, cuart

San juan de Aragon 4ta secc

AGOSTO 2009 10

INM-HAB-001


No. No.

1 s/n

2 14

3 s/n

4 S/N

5 S/N



1 617,617.67 45.00 13,724.84 0.90 1.00 1.20 0.95 1.20 1.00 1.23 16,898.02

2 321,724.04 90.00 3,574.71 0.90 1.00 1.20 0.95 1.15 1.00 1.18 4,217.80

3 800,060.56 207.42 3,857.20 0.90 1.05 0.80 0.95 0.95 1.00 0.68 2,631.73

4 2,601,382.43 266.00 9,779.63 0.90 0.85 0.85 0.80 0.90 1.00 0.47 4,578.63

5 1,583,354.08 144.00 10,995.51 0.90 0.85 1.10 0.95 1.05 1.00 0.84 9,229.59


EN N.R. $/m² 7,511.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia


(55) 1054 6554 Alejandro MendozaNaeciso Bassol Av. 606 Agrupamiento "a" 66

CalleColonia Teléfono Informante

Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento

comintario, cuarto

Excelente ubucacion

Gustavo Martinez GarciaSan juan de Aragon 4ta secc

412-402 2451 5555 century 21 Soluciones

No. Oferta Sup.

5379 2458Guadalupe tepeyac Mariana estarada

$/m²

Guadalupe Tepeyac


Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas

$/m²

Excelente ubicación, muy amplia capaciad para ampliar y hacer mas modificaciones, calle tranquila, todo a la mano

5257 0099

San Juan de Aragon 6ta seccion

Lindavista Poniete (Wilfrido Massieu)


Century 21 Trueba de torres







AVALÚO No.

Excelente ubicación con todos los ervicios, recamaras amplias con estacionamiento para dos autos, cerca de plaza lindavista

647 3537 9210

AGOSTO 2009 11

RUINOSO 0.0 Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)

MALO 0.8

NORMAL 1.0 VP = 40

BUENO 1.1 E = 25

ELEGIDO 1.0

OFERTAIMPORTE (TERRENO

+ CONSTRUCCION)

SUP.

CONSTRUIDA

COSTO DE

REPOSICION

NUEVO (C.R.N.)

FACTOR DE

EDAD (Fed)

EDO. DE

CONSERVACION

(Fco)

FRET

COSTO NUEVO

DE REPOSICION

(C.N.R.)

TERRENO

(M2)

VALOR DEL

CONSTRUCCION

VALOR DEL

TERRENO

$/M2

DE

TERRENO

1 $780,000.00 100.50 4971.52 0.33 1.0 0.325 $1,615.74 45.00 $162,382.33 $617,617.67 $13,724.84

2 $1,000,000.00 115.00 6938.88 0.85 1.0 0.85 $5,898.05 90.00 $678,275.96 $321,724.04 $3,574.71

3 $2,700,000.00 324.00 10471.45 0.70 0.8 0.56 $5,864.01 207.42 $1,899,939.44 $800,060.56 $3,857.20

4 $3,990,000.00 332.00 10724.57 0.39 1.0 0.39 $4,182.58 266.00 $1,388,617.57 $2,601,382.43 $9,779.63

5 $2,300,000.00 187.00 8709.84 0.44 1.0 0.44 $3,832.33 144.00 $716,645.92 $1,583,354.08 $10,995.51

OFERTA

COSTO DE

REPOSICION DE

ABRIL

INPCCOSTO AL MES

DE AGOSTO

1 4963.58 1.0016 4971.52

2 6927.80 1.0016 6938.88

3 10454.72 1.0016 10471.45

4 10707.44 1.0016 10724.57

5 8695.93 1.0016 8709.84

FACTOR DE GRADO DE FACTOR DE ESTADO DE

VP

COSTO DE TERRENO


AGOSTO 2009 12

INM-HAB-001


No. No.1 S/N

2 S/N

3 716

4 S/N

5 S/N



1 7,000.00 132.00 53.03 0.90 0.95 1.15 1.05 0.95 1.00 0.98 52.01

2 9,000.00 300.00 30.00 0.90 0.90 0.85 0.95 0.80 1.00 0.52 15.70

3 14,000.00 161.04 86.93 0.90 0.85 1.05 1.05 0.90 1.00 0.76 65.99

4 14,500.00 154.00 94.16 0.90 0.95 1.10 0.90 0.95 1.00 0.80 75.71

5 5,600.00 200.00 28.00 0.90 0.80 0.80 0.95 1.00 1.00 0.55 15.32


EN N.R. $/m² 64.47


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad



Bonita casa, muy amplia estacionamiento para tres autos, 3 recamaras, 3 baños, cuarto de servicio, sala comedor, cocina equipada, salon de reuniones.

Century 21 Batíz y Cía

Zona tranquila

Eespacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto, jardin con asador

Espacios comodos y amplios, iluminada, estacionamiento cubierto

Lindavista Pisco 55868164

35379210


lindavista Matagalpa 51191000 Century 21 Beta

Administradora Lindavista

Valle Tepeyac Moctezuma 53431555


AVALÚO No.

Gustavo Martinez Garcia

San Juan de Aragon Av 412 57744440 Ramon Paredes

Excelente casa para negoocio o habitacional ,se renta la perte alta ideal para escuela gym o salon multi usos

Aragon









AGOSTO 2009 13




SUMA

V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


P Cocinas integral movil pza 1 5 $11,458.75 1.0 0.89 1.0 0.89 $10,169.64 $10,169.64

P Equipo de bombeo pza 1 15 $13,327.71 1.0 0.66 1.0 0.66 $8,796.29 $8,796.29

P Gas estacionario pza 1 30 $50,121.96 1.0 0.33 1.0 0.33 $16,289.64 $16,289.64

SUMA $35,255.57



P Bardas m 56.00 30 $2,692.04 1.00 0.33 1.00 0.33 $874.91 $48,995.13

P Rejas m 3.70 30 $2,629.12 1.00 0.33 1.00 0.33 $867.61 $3,210.16

P Patios y Andores m2 91.79 25 $245.15 1.00 0.44 1.00 0.44 $107.87 $9,901.09

P Marquesinas m 3.70 35 $5,001.63 1.00 0.21 1.00 0.21 $1,050.34 $3,886.27

P Cisterna de 8m3 pza 1.00 30 $27,349.12 1.00 0.33 1.00 0.33 $9,025.21 $9,025.21

SUMA: $ 65,992.64


FACTOR DE GRADO DE

CONSERVACION (FCo)

RUINOSO 0.0 SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

MALO 0.8 Fed = 0.1 VP +0.9 (VP-E)

NORMAL 1.0 VP SUBTOTAL COMUNES: $ 101,248.21

BUENO 1.1

INDIVISO %

TOTAL: $ 101,248.21

Unidad Cantidad


EDAD

FACTOR DE ESTADO DE

CONSERVACION (Fed)



p/c ELEMENTOS ACCESORIOS:

AGOSTO 2009 14

INM-HAB-001

a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO 175 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 7,511.00 $/m²

TERRENO




174.80 7,511.00 1.00 7,511.00 1,312,922.80

TOTAL: 174.80 SUMA (a): $ 1,312,922.80

INDIVISO 100.00%

1,312,922.80





1 90.69 3,741.44 0.61 2,282.28 206,979.65

6.75 1,872.89 0.71 1,329.75 8,975.83

32.07 1,872.89 0.74 1,385.94 44,447.09





Terr. 1,312,922.80

Const. 260,402.58

Inst. 101,248.21

CASA HABITACIÓN

CASA HABITACIÓN

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES


VALOR

UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

78%

16%

6%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

AGOSTO 2009 15


a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:

VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)



CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 1 4 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 5.1429 1.5714



T-1 129.00 64.47 8,316.63

TOTAL:

RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $8,316.63





TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $867,612.30


DETERMINACIÓN DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:

DESTINO:

casa habitacion


AGOSTO 2009 16

INM-HAB-001

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,633,000 88% 1,632,603.06

FÍSICO 1,675,000 93% 1,674,573.59

INGRESOS 868,000 100% 867,612.30

1,632,603.06 15% $244,890.46

1,674,573.59 80% $1,339,658.87

867,612.30 5% $43,380.62

$1,627,929.94


$1,627,930.00






PONDERACION

VALOR COMERCIAL


VALUADOR:

Ma. Luisa Contreras Casas

LOA VALORES UTILIZADOS EN EL PRESENTE ESTUDIO TANTO PARA LOS TERRENOS EN VENTA, LOS INMUEBLES EN VENTA Y EN RENTA, SON

PRODUCTO DE LA INVESTIGACION REALIZADA DE DIVERSAS PUBLICACIONES ESPECIALIZADAS EN BIENES RAICES. DICHO ESTUDIO SIRVIO

PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE, EL CUAL SE OBTUVO MEDIAMTE EL METODO DE PONDERACION.

AVALÚO No.


(UN MILLON SEISCIENTOS VEINTI SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA PESOS

00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

AGOSTO 2009 17

DELEGACION Gustavo A. Madero NIVLES CONSTRUIDOS 2

PRECIO DE VENTA $780,000.00 CUARTO DE SERVICIO N/D

METROS DE TERRENO 45 M2 LINEA TELEFONICA 1

MTREOS DE CONSTRUCCION 100.5 M2 TIPO DE TERRENO PLANO

No. DE RECAMARAS 3 EDO. DE CONCERVACION REGULAR

No. DE BAÑOS 1.5 M2 DE JARDIN N/D

CLAVE PI00A4V000YB GAS NATURAL NO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS 1 AMUEBLADO NO

EDAD 27 COCINA INTEGRAL

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009 18

CASA EN VENTA No.1

UBICACIÓN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero

OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna

de 3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto

DELEGACION Gustavo A. Madero NIVELES CONSTRUIDOS 2

PRECIO DE VENTA $1,000,000.00 TIPO DE TERRENO N/D

METROS DE TERRENO 90 M2 EDO. DE CONCERVACION BUENO

METROS DE CONSTRUCCION 115 M2 M2 DE JARDIN N/D

No. DE RECAMARAS 3 GAS NATURAL NO

No. DE BAÑOS 1 AMUEBLADO NO

CLAVE GU0NU4V000YL

No. DE ESPACIO PARA AUTOS 3

EDAD 26

AGOSTO 2009 19

CASA EN VENTA No.2

UBICACIÓN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon

OBSERVACIONES: Excelente ubicación


PRECIO DE VENTA 2,700,000 pesos TIPO DE TERRENO Regular

METROS DE TERRENO 207.42 M2 EDO. DE CONCERVACION BUENO




CLAVE CE0GN4V000Z6 TELEFONO SINo. DE ESPACIO PARA AUTOS 3

EDAD 23

AGOSTO 2009 20

CASA EN VENTA No.3

UBICACIÓN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc.



PRECIO DE VENTA 3,990,000 pesos TIPO DE TERRENO N/D

METROS DE TERRENO 266 M2 EDO. DE CONCERVACION N/D

METROS DE CONSTRUCCION 332 M2 CHIMENEA



CLAVE CE0174V002PP


EDAD 27

AGOSTO 2009 21

CASA EN VENTA No.4

UBICACIÓN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal

OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los

servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279



METROS DE TERRENO 144 M2 EDO. DE CONCERVACION REMODELADA

METROS DE CONSTRUCCION 187 M2 LINEA TELEFONICA 1



CLAVE US0014V00RKA CUARTO DE SERVICIO SEPARADO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS 3 ESCUELAS CERCANAS

EDAD 25 ZONA ARBOLADA

AGOSTO 2009 22

CASA EN VENTA No.5

UBICACIÓN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal

OBSERVACIONES: Excelente Ubicación muy amplia, capacidad para ampliar más y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un

excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas


PRECIO DE rENTA 7,000 pesos CUARTO DE SERVICIO N/D

METROS DE TERRENO 132M2 LINEA TELEFONICA 0

MTREOS DE CONSTRUCCION 250 M2 TIPO DE TERRENO PLANO


No. DE BAÑOS 3 M2 DE JARDIN N/D

CLAVE AD0NJ4R0000Q GAS NATURAL NO


EDAD 30 ESTUDIO

ESCUELAS CERCANAS CISTERNA

AGOSTO 2009 23

CASA EN RENTA No.1

UBICACIÓN: AV. 412 , San Juan De Aragón 7a Secc., Distrito Federal

OBSERVACIONES: EXCELENTE CASA PARA NEGOCIO O HABITACION SE RENTA LA PARTE ALTA IDEAL PARA

ESCUELA,LABORATORIO, GYM,SALON Y USOS MULTIPLES PRECIO NEGOCIABLE 57744440 av. principal


PRECIO DE VENTA 9,000 pesos CUARTO DE SERVICIO AZOTEA


MTREOS DE CONSTRUCCION 300 M2 TIPO DE TERRENO N/D

No. DE RECAMARAS 3 EDO. DE CONCERVACION BUENO


CLAVE GU0NU4R000YU GAS NATURAL NO


EDAD 10 ESTUDIO

ESCUELAS CERCANAS COCINA INTEGRAL

AGOSTO 2009 24

OBSERVACIONES: BONITA CASA EN ARAGON, MUY AMPLIA, ESTACIONAMIENTO PARA 3 AUTOS, 3 RECAMARAS, 3

BAÑOS, CUARTO DE SERVICIO, SALA COMEDOR, COCINA EQUIPADA, SALÓN DE REUNIONES. TERRENO 300 M

CONSTRUCCIÓN 300 M2

CASA EN RENTA No.2

UBICACIÓN: COL. ARAGON , Aragón, Distrito Federal


PRECIO DE VENTA 14,000 pesos CUARTO DE SERVICIO N/D

METROS DE TERRENO 161.04 M2 LINEA TELEFONICA 0

MTREOS DE CONSTRUCCION 250 M2 TIPO DE TERRENO N/D

No. DE RECAMARAS 3 EDO. DE CONCERVACION EXCELENTE


CLAVE AD0114R000OE GAS NATURAL NO


EDAD 15

AGOSTO 2009 25

OBSERVACIONES: Excelente casa en renta. Zona tranquila de Lindavista

CASA EN RENTA No.3

UBICACIÓN: PISCO 716, Lindavista, Distrito Federal


PRECIO DE VENTA 14,500 pesos CUARTO DE SERVICIO SEPARADO




No. DE BAÑOS 2.5 M2 DE JARDIN 60

CLAVE CE0134R001SC GAS NATURAL NO


EDAD 30 CISTERNA

PARRILLA ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009 26

OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON

ASADOR.

CASA EN RENTA No.4

UBICACIÓN: MOCTEZUMA 0, Valle Del Tepeyac, Distrito Federal


PRECIO DE VENTA 19,500 pesos CUARTO DE SERVICIO INTEGRADO





CLAVE CE01G4R000JH GAS NATURAL NO


EDAD 35 PARQUES CERCANOS

COCINA INTEGRAL ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009 27

CASA EN RENTA No.5

UBICACIÓN: MATAGALPA , Lindavista, Distrito Federal

OBSERVACIONES: ESPACIOS COMODOS Y AMPLIOS, ILUMINADA, ESTACIONAMIENTO A CUBIERTO, JARDIN CON


PRECIO DE VENTA $780,000.00 CUARTO DE SERVICIO N/D


MTREOS DE CONSTRUCCION 100.5 M2 TIPO DE TERRENO PLANO



CLAVE PI00A4V000YB GAS NATURAL NO


EDAD 27 COCINA INTEGRAL

ESCUELAS CERCANAS

AGOSTO 2009 28

TERRENO No.1

UBICACIÓN: Av. 606 Agrupamiento "a" 66, col. Narciso Bassol, Gustavo a. Madero

OBSERVACIONES: Preciosa casa excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de

3000 lt lista para habitarse, estacionamiento comintario, cuarto


PRECIO DE VENTA $1,000,000.00 TIPO DE TERRENO N/D

METROS DE TERRENO 90 M2 EDO. DE CONCERVACION BUENO




CLAVE GU0NU4V000YL


EDAD 26

AGOSTO 2009 29

TERRENO No.2

UBICACIÓN: 607 No. 14 604 y 604 A San Juan de Aragon



PRECIO DE VENTA 2,700,000 pesos TIPO DE TERRENO Regular

METROS DE TERRENO 207.42 M2 EDO. DE CONCERVACION BUENO




CLAVE CE0GN4V000Z6 TELEFONO SINo. DE ESPACIO PARA AUTOS 3

EDAD 23

AGOSTO 2009 30


TERRENO No.3

UBICACIÓN: Av. 412 402 San Juan de Aragon 6a secc.



METROS DE TERRENO 266 M2 EDO. DE CONCERVACION N/D

METROS DE CONSTRUCCION 332 M2 CHIMENEA



CLAVE CE0174V002PP


EDAD 27

AGOSTO 2009 31

UBICACIÓN: Poniente (wilfrido Massieu) , Lindavista, Distrito Federal

OBSERVACIONES: Excelente casa con todos los servicios, recamaras muy amplias con estacionamiento para 2 autos soleada, todos los

servicios cerca a plaza lindavista. Julia andrade 04455.3012.3279

TERRENO No.4



METROS DE TERRENO 144 M2 EDO. DE CONCERVACION REMODELADA

METROS DE CONSTRUCCION 187 M2 LINEA TELEFONICA 1



CLAVE US0014V00RKA CUARTO DE SERVICIO SEPARADO

No. DE ESPACIO PARA AUTOS 3 ESCUELAS CERCANAS

EDAD 25 ZONA ARBOLADA

AGOSTO 2009 32

TERRENO No.5

UBICACIÓN: GUADALUPE TEPEYAC , Guadalupe Tepeyac, Distrito Federal

OBSERVACIONES: Excelente Ubicación muy amplia, capacidad para ampliar más y hacer las remodelaciones que se gusten pues es un

excelente terreno. Calle super tranquila, todo a la mano. Escuchamos ofertas

AVALÚO No. ACH/001/09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:

Número: 15

Colonia: ALVARO OBREGON

Municipio: IZTAPALAPA


Entidad Federativa: MEXICO, D. F.

Fecha del avalúo: 20/08/09.

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: 20/08/09. VALOR COMERCIAL: $1,451,631.71

CALLE BATALLA DE CULIACAN

C+DCONSTRUCCION + DISEÑO

03-08 1


PERITO VALUADOR: CORREA SANDOVAL LAURA CAROLINA

ESPECIALIDAD Inmuebles.

REGISTRO DE LA : 96070211

INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HAB ITACION

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: HABITACIONAL

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: SR. MANUEL DAVID CORREA GARCIA

USO DEL AVALÚO: PARA SU VENTA

PROPÓSITO DEL AVALÚO:

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: CALLE BATALLA DE CULIACAN

Número: 15

Colonia: ALVARO OBREGON

Municipio: IZTAPALAPA


Entidad Federativa: MEXICO, D. F.

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL:

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: AJ-146-569-777-00166690-10

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HABITACIONAL

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: CASAS HABITACIONALES DE DOS NIVELES A TRES

NIVELES


DENSIDAD DE POBLACIÓN: MEDIA

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: EL RUIDO ES MINIMO PRODUCIDO POR LOS AUTOS,

SIENDO ESTA LA UNICA CONTAMINACION AMBIENTAL

USO DEL SUELO: HABITACIONAL

CALZ. IGNACIO ZARRAGOZA Y AV. GUELATAO

SERVICIOS PÚBLICOS: COMPLETO

EQUIPAMIENTO URBANO: SE ENCUENTRAN ESCUELAS DE NIVEL PREESCOLAR,

PRIMARIAS, SECUNDARIAS, UNIVERSIDAD. EL METRO

GUELATAO ESTA RELATIVAMENTE CERCA, SE ENCUENTRA

EL MERCADO MUY CERCA DEL INMUEBLE ASI COMO

LICONSA DE ACUERDO AL ESPERCIMIENTO Y/O DIVERSION

SE ENCUENTRAN CANCHAS DE FUTBOL RAPIDO Y UN

PARQUE.




LAS MISMAS:

569-777-32-000-7

DETERMINACION DE SU VALOR COMERCIAL


03-08 3



LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: TITULO DE PROPIEDAD No. 5077. Ante notario publico No. 121 LIC. JORGE ALEJANDRO HERNANDEZ OCHOA

La primera


NORTE 9.000 ANDADOR

SUR 9.000 LOTES 4 Y 32

ORIENTE 12.000 LOTE 3

PPONIENTE 12.000 LOTE 7


La segunda




INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: LA TOPOGRAFIA DEL LIGAR ES CON LIGERAS PENDIENTES

NÚMERO DE FRENTES: Un sólo frente.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: URBANA

DENSIDAD HABITACIONAL: 15071.4

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:



NORTE

IV.- TERRENO.

Urbanas

NORTE: BATALLA DE ACAPONETA, AL SUR BATALLA DE CALVILLO,

TOMADO DE GUIA ROJI PLANO 99 B5


03-08 4

ACH/001/09

USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: MEDIO MODERNO

CLASIFICACIÓN SUP.

T-4 MEDIANO MODERNO

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO CLASIFICACION SUPERFICIE EDAD

T - 1

NÚMERO DE NIVELES: 3 niveles

EDAD APROXIMADA (años): 25


VIDA TOTAL (años): 80


CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO


CIMIENTOS: P.E. SE SUPONE CIMENTACION DE MAMPOSTERIA CON REFUERZOS HORIZONTALES Y

VERTICALES DE CONCRETO ARMADO

ESTRUCTURA: A BASE DE MUROS DE CARGA Y/O MARCOS RIGIDOS

MUROS: TABIQUE

ENTREPISOS: LOSA DE CONCRETO ARMADO

TECHOS: PLANOS

AZOTEAS: IMPERMEABILIZADA

BARDAS: DE TABIQUE CON UNA CARA APARENTE Y LA OTRA APLANADA



INMUEBLE DE TIPO HABITACIONAL, ADECUADO PARA SER TAMBIEN UTILIZADO COMO

DEPARTAMENTOS EN LA PLANTA BAJA Y PLANTA ALTA DE TIPO HABITACIONAL, CONSTA DE

5 RECAMERAS, 2 BAÑOSEQUIPADOS DE MANERA INDEPENDIENTE, EN CONSTRUCCION UN

BAÑO EN LA PLANTA DE AZOTEA, CUENTA CON UNA COCINA HECHA EN OBRA EN EL PRIMER

NIVEL, LOS ACABADOS EN LOS MUROS SON DE YESO Y PASTA EN EL INTERIOR, EN LA

PARTE EXTERIOR SE ENCUENTRA UN APLANADO FINO DE MORTERO CEMENTO ARENA, EN

LA PARTE POSTERIOR DE LA VIVIENDA SE ENCUENTRA EL AREA DE LAVADO, CUENTA CON

TANQUES DE ALMACENAMIENTO DE AGUA POTABLE, NO CUENTA CON CISTERNA, EN EL

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una casa habitación. Y/O POR DEPARTAMENTOS EN EL CASO DE LOCAL COMERCIAL,

READECUAR EL TIPO DE USO DE SUELO


03-08 5








MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







VII.- DEFINICIONES.

SE REALIZA LEVANTAMIENTO FISICO DE LA PROPIEDAD, EL INMUEBLE SE INVESTIGA Y SE CONSIDERA QUE NO

TIENE GRAVAMENES; CON RESPECTO A LO ESTRUCTURAL SE NOTAN ALGUNOS ASENTANIENTOS POR LO QUE SE

RECOMIENDA UN ANALISIS Y/O ESTUDIO ESTRUCTURAL; SE ASIENTA EN ESTE APARTADO QUE NO SE TIENE NEXO

ALGUNO CON EL PROPIETARIO; ESTE AVALUO ES EXCLUSIVO DEL SOLICITANTE PARA USO UNICAMENTE DEL QUE

FUE SOLICITADO.


03-08 7



APLANADOS INTERIORES:

APLANADOS EXTERIORES: MORTERO CEMENTO ARENA Y APLICACIÓN DE PINTURA VINILICA

PLAFONES: YESO CON APLICACIÓN DE PINTURA VINILICA

LAMBRINES: NO CUENTA CON LAMBRINES

PISOS: PISOS EN SU MAYORIA DE LOSETA CERAMICA Y VINILICA

ESCALERAS: RAMPA DE CONCRETO ARMADO Y ESCALONES DE CONCRETO, ESCALERA CON

RAMPA Y ESCALONES DE MADERA

PINTURA: PINTURA VINILICA EN MUROS ASI COMO PINTURA ESMALTE EN HERRERIAS

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

c) CARPINTERÍA: PUERTAS DE PINO


SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: LOS MUEBLES DE BAÑO 1 EN COLOR AZUL,BAÑO 2 EN COLOR NEGRO Y COCINA

HECHA EN OBRA

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: INSTALACION ELECTRICA OCULTA Y FOCOS NORMALES

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: PUERTAS Y VENTANAS DE HERRERIA CON VIDRIOS DE 09MM

HERRERÍA:

g) VIDRIERÍA: CLAROS GRANDES Y CORTOS DEPENDE ESTA DE LOS ESPACIOS

h) CERRAJERÍA: CERRAJERIA DE TIPO NORMAL

i) FACHADA: ACABADOS EN FACHADA DE APLANADO FINO CEMENTO- ARENA


COMOOBRASCOMPLEMENTARIAS SE CONSIDERAN BARDAS, BALCON Y COCINA HECHA EN OBRA


03-08 6

ACH/001/09

No. No.

1 88

2 48

3

4 43

5 119



CONS. OTRO FRe

1 900,000.00 193.00 4,663.21 0.90 0.90 1.10 1.00 0.95 1.00 0.85 3,947.18PRECIO METRO CUADRADO INCLUYE TERRENO, CONSTRUCCION Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

2 850,000.00 120.00 7,083.33 0.90 1.05 1.20 1.05 1.00 1.00 1.19 8,434.13

3 1,000,000.00 169.00 5,917.16 0.90 0.80 1.15 0.95 0.95 1.00 0.75 4,421.72

4 750,000.00 120.00 6,250.00 0.90 0.90 1.20 0.95 1.00 1.00 0.92 5,771.25

5 736,000.00 119.00 6,184.87 0.90 1.10 1.20 1.05 0.95 1.00 1.19 7,329.26


EN N.R. $/m² 5,981.00






Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

No. Oferta Sup.

52555521

CASA DE DOS NIVELES TIENE DOS DEPARTAMENTOS TIPO LOFT, CON ENTRADA INDEPENDIENTE, COCINA ABIERTA PATIO

DE SERVICIO, AREA DE LAVADO, CALLE TRANSITADA

STA. MARTHA ACATITLA

EJERCITO CONSTITUCIONALISTA

$/m²






5208 3424 INMOBILIARIA INTEGRAL

PRADOS DE CEDROS PRADOS DE ARAGON 52644759 HORIZONTES BIENES RAICES


InformanteColonia


$/m²

SUPER MZ.1

JOSE MARIA FACHA

PLANTA BAJA DOS LUGARES PARA ESTACIONAMIENTO, EN PLANTA ALTA ESTANCIA CON BALCON, 3 BAÑOS Y ZOTEHUELA,

CUENTA CON DOBLE MURO DE CARGA PARA CONSTRUIR ADICIONALMENTE

CASA CERCA DE AVENIDAS IMPORTANTES, METRO, METROBUS, ESCUELAS, ZONAZ COMERCIAL Y HOSPITALES

4197 4975 BADIN HARO

EJEMPLO: CASA CON DOS RECAMARAS Y TODOS LOS SERVICIOS CUENTA CON UN PEQUEÑO JARDIN PRIVADO Y TIENE

AREA DE JUEGOS PRECIO MUY ACCESIBLE LA CASA TIENE UNA HIPOTECA INFONAVIT QUE CUENTEN CON ESE TIPO DE

CARACTERISTICAS

Calle Teléfono

EJERCITO DEORIENTE 2

CENTURY 21 ORIONREPUBLICA FEDERAL STA. MARTHA ACATITLA

AVALÚO No.




56581515

CASA CON BUENOS ESPACIOS, SE LOCALIZA A< UNA CUADRA ATRÁS DE LA FES ZARAGOZA (UNAM)

ANDADOR MIGUEL AUNZA


03-08 8

ACH/001/09


No. No.

1 11

2

3

4

5



1 660,000.00 110.00 6,000.00 0.90 0.85 1.05 1.00 1.00 1.00 0.80 4,819.50

2 1,500,000.00 157.32 9,534.71 0.90 0.80 0.85 1.05 0.90 1.00 0.58 5,514.30

3 589,000.00 150.00 3,926.67 0.90 1.10 1.05 1.05 0.95 1.00 1.04 4,071.57

4 1,050,000.00 215.00 4,883.72 0.90 0.95 0.95 1.00 0.80 1.00 0.65 3,173.44

5 1,700,000.00 180.00 9,444.44 0.90 0.80 0.85 1.05 0.85 1.00 0.55 5,158.65


EN N.R. $/m² 4,547.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

ANDRES MOLINA ENRIQUEZ

$/m²

TERRENO BIEN UBICADO, CON TODOS LOS SERVICIOS, CUENTA CON CONSTRUCCION EN DESUSO

5343 1555


5171 7009 RE/MAX UNLIMITEDLAS PEÑAS INSURGENTES


BUENA UBICACIÓN CUENTA CON CONSTRUCCION A DEMOLER

TERRENO BIEN UBICADO CUENTA CON TODOS LOS SERVICIOS

No. Oferta Sup.

5523 2099SAN ANDRES TETEPILCO

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TERRENO PLANO EN ZONA MIXTA CON USO DE SUELO PARA INDUSTRIA PEQUEÑA, EL TERRENO CUENTA CON UNA TECHUMBRE

ANDRES MOLINA ENRIQUEZ 55232099 CENTURY 21 COVARRUBIASSAN ANDRES TETEPILCO

CUAUHTEMOC 5786 0625 VBW BIENES RAICES, S.A. DE C. V. SAN PEDRO

TERRENO CON CONSTRUCCION DEMOLIDA PARCIALMENTE

CENTURY 21 BATIZ Y CIA

CENTURY 21 COVARRUBIAS

$/m²


AVALÚO No.








03-08 9

ACH/001/09


No. No.

1

2

3 551

4 39

5



1 3,500.00 70.00 50.00 0.90 1.00 1.20 0.95 1.05 1.00 1.08 53.87

2 12,000.00 185.00 64.86 0.90 1.00 1.05 0.90 1.00 1.00 0.85 55.17

3 5,775.00 70.00 82.50 0.90 0.90 1.20 1.00 1.10 1.00 1.07 88.21

4 12,500.00 199.00 62.81 0.90 1.05 1.05 0.95 1.00 1.00 0.94 59.21

5 11,000.00 200.00 55.00 0.90 1.10 1.05 0.85 1.00 1.00 0.88 48.60


EN N.R. $/m² 61.00


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad










UBICADA EN ZONA TRANQUILA A UN COSTADO DE RIO CHURUBUSCO, BUEN ESTADO DE CONSERVACION

CASA EN BUEN ESTADO, GAS ESTACIONARIO TECHO DOBLE ALTURA, PUERTA AUTOMATICA, JARDIN DELANTERO

REFORMA IZTACCIHUATL SUR ANDRES MOLINA ENRIQUEZ 5582 3611

9000 4892 CENTURY 21 SAVON

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EL INMUEBLE CUENTA CON COCINETA, AREA DE SERVICIO, TV, GAS ESTACIONARIO

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EN EXCELENTE ESTADO LA CASA TIENE DOS BAÑOS COMPLETOS, PATIO DE SERVICIO Y ÁREA DE TENDIDO EN LA AZOTEA, ACABADOS DE

MADERA, LA RECÁMARA PRINCIPAL TIENE BALCÓN Y ES MUY AMPLIA. A 10 MINUTOS DEL METRO CONSTITUCIÓN.

VICENTE GUERRERO CASIMIRO DEL VALLE 55110133


CACAMA SUR 83 5697 8325 MIRIAM FIGUEROA GUEL

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SINATEL AMPLIACION CONMUTADOR

PLAYA CUYUTLAN 5688 0541

AVALÚO No.


CENTURY 21 TRUEBA DE TORRESREFORMA IZTACCIHUATL SUR


03-08 10

ACH/001/09



P

P

SUMA

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


P

P

SUMA



terrazas y balcones pza 1.00 18 $4,500.00 0.95 0.95 1.00 0.90 $4,061.25 $4,061.25

cocina integral hecha en obra pza 1.00 22 $15,000.00 0.85 0.95 1.00 0.81 $12,112.50 $12,112.50

bardas celosias m 20.00 24 $2,687.74 0.80 0.85 1.00 0.68 $1,827.66 $36,553.26

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO % 100

TOTAL: $ 52,827.01

AVALÚO No.



Unidad Cantidad EDAD


03-08 11

ACH/001/09

a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 4,547.00 $/m²TERRENO




108.00 4,547.00 1.00 4,547.00 491,076.00

TOTAL: 108.00 SUMA (a): $ 491,076.00

INDIVISO 100.00%

491,076.00





1 230.00 4,332.00 0.92 3,985.44 916,651.50





Terr. 491,076.00

Const. 916,651.50

Inst. 52,827.01

6350.237024

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

intermedio

34%

63%

3%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.


03-08 12

ACH/001/09


IMP. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R


CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 1 2 3

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 2.5714 4.2857



T-1 230.00 61.00 14,030.00

TOTAL: 230.00







P.U. $/M2. $6,344.00

HABITACIONAL

AVALÚO No.




03-08 13

ACH/001/09

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,376,000 -6% 1,375,630.00FÍSICO 1,461,000 0% 1,460,554.52

INGRESOS 1,459,000 100% 1,459,120.00

PONDERADO

1,375,630.00 10%

1,460,554.52 60%

1,459,120.00 30%


$1,451,631.71

VALUADOR: LAURA CAROLINA CORREA SANDOVAL


137,563.00

876,332.71

1,451,631.71 VALOR COMERCIAL

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERADO DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES:

ENTRE EL VALOR DE MERCADO (10%), VALOR FISICO (60%)Y VALOR DE CAPITALIZACION (30%) DANDO COMO RESULTADO LA

CANTIDAD $1,486,208.11 SIENDO CONSIDERADO EL VALOR FISICO EL QUE SE LE DA MAYOR PARTICIPACION EN LA PONDERACION

437,736.00

AVALÚO No.


(UN MILLON CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL SEISCIENTOS

TREINTA Y UN PESOS 71/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:





MERC.

FÍSICO

INGRESOS


03-08 14


REPORTE FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE


AVALÚO No. AC-001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:Emiliano Zapata

Número: 2

Colonia: Bo. Belem

Municipio: Cd. Tultitlan



Fecha del avalúo: 20/08/09


|AVALUOS CALZADA

ISAEL CRUZ CALZADA 1

AVALÚO No. AC-001

PERITO VALUADOR: C. Isael Cruz Calzada.

ESPECIALIDAD: Inmuebles.

REGISTRO DE LA : 2004310176.

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitacion.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Ma. Elena Calzada Aguirre

USO DEL AVALÚO: Su posible Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar su valor comercial

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle:Emiliano Zapata

Número: 2

Colonia: Bo. Belem

Municipio: Cd. Tultitlan



NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 008-18-473-49-00-0000

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:10100100


TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de 2 niveles tipo medio

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90 %


CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion visual terrenos baldios.

USO DEL SUELO: Habitacional.

SERVICIOS PÚBLICOS: Servicios publicos basicos completos



VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS: Via Jose Lopez Portillo, Carretera Tlanenpantla-

Cuautitlan,Via Mexiquense , Av. Independencia, Av. San Antonio

EQUIPAMIENTO URBANO: Mercado Municipal, Escuelas secundarias, Jardin de Niños,Coopel, Elecktra,

Iglesias,Nomenclatura en calles, Parques, Ayuntamiento Municipal, Bancos .

AVALUOS CALZADA


AVALÚO No. AC-001


La primera


Al norte 12,30 mts. C. Roman Reyes Rosales

Al sur 12,30 mts. C. Roman Reyes Rosales

Al oriente 15,10 mts. C.Jose Mendoza y C.Celso Aguilar

Al poniente 15,10 mts. C. Roman Reyes Rosales





INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: plana y regular


CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: En transicion

DENSIDAD HABITACIONAL: 66,51 hab/ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS=0.66 Y CUS=1.98



NORTE

IV.- TERRENO.

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al norte Calle Jose Lopez Mendez , Al Este Calle Amado

Nervo, Al sur Calle Emiliano Zapata, Al oeste Calle Juan de dios Peza

Bajo la sentencia con el numero de expediente 967/87 , quedando inscrita en el registro publico de la propiedad en el libro 1 seccion primera,

bajo la partida numero 1164 del volumen 329

AVALUOS CALZADA


AVALÚO No. AC-001

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Corriente moderno


TIPO CLASIFICACION SUPERFICIE EDAD

T-1 H05-5 122.3 29T-2 H05-5 119.49 24T-3 H05-1 12.2 10


EDAD APROXIMADA: 29 AÑOS

VIDA ÚTIL REMANENTE: 61 años

VIDA TOTAL: 90 años




CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con rtefuerzos de concreto armado.

ESTRUCTURA: A base de castillos y trabes de concreto armado,muros de carga.

MUROS: A base de tabique.

ENTREPISOS: Losa de concreto armado.

TECHOS: Planos.

AZOTEAS: Enladrillado y pretil.

BARDAS: A base de tabique y aplanado.


USO ACTUAL: Se encuentra en un terreno de forma regular , con topografia plana, cuenta con dos niveles con espacio

para dos automoviles, cuenta con la siguiente distribucion planta baja, Cocina , baño completo, comedor, sala, cantina,

area de lavado, primer nivel cuenta con cinco recamaras, sala t.v, baño completo y en el segundo nivel un cuarto de

almacenaje.



AVALUOS CALZADA


AVALÚO No. AC-001


APLANADOS INTERIORES: Los aplanados son a base de cemento.

APLANADOS EXTERIORES: Los aplanados son a base de cemento-arena.

PLAFONES: Cemento pulido y tirol.

LAMBRINES:Azulejo y madera.

ESCALERAS: Son de forma de caracol con acabado en marmol.

PINTURA:Toda la casa es a base de pntura vinilica.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: marmol .


SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de baño de ceramica y tarja del fregadero de lamina.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:Interruptor de seguridad y clable de cobre con aislante plastico.

g) VIDRIERÍA: Vidrios templado en ventanas y domos de acrilico .

h) CERRAJERÍA: del pais


Cocina integral,equipo de bombeo,patios,gas estacionario,reja y balcones.

i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas de madera con marco,puertas de aluminio con marcos,ventanas de

aluminio y ventanas de fierro tubular.

PISOS: los pisos en la cocina y sala de visita son a base de lozeta ,la sala tv a base de piedra de marmol y las recamaras a base de

cemento pulido.

c) CARPINTERÍA: Closets de madera en todas las recamaras,forrada la sala de visita de madera,puertas y

marcos,cancel de madera.

HERRERÍA: Reja a base de fierro forjado.

AVALUOS CALZADA


AVALÚO No. AC-001







MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

Me fueron proporcionados por el propietario los siguientes documentos:

a) plano de la construccion

b) Boleta de agua.

c) -Escritura de la propiedad.

d) Boleta Predial.

VII.- DEFINICIONES.

Bajo protesta de decir verdad, no guardo ningun tipo de relacion o parentesco con el cliente.

Para el V.R.N se tomo el especificado en las tablas de tesoreria correspondiente al tipo de

construccion y numero de niveles,mas el valor de recubriminetos especiales.

AVALUOS CALZADA


AC-001

No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n


NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS. EDAD FRe

1 1,430,000.00 180.00 7,944.44 0.90 1.00 1.20 1.00 1.10 0.80 0.95 7,550.40

2 2,250,000.00 253.00 8,893.28 0.90 1.00 1.00 0.95 0.95 1.10 0.89 7,945.92

3 2,500,000.00 216.00 11,574.07 0.90 1.10 1.15 0.90 0.90 0.80 0.74 8,538.75

4 3,200,000.00 252.00 12,698.41 0.90 0.80 1.05 0.95 1.10 0.80 0.63 8,025.60

5 1,800,000.00 244.81 7,352.64 0.90 0.90 1.10 0.95 1.20 1.10 1.12 8,215.21


EN N.R. $/m² 8,055.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

044-55-28-49-88-31Adolfo Ruiz Cortinez


casa con 5 recámaras con closet, puertas de caoba, cocina integral, cisterna, garage para 2 autos, piso porcelanite, cancelería de aluminio,

tanque estacionario, 2 1/2 baños, lista para habitar, accesible a vías rápidas , zona muy tranquila , con areas verdes

Bo. San Bartolo

No. Oferta Sup.

Alamo Dorado

Gral. Abundio Gomez

5 recamaras, 2 niveles construidos, línea telefónica, 3 baños

Circunvalacion 1

044-55-22-60-77-51 Martha Cuevas


044-55-59-40-24 Laura Ramirez

Bo. La concepcion Teoloyucan 044-52-39-17-78 Arq. Javier Navarro



Bo. San Juan

$/m²

Atizapan de Zaragoza

$/m²


AVALÚO No.

Informante







Casa de 2 niveles, buena ubicacion, 5 recamaras, 3 baños, 2 estacionamientos, sala comedor amplios, cocina amplia, area de lavado

Unidad Barrientos

2 niveles,3 recamaras, 2 espacios para autos, 2.5 baños, cocina integral

2 niveles ,4 recamaras, 2 espacios para autos, línea telefónica, cisterna, cocina integral, 2 baños , jacuzzi

AVALUOS CALZADA


AC-001


No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n


NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. Uso de suelo FRe

1 340,000.000 190.00 1,789.47 0.90 1.05 1.10 1.00 1.05 1.00 1.09 1,953.17

2 600,000.000 200.00 3,000.00 0.90 0.95 1.00 1.00 0.95 1.00 0.81 2,436.75

3 750,000.000 185.00 4,054.05 0.90 0.80 0.95 1.00 1.00 1.00 0.68 2,772.97

4 440,000.000 200.00 2,200.00 0.90 1.20 1.15 1.00 0.95 1.00 1.18 2,595.78

5 580,000.000 200.00 2,900.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 2,479.50


EN N.R. $/m² 2,448.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

Terreno plano con buena ubicación, superfie del terreno 185 m2 , 10.57m de frente, 17.51m de fondo, numero de frentes uno.

Arq. Javier Navarro

Antonio Rosales

$/m²

Gral. Lucio Blanco


(55)-12-73-87-88sta. Rosa de lima Nopaltepec


Terreno plano de 190 m2 , uso casa-habitacion con los servicios

Terreno plano de 200 m2, 10 m de frente y 20 de fondo,uso casa-habitacion con los servicios.

No. Oferta Sup.

(55)13385370Bo. Reyes

Francisco Villa

El huerto

Amado Nervo (55)32-53-63-13 Lic. Alejandro JuarezBo. Belem

Abasolo .(55) 53431555 Century 21 Bátiz y Cía

Superfie de 200 m2 tipo medio, terreno plano, todos los servicios, transporte, colegios, comercios

$/m²

Terreno plano de 200 m2, 10 m de frente y 20 de fondo,uso casa-habitacion con los servicios.

(55)52391778


AVALÚO No.




Alvaro Obregon




AVALUOS CALZADA


AC-001


No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n



1 9,000.000 200.00 45.00 0.90 0.80 1.10 1.15 0.90 1.00 0.82 36.89

2 7,500.000 200.00 37.50 0.90 0.80 1.10 1.15 1.20 1.00 1.09 40.99

3 6,500.000 180.00 36.11 0.90 1.20 1.20 0.80 1.00 1.00 1.04 37.44

4 7,500.000 210.00 35.71 0.90 0.85 1.15 1.10 1.05 1.00 1.02 36.29

5 9,000.000 200.00 45.00 0.90 0.80 1.10 1.05 1.00 1.00 0.83 37.42


EN N.R. $/m² 38.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad










2 niveles, 3 habitaciones, 2.5 baños,garaje para 1 auto

2 niveles construidos,3 espacios para autos, 5 recamaras, 4 baños

2 niveles construido, 2 espacios para autos, jacuzzi, línea telefónica,cisterna, 3 recamaras , 2.5 baños

2 niveles , 3 recamaras, 2.5 baños , garage para 2 autos , línea telefónica, jacuzazi, cocina integral,jardin

San Mateo Ixtacalco Francisco Sarabia 72-22-61-75-50


Villa de las flores Oyameles (55)-53-64-23-32 Antonio Herrera

Blanca Ruiz

Concorde 123 Lomas Boulevares (55)-25-63-72-65

Acambay (55)-22-60-77-51 Martha Cuevas

2 niveles construidos, 1 linea telefónica, 3 recamaras, 2 baños, cisterna, 3 espacios para auto.

Lomas de San Miguel Pensamiento

AVALÚO No.


Century 21

Cumbria

AVALUOS CALZADA


AC-001



SUMA

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE PZA 1 2 $10,000.00 1.0 1.0 1.0 1.00 $10,000.00 $10,000.00

EA10 EQUIPOS DE BOMBEO PZA 1 5 $3,000.00 1.0 1.0 1.0 0.95 $2,850.00 $2,850.00


SUMA $17,890.00



OC01 REJAS m2

34.43 25 $285.34 0.90 0.80 1.00 0.72 $205.44 $7,073.46

OC03 PATIOS Y ANDADOR m2

63.43 25 $285.34 0.90 0.80 1.00 0.72 $205.44 $13,031.36

OC08 BALCONES m2

18.32 24 $285.34 0.95 0.80 1.00 0.76 $216.86 $3,972.85

OC01 BARDAS m2

35.64 29 $285.34 0.90 0.80 1.00 0.72 $205.44 $7,322.05

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 90.00

EDAD 29.00 0.71




INDIVISO %

TOTAL: $ 49,289.73

AVALÚO No.



AVALUOS CALZADA


AC-001

a) DEL TERRENO:


TERRENO




185.73 2,448.00 1.00 2,448.00 454,667.04

TOTAL: 185.73 SUMA (a): $ 454,667.04

INDIVISO 100.00%

454,667.04





1 253.99 9,000.00 0.71 6,390.00 1,622,996.10

TOTAL 253.99 m² SUBTOTAL (b): $ 1,622,996.10




Terr. 454,667.04

Const. 1,622,996.10

Inst. 49,289.73

8374.159875

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

22%

76%

2%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

AVALUOS CALZADA


AC-001




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 1 5

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 6.4286



T-1 253.99 38.00 9,651.62

TOTAL: 253.99






TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 1,013,420.10P.U. $/M2. $3,990.00

AVALÚO No.



CASA-HABITACION

AVALUOS CALZADA


AC-001

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 2,046,000 102% 2,045,889.45FÍSICO 2,127,000 110% 2,126,952.87

INGRESOS 1,013,000 100% 1,013,420.10

30.00% $613,766.84

60.00% $1,276,171.72

10.00% $101,342.01

100% $1,991,280.57


$1,991,281.00

C. ISAEL CRUZ CALZADA





Valor de mercado

Valor fisico o C.R.N

VALUADOR:


(UN MILLON NOVECIENTOS NOVENTA Y UN MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y

UN PESOS 00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

El valor comercial se obtubo de la ponderacion de los tres analisis,con los siguientes porcentajes valor fisico

60%, Valor del mercado 30% y valor de capitalizacion de rentas 10 %.

VALOR PONDERADO

Valor de capit. de rentas

VALOR COMERCIAL

AVALÚO No.


MERC.

FÍSICO

INGRESOS

AVALUOS CALZADA


T1-PATIO DE SERVICIO T1-BODEGA

T1-ESCALERAS T2-ENTRADA DEL BAÑO

T1-CANTINA T1-BAÑO

T1-COCINA T1-COCINA

FOTOGRAFIAS DEL SUJETO

T1-SALA DE VISITAS T1-COMEDOR

AVALUOS CALZADA

ISAEL CRUZ CALZADA

T2-RECAMARA 5 T3-AZOTEA

T2-ENTRADA A RECAMARAS

T2-CLOSET RECAMARA 3 T2-CLOSET RECAMARA 4

T2-SALA TV T2-RECAMARA 1

T2-CLOSET RECAMARA 1 T2-RECAMARA 2

T2-BAÑO

AVALUOS CALZADA

ISAEL CRUZ CALZADA

FACHADA DE OFERTA 5 CROQUIS OFERTA 5



FACHADA DE OFERTA 3

OFERTAS EN VENTA

CROQUIS OFERTA 3


AVALUOS CALZADA

ISAEL CRUZ CALZADA

TERRENO 4

TERRENO 5

TERRENOS

CROQUIS DE TERRENO 4

CROQUIS DE TERRENO 5

CROQUIS DE TERRENO 3TERRENO 3

TERRENO 1 CROQUIS DE TERRENO 1

TERRENO 2 CROQUIS DE TERRENO 2

AVALUOS CALZADA

ISAEL CRUZ CALZADA

CROQUIS RENTA 4

CROQUIS RENTA 5FACHADA OFERTA 5

FACHADA OFERTA 1

FACHADA OFERTA 2

FACHADA OFERTA 3

CROQUIS RENTA 1

CROQUIS RENTA 2

CROQUIS RENTA 3

OFERTAS EN RENTA

FACHADA OFERTA 4

AVALUOS CALZADA

ISAEL CRUZ CALZADA

AVALÚO No. ACH/001-08.09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Unidad

Número: 32

Colonia: Chamizal

Municipio: Ecatepec


Entidad Federativa: Edo de México



03-08

Av Independencia No 180, San Sebastian Buenos Aires; Morelos, Edo de Mexico. CP 50550

1


PERITO VALUADOR:(PASANTE) Pedro Cuapio Chavarria.



INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitación.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privado.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Eduardo Villar Chavarria.

USO DEL AVALÚO: Posible venta del inmueble.

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar el valor comercial del inmueble

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Unidad

Número: 32

Colonia: Chamizal

Municipio: Ecatepec


Entidad Federativa: Edo de México

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: No se proporciono este dato

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono este dato


TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de 2 niveles de calidad regular.



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Malos olores producidos por el canal de desagüe, Río de los

Remedios, Ruido producido por el ferrocarril(esporadico)


Via rapida, anillo periferico entre Av Central y Av R-1

SERVICIOS PÚBLICOS: Completo

EQUIPAMIENTO URBANO: Mercado municipal, escuelas hasta nivel medio

superior,Universidad a 5 min, base de taxis , Centro comercial a

5 min, Gimnasios, Esteticas, Tiendas de mascotas, Deportivos,

vigilancia




LAS MISMAS:

03-08 3



LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Según la escritura No X citada ante el notario publico X

La primera

ORIENTACIÓN DISTANCIA(mts) COLINDANCIAS

Norte 27.000 Don chencho

Este 9.400 lote x

Sur 27.000 don pollo

Oeste 9.400 calle unidad


La segunda




INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plana a nivel de banqueta de forma regular.

NÚMERO DE FRENTES: UnoCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL: pendiente

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: perdiente por hacer

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Ninguno


NORTE

IV.- TERRENO.


Al Norte Av ferrocarril de Cuernavaca, el Este calle Veracruz, el Sur Calle JF Kenedy y al Oeste Calle Progreso.

03-08 4


USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano Moderno.

T1 y T2


Tipo Clasificacion Superficie m2 Edad (años) Vida Rem(años)

Tipo 1 3 99.0 26 44Tipo 2 3 99.0 15 55


EDAD APROXIMADA:

VIDA ÚTIL REMANENTE: T-1 = 44 años T-2 = 55 años

VIDA TOTAL: 70

ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1


Una.


CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

Con recubrimiento de mortero

bardas de tabicon con una altura de 2.8 m

Se supone cimiento de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales a base de concreto armado

Estructura a base de muros de carga y marcos rigidos

Muros de Carga.

Losa de Concreto Armado




Es un terreno de forma regular a nivel de banqueta con 253.8 m2, cuenta con un jardin

de 36 m2, una cisterna de 1.5m3, construccion de 2 plantas para uso habitacional,

espacio para 4 autos.

Veintiseis y Quince años

Plano

03-08 5



APLANADOS INTERIORES: En T1 aplanado con mortero cemento-arena, en T2 tirol planchado

APLANADOS EXTERIORES: Tirol Planchado rustico y serroteado

PLAFONES: En T1 plafon de mortero cemento-arena, en T2 plafon con tirol y extremos con yeso

LAMBRINES:

PISOS: En T1 loseta de ceramica 0.20 x 0.2 en color azul y en T2 loseta vinilica

ESCALERAS: Escalera con piso de ceramica y barandal de madera

PINTURA: Pintura vinilica lavable comex en color ostion

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No existen recubrimiento especiales

c) CARPINTERÍA: Las puertas de acceso a las recamaras, cocina y barandal de escalera son de madera lo

que representan trabajos de carpinteria


SANITARIAS:

Las instalaciones son a base de cobre y pvc

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles basicos (lavabo, wc, tarja)

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Instalaciones basicas para iluminacion de cada espacio

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Ventanas y algunas puertas a base de herreria

HERRERÍA:

g) VIDRIERÍA: Vidrios claros

h) CERRAJERÍA: Cerradura de alta seguridad en puerta de acceso

i) FACHADA: Acabados rusticos con pintura vinilica


03-08 6








MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







VII.- DEFINICIONES.

El proposito del presente avaluo es para obtener el valor comercial y la probable venta tanto del terreno como de la construccion ubicada al

fondo del mismo, para efectos del estudio en cuestion se reciben: la escritura y boleta predial por lo que se toma la informacion de medidas y

colindancias tal y como se indica en los documentos y no se realizan levantamientos topograficos. Quienes intervenimos en el presente

avaluo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningun tipo de relacion o nexo de parentesco con el propietario del bien

que se valua. El resultado de la inspeccion ocular en la visita se limita a la experiencia y juicio del perito y de lo expresado por el dueño por

lo que no es posible determinar todos los vicios ocultos que pudieran afectar al bien en estudio. No es objeto verificar la probable existencia

de gravamen, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valua salvo sean expresamente

declarados por el solicitante y/o propietario por lo que no se asume responsabilidad alguna en el avaluo. En el terreno existen 2

construcciones; para efecto del presentre estudio solo se obtendra el valor de la construccion ubicada al fondo del

mismo.factwegcrgdfdenufeurfehnfdjeybufbguffbyr

03-08 7

ACH/001-08.09

No. No.

1 15

2 14

3 x

4 57

5 x



CONS. OTRO FRe

1 650,000.00 122.00 5,327.87 0.90 1.10 1.20 0.90 0.90 1.00 0.96 5,126.90

2 900,000.00 88.00 10,227.27 0.90 0.90 1.30 0.90 0.90 1.00 0.85 8,723.15

3 1,150,000.00 276.00 4,166.67 0.90 0.90 0.85 0.85 0.85 1.00 0.50 2,072.67

4 1,160,000.00 180.00 6,444.44 0.90 0.85 1.05 0.80 0.80 1.00 0.51 3,312.96

5 1,400,000.00 140.00 10,000.00 0.90 0.95 1.15 0.80 0.85 1.00 0.67 6,686.10


EN N.R. $/m² 5,184.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

$/m²



No. Oferta Sup.

Valle de Aragon 3° Seccion (55) 41.97.49.75Valle del Niemen

$/m²


AVALÚO No.


Granjas Valle de Gpe Secc A (55) 85.74.82.83 Eduardo Campos Cruz



Fco Javier Gonzales

Valle del Nazas

Olivia Hernandez


52.55.55.21 Inmobiliaria Century 21 Orion

Jardines de Morelos 5° Secc Circuito Morelia Sur esq la Paz (01) 722.19.63.697 Luis Eduardo Blanco Olmedo


Informante

52.54.27.45Andador KabulCd Oriente




Inmobiliaria Bandin Haro

Valle de Aragon 3° Secc

03-08 8

ACH/001-08.09


No. No.

1 Lote 7 A

2 x

3 x

4 x

5 x



1 412,500.00 125.00 3,300.00 0.90 1.20 1.15 1.00 1.35 1.00 1.68 5,533.11

2 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.05 1.20 1.00 1.25 1.00 1.42 2,835.00

3 275,000.00 120.00 2,291.67 0.90 1.05 1.00 1.00 1.40 1.00 1.32 3,031.88

4 390,000.00 135.51 2,878.02 0.90 1.05 0.95 1.00 1.30 1.00 1.17 3,358.86

5 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 1.05 0.95 1.00 1.45 1.00 1.30 4,745.92


EN N.R. $/m² 3,901.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo








AVALÚO No.

Sagitario 6

Diagonal 1 Manzana 21 45.97.27.07 Lic Dileri Olmedo RosalesSan Carlos

Geminis 55.25.20.45 Orobrama Bienes Raices

Villa de Guadalupe Xalostoc

Calle 76 55.25.20.45Villa de Guadalupe Xalostoc

Orobrama Bienes Raices

Orobrama Bienes Raices

$/m²

55.25.20.45Calle 77



53.42.24.05 Maria Guadalupe AnguloSanta Clara Coatitla 3° Cerrada de Toltecas


03-08 9

ACH/001-08.09


No. No.

1 x

2 x

3 x

4 175

5 96



1 9,000.00 140.00 64.29 0.90 0.95 1.15 0.80 0.85 1.00 0.67 42.98

2 3,500.00 100.00 35.00 0.90 1.00 1.50 0.95 1.00 1.00 1.28 44.89

3 3,800.00 150.00 25.33 0.90 0.95 1.10 1.05 1.00 1.00 0.99 25.02

4 4,000.00 94.00 42.55 0.90 0.95 1.50 0.95 0.95 1.00 1.16 49.25

5 3,500.00 70.00 50.00 0.90 1.00 1.55 1.10 1.10 1.00 1.69 84.40


EN N.R. $/m² 49.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad

Isaac Paredes

Valle de Aragon 3° Secc Inmobiliaria Bandin HaroValle de Niemen (55) 41.97.49.75

AVALÚO No.


Valle de Aragon 2° Secc Oaxaca 57.74.44.40



Valle de Aragon De Los Diez Mil Humos 57.74.44.40 Ramon Paredes

56.98.64.68 Martinez Ballesteros Ser. Inmobiliarios

Nvo Paseo de San Agustin San Juan 57.99.42.84 Yosoyconsultores SRL de CV

Jardines de Santa Clara Calle 9218









03-08 10

ACH/001-08.09

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


SUMA



Equipo de Bombeo pza 1 15 $3,500.00 0.8 0.8 1.0 0.64 $2,240.00 $2,240.00

Gas estacionario pza 1 6 $6,000.00 0.9 1.0 1.0 0.86 $5,130.00 $5,130.00

SUMA $7,370.00

p/c C.R.N FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


Cisterna pza 1.00 10 $3,000.00 0.90 0.90 1.00 0.81 $2,430.00 $2,430.00

Jardin m2 36.00 20 $350.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $315.00 $11,340.00

Barda m2 50.00 15 $200.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $180.00 $9,000.00

Terraza m2 16.00 15 $320.00 0.85 0.90 1.00 0.77 $244.80 $3,916.80

Patio m2 64.00 26 $200.00 0.85 0.90 1.00 0.77 $153.00 $9,792.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO %

TOTAL: $ 43,848.80

AVALÚO No.



03-08 11

ACH/001-08.09

a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO 250 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,901.00 $/m²TERRENO




253.80 3,901.00 1.00 3,901.00 990,073.80

TOTAL: 253.80 SUMA (a): $ 990,073.80

INDIVISO 100.00%

990,073.80





1 198.00 3,200.00 0.94 3,020.00 597,960.00





Terr. 990,073.80

Const. 597,960.00

Inst. 43,848.80

8241.831313

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR

UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

61%

36%

3%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

03-08 12

ACH/001-08.09

a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. DEDUCC. FISCALES (ISR)



CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 1 1 4

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 1.2857 5.7143



T-1 198.00 49.00 9,702.00

TOTAL: 198.00






TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 955,040.63

Habitacional

AVALÚO No.



03-08 13

ACH/001-08.09

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,026,000 7% 1,026,432.00FÍSICO 1,632,000 71% 1,631,882.60

INGRESOS 955,000 100% 955,040.63

1,026,432.00 30.00% $307,929.60

1,631,882.60 60.00% $979,129.56

955,040.63 10.00% $95,504.06

100.00% $1,382,563.22


$1,382,563.00

VALUADOR:


UN MILLON TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y

TRES MIL PESOS 00/100 M.N.

VALOR COMERCIAL:

Se concluye que el valor COMERCIAL es el resultado de la ponderacion de los 3 analisis(Valor de mercado=30%, valor

fisico=60% y valor de capitalizacion=10%).






AVALÚO No.


Valor Comercial



MERC.

FÍSICO

INGRESOS

03-08 14

Fig. 5.- Vista panoramica del acceso a la planta

altaFig. 6.- Vista panoramica de la cosina

FOTOGRAFIAS DEL SUJETO

Fig. 1.- Vista frontal del sujetoFig. 2.- Vista frontal de las dos plantas de la

casa habitacion

Fig. 3.- Vista panoramica en el baño de la

planta alta

Fig. 4.- Vista panoramica de la estancia en la

planta alta

Fig. 9.- Vista panoramica del baño en la planta

bajaFig. 10.- Vista panoramica del jardin

Fig. 7.- Vista panoramica de la estancia en la

planta baja

Fig. 8.- Vista panoramica del comedor y

acceso a la zotejuela

OFERTA 1

OFERTA 2

OFERTA 3

OFERTA 4

OFERTA 5

oferta 1

oferta 3

oferta 4

AVALÚO No. EAG-8409-AV

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:

Número:

Colonia:

Municipio:

Código Postal:

Entidad Federativa:

Fecha del avalúo:


Asesor y Consultor de Inmuebles

Estado de méxico.

20/08/2009

San andrés de la cañada.

Ecatepec de morelos.

55519

Ignacio zaragoza.

Mz.1 Lt.2.

03-08 1


PERITO VALUADOR: Escobar arce maría guadalupe.



INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación.


PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Benita arce gonzález.

USO DEL AVALÚO: Venta.

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Valor comercial.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Ignacio zaragoza.

Número: Mz.1 Lt.2.

Colonia: San andrés de la cañada.

Municipio: Ecatepec de morelos.


Entidad Federativa: Estado de méxico.



CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitación.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de 1 niveles tipo medio.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 85%.

DENSIDAD DE POBLACIÓN: Media.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminación de basura, arrastres de piedra y arena.


SERVICIOS PÚBLICOS: Servicio del agua, drenaje, luz, teléfono son completos.

EQUIPAMIENTO URBANO:

Avenida san andrés, autopista méxico-pachuca a una distancia de 3km, avenida

vía morelos a una distancia de 8km.

Escuela primaria, kinder, sitio de tasis, centro deportivo, transporte público,

iglesia, señalización en calles.




LAS MISMAS:


03-08 3




La primera


Norte 29.400 C. Juan Rodríguez Frias

Sur 29.480 C. Juan Rodríguez Frias

Oriente 8.800 Calle Ignacio Zaragoza

Poniente 8.800 C. Rosario Frias


La segunda




INDIVISO: 100.000 % h2/40/117.60

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

NÚMERO DE FRENTES:

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana. 1.4DENSIDAD HABITACIONAL: media


SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que afecte.

USO DEL SUELO: COS= 70%

CUS= 1.4


NORTE

IV.- TERRENO.


Calle tierra larga al norte, calle benito juárez al sur, calle miguel hidalgo al noroeste, calle morelos al este, calle durazno oeste.

Topográfia descendente de forma irregular

un frente

No cuenta con escrituras


03-08 4




T-1 Construcción casa completa 2000

T-2 Construcción casa incompleta 2006

NÚMERO DE NIVELES:

T-1 Ningún nivel, altura nivel de piso terminado 2.30 metros.

T-2 Ningún nivel, altura nivel de piso 2.30 metros.

EDAD APROXIMADA: Clasificaicon Superficie Edad

T-1 4 130 m2 15

T-2 3 128 m2 6

VIDA ÚTIL REMANENTE:

T-1 65

T-2 54

VIDA TOTAL:

T-1 80

T-2 60



UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: una


CIMIENTOS: Se supone cimentación de zapatas corridas de mamposteria de esfuerzos transversales.

ESTRUCTURA: Marcos rígidos.

MUROS: Tabique.


TECHOS: Planos.

AZOTEAS: Pretil.

BARDAS: Tabique.



USO ACTUAL: La casa cuenta con amplio patio con un medio baño, cuenta con varias construcciones, en la planta baja hay dos

casa; una cuenta con todos los servicios,baño completo, dos recamaras, sala-comedor y cocina, la otra casa cuenta con un medio

baño, una recamara, cocina, aparte cuentan con cisterna que alimenta a las construcciones de abajo. En la parte superior existe dos

contrucciones, la primera es un cuarto con medio baño, la segunda una casa tiene un medio baño, un cuarto y una cocina,

comparten patio. También se cuenta con un pequeño jardín a la entrada principal.


03-08 5





Yeso.

APLANADOS EXTERIORES:

Mortero-cemento-arena

PLAFONES: Yeso

LAMBRINES: Baños, cocina

PISOS: Loseta vinilica, piso de concreto.

ESCALERAS: Tubular

PINTURA: Vinilica


c) CARPINTERÍA: Puertas, Muros.


SANITARIAS:

Agua fria, agua caliente y drenaje.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Wc, regadera, labavo, accesorios de acero inoxidable, estufa con horno, refrigerador,

fregadero, alacenas.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Lamparas, apagadores y contactos.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Madera, Herrería.

HERRERÍA: Tubular.

g) VIDRIERÍA: Vidrios polarizados y normal.

h) CERRAJERÍA: Chapas, seguros en ventanas.

i) FACHADA: Ladrido aparente.


Barda, patio, marquesina, cocina integral hecha en obra.

03-08 6









MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







VII.- DEFINICIONES.

El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad.

03-08 7

Asesor y Consultor de Inmuebles EAG-8409-AV

No. No.

1 17

2 No.

3 14

4 No.

5 No.



CONS. OTRO FRe

1 1,100,000.00 126.00 8,730.16 0.90 1.10 1.00 1.10 1.00 1.00 1.09 9,507.14

2 550,000.00 60.00 9,166.67 0.90 1.00 1.00 1.10 1.10 1.00 1.09 9,982.50

3 1,000,000.00 120.00 8,333.33 0.90 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99 8,250.00

4 390,000.00 48.00 8,125.00 0.90 1.00 1.00 0.90 0.90 1.00 0.73 5,923.13

5 680,000.00 96.00 7,083.33 0.90 1.10 1.00 0.95 0.95 1.00 0.89 6,328.78


EN N.R. $/m² 7,998.00




VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 940,564.80

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

59351618 Asesor Century 21 enlaceJose Clemente OrozcoSanta Clara Indeco


Rinconada de aragón

Ecatepec de Morelos Centro


24877029 Cmc Inmobiliaria

Circuito Morelia Sur Esquina La PazJardines de Morelos 5a secc. 23012721 C. Luis Eduardo Blanco Olmedo


Informante




Orobrama Bienes Raíces

Escriturado, 4 recámaras, 3 baños.

Casa cuadrupex, piso de loseta y cemento pulido, dos recámaras, un baño.



$/m²


55252045

Buen estado de conservación, en un solo nivel, tres recámaras, un baño.


Casa amplia, cocina integral, tanque de gas estacionario, terraza, cuarto de servicio, estudio, 4 recámaras, dos baños y medio.

Acolman

Av. Cisne 53708484 Coldwell Banker Arboleda

Casa en calle cerrada con puerta automática, cocina integral, garage, área de baño, dos recámaras, u baño.

Av. Hank González

AVALÚO No.




03-08 8



No. No.

1 7A

2 21

3 No.

4 76

5 No.



1 412,500.00 125.00 3,300.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.81 2,673.00

2 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.00 0.90 1.00 0.90 1.00 0.73 1,458.00

3 1,750,000.00 500.00 3,500.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 0.99 3,465.00

4 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 1.00 0.95 1.00 0.85 1.00 0.73 2,649.61

5 9,077,984,00 2,836.87 3,200.00 0.90 1.00 1.20 1.20 1.20 1.10 1.71 5,474.30


EN N.R. $/m² 3,144.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

Ideal para centro comercial de conveniencia, mini bodegas, etc, actualmente tiene 100 m2, rentado para bodega Aurrera un contrato de 10 años.

Orobrama Bienes Raices S.A de C.V.

La Campana S.A. de C.V.

$/m²

Centro


53422405 C. Maria guadalupe AnguloSanta Clara Coatitla 3ra. Cerrada de Toltecas


Para uso habitacional, pagos al corriente, ubicado en priada, a una cuadra de vía Morelos.

Remato terreno, excelente ubicación a tan solo 20 min del metro indios verdes.

No. Oferta Sup.

56444470Ecatepec de Morelos

Calle 76

Santa Clara Coatitla

Diagonal 1 4597270 Lic. Olmedo RosalesSan Carlos

Santa Clara 52036210 Alejandro Meyer Feldman


Excelente Baldio.

$/m²

Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.

55252045


AVALÚO No.







03-08 9



No. No.

1 s/n

2 s/n

3 218

4 175

5 s/n



1 8,500.00 122.00 69.67 0.90 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 0.99 68.98

2 3,500.00 60.00 58.33 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 47.25

3 3,800.00 91.00 41.76 0.90 1.00 1.00 0.95 0.85 1.00 0.73 30.35

4 4,000.00 110.00 36.36 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 32.73

5 3,000.00 60.00 50.00 0.90 1.00 1.00 0.95 0.90 1.00 0.77 38.48


EN N.R. $/m² 44.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad










Casa en renta en privada de dos recámaras, un baño y un garage.

Sala comedor, cuarto para tv, vestidor con closet de pared, zotehuela.

Casa en muy buenas condiciones a 5 min del metro plaza aragón.

Casa ubicada dentro de privada con bonito jardín, dos niveles construidos, dos recámaras, dos baños, espacio para un carro.

Jardines de Santa Clara Calle 9 5519278938


Valle de Aragón 2a. Secc. Oaxaca 57744440 Isaac Paredes

C. Salvador Carbó

Nuevo Paseo de Sn Agustín 2a Secc. San Juan 57994284 Consultores Asociados S.R. de C. V.

Valle de Niemen 15568925 Lic. Armando Frias González

Casa en perfecto estado de conservación, muy bien ubicada, cerca del metro muzquiz, tres recámaras y una master con baño integrado.

Conjunto América Condominio San Rafael 57967808

AVALÚO No.


RC Bienes Raices

Valle de Aragón 3a. Secc.

03-08 10

EAG-8409-AV




SUMA



SUMA



p Patio pza 60.00 8 $180.00 0.80 0.90 1.00 0.72 $129.60 $7,776.00

p Marquesinas pza 15.00 10 $220.00 0.80 0.70 1.00 0.56 $123.20 $1,848.00

p Cisterna pza 1.00 5 $20,000.00 1.00 0.95 1.00 0.95 $19,000.00 $19,000.00

p cocina integral pza 1.00 4 $4,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $4,000.00 $4,000.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO %

TOTAL: $ 32,624.00

AVALÚO No.



03-08 11


a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO 259.07 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 3,144.00 $/m²

TERRENO




259.07 3,144.00 1.00 3,144.00 814,516.08

TOTAL: 259.07 SUMA (a): $ 814,516.08

INDIVISO 100.00%

814,516.08





1 117.60 4,000.00 0.94 3,775.00 443,940.00





Terr. 814,516.08

Const. 443,940.00

Inst. 32,624.00

10978.57211

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

63%

34%

3%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

03-08 12





CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 3 1 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 3.4286 1.2857 1.4286



T-1 259.07 44.00 11,399.08

TOTAL:







P.U. $/M2. #¡DIV/0!

AVALÚO No.



Casa habitación

03-08 13


EAG-8409-AV

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 941,000 -27% 940,564.80FÍSICO 1,291,000 0% 1,291,080.08

INGRESOS 1,293,000 100% 1,293,495.60

60% Valor comparativo

30% Valor físico

10% Valor de rentas

El valor se hizo a mi leal saber y entender.

$1,081,012.46

$ 564,338.88

$ 129,349.56

Maria Guadalupe Escobar Arce

PONDERANDO






$ 387,324.02

$ 1,081,012.46

AVALÚO No.

VALUADOR:


(UN MILLON OCHENTA Y UN MIL, DOCE PESOS 46/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:

El valor comercial es el resultado de la poderación de los tres análisis con el siguiente porcentaje; el 60% del valor de

mercado, un 30% del valor físico y un 10% del valor de rentas.

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

03-08 14


CASA EN VENTA


TERRENOS EN VENTA


CASA EN RENTA

AVALÚO No. 1104

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Cerro Tlalpuente

Número: 5 Manzana 3

Colonia: Maria Esther Zuno de Echeverria

Delegación: Tlalpan D.F.


Entidad Federativa: México, Distrito Federal

Fecha del avalúo: 22 de Agosto del 2009


03-08 1

AVALÚO No. 1104

PERITO VALUADOR: Israel Figueroa Ramírez



INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa Habitacion


PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Laureano Figueroa Lopez

USO DEL AVALÚO: Para Posible Venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar Valor Comercial

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Cerro Tlalpuente

Número: 5 Manzana 3

Colonia: Maria Esther Zuno de Echeverria

Delegación: Tlalpan D.F.


Entidad Federativa: México, Distrito Federal

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 2532-5212-0006

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 0555-5679-9879

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Mixta- Habitacional Comercial

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa Habitacion de dos niveles de nivel medio con acabados



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Poca ya que hay zonas boscosas alrededor

USO DEL SUELO: 20/091995 la zona aparece como P R A (produccion

agroindustrial

Carretera Federal a Cuernavaca a 900 metros del pie de la

carretera


EQUIPAMIENTO URBANO: Escuelas de educacion basica, Bancos, Mercados, Iglesias,

Parques, Comercios pequeños




LAS MISMAS:

03-08 3

AVALÚO No. 1104



La primera


NORESTE 30.320 Con Lote Numero 12

NORESTE 9.940 Con Calle Cerro tlalpuente

SUROESTE 20.640 Con lote Numero 14

NOROESTE 9.380


La segunda




INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plana a Nivel de Banqueta de Forma Irregular

NÚMERO DE FRENTES: UnoCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas con Zonas Boscosas


INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: cos y cus de la carta de uso de suelo de la delegacion



NORTE

IV.- TERRENO.

De la Sentencia Numero 141/99 Del Juzgado31 de lo Civil con Folio real Numero 1188744

No existen

Calle la Troje al Sur, Calle Cerro Papastla al Oriente, Calle Cerro Tetenco al Poniente, Circuito Cerro Tlalpuente al Norte

03-08 4

AVALÚO No. 1104

USO ACTUAL:


TIPO 4: Mediano Moderno

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: Tipo Clasificacion Superficie Edad

t-1 5 190mts 28 años

t-2 5 52 mts 10 años

NÚMERO DE NIVELES: 2 Dos Niveles

EDAD APROXIMADA: 28 Años

VIDA ÚTIL REMANENTE: 62 Años

VIDA TOTAL: 90 Años

ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.10 Bueno



CIMIENTOS: De mamposteria y refuerzos horizontales y verticales de concreto armado

ESTRUCTURA: Muros de Carga y Marco Rigido

MUROS: De Tabicon

ENTREPISOS: Losa de Concreto Armado

TECHOS: Plano

AZOTEAS: De concreto Armado con pretil sin impermeabilizar

BARDAS: Con Bardas en las colindancias



UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: 1 una y un local

Se trata de un terreno de forma irregular en el cual se encuentra una construccion de dos niveles con

local comercial en planta alta se encuentran tres recamaras, cuarto de television, baño completo, en

planta baja se encuentra sala comedor, recamara para visitas cocina, baño, patio de servicio, garage,

y local comercial, toda la construccion se encuentra con acabados tanto en muros como en pisos,

existe ademas un area jardinada de aproximadamente 4 metros cuadrados y un sotano en el cual se

encuentra la bodega y una recamara adicional con baño

03-08 5

AVALÚO No. 1104


APLANADOS INTERIORES: Yeso con pintura Vinilica, pastas

APLANADOS EXTERIORES: Mortero De cemento Arena con Pintura Vinilica

PLAFONES: De yeso con tirol planchado y Pintura Vinilica

LAMBRINES: De ceramica en baños

PISOS: De ceramica en todos los locales excepto recamaras, Laminado en Recamaras

ESCALERAS: De Concreto Forradas con ceramica y barandal de madera

PINTURA: Vinilica y Esmalte en area de cocina y pasta en recamara principal


c) CARPINTERÍA: Puertas de Intercomunicacion de tambor en cada uno de los locales, closets en las

recamaras y barandal de escalera de planta baja a planta alta


SANITARIAS:

Instalaciones Hidraulicas con cobre y bronce en llaves, Instalacion Sanitaria con

tuberia de PVC dentro del inmueble y en patios con tuberia de albañal

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de baño con base de madera, cocina integral de aglomerado y melamina

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas con poliducto y aparentes para areas libres con tuberia conduit

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas de acceso principal y posterior de herreria tubular, canceleria de herreria

tubular

HERRERÍA: barandales patio posterior

g) VIDRIERÍA: Cristal de 6mm filtrasol, y en puertas de acceso principal y posterior con vidrio

translucido

h) CERRAJERÍA: Chapa Sencilla nacional

i) FACHADA: Con aplanados de mortero cemento arena y pintura vinilica


03-08 6

AVALÚO No. 1104







MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







En la zona en la actualidad los documento de ubicación nos indican diferentes nombres de

las direccion

Los planos se realizaron por el valuador ya que el cliente no los presento

Se reviso en la medida de lo posible los posibles vicios ocultos que tuviera la construccion

El presente avaluo es con el fin de proporcionar una idea al cliente del valor comercial que

maneja al momento el inmueble

No es proposito del presente avaluo el verificar deslindes de propiedad ni de ocupacion

irregular o cualquier otra restriccion, el valor comercial estimado se concluye solo

considerando lo expresado en el presente avaluo

Durante el presente avaluo se realizaron algunas modificaciones al inmueble

Algunos datos que no estaban bien definidos respecto al inmueble como son el numero

oficial se estan tramitando en la actualidad para tener actualizados los mismos

VII.- DEFINICIONES.

El dato de la densidad de poblacion se tomo de datos de la gaceta del 97 conceguida en

cetravi

03-08 7

1104

No. No.

1

2

3

4

5



CONS. OTRO FRe

1 1,650,000.00 184.00 8,967.39 0.90 1.00 1.05 1.05 1.00 1.00 0.99 8,897.89

2 2,500,000.00 266.00 9,398.50 0.90 0.90 0.95 1.05 1.00 1.00 0.81 7,593.75

3 1,400,000.00 230.00 6,086.96 0.90 1.10 0.95 1.05 1.00 1.05 1.04 6,311.57

4 1,750,000.00 190.00 9,210.53 0.90 0.90 1.10 1.00 0.90 1.05 0.84 7,755.22

5 1,480,000.00 210.00 7,047.62 0.90 0.95 1.10 1.00 1.00 1.00 0.94 6,628.29


EN N.R. $/m² 7,437.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad




55253411 Hir

Los Volcanes Monte Himalaya 56033434

55131010 Rayo Vende

AVALÚO No.

Century 21


InformanteColonia Calle Teléfono

Agapando

Casa sola con dos recamaras sin terminar

Ejidos de San pedro Martir

Cerro de TruenoMaria Esther Zuno


$/m²



35479977 Lasal Construcciones

No. Oferta Sup.




$/m²

Vapisa Inmobiliaria

No cuenta con lugares de estacionamiento

Cerrada Clavelinas

San pedro Martir 56517121Tepozan

San Pedro Martir Fovisste

03-08 8

1104


No. No.

1 1

2 4

3 12

4 99

5 5



1 750,000.00 400.00 1,875.00 0.90 1.00 1.00 1.10 0.95 1.10 1.03 1,939.78

2 1,200,000.00 700.00 1,714.29 0.90 1.05 1.00 0.90 0.90 1.05 0.80 1,377.81

3 730,000.00 450.00 1,622.22 0.90 0.90 0.90 1.20 0.95 1.05 0.87 1,415.57

4 1,700,000.00 1,000.00 1,700.00 0.90 1.10 0.95 0.85 0.80 1.10 0.70 1,195.94

5 350,000.00 200.00 1,750.00 0.90 1.05 1.00 1.05 1.00 1.00 0.99 1,736.44


EN N.R. $/m² 1,533.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

AVALÚO No.








Maria Esther Zuno

Tepozan 55136138 Blanca Aguilar

$/m²

Terreno bardeado

San Andres Totoltepec

San Pedro Martir

Cerro Tetenco 58491933 Blas Flores Carranco


58496031 Miguel Arroyo AngelesMaria Esther Zuno Cerro tlalpuente


Cerro PapastlaMaria Esther Zuno

5 de Febrero Erika Espina Lezama

Alejandro Corral Olvera58494400

58493649


03-08 9

1104


No. No.

1

2

3

4

5



1 5,000.00 60.00 83.33 0.90 1.10 1.20 0.90 1.00 1.00 1.07 89.10

2 13,800.00 247.00 55.87 0.90 0.95 1.10 0.90 0.80 1.00 0.68 37.83

3 14,500.00 220.00 65.91 0.90 0.80 0.90 0.85 0.90 1.00 0.50 32.67

4 15,000.00 200.00 75.00 0.90 1.05 0.80 0.90 0.95 1.00 0.65 48.48

5 12,000.00 180.00 66.67 0.90 1.20 0.90 1.05 1.10 1.00 1.12 74.84


EN N.R. $/m² 57.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad


San Miguel Ajusco San Miguelito 55493400

AVALÚO No.

San Andres Totoltepec

Carretera Federal 55131010


Ejidos de San Pedro Martir Papatzin 158 56516677

56730298San Pedro Martir Carretera Federal 5758

San Buena Ventura 54363374

San Pedro Martir










03-08 10

1104



cisterna pza 1 25 $32,000.00 1.00 0.90 0.80 0.72 $23,040.00 $23,040.00

SUMA $23,040.00



porton de operación electrica pza 1 2 $7,000.00 0.9 1.1 1.0 0.99 $6,930.00 $6,930.00

equipos de bombeo pza 1 15 $3,000.00 0.8 0.9 1.0 0.72 $2,160.00 $2,160.00

SUMA $9,090.00



bardas PZA 2.00 10 $4,000.00 0.95 0.95 1.00 0.90 $3,610.00 $7,220.00

jardines PZA 2.00 15 $500.00 0.90 0.85 1.00 0.77 $382.50 $765.00

barandal de granito PZA 1.00 10 $8,000.00 0.90 0.95 1.00 0.86 $6,840.00 $6,840.00

1.00 1.00 1.00 1.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO % 100

TOTAL: $ 47,055.00

AVALÚO No.



03-08 11

1104

a) DEL TERRENO:


TERRENO




193.95 1,533.00 1.00 1,533.00 297,325.35

TOTAL: 193.95 SUMA (a): $ 297,325.35

INDIVISO 100.00%

297,325.35





1 242.00 6,587.00 0.94 6,216.48 1,504,388.46





Terr. 297,325.35

Const. 1,504,388.46

Inst. 47,055.00

7639.540548

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

16%

81%

3%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

03-08 12

1104




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 3 1 2

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 3.4286 1.2857 2.8571



T-1 CASA HABITACION 208 56.59 11,769.81

T-1 34.00 70.73 2,404.89

TOTAL: 242.00







P.U. $/M2. $7,148.13

AVALÚO No.



LOCAL COMERCIAL

03-08 13

1104

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,800,000 4% 1,799,754.00FÍSICO 1,849,000 7% 1,848,768.81

INGRESOS 1,730,000 100% 1,729,848.55

$ 1,799,754.00 30.00% $539,926.20

1,848,768.81$ 60.00% $1,109,261.29

1,729,848.55$ 10.00% $172,984.85

VALOR COMERCIAL $1,822,172.34


$1,822,172.34

AVALÚO No.





PONDERADO


Israel Figueroa Ramírez

VALUADOR:


( UN MILLON OCHOCIENTOS VEINTIDOS MIL CIENTO SETENTA Y DOS

PESOS 34/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON RESPEPECTO A LOS

SIGUIENTES PORCENTAJE PARA EL MARCADO DSE CONSIDERO UN PORCENTACE DEL 30 % DEL VALOR FISICO DEL

60% Y DEL VALOR DE CAPITALIZACION UN PORCENTAJE DEL 10%

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

03-08 14

AVALÚO No. 1104

FACHADA PRINCIPAL CON

ACABADO EN APLANADO

CEMENTO MORTERO

ACABADO FINO Y PINTURA

VINILICA, MARQUESINA DE

CONCRETO ARMADO

FACHADA PRINCIPAL PARTE

INTERIOR CON ACABADO EN

APLANADO CEMENTO

MORTERO ACABADO FINO Y

PINTURA VINILICA,

MARQUESINA DE CONCRETO

ARMADO Y TEJA DE BARRO Y

PORTON DE HERRERIA

TUBULAR

AVALÚO No. 1104

SALA CON ACABADOS DE

YESO Y PINTURA VINILICA,

PISO DE LOSETA DE

CERAMICA, HERRERIA DE

PERFIL TUBULAR, PLAFON DE

YESO, TIROL PLANCHADO Y

PINTURA VINILICA

SALA CON ACABADOS DE

YESO Y PINTURA VINILICA,

PISO DE LOSETA DE

CERAMICA, HERRERIA DE

PERFIL TUBULAR, PLAFON DE

YESO, TIROL PLANCHADO Y

PINTURA VINILICA

AVALÚO No. 1104

Recamara principal, piso laminado muros de

yeso y pintura vinilica y plafon de yeso con tirol

planchado y pintura vinilica

escaleras, y cocina en

escaleras de concreto forradas

con piso de ceramica y

barandal de madera, en cocina

cocina integral, piso de

ceramica y muros con yeso y

pintura.

AVALÚO No. 1104

Comedor muros de yeso con

pintura vinilica piso de

ceramica canceleria de herreria

tubular.

Recamara 2 muros de yeso con pintura vinilica y

papel tapiz canceleria de herreria tubular,piso

laminado y closets y puerta de

intercomunicacion de madera

AVALÚO No. 1104

Antecomedor muros de yeso con pintura vinilica

plafon de yeso con pintura vinilica piso de

ceramica, puerta de intercomunicacion de

madera

Recamara 3 piso laminado, muros de yeso con

pintura vinilica closet y puerta de

intercomunicacion de madera

AVALÚO No. 1104

Baño muros y pisos de ceramica cenceleria de

herreria tubular

AVALÚO No. 1104

TERRENO EN VENTA OPCION 1


AVALÚO No. 1104


CASA EN VENTA OPCION 1

AVALÚO No. 1104



AVALÚO No. 1104

CASA EN RENTA OPCION 2

CASA EN RENTA OPCION 1


AVALÚO No. 1104



FOTO DEL INMUEBLE

Calle:

Número: 18 interior 2.

Colonia:

Delegación: Gustavo A. Madero.


Entidad Federativa: Distrito Federal.

Fecha del avalúo:


AVALÚO No.VC18-2009-96

Andador 25 de Francisco J Macín .

Unidad C.T.M. El Risco.

BRENDA VICTORIA FLORES FLORES

INSURGENTES NORTE NUMERO 18 COL. LINDAVISTA INSURGENTES CP.P 08060. MÉXICO, D.F.

TEL 28 87 56 30


PERITO VALUADOR: Brenda Victoria Flores Flores

ESPECIALIDAD Inmueble.


INMUEBLE QUE SE VALÚA: Departamento en condominio.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: En condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C.Gregorio Flores Buitron.

USO DEL AVALÚO: Posible Venta.


UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Andador 25 de Francisco J Macín .

Número: 18 interior 2.

Colonia: Unidad C.T.M. El Risco.

Delegación: Gustavo A. Madero.



NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 06253711002-5


CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Departamento tipo dúplex en condominio y en andador casa

habitación de dos niveles.


DENSIDAD DE POBLACIÓN: Alta con 55 personas por hectárea.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Alta producida por paso de camiones pesados y río de los

remedios.

USO DEL SUELO: Habitacional. H2/10/110.

SERVICIOS PÚBLICOS: Completo.

EQUIPAMIENTO URBANO: Preparatorias,primarias,secundarias,iglesias,jardines, parques,

centros comerciales,tianguis,tiendas de abarrotes, salones de

fiestas, bases de camiones y taxis,señalameintos y

nomenclaturas de calles y avenidas.




LAS MISMAS:

Determinación de valor comercial.

Avenida Periférico Norte en buenas condiciones, Avenida

Insurgentes con problemas de transito lento y Avenida

Centenario están en condición media.



TEL 28 87 56 30




Terreno


norte 1.560 Casa sola.

sur 1.200 Jardín central.

este 2.000 Departamento.

oeste 2.200 Andador 25 de Francisco. J.Macin


Área privativa


SUR 4.85 VACIO JARDIN DE ACCESO

ESTE 1.15 VACIO JARDIN DE ACCESO

SUR 6.05 VACIO JARDIN DE ACCESO

OESTE 6.55 VACIO ANDADOR

NORTE 12 CASA HABITACION

ESTE 1.90 DEPARTAMENTO

SUR 1.10 CUBO DE ESCALERA

ESTE 3.5 ACCESO GENERAL Y CUBO DE LA ESCALERA

ARRIBA 59.54 AZOTEA DEL DEPARTAMENTO

ABAJO 62.24 DEPARTAMENTO



INDIVISO: 24.45% %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Ligeramente plana.

NÚMERO DE FRENTES: Dos.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana.

DENSIDAD HABITACIONAL: 250

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS 92% Y CUS 1.84%


IV.- TERRENO.

La escritura con fecha del 9 de diciembre de 1987 por el juez Jorge Sánchez Cordero de la notaria 153, del volumen 271, fojas 175 con

número 13,911PN

Ninguno.

Norte avenida Francisco J. Macín , al sur retorno Hermilo Heredia, este con el andador 27 de Francisco J. Macín y Av. Pedro Galán y

al oeste con el andador con el andador 25 de Francisco J. Macín



TEL 28 87 56 30



NORTE



TEL 28 87 56 30


USO ACTUAL:


CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: clasificación superficie edad

TIPO 1: cinco 10

TIPO 2: cuatro 30

NÚMERO DE NIVELES: Dos.

EDAD APROXIMADA: Diez años.

VIDA ÚTIL REMANENTE: Setenta años.

VIDA TOTAL: Ochenta años.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Bueno.

CALIDAD DEL PROYECTO:

Una.


CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS: durock con armado

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS: Hecha con celosía de barro en forma de círculos, los cuales están

unidos con cemento-arena.

Trabes de cimentación hechos con concreto armado.

Se compone por muros de carga los cuales están de concreto

armado, con castillos en el segundo piso del departamento.

losa de concreto armado.

planos con panel w con una colocación precaria.

impermeabilizada y con bajas de agua .




Buena.

Departamento de cinco recamaras con sala-comedor, cocina, un baño, patio de servicio así

como cuarto de lavado , actualmente se utilizan cuatro recamaras como dormitorios y un

como estudio , es un departamento habitado desde hace 30 años , cuenta con todos los

servicio de agua, con dos tinacos, gas natural, luz y servicio de telefonía e internet

inalámbrico, cuenta con escaleras de herrería en forma de caracol para acceso a el piso

superior,



TEL 28 87 56 30



T-1 Pintura en color verde fuerte.

T-2 Aplanado de yeso, pintura color blanco y verde fuerte.


T-1 Aplanado de yeso con pasta con figura de abanico, en todos las recamaras .

T-2 Aplanado de yeso.


T-1 Sin aplanado.

T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.

PLAFONES:

T-1 Sin aplanado.

T-2 Aplanado de yeso con pintura color blanco y verde.

LAMBRINES

T-1 No tiene.

T-2 No tiene.

PISOS:

T-1 Piso laminado color madera natural.

T-2 Loseta vinilica olor azul, blanco y rosa pálido.

ESCALERAS

T-1 Piso con loseta cerámica de color café.

T-2 Escalera de herrería con pintura color negro.

PINTURA:

T-1 En muros pintura de agua color durazno, arena, rojo y azul.

T-2 En muros pintura de agua color durazno, blanco y azul .

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES

T-1 Pasta texturizada en forma de picos.

T-2 No tiene.

c) CARPINTERÍA:

T-1 Cocina integral con muebles de madera y closet de madera en las recamaras .

T-2 Closet de madera en las dos recamaras.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA:

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:


T-1 La instalación esta hecha con forme a las necesidades del habitante, en la sala hay 3 contactos y 3 grupos de

focos, en las recamas hay 2 contactos y 1 apagador al igual que el baño.

T-2 Tiene 2 contactos en cada cuarto a el igual que el cuarto de servicio y apagador, en la escalera tiene una

instalación de escalera, bien hecha..

T-1 Hidráulica a base de tubería de cobre , así instalación para el uso de calentador de agua, Sanitaria a base de

instalación con tubería de PVC con bajas de agua, hacia la toma principal de la dúplex.

T-2 Instalación hidráulica para el asenso de agua por medio de tubería de cobre, hacia los tinacos y el cuarto de

lavado.

T-1 Muebles de baño completos los cuales son de cerámica de color azul y la regadera esta hecha con block de color

azul y los muebles de la cocina integral con de cerámica color gris.

T-2 No tiene.



TEL 28 87 56 30

AVALÚO No.VC18-2009-96HERRERÍA:

f) PUERTAS Y VENTANERÍA:

g) VIDRIERÍA:

h) CERRAJERÍA:

i) FACHADA:


T-1 Están hechas de acero inoxidable de color amarillo brillante en buenas condiciones , todas sirven

T-2 Las recamaras cuentan con manijas de acero color amarillo con llave las dos y seguro .

T-1 Es con el acabado de ladrillo , con pintura color verde claro , y en la parte de la puerta con color rosa claro con

aplanado de yeso .

T-2 Terraza color rojo con orillas en color verde hechas con barro color rojo.

T-1 En escalera y en protecciones de ventanas.

T-2 Escalera y ventana corrediza que se encuentra en el pasillo.

T-1 Todas son de madera barnizadas y en la principal con barniz especial para exteriores y ventanas de aluminio

puestas desde la construcción menos la ventana principal que es de aluminio negro con protecciones.

T-2 Puertas de los dos cuartos de madera , una pintada de planco y la otra solo barnizada, y ventanas de aluminio sin

protecciones . Se cuenta con una puerta en la parte del cuarto de servicio que el para que no pasen animales.

T-1 En ventana principal de seis metros cuadrados y de las recamaras de un metros cuadrados y uno de el baño de

medio metro .

T-2 En ventana de pasillo de cuatro metros cuadrados aproximadamente y dos en recamaras de dos metros cuadrados

y en el cubo de la escalera una ventana de punto setenta y cinco metros cuadrados.

T-2 Aplanado de yeso , con pintura color verde y en la parte de patio delantero con aplanado de yeso y pintura color

blanco.

T-1 Celosía color rojo que se encuentra en la parte del cubo de la escalera de acceso y una cocina integral hecha en el

lugar con azulejo color blanco con terminados en café y puertas de madera con barniz natural y una mesa en cocina

hecha con granito color azul.



TEL 28 87 56 30








MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







3.- Los papeles que se le pidieron a el Sr. Gregorio Flores Buitron fueron: Copia de la escritura, recibo del predial y recibo del agua.

VII.- DEFINICIONES.

CONSIDERACIONES PRELIMINARES

1.- En el estudio de mercado se encontraron irregularidades , ya que el inmueble a valuar se le realizo en el año 2000 una

ampliación en el cual se incrementaron dos cuartos con un pasillo y el cuarto de lavado, con lo que no fue posible encontrar

inmuebles con las mismas características que el inmueble presentaba.

2.- Los terrenos encontrados en la investigación de mercado, tenían especificados el costo del terreno sin la construcción, con esto

quitando el calculo de solo el terreno.



TEL 28 87 56 30

No. No.

1 8

2 10

3 24

4 64A

5 34



CONS. COLONIA FRe

1 490,000.00 52.00 9,423.08 0.90 0.90 1.20 1.10 1.10 0.90 1.06 9,974.40

2 740,000.00 76.00 9,736.84 0.90 0.90 1.20 1.00 1.00 0.90 0.87 8,517.79

3 550,000.00 80.00 6,875.00 0.90 1.00 1.00 1.10 1.20 1.00 1.19 8,167.50

4 500,000.00 81.00 6,172.84 0.90 1.20 1.20 1.20 1.10 1.10 1.88 11,616.00

5 495,000.00 60.00 8,250.00 0.90 1.10 1.20 1.10 1.10 1.00 1.44 11,859.21


EN N.R. $/m² 10,027.00


SUBTOTAL: $ 10,027.00



0.10


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

No. Oferta Sup.


04455-27496977 Sr. Ivan Vergara

C.T.M. Atzacoalco Reparto agrario 57140305 Sr. Hugo Rodríguez

CafetalesC.T.M. Culhuacán

De los planetas

Calzada de la virgen


Sr. Rodrigo Reyna

Departamento de delegación Gustavo a. Madero con tres recamaras, 1 baño, sala y comedor cocina, 34 años de edad, con gas natural y

todos los impuestos pagados, esta en segundo nivel.

Departamento en el estado de México, con dos recamarás, un baño, sala-comedor, cocina, con 19 años de edad, se encuentra en el

tercer nivel.

57693747

Colonia

56089483 Sra. Margarita Hernández

Teléfono

$/m²

Departamento en delegación coyoacan con dos recamaras, un baño, un espacio para auto, 26 años de edad, se encuentra en el tercer

nivel indiviso de 15%, cuenta con gas natural.

$/m²

Informante





C.T.M. Culhuacán

El Rosario 2 56387237

Departamento en delegación coyoacan con tres recamaras, un baño, un espacio para auto, 29 años de edad, se encuentra en el cuarto

nivel.


Calle


Departamento en la delegación Gustavo a madero con tres recamaras, un baño, sala-comedor, cocina integral, gas natural

Andador 46




Acueducto de Guadalupe



TEL 28 87 56 30


No. No.

1 179

2 23

3 84

4 11

5 13


NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. COLONIA FRe

1 980,000.00 156.00 6,282.05 0.90 1.10 1.10 0.80 1.00 1.10 0.96 6,020.22

2 900,000.00 120.50 7,468.88 0.90 0.80 1.15 1.15 1.00 1.10 1.05 7,823.05

3 1,000,000.00 120.00 8,333.33 0.90 0.80 0.90 1.00 1.00 0.90 0.58 4,860.00

4 880,000.00 110.00 8,000.00 0.90 0.80 0.80 1.00 1.00 1.20 0.69 5,529.60

5 1,100,000.00 160.00 6,875.00 0.90 1.00 0.90 1.00 1.00 1.10 0.89 6,125.63


EN N.R. $/m² 6,072.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

Terreno de dos frentes ideal para desarrollo habitacional de interés medio y es una buena esquina.

$/m²

Vega

San Francisco Culhuacán

Ferrocarril Hidalgo

56723784


57153544 Sandra PérezMartin Carrera Pedro Negrete


Es un terreno con dos espacios de terreno divididos .

No. Oferta Sup.

4455.322429Prados de Coyoacan

Las peñas Insurgentes

Silvia Sánchez

57465312

Debido a su uso de suelo es ideal para llevar a cabo el desarrollo de una casa habitación.

Rosa María Arana

Salvador Díaz Mirón

Ejido Santa Úrsula

Terreno en condiciones favorables con todo el papeleo en regla.

$/m²

160 m2 único en la zona, todos los servicios, 8 m de frente por 20 m de fondo

57162544











TEL 28 87 56 30


No. No.

1 2

2 151

3 120

4 87

5 1


NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons COLONIA FRe

1 5,500.00 76.00 72.37 0.90 1.10 1.10 1.00 1.00 1.20 1.31 94.57

2 5,500.00 65.00 84.62 0.90 0.90 1.20 1.00 1.00 1.00 0.97 82.25

3 7,500.00 78.00 96.15 0.90 1.00 1.10 1.00 0.90 0.90 0.80 77.11

4 8,000.00 90.00 88.89 0.90 0.90 1.00 1.00 0.90 0.90 0.66 58.32

5 6,500.00 72.00 90.28 0.90 1.00 1.20 1.00 0.90 1.10 1.07 96.53


EN N.R. $/m² 82.00

0.10 #¡REF!

0.90 #¡REF!

#¡REF!

#¡REF!

#¡REF!


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad








Departamento en la delegación Cuauhtémoc con dos recamaras y dos baños y un espacio para auto con 5 años de edad .

$/m²No. Oferta

Petrolera Nueva Ampliación Renacimiento 56734898 S.r. Hector Dominguez

Sup. $/m²

Departamento en la Gustavo a madero con tres recamaras y dos baños y un lugar para auto con 35 años de edad

Departamento en atzcapotzalco con dos recamaras y dos baños , un lugar para auto un año de edad y se encuentra en el cuarto nivel con cuota de

mantenimiento de 650

Departamento amplio en la delegación Atzacoalco, con dos recamaras y dos baños con cuatro años de edad .

San Pedro Xalpa San Isidro 56829317 Sr. Oscar Garza

Lindavista Sierravista 57342656 Sr. Rafael Carmona

Calle Teléfono Informante

González Bocanegra 56789403 Sr. Hugo Fernandez

Departamento muy amplio bien distribuido, tres recamaras sala, comedor, cocina, un baño.



Sra.Alma Hernández

Peralvillo

Santa María la Ribera Santa María 56166093


Colonia



TEL 28 87 56 30



SUMA



SUMA



c celosías m2 6.00 4 $45.50 1.00 1.00 1.00 1.00 $45.50 $273.00

P terrazas m2 8.00 4 $50.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $50.00 $400.00

P cocinas integrales hechas en obra pza. 1.00 5 $21,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $21,000.00 $21,000.00

1.00 1.00 1.00 1.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94


SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ 796,928.20


INDIVISO % 24.45%

TOTAL: $ 5,299.05






TEL 28 87 56 30

a) DEL TERRENO:





120.11 6,072.00 1.00 6,072.00 729,307.92

TOTAL: 120.11 SUMA (a): $ 729,307.92

INDIVISO 24.45%

178,315.79





T-1 62.24 5,919.12 0.94 5,586.17 347,683.19

T-2 48.50 5,919.12 0.94 5,586.17 270,929.22





Terr. 729,307.92

Const. 618,612.41

Inst. 5,299.05

12219.7885

CUARTO


DEPARTAMENTO


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

54%

46%

0%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.



TEL 28 87 56 30




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 3 2

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 3.4286 2.5714



T-1 110.74 82.00 9,080.68

TOTAL:







P.U. $/M2. #¡DIV/0!

DEPARTAMENTO






TEL 28 87 56 30

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,110,000 2% 1,110,389.98FÍSICO 1,353,000 24% 1,353,219.38

INGRESOS 1,090,000 100%1,089,681.60

1,110,389.98$ 333,116.99$

1,353,219.38$ 676,609.69$

1,089,681.60$ 217,936.32$

VALOR COMERCIAL 1,227,663.00$


$1,227,663.00

1,110,389.98 30% 333,116.99$

1,353,219.38 50% 676,609.69$

1,089,681.60 20% 217,936.32$

valor comercial 100% 1,227,663.00$

Brenda Victoria Flores Flores


VALUADOR:


(UN MILLON DOSCIENTOS VIENTE Y SIETE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES

PESOS 00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:


100%

PONDERACION





30%

50%

20%

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA EL

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO SE CONSIDERO UN PORCENTAJE DE 30%, CON EL VALOR FISICO DE 50% , YA QUE ES EL MAS

REPRESENTATIVO PARA EL AVALUO Y PARA EL VALOR DE CAPITALIZACION O RENTAS ES DE UN 20%. CON LOS CUALES SE REALIZO LA

SUMA DE LOS TRES Y CON ESTE RESULTADO SE CONCLUYO CON EL VALOR COMERCIAL DE UN MILLOS DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL

SEISCIENTOS SECENTA Y TRES PESOS.

MERC.

FÍSICO

INGRESOS



TEL 28 87 56 30

Andador 25 de Francisco J Macín #18-2 Unidad.C.T.M. El Risco. C.P. 07090



TEL 28 87 56 30



TEL 28 87 56 30

CTM CULHUACAN 1

CTM CULHUACAN 2

CTM ATZACOALCO 3

EL ROSARIO 2 4




TEL 28 87 56 30

ACUEDUCTO DE GUADALUPE 5



TEL 28 87 56 30

PERALVILLO 1

SANTA MARIA LA RIBERA 2

PETROLERA 3

LINDAVISTA 4




TEL 28 87 56 30

SAN PEDRO XALPA 5



TEL 28 87 56 30

MARTIN CARRERA 1

SALVADOR DIAZ MIRON 2

SAN FRANCISCO CULHUACAN 3

LAS PEÑAS 4

TERRENOS EN VENTA



TEL 28 87 56 30

PRADOS COYOACAN 5



TEL 28 87 56 30

20-Agosto-2009

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Norte 196

Número: 685

Colonia: Pensador Mexicano

Delegación: Venustiano Carranza




CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL:

Casa-Habitación

1 Estacionamiento

20-Agosto-2009


No. No.

1 S/N

2 446

3 S/N

4 S/N

5 S/N



1 3,500,000.00 419.00 8,353.22 0.90 1.00 0.90 1.00 0.80 1.00 0.65 5,412.89

2 1,900,000.00 207.00 9,178.74 0.90 0.90 0.95 1.05 1.00 1.00 0.81 7,416.20

3 3,700,000.00 415.00 8,915.66 0.90 1.00 1.10 1.10 0.80 1.05 0.91 8,155.69

4 1,500,000.00 190.00 7,894.74 0.90 1.00 1.05 0.95 1.00 1.00 0.90 7,087.50

5 1,890,000.00 300.00 6,300.00 0.90 1.00 1.05 1.05 0.95 1.05 0.99 6,235.55


EN N.R. $/m² 6,862.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas







$/m²

Veinte de Noviembre

Valle Gómez

Oriente 174 24551166 Century Amici-PremierMoctezuma 1a Secc.

Proaño 55253411 Grupo HIR

Colonia Teléfono Informante

No. Oferta Sup.

Juan ContrerasIgnacio Zaragoza 29 55631314


56872654 Umbral Bienes RaícesPeñon de los Baños Chimalhuacan

Calle

Apicultura 53980665 Padilla y Alcala Asociados

$/m²

20-Agosto-2009

PERITO VALUADOR: Laura Flores Vidal

ESPECIALIDAD: Inmuebles




PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Manuel Jimenez Reynoso


PROPÓSITO DEL AVALÚO: Estimar el Valor Comercial

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Norte 196

Número: 685

Colonia: Pensador Mexicano

Delegación: Venustiano carranza





CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Mixta Habitacional-comercial.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas Habitación de 1 Nivel. Tipo Bueno.


DENSIDAD DE POBLACIÓN: Normal.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Visual, por el ruido de automóviles y aviones.

USO DEL SUELO: H00-02

Acceso por Circuito Interior, en buenas condiciones.

SERVICIOS PÚBLICOS: Completos.

EQUIPAMIENTO URBANO: Aeropuerto Internacional, Farmacias, Microbuses urbanos, Metro

(línea 5 y B, Abarrotes), Bancos, Aduanas, Nomenclatura de las

calles.




LAS MISMAS:

20-Agosto-2009



La primera


NORTE 21.73 Por el lote trece

SUR 21.73 Por lote once

ESTE 9.00 Por norte 196

OESTE 9.00 Por lotes cuatro y cinco




TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plano

NÚMERO DE FRENTES: Un solo frente

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbanas

DENSIDAD HABITACIONAL:



Casa


Ninguna

IV.- TERRENO.

Al norte con el lote trece, al Sur con el lote once, al Este con norte 196, al Oeste con el lote cuatro y cinco.

OBSERVACIÓN, apoyado en Escritura (de Familiar con casa en el mismo

fraccionamiento y de las mismas dimensiones) Número 6726 Volúmen: tercero del

Tomo 135 Fojas: 202

NORT

20-Agosto-2009

USO ACTUAL:

TIPO DE CONSTRUCCIÓN: T1 Casa Habitación

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: H-02-3


EDAD APROXIMADA: 40 años


VIDA TOTAL: 70años

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Regular

CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, la casa completa



CIMIENTOS: Se supone losa de cimentación de concreto reforzado con contratrabes.

ESTRUCTURA: Muros de carga con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

MUROS: Se suponen de tabique asentado con mortero.

ENTREPISOS: Se suponen losas de concreto armado en toda la construcción.

TECHOS: Planos en planta baja y 1er.nivel.

AZOTEAS: Impermeabilizantes.

BARDAS: De tabique.


Casa habitación desarrollada en un nivel con la siguiente distribución: en planta baja: una sala

comedor con medio baño, cocina, un baño completo, dos recamaras, pasillo, patio central y escalera

para ascender al primer nivel; tres recámaras, una sala.

20-Agosto-2009







MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de

los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según las características del

terreno respectivo son: Factor de Zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio

según su ubicación dentro de un área de valor específica. Factor de ubicación (FUb):

Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al área o corredor de valor en

su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana en que se

ubica. Factor de frente (FFr): Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de

valor al aplicarse a predios con menor frente del que autorizan los reglamentos

correspondientes. Factor de forma (FFo): Factor que influye en el valor unitario del área o

corredor de valor, en su aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de

forma rectangular. Factor de superficie (FSu): Factor que afecta al valor unitario del área o

corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda.

Factor resultante de tierra (FRe): Factor que se obtiene de multiplicar los cinco factores

anteriores.

VII.- DEFINICIONES.

20-Agosto-2009

En el análisis de mercado de terrenos se considero:

En el terreno 5 se considero un factor zona 1.05 ya que la zona del sujeto es de

mejor nivel, en el factor forma se considero de 1.05 ya que existe mucho

comercio informal, el factor superficie se considero de 0.95 ya que es mayor al

sujeto y el factor quedo en 1.05

En la casa 2 se considero un factor de amplitud de 0.90 ya que cuenta con una

recamara y el estado de conservacion es de 0.95 ya que el sujeto esta en

mejores condiciones y el factor otro es de 0.85 ya que cuenta con dos cajones

de estacionamiento y medio baño mas.

En el terreno 4 se considero un factor zona 1.05 ya que en donde se ubica el

sujeto es mas tranquila, también se considero el factor forma en 0.95 ya que

tiene una ubicación para negocio, y el factor otro quedo en 1.

En la casa 3 se conto considero un factor de estacionamiento ya que la oferta

cuenta con un lugar y en caso del sujeto no de 0.95, y un factor de 1.10 al estar

en condiciones mas bajas que el sujeto en otro factor quedo en 0.95

VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:

Se considero un factor de negociación (NEG) de 0.90 para todos los terrenos

en el análisis del mercado de terrenos, considerando el 0.10 como el rango a

negociar en la transacción.

En el terreno 2 se considero un 0.05 como factor de colonia al ser de mayor

nivel que la del sujeto, quedando en 0.95 y el factor en otro quedo de 1.00.

También en este terreno 2 se considero un factor de ubicación por tener 2

frentes y el sujeto 1, quedando de 0.90 al homologar.

En el terreno 1 se tomo el factor de zona en la cual la oferta es mejor por lo que

se considera de 0.90 y en cuanto al factor superficie es mucho mayor a nuestro

sujeto quedando de 0.80 y en otro factor de 1.00.

En el análisis de mercado de inmuebles similares se considero: En la casa No.

1 un factor de acabados de 0.85 ya que esta cuenta con mejores acabados que

el sujeto y 1 baño 1/2 mas, la vida util se considero de 0.90 y el factor otro

quedo en 0.90

En el terreno 3 se considero un factor de zona de 1.10 al ser de menor nivel que

la del sujeto también se considero un factor de 0.80 de la superficie ya que es

el doble y el factor otro quedo en 1.05

20-Agosto-2009

DEFINICIONES:

En la casa 3 se considera el factor otro en 0.95 ya que esta en una zona de

mejor nivel que nuestro sujeto en el factor de mantenimiento quedo en 0.90 ya

que es mejor al sujeto.

En la casa 4 se considera el factor de superficie en 1.20 ya que nueastro sujeto

cuenta con mayor superficie que nuestra oferta, en el factor de acabados

quedo en 0.90 ya que es mejor que el sujeto.

En la casa 5 se considera el factor de otro en 0.95 ya que cuenta con

estacionamiento, en cuanto al area del terreno es mayor que nuestro sujeto

quedando en 1.10, respecto a los acabados es mejor la oferta quedando en 0.95

En la casa 4 se considero un factor de vida util de 0.90 ya que esta en mejores

condiciones que nuestro sujeto, la oferta cuenta con mejores instalaciones que

nuestro sujeto por lo cual esta en 0.80, el otro factor quedo en 0.90 ya que tiene

medio baño más.

En la casa 5 se considero un factor de amplitud ya que cuenta con 3 recamaras

mas que el sujeto quedando en 0.85 en la columna de otro factor, en el factor

de conservacion esta mejor que el sujeto quedando en 0.80 y tienen mejores

acabados e instalaciones por lo que queda en 0.80

En la casa 2 se considero el factor del area del terreno y nuestro sujeto es

mayor quedando en 1.15, tambien respecto a los acabados es mejor al sujeto

quedando en 0.90 y el factor otro quedando en 0.95 ya que eata en ub zona de

mejor nivel.

En el análisis de mercado de rentas se considero: En la casa No. 1 un factor de

superficie ya que la oferta es menor a nuestro sujeto quedando en 1.10, la

oferta tiene mejores acabados quedando en 0.90 y la vida util de la

construccion es mejor que la nuestro sujeto quedando en 0.90 y el factor otro

en 0.95, ya que cuenta con estacionamiento.

VII.- DEFINICIONES.

20-Agosto-2009


APLANADOS INTERIORES: Mortero cemento arena a plomo.

APLANADOS EXTERIORES: De mezcla de cemento acabado sencillo.

LAMBRINES: Loseta y azulejo en Baño Completo y Loseta en Medio Baño.

PISOS: Loseta sencilla.

ESCALERAS: En Escuadra Con Escalones y Descanso de concreto.

PINTURA: Vinilica Color Verde Agua.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguno.

c) CARPINTERÍA:


SANITARIAS:

Tubería galvanizada y ramales de cobre, tubería de pvc y albañal.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Buena calidad.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas, Lamparas de Diverso Voltaje, Buena Calidad.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puerta Principal de Fierro , ventanas de Aluminio.

g) VIDRIERÍA: Transparente de 3mm.

h) CERRAJERÍA: Del país de mediana calidad, Chapas normales.

i) FACHADA: Aplanado de mezcla acabado piedrin.

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIA: Ninguna

Puertas de Madera de Pino en Recamaras.

20-Agosto-2009

No. No.

1 669

2 652

3 253

4 S/N

5 S/N



CONS. OTRO FRe

1 1,650,000.00 200.00 8,250.00 0.90 1.00 1.00 0.85 0.90 0.90 0.62 5,112.11

2 2,100,000.00 197.00 10,659.90 0.90 1.00 1.00 0.90 0.95 0.85 0.65 6,972.37

3 2,150,000.00 202.00 10,643.56 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 0.95 0.94 10,010.27

4 2,200,000.00 200.00 11,000.00 0.90 1.00 1.00 0.80 0.90 0.90 0.58 6,415.20

5 2,850,000.00 205.00 13,902.44 0.90 1.00 1.00 0.80 0.80 0.85 0.49 6,806.63


EN N.R. $/m² 7,063.00





0.10

0.90


Negociación

:Ubicación :

Superficie:

Calidad:

Edo. Cons.:

Uso del

suelo:

Colonia:

Edad:



Pensador Mexicano 55-56032461Norte 170

Pensador Mexicano

Pensador Mexicano 55-55646409 Coldwell Banker ArboledaNorte 184

Considera las difefencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

$/m²



Informante


Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construcción.


Century 21 Beta



55-55369858 Emma Rios Rivera

Pensador Mexicano Transval 55 5539 9507 Century 21 Orion


55-21675222 Alberto Vazquez MedinaNorte 180Pensador Mexicano


Norte 182

20-Agosto-2009


No. No.

1 S/N

2 13

3 18

4 158

5 239



1 8,000.00 130.00 61.54 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 0.95 0.76 46.88

2 10,000.00 137.00 72.99 0.90 1.00 1.15 0.90 0.90 0.95 0.80 58.13

3 12,000.00 160.00 75.00 0.90 1.00 1.20 0.85 0.90 0.95 0.78 58.87

4 7,500.00 120.00 62.50 0.90 1.00 1.20 0.90 0.95 1.00 0.92 57.71

5 8,000.00 170.00 47.06 0.90 1.00 1.10 0.95 1.00 0.95 0.89 42.05


EN N.R. $/m² 53.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Jardín Balbuena Retorno 18 56775664 María Eugenia Ramírez

Jardín Balbuena Retorno 49 52356177

Arso Bienes Raíces y Arquitectura

Pensador Mexicano Norte 194 57616289 Century 21

Century 21 Elite

Jardín Balbuena Retorno 5 53655328


Pensador Mexicano Norte 198 57618422 Arturo Buendia Sanchez


No. Oferta Sup. $/m² $/m²


Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuado.


Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas.

Considera las difererencias en el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas.


Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

20-Agosto-2009

Edad Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las ofertas.

20-Agosto-2009



SUMA



SUMA




SUBTOTAL COMUNES: $

INDIVISO %

TOTAL: $



20-Agosto-2009

a) DEL TERRENO:





195.57 6,862.00 1.00 6,862.00 1,342,001.34

TOTAL: 195.57 SUMA (a): $ 1,342,001.34

INDIVISO 100.00%

1,342,001.34





1 126.00 6,000.00 0.95 5,709.00 719,334.00



ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: SUBTOTAL (c): $


Terr. 1,342,001.34

Const. 719,334.00

Inst.

16359.80429


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

Ninguno

CASA HABITACIÓN

35%

0%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

20-Agosto-2009

a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADMÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR) 4.00%



CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 4 1 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 4.5714 1.2857 1.4286



T-1 126.00 53.00 6,678.00

TOTAL:







#¡DIV/0!



DESTINO:

CASA HABITACIÓN

20-aGOSTO-2009

Resultados

MERC. 890,000 889,938.00

FÍSICO 2,061,000 2,061,335.34

INGRESOS 725,000 725,368.97

889,938.00 30% 618400.602

2,061,335.34 60% 533962.8

725,368.97 10% 72536.89655

1224900.299


$1,224,900.00

VALUADOR:


(UN MILLÓN DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS PESOS

00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

EL PRESENTE AVALUO DE ESTE INMUEBLE ESTA BASADO BAJO LAS CONDICIONES EN QUE SE

ENCUENTRA ESTA PROPIEDAD ACTUALMENTE Y MEDIANTE UN ESTUDIO DE MERCADO, EN CASAS Y

TERRENOS, ASÍ COMO LA HOMOLOGACION DEL CRITERIO DE SU VALOR FISICO Y COMERCIAL, ES POR

ELLO QUE EL VALOR COMERCIAL DE ESTE INMUEBLE ES NETO.

LAURA FLORES VIDAL



Valor Comparativo de mercado:

Valor Físico o C.R.N.:

Valor de Capitalización de Rentas:

Ponderado

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

20-Agosto-2009

FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA BAJA 1

20-Agosto-2009

FOTOS DEL INMUEBLE A VALUAR PLANTA ALTA 2

20-Agosto-2009

FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 1

TERRENO 1

TERRENO 2

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

FOTOS ESTUDIO DE TERRENOS 2

TERRENO 5

20-Agosto-2009

OFERTAS CASAS EN VENTA 1

CASA 1

CASA 2

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

CASA 4


CASA 3

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009


CASA 5

20-Agosto-2009

CASA 2

FOTOS CASAS RENTA 1

CASA 1

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

CASA 3

CASA 4

FOTOS CASAS RENTA 2

20-Agosto-2009

20-Agosto-2009

FOTOS CASAS RENTA 3

CASA 5

20-aGOSTO-2009

CASA 1-VENTA

CASA 3-VENTA

CASA 5-VENTA

CROQUIS 2

CASA 4-VENTA

CROQUIS 1

20-aGOSTO-2009

TERRENOS 2-VENTA

TERRENOS 3-VENTA

TERRENOS 4-VENTA

TERRENOS 1-VENTA

CROQUIS 5

CROQUIS 6

CROQUIS 7

20-aGOSTO-2009

CASA 3-RENTA

CASA 1-RENTA CASA 2-RENTA

CASA 4-RENTA

CASA 5-RENTA

CROQUIS 4

CASA 4-VENTA

CROQUIS 3

20-aGOSTO-2009

TERRENOS 5-VENTA

TERRENOS 1-VENTA

CROQUIS 8

CROQUIS 8

AVALÚO No. A-CH-01/08/09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Benito Juárez

Número: 89

Colonia: Isidro Fabela

Delegación: Tlalpan

Código Postal:14030


Fecha del avalúo: 20-Agosto-2009


03-08

1


PERITO VALUADOR: C. Fabiola Hernández González





PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Soledad Rivera Hernández

USO DEL AVALÚO: Para su Posible Venta


UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Benito Juárez

Número: 89

Colonia: Isidro Fabela

Delegación: Tlalpan

Código Postal:14030


NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 153-151-13-000 9

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Mixta

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE

EN LA CALLE: Casas habitación de 2 niveles, tipo medio



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminación visual debido a la pinta de graffiti

USO DEL SUELO:

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y

CONDICIONES DE LAS MISMAS:


EQUIPAMIENTO URBANO: Escuelas, Centros Comerciales, Bancos, Tiendas de Abarrotes, Estéticas, Iglesias y Parques.

Periférico Sur, Insurgentes Sur, Calzada de Tlalpan, San Fernando.



Para determinar el valor comercial del inmueble

H02

03-08

2




La primera


Al Norte 10 mts Con Lote Siete

Al Sur 10 mts Con Calle Benito Juárez

Al Oriente 20 mts Con Séptima Oriente

Al Poniente 20 mts Con Lote Cuatro

SUPERFICIE DEL TERRENO: m2

La segunda




INDIVISO: 100.000 %


NÚMERO DE FRENTES: Dos Frentes



INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS= 0.59 y CUS= 1.70


N CROQUIS DE LOCALIZACIÓN:

S

IV.- TERRENO.

Delimita con Anillo Periférico (Blvd. Adolfo Ruiz Cortines) al Norte, Av. San Fernando al Sur, Insurgentes Sur al Oeste, Calzada de

Tlalpan al Este.

Plana, a nivel de banqueta, de forma regular

106

Ninguno que afecte

La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en México Distrito Federal, a los 6 días del mes de junio, bajo la constancia del Notario Publico

No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo son los siguientes:

03-08

3


TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano Moderno

CALIDAD CLASIFICACIÓN SUPERFICIE (m2) EDAD (AÑOS)

T-1 Muy Buena 118.2 25T-3 Precaria 15.02 18T-3 Precaria 6 12T-1 Muy Buena 110 12T-2 Buena 90 25


EDAD APROXIMADA: 12


VIDA TOTAL: 90





CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS: Muros de tabique y tabicon

ENTREPISOS: Losa de concreto armado

TECHOS: Planos a base de concreto armado y de

lamina acrílica

AZOTEAS: Impermeabilizada y enrejada

BARDAS: No existen



USO ACTUAL: Terreno en el cual se encuentra construido un inmueble de uso habitacional de tres niveles y un sótano; en el primer nivel se

encuentran al fondo dos recamaras, una de ellas con salida al patio trasero y la otra a la sala, la cocina y la sala, el cuarto de servicio y un

baño completo, el segundo nivel cuenta con tres recamaras, sala y una baño completo, tiene un patio delantero con capacidad para dos

automóviles y un patio trasero de servicio.

Marcos rígidos y muros de carga a base de concreto armado

Se suponen zapatas corridas de mampostería

03-08

4



APLANADOS INTERIORES TIPO DE APLANADO

AP1 Yeso

AP2 Pasta

AP3 Azulejo

AP4 Loseta Cerámica

APLANADOS EXTERIORES: Mortero (cemento-arena)

PLAFONES: Pasta

LAMBRINES: Azulejo y Loseta

PISOS: Loseta vinílica, linolium, loseta cerámica y concreto

ESCALERAS: De rampa

PINTURA: Vinílica y de agua

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Impermeabilizante

c) CARPINTERÍA: Closets y puertas


SANITARIAS:

Toma domiciliaria, red de alimentación, tinaco, muebles de baño ( lavabos, excusados y

regaderas), muebles de cocina (fregadero), calentador de agua y lavaderos.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Regadera, lavabo, escusado; cocina hecha en obra

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta

f) PUERTAS Y VENTANEARÍA: De herrería, cancelaría y madera

HERRERÍA: Puertas y Ventanas

g) VIDRIERÍA: Vidrios templados en puertas y ventanas.

h) CERRAJERÍA: Del país

i) FACHADA: Color rojo, zaguán de herrería color blanco, marquesina con techo de lamina color rojo,

alambrado perimetral en la barda

j) INSTALACIONES ESPECIALES,

ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS

COMPLEMENTARIAS:

Patio delantero y trasero, marquesinas, cocina integral hecha en obra,

03-08

5



ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información pertinente del mercado de

los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el

precio más probable de venta para los bienes que se están valuando.


ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del

avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su

valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETO DE REPOSICIÓN.

ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y

es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos.


VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los enfoques valuatorios:

Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.

Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor

actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas

partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ1.-La información y antecedentes de la propiedad asentados en el presente avaluó es la proporcionada por el cliente la cual

asumido como correcta entre la que puedo mencionar.

a) La Escritura No. Mil Trescientos Ochenta y Dos, en México Distrito Federal, a los 6 días del mes de junio, bajo la constancia

del Notario Publico No. 53 el Lic. Genaro Trias Castillo.

b) La Boleta Predial con No. 153-151-13-000 9.

c) Los Planos de la construcción (planos arquitectónicos y de instalaciones)

2.-No es propósito del presente avaluó verificar probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, deudas fiscales o de

cualquier otro tipo que pueda afectar el bien que se avalúa

3.-Esta avaluó se emite bajo protesta de decir la verdad y que no guardamos ningún tipo de parentesco con el cliente, o alguna

relación que afecte los resultados que se emiten

4.-En la inspección visual no es posible detectar todos los vicios ocultos que puedan existir en la propiedad, los considerados

en este avaluó son los observados o los dichos por el cliente.

5.-El presente avaluó es para los fines que se expresan y para lo pactado con el cliente.

6.-La vigencia de el presente avaluó esta determinada por su propósito y dependerá básicamente de la temporabilidad que

establezca la institución emisora o autoridad competente

7.-Se da como verdadera la superficie del terreno según la documentación proporcionada.

8.-Toda vez que l objeto del presente avaluó no es verificar deslindes de propiedad, ni ocupación irregular, o cualquier otra

restricción legal, al valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas por el propio avaluó

SALVEDADES DEL AVALUÓ

9.- Sobre la documentación del terreno o la propiedad.

Ninguna salvedad

10.-Sobre la inspección del terreno o la propiedad.

Ninguna salvedad

VII.- DEFINICIONES.

03-08

6

A-CH-01/08/09

No. No.

1 S/N

2 6

3 s/n

4 s/n

5 s7n



CONS. OTRO FRe

1 1,250,000.00 220.00 5,681.82 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.00 0.80 4,556.25

2 1,200,000.00 100.00 12,000.00 0.90 1.00 1.20 1.20 0.90 1.00 1.17 13,996.80

3 1,300,000.00 192.00 6,770.83 0.90 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 0.99 6,703.13

4 1,200,000.00 205.00 5,853.66 0.90 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.86 5,004.88

5 1,300,000.00 230.00 5,652.17 0.90 1.00 0.90 1.00 0.90 1.00 0.73 4,120.43


EN N.R. $/m² 6,876.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

Century 21 Dela Fuente & Asociados


Informante

5510908224




Century 21 Dela Fuente & Asociados

PIEDRA FILOSFALISIDRO FABELA

Casa en excelente estado, buena ubicación, con todos los servicios, con el interior alfombrado y estacionamiento

Isidro Fabela


54243614 Century 21 De la Fuente & Asociados

Isidro Fabela 2da Cerrada de Vicente Guerrero 56620247

Tiene dos niveles de construcción, con capacidad para 3 autos, un buen estado de conservación, con tres recamaras y tres baños, bonita

ubicación.


Isidro Fabela

Jhon F, Kennedy

Cerrada de San Vicente Guerrero

Bonita casa, cuenta con una buena ubicación cerca de hospitales, escuelas, centros comerciales, agradable colonia.

REAL ESTATE BROKERS

Residencia en un piso totalmente remodelada con muy finos acabados, dos recamaras y agradable jardín con terraza fuente y parrilla. Fina

cocina integral, garage dos autos

AVALÚO No.


Isidro Fabela 54243614

la construcción cuenta con planta baja y primer piso, con tres recamaras, cocina integral, baño y medio, cercana a la s plazas "Gran Sur",

Perisur y "Cuicuilco"

56620247 Century 21 Dela Fuente & Asociados

Calle 1ra Norte

$/m² $/m²





No. Oferta Sup.

7

A-CH-01/08/09


No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 145



1 1,500,000.00 231.00 6,493.51 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 5,551.95

2 3,000,000.00 320.00 9,375.00 0.90 1.10 1.00 1.00 0.80 1.00 0.79 7,425.00

3 2,000,000.00 332.00 6,024.10 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.72 4,337.35

4 1,500,000.00 240.00 6,250.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.81 5,062.50

5 3,000,000.00 384.00 7,812.50 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.72 5,625.00


EN N.R. $/m² 5,600.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

San Miguel Ajusco

s/c

No. Oferta Sup.

56512115

$/m²


56056953 IAGSASanto Tomas Ajusco Cruz Eslava

Cuenta con todos los servicios, para comenzar a construir, excelente ubicación.

Buena ubicación, bonita vista, se encuentra cercado, en buen estado de conservación

CalleColonia

Cerrito 36135380 Eduardo MacielSan Miguel Ajusco

Informante


Toriello Guerra


Considera las diferencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas

Grupo Inmobiliario ADIZA

55131010

Se encuentra en una excelente ubicación puede ser utilizado principalmente para comercio debido a que la zona es comercial

Rayo Vende


AVALÚO No.



Picacho Ajusco

Teléfono

Periférico Sur 55958873


Rosario Ezcurra

4ta. Cerrada

Últimos terrenos ubicados dentro de una zona de unidades habitacionales, en buen estado de conservación.

$/m²

Cuenta con todos los servicios, una buena ubicación.

8

A-CH-01/08/09


No. No.

1 s/n

2 s/n

3 85

4 122

5 s/n



1 22,000.00 250.00 88.00 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.00 0.80 70.57

2 30,000.00 270.00 111.11 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.00 0.80 89.10

3 10,000.00 110.00 90.91 0.90 1.00 1.20 0.90 0.90 1.00 0.87 79.53

4 22,000.00 252.00 87.30 0.90 1.00 1.10 0.90 0.90 1.00 0.80 70.01

5 5,600.00 200.00 28.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 25.20


EN N.R. $/m² 67.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad









Buena ubicación a unas cuadras del centro de Tlalpan, dentro del inmueble hay tres recamaras, cuatro y medio baños, tiene una edad aproximada de 12 años

Residencia con tres recamaras, un baño, alfombrada, espacio de estacionamiento para un auto, por la zona en la que se encuentra puede ser rentada también

para comercio.

Inmueble en buen estado, con tres recamaras, dos baños y medio baños, dos niveles construidos

Casa en renta con tres recamaras, dos baños, con espacio de estacionamiento para 2 autos, excelente ubicación

Toriello Guerra Cuitlahuac 56512115 Apolo Bienes Raíces

Toriello Guerra Cuauhtémoc 5510908224 Real Estate Brokers

Isidro Fabela Nueve Poniente 56623340 Century 21


Cuahutemoc 85898923 Espacio Inmobiliario

Excelente estado, tiene tres baños, dos niveles, tres recamaras, espacio para dos autos, una superficie construida de 250 m2

AVALÚO No.


Kasa Bienes raíces

Toriello Guerra

Toriello Guerra Chimalcoyotl 52645499


Colonia

9

A-CH-01/08/09

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


SUMA



SUMA



Patios m2

20.00 10 $836.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $752.40 $15,048.00

Cocina Integral m2

21.00 10 $283.86 1.00 0.90 1.00 0.90 $255.47 $5,364.95

Rejas m2

12.00 10 $836.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $752.40 $9,028.80

CONSTANTE 0.10


VIDA ÚTIL 90.00

EDAD 12.00 0.88




INDIVISO % 100

TOTAL: $ 29,541.75

AVALÚO No.



03-08

10

A-CH-01/08/09

a) DEL TERRENO:


TERRENO




200.00 5,600.00 1.00 5,600.00 1,120,000.00

TOTAL: 200.00 SUMA (a): $ 1,120,000.00

INDIVISO 100.00%

1,120,000.00





1 339.20 6,000.00 0.88 5,280.00 1,790,976.00





Terr. 1,120,000.00

Const. 1,790,976.00

Inst. 29,541.75

8668.979228

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

38%

61%

1%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

03-08

11

A-CH-01/08/09




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 5 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 6.4286 1.4286



T-1 339.20 67.00 22,726.40

TOTAL:







Casa Habitacion

AVALÚO No.



12

P.U. $/M2. #¡DIV/0!

12

A-CH-01/08/09

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 2,332,000 0% 2,332,339.20FÍSICO 2,941,000 26% 2,940,517.75

INGRESOS 2,340,000 100% 2,340,086.09

Valor de mercado 30.00% $699,701.76

Valor físico o C.N.R 60.00% $1,764,310.65

Valor de capitalización 10.00% $234,008.61

Valor Ponderado $2,698,021.02

Se concluye que el valor comercial se obtuvo con el valor ponderado de:

*30% del valor de mercado

*10% del valor de capitalización de rentas


$2,698,021.00

Fabiola González Hernández



Valor Ponderado


AVALÚO No.

VALUADOR:


(DOS MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL VEINTIUN PESOS

00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

*60% del valor físico o C.N.R


Valor Comparativo de mercadoMERC.

FÍSICO

INGRESOS

03-08

13

KIND CONSTRUCCIONS S.A. DE C.V.

AVALÚO No. A-CH-V-01/08/09

Calle:

Número:

Colonia:

Delegación:

Código Postal:

Entidad Federativa:

Fecha del avalúo:

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: VALOR COMERCIAL: $903,489.00

Av. Jalalpa Mz. 7.

87

Distrito Federal.

20 de agosto de 2009

Calzada Jalalpa.

Alvaro Obregón.

01260.

ING. EDGAR FERNANDO JIMENEZ LOPEZ



PERITO VALUADOR: Edgar Fernando Jiménez López.





PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Benito Jiménez Mejía.


PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar el valor comercial.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Av. Jalalpa Mz. 7.

Número: 87

Colonia: Calzada Jalalpa.

Delegación: Alvaro Obregón.

Código Postal: 01260.


NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: No se proporciono éste dato.

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono éste dato.


TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Habitacional de 2 niveles del tipo medio.


DENSIDAD DE POBLACIÓN: 400 Media.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el

transito de vehiculos.

USO DEL SUELO: H2

Av. Revolución, Importancia alta, En buenas condiciones.


EQUIPAMIENTO URBANO: Tiendas de abarrotes, Escuelas, Iglesia, Peluquerias, Tortillerias,

Señalizacion de calles.




LAS MISMAS:





LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: Escritura No. , Volumen,Notario

La primera


Noreste 9.970 Propiedad Privada

Sureste 5.630 Calzada Jalalpa

Suroeste 9.790 Propiedad Privada

Noroeste 5.770 Lote 9


La segunda




INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Con pendiente descendente, de forma regular.

NÚMERO DE FRENTES: 1CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbana


INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS Y CUS CALCULAR

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: No

IV.- TERRENO.

Al Noreste con la calle

HERMENEGILDO GALEANA

AV. JALALPA

VIC

EN

TE

GU

ER

RE

RO

BA

LE

DO

N

M-7, LOTE 87




USO ACTUAL:


CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: CASIFICACION SUPERFICIE EDAD

T-1 TRES 52.31 35

T-2 TRES 12.00 9


EDAD APROXIMADA: 9


VIDA TOTAL: 70




CIMIENTOS: Se supone es de mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

ESTRUCTURA: Muros de carga y Marcos rígidos.

MUROS: Tabique


TECHOS: Planos

AZOTEAS: Con pretil, impermeabilizada

BARDAS: No




El terreno donde esta ubicado el inmueblke es de forma regular y su uso es habitacional, esta

conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un baño

completo, en el segundo nivel nos encontramos con dos recamaras y un baño completo.





APLANADOS INTERIORES: Cemento-Arena, Yeso, Lambrin

APLANADOS EXTERIORES: Cemento-Arena

PLAFONES: Tirol

LAMBRINES: Si

PISOS: Si

ESCALERAS: De rampa con concreto armado

PINTURA: Vinilica


c) CARPINTERÍA: Los closets son de madera, una comoda y un mueble tipo ropero.


SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Hay dos baños completos, en cada uno hay un retrete, un lavabo y una regadera. La

cocina es integral con dos muebles extras de lamina.


f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Tubular

HERRERÍA:

g) VIDRIERÍA: Sencillo

h) CERRAJERÍA: Del Pais

i) FACHADA: Tiene una puerta y del lado derecho una ventana, la parte de arriba tiene una puerta al

centro y dos ventanas una a cada lado de la puerta.





DEFINICIONES:Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de

Ingresos.






MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







Cuando llueve se inunda la mitad de la calle pero no entra el agua a la casa, hay un poco

de basura sobre la avenida, en ocaciones se hace mucho transito ya que circulan camiones

grandes.

Se realizo el levantamiento del lugar para determinar que las areas correspondieran con la

informacion proporcionada (escrituras)

VII.- DEFINICIONES.



A-CH-V-01/08/09

No. No.

1 3021

2 S/N

3

4

5



CONS. OTRO FRe

1 945,000.00 85.00 11,117.65 0.90 0.90 0.80 0.90 0.90 1.00 0.52 5,835.43

2 2,200,000.00 180.00 12,222.22 0.90 0.95 0.80 0.85 1.05 1.00 0.61 7,461.30

3 1,500,000.00 120.00 12,500.00 0.90 1.05 0.90 0.95 0.95 1.00 0.77 9,594.70

4 985,000.00 70.00 14,071.43 0.90 1.05 1.10 0.80 0.85 1.00 0.71 9,946.53

5 890,000.00 80.00 11,125.00 0.90 1.05 1.10 0.95 0.90 1.00 0.89 9,887.59


EN N.R. $/m² 8,545.00






Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

Calle Teléfono

TIENE 60M2 DE TERRENO Y 85M2 DE CONSTRUCIION, 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS COMPLETOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS

CUENTA CON CISTERNA, SEMI AMUEBLADO

COLINAS DEL SUR

AVALÚO No.


$/m²

Colonia



SERRANIA

5520-5679

TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 80 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS.

5 DE MAYO


MA. EUGENIA CASTILLOLOMAS DE TARANGO


55-2755-0012

TIENE 50 M2 DE TERRENO Y 70 M2 DE CONSTRUCCION, 1 RECAMARA, 1 BAÑO, 1 NIVEL CONSTRUIDO, COCINA INTEGRAL

MEJORES CASAS EN VENTA

TIENE 65.35 M2 DE TERRENO Y 180 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 3 BAÑOS, TRES NIVELES CONSTRUIDOS.

MIGUEL ANGEL RODRIGUEZPROLONGACION 5 DE MAYOLOMAS DE TARANGO

TIENE 70 M2 DE TERRENO Y 120 M2 DE CONSTRUCCION, 3 RECAMARAS, 2 BAÑOS, 2 NIVELES CONSTRUIDOS, COCINA

INTEGRAL.

5659-5831AMPLIACION LAS AGUILAS


5688-0541 CENTURY 21

UNIDAD STA. FE IMSS 5291-1908 KRK


Informante

CALZADA DE LA ROMERIA






KIND CONSTYRUCCION S.A. DE C.V.

A-CH-V-01/08/09


No. No.

1

2 110

3

4 29

5 1526



1 8,120.00 0.90 1.05 1.05 1.10 1.20 1.00 1.31

2 5,790,400.00 1,232.00 4,700.00 0.90 1.05 1.05 1.00 1.20 1.00 1.19 5,596.29

3 1,250,000.00 144.00 8,680.56 0.90 0.95 0.80 1.00 1.05 1.00 0.72 6,234.38

4 1,400,000.00 322.00 4,347.83 0.90 1.00 0.90 1.05 1.05 1.00 0.89 3,882.72

5 1,650,000.00 165.00 10,000.00 0.90 0.90 0.80 1.00 1.05 1.00 0.68 6,804.00


EN N.R. $/m² 4,503.00

4,739.50

OFERTA IMPORTE SUP. CONSTRUCCION CRN Fed

EDO. DE

CONSERVA FRED CNR TERRENO

CONSTRUCCIO

N TERRENO $/M2

1.00 200.00 $6,000.00 0.70 0.9 0.63 $3,780.00 8,120.00 $756,000.00 ######## -$93.10

2.00 $2,000,000.00 1,232.00 $5,000.00 0.70 0.9 0.63 $3,150.00 1,232.00 $3,880,800.00 ######## -$1,526.62

3.00 $1,250,000.00 144.00 144.00 ######## $8,680.56

4.00 $1,400,000.00 322.00 322.00 ######## $4,347.83

5.00 $1,650,000.00 165.00 165.00 ######## $10,000.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

AVALÚO No.





EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 8 Y 18 METROS DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE


COLINAS DEL SUR

MINAS

Sup.

5292-7256SANTA FE

$/m²

VASCO DE QUIROGA

LAS AGUILAS

CALLE 36

STANZIA INMOBILIARIA

DOLORES DELGADO ORTUÑO

JOSE MARIA MORELOS

ARTURO RUDOLF KOMMER MOLINA

5243-8973

EL TIPO DE TERRENO ES DESCONOCIDO, METROS DE FRENTE 10 Y 32.2 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR Y TIENE TRES FRENTES


Oferta


No.

TORRES DE POTRERO

CalleColonia Teléfono

5370-8484 COLDWELL BANKER ARBOLEDA

1285-4460

EL TIPO DE TERRENO ES ASCENDENTE, METROS DE FRENTE 140 Y 58 DE FONDO, ES DE FORMA IRREGULAR.

EL TIPO DE TERRENO ES ESCALONADO, METROS DE FRENTE 22 Y 56 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE UN FRENTE


5292-2128 ALEJANDRO CARVALLO COUTLLOLENCSANTA ROSA XOCHIAC CACALOAC

Informante

$/m²

EL TIPO DE TERRENO ES PLANO, METROS DE FRENTE 7.21 Y 22.88 DE FONDO, ES DE FORMA REGULAR Y TIENE DOS FRENTES



A-CH-V-01/08/09


No. No.

1

4770

2

3

4

5



1 7,000.00 131.00 53.44 0.90 1.10 1.05 1.00 1.00 1.00 1.04 55.55

2 11,000.00 160.00 68.75 0.90 1.00 0.85 0.90 0.90 1.00 0.62 42.60

3 12,000.00 163.00 73.62 0.90 1.05 1.10 0.95 0.95 1.00 0.94 69.07

4 13,500.00 200.00 67.50 0.90 1.00 0.90 0.90 0.95 1.00 0.69 46.75

5 12,000.00 200.00 60.00 0.90 1.05 0.80 0.90 0.95 1.00 0.65 38.78


EN N.R. $/m² 51.00


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad

J&C CONSULTORES

LOMAS DE TARANGO PROYECSA INMOBILIARIA

TIENE 51M2 DE TERRENO, 131 M2 DE CONSTRUCCION, CUENTA CON DOS RECAMARAS Y 2.5 BAÑOS, TIENE 2 NIVELES.

AV. CENTENARIO 5664-0505

AVALÚO No.


LOMAS DE LOS ANGELES TETELPAN CALZ. DEL DESIERTO DE LOS LEONES 5605-9490



ALCANTARILLA

TIENE 80 M2 DE TERRENO Y 160 M2 CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 2.5 BAÑOS, TIENE 2 NIVELES CONSTRUIDOS.

$/m²No.

5135-5930 CIRCULO BIENES RAICES

Oferta Sup.

MINGO BIENES RAICES


OLIVAR DE LOS PADRES AV. TOLUCA

CALZ. LAS AGUILAS 5595-3210

PRIVADA DE LOS CEDROS 5698-6468 MARTINEZ BALLESTEROS

TIENE 46M2 DE TERRENO Y 163 M2 CONSTRUIDOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS, 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS.


$/m²

CUENTA CON 74.5 M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3.5 BAÑOS, 3 NIVELES CONSTRUIDOS

TIENE 58M2 DE TERRENO Y 200 M2 DE CONSTRUCCION, TIENE 3 RECAMARAS, 3 BAÑOS, 3 NIVELEZ CONSTRUIDOS

SAN CLEMENTE








A-CH-V-01/08/09



SUMA



EA09 COCINAS INTEGRALES MOVIBLES PZA 1 12 $9,000.00 0.9 0.8 1.0 0.72 $6,480.00 $6,480.00

SUMA $6,480.00



OC02 REJAS PZA 1.00 12 $6,500.00 0.85 0.90 1.00 0.77 $4,972.50 $4,972.50

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO %

TOTAL: $ 11,452.50

AVALÚO No.





A-CH-V-01/08/09

a) DEL TERRENO:





56.31 4,503.00 1.00 4,503.00 253,563.93

TOTAL: 56.31 SUMA (a): $ 253,563.93

INDIVISO 100.00%

253,563.93





1 104.70 6,726.87 0.94 6,348.48 664,686.23




DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 929,702.66

Terr. 253,563.93

Const. 664,686.23

Inst. 11,452.50

8879.681557

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

27%

72%

1%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.



A-CH-V-01/08/09




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 2 1 2

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 2.2857 1.2857 2.8571



T2 104.70 51.00 5,339.70

TOTAL:







P.U. $/M2. #¡DIV/0!

CASA HABITACION

AVALÚO No.




A-CH-V-01/08/09

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 962,000 69% $962,167.00FÍSICO 930,000 63% $929,702.66

INGRESOS 570,000 100% $570,171.36

30.00% $288,650.10

60.00% $557,821.60

10.00% $57,017.14

$903,488.83


$903,489.00





AVALÚO No.

VALUADOR:


(NOVECIENTOS TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE PESOS

00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

Se elimina la oferta No. 1 en terrenos ya que se encuentra fuera del mercado de este avaluo






MERC.

FÍSICO

INGRESOS



INMUEBLE : No1

UBICACIÓN: PROLONGACION 5 DE MAYO, COL. LOMAS DE TARANGO No. 3021.

ING. EDGAR FERNADNO JIMENEZ LOPEZ


INMUEBLE : No2

UBICACIÓN: CALZADA DE LA ROMERIA COL. COLINAS DEL SUR



INMUEBLE : No3

UBICACIÓN: UNIDAD STA. FE IMSS



INMUEBLE : No4

UBICACIÓN: SERRANIA, COL. AMPLIACION LAS AGUILAS



INMUEBLE : No5

UBICACIÓN: 5 DE MAYO COL. LOMAS DE TARANGO



RENTA No1

UBICACIÓN: AV. CENTENARIO, COL. LOMAS DE TARANGO

.



RENTA No2

UBICACIÓN: CALZ DEL DESIERTO DE LOS LEONES, COL. LOMAS DE LOS ANGELES

TETELPAN No. 4770



RENTA No3

UBICACIÓN: AV. TOLUCA, COL. OLIVAR DE LOS PADRES



RENTA No4

UBICACIÓN: ALCANTARILLA, COL. PRIVADA DE LOS CEDROS.



RENTA No5

UBICACIÓN: CALZ. LAS AGUILAS, COL. SAN CLEMENTE



TERRENO No1

UBICACIÓN: CACALOAC, COL. SANTA ROSA XOCHIAC



TERRENO No2

UBICACIÓN: MINAS, COL. LAS AGUILAS



TERRENO No3

UBICACIÓN: CALLE 36 , COL. COLINAS DEL SUR



TERRENO No4

UBICACIÓN: JOSE MARIA MORELOS, COL. TORRES DE POTRERO



TERRENO No5

UBICACIÓN: VASCO DE QUIROGA, COL. SANTA FE.



INMUEBLE A VALUAR:

UBICACIÓN: AV. JALALPA , COL. CALZADA JALALPA


SERVICIOS INTEGRALES DE ASOCIACION DE PERITOS S.A. DE C.V.

AVALÚO No. LSA/NOR77/2009

Calle: CERRO DE LA MESA # 65

Número:

Colonia:

Delegación:

Código Postal:

Entidad Federativa:



TLALNEPANTLA

54190

ESTADO DE MEXICO

65

DR. JORGE JIMENEZ CANTU

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO 1



PASANTE REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA

ESPECIALIDAD INMUEBLES


INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HABITACION

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: MANUEL ZAVALA VEGA

USO DEL AVALÚO: PARA SU POSIBLE VENTA

PROPÓSITO DEL AVALÚO: DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: CERRO DE LA MESA # 65

Número: 65

Colonia: DR. JORGE JIMENEZ CANTU

Delegación: TLALNEPANTLA


Entidad Federativa: ESTADO DE MEXICO



CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HABITACIONAL

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: CASA HABITACION TIPO MEDIO DE 2 NIVELES


DENSIDAD DE POBLACIÓN: MEDIA

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: ALTA POR TRANSITO VEHICULAR Y POR FABRICAS

ALEDAÑAS

USO DEL SUELO: HABITACIONAL

INSURGENTES NORTE, VIA MORELOS Y AUTOPISTA

MEXICO-PACHUCA

SERVICIOS PÚBLICOS: COMPLETOS

EQUIPAMIENTO URBANO: CUENTA CON BANCOS, CENTROS COMERCIALES,

ESCUELAS, PARQUES, ESCUELAS, PRINCIPALES

AVENIDAS, HOSPITALES Y DELEGACION




LAS MISMAS:






La primera


NE 10.030 CON CALLE CERRO DE LA MESA

SE 30.640 CON LOTE 04

SO 10.060 CON LOTE 14

NO 30.720 CON LOTE 02


La segunda




INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PLANA DE FORMA IRREGULAR

NÚMERO DE FRENTES: UNO

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: URBANAS

DENSIDAD HABITACIONAL: 8191.28 HAB X KM2

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS= 0.7; CUS=430.25

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:REGLAMENTO DE CONSTRUCCION


NORTE


CALLE AL NORTE 1RA. CDA DE CERRO DE LAS CRUCES, CALLE SUR CERRO TEPOZANES, CALLE ORIENTE

CALLE CERRO DE LAS CRUCES Y CALLE PONIENTE CERRO DEL MEZQUITAL

ESCRITURA PUBLICA NO. MIL SETECIENTOS SETENTA Y UNO CITADA ANTE EL NOTARIO PUBLICO LIC. MARIA

CRISTINA DEL SOCORRO RODRIGUEZ CABRERA

IV.- TERRENO.

JIMENEZ ZAVALA REY ARMANDO

3



USO ACTUAL:


MEDIANO MODERNO

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO 1


EDAD APROXIMADA: 30


VIDA TOTAL: 70

ESTADO DE CONSERVACIÓN: NORMAL

CALIDAD DEL PROYECTO: REGULAR

UNAUNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

EL TERRENO DEL INMUEBLE SE ENCUENTRA EN SEGUN LA CARTA DE USO DE

SUELO ES REGOSOL, ACOMPAÑADOS DE LITOOLES Y DE AFLORAMIENTO DE

ROCAS DE TEPETATE, ESTOS ULTIMOS SE CARACTERIZAN POR PRESENTAR CAPAS

HOMOGENEAS EN CONCORDANCIA CON LAS ROCAS QUE LOS SUBYACEN, EL USO

ACTUAL DE LA CONSTRUCCION ES DE CASA HABITACION DE 2 NIVELES CON

COCHERA Y UN PEQUEÑO JARDIN EN LA PARTE DE ATRAS DEL PATIO TRASERO EN

LA PLANTA BAJA SE TIENEN 2 BAÑOS, SALA COMEDOR Y LA COCINA, ADEMAS DE

UN CUARTO QUE SE OCUPA COMO BODEGA, EL LA PLANTA ALTA SE TIENEN 3

RECAMARAS CON BAÑO EN CADA CUARTO, Y EN LA AZOTEA SE TIENE EL CUARTO

DE LAVADO.






CIMIENTOS: Se supone cimiento de concreto F'c= 200 kg/cm2, construido a base de zapata corrida de

1.00 m. de ancho por 20 cm. de peralte armado con varillas de 1/2" a cada 20 cm. en el

sentido transversal y 6 de 3/8" en el sentido longitudinal, con contrabe de 20 cm. de ancho

por 80 cm. de peralte armada con 4 varillas de 3/4" y dos de 3/8", con estribos de varilla de

3/8" a cada 20 cm.

ESTRUCTURA: Murosde carga y marcos rigidos

MUROS: De 14 cm. de espesor, de tabique rojo recocido, asentado con mezcla cemento arena 1:5

acabado común.

ENTREPISOS: Formada en la parte superior por duela de encino piso fino de cemento de 4 cm. losa plana

de 10 cms, falso plafon de tablaroca y pintura por la parte inferior.

TECHOS: De 10 cm. de espesor de concreto F'c=250 kg/cm2, armada con varilla del No. 3 a cada 15

cm. en ambos sentidos

AZOTEAS: Formada por impermabilización a base de capas, en la capa superior, entrotado, relleno de

10 cm., losa de concreto, aplanado de yeso, tirol y pintura.

BARDAS: De 14 cm. de block natural de 20x14x10 cm. de espesor asentado con mezcla cemento

arena 1:4.






APLANADOS INTERIORES: De yeso en muros con yeso-cemento

APLANADOS EXTERIORES: Acabado fino en muros con mezcla cemento arena 1:4.

PLAFONES: Tirol rústico en plafond a base de cemento blanco-cal-cero fino.

LAMBRINES: De triplay de caoba de 6 mm. para forro de columna, acabado con barniz transparente,

incluye: bastidor de madera de pino de 2"x1" a cada 30 cms.

PISOS: De loseta vinilica de 1.6 mm, con firme de concreto de 10 cm. de espesor, con malla.

ESCALERAS: De desarrollo de 0.7 m. de ancho y 16 escalones de ángulo y solera de 1/8x1 pulgada

soldados a alfardas de ángulo de 1/8 x 1 pulgada, con un barandal a base de dos

tubos de 1 pulgada de diámetro exterior, soportados a cada dos escalones con tubo de

90 cms. de altura, con aplicación de primer anticorrosivo y acabado con pintura de

esmalte

PINTURA: De esmalte 100 de la marca Comex, a dos manos,


c) CARPINTERÍA: Closet de 2.20x2.40 m, con bastidor de pino forrado con triplay de caoba.


SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Galeria Plaza de pedestal en color blanco ostion.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta y con salidas normales.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Metalicas a base de solera, ángulo y perfiles tubulares de acero

HERRERÍA: A base de perfiles de aluminio andizado natural linea bolsa de 3" con postes a cada

1.00 m, dos fijos uno de duela y otro de cristal de 6 mm. de espesor

g) VIDRIERÍA: Cristal claro de 4 mm. de espesor, sellado con silicon

h) CERRAJERÍA: DE SOBREPONER MODELO 715, MARCA PHILLIPS

i) FACHADA: Aplanado acabado pulido con mezcla cemento arena 1:4 y pintado de color verde con

amarillo.


Cisterna de 2 m3 de capacidad de 1.20x1.20x1.40 m, a base de muros y losa de

concreto de 10 cm. de espesor, armado con varilla de 3/8" a cada 20 cms. en ambos

sentidos










MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







VII.- DEFINICIONES.

En nuestra vivienda se cuenta con servicios totales de agua, luz, telefonia, cable,

internet, ademas que las escuelas estan muy cercanas desde el nivel prescolar hasta

el nivel superior, a 3 calles existe un parque para hacer ejercicio, tiendas, y 3 lugares

para poder estacionar vehiculos, ademas de servicio de vecinos unidos para mayor

seguridad y alumbrado perfecto ya que es el predio de un costado de tiene un poste

de luz y esta perpendicular a la avenida principal. La unica desventaja es tener a un

costado las oficinal del pago del predio y agua ya que en dias de pago se saturan las

filas y llegan hasta la entrada de la vivienda.



LSA/NOR77/2009

No. No.

1 15

2 14

3 14

4 23

5 57



CONS. OTRO FRe

1 650,000.00 122.00 5,327.87 0.90 1.00 1.05 1.05 1.00 1.00 0.99 5,286.58

2 900,000.00 88.00 10,227.27 0.90 0.90 1.10 1.00 1.05 1.00 1.00 10,227.27

3 1,000,000.00 276.00 3,623.19 0.90 1.00 0.90 1.05 1.00 1.00 0.85 3,081.52

4 875,000.00 194.00 4,510.31 0.90 0.90 0.95 1.05 1.00 1.00 0.81 3,644.22

5 1,160,000.00 180.00 6,444.44 0.90 1.00 1.00 1.00 1.05 1.00 0.95 6,090.00


EN N.R. $/m² 5,666.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

52542745 OLIVIA HERNANDEZANDADOR KABULCIUDAD ORIENTE


TOLLOCAN

VALLE DEL NAZAS


52555521 CENTURY 21 ORION

JARDINES DE MORELOS CIRCUITO MORELIA SUR 17221963697 LUIS EDUARDO BLANCO


Informante




EDUARDO CAMPOS CRUZ

3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 5 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, SU

ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 20 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO INTEGRADO, COCINA

INTEGRAL, ESTUDIO, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.



$/m²


5585748283

3 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE

CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.

FRANCISCO JAVIER GONZALES

2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 15 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA

INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.

VALLE DE ARAGON 3RA SECCION

CIUDAD AZTECA 27351826 MOISES MENDOZA

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 30 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, SU ESTADO DE CONSERVACION ES BUENO Y ESTA

UBICADO EN UNA ESQUINA.

VALLE DE GUADALUPE

AVALÚO No.






LSA/NOR77/2009


No. No.

1 74-A

2 21

3 S/N

4 S/N

5 S/N



1 412,500.00 125.00 3,300.00 0.90 1.10 1.05 1.05 1.15 1.00 1.26 4,142.15

2 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.05 1.15 1.10 1.10 1.00 1.31 2,629.94

3 1,750,000.00 500.00 3,500.00 0.90 1.15 1.05 1.05 0.95 1.00 1.08 3,794.12

4 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 1.05 1.10 1.10 1.10 1.00 1.26 4,585.71

5 9,077,984.00 2,836.87 3,200.00 0.90 1.05 1.05 1.00 0.80 1.20 0.95 3,048.19


EN N.R. $/m² 3,640.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

TIPO DE TERRENO PLANO, NUEMRO DE FRENTES 1 Y USO DE SUELO HABITACIONAL

OROBRAMA BIENES

LA CAMPANA INMOBILIARA

$/m²

CENTRAL DE ABASTOS


53422405 GUADALUPE ANGULOSANTA CLARA TOLTECAS




No. Oferta Sup.

56444470ECATEPEC DE MORELOS

VILLA DE GUADALUPE

SANTA CLARA

DIAGONAL 1 45972707 DILERI OLMEDOSAN CARLOS

SANTA CLARA 52036210 ALEJANDRO MEYER

CALLE 76


$/m²


55252045


AVALÚO No.









LSA/NOR77/2009


No. No.

1 6

2 218

3 175

4 25

5 8



1 3,500.00 60.00 58.33 0.90 1.10 1.20 1.05 1.10 1.00 1.37 80.04

2 3,800.00 150.00 25.33 0.90 1.15 1.00 1.00 1.05 1.00 1.09 27.53

3 4,000.00 94.00 42.55 0.90 1.15 1.10 1.05 1.10 1.00 1.31 55.96

4 3,500.00 100.00 35.00 0.90 1.10 1.05 1.10 1.05 1.00 1.20 42.02

5 3,500.00 60.00 58.33 0.90 1.10 1.20 1.05 1.00 1.00 1.25 72.77


EN N.R. $/m² 56.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad










DE 22 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE SERVICIO EN LA AZOTEA, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE

CONSERVACION ES BUENO, CUENTA CON CISTERNA Y BUENA UBICACIÓN.

2 ESPACIOS PARA AUTOS, DE 35 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 1 NIVEL, COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE CONSERVACION ES

BUENO, CUENTA CON CISTERNA.

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 35 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, BUENA UBICACIÓN.

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 10 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE

CONSERVACION ES BUENO.

SAN AGUSTIN SAN JUAN 57994284


CONJUNTO AMERICA SAN RAFAEL 57967908 RC BIENES RAICES

YOSOL MARTINEZ

VALLE DE ARAGON OAXACA 57744440 ISACC PAREDES

SAN RAFAEL 57967908 RC BIENES RAICES

1 ESPACIO PARA AUTO, DE 15 AÑOS DE EDAD, CUENTA CON 2 NIVELES, CUARTO DE , COCINA INTEGRAL, SU ESTADO DE

CONSERVACION ES BUENO.

JARDINDES DE STA. CLARA CALLE 9 56986468

AVALÚO No.


MARTIN BALLESTEROS

CONJUNTO AMERICA



LSA/NOR77/2009



EQUIPO DE LAVADO PZA 1 5 $6,400.00 0.85 0.95 1.00 0.81 $5,168.00 $5,168.00

SUMA $5,168.00



SUMA



CISTERNA PZA 1.00 20 $7,500.00 0.90 0.80 1.00 0.72 $5,400.00 $5,400.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 70.00

EDAD 30.00 0.61




INDIVISO %

TOTAL: $ 10,568.00

AVALÚO No.





LSA/NOR77/2009

a) DEL TERRENO:


TERRENO




307.32 3,640.00 1.00 3,640.00 1,118,641.89

TOTAL: 307.32 SUMA (a): $ 1,118,641.89

INDIVISO 100.00%

1,118,641.89





1 155.00 3,542.37 0.61 2,176.03 337,284.23





Terr. 1,118,641.89

Const. 337,284.23

Inst. 10,568.00

9461.25237

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

76%

23%1%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.



LSA/NOR77/2009




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 4 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 5.1429 1.5714



T-1 155.00 56.00 8,680.00

TOTAL: 155.00







P.U. $/M2. $5,937.84

AVALÚO No.



C ASA HABITACION



LSA/NOR77/2009

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 878,000 -5% $878,230.00FÍSICO 1,466,000 59% $1,466,494.12

INGRESOS 920,000 100% $920,364.59

Valor Comparativo de mercado 20%

Valor Físico o C.R.N. 70%

Valor de Capitalización de Rentas 10%

PROMEDIO $1,294,228.34


$1,294,228.00

C. REY ARMANDO JIMENEZ ZAVALA






$175,646.00

$1,026,545.88

AVALÚO No.

VALUADOR:


(UN MILLON DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS

VEINTIOCHO PESOS 00/100M.N.)

VALOR COMERCIAL:

$92,036.46

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES

PORCENTAJES, PARA EL VALOR DE MARCADO EL 20 %, PARA EL VALOR FISICO UN PORCENTAJE DEL 70% Y PARA

EL VALOR DE RENTAS UN PORCENTAJE DE 10 %.

PONDERAR

MERC.

FÍSICO

INGRESOS



No.

15

No.

14

No.

14

No.

23

No.

57

Informante

Colonia

Calle

Teléfono

CIUDAD ORIENTE

ANDADOR KABUL

52542745

Teléfono

OLIVIA HERNANDEZ

Colonia Teléfono

VALLE DE ARAGON 3RA SECCION 52555521

Calle

Teléfono

Calle

Calle

Informante

MOISES MENDOZA

Calle

Informante

LUIS EDUARDO BLANCO

Colonia Teléfono

JARDINES DE MORELOS

CIRCUITO MORELIA SUR

17221963697

VALLE DEL NAZAS

Informante

CENTURY 21 ORION

Colonia

5585748283

EDUARDO CAMPOS CRUZ

FOTOS DE OFERTAS EN VENTA

CIUDAD AZTECA

TOLLOCAN

27351826

VALLE DE GUADALUPE

FRANCISCO JAVIER GONZALES

Informante

Colonia



No.

74-A

21

S/N

S/N

S/N

Colonia Teléfono

SANTA CLARA 53422405

Calle

TOLTECAS

Informante

GUADALUPE ANGULO

Colonia

Informante

Teléfono

SAN CARLOS

ALEJANDRO MEYER

Calle

Informante

DILERI OLMEDO

Colonia Teléfono

SANTA CLARA

56444470

Colonia Teléfono

VILLA DE GUADALUPE 55252045

Calle

CALLE 76

FOTOS DE OFERTAS DE TERRENOS

Informante

OROBRAMA BIENES

Colonia Teléfono

SANTA CLARA 52036210

Calle

DIAGONAL 1

45972707

Calle

CENTRAL DE ABASTOS

Informante

LA CAMPANA INMOBILIARA

ECATEPEC DE MORELOS



No.

6

No.

218

No.

175

No.

25

No.

8

Colonia

SAN AGUSTIN

SAN JUAN

57994284

Colonia Teléfono

Calle

Informante

MARTIN BALLESTEROS

Colonia Teléfono

Colonia Teléfono

Calle

Calle

Informante

YOSOL MARTINEZ

Calle

Informante

FOTOS DE OFERTAS EN RENTA

Informante

ISACC PAREDES

Colonia Teléfono

CONJUNTO AMERICA

SAN RAFAEL

57967908

JARDINDES DE STA. CLARA

CALLE 9

56986468

Calle

Teléfono

Informante

RC BIENES RAICES

RC BIENES RAICES

VALLE DE ARAGON

OAXACA

57744440

CONJUNTO AMERICA

SAN RAFAEL

57967908



COCINA BAÑO CON REGADERABAÑO

SALA PUERTA DE RECAMARAS CUARTO DE LAVADO

RECAMARA PISO LOSA Y MUROS

ESCALERAS P/AZOTEA PUERTA DE ACCESO A COCINA AZOTEA

VENTANALES Y JARDIN


Calle: Martín García

Número: Mz.34 Lt.27

Colonia: 19 de Septiembre

Delegación:


Entidad Federativa: Edo. de Méx.



INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL

ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA

UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

Ecatepec de Morelos

MARES JIMENEZ DONOVAN MARIO 1 2004310064

AVALUO No.01

PERITO VALUADOR: Ing. Donovan Mario Mares Jiménez

ESPECIALIDAD Ing. Civil


INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HABITACION

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADO

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: ARTURO G. MARES GARCÍA

USO DEL AVALÚO: VENTA

PROPÓSITO DEL AVALÚO: CONOCER EL VALOR COMERCIAL

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Martín García Mz.34 Lt.27

Número: Mz.34 Lt27

Colonia: 19 de Septiembre

Delegación: Ecatepec de Morelos


Entidad Federativa: Edo. De Méx.



CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional de 2o orden

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitación del tipo moderno, desarroladas en uno y dos

niveles de calidad media.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

DENSIDAD DE POBLACIÓN:

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Altos niveles de ozono con regularidad y partículas en

suspensión.


SERVICIOS PÚBLICOS: Agua Potable, red de alcantarillado y drenaje, energía eléctrica y

línea telefónica.

EQUIPAMIENTO URBANO: Calles pavimentadas con asfalto, asi como banquetas y

guarniciones de concreto, escuelas, iglesias, mercado,

transporte público.




LAS MISMAS:

Av. Central y Av. Palomar por el oriente y sur respectivamente

como vialidades primarias y de acceso

principal al inmueble, av. La Veleta por el poniente como vialidad

de tipo secundario.



UNIDAD ZACATENCO


AVALUO No.01



La primera


NORTE 8.000 Calle Martín García

SUR 8.000 Lote 30

ORIENTE 15.000 Lote 28

PONIENTE 15.000 Lote 26


La segunda




INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Predio urbano de forma regular con topografía sensiblemente plana.

NÚMERO DE FRENTES: UNO

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Paisaje urbano con calle de tipo medio



SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:Unicamente las estipuladas por el municipio.


NORTE

IV.- TERRENO.




UNIDAD ZACATENCO


AVALUO No.01

USO ACTUAL:

PLANTA ALTA: SALA, TRES RECAMARAS, BAÑO, CUARTO DE LAVADO.


TIPO 2: De económica y popular calidad.

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: T-1=HB. B. Y HA. A.


EDAD APROXIMADA: 19 AÑOS

VIDA ÚTIL REMANENTE: 61 AÑOS

VIDA TOTAL: 80 AÑOS

ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENIO

CALIDAD DEL PROYECTO: ADECUADO


CIMIENTOS: MAMPOSTERIA CON REFUERZOS DE CONCRETO ARMADO.

ESTRUCTURA: DALAS, CASTILLOS, TRABES, COLUMNAS, CERRAMIENTOS, MUROS DE CARGA.

MUROS: DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA

ENTREPISOS: LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS CORTOS.

TECHOS: LOSA MACIZA DE CONCRETO ARMADO Y REFUERZO EN CLAROS CORTOS.

AZOTEAS: IMPERMEABILIZADAS A BASE DE SELLADO ASFALTICO.

BARDAS: DE TABICON DE 14 CM. DE ESPESOR ASENTADO CON MORTERO-CEMENTO-ARENA.



UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: EFICIENTE PARA SU USO Y DESTINO.

HABITACIONAL Y COMERCIAL, CONSTUCCION DESARROLLADA EN DOS NIVELES QUE

CONSTAN DE LA SIGUIENTE DISTRIBUCION:

PLANTA BAJA: ACCESORIA, GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, BAÑO COMPLETO,

ESTUDIO, PATIO DE SERVICIO, ACCESORIA.



UNIDAD ZACATENCO


AVALUO No.01



APLANADOS EXTERIORES: MEZCLA FINA EN PLANTA BAJA Y SIN APLANADO EN PLANTA ALTA.

PLAFONES: LOSAS CON APLANADO EN TIROL

LAMBRINES: NO HAY

PISOS: EN LOSETA DE GRANITO

ESCALERAS: RAMPA CON ESCALONES DE CONCRETO Y ACABADOS EN LOSETA DE GRANITO

Y YESO

PINTURA: VINILICA Y ESMALTE


c) CARPINTERÍA: EN PINO


SANITARIAS:

BAJADAS Y DESAGÜES EN Fo. Y ALBAÑAL DE TUBO DE CONCRETO DE 15 CM.

DE DIAMETRO.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: DE COLOR AZUL Y DE ECONOMICA CALIDAD Y MADERA DE PINO

RESPECTIVAMENTE

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: ENTUBADA OCULTA CON SALIDAS MINIMAS A BASE DE SPOT.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: DE TUBULAR Y LAMINA GALVANIZADA

HERRERÍA: DE TUBULAR

g) VIDRIERÍA: MEDIO DOBLE Y OPACO EN BAÑO

h) CERRAJERÍA: DE CALIDAD ECONOMICA DEL PAIS

i) FACHADA: ACABADO EN TABICON ROJO


APLANADOS EN PASTA EN MUROS DE PLANTA BAJA, YESO EN PLANTA ALTA Y

AZULEJO EN BAÑO.



UNIDAD ZACATENCO


AVALUO No.01







MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







VII.- DEFINICIONES.



UNIDAD ZACATENCO


AVALUO No.01

No. No.

1 19

2 16

3 S/N

4 S/N

5 4



CONS. OTRO FRe

1 780,000.00 125.00 6,240.00 0.90 1.10 0.95 1.10 1.10 0.95 1.08 6,746.09

2 1,300,000.00 335.64 3,873.20 0.90 0.85 0.80 1.00 1.20 0.95 0.70 2,702.25

3 1,100,000.00 350.00 3,142.86 0.90 0.95 0.80 0.90 0.90 0.95 0.53 1,654.21

4 900,000.00 110.00 8,181.82 0.90 0.95 0.90 0.95 1.15 1.00 0.84 6,878.28

5 1,000,000.00 260.00 3,846.15 0.90 0.90 0.90 0.95 1.00 1.00 0.69 2,663.65


EN N.R. $/m² 4,129.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad





ANTONIO PACHECO

No. Sup.


57559440 PEDRO SILVA

19 DE SEP. 4 DE SEPTIEMBRE

Colonia

57886465 RAUL MUCIÑO ARIESESTRELLA

LUIS MORALES

SALA, COMEDOR, COCINA, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE CUARTO DE LAVADO Y PLANCHADO, ESTUDIO 4 RECAMARAS,

CISTERNA DE 7000 LTS.

Oferta

GARAGE, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, SALA, COMEDOR, COCINA, ESTUDIO, CISTERNA.

$/m²


$/m²





UNIDAD ZACATENCO

Informante

SALA COMEDOR, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 3 RECAMARAS, PATIO DE SERVICIO.

Calle Teléfono

58376366

VALLE DE CAZONES


GARAGE, SALA COMEDOR, PATIO DE SERVICIO, COCINA C/COCINA INTEGRAL,3 RECAMARAS, BAÑO COMPLETO, ESTUDIO

CISTERNA 1100 LTS.

ESTRELLA

PLAYAS DE GUADALUPE

VENUS ESQ. AV. NEPTUNO

JARDINES DE MORELOS 59588722 DAVID RIOS


VALLE DE ARAGON 3A SEC. 51201756

TRES NIVELES, SALA, COMEDOR, GARAGE, ESTUDIO, 3 BAÑOS, 3 RECAMARAS, GARAGE PARA 2 AUTOS, CHIMENEA.


AVALUO No.01


No. No.

1 S/N

2 S/N

3 S/N

4 S/N

5 4



1 130,000.00 108.50 1,198.16 0.90 1.20 1.00 1.00 1.10 1.00 1.19 1,423.41

2 350,000.00 215.00 1,627.91 0.90 1.00 1.00 1.00 0.85 1.00 0.77 1,245.35

3 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 1,710.00

4 250,000.00 150.00 1,666.67 0.90 1.10 1.00 1.00 0.95 1.00 0.94 1,567.50

5 360,000.00 156.92 2,294.16 0.90 0.95 1.00 1.00 0.90 1.00 0.77 1,765.36


EN N.R. $/m² 1,542.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

$/m²


24860402 LOURDES FLORESCORDELES ANA


ZAGUAN, CIMENTACION DE CONCRETO ARMADO, BARDA PERIMETRAL,ESQUINA.

BARDA, CIMIENTOS.

No. Oferta Sup.

BALDIO.

57427791

51476605 JUAN ANTONIO MORALES19 DE SEP.

2 DE SEPITIEMBRE 58392770 LUZ MARIA DURON

ARIES 57881200ESTRELLA

VICENTE VILLADA

19 DE SEP.

12 DE SEPTIEMBRE



UNIDAD ZACATENCO





BARDAS, ZAGUAN, CIMENTACION.

KARINA RAMIREZ

LUIS ROMERO

CALLE 14

45.00 M² DE CONSTRUCCION

$/m²





AVALUO No.01


No. No.

1 S/N

2 S/N

3 26

4 18

5 S/N



1 8,500.00 140.00 60.71 0.90 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.86 51.91

2 3,500.00 60.00 58.33 0.90 1.00 1.15 1.20 1.20 1.20 1.79 104.33

3 3,800.00 150.00 25.33 0.90 1.10 0.90 1.10 1.10 1.00 1.08 27.31

4 4,000.00 94.00 42.55 0.90 1.10 1.10 0.95 1.00 1.00 1.03 44.02

5 3,000.00 90.00 33.33 0.90 0.90 1.10 1.10 1.20 1.20 1.41 47.04


EN N.R. $/m² 55.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad










GARAGE, SALA, COMEDOR, COCINA, 2 RECAMARAS, BAÑO.

COCINA C/COCINA INTEGRAL, 2 BAÑOS COMPLETOS, GARAGE PARA 2 AUTOS, 2 RECAMARAS SALA-COMEDOR

ESPACIO PARA UN AUTO, TRES RECAMARAS, 2 BAÑOS, PATIO DE SERVICIO, SALA, COMEDOR,.

SALA-COMEDOR,BAÑO,2 RECAMARAS, COCINA, ZOTEGÜELA.

VALLE DE ARAGON 3A SEC. VALLE DE TAPAJOZ 57832781


EL CHAMIZAL AV. JOHN F. KENNEDY 53068686 ARMANDO FLORES

JESUS SANCHEZ

ESTRELLA TAURO 57559414 FRANCISCO ZAVALA

LLANO DE LOS BAEZ AGUILAS 58384889 LUIS RIOS

SALA, COMEDOR, 2 BAÑOS, GARAGE, 3 RECAMARAS, ESTUDIO, CUARTO DE LAVADO, TERRAZA.

19 DE SEP. 19 DE SEPTIEMBRE 24860521



UNIDAD ZACATENCO

EDGAR ALVAREZ



AVALUO No.01



EQUIPO DE LAVADO PZA 1 3 $3,500.00 0.95 0.90 1.00 0.86 $2,992.50 $2,992.50

SUMA $2,992.50



EQUIPO DE BOMBEO PZA 1 8 $1,800.00 0.8 0.8 0.8 0.51 $921.60 $921.60

SUMA $921.60



REJAS PZA 2.00 10 $6,000.00 0.90 0.80 1.00 0.72 $4,320.00 $8,640.00

TERRAZA PZA 1.00 15 $3,500.00 0.90 0.90 1.00 0.81 $2,835.00 $2,835.00

JARDIN PZA 1.00 15 $5,000.00 0.95 0.90 1.00 0.86 $4,275.00 $4,275.00

COCINA INTEGRAL PZA 1.00 3 $9,500.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $9,500.00 $9,500.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO % 100

TOTAL: $ 29,264.10



UNIDAD ZACATENCO




AVALUO No.01

a) DEL TERRENO:


TERRENO




TOTAL 120.00 1,542.00 1.00 1,542.00 185,040.00

TOTAL: 120.00 SUMA (a): $ 185,040.00

INDIVISO 100.00%

185,040.00





1 210.00 3,542.37 0.94 3,343.11 702,053.45





Terr. 185,040.00

Const. 702,053.45

Inst. 29,264.10

4363.607402



UNIDAD ZACATENCO

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

20%

77%

3%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.


AVALUO No.01




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 2 4

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 2.2857 5.1429



T-1 210.00 55.00 11,550.00

TOTAL: 210.00







P.U. $/M2. $6,029.49

HABITACIONAL



UNIDAD ZACATENCO




DATOS PARA GRAFICA

MERC. 867,000 -32% 867,090.00FÍSICO 916,000 -28% 916,357.55

INGRESOS 1,266,000 100% 1,266,193.22

$173,418.00

$641,450.29

$126,619.32


$941,487.61

ING. DONOVAN M. MARES



UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

VF=70%=

VCR=10%=





VCM=20%=

VALUADOR:

VALOR COMERCIAL:

Para laconclusión del valor comercial se hizo la ponderación del 70% para el valor fisico, el 20% para el

valor comparativo de mercado y el 10% para el valor de capitalización de rentas.



(NOVECIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE

PESOS 61/100 M.N.)

MERC.

FÍSICO

INGRESOS


INSTITUTO

OFERTA DE RENTAS

AVALUO No.01



UNIDAD ZACATENCO

OFERTA DE RENTAS



UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

OFERTA DE RENTAS



UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01



UNIDAD ZACATENCO

OFERTA DE RENTAS



UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

OFERTA DE TERRENOS



UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

OFERTA DE TERRENOS



UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01



UNIDAD ZACATENCO

OFERTA DE TERRENOS

AVALUO No.01



UNIDAD ZACATENCO

OFERTA DE VENTAS



UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01

OFERTA DE VENTAS

AVALUO No.01



UNIDAD ZACATENCO

OFERTA DE VENTAS

AVALUO No.01



UNIDAD ZACATENCO



UNIDAD ZACATENCO

OFERTA DE VENTAS

AVALUO No.01



UNIDAD ZACATENCO

INMUEBLE VALUADO



UNIDAD ZACATENCO

AVALUO No.01



UNIDAD ZACATENCO

AVALÚO No. A-CH-001 Habitación

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: LA PAZ

Número: 38

Colonia: SAN CRISTÓBAL

Municipio: ECATEPEC


Entidad Federativa: EDO. MÉXICO



DONDE LA INSPIRACION SURGE DE TUS IDEASPTO. COZUMEL No. 192 COL. CASAS ALEMAN C.P. 07580

DEL. GUSTAVO A. MADERO, MEXICO D.F. TEL. 27-34-10-28

03-08 1


PERITO VALUADOR: Esteban Javier Pérez Soltero




RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Manuel González Flores

USO DEL AVALÚO: Para su posible venta.


:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: LA PAZ

Número: 38

Colonia: SAN CRISTÓBAL

Municipio: ECATEPEC


Entidad Federativa: EDO. MÉXICO

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: No se proporciono este dato.

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono este dato.


TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas Habitación de 2 y 3 niveles, tipo medio bajo.


DENSIDAD DE POBLACIÓN: Alta.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Media (producida por vehículos automotriz)


Av. Revolución (regular), Av. López Portillo (buena) y Av. Vía

Morelos (malas condiciones)

SERVICIOS PÚBLICOS: Abastecimiento de Agua Potable: Mediante tomas domiciliarias

Alcantarillado: Combinado

Red de electrificación: Mediante redes aéreas

Alumbrado Publico: Luminarias, reflectores, candiles

Guarniciones: Concreto Simple

Banquetas: Concreto Simple

Vialidades: 8 mts aprox. de ancho

Pavimento: Emulsión Asfáltica

EQUIPAMIENTO URBANO: Parques y jardines, escuelas, iglesias, centros

comerciales, canchas deportivas, centro de salud,

bancos y vigilancia

OTROS SERVICIOS: Red Telefónica: Aérea

Gas : L.P. en cilindros

Recolección de basura: Pasa el camión

Vigilancia: Privada

Señal de T.V.: Televisión por cable

Transporte Urbano: Microbús y Taxis




LAS MISMAS:



03-08 3


TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Al noroeste : Cerrada de la concordia

Al sureste: Independencia

Al noreste: Juárez Norte

Al suroeste: Hidalgo


La primera


suroeste 4.07mts con lotes 40 y 42

noreste 35.35mts con calle Juárez norte

sureste 9.85mts con lotes 37 y 39

noroeste 16.54mts lote 35 cerrada de la concordia


La segunda




INDIVISO: %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plana, de forma regular




INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 133.65m2 máximo de construcción



NORTE

IV.- TERRENO.

Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies

No existe



03-08 4


USO ACTUAL:


TIPO 1:

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: TIPO 1: T-1

TIPO 1 CLASIFICACIÓN SUP. EDAD APROX. VIDA ÚTIL

T-1 DOS 55.69 20 60


EDAD APROXIMADA: 20


VIDA TOTAL: 60

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Buena

CALIDAD DEL PROYECTO: Mala


CIMIENTOS: Se supone losa de cimentación (balsa o plataforma)

ESTRUCTURA: A base de marcos y muros de carga con refuerzos horizontales y verticales

MUROS: Tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor

ENTREPISOS: Losa de concreto armado de 10 cm. de espesor

TECHOS: Horizontales, dos aguas

AZOTEAS: Enladrillado e Impermeabilizada

BARDAS: De tabique ligero a muros medianeros

40

VIDA REMANENTE



UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una la casa habitación

Casa-Habitación: en terreno de topografía plana de forma regular, desarrollada en dos niveles con la

siguiente distribucion: En planta baja: una cocina, sala comedor y patio de servicio, cisterna , una

escalera, garaje y escalera de servicio. En planta alta: 1 Recamara principal, 1 Recamara Secundaria

y 1 baño



03-08 5



APLANADOS INTERIORES: Aplanados a base de yeso y aplicación de pintura vinílica en sala-comedor, recamaras,

área de escaleras, cocina y baño están aplanados de mortero (cemento, arena y cal) y

recubierto con azulejo.

APLANADOS EXTERIORES: A base de mortero y aplicación de pintura vinílica

PLAFONES: Aplanado de yeso con aplicación de pintura vinílica

LAMBRINES: No existen

PISOS: Son de concreto y recubiertos con loseta cerámica en planta baja y baño y en recamaras

con loseta vinílica

ESCALERAS: Rampa de concreto armado con escalones pulidos a grano fino de mármol

PINTURA: Vinílica en general

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No se cuenta con este tipo de acabado

c) CARPINTERÍA: Puertas de recamaras y baño


SANITARIAS:

Hidráulicas: ocultas con ramaleo de tubería de cobre

Sanitaria : a base de PVC sanitario; al exterior con tubería de albañal

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: W.C., lavabo y tarja y barra hecha de concreto y recubierta de loseta

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas y completas con salidas normales

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas: de madera y cancelaría de fierro

Ventanas: cancelaría de fierro en totalidad de la casa

HERRERÍA: Protecciones en ventanas y puertas de fierro

g) VIDRIERÍA: Cristal esmerilado en puertas y cristal translucido en ventanas de 4mm de espesor

h) CERRAJERÍA: En recamaras a base de chapas de bola

i) FACHADA: A base de mortero y aplicación de pintura vinílica, existen ventanas de cancelaría de fierro

con geometría regular


áreas jardinadas, canchas deportivas, juegos infantiles y salón de eventos



03-08 6








MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







VII.- DEFINICIONES.

consideraciones que afecten al inmueble para bien o par mal



03-08 7

Habitación

No. No.

IN1 Lte. 3

IN2

IN3

IN4 Lte. 7

IN5



CONS. OTRO FRe

1 350,000.00 51.00 6,862.75 0.90 1.05 1.00 1.00 0.95 1.00 0.90 6,161.03

2 460,000.00 60.00 7,666.67 0.90 1.00 1.00 0.95 0.95 0.90 0.73 5,604.53

3 400,000.00 62.00 6,451.61 0.90 1.00 1.00 0.95 0.95 1.00 0.81 5,240.32

4 440,000.00 62.00 7,096.77 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 6,067.74

5 350,000.00 62.00 5,645.16 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 0.86 4,826.61


EN N.R. $/m² 5,580.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad






(55) 41-97-49-75 Bandín Haro

Villa de las Flores Cda. Tollocan (55) 53-70-84-84 Coldwell Banker Arboleda

Las Americas



Century 21 Enlace(55) 59-35-16-18Privada Fabriano Mza. 8Fraccionamiento Villa del Real

Los Héroes Tecamac I 56-01-42-04 Grupo Vive





No. Oferta Sup.

AVALÚO No. A-CH-001

$/m²

Los Héroes Coacalco II (55) 55-14-01-06 Gan Edén Inmobiliaria

$/m²

Mza. 40

Simón Bolívar



03-08 8

Habitación


No. No.

T1

T2

T3

T4

T5 7A



1 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 0.90 1.20 1.00 0.80 1.00 0.78 2,835.00

2 260,000.00 204.00 1,274.51 0.90 1.20 1.10 1.00 0.80 1.00 0.95 1,211.29

3 220,000.00 80.00 2,750.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.72 1,980.00

4 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.10 1.00 1.00 0.80 1.00 0.79 1,584.00

5 412,500.00 125.00 3,300.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.00 0.72 2,376.00


EN N.R. $/m² 1,997.00

1,591.76


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

No. Oferta Sup.

45-97-27-07San Carlos

$/m²

Sta. Clara Coatitla


(55) 55-25-20-45 Orobrama Bienes Raíces , S.A. de C.V.Villa de Guadalupe Xalostoc calle 76


Se encuentra en ecatepec Edo. de México

Se encuentra en Tultepec Edo. de México

Fraccionamiento el membrillo (55) 41-68-20-95 INARMEXTeyahualco

3ra. Cerrada de toltecas lote 7A

Se encuentra en Tultitlan Edo. de México

Lic. Dileri Olmedo Rosales

Ma. Guadalupe Angulo

$/m²

San pablo de las Salina fraccionamiento la esperanza (55) 13-24-01-35 Grupo Inmobiliario Industrial de México


Diagonal 1 Mza 1

Se encuentra en ecatepec Edo. de México










03-08 9

Habitación


No. No.

R1 140

R2

R3 130

R4 224

R5 218



1 2,000.00 55.00 36.36 0.90 1.10 0.95 1.00 0.95 1.00 0.89 32.49

2 3,500.00 99.00 35.35 0.90 1.10 0.80 1.00 1.10 1.00 0.87 30.80

3 2,000.00 55.00 36.36 0.90 1.10 1.00 1.00 0.95 1.00 0.94 34.20

4 3,000.00 100.00 30.00 0.90 1.00 0.80 1.00 0.95 1.00 0.68 20.52

5 3,800.00 150.00 25.33 0.90 1.10 0.80 0.90 0.95 1.20 0.81 20.59


EN N.R. $/m² 28.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad









Los Heroes Tecamac I Calle bosque de Francia lote 2 (55) 52-60-16-64 Administracion Amsterdam

Villa de las flores 2da. Seccion Dalias Anpro Inmobiliaria

044-55-19-27-89-38 Sr. Salvador Carbo

Administracion AmsterdamHacienda del Nogal Mza 13 lte 20 (55) 52-60-16-64

(55) 55-11-01-33

Jardines de Sta. Clara Calle 9



Colwelld Banker Arboleda

Hacienda de cuautitlan

Hacienda de cuautitlan Hacienda de las arboledas (55) 53-70-84-84


Teléfono InformanteColonia Calle



03-08 10

Habitación



SUMA



Escalera Metálica pza 1 10 $6,500.00 0.8 0.8 1.0 0.64 $4,160.00 $4,160.00

SUMA $4,160.00



Bardas m2 23.23 3 $320.00 0.95 0.95 1.00 0.90 $288.80 $6,708.82

Cisterna pza 1.00 3 $5,500.00 0.90 0.95 1.00 0.86 $4,702.50 $4,702.50

Cocina hecha en obra pza 1.00 3 $15,000.00 1.00 0.95 1.00 0.95 $14,250.00 $14,250.00

1.00 1.00 1.00 1.00

CONSTANTE 0.10


VIDA ÚTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO %

TOTAL: $ 29,821.32






03-08 11

Habitación

a) DEL TERRENO:


TERRENO




55.69 1,591.76 1.00 1,591.76 88,645.38

TOTAL: 55.69 SUMA (a): $ 88,645.38

INDIVISO 100.00%

88,645.38





1 55.69 4,800.00 0.80 3,840.00 213,849.60





Terr. 88,645.38

Const. 213,849.60

Inst. 29,821.32

5967.252657

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE


CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

27%

64%

9%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.



03-08 12

Habitación




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 2

SUMA CALIF. 1 1 3 2 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 3.8571 2.8571 1.5714



T-1 55.69 28.00 1,559.32

TOTAL:


TOTAL DEDUCCIONES: 23.00% 358.64





P.U. $/M2. #¡DIV/0!

Habitacion






03-08 13

Habitación

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 297,000 115% 296,911.80FÍSICO 332,000 141% 332,316.30

INGRESOS 138,000 100% 138,160.02

40% $118,764.72

50% $166,158.15

10% $13,816.00

$298,738.87


$298,739.00


VALUADOR:


(DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE PESOS

00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:

EL VALOR COMERCIAL ES EL VALOR PONDERADO DEL ANÁLISIS DEL VALOR DE MERCADO CONSIDERANDO EL 40%,

EL VALOR FÍSICO 50% Y EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN 10% DÁNDONOS COMO RESULTADO VALOR COMERCIAL


Pérez Soltero Esteban Javier







VALOR PONDERADO


MERC.

FÍSICO

INGRESOS



03-08 14


BAÑOCOMEDOR

FOTOS INMUEBLE A VALUAR

INMUEBLE A VALUAR COCINA

RECAMARA SALA




(IN 3) SALA COMEDOR(IN 3) FACHADA

FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES

(IN 1) FACHADA (IN 1) SALA COMEDOR

(IN 2) FACHADA (IN 2) RECAMARA




(IN 5) FACHADA

FOTOS MERCADO INMUEBLES SIMILARES

(IN 4) FACHADA (IN 4) SALA COMEDOR




(T5) TERRENO

FOTOS MERCADO TERRENOS SIMILARES

(T1) TERRENO (T2) TERRENO

(T3) TERRENO (T4) TERRENO




(R5) FACHADA

FOTOS MERCADO RENTA SIMILARES

(R1) FACHADA (R2) FACHADA

(R3) FACHADA (R4) FACHADA



CONSULTORIA Y AVALUOS RAYA S.A. DE C.V.

AVALÚO No. A-CH-01

Calle: Huitzilin

Número: 99

Colonia: San Martín xochinahuac

Delegación: Azcapotzalco


Entidad Federativa: Distrito federal

Fecha del avalúo: 20 de Agosto de 2009


Alejandro Raya Aguilar

1


AVALÚO No. A-CH-01

PERITO VALUADOR: C. Alejandro Raya Aguilar

ESPECIALIDAD: En inmuebles

REGISTRO DE LA:2004310831

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitación


PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Martha H. Gonzaléz Jimenéz

USO DEL AVALÚO: Para su posible venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Determinar su valor comercial

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Huitzilin

Número: 99

Colonia: San Martín xochinahuac

Delegación: Azcapotzalco


Entidad Federativa: Distrito al




TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa hab cion de 3 niveles, tipo medio



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion visual por panca s y autos abandonados


SERVICIOS PÚBLICOS: Servicios publicos basicos completos


II.- DATOS GEN RALES.

EQUIPAMIENTO URBANO: Escualas primarias y jardin de niños, M cado, Complejo comercial, Banco, Iglasias, Parques,

señalizacion en calles

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MIS AS: Av. Aquiles Serdan, Av. 16 de Septiembre y Av. El Rosario

E

feder

ita

rta M

er


2

CONSULTORIA Y AVALUOS


3

AVALÚO No. A-CH-01



NW 14.200 Lote 14 y lote 4

SW 10.000 Calle Huitzilin

NE 14.200 Lote 5 y lote 6

SE 10.000 Lote 12


La segunda




INDIVISO: 100.000 %


NÚMERO DE FRENTES:

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Urbano


INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: COS= 0.53CUS= 1.58



NORTE

IV.- TERRENO.

TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMÍTROFES Y ORIENTACIÓN: Av. El Rosario al Norte, Andador 1 al Este, Calle

Huitzilin al Sur, Av. Puente de Guerra al Oeste.

Plano a nivel de banqueta de forma regular

Un frente

Escritura No 043838 del volumen tercero, tomo segundo del instrumento un mil doscientos y cuatro ante notario publico Maestro

Victor R. Aguilar M. de la Notaria 174

RAYA S.A. DE C.V.


AVALÚO No. A-CH-01



C L A S I F I A C I O N SUPERFICIE EDAD

T-1 H05 162.00 22








CIMIENTOS: Se supone zapatas corridas de mamposteria, con refuerzos de concreto armado

ESTRUCTURA: A base de muros de carga, castillos y trabes de ncreto armado

MUROS: A base de tabique de cemento arena

ENTREPISOS: Losa de concreto armado en claros cortos

TECHOS: Planos

AZOTEAS: Con pretil, enladrillado y entortado

BARDAS: Tabiques y aplanado


V.- DESCRIPCIÓN DEL INMUE LE.


USO ACTUAL: Inmueble desplantado sobre terreno de topogr a plana de forma regular con uso

habitacional, el inmueble consta de tres niveles ; la distribuci general del inmueble es la siguiente:

estacionamiento con espacio para 2 vehiculos, zona de lavado ocina, comedor, sala, tres recamaras 1.5

baños y cuarto de servicio en azotea

B

afi on

, c C

-5

co


4


AVALÚO No. A-CH-01


APLANADOS INTERIORES: Yeso

APLANADOS EXTERIORES: Cemento-arena

PLAFONES: Tirol

LAMBRINES: Azulejo

PISOS: Cemento pulido

ESCALERAS: Estructura metalica con escalones de madera

PINTURA: Vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No existen

c) CARPINTERÍA: Puertas de madera con marco y closts


SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Muebles de baño de ceramica ac vidriado y tarja de fregadero de lamina

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Cable de cobre con ais te plastico u interruptor de seguridad

g) VIDRIERÍA: Vidrios templado en ventanas

h) CERRAJERÍA: Cerradura de seguridad en porton de acc o y chapa simple en puerta principal

i) FACHADA: Aplanado de cemento-arena y pintura vinilica

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja específ ica.)

Cocina integral, equipo de bombeo, patio, andadores, cisterna y ja n

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Puertas de madera con marc ventanas de aluminio anodizado.

HERRERÍA: Porton de acceso a base de tubular y lamina d cero y ventanas de aluminio anodizado

abado lan

o y

e a

es rdi


5


AVALÚO No. A-CH-01

DEFINICIONES:

Existen tres enfoques de v ación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de

Ingresos.

ENFOQUE


6

alu

COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de

información pertinente del me o de los bienes similares al bien valuado, analizando

la oferta y demanda, para po llegar a un indicador que permita establecer el precio

más probable de venta para l enes que se están valuando.

Al resultado obtenido por es enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DE

MERCADO.

ENFOQUE

rcad

der

os bi

te

DE COSTOS: Se sa en el costo de reproducción o de reemplazo de un

bien similar al analizado a la cha del avalúo; al resultado de este análisis se le

denomina COSTO DE REPOS N NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor

se afectará por los diverso ctores de depreciación y obsolescencia aplicables,

se

ba

fe

ICIÓ

s fa

gún sea el caso.Al resultado obtenido por es enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO

NETO DE REPOSICIÓN.

ENFOQUE

te

DE INGRESOS: ste enfoque considera el valor presente de los

beneficios futuros, derivados l bien a valuar y es generalmente medido a través de

la capitalización de un nivel e cíf ico de ingresos.

Al resultado obtenido por es foque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN

DE RENTAS.

VALOR

E

de

spe

te en

COMERCIAL (Valo usto de Mercado): Es el resultado del análisis y

ponderación de los enfoqu valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o

Costos.

Es el precio estimado por e l una propiedad se intercambiaría en la fecha del

avalúo entre un comprador un vendedor actuando por voluntad propia, en una

transacción sin intermediario on un plazo razonable de exposición, donde ambas

CONSIDERACIONES REVIAS AL AVALUO

a) Escritura de propiedad.

b) Plano de la construccion

e) Boleta de agua

d) Boleta Predial

VII.- DEFINIC NES.

1.-INFORMACION Y ANTECED TES DE LA PROPIEDAD PROPORCIONADOS POR EL

PROPIETARIO DEL MISMO:

2.- PARA EL VALOR DE REP CION NUEVO SE TOMO EL ESPECIFICADO EN LAS

TABLAS DE LA TESORERIA SPONDIENTE AL TIPO DE CONSTRUCCION Y AL

NUMERO DE NIVELES

IO

r J

es l cua

y s, c

P EN

OSI CORRE



7

A-CH-01

No. No.

1 53

2 S/N

3 17

4 8

5 S/N


NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS. EDAD FRe

1 2,650,000.00 160.00 16,562.50 0.90 0.90 1.00 0.90 0.90 0.95 0.62 10,323.32

2 1,300,000.00 162.00 8,024.69 0.90 1.15 1.00 1.15 1.10 0.90 1.18 9,455.88

3 1,300,000.00 156.00 8,333.33 0.90 1.10 1.10 1.05 1.10 0.95 1.19 9,957.54

4 2,500,000.00 180.00 13,888.89 0.90 0.95 1.15 0.85 0.90 1.00 0.75 10,447.03

5 2,800,000.00 170.00 16,470.59 0.90 0.90 1.10 0.80 0.95 0.95 0.64 10,595.56


EN N.R. $/m² 10,156.00


SUBTOTAL: $ 10,156.00




Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del suelo

Colonia

Edad

AVALÚO No.


Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la o ferta.


(55) 55 13 10 10

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baños y 2 lugares para estacionamiento

Ofiuco

Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 1.5 baños y 2 lugares para estacionamiento

Insurgentes

Benito Juárez (55) 52 35 61 77 Century 21 Elite


Prados de Coyoacan

Considera las difefencias que exiten entre la colonioa donde se ubica el inm las colonias de las ofertas

$/m²

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas

Informante



Considera las diferencias del nivel de deterio ro entre la oferta y el inmueble luado.

Rayo verde - Asesores Inmoviliarios





(55) 55 94 41 39 Patricia González

Presidentes Amp. 1a sec. Tomas Wilson (55) 52 35 61 77 Century 21 Elite


044 55 32 24 04 31 María RomoEridano Prados de Coyoacan


Laboratoristas

Canal Imperial

ueble y

va



8

A-CH-01


No. No.

1 S/N

2 S/N

3 30

4 S/N

5 11


NEG. UBIC ZONA FORM A SUP. U. DE S. FRe

1 125,000.00 145.00 862.07 0.90 1.20 1.20 1.00 1.00 1.00 1.30 1,117.24

2 240,000.00 120.00 2,000.00 0.90 1.20 1.10 1.00 1.10 1.00 1.31 2,613.60

3 255,000.00 150.00 1,700.00 0.90 1.15 1.20 1.00 0.95 1.00 1.18 2,005.83

4 589,000.00 150.00 3,926.67 0.90 1.05 1.10 1.00 0.96 0.80 0.80 3,134.80

5 660,000.00 110.00 6,000.00 0.90 0.80 0.90 1.00 1.10 0.80 0.57 3,421.44


EN N.R. $/m² 2,459.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

AVALÚO No.




Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuad

Califica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corred de valor

Es el resultado de calificar la irregularidad de la o ferta respecto al inmueble valuado

Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en media calle

$/m²

Terreno de 110 m2, 12 m de frentey 8 m de fondo, uso de suelo comercial, terreno plano, en esquina

(55) 57 86 06 25

Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las o fertas

(55) 56 03 71 81 Rent a house InmobiliariesHuayatla

Exhacienda buenavista 044 55 19 49 49 81 Yolanda Granados Ortega

Terreno de 145 m2, 9.5 m de frentey 15.3 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle

Terreno de 120 m2, 10 m de frentey 12 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle

No. Oferta Sup.

(55) 51 71 70 09Las Peñas

San Pedro

Santa Rosa Xochiac

Gardenia


(55) 55 39 95 07 Javier Morales AriasSan Bartolomé Xicomulco Tehuisco


Terreno de 150 m2, 10 m de frentey 15 m de fondo, uso de suelo habitacional, terreno plano, en media calle

VBW Bienes Raices S.A. de C.V.

RE/MAX Unlimited

$/m²

Insurgentes

Cuahutemoc

.

o

or



9

A-CH-01


N o. N o .

1 44

2 S/N

3 4

4 S/N

5 S/N


NEG. UBIC SUP. CALID. Edo Cons EDAD FRe

1 10,000.00 160.00 62.50 0.90 1.05 1.00 0.95 1.05 1.10 1.04 64.81

2 12,000.00 165.00 72.73 0.90 0.95 1.00 1.00 1.00 1.05 0.90 65.29

3 13,000.00 167.00 77.84 0.90 0.95 1.00 1.00 0.95 1.00 0.81 63.23

4 10,000.00 165.00 60.61 0.90 1.05 0.95 0.95 1.10 1.10 1.03 62.54

5 13,000.00 167.00 77.84 0.90 1.00 0.95 0.95 0.95 1.00 0.77 60.07


EN N.R. $/m² 63.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad

AVALÚO No.

Considera la diferencia de edad entre el inmueble a valuar y las o fertas

Century 21 Confort

Los Olivos

Patricia Zuñiga

M ar de la crisis (55)32 24 39 68 Katya Orquin Cuellar


Lomas de las Aguilas Grullas (55) 56 68 12 22

(55) 15 57 50 66


Cuajimalpa Coahuila (55) 52 57 37 37 M &M Inmobiliarios

Century 21 Hermes

San Pedro de los pinos Calle 13 (55) 55 63 13 14


Casa sola de 3 niveles, 3 recamaras, 2 baños y 2 lugares para estacionamiento




Santa Ursula Coapa San Gonzalo


C olo nia C alle Teléf o no Inf o rmant e

$/m²

Considera las diferencias que existen entre la co lonia donde se ubica el inmueble y las co lonias de las o fertas

Considera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las o fertas



Es el facto que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la o ferta, en relación al tipo y calidad de construcción.

Este factor califica la superficie de la o ferta con respecto al inmueble valuado.

.



10

A-CH-01

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cant idad EDAD C .R .N . FACTOR DE DEM ÉRITO V.N .R . VA LOR

(unitario ) Cons. Edad Otro F R e (unitario ) P A R C IA L

SUMA

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cant idad EDAD V.R .N . FACTOR DE DEM ÉRITO V.N .R . VA LOR


EA09 COCINA INTEGRAL PZ A 1 10 $10 ,0 0 0 .0 0 0.95 0.9 1.0 0 .8 6 $ 8,550.00 $ 8,550.00

EA10 EQUIPO DE BOMBEO PZA 1 7 $ 3,000.00 0.90 0.9 1.0 0 .8 1 $ 2,430.00 $ 2,430.00

SUMA $ 10,980.00

p/c V.R .N . FACTOR DE DEM ÉRITO V.N .R . VA LOR


OC03 PATIOS O ANDADORES m272.00 22 $394.96 0.85 0.80 1.00 0 .6 8 $ 268.57 $ 19,337.24

OC06 JARDIN m25.00 22 $250.00 0.90 0.80 1.00 0 .72 $ 180.00 $ 900.00

OC10 CISTERNA m33.00 22 $6,500.00 0.90 0.80 1.00 0 .72 $ 4,680.00 $ 14,040.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 90.00

EDAD 22.00 0.78




INDIVISO %

TOTAL: $ 45,257.24

AVALÚO No.


OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cant idad EDAD



11

A-CH-01

a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO 142 M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 2,459.00 $/m²TERRENO


F R A C C IÓN SUP ER F IC IE: VA LOR UN IT . C OEF IC IEN T E VA LOR

m² $ / m² P A R C IA L: $

142.00 2,459.00 1.00 2,459.00 349,178.00

TOTAL: 142.00 SUMA (a): $ 349,178.00

IN D IVISO 100.00%

349,178.00



T IP O: Á R EA V.R .N . F A C T OR D E V.N .R . VA LOR

m² (unitario ) D EM ÉR IT O (unitario ) P A R C IA L: $

1 162.00 8,819.96 0.78 6,879.57 1,114,490.15





Terr. 349,178.00

Const. 1,114,490.15

Inst. 45,257.24

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o D EST IN O D E

LA S C ON ST R UC C ION ES

VA LOR

UN IT A R IO

R ESULT A N T E

M OT IVO C OEF IC IEN T E

23%

74%

3%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.



12

A-CH-01

a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:VACÍOS 4% ADM ÓN. 3.00% DEDUCC. FISCALES (ISR)

IM P. PREDIAL 2% ENERG. ELÉC. 3.00% I.S.R


CONS/ M ANT 8%



C ON C EP T O T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

ED A D (año s) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 M AS DE 60

calificación 1

VID A ÚT IL R EM A N EN T E M AS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERM INADA

calificación 1

EST A D O D E C ON SER V. NUEVA M UY BUENO BUENO REGULAR M ALO RUINOSO

calificación 1

P R OYEC T O M UY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE M ALO

calificación 1

R EL. SUP . (T ER R / C ON ST ) Const > Terr Const > Terr Const > Te Terr = Const. Terr > Const Terr > Const

M AYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 M AYOR 3-1

calificación 1

USO D EL IN M UEB LE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/

IN M UEB LE UNIF. HAB-COM . CONDOM INIO CONDOM INIO UNIF. INDUSTRIA

calificación 1

C LA SIF . Z ON A LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM . Pro ll. SERV/INC.

calificación 1

SUM A CALIF. 1 6

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 7.7143



T-1 162.00 63.00 10,206.00

TOTAL: 162.00







AVALÚO No.



CASA HABITACION

rr



13

A-CH-01

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,645,000 56% 1,645,272.00

FÍSICO 1,509,000 43% 1,508,925.39

INGRESOS 1,054,000 100% 1,054,062.30

30.00% $493,581.60

60.00% $905,355.23

10.00% $105,406.23

$1,504,343.06


$1,504,343.00


EL VALOR COMERCIAL SE CONSIDERO CON LA PONDERACION DE LOS TRES VALORES, DANDOLE UN PORCENTAJE DEL 60% AL

VALOR FISICO YA QUE ES EL VALOR DE MAYOR IMPORTANCIA DEBIDO A QUE SE TRATA DE UNA CASA HABITACION; EL 30% DEL

VALOR DE MERCADO Y 10% AL VALOR DE CAPITALIZACION

VALOR PONDERADO

C. Alejandro Raya Aguilar

AVALÚO No.

VALUADOR:


(UN MILLON QUINIENTOS CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y

TRES PESOS 00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:


VALOR PONDERADO






VALOR DE MERCADO

MERC.

FÍSICO

INGRESOS


AVALUO No. A-CH-01

FACHADA PRINCIPAL SALA

COMEDOR COCINA


14


AVALUO No. A-CH-01

RECAMARA PRINCIPAL RECAMARA 1

RECAMARA 2

BAÑO


15


AVALUO No. A-CH-01

CUARTO DE TV ESCALERA

ESTUDIO JARDIN


16


AVALUO No. A-CH-01

OFERTA 1 OFERTA 2

OFERTA 3 OFERTA 4

OFERTAS EN VENTA

OFERTA 5


17


AVALUO No. A-CH-01

OFERTA 1 OFERTA 2

OFERTA 3 OFERTA 4

TERRENOS

OFERTA 5


18


AVALUO No. A-CH-01

OFERTA 1 OFERTA 2

OFERTA 3 OFERTA 4

OFERTAS EN RENTA

OFERTA 5


19

Ennia Yuksabelly Avalúos

AVALÚO No. 1

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: DELFIN

Número: 251

Colonia: DEL MAR

Delegación: TLAHUAC


Entidad Federativa: DISTRITO FEDERAL



(Un Millón Trescientos Cincuenta mil pesos 00/100 m.n.)

AVALÚO DE INMUEBLE.

08-09 1

ENNIA YUKSABELLY AVALÚOS AVALÚO No. 1

PERITO VALUADOR: ENNIA YUKSABELLY RIVERA LÓPEZ


REGISTRO DE LA :

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitacion

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: MARIA DEL CARMEN ISLAS CHAVEZ


PROPÓSITO DEL AVALÚO: Estimar el Valor Comercial

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: DELFIN

Número: 251

Colonia: DEL MAR

Delegación: TLAHUAC


Entidad Federativa: DISTRITO FEDERAL

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 157-474-09-000 6

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HABITACION POPULAR

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: CASA HABITACION DE 2 NIVELES


DENSIDAD DE POBLACIÓN: NORMAL

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: CONTAMINACION PRODUCIDA POR VEHICULOS DE

COMBUSTION INTERNA

USO DEL SUELO: HABITACIONAL DE 2 NIVELES

VIA PRINCIPAL PERIFERICO SUR,SECUNDARIA CANAL DE

GARAY Y COMO CALLES DE TERCER ORDEN PIRAÑA Y ALETA

SERVICIOS PÚBLICOS: COMPLETOS

EQUIPAMIENTO URBANO: PARQUES Y JARDINES, IGLESIAS, MERCADOS Y CANCHAS

DEPORTIVAS




LAS MISMAS:

08-09 2



LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN: ESCRITURAS DE NOTARIO No. 5. EN CUAUTITLAN ESTADO DE

MEXICO

La primera


NORESTE 20.00 LOTE SEIS

SURESTE 7.95 CON CALLE DELFIN

SUROESTE 20.00 LOTE DIEZ

NOROESTE 8.75 LOTE VEINTE



INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Terreno sensiblemente plano, de forma rectangular



DENSIDAD HABITACIONAL: 200 HAB/Ha




IV.- TERRENO.

Se trata de terreno de las cual se indican sus linderos, colindancias y superficies

NINGUNA

08-09 3


USO ACTUAL:


TIPO 1: Casa habitación

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: H02-3





ESTADO DE CONSERVACIÓN: MUY BUENO

CALIDAD DEL PROYECTO: EXCELENTE


CIMIENTOS: SE SUPONE ZAPATAS CORRIDAS DE MAMPOSTERIA

ESTRUCTURA: MARCOS Y MUROS DE CARGA, TRABES Y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO

MUROS: TABIQUE ROJO RECOSIDO, ESPESOR DE 15 CM CON TIROL PLANCHADO

ENTREPISOS: LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEÑOS Y MEDIANOS

TECHOS: LOZA DE CONCRETO ARMADO, CON CLAROS PEQUEÑOS HORIZONTALES

AZOTEAS: CON PRETIL DE 60 CM DE ALTURA DE TABIQUE ROJO CON REPELLADO Y PENDIENTE

DEL 2%

BARDAS: MEDIANERAS DE TABIQUE ROJO CON 2.5 M DE ALTURA CON ACABADOS



UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: TODA LA CASA

Casa habitación, desarrollada en dos niveles con la siguiente distribución. En planta baja:

accesos peatonal y a estacionamiento, sala, comedor, cocina, estudio, baño y patio trasero

con escalera ala azotea, escalera de acceso a la planta alta y estacionamieto cubierto para

un auto. En planta alta: tres recamaras dos baños completos y espacio para sala de TV,

terraza. En la azotea: se encuentran dos cuartos de servicio uno de ellos con baño completo.

08-09 4




APLANADOS EXTERIORES: REPELLADO

PLAFONES: NO

LAMBRINES: NO

PISOS: TIPO MARMOL VERDE ESMERALDA

ESCALERAS: ESTRUCTURA DE METAL CON ESCALONES DE CONCRETO

PINTURA: VINILICA BLANCA

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO

c) CARPINTERÍA: PUERTAS DE TAMBOR CON MARCO DE MADERA


SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: REDES OCULTAS CON MOBILIARIO DE BUENA CALIDAD EN COLIRES VERDE,

GRIS Y BLANCO, CANCELERIA EN NEGRO Y GRIS. CUENTA CON DOS

CALENTADORES DE 4O LT QUE FUNCIONAN CON GAS LP.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: LAS INSTALACIONES SON OCULTAS Y COMPLETAS, CON SALIDAS EN MUROS,

LA ILUMINACION ES DE TIPO DIRECTA

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: LA VENTANERIA ES DE ALUMINIO NEGRO Y CON PROTECCIONES SENCILLAS

HERRERÍA: SENCILLA

g) VIDRIERÍA: VIDRIO AHUMADO DE 5MM DE ESPESOR

h) CERRAJERÍA: BUENA CALIDAD PHILLIPS

i) FACHADA: REVESTIMIENTO DE CONCRETO LANZADO


TIROL PLANCHADO BLANCO CON EXCEPCION DE LOS BAÑOS Y COCINA

DONDE ESTAN RECUBIERTOS DE AZULEJO

08-09 5








MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







VII.- DEFINICIONES.

08-09 6


No. No.

1 134

###########

2

$575,000.00

3 S/N

###########

4 S/N

###########



CONS. OTRO FRe

1 1,350,000.00 200.00 6,750.00 0.90 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.90 6,075.00

2 575,000.00 120.00 4,791.67 0.90 1.00 0.80 1.00 1.00 1.00 1.00 4,791.67

3 1,600,000.00 155.00 10,322.58 0.90 1.00 0.90 1.10 0.90 1.00 1.10 11,354.84

4 1,600,000.00 200.00 8,000.00 0.80 1.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.10 8,800.00


EN N.R. $/m² 7,755.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

56-05-33-54 SR MEJIACHARALDEL MAR


150 M TERRENO, 120 M DE CONSTRUCCION, PATIO Y JARDIN


MIGUEL HIDALGO DEODATO 5518862639 EDUARDO GARZA


Informante




130 M TERRENO, 155 M CONSTRUCCON, AMPLIO ESTACIONAMIENTO.

670M TERRENO, 200 M CONSTRUCCION, AMPLIO JARDIN Y ESTACIONAMIENTO.



$/m²



300 M TERRENO, 200 M CONSTRUCCION DOS NIVELES AMPLIO, TRES RECAMARAS, DOS TERRAZAS Y COCHERA AMPLIA

RECIEN REMODELADA.

SAN JUAN IXTAYOPA 5515749221 SRA. CAZARESCAMINO REAL TETELCO



08-09 7



No. No.

1 S/N

############

2 S/N

$120,000.00

3

$416,000.00

4

$2,200,000.00

5 S/N

$1,280,000.00


NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. Fac. UC. FRe

1 23,000,000.00 20,000.00 1,150.00 0.90 1.10 1.00 1.00 1.10 1.00 1.09 1,252.35

2 120,000.00 200.00 600.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 660.00

3 416,000.00 260.00 1,600.00 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 1,760.00

4 2,200,000.00 800.00 2,750.00 1.00 1.20 1.00 1.00 0.96 1.00 1.15 3,168.00

5 455,000.00 57.00 7,982.46 1.00 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.10 8,780.70


EN N.R. $/m² 3,124.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

EJIDO DE SANTA ANA 56742480SN. FCO. CULHUACAN

260 M, EN ESQUINA Y ESCRITURADO

SERGIO CARILLO



26089171 GILBERTO GARCIA


ZAPOTITLA

ACUESCOMATL 56-76-24-80 EDUARDO ZAVALA ROSAS POTRERO DE SN LUIS

CAMINO REAL TLALTENCO

20000 M, TODOS LOS SERVICIOS, BARDEADO. USO 2608-7601. ODI: 703

220 M, FACILIDADES CON EL 40% DE ANTICIPO A PAGAR EN 2 AÑOS.

800 M, ZONA CENTRICA CERCA DE LA DELEGACION TLAHUAC.

$/m²

250M PAGO DE CONTADO








08-09 8



No. No.

234

$3,000.00

121

$2,300.00

231

$6,500.00

112

$4,000.00

123

$4,000.00



1 3,000.00 95.00 31.58 1.10 1.10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.21 38.21

2 2,300.00 85.00 27.06 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 24.35

3 6,500.00 290.00 22.41 0.90 1.00 1.00 1.20 1.00 1.00 1.08 24.21

4 4,000.00 155.00 25.81 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 23.23

5 4,000.00 150.00 26.67 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 24.00


EN N.R. $/m² 27.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad










DOS RECAMARAS, 1 BAÑO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA

TRES RECAMARAS 2 Y 1/2 BAÑOS ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS SALA-COMEDOR ESTUDIO CISTERNA, CUARTO DE TV

TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS

TRES RECAMARAS SALA-COMEDOR, COCINA ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS

DEL MAR LISA


DEL MAR LA TURBA YOLANDA MARTINEZ

SR. BERMUDEZ

DEL MAR LA TURBA JORGE ALCANTARA

SRA. GONZALES

DEL MAR MARLIN SR. ROBLES

DOS RECAMARAS, 1 Y 1/2 BAÑO, ESTACIONAMIENTO DOS AUTOS, SALA COMEDOR Y COCINA

DEL MAR DELFIN


08-09 9




SISTEMA BOMBEO AGUA PZA 1 10 $2,500.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $2,500.00 $2,500.00

SUMA $2,500.00



SUMA



CISTERNA PZA 1.00 10 $12,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $12,000.00 $12,000.00

COCINA PZA 1.00 10 $6,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $6,000.00 $6,000.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO %

TOTAL: $ 20,500.00



08-09 10


a) DEL TERRENO:





1 166.00 3,124.00 1.00 3,124.00 518,584.00

TOTAL: 166.00 SUMA (a): $ 518,584.00

INDIVISO 100.00%

518,584.00





1 177.00 5,200.00 0.94 4,907.50 868,627.50





Terr. 518,584.00

Const. 868,627.50 % a Números Redondos

Inst. 20,500.00 terreno 62.00%

construcción 37.00%

instalaciones 1.00%

100.00%

7953.172316

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

37%

62%

1%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

08-09 11





CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 3 1 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 3.4286 1.4286 1.5714



T-1 166.00 27.00 4,482.00

TOTAL: 166.00







P.U. $/M2. $2,806.17



CASA HABITACION

08-09 12


DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,373,000 195% $1,372,635.00

FÍSICO 1,408,000 202% $1,407,711.50

INGRESOS 466,000 100% $465,824.14

$1,343,078.88

EN N.R $1,350,000.00

Los valores estimados en el presente avalúo, están calculados con cifras al: 17 de agosto de 2009

$1,350,000.00

ENNIA YUKSABELLY RIVERA LÓPEZ




VALUADOR:


(UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS 00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:

EL VALOR COMERCIAL QUE SE OBTUVO ES UNA PONDERACION ENTRE EL VALOR DE MERCADO, EL VALOR FISICO

Y EL VALOR DE CAPITALIZACION CONSIDERANDO PARA EL PRIMERO UN 50%, EL SEGUNDO UN 45% Y EL TERCERO

UN 5%, POR ELLO SE DA EL VALOR DE SIG.



MERC.

FÍSICO

INGRESOS

08-09 13


GARAGE 1 AUTO ESCALERAS

PATIO SERVICIO COCINA

FACHADA BAÑO PLANTA BAJA

SALA ESTUDIO

08-09 14


RECAMARA PRINCIPAL BAÑO RECAMARA PRINCIPAL

CUARTOS DE SERVICIO

08-09 15

VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. AVALÚO No. CERF-001-09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:Número:Colonia:Delegación:Código Postal:Entidad Federativa:



Expropiación Petrolera.23 interior 1.U.CTM Atzacoalco.Gustavo A. Madero.07090Distrito Federal.

CESAR EDURDO RODRIGUEZ FLORESRIO NEVA No. 5 COL SAN SABASTIAN XHALA, CUAUTITLAN IZCALLI ESTADO DE MEXICO


PERITO VALUADOR: César Eduardo Rodríguez Flores.ESPECIALIDAD Inmuebles.REGISTRO DE LA :

INMUEBLE QUE SE VALÚA: Departamento Dúplex

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: En condominioPROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Rafael Flores Carmona.

USO DEL AVALÚO: Venta.PROPÓSITO DEL AVALÚO:

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Expropiación Petrolera.Número: 23 interior 1.Colonia: U.CTM Atzacoalco.

Delegación: Gustavo A. Madero.Código Postal: 07090

Entidad Federativa: Distrito Federal.NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 05284611038-8NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 27-68-632-698-25-000-1

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA:TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas Habitación y Departamento Dúplex tipo medio.

ÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 100%DENSIDAD DE POBLACIÓN: Alta

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminación auditiva moderada por causa de vehículospesados, poca de contaminación de smog ya que existen áreasverdes

USO DEL SUELO: H2/29/106

AV. Periférico en condiciones aceptables para el transito vehicular,Av. Insurgentes en buenas condiciones aunque existe el problemad l i h i A C i l l

SERVICIOS PÚBLICOS: Completo.

EQUIPAMIENTO URBANO: Líneas del metro 6,4,3, bancos, centros comerciales, escuelas,parques, transporte publico, gran variedad de comercios, salonesde fiestas, hospitales, templos, restaurantes.



VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LASMISMAS:

Determinar el valor comercial.


VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C.

AVALÚO No. CERF-001-09



La primera

ORIENTACIÓN DISTANCIA COLINDANCIASESTE 1.050 AREAS VERDES

OESTE 1.500 CASA HABITACIONNORTE 2.000 PATIO DE ACCESO A CASAs DUPLEX.

SUR 1.500 ANDADOR EXPROPIACION PETROLERASUPERFICIE DEL TERRENO: 135.00 m2

La segunda




INDIVISO: 24.450 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: PlanaNÚMERO DE FRENTES: DosCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: UrbanaDENSIDAD HABITACIONAL: 250 hab/haINTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 1.4

USO DE SUELO H2/29/106

COS 71%CUS 1.420



NORTE

IV.- TERRENO.


Ninguno

AL ESTE SE ENCUENTRA LA AV LUIS YUREN, AL OESTE RETORNO MARIANO CEBALLOS, ALNORTE SE ENCUENTRA EL ANDADOR REPARTO AGRARIO Y AL SUR FERNANDO AMILPA




TIPO UNOCLASIFICACION: CUATRO

SUPERFICIE 70 MTSEDAD 30 AÑOS

TIPO DOSCLASIFICACION: CINCO

SUPERFICIE 36.84MTSEDAD 10 AÑOS

TIPO 1

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN:NÚMERO DE NIVELES: 1EDAD APROXIMADA: 50VIDA ÚTIL REMANENTE: 30VIDA TOTAL: 80ESTADO DE CONSERVACIÓN: NORMALCALIDAD DEL PROYECTO: BUENO

TIPO DOS

NÚMERO DE NIVELES: 1EDAD APROXIMADA: 10VIDA ÚTIL REMANENTE: 80VIDA TOTAL: 90ESTADO DE CONSERVACIÓN: NORMAL

CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO


CIMIENTOS: ZAPATAS CORRIDAS DE CONCRETO ARMADO

ESTRUCTURA: MUROS DE CARGA Y MARCOS RIGIDOS

MUROS: TABIQUE ROJO RECOCIDO

ENTREPISOS: CONCRETO ARMADO

TECHOS: CONCRETO ARMADO

AZOTEAS: NINGUNO

BARDAS: BLOCK

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: UNO



UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: UNO

USO ACTUAL: EL INMUEBLE ACTUALMENTE EL DUEÑO LO UTILIZA PARA RENTARLO PERO EL OBJETO DEL AVALUO ES PARA CALCULAR SU VALOR COMERCIAL Y VENDERLO A LA FAMILIA QUE RENTA EL INMUEBLE EN LA ACTUALIDAD





APLANADOS EXTERIORES: ACABADO DE CEMENTO ARENA MORTERO CON PINTURA VINILICA

PLAFONES: DE CONCRETO ARMADO CON TIROL PLANCHADO DE RECUBRIMIENTO

LAMBRINES: DE AZULEJOP EN BAÑO

PISOS: DE LOSETA VINILICA

ESCALERAS: NINGUNO

PINTURA: VINILICA

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NINGUNO

c) CARPINTERÍA: CUENTA CON CLOSETS DE MADERA EN LAS 3 RECAMARAS, ASI COMO LAPUERTA EN PRINCIPAL, DE RECAMARAS, DE COCINA, DE PATIO DELANTERO,ALACENA DE COCINA, VENTANERIA DE SALA SON HECHAS DE MADERA


TUBERIA DE FIERRO FUNDIDO

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: CUENTA CON LAS INSTALACIONES BASICAS WC, LABAMANOS Y REGADERAS

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: CUENTA CON 9 APAGADORES, 15 ENCHUFES Y 10 SOCKETS

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: PUERTAS DE MADERA EN CUARTOS Y PUERTA PRINCIPAL, PUERTAS DEALUMINIO EN PATIO DE SERVICIO. VENTANAS DE MADERA EN SALA YVENTANAS DE ALUMINIO EN RECAMARAS, BAÑO Y PATIOS

HERRERÍA: PROTECCIONES EN RECAMARAS Y EN PUERTA DE ACCESO

g) VIDRIERÍA: CRISTAL DE 5MM EN VIDRIERIA EN GENERAL

h) CERRAJERÍA: CHAPAS, PERILLAS, PASADORES DE HIERRO

i) FACHADA: ACABADO A BASE DE CEMENTO ARENA


TIROL PLANCHADO, APLANADO DE YESO EN RECAMARAS Y AZULEJO EN COCINA Y BAÑO



AVALÚO No. CERF-001-09


ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación deinformación pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando laoferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio másprobable de venta para los bienes que se están valuando.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR COMPARATIVO DEMERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un biensimilar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denominaCOSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectarápor los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO NETODE REPOSICIÓN.ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficiosfuturos, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalizaciónde un nivel específico de ingresos.Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DERENTAS.

VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderaciónde los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúoentre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sinintermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan conconocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

VII.- DEFINICIONES.



1.- El dueño del inmueble proporciono la documentacion requerida para realizar el avaludo los cuales constan de:

ESCRITURAS

BOLETA PREDIAL

PLANOS

RECIBO DEL AGUA

2.- Se realizo la visita al inmueble para realizar el reconocimiento y reporte fotografico del interior y exterior de la vivienda

UNIDAD CTM CULHUACANLA ESCALERASAN PEDRO EL CHICOARAGONGRANJAS MODERNASSANTA MARIA LA RIBERADOCTORES XALOSTOCUNIDAD CTM AZCAPOTZALCOUNIDAD CTM RISCO

VII a) CONSIDERACIONES PRELIMINARES

4.- Despues de realizado el analisis comparativo de terreno se observo que las ofertas 2 y 4 quedan fuera de los rangos del mercado asi que se procedio a eliminarlas para no afectar el valor del inmueble por encontrarse por arriba del promedio de la zona

3.- El estudio de mercado se realizo en los alredores de la colonia, asi como en unidades habitacionales de forma similar en terreno como en construcicon algunas de estas colonias y unidades consideradas fueron las siguientes:


VOEC VALUACION, CONSTRUCCION, PROYECTOS Y SUPERVISION S.C. CERF-001-09

No. No.1 23

2 399

3 34

4 6536

5 25


NEG. UBIC. SUP. CALID.

EDO. CONS.

FSP FRe1 680,000.00 65.00 10,461.54 0.90 1.00 1.05 0.85 1.00 0.95 0.76 7,983.072 930,000.00 95.00 9,789.47 0.90 0.95 1.10 0.90 1.00 1.00 0.85 8,286.303 985,000.00 103.00 9,563.11 0.90 1.10 1.00 0.90 1.00 1.00 0.89 8,520.734 1,049,900.00 105.00 9,999.05 0.90 1.00 1.00 0.85 1.20 1.00 0.92 9,179.135 1,100,000.00 93.75 11,733.33 0.90 0.95 1.10 0.90 1.00 0.95 0.80 9,435.10

VALOR HOMOLOGADO: 8,680.86EN N.R. $/m² 8,681.00


SUBTOTAL: $ 8,681.00MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $


0.100.90


Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

FSP

Uso delColonia

$/m²Oferta Sup.

DEPARTAMENTO DE EXCELENTE UBICACIÓN CON TODOS LOS SERVICIOS


DEPARTAMENTO CON BUENA UBICACIÓN EN AV PRINCIPAL CON CENTROS COMERCIALES CERCANOS, TRANSPORTE PUBLICO Y TODOS LOS SERVICIOS


$/m²



No.

AVALÚO No.

SAN PEDRO EL CHICO NORTE 84-A

AV. MIGUEL BERNAR

ARAGON ALBERTO HERRERA

FAISAN GRANJAS MODERNAS

LA ESCALERA

VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO.INMUEBLES SIMILARES EN VENTA:


Considera los servicios de transporte publico y avenidas principales

CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL DM NACIONAL







No. No.1 12

2 56

3 49

4 92

5 287

Factores de HomologaciónNEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. F.S.P. FRe

1 750,000.00 150.00 5,000.00 0.90 1.05 1.05 0.95 1.00 1.10 1.04 5,184.512 900,000.00 115.00 7,826.09 0.90 1.10 1.05 0.90 1.00 1.10 1.03 8,053.873 829,999.00 198.00 4,191.91 0.90 1.05 1.00 1.05 1.00 1.00 0.99 4,159.434 1,060,000.00 146.00 7,260.27 0.90 1.10 1.05 0.95 1.00 0.95 0.94 6,811.225 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 3,281.25

VALOR HOMOLOGADO: 4,208.39EN N.R. $/m² 4,208.00

Factores Utilizados:Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

FSP

Uso del Suelo

Colonia



AVALÚO No.



Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta.Este factor califica la localización física de la oferta vs. el inmueble valuadoCalifica el entorno de la oferta vs. el inmueble valuado, así como el corredor de valor

Blvd. Popocateptl

Manuel carpio

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$/m²

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$/m²

calle 76 23678645

Doctores

No. Oferta Sup.

Villa de guadalupe xalostoc


57382652Vale de san lorenzo Río fuerteCalleColonia Teléfono Informante





No. No.1 98

2 439

3 76

4 23

5 24

Factores de HomologaciónNEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons F.S.P FRe

1 6,000.00 98.00 61.22 0.90 0.95 1.00 0.95 1.00 1.00 0.81 49.732 5,000.00 60.00 83.33 0.90 1.05 1.10 0.90 1.00 1.00 0.94 77.963 4,000.00 58.00 68.97 0.90 1.00 1.10 1.00 1.10 1.00 1.09 75.104 4,200.00 80.00 52.50 0.90 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00 0.86 44.895 3,000.00 80.00 37.50 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 33.75

VALOR HOMOLOGADO: 56.29EN N.R. $/m² 56.00

0.100.90

FACTORES UTILIZADOS:Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

FSP

Uso de sueloColonia

AVALÚO No.

Rinc. Sn Rafael San Juan de Aragon 57154253


Acueducto de guadalupeBONITO DEPTO, TIENE 2 NIVELES Y SE ENCUENTRA EN EL 3ER PISO. TIENE ACABADOS EN MADERA Y LOS PISOS SON DE DUELA.

ORIGINALMENTE ERAN 3 RECS Y SE AMPLIO 1 Y QUEDARON 2

Residencial acueducto 57643564

C.T.M. Atzacoalco Reparto Agrario 57143040


Departamento bonito con 3 recamaras y un baño

C.T.M. Culhuacan Andador 3 de cafetales 56787876

Nonoalco Tlatelolco 57837373Guerrero Edif 1

Excelente departamento en planta baja, con jardín propio, de 36 m2, muy bien ubicado, cerca de zona comercial y metro martín carrera, a un costado de la

clínica 23 del imss.

En P.B. , totalmente remodelado, excelentes condiciosnes.Buena ubicación.

Muy bonito, pisos de parquet, amplia estancia, muy céntrico







Considera las diferencias que existen entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertasConsidera las difererencias e el uso del suelo entre el inmueble a valuar y las ofertas






SUMA



SUMA



BARDAS M2 13.45 10 AÑOS $45.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $45.00 $605.25COCINAS INTEGRALES HECHA EN OBRA PZA 1.00 10 AÑOS $12,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $12,000.00 $12,000.00

CONSTANTE 0.10

CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 12,605.25VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO % 24.45%

TOTAL: $ 3,081.98

AVALÚO No.





a) DEL TERRENO:

LOTE TIPO M2. VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: #¡REF! $/m²TERRENO




135.00 4,208.00 1.00 4,208.00 568,080.00

TOTAL: 135.00 SUMA (a): $ 568,080.00

INDIVISO 24.45%138,895.56





1 70.00 5,919.12 0.94 5,586.17 391,031.872 36.84 5,919.12 0.94 5,586.17 205,794.48


c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose:) SUBTOTAL (c): $ 3,081.98

DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,167,988.33Terr. 568,080.00 Const. 596,826.35 Inst. 3,081.98

10932.12592

AVALÚO No.

CASA DUPLEX


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIORESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

CASA DUPLEX

% DE PARTICIPACIÓN

49%

51%

0%

Terr.

Const.

Inst.





SERV. DE AGUA 2% SEGUROS OTROS

CONS/ MANT

TOTAL DEDUCCIONES : 9.00%b).- CALCULO DE TASA:

CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 1 4

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 1.1429 5.1429


TIPO SUPERFICIE: VALOR/m² RENTA MENS.T-1 70.00 56.00 3,920.00T-2 36.84 56.00 2,063.04

TOTAL: 106.84RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 5,983.04

TOTAL DEDUCCIONES: 9.00% 538.47RENTA NETA MENSUAL: 5,444.57RENTA NETA ANUAL: 65,334.80CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 8.29%TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE: $ 788,523.41

P.U. $/M2. $7,380.41

CASA DUPLEXCASA DUPLEX

AVALÚO No.



DESTINO:



CERF-001-09

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 927,000 17% 927,478.04FÍSICO 1,168,000 48% 1,167,988.33

INGRESOS 789,000 100% 788,523.41


$1,006,046.80

CESAR EDUARDO RODRIGEZ FLORES

AVALÚO No.

VALUADOR:


UN MILLON SEIS MIL CUARENA Y SEIS PESOS 80/100 M.NVALOR COMERCIAL:

El valor comercial es el resultado de la ponderacion de los tres analisis con los siguientes porcentajes para el valor comparativo demercado se tomo el 20%, el valor fisico el 50% y el valor de capitalizacion de rentas el 30%

50.00%30.00%

PONDERADO

$ 1,167,988.33

$ 1,006,046.80 VALOR COMERCIAL

20.00%


$ 185,495.61

$ 583,994.17

$ 236,557.02 $ 788,523.41


Valor Comparativo de mercadoValor Físico o C.R.N.


$ 927,478.04

MERC.

FÍSICO

INGRESOS


RIO FUERTE , VALLE DE SAN LORENZO

MANUEL CARPIO, SANTA MARIA LA RIBERA

CDA. PASEO DE LA UNION INTERNACIONAL, DM NACIONAL, DISTRITO FEDERAL

AV. MIGUEL BERNARD 399, LA ESCALERA, DISTRITO FEDERAL

RENTA DE DEPRATAMENTOS

ALBERTO HERRERA, ARAGON, DISTRITO FEDERAL

FAISAN, GRANJAS MODERNAS DISTRITO FEDERAL

NORTE 84-A 6536, SAN PEDRO EL CHICO DISTRITO FEDERAL

VENTA DE DEPARTAMENTOS

CTM CULHUACAN


ESTUDIO DE MERCADO

DOCTOR ERAZO DOCTORES

VILLA DE GUADALUPE XALOSTOC

BLV. POPOCATEPETL , PIRULES

RESIDENCIAL ACUEDUCTO DE GUADALUPE

SAN JUAN DE ARAGON, RINC DE SAN RAFEL

NONOALCO TLATELOLCO

CTM ATZACOALCO

TERRENOS EN VENTA


PATIO DELANTERO PATIO TRASERO

BAÑO

RECAMARA 1

RECAMARA 3

RECAMARA 2

COMEDOR


FOTOS DEL INMUEBLE

SALA


AVALÚO No. COT.09.01

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:

Número:

Colonia:

Municipio:

Código Postal:

Entidad Federativa:

Fecha del avalúo:


Estado de méxico.

20/08/2009

Loma Bonita

Nezahualcoyotl

57940

Guadalupe Victoria

111

1

REPORTE FOTOGRÁFICO

2


PERITO VALUADOR: Ruiz Ceballos Eduardo





PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Francisco Ruiz Jimenez



UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Guadalupe Victoria

Número: 111

Colonia: Loma Bonita

Municipio: Nezahualcoyotl



NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 4545645.00

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 234353.00


TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de dos niveles tipo medio.



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Existen problemas de encharcamiento

USO DEL SUELO: HB2



Avenida texcoco a una distancia de 1km, av. Tepozanes a una distancia de

250metros y Avenida Pantitlan a una distancia de 2km

Escuela primaria, kinder, mercado,, transporte público, iglesia, señalización en

calles.




LAS MISMAS:

3




La primera


NORTE 20.000 LOTE 28

SUR 20.000 LOTE 30

ORIENTE 10.000 LOTE 11

PONIENTE 10.000 CALLE GUADALUPE VICTORIA


La segunda




INDIVISO: 100.00 %


NÚMERO DE FRENTES:


DENSIDAD HABITACIONAL: 19,324hab/km2



NORTE


IV.- TERRENO.

Se trata de un terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies

Calle 5 de mayo al norte, calle 20 de noviembre al sur, calle Agustín de Iturbide al oriente, calle Vicente

Guerreo al poniente

Topográfia de forma irregular

un frente

4


TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano moderno TIPO 4

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: H02T-1 Construcción casa completa 1985



NÚMERO DE NIVELES:


T-2 Ningún nivel, altura nivel de piso 2.30 metros.


T-1 4 98 m2 30

T-2 4 98 m2 10


T-1 50

T-2 50

VIDA TOTAL: total tabla de la tesoreria

T-1 80

T-2 60



una


CIMIENTOS: cimentación de mamposteria y trabes de desplante.

ESTRUCTURA: castillos y trabes de concreto

MUROS: Tabique.


TECHOS: Planos.

AZOTEAS: Pretil.

BARDAS: Tabique.




USO ACTUAL: CASA-HABITACIÓN DE DOS NIVELES DE CONSTRUCCIÓN CON 4 CAJONES DE ESTACIONAMIENTO,

SALA-COMEDOR, COCINA, VESTIBULO, DOS RECAMARAS Y BAÑO COMPLETO EN PLANTA BAJA, EN PLANTA ALTA

5 RECAMARAS Y BAÑO COMPLETO

5




Aplanado cemento arena acabado fino con pintura vinilica


Aplanado cemento arena acabado rustico con pintura vinilica

PLAFONES: Yeso con pintrura viniles en estancia, cocina y recamaras 1er. Nivel

Tablaroca con pintura vinilica en recamras 2do. Nivel

LAMBRINES:

PISOS: Cemento pulido

ESCALERAS:

PINTURA: vinilica


c) CARPINTERÍA: Puertas


SANITARIAS:

Toma de agua, drenaje

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: w.c. lavabos

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas con poliducto

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Ventanas de aluminio de 3" en recamras y cristal de 6mm.

HERRERÍA: Ventanas y puerta de acceso principal

g) VIDRIERÍA: vidrio de 6mm.

h) CERRAJERÍA:

i) FACHADA:


Cisterna de 3m3 de capacidad, bomba centrifuga de 1/2 H.P.

6








MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







El inmueble no cuenta con escrituras solo un titulo de propiedad

Solo se cuenta con planos arquitectonicos proporcionados por el cliente

Se realizo un inspección fisica del inmueble el cual no presenta fallas estructurales ni asentamientos diferencialesSe tomo el indice de costos parámetricos proporcionados por bimsaEl municipio de nezahualcoyotl clasifica al inmuebe como HB2

El inmueble no presente gravamenes

Vicios ocultos no son posibles detectarlos

Se da como verdadera la superficie en base al titulo de propiedad y la inspección fisíca

VII.- DEFINICIONES.

7

COT.09.01

No. No.

1 382

2 132

3 123

4 59

5 39



CONS. EDAD FRe

1 3,875,000.00 590.00 6,567.80 0.90 1.00 0.90 0.95 1.00 1.15 0.88 5,812.01

2 1,300,000.00 200.00 6,500.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 0.77 5,001.75

3 1,600,000.00 355.00 4,507.04 0.90 1.00 1.00 0.95 1.00 0.90 0.77 3,468.17

4 1,690,000.00 235.00 7,191.49 0.90 1.00 1.00 1.20 1.00 0.90 0.97 6,990.13

5 2,950,000.00 350.00 8,428.57 0.90 1.00 1.00 1.00 0.95 0.90 0.77 6,485.79


EN N.R. $/m² 5,552.00






Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

Metros cubicosAv. Texcocometropolitana 2a. Sección

$/m²

Elías Calderón Reyes

Casa de planta baja y 1er. Nivel con 2 baños completos y 22 años de antigüedad

Casa de dos niveles con 1.5 baños y 8 años de antigüedad

Calle

No. Oferta Sup.

Torre latinoamericana

Farolito





15468574 Antonio Ríos

Porvenir Nezahualcoyotl 11 15468574 Antonio Ríos

InformanteColonia

Metropolitana 2a. Sección

Teléfono


$/m²


42062420

Casa con planta baja y dos niveles de construcción y 30 años de antigüedad

Benito Juárez

Metropolitana 2a. Sección 56344067 Emma Ríos Rivera

Casa en dos niveles cuenta con 3 baños completos y 15 años de antigüedad

AVALÚO No.




Casa con dos nieveles, dos cajones de estacionamiento, 5 baños completos y 20 años de antigüedad

Angel de la independencia

8

9


CROQUIS DE LOCALIZACIÓN

Av. Texococo # 358 col. Metropolitana 2da. sección. Mpo. de Nezahualcoyotl

10



Callle Farolito # 132 coll. Benito Juárez Mpo. de Nezahualcoyotl

11



Calle 11,esq. con calle Iztaccihuatl, col. el Porvenir Mpo. de Nezahualyotl

12



Calle Torre Latinoamericana #59. col. Metropolitana 2da. sección Mpo. de Nezahualcoyotl

13



COT.09.01


No. No.

1 25

2 69

3 39

4 48

5 155


NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. COL. FRe

1 1,050,000.00 215.00 4,883.72 0.90 1.00 0.85 1.00 0.90 1.00 0.69 3,362.44

2 2,700,000.00 300.00 9,000.00 0.90 0.80 1.00 1.00 0.80 0.80 0.46 4,147.20

3 850,000.00 232.00 3,663.79 0.90 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 0.73 2,670.91

4 900,000.00 204.00 4,411.76 0.90 1.00 0.95 1.00 1.00 0.90 0.77 3,394.85

5 1,100,000.00 215.00 5,116.28 0.90 0.90 1.00 1.00 0.95 1.00 0.77 3,936.98


EN N.R. $/m² 3,502.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia


vicente villada Lindavista

Excelente ubicación en bosques de aragon de solo frente, solo tiene arbustos y malesa

Juárez Pantitlan

bosques de keniabosques de aragón

Oaxaca 24551166

Terreno de un solo frente ubicado cerca de calle7 (periferico) tiene construcción de mala calidad

CalleColonia

Terreno de esquina que actualmente tiene locales comerciales de mala construccción

Century 21

Terreno de un solo frente, bardeado y con piso de concreto en toda su área

Hector Rodríguez


Maravillas

No. Oferta Sup.

22241630Vicente Villada

$/m²


Terreno de esquina que se encuentra sobre av. Principal, uso comercial y bodega

10546554

$/m²

Av. Carmelo Perez

Trece


AVALÚO No.






Káren Boda

14

15



Calle Lindavista, col. Vicente Villada. Mpo. de Nezahualcoyotl

16



Bosques de Kenia # 69 col. Bosques de Aragon Mpo. de Nezahualcoyotl

Av. Carmelo Pérez #155 col. Vivente Villada Mpo. de Nezahualcoyotl

17



Calle Oaxaca #39 col. Juárez Pantitlan Mpo.de Nezahualcoyotl

18



Calle 13 #48 col. Maravillas Mpo. de Nezahualcoyotl

COT.09.01


No. No.

1 218

2 175

3

4 8

5 10



1 3,800.00 150.00 25.33 0.90 1.00 1.10 0.95 0.95 1.00 0.89 22.63

2 4,000.00 94.00 42.55 0.90 1.00 1.20 0.95 0.95 1.00 0.97 41.48

3 4,000.00 80.00 50.00 0.90 1.00 1.20 0.95 0.95 1.00 0.97 48.74

4 7,500.00 150.00 50.00 0.90 1.00 1.10 0.90 1.00 1.00 0.89 44.55

5 9,500.00 180.00 52.78 0.90 1.00 1.10 0.90 1.00 1.00 0.89 47.03


EN N.R. $/m² 41.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad










Casa de dos niveles, terreno de 110m2, 35 años de edad, 2 cajones de estacionamiento, cocina integral, 2 recamaras y 1

baño

Casa de dos niveles con 2 cajones de estacionamiento, 2 baños con 20 años de antigüedad

Casa de dos niveles de construcción,dos recamaras, dos y medio baños, dos cajones de estacionamiento, 25 años de

antiguedad

Casa de dos niveles de construcción, tres recamaras, dos baños, un cajón de estacionamiento, 25 años de antiguedad

Vicente Guerrero Casimiro del Valle


Mauritania Lomas Estrella 56597777 Maricela Camarillo

Anpro inmobiliaria

Estrella Culhuacán Bienes Nacionales 56033434 Century 21 Felix & Asociados

nueve 56986468 Salvador Carbó

Casa de dos niveles, terreno de 91 m2 con 22 años de edad, cocina integral , 3 recamaras y 2.5 baños

Paseo de San Agustin 2a. Sección San Juan 57994284

Jardinez de Santa clara

55110133

AVALÚO No.


Yosoy Consultores S.R.L. de C.V.

19

20



Calle 9 # 318 col. Jardines de Santa Clara Mpo. de Ecatepec de Morelos

21



San Juan # 175 col. Nuevo Paseo de San Agustín Mpo. de Ecatepec de Morelos

22



Calle casimiro del Valle, col. vicente Guerreo Del.Iztapalapa

23



Calle Bienes Nacionaes #8 col. Estrella Culhuacán Del. Iztapalapa

24



Calle Mauritania # 10,col. Lomas Estrella Del. Iztapalapa

COT.09.01



CIISTERNA pza 1 10 $6,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $6,000.00 $6,000.00

cisterna de 23 m3

SUMA $6,000.00



BOMBA CENTRIFUGA pza 1 10 $5,500.00 0.90 0.90 1.00 0.81 $4,455.00 $4,455.00

14840.11

SUMA $4,455.00



BARDA DE COLINDANCIA ML 15.00 20 $380.00 0.90 0.85 1.00 0.77 $290.70 $4,360.50

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO %

TOTAL: $ 14,815.50

AVALÚO No.



102,239.48

25

COT.09.01

a) DEL TERRENO:





UNICA 200.00 3,502.00 1.00 3,502.00 700,400.00

TOTAL: 200.00 SUMA (a): $ 700,400.00

INDIVISO 100.00%

700,400.00





1 197.00 4,000.00 0.80 3,200.00 630,400.00





Terr. 700,400.00

Const. 630,400.00

Inst. 14,815.50

6830.535533

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

intermedio

52%

47%

1%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

26

COT.09.01




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 1 3 2

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 1.1429 3.8571 2.8571



T-1 197.00 41.00 8,077.00

TOTAL: 197.00







P.U. $/M2. $4,166.13

AVALÚO No.



HABITACIONAL

27

COT.09.01

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,094,000 33% 1,093,744.00FÍSICO 1,346,000 64% 1,345,615.50

INGRESOS 821,000 100% 820,727.42

PONDERADO

1,093,744.00 40.00% 437,497.60

1,345,615.50 50.00% 672,807.75

820,727.42 10.00% 82,072.74

VALOR COMERCIAL 100.00% 1,192,378.09


$1,192,378.09






AVALÚO No.

El valor comercial se considera de la ponderación de los tres valores, dandoles 40% al valor comparativo de mercado, 50% al

valor fisico y 10% al valor de capitalización dando como resultado 1,159,163.90 pesos

VALUADOR:


(UN MILLÓN CIENTO NOVENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO

PESOS 09/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

28

1

AVALÚO No. LALR/001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:

Número:

Colonia:

Delegación:

Código Postal:

Entidad Federativa:

Fecha del avalúo:


Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan

17

Estado de México

20 de Agosto de 2009

El arenal ll

Chicoloapaan Edo de Mex.

56370

Cuarta Cerrada de Monera Nº 03, Barrio San Antonio, Chicoloapan de Juarez., C.P. 56370

Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

2


PERITO VALUADOR: Luis Erasto Ruiz Martinez

ESPECIALIDAD Bienes Inmuebles.

REGISTRO DE LA : ESIA/ZAC/2004310414


RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Propiedad Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Sr. Salomon Ruíz Ruíz



UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Tercera cda. Camino a Tlalmimilolpan

Número: 17

Colonia: El arenal ll

Delegación: Chicoloapaan Edo de Mex.


Entidad Federativa: Estado de México

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 23798 U

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 4001 01 02 01 01 000

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional y Comercial, Mixta.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Número de

Niveles promedio 2(dos niveles)



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Media, Ruido producido por autos principalmente.



Determinar su Valor Comercial.


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

3

USO DEL SUELO: Habitacional, comercial


Agua: Red de distribución con suministro de tomas domiciliarias.

Drenaje y Alcantarillado: Red de recolección de aguas residuales en sistema conjunto.

Electricidad: A través de red áerea.

Alumbrado Público: Sistema de cableado aereo con posteria de concreto.

Calles de: Las calles principales son de concreto asfaltico y las de circulacion secundaria de concreto hidraúlico.

Banquetas: con un ancho de 1.30 mts. de Concreto Hidráulico.

Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidráulico.

Gas Natural: No cuenta con este servicio

Vigilancia: Por Rondas las 24 hrs.

Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante.

Recolección de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal).

Parametros de Vialidad: Señalamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Números.

EQUIPAMIENTO URBANO: Cuenta con 3 Centros Comerciales, 8 Escuelas, 3

Mercados, 2 Templos, 4 Gasolinerias, 3 Parques, 4

Canchas Deportivas (1 Polideportivo) en un radio

aproximado de 1.5 Km.


LAS MISMAS:

A corta distancia vía primarias de intenso flujo vehicular

como es: Carrtera Federal Mexico - Texcoco.


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

4





Norte 7.500 Alfonzo Rios

Sur 7.500 Calle sin nombre

Oriente 17.350 Agustin Silva Gutierrez

Poniente 17.350 Daniel Najera Martinez



INDIVISO: 0.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular





SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que Afecte


NORTEUBICACIÓN

IV.- TERRENO.

Se trata de una fracción de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies

Inscrito en el Registro Publico de la Propiedad, Libro 150, Seccion Primera, Bajo la partida número 347, del

volumen 130, Texcoco Mexico, a 04 de Abril de 1990

Inmueble ubicado en la Tercera cerrada camino a Tlalmimilolpan, con un solo frente a via publica ubicada hacia el Sur,

teniendo como referencias: Al Norte está ubicada con la Cuarta Cerrada de la Prolongacion Zaragoza, al Sur con la Avenida

Camino a Tlalmimilolpan, al Oriente con la Quinta Cerrada camino a Tlalmimilolpan, al Poniente con la Segunda cerrada

camino a Tlalmimilolpan.


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

5


USO ACTUAL: El inmueble se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con una

superficie de 130 m2, El uso actual es de caracter habitacional.

ver anexo c-2

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Relativamente Nuevo


TIPO 1 CLASIFICACION EDAD

T-1 Cuatro Seis años

NÚMERO DE NIVELES: Un nivel

EDAD APROXIMADA: Doce años


VIDA TOTAL: 80

ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.1


Una


CIMIENTOS: Zapatas Corridas y contratrabes de concreto armado.

ESTRUCTURA: Marcos Rígidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos

de concreto armado.

MUROS: Tabique de 14 cm. de espesor.

ENTREPISOS: Losa armada de concreto con refuerzos de acero

TECHOS: Losa plana de concreto armado.

AZOTEAS: Impermeabilizado, en buen estado de conservación.

BARDAS: A base de Muros de tabique rojo recocido con una altura promedio de 3.00 mts.



SUPERFICIE

55

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE

RENTARSE:


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

6



APLANADOS INTERIORES: Son de cemento arena y aplanado fino a regla y plomo en buenas condiciones.

APLANADOS EXTERIORES: Acabado rustico en buenas condiciones.

PLAFONES: Son de yeso a regla en buenas condiciones.

LAMBRINES: En baños zona de regadera en cuatro paredes buena calidad a base de loseta de

ceramica de 20 x 30 cm.

PISOS: Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y baño, piso láminado

en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo según pisos de buena calidad.

ESCALERAS: Si hay en el interior del imnueble son de concreto armado, acamado común.

PINTURA: Vinilica en muros interiores en general y esmalte en zona de cocina en condiones

optimas.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguna

c) CARPINTERÍA: Puertas de madera de pino con bastidor de color cedro, en zona de recamaras, baño,

cocina y acceso principal al imnueble.


SANITARIAS:

Si tiene entubada oculta con tubería de cobre en hidraúicas en salidas y de PVC en

bajadas sanitarias.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Si tiene completos los muebles de baño wc, lavabo, accesorios de baño, cocina integral

con estufa y tarja de buena calidad.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las áreas del inmueble.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: A base de Aluminio natural en ventanas y sección comercial.

HERRERÍA: Puerta de herreria en zona de acceso principal, Un porton en dos hojas en zona de

estacionamiento, y tapa para zona de azotea.

g) VIDRIERÍA: Vidrio transparente de 6 mm y opaco en baño.

h) CERRAJERÍA: Son de tipo nacional, de intercomunicación de calidad mediana y en exteriores de

seguridad marca Phillips.

i) FACHADA: Al natural de la calidad del tabique rojo recocido, pulido y varnizado

j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( No cuenta.)


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

7



ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la recopilación de información

pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y demanda, para

poder llegar a un indicador que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que

se están valuando.


ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al

analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le denomina COSTO DE

REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores

de depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.


REPOSICIÓN.

ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros,

derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel

específico de ingresos.


VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y ponderación de los

enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos.

Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un

comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un

plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos

pertinentes, con prudencia y sin compulsión.

VII.- DEFINICIONES.

CONSIDERACIONES DEL AVALUO:

1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor físico ó Directo, el Valor de mercado y el Valor

por Capitalización de Rentas.

2) El Valor Físico o Directo: refleja el valor probable de Reposición Nuevo del Inmueble, afectado por ubicación, edad, conservación y

obsolescencia del proyecto.

3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendría el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y

características propias del bien en estudio.

4) El Valor por Capitalización de Rentas: refleja el valor probable que tendría el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta

anual real o estimada a una tasa determinada en base a las características propias del inmueble.

5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalúo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa ó apremiante

de realizar la comercialización del mismo.


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

8

a) Escritura de

propiedad.

si

b)Boleta predial. si

c) Recibo de Agua. si

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

6) La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como

correcta, entre la que podemos mencionar lo siguiente:

7) No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo

que pudiera afectar el bien que se valúa, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos

no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avalúo.

8) Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de

parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

12. La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su

caso la institución emisora o autoridad competente.

13. Se da como verdadera la superficie del terreno según documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalúo no

se realiza levantamiento topográfico para verificar dicha superficie.

SALVEDADES DEL AVALUO:

14) Sobre la documentacion del terreno.

9) En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la

propiedad, los consideramos son el el resultado de la observación o por información expresa del cliente.

CONDICIONES DEL AVALUO:

10) Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restriccion

legal, el valor comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la

inspección ocular al bien.

11) El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá ser utilizada para fines

distintos a lo indicado en este avalúo.

20) Sobre la documentación de la construcción.

21) Sobre la inspección de la construcción.

15) Sobre la inspeccion del terreno.



EXCLUSIONES DEL AVALUO:




Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

9

LALR/001

No. No.

1 4

2 10

3 7

4 13

5 22


NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS. OTRO FRe

1 500,000.00 60.00 8,333.33 0.90 1.00 0.90 1.00 1.10 1.00 0.89 7,425.00

2 535,000.00 58.00 9,224.14 0.90 1.00 1.00 1.10 0.95 1.00 0.94 8,675.30

3 600,000.00 65.00 9,230.77 0.90 1.00 0.85 1.20 1.20 1.00 1.10 10,168.62

4 640,000.00 60.00 10,666.67 0.90 0.90 0.90 1.20 1.00 1.00 0.87 9,331.20

5 600,000.00 59.00 10,169.49 0.90 0.90 0.80 1.00 1.20 1.10 0.86 8,698.58


EN N.R. $/m² 8,860.00






Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

AVALÚO No.











58556936 Sr. Pedro Mondragon

El Arenal II Segunda Cerrada 59212167 Joaquin Uribe


Informante

59213490 Sra. Nancy ArrietaCuarta CerradaEl Arenal II

Casa habitacion de 140 m2 de terreno original y 60 m2 construidos, cuenta con sala, cocina comedor, y tres recamaras

Auris II

No. Oferta Sup.

Naranjos

Primer andador

Casa habitacion de 60 m2 cuenta con todos los servicios, sala, comedor, patio de servicio, garage para 2 autos.

San Jose Chicoloapan 58529580 Sr. Oswaldo Ruiz

Casa habitacion 58 m2 de construccion, cuenta con sala, cocina comedor, y dos recamaras area de servicio

San Pedro

$/m²

Casa habitacion con 59 m2 cuenta con todos los servicios, cuenta con sala comedor, 2 recamaras, estudio y patio de servicio

Flor de loto Sr. Hector Betancur

Casa habitacion de 65 m2, dos recamaras, un baño, sala, cocina comedor, todos los servicios

$/m²

50440072


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

10

LALR/001


No. No.

1 5

2 8

3 3

4 s/n

5 15



1 300,000.00 120.00 2,500.00 0.90 1.15 1.00 0.80 0.90 1.20 0.89 2,235.60

2 240,000.00 120.00 2,000.00 0.90 1.00 1.00 0.80 0.80 0.95 0.55 1,094.40

3 450,000.00 240.00 1,875.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1,687.50

4 200,000.00 120.00 1,666.67 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.20 0.86 1,440.00

5 220,000.00 120.00 1,833.33 0.90 1.00 1.00 1.10 0.80 1.10 0.87 1,597.20


EN N.R. $/m² 1,611.00

Negoc

iaciónUbica

ción :Zona:

Form

a :Super

ficieUso del Suelo

Colonia

AVALÚO No.







Terreno plano regular con dos frentes, la zona cuenta con todos los servicios publicos

Sr. Pedro Galicia Garay

$/m²


(4455 24121606)

$/m²


San Antonio

No. Oferta Sup.


Tolimpa Camino a Tolimpa

Terreno plano con un crecimiento a futuro faltan algunos servicios

Sr. Juan Lopez CornejoCorregidora (04455) 24121606Sto Domingo

Golondrinas (04455) 24097169 Srita. Laura LópezEl Refugio

Monera (04455) 38130741 Sra. Maria Martinez



59215250 Sr. Jose HermandezArenal II Segunda Cda.



Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

11

LALR/001


No. No.

1 34

2 19

3 12

4 26

5 16



1 1,500.00 45.00 33.33 0.90 1.00 0.95 1.00 0.95 1.00 0.81 27.08

2 1,800.00 60.00 30.00 0.90 1.00 0.95 1.15 1.10 1.00 1.08 32.45

3 1,200.00 65.00 18.46 0.90 1.00 0.95 1.15 1.10 1.00 1.08 19.97

4 1,500.00 70.00 21.43 0.90 1.00 0.95 1.15 1.10 1.00 1.08 23.18

5 1,200.00 50.00 24.00 0.90 1.10 0.90 1.15 1.00 1.00 1.02 24.59


EN N.R. $/m² 25.00


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad

58524531

AVALÚO No.


Sra. Nancy Ordoñez

Cabecera Municipal

58514890


Sta Rosa Agapanto

Casa con todos los servicios

San Jose Encino

Zaragoza 51141373 Promotora de Inmuebles


Sta Rosa

35998763 Sra. Teresa Enciso

Sr. Efrain Campos

Arenal I Cobre 59217353 Sr. Enrrique Cuenca

Matamoros



Casa con todos los servicios.











Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

12

LALR/001



OC01 BARDA M2 20.00 6 $500.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $450.00 $9,000.00

OC03 ANDADOR M2 40.00 6 $300.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $300.00 $12,000.00

OC10 CISTERNA PZA 1.00 6 $25,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $25,000.00 $25,000.00

OC17 ESCALERAS DE CONCRETO PZA 1.00 6 $12,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $12,000.00 $12,000.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 6.00 0.93



SUBTOTAL COMUNES: $

INDIVISO %

TOTAL: $ 58,000.00

AVALÚO No.




Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

13

LALR/001

a) DEL TERRENO:


TERRENO




130.12 1,611.00 1.00 1,611.00 209,623.32

TOTAL: 130.12 SUMA (a): $ 209,623.32

INDIVISO

209,623.32





1 55.00 8,860.00 0.93 8,261.95 454,407.25





Terr. 209,623.32

Const. 454,407.25

Inst. 58,000.00

AVALÚO No.

Habitacional


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

29%

63%

8%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

14

LALR/001




CONS/ MANT 5%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 4 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 4.5714 1.2857



T-1 55.00 25.00 1,375.00

TOTAL:







AVALÚO No.



CASA HABITACION


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

15

LALR/001

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 487,000 186% 487,300.00FÍSICO 722,000 325% 722,030.57

INGRESOS 170,000 100% 170,100.00

20% $97,460.00

70% $505,421.40

10% $17,010.00

100% $619,891.40


$619,891.00

AVALÚO No.

Valor Ponderado


( SEISCIENTOS DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y UN PESOS

00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACIÓN SE OBTUVO LOS

SIGUIENTES PORCENTAJES: 20% VALOR DE MERCADO, EL 70% VALOR FISICO Y 10% DEL VALOR DE

CAPITALIZACIÓN.




Valor Comercial

Valor de Capitalización

Valor Físico o C.N.R.

RUIZ MARTINEZ LUIS ERASTO

ESIA/ZAC/2004310415

Valor de mercado


VALUADOR:


MERC.

FÍSICO

INGRESOS


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

16



FACHADA PRINCIPAL FACHADA INTERIOR

ESCALERA EXTERIOR PATIO

SERVICIOS DE GAS Y AGUA JARDIN


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

17


COCINA COMEDOR ESCALERAS INTERIORES

ESTANCIA BAÑO EXTERIOR

RECAMARA 01 RECAMARA 02


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

18


CASO No. 1 CASO No. 2

CASO No. 3 CASO No .4

CASO No.5

REPORTE FOTOGRÁFICO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO

VENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

19




CASO No.5


RENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES


Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

20


CASO No. 1 CASO No.2

CASO No. 3 CASO No.4

CASO No. 5

VENTA DE TERRENOS SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES



Tel. 59-21-74-75, Fax. 57-35-96-43

AVALÚO No. VAINM-01

FOTO DEL INMUEBLE

Calle: Fresno.

Número: 19

Colonia:

Delegación: Cuautla, Morelos

Código Postal: S/N.

Entidad Federativa: Morelos

Fecha del avalúo: 20 de Agosto 2009


CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCANEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,

TECAMAC EDO. DE MEXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65

Algodonal Ampliación, Gabriel Tepepa.

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS

SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE

MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.

(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)

1


PERITO VALUADOR: Araceli Salmerón Campos.





PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Amando Salmerón Camarillo.



:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Fresno.

Número: 19

Colonia: Algodonal Ampliación, Gabriel Tepepa.

Delegación: Cuautla, Morelos

Código Postal: S/N.

Entidad Federativa: Morelos

NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: S/N.


CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Agrícola.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa Habitación de 2 niveles, Tipo Medio popular , excelente

calidad.



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Baja producción de basura y smog.

USO DEL SUELO: Agrícola y Habitacional.

Calles Jacarandas y Fresno, Avenida Agua Azul ( Junto al Canal

Tenango).

SERVICIOS PÚBLICOS: , Completos (agua potable, alumbrado, teléfono, telégrafo y red

sanitaria).

EQUIPAMIENTO URBANO: Sitios de combis (Algodonal - Reforma), Escuela Primaria

"Francisco Villa", Mercado, tiendas, conasupo, iglesia.






LAS MISMAS:

Determinar el valor comercial de la propiedad

03-08 2




La primera


Noroeste 11.50 Con lote 14

Sureste 13.20 Con calle fresno

Suroeste 17.90 Con calle jacarandas

Noroeste 9.20 Con lote 17


La segunda




INDIVISO: 100.00 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plana e irregular .

NÚMERO DE FRENTES: Dos.CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Agrícola, forma irregular.

DENSIDAD HABITACIONAL: 325.80 hab./km² INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 0.640



NORTE



IV.- TERRENO.

Conforme a las escrituras con registro No. 3308.

El Inmueble se encuentra al sur con la calle Fresno, al oeste colinda con el lote 16 y la calle Jarandas, al norte con la avenida agua azul

y al este con el lote 18 y la calle 18 de marzo.

s

n

o e

3

VAINM-01

USO ACTUAL:


Corriente Antiguo (Estilo Tradicional).


Clasificación según las tablas del manual de la tesorería del Distrito

Federal.

Edad Superficie

T-1 Uno 40 53.20

NÚMERO DE NIVELES: Uno.

EDAD APROXIMADA: 20


VIDA TOTAL: 30

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Buena.

CALIDAD DEL PROYECTO: Bueno.


CONSTRUCCIONES "BASA" S.A. DE C.V. CALLE FRANCISCO BOCINEGRA N. 43 LOCAL 120 - 121 ,

TECAMAC EDO. DE MÉXICO C.P. 57896 TEL. 01 596 92 2578 65

CIMIENTOS: Construida con piedra bruta o piedra labrada, mezclada con mortero cemento apoyados sobre un terreno firme, uniforme y resistente, con

una capa de concreto pobre, supongo que con una profundidad de 40 cm. y zapatas corridas.

ESTRUCTURA: Mampostería y mortero cemento, castillos sencillos y las columnas de carga con castillos reforzados.

AVALÚO No.

BARDAS: En la parte suroeste, noreste y sureste tiene alambrado suspendido con columnas de 0.10x0.10x1.50 mts hechas de cemento, en el noroeste

cercada con una barda de block de 2.00 mtrs.



UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una.

Terreno irregular uso agrícola, Una planta al centro del terreno, construcción en dos

etapas, al frente del terreno están en el acceso, un cajón de estacionamiento y un

jardín visualmente independiente del acceso. la etapa constituye la sala-comedor,

cocina y un baño completo . iluminados hacia el jardín posterior, la segunda 1 recamara

iluminada hacia el jardín que se encuentra a un lado del acceso, además cuenta con un

pequeño acceso a un lado del inmueble para el jardín posterior.

MUROS: De block de 12x20x40, armado de castillos con refuerzos, acabados sencillos.

ENTREPISOS: Concreto armado, losa reticular de block.

TECHOS: A dos aguas con pendiente mínima, con relleno de mortero cemento.

AZOTEAS: Semiplano, con un contorno de tabique rojo recosido de 7x14x28 cm.

03-08

4

AVALÚO No. VAINM-01b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS INTERIORES: Yeso, acabado pulido.

APLANADOS EXTERIORES: Arena cemento, sin ningún acabado rastrillado.

PLAFONES: Aplanado en cemento fino y rastreado.

LAMBRINES: Ninguno

PISOS: Azulejo color arena de 20x30 cm dureza de vidriado.

ESCALERAS: Ninguna.

PINTURA: Vinilica de agua para interiores en colores rosa y verde.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No tiene.

c) CARPINTERÍA: Ninguna.


SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Lavabo redondo , excusado para de 6 litros por descarga color blanco, palanca cromada,

regadera en terminado de cromo con juego de 2 llaves en crus y cebolleta.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta, con salidas normales

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: La puerta es de lamina con dos ventanas de aluminio fijas, las ventanas abatibles de

perfil tubulares de aluminio.

HERRERÍA: Fierro forjado.

g) VIDRIERÍA: Sencilla y claros cortos.

h) CERRAJERÍA: Chapas reforzadas de cromo.

i) FACHADA: Ligera, aplanado de cemento fino rastrillado, sin color, las ventanas tienen herrería de

fierro forjado, la puerta tienen otra puerta de protección hecha de fierro forjado.




Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembradío de milpa, mientras que en la parte de enfrente del

inmueble se tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas:

Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.

03-08 5




información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando

la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio

más probable de venta para los bienes que se están valuando.


MERCADO.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un

bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le

denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su

valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables,

según sea el caso.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO


ENFOQUE DE INGRESOS: Este enfoque considera el valor presente de los

beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la

capitalización de un nivel específico de ingresos.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN

DE RENTAS.

VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el resultado del análisis y

ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o

Costos.





Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembradío de

milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se tienen arboles frutales

(guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del

pasillo sembradas: Flores de muerto (flor morada terciopelo), Papayos y platanares.

no es propósito del presente evaluó verificar la probable existencia de gravámenes,

reserva de camino, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien

que se evalúa, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o

propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información

omitida en la solicitud del avaluó



la vigencia de este avaluó esta determinada por su propósito o destino y dependerá

básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o

autora competente.

VII.- DEFINICIONES.

03-08 6

VAINM-01

No. No.

1 S7N

2 S/N

3 S/N

4 S/N

5

S/N



CONS. OTRO FRe

1 1,000,000.00 100.00 10,000.00 0.90 0.80 0.80 0.90 0.90 1.00 0.47 4,665.60

2 990,000.00 190.00 5,210.53 0.80 0.80 0.90 0.80 0.90 1.00 0.41 2,160.91

3 750,000.00 124.00 6,048.39 0.90 0.80 0.80 0.90 0.90 1.00 0.47 2,821.94

4 840,000.00 160.00 5,250.00 0.80 0.80 0.90 1.20 1.20 1.00 0.83 4,354.56

5 900,000.00 105.00 8,571.43 0.90 0.80 0.80 0.80 0.90 1.00 0.41 3,554.74


EN N.R. $/m² 3,512.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad




LUCIO RAMIREZ


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$/m²



No. Oferta Sup.

AVALÚO No.

sup de construcción del terreno.

Calle

LAS ROSAS

$/m²



TETELCINGO 57860625 VBW BIENES RAICES S.A. DE C.V.

BIEN UBICADA EN LA ENTRADA DE CUERNAVACA

Colonia

03-08 7

VAINM-01


No. No.

1A

S/N

S/N

S/N

S/N



1 350,000.00 165.15 2,119.29 0.90 0.80 0.80 0.90 1.00 1.00 0.52 1,098.64

2 510,000.00 169.00 3,017.75 1.20 1.00 1.20 1.00 1.20 1.00 1.73 5,214.67

3 350,000.00 254.00 1,377.95 1.20 1.00 1.20 1.00 1.20 1.00 1.73 2,381.10

4 378,000.00 126.00 3,000.00 0.80 0.80 0.90 1.00 0.90 1.00 0.52 1,555.20

5 380,000.00 134.00 2,835.82 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 2,552.24


EN N.R. $/m² 2,560.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

17351022173

No. Oferta Sup.

(777) 3103641 GOLD ONE BIENES RAICES.ANTONIO BARONA ANTONIO BARONA

CalleColonia


ANTONIO BARONA

CENTRO 017351022173

$/m²

AV. REFORMAEMILIANO ZAPATA

TLALTENANGO

ANTONIO BARONA (777) 3103641

Terreno excelente Ubicacion, plano y con todos los servicios.

CUAUTLA BIENES RAICES.

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GOLD ONE BIENES RAICES.


Hermoso terreno, plano. Todo en regla, cesión de derechos, esta oportunidad no la puedes dejar pasar, totalmente privado.

AMERICA TERESA RAMIREZ B.

AVALÚO No.

TLALTENANGO 17773722277


CUAUTLA, CENTRO

FRE TERRENO CON EXCELENTE UBICACIÓN EN EL CENTRO DE CUAUTLA, CON USO DE SUELO COMERCIAL, IDEAL PARA PLAZA

COMERCIAL. CON UN FRENTE DE 126 METROS LINEALES.

$/m²

INMUEBLE ANTIGUO EN VENTA A VALOR DE TERRENO,UBICADO SOBRE AVENIDA MUY COMERCIAL, QUE ES LA VÍA PRINCIPAL DE

ACCESO A CUAUTLA Y MAYOR TRÁFICO VEHICULAR EN LA CIUDAD.









Exclusivo terreno ubicado en zona residencial de Morelos. Dentro de fraccionamiento con vigilancia sobre avenidad y excelente plusvalia.

03-08 8

VAINM-01


No. No.

S/N

S/N

S/N

S/N

S/N



1 5,800.00 187.50 30.93 0.90 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 0.72 22.27

2 5,500.00 200.00 27.50 0.90 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.81 22.28

3 7,000.00 200.00 35.00 0.90 1.00 1.00 0.80 1.10 1.00 0.79 27.72

4 7,500.00 200.00 37.50 0.90 1.00 1.00 0.90 1.00 1.00 0.81 30.38

5 7,500.00 200.00 37.50 0.90 1.00 1.00 0.80 1.00 1.00 0.72 27.00


EN N.R. $/m² 26.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad









Excelentes condiciones, impecable estado de conservacion, ampliisimas recamaras con closets. Muy iluminada, La casa cuenta con un patio

grande. Muy cerca de Galerias Cuernavaca. LLamenos y visitela.

EXCELENTE PROPIEDAD UBICADA EN EL CENTRO DE CUAUTLA, PROPIA PARA HOTEL, Ó PLAZA COMERCIAL. SI LE INTERESA

CONSERVAR LA CASA SE PUEDE RENTAR COMO LOCAL COMERCIAL CON AMPLIO ESTACIONAMIENTO. LLAME..

Bonita Casa, Zona Caliente, 1 Nivel, Sala comedor, Cocina Equipada, 1 Baño, 3 Recamaras y patio de lavado. PREVIA CITA!!! OFERTE!!!

GABRIEL TEPEPAN EL PORVENIR (55) 5668 1222 CENTURY 21 CONFORT.

LOMAS DE ZOMPANTLA 16 DE SEPTIEMBRE

ZONA DORADA

TEMIXCO LOMAS TRUJILLO (55) 1324 7526

LAS DELICIAS 777 1198531 JAIME VERA BRITO

Estrene casa en 2 niveles, 3 recámaras, 2.5 baños, un estudio en planta baja, estacionamiento para 1 auto, jardin.

(55) 5272 4493 KEY INMOBILIARIA

FERNANDEZ GONZALEZ MARIA L.



LOMAS DE COCOYOC LOMAS DE COCOYOC (735) 3923399 CIRCULO INMOBILIARIO COCOYOC.



Casa nueva, con mucha luz, amplios espacios, si lo desea podria construir dos cuartos mas ... amplia ... minimalista ...

AVALÚO No.


03-08 9

VAINM-01

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO C.R.N. VALOR


SUMA

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO C.R.N. VALOR


SUMA

p/c V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO C.R.N. VALOR


huerta de arboles frutales m2 78.17 10 $1,100.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $1,100.00 $85,987.00

sembradio de maiz m2 31.27 10 $483.92 1.00 1.00 1.00 1.00 $483.92 $15,132.18

BARDA m2 26.45 20 $264.69 1.00 1.00 1.00 1.00 $264.69 $7,001.05

1.00 1.00 1.00 1.00

CONSTANTE 0.10

CONSTANTE 0.90 SUMA: $ 108,120.23

VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO %

TOTAL: $ 108,120.23



AVALÚO No.



03-08 10

VAINM-01

a) DEL TERRENO:


TERRENO




147.00 2,560.00 1.00 1,500.00 220,500.00

TOTAL: 147.00 SUMA (a): $ 220,500.00

INDIVISO 100.00%

220,500.00



TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE C.R.N. VALOR


1 53.20 2,591.82 0.94 2,446.03 130,128.80


2032558.22

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS 38205.98158



Terr. 220,500.00

Const. 130,128.80

Inst. 108,120.23

8623.102097



AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

03-08 11

VAINM-01




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 2 2 2

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 2.2857 2.5714 2.8571



T-1 53.20 26.00 1,383.20

TOTAL: 53.20







P.U. $/M2. $2,756.85



Casa Habitación

AVALÚO No.



03-08 12

VAINM-01

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 187,000 27% 186,838.40FÍSICO 459,000 212% 458,749.03

INGRESOS 147,000 100% 146,664.55

$186,838.40 25.00% $46,709.60

$458,749.03 70.00% $321,124.32

$146,664.55 5.00% $7,333.23

100.00% $375,167.15


$375,167.00

EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES (VALOR

FISICO DE 70%, VALOR DE CAPITALIZACION DE 25% Y VALOR DE MERCADO DE 5%) DANDO COMO RESULTADO.

Araceli Salmerón Campos.




PONDERADO:

VALOR COMERCIAL




AVALÚO No.

VALUADOR:


(TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)VALOR COMERCIAL:


Dos Huertas una en la parte posterior del inmueble en la cual se tiene un sembradío de milpa, mientras que en la parte de enfrente del inmueble se

tienen arboles frutales (guayabo, aguacate, papayo y un platanar), a un lado de casa se tienen a las orillas del pasillo sembradas: Flores de muerto

(flor morada terciopelo), Papayos y platanares.

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

03-08 13

VAINM-01

5.- LAS ROSAS, LOS PINOS,

MORELOS.



fotos de casas habitacionanales para el estudio de mercado.

AVALUO No.

1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC

CENTRO, MORELOS.

2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO

TORRES BURGOS, MORELOS.

3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA.

MORELOS.

4.- CUERNAVA, TETELCINGO,

MORELOS.

INMUEBLES EN VENTA

14

VAINM-01

1.- ANTONIO BARONA, ANTONIO

BARONA 1A AMP, MORELOS

2.- TLALTENANGO, TLALTENANGO,

MORELOS.

AV. REFORMA, EMILIANO ZAPATA,

MORELOS.

3.- ANTONIO BARONA, ANTONIO

BARONA, MORELOS.

4.- CENTRO, CUAUTLA CENTRO,

MORELOS.




AVALUO No.

TERRENOS EN VENTA

15

VAINM-01

5.- ZONA DORADA, LAS DELICIAS,

MORELOS.

1.- LOMAS DE COCOYOC, LOMAS DE

COCOYOC, MORELOS.

2.- LOMAS TRUJILLO, TEMIXCO,

MORELOS.

3.- GABRIEL TEPEPAN, EL

PORVENIR,MORELOS.

4.- 16 DE SEPTIEMBRE, LOMAS DE

ZOMPANTLA, MORELOS.



AVALUO No.


INMUEBLES EN RENTA

16

VAINM-01

3.- BUGAMBILIA, LOMA BONITA.

MORELOS.

4.- CUERNAVA, TETELCINGO,

MORELOS.

5.- LAS ROSAS, LOS PINOS,

MORELOS.

1.- BENITO JUAREZ, XOCHITEPEC

CENTRO, MORELOS.

2.-ESQ. DURANGO Y OAXACA, PABLO

TORRES BURGOS, MORELOS.

fotos de croquis de las casas habitacionanales para el estudio de mercado.

CROQUIS DE UBICACIÓN INMUEBLES EN VENTA



AVALUO No.

17

SAN JUAN Y ASOCIADOS S.A. DE C.V.

INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA AVALÚO No. A-SYA-082009

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:

Número:

Colonia:

Delegación:

Código Postal:

Entidad Federativa:

Fecha del avalúo:


Distrito Federal

20-ago-09

Fovisste Aragón

Gustavo A. Madero

07980

Andador 663

21

1


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

AVALÚO No. A-SYA-082009

PERITO VALUADOR: Martín San Juan Hernández



INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa- habitación

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: José Antonio Hernández Camacho

USO DEL AVALÚO: Su posible venta

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Valor Comercial

:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Andador 663

Número: 21

Colonia: Fovisste Aragón





NÚMERO DE CUENTA DE AGUA:


TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa habitacion de dos niveles popular



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Ruido producido por los vehiculos


A 5 minutos de la Av. 608

SERVICIOS PÚBLICOS Completo

EQUIPAMIENTO URBANO: Centros comercial a 5 minutos en dirección Ciudad Azteca,

cuenta con escuelas de nivel básico y educación Media Superior

a una calle y nivel superior a 20 minutos, parques, mercados.




LAS MISMAS:

2


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA




La primera


Norte 15.000 Lote 20

Este 6m Andador

Oeste 6m Lote 2

sur 15m Lote 22

SUPERFICIE DEL TERRENO: m2

La segunda




INDIVISO: %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: topografia plana a la vista y ascendente con respecto a la Av. 608

NÚMERO DE FRENTES: un frente


DENSIDAD HABITACIONAL: 204 hab/ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 3



NORTE

IV.- TERRENO.


Ninguno

Al Norte Calle 663 , al este Av. 604, al sur Av. 661, al oeste Av. 606

3


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA


USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: mediano moderno

TIPO 1:

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: media-moderna

NÚMERO DE NIVELES tres

EDAD APROXIMADA: 20


VIDA TOTAL: 60

ESTADO DE CONSERVACIÓN: bueno

CALIDAD DEL PROYECTO: bueno


CIMIENTOS: Losa de cimentación, concreto armado.

ESTRUCTURA: a base de muros de carga, castillos y trabes, losa de concreto armado y de vigueta y bobedilla

MUROS: a base de tabique rojo recocido.

ENTREPISOS: losa de concreto armado plana y losa de vigueta y bobedilla

TECHOS:

AZOTEAS: sin impermeabilizar con pendientes no hay filtración y pretil

BARDAS: tabique rojo en patio de servicio aplanado mortero cemento-arena




El terreno es de forma regular, con uso de suelo habitacional,el imueble se compone de tres niveles,

en la planta baja nivel 0, consta de garage para un auto, despacho, sala-comedor,cocina,baño

completo, patio de servicio, en el nivel 1 tres recamaras y dos baños completos, en el nivel 2 consta

de una sala-televisión,baño completo y un cuarto de triques, nivel 3 azotea invernadero y 1 tinaco con

capacidad de 1200lts.

4


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA



APLANADOS INTERIORES: mortero cemento-arena

APLANADOS EXTERIORES: mortero cemento-arena

PLAFONES: de yeso

LAMBRINES: si baños y cocina

PISOS: Loseta interceramica, lambrin de madera, lambrin láminado imitación madera.

ESCALERAS: forradas con loseta interceramica

PINTURA: vinilica

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: no hay

c) CARPINTERÍA: puertas de madera


SANITARIAS:

Redes de alimentación y bajadas: galvanizadas en el exterior y de cobre, ocultas en

diferentes diámetros para alimentación a muebles; bajadas de aguas negras y aguas

pluviales en tubería de Fofo y albañal de asbesto-cemento con registros sanitarios.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Blancos de calidad económica

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Ocultas, entubadas, con salidas en plafones, tipo de luz con iluminación de tipo

fluorescente, con lámparas de calidad. Apagadores y contactos de buena calidad


HERRERÍA: protecciones de celosia

g) VIDRIERÍA: 6mm

h) CERRAJERÍA: chapas slage

i) FACHADA: Aplanado fino mortero cemento-arena, pintura vinilica, puerta y zaguan de acceso de

herreria, 2 ventanas de aluminio , una ventana con protección tablero de herreria.


5


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA








MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







Quienes intervenimos en el presente avaluo declaramos bajo protesta de decir la verdad

que no guardamos ningun tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el

cliente o propietario

VII.- DEFINICIONES.

7


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

CONSIDERACIONES PREVIAS DEL AVALUO

CONDICIONES DEL AVALUO

a) Escritura de propiedad. si


12. La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la

institución emisora o autoridad competente.

13. Se da como verdadera la superficie del terreno según documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalúo no se realiza

levantamiento topográfico para verificar dicha superficie.

6) La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la

que podemos mencionar lo siguiente:

8) Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de

negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

9) En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los

consideramos son el el resultado de la observación o por información expresa del cliente.

10) Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor

comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.

11) El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá ser utilizada para fines distintos a lo indicado

en este avalúo.

3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendría el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y características

propias del bien en estudio.

4) El Valor por Capitalización de Rentas: refleja el valor probable que tendría el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o

estimada a una tasa determinada en base a las características propias del inmueble.

5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalúo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa ó apremiante de realizar la

comercialización del mismo.

7) No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera

afectar el bien que se valúa, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos

responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avalúo.

1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor físico , el Valor de mercado y el Valor por Capitalización de

Rentas.

2) El Valor Físico o Directo: refleja el valor probable de Reposición Nuevo del Inmueble, afectado por ubicación, edad, conservación y obsolescencia del

proyecto.

7


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA A-SYA-082009

No. No.

1 17

2 s/n

3 304

4 82

5 s/n



CONS. OTRO FRe

1 1,850,000.00 250.00 7,400.00 0.90 1.20 1.00 0.90 0.90 0.90 0.79 5,826.17

2 2,100,000.00 240.00 8,750.00 0.90 1.00 1.10 0.80 0.90 0.90 0.64 5,613.30

3 1,800,000.00 305.00 5,901.64 0.90 1.20 0.90 1.00 1.00 0.90 0.87 5,162.75

4 1,850,000.00 250.00 7,400.00 0.90 1.00 0.90 1.00 0.90 0.90 0.66 4,855.14

5 1,550,000.00 260.00 5,961.54 0.90 0.80 1.00 1.00 1.00 1.00 0.72 4,292.31


EN N.R. $/m² 5,150.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

AVALÚO No.




57967908

Casa amplia con 5 recamaras, estudio, sala comedor, 3 baños, cocina equipada.

Puerto Cozumel

Recien remodelada, con piso tipo madera en los tres niveles,acabados en carpinteria fina, situada en amplia calle sin problemas de

estacionamiento,buena iluminación.

San juan de Aragón

San Juan de Aragón CTM 10546554 Century

Vigilancia las 24 horas, con cuarto de servicio integrado

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Considera las difefencias que exiten entre la colonia donde se ubica el inmueble y las colonias de las ofertas

$/m²


Informante




RC Bienes y Raices

casa en buen estado, buenos espacios, bien ubicada.

ubicación excelente,buena distribución



19423693 Juan Manuel Arellano

Moctezuma 1ra secc. 157 41974975 Bandin haro


55301380 inmunumediAvenida 412San juan de Aragón 7a secc.


1ra Cda. Av.604

Avenida 623

8


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA



No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n



1 1,765,000.00 464.00 3,803.88 0.90 0.80 0.90 1.00 0.80 0.90 0.47 1,774.74

2 13,000,000.00 2,577.00 5,044.63 0.90 0.90 0.90 1.00 0.80 0.90 0.52 2,647.82

3 17,478,000.00 2,913.00 6,000.00 0.90 0.80 0.90 1.00 0.80 1.00 0.52 3,110.40

4 2,400,000.00 500.00 4,800.00 0.90 0.80 0.90 1.00 0.80 0.90 0.47 2,239.49

5 5,000,000.00 600.00 8,333.33 0.90 0.80 0.90 1.00 0.80 0.90 0.47 3,888.00


EN N.R. $/m² 2,732.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

AVALÚO No.







Martín Carrera

Excelente esquina para comercio, banco o habitacional

$/m²

terreno en esquina con uso de suelo comercial

56610105


55630101 Gonzáles concepciónPantitlán

Pochtecas 50375322 Francisco Ramirez

Bodega OCN excelente espacio que se vende como terreno, muy buena ubicación. Uso de suelo H05-20

Excelente bodega que se vende como terreno

No. Oferta Sup.

56623340Central de Abasto

Martín Carrera

Central de Abasto

Calle 2


55206610 Coldwell Banker CityPantitlán Calle 4


Ubicado a una cuadra de Liverpool

Cravioto Asesores Inmobiliarios

Century 21 Basila-Invercasa

$/m²

Ponchecas

9


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA



No. No.

1 s/n

2 2271

3 244

4 s/n

5 48



1 7,000.00 250.00 28.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 25.20

2 12,000.00 196.00 61.22 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 55.10

3 13,000.00 140.00 92.86 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 1.00 0.99 91.93

4 9,500.00 180.00 52.78 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 47.50

5 11,000.00 260.00 42.31 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 38.08


EN N.R. $/m² 52.00

42.79

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad

AVALÚO No.


Saúj Rocha Quiñones

San Juan de Aragón 7a Secc. Av. 412 57744440 Ramón Paredes

Excelente casa para negocio o habitación

Juventino Rosas Sur 115 18113807942


Jardin balbuena Cecilio Robelo retorno

Chalela Consultores Inmoviliarios

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Pisos de madera en recamaras, cochera con portones eléctricos, escuelas cercanas.

Cuenta con antecomedor, sala de T.V. y terraza.

Casa con excelente iluminación,recien pintada, amplia estancia con piso de marmol, recamaras con granito, balcón y closet.

Reforma Ixtaccihuatl Norte Playa Hornos 55121530



Excelente ubicación, recamara principal con vestidor, acabados de primera, cimientos de concreto hidráulico armado, patio de servicio trasero








10


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA




SUMA



SUMA



1 Cisterna pza 1.00 20 $14,750.00 0.80 0.90 0.90 0.65 $9,558.00 $9,558.00

1 bomba pza 1.00 6 $1,450.00 0.80 0.90 1.00 0.72 $1,044.00 $1,044.00

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 60.00

EDAD 5.00 0.93




INDIVISO % 100

TOTAL: $ 10,702.00



11


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA


a) DEL TERRENO:


TERRENO




90.00 2,732.00 1.00 2,732.00 245,880.00

TOTAL: 90.00 SUMA (a): $ 245,880.00

INDIVISO 100.00%

245,880.00





1 250.00 6,934.00 0.93 6,413.95 1,603,487.50





Terr. 245,880.00

Const. 1,603,487.50

Inst. 10,702.00

7440.278

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

13%

86%

1%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

12


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA





CONS/ MANT 4%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 1 2 2

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 1.1429 2.5714 2.8571



T-1 250.00 42.79 10,697.12

TOTAL:







P.U. $/M2. #¡DIV/0!

AVALÚO No.



Casa-Habitación

13


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA


DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,288,000 9% 1,287,500.00FÍSICO 1,860,000 57% 1,860,069.50

INGRESOS 1,183,000 100% 1,183,100.96

386,250.00

930,034.75

236,620.19

1,552,904.94


$1,552,905.00

MARTIN SAN JUAN HERNANDEZ

VALUADOR:


(UN MILLON QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CINCO

PESOS 00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

El valor comercial es el valor ponderado del analisis del valor de mercado, fisico y de capitalización ,para el mercado se

considero un porcentaje de 30% , valor fisico 50%, valor de capitalización 10%.



Valor Físico o C.R.N. 50%

Valor de Capitalización de Rentas 20%

PONDERACIÓN DE LOS VALORES

AVALÚO No.

Valor Comparativo de mercado 30%




MERC.

FÍSICO

INGRESOS

14


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

15FOTOS DEL SUJETO


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

16FOTOS DEL SUJETO


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

17FOTOS DEL SUJETO


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

18FOTOS DEL SUJETO


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

19FOTOS DEL SUJETO


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

20FOTOS DEL SUJETO


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

CROQUIS DE LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

21FOTOS DEL SUJETO


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

22

OFERTA 1

CASAS QUE SE VENDEN


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

23

OFERTA 2

CASAS QUE SE VENDEN


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

24

OFERTA 3

CASAS QUE SE VENDEN


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

25

OFERTA 4

CASAS QUE SE VENDEN


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

26

OFERTA 5

CASAS QUE SE VENDEN


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

27

OFERTA 1

CASAS EN RENTA


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

28

OFERTA 2

CASAS EN RENTA


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

29

OFERTA 3

CASAS EN RENTA


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

30

OFERTA 4

CASAS EN RENTA


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

31

OFERTA 5

CASAS EN RENTA


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

32

OFERTA 1

TERRENOS EN VENTA


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

33

OFERTA 2

TERRENOS EN VENTA


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

34

OFERTA 3

TERRENOS EN VENTA


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

35

OFERTA 4

TERRENOS EN VENTA


INMOVILIARIA

CONSTRUCTORA

VALUADORA

36

OFERTA 5

TERRENOS EN VENTA

AVALÚO No. ADC/001/09

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:

Número: Edif. F-2 Depto. 101

Colonia: Villas Cosmos

Municipio: Ecatepec



Fecha del avalúo: 20/08/09.

CONCLUSIÓN DEL AVALÚO: 20/08/09. VALOR COMERCIAL: $566,657.00El valor comercial es el resultado poderado de los tres análisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado 30%, valor físico 60%, valor de

capitalización de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS

00/100 M.N.).

Av. Manuel Ávila Camacho, Lote 6, Mza. 8

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534; Nextel: 43328668. 1


PERITO VALUADOR: Sánchez Hernández Manuel Alejandro.



INMUEBLE QUE SE VALÚA: Departamento en condominio.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Ing. Javier Nicolás Sánchez Avelizapa.

USO DEL AVALÚO: Para su venta.


UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Av. Manuel Ávila Camacho, Lote 6, Mza. 8

Número: Edif. F-2 Depto. 101

Colonia: Villas Cosmos

Municipio: Ecatepec



NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 0943828806F20101


CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Departamental y Residencial en tercer orden.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Edificios de 2 niveles de departamentos, casas habitacion de 2

niveles y algunos comercios.



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:


Av. Central (Prof. Carlos Hank González), Av. Manuel Ávila

Camacho y Periférico; como vías principales.

SERVICIOS PÚBLICOS: Servicioscompletos (agua, energía eléctrica, drenaje, pavimento

y teléfono).

EQUIPAMIENTO URBANO: Escuelas (primarias, secundarias, preparatoria, universidad),

transporte (metro, bases de camiones, sitios de taxis),

alumbrado público, centros comerciales, bancos y hospitales.




LAS MISMAS:

Determinar su valor comercial.

Unicamente se encontro la producida por los vehículos

automotores en cuanto a ruido y producción de gases

contaminantes.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534: Nextel: 43328668. 2




Departamento


Al Norte en 1.35 m. Con vacío.

Al Sur en 4.45 m. Con casa 103.

2.40 m. Con vacío.

Al Oriente en 4.23 m. Con casa 08 Mod. E.

Al poniente en 0.55 m. Con vacío.

3.80 m. Con casa 102.

Abajo Con casa No. 002.

Arriba Con casa No. 201.


SUP. TOTAL DEL TERRENO L.#6. 1,095.53 m2


INDIVISO: 5.060 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Terreno plano de forma regular.

NÚMERO DE FRENTES: Un sólo frente.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Vista a las construcciones similares propias de la zona.

DENSIDAD HABITACIONAL: Baja


SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: No existen restricciones de construcción en el terreno.


Plano tomado de guia roji fecha:

NORTE

IV.- TERRENO.

Se trata de un departamento en condominio con cajón de estacionamiento No. 13, de los cuales se indican sus linderos, colindancias y

superficies.

Escritura pública No. 85562 Ante notario publico No. 129 del D.F.

Predio con vista al Norte con Av. Manuel Ávila Camacho, entre las calles Felipe Angeles al Poniente y Americas al Oriente.



USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Medio Moderno.

Edificio de departamentos y despachos hasta cinco niveles.

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: T-1 Clasificación : cuatro. Superficie: 61.717 m ². CLASIFICACIÓN

T-1 Cuatro

NÚMERO DE NIVELES: Tres.

EDAD APROXIMADA: 12 años.

VIDA ÚTIL REMANENTE: 60 años.

VIDA TOTAL: 48 años.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Regular.

CALIDAD DEL PROYECTO: Adecuado.


CIMIENTOS: Se supone cimentacion a base de cajones de cimentación de concreto armado.

ESTRUCTURA: A base de muros de carga.

MUROS: De block hueco vidriado.

ENTREPISOS: Losa de concreto en claros cortos.

TECHOS: Losa de concreto en claros cortos.

AZOTEAS: Impermeabilizada, enladrillada y escobillada.

BARDAS: Las propias de la construcción.



UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una.

Departamento en condominio desarrollado en un piso el cual consta de sala, comedor con acabado en

muros de tirol planchado y acabado final de pintura vinilica, cocina, patio de servicio, dos recamaras,

baño completo, acabado en pisos de loseta ceramica. En planta baja: garage a descubierto para un

auto.




APLANADOS INTERIORES: Tirol planchado con acabado final de pintura vinilica.


PLAFONES: Yeso a reventon y tirol.

LAMBRINES: No tiene.

PISOS: Loseta vinilica, cemento pulido.

ESCALERAS: Rampa y escalones de concreto.

PINTURA: Vinilica, de aceite.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: No tiene.

c) CARPINTERÍA: Puertas de tambor con forro de triplay de pino.


SANITARIAS:

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Tuberia de cobre en alimentaciones, tuberia de fierro galvanizado en alimentaciones,

muebles blancos de regular calidad.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Entubada oculta con número de salidas normales.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Perfiles de aluminio natural adonizado.

HERRERÍA: Protecciones de fierro empotradas en muros, con esmalte blanco.

g) VIDRIERÍA: Vidrio medio doble, especial opaco en baños.

h) CERRAJERÍA: De seguridad, de buena calidad, del país.

i) FACHADA: Aparente.


Ver detalle en hoja No. 10.

Block hueco vidirado barnizado, cadenas de cerramiento pintadas a base de esmalte de

color blanco.









MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







VII.- DEFINICIONES.

Departamento en condominio el cual cuenta con todos los servicios, equipamiento urbano y servicios públicos completos, cuenta

con linea teléfonica; no hay desabasto de agua en cualquier época del año ya que se cuenta con una cisterna que abastece a los

12 departamentos por medio de tinacos elevados; cuenta con vigilancia las 24 hrs. Área jardinada, Alarma vecinal en caso de

sismo, incendio o cualquier otro siniestro. Plazas comerciales, áreas recreativas, hospitales y universidades estan a no mas de

cinco minutos,


ADC/001/09

No. No.

1 E-F2 -1

2 E4 M-C -101

3 E 6. M D.

4 E2. ME.

5



CONS. OTRO FRe

1 470,000.00 61.00 7,704.92 0.90 1.00 1.00 1.05 1.00 1.00 0.95 7,281.15

2 420,000.00 50.00 8,400.00 0.90 1.10 1.20 1.10 1.00 1.00 1.31 10,977.12

3 460,000.00 50.00 9,200.00 0.90 1.10 1.20 0.95 1.00 1.00 1.13 10,383.12

4 390,000.00 50.00 7,800.00 0.90 1.00 1.20 1.10 1.00 1.00 1.19 9,266.40

5 470,000.00 56.00 8,392.86 0.90 1.10 1.20 0.90 1.00 1.00 1.07 8,973.64


EN N.R. $/m² 9,376.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

AVALÚO No.




57773069

2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta cerámica, cocina y baño completo con azulejo,

cochera, puerta principal de madera brasileña con vitral, canceleria de aluminio, protecciones

Sn. Marcos

2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos con loseta cerámica, cocina, baño completo con azulejo, cuarto de

lavado, cochera.

Haciendas de Aragon

Haciendas de Aragon 5794-1784 Quality Inmobiliaria

2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta cerámica, cocina, baño completo, cuarto de lavado, cochera.

Parques de Aragón


$/m²


Informante




Sra. Diana García Mendoza

3 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con mármol, cocina con cocineta, baño completo con

azulejo, cochera.

2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo vidreado, pisos cemento pulido, cocina, baño completo, cochera.



3688-5275 Sra. Perla González V.

Haciendas de Aragon Liras 5959-9087 Sr. Enrique Pérez Beltrán


5794-1784 Quality InmobiliariaAv. Manuel Ávila CamachoVillas Cosmos


Av. Manuel Ávila Camacho

Bugambilias

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax.: 55201534 7

ADC/001/09


No. No.

1

2

3

4

5



1 3,700,000.00 900.00 4,111.11 0.90 1.10 0.95 0.90 1.00 1.00 0.85 3,479.85

2 2,944,000.00 800.00 3,680.00 0.90 1.05 0.90 1.00 1.00 1.00 0.85 3,129.84

3 1,690,000.00 1,300.00 1,300.00 0.90 1.05 0.90 1.00 1.00 1.00 0.85 1,105.65

4 3,500,000.00 1,480.00 2,364.86 0.90 0.95 0.95 1.00 1.00 1.00 0.81 1,920.86

5 2,745,000.00 1,220.00 2,250.00 0.90 1.05 0.90 0.90 1.00 1.00 0.77 1,722.26


EN N.R. $/m² 2,272.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

AVALÚO No.







Vendo terreno con uso de suelo habitacional, cuenta con todos los servicios.Bardeado con muros de tabicon y caseta de vigilancia, funciona

actualmente como estacionamiento de camiones.

$/m²

Terreno de forma irregular con dos cuartos en muy buenas condiciones ideal para tirar y construir edificio a dos cuadras de Av. Central cerca de

Bodega Aurrera. Urge.

43321570


5544-4871 (noches)Rustica Xalostoc

5587-2315 Sra. Margarita Sánchez

Vendo terreno con uso de suelo habitacional, con posibilidad de obtener uso de suelo comercial, cuenta con todos los servicios.Bardeado con

malla ciclonica y caseta de vigilancia. Forma irregular.

Uso de suelo habitacional,forma regular, se puede usar como bodega o para cnstruir departamentos dos cuartos construidos, para vigilante,

cuenta con todos los servicios.

No. Oferta Sup.

(04455)22134152Vergel de Guadalupe

El chamizal

Sagitario 3


5120-3018 Inmobiliaria ColínJardines de Morelos


Terreno con uso de suelo habitacional, se usa actualmente como pención, bardeado sin construcción, caseta de vigilancia provisional, todos los

servicios.

Sr. Guadalupe Rosales

Sr. Armando Barragán

$/m²

Sonora


ADC/001/09


No. No.

1 EDIF. 4

2 EDIF. B

3 MC. Edif. E

4 E4 M-C -03

5 MF. Edif. F -02



1 1,800.00 50.00 36.00 0.90 1.10 1.20 1.10 1.10 1.00 1.44 51.75

2 2,500.00 56.00 44.64 0.90 1.05 1.20 1.05 1.10 1.00 1.31 58.47

3 2,900.00 61.00 47.54 0.90 1.10 1.00 0.95 1.00 1.00 0.94 44.71

4 2,100.00 56.00 37.50 0.90 1.20 1.20 0.90 1.05 1.00 1.22 45.93

5 2,700.00 56.00 48.21 0.90 1.05 1.20 0.95 1.00 1.00 1.08 51.94


EN N.R. $/m² 51.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad

AVALÚO No.


Ing. Ricardo Fregoso

CROC ARAGON Vicente Guerrero Srita. Evelin González

2 Recamaras, sala comedor, cocina, baño completo y cuarto de servicio y cochera.

Valle de Aragón 2da. Secc. Valle de Japura 5121-6999


Parques de Aragón Americas 5711-9911 Sr. José Luis Sánchez

Sra. Bertha Millan

Haciendas de Aragón Bugambilias 5121-3456 Sr. Estebán Trejo Solís

2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, baño completo con

azulejo, cochera, protecciones en ventanas.

2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, pisos con loseta vinilica, cocina, baño completo, cuarto de lavado, cochera.

2 Recamaras, sala comedor, aplanados en muros de tirol planchado, pisos con loseta ceramica, cocina con cocineta, baño completo con

azulejo, cochera, protecciones en ventanas y linea telefónica.

Villas Cosmos Americas 57324567



2 Recamaras, sala comedor, muros de ladrillo rojo barnizado, pisos con loseta cerámica, cocina, baño completo con azulejo, cuarto de

lavado, cochera.









ADC/001/09



SUMA



c Equipo de bombeo pza. 1 2 $13,327.71 1.00 1.00 1.00 1.00 $13,327.71 $13,327.71

c Tanque estacionario de gas pza. 1 3 $50,121.96 1.00 0.90 1.00 0.90 $45,109.76 $45,109.76

SUMA $58,437.47



c Cisternas pza. 1.00 12 $35,500.00 0.95 0.95 1.00 0.90 $32,038.75 $32,038.75

p Rejas pza. 1.00 12 $5,784.06 0.90 0.95 1.00 0.86 $4,945.37 $4,945.37

c Jardines pza. 1.00 12 $13,436.55 1.00 1.00 1.00 1.00 $13,436.55 $13,436.55

1.00 1.00 1.00 1.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO % 5.06

TOTAL: $ 108,863.21

p/c

EDAD

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD

AVALÚO No.



p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad


ADC/001/09

a) DEL TERRENO:


TERRENO




1,095.53 2,272.00 1.00 2,272.00 2,489,044.16

TOTAL: 1,095.53 SUMA (a): $ 2,489,044.16

INDIVISO 5.06%

125,945.63



TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE C.N.R. VALOR


1 61.72 6,343.00 0.94 5,986.21 369,468.65





Terr. 2,489,044.16

Const. 369,468.65

Inst. 108,863.21

9790.626856

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

Ninguno

AVALÚO No.

Departamento en condominio


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

84%

12%4%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.


ADC/001/09




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 3 3 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 3.4286 3.8571 1.4286



T-1 61.72 51.00 3,147.72

TOTAL:







P.U. $/M2. #¡DIV/0!

AVALÚO No.



Condominio


ADC/001/09

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 572,000 76% 571,936.00FÍSICO 604,000 86% 604,277.49

INGRESOS 325,000 100% 325,092.39

571,936.00 30% 171581

604,277.49 60% 362566

325,092.39 10% 32509

Valor Comercial 100% $566,657.00

$566,656.53


VALOR

COMERCIAL:$566,657.00






Sánchez Hernández Manuel Alejandro.

AVALÚO No.

VALUADOR:


(QUINIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE

PESOS 00/100 M.N.).

El valor comercial es el resultado poderado de los tres análisis con los siguientes porcentajes, valor comparativo de mercado

30%, valor físico 60%, valor de capitalización de rentas 10%. Dando como resultado la cantidad de $ 566,657.00 (QUINIENTOS

SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.).

MERC.

FÍSICO

INGRESOS


Avalúo No. ADC/001/09

1) Panorámica fachada principal. 2) Panorámica Av. M. Á. Camacho de Poniente a Oriente.

3) Panorámica Av. M. Á. Camacho de Oriente a Poniente. 4) Acceso principal.

Álbum Fotográfico del Inmueble Valuado.

Av. Oaxaca No. 92 Col. Roma Del. Cuauhtémoc, México, D.F. C.P. 06520 Tel. y Fax: 55201534 Nextel: 43328668 14


5) Rampa de escalera y escalones de concreto. 6) Barandales de perfil de herreria de fierro con esmalte blanco.

7) Áreas comunes. 8) Puerta de acceso al inmueble valuado.



9) Sala, comedor. 9) Sala, comedor.

10) Cajon No. 13 de estacionamiento al descubierto.



No. Colonia

F-2 Villas Cosmos

Informante Oferta Sup. Teléfono

Quality Inmov. $560,000.00 61m². 5664- 3535

No. Colonia

E4 MC Haciendas de Aragón


Sra. Perla Glez. $420,000.00 50m². 36885675

No. Colonia

E6 M.D. Haciendas de Aragón


Sr. Enrique P. $460,000.00 50m². 5959-9087

No. Colonia

E.2 M.D. Hdas. De Aragón


Quality Inmov. $390,000.00 50m². 5794-1784

Álbum Fotográfico de Inmuebles Similares.


Oferta No.1Calle


Caracteristicas:

2 Recamaras, sala, comedor, cocina,pisos de loseta vinilica, baño

completo, cajón de estacionamiento.

Oferta No.2Calle

Bugambilia

Caracteristicas:

2 Recamaras, sala comedor, muros barnizados, cocina,pisos de loseta

ceramica, baño completo con azulejo, cajón de estacionamiento.

Oferta No.3Calle

Caracteristicas:

2 Recamaras, sala comedor, muros sin acabados cocina,pisos de

cemento pulido, baño completo, cajón de estacionamiento.

Liras

Caracteristicas:

3 Recamaras, sala, comedor, muros con tirol planchado, cocina,pisos de

loseta ceramica, baño completo, cajón de estacionamiento.

Oferta No.4Calle




Álbum Fotográfico de Terrenos en Venta.

Vendo tereno de 900 m2. ubicado en Jardines de Morelos uso de suelo

habitacional, con posibilidad de obtener us de suelo comercial, cuenta

con todos los servicios. Precio $ 3,700,000.00.

Se vende terreno de 12.50m. De frente y 50.00m. De ancho, en la

Colonia Rustica Xalostoc (atrás de jumex), con uso de suelo

habitacional, se puede usar como bodega o para construir

departamentos. Sup. 625 m2. Precio $ 2'300,000.00.

Vendo terreno con superficie de 1480m2. y 120m2. de construcción,

ideal para bodegas, estacionamiento, centro de distribución, etc. A una

cuadra de Vía Morelos, actualmente funciona como estacionamiento de

camiones. Precio $ 3'500,000.00.

AVALÚO No. AV-CHAB-09/07-20/

Calle: Guadalupe Victoria

Número: 61

Colonia: 15 de Agosto






El valor comercial obtenido en este avalúo fue realizado atreves de la ponderación con tres

análisis que son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Físico con el 41% y el de

Capitalización de Renta con el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00

(Un Millón Novecientos seis mil Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)

Empresa valuadora

CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion

Gustavo A. Madero , C.P. 05040, México D.F.

1


PERITO VALUADOR: Areli Jocabed Sánchez Morales



INMUEBLE QUE SE VALÚA: Habitacional - Comercial

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: Propiedad Privada

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Pablo Morales Valdés

USO DEL AVALÚO: Para su posible enajenación


UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Guadalupe Victoria

Número: 61

Colonia: 15 de Agosto




NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 045-196-26-000-9


CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional "Popular"

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Construcción Dominante en la zona, es de casas

habitación, tipo mediano, buena calidad, de 2 a 3 niveles.


DENSIDAD DE POBLACIÓN: Es densa flotante y su nivel económico es medio.

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Alta producida por el transito vehicular

USO DEL SUELO: H 5/30 (Habitacional, 5 Niveles y 30% de area libre)

Al Norte: Av. General Martin Carrera a 500.00 metros

aprox.


EQUIPAMIENTO URBANO: Mercado, jardín y parques, escuelas, Centros Comerciales

y Templos, Nomenclatura de calles y señalización,

estación de Camiones, Estación del metro.


LAS MISMAS:

De terminar el valor comercial del inmueble



Empresa valuadora

CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A.

Madero , C.P. 05040, México D.F.

2



Linderos y Colindancias según: Registro publico de las escrituras

La primera


Norte 17.000 lote 5

Sur 17.000 loto 8

Este 8.000 lote 18

Oeste 8.000 Guadalupe Victoria


La segunda




INDIVISO: 100.000 %


NÚMERO DE FRENTES: UnoCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: A Zona Urbanas, asentamiento regular.

DENSIDAD HABITACIONAL: 257 Habitantes/Ha

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: 3.5 veces el area del Terreno



Plano tomado de Guía Roji

Predio que ve al Poniente, entre la calle de Pedro Maria Anaya al Norte y la Calle de Carlos Salazar al Sur.

Terreno Plano de forma regular

IV.- TERRENO.

Se trata de dos fracciones de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies

N

E

S

O

44.00

Empresa valuadora

CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero ,

C.P. 05040, México D.F.

3


USO ACTUAL:


CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: T-1,T-2,T-3

Clasificaion de tabla de tesoreria Superficie edad T-1: H05-5 177.02 50T-2: H05-4 95.11 30T-3: H05-2 81.90 6

354.03

NÚMERO DE NIVELES: TRES

EDAD APROXIMADA:

T-1: 40T-2: 16T-3: 6


T-1: 40

T-2: 50

T-3: 54

VIDA TOTAL:

T-1: 90

T-2: 80

T-3: 60

ESTADO DE CONSERVACIÓN: bueno

CALIDAD DEL PROYECTO: bueno

Dos


CIMIENTOS:

ESTRUCTURA:

MUROS:

ENTREPISOS:

TECHOS:

AZOTEAS:

BARDAS:

Se supone, zapara corrida de concreto armado



Mediano antiguo

Inmueble de uso Habitacional y Comercial desarrollado en tres niveles con formado por un local y cuatro

viviendas, con las siguientes areas : Este terreno regular cuenta con 136 m2. Su uso es Casa- Habitacion, Su

distribucion es la siguientes, cuenta con tres niveles en el primer nivel se tiene una entrada principal cunta con

2 recamaras, un 1/2 baño, 2 baños, 1 habitacion que se utiliza como bodega, un labadero.

El segundo Nivel cuenta con dos recamaras, cuarto de juegos, dos baños, sala comedor y cosina.

Tercer Nivel cuenta con un patio, tres recamara, sala - comedor, cosina y baño.

UNIDADES SUSCEPTIBLES DE

RENTARSE:

De tabique rojo recocido de 14 cm de espesor con una altura de 2.30m, aplanado con mezcla y pintura vinilica.

Dalas, castillos y trabes de concreto armado con muros de carga

Tabique rojo de barro recocido de 14cm de espesor

Losa de concreto armado en claros cortos.

Losas de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3

Losa de concreto armado en claros cortos en T1-T2-T3.

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CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P.

05040, México D.F.

4




t-1,t-2,t-3 Yeso a regla y mezcla fina



PLAFONES:


LAMBRINES:

PISOS:

t-1,t-2,t-3

ESCALERAS:

PINTURA:

c) CARPINTERÍA:

d) INSTALACIONES

HIDRÁULICAS Y

SANITARIAS:


HERRERÍA:

g) VIDRIERÍA:

h) CERRAJERÍA: De calidad economica

i) FACHADA:


Azulejo blanco y de color de 11x11cm. A diferentes alturas de cocina y baños

Entubadas, ocultas con salidas normalese) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Puerta tipo tambor de triplay de pino y closets completos con entrepaños tipo tambor,

cajoneras de madera en pino y puertas tipo tambor con triplay de pino corredizas.

Bardas, Cisterma con equipo de bombeo y balcon.

sencillo de 3 mm de espesor claros cortos

Baños completos y medios baños con muebles blancos de color de calidad economica

Vinilica en muros y plafones de aceite en herrera y barniz en carpinteria

A base de perfiles estructurales ligeros

Mosaico de pasta loseta de ceramica, loseta de granito, azulejo a cuadros, cemento

pulido y firme de concreto

Ocultas con alimentacion a muebles con tuberia de cobre y galvanizada, bajadas

pluviales en fierro fundido y albañales de tubo de concreto de 15cm de diametro

No tiene

Aplanado de mezcla con pintura vinilica, porton de lamina de tablero y cortina metalica


Recta en un tramo rampa y escalones de concreto aparentes y de fierro estructural.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA

Empresa valuadora


05040, México D.F.

5


VII.- DEFINICIONES.

DEFINICIONES:


información pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando

la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio

más probable de venta para los bienes que se están valuando.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN

DE RENTAS.


ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o

Costos.

Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del

avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una

transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición, donde ambas

partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin

compulsión.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un

bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado de este análisis se le

denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.). Si el bien no es nuevo, su

valor se afectará por los diversos factores de depreciación y obsolescencia aplicables,

según sea el caso.Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o COSTO


Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y de

Ingresos.

Capitalización: Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso

que produce una propiedad. Hay dos tipos de capitalización: A) La que estima el valor a

partir de un ingreso único, llamada capitalización directa, y B) La que estima el valor a

partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a

fututo, llamada capitalización de flujo de efectivo.



beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a través de la

capitalización de un nivel específico de ingresos.

Costo de reposición nuevo: Es el costo actual de un valuado considerándolo como

nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de operación, a precios

de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios para sustituir o

reponer un bien similar al que se esta valuando, en estado nuevo y condiciones similares.

Puede ser estimado como costos de reemplazo o bien como Coste de Reposición.

Empresa valuadora


05040, México D.F.

7

Consideraciones

previas al avalúo

Costo Neto de Reposición: Valor que tiene un bien a la fecha del avalúo y se determina

a partir del costo de reposición nuevo, disminuyéndole los efectos debidos a la vida

consumida respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de

obsolescencia y a otros elementos de depreciación. equivale al valor de mercado de un

bien usado que proporcione el mismo servicio, instalado y para uso continuado.

La determinación del valor comercial del inmueble se realizo mediante el análisis y

ponderación del resultado de los procemidimientos de valuación que a continuación se

mencionan: Método Físico se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien

similar al analizado si el bien no es nuevo, su valor se afectara por los diversos factores

aplicables, según sea el caso.

Método de Mercado esta basado en la comparación y homologación de ofertas similares al

bien valuado.

Método por rentabilidad considera que su valor corresponde, al capitalizar la renta neta

anual, real o susceptible de producir, a una tasa de capitalización determinada en base a

las características propias del bien valuado.

Los datos asentados en el presente dictamen valuatorio son proporcionados por el

solicitante, el suscrito se deslinda de cualquier responsabilidad civil o penal, al no

prejuzgar la propiedad y/o posesión del inmueble de la persona que aparece en el

apartado correspondiente, así como los documentos proporcionados para la elaboración

del mismo.

Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad

que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el

cliente o propietario del bien que se valua.

En la inspección oculta del bien motivo del presente avalúo, no es posible detectar

todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los consideramos son el

resultado de la observación o por informe expreso del cliente

No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes,

reserva de dominio, adecuados fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el

bien que se va a valuar, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante

y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna omitida en

la solicitada del avalúo.

Empresa valuadora


05040, México D.F.

7

AV-CHAB-09/07-20/

No. No.

1 a 66

2 7

3 4

4 15

5 6



CONS. OTROS FRe

1 780,000.00 100.50 7,761.19 0.90 1.05 0.80 0.95 0.90 1.00 0.65 5,016.68

2 1,150,000.00 143.00 8,041.96 0.90 0.90 0.80 1.00 1.00 1.00 0.65 5,211.19

3 1,000,000.00 115.00 8,695.65 0.90 0.90 0.80 0.80 0.90 1.00 0.47 4,057.04

4 1,380,000.00 117.00 11,794.87 0.90 0.85 0.80 0.80 0.90 1.00 0.44 5,197.29

5 1,350,000.00 150.00 9,000.00 0.90 1.00 0.80 1.05 1.00 1.00 0.76 6,804.00


EN N.R. $/m² 5,257.00






Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

Narciso Bassols

Ubicada entre avenida 604 y 604 a unidad san juan de aragón. Cuenta con gas estacionario, cisterna, calle privada con reja para controlar el acceso y

proporcinarle una óptima seguridad.

Castillo el Chico 20 de Noviembre

Bertha Gutiérrez

Lilia Blanco Castro Av. 606 Agrupamiento

044 55 22 78 5048





Olga MercadoPrivada Irma Mendoza


Mario Zavala Garcia

Los Picos INPI Alberto Calmete 04455.26.90.51.18

Casa amplia muy bien ubicada cerca de todos los servicios, cuenta con area para jardin, amplio estacionamiento

InformanteColonia


$/m²Oferta Sup.

Teléfono

No.

Agricola Pantitlan


04455.3012.3279 Ma. Gabriela Savala Gomez

Casa muy bonita e iluminada a 5 minutos del aeropuerto, en buenas condiciones lista para entrar. Sala, comedor, cocina integral, estudio, medio baño,

tres recamaras, baño completo.

$/m²


AVALÚO No.

Av. Rio de los Remedios

Preciosa casa en excelente estado de conservacion, pequeño estudio, cuarto de lavado y bodega en azotea, cisterna de 3,000 lt, lista para habitarse,

estacionamiento comunitario.


044 55 3657 9395

Ticoman


Calle

Empresa valuadora


05040, México D.F.

8

AV-CHAB-09/07-20/


No. No.

1 86

2 4918

3 0-0

4 151

5 15


NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTROS FRe

1 1,050,000.00 150.00 1,656.03 0.90 1.15 0.80 1.00 0.80 1.00 0.66 1,096.95

2 1,400,000.00 125.00 9,018.89 0.90 0.95 1.05 1.00 0.80 1.00 0.72 6,477.37

3 1,500,000.00 160.00 7,426.13 0.90 1.05 0.95 1.00 0.80 1.00 0.72 5,333.45

4 950,000.00 147.00 2,311.80 0.90 1.05 0.95 1.00 0.80 1.00 0.72 1,660.34

5 1,000,000.00 155.00 5,711.77 0.90 1.05 1.10 1.00 0.80 1.00 0.83 4,749.91


EN N.R. $/m² 3,864.00

OFERTA IMPORTE SUP. COST CRN F EDADEDO

CONSERFRET CNR

TERRE

NOCONST TERRENO %/M2

1 1,050,000.00 450.00 2,827.50 0.7 0.9 0.63 1,781.33 150.00 801,596.25 248,403.75 1,656.03

2 1,400,000.00 250.00 1,731.04 0.7 0.9 0.63 1,090.56 125.00 272,638.80 1,127,361.20 9,018.89

3 1,500,000.00 320.00 1,546.72 0.7 0.9 0.63 974.43 160.00 311,818.75 1,188,181.25 7,426.13

4 950,000.00 294.00 3,294.27 0.7 0.9 0.63 2,075.39 147.00 610,164.69 339,835.31 2,311.80

5 1,000,000.00 124.00 1,467.94 0.7 0.9 0.63 924.80 155.00 114,675.47 885,324.53 5,711.77


Negociaci

ónUbicación

:Zona:

Forma :

Superfici

eUso del

SueloColonia

Magdalena de las Salinas

Uso de suelo habitacional de 4 a 5 niveles construidos con una superficie maxima de entre 434 a 620 m2 con un area libre del 20 al 30 , sujeto al analisis del

proyecto. Esta propiedad cuenta con una construccion de 3 niveles y puede ser reutilizada

Informante


5737 41 88

Moctezuma 1a seccion

46 03 32 01

Merced Balbuena

Norte 13

04455 3233 8012 Marta Fernandes


044 55 181 905 29 Adrian Garfias M.Nueva Tenochithan Norte

Sup.

Norte 13

Calle

Excelente terreno, en zona muy comercial, tiene 124 m2 de construccion, en la zona hay bodegas chicas, tiene vista a la calle, estacionamiento. Cerca metro

merced.


Terreno con construccion; se vende como terreno. Muy buena ubicacion, facil acceso, todos los servicios

Terreno con 142 m2 de construccion. En planta baja área abierta con un baño. En la planta alta 5 privados y 2 baños

AVALÚO No.

Teléfono

Enrique Morales Reyes

Colonia

$/m²

Oporunidad para inversionistas, terreno con 4 viviendas de concreto y techo de lamina, excelente ubicacion, entre Calzada Vallejo y Av Cuitlahuac, a una

cuadra del Centro Medico La Raza.

Elena Herrera Lopez





Moctezuma 1a. Seccion


Carlos Santana

$/m²

1a. Cerrada de Carretones

044 55 449105513

No. Oferta

Alberto Castillo M.

Empresa valuadora

CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero , C.P. 05040,

México D.F.

9

AV-CHAB-09/07-20/


No. No.

1 28

2 13

3 186

4 s/n

5 51


NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons OTROS FRe

1 8,000.00 135.00 59.26 0.90 1.05 0.80 0.85 1.00 1.00 0.64 38.08

2 11,000.00 137.00 80.29 0.90 1.00 0.80 0.90 0.95 1.00 0.62 49.43

3 5,300.00 100.00 53.00 0.90 0.95 0.80 0.95 1.00 1.00 0.65 34.44

4 14,900.00 195.00 76.41 0.90 1.05 0.80 0.95 0.85 1.00 0.61 46.65

5 18,000.00 156.00 115.38 0.90 1.00 0.80 0.90 0.95 1.00 0.62 71.03


EN N.R. $/m² 48.00

0.10 #¡REF!

0.90 #¡REF!

#¡REF!

#¡REF!


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad

Ana Lucia Martinez H.

Reforma Iztacchualt 044 355 772 20

Inmueble construdo en dos niveles independientes, se renta la planta baja, la cual consta de sala, comedor, cocina, equipada, 1 1/2 baño, patio trasero

y 1 cajon de estacionamiento

Playa Guitarron Marurico Cordero Avila









$/m²


Panamericana Poniente 118 044 55 23 59 9263 Jose Elias Rodrigez Mendoza

Del Golfo 04455 1397 5657

Vulcanizacion 044 55 352 84177

No. Oferta

Casa en dos niveles, sala, comedor, cocina equipada, medio baño, planta alta, 2 recamaras con closet, un baño completo amplio, azotea area de

lavado y cuarto de servicio casa en buen estado iluminada y muy amplia

Casa contemporánea. P.B.: Garage para 1 auto, sala, comedor, cocina integral, cuarto de servicio, área de lavado. P.A.: Hall con 1 baño, 3 recámaras.

Línea telefónica, cisterna. Acabados: ventanería con fierro, muros con tirol, pisos con mosaico

AVALÚO No.


Acueducto de Guadalupe Gabriela Ayala

Preciosa casa con excelente ubicacion,3 recamaras con baño completos, amplios espacios, cocina equipada, cuarto de servicio,1 estacionamiento

Jardin Balbuena Reyna Templos M.

Veinte de Nobiembre

Retorno 49 de Cecilio Robledo 044 55 18 2304 85

Sup. $/m²

Empresa valuadora


05040, México D.F.

10

AV-CHAB-09/07-20/

p/c

INSTALACIONES

ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


SUMA

p/c

ELEMENTOS

ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO V.N.R. VALOR


BOMBA PZA 1 15 $1,000.00 0.80 0.95 1.00 0.76 $760.00 $760.00

GAS ESTACIONARIO PZA 1 10 $4,403.55 0.85 1.10 1.00 0.94 $4,117.32 $4,117.32

COCINA INTEGRALES PZA 1 6 $16,339.14 0.90 1.05 1.00 0.95 $15,440.49 $15,440.49

SUMA $20,317.81



BARDA m2 1.00 40 $990.70 1.00 0.95 1.00 0.95 $941.16 $941.16

BALCON M2 1.00 17 $3,000.00 1.05 0.85 1.00 0.89 $2,677.50 $2,677.50

CISTERNA M2 1.00 15 $2,194.65 0.95 0.95 1.00 0.90 $1,980.68 $1,980.68

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO %

TOTAL: $ 25,917.15

AVALÚO No.


OBRAS

COMPLEMENTARIAS:Unidad Cantidad EDAD

Empresa valuadora

CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero

, C.P. 05040, México D.F.

11

AV-CHAB-09/07-20/

a) DEL TERRENO:





136.00 3,864.00 1.00 3,864.00 525,504.00

TOTAL: 136.00 SUMA (a): $ 525,504.00

INDIVISO 100.00%

525,504.00



TIPO: ÁREA C.R.N. FACTOR DE C.N.R. VALOR


1 177.02 4,265.19 0.94 4,025.27 712,553.00

95.11 4,237.93 0.94 3,983.66 378,885.53

81.90 3,748.99 0.94 3,524.05 288,619.59





Terr. 525,504.00

Const. 1,380,058.12

Inst. 25,917.15

5,455.69

SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR

UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

H05-4

H05-2

AVALÚO No.

H05-5


Terr.

Const.

Inst.

COSTOS

Empresa valuadora


05040, México D.F.

12

AV-CHAB-09/07-20/




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 3 3 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 3.4286 3.8571 1.4286



T-1 354.03 48.00 16,993.44

TOTAL: 354.03







P.U. $/M2. $5,420.07

CASA HABITACION-

COMERCIAL

AVALÚO No.



Empresa valuadora


05040, México D.F.

13

AV-CHAB-09/07-20/

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,861,000 -3% 1,861,135.71FÍSICO 1,931,000 1% 1,931,479.27

INGRESOS 1,919,000 100% 1,918,865.82

PONDERADO

1,861,135.71 31.00% $576,952.07

1,931,479.27 41.00% $791,906.50

1,918,865.82 28.00% $537,282.43

100.00% $1,906,141.00

$1,906,141.00

Areli Jocabed Sánchez Morales




VALUADOR:


(UN MILLON NOVECIENTOS SEIS MIL CIENTO CUARENTA Y

UN PESOS 00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

El valor comercial obtenido en este avalúo fue realizado atreves de la ponderación con tres análisis que

son el de Comparativo de Mercado con el 31%, el Físico con el 41% y el de Capitalización de Renta con

el 28%, dando como resultado el Valor Comercial de$ 1,906,141.00 (Un Millón Novecientos seis mil

Ciento cuarenta y un pesos (00/100 M.N.)


AVALÚO No.


VALOR COMERCIAL


MERC.

FÍSICO

INGRESOS

Empresa valuadora



14



Agricola Pantitlan

Alberto Calmete 4

Av. Rio de los Remedios 6

Ticoman

Los Picos INPI

Castillo del Chico

Av. 606 Agrupamiento a 66

Narciso Bassols

20 de Noviembre 7

Privada Irma Mendoza 15

Empresa valuadora



15

AV-CHAB-09/07-20/

Norte 86

Moctezuma 1a seccion

Carlos Santana 0-0 Norte 13 151

Moctezuma 1a. Seccion

Nueva Tenochithan

1a. Cerrada de Carretones 15

Merced Balbuena


AVALÚO No.

Magdalena de las Salinas

Norte 13 4918

Empresa valuadora



16

AV-CHAB-09/07-20/

Vulcanizacion 186

Poniente 118 51

Veinte de Nobiembre

Playa Guitarron s/n

Reforma Iztacchualt


Panamericana

Retorno 49 de Cecilio Robelo 13Acueducto de Guadalupe 28

Del Golfo Jardin Balbuena

AVALÚO No.

Empresa valuadora

CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo A. Madero

, C.P. 05040, México D.F.

17



Av. Rio de los Remedios 6

Av. 606 Agrupamiento a 66

Narciso Bassols Castillo del Chico

Ticoman

Alberto Calmete 4 Privada Irma Mendoza 15

Los Picos INPI Agricola Pantitlan

20 de Noviembre 7

Empresa valuadora



INFORMACION OBTENIDA DE GUIA ROJI 18

AV-CHAB-09/07-20/TERRENOS SIMILARES EN VENTA:

Norte 86 Norte 13 4918

Nueva Tenochithan Magdalena de las Salinas

1a. Cerrada de Carretones 15

AVALÚO No.

Merced Balbuena

Carlos Santana 0-0 Norte 13 151

Moctezuma 1a seccion Moctezuma 1a. Seccion

Empresa valuadora

CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo

A. Madero , C.P. 05040, México D.F.


AV-CHAB-09/07-20/


AVALÚO No.

Acueducto de Guadalupe 28 Retorno 49 de Cecilio Robelo 13

Del Golfo Jardin Balbuena

Vulcanizacion 186 Playa Guitarron s/n

Veinte de Nobiembre Reforma Iztacchualt

Poniente 118 51

Panamericana

Empresa valuadora

CHARE S.A. DE C.V. Direccion: Calle Pedro Ma. Anaya, Col. 5 de Febrero, Delegacion Gustavo

A. Madero , C.P. 05040, México D.F.


I.S.V. CONSTRUCCIONES

AVALÚO No. ISV0001

Calle:

Número:

Colonia:

Delegación:

Código Postal:

Entidad Federativa:

Fecha del avalúo:


Distrito Federal.

20 de agosto de 2009

CUAJIMALPA

CUAJIMALPA

05000

Av. Jose Maria Castorena

217

ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ 1


AVALÚO No. ISV0001

PERITO VALUADOR: ISAO ENRIQUE SAUCEDO VAZQUEZ





PROPIETARIO DEL INMUEBLE: PIEDAD VAZQUEZ CAMACHO



:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Av. Jose Maria Castorena

Número: 217

Colonia: CUAJIMALPA

Delegación: CUAJIMALPA



NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: No se proporciono éste dato.

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: No se proporciono éste dato.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional y comercial

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Habitacional de 2 a 3 niveles del tipo medio.


DENSIDAD DE POBLACIÓN: 300

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminacion de basura en un nivel bajo, hay ruido por el

transito de vehiculos y trafico por los comercios y escuelas

USO DEL SUELO: H00-02

Av. JUAREZ Y CASTORENA, Importancia alta, En buenas

condiciones.


EQUIPAMIENTO URBANO: Tiendas de abarrotes, refaccionarias, Escuelas, Iglesia, zona de

bancos, tiendas de autoservicio, talleres mecanicos, parques,

Tortillerias, Señalizacion de calles.




LAS MISMAS:



AVALÚO No. ISV0001


LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGÚN:Escritura No. , Volumen,Notario

La primera


NE 8.070 PROPIEDAD PRIVADA

SE 17.310 LOTE 32

NE 6.040 LOTE 32

SE 15.180 LOTE 32

NE 3.870 LOTE 32

SE 3.730 CALLEJON CD. VICTORIA

SE 4.990 LOTE 34

SW 3,43 LOTE 34

SW 4.830 LOTE 34

SW 12.510 LOTE 34

NW 38.580 PROPIEDAD PRIVADA

SW 0.820 PROPIEDAD PRIVADA

NW 0.630 PROPIEDAD PRIVADA


La segunda




INDIVISO: 100.000 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:Con pendiente, de forma regular.

NÚMERO DE FRENTES: 1CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:Urbana

DENSIDAD HABITACIONAL:PENDIENTE

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN:COS Y CUS CALCULAR

SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES:si


IV.- TERRENO.

terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies según escrituras

al norte Av. Tamaulipas, al sur calle tamaulipas al oriente: calle castorena y al poniente: tamaulipas.



AVALÚO No. ISV0001

USO ACTUAL:


CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: CASIFICACION SUPERFICIE EDAD

T-1 TRES 210 07


EDAD APROXIMADA: 7


VIDA TOTAL: 70




CIMIENTOS: De mamposteria con refuerzos horizontales y verticales de concreto armado.

ESTRUCTURA: Muros de carga y Marcos rígidos.

MUROS: Tabique


TECHOS: A 2 aguas

AZOTEAS: Con hilada de tabique, impermeabilizada

BARDAS: No




El terreno donde esta ubicado el inmueble es de forma regular y su uso es habitacional, esta

conformado por dos niveles en el primer nivel encontramos la sala, el comedor, la cocina y un baño

completo, en el segundo nivel nos encontramos con 3 recamaras, un baño completo y una terraza.



AVALÚO No. ISV0001


APLANADOS INTERIORES: azulejo y tirol

APLANADOS EXTERIORES: Aplanado fino

PLAFONES: tirol

LAMBRINES: loseta

PISOS: loseta 33*33 cm.

ESCALERAS: loseta y barandal de madera

PINTURA: vinilica


c) CARPINTERÍA: paredes de sala y comedor de madera de pino


SANITARIAS:

cobre y pvc

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: cocina integral madera con desayunador y muebles de sanitarios w.c. lavabo con

mueble regadera.


f) PUERTAS Y VENTANERÍA: tubular

HERRERÍA: puertas y ventanas

g) VIDRIERÍA: sencillo 3 mm

h) CERRAJERÍA: del pais

i) FACHADA: fachada con jardin al frente, aplanado fino con pintura vinilica, tres ventanas y puerta

principal.


ver manual



AVALÚO No. ISV0001

DEFINICIONES:







MERCADO.






REPOSICIÓN.





RENTAS.







Existe mucho trafico por los negocios que hay en la avenida principal

La casa no esta a nivel de calle, los lotes colindantes son de familiares.

No existen linderos fisicos

Solo hay una servidumbre de paso para los tres lotes.

la oferta numero cinco (5) no existen imágenes.

VII.- DEFINICIONES.



ISV0001

No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n



CONS. OTRO FRe

1 1,950,000.00 140.00 13,928.57 0.90 0.90 1.10 0.90 0.95 1.00 0.76 10,610.86

2 2,900,000.00 320.00 9,062.50 0.90 1.00 0.95 1.10 0.90 1.00 0.85 7,670.95

3 2,900,000.00 270.00 10,740.74 0.90 1.10 0.95 0.95 0.95 1.00 0.85 9,116.75

4 4,400,000.00 275.00 16,000.00 0.90 1.00 0.90 0.90 0.90 1.00 0.66 10,497.60

5 3,500,000.00 200.00 17,500.00 0.90 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 0.86 14,962.50


EN N.R. $/m² 10,572.00


SUBTOTAL: $ 10,572.00



0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

(55) 5251 4995 Zertuche y Sinclair S.CcoahulaCuajimalpa De Morelos


JOSE MARIA CASTORENA

5ta. PRIVADA DE LA AVENIDA

MEXICO


5290 0640 Grupo Bandin S.A. de C.V

Cuajimalpa De Morelos Coahuila (55) 5682 8404 Elena Ricaud


Informante




Laura López

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AVALÚO No.






ISV0001


No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n



1 1,750,000.00 456.00 3,837.72 0.90 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 0.73 2,797.70

2 1,000,000.00 356.00 2,808.99 0.90 0.95 0.95 1.00 1.00 1.00 0.81 2,281.60

3 1,500,000.00 634.00 2,365.93 0.90 1.05 1.10 1.00 1.00 1.00 1.04 2,459.38

4 2,100,000.00 474.00 4,430.38 0.90 0.80 0.90 1.00 1.00 1.00 0.65 2,870.89

5 2,350,000.00 470.00 5,000.00 0.90 1.05 1.05 1.00 1.00 1.00 0.99 4,961.25


EN N.R. $/m² 3,074.00

OFERTA IMPORTE SUP. CONSTRUCCION CRN Fed

EDO. DE

CONSERVA FRED CNR TERRENO

CONSTRUCC

ION TERRENO $/M2

1.00 $1,750,000.00 200.00 $6,000.00 0.70 0.9 0.63 $3,780.00 456.00 ####### $994,000.00 $2,179.82

2.00 $1,000,000.00 356.00 356.00 $1,000,000.00 $2,808.99

3.00 $1,500,000.00 634.00 634.00 $1,500,000.00 $2,365.93

4.00 $2,100,000.00 474.00 474.00 $2,100,000.00 $4,430.38

5.00 $2,350,000.00 470.00 470.00 $2,350,000.00 $5,000.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia



5257-3667 Royal Real Estate S.A. de C.Cuajimalpa De Morelos CARRETERA MEXICO TOLUCA

Informante

KAREN BODA

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AVALÚO No.




Jesús Del Monte 5341 3647 Rinor Bienes Raíces




No. Oferta



ISV0001


No. No.

1 s/n

2 3000

3 18

4 s/n

5 s/n



1 9,500.00 174.00 54.60 0.90 1.05 0.80 0.95 1.00 1.00 0.72 39.21

2 14,000.00 220.00 63.64 0.90 0.95 0.95 0.95 1.00 1.00 0.77 49.10

3 12,000.00 250.00 48.00 0.90 1.10 0.95 0.80 1.10 1.00 0.83 39.73

4 22,000.00 380.00 57.89 0.90 0.95 0.95 0.90 1.00 1.00 0.73 42.32

5 23,000.00 220.00 104.55 0.90 1.10 0.95 0.90 1.00 1.00 0.85 88.49


EN N.R. $/m² 52.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad










PRECIOSA CASA SOLA CON JARDÍNES HERMOSOS QUE DAN A LA COCINA AL COMEDOR Y A LA SALA, MUY ILUMINADA, MUY CÓMODA CON

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Cuajimalpa De Morelos ARTEAGA Y SALAZAR 3618 2196 Grupo Habiterra

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TIENE 2 BAÑOS COMPLETOS Y UN MEDIO BAÑO, LA SEGUNDA REC. TIENE CLOSET. SALA CON ALFOMBRA, COCINA GRANDE.

Cuajimalpa De Morelos 16 de septiembre 5812 8947, 04455 2940 0026

AVALÚO No.


Rios y Asociados




ISV0001



SUMA



EA09 cocina integral pz 1 27 $10,000.00 1.0 0.9 1.0 0.85 $8,500.00 $8,500.00

SUMA $8,500.00



0.95 0.85 1.00 0.81

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00

CONSTANTE 0.10

CONSTANTE 0.90 SUMA: $

VIDA UTIL 80.00

EDAD 7.00 0.92




INDIVISO %

TOTAL: $ 8,500.00

AVALÚO No.





ISV0001

a) DEL TERRENO:





547.00 3,074.00 1.00 3,074.00 1,681,478.00

TOTAL: 547.00 SUMA (a): $ 1,681,478.00

INDIVISO 100.00%

1,681,478.00





1 210.00 6,006.13 0.92 5,533.15 1,161,960.93





Terr. 1,681,478.00

Const. 1,161,960.93

Inst. 8,500.00

13580.66155

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

0%

% DE PARTICIPACIÓN



ISV0001




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 3 1 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 3.4286 1.4286 1.5714



T-1 210.00 52.00 10,920.00

TOTAL:







P.U. $/M2. #¡DIV/0!

AVALÚO No.



casa habitacion



ISV0001

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 2,220,000 88% 2,220,120.00FÍSICO 2,852,000 141% 2,851,938.93

INGRESOS 1,182,000 100% 1,181,581.02

30%

60%

10%


$2,495,357.00

EL VALOR COMERCIAL, ES EL RESULTADO DE LA PONDERACION DE LOS TRES ANALISIS CON LOS SIGUIENTES PORCENTAJES PARA VALOR

DE MERCADO UN 30%, EL VALOR FISICO DE UN 60% Y EL VALOR DE CAPITALIZACION DEL 10% DANDONOS UN RESULTADO DE $2,495,357..00

666,036.00



1,711,163.36

118,158.10







AVALÚO No.

VALUADOR:


(DOS MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS

CINCUENTA Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

$2,495,357.46

MERC.

FÍSICO

INGRESOS


ISV CONSTRUCCIONES

FACHADA COCINA

COMEDOR SALA

ESCALERAS BAÑO

INMUEBLE VALUADO

CALLE JOSE MARIA CASTORENA 217 CUAJIMALPA


ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN VENTA

PRIMER OFERTA:

VISITA CAMPO.

CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA.


ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN VENTA

SEGUNDA OFERTA:

SEGÚN VISITA EN CAMPO

5a. PRIVADA DE AVENIDA MEXICO


ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN VENTA

TERCERA OFERTA:

VISITA CAMPO.

CALLE COAHUILA S/N. CUAJIMALPA


ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN VENTA

CUARTA OFERTA:

5A. OFERTA

VISTA EN CAMPO

ESTE CROQUIS ES DE LA 5A OFERTA

JOSE MARIA CASTORENA S/N. CUAJIMALPA


ISV CONSTRUCCIONES

TERRENOS EN VENTA

PRIMERA OFERTA:

7500

CARRETERA MEXICO TOLUCA S/N CUAJIMALPA


ISV CONSTRUCCIONES

TERRENOS EN VENTA

SEGUNDA OFERTA:

VISITA DE CAMPO

AHUATENCO S/N CUAJIMALPA.


ISV CONSTRUCCIONES

TERRENOS EN VENTA

TERCERA OFRTA: AV. JESUS DEL MONTE S/N. HUIXQUILUCAN


ISV CONSTRUCCIONES

TERRENOS EN VENTA

CUARTA OFERTA:

5A OFERTA AVENIDA SAN MATEO S/N.

VISITA EN CAMPO NO PERMITE FOTOS

LA HERRADURA S/N. CONTADERO CUAJIMALPA


ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN RENTA:

PRIMERA OFERTA: CALLE COAHUILA S/N CUAJIMALPA.


ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN RENTA:

TERCERA OFERTA: CALLE XIOVIONI No. 18 SAN LORENZO ACOPILCO. CUAJIMALPA.


ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN RENTA:

CUARTA OFERTA: ARTEAGA Y SALAZAR S/N CONTADERO CUAJIMALPA.


ISV CONSTRUCCIONES

CASAS EN RENTA:

QUINTA OFERTA: KM. 15 CARRETERA MEXICO TOLUCA COL. PALO ALTO CUAJIMALPA


1

AVALÚO No. A-DC-09-0001

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:

Número:

Colonia:

Delegación:

Código Postal:

Entidad Federativa:

Fecha del avalúo:


Distrito Federal.

20 de Agosto de 2009

Santa María la Ribera .

Cuauhtémoc.

06400

Salvador Díaz Mirón.

96

MULTIFACE

Calle Puebla No.341, B-1, Col. Roma, Delg. Cuauhtémoc, Distrito Federal., C.P. 06700

Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

2


PERITO VALUADOR: Manuel Silva Tadeo.

ESPECIALIDAD Bienes Inmuebles.


INMUEBLE QUE SE VALÚA: Departamento en Condominio.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: En Condominio.

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: María Guadalupe García Murillo.



UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Salvador Díaz Mirón.

Número: 96

Colonia: Santa María la Ribera .

Delegación: Cuauhtémoc.



NÚMERO DE CUENTA PREDIAL: 012 083 01 003 8

NÚMERO DE CUENTA DE AGUA: 20 45 500 997 01 000 6

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional y Comercial, Mixta.

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Predomina la Habitacional y Comercial, Mixta, Número de

Niveles promedio 2(dos niveles), comercios.



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Alta, Ruido producido por autos principalmente.



Determinar su Valor Comercial.

MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

3

USO DEL SUELO: HM/4/25/12

A corta distancia de vías primarias de intenso flujo

vehicular como son: Circuito Interior y Eje 1 Norte .


Agua: Red de distribución con suministro de tomas domiciliarias.

Drenaje y Alcantarillado: Red de recolección de aguas residuales en sistema conjunto.

Electricidad: A través de red áerea.

Alumbrado Público: Sistema de cableado subterráneo con posteria metálica y de concreto.

Calles de: Pavimento Asfáltico.

Banquetas: con un ancho de 3.00 mts. de Concreto Hidráulico.

Guarniciones: de 0.15 mts. De ancho de Concreto Hidráulico.

Gas Natural: Con suministro de tanque estacionario.

Vigilancia: Por Rondas

Transporte Urbano y Colectivo: A corta distancia y una frecuencia constante.

Recolección de Basura: Frecuente (Vehicular y peatonal).

Parametros de Vialidad: Señalamientos de Calles, Nomenclatura, Sentidos y Números.

EQUIPAMIENTO URBANO: Centro Comercial, Escuelas, Mercado, Templo,

Gasolineria, Parque, Museos, Cancha Deportivas en un

radio aproximado de 1 Km.


LAS MISMAS:

MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

4





Norte 14.230 Vía Pública Salvador Díaz Mirón

Sur 14.230 Casa No.186 de la calle Cedro.

Oriente 16.820 Vía Pública Cedro

Poniente 16.820 Casa No.198 de la calle Salvador Díaz Mirón.



INDIVISO: 9.960 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Plano a Nivel de Banqueta y de Forma Regular

NÚMERO DE FRENTES: Dos




SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: Ninguno que Afecte


NORTEUBICACIÓN

IV.- TERRENO.

Se trata de una fracción de terreno de las cuales se indican sus linderos, colindancias y superficies

El lote se encuentra en esquina, al Norte está con la calle Salvador Díaz Mirón, al Oriente con la Calle Cedro, al Sur con la

Calle Lirio y al Poniente con la Calle Nogal.

Escritura Pública No.37,424 , con fecha 18 de Enero de 2006, ante Lic. Juan Manuel Aspron Pelayo, Notario

Público No.186 y 217 del D.F.

MULTIFACE


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5


USO ACTUAL: El terreno se encuentra ubicado en un terreno plano y de forma regular con

una superficie de 239.35 m2, el uso actual son departamentos en

condominio con cuatro niveles, de tres departamentos por nivel, escaleras de

uso comun, y nueve cajones de estacionamiento.

ver anexo c-2

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: Mediano Antiguo


TIPO 1 CLASIFICACION EDAD

T-1 Cinco Cinco años

NÚMERO DE NIVELES: Cuatro Niveles

EDAD APROXIMADA: Cinco Años


VIDA TOTAL: 90

ESTADO DE CONSERVACIÓN: 1.1




CIMIENTOS: Probablemente Zapatas Aisladas y contratrabes de concreto armado.

ESTRUCTURA: Marcos Rígidos a base de Columnas y Trabes y muros de carga con refuerzos

de concreto armado.

MUROS: Se supone de tabique rojo recocido de 14 cm. de espesor.

ENTREPISOS: Se supone de losa aligerada con vigueta y bovedilla

TECHOS: Se supone losa plana de concreto armado.

AZOTEAS: Impermeabilizado, con pretil en buen estado de conservación y con una altura

de 0.50 mts.

BARDAS: A base de Muros de block hueco, con una altura promedio de 3.00 mts.



SUPERFICIE

55.85

MULTIFACE


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6



APLANADOS INTERIORES: Son de pasta rayada a regla y plomo en buenas condiciones.

APLANADOS EXTERIORES: Son de cemento-arena acabado rustico en buenas condiciones.

PLAFONES: Son de yeso a regla en buenas condiciones.

LAMBRINES: En baños zona de regadera en tres paredes calidad mediana a base de loseta de

ceramica de 20 x 30 cm.

PISOS: Son de loseta antiderrapante de 30 x 30 cm. en zona de cocina y baño, piso láminado

en zona de estancia, comedor y dos recamaras y zoclo según pisos de calidad media.

ESCALERAS: Si hay en el interior del edifcio son de concreto armado, acamado común.

PINTURA: Vinilica en muros interiores y exteriores en general y esmalte en zona de baños y cocina

en condiones optimas.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Ninguna

c) CARPINTERÍA: Puerta de madera de pino con bastidor de color blanco, en zona de recamaras, baño,

cocina y acceso principal a departamento.


SANITARIAS:

Si tiene entubada oculta con tubería de cobre en hidraúicas en salidas y de Pvc en

bajadas sanitarias.

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Si tiene completos los muebles de baño wc, lavabo, accesorios de baño, cocina integral

con estufa y tarja de mediana calidad.

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Salidas ocultas y salidas normales, contactos en todas las áreas del departamento.

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: A base de Aluminio natural en ventanas y sección comercial.

HERRERÍA: Puerta de herreria en zona de acceso principal, tres portones en dos hojas en zona de

estacionamiento, escalera marina y tapa para zona de azotea.

g) VIDRIERÍA: Vidrio transparente de 6 mm y opaco en baño.

h) CERRAJERÍA: Son de tipo nacional, de intercomunicación de calidad mediana y en exteriores de

seguridad marca Phillips.

i) FACHADA: Recubierta de aplanado cemento-arena en todos sus niveles y pintada en color naranja,

acabado pulido en buenas condiciones.


Del edificio: Cisterna, equipo de bombeo, gas estacionario, bardas, interfon,

cocina integral movible, patios y andadores.

MULTIFACE


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7








MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







4) El Valor por Capitalización de Rentas: refleja el valor probable que tendría el inmueble, de acuerdo a su productividad, capitalizando la renta anual real o

estimada a una tasa determinada en base a las características propias del inmueble.

5) El Valor Comercial. Refleja el Valor del inmueble en estudio, a la fecha del avalúo, sin considerar ninguna necesidad imperiosa ó apremiante de realizar la

comercialización del mismo.

VII.- DEFINICIONES.

CONSIDERACIONES DEL AVALUO:

1) Para determinar el valor comercial del inmueble en estudio, se procede a determinar el valor físico ó Directo, el Valor de mercado y el Valor por

Capitalización de Rentas.

2) El Valor Físico o Directo: refleja el valor probable de Reposición Nuevo del Inmueble, afectado por ubicación, edad, conservación y obsolescencia del

proyecto.

3) El Valor de Mercado: refleja el valor probable que tendría el inmueble dentro del mercado inmobiliario de acuerdo a las condiciones actuales y características

propias del bien en estudio.

MULTIFACE


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8

a) Escritura de propiedad. si


c) Recibo de Agua. si

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.

Ninguna salvedad.






EXCLUSIONES DEL AVALUO:



12. La vigencia de este avalúo esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporabilidad que establezca en su caso la

institución emisora o autoridad competente.

13. Se da como verdadera la superficie del terreno según documentacion proporcionada escrituras o informacion catastral, ya en este avalúo no se realiza

levantamiento topográfico para verificar dicha superficie.

SALVEDADES DEL AVALUO:


9) En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los

consideramos son el el resultado de la observación o por información expresa del cliente.

CONDICIONES DEL AVALUO:

10) Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o cualquier otra restriccion legal, el valor

comercial estimado, al que se concluye solo se considera las expresadas en el propio avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.

11) El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá ser utilizada para fines distintos a lo indicado

en este avalúo.

6) La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo es la proporcionada por el cliente, la cual asumimos como correcta, entre la

que podemos mencionar lo siguiente:

7) No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o cualquier otro tipo que pudiera

afectar el bien que se valúa, amenos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo menos no asumimos

responsabilidad alguna por información omitida en la solicitud del avalúo.

8) Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de

negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

MULTIFACE


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9

A-DC-09-0001

No. No.

1 247

2 138

3 375

4 25

5 46


NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS. OTRO FRe

1 650,000.00 52.82 12,305.94 0.90 1.00 1.10 1.00 1.10 1.00 1.09 13,401.17

2 750,000.00 58.57 12,805.19 0.90 1.00 0.95 1.10 0.95 1.00 0.89 11,441.12

3 520,000.00 65.00 8,000.00 0.90 1.00 0.85 1.20 1.20 1.00 1.10 8,812.80

4 680,000.00 63.00 10,793.65 0.90 1.00 0.90 1.20 1.00 1.00 0.97 10,491.43

5 930,000.00 67.36 13,806.41 0.90 1.00 0.80 1.00 1.20 1.10 0.95 13,121.62


EN N.R. $/m² 11,454.00


SUBTOTAL: $ 11,454.00



0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

(55)52555521 Century 21 OriónCedroSanta María La Ribera


Enrique González Martinez

Dr. ATL


(55)53441030 Promotora de Inmuebles

Santa María La Ribera Naranjos cel. (55)14603211 Edith González Martinez


Informante




Ana María González

Departamento de 65 m2, dos recamaras, un baño, edad 8 años, en el quinto nivel se encuentra, una línea telefonica.

Departamento de 63 m2, tres recamaras, un baño, edad 4 años, en el cuarto nivel se encuentra.



$/m²


55-63-13-14

Departamento de 67.36 m2, dos recamaras, dos baños, edad 11 años, en el cuarto nivel se encuentra, una línea telefonica.


Departamento de 52.82 m2, dos recamaras, un baño, un cajon de estacionamiento, edad 35 años, en el tercer nivel se encuentra. Cuarto de

servicio en azotea de 7.18 m2, y cocina integral.

Santa María La Ribera

Santa María La Ribera 59-89-45-26 Dim. Bienes Raices

Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un baño, edad 3 años, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para auto.


AVALÚO No.




MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

10

A-DC-09-0001


No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n



1 3,100,000.00 510.00 5,260.98 0.90 1.00 1.00 1.20 0.80 1.20 1.04 5,454.59

2 5,176,000.00 647.00 8,000.00 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 0.95 0.68 5,472.00

3 5,200,000.00 1,167.00 4,176.78 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.05 0.76 3,157.64

4 2,400,000.00 598.62 3,465.13 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.20 0.86 2,993.87

5 2,800,000.00 403.00 6,139.70 0.90 1.00 1.00 1.00 0.80 1.10 0.79 4,862.64


EN N.R. $/m² 4,388.00

No Oferta Sup. Terr. Sup. Const. CRN U. Suelo F.ed E. Conserv.

1 3,100,000.00 510.00 80.00 $6,856.89 0.95 0.8

C.N.R. CONSTRUCCION TERRENO $/M2

5,211.24 416,898.91 2,683,101.09 $5,260.98No Oferta Sup. Terr. Sup. Const. CRN U. Suelo F.ed E. Conserv.

3 5,200,000.00 1,167.00 50.00 $6,856.89 0.95 1


6,514.05 325,702.28 4,874,297.73 $4,176.78No Oferta Sup. Terr. Sup. Const. CRN U. Suelo F.ed E. Conserv.

4 2,400,000.00 598.62 50.00 $6,856.89 0.95 1


6,514.05 325,702.28 2,074,297.73 $3,465.13

Jaime Torres Bodet

Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 598.62 m2, un frente, regular, cuenta con 2 viviendas . Actualmente se rentan las viviendas.

TreniñE Negocios InmobiliariosEnrique González Martinez


53632162 Century 21 InvermaxSanta María La Ribera Cedro


Terreno plano irregular con construcción, hay que demoler, 510 m2. un frente a media calle.

Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo H3 30 60, con 647 m2, un frente a media calle

No. Oferta Sup.

(55) 55 14 30 82Santa María La Ribera




0.76

55631314 Juan ContrerasSanta María La Ribera

Fresno (442) 4 100 599 Inmuebles México

Terreno plano para desarrolladores , uso de suelo HC 3 20, con 1167 m2, un frente, poca construccion por demoler.para comercio o bodega.

Su casa Bienes Raices

0.95

$/m²

Terreno plano , un frente regular, 403 m2, uso de suelo H 3 20, respetar fachada primer crujia 50 m2, en mal estado, pero sin daño estructural.

55890229

$/m²

fret.

fret.

0.95

AVALÚO No.

fret.

MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

11

A-DC-09-0001

No Oferta Sup. Terr. Sup. Const. CRN U. Suelo F.ed E. Conserv.

5 2,800,000.00 403.00 50.00 $6,856.89 0.95 1


6,514.05 325,702.28 2,474,297.73 $6,139.70


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

AVALÚO No.

fret.

0.95








MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

12

A-DC-09-0001


No. No.

1 138

2 25

3

4 151

5 24



1 4,500.00 58.57 76.83 0.90 1.00 0.95 1.10 0.95 1.00 0.89 68.65

2 4,500.00 63.00 71.43 0.90 1.00 0.95 1.20 1.10 1.00 1.13 80.61

3 5,000.00 67.00 74.63 0.90 1.00 0.95 1.20 1.10 1.00 1.13 84.22

4 5,000.00 65.00 76.92 0.90 1.00 0.95 1.15 1.10 1.00 1.08 83.20

5 7,700.00 76.00 101.32 0.90 1.10 0.90 1.00 1.00 1.00 0.89 90.27


EN N.R. $/m² 81.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad










Departamento de 63 m2, tres recamaras, un baño, edad 4 años, en el cuarto nivel se encuentra.

Departamento de 67 m2, dos recamaras, un baño, un cajon de estacionamiento, edad 19 años, en el cuarto nivel se encuentra.

Departamento de 65 m2, dos recamaras, dos baños, un cajon de estacionamiento, edad 5 años, en el quinto nivel se encuentra.

Departamento de 76 m2, dos recamaras, dos baños, un cajon de estacionamiento, edad 4 años, en el tercer nivel se encuentra.

Santa María La Ribera Nogal 56640505


San Rafael Fco. Díaz Covarrubias (55) 52601864 Administración Amsterdam

Proyecsa Inmobiliaria Lar.

Santa María La Ribera Santa María La Ribera 56166093 Alejandro Tovar Sanchez

Dr. ATL (55)53441030 Promotora de Inmuebles

Departamento de 58.57 m2, dos recamaras, un baño, edad 3 años, en el primer nivel se encuentra, una linea telefonica, y un espacio para

auto.

Santa María La Ribera Enrique González Martinez 59-89-45-26

AVALÚO No.


Dim. Bienes Raices


MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

13

A-DC-09-0001

p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD C.R.N. FACTOR DE DEMÉRITO C.N.R. VALOR


IE14 INTERFON PZA 1 6 $9,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $9,000.00 $9,000.00

SUMA $9,000.00



EA10 EQUIPO DE BOMBEO PZA 1 6 $15,000.00 1.0 1.0 1.0 1.00 $15,000.00 $15,000.00

EA09 COCINA INTEGRAL MOVIBLE PZA 1 6 $10,000.00 1.0 1.0 1.0 1.00 $10,000.00 $10,000.00


SUMA $29,000.00



OC01 BARDA M2 45.00 6 $475.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $427.50 $19,237.50

OC03 ANDADOR M2 40.00 6 $475.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $475.00 $19,000.00

OC10 CISTERNA PZA 1.00 6 $30,000.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $30,000.00 $30,000.00

OC17 ESCALERAS DE CONCRETO PZA 4.00 6 $879.27 1.00 1.00 1.00 1.00 $879.27 $3,517.08

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 6.00 0.93




INDIVISO %

TOTAL: $ 109,754.58

AVALÚO No.



MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

14

A-DC-09-0001

a) DEL TERRENO:


TERRENO




239.35 4,388.00 1.00 4,388.00 1,050,267.80

TOTAL: 239.35 SUMA (a): $ 1,050,267.80

INDIVISO 0.100

104,606.67





1 55.85 8,184.55 0.93 7,632.09 426,252.39





Terr. 1,050,267.80

Const. 426,252.39

Inst. 109,754.58

11470.25318

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

AVALÚO No.

DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

66%

27%

7%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

15

A-DC-09-0001




CONS/ MANT 5%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 1 5 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 1.0000 5.7143 1.2857



T-1 55.85 81.00 4,523.85

TOTAL:







P.U. $/M2. #¡DIV/0!

AVALÚO No.



Departamento en Condominio

MULTIFACE


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16

A-DC-09-0001

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 640,000 16% 639,705.90FÍSICO 641,000 17% 640,613.64

INGRESOS 550,000 100% 549,647.78

30% $191,911.77

60% $384,368.18

10% $54,964.78

100% $631,244.73


$631,245.00

Valor de mercado

MANUEL SILVA TADEO

MATRICULA 94310454





Valor Comercial

Valor de Capitalización

Valor Físico o C.N.R.

VALUADOR:


AVALÚO No.

Valor Ponderado


( SEISCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CINCO

PESOS 00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

SE CONCLUYE QUE EL VALOR COMERCIAL ES EL RESULTADO DE LA PONDERACIÓN SE OBTUVO LOS SIGUIENTES

PORCENTAJES: 30% VALOR DE MERCADO, EL 60% VALOR FISICO Y 10% DEL VALOR DE CAPITALIZACIÓN.

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

17



MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

18



MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

19



MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

20




CASO No.5


VENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

21




CASO No.5


RENTA DE INMUEBLES SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

22


CASO No. 1


VENTA DE TERRENOS SIMILARES EN LA ZONA Y/O ZONAS SIMILARES

MULTIFACE


Tel. 55-53-28-91, Fax. 52-56-39-06

AVALÚO No. VASS-8405

FOTO DEL INMUEBLE

Calle:

Número:

Colonia:

Municipio:

Código Postal:

Entidad Federativa:

Fecha del avalúo:


Estado de méxico.

20/08/2009

Benito Juárez

Nezahualcóyotl

57000

Rosas de mayo

332

03-08 1


PERITO VALUADOR: Valdivia Salgado Sergio Adolfo.





PROPIETARIO DEL INMUEBLE: C. Mariano Salgado



:

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Rosas de mayo

Número: 332

Colonia: Benito Juárez

Municipio: Nezahualcóyotl






TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casas habitación de 1 niveles tipo medio.



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: Contaminación de basura.




Av. Vicente Villada. Av. Gustavo Baz. Av. Cuarta Av. Rancho Grande

Mercado, Iglesias,Centros Comersiales,Centros

Deportivos,Bibliotecas.Universidad;preparatoria,Secundaria,Primarias,Bancos,C

ines.




LAS MISMAS:

03-08 3




La primera


Norte 17.000 Lote 33

Sur 17.000 Lote 35

Oriente 9.000 Calle rosas de mayo

Poniente 9.000 Lote 8


La segunda




INDIVISO: 100.000 %


NÚMERO DE FRENTES:


DENSIDAD HABITACIONAL: Alta



USO DEL SUELO: COS= 70%

CUS= 1.4


NORTE

IV.- TERRENO.


Calle los laureles se encuentra al oeste, al norte la calle mañanitas, al sur madrugada, vicente villada al este.

Topográfia plana forma regular

un frente

Escritura 40219

03-08 4

03-08 4




T-1 Construcción 1972

T-2 Construcción 2000

NÚMERO DE NIVELES:


T-2 Un nivel, altura nivel de piso 2.20 metros.


T-1 4 87.30 m2 37

T-2 4 110 m2 9

VIDA ÚTIL REMANENTE: total - la edad

T-1 43

T-2 71

VIDA TOTAL: total tabla de la tesoreria

T-1 80

T-2 80





CIMIENTOS: Cimentación de zapatas corridas de mamposteria.

ESTRUCTURA: Marcos rígidos.

MUROS: Tabique.


TECHOS: Plano y de dos aguas.

AZOTEAS: Pretil.

BARDAS: Tabique.



USO ACTUAL: Cuenta con un patio principal y otro de servicio, tiene un baño completo y medio baño, sala comedor amplio,

cocina integral, 2 recamaras en la planta baja, un cuarto de talles o bodega, jardin pequeño en la entrada principal, un

enorme arbol cerca de la entrada,una sala de tv. En la planta alta se encuentran 2 recamaras, una con vestidor, estudio y

terraza, cuenta don un pasillo que conecta la planta alta con la baja.

03-08 5




Yeso y mortero-cemento-arena


Mortero cemento-arena

PLAFONES: Yeso

LAMBRINES: Baño

PISOS: Losetas vinilicas, madera

ESCALERAS: Madera y Herreria

PINTURA: Vinilica lavable

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Nada

c) CARPINTERÍA: Escalera


SANITARIAS:

Agua Caliente,Agua Frian,Drenaje

MUEBLES DE BAÑO / COCINA: Wc,lavabo,regadera,accesorios. Fregadero,estufa con horno, alacenas

e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Timbre,Lamparas,Contactos

f) PUERTAS Y VENTANERÍA: Aluminio

HERRERÍA: PTR y Solera

g) VIDRIERÍA: Ventanales

h) CERRAJERÍA: Chapas

i) FACHADA: Mortero cemento Arena, pintada


Bardas,Patio,Marquesina,Terraza,Cisterna

Tinaco y Bomba

03-08 6

VASS-8405

03-08 6








MERCADO.






DE REPOSICIÓN.





RENTAS.







VII.- DEFINICIONES.

03-08 7

VASS-8405

03-08 7

VASS-8405

No. No.

1 s/n

2 105

3 39

4 11

5 s/n



CONS. OTRO FRe

1 990,000.00 200.00 4,950.00 0.90 0.85 1.00 1.00 1.00 1.00 0.77 3,786.75

2 2,300,000.00 160.00 14,375.00 0.90 1.00 1.00 0.95 1.10 1.00 0.94 13,519.69

3 2,950,000.00 170.00 17,352.94 0.90 1.00 1.00 0.85 0.80 1.00 0.61 10,620.00

4 900,000.00 120.00 7,500.00 0.90 1.00 1.00 0.90 0.90 1.00 0.73 5,467.50

5 1,000,000.00 77.00 12,987.01 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 11,688.31


EN N.R. $/m² 9,016.00





0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del

sueloColonia

Edad

No. Oferta Sup.


19412785 C.Humberto Castellanos

Metropolitana 2a secc. Angel de la independencia 42062420 C. Elias Calderon Reyes


55198478 Eduardo Chávez Nuñez


casa con tres recámaras, tres baños, garage para 3 autos.

Bosques de Aragón

Jose Ortiz de DomínguezLoma Bonita

Oriente

Bosque de las naciones

$/m²




Horizontes bienes raices s.a de c.v.

Casa duplex, seis habitaciones, dos cuartos de servicio, recien remodelada, acabado de lujo, opción a tercer piso.

Casa dividida en cuatro departamentos, dos en planta baja con una recámara, un departament en primer piso con dos recámaras y en

segundo piso un departamento con una recámara todos con baños completos.


Reforma 41974975 Bandin Haro

$/m²

52644759

Casa con dos lugares de estacionamiento, en la planta alta con balcón, tres recámaras, dos baños y zotehuela.

Prados de Cedros




Casa con local comercial, tres recámaras, tres baños, estado de conservación excelente.

Prados de Aragón

AVALÚO No.


03-08 8

VASS-8405


No. No.

1 S/n

2 S/n

3 No.

4 21

5 76



1 1,050,000.00 215.00 4,883.72 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 3,955.81

2 2,700,000.00 300.00 9,000.00 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 7,290.00

3 9,077,984.00 2,836.87 3,200.00 0.90 0.80 0.80 1.00 0.80 1.00 0.46 1,474.56

4 290,000.00 145.00 2,000.00 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 1,800.00

5 350,000.00 96.00 3,645.83 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.81 2,953.13


EN N.R. $/m² 3,495.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie

Uso del Suelo

Colonia

$/m²



53431555 Century 21Vicente villada Lindavista


Terreno plano en zona mixta, con uso de suelo industrial, cuenta con un techumbre, piso de concreto y muro perimetral de tabicón.

Terreno bardeado con entrada propia de aluminio para seis autos, tiene salón de fiestas, kiosco, jardín, fuente, bodega y garage cubierto.

No. Oferta Sup.

55252045Calle 76

San Carlos

Ecatepec de Morelos

Bosques de keniaBosques de aragón

No se proporciona 56444470 La Campana S.A. de C.V.

55631314 Realty center

Terreno cerca de la central de abastos perfecto para hacer un centro comercial.

Lic. Olmedo Rosales

Orobrama Bienes Raices S.A de C.V.

Diagonal 1

Remato terreno, excelente ubicación a tan solo 20 min del metro indios verdes.

$/m²

Excelente Baldio.

4597270


AVALÚO No.







03-08 9

VASS-8405


No. No.

1 s/n

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n



1 9,500.00 180.00 52.78 0.90 1.00 1.00 1.10 1.10 1.10 1.20 63.22

2 11,000.00 200.00 55.00 0.90 0.90 1.00 1.00 1.00 1.10 0.89 49.01

3 8,000.00 160.00 50.00 0.90 1.00 1.00 1.10 1.10 1.00 1.09 54.45

4 5,500.00 140.00 39.29 0.90 1.00 1.00 1.10 1.10 1.20 1.31 51.34

5 10,000.00 220.00 45.45 0.90 1.00 1.00 1.00 1.00 0.80 0.72 32.73


EN N.R. $/m² 50.00

0.10

0.90


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad








Muy bien cuidada, closet de blancos, techo doble altura en estancia, puerta automatica, 128m de terreno, 200m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños


3 Recamaras, 1.5 Baños, 268m2 de terreno, 140m2 de construcción

250m2 de Terreno, 220m2 de construcción, 4 recamaras, 3.5 baños

Valle Dorado 5370 54872054 Rafael Martinez

San Mateo Otzacatipan Nicolas Tolentino 2771000 Mary Hernandez

3 Recamaras, 1.5 baños, 160m2 de terreno, 160m2 de construcción

Xinantecatl Jorullo 7222197964 Noé H. Silva


Mauritania 56597777

Miriam Figueroa

Lomas Estrella Maricela Camarillo

Cuenta con una pequeña bodega, vigilancia en el fraccionamiento, 180m2 de terreno, 180m2 de construcción, 3 recamaras, 2 baños

AVALÚO No.


Cacama Sur 83 56978325


03-08 10

VASS-8405



SUMA



p TINACO Y BOMBA PZA 1 8 $5,550.00 1.0 0.9 1.0 0.90 $4,995.00 $4,995.00

SUMA $4,995.00



p Barda pza 1.00 18 $20,000.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $18,000.00 $18,000.00

p Patio pza 1.00 10 $15,000.00 0.90 0.85 1.00 0.77 $11,475.00 $11,475.00

p Marquecina pza 1.00 15 $12,000.00 1.00 0.90 1.00 0.90 $10,800.00 $10,800.00

p Cisterna pza 1.00 10 $10,000.00 1.00 0.88 1.00 0.88 $8,800.00 $8,800.00

CONSTANTE 0.10


VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94




INDIVISO %

TOTAL: $ 54,070.00

AVALÚO No.



03-08 11

VASS-8405

a) DEL TERRENO:


TERRENO




153.00 3,495.00 1.00 3,495.00 534,735.00

TOTAL: 153.00 SUMA (a): $ 534,735.00

INDIVISO 100.00%

534,735.00





1 197.30 5,919.12 0.94 5,586.17 1,102,151.24





Terr. 534,735.00

Const. 1,102,151.24

Inst. 54,070.00

8570.482729

AVALÚO No.

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTE

MOTIVO COEFICIENTE

32%

65%

3%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

03-08 12

VASS-8405




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1


calificación 1


calificación 1


calificación 1



calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 2 1 3 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 2.0000 1.1429 3.8571 1.4286



T-1 197.30 50.00 9,865.00

TOTAL:







P.U. $/M2. #¡DIV/0!

HABITACIONAL

AVALÚO No.



03-08 13

VASS-8405

DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,779,000 65% 1,778,856.80FÍSICO 1,691,000 56% 1,690,956.24

INGRESOS 1,081,000 100% 1,081,471.53

1,778,856.80 60.00% $1,067,314.08

1,690,956.24 30.00% $507,286.87

1,081,471.53 10.00% $108,147.15

$1,682,748.11

Los valores estimados se realizarón ami leal saber y entender.

$1,682,748.00





PONDERANDO}

Sergio Adolfo Valdivia Salgado


AVALÚO No.

VALUADOR:


(UN MILLON SEICIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA

Y OCHO PESOS 00/100 M.N.)

VALOR COMERCIAL:

El valor comercial es el resultado de la ponderacion de los 3 analisis con los siguientes porcentajes : Valor de

Mercado = 60%

Valor Fisico = 30%

Valor de Capitalizacion = 10%

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

03-08 14

Prados de Aragón

CASA EN COMPRA

Loma Bonita

Bosques de Aragón

Reforma

Metropolitana 2a secc.

Ecatepec de Morelos

Bosques de aragón

Vicente villada

San Carlos


TERRENOS EN COMPRA

San Mateo Otzacatipan

Xinantecatl

CASA EN RENTA

Lomas Estrella

Cacama

Valle Dorado

AVALÚO No. AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009

Calle: Blvd. Bosques de Europa.

Número: 7

Colonia: Bosques de Aragón.

Municipio: Nezahualcoyotl.


Entidad Federativa:Estado de México.


CONCLUSIÓN DEL AVALÚO:

VALOR

COMERCIAL:$1,979,103.36

INVALUAC S.A. DE C.V.

1



2


PERITO VALUADOR: Nancy Vazquez Vargas.

ESPECIALIDAD: Inmuebles.




PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

USO DEL AVALÚO: Para Venta o Enajenación.

PROPÓSITO DEL AVALÚO: Para saber su Valor Comercial.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle: Blvd. Bosques de Europa.

Número: 7

Colonia: Bosques de Aragón.

Municipio: Nezahualcoyotl.


Entidad Federativa: Estado de México.

CLAVE CATASTRAL DEL

AGUA:

CLAVE CATASTRAL DEL

PREDIAL:

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Mixta. Habitacional y comercial.



CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

USO DEL SUELO:

SERVICIOS PÚBLICOS:Completos.



Ing. Isaac Ricardo Vázquez Zenteno e Eleuteria Irma de Jesus

Vargas Herrera.

de tránsito, de ruido y entre 55 y 100 imecas

(condición regular)

Escuelas, Bancos, Sitio de Taxis, Mercados,

Estaciones del Metro, Sitio de Microbuses,

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA

CALLE:

VÍAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y

CONDICIONES DE LAS MISMAS:

Casas habitación de 2 niveles, dupléx, tipo

medio, de buena calidad, predomina el

comercio.



Av. 412, Av. Texcoco, Av. Central, Av. Taximetros, Av. Prados de Aragón.

870851607000000

870851607000000

H05

3




La primera

ORIENTACIÓN DISTANCIA

Al Norte 6.88

Al Sur 8.44

Al Oriente 20.00

Al Poniente 20.00

154.26 m2

La segunda




INDIVISO: 100.00 %

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Irregular.

NÚMERO DE FRENTES: Uno.


DENSIDAD HABITACIONAL: 190 hab/ha



NORTE

se recomienda del programa parcial para mayor referenciacarta de uso de suelo



SUPERFICIE DEL TERRENO:

Al Norte con Blvd. Bosques de Mozambique, al sur con Blvd. Bosques de Europa, al Oriente con Blvd.

Bosques de Africa, Al Poniente con Blvd. Bosques de los continentes.

IV.- TERRENO.

Según Escritura No. 16,510, Vol. 250, Foja 190, de Fecha. 3/marzo/1986. Notario

Publico No. 2 del Distrito de Chalco, Edo. De México.


COLINDANCIAS

Con lote 65

Boulevard Bosques de Europa

Con lote 75

Con lote 77

4


USO ACTUAL:

TIPOS DE

CONSTRUCCIÓN:T-1


TIPO CLASIFICACION SUPERFICIE EDAD (años)

T-1 5 115 25


EDAD APROXIMADA: 25


VIDA TOTAL: 90

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Normal.

CALIDAD DEL PROYECTO: Muy Bueno.

Ninguna.


CIMIENTOS: Zapatas corridas de concreto armado f´c = 250 kg/cm².

ESTRUCTURA: Marcos Rigidos y Muros de carga

MUROS: Tabique Rojo Recocido junteado con cemento-arena

ENTREPISOS: losa de concreto armado fy´= 4200 kg/cm²

TECHOS: losa de concreto armado fy´= 4200 kg/cm²

AZOTEAS: enladrillado e impermeabilizado, con pretil de 1.20 mts

BARDAS: muro de tabique rojo, con acabado cerroteado


Terreno irregular, tipo 4 mediano/moderno, con dos pisos y planta baja; donde cuenta

con tres recamaras, un cuarto de servicio, tres baños completos y un medio baño, sala,

comedor, hall, cocina, patio trasero con asador, cochera, azotea, balcón. La azotea

cuenta con una reja para pello y columpios.




5


b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES



PLAFONES:

LAMBRINES:

PISOS:

ESCALERAS:

PINTURA:


c) CARPINTERÍA:



e) INSTALACIONES ELÉCTRICAS:


HERRERÍA:

g) VIDRIERÍA:

h) CERRAJERÍA:

i) FACHADA:


j) INSTALACIONES ESPECIALES,

ELEMENTOS ACCESORIOS Y

OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver

detalle en hoja específica.)

Lavabos de marmol, wc de color, cocina de madera

Ocultas con salidas normales

Puerta de acceso de madera 5 luces y ventanas de

aluminio negro con vidrio polarizado

Vidrios de 3 mm. polarizados

Teja tipo mitla, pretil forrado con marmol, balcon con

piso de marmol, marquesina con techumbre de

madera, aplanado cerroteado, ventanas con vidrio

polarizado y de aluminio negro.

Sistema de intercomunicación (interfon), gas

estacionario, equipo de bombeo, cocinas integrales

hechas en obra, chimenea, asador, cisterna de 27 m³,

terraza y balcones.

Tirol planchado

Cerroteado

Tirol planchado

Loseta ceramica y piso de marmol

Pasamanos de Madera y escalones de piso de marmol

Vinilica y Aceite

muros de carga cubiertos de madera, cocina integral

de madera, puertas de intercomunicación de madera.

Marmol en baño (zona humeda) y en cocina.

6


DEFINICIONES:


VII.- DEFINICIONES.

Existen tres enfoques de valuación: el Comparativo de Mercado, de Costos y

de Ingresos.

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Este enfoque involucra la

recopilación de información pertinente del mercado de los bienes similares al

bien valuado, analizando la oferta y demanda, para poder llegar a un indicador

que permita establecer el precio más probable de venta para los bienes que se

están valuando.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR

COMPARATIVO DE MERCADO.

EL INMUEBLE A VALUAR, CUENTA CON LA DOCUMENTACIÓN NECESARIA Y ACTUALIZADA, SE

MOSTRO LA ESCRITURA No. 16,510; EN DONDE LOS PROPIETARIOS SON ELEUTERIA IRMA DE

JESUS VARGAS HERRERA E ISAAC RICARDO VAZQUEZ ZENTENO. LA CLAVE CATASTRAL

CONCUERDA CON LAS BOLETAS DE AGUA Y DE PREDIO, LA CUAL ES 0870851607000000. LAS

COLINDANCIAS SON: AL NORTE CON LOTE SESENTA Y CINCO, AL SUR CON LA AV. BLVD

BOSQUES DE EUROPA, AL ORIENTE CON LOTE SETENTA Y CINCO Y AL PONIENTE CON LOTE

SESENTA Y SIETE. LOS PAGOS ESTAN AL CORRIENTE.

ENFOQUE DE COSTOS: Se basa en el costo de reproducción o de

reemplazo de un bien similar al analizado a la fecha del avalúo; al resultado

de este análisis se le denomina COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO (C.R.N.).

Si el bien no es nuevo, su valor se afectará por los diversos factores de

depreciación y obsolescencia aplicables, según sea el caso.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o

COSTO NETO DE REPOSICIÓN.


beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a

través de la capitalización de un nivel específico de ingresos.

Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR DE

CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.


ponderación de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos

y/o Costos.

Es el precio estimado por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha

del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en

una transacción sin intermediarios, con un plazo razonable de exposición,

donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con

prudencia y sin compulsión.

7


No. No.

1 s/n

2 63

3 s/n

4 s/n

5 94



CONS. OTRO FRe

1 1,300,000.00 120.00 10,833.33 0.90 1.10 1.00 1.20 1.00 1.00 1.19 12,870.00

2 1,650,000.00 215.00 7,674.42 0.90 1.10 0.95 1.20 1.00 1.00 1.13 8,661.35

3 1,950,000.00 160.00 12,187.50 0.90 1.10 1.00 1.20 1.00 1.00 1.19 14,478.75

4 2,300,000.00 246.00 9,349.59 0.90 1.10 0.95 1.20 1.00 1.00 1.13 10,551.95

5 2,000,000.00 186.00 10,752.69 0.90 1.10 1.00 1.20 1.00 1.00 1.19 12,774.19


EN N.R. $/m² 11,867.00


SUBTOTAL: $ 13,374.31




Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons.

Uso del suelo

Colonia

Edad






Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de

la oferta.



BOSQUES DE ARAGON

Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, jardin posterior, gas estacionario, vigilancia privada, estudio, 2 1/2

baños, todos los servicios.

INGLATERRA

$/m² $/m²No. Oferta Sup.



BOSQUES DE ARAGON EL SALVADOR


Informante

HOLANDABOSQUES DE ARAGON

Colonia

Excelente propiedad, casa de 2 niveles, sala, comedor, cocina equipada, 1 1/2 baños, estudio, 3 recamaras con closet,

hall, terraza, cochera para 2 autos, cuarto de servicio.

BOSQUES DE ARAGON

Calle Teléfono

Excelente propiedad, cuenta con 2 niveles, gym, estudio, 2 1/2 baños, 2 recamaras y una con jacuzzi y sala amplia,

espacio para dos autos, amplio jardin.

BOSQUES DE ARAGON GAUNDE

RHODESIA

Propiedad con 2 niveles y el 3er nivel puede usarse como un departamento independiente, cocina integral, puertas y

closets de madera fina, chimenea, vigilancia privada.

Propiedad ubicada en privada, cuenta con 2 niveles, sala de tv, comedor, cocina con area de desayunador, 2 baños

completos, patio trasero, cuarto de servicio, espacio para 3 autos, todos los servicios, cuenta con zonas comerciales

cercanas.

8


OFERTA No. 1


FACHADA PRINCIPAL

FACHADA POSTERIOR

ENTRADA PRINCIPAL

ACABADOS

9


OFERTA No. 2

ACABADOS


FACHADA PRINCIPAL

ACABADOS

ACABADOS

10


OFERTA No. 3

ACABADOS


FACHADA PRINCIPAL

FACHADA POSTERIOR

ACABADOS

11


OFERTA No. 4

RECAMARA PRINCIPAL


FACHADA PRINCIPAL

BAÑO PRINCIPAL

SALA

12


OFERTA No. 5

FACHADA PRINCIPAL


13



No. No.

1 263

2 s/n

3 s/n

4 s/n

5 s/n



1 650,000.00 123.00 5,284.55 0.90 1.05 1.10 1.00 1.00 1.00 1.04 5,493.29

2 850,000.00 120.50 7,053.94 0.90 1.05 1.05 1.00 1.00 1.00 0.99 6,999.27

3 950,000.00 148.00 6,418.92 0.90 1.05 1.05 1.00 1.00 1.00 0.99 6,369.17

4 1,050,000.00 150.00 7,000.00 0.90 1.05 1.05 1.00 1.00 1.00 0.99 6,945.75

5 1,400,000.00 125.00 11,200.00 0.90 1.05 1.10 1.00 1.00 1.00 1.04 11,642.40


EN N.R. $/m² 7,490.00


Negociación

Ubicación :

Zona:

Forma :

Superficie:

Uso del Suelo:

Colonia: Considera las diferencias en el tipo de colonia entre el inmueble a valuar y las ofertas


Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la

oferta.




MOCTEZUMA 2DA. SECC

AV. FERROCARRIL HIDALGOSALVADOR DIAZ MIRON

ORIENTE 176


Tiene 98 m² construidos, 3 recamaras y 1 1/2 baños. Forma irregular.

Propiedad con 2 locales independientes, cada uno con baño y patio de servicio. Forma irregular. Con 11.46 m de frente.

NORTE 86

Terreno con uso habitacional, de 3 niveles, la cual no puede ser reutilizadas. Con 10.00 m de frente.

$/m²

Terreno con 4 viviendas,excelente ubicación,forma regular, a una cuadra del centro medico la raza. Con 15.00 m de frente.

NUEVA TENOCHTITLAN



No. Oferta Sup.


PROVIDENCIA ESTADO DE DURANGO

$/m²

NORTE 13 044-55-3233-8012MAGDALENA DE LAS

SALINAS

Propiedad para remodelar y/o demoler, con 2 cuartos tipo departamento. Forma regular.

Martha Fernandez

Colonia

14


OFERTA No. 1

OFERTA No. 2

OFERTA No. 3


15


OFERTA No. 4

OFERTA No. 5


16



No. No.

1 S/N

2 128

3 38

4 S/N

5 S/N



1 14,024.46 178.26 78.67 0.90 0.90 0.90 0.85 0.90 0.90 0.50 39.49

2 13,636.36 110.00 123.97 0.90 0.85 0.95 0.90 0.80 0.90 0.47 58.38

3 13,888.89 180.00 77.16 0.90 0.90 0.85 0.90 0.85 0.90 0.47 36.58

4 14,685.02 162.19 90.54 0.90 0.85 0.90 0.90 0.90 0.90 0.50 45.44

5 19,848.77 105.80 187.61 0.90 0.90 0.85 0.80 0.90 0.90 0.45 83.70


EN N.R. $/m² 53.00


Negociación

Ubicación :

Superficie

Calidad

Edo. Cons

Uso de suelo

Colonia

Edad


Es el facto que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de

la oferta.




Lic. Loera

SANTA CRUZ

Excelente propiedad, ubicada en av. Muy transitada, con 2 locales en PB,Cuenta con 2 recamaras y le falta

mantenimiento, con 300 m² de construcción, con 9.17 m de frente, 19.44 m de fondo, 2 baños, ubicación: esquina, con 3

niveles.

LOMAS VERDES 3RA.

SECC.

LOMAS VERDES 044-55-3331-3391

SANTA CRUZ




Local ubicado dentro de heliplaza lomas verdes. Plaza que cuenta con elevador, cafetería y vigilancia las 24 hrs,

estacionamiento grande, cuenta con baño, vista por dentro y fuera de la plaza.

Sanatorio con recepción, consultorios, area de expulsion, quirofano, 1 lugar de estacionamiento,2 niveles, instalación

trifasica, con 8.5 m de frente, con 21.00 m de fondo, 4 baños, calidad de construcción: media.

Excelente local, ubicado sobre avenida, ideal para optica, tienda o café internet, 1 nivel, 1 baño, con 4.7 m de frente, con

10.00 m de fondo, instalación electrica bifasica.

Local en 2 niveles y medio, para tienda, con 3 1/2 baños, instalación electrica: trifasica, con 10.00 m de frente, con 28.00

m de fondo, con 480.00 m² de construcción.

PROVIDENCIA ESTADO DE JALISCO

ROMERO RUBIO AFRICA 044-55-1386-0877 Sandra Galeano

MOCTEZUMA 1ERA.

SECC.

MIGUEL JACINTES





17


OFERTA No. 1

OFERTA No. 2

OFERTA No. 3


18


OFERTA No. 4

OFERTA No. 5


19


V.R.N. V.N.R. VALOR


IE14

SISTEMAS DE

INTERCOMUNICACION

(INTERFON, PORTERO

ELECTRICO)

PZA 1.00 25 $10,805.06 0.80 0.90 0.90 0.65 $7,001.68 $7,001.68

SUMA $7,001.68

V.R.N. V.N.R. VALOR


EA11 GAS ESTACIONARIO PZA 1.00 25 $50,121.26 0.80 0.90 0.90 0.65 $32,478.58 $32,478.58

EA10 EQUIPO DE BOMBEO PZA 1.00 25 $14,840.11 0.80 0.90 0.90 0.65 $9,616.39 $9,616.39

SUMA $42,094.97



OC01 BARDAS, CELOSIAS ML 20.00 25 $2,687.74 0.80 0.90 1.00 0.72 $1,935.17 $38,703.46

OC02 REJAS ML 5.00 25 $2,629.12 0.80 0.90 1.00 0.72 $1,892.97 $9,464.83

OC03 PATIOS Y ANDADORES M2 47.08 25 $245.15 0.80 0.85 1.00 0.68 $166.70 $7,848.33

OC04 MARQUESINAS M 1.00 25 $5,001.63 0.80 0.90 1.00 0.72 $3,601.17 $3,601.17

OC06 JARDINES M2 20.00 25 $497.65 0.80 0.85 1.00 0.68 $338.40 $6,768.04

OC08 TERRAZAS Y BALCONES M2 2.10 25 $4,414.65 0.80 0.90 1.00 0.72 $3,178.55 $6,674.95

OC09COCINAS INTEGRALES

HECHAS EN OBRAPZA 1.00 25 $15,812.74 0.80 0.85 1.00 0.68 $10,752.66 $10,752.66

OC10 CISTERNAS O ALJIBES PZA 1.00 25 $35,000.00 0.80 0.85 1.00 0.68 $23,800.00 $23,800.00

CHIMENEA PZA 1.00 25 $15,438.81 0.80 0.95 1.00 0.76 $11,733.50 $11,733.50

ASADOR PZA 1.00 25 $1,350.00 0.80 0.95 1.00 0.76 $1,026.00 $1,026.00

CONSTANTE 0.10

CONSTANTE 0.90 SUMA: $ $120,372.94

VIDA UTIL 80.00

EDAD 5.00 0.94



SUBTOTAL COMUNES: $ $169,469.59

INDIVISO %

TOTAL: $ $169,469.59



p/c UnidadINSTALACIONES ESPECIALES:FACTOR DE DEMÉRITO

FACTOR DE DEMÉRITO

EDADCantidad

p/c

p/c ELEMENTOS ACCESORIOS:

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad

Unidad Cantidad EDAD

Cantidad EDAD

20


AVALÚO

No.AVA-SEMI-CAS.HAB-NAN-27082009




CONS/ MANT 8%



CONCEPTO T A S A S

7% 8% 9% 10% 11% 12%

EDAD (años) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60

calificación 1

MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA

calificación 1

NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO

calificación 1


calificación 1

Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const


calificación 1



calificación 1


calificación 1

SUMA CALIF. 3 1 2 1

CAPITALIZACIÓN 1.0000 1.1429 1.2857 1.4286 1.5714 1.7143

TASAS PARCIALES 3.0000 1.1429 2.5714 1.4286



T-1 115.00 53.00 6,095.00

TOTAL:







P.U. $/M2. #¡DIV/0!

CASA-HABITACION



VIDA ÚTIL REMANENTE

ESTADO DE CONSERV.

REL. SUP. (TERR/CONST)

21



a) DEL TERRENO:

M2. $7,490.00 $/m²

TERRENO


SUPERFICIE: VALOR UNIT. VALOR


154.26 7,490.00 1.00 7,490.00 1,155,407.40

TOTAL: 154.26 SUMA (a): $ 1,155,407.40

INDIVISO 100.00%

1,155,407.40





1 115.00 $6,028.00 0.94 5,688.93 654,226.38




DATOS PARA GRAFICA: VALOR FÍSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 1,979,103.36Terr. 1,155,407.40

Const. 654,226.38

Inst. 169,469.59

17209.59446

CASA HABITACIÓN


SUBTOTAL $

USO o DESTINO DE

LAS CONSTRUCCIONES

VALOR UNITARIO

RESULTANTEMOTIVO COEFICIENTECOEFICIENTEFRACCIÓN

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO:LOTE TIPO

58%33%

9%

% DE PARTICIPACIÓN

Terr.

Const.

Inst.

22



DATOS PARA GRAFICA

MERC. 1,538,000 122% 1,538,046.17FÍSICO 1,979,000 186% 1,979,103.36

INGRESOS 692,000 100% 691,622.11

PONDERADO

MERCADO $1,538,046.17 30.00% $461,413.85

FISICO $1,979,103.36 60.00% $1,187,462.02

CAPITALIZACION $691,622.11 10.00% $69,162.21

VALOR COMERCIAL 100.00% $1,718,038.08


VALUADOR: C. NANCY VAZQUEZ VARGAS



VALOR COMERCIAL:





$1,979,103.36(UN MILLON NOVESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL CIENTO

TRES PESOS 36/100 M.N.)

EL VALOR FISICO ES EL RESULTADO DEL ANALISIS, CON EL SIGUIENTE PORCENTAJE DE 60%,

DANDO LA CANTIDAD DE: $ 1,979,103.36, YA QUE ES EL MAS REPRESENTATIVO DE ACUERDO AL

ESTUDIO DE MERCADO Y LAS CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE.

MERC.

FÍSICO

INGRESOS

23

valuacion de bienes inmuebles

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