USO Y HABITACIÓN Conclusiones foro 10

PREGUNTAS DEL FORO 1. Cuál es el contenido de los derechos reales de uso y

habitación y cómo se constituyen.

2. En qué se diferencia el uso del usufructo

3. En qué se diferencia la habitación del arrendamiento.

4. Qué debe entenderse por "cuando basten a las

necesidades del usuario y las de su familia" y cómo puede

hacer el notario para que el contrato de constitución del

uso quede claro y no se preste a arbitrariedades por parte

del usuario.

M.sc. Viviana Vega

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La doctrina sostiene que los derechos reales de uso y

habitación son una especie del usufructo, constituyen un

usufructo especial (Diez Picazzo).

El Código Civil de 1877 lo definía como: «derecho que tiene

una persona de servirse de cosa agena (sic) no fungible, ó

(sic) de aprovecharse de los frutos de ella en cuanto basten

para sus necesidades y las de su familia (1381)», Sin

embargo, el actual Código Civil los regula como derechos

reales diferentes al usufructo de ahí que el notario debe ser

cuidadoso al momento de redactar un instrumento de

constitución de cada uno de tales derechos reales.

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USO Comprende la facultad de uso, pero no la de disfrute (el uti

pero no el frui).

El titular del derecho de uso puede percibir una parte de los

frutos de la cosa ajena pero solo ad usumm quotidianum

De todo ello se deduce que este limitado disfrute tiene por

objeto el consumo ordinario, que lleva implícito el uso de la

cosa. El usuario disfruta para satisfacer necesidad y no

puede obtener beneficios más allá -éste es el límite de su

derecho.

M.sc. Viviana Vega

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HABITACIÓN El derecho real de habitación es una forma de derecho de

uso, según la doctrina, caracterizado por el objeto sobre el

que recae: bien inmueble habitable.

Es la facultad de ocupar casa, departamento habitación,

ambiente o aposento ajeno, las piezas necesarias para el

habitacionista y para personas de su familia.

«Derecho de vivir en una casa ó edificio ageno (sic) sin

pagar arrendamiento» Fernando Cruz

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CONTENIDO Los derechos y obligaciones que surgen se regulan por el

título de constitución.

USO: servirse de cosa ajena o aprovecharse de los frutos de

ella, en cuanto basten para las necesidades del usuario y las

de su familia.}

HABITACIÓN: Se limita a lo necesario para quien tiene el

derecho y para su familia aunque no la haya tenido en el

momento de constituirse el derecho.

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DERECHOS OBLIGACIONES

USO Y HABITACIÓN

Ejercer el poder inmediato sobre la cosa, en la habitación y en el uso si es indispensable para obtener el fin, aprovechar la cosecha del inmueble.

Como se destina a satisfacer necesidades, debe aprovecharse directamente.

Prestar garantía; salvo que se trate del donante con reserva de uso o haya sido el usuario dispensado de ella. Arts. 749, 721 c.c.

Hacer formal inventario y descripción del estado de los inmuebles, con citación del propietario. Nada obsta que dicho inventario conste en el documento de constitución o documento aparte.

Si tomare todos los frutos o habitare toda la casa debe hacer gastos de cultivo, o de reparaciones ordinarias y pagar contribuciones.

Si solo tomare una parte o habita parte, contribuye en proporción de lo que goce. Art. 751 c.c.

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Ambos derechos tienen como característica básica: el deber

de respetar la sustancia de la cosa y como ésta, en el uso,

siempre es no fungible, el principio opera en todo su rigor.

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CONSTITUCIÓN Puede ser un negocio intervivos (mediante contrato) o un

acto mortis causa.

A plazo fijo, puramente, bajo condición o en forma vitalicia.

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CARACTERÍSTICAS DEL USO a) derecho real;

b) sobre cosa ajena;

c) principal;

d) sobre utilidad,

e) Temporal o vitalicio e intransmisible.

A diferencia del usufructo es indivisible y no se puede ceder su

ejercicio.

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No existe derecho de acrecer cuando la cosa ha sido dada

en uso a más de un sujeto.

Algunas legislaciones establecen que el derecho de uso no

puede otorgarse sobre cosas fungibles

Podría pactarse que al usuario no se le otorgue la posesión

de la cosa, sino que sólo le compete exigir los frutos para

cubrir sus necesidades y las de su familia.

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ELEMENTO FORMAL INMUEBLES Y MUEBLES IDENTIFICABLES: debe

otorgarse en escritura pública para su inscripción en el

registro. Art. 1576, 1125 c.c.

OTROS BIENES: Se puede hacer constar de cualquier

manera, inclusive electrónicamente. Art. 5 Ley para el

reconocimiento de las comunicaciones y firma electrónica.

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SUJETOS La referencia que hace el Código a las necesidades de la

familia, permite concluir que el usuario solo puede ser una persona individual y viva pues las personas jurídicas carecen de familia y dado que son derechos que se extingue con la muerte, al fallecer el usuario no se transmite el derecho a sus herederos.

Por familia, en principio, se entiende cónyuge o conviviente e hijos, incluyendo a los adoptados. No obstante, como puede darse el caso que estas personas no existan, en el documento en el que se constituya el uso debe indicarse quiénes componen la familia del usuario y que únicamente a las necesidades de dichas personas y a las del usuario se extenderá el uso.

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Tanto el Código Civil de 1877 como el de 1933 se regulaba lo que debía entenderse por familia: «la mujer, hijos y criados del usuario aunque estos hayan entrado o aquellos hayan nacido después de constituido el uso», decía el primero. El segundo; «en la familia se comprenden el consorte del usuario, sus hijos y criados, Art. 540»

Con estas disposiciones se estima que se limita en exceso lo que debe entenderse por familia por eso ya no se incluyó en el actual Código, pues puede darse el caso que la familia del usuario solo se componga del usuario y sus ascendientes sin hijos, o del usuario y de sus hijos y sin criados. Nótese que en el código de 1877 prácticamente la mujer no podía constituir uso, solo el hombre como jefe y jefe en la sociedad doméstica, afirma Cruz.

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Respecto a la familia Fernando Cruz al comentar el Código

Civil de 1877 afirma: «La ley atiende no solo a las

necesidades personales del usuario, sino también a las de

su familia, esto es, á las de aquellas personas, que,

formándola, viven con él, porque no es natural suponer que

se le quisiera hacer prescindir de lo que exigen las íntimas

relaciones y la vida común con individuos que forman con el

usuario esa sociedad natural».

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DIFERENCIAS

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USUFRUCTO USO

Derecho más extenso sobre los frutos.

El usufructuario puede gozar por sí o enajenar.

Enajenable y gravable. Ya que la ley reputa como bien inmueble los derechos reales sobre los mismos. Art. 446 c.c.

Derecho limitado a las necesidades del usuario y su familia.

No se puede enajenar, gravar ni arrendar.

El usuario tiene el poder directo sobre la cosa si es indespensable para poder aprovechar los frutos.

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HABITACIÓN ARRENDAMIENTO

Derecho real de goce.

Generalmente gratuito. Así ha sido la historia fidedigna de la institución desde 1877.

Limitado a inmuebles habitables.

Limitado a satisfacer necesidades del habitacionista y su familia.

Inscribible en cualquier caso.

Contrato traslativo de uso.

Oneroso conmutativo.

Las limitaciones y prohibiciones al uso las acuerdan las partes p.e. no ingresar bebidas alcohólicas o que causen ruina o deterioro, no tener mascotas.

Es elemento natural al arrendamiento su cesión (subarrendamiento Art. 1890) lo que debe pactarse es la obligación de NO subarrendar.

Recae sobre cualquier clase de bienes muebles no fungibles o inmuebles.

Es temporal.

Aunque recaiga sobre inmuebles es Inscribible solo en determinados casos. Art. 1126 num 6 c.c.

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Qué debe entenderse por "cuando basten a las necesidades

del usuario y las de su familia" y cómo puede hacer el notario

para que el contrato de constitución del uso quede claro y no

se preste a arbitrariedades por parte del usuario.

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Percibir una parte de los frutos de la cosa ajena pero solo ad

usumm quotidianum.

El disfrute tiene por objeto el consumo ordinario, que lleva

implícito el uso de la cosa. El usuario disfruta para satisfacer

necesidad y no puede obtener beneficios más allá de esa

necesidad.

Lo recomendable sería que se estableciera el porcentaje de

los frutos que el usuario tiene derecho a disfrutar, claro

hecho en base al presupuesto de sus necesidades

cotidianas.

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Otro punto que debe quedar claro en el contrato de constitución, es lo relativo a la «familia del usuario y del habitacionista», pues las familias son diversas y debe evitarse frases como: «las personas que constituyen su núcleo familiar» o «de las cuales es jefe de familia» por su amplitud y puede dar margen a que el usuario se aproveche para agregar en cada ocasión a personas diferentes. Es mejor, que se establezca con precisión quiénes son las personas que conforman su familia, por ejemplo: quien tiene el derecho y su cónyuge e hijos; quien tiene el derecho y sus hijos o quien tiene el derecho y sus ascendientes más próximos, padres.

En cuanto a hijos, no debe hacerse distinción, ya que constitucionalmente hijos se comprende a todos los nacidos dentro o fuera del matrimonio que estén reconocidos y los adoptados. Claro, que fueren menores de edad o declarados en estado de interdicción porque se entiende que los mayores de edad ya tienen capacidad para contratar su trabajo y con este satisfacer sus necesidades.

M.sc. Viviana Vega

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