universidad distrital francisco jose de caldas...

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

BOGOTA D.C.

2018

ESTUDIO DE APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD DE LAS NORMAS

TÉCNICAS SECTORIALES “NTS I 01 CONTENIDO DE INFORMES DE

VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES URBANOS Y NTS I 02 CONTENIDO DE

INFORMES DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES RURALES” EN EL

EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA EN COLOMBIA DE LOS

ÚLTIMOS 9 AÑOS.

Elaborado por:

DAVID FRANCISCO LATORRE GONZÁLEZ 20181117048

TRABAJO PARA PROYECTO DE GRADO

DE LA ESPECIALIZACIÓN DE AVALÚOS

Directores:

Ing. Oscar Fernando Torres

Ing. Edwin Pérez Carvajal

Contenido

1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................... 1

2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA .............................................................................................. 3

3. DELIMITACION O ALCANCE DEL TRABAJO .................................................................................. 4

4. JUSTIFICACION............................................................................................................................. 5

5. OBJETIVOS ................................................................................................................................... 6

5.1. GENERAL .............................................................................................................................. 6

5.2. ESPECIFICOS ........................................................................................................................ 6

6. MARCO TEORICO ......................................................................................................................... 7

6.1. DEFINICIÓN Y CONCEPTOS DE LA NORMALIZACIÓN TÉCNICA SECTORIAL ......................... 7

6.1.1. NORMALIZACIÓN TÉCNICA VOLUNTARIA ................................................................... 8

6.2. OBJETIVOS DE LA NORMALIZACIÓN .................................................................................... 8

6.3. PROCESO DE NORMALIZACIÓN DE LA USN-AVSA ............................................................... 9

6.4. PROCESO PARA LA ELABORACIÓN DE UNA NORMA O GUIA TÉCNICA SECTORIAL. ......... 11

7. METODOLOGÍA DE TRABAJO ..................................................................................................... 12

7.1. DIAGNOSTICO DE LA INFORMACIÓN EXISTENTE .............................................................. 12

7.2. DETERMINACIÓN DE LA INFORMACIÓN REQUERIDA ....................................................... 13

7.3. REALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE LA APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD DE LA NTS I 01 Y

NTS I 02.......................................................................................................................................... 14

7.4. CONCILIACIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS ............................................................ 14

8. DESARROLLO METODOLÓGICO ................................................................................................. 15

8.1. DIAGNOSTICO .................................................................................................................... 15

8.2. INFORMACIÓN REQUERIDA .............................................................................................. 16

8.2.1. RECOLECCIÓN DE LA INFORMACIÓN NECESARIA ..................................................... 16

8.2.2. REALIZACIÓN DE LAS ENCUESTAS ............................................................................. 19

8.2.3. PRESENTACIÓN DE LAS ENCUESTAS FINALES ............................................................ 21

8.3. EJECUCIÓN DEL ESTUDIO DE APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD A LAS NORMAS NTS I 01

y NTS I 02 ....................................................................................................................................... 24

8.4. CONCILIACIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS ............................................................ 25

9. ANÁLISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS DE LAS ENCUESTAS ........................................................ 26

9.1. RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS A LOS AVALUAODORES DE BIENES INMUEBLES

RURALES ARROJADOS POR LA HERRAMIENTA .............................................................................. 26

9.1.1. PREGUNTAS DE INFORMACIÓN PERSONAL PARA EL ENCUESTADO RURAL ............. 26

9.1.2. PREGUNTAS PRINCIPALES DE LA ENCUESTA PARA LA ESPECIALIDAD RURAL ........... 29

9.1.3. PREGUNTAS DE INFORMACIÓN PERSONAL PARA EL ENCUESTADO URBANO.......... 48

9.1.4. PREGUNTAS PRINCIPALES DE LA ENCUESTA PARA LA ESPECIALIDAD urbano .......... 51

10. CONCLUSIONES ......................................................................................................................... 72

11. RECOMENDACIONES ................................................................................................................. 75

12. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................ 76

PAGINAS WEB ............................................................................................................................... 76

ANEXOS ......................................................................................................................................... 77

Índice de gráficas

GRÁFICA 1 CICLO DE NORMALIZACIÓN .............................................................................................................. 9

GRÁFICA 2 DIAGRAMA DE FLUJO PARA LA ELABORACIÓN DE NORMAS TÉCNICAS ......................................... 11

Índice de Ilustraciones

ILUSTRACIÓN 1 PÁGINA OFICIAL DEL R.N.A. PARA CONSULTA DE AVALUADORES INSCRITOS ........................ 17

ILUSTRACIÓN 2 SELECCIÓN DEL AVALUADOR SEGÚN LA REGIÓN DESEADA. .................................................. 17

ILUSTRACIÓN 3 BASE DE DATOS QUE PROPORCIONA LA ENTIDAD R.N.A. EN ESTE CASO META .................... 18

ILUSTRACIÓN 4 DISEÑO Y PRESENTACIÓN DE LAS ENCUESTAS EN LA HERRAMIENTA “FORMS” DE OFFICE .. 22

ILUSTRACIÓN 5 INTERFAZ DE INTERACCIÓN CON EL AVALUADOR ENCUESTADO ........................................... 23

ILUSTRACIÓN 6 ESTRUCTURA DE LAS PREGUNTAS PRINCIPALES CON SU RESPECTIVA OBLIGATORIEDAD ..... 23

ILUSTRACIÓN 7 ENVÍO POR CORREO ELECTRÓNICO DEL CORREO CON LAS RESPECTIVAS ENCUESTAS.......... 25

Índice de tablas

TABLA 1 RESPUESTA A PREGUNTA ABIERTA NO.8 ........................................................................................... 31

TABLA 2 ESTADÍSTICA DESCRIPTIVA DE AVALÚOS REALIZADOS ...................................................................... 34

TABLA 3 INCONVENIENTES Y/O VACÍOS QUE MANIFIESTAN LOS AVALUADORES DEL NTS I 02 ...................... 37

TABLA 4 OPCIÓN OTROS “ENCARGOS VALUATORIOS PARA RURAL” ............................................................... 40

TABLA 5 RESPUESTAS DEL POR QUÉ NO DEBERÍA SER UNA NTC LA NTS I 02 .................................................. 46

TABLA 6 RESPUESTA A PREGUNTA ABIERTA NO.8 URBANO ............................................................................ 52

TABLA 7 ESTADÍSTICA DESCRIPTIVA DE AVALÚOS REALIZADOS URBANOS ..................................................... 56

TABLA 8 INCONVENIENTES Y/O VACÍOS QUE MANIFIESTAN LOS AVALUADORES DEL NTS I 01 ...................... 58

TABLA 9 OPCIÓN OTROS “ENCARGOS VALUATORIOS” URBANO ..................................................................... 61

TABLA 10 RESPUESTAS A JORNADAS DE CAPACITACIÓN NTS I 01 ................................................................... 67

TABLA 11 RESPUESTAS DEL POR QUÉ NO A LA PREGUNTA 27 ......................................................................... 68

TABLA 12 RESPUESTAS DEL POR QUÉ NO DEBERÍA SER UNA NTC LA NTS I 01 ................................................ 70

ESTUDIO DE APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD DE LAS NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES “NTS I 01 CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES URBANOS Y NTS I 02 CONTENIDO DE INFORMES DE

VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES RURALES” EN EL EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD VALAUTORIA EN COLOMBIA DE LOS ÚLTIMOS 9 AÑOS.

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1. INTRODUCCIÓN

El Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. como miembro pleno del IVSC tiene dentro de sus deberes la labor de promover las Normas Internacionales de Valuación de este organismo, establecer mecanismos para su adopción, y propender porque las Normas Técnicas Sectoriales y Guías Técnicas Sectoriales que se adopten sean aplicables y utilizadas entre la comunidad valuatoria nacional. Con el ánimo de cumplir con estos deberes y lineamientos, el R.N.A. solicitó al Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, que le permitiera constituir la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos -USN AVSA-, previa aprobación del Organismo Nacional de Normalización que en Colombia es el ICONTEC; el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo otorgó al R.N.A. la Unidad Sectorial de Normalización en el año 2006 en convenio con el ICONTEC, publicando su primer documento técnico normativo dos años después de dicha celebración de convenio. Cabe resaltar que la normalización es el proceso de elaboración, aplicación y mejora de las normas o buenas prácticas que se aplican a distintas actividades de bienes y servicios con el fin de ordenarlas y mejorarlas, es por esto, que la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria USN AVSA se encamina en la mejora continua de la actividad; a su vez propende por la profesionalización de la actividad valuatoria a nivel nacional para lograr hacer de esta actividad en corto plazo, una profesión como tal. Lo que busca el presente estudio, es evidenciar si las normas técnicas sectoriales NTS I 01 y NTS I 02 en los últimos nueve (9) años desde que se aprobaron por parte del Consejo Técnico Sectorial de Normalización CTSN con el aval del ICONTEC y desde que salieron a divulgación y distribución en el año 2009; con aproximadamente tres (3) años de estudio técnico en sus respectivas construcciones en el comité 224 que lleva por nombre en la actualidad “Valuación de Bienes Inmuebles” coordinado por la USN-AVSA, acompañado y supervisado por el Organismo de Normalización de Colombia ICONTEC, han sido útiles, funcionales y si están siendo acogidas en el sector valuatorio para la elaboración de sus informes valuatorios en Colombia para las especialidades de urbano y rural después de su respectiva divulgación. De igual manera diagnosticar si los respectivos documentos normativos son aplicables en la actualidad, ya que la actividad valuatoria ha presentado diferentes cambios legislativos, a su vez este diagnóstico ayudará a determinar si es necesaria una actualización, reforma, o nuevo estudio a fondo de las Normas Técnicas Sectoriales objeto del presente estudio según sea la necesidad del mercado valuatorio en el campo urbano y rural.



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Es importante, tanto para el R.N.A., la USN AVSA, ICONTEC, academia y en general para el sector valuatorio a nivel nacional, conocer si las normas técnicas sectoriales objetos del presente estudio se han aplicado total, parcial o en ningún caso los requisitos de las mismas conforme a las exigencias que contienen; de la misma manera, determinar si se han implementado en dentro de sus avalúos, revisar si almenos las han contemplado para la realización de su informe de avalúo ya sea urbano o rural, si las referencian dentro de sus informes finales de avalúos o si solamente se están revisando para la presentación de los exámenes del R.N.A. como requisito de conocimiento en un capitulo que contienen preguntas de este tema normativo para optar por la certificación de las especialidades de urbano y rural. Dependiendo de los resultados del presente estudio, estos serán analizados, tabulados y encaminados a reunir esfuerzos para proponer a la USN-AVSA, que coordina el R.N.A. con la supervisión del ICONTEC y con la gestión del comité 224 cuya función como se mencionó anteriormente es la creación, estudio, actualización y divulgación de normas y guías técnicas sectoriales en valoración de bienes inmuebles, si los documentos normativos objetos de este estudio deberán ser actualizados, reformulados, divulgados con mayor fuerza, estudiados para mejora de expertos técnicos, pasar por un nuevo periodo de consulta pública, etc. En pocas palabras, lo que se busca es evidenciar si los documentos técnicos normativos les están sirviendo al sector valuatorio para el desarrollo de la actividad en el ejercicio de las buenas prácticas valuatorias.



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2. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Realizando una investigación normativa en el sector valuatorio a nivel nacional, podemos darnos cuenta de que la producción de normas técnicas voluntarias en Colombia presenta tres problemas:

I. Las entidades del Gobierno no siempre se encuentran articuladas con el MCIT para la elaboración, adopción y publicación del programa anual de normalización y las normas técnicas voluntarias, lo que lleva a que no se conozca el inventario total de estas normas y las necesidades reales respecto a esta actividad, lo que dificulta su proceso de mejoramiento continuo.

II. El cumplimiento de la regulación internacional es insuficiente. Las entidades que no articulan sus actividades de normalización con el MCIT no siempre notifican las normas que adoptan. Según el acuerdo OTC de la OMC, los organismos públicos y privados con actividades de normalización deben notificar a la OMC y publicar su programa anual de normalización.

III. No existe una política que garantice los recursos económicos y humanos para que el país, propenda por la normalización del sector y se vuelva esta de tipo obligatoria o requisito necesario para la elaboración de los avalúos urbanos y/o rurales.

Una vez resaltadas las anteriores problemáticas, al Registro Nacional de

Avaluadores R.N.A. se le ha encargado la gran tarea de llevar a cabo el proceso de

normalización de la actividad valuatoria, mediante un convenio realizado con el

ICONTEC; ya que cuenta con la aprobación y autorización del Ministerio de

Comercio, Industria y Turismo MCIT, con el ánimo de hacer de la actividad

valuatoria un servicio competitivo, con altos estándares de calidad reconocidos por

los avaluadores, los usuarios de avalúos a nivel nacional e internacional, las

entidades privadas y hasta el Gobierno que se ven relacionadas con el sector.

El proceso de normalización que lleva a cabo el R.N.A. es de gran importancia para

el sector valuatorio del país, debido a la gran responsabilidad que conlleva realizar

avalúos y el riesgo social que ahora acarrea la realización de los mismos como lo

estipula la reciente ley expedida por la SIC “Ley 1673 de 2013” conocida también

como la “ley del avaluador”.

Resulta que antes de la expedición de la Ley 1673 de 2013 “Ley del Avaluador” se presentaba la ausencia de una estandarización en la actividad valuatoria en Colombia que trajo consigo un problema de percepción respecto a la normatividad



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que rige dicho proceso, tanto por el usuario del servicio como de quien lo presta, respecto al nivel de satisfacción percibido y a la calidad misma del servicio, que debe ser prestado por un profesional idóneo; infortunadamente al día de hoy muchos informes finales de avalúos de inmuebles urbanos y rurales se realizan sin antes haber consultado si existe alguna norma, guía, manual u otro documento el cual determine la información mínima que deba contener un informe de valuación de cualquier tipo de bien inmueble urbano o rural al momento de realizar un avalúo el cual contenga requisitos técnicos diligenciados y lo más importante aún, que sea un informe que cumple estándares de calidad internacional como es el caso de IVSC.

3. DELIMITACION O ALCANCE DEL TRABAJO

La contextualización del alcance está enmarcada en primera instancia, en el estudio

de aplicabilidad y funcionalidad de solamente dos (2) documentos normativos

técnicos sectoriales que son: “NTS I 01 Contenido de Informes de Valuación de

Bienes Inmuebles Urbanos y NTS I 02 Contenido de Informes de Valuación de

Bienes Inmuebles Rurales”.

Cabe resaltar que la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria

USN-AVSA posee a la fecha, diecinueve (19) documentos Técnicos Normativos

Sectoriales que se reparten entre Normas Técnicas Sectoriales y Guías Técnicas

Sectoriales, de los cuales solamente se tomaran los dos anteriormente citadas.

Para la realización del estudio se opta por tomar dos especialidades consideradas

como las de más alta “demanda” en la realización de avalúos a nivel nacional

correspondientes a los bienes inmuebles urbanos y rurales; que a su vez, en la “Ley

del Avaluador” Ley 1673 de 2013, en su Decreto Reglamentario 556 del 14 de marzo

de 2014 en su artículo 5° Categorías en las que los avaluadores pueden

inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores, las clasifica o numera como

las más importantes o de mayor impacto en el desarrollo de la actividad valuatoria

en el país.

De igual manera, el alcance espacial que se pretende dar al respectivo estudio

comprende en su gran mayoría el territorio nacional donde se encuentre una lonja

de FEDELONJAS y de la Sociedad Colombiana de Avaluadores SCdA donde se

demandan la gran mayoría de los avalúos ya sean de tipo urbano y/o rural, debido

a que por experiencia en la entidad R.N.A. se ha notado que donde más se



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demandan avalúos de las especialidades mencionadas, son las ciudades

principales como: Bogotá D.C. (donde se encuentran la gran mayoría de

avaluadores registrados con la especialidad de urbanos y rurales), Medellín, Cali,

Bucaramanga, Barranquilla y el eje cafetero. Las demás regiones lejanas como por

ejemplo, llanos orientales (Vichada, Vaupés, Caquetá, Amazonas, Arauca) entre

otras, se apoyan con las diferentes ciudades principales donde se encuentra una

sede del R.N.A. para así tratar de cubrir todo el territorio nacional ya que cualquier

dato tomado por muy lejano que sea, será de vital importancia para el desarrollo del

presente estudio.

4. JUSTIFICACION Los avalúos urbanos y rurales son útiles en el proceso de toma de decisiones que realizan por ejemplo los entes territoriales, permiten a los municipios y ciudades a partir de éstos tomar como base gravable los valores estimados en la valuación, calcular y cobrar los impuestos sobre la propiedad, entre otros. Actualmente esta actividad se constituye en la base para conocer el comportamiento de los mercados inmobiliarios, sus variables y tendencias. Los cuales pueden ser de importancia en la toma de decisiones de gestión del suelo, teniendo en cuenta este como fuente y herramienta de progreso. Resulta que en Colombia, esta actividad y más en el campo urbano y rural poseía diversas normas contenidas en Leyes, Decretos o Circulares aisladas, pero no existía un documento “normativo” y de consulta “obligatoria”, sobre todo en lo que respecta al valuador en sí, un aspecto de suma importancia si lo que se persigue es la satisfacción de los usuarios o clientes de este servicio. Pero desde el año 2008 la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos USN AVSA, elabora, publica y divulga su primer documento normativo técnico sectorial que es la Guía Técnica Sectorial “Conceptos y Principios Generales de Valuación GTS G 02” la cual tiene como objeto, proporcionar los fundamentos y las nociones generales de la actividad valuatoria, cuyas directrices contemplan los estándares aceptados en el ámbito internacional; desde ese momento se podría decir que ya se cuenta con un “documento Normativo Técnico Sectorial” que servirá para realizar mejores prácticas en la actividad valuatoria en general. Así ha venido trabajando la USN AVSA hasta la fecha, logrando elaborar, publicar y divulgar, diecinueve (19) documentos Técnicos Normativos Sectoriales y como se mencionó anteriormente, se seleccionan de todos ellos la NTS I 01 Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos y la NTS I 02 Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales donde, las presentes Normas



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Técnicas Sectoriales establecen la información mínima que debe contener el informe de valuación ya sea para bienes inmuebles urbanos y rurales; pero el gran dilema que se ha venido presentado desde las entidades R.N.A., USN-AVSA, ICONTEC, gobierno nacional y hasta el mismo sector valuatorio en avalúos, es determinar si estos dos documentos Normativos Técnicos están siendo aplicados ya sea totalmente, parcialmente o en nada para la presentación de sus informes valuatorios teniendo en cuenta que en algunas entidades privadas prestadoras del servicio valuatorio, las incorporan como un requisito necesario para la elaboración y presentación de sus avalúos urbanos y/o rurales, de igual forma en el sector financiero y como acogimiento voluntario por el avaluador independiente, para así poder determinar si en verdad estos documentos normativos están funcionando y en caso de que no, saber el ¿por qué? o las causas que provocan la no implementación de procesos de elaboración, presentación y determinación de la información mínima que debe contener un informe valuatorio para estas dos ramas de los avalúos en Colombia.

5. OBJETIVOS

5.1. GENERAL

Realizar un estudio de aplicabilidad y funcionalidad a los documentos Normativos Técnicos Sectoriales NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” y NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales” expedidos por la “Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos” USN-AVSA para evidenciar su acogimiento en el ejercicio de los avalúos urbanos y rurales de los últimos 9 años.

5.2. ESPECIFICOS

Explorar mediante la realización de “encuestas” dirigidas a avaluadores de

bienes inmuebles urbanos y rurales seleccionados de las bases de datos del

Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. a nivel nacional, para que estas

sirvan como evidencia de su aplicabilidad y funcionalidad de los documentos

Técnicos Normativos Sectoriales NTS I 01 y NTS I 02.

Analizar a través de una medición estadística básica los resultados de las

encuestas realizadas a los avaluadores seleccionados, para determinar si los



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documentos Normativos Técnicos Sectoriales objeto de estudio, se aplican

en su totalidad o no al momento de realizar el encargo(s) valuatorio(s) ya sea

urbano y/o rural.

Identificar en qué regiones del país se conocen, aplican y tienen facilidad de

acceso a las Normas Técnicas Sectoriales NTS I 01 y NTS I 02; de tal forma

que se pueda evidenciar donde se debe hacer más divulgación a las mismas.

Envío de los resultados del presente estudio a la USN AVSA, para que estos

sirvan como observaciones técnicas a las Normas objeto de estudio, de tal

forma que se puedan utilizar en la actualización obligatoria en el comité 224

respectivamente.

6. MARCO TEORICO

6.1. DEFINICIÓN Y CONCEPTOS DE LA NORMALIZACIÓN TÉCNICA SECTORIAL

Normalización: Según la ISO (International Organization for Standarization), la normalización es la actividad que tiene por objeto establecer, ante problemas reales o potenciales, disposiciones destinadas a usos comunes y repetidos, con el fin de obtener un nivel de ordenamiento óptimo en un contexto dado, que puede ser tecnológico, político o económico.

Unidades Sectoriales de Normalización: Son estructuras que operan administrativamente de manera independiente del ICONTEC, pero técnicamente están bajo su vigilancia y supervisión, para que se cumplan todas las exigencias y procedimientos del proceso normativo.

Normas Técnicas Sectoriales: Son estudiadas, construidas y actualizadas en la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos “USN AVSA”, función otorgada al R.N.A. mediante convenio suscrito entre el R.N.A. y el ICONTEC, y establecido el reglamento de la unidad sectorial de normalización donde se convocara a los actores de la actividad valuatoria para que se vinculen a los comités técnicos sectoriales en los cuales se trabajara en la construcción de normas técnicas sectoriales en materia de avalúos.



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Según el REGLAMENTO DEL SERVICIO DE NORMALIZACIÓN DE ICONTEC aprobado por el Consejo Directivo de ICONTEC en el 2016-05-18; en su numeral 3.23 Norma Técnica Sectorial (NTS). Norma técnica adoptada por una unidad sectorial de normalización, teniendo en cuenta las disposiciones establecidas en el Código de Buena Conducta para la elaboración, adopción y aplicación de normas de la OTC/OMC.

Rubén Gómez Sánchez Soto (2006) menciona que una Norma Técnica “es un documento que contiene definiciones, requisitos, especificaciones de calidad, terminología, métodos de ensayo o información de rotulado”.

Guía Técnica Sectorial: Según el REGLAMENTO DEL SERVICIO DE NORMALIZACIÓN DE ICONTEC aprobado por el Consejo Directivo de ICONTEC en el 2016-05-18; en su numeral 3.15 Guía Técnica Sectorial (GTS). Guía técnica adoptada por una unidad sectorial de normalización, teniendo en cuenta las disposiciones establecidas en el Código de Buena Conducta para la elaboración, adopción y aplicación de normas de la OTC/OMC.

6.1.1. NORMALIZACIÓN TÉCNICA VOLUNTARIA

En Colombia la normalización técnica voluntaria es adelantada por el Organismo Nacional de Normalización (Instituto Colombiano de Normas Técnicas de Normalización y Certificación (ICONTEC)); las Unidades Sectoriales de Normalización (USN) y las otras entidades gubernamentales que tengan funciones de normalización de acuerdo con su régimen legal. Por su parte la Dirección de Regulación del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MCIT) realiza la supervisión de la Normalización Voluntaria del país, la aprobación del programa anual de normalización voluntaria y de las unidades sectoriales de normalización.

6.2. OBJETIVOS DE LA NORMALIZACIÓN

Según el Ingeniero Francisco Cavalli Papa; Presidente de la Sociedad Colombiana de Avaluadores SCdA a nivel nacional, la normalización persigue fundamentalmente tres objetivos:

1. Simplificación: Se trata de reducir los modelos quedándose únicamente con los más necesarios.

2. Unificación: Para permitir la intercambiabilidad a nivel internacional.



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3. Especificación: Se persigue evitar errores de identificación creando un lenguaje claro y preciso.

6.3. PROCESO DE NORMALIZACIÓN DE LA USN-AVSA

El proceso de normalización como un proceso gestor de calidad busca como meta mejorar la competitividad y por ende la calidad y productividad, como única forma de subsistencia ante la competencia Nacional e Internacional. El proceso de normalización que maneja la USN-AVSA es la siguiente:

Gráfica 1 Ciclo de Normalización

Fuente: Reglamento Interno USN AVSA (2006)

El proceso de Normalización que se realiza en la USN-AVSA para la creación de un documento normativo se compone de 9 pasos, los cuales hasta la fecha no se ha llegado oficialmente hasta el último paso “Actualización”, debido a que sector valuatorio tanto en el campo urbano como en el rural, no han manifestado o



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solicitado una actualización inmediata a los documentos normativos objeto de estudio (NTS I 01 y NTS I 02) acorde a las nuevas normatividades en el tema de los avalúos. El proceso comprende los siguientes escenarios o pasos:

1. Estudio pre-normativo: Identificación de las necesidades de los sectores: análisis por sector de los beneficios y de la viabilidad técnica y económica del trabajo normativo sobre la base de dos preguntas determinantes: ¿proveerá la norma un "plus" técnico y económico al sector? ¿Existe el conocimiento necesario para el diseño de una norma utilizable? Estudio sobre la base de las necesidades identificadas y de las prioridades definidas por todos los interesados, luego de lo cual se registra en el programa de trabajo de la organización involucrada.

2. Pre- Consulta Pública: Elaboración de la norma por las partes interesadas,

representadas por expertos reunidos en los comités de normalización en otras palabras se puede decir que es el consenso entre los expertos con respecto al proyecto de norma.

3. Consulta Pública: consulta ampliada a nivel nacional, en forma de encuesta

pública, abarcando todos los actores económicos de modo que se verifique que el proyecto de norma satisface los intereses generales y no genera ninguna objeción mayor.

4. Post- Consulta Pública Se examina los resultados y comentarios recibidos en la Consulta pública. Como procedimiento adicional se realiza una Consulta Dirigida, en la cual se envía el proyecto normativo por última vez a cada uno de los intereses que participaron en su construcción y posteriormente se analizan las observaciones técnicas y editoriales. Se finaliza el texto definitivo del proyecto de norma.

5. Consejo Técnico: Le corresponde la autoridad técnica para sancionar la aprobación del texto para publicación como norma. En caso de no aprobarse propondrá las modificaciones necesarias a los documentos presentados a su consideración.

6. Divulgación: Difundir a conocimiento del sector las norma publicadas de un

modo que resulte accesible para el público.

7. Aplicación: Acogimiento voluntario por parte de los profesionales que ofrecen los servicios. La aplicación de todas las normas conlleva al



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organismo de normalización a verificar regularmente su vigencia (Solicitud de actualización).

8. Actualización: Momento en que una norma debe adaptarse a las nuevas

necesidades. Luego del estudio, una norma puede ser confirmada sin cambios, decidirse su revisión o ser anulada.

6.4. PROCESO PARA LA ELABORACIÓN DE UNA NORMA O GUIA TÉCNICA

SECTORIAL.

Gráfica 2 Diagrama de Flujo para la Elaboración de Normas Técnicas

Fuente: Apoyo técnico a la unidad sectorial de normalización de la actividad valuatoria y el servicio de avalúos USN-AVSA-R.N.A, 2016

En la elaboración de una Norma o Guía Técnica se pueden identificar las siguientes etapas1: Propuesta: la iniciativa para proponer la creación de una Norma Técnica puede provenir desde el interior de la USN AVSA (mediante los Comités Técnicos de Normalización) o desde una entidad privada o pública con interés en un tema (como los gremios o Ministerios).

1 APOYO TÉCNICO A LA UNIDAD SECTORIAL DE NORMALIZACIÓN DE LA ACTIVIDAD VALUATORIA Y EL SERVICIO DE AVALÚOS USN-AVSA-R.N.A; Camilo Andrés León Peñaloza, 2016



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Formulación: el Comité Técnico creado para la elaboración, que incluye a los representantes de todos los sectores involucrados (productores, consumidores y técnicos), en cooperación con el Coordinador de Normalización recopila los antecedentes, investigaciones, opiniones, etc., de tal manera que prepara un documento inicial desde el que comienzan a trabajar.

El Comité y la Consulta Pública: cada punto del documento es discutido por los miembros del Comité Técnico, tratando de lograr el consenso de las partes involucradas. Caso contrario, se somete a votación la sección del documento en disputa y se aprueba por mayoría simple, donde cada uno de los sectores (gobierno, prestadores del servicio, academia, gremios, usuarios de las valuaciones) contará con un voto. Luego, el documento trabajado se llevara a consulta pública y las observaciones obtenidas son analizadas y discutidas.

7. METODOLOGÍA DE TRABAJO

La metodología se basa en el desarrollo de las siguientes actividades:

1. Diagnóstico de la información existente.

2. Determinación de la información requerida.

3. Realización del estudio de aplicabilidad y funcionalidad de la NTS I 01 y

NTS I 02.

4. Conciliación y análisis de los resultados obtenidos.

7.1. DIAGNOSTICO DE LA INFORMACIÓN EXISTENTE

Para la realización del diagnóstico, se realizó un análisis acerca del estado de la

información o estado del arte, mediante una investigación sobre: estudios

realizados, encuestas, entrevistas, entre otros, ya sean de tipo de aplicabilidad,

factibilidad, utilización, propuestas de mejoras, etc. que se encuentren disponibles

o que se estén realizando a nivel nacional, en especial en las principales ciudades

como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Ibagué, entre otras,

donde el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. con el apoyo de la “Unidad

Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos” USN-

AVSA, han divulgado, recomendado y comercializado en diferentes conferencias

que dicta la entidad R.N.A. en el territorio nacional en la divulgación de sus

esquemas de certificación de avaluadores en las cuatro (4) categorías (Avalúos



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Urbanos, Rurales, Maquinaria Fija, Equipos y Maquinaria Móvil e Intangibles

Especiales) en las que actualmente se encuentra acreditado el R.N.A. bajo norma

ISO/IEC 17024 – 2012 los documentos Técnicos Normativos NTS I 01 y NTS I 02

para el desarrollo de las buenas prácticas de la actividad valuatoria en los avalúos

urbanos y rurales.

Una vez realizada la investigación, se puede constatar que a la fecha de la realización del presente estudio, no se encuentran mediante la web: publicaciones, reportes de entidades afines a los avalúos, estudios de factibilidad, estudios de aplicabilidad, funcionamiento, actualización o cualquier parecido al objetivo general del presente trabajo de grado.

7.2. DETERMINACIÓN DE LA INFORMACIÓN REQUERIDA

Para el análisis de los resultados del presente estudio, la información e insumos que

se utilizan para el desarrollo del presente estudio son:

Se utilizan como muestra para cada especialidad de avalúos (urbano y rural)

un número igual de personas de las bases de datos de la entidad Registro

Nacional de Avaluadores R.N.A., cuarenta (40) avaluadores para urbano y

cuarenta (40) avaluadores para rural. Esto con el fin de tomar como número

de la muestra para cada especialidad y así poder aplicar las diferentes

encuestas que son realizadas y redactadas por el autor del presente estudio.

Se realizan dos tipos de encuestas; una para avaluadores de bienes

inmuebles urbanos y la otra para avaluadores de bienes inmuebles rurales,

las cuales como se menciona en el párrafo anterior, serán elaboradas desde

un estado inicial 0. Las preguntas son formuladas y redactadas lo más

concisas, objetivas y prácticas posibles para el tema de investigación, ya que

estas ayudan a determinar mediante el diligenciamiento de las mismas por

parte de los avaluadores seleccionados los resultados esperados para así

mismo entrar finalmente al análisis de la información capturada.



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7.3. REALIZACIÓN DEL ESTUDIO DE LA APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD DE LA

NTS I 01 Y NTS I 02

Consiste en el envío (generalmente por vía web) de las encuestas para los avaluadores en la especialidad de urbano y rural, las cuales evidenciaran si los documentos Técnicos Normativos Sectoriales NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” y NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales” están siendo aplicados para las buenas prácticas en el desarrollo de la actividad valuatoria en Colombia. De la misma manera evidenciaran si las Normas Técnicas Sectoriales objetos del presente estudio, son funcionales para los avaluadores de bienes inmuebles urbanos y rurales al momento de presentar su informe de avalúo final si lo requiere el cliente, empresa o prestador del servicio valuatorio contratante. El análisis a su vez, evidenciará si los documentos Técnicos Normativos Sectoriales

en mención, requieren actualizaciones técnicas de fondo (si aplican),

modificaciones jurídicas por la entrada en vigencia de la ley del avaluador “Ley 1673

de 2013” o simplemente modificaciones de forma que tengan que ser estudiadas

por parte del Comité Técnico 224 “Valuación de Bienes Inmuebles”, el cual como ya

se mencionó anteriormente es el encargado de estudiar, elaborar, aprobar y divulgar

todos los cambios pertinentes a los documentos Técnicos Normativos Sectoriales

que para este caso aplicaría para los dos documentos objeto de estudio.

7.4. CONCILIACIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS

Una vez realizadas las correspondientes encuestas a los avaluadores que realizan

avalúos urbanos y/o rurales para el desarrollo del presente estudio, se elabora una

tabulación de los resultados obtenidos para así poder discriminar las principales

causas de aplicabilidad o inconformidad de los documentos Normativos Técnicos

Sectoriales en estudio, las cuales ayudaran a proponer a la USN-AVSA y por

supuesto al Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. acciones de mejora para

saber si los documentos normativos no se están aplicando ya sea por temas de:

desconocimiento de su existencia, entendimiento, desactualización de las mismas,

poco aplicable por ciertos temas relacionados al avalúo (información imposible de

solicitar o conseguir), entre otras.

De la misma manera se utilizan los resultados que arrojaron las encuestas los

cuales evidencien específicamente los efectos de su función, ya que estas ayudaran



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a determinar si las Normas Técnicas Sectoriales desde los tiempos de sus

aprobaciones y divulgaciones (2009) y hasta el día de hoy, han sido funcionales, de

la igual forma saber si continúan siendo aplicables a pesar de los cambios en

materia jurídica en cuanto a la actividad valuatoria del país con la reciente aprobada

“Ley del Avaluador” ya que como se mencionó antes, no se tenía una norma de

referencia internacional o nacional donde se establecieran los criterios o requisitos

para el establecimiento de la información mínima que DEBE contener el informe de

valuación para bienes inmuebles urbanos y/o rurales; ya que lo que se quiere desde

el R.N.A. y la USN-AVSA, es la profesionalización de la actividad valuatoria en

Colombia.

8. DESARROLLO METODOLÓGICO

8.1. DIAGNOSTICO Para el presente diagnóstico, se realizó una exhaustiva búsqueda de cualquier tipo de dato, publicación, artículo, noticia, etc. sobre las Normas Técnicas Sectoriales NTS I 01 y NTS I 02 que se relacionen directamente a la aplicabilidad, funcionalidad o actualización de las mismas en la labor del día a día del avaluador de bienes inmuebles urbanos y/o rurales, o que modifique sustituya o remplace información normativa frente a la nueva legislación valuatoria en Colombia.

Lo único que se puede hallar por internet, es la referencia y dirección de internet (link) que consultan las personas y/o avaluadores, clientes, prestadores del servicio de los avalúos, entre otros; donde se pueden adquirir en la entidad R.N.A. las Normas Técnicas Sectoriales entre ellas las que vienen siendo objeto de estudio.

Se eleva a su vez, la consulta telefónica al Organismo Normalizador de Colombia ICONTEC, consultando directamente al Ingeniero Carlos Cruz, el cual acompaña las labores de normalización dentro de los comités técnicos normativos de la USN-AVSA, manifestando que realmente no tiene conocimiento de que se haya realizado por parte de la entidad ese tipo de estudios a una Norma Técnica Sectorial; manifiesta a su vez, que si se han elaborado encuestas de satisfacción pero a Normas Internacionales de Calidad ISO, ya que dicha entidad de Normalización las ofrece al público para la venta en general o en convenios con entidades que las requieren como es el caso del R.N.A., la cual es miembro activo ante dicho organismo de normalización para acreditación de la calidad.



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8.2. INFORMACIÓN REQUERIDA

8.2.1. RECOLECCIÓN DE LA INFORMACIÓN NECESARIA

La información que se utilizó para el presente estudio se basó en su gran mayoría en la utilización de las bases de datos que el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. las cuales utiliza para registrar a los(as) avaluadores(as) ya sea en las especialidades de: Valuación de Inmuebles Urbanos e Inmuebles Rurales, Valuación de Maquinaria Fija, equipos y Maquinaria Móvil y Valuación de Inmuebles Especiales. Como se había mencionado al principio del presente estudio, solamente se utilizaron las bases de datos que corresponden a las especialidades de inmuebles urbanos y rurales, ya que las encuestas que se desarrollaron para el diagnóstico de solamente esas dos especialidades por el momento. Como en Colombia tenemos una ley para la protección de datos personales, la cual es “Ley 1581 de 2012 -Por la cual se dictan disposiciones generales para la protección de datos personales-” donde obliga a las entidades, empresas, entre otras, a tener una política en el manejo de la captación de información sensible de las personas naturales o jurídicas, solamente se trabajan con los datos que permite utilizar la entidad R.N.A. y que son de acceso al público, la cual tiene disponible en su sitio web corporativo el cual es el siguiente: http://rna.org.co/wp-content/uploads/2018/11/META.pdf En el anterior link de internet, se puede obtener la información en tiempo real de todos(as) los(as) avaluadores(as) vigentes a la fecha que se encuentran registrados en las bases de datos del R.N.A. a nivel nacional, ya que la entidad tiene cobertura en la mayoría del territorio nacional; pero como se ha venido mencionando a lo largo del presente estudio, se filtraron las mencionadas bases de datos solamente los avaluadores(as) que se encuentran certificados(as) en las especialidades de Inmuebles Urbanos y Rurales ya que es el público objetivo para el presente estudio.

http://rna.org.co/wp-content/uploads/2018/11/META.pdf



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Ilustración 1 Página oficial del R.N.A. para consulta de avaluadores inscritos

Fuente: www,rna.org.co/diretorioavaluadores

Una vez se ingresa al link anteriormente descrito, la entidad en su página web ofrece la opción sobre un mapa de Colombia, seleccionar sobre qué región o departamento de Colombia desea la persona o solicitante de avalúos obtener información de los avaluadores certificados, idóneos e inscritos en las bases de datos de la entidad. Bases de datos que fueron las que se utilizaron para el desarrollo del presente estudio.

A continuación, se muestra en la siguiente ilustración como ofrece la opción la entidad del R.N.A. en su sitio web para la selección de la información deseada y asequible a todo público:

Ilustración 2 Selección del avaluador según la región deseada.



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Para el caso anterior, la imagen 2 muestra un ejemplo en la selección en el mapa la cual corresponde, al departamento del Meta, en el cual deben encontrarse avaluadores inscritos en las especialidades de Inmuebles Urbano e Inmuebles Rurales. La información que se utiliza para el desarrollo del estudio es la siguiente:

Ilustración 3 Base de datos que proporciona la entidad R.N.A. en este caso Meta

Fuente: www.rna.org.co/directorioavaluadores/META.NOV.pdf

Como se puede apreciar en la imagen anterior, en el recuadro de color azul podemos encontrar los avaluadores que poseen la especialidad de bienes inmuebles urbanos; de igual manera con un recuadro de color rojo, podemos encontrar los avaluadores que poseen la especialidad de inmuebles rurales. Así de la misma manera, se pueden seleccionar todas las regiones donde el R.N.A. posee cobertura nacional y obtener la información necesaria para el desarrollo del presente estudio; que en su gran mayoría, cubre gran parte del territorio nacional. Una vez realizado este procedimiento para así seleccionar al azar 40 avaluadores para la especialidad de urbano y 40 avaluadores para la especialidad de rurales, se determinan los siguientes campos para realizar un filtro a los datos de la información proporciona y permite utilizar la entidad para la aplicación del presente estudio:

Número de R.N.A. (para saber si es avaluador inscrito a la entidad o es independiente)

Especialidad 1 (la cual la entidad la cataloga como avalúos inmuebles urbanos)



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Especialidad 2 (la cual la entidad la cataloga como avalúos inmuebles rurales)

Correo electrónico (E-mail)

8.2.2. REALIZACIÓN DE LAS ENCUESTAS

Para la realización de las encuestas fue necesario determinar si el cuestionario planteado iba a tener preguntas abiertas o cerradas. Para el análisis de las preguntas se consideró que es mejor dejarla cerrada pero que cuando se requiera de justificación por cualquiera que sea el motivo se dejara con la respectiva opción de respuesta abierta. Según el blog de internet “Tesis de Investigación2 realizado por la Lcda. en Enfermería. Msc. Gerencia de Salud Pública. Diplomatura en Docencia, Metodología e Investigación, Nefrología y Salud Ocupacional. Actualmente Bacherlor y Master en Ciencias Gerenciales, Ana María Matute”, argumenta que para poder cerrar preguntas, primero se deben hacer las preguntas abiertas con una muestra de la población. Con estas respuestas, se pueden diseñar las preguntas cerradas. A su vez manifiesta la profesional que: es necesario estar seguros de que los encuestados respondan. Por eso es importante conocer las opiniones de los posibles sujetos acerca del tema a investigar, antes de diseñarlo. De la misma manera como lo plantea la autora del blog, se preparó una explicación para los encuestados sobre la importancia de su participación y lo que se hará con los resultados de la investigación. En la explicación se les aseguró el anonimato total de su participación y ofrecerles una copia del resumen del trabajo cuando éste esté terminado. En el blog su autora enfatiza que no es conveniente mencionar que se está llevando a cabo este trabajo para cubrir un requisito de graduación (tesis), sino la importancia real del estudio. Todo cuestionario debe hacerse con ese propósito en mente, para lo cual las encuestan cumplen con la anterior recomendación. Diseño del cuestionario.

El diseño y presentación de las encuestas, se realizaron siguiendo los lineamientos que propone la autora del mencionado blog los cuales se relacionan a continuación:

El título del trabajo debe estar al inicio del cuestionario.

2 DISEÑO DE CUESTIONARIO, Lcda. en Enfermería Ana María Matute; marzo de 2011. http://tesisdeinvestig.blogspot.com/2011/06/diseno-de-cuestionario.html

http://tesisdeinvestig.blogspot.com/2011/06/diseno-de-cuestionario.html



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Hay que incluir instrucciones breves, pero incluirlas. Es conveniente usar una tipografía diferente a la de las preguntas.

Al inicio deben colocarse preguntas interesantes, no amenazantes. Los puntos importantes deben ir cercanos al inicio del cuestionario, después

de las preguntas interesantes. Hay que numerar las preguntas. Es importante agrupar las preguntas en secciones lógicas. Debe haber una categoría para cada posible respuesta, pues si se omite una

opción, se forzará al que responde a contestar de una manera que no refleje su respuesta. Por eso en ocasiones se necesita abrir una opción de "otros" con un renglón amplio para dejar esa parte de la pregunta abierta. También, a veces, es necesario incluir una opción de "no sé", pues si no existe ésta, el sujeto puede seleccionar cualquier respuesta simplemente para no dejarla en blanco.

Las preguntas se deben colocar verticalmente pues en ocasiones es confuso si hay que marcar en las líneas antes o después de la opción.

Antes de redactar una pregunta hay que pensar en las diversas maneras que se puede presentar la respuesta y hay que seleccionar la más fácil tanto para el sujeto como para el análisis de datos que se tendrá que hacer con las respuestas. Si se tiene que escoger entre la facilidad de respuesta para la computadora y la comodidad del que responde, siempre se debe seleccionar el segundo.

La pregunta debe ser corta; eso evita incluir más información de la que se debe preguntar

Pautas que se tuvieron en cuenta para la presentación de las encuestas.

La apariencia física de un cuestionario es la imagen del investigador con el encuestado. Su misma forma motiva o impide su lectura.

En cuestionarios largos, hay que identificar cada página con alguna marca por si se separan las hojas. Lo mejor es no hacer cuestionarios largos

La hoja no debe verse sobrecargada. Los espacios vacíos son agradables. Hay que dejar suficiente espacio entre cada una de las preguntas. Una redacción pobre influye en el resultado y también en la calidad de las

respuestas obtenidas. El sujeto no debe tener que adivinar lo que se quiso preguntar. La pregunta debe estar escrita en lenguaje claro. La palabra cuestionario asusta o intimida al que va a responder. Encuesta es

mejor. Las preguntas deben estar redactadas para no ofender al sujeto. Hay que utilizar lenguaje común y corriente. No especializado. No deben usarse palabras vagas ni palabras ambiguas o que tengan varios

significados. Las preguntas no deben estar en negativo.



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No se debe abreviar Hay que ser sutil para cambiar de una sección a otra. La formulación correcta de una pregunta es una tarea muy difícil, mucho más

de lo que una persona que nunca ha diseñado un cuestionario puede imaginarse. Hay que hacerlo con cuidado.

8.2.3. PRESENTACIÓN DE LAS ENCUESTAS FINALES

Las encuestas finales se diseñaron desde un inicio de forma física (borrador en papel y se anexan al presente estudio) donde se les iban realizando todos los ajustes pertinentes del caso, ya fueran de redacción, forma y fondo como lo sugiere la profesional del blog anteriormente mencionado. Las dos encuestas tanto para urbanos y rurales constan de doce (12) preguntas de tipo selección SI o NO y algunas con opciones de respuesta abierta para consultar la opinión de los avaluadores aparte de las ya mencionadas. Las abiertas se refieren más al tema que cuando en una pregunta de tipo cerrado o de selección se le solicite ingresar sus argumentos del por qué no está de acuerdo, explique sus razones de su desconocimiento, entre otras, se le permitirá expresar sus opiniones y pensamientos que presenta frente al tema en cuestión ya que de este tipo de respuestas, se pueda generar un informe para la USN-AVSA y pueda ser utilizado ya sea para su posterior actualización, mejora o estudio normativo. Ya para poder poner en práctica el desarrollo de las encuestas a los avaluadores de bienes inmuebles urbanos y rurales, se optó por utilizar una herramienta informática licenciada por la entidad R.N.A. llamada “FORMS” de Microsoft Office 365 en línea la cual permite la creación de encuestas, cuestionarios, pruebas de conocimiento, entre otras, para similares fines de consulta masiva; fines como por ejemplo, para el desarrollo del presente estudio que consiste en la investigación de la opinión, pensamiento y sugerencias del sector valuatorio en avalúos de inmuebles urbanos y rurales en cuanto a la funcionalidad y aplicabilidad de las Normas Técnicas Sectoriales NTS I 01 y NTS I 02 mediante encuestas objetivas.



22

Ilustración 4 Diseño y presentación de las encuestas en la herramienta “Forms” de Office

Fuente: Autor

Cabe aclarar que la presentación de las encuestas en formato digital como se puede observar en la imagen anterior, tiene condiciones de uso donde no permite elaborar a voluntad propia el diseño de cómo uno quiere el orden y diseño de la interfaz de la pregunta de selección y abierta para la argumentación, ya que este sistema informático permite solamente ejecutar una acción (respuesta) por cada pregunta de la encuesta; es decir, por cada pregunta que se quiere realizar, el programa cierra la opción y solamente dejará la de opción de selección, por lo que esto obliga a que se incremente considerablemente en número de preguntas pero en relación con la numeración para poder insertar preguntas de respuesta abierta a las que requieren de justificación. Como se había mencionado al inicio de este subnumeral, salieron en hoja un total de doce (12) preguntas incluyendo su respectiva justificación o argumentación del por qué o cuales. Ya trasladadas estas preguntas (12) a la herramienta informática “Forms” se incrementan a treinta (30) preguntas pero con la única modificación de forma que para la justificación obliga preguntarle al encuestado como si fuera otra pregunta numerada el justifique por qué. Por ejemplo, si la pregunta es: 1- ¿Conoce usted la NTS I 02?... el encuestado ya tiene que seleccionar SI o NO obligatoriamente, pero si la respuesta es negativa (NO) se le pide justificar por lo que con la herramienta toca volver a preguntar ahora como numero 2) quedando por ejemplo de la siguiente manera: 2- Si la pregunta anterior (1) es NO justifique ¿Por qué?___________.



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Ilustración 5 Interfaz de interacción con el avaluador encuestado

Fuente: Autor

La mayoría de preguntas “principales o fundamentales” se establecieron como

requisito dentro de la herramienta de office de carácter OBLIGATORIO como lo

muestra la imagen anterior, ya que esta fabulosa opción no permite al avaluador

dejar de contestar la encuesta a medias o por pedazos ya que dejaría

inconsistencias al momento de la conciliación y análisis de los datos al final del

estudio. Ilustración 6 Estructura de las preguntas principales con su respectiva obligatoriedad

Fuente: Autor



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Las preguntas principales (algunas) como se pueden apreciar en el la anterior imagen, tienen un diferenciador que como se puede observar es un asterisco en color rojo * que identifica al autor de la encuesta que esa pregunta es obligatoria de responder y a la persona encuestada le avisa al momento de cerrar la encuesta o dejarla a medias que no ha contestado las preguntas de carácter obligatorio y debe remitirse a contestarlas, lo cual garantiza el diligenciamiento completo de las 12 preguntas principales base que se plantearon desde el inicio del proyecto.

8.3. EJECUCIÓN DEL ESTUDIO DE APLICABILIDAD Y FUNCIONALIDAD A LAS NORMAS NTS I 01 y NTS I 02

Para la respectiva ejecución, las encuestas se almacenaron en el sitio web que proporciona la herramienta informática anteriormente descrita y la cual permite la opción de quedar salvada en la nube de almacenamiento para que al momento de enviarlas por correo electrónico, estén disponibles las 24 horas para los(as) avaluadores(as) que quizás disponen de solamente de ese tiempo en altas horas de la noche. El mensaje de correo electrónico para el envío de las mencionadas encuestas se preparó con una explicación breve y directa para los encuestados sobre la importancia de su participación y lo que se hará con los resultados de la investigación al presente estudio ya que de las respuestas proporcionadas por ellos, se pueden tomar las diferentes decisiones por parte del comité 224 “Valuación de Bienes Inmuebles” de la USN:AVSA y así poder determinar si las Normas Técnicas Normativas de informes para avalúos de Urbano y Rural, deben ser: actualizadas, modificadas, replanteadas o lo que disponga el respectivo comité. De igual forma dará a conocer si las normas objeto de estudio se están o no implementando a nivel nacional. El correo con el mensaje para la participación de los encuestados de la base de datos de urbano y rural fue el siguiente:



25

Ilustración 7 Envío por correo electrónico del correo con las respectivas encuestas

Fuente: Autor

Como se puede observar en la anterior imagen, el mensaje de explicación es breve y conciso, ya que así lo recomienda la autora del blog el cual describe lo que se quiere realizar con las mencionadas encuestas y por supuesto, garantizándole a las personas que participan de las mismas, la absoluta confidencialidad a las respuestas que proporcionen, ya que a cada persona le llega a su correo electrónico un LINK de ingreso el cual se puede abrir simultáneamente desde varios equipos y no interfiere con las respuestas de otras personas. Las repuestas a las mismas, se dejaran abiertas sin límite de tiempo ya que si participan más de cuarenta personas (40) en el diligenciamiento de las encuestas, será de mayor provecho, ya que proporcionaran un número mayor de la población (muestra) a la propuesta y servirá a su vez para tener un grado de confiabilidad mayor Entre mayor sea el número de muestras representativas de la población, reflejará un patrón representativo de los individuos encuestados proporcionando así una mayor precisión de los mismos.

8.4. CONCILIACIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS

En el análisis de los resultados, se utilizan directamente los que arroja la herramienta informática “Forms” los cuales detallan pregunta por pregunta con estadística descriptica básica, la cantidad de aciertos o desaciertos que respondieron los diferentes avaluadores de inmuebles de urbanos y rurales, a su vez, muestra las diferentes respuestas de pregunta abierta que respondieron los



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avaluadores en cuanto a los por qué, los cuales, las rozones del por qué no, entre otros, que se les pedía las encuestas de urbano y rural. A lo largo del siguiente capítulo, se describen los resultados estadísticos pregunta por pregunta que calcula la herramienta y de la misma manera, se irán describiendo y analizando dichos resultados enfocados al objetivo del estudio.

9. ANÁLISIS DE LOS DATOS OBTENIDOS DE LAS ENCUESTAS

9.1. RESULTADOS DE LAS ENCUESTAS A LOS AVALUAODORES DE BIENES INMUEBLES RURALES ARROJADOS POR LA HERRAMIENTA

9.1.1. PREGUNTAS DE INFORMACIÓN PERSONAL PARA EL ENCUESTADO RURAL

Para el análisis de los resultados de la encuesta realizada a los avaluadores de bienes inmuebles rurales, se presentará el resultado por cada pregunta y el total que resulte de toda la población que participó en cada una de ellas, así mismo, el análisis estadístico que nos arroja la herramienta informática utilizada para tal fin.

1. Nombre del Avaluador(a)

47 Respuestas

"José Orlando Guzman Ramirez"

"JOSE ALBERTO PACHECO ECHEVERRIA"

"AMPARO DE JESUS ENNIS OTERO"

En la primera pregunta de la encuesta para avaluadores de inmuebles rurales, podemos observar que participaron hasta el día domingo 27 de enero de 2018, cuarenta y siete (47) avaluadores(as) de las diferentes regiones del país. Notamos que, se cumplió con el objetivo de poder encuestar a 40 avaluadores de la especialidad rural como se había definido en la metodología del presente estudio como número de la muestra para poder realizar los respectivos análisis a los datos encuestados. Se trabaja con los 47 datos.



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Como podemos observar en los resultados en la pregunta #2 de la encuesta, la mayoría de son avaluadores inscritos o certificados con el R.N.A., en total 46 avaluadores(as) lo cual representa un 98% del total de las personas encuestadas y solamente un (1) avaluador no se encuentra inscrito con la entidad reflejando solamente un 2% de los no inscritos.

3. Si se encuentra inscrito, nos podría regalar su número de R.N.A. Más detalles

46 Respuestas

Respuestas más recientes

"AVAL-11375846"

"3764"

"3795"

En la pregunta # 3 podemos observar que los 46 avaluadores que participaron de las encuestas, diligenciaron su número de R.N.A. y se muestran algunos como ejemplo y que permite visualizar la herramienta ya que son avaluadores(as) que participaron por última vez. Si se desea observar el número total de avaluadores R.N.A. que participaron, se anexa tabla en Excel al final del estudio para su respectiva consulta. Debido a que es una pregunta opcional para que el avaluador diligencie el número de su RNA, algunos avaluadores diligenciaron fue su número de RAA3 el cual es el número de aval que le otorga dicha entidad para poder ejercer la actividad de los avalúos ya que la ley 1673 de 2013 “Ley del Avaluador” ya es requisitos para poder realizar avalúos a nivel nacional, lo cual es válido porque también con ese número podemos identificar dentro de nuestra base de datos del Inmuebles Rurales.

3 Registro Abierto de Avaludores RAA



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Para la pregunta #4 de la encuesta, podemos observar en la torta estadística que 43 personas trabajan en el servicio de los avalúos de forma independiente representando un 96% de los 45 encuestados en total; solamente 2 personas respondieron que no, lo cual representa solamente el 4% del total de la población total, las otras dos personas para un total del 100% de encuestados, prefirieron no contestar debido a que pueden ser avaluadores independientes, pero a su vez tienen contrato para la realización de avalúos como manifiestan algunos.

5. ¿Avaluador(a) prestador(a) del servicio de avalúos a Lonjas de Propiedad

Raíz? Más detalles

37 Respuestas


"EMPRESA INMOBILIARIA Y DE SERVICIOS LOGISTICOS DE CUNDINAMARCA"

"IGAC TERRITORRIAL CORDOBA - SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS - SOCIEDAD

COLOMBIANA DE AVALUADORES - ASOLONJAS "

"SOCIEDAD COLOMBIANA DE ARQUITECTOS - SOCIEDAD COLOMBIANA

En la anterior pregunta, la mayoría de los avaluadores que participaron en el diligenciamiento de la encuesta de rural prestan sus servicios a diferentes Lonjas de propiedad raíz a nivel nacional, el resto a entidades privadas y del estado.



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La anterior pregunta cómo fue establecida de carácter opcional, se puede observar que solo la contestaron 45 avaluadores de 47 que en total participaron de la encuesta. Como lo que se quería evidenciar en esta pregunta era que si los peritos de la justicia conocen y aplican la Norma técnica Sectorial, sería muy conveniente establecer la NTS I 02 como un requisito obligatorio para la presentación de sus informes de avalúos rurales ya que son avalúos para los juzgados, jueces y entidades del estado, pero en el análisis que se realizará más adelante con sus respectivas conclusiones, se definirá si es necesario levantar una solicitud a la USN-AVSA para tal fin de exigibilidad.

9.1.2. PREGUNTAS PRINCIPALES DE LA ENCUESTA PARA LA ESPECIALIDAD RURAL

Como podemos observar en el anterior análisis estadístico, de los 47

avaluadores(as) que participaron de la encuesta los cuales representan el 100% de

la población, el 98% de los avaluadores encuestados SI CONOCEN la Norma

Técnica Sectorial NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes

Inmuebles Rurales” lo que quiere decir que 46 personas de 47 en total si conocen



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el documento normativo y solamente un 2% que representa de esa misma población

dice No conocerla. Solamente un avaluador(a) no la conoce.

Enseguida se le pregunta al avaluador si conoce otro tipo de Normatividad Técnica

Sectorial y los resultados son los siguientes:

Los encuestados que para este caso son 30 avaluadores, manifestaron no conocer otro tipo de Normatividad Técnica Sectorial lo cual representa un 64% del total de la población encuestada.

En cambio el otro 36% como lo muestra la anterior torta, dice conocer otro tipo de Normatividad Técnica Sectorial, las cuales se describen a continuación con la siguiente pregunta de la encuesta:

9. Si la respuesta de la pregunta anterior (8) es SI, podría decirnos ¿cuáles? Más detalles

16Respuestas

"AVALUOS AMBIENTALES Y MAQUINARIA "



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Tabla 1 Respuesta a pregunta abierta No.8

Si la respuesta de la pregunta anterior (8) es SI, podría decirnos ¿cuáles?

IGAC, PLATAFORMAS PRIVADAS DE ENTIDADES VALUATORIAS

ESTOY FUERA DE LA OFICINA Y NO LAS SE DE MEMORIA, TODAS LAS NECESARIAS DE ACUERDO AL AVALÚO

Todas las normas y guías

NTS S 01, NTS G 03, NTS S 03, NTS S 04, NTS S 02, GTS G 02, GTS E 01 GTS E 04.

NTS S 03 Contenido de Informes de Valuación ICONTEC - RNA; NTS S 04 Código de conducta del Valuador ICONTEC – RNA; NTS I 01 Contenido de informes de valuación de inmuebles urbanos ICONTEC – RNA; NTS I 02 Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles Rurales ICONTEC –RNA; NTS I 04 Contenido de informe de valuación de maquinaria fija, equipos y maquinaria móvil ICONTEC - RNA; NTS M 04 Metodología para la valoración de maquinaría planta y equipo a valor de mercado ICONTEC – RNA; GTS G 02 Conceptos y Principios Generales de Valuación ICONTEC – RNA; GTS E 01 Valuación de bienes inmuebles; GTS E 03 Valuación de Maquinaria, Planta y Equipo ICONTEC – RNA; GTS E 04 Valuación de bienes inmuebles rurales.

NA

NTS M 01, NTS I 01

RESOLUCION 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008

Las normas restantes originadas por el RNA

LEY 388 DE 1997,DECRETO 1420 DE 1998, RESOLUCION 620 DE 2008.

GTS G 02/NTS S 03/NTS S 02/ GTS E 03/NTS S 01

La norma del IGAC

NTS I 01, NTS S 03, GTS G 02, GTS E 03.

GTS E 01, GTS E 02, GTS E 03, GTS E 04, GTS E 05, GTS G 02, NTS A 02, NTS G 03, NTS I 01, NTS M 01, NTS M 04, NTS M 05, NTS S 01, NTS S 02, NTS S 03, NTS S 04

NTS 01, 03, 04 Y GTS G02 Y E01

AVALUOS AMBIENTALES Y MAQUINARIA Fuente: Autor

Como podemos observar en la anterior tabla 1, la mayoría de respuestas que predominan en cuanto a la pregunta en mención, encabeza la referenciación de las Normas Técnicas Sectoriales que se encuentran disponibles en la USN-AVSA y el RNA, lo cual podría interpretarse que los avaluadores están muy familiarizados con este tipo de normatividad técnica sectorial y alguna vez las han puesto en práctica en sus avalúos. Por otro lado se puede observar que varias personas de las 16 que contestaron esta pregunta abierta, mencionan que la normatividad que conocen son



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las leyes, decretos y resoluciones que se encuentran en nuestra legislación valuatoria, lo cual no aplica, debido a que las leyes, decretos, resoluciones y demás documentos legislativos y que no se nombren aquí, son de obligatorio cumplimiento y en realidad lo que aportan son las directrices de cómo se debe realizar un avalúo para cuando lo solicita el estado o entidades del estados que así lo requieran, pero no hay una legislación que obligue, determine o acoja el contenido mínimo que debe llevar un avalúo de bienes inmuebles rurales acorde a normatividad internacional como lo puede ser IVS, TEGOVA, entre otras. Ahora, enseguida se realiza la pregunta trascendental que revelará si las aplica, una vez manifestando que conoce las Normas Técnicas Sectoriales y otras:

Podemos observar que el 86% de un total de 28 avaluadores que representa el 100% de avaluadores encuestados, dice si aplicarlas; pero si miramos detenidamente la pregunta dice muy claramente que: Si la respuesta de la pregunta (8) es SI, ¿LAS APLICA? Muchos avaluadores creyeron que se le estaba preguntando que si aplica las NTS de la USN-AVSA por lo que el número de respuestas afirmativas duplica el número de respuestas afirmativas de la anterior pregunta que era especificar qué tipo de normas técnicas sectoriales conoce aparte de la NTS I 02. A pesar de la pequeña confusión se puede notar que muchas personas manifiestan si aplicar normatividad técnica sectorial, entre esto incluye la demás legislación colombiana que referencian los diferentes avaluadores que contestaron la encuesta.



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Del 100% de los avaluadores encuestados (47 avaluadores), el 94% de ellos (44 avaluadores) manifiesta saber que la NTS I 02 cumple con estándares internacionales de valuación como lo es la IVS de donde son adoptadas la gran mayoría de normas y guías técnicas sectoriales de la USN-AVSA y el R.N.A. El resto de avaluadores 3 para ser más precisos que representa el 6% restante de la población encuestada, manifiesta no saber que la NTS I 02 por las razones que se presentan en la pregunta # 12 y que se muestra a continuación:

Como la pregunta es solamente para las personas que contestaron NO, podemos observar que la mayoría de razones por lo que no sabían que la NTS I 02 está basada en IVS, es: falta de conocimiento o desconocimiento de la misma. Las respuestas que aquí se muestran son las que arroja el Software informático implementado en tiempo real, pero para proteger y asegurar la confidencialidad de las respuestas de los distintos avaluadores que participaron de la misma, se ha dejado solamente un Id para identificar qué persona o avaluador fue la que respondió la pregunta abierta y así cumplir con la protección de la información



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recolectada para futuras participaciones de los avaluadores en la USN-AVSA y el R.N.A. así mismo, para todo el desarrollo del proyecto de aquí en adelante.

Para la pregunta 13 lo que se busca en realidad es dar una visión de que tanta experiencia tiene el avaluador encuestado en la realización de avalúos de bienes inmuebles rurales, para de la misma manera, poder entrar a responder la pregunta 14 que tiene mucha relación con la experiencia durante el último año y así poder saber si en verdad están aplicando la NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales” En esta pregunta se realiza un análisis estadístico descriptivo para determinar cuál es el dato: más común o repetido (moda), que promedio de avalúos son los que realizan los avaluadores, entre otros a modo de información.

Tabla 2 Estadística descriptiva de avalúos realizados

Media 30,4680851

Mediana 20

Moda 20

Desviación estándar 33,1641838

Mínimo 0



35

Máximo 150

Suma 1432

Cuenta 47 Fuente: Autor

Como podemos observar en la anterior tabla 2, el dato que más se repite es 20, por lo que la mayoría de avaluadores hicieron durante este último año 20 avalúos de bienes inmuebles rurales; de la misma manera se puede observar que en promedio, los encuestados realizaron durante este último año 30 avalúos de inmuebles rurales, el dato mínimo es cero, ya que un avaluador manifestó no haber hecho avalúos el año anterior y el dato máximo es 150 avalúos realizados por un avaluador.

Como lo muestra la gráfica anterior, de los 47 avaluadores que participaron de la encuesta de rurales, 37 avaluadores manifestaron siempre usarla lo cual representa un 79% del total de los encuestados;

Fuente: autor

Ocasionalmente la utilizan 6 avaluadores entre independientes y que le realizan avalúos a diferentes Lonjas de Propiedad Raíz lo cual representa un 13% del total encuestado. Y finalmente tenemos que 2 avaluadores la utilizan cuando se las solicita el cliente, el cual representa solamente el 2% del total de avaluadores encuestados, de igual



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manera con el ultimo 2% para un total del 100% de la población encuestada tenemos 2 avaluadores que nunca la han utilizado. Como se puede observar, más del 50% de los avaluadores aquí encuestados, utilizan la norma NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales”.

La anterior pregunta, revela el por qué no implementa la norma el avaluador(a), en el caso de haber contestado “nunca”, las dos personas que contestaron la opción nunca manifiestan no conocerla y recurren a otros expertos, podemos darnos cuenta que el avaluador(a) que no ha tenido ningún avalúo durante el último año, puede ser que hasta ahora está incursionando en el tema de los avalúos rurales o es una persona que asesora en el tema de los avalúos.

La anterior pregunta es de simple selección, podemos observar que 41 avaluadores el cual representa un 87% del total encuestado, manifiesta no tener algún inconveniente o vacío con la NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales”, lo cual es bueno ya que esto demuestra que los avaluadores que manifiestan conocerla y al momento de aplicarla no tienen inconvenientes ni dudas al momento de su adopción a pesar que el documento ya



37

lleva en divulgación 9 años. Se evidencia de la misma manera, que seis avaluadores(as) si tienen falencias al momento de aplicarla, lo cual refleja un 13% restante del total encuestado; las falencias que manifiestan estos 6 avaluadores son las siguientes:

17. Si la respuesta de la pregunta anterior (16) es SI, describa en que requisito(s)

tuvo o tiene inconvenientes y/o vacíos.

6 Respuestas

Tabla 3 Inconvenientes y/o vacíos que manifiestan los avaluadores del NTS I 02

Si la respuesta de la pregunta anterior (16) es SI, describa en que requisito(s) tuvo o tiene inconvenientes y/o vacíos.

Inconvenientes no, pero de pronto sería bueno mencionar con respecto a la UAF - Resolución 41 de1996

Ahora no recuerdo

Numeral 10. IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES QUE HAN DE VALORARSE (En ekl tema de descripción de los derechos de propiedad) Numeral 11.3 CARACTERÍSTICA FÍSICAS GENERALES DEL BIEN INMUEBLE, (en el punto de las zonas homogéneas Físicas dado que actualmente en el geoportal del IGAC no se encuentra dicha información) Numeral 11.2 CARACTERIZACIÓN DE LA REGIÓN, (no se especifica en la norma que comprende región vereda, municipio, departamento o que clase de territorio)

No hay claridad en Ítem No. 17. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O EXTRAORDINARIAS, en cuanto al enfoque o la afectación del método de la Valuación ?.

METODOLOGIA EMPLEADA: NO ES PERMITIDO COMBINAR ENCUESTAS CON OFERTAS ENCONTRADAS? AL LOCALIZAR PREDIO HAY INCONVENIENTES PARA ACCEDER A LA PAG. DEL IGAC YA QUE NO SE ESTA TENIENDO EN CUENTA EL N° DE MAT. INM. SINO EL CODIGO CATASTRAL.

Procesamiento de los datos - manejo de la información recolectada para la aplicación de las metodologías

En los predios rurales donde se ubican construcciones es difícil la búsqueda de las licencias de construcción, la mayoría de estas no las poseen. A pesar de que la norma NTS I 02, menciona que la omita en caso de no poderse suministrar o encontrar me parece que es un requisito importante para desarrollar adecuadamente el avaluó.

Fuente: Autor

Como se puede observar en la tabla anterior, los valuadores(as) manifiestan que la NTS I 02 debería tener el tema de las UAF que se menciona por ley, otros manifiestan que la norma pide al valuador mencionar lo de las Zonas Homogéneas Físicas pero la página del geoportal del IGAC por lo generalmente vive dañada o desactualizada; algunos manifiestan no tener claridad en cómo aplicar algunos



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requisitos de los numerales de la NTS I 02 por lo que estas falencias, serán envidas directamente al coordinador de Normalización de la USN-AVSA para que él las pueda ingresar en el comité 224 “Valuación del Bienes Muebles” y se le pueda dar respuesta a estas personas que manifestaron tener inconvenientes, de la misma manera para que sean tratadas en la actualización del documento normativo.

Como se puede observar en la anterior gráfica, el 45% de los avaluadores encuestados manifiestan que no le han solicitado la NTS I 02 para la presentación de sus informes valuatorios de inmuebles rurales, es decir, a 21 avaluadores no se la solicitaron; le sigue la opción “la utiliza voluntariamente así no se la exija el cliente” con 17 personas las cuales representan un 36% de la mencionada población y solamente 7 avaluadores contestaron que si se las exigen como requisito, las cuales representan un 15% de la población restante. Solo un 2% de la población encuestada, manifestó que se la recomiendan usar pero no de carácter obligatorio.

Fuente: Autor Fuente: Autor

Realizando el correspondiente análisis, podemos evidenciar que la norma no está siendo solicitada de carácter obligatorio por clientes, entidades, gobierno, etc. Pero es alentador saber que la norma está siendo aplicada de manera voluntaria ya que esto permite que la actividad valuatoria siga por el camino de la profesionalización de la actividad valuatoria y en pro de la mejora continua del sector valuatorio. De igual forma también es muy alentador saber que a 7 avaluadores de los 47 encuestados, si les están solicitando la NTS I 02 como requisito en la presentación



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de sus informes de avalúos, pero la gran tarea seria que todos los avaluadores de inmuebles rurales utilicen la NTS I 02 para la realización de sus informes valuatorios.

En la anterior pregunta de la encuesta, se puede observar que la gran mayoría de encargos valuatorios según la ley del avaluador para los que le solicitan la NTS I 02 a los avaluadores de inmuebles rurales son:

Los propietarios de bienes inmuebles rurales cuando requieren avalúos en procesos de compraventa, sucesiones, particiones, reclamaciones, donaciones o cuando los requieran para presentar declaraciones o solicitudes ante las autoridades o sustentación de autoavalúo o autoestimaciones. Con 23 avaluadores de los 47 encuestados.

El sistema financiero, para la concesión de créditos de diversa índole en los que se requiera una garantía como los hipotecarios para vivienda, agropecuarios, hotelería, entre otros. Con 20 avaluadores de los 47 encuestados.

El servicio a las personas naturales o jurídicas que requieren avalúos periódicos de sus activos para efectos contables, balances, liquidación de impuestos, que evidencien la transparencia de los valores expresados en estos informes presentados a los accionistas acreedores, inversionistas y entidades de control. Con 20 avaluadores de los 47 encuestados.

En los procesos judiciales y arbitrales cuando se requiere para dirimir conflictos de toda índole, entre ellos los juicios hipotecarios, de insolvencia,



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reorganización, remate, sucesiones, daciones en pago, donaciones, entre otros. Con 16 avaluadores de los 47 encuestados.

Una cifra representativa que evidencia esta pregunta, es que 10 avaluadores seleccionaron la opción otros, por lo que se muestran a continuación para saber que encargos valuatorios diferentes a los que estipula la ley existen:

Tabla 4 Opción otros “Encargos valuatorios para Rural”

Sencillamente no hacen mención a la nts I 02;

Ninguna;

INFORMES BANCARIOS;

Nunca me han solicitado como requisito la Norma Técnica Sectorial NTS I 02;

No la han solicitado;

Esta pregunta debió desactivarse cuando contesté que no hago este tipo de avalúos.;

No. Siempre hacemos los avalúos con relación a la norma. ;

No hay una solicitud expresa de la utilización de la norma.;

NO ME HAN SOLICITADO;

Los solicitantes no manifiestan que tenga como requisito la NTS I 02: Fuente: Autor

Hay avaluadores que manifiestan que como no se la han solicitado, entonces no aplica para el tipo de encargo valuatorio, otros manifiestan que ese tipo de encargos que menciona la ley del avaluador no están dentro de los que ellos realizan y por ende no les aplica, estas respuestas serán enviadas al comité 224 “Valuación de Bienes Inmuebles” para su respectivo análisis y así mismo puedan revisar si el objeto y campo de aplicación de la Norma Técnica Sectorial NTS I 02 debe ampliarse a los que hace referencia la ley del avaluador.



41

20. ¿Considera usted que la NTS I 02 cuando el avaluador la acoge o se le exige que debe

cumplir con todos los requisitos, esta impone más exigencias que en el formato modelo

FM51400-02-17-V1 con vigencia 2017-05-09 “Solicitud de Avalúo” que se encuentra de

manera gratuita en el IGAC “Instituto Geográfico Agustín Codazzi” como ente rector de

los avalúos a nivel nacional?

Como podemos observar en la gráfica anterior, el 57% de los avaluadores encuestados que equivalen a 27 personas, manifiestan que son muy similares los requisitos entre los dos formatos de informe, el 32% de ellos manifiesta utilizar el uno y el otro, por lo que no es malo hacerlo pero uno de los requisitos de norma es que si el valuador decide aplicarla para sus avalúos, debe aplicarla en su totalidad y manifestar el por qué no aplica ciertos requisitos en caso de presentarse dificultad de cumplirlos. El 9% de ellos que corresponde a 4 avaluadores del total encuestado, manifiesta que si hay requisitos que se imponen y son difíciles de cumplir y que se mostraran en el numeral siguiente; y finalmente solo un avaluador que representa solamente un 2% de la población manifiesta que no son para nada compatibles.

2%9%

57%

32%

No son para nadacompatibles

En algunos de sus requisitosson muy complejos decumplir

Son muy similares losrequisitos entre los dosformatos de informe

Utiliza requisitos de la NTS I02 y del formato modelo delIGAC a la vez



42

Solamente una respuesta abierta es acorde a lo que se quiere consultar por lo que será enviada a la USN-AVSA para su respectiva revisión por parte de ellos.

El 85% de los avaluadores que equivalen a 40 avaluadores de los 47 encuestados, manifiesta que la norma si es de fácil acceso, el otro 15% 7 avaluadores, manifiesta que no es de fácil acceso por lo que la siguiente pregunta identificará que causas son las que no permiten que sea de fácil acceso.



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La mitad de estas respuestas reflejan que el costo es alto por lo que se realizará la sugerencia al R.N.A. para que revise si se puede realizar un descuento a la NTS I 02 o si comprándolas en paquete o por cantidad se pueda realizar algún tipo de descuento para que el avaluador las pueda adquirir. La otra respuesta que nos manifiesta el avaluador es que no ha recibido capacitación a la misma, por lo que en la presente encuesta se encuentra una pregunta exclusiva para determinar si la norma se debe divulgar con mayor intensidad o hacer cursos de capacitación.

Como se puede observar, el precio de venta no es una limitante para que el avaluador la adquiera y la ponga en práctica para la elaboración de sus informes valuatorios rurales, el 68% de los avaluadores manifiesta que el precio de venta es exequible y un 32% manifiesta que si es una limitante. Nuevamente se reiterará al RNA sobre el precio de venta de la Norma Técnica Sectorial NTS I 02 para que tengan en cuenta descuentos, convenios, entre otros, para poder adquirir la norma.



44

Definitivamente 45 avaluadores de los 47 encuestados, los cuales representan el 96% de la población, manifiestan que si es necesario hacer una capacitación a nivel nacional de la NTS I 02, ya que más del 90% de las personas encuestadas revelan que si es necesaria; solo dos personas que representan un 4% de toda la población, dicen que no es necesario, pero las estadísticas dicen lo contrario. Por lo que se le realizará al R.N.A. la solicitud formal con el apoyo de la USN-AVSA jornadas de socialización a nivel nacional para saber qué problemas o qué razones no permiten que se aplique con frecuencia la NTS I 02 y de la misma manera, ir solucionado las falencias que se presenten.

Una de las respuestas abiertas para saber el por qué no se necesitan capacitaciones es: que cada quien es independiente de utilizarla o no dependiendo su forma de trabajo. La opinión es respetable y valida por lo que suponemos que es un avaluador que la aplica casualmente y no necesita de una capacitación para poderla aplicar.



45

La mayoría de los avaluadores encuestados manifestaron en la pregunta 27 que la NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales” elaborada por la USN-AVSA con el apoyo del R.N.A. si ha aportado bastante valor en el sector valuatorio de los inmuebles rurales con un 99% de la población encuestada. Por lo que suponemos que la norma en mención durante estos 9 años si ha tenido la acogida esperada y debe seguir aportando al sector valuatorio.

El único avaluador que manifiesta que la norma NTS I 02 no le ha aportado al sector valuatorio en Colombia, argumenta que la Norma Técnica Sectorial es muy similar a la del IGAC y por ende no se ha aportado nada. Cabe resaltar que el documento normativo objeto de estudio, es elaboración propia del comité 224 “Valuación del Bienes Inmuebles” donde se cuenta con la participación de los diferentes sectores valuatorios, donde participa el gobierno, la academia, los usuarios de los avalúos, los avaluadores independientes y entre ellos el IGAC, del cual aportaban sus diferentes conocimientos en cuanto a los avalúos rurales y por supuesto para la creación de la NTS I 02 de informes de valuación rural basados tanto en lo que se encuentra público, como lo ya colombianizado desde las normas internacionales de valuación IVS. Es por eso que el aporte tanto del IGAC como de la USN-AVSA con el apoyo del R.N.A. ha aportado muchísimo al sector valuatorio en Colombia.



46

La anterior pregunta es de vital importancia ya que de las respuestas que proporcionen los avaluadores encuestados, se puede a corto plazo solicitar ante el ICONTEC, USN-AVSA y al RNA que la NTS I 02 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Rurales” se convierta este en un documento normativo técnico obligatorio y único para el país y así poder estandarizar y profesionalizar la actividad valuatoria en Colombia. Como se puede observar, el 70% de la población encuestada (33 avaluadores), manifiestan que SI debería ser una NTC para el sector valuatorio en Colombia ya que no existe un formato único y obligatorio para la estandarización de los informes valuatorios en Colombia. Catorce (14) avaluadores que corresponde al 30% de la población encuestada, manifiesta que no debería ser de carácter obligatorio la NTS I 02, ni volverse una NTC de carácter obligatorio en el sector valuatorio en Colombia. Las razones, se expondrán en la siguiente y última pregunta de la presente encuesta de tipo abierta:

30. Si la respuesta de la pregunta anterior (29) es NO, nos podría decir ¿Por

qué?

Tabla 5 Respuestas del por qué no debería ser una NTC la NTS I 02

La estructura y cuerpo de los informes valuartorios, pueden ser unas guías para cumplir con el contenido mínimo que requiere un encargo valuatorio; sin embargo, no soy amigo de los formatos únicos porque podrían limitar o encasillar al avaluador en una estructura, y como nuestro oficio no es una ciencia exacta, podría limitar el ámbito de búsqueda de soluciones e investigación del avaluador para un caso específico; nunca hay dos predio rurales iguales.

los parámetros para la valoración de bienes no son los mismos y los contratantes poseen diferentes solicitudes sobre el porque de sus avaluos



47

Porque el formato en sí no es la calidad del informe de avalúo, me parece que el contenido en la NTS I02 está bien, con la información precisa y el avaluador por ética y norma debe presentar sus avalúos en estos formatos, excepto cuando en entidades financieras manejan sus propios formatos.

Se le quita personalidad al avaluo y lo limita

POR QUE LOS AVALUOS RURALES SON MUY DIFERENTES Y UNO DEBE ADECUARSE A LO QUE EL PREDIO EXIGE PARA EL INFORME, ES DECIR CADA AVALUO ES INDEPENDIENTE Y DIFERENTE.

Cada avalúo es diferente como cada inmueble

En Colombia ya existen varios modelos, de informes de valuación, aprobados mediante decretos y leyes, lo que nos ocasiona mas confusión para aplicarlos a los diferentes encargos de valuación, que todos no tienen el mismo objeto.

El sector al cual va dirigido el avalúo (financiero, juzgados, etc.) pone los requisitos que necesita.

NO SE PUEDE UNIFORMIZAR TODAS LAS CONDICIONES EN LAS DIFERENTES REGIONES DEL PAIS Y SE DEBE DEJAR A LIBRE ELECCION EL FORMATO A UTILIZAR POR CADA PERITO DE ACUERDO A SU SITUACION CULTURAL Y TECNICA.

Nota. Ojo El formato es bueno. Pero es repetitivo. Podría ser más sencillo y ordenado

Todos los casos no son iguales

Que exista una mayor socialización a los valuadores.

No lo encuentro necesario. Posiblemente lo que se requiere es divulgación de lo existente.

Los formatos encasillas, no permiten la actuación hacia el mejoramiento

Si tenemos una norma que cumple standares Internacionales no tendría sentido tener una que no fuera aceptada en otro país

Considero que es difícil debido a los criterios de los avaluadores y a la diversidad de circunstancias en dichos predios que no todos están en igualdad de condiciones y adicionalmente es un oficio y podrían en problemas a los solicitantes de los avalúos. En consecuencia pienso que si se desea que sea obligatorio, debería ser desde una ley de la República.

POR QUE LAS CARACTERÍSTICAS DE CADA REGION DEL PAIS SON MUY DIFERENTES. ademas es una manera liberal del avaluador explicar su informe.

Fuente: Autor

Las respectivas respuestas se le presentarán a la UNS-AVSA para que estudie y analice las mismas y así poder saber si haya alguna limitante para lograr que este documento técnico normativo sectorial con base en toda al información anterior descrita por lo avaluadores encuestados, se pueda volver una norma técnica, única y obligatoria a nivel nacional.



48

9.1.3. PREGUNTAS DE INFORMACIÓN PERSONAL PARA EL ENCUESTADO URBANO

1. Nombre del Avaluador(a)

68 Respuestas

"Ivan Dario Restrepo Eusse"

"DORIS REGINA BOTERO GARRIDO"

"JOSE ORLANDO GUZMAN RAMIREZ"

Para la primera pregunta de la encuesta para avaluadores de inmuebles urbanos, podemos observar que participaron hasta el día domingo 27 de enero de 2018, fue de sesenta y ocho (68) avaluadores(as) de las diferentes regiones del país. Notamos que una vez más, se cumplió con el objetivo de poder encuestar a 40 avaluadores pero esta vez de la especialidad urbana como se había definido en la metodología del presente estudio, como número mínimo de la muestra para poder realizar los respectivos análisis a los datos encuestados. Se trabaja con los 68 datos.

Como podemos observar en los resultados de la pregunta anterior, la mayoría de avaluadores que contestaron la encuesta de urbanos son avaluadores inscritos o certificados con el R.N.A.; en total 58 avaluadores(as) lo cual representa un 85% del total de las personas encuestadas y solamente diez (10) avaluadores(as) no se encuentran inscritos con la entidad reflejando solamente un 15% los no inscritos.



49

3. Si se encuentra inscrito, nos podría regalar su número de R.N.A.

58 Respuestas

"1510"

"3189"

"AVAL - 11375846"

En la pregunta # 3 podemos observar que de 58 avaluadores(as) que participaron de la encuesta, diligenciaron su número de R.N.A. y se muestran algunos de ejemplos ya que la herramienta permite verlos y que son según orden de respuesta los últimos avaluadores(as) que participaron en contestarla. Si se desea observar el número total de avaluadores(as) con R.N.A. que participaron uno a uno, se anexa tabla en Excel al final del estudio para su respectiva consulta. Debido a que es una pregunta opcional para que el avaluador diligencie el número de su RNA, algunos avaluadores diligenciaron su número de RAA4 el cual es el número de aval que le otorga dicha entidad para poder ejercer la actividad de los avalúos ya que la ley 1673 de 2013 “Ley del Avaluador” ya es requisitos para poder realizar avalúos a nivel nacional, lo cual es válido porque también con ese número podemos identificar dentro de nuestra base de datos del Inmuebles Urbanos.

Para la pregunta #4 de la encuesta, podemos observar en la torta estadística que 56 avaluadores trabajan en el servicio de los avalúos de forma independiente representando un 84% del total encuestado; solamente 11 personas respondieron que no, lo cual representa el 16% del total, la otra persona para así completar un total del 100% (67 encuestados), prefirió no contestar debido a que pueden ser avaluador(a) que pueden ser independiente pero a su vez tienen contrato para la realización de avalúos como manifiestan algunos.

4 Registro Abierto de Avaludores RAA



50

5. ¿Avaluador(a) prestador(a) del servicio de avalúos a Lonjas de Propiedad

Raíz? Más detalles

52 Respuestas


"Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia"

"LONJA PROPIEDAD RAIZ CHOCO"

"EMPRESA INMOBILIARIA Y DE SERVICIOS LOGISTICOS DE CUNCINAMARCA"

En la anterior pregunta, la mayoría de los avaluadores que participaron en el diligenciamiento de la encuesta de urbano, prestan sus servicios a diferentes Lonjas de Propiedad Raíz a nivel nacional, el resto a entidades privadas y del estado.

La anterior pregunta cómo fue establecida de carácter opcional, se puede observar que solo la contestaron 65 personas de 68 en total que participaron de la encuesta. Como lo que se quiere saber en esta pregunta es si los peritos de la justicia conocen y aplican la Norma técnica Sectorial, sería muy conveniente establecer la NTS I 01 como un requisito obligatorio para la presentación de sus avaluaos urbanos ya que son avalúos para los juzgados, jueces y entidades del estado, pero el análisis que se hará más adelante y en las conclusiones se definirá si es necesario levantar una solicitud a la USN-AVSA para tal fin de exigibilidad.



51

9.1.4. PREGUNTAS PRINCIPALES DE LA ENCUESTA PARA LA ESPECIALIDAD URBANO

Como podemos observar en el anterior análisis estadístico, de los 68

avaluadores(as) que participaron de la encuesta los cuales son el 100% de la

población encuestada, el 97% de los avaluadores manifestaron SI CONOCER la

Norma Técnica Sectorial NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes

Inmuebles Urbanos” lo que quiere decir que 66 personas de las 68 en total, si

conocen el documento normativo y solamente un 3% de la misma población

encuestada dice No conocerla, lo que es equivalente a solamente dos

avaluadores(as) que no la conocen.

Enseguida se le consulta al avaluador si conoce otro tipo de Normatividad Técnica

Sectorial y los resultados son los siguientes:

Los encuestados manifestaron no conocer otro tipo de Normatividad Técnica Sectorial con un total de 39 avaluadores lo cual representa un 57% del total de la población encuestada.



52

En cambio el otro 43% como lo muestra la anterior torta estadística del total de la población, dice conocer otro tipo de Normatividad la cual se revisa y se describen a continuación con la siguiente pregunta de la encuesta:

9. Si la respuesta de la pregunta anterior (8) es SI, podría decirnos ¿Cuáles?

29 Respuestas

"AVALUOS AMBIENTALES Y MAQUINARIA Y EQUIPO"

Tabla 6 Respuesta a pregunta abierta No.8 Urbano

Si la respuesta de la pregunta anterior (8) es SI, podría decirnos ¿Cuáles?

NTS S 03 Contenido de Informes de Valuación ICONTEC - RNA; NTS S 04 Código de conducta del Valuador ICONTEC – RNA; NTS I 01 Contenido de informes de valuación de inmuebles urbanos ICONTEC – RNA; NTS I 02 Contenido de informes de valuación de bienes inmuebles Rurales ICONTEC –RNA; NTS I 04 Contenido de informe de valuación de maquinaria fija, equipos y maquinaria móvil ICONTEC - RNA; NTS M 04 Metodología para la valoración de maquinaría planta y equipo a valor de mercado ICONTEC – RNA; GTS G 02 Conceptos y Principios Generales de Valuación ICONTEC – RNA; GTS E 01 Valuación de bienes inmuebles; GTS E 03 Valuación de Maquinaria, Planta y Equipo ICONTEC – RNA; GTS E 04 Valuación de bienes inmuebles rurales.

Todas las normas y guías técnicas

NTSS02, NTSM01,

NTS S 03, NTS S 04, NTS S 01, NTS S 02, NTS M 01, GTS G 02, GTS E 01, GTS E 04.

NTS M 01, GTS E 01, NTS S 03

Todas las cartillas NTS y GTS que ha sacado la USN-AVSA, ya que adquiri todo el paquete normativo.

NTS S 03, NTS I 02, NTS M01

NTS SI 02, NTS M 01, GTS E 05, GTS E 02, GTS E 03, NTS I 04, NTS A 02, NTS S 02

Ivsi

NTS I 02; NTS S 01, NTS S O2; NTS S 03; NTS S 04; NTS M 04

NTS M 01

NTS S 02, NTS S 03, GTS G 02, NTS S 01 Y GTS E 01



53

Ls normas técnicas completas, publicadas hasta le fecha.

Esta la NTS I 02 " contenido de informes de valoracion de bienes inmuebles rurales"; la NTS M 01; la NTS S 03; NTS S 04 ; NTS S 01 NTS S 02; NTS A 01; NTS M 04; NTS M 05; y están las guías técnicas sectoriales GTS E 01; GTS E 02; GTS E 05; GTS G 02; GTS E 03

NTS I 02-NTS S 03-NTS G 03-NTS M 01-

NTS S 01, NTS S 02, NTS A 02, NTS S 02 NTS S03 NTS S04 NTS G 03 NTS M 04 NTS M 07

Resolución 620 de 2008. Decreto 1420 de 1998.

Piol Puppio, Roberto. Normas técnicas en materia de avalúos. Venezuela, 2015 - Normas Internacionales IVS (International Valuation Standards)

LEY 388 DE 1997, DECRETO 1420 DE 1998, RESOLUCION 620 DE 2008

NIF

NORMAS DE VALUACION INTERNACIONALES

NTS 03, NTS 04, NTS I 02

GTS E 01 - VALUACION DE BIENES INMUEBLES, GTS G 02 - CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE EVALUACION, NTS G 03 - TIPOS DE BIENES, NTS S 03 - CONTENIDO DE INFORMES DE EVALUACION, NTS S 04 - CODIGO DE CONDUCTA DEL EVALUADOR.

NTS S04 - NTS A02-NTSG03-GTS E04-GTS E05- NTS M05- GTS E02-NTS I02

Normas Internacionales IVS

Nts02

04, 05, 06

NTS S 01; NTS M 01; NTS A 02; NTS S 02; NTS I 02; NTS G 03; NTS S 03; NTS S 04; GTS E 01; GTS G 02; GTS E 02; GTS E 03; GTS E 04; GTS E 05;

AVALUOS AMBIENTALES Y MAQUINARIA Y EQUIPO

Como podemos observar en la anterior tabla, la mayoría de respuestas que predominan en cuanto a la pregunta en mención, encabeza la referenciación de las Normas Técnicas Sectoriales que se encuentran disponibles en la USN-AVSA y el RNA, lo cual podría interpretarse que los avaluadores están muy familiarizados con este tipo de normatividad técnica sectorial y alguna vez las han puesto en práctica en sus avalúos. Por otro lado se puede observar nuevamente que varios avaluadores que contestaron esta pregunta abierta, mencionan que la normatividad que conocen son las leyes, decretos y resoluciones que se encuentran en nuestra legislación valuatoria, lo cual no aplica por que las leyes, decretos, resoluciones y demás que no se nombren aquí, son de obligatorio cumplimiento y en realidad lo que disponen estas son las directrices de cómo se debe realizar un avalúo para cuando es para el estado o entidades del estados que así lo requieran, pero no hay una legislación que determine o acoja el contenido mínimo de informe que debe llevar un avalúo de bienes inmuebles urbanos acorde a normatividad internacional como lo puede ser IVS, TEGOVA, entre otras.



54

En cuanto a la pregunta conectora que si aplica toda la normatividad diferente a la NTS I 01 que manifiesta conocer tenemos que:

El 82% de los avaluadores encuestados, manifiesta utilizar toda la normatividad que plasmaron en la anterior pregunta, lo que equivale a 41 personas de las 68 encuestadas; por el otro lado observamos que 9 avaluadores que representa un 18% del resto de la población encuestada, no la aplica debido a que manifiestan lo mismo que en la especialidad de rurales, respuestas por falta de conocimiento, confusión de documentos normativos o simplemente porque no se las solicitan.

Nuevamente, del 100% de los avaluadores encuestados, el 96% de ellos que equivalen a 65 avaluadores de toda la población, manifiesta conocer que la NTS I 01 cumple con estándares internacionales de valuación de la IVS de donde es adoptada la gran mayoría de normas y guías técnicas sectoriales de la USN-AVSA y el R.N.A. El resto de avaluadores 3 para ser precisos que representa el 4% restante de la población, manifiesta no saber que la NTS I 01 cumple con dichos estándares normativos por las razones que se presentaran en la pregunta # 12 y se muestra a continuación:



55

Como la pregunta es solamente para las personas que contestaron NO, podemos observar que la mayoría de razones por las que no sabían que la NTS I 01 está basada en IVS, es que: no sabían que eran adoptadas de ellas o simplemente no les interesa mucho el tema.

Igualmente para la pregunta 13, pero esta vez para la especialidad de urbanos, lo que se busca en realidad es dar una visión de que tanta experiencia tiene el avaluador encuestado en la realización de avalúos de bienes inmuebles urbanos, para de la misma manera, poder entrar en la pregunta 14 y así saber si en verdad



56

aplica la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” o no. En esta pregunta se realiza un análisis estadístico descriptivo básico a modo informativo para determinar cuál es el dato: más común o repetido (moda), que promedio de avalúos son los que realizan los avaluadores, entre otros.

Tabla 7 Estadística descriptiva de avalúos realizados Urbanos

Media 122,838235

Mediana 50

Moda 20

Desviación estándar 170,600661

Mínimo 0

Máximo 846

Suma 8353

Cuenta 68 Fuente: Autor

Como podemos observar en la anterior tabla, el dato que más se repite nuevamente es 20, por lo que la mayoría de avaluadores hicieron durante este último año 20 avalúos de bienes inmuebles urbanos; de la misma manera se puede observar que en promedio, los encuestados realizaron durante este último año 123 avalúos de inmuebles urbanos, el dato mínimo es cero, ya que varios avaluadores(as) manifiestan no haber hecho avalúos el año anterior y el dato máximo es 846 avalúos realizados por un avaluador.

Como lo muestra la gráfica anterior, de los 68 avaluadores que participaron de la encuesta de urbanos, 56 avaluadores manifestaron siempre usarla lo cual representa un 82% del total de la población encuestada;



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Ocasionalmente la utilizan 7 avaluadores entre independientes y que realizan avalúos a diferentes lonjas de propiedad raíz lo cual representa un 10% del total encuestado. Y finalmente tenemos que 4 avaluadores la utilizan cuando se las solicita el cliente, el cual representa solamente el 6% del total de avaluadores encuestados, de igual manera, con el ultimo 1% para obtener así un total del 100%, tenemos a un avaluador(a) que nunca la han utilizado. Como se puede observar nuevamente, más del 50% de los avaluadores aquí encuestados, dicen utilizar la norma NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

La anterior pregunta, revela el por qué no implementa la norma el avaluador(a), en el caso de no haber contestado nunca, las cinco personas que contestaron algunos manifiestan no conocerla y el que recurre a otros expertos, podemos darnos cuenta que el avaluador(a) que no ha tenido ningún avalúo durante el último año, puede



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ser que hasta ahora está incursionando en el tema de los avalúos urbanos o es una persona que asesora en el tema de los avalúos, pero resalta mucho la atención de la respuesta del encuestado número 5 el cual manifiesta no utilizarla, ya que la información que él proporciona dentro de sus informes de valuación urbana, están más completos que el dela NTS I 01 y sus clientes están muy satisfecho, para cual es válido y es motivo de otro estudio de satisfacción y calidad ahora hacia el cliente.

La anterior pregunta es de simple selección, podemos observar que 61 avaluadores el cual representa al 90% del total encuestado, manifiesta no tener algún inconveniente o vacío con la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”, lo cual es bueno ya que demuestra que las personas que manifiestan conocerla y al momento de aplicarla no tienen inconvenientes ni dudas al momento de su adopción a pesar que el documento ya lleva en divulgación 9 años. Se evidencia de la misma manera, que siete (7) avaluadores(as) si tienen falencias al momento de aplicarla, lo cual refleja el 10% restante del total encuestado; las falencias que manifiestan estos 7 avaluadores son las siguientes:

17. Si la respuesta de la pregunta anterior (16) es SI, describa en que requisito(s)

tuvo o tiene inconvenientes y/o vacíos.

7Respuestas

Tabla 8 Inconvenientes y/o vacíos que manifiestan los avaluadores del NTS I 01

Si la respuesta de la pregunta anterior (16) es SI, describa en que requisito(s) tuvo o tiene inconvenientes y/o vacíos.

QUE NO SE AJUSTA O ADHIERE A LO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 226 DEL CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO O TAMPOCO DA LA DEBIDA CLARIDAD PARA QUE LOS AVALUADORES NO SE ENREDEN EN ESTE ASPECTO

hay mucha redundancia en la informacion y alguna de ella es inocua



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La norma deberia incluir una identificaciòn del marco legal aplilcable al informe de avalùo, conforme al objeto de la misma valuaciòn descrito en el numeral 6.1

En el punto 10 Derechos de propiedad, seria conveniente ser mas explicito a que se refieren derechos de propiedad. En el punto 12.5 referente a la licencia de construcción no es claro en omitir si no posee licencia de construcción,, entonces cual es la fuente para especificar el área de construcción de un bien inmueble.

Se hace muy repetitivo algunos items. Adicionalmente no es claro cuando el inmueble es sometido a propiedad horizontal, no se debe seguir citando normatividad vigente para el suelo, dado que este ya cunplio la normaticidad vigente al momento de su desarrollo.

Varias preguntas

mUCHOS ITENS QUE AL FINAL SE VIENEN A REPETIR Fuente: Autor

Como se puede observar en la tabla anterior, valuadores(as) manifiestan que la NTS I 01 debería tener el tema de concordancia con el Código General del Proceso, otros manifiestan que la norma repite muchos requisitos en sus numerales y no son tan claros; algunos manifiestan que el punto 10 Derechos de propiedad, sería conveniente ser más explícito a que se refieren derechos de propiedad; por lo que estas falencias, serán envidas directamente al coordinador de Normalización de la USN-AVSA para que él las pueda ingresar en el comité 224 “Valuación del Bienes Muebles” y se le pueda dar respuesta a estas personas que manifestaron tener inconvenientes. De la misma manera para que sean tratadas en la actualización del documento normativo ya que se están refiriendo a numerales específicos como tal.

Como se puede observar en la anterior gráfica, el 37% de los avaluadores encuestados manifiestan que no les han solicitado la NTS I 01 para la presentación de sus informes valuatorios de inmuebles urbanos, es decir, a 25 avaluadores no se la solicitaron; le sigue la opción “la utiliza voluntariamente así no se la exija el cliente” con 25 personas las cuales representan un 37% de la mencionada población y solamente 13 avaluadores contestaron que si se las exigen como requisito, las cuales, representan un 19% de toda la población. Solo un 7% de la población encuestada, manifestó que se la recomiendan usar pero no de carácter obligatorio.



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Fuente: Autor Fuente: Autor

Realizando el correspondiente análisis, podemos evidenciar que la norma de urbanos tampoco está siendo solicitada de carácter obligatorio por clientes, entidades, gobierno, etc. Pero es alentador saber que la norma está siendo aplicada de manera voluntaria igualmente que la de rural, ya que esto permite que la actividad valuatoria siga el camino de la profesionalización de la actividad valuatoria y en pro de la mejora continua del sector valuatorio. De igual forma también es muy satisfactorio saber que a 13 avaluadores de 68 encuestados si les están solicitando la NTS I 01 como requisito en la presentación de sus informes de avalúos, pero la gran tarea al igual que en la especialidad de rurales, sería que todos los avaluadores de inmuebles urbanos utilicen la NTS I 01 para la realización de sus informes valuatorios.

En la anterior pregunta de la encuesta, se puede observar que la gran mayoría de encargos valuatorios según la ley del avaluador para los que le solicitan la NTS I 01 a los avaluadores de inmuebles urbanos son:

El servicio a las personas naturales o jurídicas que requieren avalúos periódicos de sus activos para efectos contables, balances, liquidación de



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impuestos, que evidencien la transparencia de los valores expresados en estos informes presentados a los accionistas acreedores, inversionistas y entidades de control. Con 40 avaluadores de los 68 encuestados.

Los ciudadanos cuando requieren avalúos en procesos de compraventa, sucesiones, particiones, reclamaciones, donaciones o cuando los requieran para presentar declaraciones o solicitudes ante las autoridades o sustentación de autoavalúo o autoestimaciones. Con 36 avaluadores de los 68 encuestados.

El sistema financiero, para la concesión de créditos de diversa índole en los que se requiera una garantía como los hipotecarios para vivienda, agropecuarios, hotelería, entre otros. Con 32 avaluadores de los 68 encuestados.

En los procesos judiciales y arbitrales cuando se requiere para dirimir conflictos de toda índole, entre ellos los juicios hipotecarios, de insolvencia, reorganización, remate, sucesiones, daciones en pago, donaciones, entre otros. Con 19 avaluadores de los 68 encuestados.

Una cifra representativa que evidencia esta pregunta, es que 15 avaluadores

seleccionaron otros, por lo que se muestran a continuación para saber que encargos

valuatorios diferentes a los que estipula la ley existen:

Tabla 9 Opción otros “Encargos Valuatorios” Urbano

¿Para qué tipo de encargo(s) Valuatorio(s) de bienes inmuebles urbanos según la Ley 1673 de 2013 en su artículo 4, le han solicitado como requisito la Norma Técnica Sectorial NTS I 01 “Contenido d...

SOLO APLICO ESTA NORMA;

No me han solicitado como requisito la Norma Tècnica Sectorial;

NINGUNO;

Hasta el momento no hay una entidad publica o privada que haya requerido hacer uso de la NTS-01 puesto que no la conocen. Inclusive hay algunos valuadores y entidades, incluido el sistema judicial, que no conocen de la existencia de la Ley 1673 de 2013.;

Ninguno;

Valoracion de planes parciales

INMOBILIARIAS;



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El Estado cuando por conveniencia pública tenga que recurrir a la expropiación por la vía judicial o administrativa; cuando se trate de realizar obras por el mecanismo de valorización, concesión, planes parciales, entre otros.;

nunca han solicitado el uso de esa norma ténica;

ninguna aún;

Tanto las personas naturales como Jurídicas (Inmobiliarias) que me contratan, NUNCA colocan este requisito.;

NINGUNA;

PARA NINGUNO;

no me la han solicitado; Fuente: Autor

Hay avaluadores que de igual manera manifiestan que como no se la han solicitado entonces no aplica para el tipo de encargo valuatorio, otros manifiestan que ese tipo de encargos que menciona le ley del avaluador no están los que ellos realizan y por ende no les aplica, estas respuestas serán enviadas al comité 224 “Valuación de Bienes Inmuebles” para su respectivo análisis para así mismo revisar si el objeto y campo de aplicación debe ampliarse debido a las encargos valuatorios a los que hace referencia ahora la ley.



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En los anteriores resultados observamos que están muy parejos por lo que se podría suponer que norma técnica de la USN-AVSA y la del IGAC se utilizan a la par para la realización de los informes de valuación, por lo que conllevaría a realizar otro tipo de estudio a los clientes pero ahora consultando si sus avaluadores les entregan los informes valuatorios de bienes inmuebles urbanos siguiendo lineamientos de uno o del otro disponibles y mencionados para tal fin. De la misma manera, podemos observar que los resultados en cuanto a la diferencia y compatibilidad de los dos formatos en mención, tenemos nuevamente un empate, por lo que nos da a entender que la norma si tiene requisitos complejos de cumplir pero a la vez es compatible con la del IGAC que se desprende un poco de la de Contenidos de Informes de Valuación NTS I 01.



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Como podemos observar, todos la avaluadores que manifestaron tener inconvenientes con algunos de los requisitos, no dan a lugar, ya que no especifican en que requisitos tuvieron o tienen el problema, pero interpretando y resumiendo la mayoría de respuestas, podemos evidenciar que los avaluadores(as) siguen manifestando que hay problemas al momento de diligenciar la identificación del bien urbano y en la caracterización de los mismos. Respuestas que serán enviadas de igual manera a la USN-AVSA para su respectivo análisis al momento de actualizar el requisito.

El 91% de los avaluadores que equivalen a 62 avaluadores de los 68 encuestados, manifiesta que la norma si es de fácil acceso, el otro 9% (6 avaluadores(as)), manifiesta que no es de fácil acceso por lo que la siguiente pregunta identificará que causas son las que no permiten que sea de fácil acceso.



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Los avaluadores(as) manifiestan que deberían ser de acceso libre, pero esto es un poco complicado ya que la USN-AVSA subsiste de la venta de las Normas y Guías Técnicas Sectoriales que ayuda a vender el R.N.A. y así poder continuar con la misión de la normalización de la actividad valuatoria en Colombia, algunos manifiestan que la norma aún no se conoce y que se debería hacer más difusión de la misma; propósito del presente estudio. En cuanto al tema de normas virtuales que manifiesta un avaluador(a) es totalmente valido ya que el RNA en convenio con el ICONTEC están en el proceso de poder adquirir la norma vía web mediante la compra de un link de descarga y así podrá obtener su norma digital hasta quizás con un menor precio por ahorro de envío e impresión.



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Como se puede observar, el precio de venta no es una limitante para que el avaluador adquiera y la ponga en práctica para la elaboración de sus informes valuatorios urbanos, el 68% de los avaluadores manifiesta que el precio es aceptable y un 32% manifiesta que si es una limitante. Nuevamente se reiterará al RNA sobre el precio de venta de la Norma Técnica Sectorial NTS I 01 para que tengan en cuenta descuentos, convenios, entre otros, para poder adquirir la norma.

Cabe resaltar que nuevamente 62 avaluadores(as) de los 68 encuestados, los cuales representan el 91% de la población, manifiestan que si es necesario hacer una capacitación a nivel nacional de la NTS I 01 ya que más del 90% de las personas encuestadas revelan que si es necesaria; solo 6 personas que representan un 9% de toda la población, dicen que no es necesario, pero las estadísticas dicen lo contrario. Por lo que se le realizará al R.N.A. la solicitud formal con el apoyo de la USN-AVSA jornadas de socialización a nivel nacional para saber



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qué problemas o por qué razones no se aplica con frecuencia la NTS I 01 y de misma manera ir solucionado las falencias que se presenten.

26. Si la respuesta de la pregunta anterior (25) es NO, nos podría decir ¿Por qué?

Tabla 10 Respuestas a jornadas de Capacitación NTS I 01

Si la respuesta de la pregunta anterior (25) es NO, nos podría decir ¿Por qué?.

Existen muchos canales de comunicación para resolver dudas.

LO QUE SE DEBE HACER Y DESARROLLAR ES CURSOS DE CAPACITACIÓN PARA ESTANDARIZAR CONOCIMIENTOS EN LAS METODOLOGÍAS A APLICAR, porque se están emitiendo normas que riñen hasta con la misma jurisprudencia colombiana y eso si ES PEOR

Es una norma que ya debe ser de conocimiento de los avaluadores RAA y los que están en proceso de formación, seguramente deberán conocerla a través de su proceso.

La información debería estar disponible en forma actualizada en la pagina web del RNA, la norma técnica se debe revisar en forma permanente y las actualizaciones deben hacerse cada vez que existan cambios.

No necesariamente, porque siendo la USN-AVSA y/o la Entidad rectora e el país, deben apoyarse en otras entidades del Gremio o entidades de capacitación tipo Sena, Lonjas, etc, para divulgar y replicar estos conocimientos, instrucciones, procedimientos, etc...

CREO QUE ES UN FORMATO TAN SENCILLO DE USAR QUE NO ES NECESARIO HACERLO. LO QUE REALMENTE PASA ES QUE SE ENCUENTRAN EN EL MERCADO AVALUADORES QUE POR PEREZA Y O NEGLIGENCIA, PRESENTAN AVALUOS QUE CONTIENEN 5 PAGINAS Y DISQUE ES OTRA TECNICA?????????

Fuente: Autor



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La mayoría de los avaluadores encuestados que representa el 91% de la población encuestada y que equivale a 62 avaluadores, manifestaron en la pregunta 27 que la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” elaborada por la USN-AVSA con el apoyo del R.N.A. si ha aportado bastante valor en el sector valuatorio de los inmuebles urbanos. Por lo que suponemos que la norma en mención durante estos 9 años si ha tenido acogida y debe seguir aportando al sector valuatorio.

28. Si la respuesta de la pregunta anterior (27) es NO, nos podría decir ¿Por qué

considera que no es funcional?

Tabla 11 Respuestas del por qué no a la pregunta 27

Si la respuesta de la pregunta anterior (27) es NO, nos podría decir ¿Por qué considera que no es funcional?.

Me parece que es más citatorio de normas que de un concepto orientador.

Primero crea demasiados subcapítulos, segundo esta solicitando informacion que se escapa de la competencia del perito como los problemas de estabilidad de suelos, que siempre toca colocar o que no se evidencia o que no se suministro un estudio, y en las perspectivas de valoración siendo realistas aun con estudios que se realizan por especialistas para la construcciones de proyectos estos salen equivocados y se pretende que con un concepto ya quede establecida la perspectiva de valoración. se esta haciendo uso excesiva información que termina es confundiendo al cliente y generando imprecisión en el dictamen y tercero tiene demasiados capítulos que no aportan valor al contenido del avalúo.

El informe es complejo con redundancia de conceptos y con items inocuos

Es muy complejo y difícil de manejar y de entender por parte del cliente

La norma es necesaria pero no ha aportado lo que deberia en el sentido que la mayoria de valuadores no la utilizan por varios motivos: 1. por desconocimiento, no conocen que existen las IVS y su aplicacion en el pais a traves de las NTS. 2. No conocen de la obligacion que tienen como valuadores inscritos en el RAA de acogerse a las normas IVS y su aplicacion a traves de las NTS. 3. Falta difusion de las normas NTS y GTS, y su aplicacion en los distintos avaluos realizados en el pais. 4. Falta de interes de los distintos actores y gremios publicos y privados involucrados en el sector valuatorio por unificar criterios y trabajar conjuntamente en pro del desarrollo valuatorio en el pais Adicionalmente existe mucho desconocimiento por parte de los usuarios de los avaluos, y es de especial atencion que en gremios como el bancario o el judicial donde algunos no conocen de la existencia del RAA, de la Ley 1673 de 2013, y mucho menos de las NTS. Hay bancos o empresas que ofrecen los servicios de avaluos en linea, donde los informes valuatorios que entregan son 2 hojas sin contar con ningun criterio o sustento profesional.

Respondo NO, porque no dejan otra opción para responder, solo SI y NO. La norma si es valiosa, de buenos contenidos y alcance, pero si ustedes perciben que no ha aportado los resultados



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esperados, es por falta de difusión y posicionamiento, parece que la gente no la conoce y por eso no la utiliza. Creo que deben apoyarse en diferentes canales y medios de difusión, aprovechando las posibilidades que hoy ofrece la implantación de estrategias como Gobierno en Línea y los innumerables usos de Internet y sus canales y formas de comunicación y difusión de contenidos digitales.

Fuente: Autor

En resumidas cuentas lo que los avaluadores(as) respondieron según la tabla anterior y lo ratifican, es que la NTS I 01 no se conoce aún por muchos avaluadores(as) del sector, de la misma manera se vuelve a notar que mucho no la adoptan por la cantidad e requisitos que se repiten, pero estas observaciones son las que nos van a contribuir para la actualización y modificación de la mismas si aplican. Algunos de los valuadores que nos brindaron su opinión, manifiestan de la misma manera que las norma si es necesaria pero la entidad RNA ni la USN-AVSA han realizado gestiones de obligatoriedad o exigencia a los avaluadores de bienes inmuebles urbanos, sugerencia que se investiga en los numerales que vienen a continuación para determinar si por requerimiento debería convertirse en una NTC de obligatorio cumplimiento:

La anterior pregunta es de bastante importancia ya que de las respuestas de las personas encuestadas, se puede a corto plazo solicitar ante el ICONTEC, USN-AVSA y al RNA que la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” se convierta este en un documento normativo técnico obligatorio y único para el país y así poder estandarizar y seguir profesionalizando la actividad valuatoria en Colombia. Como se puede observar, el 71% de la población encuestada (48 avaluadores), manifiestan que SI debería ser una NTC para el sector valuatorio en Colombia ya que no existe un formato único y obligatorio para la estandarización de los informes valuatorios en Colombia.



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Veinte (20) avaluadores que representa un 29% de la población encuestada, manifiesta que no debería ser de carácter obligatorio la NTS I 01, ni volverse una NTC de carácter obligatorio en el sector valuatorio en Colombia. Las razones, se expondrán en la siguiente y última pregunta de la presente encuesta:

30. Si la respuesta de la pregunta anterior (29) es NO, nos podría decir ¿Por qué?

Tabla 12 Respuestas del por qué no debería ser una NTC la NTS I 01

Si la respuesta de la pregunta anterior (29) es NO, nos podría decir ¿Por qué?.

Cada avalúo se debe a un encargo esto hace que un patrón estándar no sea viable

POR QUE HAY SECTORES ECONÓMICOS QUE POSEEN FORMATOS SENCILLOS Y ESO ES VALIDO PARA ELLOS.

No porque la tasación de inmuebles es un concepto de valor que se emite a juicio personal, un formato es para una ciencia exacta que no permite interpretación y mucho menos creatividad y desarrollo personal. LO PEOR SERIA UN FORMATO ÚNICO.

no ha existido una real discusion del informe para volverlo norma con los problemas que tiene.

Teniendo en cuenta que las entidades bancarias requieren informes mas concretos en la informacion, no se podria unificar hay informes que deben ser muy compeltos dependiendo de la complejidad del inmueble

La persona natural o jurídica que requiere el avalúo define lo que necesita.

Al tener un formato único, limitaría a los avaluadores a tener consideraciones especiales y a tener criterio frente a diferentes escenarios, es bueno tener una base mínima para cumplir pero no un formato único que pueda amarrar los informes

Debe ser de libre aplicación por parte del avaluador; y por parte del solicitante libre de ser exigida.

Cada valuador debe tener la posibilidad de desarrollar su propio formato dependiendo de su imagen corporativa y del sector al que atiende.

Por qué hay ciudades con diferencias en los avaluos

Por que hay diversidad de activos y propósitos de Valuación

CADA AVALUADOR IGUALMENTE APLICA SUS CRITERIOS.

No todos los inmuebles Valorados tienen las mismas características específicamente constructivas y/o destinación.



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Porque todos los casos son distintos, en ocasiones hay que realizar modificaciones al informe teniendo en cuenta el tipo de inmueble, tipo de metodología valuatoria y el cliente que requiera el avalúo. Por esta razón, Considero que NO es viable un solo formato.

ME PARECE MUY IMPORTANTE EL FORMATO UNICO PARA LA IFORMACION

Cada inmueble que se avalúa tiene diferencias con otros así sean de un mismo edificio o conjunto residencial

Respondo NO, porque no dejan otra opción para responder, solo SI y NO. El alcance de lo expuesto en la pregunta es estratégico y se puede lograr con procesos de organización multidisciplinaria, de comunicación enfocados y dirigidos a diferentes "grupos objetivo": en ciudades grandes, en entidades territoriales, su organización y sus diferente comunidades, los diferentes tipos de usuarios, con cartillas inductivas, charlas de sensibilización y luego si, procesos formales de capacitación en el uso de estas herramientas ojala utilizando herramientas TIC, para optimizar costos... claro controlando la corrupción. ...que pena lo largo y genérico

Los formatos no se pueden encasillar en un único formato. Porque estos limitan el mejoramiento continuo de los mismos.

Considero que sería un riesgo ya que cada avalúo puede resultar con especificaciones de diseño y construcción adicionales que implica explicar ampliar profundizar y/o a la vez dar relevancia a las características específicas esperadas por el solicitante del inmueble y lo limitaría a ciertas condiciones que no deseadas por él

LOS AVALÚOS PARA ENTIDADES COMO FONDO DE AHORRO SON DOS HOJAS, MIENTRAS QUE UN INFORME PARA JUZGADO ES MAS COMPLETO, Y DE POR SI HAY ENTIDADES CON FORMATO TIPO COMO REQUISITO.

DEBE EXISTIR UN FORMATO GUIA, PERO NO OBLIGATORIO, POR QUE SE ELIMINA EL DERECHO DE ANALIZAR AL AVALUADOR.

Fuente: autor

En resumen, la mayoría de las respuestas abiertas que nos aportaron los diferentes avaluadores encuestados, se basan en que al avaluador no se le puede limitar a utilizar un formato único por qué solamente se está dando un concepto de valor y no se hace necesario, ya que de hacerlo se convertiría en una ciencia exacta, por lo que no es totalmente cierto; otros avaluadores(as) manifiestan que las empresas privadas donde ellos realizan avalúos urbanos, tienen sus propios formatos para realizar sus informes, pero ¿cumplirán con estándares internacionales o nacionales mínimos? ¿Solicitaran lo necesario para identificar y divulgar todo lo que debe llevar una valuación urbana?; son preguntas que como autor del proyecto sería bueno proponer para otro proyecto de grado la realización de un estadio de investigación a las diferentes entidades que prestan el servicio de los avalúos urbanos si sus



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formatos están siendo aplicados por sus avaluadores(as) con el rigor exigido ya que muchos manifiestas no salirse de los lineamientos establecidos por sus entidades contratantes. Y finalmente, algunos de los encuestados, manifiestan que se les estaría violando el derecho a analizar, escoger, libre albedrío, entre otras, al valuador; pero hay que tener en cuenta que las Normas Técnicas Sectoriales de la USN-AVSA no son para enseñar, guiar, o decir cómo hacer un avalúo urbano o dar un concepto de valor, para este caso la NTS I 01 así como la NTS I 02 son Normas Técnicas para las buenas practicas del servicio valuatorio en la presentación de sus informes valuatorios independientemente del valor final, promedio, etc. Si el avaluador decide acogerlas DEBERÁ cumplir con todos sus requisitos como lo establece el ICONTEC al momento de acompañar y dar su aval a todos los documentos Técnicos Normativos Sectoriales que salgan de la USN_AVSA y que se traten de Norma Técnica como tal identificada como NTS, cuando sea una Guía Técnica Sectorial GTS hay si el avaluador puede seguir lineamientos y los debería cumplir si asi lo desea el avaluador.

10. CONCLUSIONES

1. Se pudo evidenciar que durante una semana (8 días calendario) que duraron las encuestas subidas en la herramienta informática para tal fin, tuvo una muy buena acogida y participación la implementación de este tipo de estudios por parte de los avaluadores de las bases de datos de Inmuebles Urbanos y Rurales, ya que en su gran mayoría las personas que diligenciaron las respectivas encuestas estaban inscritas o certificadas en el Registro Nacional de Avaluadores R.N.A. aportando sus respuestas sinceras que a lo que se quería llegar con la metodología propuesta en el presente estudio mediante las encuestas.

2. Gran mayoría de los avaluadores encuestados, manifestaron realizar avalúos

de manera independiente por lo que notamos que esta actividad, a pesar de que ahora tiene bastantes limitantes legales para poder realizar tanto avalúos urbanos como rurales a nivel nacional, por requisitos académicos y monetarios, la gran mayoría manifestaron tener de 20 avalúos hacia arriba no más en el último año, por lo que se evidencia que la actividad valuatoria tiene cada día más fuerza. Lo mejor de todo es que esos mismo avaluadores independientes a su vez manifiestan, utilizar la NTS I 01 y la NST I 02 para presentar sus informes valuatorios.



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3. Se pudo observar con gran satisfacción que la gran mayoría de avaluadores de Inmuebles urbanos y rurales con un indicador de más del 50% de la población encuestada para estas dos especialidades, conocen las Normas Técnicas sectoriales NTS I 01 y NTS I 02. Cuando se les pregunto por otro tipo de normatividad diferente a la consultada, respondieron que sí, pero realmente estaban referenciando las demás Normas y Guías Técnicas Sectoriales que ofrece la USN-AVSA a todo el sector valuatorio a nivel nacional, por lo que nos pone a pensar que en el país por el momento solamente se revisan nuestras normas técnicas sectoriales de la USN-AVSA.

4. Igualmente la mayoría de encuestados, manifiesta saber que las normas técnicas sectoriales están basadas en IVS ya que estas, son de buenas prácticas y tienen un soporte internacional lo cual dará un plus en sus informes valuatorios.

5. Al momento de consultar en las dos especialidades si se aplica tanto la NTS

I 01 como la NTS I 02, más del 50% de los encuestados manifestaron que SI, por lo que se estaría cumpliendo uno de los objetivos del presente estudio, el cual quería indagar si las NTS mencionadas se están aplicando o no en el sector de los avalúos urbanos y rurales. En el caso de que no, también se investigaron las razones del por qué no las están implementando para asi tomar las respectivas acciones dentro de la unidad sectorial a la mayor brevedad posible.

6. Con el presente estudio, también se pudo evidenciar si los diferentes clientes,

entidades privadas o del estado, o simplemente el solicitante del avalúo, está o no solicitando que su avalúo se realice bajo alguna norma técnica de referencia o específica a los informes de contenido de valuación, ya sea para avalúos urbanos o rurales. Es una oportunidad importante para la USN-AVSA y el R.N.A. realizar cursos, divulgaciones, charlas, etc. para acoger más aún este tipo de normatividad técnica sectorial en la elaboración de los informes valuatorios para la especialidad de inmuebles urbanos y rurales ya que la mayoría de avaluadores(as) manifestó no utilizarla debido a desconocimiento y por qué no se la solicitan como requisito la cual si se podría dejar como requisito a las entidades que así lo requieran.

7. Se evidenció que la mayoría de los encuestados manifestaron, que las

Normas Técnicas Sectoriales objeto de estudio, son de fácil acceso. Lo único que se notó como una pequeña dificultad, es el precio de venta; pero hay que tener en cuenta que de la venta de estos documentos técnicos normativos, se reciben recursos para el sostenimiento e inversión de la misma unidad sectorial, ya que la normalización del sector cuesta dinero como por ejemplo:



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en la convocatoria de los expertos técnicos, impresión de las normas y guías técnicas sectoriales, cuota de afiliación al ICONTEC, entre otros. De la misma manera, los documentos técnicos normativos no suben demasiado de precio ya que por ejemplo para esta fecha 2019, no han subido desde el año 2017.

8. Se evidencia que algunos avaluadores(as) no implementa las Normas

Técnicas Sectoriales porque manifiestan muy parcamente no conocerlas y recurren a otros formatos. Como se había establecido dentro de este estudio, se enviará la información recolectada de todas las razones que manifiestan los avaluadores(as) para que sirvan de soporte y así la USN-AVSA tomará los respectivos correctivos para solucionar esta falencia del desconocimiento a las mismas.

9. La mayoría de inconvenientes que manifiestan los avaluadores(as) tener con

las Normas Técnicas Sectoriales, es nuevamente el desconocimiento de las mismas, de igual manera, inconvenientes con requisitos que son repetitivos en algunos requisitos de las Normas Técnicas más que todo en la de Urbanos en la caracterización del bien inmueble y en la parte rural en la obtención de las Zonas Homogéneas Físicas.

10. Más del 71% de la población encuestada para las dos especialidades objeto

de estudio, manifiestan que SI debería ser una NTC para el sector valuatorio en Colombia ya que no existe un formato único y obligatorio para la estandarización de los informes valuatorios en Colombia.

11. La normalización ha sido hasta ahora la otra cara de la calidad, sin normas

no puede haber calidad, y para que haya calidad, las normas, valga la redundancia, tienen que ser hechas con calidad.



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11. RECOMENDACIONES

Hay avaluadores que manifiestan que como no les han solicitado las Normas

Técnicas Sectoriales NTS I 01 y NTS I 02 para la realización del informe

valuatorio, entonces no aplica para el tipo de encargo valuatorio según la ley

1673 de 2013, otros manifiestan que ese tipo de encargos que menciona le

ley del avaluador no están los que ellos realizan y por ende no les aplica. Las

respuestas serán enviadas al comité 224 “Valuación de Bienes Inmuebles”

para su respectivo análisis para así mismo revisar si el objeto y campo de

aplicación debe ampliarse debido a las encargos valuatorios a los que hace

referencia ahora la ley. Es un tema legal que la USN-AVSA debería consultar

con un abogado ya que si la ley se tiene que alinear a toda la normatividad

ya sea técnica, laboral, de competencia, entre otros, si se debería realizar la

modificación del alcance a las normas que lo requieran pero no sin antes

consultar y asesorarse legalmente.

Bastantes avaluadores(as) manifiestan que las empresas privadas donde

ellos realizan avalúos urbanos, tienen sus propios formatos para realizar sus

informes, pero ¿cumplirán con estándares internacionales o nacionales

mínimos? ¿Solicitaran lo necesario para identificar y divulgar todo lo que

debe llevar una valuación urbana?; son preguntas que como autor del

proyecto sería bueno proponer para otro proyecto de grado la realización de

un estadio de investigación a las diferentes entidades que prestan el servicio

de los avalúos urbanos y comprobar si sus formatos están siendo aplicados

por sus avaluadores(as) con el rigor exigido, ya que muchos manifiestas no

salirse de los lineamientos establecidos por sus entidades contratantes.

Se recomienda que la USN-AVSA realice las respectivas actualizaciones a

sus documentos Normativos ya que después de cinco (5) años es un tiempo

prudencial para que un documento elaborado por consenso y que en los

últimos años se ha presentado un revolcón legislativo en Colombia en cuanto

a normatividad y legislación valuatoria, estén alineados a lo que hay en la

actualidad y no se preste para posibles confusiones o desconocimiento de la

norma.



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12. BIBLIOGRAFÍA

Tesis de Investigación “Diseño de un Cuestionario”; Licenciada. Ana María Matute;

Lcda. en Enfermería. Msc. Gerencia de Salud Pública. Diplomatura en: Docencia,

Metodología e Investigación, Nefrología y Salud Ocupacional. Actualmente

Bacherlor y Master en Ciencias Gerenciales. 2011

CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACION DE BIENES INMUEBLES

URBANOS NTS I 01, Comité Técnico Sectorial 224 “ Valuación de Bienes

Inmuebles”; Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y

Servicio de Avalúos USN-AVSA; 2009.

CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACION DE BIENES INMUEBLES

RURALES NTS I 02, Comité Técnico Sectorial 224 “ Valuación de Bienes

Inmuebles”; Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y

Servicio de Avalúos USN-AVSA; 2009.

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Tesis de investigación

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http://tesisdeinvestig.blogspot.com/2014/07/como-se-debe-citar-un-blog-como.html



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ANEXOS

Diseño y elaboración de las encuestas en físico

Resultados Tabulados de las Correspondientes encuestas de Urbano y Rural

en forma digital

Informe con las respuestas de los avaluadores encuestados para revisión por

parte de la USN-AVSA para estudio y actualización.

universidad distrital francisco jose de caldas...

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