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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
CARRERA DE DERECHO
Garantía al Derecho de la Doble Instancia sobre Fallos de Desahucio
por Traspaso de Dominio en materia de Inquilinato, en Quito desde
el Año 2015 hasta la actualidad
Proyecto de Investigación previo a la obtención del Título de:
ABOGADA
Autora: Salguero Vaca Irina Dayana
Tutor: Msc. Dr. Andrés Sebastián Benítez Triviño
Quito, Octubre 2016
ii
DERECHOS DE AUTOR
Yo, Irina Dayana Salguero Vaca en calidad de autora del trabajo de investigación:
Garantía al Derecho de la Doble Instancia sobre Fallos de Desahucio por
Traspaso de Dominio en materia de Inquilinato, en Quito desde el Año 2015
hasta la actualidad, autorizo a la Universidad Central del Ecuador hacer uso de
todos los contenidos que me pertenecen o parte de los que contiene esta obra, con
fines estrictamente académicos o de investigación.
Los derechos que como autora me corresponden, con excepción de la presente
autorización, seguirán vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los
artículos 5, 6, 8; 19 y demás pertinentes de la Ley de Propiedad Intelectual y su
Reglamento.
También, autorizo a la Universidad Central del Ecuador para que realice la
digitalización y publicación de este trabajo de investigación en el repositorio virtual,
de conformidad a lo dispuesto en el Art. 144 de la Ley Orgánica de Educación
Superior.
Irina Dayana Salguero Vaca
Cd. N° 172368391-6
iii
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN
iv
DEDICATORIA
El presente trabajo está dedicado a mi familia, madre, abuelos, hermanos, tíos,
primos por ser el motor que me ha impulsado a cumplir mis metas y aspiraciones,
por darme el apoyo incondicional en cada momento de mi vida, por fortalecerme
como persona y guiarme en las situaciones más difíciles.
A mis maestros de la Carrera de Derecho, Facultad de Jurisprudencia, Ciencias
Políticas y Sociales de la Universidad Central del Ecuador, quienes han compartido
sus conocimientos conmigo y me han guiado de la mejor manera en el proceso de
aprendizaje.
A mis amigos y compañeros, quienes a lo largo de la carrera han sido cómplices en
los buenos y malos momentos, por compartir el día a día y llenarlo de alegrías,
tristezas y mucho cariño.
Irina Dayana Salguero Vaca
v
AGRADECIMIENTO
Quiero agradecer a Dios por guiar cada paso de mi vida, por el amor incondicional
que me cada día y por llenarme de las bendiciones que me han brindado felicidad y
prosperidad, por las personas que ha puesto en mi camino y de las cuales he
aprendido valiosas lecciones.
Agradezco a mi familia hoy y siempre por ser el impulso, la guía y el pilar que me
sustenta, por estar a mi lado en cada momento sin importar las adversidades, por
enseñarme el valor y la importancia que tienen las personas en nuestra vida, por
brindarme el apoyo en mis momentos de debilidad. A mis amigos, con los cuales he
tenido experiencias que han enriquecido mi vida, por haberme dado su confianza
para contar con ellos incondicionalmente.
A todos mis maestros, que han sabido llenar mi mente y espíritu con su saber. Al
Doctor Andrés Sebastián Benítez Triviño por ser un gran tutor, que me ha guiado y
apoyado en este proyecto. A la Doctora Dolores Changoluisa, por estar siempre
pendiente y presta para brindarme su ayuda, gracias a su guía he podido concluir con
la presente investigación.
Agradezco a la Universidad Central del Ecuador, Facultad de Jurisprudencia,
Ciencias Políticas y Sociales, Carrera de Derecho, por permitir mi formación
profesional en sus aulas, lo cual me llena de orgullo y satisfacción.
Irina Dayana Salguero Vaca
vi
ÍNDICE DE CONTENIDOS
DERECHOS DE AUTOR ........................................................................................... ii
APROBACIÓN DEL TUTOR DEL TRABAJO DE TITULACIÓN ........................ iii
DEDICATORIA ......................................................................................................... iv
AGRADECIMIENTO ................................................................................................. v
ÍNDICE DE CONTENIDOS ...................................................................................... vi
LISTA DE TABLAS ................................................................................................ viii
LISTA DE GRÁFICOS .............................................................................................. ix
LISTA DE ANEXOS ................................................................................................... x
RESUMEN .................................................................................................................. xi
ABSTRACT ............................................................................................................... xii
INTRODUCCIÓN ....................................................................................................... 1
I DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ............................................................................. 2
1.1 Antecedentes del problema............................................................................ 2
1.2 Planteamiento, descripción y definición del problema ................................. 2
1.3 Formulación del problema ............................................................................. 4
1.4 Preguntas directrices ...................................................................................... 4
1.5 Objetivos: general y específicos .................................................................... 5
1.6 Justificación ................................................................................................... 5
II MARCO GENERAL ................................................................................................ 7
2.1 Antecedentes de la investigación................................................................... 7
2.2 Marco Teórico ............................................................................................... 9
2.3 Fundamentación teórica .............................................................................. 12
2.3.1 El contrato de arrendamiento ..................................................................... 12
2.3.2 El desahucio ............................................................................................... 26
2.3.3 La doble instancia ...................................................................................... 32
2.4 Marco referencial......................................................................................... 40
2.5 Marco legal .................................................................................................. 41
2.6 Marco histórico ............................................................................................ 42
2.7 Marco conceptual ........................................................................................ 44
2.8 Estado de la situación actual del problema.................................................. 45
2.9 Idea a defender ............................................................................................ 46
vii
III METODOLOGÍA UTILIZADA ........................................................................... 47
3.1 Diseño de investigación y métodos utilizados ............................................ 47
3.1.1 Nivel de investigación ............................................................................... 47
3.1.2 Métodos utilizados .................................................................................... 48
3.2 Definición de variables ................................................................................ 50
3.3 Operacionalización de variables e indicadores............................................ 50
3.4 Universo o población y muestra .................................................................. 52
3.5 Instrumentos de investigación ..................................................................... 52
IV DISCUSIÓN ......................................................................................................... 53
4.1 Procedimiento de la ejecución de la investigación ...................................... 53
4.2 Análisis e interpretación de datos ................................................................ 54
4.2.1 Análisis de casos ....................................................................................... 54
4.2.2 Entrevistas a abogados, expertos en inquilinato ....................................... 65
4.3 Resultados de la aplicación del plan de intervención-acción ...................... 72
LIMITACIONES ....................................................................................................... 73
RESULTADOS .......................................................................................................... 74
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ......................................................... 75
Conclusiones .......................................................................................................... 75
Recomendaciones ................................................................................................... 76
V PROPUESTA DE RESOLUCIÓN AL PROBLEMA ........................................... 77
5.1 Datos informativos ...................................................................................... 77
5.1.1 Localización .............................................................................................. 77
5.1.2 Beneficiarios ............................................................................................. 79
5.2 Antecedentes de la propuesta ...................................................................... 79
5.3 Justificación ................................................................................................. 80
5.4 Objetivos ..................................................................................................... 81
5.4.1 Objetivo general ........................................................................................ 81
5.4.2 Objetivos específicos ................................................................................ 81
5.5 Desarrollo de la propuesta ........................................................................... 81
5.5.1 Fundamentación teórica, doctrinaria y jurídica de la propuesta ............... 81
5.5.2 Descripción de la propuesta ...................................................................... 85
5.5.3 Planificación de Actividades .................................................................... 89
5.5.4 Presupuesto y financiamiento de la propuesta .......................................... 90
BIBLIOGRAFÍA ....................................................................................................... 91
viii
LISTA DE TABLAS
Operacionalización de variable independiente................................................................. 50
Operacionalización de variables dependientes................................................................. 51
Estudio de casos ............................................................................................................... 54
Cronograma de la propuesta............................................................................................. 89
Presupuesto y recursos financieros .................................................................................. 90
ix
LISTA DE GRÁFICOS
1 Estudio de casos ............................................................................................................ 55
2 Primer caso .................................................................................................................... 56
3 Segundo caso ................................................................................................................. 59
4 Tercer caso .................................................................................................................... 61
5 Cuarto caso .................................................................................................................... 63
6 Mapa del Ecuador ......................................................................................................... 78
7 Unidad Judicial Civil del Distrito Metropolitano de Quito ........................................... 78
x
LISTA DE ANEXOS
ANEXO 1: FORMATO DE ENTREVISTA ............................................................. 99
ANEXO 2: CAUSA N° 17404-2015-3113G ......................................................... 100
ANEXO 3: CAUSA N° 17404-2015-1627G ........................................................... 106
ANEXO 4: CAUSA N° 17230-2015-14747 ............................................................ 109
ANEXO 5: CAUSA N° 17404-2014-3385G ........................................................... 115
xi
TEMA: “Garantía al Derecho de la Doble Instancia sobre Fallos de Desahucio por
Traspaso de Dominio en materia de Inquilinato, en Quito desde el Año 2015 hasta la
actualidad”
Autora: Irina Dayana Salguero Vaca
Tutor: Msc. Dr. Andrés Sebastián Benítez Triviño
RESUMEN
El presente proyecto de investigación tiene como finalidad posibilitar la garantía al
derecho de la doble instancia sobre fallos de desahucio por traspaso de dominio,
dando las bases teórico legales para que el Pleno de la Corte Nacional, por medio de
su presidente, presente a la Asamblea Nacional un proyecto de Ley Reformatoria al
Título IX de la Codificación de la Ley de Inquilinato, que permita la apelación sobre
estos fallos ante la Corte Provincial. El traspaso de dominio del bien arrendado trae
consigo la terminación del contrato de arrendamiento, pero el inquilino tiene el
derecho a oponerse al desahucio; sin embargo la Ley de Inquilinato establece que la
decisión del Juez causa ejecutoria, por lo que las partes quedan sin la posibilidad de
recurrir dicho fallo vulnerándose su Derecho Constitucional a la Doble Instancia. En
este trabajo se ha investigado en fuentes bibliográficas que permiten fundamentar el
problema planteado así como su solución; además con el análisis de casos y
entrevistas se ha llegado a las respectivas conclusiones y recomendaciones que
permiten argumentar la necesidad de garantizar la doble instancia en el desahucio por
traspaso de dominio. Es con la propuesta de solución al problema que se logrará
armonizar la Ley de Inquilinato con nuestra Carta Magna.
PALABRAS CLAVE: DOBLE INSTANCIA / APELACIÓN EN DESAHUCIO
POR TRASPASO DE DOMINIO / DERECHO A RECURRIR A DECISIONES /
VULNERACIÓN DE DERECHOS / FALLOS DE DESAHUCIO / MATERIA DE
INQUILINATO.
xii
TITLE: “Guarantee the Right to a Second Hearing on Eviction Failures Domain
Transfer in the Field of Tenancy in Quito from 2015 to the present”
Author: Irina Dayana Salguero Vaca
Tutor: Msc. Dr. Andrés Sebastián Benítez Triviño
ABSTRACT
This research project is intended to enable guarantee the right to a second hearing on
failures eviction for transfer of ownership, giving legal theoretical basis for the
plenary of the National Court, through its President, submitted to the Assembly a
draft national Reform Act Title IX of the Codification of the Tenancy Act, which
allows the appeal of these failures before the Provincial Court. The transfer of
ownership of the leased asset entails the termination of the lease, but the tenant has
the right to oppose the eviction; however the Tenancy Act states that the judge’s
decision because executory, so the parties are without the possibility of appealing
this ruling be violated her constitutional right to a second hearing. In this work we
have been investigated in literature sources that allow substantiate the problem posed
and its solution; also with case studies and interviews it has reached the respective
conclusions and recommendations that allow argue the need to ensure a second
hearing on the eviction domain transfer. It is with the proposed solution to the
problem will be achieved Tenancy Act harmonize with our Constitution.
KEYWORDS: DOUBLE INSTANCE/ EVICTION FOR TRASNFER DOMAIN/
TENANCY ACT/ RIGHT TO REFUSE DECISIONS / VULNERATION OF
RIGHTS / TROUBLE FAILURES / TENANCY MATTER.
1
INTRODUCCIÓN
El presente trabajo de investigación trata acerca de la garantía a la doble instancia
en el desahucio por traspaso de dominio, ya que la Ley de Inquilinato establece que la
decisión tomada causa ejecutoria, deja sin la posibilidad de recurrir la resolución, es
decir que se vulnera el derecho constitucional de la doble instancia.
Lo que se pretende a través de esta investigación es posibilitar la apelación de
fallos sobre desahucio por traspaso de dominio ante la Corte Provincial, mediante una
propuesta de bases teóricas y legales para una Ley Reformatoria a la Codificación de la
Ley de Inquilinato.
Los capítulos desarrollados en este proyecto van desde el planteamiento de la
problemática referente al tema; tomando en cuenta que el arrendamiento consiste en una
relación de gran importancia, se debe garantizar en la misma todos los derechos que la
Constitución reconoce.
En el segundo capítulo se desarrolla la fundamentación teórica, doctrinaria y
legal; analizando desde el contrato de arrendamiento, el desahucio y finalmente la doble
instancia.
El tercer capítulo del presente trabajo trata acerca de los métodos utilizados en la
investigación, es decir las herramientas que sirven para recolectar y analizar información
confiable y veraz; de tal forma que los resultados obtenidos tengan la misma
confiabilidad y veracidad. Se utilizan los métodos de recolección de información,
sistémico, inductivo – deductivo, analógico – comparativo, jurídico y científico. De esta
manera en el cuarto capítulo se analiza e interpreta los resultados obtenidos de la
metodología empleada, permitiéndonos llegar a las conclusiones y recomendaciones
respectivas. Finalmente en el quinto capítulo se propone la solución a la problemática
objeto de estudio, de tal forma que se posibilite la apelación sobre fallos de desahucio
por traspaso de dominio, garantizando la doble instancia.
2
I DEFINICIÓN DEL PROBLEMA
1.1 Antecedentes del problema
En el Ecuador no se reconoce la garantía al derecho de la doble instancia sobre
fallos de desahucio por traspaso de dominio, tema que se encuentra reglamentado en la
Ley de Inquilinato en los Artículos 31 y 48, ya que la Corte Provincial no resuelve la
apelación sobre dichos fallos de primera instancia.
En la actual Ley de Inquilinato del Ecuador se establecen los casos en los cuales
se da por terminado el contrato de arrendamiento, uno de estos es por el traspaso de
dominio del bien arrendado, en el cual el Juez debe ordenar la terminación o no del
contrato, y su resolución causa ejecutoria, es decir que las partes quedan sin la
posibilidad de recurrir dicho fallo. Se observa de manera clara que la Ley de Inquilinato
trae consigo una vulneración sustancial al Derecho del Doble Conforme o Doble
Instancia, que consiste en la apelación de sentencias, resoluciones o fallos en los
procedimientos de cualquier materia en los que se decidan derechos; de la misma
manera la jurisprudencia ecuatoriana fortalece la imposibilidad de apelación en esta
materia.
El presente proyecto de investigación es de gran trascendencia para nuestra
sociedad ya que a pesar de la evolución de la normativa en materia de inquilinato,
actualmente se vulnera el derecho de la Doble Instancia que está reconocido por nuestra
Constitución y por Tratados o Convenios Internacionales. No es posible que en un
Estado constitucional de derechos y justicia, en el cual debe prevalecer la Constitución
ante cualquier otra norma, como es el Ecuador se vulnere el derecho mencionado.
1.2 Planteamiento, descripción y definición del problema
El arrendamiento consiste en acceder de forma temporal al uso de un bien a
cambio de un precio, esta figura ha sido utilizada hace varios siglos, más o menos tres
3
mil años antes de Cristo, por pueblos del Oriente como Mesopotamia, Babilonia y el
Golfo Pérsico. En un inicio se alquilaban animales o esclavos, después bienes inmuebles
como terrenos y casas. El contrato de arrendamiento aparece con el Código de
Hammurabi en 1692 A.C. donde se regula el alquiler de la tierra, casas, animales y
barcos.
La regulación del arrendamiento en Ecuador nace en el Código Civil de 1857,
disponiendo a cerca del objeto del arrendamiento, de las obligaciones de las partes, así
como de la finalización del contrato, es decir del desahucio. En 1950 se crea la Ley de
Inquilinato en la cual se habla acerca de las causales para la terminación del contrato de
arrendamiento, una de estas es la transmisión de dominio del inmueble. Con el pasar de
los años se ha ido reformando ciertos aspectos en dicha ley y, actualmente nos regimos a
la última codificación de la Ley de Inquilinato del año 2016.
El arrendamiento al igual que el desahucio son temas importantes que deben
regularse, en nuestra legislación consta que se termina el contrato de arrendamiento por
la transferencia de dominio del local arrendado, para lo cual el arrendatario debe ser
desahuciado en el plazo de un mes, caso contrario permanece dicho contrato. El
inquilino también tiene la facultad de oponerse al desahucio, pero en el caso en que no
tenga tal calidad, es decir que tenga la condición de ocupante del inmueble, queda
imposibilitado de ejercer sus derechos en el trámite de desahucio.
A pesar de que en la legislación ecuatoriana se reglamentan estos temas, existe
una vulneración sustancial al Derecho del Doble Conforme o Doble Instancia, que
consiste en la apelación de sentencias, resoluciones o fallos en los procedimientos de
cualquier materia en los que se decidan derechos. Es así que en artículo 48 de la Ley de
Inquilinato se establece que la resolución de la oposición del inquilino al desahucio
causa ejecutoria, de la misma manera la jurisprudencia ecuatoriana fortalece la
imposibilidad de apelación en esta materia, lo cual trae la problemática de que las partes
queden sin la posibilidad de recurrir el fallo del juez sobre la terminación del contrato
4
por la transferencia de dominio del local arrendado, afectando a sus derechos
constitucionales, mismos que se respaldan en tratados y convenios internacionales.
Las causas de la problemática son que la Ley de Inquilinato impide la doble
instancia en la materia, al establecer que la decisión del juez causa ejecutoria; y que el
procedimiento sumario se toma como la forma definitiva de dar por concluido el
proceso. Los efectos del problema son la restricción al derecho del debido proceso en la
garantía de recurrir el fallo; que no se reconoce la garantía de doble instancia establecida
en la Convención Americana de Derechos Humanos y en la Constitución del Ecuador; y
la desigualdad de las partes ya que el inquilino no ejerce su derecho constitucional a
recurrir.
1.3 Formulación del problema
¿Por qué la Corte Provincial no resuelve la apelación sobre fallos de desahucio
por traspaso de dominio en materia de inquilinato en Quito a partir del año 2015?
1.4 Preguntas directrices
¿Cómo se termina el contrato de arrendamiento por traspaso de dominio en la
Ley de Inquilinato?
¿Existe la posibilidad apelar la decisión del juez de primera instancia sobre el
desahucio por traspaso de dominio ante la Corte Provincial?
¿Es necesario que la Corte Nacional por medio de su presidente, presente a la
Asamblea Nacional un proyecto de Ley de Inquilinato, estableciendo la posibilidad de
impugnación sobre fallos de desahucio por traspaso de dominio para garantizar la doble
instancia?
5
1.5 Objetivos: general y específicos
Objetivo general
Proponer las bases teórico legal para que el Pleno de la Corte Nacional por medio
de su presidente, presente a la Asamblea Nacional un proyecto de Ley de Inquilinato
posibilitando la apelación sobre fallos de desahucio por traspaso de dominio ante la
Corte Provincial en Quito.
Objetivos específicos
Explicar la terminación del contrato de arrendamiento por traspaso de dominio en
la Ley de Inquilinato.
Analizar la posibilidad de apelar la decisión del juez de primera instancia sobre el
desahucio por traspaso de dominio ante la Corte Provincial.
Establecer los argumentos legales para garantizar el derecho a la doble instancia
en el desahucio por traspaso de dominio.
1.6 Justificación
El tema a investigarse es de gran importancia e interés social ya que el contrato
de arrendamiento y el desahucio son temas fundamentales que se han venido regulando
en el mundo y en nuestro país, con el avance del tiempo las sociedades han ido
cambiando, así como la legislación que regula sus actividades, es entonces que en esta
materia la ley se ha reformado algunas veces para estar acorde al desarrollo social y sus
necesidades; sin embargo es importante señalar que una ley debe estar acorde a la
normativa constitucional y garantizar los derechos establecidos sin restringir el
contenido de los mismos. Por esta razón se realiza el presente proyecto de investigación,
ya que a pesar de la existencia de la normativa que regula al desahucio por traspaso de
6
dominio, la misma conjuntamente con la jurisprudencia, afectan a los derechos que se
encuentran establecidos en la Constitución del Ecuador y en Tratados Internacionales,
como es el derecho al Doble Conforme o Doble Instancia que garantizan el debido
proceso en un acceso igualitario a la justicia ecuatoriana.
Es pertinente, pues es un tema social y jurídico a la vez, de manera que aporta a
la resolución de dicho problema en el ámbito del derecho, es decir que es
correspondiente y vinculado a los aprendizajes adquiridos en la carrera.
Es trascendental por que la solución al problema planteado no es temporal, busca
garantizar los derechos establecidos en la Constitución y Tratados Internacionales, sin
que una ley restrinja el contenido de los mismos.
El tema es novedoso tomando en cuenta la supremacía de la Constitución, de tal
forma que una ley o jurisprudencia no afecten a los derechos reconocidos, y a pesar de la
existencia del problema planteado no existe solución al mismo; por lo tanto la propuesta
de solución es nueva.
Además es actual, considerando que, con el menoscabo de los derechos por la
normativa y jurisprudencia respectiva, el problema está presente en nuestra sociedad y
no ha tenido solución alguna hasta ahora.
7
II MARCO GENERAL
2.1 Antecedentes de la investigación
Para la elaboración del presente proyecto de investigación se ha consultado con
anterioridad en fuentes bibliográficas nacionales e internacionales referentes al tema y
problema que se plantea. En las tesis nacionales los autores coinciden en que la Ley de
Inquilinato de una u otra manera afectan a los derechos constitucionales, como por
ejemplo el debido proceso y tutela judicial efectiva, proponen se modifique o amplíe la
normativa referente al tema de tal forma que dejen de vulnerarse dichos derechos.
En las tesis internacionales se ha encontrado información de gran importancia en
cuanto al derecho de la doble instancia, la necesidad de que se lo incluya en todas las
materias, así como el análisis económico del mismo; y en las cuales se concluye que
todas las personas tienen el derecho a la doble instancia, es decir una segunda
oportunidad para hacer valer sus derechos en un procedimiento judicial.
A pesar de las bases que dan las tesis consultadas, no existe un trabajo que
analice y establezca la problemática de la garantía al derecho de la doble instancia sobre
fallos de desahucio por traspaso de dominio en materia de inquilinato, por lo cual esta
investigación traerá consigo nuevos aportes para nuestra sociedad.
El desahucio por transferencia de dominio es una institución jurídica necesaria e
importante en nuestra legislación, que se convierte en el hilo conductor o en el
medio para dar por terminado un contrato de arrendamiento; pero disentimos
cuando se recurre al desahucio con protervos y mezquinos propósitos que tienen
como finalidad causar daño. (Calle, 2014, p. 5)
El desahucio es importante ya que a través de este se puede garantizar los
derechos, tanto del arrendador como del arrendatario; sin embargo no es posible que la
ley que regula estas actividades menoscabe el derecho de recurrir fallos de primera
8
instancia, yendo en contra de la norma constitucional y restringiendo mencionado
derecho; por lo cual es importante resolver esta problemática deteniendo tal violación.
El problema surge en el momento en que son víctimas del desahucio que en
muchos de los casos el arrendador le despoja del uso y goce del bien arrendado
de forma arbitraria, de ahí que se debe contar con una norma que permita frenar
esos abusos. (Astudillo, 2010, p.15)
A pesar de que el desahucio es una figura importante para la sociedad, muchas
veces el inquilino se convierte en la parte débil de la relación contractual ya que el
arrendador puede abusar de sus derechos y hacer que el arrendatario deje de usar el bien
arrendado de forma injusta. En el caso del desahucio por traspaso de dominio la ley le da
al nuevo propietario la posibilidad de desahuciar al inquilino del anterior titular de
dominio del bien. Mientras que frena los derechos del inquilino al no permitir recurrir la
resolución de la oposición al desahucio.
Siguiendo las pautas de nuestra legislación específicamente del Código Civil, y
de la Ley de Inquilinato y también de la jurisprudencia se puede decir que le
desahucio no es una causa de terminación del arriendo, sino más bien un trámite,
una noticia, un aviso, una comunicación o una notificación (…) ante un juez
competente que es la única autoridad que tiene la potestad de aceptarla y mandar
a que se lleve a cabo la misma. (Vargas, 2011, p. 17)
Varias de las sentencias de lo que antes era la Corte Suprema de Justicia, hoy
Corte Nacional, han establecido que el desahucio no es un procedimiento judicial sino
un simple trámite en el cual una parte da aviso a la otra acerca de la terminación del
contrato de arrendamiento, lo cual trae como consecuencia que la decisión que sea
tomada se ejecutorié sin posibilidad de apelar ante el superior, siendo inconstitucional ya
que la decisión tomada versa sobre derechos.
9
En cuanto a la garantía del derecho a la apelación Saldi (2013) lo analiza de la
siguiente manera:
Desde el momento (año 1994), en que se ha consagrado con jerarquía
constitucional (art. 75, inc. 22 C.N.), la garantía del derecho al recurso que
contiene la norma convencional estudiada (art. 8º, inc. 2º, ap. h, C.A.D.H.), la
inexistencia de una segunda instancia, en cualquier caso jurisdiccional, vulnera la
garantía del debido proceso. (p. 5)
Es decir que en la legislación argentina, el derecho a la Doble Instancia es una
garantía al debido proceso; al igual que en Ecuador ya que la Constitución establece en
el artículo 76 numeral 7 literal m, el derecho a recurrir el fallo en el cual se decida sobre
derechos en cualquier materia. Al no poder apelar una decisión de primera instancia se
está violando este derecho constitucional.
La doble instancia como institución no es de existencia reciente. De hecho, los
distintos tipos de impugnación surgieron en Roma y, desde entonces, sus raíces
han trascendido culturas y sistemas, adaptándose con y sin matices a distintos
ordenamientos jurídicos. Se trata de una institución que ha transitado por una
cautivadora evolución a través de la historia. (Del Prado, 2015, p. 25)
El doble conforme o doble instancia es un derecho muy antiguo que ha venido
desarrollándose con el pasar del tiempo y con el avance de las sociedades; por lo tanto
estamos hablando de que este derecho reconocido hace miles de años debe ser respetado,
ya que su existencia deviene de una necesidad constante de garantizar un proceso justo
que ha trascendido tiempo y espacio.
2.2 Marco Teórico
Velasco (1991) menciona que “El término desahucio, etimológicamente proviene
del latín des que significa –negociación- y ahucio que a su vez proviene de fiducia –
10
confianza-, que quiere decir “pérdida de la confianza” (p. 55). Es decir, que según la
etimología de la palabra, significa que una de las partes de la relación contractual ya no
tiene confianza en la otra; entendiendo este término en materia de inquilinato la relación
es entre arrendador y arrendatario.
Vázquez (2007) dice que el desahucio “es la notificación o aviso que el
arrendador da al arrendatario o viceversa, indicándole que es su deseo el dar por
terminada la relación contractual que mantienen.” (p. 76). Se entiende por desahucio al
aviso que da cualquiera de las partes contratantes en el arrendamiento de la terminación
del contrato que los obliga a ambos hasta ese entonces, de tal forma que tanto arrendador
como arrendatario puede presentar el desahucio.
Rombolá y Reboiras (2004) establecen al desahucio como:
El acto de despedir el dueño de una casa o heredad al inquilino o arrendatario, y
también el de despedirse el inquilino o arrendatario del dueño, por no querer
continuar en el arrendamiento, cumplido que sea el tiempo señalado en el
contrato o verificado un incumplimiento que así lo provea. (p.370)
En esta definición se puede observar que tanto arrendador como arrendatario
pueden realizar el desahucio, sin embargo menciona el cumplimiento del tiempo o el
incumplimiento del contrato como causas para el desahucio, dejando fuera al caso del
traspaso de dominio que nuestra legislación establece.
Alvarado (2011) menciona que el debido proceso es:
Aquél que se adecua plenamente a la idea lógica de proceso: dos sujetos que
discuten como antagonistas en pie de perfecta igualdad ante una autoridad que es
un tercero en la relación litigiosa (…) el debido proceso no es ni más ni menos
que el proceso que respeta sus propios principios. (p. 292)
11
El debido proceso hace referencia a las partes que tienen intereses contrarios y
que acuden ante un juez que resuelva el conflicto, de tal forma se entiende que en el caso
del desahucio en materia de inquilinato existe conflicto de interés, por lo que este no
debe considerarse como un simple trámite sino un procedimiento judicial.
Cappelletti y Garth (1996) dicen que “El acceso efectivo a la justicia se puede
considerar, entonces, como el requisito más básico –el derecho humano más
fundamental– en un sistema legal igualitario moderno que pretenda garantizar y no solo
proclamar los derechos de todos.” (p. 9). Por lo tanto al no garantizar el derecho a la
doble instancia, que está reconocido en la Constitución del Ecuador y Convenios
Internacionales, no se accede a la justicia ya que no existe la igualdad que debe darse en
todas las materias cuando se deciden derechos.
En la sentencia número 007-15-SCN-CC (2015) se menciona que:
En cuanto al derecho a recurrir, subrayó que la garantía de doble instancia está
reconocida en instrumentos internacionales como la Convención Americana sobre
Derechos Humanos, artículo 8 numeral 2 literal h, el mismo que determina el derecho a
recurrir del fallo ante el juez o tribunal superior. El operador de justicia mencionó que
“(…) la disyuntiva que se presenta es en cuanto a si todos los juicios son susceptibles de
la interposición de recursos (…). (p. 3)
En esta sentencia de la Corte Constitucional del Ecuador se establece el
reconocimiento de la garantía de doble instancia en instrumentos internacionales, pero se
duda acerca de la interposición de recursos en ciertos tipos de juicio, lo cual es
inaceptable ya que si dicha garantía está reconocida en instrumentos internacionales y en
nuestra Constitución se debe viabilizar de todas las formas, de tal manera que las
personas que son titulares de derechos puedan ejercer los mismos.
12
2.3 Fundamentación teórica
2.3.1 El contrato de arrendamiento
2.3.1.1 Definición
Al hablar de contrato de arrendamiento primero debemos tener en claro que el
contrato es según Falconí (2009) “un acto jurídico voluntario que tiene por objeto
establecer una relación jurídica entre dos personas, obligando a la una para con la otra a
determinada prestación. Es en definitiva, una convención destinada a crear
obligaciones.” (p.73). Es decir, que el contrato consiste en la voluntad de las partes para
obligarse dentro de un marco legal de derechos y obligaciones. Mientras que el Código
Civil ecuatoriano lo define como “Contrato o convención es un acto por el cual una parte
se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o
muchas personas.” (Art. 1454).
Cabe mencionar que la doctrina diferencia a la convención del contrato,
señalando que la convención integra el género y el contrato la especie; ambos son actos
en donde se manifiesta el acuerdo de voluntades, pero no todos los convenios son
contratos, aunque todos los contratos son convenios; es decir, que la convención es un
acto jurídico bilateral voluntario que crea, modifica o extingue obligaciones, mientras
que el contrato tiene el fin de crear obligaciones entre las partes.
El Diccionario de la Lengua Española (2014) establece al arrendamiento como
“la acción de arrendar”, y define a la palabra arrendar como “ceder o adquirir por precio
el goce o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios.”, es decir dar de forma
temporal la utilización y beneficio de una cosa o servicio a cambio de un precio.
El contrato de arrendamiento para los romanos se dividía en el arrendamiento de
cosas y el de servicios, Falconí (2009) menciona que “en el Bajo Imperio el arriendo de
cosas tomó en ciertos casos un carácter especial y se convirtió en un contrato que tenía
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sus reglas propias: el contrato de eufitesis.” (p. 33). Es decir que el contrato de
arrendamiento de cosas tuvo desde entonces características especiales.
El contrato de arrendamiento en el Derecho Romano era denominado Locatio
Conductio en el cual intervienen dos partes, el locator que es la persona quien da de
forma temporal el disfrute de un bien, y el conductor quien a cambio del disfrute de la
cosa da una retribución; dicha retribución se denomina merces.
En la legislación ecuatoriana el Código Civil establece que:
Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la
una a con ceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y
la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que
disponen las leyes del trabajo y otras especiales. (Art. 1856).
Por lo que se puede decir que el contrato de arrendamiento es un acto jurídico
bilateral y voluntario, que produce efectos jurídicos en que ambas partes se obligan a
dar, hacer y no hacer; por una parte a dar el disfrute temporal de la cosa a cambio de
recibir un pago o renta. Se observa que nuestro Código Civil no divide en esta definición
al arrendamiento de cosas con el de servicios.
Se pueden arrendar bienes muebles, que se pueden trasladar de un sitio a otro, e
inmuebles, que no se pueden llevar de un lugar a otro. Los bienes inmuebles son
nombrados como predios o fundos por el Código Civil; dichos predios pueden ser
urbanos, aquellos que pertenecen a la ciudad, o rústicos, que pertenecen al campo.
Falconí (2009) menciona que “si el arrendamiento tiene como objeto la primera clase de
predios mencionada, este toma el nombre de inquilinato o alquiles, y las personas
contratantes de arrendador o casero y arrendatario o inquilino, y el precio, de renta o
alquiler.” (p.75).
Barros (1932) menciona que:
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No se distinguen los predios rústicos y los urbanos por el lugar donde están
situados, sino por el objeto a que se destinan. El predio rustico es el destinado a cultivo o
beneficio de la tierra, y el urbano el destinado a habitación, almacén u otro objeto
análogo. (p. 219).
En la Ley de Inquilinato del Ecuador (2016), el artículo uno menciona que “Esta
Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de
subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos.
Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano.” (Art. 1). Por lo que esta
Ley regula la relación que surge entre arrendador y arrendatario de bienes que se
ubiquen en perímetros urbanos; y la ordenanza 3457 del 12 de agosto del 2003 dice que
el área urbana “es aquella en la cual se permiten usos urbanos y cuentan o se hallan
dentro del radio de servicio de las infraestructuras de agua, luz eléctrica, aseo de calles y
otros de naturaleza semejante.” (Art. 4). Así también menciona que el suelo urbano “es
aquel que cuenta con vías, redes de servicios e infraestructuras públicas y que tenga
ordenamiento urbanístico definido y aprobado mediante ordenanza por el Concejo
Metropolitano y equivale al área o zona urbana” (Art. 4).
Es entonces que se puede definir al contrato de arrendamiento de predios urbanos
como un acto jurídico bilateral y voluntario, que produce efectos jurídicos en que ambas
partes se obligan a dar, hacer y no hacer; por una parte a dar el disfrute temporal de un
bien inmueble que se encuentre ubicado en área o suelo urbano, a cambio de recibir un
pago o renta.
2.3.1.2 Características
El contrato de arrendamiento urbano se caracteriza por ser bilateral, oneroso,
conmutativo, principal, consensual, de tracto sucesivo, temporal, de libre discusión y
personal.
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Bilateral
Ya que existen dos partes que se obligan de forma recíproca, así también lo
menciona el Código Civil “bilateral, cuando las partes contratantes se obligan
recíprocamente”. (Art. 1455). En este caso el arrendador y el arrendatario tienen
obligaciones el uno con el otro.
Oneroso
El Código Civil establece al contrato oneroso “cuando tiene por objeto la utilidad
de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro” (Art. 1456). Es decir
que representa beneficios para ambas partes, el arrendatario se favorece al recibir una
utilidad económica o pago, mientras que el arrendador se ve favorecido al usar el bien
por un tiempo determinado.
Conmutativo
El Código Civil menciona que “el contrato oneroso es conmutativo cuando cada
una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que
la otra parte debe dar o hacer a su vez” (Art. 1457). En el caso del contrato de
arrendamiento el arrendador y arrendatario tienen obligaciones equivalentes el uno a dar
el uso del bien de manera temporal y el otro a dar un pago por dicho bien.
Principal
Acevedo (1978) menciona que el contrato de arrendamiento “es principal por
cuanto subsiste por sí mismo sin necesidad de tener en cuenta la preexistencia de otro
vínculo contractual” (p. 44). El Código Civil dice que “el contrato es principal cuando
subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención” (Art. 1458). Es decir, que el
acto jurídico crea obligaciones principales para el arrendador y arrendatario.
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Consensual
El Código Civil menciona que el contrato “es consensual cuando se perfecciona
por el solo consentimiento” (Art.1459). En el arrendamiento para que se dé el
perfeccionamiento del contrato no se considera necesario entregar la cosa o cumplir con
formalidades, basta con el consentimiento de las partes en cuanto al precio o renta y al
bien arrendado. Sin embargo la Ley de Inquilinato en el artículo 29 establece que deben
celebrarse por escrito los contratos de arrendamiento que tengan un canon de
arrendamiento mayor a un salario básico unificado.
De tracto sucesivo
Acevedo (1978) menciona que “las obligaciones en el arrendamiento se van
creando a medida que transcurre el tiempo y no se agotan como ocurre en los contratos
de ejecución instantánea, al momento de su celebración.” (p. 53). A esto es lo que se
refiere el tracto sucesivo ya que las obligaciones que se dan entre las partes en el
arrendamiento, se renuevan de forma periódica tanto en los efectos que producen como
en el nacimiento de las mismas, y se van cumpliendo a través del tiempo. Falconí (2009)
menciona que “también se dice que es de tracto sucesivo, ya que el arrendatario va
haciendo entregas periódicas de la renta fijada” (p. 36).
Temporal
La Ley de Inquilinato (2016) dice que “el plazo estipulado en el contrato escrito
será obligatorio para arrendador y arrendatario.” (Art. 28). Mediante el arrendamiento se
da una relación en la cual una persona cede el goce de su bien a otra persona, pero debe
ser de forma temporal ya que el propietario del bien debe poder recuperar el disfrute de
su bien, caso contrario se lesionarían los intereses de arrendadores.
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De libre discusión
El contrato de arrendamiento es de libre discusión porque las partes pueden
acordar las condiciones y clausulas en el contrato, basta con la voluntad de arrendador y
arrendatario.
Personal
Acevedo (1978) dice que es personal:
Por cuanto el arrendador al desprenderse de la tenencia de la cosa tiene en cuenta
la persona del arrendatario para saber qué garantías le ofrece para el buen
cuidado de la misma y en fin para el cumplimiento de las obligaciones nacidas a
su favor. (p.45).
Se entiende que el arrendatario es una persona en especifica quien se obliga para
con el arrendador y viceversa, así también la Ley de Inquilinato establece
“Prohíbese celebrar contratos de subarrendamiento de locales de vivienda, salvo los cont
ratos de naturaleza ocasional o temporaria de plazo no mayor de tres meses.” (Art. 38).
Se puede mencionar que al ser personal, tanto arrendador como arrendatario son
responsables del cumplimiento de sus obligaciones, por lo que deben asumir
personalmente las consecuencias del incumplimiento de las mismas.
2.3.1.3 Elementos
El Código Civil establece que:
Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su
naturaleza, y las puramente accidentales. Son de la esencia de un contrato
aquellas cosas sin las cuales, o no surte efecto alguno, o degenera en otro
contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que, no siendo
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esenciales en él se entienden pertenecerle, sin necesidad de una clausula especial;
y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le
pertenece, y que se agregan por medio de cláusulas especiales. (Art. 1460).
Es así que el artículo 1460 del Código Civil distingue en todo contrato las cosas
que son de su esencia, naturaleza y las accidentales. Estas que se las llaman cosas, son
los elementos estructurales que integran cada figura contractual; el mismo artículo indica
las tres categorías clásicas en que se agrupan estos elementos.
Elementos de la esencia
Son aquellas cosas sin las cuales el contrato no surte efecto alguno o degenera en
otro contrato diferente; en otros términos se trata de los elementos que constituyen la
razón de ser del contrato, como el precio en la compra – venta, si no hay precio pues no
existe dicho contrato. También se entiende que le da su fisonomía particular, por
ejemplo, la gratuidad en el contrato de comodato, si no es gratuito no es comodato sino
contrato de arrendamiento.
Según Falconí (2009) los elementos de la esencia del contrato de arrendamiento
son:
a. Nombre e identificación de los contratantes;
b. Identificación del inmueble objeto del contrato de arriendo; y,
c. Precio o canon o renta. (p.38).
Es lógico considerar elementos esenciales del contrato de arrendamiento urbano
a los antes mencionados, ya que sin arrendador y arrendatario, el bien inmueble en una
zona urbana y el canon de arrendamiento, no puede existir mencionado contrato.
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Elementos de la naturaleza
Aquellas cosas que como no son de la esencia del contrato, las partes pueden
excluirlas mediante estipulación expresa. Así sucede por ejemplo en la compra – venta
con relación a la obligación del vendedor de responder por los vicios ocultos de la cosa
vendida, y que la ley considera incorporada naturalmente en el contrato; los contratantes
pueden prescindir de este elemento pactando que el vendedor no responda por tales
vicios.
Para Falconí (2009) los elementos de su naturaleza son:
a. Forma de pago;
b. Relación de servicios; y,
c. Termino de duración del contrato. (p.38).
Es decir, que si no están expresos en el contrato de arrendamiento se entiende
que forman parte de éste.
Elementos accidentales
Se trata de meros aditamentos contractuales a los que las partes pueden recurrir
en consideración a los intereses de cada cual y en virtud del principio de la autonomía de
la voluntad. Caso característico es la estipulación de modalidades como un plazo o una
condición.
2.3.1.4 Requisitos
Para que un contrato nazca a la vida jurídica debe cumplir con la expresión de la
voluntad es decir el consentimiento, la existencia de un objeto y de una causa; reunidos
estos tres requisitos existe un contrato.
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Capacidad de las partes
La validez del contrato, queda condicionado en primer término a la circunstancia
de que las personas que lo celebran tengan la actitud legal para obligarse.
El Código civil establece que “la capacidad legal de una persona consiste en
poderse obligar por sí misma, y sin el ministerio o la autorización de otra.” (Art. 1461).
Y en su artículo siguiente menciona que “toda persona es legalmente capaz, excepto las
que la ley declara incapaces.” (Art. 1462). El artículo 1463 del Código Civil divide a los
incapaces en absolutos y relativos, los primeros son “los dementes, los impúberes y la
persona que no pueda darse a entender de manera verbal, por escrito o por lengua de
señas”. Y los segundos son “los menores adultos, los que se hallan en interdicción de
administrar sus bienes, y las personas jurídicas”. En ciertos casos la ley impone
prohibiciones a ciertas personas para actuar, estas son incapacidades particulares.
Voluntad o consentimiento
Si la sola expresión de la voluntad es suficiente para dar nacimiento a un
contrato, su validez exige que esta expresión represente lo que las partes libre, soberana
y reflexivamente desean. El acto no es válido cuando algún vicio afecta esas cualidades
de la voluntad, y pueden ser el error, fuerza y dolo.
Objeto
El objeto del contrato está constituido por las obligaciones que nacen de él; esas
obligaciones y por ende las prestaciones que ellas contienen deben ser licitas, es decir
conformes a la ley, la moral, las buenas costumbres y el orden público.
El Código Civil confunde entre objeto del contrato y objeto de la prestación, es
así que menciona que “toda declaración de voluntad debe tener por objeto una o más
cosas que se trata de dar, hacer, o no hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede
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ser objeto de la declaración.” (Art. 1476). En el caso del arrendamiento urbano, el objeto
es el disfrute y uso del bien arrendado, este bien debe ser determinado, y a cambio de
una renta y por un tiempo establecido.
Causa
El Código Civil menciona que:
No puede haber obligación sin una causa real y licita; pero no es necesario
expresarla. La pura libertad o beneficencia es causa suficiente. Se entiende por causa el
motivo que induce al acto o contrato; y por causa ilícita la prohibida por ley, o contraria
a las buenas costumbres o al orden público. (Art. 1483).
La causa en el contrato de arrendamiento urbano es la prestación de una parte a la
otra, es decir el arrendador recibe el pago o renta por el bien arrendado, y el arrendatario
usa y goza del bien inmueble.
2.3.1.5 Clases de contrato de arrendamiento
La Ley de Inquilinato (2016) establece que “el contrato de arrendamiento podrá
ser verbal o escrito” (Art.27). Por lo que las clases o formas del contrato de
arrendamiento son verbal y escrito, dejando a elección de las partes la forma en que
decidan hacerlo; sin embargo en el artículo 29 de las misma Ley se exige celebrar por
escrito y registrar ante un notario los contratos de arrendamiento que tengan un canon de
arrendamiento mayor a un salario básico unificado.
Jaramillo (2001) dice que contrato “es el pacto o convenio entre las partes que se
obligan sobre una materia o cosa determinada y a cuyo cumplimiento pueden ser
obligadas” (p.172). Es decir que establece derechos y obligaciones acordados entre las
partes intervinientes.
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El contrato escrito de arrendamiento consiste en el acuerdo entre arrendador y
arrendatario mediante un documento impreso que es notariado. Mientras que el contrato
verbal de arrendamiento consiste en el acuerdo de voluntades del arrendador y
arrendatario, mediante la palabra; es así que el primero conviene a dar de forma
temporal el inmueble en arrendamiento, y el segundo se obliga a pagar una renta por el
mismo.
Como ya se mencionó anteriormente los contratos que tengan un canon de
arrendamiento que exceda un salario básico unificado debe ser celebrado por escrito y
registrado por el arrendador en una notaría en los treinta días después de la celebración
del contrato.
2.3.1.6 Terminación del contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento termina, mas no se resuelve porque las obligaciones
y prestaciones que se produjeron no desaparecen, por lo que las partes no pueden volver
al estado anterior del contrato. Alessandri y Somarriva (2000) dicen al respecto:
Declarado resuelto un contrato de arrendamiento, ¿Cómo destruir los efectos ya
producidos? ¿Qué fuerza humana permitiría decir que el arrendatario no vivió en la casa
arrendada? La resolución de un contrato de tracto sucesivo le pondrá termino para el
futuro; pero los efectos ya producidos, el goce ya obtenido, la renta ya pagadas quedan
inamovibles. (p. 70).
La Ley de Inquilinato (2016) en el artículo treinta determina nueve causales que
puede invocar el arrendador para dar por terminado el contrato de arrendamiento antes
de que se venza el plazo, y de tal forma exigir la desocupación y entrega del bien
arrendado; estas son:
a) Cuando el arrendatario hasta la fecha que fue citado con la demanda, no ha
pagado dos pensiones mensuales del arriendo.
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b) Cuando el bien arrendado necesite reparación por encontrarse ubicado en un
lugar del edificio que está en peligro de destrucción.
c) Cuando el arrendatario haga ruido u ocasione peleas.
d) Cuando el bien arrendado este siendo utilizado para algo que no fue acordado
o ilícito.
e) Cuando el arrendatario sea responsable de daños del bien arrendado,
O en las instalaciones de agua potable, luz eléctrica y servicios
higiénicos, estará obligado a la inmediata reparación, a su costa. Caso de no
hacerlo en el plazo fijado por el juez el arrendador estará facultado para efectuar
dichas reparaciones y exigir al arrendatario el pago de lo invertido, con un
aumento del diez por ciento. (Ley de Inquilinato, Art. 7).
f) Cuando el arrendatario subarriende o traspase sus derechos sin que el
arrendador haya dado su autorización escrita.
g) Cuando el arrendador no haya autorizado obras realizadas por el arrendatario
en el bien arrendado.
h) En el caso que el arrendador decida demoler el bien arrendado para realizar
una nueva construcción, debe citar al arrendatario con la solicitud de desahucio de forma
legal (a través de un trámite en la notaria), con al menos tres meses de anticipación de la
fecha en la que se va a demoler el bien. Como requisito esta ley establece que se debe
presentar “los planos aprobados y el permiso de la Municipalidad respectiva para iniciar
la obra.” (Ley de Inquilinato, Art. 30).
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i) Ya que el arrendatario no posee otro bien que ocupar, cuando el propietario
quiera ocupar el bien arrendado debe justificar de forma legal su necesidad de hacerlo.
La Ley de inquilinato también menciona otras causas para la terminación del
contrato de arrendamiento:
Caso de traspaso de dominio
En el artículo 31 de la Ley de Inquilinato consta que se termina el contrato de
arrendamiento por la transferencia de dominio del local arrendado, para lo cual el
arrendatario tiene un plazo de tres meses para desocupar el inmueble, y debe ser
desahuciado en el plazo de un mes, caso contrario permanece dicho contrato. “Este
plazo debe contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el
día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino”. (Ley de Inquilinato, Art. 31).
El mismo artículo menciona que los contratos celebrados por escritura pública, e
inscritos en el Registro de la Propiedad serán respetados, es decir que estos subsisten
aunque exista la transferencia de dominio del bien arrendado.
Caso de fallecimiento del inquilino
En la Ley de Inquilinato en el artículo 32 se dice que si el inquilino fallece el
contrato no termina, si no que continua, si así lo desean, con las personas que vivían con
él, en el caso de que sean miembros de su familia y las personas que estaban legalmente
a su cargo.
Además para que el contrato subsista se debe constituir mandatario en el plazo de
treinta días. Es decir, se debe realizar un contrato por el cual se confía a una persona
(mandatario) los negocios, esta persona debe hacerse cargo de los mismos. En este caso
el mandatario se convierte en el arrendatario, sustituyendo al inquilino que falleció.
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Anticipación del arrendador
El contrato de arrendamiento termina en una fecha ya establecida, sin embargo
puede renovarse por una sola vez por un año más, para que esto no suceda el
arrendatario debe hacerle saber al arrendador la decisión de concluir con el contrato
noventa días antes de que llegue la fecha mencionada.
Si llega la fecha de expiración del contrato, ambas partes pueden solicitar el
desahucio y así darlo por terminado.
Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los
subarrendatarios o cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el
subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizará con una cantidad
igual a la pensión de tres meses. (Ley de Inquilinato, Art. 33).
Caso de embargo del inmueble arrendado
El contrato de arrendamiento termina cuando existe el remate del inmueble
arrendado, en este caso se aplica lo correspondiente al caso de traspaso de dominio, que
dispone el artículo 31 de la Ley de Inquilinato.
La Ley de Inquilinato dice que “si el inmueble arrendado fuere embargado, el
depositario sustituirá en sus derechos y obligaciones al arrendador, sin que se pueda
privar al arrendatario de la ocupación del inmueble hasta que se verifique el remate.”
(Art. 34).
El embargo es retener judicialmente un bien del deudor para pagar la deuda
existente.
Cabanellas (2008) define al embargo como:
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Retención o apoderamiento que de los bienes del deudor se efectúa en el
procedimiento ejecutivo, a fin de, con ellos o con el producto de la venta de los
mismos, satisfacer la incumplida obligación a favor del acreedor que posea título
con ejecución aparejada.
Facultad del arrendatario
El arrendatario tiene la facultad de dar por terminado en cualquier momento el
contrato de arrendamiento, en los casos en que el contrato no tenga un plazo estipulado,
y cuando el contrato sea verbal; para lo cual debe hacerle saber al arrendador con al
menos un mes de anticipación. “durante este tiempo pagará el precio del arrendamiento
y permitirá que los interesados examinen el local arrendado.” (Ley de Inquilinato,
Art.35).
Como se ha visto la Ley de Inquilinato establece las causas por las que el
contrato de arrendamiento termina, posteriormente nos centraremos en el caso del
traspaso de dominio del local arrendado, tomando en cuenta que el inquilino también
tiene la facultad de oponerse al desahucio en este caso.
2.3.2 El desahucio
2.3.2.1 Definición
Cabanellas (2002) dice que el desahucio es “el acto de despedir el dueño de una
cosa o el propietario de una heredad a un inquilino o arrendatario por causas expresadas
en la ley o convenidas en el contrato” (p. 125).
Preciado (2002) define al desahucio como:
Fenómeno contractual unilateral que permite a cualquiera de las partes
contratantes dar por terminado el arriendo cuando el término de duración es
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indeterminado, mediante noticia anticipada de una parte a la otra, en la cual
manifiesta su voluntad de hacerlo cesar. (p. 62).
Para Salamanca (1998) el desahucio es “el aviso dado por una de las partes a la
otra de la voluntad de poner fin al contrato realizado por tiempo indeterminado” (p.203).
En cuanto a la legislación ecuatoriana, el Código Civil no da una definición del
desahucio, pero menciona que cuando el contrato no tiene tiempo determinado, las
partes, es decir arrendador y arrendatario, pueden terminarlo solo por desahucio, “esto
es, noticiándoselo anticipadamente a la otra parte” (Art. 1892). De aquí se entiende que
el desahucio es el aviso con anterioridad de una parte a la otra, del deseo de concluir con
el contrato de arrendamiento.
En cuanto al tiempo de anticipación el mismo artículo establece que “se ajustará
al periodo o medida del tiempo que regula los pagos” (Art. 1892)., es decir que si los
pagos se realizan por día, el desahucio debe ser con la anticipación de un día, así como si
los pagos son por meses, el desahucio debe darse con un mes de anticipación.
El desahucio determinado en la Ley de Inquilinato debe darse de forma
establecida en el Código Civil, sin que esta diligencia requiera, para que surta
efectos, hacerse en forma de demanda, puesto que no es tal, y ni siquiera una
diligencia preparatoria, sino un simple aviso autenticado por el juez en unos
casos y por dos testigos en otros. (Gaceta Judicial, Serie VII, No.6, pág. 609,
Sentencia del 5 de Marzo de 1948).
De las definiciones ya mencionadas se puede entender al desahucio como una
notificación o aviso, del arrendador o arrendatario acerca su deseo o decisión de concluir
con el contrato de arrendamiento, antes de que éste expire o no posea la fijación de un
tiempo para la terminación.
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En las definiciones de los tratadistas mencionados anteriormente se observa que
establecen que el desahucio se da cuando la duración del contrato no está determinada,
sin embargo en la Ley de Inquilinato (2016) se habla de la anticipación del arrendador
que consiste en que “el arrendador comunicará al arrendatario su resolución de terminar
el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración del
mismo” (Art. 33). Es decir, que el contrato de arrendamiento si tiene un tiempo
determinado para su conclusión, y es aquí donde el arrendador puede realizar el
desahucio si así lo quiere.
2.3.2.2 Clases de desahucio
En la Ley de Inquilinato se diferencian cuando es desahuciado el arrendador y el
arrendatario, aunque ambos tienen la misma finalidad, que es dar aviso de la decisión de
terminar el contrato de arrendamiento, lo que varía son los casos en los que tienen lugar
cada uno.
Desahucios al arrendatario
En la Ley de Inquilinato se establecen casos en los cuales el arrendatario puede
ser desahuciado y son:
- Demolición del local arrendado: el arrendador puede solicitar el
desahucio en el caso que decida demoler el bien arrendado para realizar una nueva
construcción, para lo cual debe citar al arrendatario con la solicitud de desahucio de
forma legal, es decir, realizando el respectivo tramite en la notaria, con al menos tres
meses de anticipación de la fecha en la que se va a demoler el bien. Como requisito esta
ley establece que se debe presentar “los planos aprobados y el permiso de la
Municipalidad respectiva para iniciar la obra.” (Ley de Inquilinato, Art. 30).
- Caso de traspaso de dominio: en este caso para que el dueño del bien
arrendado solicite el desahucio, debe hacerlo en el plazo de un mes contado “desde la
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fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud
de desahucio al inquilino”. (Ley de Inquilinato, Art. 31). caso contrario permanece dicho
contrato. Una vez que el arrendatario es desahuciado tiene un plazo de tres meses para
desocupar el inmueble.
El mismo artículo menciona que los contratos celebrados por escritura pública, e
inscritos en el Registro de la Propiedad serán respetados, es decir que estos subsisten
aunque exista la transferencia de dominio del bien arrendado.
Desahucios al arrendador
- Anticipación del arrendador: cuando el contrato de arrendamiento tiene
una fecha establecida para su terminación, el arrendatario debe hacerle saber al
arrendador la decisión de concluir con el contrato noventa días antes de que llegue la
fecha mencionada, ya que caso contrario se renueva por una sola vez por un año más.
Sin embargo, si llega la fecha de expiración del contrato, ambas partes pueden
solicitar el desahucio y así darlo por terminado.
- Facultad del arrendatario: cuando el contrato no tenga un plazo estipulado
o sea verbal, el arrendatario tiene la facultad de darlo por terminado en cualquier
momento, para lo cual debe hacerle saber al arrendador con al menos un mes de
anticipación. “durante este tiempo pagará el precio del arrendamiento y permitirá que los
interesados examinen el local arrendado.” (Ley de Inquilinato, Art.35).
2.3.2.3 Procedimiento del desahucio por traspaso de dominio
La Ley de Inquilinato en el artículo 31 establece que se termina el contrato de
arrendamiento por la transferencia de dominio del local arrendado, para lo cual el
arrendatario debe ser desahuciado en el plazo de un mes, caso contrario permanece
dicho contrato.
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La transferencia de dominio del bien arrendado termina cuando se inscribe en el
Registro de la Propiedad, desde esta fecha cuenta el plazo de un mes para desahuciar al
arrendatario.
El nuevo dueño del bien debe dirigir la solicitud de desahucio al notario para que
le notifique al arrendatario del desahucio por transferencia de dominio, según lo
establece el artículo 18 numeral 35 de la Ley Notarial, señalando su voluntad de dar por
terminado el contrato de arrendamiento que se mantenía con el anterior dueño del
inmueble.
A la solicitud de desahucio se debe acompañar la escritura de compraventa del
bien, legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad.
Una vez “recibida la solicitud de desahucio y los documentos que se acompañan
a ella, la o el notario dispondrá que se notifique a la o al desahuciado”. (Ley Notarial,
2016, Art. 18 núm. 35).
Cuando el arrendatario es notificado con el desahucio, tiene un plazo de tres
meses para desocupar y entregar el inmueble.
2.3.2.4 Oposición del inquilino al desahucio por traspaso de dominio
La ley de inquilinato en el artículo 48 establece la posibilidad de que el inquilino
se oponga al desahucio por traspaso de dominio, para lo cual se deben seguir las reglas
del Código Orgánico General de Procesos.
El trámite a seguirse por acciones de inquilinato es el procedimiento sumario,
según el artículo 42 de la Ley de Inquilinato.
31
El Código Orgánico General de Procesos (2015) dice que “todo proceso
comienza con la demanda” (Art.141). El contenido de la demanda debe cumplir los
requisitos establecidos en el artículo 142 de la misma norma, y debe fundamentarse en
que haya pasado más de un mes desde la fecha que se realizó el traspaso de dominio; o
en que el contrato tenga un canon de arrendamiento mayor a un salario básico unificado,
y haya sido celebrado por escrito y registrado por el arrendador ante el notario, en los
treinta días siguientes a la celebración del mismo; en este último caso “se deberá
presentar la copia certificada del contrato de arrendamiento” (Ley de Inquilinato, 2016,
Art. 48).
Se sortea, califica la demanda y se cita al demandado.
El desahuciante contesta la demanda en el término de quince días, y debe
presentar la copia certificada de la escritura de compraventa del bien arrendado,
legalmente inscrita en el Registro de la Propiedad, es decir del título de transferencia de
dominio.
Una vez contestada la demanda se cuenta el término máximo de treinta días para
realizar la audiencia única, la cual tiene dos fases:
- La primera fase consiste en el “saneamiento, fijación de los puntos en
debate y conciliación” (Código Orgánico General de Procesos, 2015, Art. 333), es decir
que el juez examina y verifica que los elementos sean válidos y procedentes, se señala
las discrepancias que existen entre las partes, en este caso del desahuciante y
desahuciado sobre el desahucio por traspaso de dominio, y se observa si las partes llegan
a un acuerdo o conciliación.
- La segunda fase es de prueba y alegatos, en la cual tanto desahuciado y
desahuciante pueden acreditar y fundamentar sus pretensiones ante el juez.
32
El juez dicta la resolución en la cual se pronuncia acerca de la terminación o no
del contrato.
El Código Orgánico General de Procesos en el artículo 333 numeral 6, dice que
las resoluciones que sean dictadas en el procedimiento sumario pueden ser apeladas; sin
embargo la Ley de Inquilinato en el artículo 48 menciona que la resolución del juez
acerca de la oposición del inquilino al desahucio causa ejecutoria, es decir que las partes
quedan sin la posibilidad de recurrir dicho fallo.
Aquí se observa de manera clara que la Ley de Inquilinato trae consigo una
vulneración sustancial al Derecho del Doble Conforme o Doble Instancia, que consiste
en la apelación de sentencias, resoluciones o fallos en los procedimientos de cualquier
materia en los que se decidan derechos.
2.3.3 La doble instancia
2.3.3.1 Definición
La doble instancia para Rubio (1999) “es un principio según el cual, siempre que
hay una primera decisión jurisdiccional en un proceso, las partes deben tener derecho a
pedir que otra instancia distinta y superior a la primera, revise el fallo.” (p. 81).
La doble instancia es una institución finalista que tiene por objeto corregir los
errores en que han incurrido los Jueces de primera instancia. Se busca que el
examen y la decisión de una controversia no queden terminados de una sola vez,
sino que haya la posibilidad de que la actuación de la primera instancia sea
revisada. En ese sentido, todos los procesos deben pasar sucesivamente por el
conocimiento de dos tribunales. (Del Prado, 2015, p. 33).
De estas definiciones se entiende a la doble instancia como un derecho que
permite la revisión de una decisión judicial ante una instancia superior, de tal modo que
33
cualquiera de las partes del proceso, sea actor o demandado, al sentirse afectado por el
fallo puedan proponerla, y así que se verifique o no la decisión anterior.
La doble instancia es un derecho reconocido por la Constitución del Ecuador; en
el artículo 76, numeral 7, literal m establece que:
En todo proceso en el que se determinen derechos y obligaciones de cualquier
orden, se asegurará el derecho al debido proceso que incluirá las siguientes
garantías básicas:
7. El derecho de las personas a la defensa incluirá las siguientes garantías:
m) Recurrir el fallo o resolución en todos los procedimientos en los que se decida
sobre sus derechos. (Art. 76).
Es decir, que la doble instancia es la posibilidad de recurrir decisiones judiciales
sobre derechos de las personas, ante una instancia de superior jerarquía. Éste es parte del
derecho a la defensa, que a su vez pertenece a una garantía básica del derecho al debido
proceso. “Jurídicamente, garantías son los mecanismos que la ley pone a disposición de
la persona para que pueda defender sus derechos, reclamar cuando corren peligro de ser
conculcados o indebidamente restringidos y, por ultimo obtener la reparación cuando
son violados” (INREDH, 2000, p. 45). Entonces, recurrir fallos es una garantía, un
mecanismo que viabiliza el derecho al debido proceso; Falconí (2003) menciona que el
“Debido Proceso abarca diversas garantías procesales específicas, destinadas a
suministrar a los ciudadanos, el amparo necesario, para la salvaguarda de sus derechos
con motivo del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado” (p. 10).
El debido proceso se refiere al cumplimiento de los requisitos, garantías y
principios que la Constitución y Tratados Internacionales establecen, para que la persona
tenga acceso pleno acceso a la justicia sin discriminación alguna.
La Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional, en su
artículo 4, numeral uno establece que “En todo procedimiento constitucional se
34
respetarán las normas del debido proceso prescritas en la Constitución y en los
instrumentos internacionales de derechos humanos.” Ya que una de las normas del
debido proceso es el derecho de recurrir, la Ley viabiliza la Doble Instancia, es decir que
posibilita la apelación de la decisión del juez de primera instancia ante el jerárquico
superior.
La doble instancia también es reconocida por la Convención Americana sobre
Derechos Humanos del 7 al 22 de Noviembre de 1969, dispone el “derecho de recurrir
del fallo ante juez o tribunal superior.” (Art. 8, núm. 2, lit. h). Al ser éste un Derecho
Humano, el Estado tiene el deber de hacerlo respetar; INREDH (2000) al respecto
menciona que:
El más alto deber de los Estados consiste en respetar y hacer respetar los Derecho
Humanos, garantizando a sus habitantes el libre y eficaz ejercicio y el goce de
estos derechos. La aplicación de esta garantía es de responsabilidad directa de las
autoridades, y en general de todos los miembros de los poderes de gobierno. (p.
16).
Los Derechos Humanos son inherentes a los seres humanos, es decir que todos
tenemos derechos por el hecho de pertenecer a la especie humana, Sachica (1992) dice
que “la ley no los otorga, apenas debe reconocerlos y garantizarlos. Y, por lo mismo, son
de vigencia y aplicación inmediatas, es decir, de realización directa, que no requiere
regulación legal o reglamento alguno para hacerlos eficaces.” (p. 19).
El derecho a la Doble Instancia, el cual hace referencia a recurrir fallos, dentro de
los Derechos Humanos pertenece a los Civiles y Políticos, que tienen un carácter
individual y “aparecen como una forma de limitación del poder del Estado” (INREDH,
2000, p. 21)., entre éstos se encuentra el derecho al debido proceso que implica el
derecho de apelación.
35
De acuerdo a la doble instancia, la apelación no puede ser un nuevo juicio
seguido ante la segunda instancia, sino más bien debe concebirse como la
continuación del proceso desarrollado en la primera instancia. Bajo ese orden de
ideas, las partes no están facultadas para formular nuevas pretensiones ni alegar
nuevos hechos ni menos aún aportar nuevas pruebas que no se hubieran ofrecido
en la primera instancia. (Balbontín, 2005, p. 98).
Es decir, que en la finalidad del derecho de la doble instancia es la revisión o
examen de la decisión ya tomada en primera instancia, para corroborarla o rectificarla;
en este procedimiento “no se reiteran los trámites ya actuados, sino que tienen lugar
otros distintos orientados única y exclusivamente a comprobar la exactitud o inexactitud
del resultado al que llegó el Juez de primera instancia.” (Rivarola, 2013, p. 401).
2.3.3.2 Característica
Es un derecho de inmediata y directa aplicación.
Tanto actor como demandado pueden recurrir el fallo del juez.
“Se interponen ante el mismo tribunal que dictó la resolución recurrida; por
excepción, se entabla ante el tribunal que va a conocer de ellos.” (Casarino, 1984,
p.222). Según el Código Orgánico General de Procesos, los recursos de aclaración,
reforma, ampliación, revocatoria y de hecho se interponen ante el mismo órgano
jurisdiccional, es decir ante quien dictó sentencia o resolución; mientras que la apelación
y casación se interponen ante el jerárquico superior.
“Se interponen en contra de resoluciones que no tienen el carácter de firmes o
ejecutoriadas, a fin de invalidarlas o anularlas.” (Casarino, 1984, p.222). El derecho de
la doble instancia tiene como finalidad volver a examinar una decisión tomara en
primera instancia, por el jerárquico superior, de tal forma que éste pueda confirmar dicha
decisión u oponerse a ella.
36
Se interponen dentro de un término fatal, cuyo vencimiento extingue el derecho a
deducirlo, por el solo ministerio de la ley; por excepción, hay recursos que, por
su propia naturaleza, no tienen plazo, como los recursos de inconstitucionalidad y
de amparo. (Ídem).
Es decir, que de manera general, para interponer el recurso existe un tiempo que
debe respetarse, si no se lo presenta en dicho periodo, la decisión tomada causa
ejecutoria, o sea que ya no es susceptible de recurso alguno.
“Se interponen sin que sea necesario depositar suma alguna en arcas fiscales; por
excepción, hay recursos que necesitan de este depósito para ser admitido a tramitación.”
(Ídem). Esto se debe al acceso gratuito a la justicia consagrado en la Constitución en su
artículo 75.
2.3.3.3 Naturaleza jurídica
En cuanto al derecho de la Doble Instancia Ariano (2003), menciona que:
Las impugnaciones, son una suerte de “garantía de las garantías”, en buena
cuenta una garantía del debido proceso mismo, porque son el más efectivo
vehículo para, por un lado, evitar el ejercicio arbitrario del poder por parte del
juez a quo y, por el otro, para permitir corregir (lo antes posible) los errores del
mismo. (p.402).
Como se había mencionado anteriormente la Doble Instancia es el poder recurrir
fallos de primera instancia ante el jerárquico superior, y este derecho de recurrir es una
de las garantías del debido proceso; que permite la revisión y corrección de las
decisiones, ya que “ningún derecho procesal de las partes estaría asegurado si es que el
juez actuara en el convencimiento de que sus resoluciones no podrían ser controladas”
(Ídem).
37
A pesar de que el derecho a la doble instancia significa ir en contra de abusos del
poder, en sus inicios no fue así; la impugnación aparece en Roma, en ese entonces la
apellatio era la apelación que se realizaba ante el Emperador, y tenía la finalidad de
corregir las decisiones de los juzgadores injustas; se decía que el Emperador tenia origen
divino por lo que no podía estar equivocado en ningún caso y por lo tanto era el llamado
a reparar los errores cometidos en las decisiones de los juzgadores. Es así que “la
auténtica finalidad de la appellatio –antes que lograr la justicia en el caso concreto– era
la concentración de poder del Emperador” (Del Prado, 2015, p. 26).
Al pasar el tiempo las apelaciones ante el emperador se acumularon tanto, que no
tuvo otra opción que dar esas competencias a funcionarios estatales; y como medida
extrema Justiniano llegó a abolir el recurso de apelación debido a la carga de las
mismas.
La consolidación del poder Imperial, la creación de una gran estructura judicial y
la difusión de la apelación generaron el abuso de ella, lo que llevó a Justiniano a
prohibir apelar la sentencia de apelación y a sancionar a aquél litigante que había
apelado y que había recibido una resolución que confirmaba la sentencia de
primera instancia. (Priori, 2003, p. 409).
Como se mencionó anteriormente la Doble Instancia es un Derecho Humano, y
como tal pertenece a los derechos civiles y políticos.
“La Declaración de Independencia de las colonias inglesas en Norteamérica y la
Revolución Francesa marcan un punto fundamental en la lucha a favor de los derechos
humanos.” (INREDH, 2000, p. 21). Aparecen los derechos de primera generación, que
son aquellos de carácter individual, llamados civiles y políticos fundamentados en las
ideas de libertad, igualdad y fraternidad.
38
En el siglo XIX con la revolución liberal burguesa aparecen los derechos de
segunda generación, denominados económicos y sociales; con la Constitución de la
Segunda República francesa en 1848, “se quiso representar la proclamación de los
principios de 1789 en la esfera económica: si esta había sido la declaración de la
libertad, la del 48 pretendía ser la de la igualdad” (Pérez, 2010, p. 120).
En estos últimos veinte años han surgido los derechos de tercera generación
llamados colectivos, cuyo sujeto ya no es el individuo sino grupos sociales y van
encaminados a la protección de dichos grupos.
El derecho a la doble instancia hace referencia al derecho de apelación, este se
encuentra dentro del derecho al debido proceso que ya se analizó con anterioridad,
recordemos que pertenece a los derechos de primera generación.
2.3.3.4 La doble instancia en el desahucio por traspaso de dominio
Como se ha mencionado anteriormente la Doble Instancia es un derecho
reconocido tanto por la Constitución como por la Convención Americana sobre
Derechos Humanos del 7 al 22 de Noviembre de 1969, en ambas se establece el derecho
de recurrir sentencias o fallos que decidan sobre derechos de las personas.
En la Ley de Inquilinato dice que “las acciones sobre inquilinato se tramitaran en
procedimiento sumario” (Art. 42)., en el caso de oposición del inquilino al desahucio por
traspaso de dominio, se decide por un lado, acerca de si el inquilino debe o no seguir
ocupando el bien arrendado que pertenece al nuevo dueño de dicho bien; es decir se está
decidiendo acerca de su derecho a la vivienda y hábitat, que se encuentra establecido en
nuestra Constitución en el Título II referente a los derechos, Capítulo segundo acerca de
los Derechos del buen vivir, sección sexta, artículos 30 y 31; y en el artículo 375 de la
misma norma. Y por otro lado también se encuentra inmerso el derecho a la propiedad
del dueño del bien, que se establece en la Sección segunda del Capitulo sexto, del Título
VI referente al Régimen de Desarrollo, de nuestra Constitución.
39
Al tratarse acerca de derechos, en el trámite de la controversia de la oposición del
inquilino al desahucio por traspaso de dominio, el procedimiento no debe terminar con
la decisión del juez de primera instancia, como está establecido en el artículo 48 de la
Ley de Inquilinato al decir que “la resolución causará ejecutoria”, es decir que la
decisión tomada ya no es susceptible de recurso alguno. De esta manera se vulnera el
derecho a la Doble Instancia ya que tanto actor como demandado, si se sienten
perjudicados en sus derechos con la decisión tomada por el juez de primera instancia
deben poder recurrir dicho fallo, pero la Ley de Inquilinato no lo permite.
Falconí (2009), al respecto menciona que:
Quien interponga el recurso de apelación en un juicio de inquilinato por creer
haber sufrido un perjuicio, puede interponerlo (…) pues el recurso se estima a
una mejor aplicación de la Ley y a una estricta administración de justicia, ya que
el recurso incide en el litigante que ha intervenido en el juicio y que por el
recurso obtiene reconocimiento de su derecho reparado en este caso en segunda
instancia, así pues obtiene el reconocimiento de sus derechos.
Es deber primordial del Estado garantizar la Doble Instancia, ya que es un
derecho constitucional, nuestra Constitución dice que “Son deberes primordiales del
Estado: 1. Garantizar sin discriminación alguna el efectivo goce de los derechos
establecidos en la Constitución y en los instrumentos internacionales (…).” (Art. 3,
num.1).
Además en el artículo 10 de la misma norma se establece que todas las personas
gozan de los derechos que se encuentran garantizados en la Constitución e Instrumentos
Internacionales; y en su artículo 11 numerales 3, 4, 5 y 9, se habla acerca de la
inmediatez y directa aplicabilidad de los derechos y garantías; de la no restricción de
derechos y garantías por ninguna norma jurídica; de la aplicabilidad e interpretación que
más favorezca a la vigencia de la norma en materia de derechos y garantías, por los
40
servidores judiciales; y del deber del Estado de “respetar y hacer respetar los derechos
garantizados en la Constitución” (Art. 11, núm. 9).
La Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional, en su
artículo 4, numeral uno establece que “En todo procedimiento constitucional se
respetarán las normas del debido proceso prescritas en la Constitución y en los
instrumentos internacionales de derechos humanos.” Es decir que se puede apelar la
decisión del juez de primera instancia en materia de inquilinato, en el caso de desahucio
por traspaso de dominio, ya que el derecho a recurrir fallos es parte del debido proceso.
2.4 Marco referencial
La Convención Americana sobre Derechos Humanos del 7 al 22 de Noviembre
de 1969 establece en el artículo 8, numeral 2, literal h, dentro de las garantías judiciales
al “derecho de recurrir del fallo ante juez o tribunal superior.” Por lo tanto este derecho
debe ser reconocido y respetado por la normativa ecuatoriana.
Del Prado (2015) menciona que:
En nuestro sistema jurídico, el derecho a la doble instancia tiene rango
constitucional al encontrarse reconocido en la Constitución. Al respecto, el artículo 139
inciso 6) de la Constitución señala expresamente lo siguiente: Artículo 139.- Son
principios y derechos de la función jurisdiccional: 6. La pluralidad de instancia. (p. 41)
En Perú el derecho a la doble instancia se encuentra reconocido en la
Constitución en el artículo 139 al establecer la pluralidad de instancia; al igual que en la
Constitución ecuatoriana en el artículo 76, numeral 7, literal m, en el que se establece el
derecho a recurrir fallos. Es decir que en ambos países la garantía de la doble instancia
tiene rango constitucional por lo cual todas las demás normas deben estar en
concordancia y viabilizar dicha garantía.
41
Saldi (2013) hace mención a la Constitución de Argentina “Artículo 75 inc. 22.
“…Los tratados y los concordatos tienen jerarquía superior a las leyes…”.” (p. 68). Es
decir que mayor jerarquía normativa en Argentina están los Tratados Internacionales por
lo que este país también reconoce al derecho a recurrir al fallo, que está establecido en la
Convención Americana sobre Derechos Humanos del 7 al 22 de Noviembre de 1969
establece en el artículo 8, numeral 2, literal h.
2.5 Marco legal
La Constitución del Ecuador (2008) establece en el artículo 76, numeral 7, literal
m, el derecho de “Recurrir el fallo o resolución en todos los procedimientos en los que
se decida sobre sus derechos.” Es decir que la norma suprema reconoce el derecho a la
doble instancia, por lo tanto todas las demás leyes deben garantizar y viabilizar este
derecho.
La Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional, en su
artículo 4, numeral uno establece que “En todo procedimiento constitucional se
respetarán las normas del debido proceso prescritas en la Constitución y en los
instrumentos internacionales de derechos humanos.” Es decir que se puede apelar la
decisión del juez de primera instancia en materia de inquilinato, en el caso de desahucio
por traspaso de dominio, ya que el derecho a recurrir fallos es parte del debido proceso.
La Ley de Inquilinato en el artículo 48 dice que “La resolución causará
ejecutoria.” Esta disposición no permite la doble instancia en el desahucio por traspaso
de dominio, trayendo como consecuencia la violación al derecho de recurrir resoluciones
o fallos.
El Código Civil en el artículo 1892 establece que:
Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es
determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o por la
42
costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino por desahucio, esto
es, noticiándoselo anticipadamente a la otra parte.
Es decir, que la manera de dar por terminado el contrato de arrendamiento, si no
existe la determinación del tiempo, es por desahucio. Este debe considerarse más que
una simple notificación para la otra parte, tomando en cuenta que en este proceso se ven
involucrados derechos, así como el acceso a la justicia y al debido proceso.
2.6 Marco histórico
La Ley de Inquilinato en Ecuador surge por la necesidad de reglamentar
situaciones que conllevan problemas sociales, tal como es el de las personas que no
poseen una vivienda propia y se ven en la necesidad de buscar un lugar en el cual
puedan vivir, es así como la norma busca dar un equilibrio entre las partes, arrendador y
arrendatario, intentando dar estabilidad y un precio justo al inquilino por el bien
arrendado.
La Ley de Inquilinato establece que la transferencia de dominio del bien
arrendado trae consigo la terminación del contrato, la problemática de la presente
investigación viene del artículo 48 de mencionada ley, en donde se establece la
oposición del inquilino al desahucio en el caso del traspaso de dominio, cuando dice que
la decisión del juez causa ejecutoria, es decir que queda firme siendo una decisión
definitiva sin la posibilidad de modificarla o revocarla, ya no es susceptible de recurso
alguno. Constitucionalmente todas las personas tienen derecho a recurrir fallos o
resoluciones en los procedimientos en los que se decidan nuestros derechos; la ley al
establecer que la decisión del juez de primera instancia causa ejecutoria, deja en la
imposibilidad de recurrir dicho fallo, es decir el derecho a la doble instancia se ve
completamente vulnerado, dejando a las partes sin debido y justo proceso.
En la sentencia N.° 007-15-SCN-CC de la Corte Constitucional del Ecuador
(2015) se habla acerca de la garantía de doble instancia:
43
En cuanto al derecho a recurrir, subrayó que la garantía de doble instancia está
reconocida en instrumentos internacionales como la Convención Americana
sobre Derechos Humanos, artículo 8 numeral 2 literal h, el mismo que determina
el derecho a recurrir delfallo ante el juez o tribunal superior. (...) la disyuntiva
que se presenta es en cuanto a si todos los juicios son susceptibles de la
interposición de recursos (...). (p.3)
Tanto en la normativa internacional como en la legislación nacional, no se hace
diferenciación alguna acerca de los procesos que son susceptibles de interposición de
recursos, más bien la Constitución del Ecuador dice que existe el derecho a recurrir fallo
en todos los procedimientos en los que se decidan derechos, por lo tanto en los procesos
de inquilinato este derecho debe ser respetado y ejercido.
Asimismo la Corte Constitucional del Ecuador en la sentencia N.o 045-13-SEP-
CC (2013) establece que:
La garantía a recurrir los fallos o resoluciones que decidan sobre los derechos u
obligaciones de los ciudadanos, conlleva la oportunidad que les asiste a las partes
procesales para acudir ante un tribunal superior, con el propósito de impugnar la
decisión del inferior. (p.6)
De investigaciones consultadas Astudillo (2010) dentro de las encuestas
realizadas en Loja menciona que: “(…)70%, manifestaron, que si se vulneran derechos
constitucionales al aplicar los trámites de desahucio establecidos en la Ley de
Inquilinato por las causales de demolición del local arrendado y transferencia de
dominio.” (p.59). Aquí se tiene ya un antecedente en el que la mayoría de la población
encuestada manifiesta que en el desahucio por trasferencia de dominio se vulnera
derechos reconocidos por la Constitución ecuatoriana. Esta encuesta fue realizada en el
año 2010, en donde ya existía este problema y es lamentable que al pasar seis años siga
persistiendo.
44
2.7 Marco conceptual
Arrendador: “Quien concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta
el servicio” (Ossorio, 1996, p. 564).
Arrendatario: “La persona que adquiere por precio el goce y aprovechamiento
temporal de cosas, obras o servicios” (Diccionario Enciclopédico Castell, 1996, p. 173).
Debido proceso: “conjunto de garantías que protegen al ciudadano, que le
aseguran una cumplida administración de justicia; le asegura la libertad y la seguridad
jurídica, la racionalidad y la fundamentación de las resoluciones judiciales conforme a
Derecho” (Zabala, 1989, p.25).
Desahucio: “es la notificación o aviso que el arrendador da al arrendatario (o
viceversa), indicándole que es su deseo el dar por terminada la relación contractual que
mantienen” (Vázquez, 2007, p. 76).
Doble conforme: es una garantía constitucional que consiste en la posibilidad de
que jueces de diferente jerarquía conozcan todo juicio, de tal forma que la parte que
piense que la decisión de un juez afecte sus derechos, pueda acudir al de instancia
superior. (Concepto propio)
Ejecutoriada: “Calidad o condición que adquiere la sentencia judicial cuando
contra ella no proceden recursos legales que autoricen su revisión (Couture).” (Ossorio,
1996, p. 359).
Inquilino: es el arrendatario. (Concepto propio)
Recurrir fallos: Son los actos procesales en cuya virtud, quien se considera
agraviado por una decisión judicial pide, en el mismo proceso y dentro de determinados
plazos computados desde la notificación de aquella, que un órgano superior en grado al
45
que la dictó o, en su caso, éste mismo, la reforme, modifique, amplíe o anule. (Palacio,
2003, p. 29).
Supremacía constitucional: “Hace referencia a una cualidad fundamental que
debe poseer cualquier Constitución política que pretenda regir el orden jurídico de un
país: la superioridad de esta respecto a otras normas jurídicas.” (Instituto de
Investigaciones Jurídicas de la UNAM, 2014, p. 1212).
Tradición: la tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y
consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo, por una parte, la
facultad e intención de transferir el dominio, y por otra, la capacidad e intención de
adquirirlo. (Código Civil, 2013, Art. 686).
2.8 Estado de la situación actual del problema
Este proyecto de investigación tiene la finalidad de dar solución a la falta de
garantía del derecho a la doble instancia o doble conforme sobre fallos de desahucio por
traspaso de dominio en materia de inquilinato.
La Constitución del Ecuador dentro de los derechos al Buen Vivir garantiza el
derecho a la vivienda, por lo que este tema es de vital importancia para que todas las
personas alcancen el Sumak Kawsay. Tomando en cuenta que un gran porcentaje de
personas no cuentan con vivienda propia, lo cual conlleva al arriendo de bienes, es
importante que la normativa regule todos los aspectos relacionados con el tema central y
en sí con la protección de los derechos de las partes, en especial de la parte más
vulnerable en la relación contractual.
El problema se debe a que en la Ley de Inquilinato ecuatoriana vigente en su
Artículo 48 concordante con el artículo 31, en los cuales se regla acerca del desahucio
por traspaso de dominio, no se respeta ni viabiliza el derecho a la doble instancia
reconocido constitucionalmente y por Tratados Internacionales.
46
El traspaso de dominio acarrea la terminación del contrato de arrendamiento, sin
embargo el arrendatario puede oponerse al desahucio, y después del proceso
correspondiente el Juez tiene la tarea de examinar el caso y ordenar si se termina o no el
contrato de arrendamiento. La problemática viene cuando en el mencionado artículo dice
que la decisión del juez causa ejecutoria, es decir que queda firme siendo una decisión
definitiva sin la posibilidad de modificarla o revocarla, ya no es susceptible de recurso
alguno, porque deja en la imposibilidad de recurrir dicho fallo, es decir el derecho a la
doble instancia se ve completamente vulnerado, dejando a las partes sin debido y justo
proceso.
2.9 Idea a defender
Las bases teórico legales de un proyecto de Ley de Inquilinato, presentado por la
Corte Nacional ante la Asamblea Nacional, posibilitan la apelación sobre fallos de
desahucio por traspaso de dominio ante la Corte Provincial en Quito, garantizando el
derecho a la doble instancia.
47
III METODOLOGÍA UTILIZADA
3.1 Diseño de investigación y métodos utilizados
3.1.1 Nivel de investigación
Exploratorio
En el presente proyecto de investigación se ha realizado la etapa exploratoria ya
que el problema y tema planteado han sido poco estudiados; en cuanto al desahucio por
transferencia de dominio en materia de inquilinato se ha tomado en cuenta ciertos
aspectos con los cuales se ha concluido que estas disposiciones afectan a los derechos de
las personas, sin embargo no hace referencia alguna a la vulneración de la garantía al
derecho de la doble instancia o doble conforme; por lo tanto, y con estos antecedentes, el
objeto de estudio es la garantía al derecho de la doble instancia sobre fallos de desahucio
por traspaso de dominio en materia de inquilinato en la ciudad de Quito.
Descriptivo
El estudio es de tipo descriptivo por que se detalló el procedimiento del
desahucio por transferencia de dominio en materia de inquilinato, y se caracterizó
mencionado proceso, así como el derecho a la doble instancia.
Explicativo
Una vez realizado el estudio descriptivo, se procedió a la etapa explicativa, en la
cual se analizó porque la Corte Provincial no resuelve la apelación sobre fallos de
desahucio por transferencia de dominio en materia de inquilinato. Se explicó la relación
que existe entre las variables, así como las causas y efectos del mencionado problema; es
decir la vulneración de la garantía al derecho de la doble instancia al no poder apelar
ante el Juez superior una decisión en esta materia.
48
Cuali-cuantitativo
La investigación tiene un enfoque cualitativo, porque se analizó las causas y
efectos de no poder apelar las decisiones del juez sobre desahucio por transferencia de
dominio en materia de inquilinato, para los afectados; además se realizó entrevistas a
profesionales del derecho para entender como este problema afecta a la realización de la
justicia en el ejercicio profesional.
En el presente proyecto también se utilizó recolección y análisis de datos
estadísticos de las Unidades Judiciales Civiles del Distrito Metropolitano de Quito, sobre
fallos pertinentes al tema de jueces de primera y segunda instancia; por lo tanto tiene un
enfoque cuantitativo.
3.1.2 Métodos utilizados
Recolección de información
Se utilizó la entrevista a profesionales del derecho acerca de la incidencia del
problema planteado en realización a la justicia, de tal forma que se pueda observar la
existencia de la vulneración del derecho a la doble instancia por la problemática
planteada y corroborar la hipótesis. Además se ha desarrollado revisión documental y
estudio de casos para fundamentar el presente proyecto investigativo.
Sistémico
Se aplicó el método sistémico ya que se analizó e interpretó las normas jurídicas
correspondientes al derecho a la doble instancia, partiendo desde la Constitución, en
relación al proceso de desahucio por transferencia de dominio en materia de inquilinato,
permitiendo estudiar y explicar la relación existente.
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Inductivo – deductivo
Es inductiva ya que se partió del análisis de resoluciones jurisdiccionales acerca
de desahucio por transferencia de dominio en materia de inquilinato, para ir ampliando
el tema hasta relacionarlo con el derecho a la doble instancia contenido en la
Constitución y Tratados Internacionales.
Y también se ha abordado la investigación con el método deductivo al aplicar la
Constitución y Tratados Internacionales sobre el derecho a la doble instancia en casos
concretos sobre desahucio por transferencia de dominio en materia de inquilinato;
demostrando la vulneración a mencionado derecho por la imposibilidad de apelación
sobre fallos en la materia.
Analógico – comparativo
Este método fue utilizado ya que se busca una modificación legislativa, para que
las personas puedan apelar sobre fallos de desahucio por transferencia de dominio en
materia de inquilinato, respetándose así la garantía al derecho de la doble instancia o
doble conforme.
Método jurídico
Este método fue indispensable al realizar la investigación ya que se ha precisado
la inconformidad que tiene la Ley de inquilinato en cuanto al proceso de desahucio por
transferencia de dominio, con la Constitución del Ecuador al no respetar el derecho a la
doble instancia.
Científico
El proyecto de investigación contiene el método científico ya que una vez
planteado el problema, ¿Por qué la Corte Provincial no resuelve la apelación sobre fallos
50
de desahucio por traspaso de dominio en materia de inquilinato en Quito a partir del año
2015?, se ha buscado de manera planificada la correspondiente solución, que en este
caso es la Ley Reformatoria a la Codificación de la Ley de Inquilinato.
3.2 Definición de variables
Variable independiente
Bases teórico legal de un proyecto de Ley de Inquilinato presentado por la Corte
Nacional.
Variables dependientes
Apelación sobre fallos de desahucio por traspaso de dominio.
Derecho a la doble instancia.
3.3 Operacionalización de variables e indicadores
Tabla 1
1 Operacionalización de variable independiente
Variable
independiente
Dimensión Indicador Ítems Instrumento
Bases teórico
legal de la
resolución de
la Corte
Nacional.
Legal:
Convención
Americana sobre
Derechos
Humanos del 7 al
22 de Noviembre
de 1969 Art. 8,
núm. 2, lit. h
Derecho de
recurrir del
fallo ante juez
o tribunal
superior.
Entrevista
Constitución del
Ecuador Art. 76,
Derecho a
recurrir fallos
en
4
Entrevista
51
núm. 7, lit. m
procedimientos
que se decidan
derechos.
Ley de
Inquilinato del
Ecuador Art. 48
Imposibilidad
de recurrir
fallos del Juez
de primera
instancia en
materia de
inquilinato.
Entrevista
Elaborado por Irina Dayana Salguero Vaca
Tabla 2
2 Operacionalización de variables dependientes
Variables
dependientes
Dimensión Indicador Ítems Instrumento
Apelación
sobre fallos
de desahucio
por traspaso
de dominio.
Legal:
Ley de
Inquilinato del
Ecuador Art. 48
Proyecto de Ley
de Inquilinato
presentado por la
Corte Nacional
posibilitando la
impugnación
sobre fallos de
desahucio por
traspaso de
dominio.
2
Entrevista
Derecho a la
doble
instancia.
Legal:
Constitución del
Ecuador Art. 76,
núm. 7, lit. m.
Social:
Desconocimiento
Cumplimiento de
la garantía del
derecho a
recurrir fallos de
desahucio por
traspaso de
dominio.
Desconocimiento
de la vulneración
a la garantía del
derecho a la
doble instancia
2
Entrevista
Elaborado por Irina Dayana Salguero Vaca
52
3.4 Universo o población y muestra
La población objeto de estudio fue la Unidad Judicial Civil del Distrito
Metropolitano de Quito ubicada en la Avenida Amazonas N26-39 y Avenida República,
respecto a los 58 casos ingresados de desahucio por transferencia de dominio desde el
mes de enero al mes de septiembre del año 2015; de los cuales se tomó la muestra
correspondientes a las causas número 17230-2015-14747, 17404-2014-3385 G, 17404-
2015-1627G, y, 17404-2015-3113G.
3.5 Instrumentos de investigación
Entrevista
Se ha utilizado la entrevista dirigida a profesionales del derecho acerca de la
incidencia del problema planteado en realización a la justicia, y su opinión en torno a sus
años de experiencia en su ejercicio profesional.
Cuestionario
Se realizó el respectivo cuestionario con preguntas abiertas y mixtas para aplicar
a los entrevistados, de tal forma que se pueda obtener la información necesaria acerca de
la investigación.
53
IV DISCUSIÓN
4.1 Procedimiento de la ejecución de la investigación
Para la realización de la presente investigación se procedió a investigar en
fuentes bibliografías, analizando e interpretando criterios de doctrinarios, así como de
tesis realizadas con anterioridad, para formar una opinión propia acerca de los temas
consultados. Las normas nacionales y extranjeras también formaron parte del análisis
empleado para fundamentar la problemática y su respectiva resolución.
Se recurrió al análisis de casos acerca del desahucio por traspaso de dominio, y
de entrevistas a abogados expertos en la materia para demostrar el problema existente
acerca de la vulneración de la Doble Instancia en el desahucio por traspaso de dominio
en materia de inquilinato.
Después de haber formado un criterio propio, así como demostrado y
argumentado la problemática en esta investigación se llegó a las conclusiones y
recomendaciones que a la vez fundamentan la propuesta de solución al problema, que es
proponer las bases teóricas y legales de una Ley Reformatoria al Título IX de la
Codificación de la Ley de Inquilinato, la cual permitirá la apelación de resoluciones
sobre desahucio por traspaso de dominio ante la Corte Provincial, garantizando la doble
instancia.
A continuación se procede al análisis e interpretación de datos correspondientes a
los casos y entrevistas realizadas.
54
4.2 Análisis e interpretación de datos
4.2.1 Análisis de casos
En este Proyecto de Investigación se realiza el análisis de casos obtenidos del ex
Juzgado Segundo de Inquilinato, hoy en día Unidad Judicial Civil del Distrito
Metropolitano de Quito, pertenecientes a los tres primeros trimestres del año 2015,
referentes al desahucio por traspaso de dominio; en los cuales se puede verificar si el
derecho a la doble instancia se ve vulnerado en dichos procesos, reglamentados por la
Ley de Inquilinato.
Tabla 3
3 Estudio de casos
Libro de causas del Juzgado Segundo de Inquilinato, año 2015, de enero a
septiembre
Causas ingresadas por desahucio por traspaso de dominio 58
Porcentaje de investigaciones sociales (10%) 6
Total 4 – apelación
2 – sin apelación Fuente: Libro de causas del Juzgado Segundo de Inquilinato
Elaborado por Irina Dayana Salguero Vaca
55
Gráfico 1
1 Estudio de casos
Fuente: Cuadro 3
Elaborado por Irina Dayana Salguero Vaca
Análisis e interpretación
De los 58 casos de desahucio por traspaso de dominio, que fueron ingresados en
los tres primeros trimestres del año 2015 en el Juzgado Segundo de Inquilinato, se
trabajó con el 10% ya que se trata de una investigación social, dando como resultado 6
casos a estudiarse. De los cuales 4 solicitaron apelación y 2 no lo hicieron; a
continuación analizaremos los cuatro casos.
67%
33%
Desahucio por traspaso de dominio
Pide apelación No pide apelación
56
4.2.1.1 Caso 1
Grafico 2
2 Primer caso
Datos referenciales
Juzgado: Unidad Judicial Civil con sede en el Distrito Metropolitano de
Quito
Número del proceso: 17230-2015-14747
Asunto: conflictos entre arrendador y
arrendatario
Actor: Torres Espinosa Mauro
Augusto
Demandado: Compañía Casa Luis Pazmiño IMPORT &
EXPORT S.A.
Versión del caso
El señor Mauro Torres actual dueño del bien, solicita ante el Notario notifique a la Compañía
Casa Luis Pazmiño Import & Export S.A. representada legalmente por el señor José Luis Pazmiño Aguirre, el desahucio por traspaso de
dominio; acompaña el contrato de compraventa, la copia certificada de la escritura pública y el certificado de inscripción del en Registro de la
Propiedad.
El señor Notario notifica con el desahucio al señor José Pazmiño, para que desocupe el
inmueble arrendado en un plazo de noventa días.
El señor José Pazmiño, gerente general de la Compañía Casa Luis Pazmiño Import & Export S.A., se opone al desahucio señalando que su
representada es co-propietaria del bien y nunca ha sido arrendataria. Que en el año 2010 le
cedieron 300 participaciones sociales del bien; además menciona que los anteriores dueños del bien ya plantearon el desahucio en su contra y
fue rechazado por lo tanto existe ya cosa juzgada.
El señor Mauro Torres contesta a la oposición señalando que la misma es extemporánea, que el inquilino puede oponerse al desahucio en el caso de traspaso de dominio por las razones contempladas en la Ley de Inquilinato, y que
no presenta ningún título de propiedad sobre el bien, por lo que solicita se deseche la oposición
y surta efecto el desahucio, terminando el contrato de arrendamiento entre los antiguos
propietarios y la Compañía mencionada.
57
Fuente: Proceso número 17230-2015-14747
Elaborado por Irina Dayana Salguero Vaca
Pruebas
La parte actora, el señor Mauro Torres presenta contrato de
compraventa, la copia certificada de la
escritura pública y el certificado de
inscripción del en Registro de la
Propiedad.
La parte demandada, la Compañía Casa
Luis Pazmiño IMPORT & EXPORT S.A. presenta copias
certificadas del expediente del
proceso 17404-2014-3385G, la copia certificada de la transferencia de
participaciones de la compañía de
responsabilidad limitada a favor de la Compañía Casa Luis Pazmiño IMPORT & EXPORT S.A., y el
historial de la Compañía
INMOBILIARIA FEGAR CIA LTDA.
Resolución
La Unidad Judicial Civil con sede en el
Distrito Metropolitano de
Quito, resuelve el 30 de Noviembre del
2015, utilizando las reglas de la sana
critica de conformidad con los artículos 31 y 48 de
la Ley de Inquilinato, declarando legal y
procedente el desahucio por
traspaso de dominio, dando por terminado
el contrato de arrendamiento y
dispone la desocupación y
entrega del inmueble en noventa días.
Apelación
La parte desahuciada presenta el recurso de
apelación ante el superior basándose en la Norma Constitucional, articulo 76 numeral 7
literal m en concordancia con el articulo 1 ídem,
estableciendo su derecho a la impugnación procesal; además
menciona que el juez que resolvió el desahucio no actuó con jurisdicción
y competencia.
El juez de primera instancia eleva autos al superior. El tribunal de apelación para resolver
considera que el desahucio por
transferencia de dominio es una notificación que realiza el nuevo dueño del bien inmueble al
arrendatario, manifestando su
voluntad de terminar el contrato con el anterior
dueño; por lo que se trata de un trámite y no de un juicio de conocimiento,
de tal forma que la resolución de primera
instancia no es susceptible de apelación.
El tribunal se declara incompetente y establece
que el recurso de apelación fue interpuesto
ilegalmente y que no debió haberse concedido.
58
Análisis e interpretación
En este caso de desahucio por transferencia de dominio se le notifica al
arrendatario para que entregue el bien en el plazo legal, sin embargo éste se opone
estableciendo que no es arrendatario ni fue de los anteriores dueños del bien; la Ley de
Inquilinato solo establece dos aspectos en los que el inquilino puede basarse para
oponerse al desahucio por transferencia de dominio y son: que haya pasado más de un
mes desde la fecha que se realizó el traspaso de dominio; o en que el contrato tenga un
canon de arrendamiento mayor a un salario básico unificado, y haya sido celebrado por
escrito y registrado por el arrendador ante el notario, en los treinta días siguientes a la
celebración del mismo. La ley es limitante en los fundamentos de oposición al
desahucio, y no establece el caso en que a la persona que se quiere desahuciar, no es
arrendatario; si esto sucede la persona que no es inquilina no puede fundamentarse en
este hecho y el desahucio surte el efecto de terminar el supuesto contrato de
arrendamiento.
Ante el recurso de apelación planteado por el desahuciado, el Tribunal menciona
que el desahucio por traspaso de dominio no es un juicio sino un trámite, y se declara
incompetente para resolver; lo cual vulnera el derecho a la doble instancia, que permite
recurrir fallos, resoluciones o sentencias que decidan sobre derechos; y en estos procesos
no cabe mencionar que es un simple trámite cuando se decide sobre derechos
constitucionales de las personas, como es el de la vivienda y propiedad.
59
4.2.1.2 Caso 2
Grafico 3
3 Segundo caso
Datos referenciales
Juzgado: Unidad Judicial de
Inquilinato y Relaciones
Vecinales con sede en el Distrito Metropolitano de
Quito
Número del proceso: 17404-
2015-3385G
Asunto: Desahucio por traspaso de
dominio
Actor: Concepción Margarita
Mendieta López, Modesto Anibal Tamayo, Avelino Hernando Abarca Coloma, Carmen
Liliana Vega Andrade, Alicia
Cevallos.
Demandado: Compañía Casa Luis Pazmiño IMPORT &
EXPORT S.A. representante
legal José Luis Pazmiño.
Versión del caso
Los actores, actuales dueños del bien realizan la petición de desahucio ante el Juez de la Unidad Judicial de
Inquilinato y Relaciones Vecinales, señalando que son actuales dueños del bien que lo adquirieron por dación de pago por la Compañía Inmobiliaria FEGAR CIA. LTDA. Solicita se le notifique con el desahucio a la
Compañía Casa Luis Pazmiño Import & Export S.A., que mantenía un contrato de arrendamiento con los
anteriores dueños del bien, para que se de la terminación de dicho contrato, desocupen y entreguen el bien. Acompañan las copias certificadas de la escritura
pública y el certificado de inscripción en el Registro de arrendamientos del Municipio de Quito.
El señor Juez cita con el desahucio por transferencia de al señor José Pazmiño, gerente general de la Compañía Casa
Luis Pazmiño Import & Export S.A., mencionando la posibilidad de oponerse en el término de tres días luego
de ser citada.
El señor José Pazmiño, gerente general de la Compañía Casa Luis Pazmiño Import & Export S.A., se opone al
desahucio señalando que su representada es co-propietaria del bien y nunca ha sido arrendataria. Que en el año 2010 le cedieron 300 participaciones sociales del
bien; y solicita se rechace el desahucio por falta de legítimo contradictor pasivo.
Los actores del proceso contestan a la oposición señalando que el arrendatario, según los señala el
Artículo 48 de la Ley de Inquilinato, puede oponerse al desahucio en el caso de traspaso de dominio por haber
transcurrido más de un mes desde la fecha de traspaso de dominio a la notificación con el desahucio, o en haber celebrado el contrato de arrendamiento por escritura
debidamente inscrita; y en este caso el desahuciado no se fundamenta en estas razones, por lo que solicita se rechace la oposición al desahucio y surta efecto la
terminación del contrato de arrendamiento.
60
Fuente: Proceso número 17404-2015-3385G
Elaborado por Irina Dayana Salguero Vaca
Análisis e interpretación
En este caso los desahuciantes plantean el recurso de apelación; el cual es negado
fundamentándose en el artículo 76 numeral 1 de la Constitución, que habla acerca de la
“garantía al cumplimiento de las normas y derechos de las partes”, y en el artículo 82
ídem, que establece el derecho a la seguridad jurídica. Lo cual es ilógico ya que la
Pruebas
La parte actora, presenta copias
certificadas de la escritura pública y el
certificado de inscripción en el
Registro de arrendamientos del Municipio de Quito.
La parte demandada, la Compañía Casa
Luis Pazmiño IMPORT & EXPORT
S.A. presenta copia certificada de la transferencia de
participaciones de la compañía de
responsabilidad limitada a favor de la Compañía Casa Luis Pazmiño IMPORT & EXPORT S.A., y el
historial de la Compañía
INMOBILIARIA FEGAR CIA LTDA.
Resolución
La Unidad Judicial de Inquilinato y
Relaciones Vecinales con sede en el Distrito
Metropolitano de Quito, resuelve el 23
de Diciembre del 2014, mencionando
que la empresa desahuciada no tiene
la calidad de arrendataria, y al no existir relación de
desahuciante y desahuciado la Jueza
se declara incompetente para
calificar el desahucio, y declara la nulidad de todo lo actuado desde la petición
inicial de desahucio.
Apelación
Los desahuciantes presentan recurso de apelación, y solicitan se revoque el auto en
el que la Jueza no acepta el desahucio por transferencia de dominio, y en lugar
de éste ordene la terminación del
contrato de arrendamiento de la Compañía Casa Luis Pazmiño IMPORT & EXPORT S.A., con
los anteriores dueños del bien.
La Unidad Judicial de Inquilinato y
Relaciones Vecinales con sede en el Distrito
Metropolitano de Quito niega el recurso
de apelación interpuesto,
fundamentándose en los artículos 76.1 y 82 de la Constitución; y declara improcedente
el pedido de revocatoria.
61
Constitución garantiza el derecho a recurrir fallos sobre decisiones de derechos; y el
Juez al basarse en mencionados artículos se contradice al negar la apelación, ya que no
garantiza el cumplimiento de la norma ni de los derechos de las partes, al tratarse, en
este caso, sobre el derecho de la propiedad.
4.2.1.3 Caso 3
Grafico 4
4 Tercer caso
Datos referenciales
Juzgado: Unidad Judicial de Inquilinato y Relaciones
Vecinales con sede en el Distrito Metropolitano de
Quito
Número del proceso: 17404-2015-1627G
Asunto: desahucio por traspaso de dominio
Actor: Arellano Gavilanes Galo Fernando
Demandado: Flores Bermejo Jessica Farina
Versión del caso
El señor Galo Arellano, actual dueño del bien que anteriormente pertenecía a sus padres,
quienes habían arrendado una oficina, estacionamiento y bodega a la señora Jessica
Flores; solicita ante el Juez de la Unidad Judicial de Inquilinato y Relaciones Vecinales con sede en el Distrito Metropolitano de Quito, cite con el desahucio a la arrendataria, para que en el plazo de tres meses desocupe y entregue
el inmueble.
El señor Juez cita con el desahucio por transferencia de dominio a la señora Jessica
Flores, mencionando la posibilidad de oponerse en el término de tres días luego de ser citada.
La señora Jessica Flores no comparece ni plantea oposición.
62
Fuente: Proceso número 17404-2015-1627G
Elaborado por Irina Dayana Salguero Vaca
Análisis e interpretación
En este caso de desahucio por transferencia de dominio a pesar de que la
desahuciada fue citada legal y oportunamente, no compareció ni se opuso por lo que
agotado el proceso el Juez acepta el desahucio dando el efecto de terminar el contrato de
arrendamiento, y la señora Flores debe desocupar y entregar el bien. Es importante
señalar que en todos los procesos se debes hacer valer los derechos y exigir las
obligaciones que tienen con todas las personas.
Pruebas
La parte actora, el señor Galo Arellano presenta la escritura
pública de donación y posesión efectiva y el correspondiente
certificado de inscripción en el Registro de la Propiedad de Quito, y copia notariada del certificado
de hipotecas y gravámenes.
La parte demandada, la señora Jessica Flores no comparece por lo
tanto no presenta ningún documento.
Resolución
La Unidad Judicial de Inquilinato y Relaciones Vecinales con sede en el Distrito Metropolitano de Quito, resuelve el 09 de Marzo
del 2015, de conformidad con los artículos 31 y 48 de la Ley de
Inquilinato, declara legal y procedente el desahucio por
traspaso de dominio, dando por terminado el contrato de
arrendamiento y dispone la desocupación y entrega del
inmueble en noventa días, que deben ser contados desde la fecha
en que fue practicada la última citación.
63
4.2.1.4 Caso 4
Grafico 5
5 Cuarto caso
Datos referenciales
Juzgado: Unidad Judicial de
Inquilinato y Relaciones
Vecinales con sede en el Distrito
Metropolitano de Quito
Número del proceso: 17404-
2015-3113G
Asunto: desahucio por traspaso de
dominio
Actor: Rivadeneira Narváez Pablo
Arturo
Demandado: Lagos Montenegro
Herlinda Nancy
Versión del caso
El actor, Pablo Rivadeneira solicita el
desahucio ante el Juez de la Unidad Judicial de
Inquilinato y Relaciones Vecinales, señalando que es actual dueño del bien
inmueble en el cual habita Herlinda Lagos, ya que los ex propietarios la han mantenido como su inquilina. Solicita se le
cite con el desahucio a la arrendataria para que
desocupe y entregue el bien.
El señor Juez cita con el desahucio por
transferencia de dominio a la señora Herlinda Lago, quien tiene la
posibilidad de oponerse en el término de tres días
luego de ser citada.
La señora Herlinda Lagos no comparece ni se opone al desahucio en el término
legal.
Resolución
La Unidad Judicial de Inquilinato y
Relaciones Vecinales con sede en el
Distrito Metropolitano de
Quito, resuelve el 24 de Febrero del 2015, de conformidad con el artículo 31 de la Ley de Inquilinato,
declara legal y procedente el desahucio por
traspaso de dominio, dando por terminado
el contrato de arrendamiento y
dispone la desocupación y
entrega del inmueble en noventa días, que deben ser contados
desde la fecha en que fue practicada la
citación.
64
Fuente: Proceso número 17404-2015-3113G
Elaborado por Irina Dayana Salguero Vaca
Análisis e interpretación
En este caso la desahuciada no se opone al desahucio en el término señalado y
por lo tanto se ordena la desocupación del bien, sin embargo luego contesta señalando
que no tiene calidad de arrendataria y pide apelación de la decisión de primera instancia
Lanzamiento
El desahuciante solicita se disponga el lanzamiento ya que la
desahuciada no ha desocupado el
inmueble en el término legal.
El Juez da el termino de 48 horas para que la desahuciada entregue
el inmueble.
La señora Herlinda Lagos contesta al
desahucio diciendo que no tiene calidad
de inquilina ya que es poseedora de buena fe del inmueble por más de 25 años, y ya tiene presentado un Juicio
de Prescripción Adquisitiva de
Dominio; y solicita la nulidad de todo lo
actuado.
El juez ordena el lanzamiento,
contándose con la Policía Nacional.
Pruebas
La parte actora, presenta la copia
certificada de compraventa y el certificado de la inscripción en el
Registro de la Propiedad de Quito.
La parte demandada, la señora Herlinda Lagos
presenta la escritura pública de donación de la Farmacia Cruz Azul.
Apelación
La señora Herlinda Lagos presenta
recurso de apelación ante el superior,
mencionando que al ordenar el lanzamiento le causa un gravamen irreparable, basándose en los artículos 324 y
326 del C.P.C.
Se niega el recurso de apelación
mencionando que lo solicitado no tiene
lugar es esta causa por tratarse de una simple
notificación de desahucio.
65
la cual le es denegada por tratarse de “ una simple notificación de desahucio”, sin tomar
en cuenta que es un juicio en el cual se decide sobre los derechos de las personas; por tal
razón estas deberían tener la posibilidad de que el superior examine la decisión del
inferior y dar su fallo, garantizando el derecho a la doble instancia.
4.2.2 Entrevistas a abogados, expertos en inquilinato
1. ¿Cómo termina el proceso de desahucio por traspaso de dominio?
Dr. Juan Moya: Con la resolución dictada por el Juez, la cual tiene por objeto terminar
un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, la desocupación del mismo dentro del
término que se ordene y este sea entregado a sus legítimos dueños por traspaso de
dominio.
Dr. Wilson Bravo: Con la notificación y desocupación.
Dr. Marcos Coba: El nuevo propietario una vez inscrita la escritura de compraventa
tiene 30 días para desahuciar a los inquilinos, ya que de otra forma el contrato subsistirá
por e mismo tiempo y condiciones; una vez hecho el desahucio en inquilinato tiene 30
días para desocupar y entregar el inmueble.
Dr. Selso Ruiz: Termina con la notificación que realiza el notario al inquilino, sin
embargo puede oponerse al desahucio.
Dr. Miguel Sánchez: Con la notificación del desahucio por traspaso de dominio al
inquilino, quien debe desocupar y entregar el bien.
Análisis e interpretación
Todos los entrevistados coinciden en que el desahucio por traspaso de dominio
termina con la notificación al inquilino de que debe desocupar y entregar el inmueble; es
66
decir que este proceso termina con la notificación en caso de que el arrendatario no se
oponga a mencionado desahucio.
2. ¿Qué significa que las decisiones del Juez de primera instancia sobre
desahucio por traspaso de dominio, causan ejecutoria?
Dr. Juan Moya: cuando las resoluciones judiciales por desahucio por traspaso de
dominio en materia de Inquilinato no procede la apelación.
Dr. Wilson Bravo: Que no admite otro recurso.
Dr. Marcos Coba: Una vez que el Juez de primera instancia a calificado el desahucio
esta decisión es inapelable, es decir causa ejecutoria.
Dr. Selso Ruiz: Que esa decisión no es susceptible de recurso alguno.
Dr. Miguel Sánchez: Que no se puede apelar la decisión de primera instancia.
Análisis e interpretación
Todos los entrevistados dicen que la resolución del Juez sobre desahucio por
traspaso de dominio no admite recurso o apelación, es decir causa ejecutoria; a mi
criterio esto vulnera el derecho constitucional de la doble instancia.
3. ¿Cómo se puede apelar sobre fallos del Juez de primera instancia en
desahucio por traspaso de dominio materia de inquilinato?
Dr. Juan Moya: No es susceptible de apelación las resoluciones dictadas por el Juez de
Inquilinato en las diligencias de desahucio por Transferencia de dominio.
67
Dr. Wilson Bravo: Alegando que no se notifica dentro del plazo de treinta días o
existencia de escritura pública de contrato de arrendamiento.
Dr. Marcos Coba: A pesar de que la Constitución dice que todo fallo es apelable, hay
sentencias o resoluciones que son inapelables.
Dr. Selso Ruiz: No se puede apelar porque la resolución de primera instancia causa
ejecutoria.
Dr. Miguel Sánchez: La Ley de Inquilinato no admite apelación en estos casos.
Análisis e interpretación
De los entrevistados, la mayoría coinciden en que estas resoluciones son
inapelables ya que la Ley de Inquilinato no lo permite. Sin embargo también mencionan
que la norma constitucional establece la posibilidad de apelación. A mi criterio se debe
respetar y aplicar la norma constitucional, ya que ésta en la norma suprema y las demás
leyes deben ir acorde a la misma sin contrariarla.
4. ¿Por qué se vulnera el derecho a la doble instancia al no poder recurrir
fallos de desahucio por traspaso de dominio?
Dr. Juan Moya: Porque en nuestro sistema procesal no existe la acción ni el juicio de
desahucio. El desahucio, conforme lo tiene resuelto la Corte Suprema de Justicia, no es
una demanda, ni siquiera una diligencia preparatoria, sino el aviso autenticado por el
Juez para dar por terminado un contrato arrendamiento sobre inmuebles.
Dr. Wilson Bravo: Porque la Constitución establece este derecho.
Dr. Marcos Coba: Porque existen fallos o resoluciones que por ministerio de la ley no
admite apelación.
68
Dr. Selso Ruiz: Porque la Constitución establece el derecho de recurrir y la Ley de
Inquilinato no permite apelar fallos de desahucio por traspaso de dominio.
Dr. Miguel Sánchez: Porque la Ley de Inquilinato dice que la resolución en el desahucio
por traspaso de dominio causa ejecutoria.
Análisis e interpretación
Los entrevistados dicen que existen resoluciones que no son apelables, y este es
el caso del desahucio por traspaso de dominio, el cual se considera que no es un juicio,
sino una simple notificación. Sin embargo a mi parecer la oposición al desahucio por
traspaso de dominio si es un juicio, en el cual se decide sobre derechos constitucionales
de las personas; por lo cual debe existir la doble instancia para garantizar un debido
proceso.
5. ¿Por qué la Corte Provincial no resuelve apelaciones sobre fallos de
desahucio por traspaso de dominio?
Dr. Juan Moya: Como digo no está contemplado en el sistema procesal ecuatoriano.
Dr. Wilson Bravo: Porque no es juicio.
Dr. Marcos Coba: Porque no son competentes para conocer esta materia (desahucio) en
segunda instancia.
Dr. Selso Ruiz: Porque no es competente para resolver.
Dr. Miguel Sánchez: Porque la resolución de primera instancia ya está ejecutoriada.
69
Análisis e interpretación
Los entrevistados establecen que la Corte Provincial no resuelve apelaciones
sobre desahucio por traspaso de dominio, ya que no es competente tomando en cuenta
que éste no es un juicio y que nuestro sistema procesal no permite apelaciones en esta
materia. Sin embargo se debe considerar que el recurrir sobre fallos en los que se
decidan derechos, es una garantía constitucional y reconocida por convenciones
internacionales; razón por la cual se debe aplicar la doble instancia sobre fallos de
desahucio por traspaso de dominio.
6. ¿Se necesita un proyecto de Ley de Inquilinato que establezca la posibilidad
de impugnar fallos de desahucio por traspaso de dominio, y por qué?
Dr. Juan Moya: Deberían reformar la ley de inquilinato exclusivamente el Titulo VII de
la Terminación del Contrato de Arrendamiento, Art. 31 Caso de Traspaso de Dominio y
siguientes; tomando muy en cuenta la posición entre el desahuciante y desahuciado,
porque el desahuciante adquiere legal y debida forma un inmueble y el desahuciado es
un arrendatario que también lo es legal y debida forma.
Dr. Wilson Bravo: No, porque lo único que aportaría es a la inseguridad jurídica.
Dr. Marcos Coba: Sería factible que exista no solo proyecto de Ley, sino que se
establezca la factibilidad de impugnar los fallos de desahucio por traspaso de dominio
porque así lo determina nuestra Carta Magna, articulo 76, numeral 7 literal m.
Dr. Selso Ruiz: Se necesita una reforma a la Ley porque es la única manera de impugnar
los fallos de desahucio por traspaso de dominio.
Dr. Miguel Sánchez: Si, para que la Ley de Inquilinato no restrinja el derecho a la doble
instancia.
70
Análisis e interpretación
De los entrevistados la mayoría coinciden en que se debe reformar la Ley de
Inquilinato en lo referente al desahucio por traspaso de dominio, de tal forma que se
permita impugnar dichos fallos tomando en cuenta los derechos de desahuciado y
desahuciante. Sin embrago uno de los entrevistados considera que al reformar la Ley de
Inquilinato solo se aporta a la inseguridad jurídica; lo cual es un criterio errado ya que lo
que se busca es armonizar esta ley con nuestra Constitución, de tal forma que no exista
contradicciones entre las mismas, respetando y aplicando la norma fundamental.
7. ¿Qué derecho vulnera la Ley de Inquilinato, al establecer la ejecutoria de
decisiones del Juez sobre desahucio por traspaso de dominio, y por qué?
Dr. Juan Moya: Este derecho esta vulnerado porque no está contemplado en nuestras
leyes.
Dr. Wilson Bravo: A la disposición Constitucional de que el fallo será revisado por el
superior.
Dr. Marcos Coba: El derecho que tienen todos los ciudadanos a segunda instancia y a
apelar de los fallos que vulneran sus derechos como ciudadanos.
Dr. Selso Ruiz: El derecho de recurrir fallos, porque no permite que la decisión sea
revisada por el superior.
Dr. Miguel Sánchez: El de la doble instancia porque al causar ejecutoria ya no es
susceptible recurso alguno.
71
Análisis e interpretación
El derecho vulnerado según los encuestados es el de recurrir fallos o apelación,
es decir el de doble instancia; además menciona que se lo vulnera ya que la ley no lo
contempla. Es decir que la Ley de Inquilinato vulnera el derecho a la doble instancia al
no permitir apelar sobre fallos de desahucio por traspaso de dominio, tomando en cuenta
que en estos procesos se decide sobre derechos constitucionales, como el de vivienda y
propiedad.
8. ¿Cómo cumplir con la garantía al derecho de la doble instancia en materia
de inquilinato, respecto a los fallos de desahucio por traspaso de dominio?
Dr. Juan Moya: Cuando se reforme la ley de inquilinato, y estas actuaciones como es la
petición de terminación de contrato de arrendamiento por traspaso de dominio, no será
una mera petición sino una demanda, para que el Juez dicte sentencia y conforme a la
ley proceda apelar.
Dr. Wilson Bravo: Reformando la Ley que armonice con la Constitución.
Dr. Marcos Coba: Es imposible cumplir con las Garantías Constitucionales en cuanto al
desahucio por traspaso de dominio porque la Ley de Inquilinato no permite apelar del
fallo por desahucio.
Dr. Selso Ruiz: No se puede cumplir con la Ley de Inquilinato vigente.
Dr. Miguel Sánchez: Una vez que la Ley se reforme para que la decisión sobre
desahucio por traspaso de dominio no cause ejecutoria.
72
Análisis e interpretación
Los entrevistados dicen que actualmente no se puede cumplir con la Garantía de
la Doble Instancia en desahucio por traspaso de dominio, ya que la Ley de Inquilinato no
permite la apelación sobre estas decisiones de primera instancia; la solución es reformar
la Ley para que armonice con la Constitución y así garantizar todos los derechos
reconocidos por la misma.
4.3 Resultados de la aplicación del plan de intervención-acción
Para este trabajo de investigación, se trabajó casos referentes al desahucio por
traspaso de dominio. Al aplicar el análisis e interpretación de los respectivos casos, se
resuelve que en los cuatro procesos que se solicitó apelación de la resolución de primera
instancia sobre el desahucio por traspaso de dominio, la Corte Provincial negó o se
declaró incompetente para resolver, lo cual afecta al derecho de todas las personas a
recurrir fallos en los que se decidan sobre derechos; irrespetando la doble instancia
reconocida constitucionalmente.
Se observa que los fundamentos de oposición al desahucio están limitados por la
ley, ya que si la persona desahuciada, no es arrendatario no puede fundamentarse en este
hecho y el desahucio surte el efecto de terminar el supuesto contrato de arrendamiento.
La Corte Provincial al declararse incompetente para resolver apelaciones sobre
resoluciones de desahucio por traspaso de dominio, se fundamentan en cumplir con la
seguridad jurídica, sin tomar en cuenta que hacen lo contrario ya que no se respeta la
Norma Constitucional en cuanto al reconocimiento del derecho a recurrir fallos.
Al no aceptarse ni resolverse la apelación sobre la decisión de la oposición al
desahucio por traspaso de dominio, las personas se ven afectadas en cuanto al derecho a
la doble instancia, vulnerándose al mismo tiempo el debido proceso.
73
LIMITACIONES
A lo largo del proceso de investigación y ejecución del presente proyecto de
investigación, se suscitaron ciertos inconvenientes y restricciones. En cuanto a la
búsqueda de bibliografía y trabajos previos, hubo gran amplitud de estudios en el tema
por separado; es decir, análisis sobre la doble instancia y por otro lado sobre el
desahucio por traspaso de dominio; por lo que gracias a estos trabajos se logró formar un
criterio propio sobre la problemática presentada.
En cuanto al análisis de casos, desde el año anterior los procesos que se recibían
en los Juzgados de Inquilinato pasaron a resolverse en la Unidad Judicial Civil; por lo
tanto, no fue fácil encontrar la información acerca de las causas ingresadas por
desahucio por traspaso de dominio. Además para que en el Archivo de la Unidad
Judicial Civil, proporcionen un proceso se debe tener el número del mismo, aquí se
encontró otra restricción al no obtener los números específicos de cada causa.
Para la realización de las entrevistas, la problemática se suscitó ya que los
Profesionales del Derecho son personas con varias ocupaciones, por lo cual hacer
espacio en su agenda para responder a la entrevista fue sumamente complicado; sin
embargo se logró obtener tiempo de los expertos en materia, de tal forma que con sus
opiniones y conocimientos enriquecieron a esta investigación.
74
RESULTADOS
Al ejecutar la presente investigación se llegó a los siguientes resultados:
Del análisis bibliográfico se entiende claramente que la doble instancia es un
derecho constitucional que garantiza el debido proceso, por lo cual debe ser respetado y
aplicado en todas las materias, incluyendo en inquilinato en cuanto al desahucio por
traspaso de dominio. Analizando las normas se logra identificar que la Ley de
Inquilinato vigente en nuestro país vulnera el derecho a la doble instancia al no permitir
recurrir fallos de desahucio por traspaso de dominio; por lo tanto mencionada Ley no
está acorde con la Constitución.
Una vez que se han analizado en interpretado los casos referentes al tema, se
observa que al pedir apelación sobre la decisión de primera instancia, la Corte Provincial
no resuelve o se declara incompetente, argumentándose que el desahucio por traspaso de
dominio no es un juicio sino un trámite. Aquí se vulnera el derecho de recurrir fallos,
tomando en cuenta que en estos procedimientos se decide sobre derechos
constitucionales.
Al analizar las entrevistas, claramente se observa que la mayoría de los expertos
coinciden con un criterio, que es que la Ley de Inquilinato actual vulnera el derecho a la
doble instancia. Sin embargo uno de ellos menciona que al reformar mencionada ley se
propendería a la inseguridad jurídica; pero después habla de armonizar la Ley de
Inquilinato con la Constitución para poder recurrir fallos de desahucio por traspaso de
dominio. Es decir se resuelve con que debe existir una Ley Reformatoria a la
Codificación de la Ley de Inquilinato.
75
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Conclusiones
1. La Ley de Inquilinato actual imposibilita la apelación de la decisión sobre la
oposición del inquilino al desahucio por traspaso de dominio, lo cual vulnera el derecho
a la Doble Instancia que garantiza el debido proceso, y está reconocido por nuestra
Constitución y por la Convención Americana sobre Derechos Humanos del 7 al 22 de
Noviembre de 1969.
2. El arrendamiento es un acto que se ha realizado desde tiempos antiguos y se
caracteriza por ser bilateral, oneroso, conmutativo, principal, consensual, de tracto
sucesivo, temporal, de libre discusión y personal. El cual permite que una persona pueda
disfrutar de un bien ajeno por determinado tiempo, a cambio de una prestación llamada
renta.
3. El desahucio permite expresar la voluntad de una de las partes de la relación
contractual, de dar por terminado el contrato de arrendamiento; excepto en el caso del
desahucio por traspaso de dominio, en el cual el nuevo dueño del bien arrendado solicita
se desahucie al inquilino del anterior propietario del bien.
4. La Corte Provincial no resuelve las apelaciones sobre desahucio por traspaso
de dominio argumentando que éste es un simple trámite, más no un juicio de
conocimiento; sin tomar en cuenta que en este proceso se deciden sobre derechos de las
personas como es el de propiedad y vivienda.
5. Todos los entrevistados concuerdan en que la Ley de Inquilinato debe
armonizarse con la Constitución, por lo cual para permitir la doble instancia en
desahucio por traspaso de dominio es necesario reformar la Ley.
76
Recomendaciones
1. Se recomienda establecer la posibilidad de recurrir la resolución sobre la
oposición del inquilino al desahucio por traspaso de dominio, de tal forma que se deje de
vulnerar el derecho a la Doble Instancia
2. Que se reforme la Ley de Inquilinato actual para que este en armonía y
conforme a las disposiciones constitucionales.
3. Que las partes que se vean inmersas en procedimientos que regulen la Ley de
Inquilinato, exijan un debido proceso en el cual se les garantice todos los derechos
Constitucionales y reconocidos por Tratados o Convenios Internacionales; de tal forma
que nuestro país tenga una justicia transparente y eficiente.
4. Se debe eliminar incisos de artículos que no estén conforme a la Norma
Constitucional, tomando en cuenta que ésta es la Norma Suprema y prevalece sobre
cualquier otra norma.
5. Se recomienda que los Operadores de Justicia apliquen la norma sin restringir
ni menoscabar los derechos constitucionales, como es el de recurrir fallos; ya que éste es
una garantía para el derecho a un debido proceso.
77
V PROPUESTA DE RESOLUCIÓN AL PROBLEMA
Bases teóricas legales de un proyecto de Ley de Inquilinato, que posibiliten la
apelación sobre fallos de desahucio por traspaso de dominio ante la Corte Provincial,
garantizando el derecho a la doble instancia.
5.1 Datos informativos
5.1.1 Localización
En esta investigación se realizará la motivación para un proyecto de ley, la cual
tendrá aplicación a nivel nacional, por lo tanto no es adecuado señalar un lugar
específico en donde se realice la propuesta. Sin embargo para el presente trabajo, la
población objeto de estudio fue la Unidad Judicial Civil del Distrito Metropolitano de
Quito ubicada en la Avenida Amazonas N26-39 y Avenida República, respecto a los 58
casos ingresados de desahucio por transferencia de dominio desde el mes de enero al
mes de septiembre del año 2015; de los cuales se tomaron la muestra correspondientes a
las causas número 17230-2015-14747, 17404-2014-3385 G, 17404-2015-1627G, y,
17404-2015-3113G.
78
Grafico 6
6 Mapa del Ecuador
Fuente: Google Imágenes, mapa del Ecuador
Grafico 7
7 Unidad Judicial Civil del Distrito Metropolitano de Quito
Fuente: Google Maps, Unidad Judicial Civil
79
5.1.2 Beneficiarios
Una ley al tener efectos a nivel de todo el territorio ecuatoriano, los beneficiarios son
todas las personas que habiten y se rijan bajo las normas de nuestro país.
Beneficiarios directos
Arrendadores y arrendatarios que no hayan podido acceder al recurso de
apelación sobre decisiones de desahucio por traspaso de dominio, vulnerándose su
derecho a la doble instancia.
Beneficiarios indirectos
Las personas que mantengan relaciones provenientes de contratos de
arrendamiento urbano, pues al suscitarse conflictos entre los mismos, se les garantizara
un debido proceso con el derecho a la doble instancia.
5.2 Antecedentes de la propuesta
Como ya se ha mencionado anteriormente la Doble Instancia es un derecho
Constitucional y reconocido por la Convención Americana de Derechos Humanos, el
cual tiene como objetivo la revisión de una decisión judicial ante una instancia superior,
de tal modo que cualquiera de las partes del proceso, sea actor o demandado, al sentirse
afectado por el fallo puedan proponerla.
La Constitución es la norma suprema, por lo que todas las demás deben ir acorde
a la misma; la cual establece el derecho a recurrir fallos en los que se decida sobre
derechos como una garantía al debido proceso. Sin embargo la actual Ley de Inquilinato
no permite recurrir decisiones sobre desahucio por traspaso de dominio, tomando en
cuenta que estas decisiones versan sobre derechos constitucionales, como el de
80
propiedad y vivienda; en su articulado establece que la “resolución causa ejecutoria”, es
decir que las partes quedan sin la posibilidad de recurrir dicho fallo, por lo tanto se ve
vulnerado su derecho a la Doble Instancia.
Por esta razón la presente propuesta es establecer las bases teórico legales de un
proyecto de Ley de Inquilinato, para que el Pleno de la Corte Nacional por medio de su
presidente, la presente a la Asamblea Nacional. De esta forma se posibilita la apelación
sobre fallos de desahucio por traspaso de dominio ante la Corte Provincial, garantizando
el derecho a la doble instancia.
5.3 Justificación
La Constitución del Ecuador reconoce el derecho a la Doble Instancia en su
artículo 76, numeral 7, literal m, al establecer que:
En todo proceso en el que se determinen derechos y obligaciones de cualquier
orden, se asegurará el derecho al debido proceso que incluirá las siguientes garantías
básicas: (…) Recurrir el fallo o resolución en todos los procedimientos en los que se
decida sobre sus derechos. (Constitución del Ecuador, 2008, Art. 76, núm. 7, lit. m).
Es decir, que la norma suprema reconoce el derecho a la doble instancia, por lo
tanto todas las demás leyes deben garantizar y viabilizar este derecho. Al respecto la
misma Constitución menciona que “el derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en
el respeto a la Constitución y en la existencia de normas jurídicas previas, claras,
públicas y aplicadas por las autoridades competentes” (Constitución del Ecuador, 2008,
Art. 82). Y tomando en cuenta el inciso final del artículo 48 de la Ley de Inquilinato que
dice “la resolución causara ejecutoria”, no se está respetando la disposición
constitucional de recurrir fallos como garantía al debido proceso.
Es de gran importancia y trascendencia plantear las bases teórico legal para un
proyecto de Ley de Inquilinato que permita la apelación sobre fallos de desahucio por
81
traspaso de dominio, garantizando así la doble instancia, y el respeto a la norma
Constitucional.
5.4 Objetivos
5.4.1 Objetivo general
Garantizar el derecho a la doble instancia en el desahucio por traspaso de
dominio.
5.4.2 Objetivos específicos
Posibilitar la apelación de fallos de desahucio por traspaso de dominio
ante la Corte Provincial.
Respetar la Norma Constitucional en cuanto al derecho de recurrir fallos o
resoluciones en que se decidan derechos de las personas.
Armonizar la Ley de Inquilinato con la Constitución del Ecuador,
permitiendo la doble instancia en el desahucio por traspaso de dominio.
5.5 Desarrollo de la propuesta
5.5.1 Fundamentación teórica, doctrinaria y jurídica de la propuesta
El derecho a la doble instancia, como ya se mencionó, es la posibilidad de
recurrir decisiones judiciales sobre derechos de las personas, ante el superior jerárquico;
es parte del derecho a la defensa, que a su vez pertenece a una garantía básica del
derecho al debido proceso, es decir que la doble instancia garantiza la existencia de un
debido proceso. Este derecho se encuentra establecido en la Constitución y en la
Convención Americana sobre Derechos Humanos, por lo tanto debe ser respetado y
82
aplicado de manera eficaz e inmediata; sin embargo la actual Ley de Inquilinato en su
artículo 48 vulnera este derecho al establecer que la decisión tomada en la oposición del
inquilino al desahucio por traspaso de dominio causa ejecutoria, es decir que no
posibilita que las partes puedan apelar el fallo ante el superior. La jurisprudencia dice
que el desahucio por traspaso de dominio es una notificación, un trámite y no un juicio
de conocimiento, sin tomar en cuenta que en este proceso se decide sobre derechos
constitucionales como son el de vivienda y de propiedad.
Una vez que se ha realizado la presente investigación, analizando doctrina, casos
y entrevistas, se observa que las apelaciones sobre desahucio por traspaso de dominio
son negadas argumentando que este es un trámite mas no un juicio, si tomar en cuenta
los derechos constitucionales que se ven inmersos, por lo tanto se ve afectado el
ejercicio del derecho a la doble instancia.
En este proyecto de investigación se plantea proponer las bases teóricas y legales
para lograr un proyecto de Ley de Inquilinato reformado, en el sentido que permita la
apelación sobre fallos de desahucio por traspaso de dominio, respetando así la Norma
Suprema.
“Se llaman garantías a los derechos constitucionales o fundamentales que
siempre deben estar presentes para que se pueda litigar en el marco de un proceso
debido.” (Gozaíni, 2015, p. 386). Es así que la Doble Instancia viabiliza al debido
proceso, por lo tanto es fundamental su aplicación y ejercicio.
La Convención Americana sobre Derechos Humanos del 7 al 22 de Noviembre
de 1969, dispone el “derecho de recurrir del fallo ante juez o tribunal superior.” (Art. 8,
núm. 2, lit. h). Por lo tanto este derecho debe ser reconocido y respetado por la
normativa ecuatoriana. Así mismo La Constitución del Ecuador (2008) establece en el
artículo 76, numeral 7, literal m, el derecho de “Recurrir el fallo o resolución en todos
los procedimientos en los que se decida sobre sus derechos.” Al ser este un derecho
reconocido Constitucionalmente, el resto de la normativa debe respetarlo y aplicarlo.
83
La Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional, en su
artículo 4, numeral uno establece que “En todo procedimiento constitucional se
respetarán las normas del debido proceso prescritas en la Constitución y en los
instrumentos internacionales de derechos humanos.” Ya que el derecho a recurrir es
parte del debido proceso debe respetarse como señala la mencionada Ley, por lo tanto la
Ley de Inquilinato actual no puede restringir este derecho constitucional.
El Código Orgánico de la Función Judicial establece que “Las juezas y jueces,
las autoridades administrativas y servidoras y servidores de la Función Judicial aplicarán
las disposiciones constitucionales, sin necesidad que se encuentren desarrolladas en otras
normas de menor jerarquía. “ (Art. 4). Es decir que basta que el derecho a recurrir este
en la Norma Constitucional para que sea aplicada de forma directa. En el artículo 5 de la
misma norma dice que:
Los derechos consagrados en la Constitución y los instrumentos internacionales
de derechos humanos serán de inmediato cumplimiento y aplicación. No podrá
alegarse falta de ley o desconocimiento de las normas para justificar la
vulneración de los derechos y garantías establecidos en la Constitución, para
desechar la acción interpuesta en su defensa, o para negar el reconocimiento de
tales derechos. (Art. 5)
Al no poder apelar una decisión de desahucio por traspaso de dominio se está
violando la norma, ya que la doble instancia al ser un derecho constitucional debe
cumplirse y aplicarse de forma inmediata. Además el mismo Código establece que es un
deber de los jueces “Aplicar la norma constitucional y la de los instrumentos
internacionales de derechos humanos por sobre los preceptos legales contrarios a ella”
(Art. 129, núm.1).
El Código Orgánico de la Función Judicial también menciona que:
84
Las juezas y jueces enviarán (…) un informe acerca de la administración de
justicia en su territorio con la anotación de los vacíos de los códigos, las dudas
suscitadas sobre la inteligencia y aplicación de las leyes, y las reformas que
deban hacerse, con expresión de las razones en que se funden. (Art. 126).
En este proyecto de investigación se expresan mencionadas razones y
fundamentos teórico legales, de modo que la Ley de Inquilinato actual, al vulnerar un
derecho constitucional, sea reformada y se respete el derecho a la doble instancia. La
misma norma también menciona que las juezas y jueces deben “Presentar, por la vía
correspondiente, (…) reformas legales que tengan directa relación con la jurisdicción y
competencia que ejercen” (Art. 129, núm. 8).
La Ley de Inquilinato establece que “la resolución causará ejecutoria”,
refiriéndose a la oposición del inquilino al desahucio por traspaso de dominio. Sin tomar
en cuenta que “el derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la
Constitución y en la existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas
por las autoridades competentes” (Constitución del Ecuador, 2008, Art. 82). Por lo tanto
se debe respetar la Norma Suprema sin oponerse o restringir el contenido de los
derechos consagrados en ella.
La Corte Constitucional le da importancia al derecho de la doble instancia
diciendo “que el tramite sumarísimo está en contradicción con el derecho constitucional
donde existe doble instancia, determinando que es un legítimo derecho de las partes de
impugnar una resolución, excepcionalidades como las presentadas en los llamados
juicios sumarísimos” (sentencia N° 058-10SEP-CC, caso N° 187-09-EP5).
85
5.5.2 Descripción de la propuesta
REPÚBLICA DEL ECUADOR
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La actual Ley de Inquilinato del Ecuador ha sido reformada a lo largo del tiempo, desde
1940 en que el Congreso Nacional dicta la primera Ley de Inquilinato. Actualmente
nuestra Ley vulnera el derecho a la Doble Instancia, ya que en su artículo 48 establece
que la decisión en cuanto a la oposición del inquilino al desahucio por traspaso de
dominio causa ejecutoria; es decir, que el fallo emitido no tiene la posibilidad de ser
apelado ante el superior jerárquico, quedando así las partes afectadas en el debido
proceso que la Constitución garantiza a todas las personas.
La Corte Constitucional del Ecuador, en Sentencia N° 007-15-SCN-CC, CASO N.°
0140-14-CN, señala que “el juicio verbal sumario es un juicio de conocimiento, que está
destinado a obtener el reconocimiento de un derecho”, contrario a lo que dice la Ex
Corte Suprema de Justicia “El desahucio por transferencia de dominio no es más que la
notificación que hace el nuevo dueño al arrendatario de un inmueble de propietario
anterior, manifestándole su voluntad de que entregue el local, de modo que no comporta
propiamente un juicio y menos aún un proceso de conocimiento” (R.O. No. 109 15-
enero 1999). Este último argumento es el que se ha tomado para no admitir la apelación
ante la Corte Provincial; lo cual afecta al derecho Constitucional de recurrir fallos.
El doctor Salamanca (1970), considera que el arrendamiento es “uno de los contratos de
más interés y de naturaleza más universal por su utilidad práctica, pues es la manera de
gozar por medio de él de las cosas que no se tienen en dominio” (p. 179). Y al ser de tal
importancia es necesario que se establezcan las condiciones para que se respeten los
86
derechos de las partes involucradas, que han sido reconocidos por nuestra Constitución y
Convenios Internacionales, como es el de la Doble Instancia.
“La doble instancia es una garantía indispensable en el Estado de Derecho, importante
en todas las ramas (…) que consiste en la posibilidad de acudir ante un juez,
normalmente el superior jerárquico del que ha resuelto, para que revise la sentencia.”
(Hernández, 2014, p.1). Este derecho que garantiza el debido proceso es reconocido por
la Constitución, por lo tanto todas las demás normas deben concordar con la norma
suprema, posibilitando la aplicación de la misma sin menoscabar o restringir ningún
derecho.
Se procura que exista concordancia de la Ley de Inquilinato con la Constitución, de tal
forma que, siendo un derecho Constitucional el de la Doble Instancia, se posibilite la
apelación ante la Corte Provincial sobre fallos de desahucio por traspaso de dominio.
EL PLENO
C O N S I D E R A N D O
Que, los derechos se pueden ejercer, promover y exigir todas las personas ante las
autoridades competentes, conforme lo establece el artículo 11 de la Constitución.
Que, la Constitución en el artículo 76, numeral 7, literal m, establece que en todo
proceso en el que se determinen derechos y obligaciones de cualquier orden, se
asegurará el derecho al debido proceso. El derecho de las personas a la defensa incluirá
la garantía de recurrir el fallo o resolución en todos los procedimientos en los que se
decida sobre sus derechos.
87
Que, el derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la Constitución y
en la existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las
autoridades competentes. Conforme lo establece la Carta Fundamental, articulo 82.
Que, la iniciativa para presentar proyectos de ley corresponde a las otras funciones del
Estado en los ámbitos de su competencia, según lo establece la Constitución, Art. 134,
núm. 3.
Que, el más alto deber del Estado consiste en respetar y hacer respetar los derechos
establecidos en la Constitución.
Que, la Constitución reconoce al derecho de vivienda y propiedad, como derechos del
buen vivir.
Que, la Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional, en su
artículo 4, numeral uno establece que en todo procedimiento constitucional se respetarán
las normas del debido proceso.
Que, el Código Orgánico de la Función Judicial, artículo 180, numeral 4 establece que al
Pleno de la Corte Nacional de Justicia, mediante su presidente le corresponde, discutir y
aprobar proyectos de ley relacionados con el sistema de administración de justicia; y
presentarlos a la Asamblea Nacional.
Que, el artículo 48 de la Ley de Inquilinato establece que la resolución sobre la
oposición del inquilino al desahucio por traspaso de dominio, causará ejecutoria.
Que, es imprescindible armonizar la Ley de Inquilinato con la Constitución, tomando en
cuenta que ésta es la Norma Suprema y prevalece sobre cualquier otra; a través de un
cambio que propone la posibilidad de apelar fallos sobre oposición del inquilino al
desahucio por traspaso de dominio ante la Corte Provincial, garantizando así la Doble
Instancia.
88
Por las razones expuestas y en ejercicio de las atribuciones que confiere el Art.134
numeral 3 de la Constitución de la República del Ecuador, y el numeral 4 del Artículo
180 del Código Orgánico de la Función Judicial, proponen la siguiente:
LEY REFORMATORIA AL TÍTULO IX DE LA CODIFICACIÓN DE LA LEY
DE INQUILINATO
Artículo 1.- suprímase el último inciso del Artículo 48.
Artículo 2.- agréguese a continuación del Artículo 48 los siguientes artículos:
“Art. ... la apelación sobre fallos de oposición del inquilino al desahucio por
traspaso de dominio, se sustanciará por el desahuciante o desahuciado, en el
término de tres días, contados a partir de la notificación por escrito de la
resolución.”
“Art…. La apelación sobre fallos de oposición del inquilino al desahucio por
traspaso de dominio, tendrá efecto suspensivo; es decir, que no se cumple lo
ordenado en la resolución recurrida, hasta que el tribunal de apelación resuelva
el recurso propuesto por el apelante.
Excepto cuando se haya apelado parcialmente la resolución, en cuyo caso se
ejecutara la parte no impugnada.”
“Art…. El recurso de apelación se tramitará y sustanciará conforme lo
establece el Código Orgánico General de Procesos.”
Disposición final.- La presente Ley Reformatoria al Título IX de la Codificación de la
Ley de Inquilinato entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro Oficial.
89
Dado y suscrito en la sede de la Corte Nacional de Justicia, ubicada en el Distrito
Metropolitano de Quito, Provincia de Pichincha, a los… días del mes de… del año…
……………………………………
PRESIDENTE DE LA CORTE NACIONAL DE JUSTICIA
…………………………………..
SECRETARIO
5.5.3 Planificación de Actividades
Tabla 4
4 Cronograma de la propuesta
ACTIVIDADES
FECHA
Agosto Septiembre Octubre
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
Planteamiento de la propuesta.
Recolección de información relacionada
con el tema.
Elaboración de la propuesta.
Revisión de la propuesta.
Discusión de la propuesta.
Aprobación de la propuesta.
Elaborado por: Irina Dayana Salguero Vaca
90
5.5.4 Presupuesto y financiamiento de la propuesta
Tabla 5
5 Presupuesto y recursos financieros
Materiales Cantidad Valor mensual Valor total
Resma de hojas 1 $4 $12
Recarga de tinta 1 $3 $9
Luz 1 $30 $90
Pasajes $3 $60 $180
Alimentación $5 $100 $300
Copias 50 $1 $3
Cyber 3 horas $30 $90
Imprevistos $68
Total $752
Elaborado por Irina Dayana Salguero Vaca
91
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Textos
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Normativa Legal:
Convención Americana sobre Derechos Humanos del 7 al 22 de Noviembre de 1969
Código Civil. Quito. Registro Oficial suplemento 46 de 24 de junio del 2005.
Código Orgánico de la Función Judicial. Quito. Registro Oficial Suplemento No. 544, de
9 de marzo de 2009.
Código Orgánico General de Procesos. Quito. Registro Oficial Suplemento No. 544, de
9 de marzo de 2009.
Constitución de la República del Ecuador. Quito. Registro Oficial No. 449 de 20 de
octubre de 2008.
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Ley Notarial. Quito. Registro Oficial Suplemento 544 de 9 de Marzo de 2014.
Ley Orgánica de Garantías Jurisdiccionales y Control Constitucional. Quito. Registro
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Corte Constitucional del Ecuador. (2010). Sentencia N° 058-10SEP-CC, caso N° 187-
09-EP5. Quito, Ecuador
Corte Constitucional del Ecuador. (2013). Sentencia número 045-13-SEP-CC. Quito,
Ecuador.
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96
Gaceta Judicial, Serie VII, No.6, pág. 609, Sentencia del 5 de Marzo de 1948.
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98
ANEXOS
99
ANEXO 1: FORMATO DE ENTREVISTA
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA, CIENCIAS POLÍTICAS Y SOCIALES
CARRERA DE DERECHO
1. ¿Cómo termina el proceso de desahucio por traspaso de dominio?
2. ¿Qué significa que las decisiones del Juez de primera instancia sobre desahucio por
traspaso de dominio, causan ejecutoria?
3. ¿Cómo se puede apelar sobre fallos del Juez de primera instancia en desahucio por
traspaso de dominio materia de inquilinato?
4. ¿Por qué se vulnera el derecho a la doble instancia al no poder recurrir fallos
desahucio por traspaso de dominio?
5. ¿Por qué la Corte Provincial no resuelve apelaciones sobre fallos de desahucio por
traspaso de dominio?
6. ¿Se necesita un proyecto de Ley de Inquilinato que establezca la posibilidad de
impugnar fallos de desahucio por traspaso de dominio, y porque?
7. ¿Qué derecho vulnera la Ley de Inquilinato, al establecer la ejecutoria de decisiones
del Juez sobre desahucio por traspaso de dominio, y porque?
8. ¿Cómo cumplir con la garantía al derecho de la doble instancia en materia de
inquilinato, respecto a los fallos de desahucio por traspaso de dominio?
100
ANEXO 2: CAUSA N° 17404-2015-3113G
REPÚBLICA DEL ECUADOR www.funcionjudicial.gob.ec
UNIDAD JUDICIAL CIVIL CON SEDE EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE
QUITO, PROVINCIA
No. proceso: 17404-2015-3113G
No. de Ingreso: 1
Acción/Infracción: DESAHUCIO POR TRASPASO DE DOMINIO
Actor(es)/Ofendido(s): RIVADENEIRA NARVAEZ PABLO ARTURO
Demandado(s)/Procesado(s): LAGOS MONTENEGRO HERLINDA NANCY
Fecha Actuaciones judiciales
27/07/2016 RAZON
14:36:00 RAZON: Siento por tal que las cuatro (4) fojas que anteceden son copias certificadas y fieles compulsas del juicio No 17404-2015-
3113 G que reposa de la Unidad judicial Civil con Sede en el Distrito Metropolitano de Quito, Provincia de Pichincha, que por el
tramite ESPECIAL seguida por PABLO ARTURO RIVADENEIRA NARVÁEZ en contra de HERLINA NANCY LAGOS
MONTENEGRO, son copias certificadas.- Certifico.-Quito, 27 de Julio del 2016.
Ing. Gustavo Gallegos Dávila. COORDINADOR DE LA UNIDAD JUDICIAL CIVIL CON SEDE EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO, PROVINCIA DE PICHINCHA. OBSERVACIONES: Esta Coordinación de la Unidad Judicial Civil con Sede en el Distrito Metropolitano de Quito, Provincia de Pichincha, y el
funcionario que realiza las copias certificadas, no se responsabiliza por la difusión, uso doloso o fraudulento que se pueda hacer
de los documentos certificados.
20/07/2016 RAZON
10:28:00 RAZON: Siento por tal que, las NUEVE (9) fojas que anteceden son copias certificadas y fieles compulsas de las copias
certificadas del documento original que reposa en el juicio No. 17404-2015-3113G Unidad Judicial Civil con Sede en el Distrito
Metropolitano de Quito, Provincia de Pichincha, que por Juicio Especial, sigue RIVADENEIRA NARVAEZ PABLO ARTURO en
contra de HERLINDA NANCY LAGOS MONTENEGRO, son copias certificadas.- Certifico.-Quito, 20 de julio de 2016.
Ing. Gustavo Gallegos Dávila. COORDINADOR DE LA UNIDAD JUDICIAL CIVIL CON SEDE EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO, PROVINCIA DE PICHINCHA.
OBSERVACIONES: Esta Coordinación de la Unidad Judicial Civil con Sede en el Distrito Metropolitano de Quito, Provincia de Pichincha, no se
responsabiliza por la difusión, uso doloso o fraudulento que se pueda hacer de los documentos certificados.
Elaborado por:Mayra Lisbeth Guerra Portero Revisado por:Ing. Gustavo Gallegos Dávila
06/05/2016 PROVIDENCIA GENERAL
10:22:00
101
________________________________________________________________________________________________________ Fecha Actuaciones judiciales
________________________________________________________________________________________________________
Incorpórese a los autos el C.D, documentos y escritos que anteceden. Proveyendo el escrito presentado por el
desahuciante de fecha 28 de abril del 2016, no ha lugar lo solicitado en el mismo dada la naturaleza de la causa, pues
se trata de una simple notificación de desahucio. Igualmente por ilegal e improcedente se niega lo solicitado por la señora
Herlinda Nancy Lagos Montenegro ,conforme las circunstancias procesales de autos . Las partes estén a lo dispuesto en
providencia de 11 de marzo del 2016. Dejando a salvo la facultad de las partes de hacer valer lo que en derecho les
corresponda , pero en cuerda separada .- NOTIFIQUESE .
05/04/2016 PROVIDENCIA GENERAL
08:53:00 Incorpórese al proceso el escrito presentado por la parte accionada. Satisfecho que ha sido el traslado corrido en providencia
anterior, por cuanto no han variado los fundamentos tu tubo esta Judicatura para dictar el auto de nulidad de 11 de marzo de
2016, no ha lugar a la aclaración y ampliación solicitada por la parte accionante mediante escrito de 15 de marzo de 2016, (fs. 152
vuelta). Notifíquese.-
28/03/2016 PROVIDENCIA GENERAL
10:51:00 Incorpórese al proceso los Oficio Nros. 2016-0250-UMO-PN y 2016-03818-DPEE-PN, remitidos por la Policía Nacional del
Ecuador, Unidad de Mantenimiento del Orden y Distrito Eugenio Espejo, respectivamente; y, el escrito presentado por la parte
actora. Con la solicitud y aclaración solicitada por la parte accionante en el escrito que se provee, córrase traslado a la contraparte
por el término de tres días. Notifíquese.-
17/03/2016 OFICIO
16:19:28
P e t i c i ó n : E S C R I T O A D J U N T A N D O D O C U M E N T O S
FePresentacion, ANEXOS, OFICIO
14/03/2016 RAZON
08:49:00 En esta fecha se devuelve el juicio a archivo la causa.-CERTIFICO.- DR. ALEXANDER VENEGAS PEREZ SECRETARIO
11/03/2016 OFICIO
14:27:28
P e t i c i ó n : P R O V E E R E S C R I T O
FePresentacion, ANEXOS, OFICIO
11/03/2016 NULIDAD
13:23:00 VISTOS: 1.- Mediante providencia de 5 de noviembre 2015, las 14h51 (fs. 110), se declaró la nulidad de todo lo actuado a partir de
la providencia de 27 de mayo de 2015, las 8h07, (fs. 54), en adelante. En providencia de 18 de noviembre de 2015, las 15h59, se
resolvió la nulidad alegada por la desahuciada señora Herlinda Nancy Lagos Montenegro, negándola por improcedente y en ésta
misma providencia se dispuso que las partes estén a lo dispuesto en providencia de 6 de mayo de 2015, (fs. 36); esto es, que la
desahuciada en el término de cuarenta y ocho horas entregue y desocupe el inmueble materia de la presente causa. A fs. 120
consta una razón sentada por el Actuario en el sentido de que no consta de autos que la desahuciada haya procedido a la
desocupación y entrega del inmueble objeto de esta diligencia; en mérito de esta razón actuarial se ordena el lanzamiento de los
bienes muebles y demás enceres que se encuentren en el inmueble materia del presente desahucio, según providencia de 5 de
enero del 2016, las 12h55 (fs. 121). 2.- Mediante escrito de 20 de enero de 2016, el actor Pablo Arturo Rivadeneira, solicita que al
“…parece que por un error involuntario y que evidentemente es simplemente de tipeo se omitió disponer el descerrajmiento de
seguridades conforme estaba solicitado en el petitorio, por lo que solicito que en oficio se disponga el descerrajamiento…”;
petición que ha hecho que la Judicatura incurra en el error de ordenar mediante providencia de 20 de enero de 2016, las 15h50,
se proceda a ordenar el descerrajmiento, tomando como base un oficio emitido por la Policía Nacional que obra de fs. 101 del
proceso, oficio que en virtud de lo manifestado no debía haber considerado por haberse declarado nulas las actuaciones
procesales desde la fs. 54 hasta el momento de la emisión del auto de nulidad (fs. 110). Además se ha otorgado el oficio para
ejecutar el descerrajamiento y lanzamiento, sin tomar en consideración que existía un escrito presentado por la parte accionada en
el que solicita la revocatoria, petición formulada dentro de término que tenía la parte accionada para ejercer este recurso. En virtud
102
de lo expuesto y al tenor de lo establecido en los Arts. 76 y 82 de la Constitución de la República, en concordancia con el Art. 1014
del Código de Procedimiento civil, se declara la nulidad de todo lo actuado a partir de la providencia de 20 de enero de 2016, las
15h50 (fs. 123) inclusive, al estado de negar lo peticionado por el actor en escrito de 20 de enero del 2016 y de que se cumpla con
la orden de lanzamiento conforme lo ordenado en providencia de 5 de enero de 2016, las 12h55 (fs. 121). Con costas a cargo de
la parte accionante por inducir a error a esta autoridad. En virtud de lo expuesto no procede la revocatoria solicitada por la parte
accionada en escrito de 25 de enero de 2016. Por improcedente y carecer de sustento legal se niega lo solicitado por el actor en
su escrito de 01 de febrero de 2016. Agréguese a los autos los Oficios. 2016-097- UMO-PN de 5 y 17 de febrero de 2016, 2016-
127-UMO-PN remitidos por la Comandancia de la Unidad de mantenimiento del Orden, en los cuales se informa no llevar a cabo
el procedimiento. Tómese nota de la nueva casilla judicial y correo electrónico señalados por el actor para sus notificaciones en la
presente causa y la autorización conferida a su abogados patrocinadores; hágase saber de la presente sustitución a su anterior
abogado patrocinador. De la misma manera por improcedente se niega lo peticionado por la demanda en su escrito de 4 de marzo
de 2016. Con fundamento en el Art. 241 del Código de Procedimiento Civil, se niega la certificación solicitada por la demandada
en su escrito de 8 de marzo de 2016. Por intermedio de la Coordinación de esta Unidad confiérase las fotocopias certificadas
solicitadas por el actor en su escrito de 9 de marzo de 2016. Notifíquese.-
25/02/2016 RAZON
08:30:00 En esta fecha se devuelve el DESAHUCIO que antecede, por no adjuntar EL ESCRITO DE 18 DE FEBRERO DEL 2016.- Quito,
25 de febrero del 2016. Certifico
20/01/2016 PROVIDENCIA GENERAL
15:50:00 Incorpórese al proceso el escrito presentado por la parte actora. Atento el contenido del mismo y lo manifestado por la Policía
Nacional del Ecuador, en el oficio 2015-010994- DPEE-PN, remitido por la Policiía Nacional del Ecuador, distrito Eugenio Espejo,
de 15 de julio de 2015, por ser el estado procesal de la causa se dispone el descerrajamiento de las seguridades existentes en el
inmueble materia del presente juicio. Para el cumplimiento de esta diligencia y en atención a lo dispuesto en el Art. 30 Código
Orgánico de la Función Judicial, en concordancia con los Arts. 440 y 926 del Código de Procedimiento Civil, cuéntese con la
Policía Nacional, para lo cual ofíciese al señor Comandante del Distrito Metropolitano de la antes referida Institución. Notifíquese.-
05/01/2016 LANZAMIENTO
12:55:00 Incorpórese a los autos el escrito presentado por Pablo Arturo Rivadeneira Narváez.- Atenta la razón sentada por el señor actuario
y el contenido del petitorio precedente, se ordena el lanzamiento de los bienes muebles y demás enseres que se encuentren en el
inmueble materia del presente desahucio por transferencia de dominio.- En atención a lo dispuesto en los Arts. 440 y 926 del
Código de Procedimiento Civil, cuéntese con la Policía Nacional, para lo cual ofíciese al señor Comandante Metropolitano de la
antes referida institución.- Notifíquese.-
05/01/2016 RAZON
11:24:00 RAZON: Siento por tal que de autos no consta que la desahuciada señora LAGOS MONTENEGRO HERLINDAD NANCY haya
procedido a la desocupación y entrega del inmueble materia de la presente causa, pese a encontrarse legalmente requerida.-
Quito, enero 5 del 2016 .- CERTIFICO.-
17/12/2015 PROVIDENCIA GENERAL
15:02:00 Agréguense al proceso los escritos presentados.- En aplicación de la disposición contenida en el Art. 327 del Código de Procedimiento Civil, deviene en improcedente el recurso de hecho formulado por la señora Herlinda Nancy Lagos Montenegro en
su escrito presentado en fecha 30 de noviembre del 2015, las 16h18 (fs. 116 ) y se lo deniega.- Oportunamente se atenderá y
de ser procedente lo solicitado por el desahuciante en el escrito precedente.- Notifíquese.-
26/11/2015 PROVIDENCIA GENERAL
09:49:00 Agréguese al proceso el escrito presentado.- De conformidad con el precepto contenido en el Art. 326 del Código de
Procedimiento Civil ,deviene en improcedente el recurso de apelación que formula la desahuciada señora Herlinda Nancy Lagos
Montenegro (fs. 114) y se lo deniega; tanto más que en la presente causa ,no se ha emitido providencia alguna el día " 18 de
noviembre a las 15h29 ".- Notifíquese.-
18/11/2015 PROVIDENCIA GENERAL
15:59:00
103
Una vez satisfecho el traslado, para resolver las petición presentada por el señor Pablo Arturo Rivadeneira Narváez , se hace las
siguiente consideración : 1.- La nulidad alegada por la omisión de la somenidad contemplada en el numeral 2 del Art. 346 del
Código de Procedimiento Civil, esto es la competencia del Juez o Tribunal , en el desahucio por transferencia de dominio que se
ventila; deviene en improcedente, pues en la resolución expedida por la doctora Sonia Gudiño Cisneros , en el considerando
primero,declara la competencia para conocer y calificar el presente desahucio, de conformidad con lo dispuesto en los Arts. 243
del Código Orgánico de la función judicial y 1 y 31 de la Ley de Inquilinato; en consecuencia al amparo de lo establecido en los
Arts. 76 y 82 de la Constsitución de la República del Ecuador, no procede y se deniega la nulidad alegada por la desahuciada
Herlinda Nancy Lagos Montenegro, en sus escrito de fs. 51 a 53, de fecha 21 de mayo del 2015 ; tanto más que dada la
naturaleza de la presente causa, la misma se encuentra en fase de ejecución.- Las partes estén al estado procesal de la misma y
lo ordenado en providencia de 6 de mayo del 2015, las 09h18 .- Notifíquese.-
05/11/2015 NULIDAD
14:51:00 VISTOS: Avoco conocimiento de la presente causa en virtud de la Acción de Personal N. 8236-DP-UPTH-MP.,de octubre 22 del
2015.- Los escritos que anteceden agréguense al proceso.- De la revisión del expediente se viene en conocimiento que la
desahuciada Herlinda Nancy Lagos Montenegro,ha presentado su escrito de fecha 21 de mayo del2015 a las 13h18 , en cuyo
acápite V, solicita la declaratoria de nulidad de todo lo actuado, petición que no ha sido atendida.- Por lo expuesto, al tenor de lo
preceptuado en el Art. 1014 del Código de Procedimiento Civil , en concordancia con el Art. 76 de la Constitución de la República ,
se declara la nulidad de todo lo actuado a partir de la providencia de fecha miércoles 27 de mayo del 2015, las 08h07 ( fs. 54 ), en
adelante.- En lo principal , se dispone: Incorpórense al proceso la documentación y escritos presentados por la señora Herlinda
Nancy Lagos Montenegro.- Téngase en cuenta la casilla judicial, dirección de correo electrónico y la autorización conferida a los
doctores Ricardo Izurieta Mora Bowen y Fernando Robalino Silva.- Con el contenido del escrito y solicitud de nulidad formulado
por la parte desahuciada ( fs. 51 y 52 ),córrase traslado al desahuciante por el término de tres días.- Notifíquese.-
REPÚBLICA DEL ECUADOR www.funcionjudicial.gob.ec
UNIDAD JUDICIAL DE INQUILINATO Y RELACIONES VECINALES CON SEDE
EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO
No. proceso: 17404-2015-3113G
No. de Ingreso: 1
Acción/Infracción: DESAHUCIO POR TRASPASO DE DOMINIO
Actor(es)/Ofendido(s): RIVADENEIRA NARVAEZ PABLO ARTURO
Demandado(s)/Procesado(s): LAGOS MONTENEGRO HERLINDA NANCY
Fecha Actuaciones judiciales
18/08/2015 PROVIDENCIA GENERAL 15:51:00
Avoco conocimiento en virtud de la Acción de Personal 6341- DP- UPTH- de agosto 11 del 2015 .- Incorpórense al proceso la
documentación y escritos presentados por los señores, Pablo Arturo Rivadeneira Narváez y Herlinda Nancy Lagos Montenegro y
con el contenido de lo expuesto en los mismos, córrase traslado a los litigantes por el término de tres días.- Notifíquese.-
10/06/2015 RAZON 09:18:00
RAZON: Siento por tal quer la petición presentada por el desahuciante el 19 de mayo del 2015, se enetrega al Secretario de la
Unidad doctor Alexander Venegas , en fecha 8 de junio del 20015.- CERTIFICO.-
04/06/2015 OFICIO
11:39:00 Oficio No.- 125 U.J.I.R.V.D.P Quito, 04 de junio del 2015 Señores: COMANDANTE DE LA POLICIA NACIONAL DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO De mis consideraciones: PARA LOS FINES CONSIGUIENTES ENVIO A USTED, LO SIGUIENTE: PROCESO.- JUICIO VERBAL SUMARIO DE INQUILINATO NUMERO 2015 – 3113G – J.LL. DESAHUCIANTE.- (ACTOR) PABLO ARTURO RIVADENEIRA NARVÁEZ DESAHUCIADA (DEMANDADA) HERLINDA NANCY LAGOS MONTENEGRO REMITE: UNIDAD JUDICIAL DE INQUILINATO Y RELACIONES VECINALES DEL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO FECHA PROVIDENCIA RECURRIDA EL 4 DE JUNIO DEL 2015 MOTIVO: LANZAMIENTO
104
04/06/2015 LANZAMIENTO
10:50:00 Incorpórese al expediente el escrito presentado.- Atenta a la razón sentada por el señor actuario y el escrito precedente, se ordena
el lanzamiento de los bienes muebles y enseres que se encuentren en el inmueble materia de la presente causa.- Para el
cumplimiento de la diligencia y en atención a lo preceptuado en los Arts. 440 y 926 del Código de Procedimiento Civil, cuéntese
con la Policía Nacional para lo cual ofíciese al señor Comandante Metropolitano de la antes referida institución.- Notifíquese.
04/06/2015 RAZON
10:48:00 RAZON: Siento por tal que revisados de autos no consta que la demandada señora Herlinda Nancy Lagos Montenegro, haya
procedido a desocupar y entregar el bien inmueble pese a estar legalmente requerida en providencia anterior.- Quito, 4 de junio del
2015.
DR. ALEXANDER VENEGAS PEREZ SECRETARIO
27/05/2015 PROVIDENCIA GENERAL
08:07:00 Incorpórese al proceso la documentación y escritos presentados por la señora Herlinda Nancy Lagos Montenegro .- Tómese nota
del domicilio judicial, correo electrónico y la autorización conferida a los doctores, Ricardo Izurieta Mora Bowen y Fernando
Robalino Silva.- Entréguese copia del mismo a la contraparte.- Hágase conocer.-
06/05/2015 PROVIDENCIA GENERAL
09:18:00 Incorpórese al expediente el escrito presentado por el señor Pablo Arturo Rivadeneira Narváez.- Dado el estado de la
causa,notifíquese a la señora Herlinda Nancy Lagos Montenegro para que en el término de cuarenta y ocho horas desocupe y
entregue el inmueble materia de la presente causa,bajo prevenciones legales.- Hágase conocer.-
22/04/2015 PROVIDENCIA GENERAL
09:09:00 Incorpórese al expediente el escrito presentado por el señor Pablo Arturo Rivadeneira Narváez y en atención al mismo, por
Secretaría y con notificación contraria, confiérase copia certificada de lo solicitado.- Notifíquese.-
24/02/2015 RESOLUCION
10:10:00 VISTOS: El señor PABLO ARTURO RIVADENEIRA NARVAEZ comparece dentro del desahucio por transferencia de dominio No. 2014-3113G y dice: Que de la copia certificada de la escritura pública de compraventa que adjunta, se desprende que es el nuevo propietario del lote de terreno y construcciones existentes en el inmueble identificado con el número de predio municipal 51442, ubicado en la calle Madrid E13-54 (anterior numeración 901), de la parroquia La Floresta (Mariscal Sucre), del Distrito Metropolitano de Quito, provincia de Pichincha. Agrega que, la ex propietaria del inmueble ha mantenido como inquilina suya a la señora HERLINDA NANCY LAGOS MONTENEGRO, quien habita en la casa principal y que también ocupa un local comercial denominado “Farmacia Cruz Azul”, sin que haya podido verificar el canon de arrendamiento que cancelaba, pero que no puede ser menor a la suma de un mil quinientos cuarenta y cuatro dólares con ochenta y nueve centavos de acuerdo a lo que dispone el Art. 17 de la Ley de la materia. Con estos antecedentes y fundamentado en lo previsto en el Art. 31 de la Ley de Inquilinato, solicita que se cite a la mencionada arrendataria con el desahucio por transferencia de dominio, haciéndole conocer su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento y a fin de que en el plazo de tres meses desocupe y entregue el inmueble arrendado, bajo prevenciones de lanzamiento y con la obligación que tiene de cancelar los cánones de arrendamiento hasta el último día que lo ocupe. Mediante sorteo legal el presente desahucio correspondió a esta unidad judicial.- Agotado el trámite y encontrándose en estado de resolver, se considera: PRIMERO.- De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 243 del Código Orgánico de la Función Judicial y 1 y 31 de la Ley de Inquilinato la suscrita Jueza es competente para conocer y calificar este desahucio. SEGUNDO.- El desahuciante, con la copia certificada de la escritura pública de compraventa que obra a fs. 10 a 21 justifica ser el nuevo
105
propietario del inmueble identificado con el número de predio municipal 51442, ubicado en la calle Madrid E13-54 (anterior
numeración 901), de la parroquia La Floresta (Mariscal Sucre), del Distrito Metropolitano de Quito, provincia de Pichincha.
TERCERO.- La diligencia de citación a la mencionada arrendataria se la realiza en persona, el día 3 de febrero del 2015, conforme
obra de acta de fs. 26; por tanto, esta diligencia es legal y oportuna, por habérsela practicado en el plazo establecido en el Art. 31
de la Ley de la materia, ya que desde la fecha de transferencia de dominio (13 de enero del 2015) a la fecha en la que se practicó
la citación no ha decurrido más de un mes. CUARTO.- Dentro del término que tenía la desahuciada para oponerse, no comparece
ni plantea oposición alguna. QUINTO.- Examinado el instrumento escriturario que se acompaña, se observa que cumple con todas
las formalidades relativas a esta clase de contratos de compraventa de bienes inmuebles. Por las consideraciones expuestas y de
conformidad con lo dispuesto en el Art. 31 de la Ley de Inquilinato, se declara legal y procedente el desahucio presentado, mismo
que surte el efecto jurídico de dar por terminado el contrato de arrendamiento mantenido con la señora Herlinda Nancy Lagos
Montenegro, disponiéndose la desocupación y entrega de la casa y local comercial arrendados una vez que se cumpla el plazo
legal de noventa días, contados a partir de la fecha en la que se practicó la citación.- Notifíquese.
18/02/2015 AUTOS PARA RESOLVER
11:19:00 Incorpórese al proceso el escrito presentado por el señor Pablo Arturo Rivadeneira Narváez y en ateción al mismo, se dispone
que pasen los autos para resolver.- Notifíquese.-
03/02/2015 CITACIÓN: PERSONAL
09:55:0
En Quito, martes tres de febrero del dos mil quince, a las nueve horas y cincuenta y cinco minutos, CITÉ PERSONALMENTE a LAGOS MONTENEGRO HERLINDA NANCY, en el lugar señalado, esto es en: CALLE MADRID E13-54 Y PONTEVEDRA cerciorándome que es la misma persona, ya que así se identificó, le entregué la boleta que contiene copia certificada de la demanda/petición inicial y auto en ella recaído, advirtiéndole la obligación de señalar domicilio jurídico para posteriores notificaciones. Lo certifico.
27/01/2015 CALIFICACION DE SOLICITUD Y/O DEMANDA
08:34:00 VISTOS: Avoco conocimiento en virtud del sorteo realizado.- La petición que antecede reúne los requisitos de Ley.- Tramítesela de
conformidad con lo dispuesto en los Arts. 31 y 48 de la Ley de Inquilinato, cítese por tanto con el desahucio por transferencia de
dominio y providencia recaída a la señora HERLINDA NANCY LAGOS MONTENEGRO, en el inmueble determinado para el
efecto, quién podrá oponerse en el término de tres días luego de ser citada acorde al mandato del Art. 48 de la Ley de la Materia.-
Tómese nota del domicilio judicial y la autorización dada a los doctores, Juan Fernando Almeida y María Del Carmen Altamirano.-
Notifíquese y Cítese.-
26/01/2015 FE DE PRESENTACION
09:01:00 Recibido hoy veintitrés de enero del año dos mil quince a las once horas con treinta minutos, con copias, tres copias cédulas,
copia credencial profesional doctor Juan Almeida ,seis fotografías en escaner, una escritura.- RAZON: Se dejó copia para el
archivo del Juzgado.- CERTIFICO.-
DR. ALEXANDER VENEGAS PEREZ SECRETARIO
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ANEXO 3: CAUSA N° 17404-2015-1627G
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ANEXO 4: CAUSA N° 17230-2015-14747
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ANEXO 5: CAUSA N° 17404-2014-3385G
REPÚBLICA DEL ECUADOR www.funcionjudicial.gob.ec
UNIDAD JUDICIAL CIVIL CON SEDE EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE
QUITO, PROVINCIA
No. proceso: 17404-2014-3385G
No. de Ingreso: 1
Acción/Infracción: DESAHUCIO POR TRASPASO DE DOMINIO
Actor(es)/Ofendido(s): CONCEPCION MARGARITA MENDIETA LOPEZ, MODESTO ANIBAL TAMAYO, AVELINO HERNANDO ABARCA COLOMA, CARMEN LILILANA VEGA ANDRADE, ALICIA CEVALLO
Demandado(s)/Procesado(s): COMPAÑIA CASA LUIS PAZMIÑO IMPOR Y EXPORT SA REPRESENTENTANTE LEGAL JOSE LUIS PAZMIÑO JOSE LUIS PAZMIÑO AGUIRRE
Fecha Actuaciones judiciales
04/01/2016 PROVIDENCIA GENERAL
15:49:00 Agréguese al proceso la documentación y oficio remitidos por el señor Coronel de Policía de E.M. , Fausto Lenin Salinas
Samaniego, Comandante del Distrito de Policía Eugenio Espejo 17DO5 .- Notifíquese .-
24/12/2015 OFICIO
14:13:02
P e t i c i ó n : P R O V E E R E S C R I T O FePresentacion, ANEXOS, OFICIO
18/11/2015 PROVIDENCIA GENERAL
14:43:00 Avoco conocimiento de la presente causa en virtud de la Acción de Personal N. 8236 DP- UPTH - MP - de octubre 22 del 2015.-
Agréguese el escrito presentado por el señor José Luis Pazmiño Aguirre y en atención al mismo, con notificación contraria ,
confiérase copia certificada de lo solicitado.- Hágase conocer.-
11/11/2015 ESCRITO
11:52:41
P e t i c i ó n : P R O V E E R E S C R I T O FePresentacion, ESCRITO
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